第一篇：征地拆遷常見問題之：道路與房屋的距離

征地拆遷常見問題之：道路與房屋的距離

蔡曉儀北京京平律師事務(wù)所

在涉及征地拆遷的法律咨詢當(dāng)中，經(jīng)常有咨詢者問及道路與房屋之間的距離問題，這個(gè)問題看似簡(jiǎn)單，但是針對(duì)不同的道路類型，法律法規(guī)對(duì)于道路與房屋距離的規(guī)定也各不相同。為了解答大家的這一疑問，筆者專門為對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了整理，現(xiàn)簡(jiǎn)要介紹如下：

一、公路與房屋的距離

（一）《中華人民共和國(guó)公路法》的相關(guān)規(guī)定

第三十四條：縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定公路兩側(cè)邊溝（截水溝、坡腳護(hù)坡道，下同）外緣起不少于一米的公路用地。

（二）《公路安全保護(hù)條例》的相關(guān)規(guī)定

1.第十一條

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)保障公路運(yùn)行安全和節(jié)約用地的原則以及公路發(fā)展的需要，組織交通運(yùn)輸、國(guó)土資源等部門劃定公路建筑控制區(qū)的范圍。

公路建筑控制區(qū)的范圍，從公路用地外緣起向外的距離標(biāo)準(zhǔn)為：

（一）國(guó)道不少于20米；

（二）省道不少于15米；

（三）縣道不少于10米；

（四）鄉(xiāng)道不少于5米。

屬于高速公路的，公路建筑控制區(qū)的范圍從公路用地外緣起向外的距離標(biāo)準(zhǔn)不少于30米。

公路彎道內(nèi)側(cè)、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制區(qū)范圍根據(jù)安全視距等要求確定。

2.第十四條

新建村鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、學(xué)校和貨物集散地、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共場(chǎng)所，與公路建筑控制區(qū)邊界外緣的距離應(yīng)當(dāng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)，并盡可能在公路一側(cè)建設(shè)：

（一）國(guó)道、省道不少于50米；

（二）縣道、鄉(xiāng)道不少于20米。

除此之外，目前全國(guó)部分省市制定了地方性的公路條例，對(duì)于公路與房屋的距離也規(guī)定了更加詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，被征地拆遷戶可加以留意。

二、鐵路與房屋的距離

《鐵路安全管理?xiàng)l例》第二十七條第一款：

鐵路線路兩側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立鐵路線路安全保護(hù)區(qū)。鐵路線路安全保護(hù)區(qū)的范圍，從鐵路線路路堤坡腳、路塹坡頂或者鐵路橋梁（含鐵路、道路兩用橋，下同）外側(cè)起向外的距離分別為：

（一）城市市區(qū)高速鐵路為10米，其他鐵路為8米；

（二）城市郊區(qū)居民居住區(qū)高速鐵路為12米，其他鐵路為10米；

（三）村鎮(zhèn)居民居住區(qū)高速鐵路為15米，其他鐵路為12米；

（四）其他地區(qū)高速鐵路為20米，其他鐵路為15米。

以上是我國(guó)法律法規(guī)關(guān)于道路與房屋距離的規(guī)定，因修建道路等涉及征地拆遷的，可以根據(jù)道路及房屋的實(shí)際情況參考上述對(duì)應(yīng)規(guī)定。

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第二篇：征地拆遷常見問題：道路與房屋的距離

征地拆遷常見問題：道路與房屋的距離

整理：楹庭董國(guó)女律師

一、公路與房屋的距離

(一)《中華人民共和國(guó)公路法》的相關(guān)規(guī)定

第三十四條：縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定公路兩側(cè)邊溝(截水溝、坡腳護(hù)坡道，下同)外緣起不少于一米的公路用地。

(二)《公路安全保護(hù)條例》的相關(guān)規(guī)定

1、第十一條

縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)保障公路運(yùn)行安全和節(jié)約用地的原則以及公路發(fā)展的需要，組織交通運(yùn)輸、國(guó)土資源等部門劃定公路建筑控制區(qū)的范圍。

公路建筑控制區(qū)的范圍，從公路用地外緣起向外的距離標(biāo)準(zhǔn)為：

(一)國(guó)道不少于20米;

(二)省道不少于15米;

(三)縣道不少于10米;

(四)鄉(xiāng)道不少于5米。

屬于高速公路的，公路建筑控制區(qū)的范圍從公路用地外緣起向外的距離標(biāo)準(zhǔn)不少于30米。

公路彎道內(nèi)側(cè)、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制區(qū)范圍根據(jù)安全視距等要求確定。

2、第十四條

新建村鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、學(xué)校和貨物集散地、大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共場(chǎng)所，與公路建筑控制區(qū)邊界外緣的距離應(yīng)當(dāng)符合下列標(biāo)準(zhǔn)，并盡可能在公路一側(cè)建設(shè)：

(一)國(guó)道、省道不少于50米;

(二)縣道、鄉(xiāng)道不少于20米。

除此之外，目前全國(guó)部分省市制定了地方性的公路條例，對(duì)于公路與房屋的距離也規(guī)定了更加詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，被征地拆遷戶可加以留意。

二、鐵路與房屋的距離

《鐵路安全管理?xiàng)l例》第二十七條第一款：

鐵路線路兩側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立鐵路線路安全保護(hù)區(qū)。鐵路線路安全保護(hù)區(qū)的范圍，從鐵路線路路堤坡腳、路塹坡頂或者鐵路橋梁(含鐵路、道路兩用橋，下同)外側(cè)起向外的距離分別為：

(一)城市市區(qū)高速鐵路為10米，其他鐵路為8米;

(二)城市郊區(qū)居民居住區(qū)高速鐵路為12米，其他鐵路為10米;

(三)村鎮(zhèn)居民居住區(qū)高速鐵路為15米，其他鐵路為12米;

(四)其他地區(qū)高速鐵路為20米，其他鐵路為15米。

以上是我國(guó)法律法規(guī)關(guān)于道路與房屋距離的規(guī)定，因修建道路等涉及征地拆遷的，可以根據(jù)道路及房屋的實(shí)際情況參考上述對(duì)應(yīng)規(guī)定。

第三篇：征地拆遷山林房屋面積計(jì)算

征地拆遷山林房屋面積計(jì)算

標(biāo)簽： 合法權(quán)益 說(shuō)是 農(nóng)業(yè)人口 征收與補(bǔ)償 計(jì)算方法 文化

最近，筆者在電視、網(wǎng)絡(luò)、新聞媒體中看到一些，有關(guān)關(guān)于農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償?shù)男侣?，地方政府是怎么怎么的為農(nóng)民著想，又是怎么怎么的對(duì)農(nóng)民進(jìn)行了合理補(bǔ)償。不過(guò)，筆者讀后心里總不是滋味。

前幾天，筆者看到一則對(duì)農(nóng)民征地補(bǔ)償新聞,一個(gè)城市征收農(nóng)民土地，一塊同樣的，兩個(gè)價(jià)，80%的土地按每畝8萬(wàn)（120元/平方米）給付，20%的土地按每畝100萬(wàn)（1500元/平方米）給付，這說(shuō)明農(nóng)民的土地至少值1500元1平方米的，同一塊兒地能給出兩個(gè)價(jià)來(lái)，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺纯紤]的，土地要是你的，這種征收法，你會(huì)同意嗎？耐人尋味。還有，在農(nóng)權(quán)網(wǎng)上看到一則帖子，征收農(nóng)民的房屋政府給補(bǔ)償每平方米400元，不知道當(dāng)?shù)卣窃趺吹南氲?，以筆者當(dāng)?shù)剞r(nóng)民建房為例，農(nóng)民建設(shè)一所新房子，每平方米就得花約1500元，試想，這樣的補(bǔ)償，讓農(nóng)民怎么購(gòu)建房屋，又怎么來(lái)生活。

還有，就是農(nóng)民的土地同地不同價(jià)，給農(nóng)民的土地分片定價(jià)。無(wú)錫調(diào)整征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 全市劃分為一、二類地區(qū)。這就好比說(shuō)，同樣的土地種稻子，你能說(shuō)同樣的大米在市場(chǎng)賣出兩個(gè)價(jià)？農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不能完全等同于市場(chǎng)，要考慮農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)，顯然這種征地補(bǔ)償方式是不合理的。

目前建于，集體土地、房屋的征收法律法規(guī)滯后，不健全。那么，在情況下，農(nóng)民在征地拆遷中，怎樣來(lái)計(jì)算補(bǔ)償款才合理？尊重農(nóng)民，保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)？在征地拆遷補(bǔ)償款計(jì)算中，農(nóng)民應(yīng)當(dāng)必要考慮的因素，應(yīng)當(dāng)注意的問題，只有抓住要點(diǎn)才能在征地拆遷中得到較合理的補(bǔ)償。這里筆者，給農(nóng)民朋友一個(gè)思路，供農(nóng)民在征地拆遷維權(quán)中參考。

農(nóng)民在計(jì)算土地、房屋補(bǔ)償款時(shí)，首先要了解：集體土地所有權(quán)、使用權(quán)及土地市場(chǎng)價(jià)值等相關(guān)法律才能更好地維護(hù)農(nóng)民合法的權(quán)益

集體土地所有權(quán)

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八條：土地所有權(quán)歸屬，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！薄洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國(guó)土﹝籍﹞字第26號(hào) 自1995年5月1日起施行）第十九條規(guī)定：集體土地所有權(quán)，“土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實(shí)施《六十條》時(shí)確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有。”

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第4條之規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用建設(shè)用地、控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地的行為都屬于非法占用農(nóng)用地的范疇。

地方政府非法占用農(nóng)用地的情形主要有以下五種：弄虛作假，主要是指使用土地的地方政府，雖然占地經(jīng)過(guò)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并且取得了用地手續(xù)，但是他的用地手續(xù)是通過(guò)弄虛作假騙取來(lái)的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，將基本農(nóng)田或其它農(nóng)用地撂荒成未利用地向有具有土地審批權(quán)的管理機(jī)關(guān)申報(bào)。少報(bào)多占，主要指超出批準(zhǔn)用地的面積占用土地。比如，某建設(shè)項(xiàng)目被批準(zhǔn)占用土地50畝，在實(shí)施建設(shè)的過(guò)程中，卻占用了500畝，超占的50畝不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批準(zhǔn)文件以及辦理用地手續(xù)即占用土地的行為。未轉(zhuǎn)先占，即未經(jīng)依法批轉(zhuǎn)土地利用就占用農(nóng)用地的違法行為。未征先占，即未經(jīng)土地征收程序改變土地權(quán)屬就占用農(nóng)用地的違法行為。由此可見，沒有取得手續(xù)批文違法占地，農(nóng)民有權(quán)拒絕征地。

土地使用權(quán)

《土地管理法》第九條規(guī)定：土地使用權(quán)，“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)?！薄洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞國(guó)土﹝籍﹞字第26號(hào) 自1995年5月1日起施行）第四十三條規(guī)定：集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)?！?/p>

現(xiàn)行的土地管理法律將土地的所有權(quán)和使用權(quán)相分離的基本原則，也就是說(shuō)，雖然國(guó)家和農(nóng)民集體擁有土地，但是政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人等都可以在符合法律規(guī)定的情況下，辦理相關(guān)合法的手續(xù)，取得合理利用土地的權(quán)利關(guān)獲得收益。但是，這并不意味著其對(duì)土地的使用可以不受任何限制，還是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護(hù)，管理和合理利用土地的義務(wù)，根據(jù)土地的屬性不同，科學(xué)合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。因此，強(qiáng)占亂占侵犯農(nóng)民土地使用權(quán)的行為都錯(cuò)誤的違法行為。

依據(jù)《憲法》、《民法》、《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)的國(guó)家法律上來(lái)看，農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種用益權(quán)，物權(quán)最重要的特征就是直接支配和保護(hù)之絕對(duì)性。物權(quán)的直接支配性，指物權(quán)人得依自己的意思，無(wú)須他人意思或行為之介入，對(duì)標(biāo)的物為管領(lǐng)處分的權(quán)利。物權(quán)的絕對(duì)性，指物權(quán)人于其標(biāo)的的物之支配領(lǐng)域內(nèi)，非經(jīng)其同意，任何人均不得侵入或干涉，否則即構(gòu)成違法。對(duì)于農(nóng)村集體所有的土地，農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的成員取得其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬于用益權(quán)。這種用益權(quán)一經(jīng)設(shè)立，就具有物權(quán)的屬性，即具有排除包括有權(quán)人（發(fā)包人）在內(nèi)的一切人的干涉和侵害。還有，溫家寶總理在十屆人大四次會(huì)議結(jié)束后舉行的記者招待會(huì)上，答中外記者說(shuō)的話：“中國(guó)的總理懂得一個(gè)道理，就是知難不難，迎難而上，知難而進(jìn)，永不退縮，不言失敗。我們說(shuō)要給農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)以長(zhǎng)期的保障，15年不變，30年不變，就是說(shuō)永遠(yuǎn)不變。必須實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，必須保護(hù)農(nóng)民對(duì)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的自主權(quán)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強(qiáng)占亂占農(nóng)民土地的人?！?/p>

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》（2009年中央1號(hào)文件）也明確規(guī)定：“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。抓緊修訂、完善相關(guān)法律法規(guī)和政策，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變。強(qiáng)化對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)保護(hù)，做好集體土地所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，將權(quán)屬落實(shí)到法定行使所有權(quán)的集體組織；穩(wěn)步開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記試點(diǎn)，把承包地塊的面積、空間位置和權(quán)屬證書落實(shí)到農(nóng)戶，嚴(yán)禁借機(jī)調(diào)整土地承包關(guān)系，堅(jiān)決禁止和糾正違法收回農(nóng)民承包土地的行為?！?/p>

這些規(guī)定都遠(yuǎn)遠(yuǎn)地突破了《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》中農(nóng)民土地使用權(quán)限的所規(guī)定，都足以證明，農(nóng)民的土地承包權(quán)使用長(zhǎng)久不變。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所規(guī)定的，來(lái)進(jìn)行征收，這對(duì)農(nóng)民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有權(quán)、使用權(quán)，可以說(shuō)，地方政府目前的征地拆遷90%以上的都是違法的，因此，農(nóng)民可要求最高的補(bǔ)償。

土地自身價(jià)值

價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，是商品生產(chǎn)和商品交換的基本規(guī)律。只要存在商品生產(chǎn)和商品交換，就存在價(jià)值規(guī)律。（1）價(jià)值規(guī)律是商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，但并不是商品經(jīng)濟(jì)中唯一的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。商品經(jīng)濟(jì)中有許多經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)值規(guī)律是基本的規(guī)律。（2）價(jià)值規(guī)律作為商品經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，同其他任何規(guī)律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。土地作為三大生產(chǎn)要素之一，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中起著基礎(chǔ)性、決定性作用。土地有償使用，要符合價(jià)值規(guī)律。同樣的土地，國(guó)有土地就有市場(chǎng)價(jià)值，集體土地就不具有市場(chǎng)

價(jià)值，顯然，這是不符價(jià)值規(guī)律，也是不符合邏輯的。

便于農(nóng)民朋友理解，這里多提一嘴，什么是土地自身價(jià)值？如果農(nóng)民的土地不值錢，那政府、開發(fā)商就不會(huì)對(duì)農(nóng)民的土地眼紅了。打個(gè)不確切比方，就是農(nóng)民的土地很值錢，假如說(shuō)農(nóng)民的土地是一個(gè)聚寶盆，年年會(huì)給農(nóng)民家送錢，就是秋天土地里的收成，因?yàn)檗r(nóng)民的收成有了錢就可以無(wú)憂無(wú)慮世世代代地去生活。這時(shí)候，有人要賣農(nóng)民的“聚寶盆”，要斷了你的生路，對(duì)農(nóng)民而言“生路”值多少錢？事實(shí)上這個(gè)“生路”就是這里所講的土地自身價(jià)值。因此，農(nóng)民為了生存，為了活命，就不能輕易要賣掉的。即使是賣也應(yīng)是合理的，得保障農(nóng)民自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)生存。

盡管集體土地，還沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的落后的管理模式，但土地自身的市場(chǎng)價(jià)值以充分顯現(xiàn)出來(lái)，如果農(nóng)民的土地不值錢，那在征地拆遷中就不會(huì)制造流血傷亡事件了。《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》（2008年10月12日中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)）文件精神提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國(guó)有土地享有平等權(quán)益?！边@改變了農(nóng)村集體土地只能被行政征收才能成為建設(shè)用地的做法，體現(xiàn)了追求城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)精神，擺脫傳統(tǒng)建設(shè)用地管理模式的束縛。

征地拆遷中，有這樣一句話：“中國(guó)最便宜的是農(nóng)民的土地，最貴的也是農(nóng)民的土地”。簡(jiǎn)直就是對(duì)農(nóng)民的侵略。不給農(nóng)民一個(gè)合理的市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)行合理的補(bǔ)償，放到誰(shuí)的頭上，誰(shuí)也不會(huì)干的，最終的結(jié)局就是抗?fàn)帲运纴?lái)抗?fàn)?。在征地拆遷中，真正體現(xiàn)土地自身的市場(chǎng)價(jià)值，才是對(duì)農(nóng)民最公正的，才是構(gòu)筑和諧社會(huì)，社會(huì)主義價(jià)值觀的充分體現(xiàn)。

關(guān)于對(duì)同地價(jià)的理解，將農(nóng)民的土地分類劃分等級(jí)進(jìn)行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同價(jià)，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 2004年10月21日 國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）：(十二)完善征地補(bǔ)償辦法，征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)。筆者理解文件精神是，同地同價(jià)應(yīng)當(dāng)是指土地在同一地區(qū)的的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是相同的價(jià)格，不是地方政府所講的同地同價(jià)，是同村的土地相同價(jià)格，也不是事先由地方政府按照距離城市城區(qū)遠(yuǎn)近等因素，將農(nóng)民的土地進(jìn)行分類劃分等級(jí)后，所說(shuō)的同地同價(jià)，事實(shí)上，這就是同地不同價(jià)。地方政府先入為主對(duì)農(nóng)民的說(shuō)，你的土地是二類土地價(jià)格。地方政府為了獲取更的土地出讓利潤(rùn)，一般將農(nóng)民的土地劃分為二類或三類，有的地方政府甚至劃分的更多一些，可達(dá)四類或五類。以筆者所在地的延吉市為例，就是把農(nóng)民的土地劃分四個(gè)等級(jí)，筆者認(rèn)為，這是不符合中央對(duì)農(nóng)民征地要到合理補(bǔ)償，保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的政策精神的。

道理很簡(jiǎn)單，征收農(nóng)民土地、房屋，政府給農(nóng)民在不同的區(qū)域的內(nèi)的價(jià)格不同，但最終征收農(nóng)民土地都是以現(xiàn)金兌現(xiàn)的。假如說(shuō)農(nóng)民的房屋被征收了，農(nóng)民首要的是解決住的問題，于是就同開發(fā)商說(shuō)，你的房子價(jià)格50萬(wàn)，可政府是按五類區(qū)給補(bǔ)償?shù)木?0萬(wàn)元，那開發(fā)商為了社會(huì)責(zé)任，也把你的同樣的房子價(jià)格，按照五個(gè)價(jià)格來(lái)賣，農(nóng)民可以10萬(wàn)元，買你的房子了。這可能嗎？現(xiàn)實(shí)中，政府無(wú)論將征收農(nóng)民的土地分成幾類價(jià)格，但在同省同一市（或一縣）的農(nóng)民生存生活成本是一樣的，同一市場(chǎng)，同一商品的價(jià)格不可能有三六九等的，這顯然是對(duì)被征地拆遷農(nóng)民的不公。

農(nóng)民的土地作為生產(chǎn)、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解為市場(chǎng)行為，土地是農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。再者，我國(guó)農(nóng)民土地人均不足1市畝，城市郊區(qū)的農(nóng)民所占的土地更少，以延吉市朝陽(yáng)川東豐村農(nóng)民為例，現(xiàn)在每人擁有土地不中400平方米。這么少的土地，地方政府做不到同地同價(jià)，在將土地劃分成幾個(gè)等級(jí)，錢，利潤(rùn)是政府賺了，可接下來(lái)的問題是，農(nóng)民怎么去生活？試想，我們政府的這么人民公仆們，如果土地你的，給你這么劃分片區(qū)等級(jí)，然后對(duì)你進(jìn)行補(bǔ)償，你干嗎？？

因此，農(nóng)民在征地補(bǔ)償中，不能讓地方政府的紅頭文件、公告給忽悠住了。文件政策法規(guī)服從的原則，地方服從中央，地方政策由違背中央的，按中央的執(zhí)行。農(nóng)民拿中央的文件進(jìn)行與地方政府發(fā)布的同類的文件進(jìn)行對(duì)照，由違背中央意愿的，農(nóng)民有權(quán)拒絕執(zhí)行。地方政府把土地分成幾個(gè)片幾個(gè)價(jià)，這些都是蒙人的。建議，農(nóng)民平時(shí)多學(xué)些相關(guān)征地拆遷的法律法規(guī)政策，這樣在征地拆遷補(bǔ)償中，就沒有敢欺負(fù)你了，我們畢竟社會(huì)主義法制社會(huì)，主動(dòng)權(quán)就會(huì)把握在農(nóng)民的手中。

集體土地、房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

在土地征收中，國(guó)家的對(duì)農(nóng)民的政策是：合理補(bǔ)償、妥善安置，保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)（根據(jù)國(guó)家相關(guān)的征地法律法規(guī)綜合整理，相關(guān)的征地拆遷法律法規(guī)可查閱筆者的博客草根的心聲，博客中的相關(guān)法律分類）。農(nóng)民在征地補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)考慮土地的自身市場(chǎng)價(jià)值、土地的附加值（農(nóng)地的年產(chǎn)值）、通貨膨脹、最后才是安置費(fèi)用。

為什么要考慮通貨膨脹呢？通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是不可否認(rèn)的事實(shí)。那么，什么是通貨膨脹，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是讓你手中的錢貶值，舉個(gè)例子：假如，你手中有100元錢，你不花，就在手中，如果通貨膨脹率平均為5%，15年后購(gòu)買力就只是現(xiàn)在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，購(gòu)買力就僅僅是現(xiàn)在的9%了。

征地將農(nóng)民世代賴以生存的飯碗砸了。如果農(nóng)民在征地中不這樣綜合性地去考慮問題，就目前各地政府給補(bǔ)償?shù)哪屈c(diǎn)錢一般僅夠2年的生存費(fèi)用，政府就什么也不管了。對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，生存都成問題，就更別說(shuō)什么長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)了。所以，在征地中，以上這些因素是農(nóng)民必須要考慮的。

1、承包土地（口糧地）的補(bǔ)償計(jì)算方法

《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！?/p>

《土地管理法》規(guī)定的土地征收補(bǔ)償制度單純以土地原用途和前三年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出平均率計(jì)算, 導(dǎo)致農(nóng)村土地被征收后農(nóng)民僅能獲得土地補(bǔ)償款的1—5%左右，而且土地征收補(bǔ)償款的分配不盡合理。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 耕地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時(shí), 政府與集體和農(nóng)民所得收益比最高可達(dá)99∶1;未利用土地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地時(shí), 政府與集體和農(nóng)民所得的收益比最高可達(dá)199∶1 , 在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)甚至可達(dá)千比一，與政府取得的土地出讓收益相比, 農(nóng)民得到的征地補(bǔ)償款僅為冰山一角，有的連基本生活都難以得到保障。此外，集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民之間對(duì)補(bǔ)償款的分配亦不盡合理。

按照原用途給予補(bǔ)償，這是根本上就是不合理的。農(nóng)民當(dāng)然就不會(huì)接受。那么，在征地中怎么樣補(bǔ)償才算合理。

在集體土地沒有市場(chǎng)化，《土地管理法》沒有修改的現(xiàn)實(shí)下，土地是按照原用途給予補(bǔ)償。那農(nóng)民怎么算，技巧在土地承包使用權(quán)的長(zhǎng)久不變。長(zhǎng)久不變你能說(shuō)是200年不變，還是500年不變，顯然，按照《土地管理法》的計(jì)算是站不住腳的。保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)，是政策所規(guī)定的，為了保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)，那將年產(chǎn)值先算200年的吧。

假設(shè)，1平方米的年產(chǎn)值為50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。當(dāng)然土地所種作物不同，年產(chǎn)值也就不同，還有有沒有溫室棚，若有還要將1年能出幾季，考慮進(jìn)去的。一般溫室棚北方1年到少能出2—3季。

值得注意的是，如果地方政府將農(nóng)民土地分成幾等級(jí)定價(jià)，如果是違背中央文件精神愿

意的，農(nóng)民可以拒絕不理他，只要在征地補(bǔ)償中，時(shí)刻把握住中央對(duì)農(nóng)民土地的政策是長(zhǎng)久不變，只有這樣，才能保障農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。分析到這里，就一目了然了，這里我們還沒有計(jì)算土地的自身的市場(chǎng)價(jià)值。有人說(shuō)農(nóng)民貪婪，漫天要價(jià)，事實(shí)勝于雄辯，不攻自破。

2、集體土地上的房屋征收補(bǔ)償計(jì)算方法

實(shí)際征收中可能有二種可能，一是只征收了房屋，沒有征收承包地；二農(nóng)民的房屋、承包地同時(shí)被征收。

如果只征收了農(nóng)民的房屋，沒有征收承包地的，在這種情況下，建議農(nóng)民置換，要求拿同樣的地面積同樣的房屋面積來(lái)?yè)Q，這樣是為了便于農(nóng)民生產(chǎn)，同時(shí)也比較合理。一般各省土地條例都規(guī)定了農(nóng)民的宅基地的使用面積。比如《吉林省土地條例》中規(guī)定一農(nóng)戶宅基地的使用面積為330平方米。如果不能置換，應(yīng)考慮購(gòu)買同樣的房屋的價(jià)值，宅基地使用的其他土地面積應(yīng)當(dāng)考慮土地的市價(jià)值。什么意思，你讓我沒有房子住了，我總得去再賣一所吧，同時(shí)，還得考慮便于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

如果農(nóng)民的房屋、承包地一起被征收了，那么，沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)了，這時(shí)就全都市化了，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)借鑒《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的四個(gè)原則進(jìn)行要求。因各地情況不同，筆者沒有進(jìn)行具體的計(jì)算分析。這里只是給農(nóng)民一個(gè)思路，僅供農(nóng)民在實(shí)際房屋征收中參考。關(guān)于土地維權(quán)方面的筆者另有文章，請(qǐng)查閱筆者博客。

許多地方政府為追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政績(jī)，以犧牲被征地農(nóng)民利益為代價(jià)，任意擴(kuò)大征收權(quán)，土地征收工作中明顯存在對(duì)農(nóng)民不公平行為，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，政府低價(jià)征高價(jià)賣、與民爭(zhēng)利以及征地補(bǔ)償分配混亂導(dǎo)致一些地區(qū)在土地征收實(shí)現(xiàn)土地用途轉(zhuǎn)移過(guò)程中，不同程度地存在開發(fā)區(qū)和工商企業(yè)盲目圈占耕地、肆意擴(kuò)大城市建設(shè)規(guī)模以及在征地過(guò)程中對(duì)被征地農(nóng)民安置不足，嚴(yán)重地侵犯了被征地農(nóng)民利益。土地權(quán)利的易手，伴隨著被征地農(nóng)民的赤貧噩夢(mèng)，造就了地方政府的光輝政績(jī)和商人的暴富。在商業(yè)利益和政治資本的雙重利益驅(qū)動(dòng)下，許多農(nóng)民在工業(yè)化、城市化進(jìn)程中大量失地失業(yè)失去社會(huì)保障，成為種田無(wú)地、就業(yè)無(wú)崗、社保無(wú)份的人。

農(nóng)民只有團(tuán)結(jié)，只有斗爭(zhēng)，才會(huì)有公平、公正、合理，一盤散沙，只能永遠(yuǎn)是任人宰割的羔羊！

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溫馨提示：感謝您關(guān)注農(nóng)民這一弱勢(shì)群體。本旨意是維護(hù)公民合法的土地、房屋使用權(quán)。制止非法暴力、流氓無(wú)賴式的強(qiáng)征強(qiáng)拆，揭露社會(huì)丑惡，弘揚(yáng)正義；維護(hù)法律的尊嚴(yán)，構(gòu)筑社會(huì)主義和諧社會(huì)。讓更的更多的人學(xué)法用法，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

第四篇：征地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書范文

征地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書

甲方： 德陽(yáng)明源電力（集團(tuán)）有限公司（農(nóng)民拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施人）乙方： 簡(jiǎn)陽(yáng)市新市鎮(zhèn) 董家 村 十 社 王洪江（被拆遷人）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、川辦函[2008]73號(hào)、資府發(fā)[2008]152號(hào)、簡(jiǎn)府辦函[2010]7號(hào)文件等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿的原則，經(jīng)協(xié)商一致，對(duì)棉豐~普安220kV線路新建工程項(xiàng)目涉及的 新市 鎮(zhèn) 董家 村 十 社的乙方農(nóng)房拆遷補(bǔ)償安置的有關(guān)事項(xiàng)簽訂本協(xié)議。

第一條 乙方情況

（一）乙方在拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)無(wú)面積㎡；土地使用證號(hào)為 無(wú) 號(hào)，宅基地面積㎡。

經(jīng)實(shí)地勘查，乙方房屋建筑面積為217.44 ㎡（其中：磚混房屋123.84㎡，磚瓦房屋93.60㎡）。

（二）乙方在本社常住人口4 人；屬于確定的應(yīng)安置人口4 人，分別是：戶主：王洪江、妻子：張洪瓊、女：王麗、子：王濤。

（三）乙方被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)屬于私產(chǎn)，土地性質(zhì)屬于農(nóng)村集體土地。

第二條拆遷補(bǔ)償安置方式

根據(jù)棉豐~普安220kV線路建設(shè)的規(guī)劃要求，對(duì)乙方采取貨幣補(bǔ)償，自行拆遷的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置。

第三條拆遷補(bǔ)償

（一）乙方房屋及地上附著物的拆遷由甲方補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照

簡(jiǎn)府辦函[2010]7號(hào)文件《成安渝高速公路簡(jiǎn)陽(yáng)段征地拆遷工作實(shí)施方案》和資府函[2008]152號(hào)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）甲、乙雙方本著農(nóng)戶自行拆遷的原則，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際丈量清點(diǎn)核算，甲方應(yīng)一次性補(bǔ)償乙方各項(xiàng)費(fèi)用如下：（1）磚混房屋 123.84 ㎡× 420元/㎡= 52013 元；（2）磚瓦（土瓦）93.60㎡× 280 元/㎡= 26208 元；

（3）房?jī)?nèi)附屬物補(bǔ)償25434元；（4）過(guò)渡期補(bǔ)貼4人× 75元/人?月×12月=3600元；（5）搬家費(fèi)：2次×200元/次=400元；（6）殘值收購(gòu)217.44㎡×15元/㎡=3262元。

各項(xiàng)補(bǔ)償及補(bǔ)助費(fèi)共計(jì)110917元。（大寫：壹拾壹萬(wàn)零玖佰壹拾柒元整）。

第四條宅基地補(bǔ)劃及產(chǎn)權(quán)辦理

乙方享受補(bǔ)劃宅基地面積，按《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。補(bǔ)劃宅基地所占土地根據(jù)統(tǒng)一規(guī)劃由所在村組負(fù)責(zé)調(diào)節(jié)。乙方的臨時(shí)過(guò)渡期為2011年 11 月 8 日起至2012年 11 月7日，過(guò)渡期為12個(gè)月。產(chǎn)權(quán)辦理由甲方負(fù)責(zé)。

第五條獎(jiǎng)懲辦法

乙方從簽訂協(xié)議之日起 30 日內(nèi)完成搬遷并將房屋自行拆除的，可享受按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金：磚混（磚瓦）217.44㎡×280元= 60883 元，合計(jì)60883 元。該費(fèi)用在被拆遷戶按時(shí)搬遷并將房屋自行拆除后領(lǐng)取。逾期不搬遷的，從逾期之日起5日內(nèi)報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，由政府組織相關(guān)部門實(shí)施強(qiáng)制搬遷，并可按照《四川省<中華人民共和國(guó)土地管理法>實(shí)施辦法》的規(guī)定對(duì)拒不搬遷的當(dāng)事人處以3000以上20000元以下的罰款。

第六條拆遷安全責(zé)任

根據(jù)棉豐~普安220kV線路建設(shè)的要求，乙方采取農(nóng)戶自行拆遷的方式

進(jìn)行拆遷。乙方在拆遷過(guò)程中應(yīng)注意拆遷的安全，如乙方在拆遷過(guò)程中發(fā)生拆遷安全事故，一切責(zé)任由乙方全部承擔(dān)。

第七條本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字后生效，雙方均不得擅自改變。誰(shuí)違反本協(xié)議，由此造成的損失由違約方承擔(dān)，本協(xié)議內(nèi)容履行完畢合同終止。

第八條本協(xié)議一式肆份，甲方叁份，乙方壹份。

甲方： 德陽(yáng)明源電力（集團(tuán)）有限公司

乙方： 簡(jiǎn)陽(yáng)市新市鎮(zhèn)董家村十社

甲方代表： 乙方代表：

二○一一年十一月八日

第五篇：城市房屋拆遷估價(jià)常見問題淺.doc

城市房屋拆遷估價(jià)常見問題淺析

各位領(lǐng)導(dǎo)、同行：

大家好！

國(guó)務(wù)院305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施后,將被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償價(jià)格也列入了房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)范疇,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入了房屋拆遷這一敏感地帶, 面對(duì)成千上萬(wàn)的被拆遷戶, 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的業(yè)務(wù)技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)道德水平都要經(jīng)受嚴(yán)格考驗(yàn)。經(jīng)過(guò)實(shí)踐的磨煉, 業(yè)內(nèi)人士深感房屋拆遷評(píng)估在把握技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和履行評(píng)估程序及處理各方利益矛盾方面與其它目的類型的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有著很大區(qū)別, 難度更大，拆遷評(píng)估不僅是簡(jiǎn)單的企業(yè)行為,也要把政府的拆遷政策落到實(shí)處，以在評(píng)估的操作過(guò)程中貫徹、在評(píng)估結(jié)果中體現(xiàn)，做到公平、公正執(zhí)業(yè)。

今受省房協(xié)中介委委托，就城市房屋拆遷評(píng)估中目前存在的常見問題與各位交流，希望對(duì)大家有所幫助。

一、關(guān)于城市房屋拆遷評(píng)估的政策依據(jù)和作用的問題 為規(guī)范城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷的順利進(jìn)行，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部以及湖南省及其地州市相繼出臺(tái)了相關(guān)政策，包括《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第305號(hào)令）、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號(hào))、《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》(省

.1.政府第157號(hào)令)，《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》（湘建房[2004]264號(hào)）以及《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（部令第142號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。其中：

（1）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第二十五條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

（2）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

（3）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第八條規(guī)定 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評(píng)估，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。

（4）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第三條規(guī)定 城市房屋拆遷評(píng)估，應(yīng)當(dāng)由取得建設(shè)部或者省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的估價(jià)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。城市房屋拆遷評(píng)估的人員，應(yīng)當(dāng)是專職的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

（5）《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條第二款規(guī)定 本辦法所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括??城鎮(zhèn)房屋拆遷等需要進(jìn)行的房

.2.地產(chǎn)評(píng)估。

有了這五大法寶，房屋拆遷評(píng)估的作用以及評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員的地位和資格要求得到了確認(rèn)。城市房屋拆遷評(píng)估由取得估價(jià)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，城市房屋拆遷評(píng)估的人員應(yīng)是專職的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。

二、關(guān)于城市房屋拆遷評(píng)估程序的問題

估價(jià)報(bào)告的形成必須符合法定程序，只要程序到位，那我們做拆遷評(píng)估就不會(huì)存在太大的問題。

評(píng)估機(jī)構(gòu)要使自己不至于工作被動(dòng)，規(guī)范房屋拆遷評(píng)估行為，推進(jìn)房屋拆遷評(píng)估活動(dòng)公開、透明、公正，進(jìn)一步強(qiáng)化房屋拆遷評(píng)估監(jiān)督作用。如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，所作的估價(jià)報(bào)告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。

評(píng)估程序合法、合規(guī)，歸納如下：

（1）主體合法：評(píng)估機(jī)構(gòu)及簽字房地產(chǎn)估價(jià)師符合規(guī)定。評(píng)估機(jī)構(gòu)主體只有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有法人資格，否則，即使其出具的估價(jià)報(bào)告客觀真實(shí)，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價(jià)報(bào)告只有法定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（臨時(shí)機(jī)構(gòu)不能做拆遷評(píng)估）作出并由房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，某地一拆遷項(xiàng)目，就補(bǔ)償安置的問題沒有達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請(qǐng)，拆遷管理部門作出補(bǔ)償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過(guò)庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價(jià)報(bào)告簽名的“估價(jià)師”不具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格，.3.法院否定該證據(jù)的效力，并以事實(shí)不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。

（2）委托方式符合規(guī)定：分類評(píng)估與拆遷人簽定委托合同，分戶評(píng)估只能通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)被拆遷人投票或雙方共同選擇或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，并簽定委托合同。

（3）現(xiàn)場(chǎng)查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場(chǎng)之前由委托方書面及電話通知評(píng)估人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；其次，要有無(wú)關(guān)的第三方證人（社區(qū)工作人員等）全程陪同；第三，評(píng)估機(jī)構(gòu)在一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評(píng)估要求要亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場(chǎng)的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請(qǐng)有關(guān)當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。

（4）評(píng)估資料收集齊全：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無(wú)產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部分提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說(shuō)明）、建筑面積測(cè)繪資料、市場(chǎng)交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

（5）估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過(guò)程較清晰、無(wú)錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。

.4.（6）評(píng)估公示符合規(guī)定，評(píng)估要求公示七天，并在公示予以現(xiàn)場(chǎng)答復(fù)。

（7）估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，符合規(guī)范和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，并按要求進(jìn)行送達(dá)。

（8）估價(jià)報(bào)告出具后異議期間的處理。

三、與評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方式的問題

（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！?/p>

（2）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第八條規(guī)定： 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評(píng)估，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。第九條規(guī)定： 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評(píng)估。雙方不能就評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的，任何一方可以申請(qǐng)房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評(píng)估中介機(jī)構(gòu)。

（3）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第八條規(guī)定： 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)共同選擇房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評(píng)估，并共同出具分戶評(píng)估委托書。拆遷人與被拆

.5.遷人不能就房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，任何一方可申請(qǐng)市、縣房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第九條 市、縣房屋拆遷管理部門受理抽簽申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)出分戶評(píng)估公開抽簽邀請(qǐng)函，接受房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名。報(bào)名參加公開抽簽的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得少于3家。少于3家的，市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)再次邀請(qǐng)。市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)拆遷當(dāng)事人和有關(guān)方面的代表監(jiān)督公開抽簽，并聘請(qǐng)公證人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證，當(dāng)場(chǎng)宣布抽簽結(jié)果。

之所以規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實(shí)背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國(guó)有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)便通過(guò)房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評(píng)估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)“爭(zhēng)飯吃”的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過(guò)低評(píng)估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關(guān)系”以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評(píng)估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個(gè)因素在于估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，整個(gè)評(píng)估市場(chǎng)在拆遷人的操縱之下，估價(jià)機(jī)構(gòu)很難有獨(dú)立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。

四、關(guān)于房屋拆遷估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘的問題

.6.（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

（2）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十二條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)拍攝等工作。

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄應(yīng)當(dāng)由評(píng)估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、現(xiàn)場(chǎng)拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)說(shuō)明。

現(xiàn)場(chǎng)查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場(chǎng)之前由委托方書面及電話通知評(píng)估人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；其次，要由無(wú)利害關(guān)系的第三人（社區(qū)工作人員等）見證、全程陪同；第三，評(píng)估機(jī)構(gòu)在一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評(píng)估要求亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場(chǎng)的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請(qǐng)有關(guān)

.7.當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。

五、評(píng)估之前應(yīng)首先明晰評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)文件的問題，以及違章建筑的問題

（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

（2）《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

估價(jià)人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無(wú)產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部門提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說(shuō)明）、建筑面積測(cè)繪資料、市場(chǎng)交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，例如在城市房屋動(dòng)遷評(píng)估中，我們經(jīng)常會(huì)遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實(shí)際上卻是大型的商場(chǎng)，對(duì)于這種情況我本人認(rèn)為在選用評(píng)估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理，合法，合情”的原則。

對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)屬權(quán)所出現(xiàn)非正常情況，應(yīng)在報(bào)告中特別是假設(shè)與限制條件中予以充分說(shuō)明，或特別假設(shè)與限制說(shuō)明。

另：違章建筑的問題：

.9.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定 《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條 《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十七條 違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的評(píng)估價(jià)值為零。拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，根據(jù)其剩余年限，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。

六、關(guān)于城郊農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估問題

隨著加快城市化進(jìn)程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴(kuò)張，帶來(lái)了大量的城郊農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多原為農(nóng)村集體土地，現(xiàn)被征收為國(guó)有土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，對(duì)于這種情況下，作為估價(jià)師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢？?jī)煞N方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國(guó)土部門按土地征收政策執(zhí)行，評(píng)估時(shí)按照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估思路。

實(shí)際評(píng)估中，與安置方式很有關(guān)。如果以實(shí)物安置（拆一補(bǔ)一），就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)，如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)以重量?jī)r(jià)對(duì)房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評(píng)估，再考慮原有土地使用權(quán)的價(jià)值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場(chǎng)出讓價(jià)格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定個(gè)區(qū)位地價(jià)，再考慮房屋重量?jī)r(jià)，我覺得這

.10.種方法欠妥。

七、關(guān)于城市房屋拆遷評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵，以及房屋裝修裝飾評(píng)估的問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條第二款規(guī)定：房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。

評(píng)估價(jià)格包括房屋裝修裝飾部分的價(jià)格，但應(yīng)單獨(dú)評(píng)估。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過(guò)30%。

房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×（耐用年限-實(shí)際使用年限）÷耐用年限

房屋裝修裝飾重置價(jià)格應(yīng)按照本地房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估。《長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》中明確規(guī)定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第2-5年每年折舊20％，使用6年以上的，補(bǔ)償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第1、2年不予折舊，第3-10年每年折舊12.5％，使用10

.11.年以上的，補(bǔ)償10％的殘值。違法違章建筑或臨時(shí)建筑內(nèi)的裝飾裝修不予補(bǔ)償。發(fā)布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補(bǔ)償。

八、關(guān)于土地出讓金問題

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十六條規(guī)定 城市房屋拆遷評(píng)估，采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權(quán)取得的不同方式所造成的影響。

現(xiàn)在的老百姓對(duì)政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實(shí)際上土地政策執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)，確實(shí)在實(shí)際生活中沒有體現(xiàn)出兩種產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，相鄰不同性質(zhì)的土地使用權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)，其帶來(lái)的租金收入沒什么區(qū)別并不明顯，最終的房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)該接近?？蛇@個(gè)問題一拿到拆遷補(bǔ)償上，我們就開始斤斤計(jì)較“出讓”“劃撥”的區(qū)別，對(duì)拆遷戶好像不太公平。

對(duì)于拆遷評(píng)估，最近很多人都在談?wù)撏恋爻鲎尳鸬膯栴}。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭(zhēng)論很多。我想大家為什么就不能換一個(gè)角度想一想，我們是估價(jià)師，而不是造價(jià)師，拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見提倡的市場(chǎng)比較法呢？

拆遷評(píng)估，還是建議用市場(chǎng)比較法。這樣土地的性質(zhì)問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個(gè)例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價(jià)格并不比同類的二手商品房的交易價(jià)格低。這么大的市場(chǎng)，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場(chǎng)決定一切。在階段的公眾認(rèn)知水平條件下，老百

.12.姓不管你是劃撥還是出讓，在他看來(lái)兩個(gè)房子沒有差別，就得一個(gè)價(jià)！甚至在我們這里出讓地差個(gè)三五年的使用年限，甚至更多，房?jī)r(jià)它也沒多大差。這就是市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件。

九、臨街住宅的拆遷評(píng)估問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)、用

.13.途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。

有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價(jià)格補(bǔ)償。這是個(gè)大問題啊。且不說(shuō)這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說(shuō)把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財(cái)路。從國(guó)家的政策看，拆遷的原則一是保證補(bǔ)償合理，再就是不能影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活。但是我們“依法”按“住宅”評(píng)估是一定會(huì)損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活的！

還用成本法評(píng)估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場(chǎng)比較法行嗎？當(dāng)然可以。但在選取可比實(shí)例的時(shí)候，一定要注意與不臨街的區(qū)分開。

收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經(jīng)商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價(jià)格？這樣也可回避“產(chǎn)權(quán)人改變房屋法定用途的事實(shí)”！估價(jià)是要有合法前提的。盡管有規(guī)定拆遷雙方可以協(xié)商確定被拆房屋的性質(zhì)，但是，拆遷雙方往往是對(duì)立的，很難協(xié)調(diào)一致？我們估價(jià)一不能違法，二不能不考慮現(xiàn)實(shí)。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個(gè)價(jià)，這就是市場(chǎng)，我們“拿來(lái)”即依了法又合了市場(chǎng)？

十、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見問題

.14.《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》第十二條 評(píng)估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定3名以上估價(jià)人員，按照國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行被拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估。

估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過(guò)程較清晰、無(wú)錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。

1、致委托方函

（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)結(jié)果；（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)要寫全稱；（4）致函日期，一般為報(bào)告完成日期；（5）估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字。

2、估價(jià)師聲明

（1）說(shuō)明是否對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對(duì)未包括的部分，說(shuō)明評(píng)估依據(jù)。（2）如果有例外，應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。（3）說(shuō)明某些評(píng)估資料的來(lái)源。（4）說(shuō)明評(píng)估報(bào)告的使用條件。（5）依據(jù)本次估價(jià)目的，說(shuō)明對(duì)估價(jià)報(bào)告使用的限制。（6）依據(jù)本次估價(jià)目的其他有關(guān)需要聲明的事項(xiàng)。（7）參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章。

3、假設(shè)與限制條件

說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

.15.（1）注意估價(jià)的假設(shè)、估價(jià)限制條件的區(qū)別：估價(jià)假設(shè)是對(duì)估價(jià)時(shí)已發(fā)生的無(wú)法調(diào)查核實(shí)的假設(shè)；限制條件是對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價(jià)的一些條件限制。（2）說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，以及未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。（3）說(shuō)明估價(jià)報(bào)告使用的限制條件、以及估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。

4、估價(jià)對(duì)象描述

概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。）

估價(jià)對(duì)象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（2）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述，土地使用權(quán)人交代不清；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代，土地實(shí)物描述不全面（如：沒說(shuō)明坐落、地形、地勢(shì)、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（6）對(duì)估

.16.價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒有描述清楚；（7）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚；（10）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態(tài)交代不清楚，現(xiàn)實(shí)用途與法定用途是否相符。

5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

6、估價(jià)目的和價(jià)值定義

估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告不適用于拆遷補(bǔ)償之外的其他用途。

房屋拆遷評(píng)估的價(jià)值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值。房屋拆遷評(píng)估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

7、估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)應(yīng)寫明估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)規(guī)范；國(guó)家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關(guān)資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

有的報(bào)告依據(jù)過(guò)于簡(jiǎn)單或?qū)懛ú粔驀?yán)謹(jǐn)，如：估價(jià)依據(jù)為“××手冊(cè)”，過(guò)于籠統(tǒng)。另外，“××網(wǎng)”上的價(jià)格信息只代表了買方或賣方的單方意愿，而并非實(shí)際成交的價(jià)格，以此作為市場(chǎng)比

.17.較法的依據(jù)，理由不夠充分。

8、估價(jià)方法的選用

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十五條規(guī)定 城市房屋拆遷評(píng)估必須堅(jiān)持房地合一的原則，從市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。一般應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)比較法為主。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。對(duì)門面或者收益性的房屋，還應(yīng)當(dāng)采用收益法。

評(píng)估指標(biāo)、系數(shù)的選取應(yīng)當(dāng)理由充分，符合被拆遷房屋的客觀實(shí)際。

《規(guī)范》中要求應(yīng)說(shuō)明估價(jià)的思路，采用的方法以及估價(jià)方法的定義。有的報(bào)告思路、方法描述不清；有的報(bào)告對(duì)估價(jià)方法無(wú)定義。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確說(shuō)明房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來(lái)確定，這就明確了被拆遷房屋應(yīng)以市場(chǎng)公正價(jià)進(jìn)行評(píng)估，而實(shí)際工作中，我們發(fā)現(xiàn)許多評(píng)估對(duì)象由于各種因素卻難以形成市場(chǎng)（或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)），對(duì)我們的評(píng)估理論和評(píng)估方法提出了新的要求。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等多種。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》確定的補(bǔ)償原則的實(shí)質(zhì)是一種贖買政策，也就是說(shuō)，拆遷中拆遷人首先通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷房屋購(gòu)買，然后進(jìn)行拆除。因此，.18.城市房屋拆遷估價(jià)最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是比較法。但在實(shí)踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時(shí)，也可以采取其他辦法。比如，對(duì)公益事業(yè)的房屋、對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來(lái)講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的評(píng)估，使用收益法可能更有利。

有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，選擇評(píng)估方法時(shí)要注意：由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來(lái)對(duì)新房評(píng)估更合適。

9、影響因素分析方面的問題

《規(guī)范》中要求，對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景狀況及最高最佳使用情況都要作詳細(xì)的說(shuō)明、分析。

大多數(shù)估價(jià)報(bào)告在對(duì)這四項(xiàng)的分析中，都存在相關(guān)性、針對(duì)性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價(jià)結(jié)果的測(cè)算過(guò)程以及最終結(jié)果的確定。

有的報(bào)告這部分的描述僅是結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對(duì)象狀況的簡(jiǎn)單重復(fù)。

還有的報(bào)告中的分析違背基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論或常識(shí)。市場(chǎng)背景分析要詳細(xì)說(shuō)明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來(lái)。

10、估價(jià)結(jié)果的確定存在的問題

（1）部分報(bào)告的結(jié)果明顯偏離市場(chǎng)行情，或大大低于市場(chǎng)

.19.正常價(jià)格，又如兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)各自的評(píng)估結(jié)果差異很大。

（2）確定估價(jià)結(jié)果未說(shuō)明理由。有的報(bào)告采用兩種方法得出的結(jié)果差異很大，但不作任何分析說(shuō)明，或說(shuō)明理由不充分。

（3）詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由，估價(jià)結(jié)果應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。有的報(bào)告只有總價(jià)，沒有單價(jià)；有的報(bào)告金額無(wú)大寫。

11、報(bào)告的名詞術(shù)語(yǔ)和語(yǔ)言表述方面存在的問題

（1）名詞術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)確。如將“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”寫成“估價(jià)時(shí)間”，“假設(shè)和限制條件”改為“評(píng)估條件與說(shuō)明”等。

（2）對(duì)名詞術(shù)語(yǔ)的界定不準(zhǔn)確、不清楚。

①行文、譴詞、造句不當(dāng)（術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）；②邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過(guò)程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒有充足的理由）；③寫作有錯(cuò)誤，表達(dá)形式不科學(xué)。

12、報(bào)告的裝訂、形式與格式方面存在的問題

（1）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)的存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”或者“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”過(guò)于簡(jiǎn)單，缺少具體的分析測(cè)算過(guò)程。

（2）相當(dāng)一部分報(bào)告只運(yùn)用一種方法進(jìn)行評(píng)估，不符合《規(guī)范》中要求的“對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)”。

（3）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報(bào)

.20.告。在《規(guī)范》頒布實(shí)施以后，仍采用原來(lái)的格式是不妥的。

（4）大多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)成片的拆遷分戶估價(jià)報(bào)告采用了簡(jiǎn)易格式。

根據(jù)拆遷分戶評(píng)估數(shù)量大、價(jià)值量小的特點(diǎn)，在評(píng)估實(shí)際中可以采用簡(jiǎn)易報(bào)告格式，但有些機(jī)構(gòu)的簡(jiǎn)易報(bào)告過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法說(shuō)明問題，進(jìn)入司法程序。

（5）部分機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告采用了其它報(bào)告的格式，如資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式或土地估價(jià)報(bào)告格式。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)而言，這樣顯然是不合適的。

13、關(guān)于估價(jià)報(bào)告附件的問題

可能缺少必須的附件，如可能缺少必須有的依據(jù)，如拆遷估價(jià)中沒有拆遷許可證則無(wú)法確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；沒有公證書、位置圖、內(nèi)外圖片、查勘記錄、權(quán)屬證明等，則說(shuō)明估價(jià)依據(jù)不足；再如拆遷估價(jià)在附件雖寫明了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但沒寫《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，也可算依據(jù)不足。

相當(dāng)部分報(bào)告附件資料不完整，或沒有附件清單。

十一、房屋拆遷評(píng)估報(bào)告出示之后有異議的問題

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)

.21.交分戶估價(jià)報(bào)告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。

第二十條拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第二十二條拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)專家委員會(huì))申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

第二十三條估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

.22.估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定 拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)估。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評(píng)估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)出具書面通知。

第二十四條規(guī)定 拆遷當(dāng)事人對(duì)復(fù)估結(jié)果有異議的，可以在收到復(fù)估結(jié)果之日起5日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)u估技術(shù)鑒定。

（1）初步估價(jià)結(jié)果公示7日；（2）現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽取有關(guān)意見；

（3）向委托人提供估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告；

（4）疑問咨詢、解釋；

（5）拆遷當(dāng)事人在5日內(nèi)提出異議，申請(qǐng)復(fù)核，估價(jià)機(jī)構(gòu)5內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論；

（6）接到復(fù)核報(bào)告5日內(nèi)申請(qǐng)鑒定，10日內(nèi)作出鑒定結(jié)論。

十二、評(píng)估技術(shù)以外的話題

城市房屋拆遷估價(jià)有政策性強(qiáng)，影響大，設(shè)計(jì)面廣，時(shí)間緊迫等特性。城市房屋拆遷估價(jià)與其他估價(jià)目的下的估價(jià)有一定的

.23.區(qū)別，不僅只是真正意義上的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)，如果不從實(shí)際出發(fā)，生搬硬套《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷估價(jià)，不僅給估價(jià)工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價(jià)效率低，還會(huì)造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會(huì)《條例》精神，把握拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時(shí)了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，特點(diǎn)，要有大局意識(shí)，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價(jià)的特性，一方面使估價(jià)結(jié)果盡可能接近實(shí)際，被拆遷相關(guān)利益公認(rèn)和接受。

.24.