第一篇：市區(qū)聯(lián)社的經(jīng)營與發(fā)展

市區(qū)聯(lián)社的經(jīng)營與發(fā)展

經(jīng)過50多年的風(fēng)雨歷程城市信用社得到了長足的發(fā)展，并已成為農(nóng)村金融的主力軍，在為農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)戶的金融服務(wù)中發(fā)揮著其他金融機構(gòu)不可替代的重要作用。由于多方面因素的影響，自20世紀(jì)90年代以來，農(nóng)村信用社出現(xiàn)了較大的經(jīng)營困難。雖然各級政府、人民銀行和農(nóng)村信用社自身采取了一系列的積極措施化解風(fēng)險，收到了一定的成效，但是從總體上來看，大部分農(nóng)村信用社仍未擺脫經(jīng)營困境。

農(nóng)村信用社面對多年積淀所形成的硬負(fù)債、軟資產(chǎn)、高風(fēng)險、低效益的現(xiàn)狀，同時面臨著強手如林的金融競爭。按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度要求，建立以市場為導(dǎo)向、以效益為中心、以發(fā)展為動力、以創(chuàng)新為手段，符合市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、科學(xué)、合理的激勵和約束機制，切實提高經(jīng)營管理水平，在同業(yè)競爭中搶占市場，籌資金、防風(fēng)險、爭效益，其興衰在于自身實力和管理的優(yōu)劣。

一、農(nóng)村信用社現(xiàn)狀分析

1.對農(nóng)村信用社現(xiàn)狀的總體判斷：規(guī)模較大，分散經(jīng)營，效益欠佳，結(jié)構(gòu)失衡，后勁十足。

（1）規(guī)模較大。農(nóng)村信用社無論是存貸規(guī)模，還是機構(gòu)和人員總量都是比較大的。

（2）分散經(jīng)營。一是經(jīng)營層次過多，有縣級聯(lián)社、鄉(xiāng)級信用社、信用分社（儲蓄所）、信用站4個層次搞經(jīng)營。二是單位和人均規(guī)模小。

（3）效益欠佳。主要表現(xiàn)在由于農(nóng)村信用社沒有高效的經(jīng)營載體，經(jīng)營虧損嚴(yán)重，財務(wù)包袱沉重。

（4）結(jié)構(gòu)失衡。主要表現(xiàn)在農(nóng)村信用社資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)上。

（5）后勁十足。一是農(nóng)村信用社擁有一支特別能吃苦的龐大的職工隊伍；二是，農(nóng)

村信用社面臨較好的發(fā)展機遇；三是有比較雄厚的資金實力。

2.農(nóng)村信用社經(jīng)營環(huán)境分析。

（1）服務(wù)對象分析。農(nóng)村信用社是為農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民服務(wù)的，這就把農(nóng)村信用社投資主體對象界定在農(nóng)村。目前農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占比相對減少，增速放慢，但農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位進一步加強，發(fā)展前景可觀，具有強勁增長的態(tài)勢。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)、農(nóng)村多種經(jīng)濟、農(nóng)戶庭院經(jīng)濟等多種形式的資金需求日益增多，農(nóng)村資金需求不斷增長，過旺的資金需求與有限的資金供給形成了尖銳的矛盾，但財政資金有限，經(jīng)濟行為主體的自有資金匱乏，集體積累：“空殼”，其它渠道的資金也越來越少，唯有信貸資金呈擴大趨勢，由于其他銀行都要向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)軌，農(nóng)村信貸投入將會由農(nóng)村信用社主要支撐。

（2）發(fā)展空間分析。農(nóng)村信用社的發(fā)展空間在廣大農(nóng)村。一是在農(nóng)村金融市場上，農(nóng)村信用社的基礎(chǔ)地位將日益加強，農(nóng)村信用社將會左右農(nóng)村金融市場的局勢。二是在對農(nóng)村經(jīng)濟的作用上，由于其作用力的充分發(fā)揮，農(nóng)村信用社在地方政府的地位日益提高，受到地方政府的支持和偏愛，受到社會的承認(rèn)和關(guān)注。三是農(nóng)村信用社在廣大農(nóng)民心目中的地位日益牢固，農(nóng)村信用社成為農(nóng)民脫貧致富奔小康的忠實伙伴。

（3）經(jīng)營條件分析。由于農(nóng)村信用社界定為“三農(nóng)”服務(wù)，其業(yè)務(wù)經(jīng)營在很大程度上要靠國家保護政策提供外部條件。一是現(xiàn)行的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)政策，如農(nóng)村攻堅扶貧政策、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化政策等為農(nóng)村信用社經(jīng)營提供了較為寬松的政策經(jīng)濟環(huán)境。二是現(xiàn)行的宏觀金融財政政策，如存款準(zhǔn)備金政策、利率浮動政策、稅收政策等為農(nóng)村信用社提供了相對寬松的宏觀金融政策環(huán)境。

（4）市場占有率分析。市場占有率既是農(nóng)村信用社決定其經(jīng)營規(guī)模的主要依據(jù)，又是農(nóng)村信用社分析其籌資環(huán)境的重要依據(jù)。

二、農(nóng)村信用社管理制度缺陷

1.內(nèi)部人控制與外部人控制并存的法人治理結(jié)構(gòu)問題。雖然部分試點已經(jīng)推行三權(quán)分立的任用機制，但是在實際中這種分權(quán)與權(quán)力制衡并沒有得到具體的落實，仍然存在著沿襲舊有行政管理，一人掌握決定權(quán)的現(xiàn)象。而且由于權(quán)責(zé)并沒有明確，內(nèi)部人的管理和決策出現(xiàn)出現(xiàn)很多問題，同時存在比較嚴(yán)重外部人干預(yù)現(xiàn)象。

2.監(jiān)督機制比較薄弱,監(jiān)督部門權(quán)利狹窄。內(nèi)部審計部門并不是對所有者直接負(fù)責(zé)，而是對主管部門負(fù)責(zé)，這就使這些部門的設(shè)立很大程度上成為上層主管的控制工具。其審計過程也不過就是走形式、走過場。

3.內(nèi)部管理制度缺乏約束。信用社存在較大的不良貸款問題，其中很大一部分是由于內(nèi)部管理制度的不合理，這種不合理造成了高級管理人員為了一己私利隨意違反制度，關(guān)聯(lián)貸款、人情貸款以及公款消費現(xiàn)象普遍存在。雖然制度上堅決杜絕這些現(xiàn)象，但是長期以來的唯上、唯權(quán)使控制軟弱無力。

4.缺少適當(dāng)?shù)募顧C制。激勵產(chǎn)生效益，在農(nóng)村信用社中，激勵更側(cè)重于短期福利和職務(wù)的提升，而缺少長期的、激發(fā)團隊精神的激勵，這種短期目標(biāo)的激勵不利于信用社長久發(fā)展，它們將會在職工中形成你爭我奪、相互芥蒂等問題。

三、農(nóng)村信用社經(jīng)營發(fā)展中存在的幾個問題

1.經(jīng)營管理水平不高，整體業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡。部分信用社管理人員由于長期受粗放型經(jīng)營思想的影響，只注重業(yè)務(wù)發(fā)展速度，而輕視業(yè)務(wù)發(fā)展效益，注重量的擴張，而輕視質(zhì)的提高。具體表現(xiàn)在經(jīng)營理念傳統(tǒng)化，經(jīng)營行為短期化。同時，由于信用社網(wǎng)點業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，有的社業(yè)務(wù)量大、效益好，有的社偏遠(yuǎn)服務(wù)范圍又寬、業(yè)務(wù)量小、效益低，導(dǎo)致人員有效配置難，在一定程度上制約了信用社的發(fā)展。

2.歷史遺留問題制約改革深化。農(nóng)村信用社歷史遺留問題主要集中在不良貸款和虧損掛賬兩個方面，要全面化解仍需要較長的一段時間。改革六年來，農(nóng)村信用社經(jīng)過多方努力組織清收和央行票據(jù)置換，不良貸款余額和占比都有較大幅度下降。但農(nóng)村信用社的不良貸款是多年積累下來的歷史包袱，清收難度較大，資金支持只解決了部分資不抵債和呆壞賬貸款。已置換的不良貸款由于年限較長，檔案資料不全，且借款人破產(chǎn)倒閉、死亡或下落不明，導(dǎo)致債權(quán)難落實，清收效率低。

3.人員素質(zhì)偏低，制約著農(nóng)村信用社的發(fā)展。雖然自省聯(lián)社成立后加大了人才引進力度，但新進大學(xué)生資歷尚淺，業(yè)務(wù)技能和工作能力等都還有待進一步提高。農(nóng)村信用社人員整體素質(zhì)較其他商業(yè)銀行相比，仍處于較低水平，具體表現(xiàn)在：人員老化、知識面窄，應(yīng)變能力差，對新知識、新業(yè)務(wù)、新技能接受能力弱，金融管理、理財、計算機等專業(yè)人員嚴(yán)重缺乏等，使農(nóng)村信用社業(yè)務(wù)經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展受到制約。

4.競爭環(huán)境不容樂觀，對農(nóng)村信用社的歧視政策仍不同程度存在。近幾年來，在社會各界大力支持下，農(nóng)村信用社改革取得明顯成效，自身競爭力日益增強，但資金組織環(huán)境還沒得到明顯改善，各項歧視政策仍不同程度的存在。比如，政府性存款如社保資金、公積金、專項基金等低成本資金常常指定存入商業(yè)銀行，而居民資金不足時又是在農(nóng)村信用社申請貸款予以繳納，貸款資金不能有效的回籠。

5.經(jīng)營成本過高，制約信用社發(fā)展。農(nóng)村信用社為政府代發(fā)各種補貼，承擔(dān)一些政策性業(yè)務(wù)。據(jù)調(diào)查，某信用聯(lián)社就代理發(fā)放糧食直補、低保業(yè)務(wù)等達19項，發(fā)放工作涉及面廣，任務(wù)量大，筆數(shù)多，投入的直接成本就達30多萬元，耗用大量的人力、物力、財力，加大了信用社的經(jīng)營成本。

6.社會信用環(huán)境差，逃債廢債現(xiàn)象嚴(yán)重。隨著市場經(jīng)濟體制的完善，企業(yè)間的兼并、改制以及收購成為一種普遍的現(xiàn)象，有的企業(yè)通過上述行為盤活了資產(chǎn)，重新獲得生機。而有些經(jīng)營正常的企業(yè)，也借這些幌子“逃債”、“廢債”、“懸空”信用社債權(quán)。同時，由于相關(guān)執(zhí)行政策的不同，相關(guān)部門及占比較大的金融債權(quán)部門也坐視不管，仍同意其破產(chǎn)或改制，金融機構(gòu)間缺乏相應(yīng)的協(xié)調(diào)與理解，造成信用社信貸資金損失。此外，在“收貸難”和“執(zhí)行難”的問題上一直沒有得到很好的解決，未得到執(zhí)行的歷年陳案貸款數(shù)額仍較大。

四、農(nóng)村信用社經(jīng)營管理辦法

隨著深化改革的進行，各項業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的不斷延伸，向農(nóng)村信用社提出了新的要求，農(nóng)村信用社為了更好地適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要，還需在以下七個方面不斷加以完善。

1.樹立自己的品牌形象。一個單位的形象，是指一個單位在社會上的知名度，在公眾心中的認(rèn)知度，它是一個單位整體工作的外部表現(xiàn)，是外界對一個單位的綜合評價。

2.提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村信用社在做好柜臺服務(wù)的同時，還應(yīng)該走進市場，參與市場競爭，積極主動地尋找客戶、評價客戶，向客戶推薦和營銷適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品；聯(lián)合后勤、產(chǎn)品及風(fēng)險控制等部門為客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)化銀行服務(wù)；應(yīng)當(dāng)建立起“以市場為導(dǎo)向，以客戶為中心，以服務(wù)為前提，以效益為目標(biāo)”的服務(wù)理念。同時，還要積極發(fā)揮電子信息優(yōu)勢，充分借助電子科技手段，讓客戶享受到優(yōu)質(zhì)、快捷、安全的金融服務(wù)，才能在市場競爭中取得主導(dǎo)地位。

3.建設(shè)獨特的企業(yè)文化。建設(shè)優(yōu)秀的企業(yè)文化能夠引導(dǎo)員工在較長時期的經(jīng)營活動中逐步樹立起共同的價值觀念、行為準(zhǔn)則，有利于工作的開展。要從以人為本入手，牢固樹立人本觀念，使員工除了追求最基本的物質(zhì)外，更要注重精神方面的追求。

4.建立與時俱進的經(jīng)營機制?？茖W(xué)的管理機制能夠激發(fā)經(jīng)營活力，要繼續(xù)實施和完善工資制度、干部錄用、勞動用工三項改革。建立符合市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、科學(xué)合理的激勵和約束機制。

5.樹立全額經(jīng)營的資產(chǎn)理念。農(nóng)村信用社根據(jù)市場營銷的要求，對資產(chǎn)組合與負(fù)債組合進行對應(yīng)控制，以實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的總體優(yōu)化配置。在存款組合上，農(nóng)村信用社在農(nóng)村金融市場應(yīng)占絕對份額，在城市金融市場應(yīng)占一定份額；在存款種類上，要鞏固儲蓄存款，狠抓對

公存款，增加同業(yè)存款；在存款的期限組合上要以定期存款為主，擴大活期存款；在信貸資產(chǎn)組合上，貸款對象應(yīng)以農(nóng)戶小額貸款為主，以服務(wù)農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和民營經(jīng)濟為主；同時可本著“擇優(yōu)扶持”的原則，在資金富裕的條件下，可適度開辦消費信貸及有選擇地支持能源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

6.實現(xiàn)經(jīng)營管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。農(nóng)村信用社在經(jīng)營管理中，一是要以依法合規(guī)、穩(wěn)健經(jīng)營為前提，切實按照“三法”要求，規(guī)范經(jīng)營，自律行業(yè)行為，逐步把經(jīng)營納入法制化、系統(tǒng)化、科學(xué)化軌道；二是要堅持安全性、流動性、效益性“三性”原則；三是要加強內(nèi)控制度建設(shè)，必須建設(shè)一套行之有效的工作、管理和監(jiān)督制度，以制度正行為，以制度定責(zé)任，以制度強隊伍，以制度促落實。

7.要打造全新的經(jīng)營環(huán)境。農(nóng)村信用社的發(fā)展需要整合、凝聚內(nèi)外的力量。對外要營造良好的外部環(huán)境，要緊緊依靠地方黨政，主動與地方黨政及其部門溝通對接，爭取得到它們的理解和支持，為農(nóng)村信用社的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

五、農(nóng)村信用社發(fā)展對策及建議

農(nóng)村信用社是經(jīng)營貨幣的合作金融企業(yè)，由于它的合作金融性質(zhì)和特定服務(wù)對象決定它不可能象商業(yè)銀行那樣，去追逐利潤最大化的唯一目標(biāo)，但它也應(yīng)當(dāng)去獲取盡可能多的利潤，實現(xiàn)所有者權(quán)益最大化，只有農(nóng)村信用社啟身經(jīng)營效益提高廠，才能保障廣大社員和農(nóng)村經(jīng)濟主體的利益。所以應(yīng)把農(nóng)村信用社建設(shè)成為綜合實力雄厚、經(jīng)營機制靈活、管理手段先進，既有中國特色，又能同國際合作金融接軌的現(xiàn)代化農(nóng)村合作金融，為此提出如下發(fā)展意見。

1.調(diào)整農(nóng)村信用社經(jīng)營策略。農(nóng)村信用社調(diào)整經(jīng)營策略就是從根本上把重存輕貸、重放輕管、重速度輕效益的經(jīng)營格局調(diào)整為資產(chǎn)負(fù)債聯(lián)合管理，速度效益相互統(tǒng)一，經(jīng)營管理均衡發(fā)展的經(jīng)營策略上來。

（1）資產(chǎn)負(fù)債聯(lián)合管理。農(nóng)村信用社根據(jù)市場營銷的要求，對資產(chǎn)組合與負(fù)債組合進行對應(yīng)控制，以實現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的總體優(yōu)化配置。首先在調(diào)整負(fù)債組合上，一是調(diào)整負(fù)債的種類組合，農(nóng)村信用社合理的負(fù)債組合應(yīng)該是負(fù)債多樣性，即以存款負(fù)債為主，提高存款負(fù)債質(zhì)量，擴大股金負(fù)債，增加同業(yè)負(fù)債，發(fā)展長期負(fù)債；二是調(diào)整存款負(fù)債組合，在存款區(qū)位組合上，農(nóng)村信用社在農(nóng)村金融市場應(yīng)占絕對份額，在城市金融市場應(yīng)占一定份額；在存款負(fù)債的種類上，要鞏固儲蓄存款，狠抓對公存款，增加同業(yè)存款；在存款負(fù)債的期限組合上要以定期存款為主，擴大活期存款。其次在調(diào)整資產(chǎn)組合，一是在資產(chǎn)種類組合上，以高效資產(chǎn)為主，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，保持適量現(xiàn)金資產(chǎn)比例，增加債券資產(chǎn)品種，抑制固定資產(chǎn)增長，壓縮其他資產(chǎn)占用。二是在資產(chǎn)期限組合上，以短期資產(chǎn)為主，擴大中期資產(chǎn)，增加長期資產(chǎn)。三是在信貸資產(chǎn)組合上，貸款對象應(yīng)以農(nóng)戶小額貸款為主，以服務(wù)農(nóng)民和農(nóng)業(yè)為主，資金充余的地方，可支持民營經(jīng)濟發(fā)展和開辦消費信貸及有選擇地支持能源、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，限制鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)項目。

（2）速度效益相互統(tǒng)一。農(nóng)村信用社業(yè)務(wù)增長要與效益提高相同步。農(nóng)村信用社一是要在服從經(jīng)營效益的前提下，保持合理的業(yè)務(wù)增長速度。所謂合理，就是同農(nóng)村經(jīng)濟增長速度相一致。如果農(nóng)村信用社業(yè)務(wù)發(fā)展速度超出了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展速度，說明農(nóng)村信用社業(yè)務(wù)發(fā)

展失真；如果農(nóng)村信用社業(yè)務(wù)增長速度低于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展速度，說明農(nóng)村信用社經(jīng)營管理決策失誤。二是以效益為前提改革財務(wù)核算體制，取消鄉(xiāng)鎮(zhèn)信用社法人資格，實行縣級社集中經(jīng)營，統(tǒng)一核算的財務(wù)管理體制。這樣有利于農(nóng)村信用社實行集約化經(jīng)營。提高規(guī)模經(jīng)營效益；有利于農(nóng)村信用社整體優(yōu)勢的發(fā)揮；有利于農(nóng)村信用社財務(wù)上的規(guī)范管理，提高經(jīng)營管理水平。三是以效益為前提完善經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制，重點考核利潤增長率、催收貸款率，負(fù)債成本率、資產(chǎn)收益率，以經(jīng)營效益論英雄。

（3）經(jīng)營管理均衡發(fā)展。農(nóng)村信用社在強化經(jīng)營的同時，要強化管理，做到經(jīng)營和管理均衡發(fā)展。為此，一是農(nóng)村信用社在經(jīng)營上要依法穩(wěn)健經(jīng)營，穩(wěn)健經(jīng)營的標(biāo)志是在資產(chǎn)負(fù)債比例控制下以合理的負(fù)債增長速度及其絕對量來決定資產(chǎn)占有量，在擴大負(fù)債業(yè)務(wù)上開拓，在資產(chǎn)業(yè)務(wù)上謹(jǐn)慎。二是農(nóng)村信用社在資產(chǎn)負(fù)債管理中堅持安全性、流動性、效益性均衡原則。三是農(nóng)村信用社的經(jīng)營管理；勞動人事管理、機構(gòu)網(wǎng)點管理和監(jiān)督保衛(wèi)控制相協(xié)調(diào)。

2.創(chuàng)新經(jīng)濟手段。一是創(chuàng)新結(jié)算手續(xù)。農(nóng)村信用社不僅要盡快建立自己的清算系統(tǒng)，開辦縣轄聯(lián)行、全國聯(lián)行，而且要加快電子聯(lián)行建設(shè)的步伐，同時要加大科技投入，加快電子計算機在農(nóng)村信用社經(jīng)營管理中的運用，提高工作效率，提高農(nóng)村信用社現(xiàn)代化水平。二是創(chuàng)新信用工具。農(nóng)村信用社為了適應(yīng)農(nóng)村市場需求多樣化的特點，不斷創(chuàng)新信用工具，增加業(yè)務(wù)種類。對傳統(tǒng)信用工具進行改造，即將信用工具的融資期限、本息償付辦法、利率變化等要素作出新的調(diào)整。要推出全新的業(yè)務(wù)種類。在存款方面如開辦支票存款、年金存款、預(yù)約存款、電話存款、基金存款、養(yǎng)老金存款、學(xué)生儲蓄、住宅儲蓄、大額可轉(zhuǎn)讓存單等種類。在資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，適當(dāng)增加資產(chǎn)證券化比重。發(fā)展農(nóng)村信用社表外業(yè)務(wù)。如信托租賃、代收農(nóng)村各種提留資金，代收各種費用，代收各種欠款，代管各種支農(nóng)資金，代理農(nóng)村保險，代理農(nóng)發(fā)行業(yè)務(wù)等。同時要創(chuàng)新管理手段，農(nóng)村信用社管理手段應(yīng)堅持以經(jīng)營手段為主，行政手段和政治思想手段井用；

3.規(guī)范經(jīng)營行為。農(nóng)村信用社要進一步建立健全董事會、監(jiān)事會和社員代表大會，同時要結(jié)合農(nóng)村信用社的特點，修訂和完善一套完整、科學(xué)、切實可行的《農(nóng)村信用社經(jīng)營管理制度》、《農(nóng)村信用社資產(chǎn)負(fù)債比例管理辦法》，規(guī)定農(nóng)村信用社資產(chǎn)負(fù)債比例監(jiān)控指標(biāo)體系，規(guī)范農(nóng)村信用社的經(jīng)營行為。

4.營造經(jīng)營環(huán)境。農(nóng)村信用社要有相對寬松的經(jīng)營環(huán)境，主要要理順以下關(guān)系：一是正確處理同地方黨政的關(guān)系。農(nóng)村信用社同地方黨政的關(guān)系是行政上的領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，農(nóng)村信用社應(yīng)自覺地接受并服從地方黨政在宏觀政策上的領(lǐng)導(dǎo)，堅持為地方經(jīng)濟服務(wù)。地方黨政應(yīng)尊重農(nóng)村信用社的經(jīng)營自主權(quán)，協(xié)調(diào)農(nóng)村信用社與政府各部門的各種關(guān)系，支持農(nóng)村信用社發(fā)展。二是正確處理同人民銀行的關(guān)系，自覺按金融法規(guī)辦事，主動爭取人民銀行的支持。三是正確處理同其他金融機構(gòu)的關(guān)系，在堅持平等互利，自主自愿的原則下，發(fā)展業(yè)務(wù)往來，共同繁榮金融市場，搞活農(nóng)村信用社經(jīng)營。四是保持同稅務(wù)、審計部門經(jīng)常聯(lián)系，反映情況，爭取寬松的政策，以解決財務(wù)上的困難，逐步消化歷史包袱。五是正確處理同上級管理機構(gòu)的關(guān)系。農(nóng)村信用社在經(jīng)營管理上要自覺地接受上級管理機構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)和服從管理。

5.整合組織架構(gòu)。一是對縣級聯(lián)社內(nèi)部機構(gòu)進行整合。按照農(nóng)村合作銀行矩陣型組織管理的要求和精簡效能原則，把縣級聯(lián)社改造成經(jīng)營管理型的分支機構(gòu)，統(tǒng)一設(shè)置內(nèi)部職能機構(gòu)。以“四部一室”為宜，即資金組織部；信貸經(jīng)營部、財務(wù)會計部、監(jiān)控保衛(wèi)部和辦公室。與此同時，縣級聯(lián)社視其情況，可設(shè)置1—3個直屬經(jīng)營單位，在搞好基層社管理的同時，搞好自身經(jīng)營，以解決管理費用不足或減輕基層社的負(fù)擔(dān)。二是重組地市以上管理機構(gòu)內(nèi)部組織架構(gòu)。農(nóng)村信用社地市以上（含地市）管理機構(gòu)應(yīng)按“小機關(guān)大服務(wù)”的原則設(shè)置精干高效的，強有力的服務(wù)系統(tǒng)，這個系統(tǒng)應(yīng)該包括資金組織系統(tǒng)、計劃信貸系統(tǒng)、會計結(jié)算系統(tǒng)、資倌等級評定系統(tǒng)、科學(xué)信息系統(tǒng)、監(jiān)控保衛(wèi)系統(tǒng)、人事教育系統(tǒng)。在這里強調(diào)的是農(nóng)村信用社的人事管理權(quán)不宜交給各級地方政府，因為農(nóng)村信用社各級自律組織不能從事經(jīng)營活動，專司管理職能，管理的核心又是人事管理權(quán)問題，如果這一核心問題不能解決，就沒有必要成立自律性組織。這又是因為農(nóng)村信用社是經(jīng)營貨幣的合作金融企業(yè)，它同供銷合作社以及其他自律性組織相比，有著自身韻特殊性。三是對經(jīng)營機構(gòu)進行整合。應(yīng)按照安全效益，合理布局原則，對現(xiàn)有經(jīng)營機構(gòu)進行調(diào)整?？蓪⒔?jīng)營效益差、經(jīng)營規(guī)模小的信用分社降格為中心信用社；將信用社和信用分社附近的信用站撤并到信用社和信用分社；將較近且交通方便的幾個信用社合并為中心信用站；將同一城鎮(zhèn)的信用社撤并到聯(lián)社營業(yè)部（機構(gòu)保留，經(jīng)營統(tǒng)一），要在城市和市郊設(shè)置一定量的經(jīng)營機構(gòu)，為今后逐步按經(jīng)濟流向設(shè)置經(jīng)營機構(gòu)奠定基礎(chǔ)。

6，加強班子建設(shè)。一是加強縣級聯(lián)社領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)。農(nóng)村信用社縣級聯(lián)社實行“在理事會領(lǐng)導(dǎo)下，主任全面負(fù)責(zé)，黨組保證監(jiān)督，職工民主管理”的領(lǐng)導(dǎo)體制。二是加強地市以上管理機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)。按照德才兼?zhèn)湓瓌t和“四化”標(biāo)準(zhǔn)以及群體結(jié)構(gòu)，配備好各級管理機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)班子。三是加強后備干部隊伍建設(shè)，農(nóng)村信用社縣級聯(lián)社以上都要建立后備干部制度。從戰(zhàn)略高度注重經(jīng)營管理人才的選拔，教育、培養(yǎng)和使用，使農(nóng)村信用合作事業(yè)后繼有人。四是建立領(lǐng)導(dǎo)班子年度考核制度，使農(nóng)村信用社各級領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)向科學(xué)化、制度化和規(guī)范化發(fā)展。

目前，市區(qū)聯(lián)社應(yīng)做到：一.深化改革，進一步夯實改革發(fā)展的基礎(chǔ)。繼續(xù)深化體制、費用支出、貸款利率三項改革，扎實推進農(nóng)商行組建工作，完善法人治理結(jié)構(gòu)，建立和激發(fā)科學(xué)發(fā)展的內(nèi)生機制和動力。二.加快發(fā)展，進一步轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展方式。做大做強傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)，加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新，努力提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，用足、用好信貸資金規(guī)模，加大不良貸款清收力度，大力拓展中間業(yè)務(wù)，實現(xiàn)從單純追逐規(guī)模擴張的粗放型經(jīng)營向重視平衡風(fēng)險與利潤、重視質(zhì)量效益的集約型轉(zhuǎn)變。三.創(chuàng)新機制，進一步增強改革發(fā)展的活力。創(chuàng)新薪酬績效分配辦法、創(chuàng)新考核管理方式、創(chuàng)新檢查技術(shù)手段，以創(chuàng)新激發(fā)活力、增強動力，推動農(nóng)信社各項業(yè)務(wù)健康、快速發(fā)展。四.防控風(fēng)險，扎實開展“合規(guī)經(jīng)營、規(guī)范管理年”活動。發(fā)揮會計管理的約束監(jiān)督作用，強化執(zhí)行力建設(shè)，深入開展稽核監(jiān)察工作，按照《“合規(guī)經(jīng)營、規(guī)范管理年”活動實施方案》要求，全面規(guī)范業(yè)務(wù)經(jīng)營、崗位操作、人事管理、內(nèi)控建設(shè)等重點環(huán)節(jié)和工作，切實提高經(jīng)營管理水平。五.強化管理，樹立農(nóng)村信用社良好的社會形象。全面加強黨的建設(shè)，深入開展好創(chuàng)先爭優(yōu)活動。狠抓黨風(fēng)廉政建設(shè)和行風(fēng)建設(shè)，強化干部隊伍建設(shè)，提高干部員工綜合素質(zhì)和綜合服務(wù)水平。加強企業(yè)文化建設(shè)，統(tǒng)一形象和標(biāo)識，加大宣傳工作力度，樹立現(xiàn)代化金融企業(yè)形象。最后，要求全市農(nóng)信社要圍繞省聯(lián)社和市委、市政府的決策部署，堅定信心、振奮精神、扎實工作、銳意進取，努力開創(chuàng)全市農(nóng)村信用社改革發(fā)展的新局面，為地方經(jīng)濟社會發(fā)展做出更大的貢獻。

雙鴨山市區(qū)萬集社

張藝群

第二篇：內(nèi)江市市區(qū)羽毛球館經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展研究

內(nèi)江市市區(qū)羽毛球館經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展研究

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[摘要]：近年來,羽毛球運動成為內(nèi)江市熱門運動項目之一,其發(fā)展速度令人驚嘆,內(nèi)江市羽毛球市場的發(fā)展空間也隨之加大。為了更好地促進內(nèi)江市羽毛球運動地開展,完善羽毛球市場體系,本文先通過對內(nèi)江市羽毛球場館的基本情況進行了分析，后對內(nèi)江市羽毛球場館經(jīng)營現(xiàn)狀下存在的問題作了分析，并對內(nèi)江市羽毛球場館進行有償經(jīng)營的對策作了探討，以供廣大師者參考與指導(dǎo)，使其文章具有借鑒性意義。

[關(guān)鍵詞]：內(nèi)江市；羽毛球館；經(jīng)營；現(xiàn)狀；發(fā)展

[ Abstract]: in recent years, Beijing city to become the hottest badminton sports one, its development speed is breathtaking, Beijing badminton market development space will be increased.In order to better promote the Neijiang City badminton badminton development, perfect market system, this paper first through to the Neijiang City badminton venue of the fundamental condition analysis, after the Neijiang City stadium management present situation analysis of existing problems, and the Neijiang city sports venues were paid management countermeasures are discussed, in order to offer wide master reference and guidance, the article has reference significance.Key words: Neijiang city;badminton;management;present situation;development 引言

羽毛球場(館)是指為了滿足運動訓(xùn)練、運動競賽和群眾健身娛樂的需要而專門修建的場所。綜合性羽毛球館是國家對羽毛球投資資金密集型的重點項目,是指能夠進行多種運動項目競賽、訓(xùn)練和群眾活動的專門場所。高校羽毛球場館可以通過有償向社會開放來實現(xiàn)高校周邊社區(qū)與高校之間的資源開發(fā)與資源共享?，F(xiàn)隨著人民生活水平的不斷提高，社區(qū)的居民對文化羽毛球娛樂的要求也隨之越來越高，但是，在目前的后勤系統(tǒng)沒有達到這種能力。像羽毛球場館的市場化，不但能夠滿足這種種的需求，同時，還可以利用自身的優(yōu)勢來留住穩(wěn)定客戶，從而可以帶來經(jīng)濟收入，還能為羽毛球館的發(fā)展創(chuàng)造更多的機會。隨著社會和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，大家的生活水平地不斷提高，人民的休閑時間越來越多，大眾健康觀念的也一直在轉(zhuǎn)變，人民的健康生活意識在不斷的提高，現(xiàn)在，鍛煉身體成了人民生活中必要組成部分。但是，現(xiàn)在那些羽毛球場所并不能滿足人們對鍛煉身體的需求，大眾對羽毛球的需求和羽毛球場館比重嚴(yán)重失調(diào)。據(jù)相關(guān)的部門不完全統(tǒng)計，系統(tǒng)的羽毛球館所占的的比重2%，工礦系統(tǒng)的占8%，農(nóng)村系統(tǒng)的占11%，學(xué)校系統(tǒng)的占68%，其它系統(tǒng)占11%。羽毛球場館的功能主要是為了讓人們能很好的進行羽毛球鍛煉。但是，在很多的時候，基本上是空閑的，被利用的比率非常低，這樣就導(dǎo)致資源極大的浪費。因此，如何更好地、合理地利用羽毛球場館資源，實行對社會的有償運營，來滿足大眾對羽毛球消費的需求，實行羽毛球場館資源與社會共享，現(xiàn)己成為了人們一直關(guān)注的話題。2 改善內(nèi)江市市區(qū)羽毛球館經(jīng)營現(xiàn)狀的重要性分析

隨著時間的發(fā)展，許多新興產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般拔地而起，并且有許多產(chǎn)業(yè)都和我們的日常生活息息相關(guān)。伴隨著經(jīng)濟的快速增長，人們的余閑時間逐漸增多，越來越多的人在物質(zhì)生活充分滿足以后，更加重視自己的身體保養(yǎng)。羽毛球運動因其簡單易學(xué)成為眾多鍛煉人群所喜愛的對象，在談及羽毛球運動的同時，我們則會涉及到羽毛球的場館問題，例如：怎么才能最大效益的為鍛煉群體設(shè)計出適合他們需要的場館？如何更好的利用羽毛球場館進行精神文明和物質(zhì)文明的最大化發(fā)展？從而提高羽毛球場館的實用價值。本文針對太原市的羽毛球場館經(jīng)營中所出現(xiàn)的問題進行研究與分析，著重從如何使羽毛球場館更加有效的經(jīng)營來探討目前羽毛球場館所面臨的問題，并為許多開設(shè)羽毛球場館的經(jīng)營者提供借鑒與參考。能夠從一定程度上改善羽毛球場館的經(jīng)營現(xiàn)狀，并且在以后的發(fā)展中更加合理。研究對象與研究方法 3．1 研究對象

本文研究的對象是內(nèi)江市經(jīng)營性羽毛球場館，主要針對內(nèi)江市的幾個區(qū)的經(jīng)營性羽毛球場館的經(jīng)營管理情況。3.2 研究方法 3.2.1 實地調(diào)查法

對內(nèi)江市羽毛球場館基本現(xiàn)狀特別是經(jīng)營性羽毛球場館經(jīng)營管理狀況進行實地調(diào)查。3.2.2訪談?wù){(diào)查法

在內(nèi)江市經(jīng)營性羽毛球館的管理人員及羽毛球消費者中隨機進行訪談。3．2.3文獻資料法

通過互聯(lián)網(wǎng)、報紙、等途徑查詢收集相關(guān)文獻資料與信息。了解相關(guān)方面研究發(fā)展動態(tài)并對資料及信息進行整理與分析 3.2.4 數(shù)理統(tǒng)計法

對調(diào)查數(shù)據(jù)卷進行統(tǒng)計計算，對其結(jié)果進行統(tǒng)計分析及研究。4 內(nèi)江市羽毛球場館的基本情況分析 4．1對羽毛球場館數(shù)量及分布分析

根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計內(nèi)江市經(jīng)營性羽毛球場館共有15家，主要是分布在市區(qū)內(nèi)，占到80%。從地理位置、人文環(huán)境來看，羽毛球場館基本上都地處市中心繁華地段并且居住人口多，交通比較便利；也有很多建立在了開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)是市政府所在地，文化氛圍比較濃厚，環(huán)境優(yōu)美并且交通便利，所以羽毛球場館在這兩個區(qū)比較多。4．2對羽毛球場地的數(shù)量及規(guī)模分析

羽毛球場地的數(shù)量及規(guī)模球館擁有場地數(shù)量的多少直接反映了場館的經(jīng)營規(guī)模。從調(diào)查中顯示,羽毛球場館擁有10塊以上場地的球館，只有2所球館有停車場、館內(nèi)設(shè)有更衣室、寄存柜、廁所配套設(shè)施,擁有7-10塊場地的球館有3所,從場館所擁有的場地數(shù)量來看,內(nèi)江市羽毛球館的規(guī)模都不是很大,從球館的配套設(shè)施來看,內(nèi)江市羽毛球館的檔次是比較低。經(jīng)對內(nèi)江市羽毛球場地調(diào)查可得表1數(shù)據(jù)。

4.3 對內(nèi)江市羽毛球場館的性質(zhì)分析

根據(jù)實地調(diào)查與對場館日常負(fù)責(zé)人的訪談表明，內(nèi)江市羽毛球場館屬性呈多元化形式。內(nèi)江市羽毛球場館的屬性分別歸屬于企事業(yè)單位、內(nèi)江市、和個體，其中79.6%歸屬于個體，20.4%歸屬企事業(yè)單位和內(nèi)江市（如表1所示）。

從以上表2可以看出個體經(jīng)營在目前的內(nèi)江市羽毛球場館建設(shè)中占主導(dǎo)地位。除內(nèi)江市與政府單位開放的場館由其自身管理外，其他經(jīng)營性質(zhì)的羽毛球場館基本上屬于私營性質(zhì)。

4．4對羽毛球場館開放時間及使用率分析

企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的羽毛球場館都是全天開放,時間段是8點到23點。開放時間周一至周五都在8點至23點,周六和周日在6點到23點。根據(jù)對羽毛球消費者隨機調(diào)查結(jié)果中顯示, 通過對場館的實地調(diào)查和對管理者的訪問得到, 星期二到星期五的晚上和星期六全天是鍛煉人群的高峰期，羽毛球場館的使用率可達100％，而星期一晚上和星期日的場地使用率不是很高，約占30％到50％（如表3所示）。大多數(shù)消費者都選擇傍晚進行鍛煉,因為這個時段恰好是消費者的下班時間,所以這個時間段場館的使用率與上述調(diào)查結(jié)果基本吻合。

表3：各天數(shù)羽毛球館使用率分析圖

4．5對內(nèi)江市羽毛球場館經(jīng)營管理現(xiàn)狀調(diào)查與分析

羽毛球館經(jīng)營中氛圍的營造有賴于場館的服務(wù)質(zhì)量的提升,而場館服務(wù)質(zhì)量的提升有賴于球館配套設(shè)施資源的整合。場館的服務(wù)質(zhì)量是羽毛球消費者的場館享受的對象,也是場館能否形成強大的吸引力的磁場源的原因。下面是內(nèi)江市羽毛球場館經(jīng)營和管理的現(xiàn)狀。4．6對羽毛球場館的經(jīng)營內(nèi)容分析

在經(jīng)營內(nèi)容方面,幾乎所有的場館都可以提供羽毛球健身娛樂服務(wù),有57.11%場館還組織羽毛球培訓(xùn)班,并且部分場館還具有根據(jù)顧客和有關(guān)機構(gòu)的需要承接羽毛球比賽的功能。據(jù)調(diào)查,內(nèi)江市的羽毛球場館大多是綜合場館,普遍還附帶開展乒乓球、籃球、排球等項目的經(jīng)營。滿足了人民群眾健身娛樂的需求,同時大大促進了羽毛球資源的充分利用。

[2]5 對內(nèi)江市羽毛球場館經(jīng)營現(xiàn)狀下存在的問題分析 5．1 對外傳宣不夠

內(nèi)江市羽毛球場館管理滯后，缺乏高素質(zhì)專業(yè)羽毛球場館管理人才，吸引社會參與不足，造成羽毛球館運營模式一成不變、固步自封。一直以來，內(nèi)江市的羽毛球場館和外界溝通并不多，有很多社會性的訓(xùn)練、比賽、活動和資助、贊助、共建等都無法實施，這樣就造成了內(nèi)江市羽毛球館資源在很大程度上的浪費。內(nèi)江市羽毛球館管理的滯后，缺乏高素質(zhì)的專業(yè)羽毛球館管理的人才。像內(nèi)江市羽毛球館一般都是由羽毛球的后勤人員兼管，但是這些兼管人員并沒有受過這種方面的培訓(xùn)，這樣就導(dǎo)致了內(nèi)江市羽毛球館在管理與運營模式上的滯后[3]。5．2新舊管理體制共存

在與體制的轉(zhuǎn)軌過程當(dāng)中，內(nèi)江市羽毛球館舊管理體制已逐漸被淘汰，舊的管理方式已然不適應(yīng)現(xiàn)代羽毛球館的發(fā)展要求。在另一方面上，新的管理體制尚不成熟，新與舊的管理體制并存的格局將持續(xù)一段比較長的時間。因此所產(chǎn)生的各種矛盾在一定的時期內(nèi)表現(xiàn)得很明顯，這就使得內(nèi)江市羽毛球場館的管理不能按正常經(jīng)濟規(guī)律運行，阻礙了內(nèi)江市羽毛球場館對外經(jīng)營的順利發(fā)展。5．3內(nèi)江市羽毛球經(jīng)費的嚴(yán)重不足，有償服務(wù)的形式單調(diào)

內(nèi)江市羽毛球館經(jīng)費的嚴(yán)重不足，使得內(nèi)江市目前所擁有的場館與人數(shù)的比例沒有達到國家有關(guān)的規(guī)定。場館建設(shè)投入的不足，導(dǎo)致設(shè)備也不能及時更新，這將嚴(yán)重的影響著為大眾健身服務(wù)?，F(xiàn)有的運營模式主要體現(xiàn)在訓(xùn)練中使用，其他的時間大部分是關(guān)閉或者無償開放，有的場館足球場、田徑場等“人滿為患”，而高級一些的 “場、館”卻被 “保護”起來[4]。有償服務(wù)的形式單調(diào)，簡單地體現(xiàn)在出租場館或破墻開店，有人來，就有效益，沒有人，效益就沒有保證。形式集中在小范圍沒什么風(fēng)險的 “承包”或集體輪流值班，場館得不到有效的利用[5]。對內(nèi)江市羽毛球場館進行有償經(jīng)營的對策分析 6．1加大內(nèi)江市羽毛球館有償運營的宣傳力度 在當(dāng)前的形勢下，內(nèi)江市羽毛球館的利用率并不高，運營效益也不是很明顯，在這當(dāng)中最主要因素之一那就是內(nèi)江市的羽毛球館有償運營的營銷手段與宣傳力度不夠[6]。由于社會上有很多愛好健身的，但又對內(nèi)江市羽毛球館并不是很了解，也不清楚內(nèi)江市羽毛球館是對外開放的，也不知道消費價格如何，更不知道內(nèi)江市羽毛球館對外開放的時間檔是怎么樣的。像內(nèi)江市的周邊有很多的科研單位，居民小區(qū)等，這些都是非常大的消費群體，內(nèi)江市羽毛球場館經(jīng)營者需深入其中，然后對他們的消費能力與羽毛球愛好進行調(diào)查分析，再推出適合大眾消費者的項目，所以，內(nèi)江市羽毛球館加大對外的宣傳力度，通過定期出版刊物向社會提供內(nèi)江市羽毛球場館的運營時間、運營項目與項目價格等方法，來獲取最佳的社會經(jīng)濟效益。

6．2轉(zhuǎn)變對羽毛球產(chǎn)業(yè)化的觀念，加快羽毛球場館的有償服務(wù)發(fā)展

內(nèi)江市的羽毛球館是作為人們消費的一部分，因此，一定要在社會經(jīng)濟體系之中來尋求自身的發(fā)展價值與地位[8]。所以，內(nèi)江市的羽毛球必須吸納現(xiàn)代的企業(yè)管理中的新成果，用羽毛球產(chǎn)業(yè)化的思想來抓住機遇，更新觀念，調(diào)動和激活內(nèi)江市資源的潛在力量，并利用內(nèi)江市的羽毛球場館設(shè)施與優(yōu)秀的羽毛球?qū)I(yè)人才進行有償?shù)姆?wù)，這樣就可以提高內(nèi)江市羽毛球館的使用率，同時還可以發(fā)揮出內(nèi)江市的羽毛球教師聰明才智，又可以增加收入，獲取更好的經(jīng)濟效益，還能改善設(shè)施設(shè)備[9]。

6．3大力吸引社會投入，積極開拓資金來源渠道

努力吸引社會對內(nèi)江市的羽毛球館設(shè)施的投入與支持[10]。吸引社會的投入可以采用不同地方式進行，像聯(lián)辦的、有償資助的、無償贊助的、共建的等，只要能使內(nèi)江市的羽毛球發(fā)展有利的，就可以試著去做[11]。在雙方互利的基礎(chǔ)之上的同時，還要加強內(nèi)江市的羽毛球館的經(jīng)營與建設(shè)，讓更多的場館投入到社會的懷抱當(dāng)中，服務(wù)于廣大師生與社會[12]。7 小結(jié)

總而言之，內(nèi)江市可以通過加大內(nèi)江市羽毛球場館有償運營的宣傳力度、轉(zhuǎn)變觀念增強內(nèi)江市羽毛球產(chǎn)業(yè)化知識，加快吸引社會資金的投入，積極開拓資金來源集道、等方法，可以解決內(nèi)江市羽毛球館經(jīng)營在目前存在的發(fā)展問題[13]。但[7]是，在目前，加大內(nèi)江市羽毛球場館有償經(jīng)營的宣傳力度，并通過多種渠道來增加資金投入來加大內(nèi)江市羽毛球館的建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急、首要任務(wù)[14]。參考文獻：

[1]胡陳明.李陽亮。劉艷若。對內(nèi)江市的羽毛球場館運營模式的探討[[J].內(nèi)江市出版社，2010(5)[2]張曉波。吳國斌。張艷尖。對內(nèi)江市的羽毛球館現(xiàn)狀及經(jīng)營效益分析［Ｊ］.山東大學(xué)出版社，2011,(1)[3路引引.江林類。雷戚軍。關(guān)于我國羽毛球場館管理現(xiàn)狀和存在的問題探討[J].教育出版社，2009，(1)[4]張軒順.陶小芳。祝小明。關(guān)于內(nèi)江市羽毛球場館市場化的意義及經(jīng)營模式研究[[J].教育出版社，2011，(2)[5]王江宵.藍月愉。童侍國。對影響內(nèi)江市羽毛球館資源合理開發(fā)和改進對策研究[[JI.成都出版社2009,(4)[6]李來順.黃園美.陳可欣。對內(nèi)江市羽毛球館有償運營的方法及現(xiàn)狀分析[[JI湖南科技大學(xué)2010,(4)[7]鄧閏姝.李小慧.吳廣平.關(guān)于內(nèi)江市羽毛球館有償運營的方法及現(xiàn)狀分析[J].山東大學(xué)出版社,2009,(4);51-53.[8]沈愛華.張小妹.朱止平.關(guān)于影響內(nèi)江市羽毛球館資源合理開發(fā)和改進對策研究[J].職業(yè)技術(shù),2010,(14);193.[9]王東林.陳羨礬.黃芝林.淺析內(nèi)江市的羽毛球館現(xiàn)狀及經(jīng)營效益[J].武漢大學(xué)出版社,2010,(4);51-53.[10]沈銀濤.張國強.李家輝.關(guān)于內(nèi)江市羽毛球館有償運營的方法[J].職業(yè)技術(shù)學(xué)院,2011,(18);193.[11]藍月晶.占成安.吳成林.是內(nèi)江市的羽毛球館現(xiàn)狀及經(jīng)營效益分析探討[J].教育學(xué)院出版社,2011,(8);51-53.[12]劉百慧.路引明.江止清.對內(nèi)江市體育場館經(jīng)營現(xiàn)狀下存在的問題分析 [J].職業(yè)技術(shù),2009,(25);193.[13]陳可明.林小東.袁小順.內(nèi)江市體育場館進行有償經(jīng)營的對策[J].華南理工學(xué)院出版社,2009,(7);51-53.[14]劉玲秀.吳國斌.李佳佳.內(nèi)江市體育場館經(jīng)營現(xiàn)狀下存在的問題及影響探討[J].職業(yè)技術(shù)學(xué)院,2009,(15);193.致謝

本論文是在XX老師的悉心指導(dǎo)下完成的，從論文的選題，系統(tǒng)的設(shè)計到論文的撰寫，他都給予了大量的幫助和關(guān)心。在學(xué)習(xí)階段，導(dǎo)師的言傳身教使我受益匪淺，終身難忘，陳老師指導(dǎo)我寫論文期間，無論是生活上還是在學(xué)習(xí)上都令我感到了他無私的關(guān)心和幫助，對于研究中遇到的難題耐心講解，并主動詢問一些可能被我忽視的問題，這使得我能這樣比較順利的完成了學(xué)業(yè)，與此同時他嚴(yán)謹(jǐn)研究態(tài)度、淵博的知識能力、精湛的學(xué)術(shù)造詣、求精的工作態(tài)度及崇高的人格魅力給我留下了深刻的印象，并將成為可令我終生受益的寶貴財富。

感謝在校學(xué)習(xí)期間所有把知識無私傳授于我的老師們，從他們身上，在學(xué)到了寶貴的知識的同時，還學(xué)到了很多優(yōu)秀教師應(yīng)當(dāng)具備的人格閃光點。我還要感謝我的同學(xué)和同事們對我學(xué)業(yè)的的鼓勵和支持！還有的父母和家人，感謝你們?yōu)槲易龅囊磺校銈儫o私的付出們令我感動，你們是我生活幸福的源泉，也是我工作進步的動力!最后，感謝各位專家，你們辛苦了！你們的批評和指正令我認(rèn)識到自己的不足，并為我展示了更加廣闊的知識天地。

第三篇：市區(qū)三家聯(lián)社不良貸款清收方案

XX市農(nóng)村信用社

市區(qū)三家聯(lián)社不良貸款清收工作方案

為有效推動XX市市區(qū)三家聯(lián)社清收盤活不良貸款，實現(xiàn)市區(qū)三家聯(lián)社達到組建農(nóng)商行的有關(guān)指標(biāo)要求，做好三家聯(lián)社農(nóng)村信用社不良貸款清收工作，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想

努力壓降農(nóng)村信用社不良貸款，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，充分調(diào)動清收人員的積極性，堅持實事求是、合規(guī)合法的原則，多措并舉，多管齊下，完成清收處置不良貸款工作任務(wù)。

二、工作目標(biāo)

目前，XX市市區(qū)三家聯(lián)社不良貸款余額 萬元，要采取有力措施，調(diào)動多方力量，為農(nóng)商行的成功組建，最大限度降低不良貸款余額。

三、工作措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，建立清收工作機制。

1、為推動攻堅活動順利開展，成立鎮(zhèn)（辦事處）不良貸款清收工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府鎮(zhèn)長（辦事處主任）任組長，副鎮(zhèn)長（辦事處副主任）任副組長，領(lǐng)導(dǎo)小組 下設(shè)辦公室，由各信用社主任任辦公室主任，紀(jì)委及信用社相關(guān)人員為成員，并抽調(diào)相關(guān)部門工作人員配合工作。

2、清收工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)三個工作組： ①綜合協(xié)調(diào)組：鎮(zhèn)（辦事處）紀(jì)委； ②督查通報組：鎮(zhèn)（辦事處）黨政辦；

③清收欠款組：各部門負(fù)責(zé)人、駐村領(lǐng)導(dǎo)、駐村干部、各支村兩委干部。

3、鎮(zhèn)（辦事處）清收工作領(lǐng)導(dǎo)小組要加強工作調(diào)度，強化監(jiān)督管理，實行每周一調(diào)度、半月一通報、每月一小結(jié)制度，即每周一上午召開清收工作組會議，對清收工作進行調(diào)度；每半個月對清收工作情況進行通報和小結(jié)；每月召開一次工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議，研究解決清收工作中遇到的重大問題。

（二）強化責(zé)任，實行清收責(zé)任制度。

根據(jù)X年X月底不良貸款統(tǒng)計情況，市區(qū)三家聯(lián)社要逐筆建造不良貸款清收臺帳，按屬地關(guān)系進行任務(wù)分配，保證在 年 月底最大限度地完成清收任務(wù)。

（三）多措并舉，嚴(yán)打逃廢行為。

1、對于公職人員貸款形成的不良貸款，按照有關(guān)文件要求執(zhí)行，在規(guī)定期限內(nèi)不能歸還的，上報上級有關(guān)部門，堅決予以紀(jì)律及行政處分。

2、企事業(yè)單位貸款形成的不良貸款，企事業(yè)單位主管部門要積極配合，督促企業(yè)主動歸還或落實債務(wù)，有惡意逃廢債務(wù)的，要采取依法起訴等方法進行清收。

3、私貸公用類貸款形成不良貸款，本著“誰簽約，誰承擔(dān)還款責(zé)任；誰用錢，誰負(fù)責(zé)還款”的原則落實還貸，由不良貸款 清收工作領(lǐng)導(dǎo)小組實行限時清收，如存在惡意逃廢債務(wù)現(xiàn)象，則及時上報有關(guān)部門予以行政、法律處理。

4、七所八站、村組貸款形成的不良貸款，按歸屬地進行分類，鎮(zhèn)不良貸款清收工作領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)清收任務(wù)至各村，由各村主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊進行清收，可采取用其擁有的房產(chǎn)、土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行置換等方法進行清收。

5、借冒名及壘大戶形成的不良貸款，此類不良貸款應(yīng)首先落實債務(wù)，對確實無力償還的和有能力償還但逃避責(zé)任的區(qū)別對待處理，并采取法律手續(xù)進行清收，涉嫌違法的將堅決嚴(yán)厲打擊。

6、在清收不良貸款過程中，市區(qū)三家聯(lián)社要采取積極措施，對能主動歸還不良貸款的，在法律許可范圍內(nèi)可采取優(yōu)惠措施。

（四）加強部門協(xié)作，形成清收合力。

1、各管轄地派出所要開辟偵辦涉及農(nóng)村信用社欠款案件綠色通道，特事特辦，盡快甄別。對惡意逃廢債務(wù)構(gòu)成犯罪的要及時立案，迅速偵破；對可能轉(zhuǎn)移資金的犯罪嫌疑人要及時采用偵查手段，防止債務(wù)流失；對重特大犯罪案件要成立專案組，全力攻堅；對可能外逃的犯罪嫌疑人要及時開展布控。

2、各管轄地人民法院要加強農(nóng)村信用社訴訟案件的執(zhí)行力度，依法及時立案，及時送達，及時訴訟保全，要做到快立、快審、快結(jié)、快執(zhí)，堅決打擊危害農(nóng)村信用社合法權(quán)益的各類犯罪行為，妥善處理借款合同糾紛案件和侵犯農(nóng)村信用社財產(chǎn)權(quán)益糾紛案件，防止企業(yè)和個人以各種方式逃廢農(nóng)村信用社債務(wù)。

3、鎮(zhèn)（辦事處）紀(jì)委、監(jiān)察室要嚴(yán)厲查處黨政干部拖欠農(nóng)信社貸款，并在一定范圍內(nèi)通報典型案例。對拖欠或擔(dān)保造成不良貸款的國家公職人員和黨員干部，要配合有關(guān)部門督促其限期 歸還，逾期不還的，要視情節(jié)給予紀(jì)律處分或組織處理意見上報區(qū)紀(jì)委；對因行政手段干預(yù)形成的以及政府和有關(guān)部門拖欠或擔(dān)保形成的不良貸款，按照“誰簽約，誰承擔(dān)還款責(zé)任；誰用錢，誰負(fù)責(zé)還款”的原則，限期清收，逾期不還的要追究單位和部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

5、國土資源所、工商所等部門要積極為農(nóng)村信用社接受處置不良資產(chǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，并按上級文件精神不打折扣地落實相關(guān)優(yōu)惠政策。

6、鎮(zhèn)（辦事處）宣傳部門要發(fā)揮輿論監(jiān)督和正確導(dǎo)向作用，營造清收工作的良好輿論氛圍。

（五）強化激勵機制，實行獎懲并舉。

按照XX市政府有關(guān)精神，屆時召開黨政聯(lián)席會議，研究獎勵辦法。對責(zé)任不落實、工作不到位的部門和個人要下發(fā)督辦函，對督辦函不落實的要追究相關(guān)人員責(zé)任。

第四篇：揚州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

揚州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為,加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展，依法保障消費者權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合市區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 在揚州市區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的要求，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、完善管理，控制零星分散建設(shè)。

第四條 揚州市房產(chǎn)管理局（以下稱房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門）是本市房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門，并直接負(fù)責(zé)市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)經(jīng)營活動的管理、監(jiān)督工作。

計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土、環(huán)保、物價、工商、統(tǒng)計、人防、消防、綠化等部門、機構(gòu)按照職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，共同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門的意見。

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件資料到房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案，并按有關(guān)規(guī)定申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申請報告；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申請表；

（三）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

（四）企業(yè)章程；

（五）驗資報告；

（六）企業(yè)注冊地址證明；

（七）企業(yè)法定代表人的身份證、個人簡歷；

（八）企業(yè)董事會成員、部門負(fù)責(zé)人的任職文件、身份證、個人簡歷；

（九）專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書、勞動合同和身份證；

（十）公司的組織機構(gòu)設(shè)置和管理制度；

（十一）擬開發(fā)項目的相關(guān)文件。

第七條 對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門報省建設(shè)廳核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年，有效期屆滿前30日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級或申請延長《暫定資質(zhì)證書》有效期。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)報請江蘇省建設(shè)廳注銷其《暫定資質(zhì)證書》。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，不得越級承擔(dān)任務(wù)。不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在江蘇省范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)樓層不受限制。

三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在揚州市范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目，承擔(dān)建筑面積15萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)十六層（含）以上的建筑物的建設(shè)。

四級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限于在揚州城市規(guī)劃區(qū)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，可以承擔(dān)建筑面積5萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，不得承擔(dān)七層（含）以上的建筑物的建設(shè)。

領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以依據(jù)《暫定資質(zhì)證書》核定的標(biāo)準(zhǔn)從事相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)建設(shè)項目。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。年檢時間為每年1—4月份。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須在每年1月20日前將年檢材料報送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門，4月30日前房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門公布年檢結(jié)果。資質(zhì)年檢須提供下列文件資料：

（一）企業(yè)自檢報告；

（二）資質(zhì)年檢申報表；

（三）法人營業(yè)執(zhí)照；

（四）資質(zhì)證書正、副本；

（五）審計報告、財務(wù)報表；

（六）開發(fā)項目的相關(guān)資料；

（七）《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；

（八）《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的使用情況報告；

（九）房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報；

（十）縣、區(qū)級以上政府部門獎懲決定；

（十一）其他有關(guān)變更的事項。

逾期或者無正當(dāng)理由不參加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的，視為自行放棄資質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)報請江蘇省建設(shè)廳注銷其資質(zhì)證書。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論分為合格、基本合格、不合格。連續(xù)兩年基本合格的，降低一級資質(zhì)；不合格的，不得承擔(dān)新的開發(fā)項目，并視具體情況予以降級或注銷資質(zhì)證書。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請競買土地、計劃立項、規(guī)劃審批、營業(yè)執(zhí)照年檢、銀行貸款等事項時，應(yīng)提交年檢合格或基本合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，上述各有關(guān)行政主管部門和單位應(yīng)予審查。

第十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報、年檢、變更由市建設(shè)行政主管部門初審后報請江蘇省建設(shè)廳批準(zhǔn)。其經(jīng)營活動應(yīng)遵守城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的有關(guān)規(guī)定。

第十三條 市區(qū)以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到市區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，若符合資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定不需要重新辦理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的，必須向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門登記備案，接受市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按月及時、準(zhǔn)確、真實地向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門和統(tǒng)計部門報送房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計資料。開發(fā)企業(yè)資質(zhì)升級、年檢中所需要的開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)由統(tǒng)計部門負(fù)責(zé)認(rèn)定。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)經(jīng)營行為實行網(wǎng)絡(luò)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時、真實、準(zhǔn)確地在管理網(wǎng)絡(luò)上申報、填報有關(guān)事項和信息。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并、終止，應(yīng)在工商行政管理部門核準(zhǔn)后30日內(nèi)，向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門重新申請辦理資質(zhì)證書或辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更名稱、法定代表人、辦公地點、注冊資本，應(yīng)在變更后30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門辦理變更手續(xù)。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門每年初應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場供求狀況，會同計劃、規(guī)劃、國土、建設(shè)等有關(guān)行政管理部門，編制全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，報市政府批準(zhǔn)。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目實行資本金制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資本金比例不得低于35%。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以拍賣、招標(biāo)、掛牌等競價方式出讓。經(jīng)濟適用房和廉租房的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以實行劃撥。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，未經(jīng)市政府批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)或改變用途。

第二十條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地利用條件開發(fā)土地。經(jīng)批準(zhǔn)改變?nèi)莘e率的，應(yīng)在開工前向國土行政主管部門申報并簽訂土地出讓補充合同。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件后的15日內(nèi)，向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》（以下簡稱開發(fā)項目手冊），并應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的拆遷、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等主要事項及時、真實地記錄在該手冊中。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)項目申領(lǐng)《拆遷許可證》前、項目開工時、申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》前、土建工程竣工驗收前、資質(zhì)年檢時、項目分割轉(zhuǎn)讓時將開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門驗核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開發(fā)項目竣工驗收備案交付使用后，將開發(fā)項目手冊送交房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門歸檔。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中不得擅自變更用地性質(zhì)和規(guī)劃、設(shè)計；確需變更的，應(yīng)當(dāng)報請原批準(zhǔn)機關(guān)和設(shè)計單位批準(zhǔn)、同意，并辦理有關(guān)變更手續(xù)。有關(guān)變更事項應(yīng)在開發(fā)項目手冊中如實記錄。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)加強監(jiān)督檢查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目開工前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門報送配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)方案。方案應(yīng)包括建設(shè)的內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、開工和竣工時間等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)內(nèi)容和期限完成配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。居住建筑規(guī)模在組團級以下（含組團級）的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)與居住建筑同步施工、同期竣工和交付使用；居住建筑規(guī)模在組團級以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門批準(zhǔn)，可以分期實施。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃指標(biāo)的要求，在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會用房、活動中心（社區(qū)會所）、公共廁所、垃圾用房等公共設(shè)施。

凡建設(shè)費用已列入房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的公共設(shè)施設(shè)備，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自處分；其經(jīng)營所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益用于該項目的物業(yè)管理。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目應(yīng)領(lǐng)取施工許可證后方可開工，并應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)項目的工程質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定設(shè)置質(zhì)量管理機構(gòu)，加強對設(shè)計和施工質(zhì)量的過程控制和驗收管理。工程建設(shè)中，不得擅自變更已經(jīng)審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計文件等。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)及時收集、整理項目建設(shè)各環(huán)節(jié)的文件資料，建立、健全開發(fā)項目的建設(shè)檔案，并在開發(fā)項目竣工驗收后，及時向建設(shè)行政主管部門、物業(yè)管理單位或者其他有關(guān)部門移交項目建設(shè)檔案。

第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目必須嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計的要求進行配套建設(shè)。有關(guān)水、電、氣、道路、郵政、通訊、消防、環(huán)保、綠化、人防、物業(yè)管理等須提供竣工合格有效文件后方可交付使用。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照項目總建筑面積的4%0向物業(yè)管理服務(wù)單位無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該項目全體業(yè)主所有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定提供社區(qū)居委會用房。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期從商品房交付購房人之日起計算。

保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)查明責(zé)任，并組織有關(guān)方面解決質(zhì)量問題。暫時無法落實責(zé)任的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)先行解決，待質(zhì)量問題原因查明后由責(zé)任方承擔(dān)相關(guān)費用。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)工程質(zhì)量管理、監(jiān)督、認(rèn)定和投訴處理工作，由建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。建設(shè)行政主管部門應(yīng)加強對施工企業(yè)的管理。禁止施工企業(yè)超越資質(zhì)承攬工程、轉(zhuǎn)包或違法分包工程。

建設(shè)行政主管部門在受理工程質(zhì)量投訴后，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和現(xiàn)行工程技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和行政管理規(guī)定，組織專家進行查勘、鑒定，認(rèn)定工程質(zhì)量，劃定責(zé)任人及責(zé)任范圍，下達處理意見書。

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營

第三十二條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須符合下列條件：

（一）轉(zhuǎn)讓人持有計劃、建設(shè)、國土、規(guī)劃、房管等管理部門批準(zhǔn)項目的有關(guān)文件；

（二）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（三）轉(zhuǎn)讓人已完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；

（四）受讓人具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

（五）受讓人具備項目剩余投資額百分之二十五以上的項目資本金；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十三條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同及其他有關(guān)資料到房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。受讓人應(yīng)當(dāng)重新領(lǐng)取開發(fā)項目手冊。

第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給項目受讓人；已完成拆遷補償安置的，對可能出現(xiàn)的遺留問題，應(yīng)明確責(zé)任人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。

第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項目進行聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂具有法律效力的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議之日起10日內(nèi)，送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。項目的聯(lián)建事項應(yīng)記錄在開發(fā)項目手冊中，并在銷售過程中向社會公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得假借聯(lián)合開發(fā)變更項目開發(fā)主體，變相出借、出賣、轉(zhuǎn)讓開發(fā)資質(zhì)證書，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有下列行為：

（一）與擁有土地使用權(quán)的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位聯(lián)合開發(fā)；

（二）將開發(fā)項目完全交其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)，不參與項目經(jīng)營管理，獲取固定收益；

（三）其他非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的行為。

第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)實施物業(yè)管理，并按有關(guān)規(guī)定繳納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定項目的物業(yè)管理單位之后，方可向其核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期，方可申請預(yù)售。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前應(yīng)當(dāng)持下列文件資料向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（三）開發(fā)建設(shè)項目計劃批文；

（四）土地出讓金全額繳納憑證和國有土地使用權(quán)證書；

（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（六）建筑工程施工許可證；

（七）城建規(guī)費結(jié)算證明；

（八）工程承包合同書；

（九）銷售面積明細(xì)表、分層平面圖、預(yù)售價格備案文件；

（十）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊；

（十一）白蟻防治證明書；

（十二）物業(yè)管理合同、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金歸集證明；

（十三）項目應(yīng)建的物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會用房、活動中心（社區(qū)會所）、學(xué)校、公共廁所、垃圾用房等公共設(shè)施及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)方案和書面承諾。

（十四）商品房的結(jié)構(gòu)、用途、裝璜標(biāo)準(zhǔn)等情況說明。

房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)作出答復(fù)。同意的應(yīng)當(dāng)頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不同意的，應(yīng)當(dāng)說明理由。未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售，不得向購房人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。

第三十八條 已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》的項目依法轉(zhuǎn)讓的，項目受讓人應(yīng)當(dāng)按照本辦法第三十七條的規(guī)定重新申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起10日內(nèi)書面通知購房人，購房人在收到書面通知之日起30日內(nèi)有權(quán)解除商品房買賣合同并由項目轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任；或者與項目受讓人重新簽訂商品房買賣合同，原商品房買賣合同中約定項目轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利和義務(wù)，由受讓人承擔(dān)。

第三十九條 發(fā)布商品房銷售廣告的，必須取得《商品房預(yù)售許可證》，并遵守廣告管理的有關(guān)規(guī)定。在商品房銷售廣告中應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的證號。

第四十條 商品房銷售廣告、宣傳資料和樓盤模型中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說明、示意應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確，其中對房屋和相關(guān)設(shè)施的表述具體確定且對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的說明和允諾應(yīng)當(dāng)視為要約，必須載入商品房買賣合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)抵押的商品房進行預(yù)、銷售，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意并明確告知購房人；已經(jīng)預(yù)售的商品房不得抵押。

第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》和所售樓盤的《商品房預(yù)售許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房買賣合同示范文本》等相關(guān)文件明示于售樓場所。未明示的，購房人有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出示上述相關(guān)文件。

第四十三條 預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對預(yù)售資金的使用必須與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，確保預(yù)售資金用于該商品房的建設(shè)。

第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)、銷售商品房時應(yīng)當(dāng)本著平等、自愿、誠信的原則與購房人簽訂商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要事項：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本情況；

（三）商品房計價方式及價款、付款方式和期限；

（四）交付使用條件及日期；

（五）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（六）配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（七）保修項目、期限、責(zé)任；

（八）面積差異處理方式；

（九）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；

（十）物業(yè)管理的約定；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用國家制訂的《商品房買賣合同示范文本》。示范合同文本中所列事項必須逐項填寫，不得省略；不得設(shè)定違法、顯失公平的免責(zé)條款；不得將合同內(nèi)的房屋建設(shè)事項列到合同外向購房人另行收費。示范合同文本中未包括的內(nèi)容，買賣雙方可以簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與主合同具有同等法律效力。

第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房買賣合同之日起30日內(nèi)，將該合同報送房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門登記備案。

第四十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人依法解除商品房買賣合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的買賣合同。

第四十七條 房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門、工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強對商品房買賣合同示范文本使用的監(jiān)管，依法查處合同欺詐行為。

第四十八條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求購房人在簽訂商品房買賣合同時按規(guī)定與相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第四十九條 按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比= *100% 合同約定面積

因本辦法第五十條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。

第五十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計單位同意的設(shè)計變更而導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、日照間距、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量、居住環(huán)境或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購房人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出是否退房的書面答復(fù)的，視同接受該規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。購房人在通知到達15日內(nèi)要求退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全額退還有關(guān)購房款項，并付給所付款項相應(yīng)周期銀行固定資產(chǎn)貸款利息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第五十一條 經(jīng)濟適用房、普通住宅房實行政府指導(dǎo)價，高檔住宅和非住宅商品房實行市場調(diào)節(jié)價。

第五十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房住宅交付使用時，向購房人提供江蘇省建設(shè)廳統(tǒng)一印制的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第五十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機構(gòu)出具商品房銷售委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示商品房銷售委托書和本辦法第四十二條規(guī)定的證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對中介機構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。

代理銷售的中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》之日起，方可開展商品房有關(guān)宣傳、銷售活動。第五十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門；并應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，購房人在下列期限屆滿時未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

第五十五條 履行商品房買賣合同產(chǎn)生的爭議，由爭議雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照雙方約定的爭議解決方式依法向仲裁委員會申請仲裁或者向人民法院起訴。

第五十六條 房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，記載開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和不良經(jīng)營行為，并定期向社會公布。

第五章 法律責(zé)任

第五十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，報請江蘇省建設(shè)廳予以降低或者注銷其開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：

（一）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的；

（二）超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的;

（三）擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的；或者假借項目聯(lián)合開發(fā)，變更項目開發(fā)主體，變相轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

（四）未取得施工許可證擅自施工的；

（五）未按規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門領(lǐng)取、報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的；

（六）按國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理的項目未委托監(jiān)理的；

（七）未經(jīng)工程質(zhì)量驗收備案或?qū)Ⅱ炇詹缓细竦姆课萆米越桓妒褂玫模?/p>

（八）有明示或暗示勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位違反強制性標(biāo)準(zhǔn)，或明示或暗示施工單位使用不合格的建筑材料、構(gòu)配件、設(shè)備的；

（九）房屋銷售中存在虛假廣告、銷售面積“缺斤短兩”等欺詐行為，造成消費者損失未予改正的；

（十）商品房銷售中，未按規(guī)定向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，未依照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容進行保修的；

（十一）未取得《商品房預(yù)售許可證》擅自預(yù)銷售商品房的；

（十二）違反合同約定拖欠工程款的；

（十三）工程質(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量事故的；

（十四）連續(xù)3年無房地產(chǎn)開發(fā)項目或開發(fā)投資額、竣工面積不符合相應(yīng)資質(zhì)要求的；

（十五）其他違反法律、法規(guī)的行為。

第五十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照本辦法第二十五條、二十九條的規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房及社區(qū)居委會用房的，將責(zé)令其限期依法補建。逾期不補建或建設(shè)面積不足的，應(yīng)當(dāng)在其建設(shè)的非住宅商品房中另行劃足相應(yīng)面積用房或交納補建價款。補建價款按照該地段經(jīng)營用房的銷售價格乘以未建設(shè)面積計算，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納至該項目的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金賬戶，歸全體業(yè)主所有。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自將規(guī)劃確定的物業(yè)管理服務(wù)用房、社區(qū)居委會用房、公共配套用房改變使用性質(zhì)、挪作他用的，由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門責(zé)令其清還。

第五十九條 違反本辦法的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，由房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門或者工商行政管理部門依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中，違反其他國家有關(guān)法律、法規(guī)的，由相關(guān)部門依法予以處罰。

第六十條 國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則 第六十一條 各縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第六十二條 本辦法由揚州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第六十三條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第五篇：XX市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社財務(wù)管理實施辦法

XX市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社財務(wù)管理實施辦法

第一章 總則

第一條 為加強農(nóng)村信用社財務(wù)收支管理，強化會計核算，嚴(yán)格各項費用開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，維護財務(wù)制度和財經(jīng)紀(jì)律，根據(jù)《農(nóng)村信用社財務(wù)管理實施辦法》及當(dāng)前農(nóng)村信用社改革精神，結(jié)合XX市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱聯(lián)社）實際情況，制定本辦法。

第二條 聯(lián)社財務(wù)管理實行財務(wù)制，聯(lián)社財務(wù)會計部（以下簡稱財務(wù)部）具體負(fù)責(zé)財務(wù)收支計劃制定和落實，定期檢查財務(wù)計劃執(zhí)行情況。同時聯(lián)社建立財務(wù)審批制度，較大或重大物品采購由聯(lián)社集中采購。

第三條 聯(lián)社對信用社費用實行費用額和費用率“雙線”控制原則，各基層信用社所有費用一律由信用社主任審批，大額費用由聯(lián)社財務(wù)審批會審批；聯(lián)社機關(guān)和聯(lián)社營業(yè)部部分費用由聯(lián)社分管領(lǐng)導(dǎo)審批）。

第四條 信用社應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)和財政、金融政策，依法合規(guī)計算國家稅收，并接受稅務(wù)機關(guān)的檢查和監(jiān)督。

第二章 財務(wù)審批制度

第五條 堅持“分級管理，監(jiān)督制約，量入為出，勤儉辦社”的原則和“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，自我核算”的體制管理財務(wù)收支。

第六條 聯(lián)社財務(wù)部負(fù)責(zé)財務(wù)管理工作，負(fù)責(zé)聯(lián)社及信用社重大財務(wù)收支的審核，重大財務(wù)事項收支實行集體研究、上報審批。信用社財務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)小組有主任、副主任、委派會計、信貸會計或外勤信貸員三人以上組成。

第七條 下列財務(wù)收支事項需上報審批后方可執(zhí)行。

（一）固定資產(chǎn)購置、報損；

（二）購置低值易耗品；

（三）固定資產(chǎn)、低值易耗品維修；

（四）室外內(nèi)外裝飾、裝修；

（五）其他營業(yè)支出、營業(yè)外費用支出；

（六）超過規(guī)定比例列支；

（七）非經(jīng)營性其他應(yīng)收款列支。

第八條 信用社購置固定資產(chǎn)必須符合財務(wù)管理制度要求，需要購置應(yīng)當(dāng)在年初元月份制訂計劃，上報聯(lián)社審批，無特殊情況，中間不審批固定資產(chǎn)購建計劃。

第九條 信用社進行大宗固定資產(chǎn)維修，改造室內(nèi)外裝飾、裝修應(yīng)在年初制訂計劃上報聯(lián)社審批，聯(lián)社派人實地勘察以后下批復(fù)，再實施。

第十條 低值易耗品的購置按照確有需要的原則，信用社隨時報告，經(jīng)財務(wù)會議審批后方可購置。

第十一條 其他需要審批財務(wù)收支事項，信用社應(yīng)根據(jù)需要，隨時報告，經(jīng)財務(wù)會議審批后，下批復(fù)執(zhí)行。

第十二條 嚴(yán)格控制營業(yè)費用開支，降低費用率水平。

1、印刷費：指印刷的各種業(yè)務(wù)憑證、賬薄和報表的費用。各社每年編制賬表憑證購置計劃，并將計劃上報聯(lián)社，由聯(lián)社統(tǒng)一采購。

2、業(yè)務(wù)招待費和業(yè)務(wù)宣傳費的開支要嚴(yán)格控制在《農(nóng)村信用合作社財務(wù)管理實施辦法》規(guī)定的比例內(nèi)（即：業(yè)務(wù)招待費按營業(yè)收入的5‰比例；業(yè)務(wù)宣傳費按營業(yè)收入的5‰比例），不得突破，并堅持據(jù)實列支，不得預(yù)提。

3、電子設(shè)備運轉(zhuǎn)費：指信用社為業(yè)務(wù)需要而購置專用紙張、色帶、微機軟盤等費用，這些費用可據(jù)實列入成本。單筆金額500元以上的報聯(lián)社審批，不得先斬后奏。

4、鈔幣運送費：指運送鈔幣所支付的汽車油料費、養(yǎng)路費、牌照費等有關(guān)費用支出。對鈔幣運送費實行總額控制的辦法，對油費實行定額包干，超支自負(fù)。

5、安全防衛(wèi)費：各社用于營業(yè)網(wǎng)點安全防范購置槍支、彈藥、警棍、報警器、監(jiān)控裝置以及安裝營業(yè)網(wǎng)點防護門、窗、柜臺欄桿、購置消防用具、保安人員的工資、補貼及經(jīng)聯(lián)社批準(zhǔn)的其他安全防衛(wèi)費等費用可據(jù)實列入成本，但必須實行集中采購、專項審批制度，所有安全保衛(wèi)裝置必須由聯(lián)社統(tǒng)一采購、統(tǒng)一維修、統(tǒng)一護理。其中，用于夜間值班人員補貼按每人每夜10元標(biāo)準(zhǔn)給予補助。

6、郵電費：郵電費支出要從嚴(yán)控制，對辦公電話費用實行總額控制，信用社本部每月控制在300元以內(nèi)，聯(lián)社營業(yè)部每月控制在700元以內(nèi)，各分支機構(gòu)每月控制在50元以內(nèi)，超支自負(fù)；對信用社主任、副主任，每月包干費嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。

7、公雜費：公雜費支出要嚴(yán)格按信用社業(yè)務(wù)經(jīng)營需要及財稅制度規(guī)定，從嚴(yán)控制，采取包干的辦法，節(jié)余歸公，超支自負(fù)，根據(jù)各社在崗職工人數(shù)，控制在每人每月30元包干費用內(nèi)據(jù)實列支。

8、差旅費：指信用社工作人員經(jīng)聯(lián)社批準(zhǔn)外出學(xué)習(xí)、參加會議按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)乘坐車、船、飛機費、住宿費、伙食補助費等費用，其出差期間的伙食補助費、住宿費、交通費等費用按以下標(biāo)準(zhǔn)列支：

（1）出差人員的伙食補助費標(biāo)準(zhǔn)按每人每天省內(nèi)地區(qū)10元、省外地區(qū)15元、特殊地區(qū)20元予以補助。

（2）出差人員開會、培訓(xùn)期間已經(jīng)安排就餐的，期間不再享受伙食補助，只享受來回途中的伙食補助。

（3）出差人員的住宿費開支標(biāo)準(zhǔn)為：a.在地區(qū)范圍內(nèi)每人每晚40元，本省內(nèi)每人每晚200元；b.出差人員由接待單位安排住宿或住在親友家，無住宿費發(fā)票的，一律不予報銷住宿費。

（4）出差人員的交通費。不論外出參加會議人員，還是學(xué)習(xí)人員，期間發(fā)生的交通費自理，只準(zhǔn)報銷往返車票。

（5）經(jīng)聯(lián)社批準(zhǔn)外出學(xué)習(xí)人員，除學(xué)雜費、住宿費、往返車費，其余費用一律自理。

（6）信用社主任、副主任、委派會計、信貸員等因工作需要，列支市內(nèi)交通費的，嚴(yán)格按規(guī)定據(jù)實列支，并實行限額控制，不得突破。

9、水電費：信用社水電費實行定額包干，超支自負(fù)。

10、會議費：會議費實行總額控制的辦法，各社不得擅自列支會議費，確因工作需要列支會議費的，需上報聯(lián)社審批，上報列支會議費必須詳細(xì)說明原因，各社不得先列支后上報，如有發(fā)現(xiàn)，由各社當(dāng)事人自行處理，聯(lián)社不予審批。

11、租賃費：指信用社因業(yè)務(wù)經(jīng)營需要以租賃方式租入的營業(yè)及辦公用房、電子設(shè)備、汽車等所支付的租金，經(jīng)聯(lián)社審批后列支。各社不得先列支后上報，如有發(fā)現(xiàn)，由各社當(dāng)事人自行處理，聯(lián)社不予審批。

12、修理費：指信用社固定資產(chǎn)和低值易耗品的修理費用，單筆金額500元以上（含500元）的報聯(lián)社審批，不得先斬后奏。

13、營業(yè)費用中按比例提取、使用的，一定要控制在規(guī)定的范圍之內(nèi)。住房公積金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、失業(yè)保險金分別按工資總額的20%、2%、1.5%、2%計提；勞動保險金按統(tǒng)一規(guī)定的基本養(yǎng)老保險基金統(tǒng)籌比例提取上繳。

14、其他支出的管理。各社對5321營業(yè)費用科目中的其他費用、5341其他營業(yè)支出科目中的其他營業(yè)支出、5361營業(yè)外支出科目中的其他營業(yè)外支出不得隨意列支，信用社除按比例列支以外的費用，凡單筆費用列支500元以上（含500元）由聯(lián)社財務(wù)部初審，經(jīng)初審后上報聯(lián)社財務(wù)審批會議研究審批。

第十三條 應(yīng)收賬款的管理。各社對應(yīng)收賬款應(yīng)加強核算，嚴(yán)禁以信用社資金墊付其他不合理款項，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理。

第十四條 表外科目的管理。信用社報表上的表外科目，是會計報表體系中的重要組成部分，各社應(yīng)高度重視表外科目核算，不得隨意更改或?qū)俦硗饪颇亢怂愕牟患{入該科目核算，特別是抵押品、質(zhì)押品、已核銷的呆賬貸款和已置換不良貸款，應(yīng)嚴(yán)格加強管理，防范經(jīng)濟案件的發(fā)生，聯(lián)社將不定期對表外科目核算的范圍、內(nèi)容進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理。

有價單證、重要空白憑證，各社應(yīng)高度重視，加強管理，加大檢查頻率。要嚴(yán)格按照《XX市區(qū)農(nóng)村信用合作社有價單證和重要空白憑證管理辦法》的有關(guān)執(zhí)行，凡檢查發(fā)現(xiàn)有價單證、重要空白憑證管理混亂的信用社，應(yīng)追究信用社主要負(fù)責(zé)人和當(dāng)事人責(zé)任，觸犯刑法的，移交司法部門處理。

第十五條 財務(wù)管理費用不定時召開審批。第十六條 聯(lián)社集體采購經(jīng)財務(wù)審批會研究后批準(zhǔn)實施。第十七條 聯(lián)社信用社財務(wù)部應(yīng)建立會議審批記錄簿，記錄參加會議人員對研究事項發(fā)表意見，形成決議后與人員簽字證明。

第三章 基本管理規(guī)定

第十八條 基層信用社委派會計是各項費用審核的第一關(guān)，對費用是否超標(biāo)、超范圍以及費用票據(jù)的真實性、合法性要嚴(yán)格把關(guān)，對不按程序報批或報批后未按核準(zhǔn)項目亂列支的要給予通報批評，情節(jié)嚴(yán)重的對有關(guān)責(zé)任人進行經(jīng)濟處罰或行政處分。

第十九條 加強固定資產(chǎn)、抵債資產(chǎn)和低值易耗品的管理，保證集體財產(chǎn)不流失。

1、對固定資產(chǎn)的購建、維修、改建、裝潢等必須由聯(lián)社招標(biāo)做出施工方案，經(jīng)公開招標(biāo)后由信用社同施工方簽訂協(xié)議并做出工程預(yù)算，經(jīng)聯(lián)社審核后方可施工。工程結(jié)束后由施工方做出決算，報聯(lián)社辦公會議審批結(jié)算工程款。

2、加強固定資產(chǎn)、抵債資產(chǎn)和低值易耗品的管理?；鶎有庞蒙缱陨硎褂玫墓潭ㄙY產(chǎn)、低值易耗品和依法收回的抵債資產(chǎn)，必須全部設(shè)立明細(xì)賬、卡，正確、全面、及時地記錄其增減變化情況，指定專人負(fù)責(zé)維護保養(yǎng)，每季度清查一次，發(fā)現(xiàn)多、缺應(yīng)查清原因，按財務(wù)制度有關(guān)規(guī)定及時報批處理，確保賬、卡、物相符。

第二十條 信用社應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，據(jù)實核算各項業(yè)務(wù)收入和支出，嚴(yán)禁隱匿、截留、挪用、轉(zhuǎn)移、私分各項收入以及擅自擴大業(yè)務(wù)支出范圍。第二十一條 各項業(yè)務(wù)經(jīng)營成本開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)管理。

（一）利息支出。按國家規(guī)定的適用利率分檔次提取的應(yīng)付利息和國家政策允許列支的其他利息支出。

1、應(yīng)付利息計提范圍。一年（含一年）以上的定期存款和定期儲蓄存款。

2、計提應(yīng)付利息方法。按省聯(lián)社綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)逐月計提。

（二）金融往來利息支出。信用社與人民銀行、其他金融機構(gòu)之間資金往來發(fā)生的利息支出。當(dāng)年如有應(yīng)支付而未支付的利息，應(yīng)逐筆計算應(yīng)付利息，計入當(dāng)期損益。

（三）手續(xù)費支出。信用社辦理金融業(yè)務(wù)或代理其他業(yè)務(wù)過程中發(fā)生的手續(xù)費支出。

（四）其他營業(yè)支出開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)

1、呆賬準(zhǔn)備金。

（1）呆賬準(zhǔn)備計提范圍。信用社應(yīng)對承擔(dān)風(fēng)險和損失的債權(quán)和股權(quán)資產(chǎn)計提呆賬準(zhǔn)備，具體會計科目為：各項貸款、銀行承兌匯票墊款、信用卡透支、貼現(xiàn)、進出口押匯、待處理抵債資產(chǎn)、調(diào)出調(diào)劑資金、拆放銀行業(yè)、拆放金融性公司、應(yīng)收利息（不含各項貸款、銀行承兌匯票墊款、信用卡透支、貼現(xiàn)、進出口押匯、待處理抵債資產(chǎn)、調(diào)出調(diào)劑資金、拆放銀行業(yè)、拆放金融性公司等科目的應(yīng)收利息）、其他應(yīng)收款、短期投資（不含采用成本與市價孰低法或公允價值法確定期末價值的證券投資和購買的國債本息部分投資）、長期投資（不含采用成本市場與市場孰低法或公允值法確定期末價值的證券投資和購買的國債本息部分的投資）、入股聯(lián)社資金、存放其他同業(yè)款項和存出保證金（不含存放省聯(lián)社結(jié)算中心賬戶上為準(zhǔn)，不包括未達賬）、存放境外同業(yè)款項。

（2）計提方法。按呆賬準(zhǔn)備金科目余額不低于各類風(fēng)險資產(chǎn)年末余額的1%差額提取，超過部分要依法進行納稅調(diào)整。

（3）賬務(wù)核算。信用社要在1291科目下設(shè)二級賬戶：稅前專項準(zhǔn)備和稅后專項準(zhǔn)備。

“稅前專項準(zhǔn)備”用于核算從成本中提取，不需要進行納稅調(diào)整的1%部分和呆（壞）賬核銷。經(jīng)過呆賬核銷，余額低于1%時，要及時從成本中提取，提取部分不進行納稅調(diào)整；“稅后專項準(zhǔn)備”主要核算從成本中提取超過1%進行納稅調(diào)整部分和收回已核銷呆賬，本賬戶呆增加不減少，撥備覆蓋率達到100%時，可不再提取。

（4）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備提取比例。按貸款五級分類的標(biāo)準(zhǔn)提取貸款損失準(zhǔn)備，即關(guān)注類貸款2%、次級類貸款25%、可疑類貸款50%、損失類貸款100%的比例提取貸款損失準(zhǔn)備。還應(yīng)對貸款以外資產(chǎn)（包括抵債資產(chǎn)、投資資產(chǎn)）的風(fēng)險予以合理估計并提取資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。如當(dāng)年經(jīng)營發(fā)生虧損資產(chǎn)減值準(zhǔn)備年末余額不得低于風(fēng)險資產(chǎn)年末余額的1%。在稅收上，計提的需要納稅調(diào)整的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備要依法進行納稅調(diào)整。

2、固定資產(chǎn)折舊。

（1）計提范圍。房屋和建筑物、在用的各類設(shè)備、季節(jié)性停用及維修資產(chǎn)、以經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)、以融資方式租入的固定資產(chǎn)。

（2）折舊年限。房屋、建筑物為20年；機器、機械及其他設(shè)備為10年；與經(jīng)營活動有關(guān)的器具、工具、家具等為5年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具為4年；電子設(shè)備為3年。

（3）計提方法。平均年限法：固定資產(chǎn)應(yīng)計提的折舊額按使用年限均衡地分?jǐn)偟礁髌诘囊环N方法。

（4）預(yù)計凈殘值率按5%執(zhí)行。

（5）計算公式：年折舊率=（1-預(yù)計凈殘值率）/折舊年限*100%（6）計提規(guī)定：信用社固定資產(chǎn)折舊實行按季計提，季折舊額=固定資產(chǎn)原值*年折舊率/4

（六）營業(yè)稅金及附加計提標(biāo)準(zhǔn)

1、營業(yè)稅。根據(jù)稅務(wù)部門的征收期，按當(dāng)期利息收入、手續(xù)費收入和其他營業(yè)收入的3%按季計提。

2、其他稅金及附加。

城建稅, 教育附加稅、水利基金、價調(diào)基金、地方教育附加等稅金，信用社按所在地區(qū)規(guī)定比例計提上繳。

（七）所得稅計提標(biāo)準(zhǔn)

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

（八）關(guān)于利潤分配（當(dāng)年年終決算以決算會議文件為準(zhǔn)）。

1、未分配前的股金紅利；

2、彌補以前虧損；

3、提取盈余公積。法定盈余公積按不低于稅后利潤10%的比例提取，法定盈余公積累計達到注冊資本的50%時，可不再提??；

4、提取一般準(zhǔn)備。具體提取比例由農(nóng)村合作金融機構(gòu)（董）理事會確定，但一般準(zhǔn)備余額不得低于風(fēng)險資產(chǎn)期末余額的1%；

5、按5-10%的比例提取勞動分紅；

6、向社員分配利潤。現(xiàn)金紅得加轉(zhuǎn)增股金金金額額合計不得超過股金金額的10%。

第四章 附 則

第二十二條

以上未盡事宜按《農(nóng)村信用社財務(wù)管理實施辦法》執(zhí)行。

第二十三條 本辦法由XX市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社負(fù)責(zé)解釋并修改。

第二十四條 本辦法自印發(fā)之日起施行。