第一篇：商品房包銷(xiāo)的定義及特征

商品房報(bào)銷(xiāo)的定義及特征

商品房包銷(xiāo)是指商品房開(kāi)發(fā)商以合同的形式約定，將商品房授權(quán)給包銷(xiāo)人銷(xiāo)售，從中賺取差價(jià)，包銷(xiāo)人承擔(dān)銷(xiāo)售剩余商品房的購(gòu)買(mǎi)義務(wù)的行為。商品房包銷(xiāo)至少應(yīng)具備以下四方面的法律特征：

代理性。包銷(xiāo)人在雙方約定的合同期限內(nèi)享有銷(xiāo)售代理權(quán)并有權(quán)獲得包銷(xiāo)基價(jià)與銷(xiāo)售價(jià)之間的差價(jià)。包銷(xiāo)人只能以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，并予以辦理相關(guān)手續(xù)如簽訂合同蓋章、辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)等的配合，即通常意義上的顯明代理關(guān)系。也就是說(shuō)，包銷(xiāo)人不能以自己的名義對(duì)外銷(xiāo)售商品房，這點(diǎn)與我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相同?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第26條明確規(guī)定：“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。第27條：“受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋”）第20條規(guī)定：“出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的”。

風(fēng)險(xiǎn)性。包銷(xiāo)人有保證在包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)時(shí)買(mǎi)入剩余商品房的義務(wù)，即包銷(xiāo)人應(yīng)承擔(dān)通常意義上的買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)，這是與一般房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售的最大區(qū)別所在。一般的包銷(xiāo)合同里，雙方對(duì)此都有明確的約定。《解釋》第20條規(guī)定：“包銷(xiāo)期滿(mǎn)未銷(xiāo)售的商品房，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外”。如果約定不明確或者沒(méi)有約定，那么，應(yīng)根據(jù)合同主要目的來(lái)判定是一般的經(jīng)紀(jì)關(guān)系還是包銷(xiāo)關(guān)系。

獨(dú)立性。開(kāi)發(fā)商將商品房以包銷(xiāo)基價(jià)交由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售，包銷(xiāo)人可以自主決定商品房的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格，如銷(xiāo)售價(jià)格高于包銷(xiāo)基價(jià)，可以獲得超額部分；如銷(xiāo)售價(jià)格低于包銷(xiāo)基價(jià)，向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償差額部分。在實(shí)踐中，一般有兩種確定包銷(xiāo)價(jià)格。一是雙方約定包銷(xiāo)基價(jià)和付款期限，對(duì)外銷(xiāo)售的價(jià)格由包銷(xiāo)人決定。二是雙方約定將對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格的一定比例返還給開(kāi)發(fā)商，剩余部分則作為包銷(xiāo)人的報(bào)酬。

排他性。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，包銷(xiāo)人對(duì)商品房擁有一定的占用權(quán)，排斥了開(kāi)發(fā)商的自行銷(xiāo)售和自由處分的權(quán)利。這是開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商選擇的包銷(xiāo)人的促銷(xiāo)能力不佳，在約定時(shí)間內(nèi)無(wú)法把商品房銷(xiāo)售出去，無(wú)疑會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在合同里盡可能簽訂具體而周密的預(yù)見(jiàn)性控制風(fēng)險(xiǎn)條款，通常采用的做法是分階段實(shí)施包銷(xiāo)合同。

包銷(xiāo)行為是一種特殊的代理行為，其特殊性表現(xiàn)在包銷(xiāo)人如果沒(méi)有在包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)前售完所包銷(xiāo)的商品房，這種代理關(guān)系就會(huì)轉(zhuǎn)化為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

第二部分 包銷(xiāo)過(guò)程中的法律關(guān)系

1、開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)代理關(guān)系。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將商品房讓與包銷(xiāo)人承包銷(xiāo)售，包銷(xiāo)人須以開(kāi)發(fā)商的名義向購(gòu)房者出售商品房。

2、開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的附條件的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。如果包銷(xiāo)的商品房在約定的包銷(xiāo)期限內(nèi)不能全部售出，則由包銷(xiāo)人購(gòu)入剩余的包銷(xiāo)房，此時(shí)，包銷(xiāo)人與開(kāi)發(fā)商之間形成一種附條

件的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

3、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。包銷(xiāo)的商品房的所有人是開(kāi)發(fā)商，也只有開(kāi)發(fā)商才有售樓主體資格。雖然，從吸引購(gòu)房者開(kāi)始到簽訂好商品房買(mǎi)賣(mài)合同的具體事務(wù)都是由包銷(xiāo)人實(shí)際完成的，但實(shí)際上的買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。

4、包銷(xiāo)人與購(gòu)房者之間的代理買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人的委托授權(quán)行為與第三人買(mǎi)受人無(wú)關(guān)，僅僅在開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間產(chǎn)生法律效力。因?yàn)?，委托授?quán)與代理銷(xiāo)售行為是區(qū)分開(kāi)來(lái)兩個(gè)法律行為，委托授權(quán)是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的內(nèi)部法律關(guān)系，代理銷(xiāo)售是包銷(xiāo)人與買(mǎi)受人之間的外部法律關(guān)系。委托授權(quán)是代理銷(xiāo)售行為合法化的前提，代理銷(xiāo)售是委托授權(quán)的結(jié)果。

其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，存在商品房滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。則包銷(xiāo)人從自己利益出發(fā)，顯然會(huì)調(diào)低商品房銷(xiāo)售價(jià)格，有可能低于包銷(xiāo)基價(jià)。那么，此時(shí)開(kāi)發(fā)商從自己利益考慮，擅自出售本應(yīng)由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售的商品房，參照市場(chǎng)同等商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)包銷(xiāo)人損失予以賠償，還是比較公平合理的，但我們認(rèn)為，該參照價(jià)不能低于開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格。

其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲，開(kāi)發(fā)商不存在商品房銷(xiāo)售不出去的風(fēng)險(xiǎn)，所以一般不會(huì)發(fā)生該類(lèi)情況。但如果開(kāi)發(fā)商急需大筆錢(qián)，比如說(shuō)因投資出現(xiàn)失誤、其它項(xiàng)目迫切需要大筆現(xiàn)金等，在與包銷(xiāo)人協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致下，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)采取降價(jià)措施出售商品房以便盡可能在短時(shí)間內(nèi)籌集到大筆資金。此時(shí)，再以參照市場(chǎng)同等商品房的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)賠償包銷(xiāo)人的損失，對(duì)包銷(xiāo)人顯然是不公平的。筆者以為，應(yīng)以包銷(xiāo)人的最近銷(xiāo)售價(jià)格的平均值予以賠償，這樣才比較公平合理。

其三，雙方在簽訂包銷(xiāo)合同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟或走勢(shì)不明朗，開(kāi)發(fā)商為盡快將商品房銷(xiāo)售出去，就會(huì)給予包銷(xiāo)人較大的利潤(rùn)留成。但包銷(xiāo)合同履行過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈，開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求情況。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)發(fā)現(xiàn)包銷(xiāo)人得利太快，覺(jué)得自己吃了大虧，希望能與包銷(xiāo)人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，但包銷(xiāo)人顯然不會(huì)同意，于是開(kāi)發(fā)商就會(huì)擅自自銷(xiāo)，即所謂的嫉妒型自銷(xiāo)。

由于該行為的出現(xiàn)，純粹是開(kāi)發(fā)商違約并獲利，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)將開(kāi)發(fā)商所獲利全部返還給包銷(xiāo)人，并應(yīng)責(zé)令他承擔(dān)較嚴(yán)厲的違約責(zé)任。

六、商品房包銷(xiāo)中的稅金問(wèn)題

在商品房包銷(xiāo)中，涉及稅金有兩個(gè)問(wèn)題：

一是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人對(duì)外銷(xiāo)售中的稅金問(wèn)題。包銷(xiāo)人將商品房以開(kāi)發(fā)商的名義銷(xiāo)售給購(gòu)房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開(kāi)發(fā)商依法繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者依法繳納契稅。但實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人會(huì)利用包銷(xiāo)行為來(lái)逃避稅金，這是違法行為。

舉個(gè)案例。購(gòu)房者胡某與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)商品房一套，約定房?jī)r(jià)為45萬(wàn)元。胡某與該商品房的包銷(xiāo)人某置業(yè)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，并按約支付了房款45萬(wàn)元給包銷(xiāo)人，后胡某又與某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)為38萬(wàn)元，某房產(chǎn)公司交付了商品房。胡某住入該房后，以包銷(xiāo)人無(wú)預(yù)售主體資格為理由，向法院提起訴訟，要求判定與其簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，要求包銷(xiāo)人返還多收的房款7

萬(wàn)元并賠償利息損失。

一、二審法院審理后都認(rèn)為：胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房訂購(gòu)書(shū)，是真實(shí)有效的，包銷(xiāo)人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的，胡某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中將房?jī)r(jià)寫(xiě)成38萬(wàn)是偷逃稅收的行為，除房?jī)r(jià)條款無(wú)效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實(shí)際住入該房，故胡某要求返還7

萬(wàn)元和賠償利息損失訴請(qǐng)不予支持。本案當(dāng)事人在商品房交易中少繳稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳。二是開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商將商品房交由包銷(xiāo)人銷(xiāo)售，只是一種委托行為，商品房的所有權(quán)和使用權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，不屬于銷(xiāo)售行為，因此不發(fā)生稅金繳納

第二篇：商品房包銷(xiāo)協(xié)議

商品房包銷(xiāo)協(xié)議

甲方：

地址：

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

甲、乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，就乙方包銷(xiāo)甲方開(kāi)發(fā)的事宜，在平等互利、充分協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條合作方式和范圍

甲方指定乙方為金港灣項(xiàng)目尾盤(pán)商品房（尾盤(pán)共房屋套，建筑面積共計(jì)平方米）的包銷(xiāo)商，銷(xiāo)售甲方在興建的項(xiàng)目，該項(xiàng)目系現(xiàn)房，用途為住宅，商品房預(yù)售許可證號(hào)為。（包銷(xiāo)房屋房號(hào)、分戶(hù)面積及分戶(hù)平面圖詳見(jiàn)本協(xié)議附件）

本協(xié)議約定之包銷(xiāo)，是指銷(xiāo)售代理商與開(kāi)發(fā)商簽訂包銷(xiāo)協(xié)議，在約定的期限內(nèi)承包銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商的商品房，按約獲取服務(wù)費(fèi)，包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，由包銷(xiāo)商承購(gòu)未售完商品房的行為。

第二條合作期限

１．本協(xié)議約定的包銷(xiāo)期限為3個(gè)月，自年月日至年月日。

２．除非甲方或乙方嚴(yán)重違約，雙方不得單方面終止本協(xié)議。３．在本協(xié)議有效期內(nèi)，甲方不得再行指定其他代理銷(xiāo)售商進(jìn)行銷(xiāo)售，甲方亦不得自行銷(xiāo)售上述房屋。

第三條費(fèi)用負(fù)擔(dān)

本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)支付。

第四條銷(xiāo)售方式

甲、乙雙方約定：本協(xié)議所約定的包銷(xiāo)房屋的包銷(xiāo)基價(jià)為人民幣元/平方米。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，乙方對(duì)協(xié)議約定的包銷(xiāo)范圍內(nèi)的商品房享有獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)、房?jī)r(jià)確定權(quán)，本項(xiàng)目銷(xiāo)售超出基價(jià)部分的房款收入屬于乙方的包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)收入。

乙方在簽訂本協(xié)議后3日內(nèi)，向甲方支付人民幣元做為履約保證金，對(duì)本包銷(xiāo)協(xié)議的履行進(jìn)行擔(dān)保。包銷(xiāo)期間屆滿(mǎn)，仍由未售完房屋的，該履約保證金直接轉(zhuǎn)為乙方承購(gòu)未售完商品房的購(gòu)房款。

第五條包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)及支付

雙方同意按下列方式支付包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)。

1．在與客戶(hù)正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷(xiāo)售合同中指定房地產(chǎn)的包銷(xiāo)義務(wù)即告完成，即可獲得本協(xié)議所約定的全部包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)。

2．乙方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于3天將基價(jià)房款支付甲方；屬于銀行按揭的，乙方應(yīng)收齊預(yù)付款，扣除包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)后在3日內(nèi)將余款支付甲方。甲方可委派財(cái)務(wù)工作人員監(jiān)督乙方的收款行為。

3．因客戶(hù)對(duì)臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同違約而沒(méi)收的定金、違約金，由甲乙雙方按五五分成。

第六條甲方的責(zé)任

１．甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

（１）甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶(hù)；

（２）甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照（包括：國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開(kāi)工證、商品房驗(yàn)收備案登記表、商品房預(yù)售許可證）和銷(xiāo)售項(xiàng)目的商品房銷(xiāo)售證書(shū)、外銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證、外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售許可證；

（３）關(guān)于代售的項(xiàng)目的所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等；

（４）乙方代理銷(xiāo)售該項(xiàng)目所需的收據(jù)、銷(xiāo)售合同，以實(shí)際使用的數(shù)量為準(zhǔn)；余數(shù)全部退給甲方；

（５）甲方正式委托乙方為項(xiàng)目銷(xiāo)售（的獨(dú)家）銷(xiāo)售商的委托書(shū)，委托乙方與購(gòu)房客戶(hù)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后二天內(nèi)向乙方交付齊全。

甲方保證若客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清或房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，所發(fā)生的任何法律風(fēng)險(xiǎn)、賠償和其他責(zé)任均由甲方承擔(dān)。

2、甲方應(yīng)保證本項(xiàng)目銷(xiāo)售享有銀行7成20年按揭的政策。

3．甲方應(yīng)積極配合乙方的銷(xiāo)售，向乙方交付房屋鑰匙、前期文件，并以書(shū)面形式明確告知乙方在銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)注意、應(yīng)避免、應(yīng)克服的事項(xiàng)。

4、包銷(xiāo)期間屆滿(mǎn)如包銷(xiāo)房屋仍未售完，則甲方應(yīng)在5日內(nèi)與乙方或乙方指定的自然人按包銷(xiāo)基價(jià)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。如乙方提出按揭申請(qǐng)，甲方應(yīng)予以積極協(xié)助。

第七條乙方的責(zé)任

１．在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

（1）制定制定銷(xiāo)售計(jì)劃，安排時(shí)間表；

（2）按照甲乙雙方議定的條件，在包銷(xiāo)期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃；

（3）派送宣傳資料、售樓書(shū)；

（4）利用各種形式開(kāi)展多渠道銷(xiāo)售活動(dòng)；

（5）代理甲方與購(gòu)房客戶(hù)溝通、談判、簽署意向書(shū)或合同、收受定金、預(yù)付款和購(gòu)房款；

（6）乙方不得超越甲方授權(quán)向購(gòu)房方作出任何虛假承諾；

（7）鑒于乙方將對(duì)房屋進(jìn)行裝修后銷(xiāo)售，售后房屋如出現(xiàn)裝修質(zhì)量問(wèn)題與甲方無(wú)關(guān)，由乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

（8）乙方負(fù)責(zé)向買(mǎi)受方收集辦理產(chǎn)權(quán)和銀行按揭所需的資料。

２．乙方在銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的金港灣項(xiàng)目的特性和狀況向客戶(hù)作如實(shí)介紹，盡力促銷(xiāo)，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。

3．乙方收取客戶(hù)所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。

4、包銷(xiāo)期間屆滿(mǎn)如包銷(xiāo)房屋仍未售完，則乙方應(yīng)在5日內(nèi)由自己或指定的自然人按包銷(xiāo)基價(jià)與甲方簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

第八條合同的終止和變更

１．在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等事宜。

２．經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具

有同等法律效力。

第九條違約責(zé)任

1、如乙方在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有完成銷(xiāo)售，且經(jīng)甲方書(shū)面催告后15日內(nèi)乙方仍不同意出資將所剩房屋按雙方約定包銷(xiāo)價(jià)格全部收購(gòu)的，乙方所付保證金以及裝修投入費(fèi)用概不退還；

2、如乙方在收到購(gòu)房款后未能如約將應(yīng)付款移交甲方，甲方可按應(yīng)付款萬(wàn)分之五/日的標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取逾期付款違約金；

3、甲方違反本協(xié)議的約定，自行銷(xiāo)售房屋或委托他人銷(xiāo)售房屋的，按下列辦法處理（兩者一并執(zhí)行）：

（1）自銷(xiāo)房屋或委托他人銷(xiāo)售房屋全部列入乙方已經(jīng)完成的包銷(xiāo)任務(wù)，溢價(jià)部分收益歸乙方所有。

（2）按實(shí)際銷(xiāo)售面積*500元/平方米的價(jià)格向乙方支付違約金。

4、任何一方違約解除本協(xié)議的，除向?qū)Ψ劫r償實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失外，守約方還可要求違約方一次性賠償人民幣30萬(wàn)元用于預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失的賠償。

第十條其他事項(xiàng)

1、本協(xié)議約定未盡之處，適用《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定。

2．本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，經(jīng)雙方代表簽字并加蓋公章后生效。

3．在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，爭(zhēng)議交長(zhǎng)沙仲裁委員會(huì)裁決。

甲方：乙方：

簽約代表人：簽約代表人：

簽約時(shí)間：簽約時(shí)間：

本協(xié)議附件：

1、甲、乙雙方工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

2、包銷(xiāo)房屋房號(hào)、分戶(hù)面積及分戶(hù)平面圖；

3、項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件。

第三篇：商品房包銷(xiāo)合同

商品房包銷(xiāo)合同

甲方：

地址：

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

甲、乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，就乙方包銷(xiāo)甲方開(kāi)發(fā)的 事宜，在平等互利、充分協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

1．甲方指定乙方為項(xiàng)目商品房（共房屋套，建筑面積共計(jì)平方米）的包銷(xiāo)商，銷(xiāo)售甲方在興建的項(xiàng)目，該項(xiàng)目系現(xiàn)房（期房），用途為住宅（商鋪、寫(xiě)字樓），商品房預(yù)售許可證號(hào)為。（包銷(xiāo)房屋房號(hào)、分戶(hù)面積及分戶(hù)平面圖詳見(jiàn)本協(xié)議附件）本協(xié)議約定之包銷(xiāo)，是指銷(xiāo)售代理商與開(kāi)發(fā)商簽訂包銷(xiāo)協(xié)議，在約定的期限內(nèi)承包銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商的商品房，按約獲取服務(wù)費(fèi)。

第二條 合作期限

1．本協(xié)議約定的包銷(xiāo)期限為個(gè)月，自年月日至年月日。

2．除非甲方或乙方嚴(yán)重違約，雙方不得單方面終止本協(xié)議。

3．在本協(xié)議有效期內(nèi)，甲方不得再行指定其他代理銷(xiāo)售商進(jìn)行銷(xiāo)售，甲方亦不得自行銷(xiāo)售上述房屋。

第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)

1．本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用包括報(bào)紙廣告、印制宣傳材料、具體銷(xiāo)售工作人員的開(kāi)支及日常支出等由乙方負(fù)責(zé)支付。

第四條 銷(xiāo)售方式

1．甲、乙雙方約定：本協(xié)議所約定的包銷(xiāo)房屋的包銷(xiāo)基價(jià)為人民幣元/

平方米。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，乙方對(duì)協(xié)議約定的包銷(xiāo)范圍內(nèi)的商品房享有獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)、房?jī)r(jià)確定權(quán)，本項(xiàng)目銷(xiāo)售超出基價(jià)部分的房款收入屬于乙方的包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)收入。

第五條 包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)及支付

1．雙方同意按下列方式支付包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)：

（1）.在本合同簽訂、乙方向甲方提供「項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)及營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣報(bào)告」后三日內(nèi)，甲方向乙方支付人民幣拾萬(wàn)元整（小寫(xiě)：RMB 100000.00）并在第一次服務(wù)費(fèi)結(jié)算時(shí)扣回。

（2）在與客戶(hù)正式簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷(xiāo)售合同中指定房地產(chǎn)的包銷(xiāo)義務(wù)即告完成，即可獲得本協(xié)議所約定的全部包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)。

（3）乙方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于3天將基價(jià)房款支付甲方；屬于銀行按揭的，乙方應(yīng)收齊預(yù)付款，扣除包銷(xiāo)服務(wù)費(fèi)后在3日內(nèi)將余款支付甲方。甲方可委派財(cái)務(wù)工作人員監(jiān)督乙方的收款行為。

（4）因客戶(hù)對(duì)臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同違約而沒(méi)收的定金、違約金，由甲乙雙方按五五分成。

第六條 甲方的責(zé)任

1．甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

（1）甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶(hù)；

（2）甲方應(yīng)在項(xiàng)目附近建立售樓部，并給據(jù)乙方提供的思路對(duì)售樓部進(jìn)行裝修。

（3）甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照（包括：國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開(kāi)工證、商品房驗(yàn)收備案登記表、商品房預(yù)售許可證）；

（4）關(guān)于代售的項(xiàng)目的所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價(jià)格、其他費(fèi)用的估算等；

（5）乙方代理銷(xiāo)售該項(xiàng)目所需的收據(jù)、銷(xiāo)售合同，以實(shí)際使用的數(shù)量為準(zhǔn)；余數(shù)全部退給甲方；

（6）甲方正式委托乙方為項(xiàng)目銷(xiāo)售（的獨(dú)家）銷(xiāo)售商的委托書(shū)，委托乙方與購(gòu)房客戶(hù)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

2．以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后二天內(nèi)向乙方交付齊全。甲方保證若客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清或房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，所發(fā)生的任何法律風(fēng)險(xiǎn)、賠償和其他責(zé)任均由甲方承擔(dān)。

3．甲方應(yīng)保證本項(xiàng)目銷(xiāo)售享有銀行7成15年按揭的政策。

4．甲方應(yīng)積極配合乙方的銷(xiāo)售，向乙方交付房屋鑰匙、前期文件，并以書(shū)面形式明確告知乙方在銷(xiāo)售過(guò)程中應(yīng)注意、應(yīng)避免、應(yīng)克服的事項(xiàng)。

第七條 乙方的責(zé)任

1．在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

（1）制定銷(xiāo)售計(jì)劃，安排時(shí)間表；

（2）按照甲乙雙方議定的條件，在包銷(xiāo)期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、策劃；

（3）派送宣傳資料、售樓書(shū)；

（4）利用各種形式開(kāi)展多渠道銷(xiāo)售活動(dòng)；

（5）代理甲方與購(gòu)房客戶(hù)溝通、談判、簽署意向書(shū)或合同、收受定金、預(yù)付款和購(gòu)房款；

（6）乙方不得超越甲方授權(quán)向購(gòu)房方作出任何虛假承諾；

（7）乙方負(fù)責(zé)向買(mǎi)受方收集辦理產(chǎn)權(quán)和銀行按揭所需的資料。

2．乙方在銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項(xiàng)目的特性和狀況向客戶(hù)作如實(shí)介紹，盡力促銷(xiāo)，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。

3．乙方收取客戶(hù)所付款項(xiàng)后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。

第八條 合同的終止和變更

1．在本合同到期時(shí)，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等事宜。

2．經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補(bǔ)充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第九條 違約責(zé)任

1．如乙方在收到購(gòu)房款后未能如約將應(yīng)付款移交甲方，甲方可按應(yīng)付款萬(wàn)分之五/日的標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取逾期付款違約金；

2．甲方違反本協(xié)議的約定，自行銷(xiāo)售房屋或委托他人銷(xiāo)售房屋的，按下列辦法處理（兩者一并執(zhí)行）：

（1）自銷(xiāo)房屋或委托他人銷(xiāo)售房屋全部列入乙方已經(jīng)完成的包銷(xiāo)任務(wù)，溢價(jià)部分收益歸乙方所有。

（2）按實(shí)際銷(xiāo)售面積*500元/平方米的價(jià)格向乙方支付違約金。

3．任何一方違約解除本協(xié)議的，除向?qū)Ψ劫r償實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失外，守約方還可要求違約方一次性賠償人民幣30萬(wàn)元用于預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失的賠償。

第十條 其他事項(xiàng)

1．本協(xié)議約定未盡之處，適用《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定。

2．本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，經(jīng)雙方代表簽字并加蓋公章后生效。

3．在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，爭(zhēng)議交仲裁委員會(huì)裁決。

甲方：

簽約代表人：

乙方：

簽約代表人：

簽約時(shí)間：

本協(xié)議附件：

1、包銷(xiāo)房屋房號(hào)、分戶(hù)面積及分戶(hù)平面圖；

2、項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件。

第四篇：商品房包銷(xiāo)框架協(xié)議

包銷(xiāo)協(xié)議（框架）

委托方（甲方）： 地址：

代理方（乙方）： 地址：

甲方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力并有本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，乙方有房地產(chǎn)銷(xiāo)售的經(jīng)驗(yàn)和渠道，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成如下框架協(xié)議

一、標(biāo)的情況

◇項(xiàng)目名稱(chēng)：防城港市 二期（最終以政府部門(mén)核定的名稱(chēng)為準(zhǔn)）◇包銷(xiāo)數(shù)量：包銷(xiāo)200套住宅，個(gè)車(chē)位

◇包銷(xiāo)面積（建筑面積）： 約25000 ㎡（最終面積以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積為準(zhǔn)）

二、包銷(xiāo)基價(jià)

上述標(biāo)的住宅包銷(xiāo)價(jià)格按建筑面積計(jì)算為每平方米 元人民幣，車(chē)位每 個(gè) 元人民幣。

三、包銷(xiāo)期限

自本協(xié)議生效之日起至 年 月 日止

甲方在此包銷(xiāo)期限內(nèi)不再自行或委托第三人對(duì)上述標(biāo)的進(jìn)行銷(xiāo)售。

四、合作方式

包銷(xiāo)期內(nèi)乙方可以甲方名義對(duì)外銷(xiāo)售包銷(xiāo)范圍內(nèi)房屋，商品房買(mǎi)賣(mài)合同由買(mǎi)受人與甲方簽訂。超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)的溢價(jià)部分作為乙方的銷(xiāo)售代理費(fèi)用及項(xiàng)目廣告、推廣等費(fèi)用；包銷(xiāo)期滿(mǎn)未售出的房屋，由乙方按照本協(xié)議約定的包銷(xiāo)基價(jià)購(gòu)買(mǎi)并在包銷(xiāo)期滿(mǎn)后 個(gè)月內(nèi)向甲方付清。

五、客戶(hù)定金收取與支付

1、定金進(jìn)入甲乙雙方在防城港市設(shè)立的共管賬戶(hù)，當(dāng)甲方項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度至基礎(chǔ)±0.00時(shí)，雙方將定金從共管帳戶(hù)中取出，用于項(xiàng)目的工程建設(shè)。

2、因買(mǎi)受人原因，未能達(dá)成交易，罰沒(méi)的定金，甲乙雙方各占一半

六、房款的收取

房屋買(mǎi)受人所交房款由甲方財(cái)務(wù)收取，操作細(xì)節(jié)按甲方公司規(guī)定執(zhí)行。

七、購(gòu)房合同的簽訂

甲方取得商品房預(yù)售許可證后，憑甲方收取客戶(hù)房款收據(jù)由甲方與客戶(hù)簽訂購(gòu)房合同。操作細(xì)節(jié)按甲方公司規(guī)定執(zhí)行。

八、包銷(xiāo)進(jìn)度

1、甲方取得預(yù)售許可證后第一個(gè)月，完成銷(xiāo)售標(biāo)的的 %。

2、甲方取得預(yù)售許可證后第二個(gè)月，完成銷(xiāo)售標(biāo)的的 %。

3、九、銷(xiāo)售代理費(fèi)用（超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)溢價(jià)部分）的支付

（一）銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1、對(duì)于選擇一次性付款的客戶(hù)，本項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：甲方與客戶(hù)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且客戶(hù)向甲方支付的房款達(dá)到合同總價(jià)款。

2、對(duì)于選擇分期付款的客戶(hù)，本項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：甲方與客戶(hù)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且客戶(hù)向甲方支付雙方合同約定的首期房款。

3、對(duì)于選擇銀行按揭付款方式的客戶(hù)，本項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：甲方與客戶(hù)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且客戶(hù)向甲方支付的房款達(dá)到甲方認(rèn)可的首期款，并且客戶(hù)申請(qǐng)按揭資料已送交銀行受理，批準(zhǔn)放貸。

（二）銷(xiāo)售代理費(fèi)用支付 兩種方式任選一種，雙方協(xié)商

第一種，未完成包俏任務(wù)前暫不進(jìn)行結(jié)算，當(dāng)用履約保證金可以抵作未銷(xiāo)售部分房款時(shí)，雙方對(duì)超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)溢價(jià)部分進(jìn)行結(jié)算，結(jié)算后甲方支付給乙方 第二種，根據(jù)包銷(xiāo)進(jìn)度，在完成包銷(xiāo)進(jìn)度的前提下，雙方對(duì)超過(guò)包銷(xiāo)基價(jià)溢價(jià)部分進(jìn)行結(jié)算，每次支付溢價(jià)部分的一半，另一半根據(jù)完成包銷(xiāo)進(jìn)度情況，在下次結(jié)算時(shí)再行支付，依次類(lèi)推。

十、企劃廣告費(fèi)用問(wèn)題

乙方根據(jù)本標(biāo)的銷(xiāo)售需要的企劃、廣告費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)，投放時(shí)間及金額雙方再行協(xié)商。甲方根據(jù)本項(xiàng)目整體情況銷(xiāo)售需要的企劃、廣告費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)

十一、履約保證金

1、簽訂合同之日起三日內(nèi)支付履約保證金伍佰萬(wàn)元（500萬(wàn)元）

2、履約保證金用于乙方履約保證。

十二、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)由其自行交納。

在基價(jià)范圍內(nèi)的稅費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)，超過(guò)基價(jià)部分的稅費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。乙方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用由甲方在結(jié)算銷(xiāo)售代理費(fèi)用時(shí)扣除，由甲方統(tǒng)一向有關(guān)部門(mén)交納

十三、售樓中心甲方提供給乙方使用，其他由乙方負(fù)責(zé)。

十四、違約責(zé)任雙方再行協(xié)商

第五篇：散文定義及文體特征

一.散文的定義：

現(xiàn)代散文，是指與小說(shuō)、詩(shī)歌、戲劇并列的一種文學(xué)體裁，對(duì)它又有廣義和狹義兩種理解。

廣義的散文，是指詩(shī)歌、小說(shuō)、戲劇以外的所有具有文學(xué)性的散行文章。除以議論抒情為主的散文外，還包括通訊、報(bào)告文學(xué)、隨筆雜文、回憶錄、傳記等文體。隨著寫(xiě)作學(xué)科的發(fā)展，許多文體自立門(mén)戶(hù)，散文的范圍日益縮小。

狹義的散文是指文藝性散文，它是一種以記敘或抒情為主，取材廣泛、筆法靈活、篇幅短小、情文并茂的文學(xué)樣式。

二.散文的特征

⒈較強(qiáng)的紀(jì)實(shí)性

散文具有較強(qiáng)的紀(jì)實(shí)性質(zhì)。但對(duì)紀(jì)實(shí)性的理解，至今仍有較大分歧，比較有代表性的意見(jiàn)有三種。

一是主張絕對(duì)真實(shí)：“描述真人真事，是散文的首要特征。散文家們要靠旅行訪(fǎng)問(wèn)，調(diào)查研究了積蓄豐富的素材，要把事件的經(jīng)過(guò)，人物的真實(shí)，場(chǎng)地的實(shí)景，審察清楚了，然后才提筆伸紙。散文特寫(xiě)決不能仰仗虛構(gòu)。它和小說(shuō)、戲劇的主要區(qū)別就是在這里?！保ㄖ芰⒉ā渡⑽奶貙?xiě)選·序》，《散文特寫(xiě)選（1959-1962）人民文學(xué)出版社1963年）

二是主張“大實(shí)小虛”：“散文寫(xiě)作，在選材上也并不是絕對(duì)地排斥任何虛構(gòu)的。也就是說(shuō)，在保持題材上大體真實(shí)（請(qǐng)注意，這里的概念并不等同于文學(xué)科學(xué)中的‘真實(shí)性’的含義，故稱(chēng)之為‘題材的紀(jì)實(shí)性質(zhì)’）的前提下，某些細(xì)節(jié)的虛構(gòu)，乃至某個(gè)次要人物的虛擬，不但在創(chuàng)作實(shí)踐上是有成例的，被允許的，而且有時(shí)甚至是很必要的。??關(guān)鍵則是要‘大實(shí)小虛’。”（韓少華《散文散論》，北京師范大學(xué)出版社《寫(xiě)作論》）

三是供實(shí)用的散文，要嚴(yán)格地寫(xiě)實(shí)；供欣賞的散文，允許有虛構(gòu)的成分存在：“談散文創(chuàng)作，我們還不能不談虛構(gòu)。虛構(gòu)是文藝創(chuàng)作普遍采用的一種方法，它對(duì)于概括社會(huì)生活、塑造典型形象、突出作品主題均有不容忽視的作用。散文創(chuàng)作也不一味地排斥這種方法。具有寫(xiě)實(shí)特點(diǎn)的散文體裁之所以不排斥虛構(gòu)，是因?yàn)槿藗儗?xiě)散文，自古以來(lái)就有供實(shí)用和供欣賞的分別。供實(shí)用的散文，只能?chē)?yán)格地寫(xiě)實(shí)，不允許有任何虛構(gòu)；而供欣賞的散文，在寫(xiě)實(shí)上就不那么嚴(yán)格，允許有虛構(gòu)成分存在?！保ü陲@《散文寫(xiě)實(shí)說(shuō)》）

在這三種意見(jiàn)中，我們認(rèn)為第二種意見(jiàn)是可取的。首先，“大實(shí)小虛”說(shuō)在實(shí)踐上反映了散文創(chuàng)作的客觀實(shí)際。以冰心《小桔燈》為例，據(jù)散文家韓少華說(shuō)：“前不久，在拜訪(fǎng)冰心同志的時(shí)候，得到了她的指教，得知文章中的小孩一家，以及作者同他們的接觸，包括女孩父親的姓氏都是確鑿的，是實(shí)有其人、實(shí)有其事的?！薄爸皇窃趥€(gè)別次要之處做了一點(diǎn)虛構(gòu)?！北脑凇堵劇葱〗蹮簟档膶?xiě)作經(jīng)過(guò)》一文中，對(duì)該文“個(gè)別次要之處做了一點(diǎn)虛構(gòu)”作了補(bǔ)充說(shuō)明，即“我的朋友”這個(gè)次要人物是虛構(gòu)的?！按髮?shí)小虛”說(shuō)在理論上也是順理成章的，散文是文學(xué)作品，而虛構(gòu)是文學(xué)作品常用的一種手法，所以散文不可能與虛構(gòu)無(wú)關(guān)，但這種虛構(gòu)又不能破壞散文的紀(jì)實(shí)性原則，所以它只能是“大實(shí)小虛”了。

盡管散文的細(xì)節(jié)可以虛構(gòu)，但散文中的情感是絕對(duì)真實(shí)的，這一點(diǎn)也應(yīng)該是散文真實(shí)性的一個(gè)重要側(cè)面。

⒉取材的廣泛性。

散文的取材范圍十分廣泛，大千世界幾乎無(wú)不可寫(xiě)，所以郁達(dá)夫說(shuō)：“散文清淡易為，并且包括很廣，人間天上，草木蟲(chóng)魚(yú)，無(wú)不可談。”（《＜達(dá)夫自選集＞》魯迅說(shuō)，散文的“題材應(yīng)聽(tīng)其十分自由選擇，風(fēng)景靜物，蟲(chóng)魚(yú)，即一花一葉均可。”（《致羅清楨》，《魯迅書(shū)信》P241），人民文學(xué)出版社1959年版）周立波說(shuō)：“舉凡國(guó)際國(guó)內(nèi)大事，社會(huì)家庭的細(xì)故，掀天之浪，一物之微，自己的一段歷史，一絲感觸，一撮悲歡，一星冥想。往日的凄惶，今朝的歡快，都可以移于紙上，貢獻(xiàn)讀者?！保ā渡⑽奶貙?xiě)選·序言》）駱文說(shuō)，散文“作為一種文體，好處甚多。一石之嶙，可以為文。一水之波，可以寫(xiě)意。一花之瓣，可以破題。實(shí)在自由?！保ā段业纳⑽挠^》）

正因如此，有人講散文作者“觸目聞聲，隨處可感。魯迅目閱白雪紛飛而抒懷，形成《雪》的精魂；茅盾見(jiàn)白楊挺拔而命筆，致成《白楊禮贊》；巴金觀朝暾乍涌而心吟，因有《海上的日出》；吳伯蕭憶紡車(chē)聲韻而揮毫，寫(xiě)下名篇《記一輛紡車(chē)》；楊朔賞茶花絢麗引起創(chuàng)作沖動(dòng)，留下膾炙人口的《茶花賦》。總之，一個(gè)作者的所見(jiàn)所聞，所知所感，都有可能被取來(lái)作為寫(xiě)散文的材料。”（漢基《關(guān)于散文取材種種》））。

散文的內(nèi)容涉及自然萬(wàn)物、各色人等、古今中外、政事私情??可以說(shuō)是無(wú)所不包、無(wú)所不 有的。可以寫(xiě)國(guó)內(nèi)外和社會(huì)上的矛盾、斗爭(zhēng)，寫(xiě)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，寫(xiě)文藝論爭(zhēng)，寫(xiě)倫理道德，也可 以寫(xiě)文藝隨筆，讀書(shū)筆記，日記書(shū)簡(jiǎn)；既可以是風(fēng)土人物志、游記和偶感錄，也可以是知識(shí) 小品、文壇軼事；它能夠談天說(shuō)地，更可以抒情寫(xiě)趣。凡是能給人以思想啟迪、美的感受、情操的陶治，使人開(kāi)闊視野，豐富知識(shí)，心曠神怡的，都可選作散文的題材。

在取材領(lǐng)域上，小說(shuō)、戲劇、詩(shī)歌都不能與散文相比。小說(shuō)的題材，要有完整的故事情節(jié)，鮮明生動(dòng)的人物形象。戲劇的題材，要有激動(dòng)人心的矛盾沖突。詩(shī)歌的題材，要有深郁的情韻。而散文卻沒(méi)有這些限制，可以寫(xiě)小說(shuō)、戲劇、詩(shī)歌的材料。都可以寫(xiě)散文，不可寫(xiě)小說(shuō)、戲劇、詩(shī)歌的題材，亦可寫(xiě)散文。

取材廣泛，首先表現(xiàn)在它選擇題材可以不分古今，不分中外，不分大小上下，凡能給人以知識(shí)、美感，陶冶人的情操的東西都可信手寫(xiě)來(lái)，綴成優(yōu)美的篇什。其次，表現(xiàn)在寫(xiě)作散文時(shí)，可以在一個(gè)主題的統(tǒng)率下選取不同時(shí)間、空間的材料，十分自由。如秦牧的《土地》。

我們承認(rèn)和強(qiáng)調(diào)散文取材的廣泛性，但也不是說(shuō)什么東西都可寫(xiě)成散文。那種不分青紅皂白，挖到籃里就是菜的做法是行不通的。寫(xiě)散文要選取揭示“人類(lèi)那種崇高感和莊嚴(yán)感”的材料，要選取反映具有“超世俗的審美理想、審美情趣”的材料。

3.形式的靈活性

散文取材廣泛，內(nèi)容豐富，為其服務(wù)的形式也靈活多樣，不拘一格。

①結(jié)構(gòu)多種多樣

首先散文的結(jié)構(gòu)中心多樣。既可以用人物為結(jié)構(gòu)中心，如《藤野先生》；可以用典型的細(xì)節(jié)為結(jié)構(gòu)中心，朱自清《背影》；可以用景物為結(jié)構(gòu)中心，郁達(dá)夫《故都的秋》；也可以用某一象征事物作結(jié)構(gòu)中心，如《茶花賦》。

其次，散文的結(jié)構(gòu)形式不拘一格：有的按時(shí)間發(fā)展先后順序或以空間轉(zhuǎn)移為序組織材料，如《小桔燈》和《從百草園到三味書(shū)屋》；有的以作者的思想認(rèn)識(shí)和感情變化為序，如張潔《挖薺菜》和楊朔《荔枝蜜》；有的以某一思想為統(tǒng)帥，把材料分別組織在幾個(gè)不同的側(cè)面之內(nèi)，如《土地》。

②表達(dá)方式自由靈活。散文可以自由地使用敘述、描寫(xiě)等五種最基本的表達(dá)方式，也可使用暗示、象征、比興、聯(lián)想等手法。記敘散文以敘述、描寫(xiě)和議論；議論散文以議論為主，間用敘述、描寫(xiě)和抒情。

③語(yǔ)言運(yùn)用自如?，F(xiàn)代散文的語(yǔ)言主要是現(xiàn)代漢語(yǔ)，但有時(shí)為了表達(dá)的需要，可以借用文言詞語(yǔ)和用法，方言俚語(yǔ)、歌謠諺語(yǔ)等語(yǔ)言形式。文言語(yǔ)辭如陶鑄《松樹(shù)的風(fēng)格》中：“松樹(shù)的生命力可謂強(qiáng)矣！松樹(shù)要求于人的可謂少矣?！庇酶柚{諺語(yǔ)的如：朱可楨《大自然的語(yǔ)言》中引用了“阿公阿婆，割麥插禾?！贬B道元《巫峽》中“長(zhǎng)江三峽巫峽長(zhǎng)，猿鳴三聲淚沾裳。” ⒋詩(shī)意濃郁

散文不象小說(shuō)、戲劇靠虛構(gòu)的故事情節(jié)、矛盾沖突和塑造的人物形象吸引讀者，而是靠濃郁的詩(shī)意和理趣來(lái)感染讀者。在抒情、敘事類(lèi)散文中要追求詩(shī)意。有的散文家說(shuō)，真正的散文是充滿(mǎn)詩(shī)意的，就象蘋(píng)果飽含果汁一樣。毫無(wú)詩(shī)意的散文是沒(méi)有生命力的。因此，散文作者努力在生活中尋求詩(shī)意，并使自己的作品富有詩(shī)意。楊朔說(shuō)：“不要從狹義方面來(lái)理解詩(shī)意兩個(gè)字，杏花春雨，固然有詩(shī)，鐵馬金戈的英雄氣概更富有詩(shī)意。你在斗爭(zhēng)中，勞動(dòng)中，生活中時(shí)常會(huì)有些東西觸動(dòng)你的心，使你激昂，使你歡樂(lè)，使你憂(yōu)愁，使你深思??凡是遇到這種動(dòng)情的事，我就要反復(fù)思索，到后來(lái)往往形成我文章里的思想意境。”“我在寫(xiě)每篇文章時(shí)，總是拿著當(dāng)詩(shī)一樣寫(xiě)?！薄翱傄髮?xiě)詩(shī)那樣，再三剪裁材料，安排布局，推敲字句?！保ā叮紪|風(fēng)第一枝＞小跋》，轉(zhuǎn)引自《現(xiàn)代散文序跋選》P190,百花文藝出版社1983）

散文的詩(shī)意與它是一種長(zhǎng)于抒情的文體分不開(kāi)的，其詩(shī)意的濃度同作者感情的深度總是成正比的。為什么散文長(zhǎng)于抒情呢？因?yàn)椋篴、散文一般采用第一人稱(chēng)，寫(xiě)“我”的所見(jiàn)所聞所感。無(wú)論寫(xiě)到什么，其目的都是為了抒發(fā)作者的生活感受和思想見(jiàn)解，帶有濃烈的感情色彩，是“作者心靈的歌聲”（高爾基）。b、散文有自己特殊的筆調(diào)，即所謂散文筆調(diào)。散文筆調(diào)，首先是語(yǔ)言凝練，優(yōu)美富有文采；其次是筆法靈活疏放，揮灑自如。

議論性散文中，追求文章的理趣也是散文富有詩(shī)意的一種表現(xiàn)。朱自清評(píng)魯迅的雜感說(shuō)：“這里吸引我的，一方面固然也是幽默，一方面還有別的，那就是傳統(tǒng)的理趣，現(xiàn)在我們可以說(shuō)是理智的結(jié)晶，而這也是詩(shī)?！边@類(lèi)文章讓我們?yōu)樽髡呱铄涞乃枷胨鸷常黄渲芯俚恼撧q所折服。如韓愈的《馬說(shuō)》，朱自清的《匆匆》。散文的說(shuō)理與議論文不同，它必須借助形象來(lái)說(shuō)理（蘇軾《赤壁賦》），將情與理交融起來(lái)，使之“既表現(xiàn)人們的感情，也表現(xiàn)人們的思想。”（普列漢諾夫語(yǔ)）⒌語(yǔ)言?xún)?yōu)美

優(yōu)美的語(yǔ)言是散文所以成為美文的一個(gè)重要方面。散文語(yǔ)言具有以下特征：

①講究文采。常用多種手法，或濃墨重彩、或淡筆輕彩，著力表現(xiàn)事物的“畫(huà)意”，再現(xiàn)美好的形象。有的散文作家有意識(shí)地化常語(yǔ)為奇語(yǔ)，以更好地表現(xiàn)散文的“詩(shī)情”和“畫(huà)意”。如朱自清先生《春》中開(kāi)頭幾句：

桃樹(shù)、杏樹(shù)、梨樹(shù)，你不讓我，我不讓你，都開(kāi)滿(mǎn)了花趕趟兒。紅的象火，粉的象霞，白的象雪。

再如《赤壁賦》中寫(xiě)簫聲一段：

其聲嗚嗚然，如怨如慕，如泣如訴，余音裊裊，不絕如縷。舞幽壑之潛蛟，泣孤舟之嫠婦。

散文講究文采，但并非只使用華美的語(yǔ)言，有的散文家使用最平常的語(yǔ)言，寫(xiě)出極美的文章來(lái)。即所謂的“家常風(fēng)”。如魏巍《我的老師》。

②靈活疏放。

作者可以浮想聯(lián)翩，隨意點(diǎn)染，任情穿插，時(shí)而敘，時(shí)而議，時(shí)而抒情，或?qū)⑺鼈兯榻蝗谄饋?lái)?？芍^騰挪翻飛，無(wú)不隨心應(yīng)手。

③注重節(jié)奏。

句式富于變化，有時(shí)駢散相間，平仄相調(diào)；有時(shí)長(zhǎng)短交錯(cuò)，張弛相映，使作品富有音樂(lè)美。請(qǐng)看袁鷹《青山翠竹》中的一節(jié)：血雨腥風(fēng)里，毛竹青了又黃，黃了又青，不向殘暴低頭，不向敵人彎腰，竹子燒了，還有竹枝；竹枝斷了，還有竹鞭；竹鞭坎了，還有深埋于地下的竹根。⒍（篇幅）短小精悍。

散文一般篇幅短小，層次較少，結(jié)構(gòu)不很復(fù)雜，但又具有選材精要，言簡(jiǎn)意賅，立意深邃的特點(diǎn)。郁達(dá)夫“一粒沙里見(jiàn)世界，半瓣花里說(shuō)人情?！保ā冬F(xiàn)代散文序跋選》）秦牧說(shuō)：“像蘇州的園林，小是小了，然而卻境界深邃，天地開(kāi)闊。（《園林 扇畫(huà) 散文》見(jiàn)《筆談散文》）

三、英美散文的特點(diǎn)

英國(guó)散文的篇幅一般都比較短小，唯其如此，才顯得活潑強(qiáng)悍，有較強(qiáng)的可讀性；英國(guó)的散文多少都帶有某種教化的目的，有的明顯一些，有的隱蔽一些，有的表現(xiàn)為直接，有的表現(xiàn)為間接，某些時(shí)代散文家的教化意識(shí)強(qiáng)些，有些則弱些，有的并不表現(xiàn)在每篇具體的文章中，而是多篇文章所形成的總體之中；英國(guó)散文一般都明白、清晰、簡(jiǎn)潔，華麗莊重的文體不是英國(guó)散文的主流；英國(guó)散文的語(yǔ)氣親切隨和，筆調(diào)輕松活潑，幽默風(fēng)趣；英國(guó)散文總是流蕩著作者個(gè)人的情感，因此是一種富有作者個(gè)性的體裁；最后，它的結(jié)構(gòu)一般比較精巧，也許由于篇幅短小，寫(xiě)作者有足夠的時(shí)間來(lái)考慮精密的構(gòu)思，并能有力地將其付諸實(shí)現(xiàn)的緣故。英國(guó)散文是有特色的，屬于散文中的上乘。約翰遜的理性論辯、哈慈利特的雋言妙語(yǔ)、狄更斯的通俗寫(xiě)實(shí)、卡萊爾的歷史寫(xiě)作、達(dá)爾文的科學(xué)論證、羅斯金的經(jīng)濟(jì)憂(yōu)患、阿諾德的文學(xué)探討、羅素的哲學(xué)見(jiàn)解、克拉克的電視講座等等，共同描繪出英國(guó)散文作家多元面貌與英國(guó)歷史語(yǔ)境交織出來(lái)的思想景觀和散文圖畫(huà)。

美國(guó)散文在題材和體裁上呈現(xiàn)出開(kāi)放性、多樣性和探索性的特點(diǎn)，風(fēng)格多元并存，思辨性突出，寫(xiě)實(shí)性很強(qiáng)，幽默感獨(dú)特。愛(ài)默生、麥爾維爾、詹姆斯、弗羅斯特等人的散文讓人感受到無(wú)比強(qiáng)撼的思想活力和冷峻的辯證思維，氣度非凡。梭羅、克萊恩、杰克．倫敦、龐德、安德森、海明威、?？思{、考普蘭、韋爾蒂等人文筆清新自然，簡(jiǎn)約洗練。馬克．吐溫、歐．亨利、瑟伯、佩雷爾曼、馮內(nèi)古特等作家的散文犀利幽默，充滿(mǎn)張力、辛辣與苦澀。門(mén)肯、愛(ài)德蒙．威爾遜、李普曼、懷特等在大眾文化的歷史性挑戰(zhàn)和機(jī)遇中為保持散文的文學(xué)地位付出了不懈的努力。尤其是懷特，以博大的視野、精致的文筆、敏銳的觀察、真樸的個(gè)性被譽(yù)為“20世紀(jì)最偉大的散文家”。沃爾夫、塔利斯、麥克菲、狄迪恩等人的新聞主義手法也給散文創(chuàng)作帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。道格拉斯、鮑德溫、馬?。返拢稹⒔饎P德、湯亭亭等少數(shù)族裔作家的散文創(chuàng)作又給美國(guó)的散文的發(fā)展圖景增添了有力而必需的一筆。

四、英美散文教學(xué)的一得之見(jiàn)講授英美散文的方法仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，這里所述純屬個(gè)人體會(huì)論文聯(lián)盟004km.cn

首先應(yīng)當(dāng)注意英美散文的立論方法。英美散文家大都具有這樣的本事，抓住一件事情，層層敷染，演化開(kāi)去，講得頭頭是道，在漫不經(jīng)心中引出一番人生的道理來(lái)。要做到這一點(diǎn)，作者不僅需要見(jiàn)微知著的慧眼，而且要能夠運(yùn)用發(fā)散性思維，讓思想的光芒向四處輻射，使文章顯得豐富充實(shí)。然后再把這些光束聚集在題旨上，折射出深刻的哲理，給人以啟迪。戈?duì)柕拢访芩沟摹皣?guó)家偏見(jiàn)”（National Prejudice）、米爾恩的“金色的果子”（Golden Fruit）、普里斯特萊的“反諷原則”（The Ironic Principle）都屬于這類(lèi)文章。發(fā)散性思維的運(yùn)用還見(jiàn)諸于正式的評(píng)論或近乎于正式評(píng)論的散文，只不過(guò)采用的技巧不同罷了。在這里，作者提出一個(gè)論點(diǎn)，然后或旁征博引，或如剝筍殼般層層剖析，或夾敘夾議，或舉例說(shuō)明，將文章加以鋪陳，然后再慢慢收攏，自然地得出結(jié)論，與文章的開(kāi)首相呼應(yīng)。