第一篇：世界分稅制模式的比較及其在中國的定位

世界分稅制模式的比較及我國分稅制的現(xiàn)狀、不足及修正建議

摘要：分稅制是市場經(jīng)濟(jì)國家普遍實(shí)行的一種財(cái)政體制，是符合市場經(jīng)濟(jì)原則和公共財(cái)政理論要求的，這是市場經(jīng)濟(jì)國家運(yùn)用財(cái)政手段對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)行宏觀調(diào)控較為成功的做法。本文在主要介紹一些發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家在長期的市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中積累的分稅制模式經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，比較分析了我國分稅制的現(xiàn)狀和存在問題，認(rèn)為要在較短的時(shí)間內(nèi)完善分稅制改革，不僅需要從我國實(shí)際出發(fā)，而且有必要借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，把國外分稅制的普遍經(jīng)驗(yàn)與中國具體實(shí)際結(jié)合起來。

關(guān)鍵字：分稅制

一，外國分稅制模式考察

分稅制是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的原則和公共財(cái)政的理論確立的一種分稅分級(jí)財(cái)政管理制度。它是國際上市場經(jīng)濟(jì)國家通行的一種財(cái)政分配體制，是處理中央與地方財(cái)政分配關(guān)系的一種較為規(guī)范的方式，至今已有上百年的歷史。作為實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家普遍實(shí)行的一種制度，分稅制將一個(gè)國家的全部稅種在上下級(jí)政府之間進(jìn)行劃分，以此來確定中央財(cái)政和地方財(cái)政的收入范圍，其實(shí)質(zhì)是根據(jù)各級(jí)政府的事權(quán)確定其相應(yīng)的財(cái)權(quán)，通過稅種劃分形成中央和地方兩個(gè)收入體系，為各級(jí)政府行使相應(yīng)的事權(quán)提供穩(wěn)定的收入來源。分稅制是一種較為規(guī)范、科學(xué)的財(cái)政管理體制，有利于協(xié)調(diào)中央與地方的財(cái)政分配關(guān)系，有利于促進(jìn)企業(yè)平等競爭和統(tǒng)一市場的發(fā)育和完善，有利于國家產(chǎn)業(yè)政策的貫徹和實(shí)施，還有利于促進(jìn)地方合理發(fā)展經(jīng)濟(jì)，有效地利用各種資源，提高經(jīng)濟(jì)效益，最終增加財(cái)政收入。

世界主要國家多數(shù)已采用分稅制，各國分稅制的具體模式千差萬別，但按稅權(quán)分配程度，大致分為三種：集權(quán)為主的、分權(quán)為主的、集權(quán)和分權(quán)相結(jié)合的分稅制的類型。

（一），集權(quán)為主的分稅制。

這種類型以英國、法國、瑞典為代表。它們的共同特點(diǎn)是：

(1)政治集權(quán)、經(jīng)濟(jì)干預(yù)。英國是一個(gè)君主立憲的國家，法國也是一個(gè)具有200年歷史傳統(tǒng)的中央集權(quán)制國家，瑞典也不例外；這類國家在經(jīng)濟(jì)管理上的共同點(diǎn)就是推行國家干預(yù)的經(jīng)濟(jì)政策。

(2)稅權(quán)集中。國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)政策決定了稅收管理體制的高度集中，如英國、法國、瑞典的法律都明確規(guī)定，稅收立法權(quán)歸議會(huì)，稅收條例、法令由財(cái)政部制定，地方政府負(fù)責(zé)執(zhí)行。

(3)中央稅收為主體。這些國家的中央稅收占絕對(duì)優(yōu)勢，如在英國，以所得稅、公司稅為主要稅種的中央稅收占稅收總額的75%以上，以財(cái)產(chǎn)稅為主要稅種的地方稅收僅占稅收總額的25%以下，而且近些年來地方稅收入比重仍在下降，最低時(shí)竟下降到不足1%。在法國，以增值稅、所得稅為主要稅種的中央稅收占稅收總額的85%左右，而以財(cái)產(chǎn)稅為主要稅種的地方稅收僅占稅收總額的15%以下。由于地方政府的稅種小、收入少，對(duì)中央政府的依賴性很大。例如，法國在一般年份，中央補(bǔ)助占地方預(yù)算收入的50%以上。高度集中的稅收管理體制，雖然有利于集中財(cái)力實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，有利于運(yùn)用稅收杠桿調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，但卻較嚴(yán)/ 6

重地壓抑了地方政府組織收入和促進(jìn)市場競爭，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)性和積極性。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較低的發(fā)展中國家在近幾年的稅制改革中也大多采用了這種模式。

（二），分權(quán)為主的分稅制。

這種類型以德國、原南斯拉夫?yàn)榇?，其特點(diǎn)是：

(1)三級(jí)政府，三級(jí)預(yù)算，相對(duì)獨(dú)立。中央(聯(lián)邦)、州和地方政府各有一定稅權(quán)、分稅分管。稅法由聯(lián)邦議會(huì)統(tǒng)一立法，具體條例、法令由財(cái)政部制定，但地方政府有一定的機(jī)動(dòng)權(quán)，如規(guī)定起征點(diǎn)、加成減稅、開征某些捐稅等。聯(lián)邦、州和地方三級(jí)稅務(wù)機(jī)構(gòu)只有工作關(guān)系，沒有統(tǒng)屬領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

(2)共享稅是主體，稅種分為各級(jí)政府的固定稅和共享稅兩大類。作為共享稅的是幾個(gè)大稅種，包括個(gè)人所得稅、公司所得稅、增值稅、營業(yè)稅等。共享稅收入占全部稅收總額的70%。固定稅都是一些小稅種。聯(lián)邦政府的固定稅種主要是關(guān)稅，州政府的固定稅種主要是財(cái)產(chǎn)稅，地方政府的固定稅種主要是土地稅等。各級(jí)政府的固定稅加上分得的共享稅，占全部稅收總額的比例分別是：聯(lián)邦48%，州34%，地方13.6%，歐共體抽3%。在這些國家，雖然聯(lián)邦政府規(guī)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的州要支援經(jīng)濟(jì)條件較差的州，以求平衡，經(jīng)過支援和協(xié)調(diào)仍感財(cái)源不足的，聯(lián)邦可從增值稅分成比例中拿出1.5%給予補(bǔ)助，但主要還是要求嚴(yán)格貫徹“一級(jí)政府、一級(jí)財(cái)政”，自求平衡的原則。這種分成分稅制能較充分地發(fā)揮各級(jí)政府理財(cái)辦事和推動(dòng)市場自由競爭的主動(dòng)性和積極性，有利于宏觀管理。

（三），集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合的分稅制。

這種類型以美國、日本為代表。此類國家在沿襲各自歷史傳統(tǒng)和信奉的經(jīng)濟(jì)理論的基礎(chǔ)上，形成了大致相同的分稅制特點(diǎn)。主要包括：

(1)有比較完善的中央和地方兩個(gè)稅收管理體系。美國建立了聯(lián)邦、州、地方三級(jí)稅收管理體系。聯(lián)邦以個(gè)人所得稅、社會(huì)保障稅、公司所得稅為主，各項(xiàng)稅收約占稅收總額的60%左右；州以銷售稅等為主，各項(xiàng)稅收約占稅收總額的25%；地方以財(cái)產(chǎn)稅等為主，各項(xiàng)稅收約占稅收總額的15%左右。日本建立了中央、都道府縣、市町村三級(jí)稅收管理體系。中央稅有所得稅、法人稅等26種，各項(xiàng)稅收約占稅收總額的63%；都道府縣稅有居民稅、事業(yè)稅等15種，各項(xiàng)稅收約占稅收總額的16%；市町村稅有居民稅、固定資產(chǎn)稅等17種，各項(xiàng)稅收約占稅收總額的21%。這種稅收體系，既能使中央有較強(qiáng)的宏觀調(diào)控能力，又保證了地方政府的經(jīng)濟(jì)自主權(quán)。

(2)有比較靈活的中央財(cái)政對(duì)地方財(cái)政的調(diào)控措施。美、日兩國地方政府雖然都有自己的稅收來源，但由于社會(huì)公益事業(yè)等支出龐大，仍然入不敷出，需要中央政府給予補(bǔ)貼。對(duì)此，美國是通過轉(zhuǎn)移支付進(jìn)行彌補(bǔ)的。美國的轉(zhuǎn)移支付，主要包括中央對(duì)地方的專項(xiàng)補(bǔ)助和非專項(xiàng)補(bǔ)助，與此相應(yīng)，地方得到的補(bǔ)助金包括聯(lián)邦補(bǔ)助金和州補(bǔ)助金，一般來說，聯(lián)邦和州補(bǔ)助金占地方預(yù)算收入的76.5%。日本實(shí)行的是包括下?lián)芏?、讓與稅和國庫支出金的分稅制。從性質(zhì)上看，下?lián)芏愵愃品菍ｍ?xiàng)補(bǔ)助，讓與稅類似專項(xiàng)補(bǔ)助，國庫支出金則類似委托支付。一般情況下，通過接受補(bǔ)助，地方政府的收入反而占稅收總額的60%以上。綜合上述，兩國通過轉(zhuǎn)移支付制度將中央和地方三級(jí)財(cái)政聯(lián)結(jié)成了一個(gè)共同的利益整體，補(bǔ)助金制度是中央政府監(jiān)督和調(diào)控地方政府經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)重要手段。

(3)有比較健全的稅收管理體系。美國三級(jí)財(cái)政體制中、聯(lián)邦、州、地方政府都有自己相對(duì)獨(dú)立的征稅制度。聯(lián)邦稅法由國會(huì)制定和修改，州和地方政府也都有獨(dú)立的課稅權(quán)。三級(jí)政府三套稅務(wù)機(jī)構(gòu)，各司其職，互

不干預(yù)，沒有領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，只有業(yè)務(wù)聯(lián)系。日本也實(shí)行三級(jí)征管制度，稅收立法權(quán)歸國會(huì)，地方稅收，原則上只限“地方稅法”中所列的法定稅種，但經(jīng)過自治區(qū)大臣批準(zhǔn)，地方政府也可以新設(shè)法定以外的普通稅。在機(jī)構(gòu)上設(shè)有國稅廳、國稅局和稅務(wù)署，三級(jí)稅收分別征管，但上下有監(jiān)督和指揮的關(guān)系?？梢?，美、日兩國因國情的差異，分稅制也各具特色。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的發(fā)展中國家也多采取這種模式。

二、我國分稅制的現(xiàn)狀、不足及分稅制模式的修正建議

(一)我國現(xiàn)行的分稅制

1994年，我國經(jīng)濟(jì)體制改革在中央的“全面推進(jìn)、重點(diǎn)突破”的戰(zhàn)略部署指導(dǎo)下進(jìn)入新階段，財(cái)稅體制改革充當(dāng)改革的先鋒，根據(jù)事權(quán)與財(cái)權(quán)相結(jié)合的原則，將稅種統(tǒng)一劃分為中央稅、地方稅、中央與地方共享稅，建起了中央和地方兩套稅收管理制度，并分設(shè)中央與地方兩套稅收機(jī)構(gòu)分別征管；在核定地方收支數(shù)額的基礎(chǔ)上，實(shí)行了中央財(cái)政對(duì)地方財(cái)政的稅收返還和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移支付制度等。成功地實(shí)現(xiàn)了在中央政府與地方政府之間稅種、稅權(quán)、稅管的劃分，實(shí)行了財(cái)政“分灶吃飯”。

1.我國分稅制的內(nèi)容

我國分稅制按照征收管理權(quán)和稅款支配權(quán)標(biāo)準(zhǔn)劃分，凡征收管理權(quán)、稅款所有權(quán)劃歸中央財(cái)政的稅種，屬于中央稅；凡征收管理權(quán)、稅款所有權(quán)劃歸地方財(cái)政固定收入的稅種，屬于地方稅；凡征收管理權(quán)、稅款所有權(quán)由中央和地方按一定方式分享的稅種，屬于共享稅。我國分稅制的特點(diǎn)

2.我國目前的分稅制具有以下三個(gè)主要特點(diǎn)：

第一，按照稅源大小劃分稅權(quán)，稅源分散、收入零星、涉及面廣的稅種一般劃歸地方稅，稅源大而集中的稅種一般劃為中央稅。

一般來說，不可能把大稅種劃為地方稅。但由于地方稅不僅對(duì)法人(公司、企業(yè))征收，而且更多的是對(duì)個(gè)人征收，所以，稅源分散在千千萬萬個(gè)納稅人手中；又由于地方稅征收范圍面小，稅源不厚，所以收入零星；由于地方稅稅種小而多，所以涉及面廣，幾乎涉及到所有單位和個(gè)人。

第二，部分稅種的征收管理權(quán)歸地方。地方政府對(duì)地方稅可以因地制宜、因時(shí)制宜地決定開征、停征、減征稅、免稅，確定稅率和征收范圍，這是地方稅的主要特點(diǎn)。由于賦予地方以較大的機(jī)動(dòng)權(quán)限，從而既能合理照顧地方利益，調(diào)動(dòng)地方的積極性，同時(shí)，不致于影響全國性的商品流通和市場物價(jià)。因?yàn)榈胤蕉愐话憔鶎儆趯?duì)財(cái)產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))、對(duì)行為和部分所得以及不涉及全面性商品流通的經(jīng)濟(jì)交易課征，所以，即使各地執(zhí)行不一致，也不影響全局。

第三，稅款收入歸地方。在我國當(dāng)前的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)力完全集中于中央或過多地分散于地方，都不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。實(shí)踐證明，在保證中央財(cái)政需要的同時(shí)，給地方一定規(guī)模的財(cái)力及適當(dāng)?shù)闹錂?quán)，方能調(diào)動(dòng)地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性和主動(dòng)性。因此，實(shí)行分稅制，建立中央與地方相對(duì)獨(dú)立的分級(jí)財(cái)政，給地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、加強(qiáng)文化建設(shè)提供資金保證，就成為我國預(yù)算管理體制改革的必然方向。

（二）現(xiàn)行分稅制的不足

1994年的稅制改革，是我國稅制建設(shè)史上的一個(gè)重要里程碑。作為財(cái)稅體制改革重要組成部分的分稅制改革也取得明顯成效。但是新的運(yùn)行機(jī)制才初步建立起來，受政治、經(jīng)濟(jì)、歷史諸多因素的影響較大，因此，與國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家的分稅制相比，已經(jīng)出現(xiàn)一些問題。

1.分稅不徹底?，F(xiàn)行分稅制不是真正意義上的分稅制，舊體制的痕跡非常明顯。如分配格局不變，對(duì)地方既得利益部分搞基數(shù)返還，增值稅按比例分成。從表面看按稅種劃分收入，實(shí)質(zhì)上并沒有真正實(shí)現(xiàn)“分稅”。

2.稅種劃分未充分考慮稅收職能作用的發(fā)揮?，F(xiàn)行分稅制主要考慮的是稅收收入在各級(jí)財(cái)政之間的歸屬與分配，旨在通過稅收劃分解決財(cái)政預(yù)算分配問題，而對(duì)稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用考慮不夠。最為明顯的是將固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅劃為地方稅，這個(gè)稅種關(guān)系到引導(dǎo)投資方向與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是應(yīng)由中央掌握的宏觀調(diào)控手段，劃為地方稅將產(chǎn)生許多問題：（1）會(huì)損害中央宏觀調(diào)控的有效程度，為中央統(tǒng)一稅率的執(zhí)行增加阻力；（2）強(qiáng)化地方利益，使[企業(yè)與政府的血緣關(guān)系更加明朗，不利于轉(zhuǎn)變政府職能，建立現(xiàn)代企業(yè)制度；（3）加劇了各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，致使富的地方愈富，窮的地方愈窮。

3.實(shí)行兩級(jí)分稅制，難以適應(yīng)復(fù)雜情況，難以處理好中央與地方的關(guān)系。兩級(jí)分稅制使省、市、縣三級(jí)政府形成一個(gè)利益整體，中央政府很容易被架空。從兩套稅務(wù)機(jī)構(gòu)分設(shè)后人員配備來看，省地稅局主管領(lǐng)導(dǎo)多數(shù)由省級(jí)財(cái)政廳主管領(lǐng)導(dǎo)人兼任，在政策的執(zhí)行、征管范圍的劃分及地方各有關(guān)部門的工作配合上，地稅局明顯優(yōu)于國稅局，也是造成目前國稅稅收任務(wù)難以完成的一個(gè)因素。

4.轉(zhuǎn)移支付制度不健全。從國外成功的分稅制經(jīng)驗(yàn)看，轉(zhuǎn)移支付制度是一種通用做法，許多國家都建有一套科學(xué)、合理、完整、嚴(yán)密的轉(zhuǎn)移支付制度。轉(zhuǎn)移支付制度能起到既調(diào)節(jié)中央與地方之間的分配關(guān)系，又調(diào)節(jié)各地區(qū)間的分配關(guān)系的作用，對(duì)加強(qiáng)中央宏觀調(diào)控，促進(jìn)地區(qū)平衡發(fā)展，起著極其重要的作用。而我國現(xiàn)行分稅制采取的基數(shù)返還、保護(hù)地方既得利益的一系列做法，沒有擺脫舊體制的束縛，沒有擺脫過去的財(cái)政補(bǔ)貼辦法。

（三）分稅制模式的修正建議

分稅制作為處理中央與地方財(cái)政關(guān)系的一種有效方法，在西方市場經(jīng)濟(jì)國家已實(shí)行多年。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立與發(fā)展及與國際慣例的逐漸接軌，采用漸進(jìn)式的由非完全分稅制逐步向完全分稅制過渡的模式，是因地、因時(shí)制宜的，實(shí)施以來也取得了一定成效，但因?qū)嵤r(shí)間較短，經(jīng)驗(yàn)不足，實(shí)踐中已暴露出一些問題。為了加強(qiáng)宏觀調(diào)控，正確處理中央與地方的財(cái)政分配關(guān)系，充分調(diào)動(dòng)中央和地方兩個(gè)積極性，完全有必要在借鑒國外經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上對(duì)我國現(xiàn)行分稅制模式進(jìn)行改進(jìn)與完善。

1.確立科學(xué)的分稅制模式。我國現(xiàn)行的非完全分稅制模式是過渡階段的產(chǎn)物，就長遠(yuǎn)目標(biāo)而言，完全分稅制才是我國財(cái)稅改革的科學(xué)與理想的模式，即中央與地方都擁有各自的主體稅種，且按稅種劃分各自的固定收入，地方也有一定的稅收管理權(quán)，中央與地方都有完善的稅收征管體系，政府間的轉(zhuǎn)移支付制度也較為規(guī)范。而要做到實(shí)施這一科學(xué)模式，不僅需要一個(gè)時(shí)間過程，也難以一步到位。故可在現(xiàn)行的非完全分稅制模式基礎(chǔ)上分兩步進(jìn)行：先實(shí)施非完全分稅的分率制，即除按稅種劃分中央與地方各自的固定收入外，仍保留有部分共享稅，但可改原來的分成制為分率制，中央與地方同源課稅，各自分率計(jì)征。分率制實(shí)施一段時(shí)間后，待時(shí)機(jī)成熟，即可過渡到分權(quán)程度較高的完全分稅的分級(jí)財(cái)稅管理體制。

2.正確界定與劃分中央與地方的事權(quán)。事權(quán)的正確界定是實(shí)施科學(xué)分稅制模式的條件，也是確定中央與

地方財(cái)政支出與收入的依據(jù)。凡是涉及宏觀經(jīng)濟(jì)、有較大影響的事權(quán)應(yīng)集中于中央政府；反之，則由省級(jí)和市、縣級(jí)政府執(zhí)行。中央負(fù)責(zé)國防、外交、中央機(jī)關(guān)事務(wù)、全國性文化、衛(wèi)生科技事業(yè)、環(huán)境保護(hù)和國家級(jí)基本建設(shè)及重大災(zāi)害救濟(jì)等事務(wù)；而省、市和縣負(fù)責(zé)社區(qū)治安、社會(huì)福利、交通通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。與此同時(shí)，還應(yīng)盡力改進(jìn)中央與地方在事權(quán)上的交叉重疊，該由中央負(fù)責(zé)的事（職責(zé)）全部收歸中央，該由地方負(fù)責(zé)的事（職責(zé)）全部下放地方，做到各行其是，各負(fù)其責(zé)。根據(jù)事權(quán)與財(cái)權(quán)相統(tǒng)一的原則，在事權(quán)界定的基礎(chǔ)上可相應(yīng)劃分財(cái)權(quán)。即按照各級(jí)政府的事權(quán)，可劃分出各級(jí)政府的財(cái)政支出，再根據(jù)各級(jí)政府的財(cái)政支出，確定和劃分出各級(jí)政府的財(cái)政收入，而財(cái)政收入則又主要按稅種性質(zhì)進(jìn)行劃分?？傊?，在原則上做到中央應(yīng)辦的事由中央財(cái)政負(fù)擔(dān)，地方應(yīng)辦的事由地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，各級(jí)政府都應(yīng)有相應(yīng)的財(cái)權(quán)和財(cái)力作保證。

3.合理配置稅種。正確劃分中央與地方的財(cái)權(quán)，關(guān)鍵在于稅種的劃分，即如何合理地配置中央與地方的稅種，使其都擁有主體稅種和較為充足的稅源。其配置的原則為：將維護(hù)國家權(quán)益、涉及全國范圍、實(shí)施宏觀調(diào)控所必須的稅種劃歸中央；將只涉及地方范圍、適合地方征管的稅種劃歸地方，并進(jìn)一步加強(qiáng)地方稅種的建設(shè)。為保證地方政府的財(cái)力，共享稅中的增值稅的地方分享比例可從25%適當(dāng)提高至30%.另外，還可適當(dāng)開征新的地方稅種，如遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、社會(huì)保障稅等。

4.建立規(guī)范的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度。財(cái)政轉(zhuǎn)移支付體現(xiàn)了上級(jí)政府對(duì)下級(jí)政府的財(cái)政返還與補(bǔ)助，即各級(jí)政府之間的財(cái)力轉(zhuǎn)移，包括體制補(bǔ)助、稅收返還和專項(xiàng)撥款等。而要使其規(guī)范化，必須堅(jiān)持“兼顧效益與公平”的原則：一方面要優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)效益高的?。ㄊ?、縣），效益越高，人均建設(shè)性轉(zhuǎn)移支付就應(yīng)越多，即“辦事錢”要體現(xiàn)差別，轉(zhuǎn)移支付要向“高效益”地區(qū)傾斜；另一方面又要充分考慮縮小地區(qū)間差異和人均收入差異，人均收入越低，人均建設(shè)轉(zhuǎn)移支付也就應(yīng)越多，即“吃飯錢”要大體相同，達(dá)不到基本標(biāo)準(zhǔn)就要實(shí)施重點(diǎn)轉(zhuǎn)移支付。只有這樣，才能促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的提高和差異的縮小，才能保證各級(jí)政府在權(quán)、責(zé)、利上的合理劃分和充分調(diào)動(dòng)地方積極性。規(guī)范各級(jí)政府間的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度重要的一環(huán)，就是實(shí)際操作方法，即不僅要測算收入能力，還要測算支出需要，通過收支對(duì)應(yīng)比較來最終確定各級(jí)政府之間的財(cái)政返還與補(bǔ)助。這就需要變現(xiàn)行財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的“基數(shù)法”為“因素法”，即充分考慮影響地方財(cái)政收支的人、自然、人均國民生產(chǎn)總值和人均財(cái)政收入、教育衛(wèi)生與市政建設(shè)、特殊性等因素，通過“系數(shù)因素法”測算出各地的標(biāo)準(zhǔn)收入能力和標(biāo)準(zhǔn)支出需求，即建立起地方各級(jí)政府的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算，來確定中央對(duì)地方以及地方各級(jí)政府間的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付。

5.稅收管理權(quán)和稅收征管關(guān)系。按照統(tǒng)一稅法與分級(jí)管理相結(jié)合的原則，應(yīng)將稅收管理權(quán)包括稅收立法權(quán)、解釋權(quán)、稅基稅率選擇確定權(quán)、稅種開征停征權(quán)、減免權(quán)、調(diào)整權(quán)等在中央與地方之間進(jìn)行合理劃分，不應(yīng)全部集中在中央。如對(duì)于中央稅與共享稅的立法權(quán)、征收權(quán)、管理權(quán)可集中在中央；對(duì)于不在全國統(tǒng)一開征、具有明顯地域特征的地方稅的立法權(quán)、解釋權(quán)、征管權(quán)可全部劃給地方；對(duì)于全國統(tǒng)一開征、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有較大影響的地方稅如營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等可由中央制定基本法規(guī)和征收辦法，相應(yīng)給予地方一定的征管權(quán)、稅率確定權(quán)和政策調(diào)整權(quán)等。這樣既理順了中央與地方對(duì)稅收管理權(quán)的分級(jí)劃分，又可以發(fā)揮中央與地方稅收征管的主動(dòng)性與積極性。在稅收征管關(guān)系上，（1）在政策上必須明確國稅、地稅兩個(gè)系統(tǒng)的征管范圍，避免相互交叉重疊和相互扯皮、拆臺(tái)；（2）在操作上必須對(duì)兩者進(jìn)行協(xié)調(diào)，可建立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)、聯(lián)席辦公會(huì)制度、共同征稅大廳以及采取聯(lián)合行動(dòng)等；（3）在司法上建立共同的稅收執(zhí)法保障體系，可在兩者之間組建稅務(wù)檢察室、稅務(wù)治安派出所、稅務(wù)法庭和稅務(wù)警察等。從而確保稅收征管工作的正常運(yùn)行和減少稅款流失以及中央與地方財(cái)稅收入各自入庫。

總之，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，為我所用，進(jìn)一步完善和健全我國的分稅制財(cái)政管理體制，還需要根據(jù)我國的政權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國家的財(cái)政狀況，注意以下幾個(gè)方面的問題：整體設(shè)計(jì)與逐步推進(jìn)相結(jié)合。外國實(shí)行的分稅制，一般是在健全稅收制度的基礎(chǔ)上，一步到位，直接通過分稅，確定中央與地方的財(cái)政收入。我國的分稅制則不同，它是在稅制逐漸完善和改革財(cái)政包干制的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。針對(duì)這種實(shí)際情況，一方面，學(xué)習(xí)外國經(jīng)驗(yàn)，在總體設(shè)想上，要適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在科學(xué)確定中央政府與地方政府事權(quán)的基礎(chǔ)上，依據(jù)事權(quán)，按稅種劃分中央與地方的財(cái)政收入，合理界定中央政府和地方政府的財(cái)政分配關(guān)系。目前，根據(jù)我國實(shí)施分稅制的狀況，從總體看，我們調(diào)整和改革了稅收制度，在工商稅方面，把原來的32個(gè)稅種，調(diào)整、合并為18個(gè)稅種。在流轉(zhuǎn)稅方面，建立了以增值稅為主體，增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅三稅并立，對(duì)部分產(chǎn)品實(shí)行增值稅與消費(fèi)稅相互交叉，增值稅普遍調(diào)節(jié)，消費(fèi)稅重點(diǎn)調(diào)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅格局。在企業(yè)所得稅方面，改變了按經(jīng)濟(jì)成分設(shè)置所得稅種的狀況，統(tǒng)一了內(nèi)資企業(yè)所得稅。再者，按照國際慣例，統(tǒng)一了個(gè)人所得稅，擴(kuò)大了稅基，調(diào)整了稅率，提高了免征額。另外，根據(jù)稅種設(shè)置和中央與地方政府的事權(quán)，對(duì)稅種進(jìn)行了劃分，確定了中央稅、地方稅、中央與地方共享稅，建立了分稅制框架。另一方面，針對(duì)我國實(shí)際情況，考慮到實(shí)行分稅制關(guān)系到中央與地方利益的調(diào)整，涉及面廣，矛盾多，加上實(shí)行分稅制在我國是一個(gè)新事物，稅制還不健全，許多稅種還沒有開征，已開征的稅種也還有不少的問題需要解決。在我國實(shí)行分稅制不可能一步到位，只能分步實(shí)施，如在建立分稅制的初期，我國還需要暫時(shí)實(shí)行“分稅加包干”雙軌并行的分稅制財(cái)政體制。總之，從包干制到徹底的分稅制，還需要一個(gè)過渡時(shí)期。因此，采取總體設(shè)計(jì)與分步實(shí)施，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步完善的步驟，是由中國國情所決定的。

主要參考資料：

（1）周開君《劃分稅權(quán)和完善分稅制的比較與借鑒》（載《稅務(wù)研究》2001年第3期）。

（2）石恩祥《稅收體系優(yōu)化問題探析》（載《天府新論》2001年第2期）。

（3）王衛(wèi)星《中國分稅制財(cái)政體制及其運(yùn)行情況》（載《中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》2000年第12期）。

（4）谷 義、秦家順、佟玉凱《分稅制模式修正研究》（載《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》1999年第1期）。

（5）趙 越、施洪發(fā)《西方發(fā)達(dá)國家分稅制的比較》（載《遼寧財(cái)稅》1999年第7期）。

（6）張國富《試論國外分稅制對(duì)進(jìn)一步完善我國分稅制的啟示》（載《經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯》1997年第4期）。

（7）梅春國、王 逸《分散與統(tǒng)一：美國的分稅制》（載《山東稅務(wù)縱橫》1999年第4期）。

（8）鄒展霞《分稅制的國際比較及借鑒》（載《稅收與企業(yè)》1998第年8期）。

（9）閻 坤《日、美、法分稅制比較》（載《日本學(xué)刊》1997年第1期）。

（10）段啟華《深化分稅制改革的探討》（載《稅務(wù)研究》2000年第9期）。

本文作者:

復(fù)旦大學(xué)2007金融學(xué)碩士班學(xué)員徐沁威

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)定位模式

商業(yè)地產(chǎn)定位模式

創(chuàng)新操作1：商場定位核心--市場調(diào)研

影響商場物業(yè)開a發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。

調(diào)研種類 所需資料/研究范圍

商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在的商圈做出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種、人流狀況、與交通狀況及其購買力。

消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等做調(diào)研

投資客戶研究 對(duì)投資客戶所投資的商鋪，做基本調(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等競爭對(duì)手研究 包括競爭項(xiàng)目面積，基本狀況及競爭者研究等

商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指

2、數(shù)，3、人口分布，4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。

5、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，6、恩格爾系數(shù)，7、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。

8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范圍包括：人流數(shù)量，9、停留時(shí)間，10、每次消費(fèi)，11、對(duì)不同

12、類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

13、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，14、商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等。終端消費(fèi)者研究

15、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，16、不同

17、宗教，18、不同

19、民族，20、不同

21、年齡，22、性別等。

23、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。

24、偏愛商場：包括尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，25、及其原因。

26、對(duì)項(xiàng)目上圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場滿意度等。

投資客戶研究

27、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

28、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

29、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、輻射范圍等。

競爭對(duì)手研究

30、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。

31、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

創(chuàng)新操作2：商業(yè)地產(chǎn)定位標(biāo)準(zhǔn)流程

商場開發(fā)的第一要素是“地段”，第二要素是定位。

商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)不僅僅看地頭，最主要的應(yīng)該看好整個(gè)商場的市場定位和經(jīng)營主題，經(jīng)營定為能否與周邊消費(fèi)群的層次吻合。據(jù)廣州上下九路的某某商場、北京路的某某商場成交情況反映：有8成半以上買商鋪的是為了投資。整個(gè)商場的定位和經(jīng)營將直接影響到投資

者的投資回報(bào)

創(chuàng)新操作3：成功商業(yè)地產(chǎn)定位操作工具

--商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

工具1：目標(biāo)市場定位

區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點(diǎn)空間范圍；

客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群。超級(jí)消費(fèi)群定位：通過對(duì)消費(fèi)者的市場細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。

商場消費(fèi)群分析的三個(gè)層次

層次1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素。

層次2 行為反應(yīng)層次，主要調(diào)查顧客商場消費(fèi)的一般行為狀況。

層次3 動(dòng)機(jī)層次，主要調(diào)查顧客對(duì)商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。

工具2：商場功能定位

現(xiàn)代商場已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨

著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢。現(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：

購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；

休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置； 娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；

服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面。

工具3：商場特色定位

大眾化定位

若商場項(xiàng)目所在商圈內(nèi)有足夠消費(fèi)群、客戶群，沒有激烈競爭，采用大眾化經(jīng)營定位，可以取得穩(wěn)定收益，投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小。

特色化定位

主要體現(xiàn)在：一是商場特色主題；二是特色服務(wù)。

工具4：經(jīng)營方式定位

根據(jù)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營目標(biāo)、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素考慮采用哪種經(jīng)營方式，按實(shí)際情況，一般可以采用自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式。經(jīng)營方式定位要點(diǎn)：

要點(diǎn)1：投資資金回收期預(yù)測

項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去； 要點(diǎn)2：項(xiàng)目收益效果預(yù)測

收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案。要點(diǎn)3：經(jīng)濟(jì)走勢分析

通過包括利率走勢、投資回報(bào)率等分析，判斷采取何種經(jīng)營方式；

要點(diǎn)4：風(fēng)險(xiǎn)比較分析

分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)幾率、大小等。

要點(diǎn)5：統(tǒng)一管理

商場實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場日常經(jīng)營秩序。

工具5：商場業(yè)態(tài)定位

商場業(yè)態(tài)定位要考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。商場有如下七種業(yè)態(tài)：

1、綜合商場：特點(diǎn)是經(jīng)營較大、經(jīng)營品種較為豐富，2、包括日用品、食品、服

3、裝、皮具、化妝品、首飾、精品等。

4、主題商場：如電腦商場、家具商場、兒童商場等，5、其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定主題。

6、超級(jí)市場：其特點(diǎn)是采用開放經(jīng)營的方式，7、通常毛利率較低，8、顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，9、因此客流量相對(duì)較高。經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，10、顧客自選購物。

1）大型超市：其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，2）以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，3）以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?）務(wù)對(duì)象，5）滿足顧客日常生活一站式購物的需要，6）如沃爾瑪、家樂福、新一佳、好又多等。

7）便民式超市，8）其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，9）主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，10）如民潤、華潤萬11）方、惠康金田、百佳等。

11、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)

特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。

12、連鎖專賣場

13、街鋪

商業(yè)地產(chǎn)定位模式工具6：商場規(guī)模定位

商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場的規(guī)模也并非越大越好，適當(dāng)?shù)囊?guī)模才能達(dá)到經(jīng)營的最優(yōu)，商場規(guī)模定位，要考慮以下因素：

商品品種對(duì)商場規(guī)模的制約

我國現(xiàn)有商品品種約70萬種，而一個(gè)商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小比例，而對(duì)于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。若商場規(guī)模過大，可能造成品種重復(fù)。顧客購物疲勞度對(duì)商場單店規(guī)模的制約

消費(fèi)者逛商場疲勞度指數(shù)

購物時(shí)間 ≤3小時(shí)

步速 30-40米/分鐘

步行距離 7500米

商圈購買力對(duì)商場規(guī)模的制約

購買力決定規(guī)模公式：

規(guī)模=商圈購買力－圈內(nèi)競爭分流購買力

商場單位面積保本銷售額

商場購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)。

商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。

工具7：商場形象定位

商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。如下三種形式表

現(xiàn)商場形象：

通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。

通過顧客對(duì)賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。

通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。

工具8：定位方法的確定

商場定位方法

商業(yè)地產(chǎn)定位模式方法一 采用錯(cuò)位交叉論證，按照不同定位重點(diǎn)，綜合各定位要素錯(cuò)位交叉論證。尋求定位支互斥點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)定位模式方法二 綜合商場項(xiàng)目運(yùn)作不同階段，定位側(cè)重點(diǎn)隨之而變

商業(yè)地產(chǎn)定位模式方法三 超級(jí)分析定位，要從客戶角度進(jìn)行消費(fèi)群分析，定位才能更到位，為以后商場營銷運(yùn)作做基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)定位模式方法四 動(dòng)態(tài)定位，商場定位根據(jù)商場動(dòng)態(tài)運(yùn)作，適時(shí)調(diào)整，灌于動(dòng)態(tài)理念

第三篇：產(chǎn)業(yè)定位3+1模式

產(chǎn)業(yè)定位3+1模式

來源： 天津網(wǎng)-數(shù)字報(bào)刊關(guān)鍵字：科技商務(wù)區(qū);陳塘;文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè);城市綜合體;產(chǎn)業(yè)定位作者：楊翔

云2011-05-06 07:16

日前，記者從河西區(qū)相關(guān)部門了解到，陳塘科技商務(wù)區(qū)作為本市土地平衡試點(diǎn)項(xiàng)目，河西區(qū)將其定位為未來經(jīng)濟(jì)的重要增長極，提出將其建設(shè)成為本市中心城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。其產(chǎn)業(yè)定位為“3+1”模式，即高技術(shù)服務(wù)業(yè)、高技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)引進(jìn)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高智力服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的“雙高型產(chǎn)業(yè)”，向著科技含量高、競爭能力強(qiáng)、資源消耗低的方向發(fā)展，全面打造科技、綠色、人文、和諧的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，最終形成本市新的商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈。

據(jù)了解，陳塘科技商務(wù)區(qū)占地面積3.47平方公里，規(guī)劃建筑面積630萬平方米，目前已有項(xiàng)目開工建設(shè)，其中“香年廣場”項(xiàng)目占地約1.54萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約4億元，2012年10月竣工。該項(xiàng)目由花樣年（中國）公司投資建設(shè)，將成為城市新行政商務(wù)中心內(nèi)的商務(wù)群落形象標(biāo)桿?！皠?chuàng)智天地”占地約1.9萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約5億元，計(jì)劃2012年投入使用。這是陳塘科技商務(wù)區(qū)首個(gè)出讓地塊的開發(fā)項(xiàng)目，可提供近700個(gè)辦公空間，是商務(wù)區(qū)發(fā)展服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)載體?！扒嗔执髲B”項(xiàng)目占地約1.15萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約3.5億元，2012年底竣工。該項(xiàng)目是由薊縣萬事興公司投資建設(shè)的具有高附加值、高技術(shù)含量、智力密集型的高端科研樓宇。3大重點(diǎn)項(xiàng)目建成后將有力助推陳塘科技商務(wù)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新基地的形成。

香年廣場開發(fā)商、花樣年天津公司總經(jīng)理馮哲認(rèn)為，對(duì)于中小企業(yè)而言，他們關(guān)心的一個(gè)關(guān)鍵因素在于什么時(shí)候月供能與房租持平。如果選擇到了有潛力的區(qū)域，即使2—3年月供與房租不能持平，4—5年時(shí)可能就已經(jīng)持平了，這樣與沒有購買房產(chǎn)的公司相比，盡管每月支出一樣，最后卻獲得了凈資產(chǎn)，這將大大提升他們的財(cái)富?；诖耍隳陱V場將建成包括寫字樓、商業(yè)在內(nèi)的城市綜合體。作為天津中心城區(qū)唯一整體開發(fā)的科技商務(wù)區(qū)的首個(gè)甲級(jí)商務(wù)體項(xiàng)目，香年廣場將依托強(qiáng)大的高端配套，帶領(lǐng)企業(yè)進(jìn)入商務(wù)辦公的“快速路”。

河西區(qū)陳塘科技商務(wù)區(qū)管委會(huì)相關(guān)人士表示，陳塘科技商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為高技術(shù)服務(wù)業(yè)、高技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和總部基地，主導(dǎo)方向是發(fā)展基于知識(shí)的科技文化產(chǎn)業(yè)，目前多家科技研發(fā)企業(yè)總部已有進(jìn)駐意向。

新報(bào)記者 楊翔云

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

創(chuàng)新操作1：商場定位核心--市場調(diào)研

影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。

調(diào)研種類 所需資料/研究范圍

商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在的商圈做出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種、人流狀況、與交通狀況及其購買力。

消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等做調(diào)研

投資客戶研究 對(duì)投資客戶所投資的商鋪，做基本調(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績、鋪面狀況等

競爭對(duì)手研究 包括競爭項(xiàng)目面積，基本狀況及競爭者研究等

商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指

2、數(shù)，3、人口分布，4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。

5、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，6、恩格爾系數(shù)，7、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。

8、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流；研究范圍包括：人流數(shù)量，9、停留時(shí)間，10、每次消費(fèi)，11、對(duì)不同

12、類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。

13、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，14、商圈內(nèi)的其他競爭項(xiàng)目等。

終端消費(fèi)者研究

15、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，16、不同

17、宗教，18、不同

19、民族，20、不同

21、年齡，22、性別等。

23、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。

24、偏愛商場：包括尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，25、及其原因。

26、對(duì)項(xiàng)目上圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場滿意度等。

投資客戶研究

27、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

28、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

29、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、輻射范圍等。競爭對(duì)手研究

30、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。

31、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。創(chuàng)新操作2：商業(yè)地產(chǎn)定位標(biāo)準(zhǔn)流程

商場開發(fā)的第一要素是“地段”，第二要素是定位。

商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)不僅僅看地頭，最主要的應(yīng)該看好整個(gè)商場的市場定位和經(jīng)營主題，經(jīng)營定為能否與周邊消費(fèi)群的層次吻合。據(jù)廣州上下九路的某某商場、北京路的某某商場成交情況反映：有8成半以上買商鋪的是為了投資。整個(gè)商場的定位和經(jīng)營將直接影響到投資者的投資回報(bào)

創(chuàng)新操作3：成功商業(yè)地產(chǎn)定位操作工具

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

商業(yè)地產(chǎn)定位操作模式

工具1：目標(biāo)市場定位

區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點(diǎn)空間范圍；

客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群。

超級(jí)消費(fèi)群定位：通過對(duì)消費(fèi)者的市場細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。

商場消費(fèi)群分析的三個(gè)層次

層次1 顧客的基本情況層次，包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素。層次2 行為反應(yīng)層次，主要調(diào)查顧客商場消費(fèi)的一般行為狀況。

層次3 動(dòng)機(jī)層次，主要調(diào)查顧客對(duì)商場服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。

工具2：商場功能定位

現(xiàn)代商場已不可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢。現(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：

購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；

休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置； 娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等； 服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面。

工具3：商場特色定位

大眾化定位

若商場項(xiàng)目所在商圈內(nèi)有足夠消費(fèi)群、客戶群，沒有激烈競爭，采用大眾化經(jīng)營定位，可以取得穩(wěn)定收益，投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小。

特色化定位

主要體現(xiàn)在：一是商場特色主題；二是特色服務(wù)。

工具4：經(jīng)營方式定位

根據(jù)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營目標(biāo)、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素考慮采用哪種經(jīng)營方式，按實(shí)際情況，一般可以采用自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式。經(jīng)營方式定位要點(diǎn)： 要點(diǎn)1：投資資金回收期預(yù)測

項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去； 要點(diǎn)2：項(xiàng)目收益效果預(yù)測

收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案。要點(diǎn)3：經(jīng)濟(jì)走勢分析

通過包括利率走勢、投資回報(bào)率等分析，判斷采取何種經(jīng)營方式；

要點(diǎn)4：風(fēng)險(xiǎn)比較分析

分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風(fēng)險(xiǎn)幾率、大小等。

要點(diǎn)5：統(tǒng)一管理

商場實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場日常經(jīng)營秩序。

工具5：商場業(yè)態(tài)定位

商場業(yè)態(tài)定位要考慮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。商場有如下七種業(yè)態(tài)：

1、綜合商場：特點(diǎn)是經(jīng)營較大、經(jīng)營品種較為豐富，2、包括日用品、食品、服

3、裝、皮具、化妝品、首飾、精品等。

4、主題商場：如電腦商場、家具商場、兒童商場等，5、其特點(diǎn)是經(jīng)營品種限于一定主題。

6、超級(jí)市場：其特點(diǎn)是采用開放經(jīng)營的方式，7、通常毛利率較低，8、顧客購物頻率高于其它業(yè)態(tài)的商場，9、因此客流量相對(duì)較高。經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，10、顧客自選購物。

1）大型超市：其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，2）以經(jīng)營國產(chǎn)及合資產(chǎn)品為主，3）以當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕?）務(wù)對(duì)象，5）滿足顧客日常生活一站式購物的需要，6）如沃爾瑪、家樂福、新一佳、好又多等。

7）便民式超市，8）其特點(diǎn)是單店規(guī)模較小、分店較多，9）主要經(jīng)營食品和日常生活必需品，10）如民潤、華潤萬11）方、惠康金田、百佳等。

11、百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)

特點(diǎn)是在同一商場內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來提高客流量，以百貨來確保商場整體毛利率，把兩者的優(yōu)勢有機(jī)地結(jié)合起來。

12、連鎖專賣場

13、街鋪

工具6：商場規(guī)模定位

商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場的規(guī)模也并非越大越好，適當(dāng)?shù)囊?guī)模才能達(dá)到經(jīng)營的最優(yōu)，商場規(guī)模定位，要考慮以下因素： 商品品種對(duì)商場規(guī)模的制約

我國現(xiàn)有商品品種約70萬種，而一個(gè)商場所能經(jīng)營的品種往往只占很小比例，而對(duì)于走特色化經(jīng)營路線的商場，可供選擇的商品種類就更少。若商場規(guī)模過大，可能造成品種重復(fù)。

顧客購物疲勞度對(duì)商場單店規(guī)模的制約

消費(fèi)者逛商場疲勞度指數(shù)

購物時(shí)間 ≤3小時(shí)

步速 30-40米/分鐘

步行距離 7500米

商圈購買力對(duì)商場規(guī)模的制約

購買力決定規(guī)模公式：

規(guī)模=商圈購買力－圈內(nèi)競爭分流購買力

商場單位面積保本銷售額

商場購買力取決于商圈人口及其消費(fèi)水平，商圈人口通常包括圈內(nèi)居住人口，市內(nèi)過客及外地游客；消費(fèi)水平往往與其收入水平和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)；競爭店分流的購買力往往與競爭各方在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能力、經(jīng)營范圍等方面的差異程度有關(guān)。

商場單位面積的保本銷售額與其經(jīng)營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。

工具7：商場形象定位

商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：

通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等。

通過顧客對(duì)賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。

通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。

工具8：定位方法的確定

商場定位方法

方法一 采用錯(cuò)位交*論證，按照不同定位重點(diǎn)，綜合各定位要素錯(cuò)位交*論證。尋求定位支互斥點(diǎn)

方法二 綜合商場項(xiàng)目運(yùn)作不同階段，定位側(cè)重點(diǎn)隨之而變

方法三 超級(jí)分析定位，要從客戶角度進(jìn)行消費(fèi)群分析，定位才能更到位，為以后商場營銷運(yùn)作做基礎(chǔ)。

方法四 動(dòng)態(tài)定位，商場定位根據(jù)商場動(dòng)態(tài)運(yùn)作，適時(shí)調(diào)整，灌于動(dòng)態(tài)理念

第五篇：《中國在世界中》教案

《中國在世界中》教案

教學(xué)目標(biāo)

(一)知識(shí)目標(biāo)

1．回憶已學(xué)中國區(qū)域地理基礎(chǔ)知識(shí)，同時(shí)獲取新知。

2．初步領(lǐng)會(huì)地理環(huán)境要素的綜合性和區(qū)域差異性及環(huán)境與人類活動(dòng)的相互關(guān)系。3．通過搜集有關(guān)信息，明確中國的國情和世界的發(fā)展趨勢及中國與世界的聯(lián)系。(二)能力目標(biāo)

著重培養(yǎng)學(xué)生的綜合能力，搜集、分析地理信息能力及與他人交流能力。(三)德育目標(biāo)

1．通過關(guān)心身邊家鄉(xiāng)的環(huán)境與發(fā)展，增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)地理的好奇心和學(xué)習(xí)興趣，2．明確我國的綜合國力，增強(qiáng)熱愛祖國的情感。

3．關(guān)注中國在全球化進(jìn)程中的發(fā)展情況，懂得中國在發(fā)展中面臨的挑戰(zhàn)。

4．了解當(dāng)今世界發(fā)展趨勢，知道我國在世界格局中的地位、作用和面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，增強(qiáng)憂患意識(shí)，樹立全球觀念，維護(hù)世界和平，做負(fù)責(zé)人的大國。

教學(xué)方法

小組活動(dòng)法、讀圖觀察法、聯(lián)系對(duì)比法等。

課時(shí)安排

一課時(shí)

教學(xué)過程

[講授新課] 舉世矚目的發(fā)展成就

我國是世界最大的發(fā)展中國家。作為一個(gè)地域遼闊、人口眾多的大國，她的發(fā)展對(duì)世界的發(fā)展具有重大的意義。新中國成立之后，中華民族走上了復(fù)興之路。雖然發(fā)展道路并不平坦，但取得了舉世矚目的發(fā)展成就。讓我們擷取幾個(gè)重要時(shí)段，來感受祖國的發(fā)展成就吧！

老師播放改革開放以來我國取得的驕人成績的圖片。

中國歷經(jīng)15輪談判終于在2001年11月正式加入世貿(mào)組織(WTO)。祖國的發(fā)展；其次，從全球化的發(fā)展趨勢看，加入WTO，加強(qiáng)與世界其他區(qū)域的合作，是發(fā)展的途徑；第三，加入WTO，共同解決人類面臨的人口、資源、環(huán)境等問題，促進(jìn)世界的和平、可持續(xù)發(fā)展和人類社會(huì)的進(jìn)步，是時(shí)代賦予我國這個(gè)聯(lián)合國安理會(huì)常任理事國的重大責(zé)任。

發(fā)展中面臨的挑戰(zhàn) 1．區(qū)域差異很大

讀圖：引導(dǎo)學(xué)生邊觀察中國地圖邊回憶所學(xué)知識(shí)：同學(xué)們還記得在中國區(qū)域地理中我們學(xué)習(xí)的大小不等的那些區(qū)域嗎？它們有什么差異或特點(diǎn)呢？(請男女同學(xué)輪流回答，區(qū)域特點(diǎn)把握不準(zhǔn)的，教師激勵(lì)評(píng)價(jià)后加以點(diǎn)撥補(bǔ)充)教師講解：從地圖上，從同學(xué)們的回憶中可知，我國國土遼闊，東西南北中各方的地區(qū)(或區(qū)域)差異很大，可以說這是我國的基本國情。由此可見，我國促進(jìn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要原因是：區(qū)域差異很大。(教師在適當(dāng)位置上及時(shí)板書)2．區(qū)域發(fā)展不同

過渡：不同地區(qū)或區(qū)域的特點(diǎn)不同，發(fā)展的方向、途徑和所走的發(fā)展道路也不盡相同。引導(dǎo)學(xué)生了解東北平原糧食生產(chǎn)情況。

東北平原面積廣大，地勢平坦，土壤肥沃，人口密度較低，適宜大規(guī)模機(jī)械化作業(yè)，已發(fā)展成為我國重要的商品糧生產(chǎn)基地。

提問：從圖上可以看出東北平原的地形地勢有什么特點(diǎn)呢？可以想象出東北平原的土壤、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有什么特點(diǎn)呢？

評(píng)價(jià)點(diǎn)撥：學(xué)生回答，教師激勵(lì)評(píng)價(jià)后指出：東北平原地勢平坦、面積廣大，是我國最大的平原。此外，東北平原以肥沃的黑土著稱，人口密度較低。這是與其他地區(qū)相比東北平原的一大優(yōu)勢。利用這些優(yōu)勢條件，進(jìn)行大規(guī)模的農(nóng)業(yè)機(jī)械化生產(chǎn)，為國家提供了大量的商品糧，而成為我國重要的商品糧生產(chǎn)基地。

提問：看過東北平原因地制宜發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)的例子，我們來看看自己的家鄉(xiāng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)有哪些有利和不利的地理?xiàng)l件？(輪流請男同學(xué)說不利的地理?xiàng)l件，女同學(xué)說有利的地理?xiàng)l件，教師簡練地為學(xué)生板書)過渡：大家在找出我們家鄉(xiāng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)有利和不利的地理?xiàng)l件的基礎(chǔ)上，想一想應(yīng)如何因地制宜地發(fā)展我們家鄉(xiāng)的經(jīng)濟(jì)呢？

小組討論：引導(dǎo)學(xué)生帶著上述問題分小組討論，派代表發(fā)言，其他同學(xué)補(bǔ)充。評(píng)價(jià)點(diǎn)撥：(小組討論，代表發(fā)言，其他同學(xué)補(bǔ)充，教師激勵(lì)評(píng)價(jià)后點(diǎn)撥)大家剛才在找出有利和不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地理?xiàng)l件時(shí)都提到我們地區(qū)的人口問題，不利方面認(rèn)為人口多，人均資源少，有利方面提出人口多，勞動(dòng)力充足。針對(duì)這一矛盾，有同學(xué)提出在本區(qū)發(fā)展需要較多勞動(dòng)力發(fā)展簡單的加工工業(yè)，不但充分利用了大量的人力資源，而且可創(chuàng)造更多的產(chǎn)值，可見，因地制宜地發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，最大限度地發(fā)揮自身優(yōu)勢，也就是最大程度地克服不利因素的影響。

提問：我國最大的平原——東北平原與我們自己家鄉(xiāng)的發(fā)展情況相同嗎？

評(píng)價(jià)點(diǎn)撥：學(xué)生回答，教師激勵(lì)評(píng)價(jià)后指出：正是由于兩個(gè)區(qū)域的自然、人文地理等方面的條件不同，因此區(qū)域發(fā)展的方向、發(fā)展的途徑和發(fā)展的道路也不盡相同?？梢?，區(qū)域發(fā)展不同(教師在適當(dāng)位置及時(shí)板書)，也是促進(jìn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要原因，過渡：怎樣才能促進(jìn)一個(gè)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展呢？僅僅依靠本區(qū)域的有利條件就能促進(jìn)本區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展嗎？(學(xué)生，不能)那該怎么辦呢？(學(xué)生：與其他區(qū)域合作)教師：回答得有道理！促進(jìn)一個(gè)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展必須進(jìn)行區(qū)域合作．(教師及時(shí)板書)教師講解：發(fā)揮了我們的優(yōu)勢，是否就可以發(fā)展好了？如果東北平原生產(chǎn)的糧食沒有地方需要，如果我們加工的產(chǎn)品沒有地方銷售，優(yōu)勢也就無法實(shí)現(xiàn)。因此，我們的發(fā)展，需要與其他區(qū)域的交流、合作，正如大家都知道的北煤南運(yùn)、南水北凋、西氣東輸、西電東送，目前我國這些重點(diǎn)工程的實(shí)施，可以說都是區(qū)域合作的結(jié)果，離開區(qū)域間的合作，任何一項(xiàng)國家重點(diǎn)工程，都是難以實(shí)施、難以完成的。

教師小結(jié)：區(qū)域間的聯(lián)系與合作，不僅可以優(yōu)勢互補(bǔ)，使各區(qū)域得到共同發(fā)展，還有助于解決區(qū)域的環(huán)境問題，進(jìn)一步促進(jìn)各區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。可以說“三北”防護(hù)林是我國區(qū)域合作獲得可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)典范。

做負(fù)責(zé)任的大國

國家領(lǐng)導(dǎo)人指出，我們將堅(jiān)定不移地堅(jiān)持獨(dú)立自主的和平外交政策，堅(jiān)持和平發(fā)展道路，奉行互利共贏的開放戰(zhàn)略，在和平共處五項(xiàng)原則基礎(chǔ)上，同所有國家發(fā)展友好合作，繼續(xù)同世界各國人民一道推進(jìn)人類和平與發(fā)展的崇高事業(yè)，推動(dòng)建設(shè)持久和平、共同繁榮的和諧世界。