第一篇：淺析建設工程人工費上漲原因及對策建議

淺析建設工程人工費上漲原因及對策建議

建筑業(yè)屬于傳統(tǒng)的勞動密集型行業(yè)，在建筑安裝工程成本組價體系中，人工費約占到建安成本的12%~15%左右。隨著近二十年來城市化水平的逐年提高，農村土地流轉形式日趨明朗，大量農村富余勞動力被動或主動進城務工，正由于建筑業(yè)勞動密集型的特點，使建筑業(yè)成為多年來容納農村富余勞動力的主力軍。隨著建筑市場不斷發(fā)展完善，進城務工農民工的技術技能日益提高，人工工資大幅度上漲，建筑業(yè)人力成本低廉的時代已經成為了過去。以甘肅省為例，2006年7月1日，人工單價在現(xiàn)行“甘肅省建設工程人工單價”的基礎上統(tǒng)一上調了8%的調整系數(shù)；2007年7月1日，人工單價在現(xiàn)行“甘肅省建設工程人工單價”的基礎上統(tǒng)一上調了22%的調整系數(shù)，與上述的8%的調整合并執(zhí)行30%的調整系數(shù)；2008年3月27日，人工單價在現(xiàn)行“甘肅省建設工程人工單價”的基礎和上述調價的基礎上統(tǒng)一上調了22.8%的調整系數(shù)；2010年7月1日，人工單價在上述調價的基礎上統(tǒng)一上調了30%的調整系數(shù)；2011年7月1日，人工單價在上述調價的基礎上又統(tǒng)一上調了10%。也就是說，在五年時間，政府定額基價中的人工費先后上調5次，盡管調整幅度和調整頻率較快，各建筑施工企業(yè)仍然反映人工費在倒貼，人工費的調整趕不上市場上漲的步伐。因此，分析建筑安裝工程人工費的現(xiàn)狀，查找人工費上漲的原因，研究建筑行業(yè)人工成本上漲的對策正當其時。

一、人工費現(xiàn)狀

在工程計價實踐中，建設工程人工費的衡量有以下兩種方式：一是按人工費占建安工程總費用的比重來衡量。二是按政府發(fā)布或市場調查的建筑工種人工成本信息來衡量，建筑工種人工成本信息包括：基本工資、工資性補貼、生產工人輔助工資、職工福利費、生產工人勞動保護費。人工成本信息以日工資為主，日工資按8小時/天計算，不計算加班加點工資。涉及到日工資換算為月工資的按21.75天/月計算。大家看以下幾個數(shù)據(jù)：

資料1：甘肅省張掖市建筑安裝工程定額管理站對2012年采用清單計價的223個各類建設項目人工費進行統(tǒng)計分析可知，建筑人工費占建筑工程費用的比例介

9.21%~21.59%之間，平均為13.55%。

資料2：中國建設工程造價管理協(xié)會收集編制的《常用房屋建筑工程技術經濟指標》中所收錄的北京市2003~2005年間建設的50個典型工程項目的統(tǒng)計可知，其建筑、裝飾、安裝工程人工費（不含措施費和其它費用中的人工費）占建筑、裝飾、安裝工程費用（不含措施費、其它費用、規(guī)費和稅金）的比例介于6.27%~32.81%之間，平均為13.67%。資料3：全國29個城市2012年一季度建筑人工成本信息（此處省略）

資料4：國家統(tǒng)計局泰州隊調查顯示，2011年第三季度，泰州建筑企業(yè)人工費大幅上漲。調查的四家特級資質建筑企業(yè)和一家一級資質建筑企業(yè)中，工程管理人員費用同比上漲31.5%；工程技術人員費用同比上漲36.7%；普通工人的費用同比上漲28.4%。

資料5：2011年第二季度，石家莊的人工費價格比去年同期上漲了8.2%，漲幅在建筑、安裝、裝飾工程三大價格組成部分中居首位。三大類人員人工費呈全面上漲態(tài)勢，其中，工程管理人員人工費同比上漲7.0%，工程技術人員人工費同比上漲7.6%，普通工人人工費同比上漲8.6%。

資料6：人工費漲價波及家裝市場。裝修工人工資快速增長，導致家裝市場整體價格走高。裝修人工費上漲，不僅給裝修的業(yè)主增加了支出，也讓裝修公司感受到壓力，不少裝修公司紛紛提高報價以轉嫁這部分成本。同樣面積的新房，2011年基礎裝修的價格，較去年上漲20%左右。而大量非熟練的裝修工人進入市場，也使裝修工程中的糾紛有所增加。盡管無法統(tǒng)一準確描述各類工程建安工程人工費的比重和建筑工種實物人工工資，但是從以上簡單的統(tǒng)計和分析可以看出：人工費已是建筑安裝工程成本價的重要組成部分，不同工種人工人工單價各不相同，人工費已經連續(xù)幾年上漲，特別在這幾年，人工費上漲已經整

體帶動了建筑行業(yè)工資水平的提高。

二、人工費上漲的原因分析

1、建筑業(yè)從業(yè)人員數(shù)量相對不足。城市擴容速度加快，建設工程數(shù)量的絕對值不斷增加，使建筑工程作業(yè)量成倍增長，從而帶動建筑業(yè)從業(yè)人員的需求量大幅增加。以張掖市為例，2010年以來濱河新區(qū)和各縣新區(qū)的建設，致使全市建筑業(yè)從業(yè)人員數(shù)量相對不足，2009年全市建筑業(yè)從業(yè)人員37451人，2011年全市建筑業(yè)從業(yè)人員6萬余人，人員的短缺促使各建筑公司不得不提高人員的待遇和工資，以留住熟練的技術人員、工程管理人員，保證工程建設任務的完成。

2、物價上漲的比價效應。物價上漲促使人工工資普遍上漲，同時帶動了建筑業(yè)人工費大范圍上漲。之前100元買到的東西，現(xiàn)在卻要花比100元更多的才能買到，物價的上漲直接帶動建筑工人工資的上漲。

3、人工單價的組成內容更加完善。住房保險、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險等社會保障因素，也促進了人工單價的上漲。如張掖市的非公建筑企業(yè)，2012年，社會保障費費率介于1.93%~15.92%之間，平均為2.38%，與前幾年只有個別企業(yè)繳納社保費相比，社會保障費費率明顯提高。

4、勞動時間偏長。就勞動時間而言，我國建筑企業(yè)一般實行不定時的工作制，工人每天正常工作時間平均達10~11小時，夏季施工高峰期間工作時間還會更長，大大超過了《勞動法》規(guī)定的每日8小時的工作時限。國家統(tǒng)計局《2009年農民工監(jiān)測調查報告》調查結果顯示，以受雇形式從業(yè)的外出農民工平均每個月工作26天，每周工作58.4小時。其中，每周工作時間多于《勞動法》規(guī)定的44小時的占89.8%。從農民工集中的幾個主要行業(yè)看，制造業(yè)農民工平均每周工作時間58.2小時，建筑業(yè)59.4小時，服務業(yè)58.5小時，住宿餐飲業(yè)61.3小時，批發(fā)零售業(yè)59.6小時。平均勞動時間最長的是住宿餐飲業(yè)和建筑業(yè)的農民工，而建筑業(yè)的工人勞動強度大，工作時間長，作業(yè)環(huán)境差，工傷風險較高。

5、農民工本身的人數(shù)逐漸減少。當前大多數(shù)建筑工人年齡在40～50歲之間，“80后”、“90后”的建筑業(yè)從業(yè)人員也只是在管理層技術人員中有，“80后”建筑工人只占少數(shù)，“90后”建筑工人更是寥寥無幾。《中國農民工調研報告》顯示，2004年農民工在制造業(yè)、服務業(yè)和建筑業(yè)中的比重分別為33.3%、21.7%和22.9%；而國家統(tǒng)計局2009年數(shù)據(jù)顯示，外出農民工中從事制造業(yè)、服務業(yè)、建筑業(yè)的比重分別為39.1%、25.5%和17.3%5。數(shù)據(jù)對比可以發(fā)現(xiàn)：5年間，制造業(yè)和服務業(yè)分別上升了5.8和2.6個百分點，建筑業(yè)則下降了5.6個百分點。這說明，相對于傳統(tǒng)農民工，新生代農民工顯露出了行業(yè)傾向性，開始偏向于勞動環(huán)境和就業(yè)條件更好的行業(yè)，那些幾代人從事建筑泥瓦工的家庭，父母也不愿意讓兒女再進入這個社會地位不高、污染較重、比較辛苦的行業(yè)。

6、本地勞務輸出量較大。由于勞務輸出，本地的工人數(shù)量減少，而外地務工人員由于吃、住、行等方面的因素，有時哄抬建筑市場人工工資，這也是引起人工工資上漲的一個原因。

7、用工流動性強。工人對工資待遇很敏感，哪家公司給的工資多，就去哪家公司，這是人之常情。各建筑企業(yè)，特別是裝飾公司為了能夠快速的招到人，互相競爭，抬高價格，直接促使建筑工人的工資上漲。如2011年底，我市人工費平均漲了二三十元，技術好的瓦工從去年100元/天漲到150元，木工則從120元/天漲到180元，電工從100元/天漲到130元。

8、季節(jié)性的因素。每年二、三季度正是農民農忙的季節(jié)，影響農民外出打工，各建筑施工企業(yè)為了減少農民工流失自行提高了人工費標準。

9、政策性的因素。地方政府出臺的保護農民工利益的各項措施逐步得到落實，社會最低工資標準逐年提高，促使了人工工資的上漲。

三、人工費上漲引發(fā)的問題

1、施工企業(yè)經營難度加大。人工成本上漲，政府人工費調價的進度趕不上市場人工費上漲的步伐，建筑施工企業(yè)人工費倒貼，導致企業(yè)利潤普遍下降，經營困難。若此狀況長期得不到改善，將會影響工程質量，進而影響建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

2.企業(yè)后備技術人員儲備不夠。人工費倒貼，企業(yè)用于技術培訓的費用自然減少，懂技術、有文化、有能力的技術工人的培訓工作相應沒有經費保障，培訓得不到重視。長此下去使技術工人、工程技術管理人員越來越少，知識更新越來越遲緩，進而影響到整個建筑業(yè)勞動力的質量和供給。

3、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力不足。人工費上漲，使建筑企業(yè)對增強自身生產技術和裝備水平的渴望值提高，企業(yè)試圖通過改善勞動條件和提高施工機械化水平來增強生產作業(yè)的效率和質量，但人工費的不足和倒貼，使建筑企業(yè)有心但無力來改善、提高和推廣應用新技術，使企業(yè)后續(xù)發(fā)展的能力受到極大影響。

四、措施和建議

1、用定額及地區(qū)基價不同工種的人工單價來差別化管理人工費。從資料6“全國29個城市2012年一季度建筑人工成本信息”可以看出，同一個工日，普工、木工、混凝土工、鋼筋工、架子工、砌筑工、裝飾木工、電工等工種的人工單價是不同的，但政府頒發(fā)的現(xiàn)行定額及地區(qū)基價人工費的單價是按照一個統(tǒng)一的標準綜合考慮的，與工程實踐顯然不符。因此，建議主管部門在編制新版定額及地區(qū)基價時，能夠充分考慮工程實踐的具體情況，按實體工程（如：土石方、砌筑、混凝土、防水）的差別化統(tǒng)籌考慮每工日人工單價，使人工費的管理從政策層面上更加科學地指導工程實踐。

2、用技術和裝備提升勞動生產效率。建筑施工企業(yè)首選的應當是通過技術進步來提高勞動生產率。通過采用先進的施工技術和施工設備，用技術裝備水平的提高，來促進建筑業(yè)

勞動生產率的提高。《中國建設報》“2011年全國建筑業(yè)發(fā)展特點”披露，2011年建筑業(yè)勞動生產率全國平均水平229220元/人，勞動生產率高于全國水平的有11個地區(qū)，最高的是上海，達377402元/人，其余20個地區(qū)均處于全國平均水平之下。這個信息表明，全國各地區(qū)之間的建筑業(yè)勞動生產率差距較大，這正是技術和裝備提升勞動生產率的著力點，各建筑企業(yè)應對人工費成本上漲，在這個節(jié)點上可以下功夫做文章。

3、用制度建立人工工資正常增長的長效機制。近幾年，表面上建筑工人人工工資在漲，但通貨膨脹造成建筑工人、建筑農民工實際工資水平已經下降?！拔飪r漲得像胡子一樣快，工資漲得像眉毛一樣慢”，雖然這是建筑工人的調侃話，但也道出了工資上漲率與物價上漲率倒掛的事實。2011年兩會通過的“十二五規(guī)劃綱要”對我國工資分配制度提出了要求，要求“建立企業(yè)職工工資正常增長機制和支付保障機制”，因此，建筑施工企業(yè)探索建立人工工資正常增長的機制，是留住熟練工人、留住工程管理人才的有效途徑。

4、用培訓提升建筑工人的操作技能。建筑工人通過培訓達到持證上崗的比例較低，除特殊工種如防水、電焊工、電工、架子工等國家有強制要求外，與國家建設部“持證上崗率達到100%”的要求相距甚遠。眾所周知，通過對建筑工人的培訓，能夠有效提高勞動生產效率，增強建筑工人的安全生產意識，減少安全事故，降低企業(yè)的生產成本，增加企業(yè)的利潤空間。如張掖市政府自2010年開展的“實施30萬農村勞動力技能培訓工程”，交給了農民增收的“金鑰匙”，不但提高了工人和農民工的素質，提升了就業(yè)率；還幫助轉移了農村剩余勞動力,減輕了農村就業(yè)壓力,增加了社會穩(wěn)定性，減輕了政府負擔，提升了政府的形象，一舉多得。但需要注意的是，建筑施工企業(yè)要充分發(fā)揮企業(yè)主體作用，搞好適合自己行業(yè)特點的培訓，培訓工人做到有的放矢，才能留住人才，提高工效。

第二篇：恩施房價上漲原因

恩施房價上漲原因

恩施州目前商品房價格在市場需求旺盛和開發(fā)成本增加等多種因素的帶動下，商品房銷售價格呈明顯上升的態(tài)勢。從恩施市調查來看，該市2003年初新建商品房平均售價為每平方米700元左右，到2003年下半年上漲到800元－900元，2004年初達到900－1008元，今年約為1200元左右，在2年多的時間里房價上漲幅度達到70％以上。從利川市時代和騰龍兩家房地產開發(fā)公司了解來看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售價分別為521元、600元、627元、722元，2003年－2005年環(huán)比增幅分別達到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售價分別為510元、580元、607元、722元，環(huán)比增幅分別為13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城區(qū)商品房最高售價每平方米達到888元。建始縣目前房價為700元－750元，巴東縣實際房價在1200元以上，宣恩縣為700元－750元，咸豐縣為600元－650元，來鳳縣為700元－750元，鶴峰縣為780元－800元，這些縣商品房售價均有不同程度的增長。同時，商業(yè)用房及“二手房”價格也呈明顯上升的態(tài)勢。全州一般鋪面價格每平方米達3000元以上。恩施市黃金地段商業(yè)用房售價每平方米均在18000元以上。利川市商業(yè)用房售價每平方米一般在12000元左右，最高售價達到每平方米17000元。鶴峰縣商業(yè)用房每平方米售價達到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”價格2004年同2003年相比，平均售價上漲50％以上。利川市“二手房”售價平均每平方米上漲10％以上。通過對恩施市、利川市等縣市調查綜合分析，引起房價上漲的主要因素有：

一、土地價格的上升成為推動房價上漲的第一因素。土地是房地產建設的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產成本。國家有關部門規(guī)定，自2002年7月1日起，經營性用地一律實行“招拍掛”，今年3月又規(guī)定，屬于歷史遺留問題的協(xié)議出讓土地項目，必須在8月31日以前處理完畢。顯然，國家已決定全面停止經營性土地協(xié)議出讓，推進土地市場公開交易。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺限，即在短期內容易推動地價上漲。如恩施市在2003年以前，土地資源可協(xié)議出讓，土地成交價郊區(qū)約為5萬元/畝，市內約為30－35萬元/畝。2003年以后，各房地產企業(yè)用地只能通過拍賣的形式來獲得土地。如恩施市公汽公司旁邊一塊土地，2003年初底價為120萬元，2003年末底價上漲為250萬元，到2004年拍賣成交價為472.6萬元，每畝平均價達到193萬元。目前，恩施市郊區(qū)價為15－20萬元/畝，市內約為150萬元/畝，不到3年時間里，地價上漲了近4倍。恩施城區(qū)內不屬黃金地段一般每畝也在50－80萬元?？梢?，地價上漲是當前房價上漲的重要因素。

二、主要建材漲價、工人工資增加等帶來的成本加大。從2003年下半年開始，以鋼材為主的建筑原材料呈現(xiàn)大幅度上漲，鋼材、水泥價格的上漲帶動其相關的建筑產品的連鎖反映。①鋼材：恩施市2003年初每噸價格為2800元，2004年上漲為每噸3800元，目前已漲到每噸4300元，每噸鋼材比2003年初增加1500元，漲幅達到54％。利川市同比上漲800元，漲幅達22.9％。②水泥：目前水泥每噸250元，恩施市上漲4.1％，利川市上漲25％。③灰沙磚：目前每塊磚為0.22元，同比上漲34％。④沙石料：恩施市為每立方米35元，同比上漲1.06倍；利川市每立方米38元，上漲15.2％。在建筑材料中，還有涂料及運輸費等都比上年有不同幅度的增長。建筑材料漲價帶動商品房成本增加因結構不同表現(xiàn)在100－150元/平方米左右。同時，隨著“兩路”在恩施州的全面建設，各建筑企業(yè)普遍出現(xiàn)了勞動力短缺現(xiàn)象，那么，增加工人工資成為企業(yè)保證隊伍穩(wěn)定的的首要條件。據(jù)調查，恩施市原來一個小工的工資平均為25元/天，目前為45元/天，技工的價格則由每天45元上漲到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工資為33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工資70元，同比增加15元。

三、城市建設、舊城改造帶來的投資成本增加。我州2003年土建成本為每平方米400元左右，2004年為480元左右，目前達到每平方米550元。我州2002年拆遷面積為4.5萬平方米，2003年拆遷9.36萬平方米，2004年拆遷面積達到13.98萬平方米。其中：住宅拆

遷面積19萬平方米，涉及2257戶拆遷戶。隨著人們生活水平的提高，拆遷補償標準也相應提高。按照“拆一補一”的原則，我州從2003年開始拆遷成本大幅度上升，有的被拆遷戶要求按現(xiàn)行市價進行的現(xiàn)金補償。利川市種子公司拆遷中，補償費達到每平方米700元，遠遠高于國家補償標準，但有的住戶仍不滿意。這些都導致了房地產開發(fā)成本的剛性增長。在2003年州慶之前，恩施城區(qū)為美化環(huán)境，對清江防洪庫岸進行綜合治理，拆遷了一大批居民，使“二手房”在當年價格陡增，由年初的每平方米不足600元上漲到年末的每平方米850元左右。

四、城市化進程加快，農村人口、外出打工者返鄉(xiāng)購房，在一定程度上推動了房價的上揚。我州近幾年城市化率約為1％，隨著戶籍制度的松動，農村高收入者每年約有近4萬人轉移到到城里購房從業(yè)。城區(qū)附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關事業(yè)單位職工多數(shù)在城區(qū)內購房，早去晚歸。如利川市城區(qū)附近的元堡、涼務、汪營等鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部基本上都在城區(qū)購有房產，汪營鎮(zhèn)機關干部中只有1人沒有進城買房。據(jù)調查，在恩施市城區(qū)的中高檔商品房購房戶中，外出務工回鄉(xiāng)人員購房約占30％，再加上恩施州“兩路”即將開通，氣候、環(huán)境等都適合人們居住，使得周邊縣市及外省人員在恩施州購房的也不少，也成為推動恩施州房價上漲的因素之一。

五、需求擴張因素的影響。一是過去幾年來的低利率，個人住房貸款促成了房地產潛在需求逐步釋放出來成實際需求，形成了實際需求的增長高峰。恩施市陽光花園6萬平方米的住房在1年時間內便銷售一空，據(jù)該房地產銷售商介紹同等情況在宜昌等大中城市也得2年左右的時間才能做到。利川市近2年開發(fā)的商品房竣工多少賣多少，沒有空置的商品房，即使位置稍差一點的也都賣光了。二是投資型需求增長。房屋作為投資品，具有保值增值功能。隨著近幾年來城鎮(zhèn)居民收入的增加，使得居民投資房地產熱情不斷增強。據(jù)恩施市成調資料，2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到7147元，比2000年增加1519元，年均增長6％以上，不少居民掀起了二次購房熱。利川市有部分居民賣掉過去自己修的私房，購買更為舒適、更豪華的商品房。此類虛擬需求的激增，又反作用于價格，最終導致房價的不斷上揚。

六、房地產開發(fā)的各種規(guī)費、稅費及服務費收取進一步規(guī)范。偷、逃、免、減稅費的不合理因素在規(guī)范后越來越少。恩施州房地產業(yè)在2003年以前屬于政府扶持的產業(yè)，有的縣市本著“你發(fā)財、我發(fā)展”的理念，以許多優(yōu)惠政策吸引外地企業(yè)投資，費用減免高達70％以上。2003年底，房地產業(yè)不再享受政府的優(yōu)惠政策，使房地產業(yè)逐漸走入法制化、規(guī)范化的軌道。目前有近30種規(guī)范管理的費用要收取。例如：2003年以前規(guī)劃局配套費只收取為5－10元/平方米，現(xiàn)在為45元/平方米；以前免收的水土保持、環(huán)境測評、質量安檢、衛(wèi)生評估等費用，現(xiàn)在均不再減免。根據(jù)抽樣調查測算，所有規(guī)費分攤到住房中約為120元/平方米，稅費分攤后為80元/平方米，中介服務費分攤后為60元/平方米，合計每平方米住房要承擔稅費260元/平方米。

同時，隨著人們生活水平的提高，對住房品位的要求也越來越高，加上在居住上的從眾、攀比、同步心理，對住房的面積要求也是越來越大。面積大、品位高，都需要新技術、新材料，也都要增加建設成本，刺激房價上漲。

第三篇：房價上漲原因分析

試論我國房價上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲；地方財政過度依賴房地產業(yè)；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉(xiāng)一體化建設，進一步擴大城市化的空間；加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲；進一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房；強化市場監(jiān)管措施。

【關鍵詞】高房價；成因；對策

近年來，房價的急速上漲已經成為籠罩在社會大眾心頭的巨大陰影。房地產價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠遠超過一般人所能承受的經濟能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價之高而無力購買。過高的房價已經超出社會經濟系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力，最終會影響到經濟的穩(wěn)定乃至社會的穩(wěn)定。

一、當前房價上漲的成因分析

在市場經濟條件下，一種商品的價格是由市場上的供需關系所決定的。但在房地產領域，支撐房價持續(xù)上漲的因素很復雜，不僅取決于供需關系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾

這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農村人口占54.3％，城市化進程在未來一段時期內還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規(guī)律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進程和經濟快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔憂和房價上漲的預期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進行需求調查顯示，在北京的調查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產將是首選的投資目標。而這一數(shù)據(jù)在上海也達到了51%。大量投資客進入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越沒房越無望的局面。

3、地方財政過度依賴房地產業(yè)

這是房價上漲的深層次原因。據(jù)國土資源部去年調查結果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導致了樓價的瘋長。據(jù)國土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個相關產業(yè)的發(fā)展，已成為地方經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。地方政府對房地產業(yè)情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價過快上漲的對策

有效抑制房價持續(xù)上漲，是當前一件十分棘手而迫切的問題。結合當前國家有關政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉(xiāng)一體化建設，進一步擴大城市化的空間

我國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采取農民進城的方式，大量的農村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農民進城的方式，通過城鄉(xiāng)一體化來加快農村城市化建設。據(jù)有關方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達國家80%~90%，而我國只有36%。與經濟發(fā)達國家相比，我國農村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進縣域經濟的發(fā)展，擴大城市化的空間。吸引和鼓勵農民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實行工業(yè)化和城市化雙輪驅動，吸納農村剩余勞動力，在解決“三農”問題的同時，也解決了大量農民進城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進房價下降，使農村和城市形成一個“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應，從根本上遏制房價上漲

供不應求是房價上漲的根本原因，遏制房價過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩(wěn)定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。

3、進一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關注房地產市場對當?shù)亟洕鲩L的貢獻，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴重缺位。應進一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當放寬廉租住房政策標準，降低準入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應保盡保”。進一步加快經濟適用房建設，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經驗，加大公共租賃房的建設力度。對不符合廉租住房和經濟適用房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應從實際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強化市場監(jiān)管措施

一是完善市場監(jiān)督制度，加強對房地產業(yè)的資質管理和房地產開發(fā)項目審核管理。二是建立房地產市場價格監(jiān)測體系。科學準確地做好房地產市場價格的監(jiān)測和信息發(fā)布工作，合理引導企業(yè)理性投資和居民理性購房，正確引導消費。三是整治房地產市場秩序。加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發(fā)、交易、中介服務中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當手段，慌報商品房銷售進度、發(fā)布不實價格信息、哄抬房價、誤導市場預期行為。四是規(guī)范房地產價格行為。按照有關規(guī)定對經濟適用住房實行政策指導價，限價銷售。嚴格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標價制度，要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設置商品房售房明碼標價表，標明位置、房屋、套內面積、價格及其他收費項目和標準等內容，接受社會監(jiān)督。

第四篇：房地產調控(房價過快上漲的原因及對策)

申論熱點：房地產調控

【關鍵詞】

房地產市場秩序 房價 租金上漲

【背景鏈接】

國務院總理溫家寶于2010年1月19日上午主持召開國務院第四次全體會議，再度強調促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。抓緊落實已經出臺的各項政策，加快推進保障性安居工程，增加普通商品房供給，多渠道滿足住房困難家庭居住需求；加強對市場需求的分類調控，抑制投機投資性購房；進一步規(guī)范房地產市場秩序。

2010年4月17日 國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，簡稱“新國十條”，國務院各有關部門要根據(jù)本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強對各地的指導和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

[典型案例]

●2010年上半年北京市住房每套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。雖然北京住宅租金近日略有下調，但難改上半年漲勢。同樣，5、6月以來上海、廣州、深圳等地房租也紛紛上漲明顯。

●今年夏季突然暴漲的房租比久久不跌的房價更令人焦慮。新一輪調控出臺后，房價未見明顯松動，全國重點城市的房屋租賃價格卻持續(xù)上漲，京、滬、深等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%。這種上漲既與大學生畢業(yè)等季節(jié)性因素有關，也不乏人為抬高因素，尤其是一些中介與房東“合謀”，聯(lián)手推高房租，以賺取更多傭金。如同房價一樣，租金不理性上漲也傷害了許多人，解決這一困境的根本出路在于建立一個規(guī)范的租賃市場。

●北京：從2008年就在北京從事房產中介的張女士說，“現(xiàn)在3300元左右的兩居室，兩個月前只要3000元左右?！倍c去年同期相比，房租更是漲了不少。她舉個例子說，“漲得多的，有個精裝修的一居室，去年2500元，今年漲到了3200元。”

●廣州：滿堂紅統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月份的廣州房屋租賃成交宗數(shù)比4月份增加了20.4%，單月租金同比上漲了10.9%，達到30.44元/平方米?月，部分地段好、公共資源便利地區(qū)的房屋租賃，租金同比上漲約20%；而2008年和2009年兩年，廣州住宅平均租金漲幅分別只有3.3%和2.5%。

●上海：7月1日，上海房屋租賃指數(shù)辦公室發(fā)布的信息也證實了這一點：6月，上海房屋租賃指數(shù)為1227點，較上月上升6點，環(huán)比上漲0.49%。低、中、高端市場全線飄紅，且呈現(xiàn)近來少有的快速上漲之勢。新政實施兩個月后，上海的房屋買賣市場呈現(xiàn)“冰封”狀態(tài)，而租賃市場出現(xiàn)租金加速上漲之勢，連續(xù)兩個月指數(shù)漲幅超過0.4%。

●深圳：據(jù)深圳二手樓網站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳六個區(qū)的二手住宅租賃環(huán)比上漲不一：福田區(qū)的租賃掛牌均價4335元/套，環(huán)比上漲8％；羅湖區(qū)環(huán)比上漲3．5％；龍崗區(qū)環(huán)比上漲4．6％；寶安區(qū)上漲3．4％；而南山區(qū)和鹽田區(qū)則基本保持平穩(wěn)。據(jù)房屋中介介紹，目前深圳繁華旺地，房屋租金普遍漲了5％—10％，有些地段甚至上漲了10％—20％。關內及靠近關口的一些區(qū)域漲幅較大，偏遠區(qū)域基本變化不大。深圳中原地產預測，今年全年深圳二手住宅租賃價格將上漲10%—20%，未來深圳房屋租金每年還將有5%—10%的漲幅。

【標準表述】

[原因]

當前租金非理性上漲起因于種種具體因素，但根本原因是調控制度缺失。可以說，我國房屋租賃市場基本處于無序狀態(tài)，尤其是租賃合同可有可無，業(yè)主可以隨意漲價，甚至租期之內漲價、單方違約、趕走租客屢屢發(fā)生。這種狀態(tài)使許多人在租賃房屋時缺乏安全感，轉而投向住房買賣市場，擴大了房屋的市場需求。

與之相比，一些成熟的市場經濟國家不僅有完善的有關房地產法律，還有專門的租賃法律。如德國制定有非常完善的《租房法》，并規(guī)定了“合理租價”的確定方式、允許上漲的范圍以及違法的刑事責任。有趣的是，《租房法》甚至規(guī)定房東將房子租給房客，必須保持完好無缺，如果房子或房內的設施有損，則由房東承擔修理和費用，否則租金相應降低。

同時，有序的市場必須有完善的管理協(xié)調機制，這方面國外也有比較成熟的經驗。德國由各地區(qū)的市政建設部門管理住房市場，這些政府管理部門會會同房客協(xié)會、房屋租賃和買賣中介機構協(xié)會，定期發(fā)布“租房價格表”，指導租賃市場，它也是法庭審理案件時房租合理與否的依據(jù)。

[權威觀點]

要進一步規(guī)范市場秩序，完善土地、財稅、金融政策，加快建立促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制，抑制投資投機性需求，引導市場增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設，發(fā)展公共租賃住房，促進形成合理的住房供給結構，滿足多層次的住房需求?！獪丶覍?/p>

[對策]

促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。抓緊落實已經出臺的各項政策，加快推進保障性安居工程，增加普通商品房供給，多渠道滿足住房困難家庭居住需求；加強對市場需求的分類調控，抑制投機投資性購房；進一步規(guī)范房地產市場秩序。

一是政府加大對房地產市場的宏觀調控，充分發(fā)揮政策的引導、約束、經濟杠桿的作用來維護正常的市場秩序，引導樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展。一些地方政府通過發(fā)放購房補貼、政府收購空置商品房等優(yōu)惠政策只是“揚湯止沸”，并不能從根本上解決這一問題，政府加強宏觀調控，降低房價才是硬道理。同時，協(xié)調中央與地方的關系，建立中央與地方在房地產市場利益分享上的補償機制，通過產業(yè)、區(qū)域政策及相應的稅收、信貸、利率手段，激勵地方政府參與房地產市場的調控。

二是加大對住房制度的改革，健全市場體系。政府和業(yè)務主管部門要深入研究房地產市場的變化，按照小康社會的居住和房屋使用標準分析需求結構，深化住房制度改革。在規(guī)范一級市場的同時，使二、三級市場聯(lián)動并積極發(fā)展房屋租賃業(yè)，使消費者可以選擇購買存量房或增量房，也可以選擇租賃。在推進現(xiàn)有公房出售的同時，還要加強對經濟適用住房的建設和管理，增加普通商品住房的供應以滿足低收入者的需求。

三是建立統(tǒng)一開放的土地競爭機制，調控土地供應。地方政府應該退出房地產一級土地壟斷市場，真正回歸“守夜人”的角色，建立公開、公平、公正的土地競爭機制，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場準入、銷售和社區(qū)服務等整個經營過程科學有序地進行。同時要充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調控作用，合理確定各類住房用地的布局和比例，建立透明的價格機制，使銷售操作更規(guī)范，信息渠道更通暢。

【一句話點評】

引導房地產市場健康發(fā)展，就要運用法律和經濟的手段管理市場，使房價能夠保持在一個合理的價位

第五篇：縣級人才流動比例失調原因及對策建議

縣級人才流動比例失調原因及對策建議

中共ＸＸ市委組織部

最近，我們對ＸＸ市人才流動情況進行專題調查發(fā)現(xiàn)，人才流動比例嚴重失調。2004年以來，ＸＸ市通過人才市場招聘、公開考錄等途徑共引進人才225名，其中黨政人才14名、專業(yè)技術人才207名、企業(yè)經營管理人才4名；三年共流出人才380名，其中黨政機關人才53人、專業(yè)技術人才255人、企業(yè)經營管理人才72人。流出的大都是優(yōu)秀年輕干部和具有中級以上職稱的專業(yè)技術人才。不僅人才的流進流出比例嚴重失調，而且，本地人才回流少。三年來，ＸＸ市考入各類高等院校的大學生為1585人，其中本科生803人，而同期回津工作的僅209人，其中本科畢業(yè)生35人，縣級人才缺乏已成為制約地方經濟社會發(fā)展的重要原因。

一、人才流動比例失調的原因

縣級人才流進量小，流出量大，流動比例嚴重失調的主要原因：

1、人才自身由下而上的發(fā)展需求。人才都有謀求更大發(fā)展，充分實現(xiàn)自身價值的需求，而縣級職業(yè)空間在一定程度上制約了優(yōu)秀人才的發(fā)展。ＸＸ市流出的53名黨政機關才，95%以上都是公開選拔、公開招考等途徑流向中央、省和常德市黨政機關，為了尋求更大的政治發(fā)展空間；企事業(yè)單位專業(yè)技術人才和經營管理人才主要通過招聘流向沿海等經濟發(fā)達地區(qū)，他們中約50%的人是為了尋求一個平臺，更好地施展自己的專業(yè)技術和管理才能，少數(shù)人自己創(chuàng)業(yè)。

2、地區(qū)間待遇的差異導致人才“孔雀東南飛”。這是部分專業(yè)技術人才和企業(yè)經營管理人才流出的主要原因。據(jù)統(tǒng)計，2005年ＸＸ市在崗職工的年平均工資，黨政機關13213元、事業(yè)單位15459元、企業(yè)10821元，工資福利與沿海發(fā)達地區(qū)差距較大，待遇留不住人。雖然國家關于事業(yè)單位分配制度改革有明確的政策規(guī)定，但受縣級財政和環(huán)境的影響實施不了。

3、人文環(huán)境不優(yōu)?！拔镆灶惥郏艘匀悍帧?，人才尤為重視人文環(huán)境。這幾年，ＸＸ市部分企事業(yè)單位嘗試過高薪聘用人才，但ＸＸ市沒有高層次人才聚集、交流場所，也缺乏科研院所、圖書館等人才工作的依托基地，因此，人才引進后往往不出兩三個月就怎么也留不住了。同時，ＸＸ市是個傳統(tǒng)的工商業(yè)小鎮(zhèn)，少數(shù)人小市民習氣比較嚴重，眼光短淺、相互妒嫉，人才受壓抑、排擠的現(xiàn)象在極個別單位依然存在。如原中醫(yī)院院長就是因為單位人文環(huán)境較差離開ＸＸ市的。

二、對策建議

市場經濟條件下人才高度社會化，流動不可避免，應該積極應對。

1、實行政策引導和調控，解決人才回流問題。一是加大選調生工作力度，每年多選調一批品學兼優(yōu)的大學生到基層工作。二是對實行公務員管理的單位，出現(xiàn)空編必須通過公開考錄方式及時補新鮮血液，不能因為縣級財政比較緊張而控制進人。三是對事業(yè)單位新進人員素質嚴格把關，新進人員必須具備較高學歷。

2、發(fā)展經濟，強化吸引留住人才的措施。一是要把發(fā)展經濟作為吸引留住人才的“牛鼻子工程”來抓。財聚人聚，只要經濟發(fā)展了才會形成人才的“洼地效應”。二是要切實落實中高級人才的各項待遇。對有突出成績和貢獻的，要給予重獎；要給予政治待遇，符合相關條件的積極推薦為人大代表、政協(xié)委員；要大力宣傳突出典型。三是盡可能解決好中高級人才工作、生活中的實際問題。要堅持縣級領導和職能部門聯(lián)系中高級人才制度，通過走訪慰問、電話信函、定期召開座談會等方式與他們交朋友，聽取意見建議，了解工作、生活情況，解決實際困難。如對其子女上學、就業(yè)，政府要進行妥善安排。

3、建立人才資源區(qū)域化共享機制，解決縣市人才短缺的問題。可在省或常德市范圍內統(tǒng)一規(guī)劃，鼓勵和促進市縣、縣縣之間推行項目開發(fā)、人才租賃、知識技能互補等各種類型的人才共享，如組織 “專家服務團”、“大學生志愿者”、“流動黨?！钡?，允許各類人才在不改變人事關系的前提下，以智力服務為核心，突破工作地、工作單位和工作方式的限制，實行有償服務，實現(xiàn)“人盡其材，才盡其用”。同時，制定人才柔性流動的保障政策，保證人才的有序、合理流動。

4、充分挖掘培植現(xiàn)有人才資源。大力推行公開選拔、競爭上崗、黨政機關專業(yè)技術領導職務聘任制等，為人才脫穎而出創(chuàng)造有利條件和機會。