第一篇：2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展座談會(huì)會(huì)紀(jì)要

房地產(chǎn)市場發(fā)展座談會(huì)會(huì)紀(jì)要

為了進(jìn)一步了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見和建議，準(zhǔn)確分析、把握我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的形勢，找準(zhǔn)發(fā)展中存在的困難和問題，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，3月3日，市政府委托市房管局召開全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融部門座談會(huì)。通過座談交流，對今后全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了一些很好的意見和

建議?，F(xiàn)紀(jì)要如下：

一、開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見和建議

1、整體宣傳力度不夠，城市知名度不高。我市房地產(chǎn)業(yè)的整體包裝和廣告宣傳不夠，城市知名度低；旅游氛圍不濃厚；海陽網(wǎng)站建設(shè)規(guī)模小，設(shè)計(jì)不新穎，未能展示城市的最靚點(diǎn)。

建議政府加強(qiáng)對外宣傳，強(qiáng)化城市品牌效應(yīng)，樹立城市形象，由政府、社會(huì)、企業(yè)共同合力打造房地產(chǎn)賣點(diǎn)。牽頭成立房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)，發(fā)揮輿論宣傳、銷售價(jià)格、房產(chǎn)推介等整體導(dǎo)向作用，整合資源，整體包裝，通過到外地設(shè)立銷售中心、到重點(diǎn)目標(biāo)城市設(shè)點(diǎn)推銷、聘請大型中介公司集中代理銷售等形式，加大海陽房地產(chǎn)的推介力度，拉動(dòng)房地產(chǎn)的銷售；通過國家級電視媒體廣告宣傳和外地城市設(shè)立海邊、路邊、公共場所廣告等形式，打出海陽房地產(chǎn)品牌和知名度；同時(shí)加強(qiáng)網(wǎng)站等網(wǎng)絡(luò)宣傳平臺(tái)建設(shè)，全方位宣傳、展示城市形象。

2、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位。水、電、有線電視、通訊、供暖、燃?xì)庠O(shè)施不配套。我市在度假區(qū)開發(fā)的樓盤污水接口和雨水管線不足，導(dǎo)致污水排放困難。有的樓盤無污水排放接口，沒有雨水管線；已有的排放接口和管線也能力不夠，已影響到污水的排放，隨著居住戶的曾加，問題將更加嚴(yán)重；廣電部門有線電視線纜不到位，電視無法收看；網(wǎng)通電話、寬帶接入不到位；暖氣、燃?xì)?、自來水碰頭困難等。

建議政府加大已建成區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，在新城區(qū)的規(guī)劃上，對供熱、燃?xì)?、電力、通訊、給（排）水、排污等管網(wǎng)建設(shè)應(yīng)超前規(guī)劃。希望各部門通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃?xì)?、有線電視、通訊管線、管網(wǎng)建設(shè)配套。

3、社區(qū)建設(shè)不完善，物業(yè)管理不配套。度假區(qū)海邊樓盤住宅區(qū)無統(tǒng)一的社區(qū)管理(居委會(huì))，附近無學(xué)校、醫(yī)院、商場、休閑娛樂等公共服務(wù)設(shè)施，購房人無法落戶，就醫(yī)、子女入托入學(xué)、購物和休閑娛樂不便。有關(guān)水、電、暖、燃?xì)獾葘I(yè)公司不能按物業(yè)管理?xiàng)l例的要求直接管理到戶，給物業(yè)管理帶來極大不便，增加了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)。隨著高層住宅建設(shè)的增多，公安消防部門的高層住宅消防能力問題也日漸突出，如水壓達(dá)不到高層要求等，高層住宅的消防能力建設(shè)亟待加強(qiáng)。

建議政府加快城市社區(qū)(居委會(huì))建設(shè)，統(tǒng)籌規(guī)劃學(xué)校、醫(yī)院、商場、停車場、餐飲娛樂等公共活動(dòng)場所和附屬服務(wù)設(shè)施，為購房人在落戶、就醫(yī)、子女入托入學(xué)等方面提供方便。加強(qiáng)老城區(qū)和新區(qū)的物業(yè)管理，由專業(yè)物業(yè)公司提供各種規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

4、各種行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目多、標(biāo)準(zhǔn)高，土地拍賣時(shí)公共配套的約定有的不兌現(xiàn)或不能按時(shí)兌現(xiàn)，軟環(huán)境建設(shè)需進(jìn)一步加強(qiáng)。政府收取的配套費(fèi)、人防費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，如青島市已停止收取人防費(fèi)，我市仍按50元/平方米標(biāo)準(zhǔn)收?。恢貜?fù)收取硬化、燃?xì)馀涮踪M(fèi)；各種保證金完工后返還不及時(shí)或不返還，返還標(biāo)準(zhǔn)不明確。

建議政府減少各類收費(fèi)項(xiàng)目，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確各種保證金標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)返還各種保證金。進(jìn)一步加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)，不斷優(yōu)化辦事程序，簡化手續(xù)、環(huán)節(jié)，提高辦事效率。

5、開發(fā)企業(yè)融資困難，房貸融資和購房入戶手續(xù)繁瑣。銀行房地產(chǎn)信貸準(zhǔn)入條件過高，房地產(chǎn)開發(fā)信貸種類少，手續(xù)煩瑣，融資困難；境外人士購房手續(xù)繁瑣，如要求購房人提供收入、國籍、婚姻情況證明和海陽本地?fù)?dān)保人等，比上海等大城市手續(xù)繁瑣。

建議政府進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持力度，減化房地產(chǎn)融資和域外人員購房手續(xù)，為外地消費(fèi)者購房提供方便。

6、工業(yè)項(xiàng)目捆綁房地產(chǎn)項(xiàng)目和新農(nóng)村建設(shè)對房地產(chǎn)市場沖擊大。引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目捆綁的房地產(chǎn)項(xiàng)目和城區(qū)結(jié)合部及周邊農(nóng)村房產(chǎn)開發(fā)，對房地產(chǎn)銷售市場沖擊很大，影響了開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售。

建議政府進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)管理。

7、旅游度假區(qū)景點(diǎn)建設(shè)及周邊環(huán)境治理需進(jìn)一步加強(qiáng)。如景觀帶中的主題雕塑小品、觀海平臺(tái)的亮化等工程，需進(jìn)一步加快建設(shè)，以改變旅游度假區(qū)景點(diǎn)單一，人氣不足的現(xiàn)狀。另外，造紙廠污水排放造成的異味及海邊沙灘垃圾雜物嚴(yán)重影響景觀。

建議政府加快旅游景點(diǎn)建設(shè)，強(qiáng)化景區(qū)環(huán)境整治，加強(qiáng)旅游業(yè)的宣傳營銷，以旅游帶動(dòng)人氣；同時(shí)加大招商引資力度，以招商帶動(dòng)城市居住人口，吸引更多的域內(nèi)外人士到市區(qū)購房居住。

8、以經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)，刺激、帶動(dòng)住房消費(fèi)。

建議市政府在老城區(qū)和海陽工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用

住房和廉租住房，刺激和帶動(dòng)城市住房銷售。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施

1、進(jìn)一步加大城市形象的推介宣傳。宣傳部牽頭，結(jié)合亞沙會(huì)的宣傳，整合海陽旅游、房產(chǎn)業(yè)的宣傳包裝，在央視和省電視臺(tái)進(jìn)行城市整體形象的宣傳；旅游局牽頭制作宣傳片和宣傳資料，在省級以上媒體宣傳、推廣海陽旅游業(yè)；政府牽頭，利用廣播電視、報(bào)

刊等媒體和大中城市電子屏、主要交通路段站牌、鐵路動(dòng)車組、飛行航班廣告等形式，進(jìn)一步強(qiáng)化城市品牌宣傳，樹立城市對外形象。

2、進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套。規(guī)劃建設(shè)局牽頭，環(huán)保、自來水、供暖、燃?xì)夤芾?、廣播電視、電信等部門要通力合作，抓好排污、自來水、暖氣、燃?xì)?、有線電視、通訊管線、管網(wǎng)的配套建設(shè)，并牽頭土地、區(qū)劃辦、衛(wèi)生、教育體育等部門，在新城區(qū)的規(guī)劃上，對供熱、燃?xì)?、電力、通訊、給（排）水、排污等管網(wǎng)建設(shè)和學(xué)校、醫(yī)院、商場、停車場、餐飲娛樂等附屬服務(wù)設(shè)施的建設(shè)超前規(guī)劃，統(tǒng)籌安排；民政、公安部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道應(yīng)加快城市社區(qū)和居委會(huì)的建設(shè)，新開發(fā)建設(shè)的樓盤小區(qū)，應(yīng)及時(shí)成立社區(qū)，設(shè)立居委會(huì)，配備專門的辦事人員，為購房人在落戶、就醫(yī)、子女入托入學(xué)等方面提供方便；房管部門和相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道要加強(qiáng)老城區(qū)和新區(qū)的物業(yè)管理，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求，落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)的供水、用電、供暖、燃?xì)獾确?wù)，各專業(yè)公司在房屋開發(fā)時(shí)，要直接與開發(fā)商簽定合同，管理到戶；環(huán)保局要加強(qiáng)對造紙廠等污染企業(yè)的排污控制、管理和污染治理，特別是抓好東村河生態(tài)的修復(fù)，不斷改善生態(tài)環(huán)境面貌；公安消防部門要加強(qiáng)高層住宅的消防能力建設(shè)，會(huì)同規(guī)劃建設(shè)局，在高層住宅的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和開發(fā)、建設(shè)中，加強(qiáng)高層住宅的消防設(shè)施配套建設(shè)，住宅建設(shè)與消防設(shè)施、設(shè)備的配套建設(shè)要同步進(jìn)行。

3、進(jìn)一步加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)。各職能部門要充分發(fā)揮職能作用，進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。監(jiān)察局要加強(qiáng)對涉及房產(chǎn)開發(fā)服務(wù)部門的監(jiān)督；行政服務(wù)局要進(jìn)一步規(guī)范各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減少各類行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，明確各種保證金標(biāo)準(zhǔn)，兌現(xiàn)公共配套約定，及時(shí)返還各種保證金；金融部門要加大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持力度，放寬房地產(chǎn)開發(fā)信貸準(zhǔn)入條件，簡化手續(xù)環(huán)節(jié)，根據(jù)開發(fā)企業(yè)的需求，擴(kuò)大信貸種類，扶持開發(fā)企業(yè)發(fā)展；房管局牽頭成立房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，以協(xié)會(huì)為依托，組織開發(fā)企業(yè)組團(tuán)對外整體推介，加強(qiáng)房產(chǎn)信息中心建設(shè)，建立房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，舉辦房產(chǎn)報(bào)，強(qiáng)化房地產(chǎn)法律法規(guī)與政策宣傳、房地產(chǎn)運(yùn)行運(yùn)營分析及交易代理、信息咨詢、廣告等服務(wù)；公安戶籍部門應(yīng)簡化域外購房者審批手續(xù)，減少要件，為域外人員購房入戶提供方便。

4、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。土地管理和規(guī)劃建設(shè)部門要加強(qiáng)對城區(qū)周邊村房產(chǎn)開發(fā)行為的管理，正確處理新農(nóng)村建設(shè)和招商引資捆綁房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，做好結(jié)合的文章，相互促進(jìn)，共同發(fā)展；同時(shí)，房管部門牽頭在老城區(qū)或旅游度假區(qū)啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)，刺激、帶動(dòng)住房消費(fèi)。

二○○九年三月十九日

第二篇：座談紀(jì)要

總 裁 辦 電 子 郵 件

電郵文號(hào)【2009】06號(hào)

簽發(fā)人: 任正非

任總在駐外行政人員培訓(xùn)交流溝通會(huì)上的座談紀(jì)要

2009年03月12日

2009年3月12日下午，任總參加了行政管理部組織的首屆駐外行政人員培訓(xùn)交流溝通座談會(huì)，現(xiàn)場聽取了駐外各代表處/研究所行政人員的提問并現(xiàn)場講話，提出了許多指導(dǎo)性的意見和建議，具體內(nèi)容如下：

任總：大家辛苦了！你們管著八萬多人的生活與吃飯，不容易啊！今天我來主要是聽你們講，有什么問題，可以直接提出來，我盡量給大家解答，我說的不一定是完全對的，但可以給大家做參考。

問題一（瑞典研究所/沈晴霞）：希望駐外研究所的行政部門不要成為信息知會(huì)的“死角”。目前海外研究所組織隸屬PSST，但支撐平臺(tái)的建設(shè)和管理隸屬片區(qū)，研究所行政平臺(tái)的問題與建議在片區(qū)體系不能得到相應(yīng)的重視和解決；拿瑞研所舉例，外籍員工回中國出差，伙食補(bǔ)助只有100元人民幣，不夠用，而且也不符合當(dāng)?shù)胤梢?guī)定的參考標(biāo)準(zhǔn)。目前歐州片區(qū)（銷服）已經(jīng)適當(dāng)提高了標(biāo)準(zhǔn)（33歐元），但瑞研所沒有。這個(gè)問題如何解決？

答：公司的補(bǔ)助是給員工以生活的保障，不是工資保障。在中國100元應(yīng)該夠用了，補(bǔ)助是按出差目的地的物價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定的。像瑞典這樣的研究所，當(dāng)?shù)氐娜藛T稅收太重，瑞典官方公布的外派補(bǔ)助參考標(biāo)準(zhǔn)高正是為了能夠不算入他們的薪資以免去高額的繳稅壓力，給予補(bǔ)貼，這部分不收稅。因此像這樣的地方我們應(yīng)該是少招聘一些瑞典員工（只留高端），多從低成本地區(qū)，選派一些輔助員工。成本低效果好，今后的員工隊(duì)伍建設(shè)要考慮這一點(diǎn)。我們在面對歐洲一些國家的稅法政策的時(shí)候，不能一味的順應(yīng)，我們能有自己的方法靈活處理。

問題

二、（獨(dú)聯(lián)體/楊春紅）：海外代表處的當(dāng)?shù)卣衅傅谋镜匦姓藛T和外派當(dāng)?shù)氐男姓藛T待遇差距較大，外派員工享受公司的外派補(bǔ)助而本地員工沒有這部分福利。

答：當(dāng)?shù)貑T工的薪酬一般都高于中方員工，我們不能提高全體中方員工的薪酬而適應(yīng)歐洲，這樣公司將缺乏競爭力。因此，對中方員工低收入是采用的是補(bǔ)助形式。從整體來看，中方外派員工的整體薪資水平（工資＋補(bǔ)助）和本地員工是差不多的。正因?yàn)橹蟹絾T工所在國的經(jīng)濟(jì)水平和歐洲國家的經(jīng)濟(jì)水平不同，所以為了能夠讓中方外派員工能夠與當(dāng)?shù)氐墓べY水平持平，公司給予這部分員工離家、艱苦等相關(guān)外派補(bǔ)助。

公司是秉承同工同酬的原則的。補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)也是按照不同的區(qū)域、國家、城市而有所不同，如果代表處能夠提出參照依據(jù)對標(biāo)準(zhǔn)提出意見就非常好，歡迎大家向《管理優(yōu)化報(bào)》投稿。

（獨(dú)聯(lián)體/楊春紅）：建議公司的每一項(xiàng)流程變革時(shí)應(yīng)該先試點(diǎn)再擴(kuò)大推行，如果一刀切會(huì)帶來很多問題。

答：這個(gè)建議非常好。

問題三（歐研/徐錦花）：員工的伙食問題一直很讓行政部門頭痛，依據(jù)公司提供的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)在歐洲一些國家無法找到適合的中餐館提供餐飲服務(wù)，如某代表處好不容易在當(dāng)?shù)卣业揭粋€(gè)中餐館同意送餐，中餐標(biāo)準(zhǔn)是5.5歐元/餐/人，扣除公司提供的5歐元標(biāo)準(zhǔn)，員工自己還需出0.5歐元/餐/人。且在這種中餐館資源稀缺的情況下，其提供的服務(wù)質(zhì)量和菜品質(zhì)量也無法保障。該如何解決好這一問題呢？

答：不同國家，其地域環(huán)境不同，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平也不同，各個(gè)國家的伙食補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)也是不同的，比如說，日本、英國是25美金/天，剛果也較高。從某種意義上來講，非洲苦也不見得非洲苦，歐洲好也不見得歐洲好?，F(xiàn)在公司的伙食補(bǔ)助要細(xì)分到城市，如果認(rèn)為有不合理的，歡迎向《管報(bào)》反映，《管報(bào)》的原則是“原文照登，文責(zé)自負(fù)”。

其次，伙食補(bǔ)助不是全保障，員工不能認(rèn)定公司給多少錢的補(bǔ)助就只吃多少錢的餐，員工要學(xué)會(huì)自己關(guān)心自己，自己拿點(diǎn)錢出來吃也是合理的，不要總是一 味的存錢而不會(huì)花錢。員工要懂得讓自己吃好吃健康才是最關(guān)鍵的。

問題四（西非尼日利亞/蔡彩霞）：

1、本地員工表現(xiàn)優(yōu)秀的，是否有機(jī)會(huì)正式轉(zhuǎn)華為？

2、目前本地員工隊(duì)伍建設(shè)管理的水平有待提高，需要思考。

答：

1、本地員工就是華為員工，本地化是公司發(fā)展的必然趨勢。華為本地化進(jìn)程受阻，問題主要是出在總部（溝通問題）。

2、你可以寫一篇文章，對本地員工隊(duì)伍的管理作一些思考。回看歐洲殖民史，沒有幾百年前那么多發(fā)達(dá)國家人員開化非洲，非洲就沒有今天的發(fā)展。歐州傳教士的精神是非常令人敬佩的。我們海外的工作人員要有奉獻(xiàn)和敬業(yè)精神。

問題五（印尼代表處/張宇薇）：如何解決匯率損失問題，近半年來，人民幣匯率一直在上升。許多員工（如廚師）覺得自己的工資在間接降低，影響工作積極性。

答：錢可以不拿走，放在財(cái)務(wù)存著，公司可以確保當(dāng)時(shí)的匯率。已轉(zhuǎn)到銀行的，匯率風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人承擔(dān)。這樣對公司和員工都是雙贏。近期公司將會(huì)針對此問題出臺(tái)相關(guān)政策，在法律遵從性的前提下進(jìn)行發(fā)薪方式變更。

問題六（歐研/趙暉）：覺得公司對本地員工的重視程度不夠，可否考慮讓本地員工有機(jī)會(huì)到公司總部來看看？同時(shí)，希望公司在外派員工前往海外前能過對其進(jìn)行外派地風(fēng)土人情的培訓(xùn)。

答：如果你自己出錢，使用是自己的假期，來公司參觀，公司不反對。學(xué)習(xí)的責(zé)任在于自己。現(xiàn)在是信息發(fā)達(dá)的時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)信息高速便捷，自學(xué)渠道很多。員工完全可以自我學(xué)習(xí)，了解相關(guān)知識(shí)。另外，公司不允許組織非工作事由、占用公司成本性質(zhì)的“回總部”參觀交流活動(dòng)。海外本地員工可以在休假期間到中國旅游，公司可以給予一定的參觀安排。

問題七（美研所/許蕾）：美國簽證問題非常困擾研究所的中方外派員工。答：美國簽證確實(shí)難，公司也沒辦法解決。今后可以考慮不派遣中方員工，以及多聘用美國員工。

問題八（北非利比亞/吳曉勇）：代表處的行政人員工作紛繁復(fù)雜，可否考慮從整個(gè)片區(qū)角度考慮成立小分隊(duì)，將一個(gè)片區(qū)下的所有代表處的相關(guān)平臺(tái)建設(shè)做起來，后續(xù)管理再下放代表處管理？我們許多直接服務(wù)員工的行政員工（如司機(jī)、保姆）都是操作類，對于他們是否可以給予一定的浮動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)，權(quán)力直接給行政主管？同時(shí)，是否公司考慮購買當(dāng)?shù)氐仄どw房，解決大家的住房問題。

答：我們不是房地產(chǎn)公司，蓋房子不是我們的強(qiáng)項(xiàng)。我們也不可能按照片區(qū)成立獨(dú)立的小分隊(duì)，人員成本太高。行政工作的目標(biāo)一是滿意度，二是符合財(cái)務(wù)監(jiān)控。海外行政管理科目前完全是獨(dú)立組織運(yùn)作，獨(dú)立作戰(zhàn)，為的就是要降低垂直成本，總部的行政管理部也不能垂直管理海外行政，只作支持和指導(dǎo)。下一步行政的帳目不再走帳目共享中心，將進(jìn)行獨(dú)立核算，建立“費(fèi)用小平臺(tái)”。

問題九（武漢研究所/耿茂華）：行政管理的工作目標(biāo)是不斷提高員工滿意度，降低成本，行政工作人員的工作是需要很多付出的，但目前定位較低，如何實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值，職業(yè)通道和認(rèn)可度如何體現(xiàn)？

答：行政工作不是無限提升員工滿意度，不能無限制的滿足員工需求。任何事情要適度，吊高了胃口，你滿足不了。同時(shí)，我們提倡的成本降低不是提倡所有成本降低，是提倡可有可無、不重要成本的降低。

公司對付出貢獻(xiàn)的人，給予合理的回報(bào)，給在實(shí)踐中成功的人給予合理的發(fā)展機(jī)會(huì)。待遇也要同比，貢獻(xiàn)和回報(bào)是對等的。個(gè)人的成功不要去羨慕別人，關(guān)鍵還在于自己。

問題十（埃及代表處/曾芳君）：除了子女和配偶外，單身員工的直系親屬（如父母）可否享受探親待遇？

答：夫妻長期分居會(huì)“出問題”，但父母不會(huì)（笑）。三張機(jī)票是為夫妻團(tuán)聚而生。今后可以適當(dāng)考慮向父母開放，但簽證、護(hù)照等費(fèi)用還是要員工自行承擔(dān)，今后人事服務(wù)中心可考慮進(jìn)行收費(fèi)服務(wù)。公司員工的子女和配偶可享受探親待遇，是公司早期的人文關(guān)懷政策，現(xiàn)在情況變化了，政策需要進(jìn)行修改，已基本出臺(tái)。

問題十一（墨西哥代表處/盧益珠）：今年公司對行政成本提出了降10-20% 的明確要求，代表處把考核指標(biāo)下到行政部門，但很多費(fèi)用不是行政部門能夠控制的。想請問成本控制的責(zé)任主體部門是代表處行政還是業(yè)務(wù)部門？

答：業(yè)務(wù)部門主管負(fù)責(zé)任，行政部門協(xié)助對公共費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)控管理，對不合理部門進(jìn)行揭示。代表處的主管一定要重視成本，公司對于主管的述職也會(huì)重點(diǎn)考核。

問題十二（香港代表處/黃藹華）：地區(qū)部和代表處，都設(shè)立了行政管理部門，兩個(gè)部門信息不共享，兩個(gè)平臺(tái)并行運(yùn)行，我們的行政人員不管錢，但又管花錢。（注：香港代表處140人，一半為中方外派）

答：香港不應(yīng)該有那么多中方外派員工。不在香港常駐的人不能占宿舍，下一步請紀(jì)總組織清理。另外，同城最好同平臺(tái)，香港代表處和香港華為（地區(qū)部）統(tǒng)一行政平臺(tái)管理。

二〇〇九年三月三十一日

報(bào)送：總裁、孫總、EMT成員 抄送：公司各大部門及各駐外機(jī)構(gòu)

第三篇：團(tuán)支書座談會(huì)會(huì)序

團(tuán)支書座談會(huì)會(huì)序

一、主持人宣布開會(huì)

二、團(tuán)委書記做工作總結(jié)

三、支書匯報(bào)（馬昆玉

陳雨杉

魯豫文

張朝義

任正義

劉安琪

孫爽）

四、領(lǐng)導(dǎo)頒獎(jiǎng)（突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)：馬昆玉任正義

劉安琪

孫爽）

優(yōu)秀團(tuán)支書：其他

五、領(lǐng)導(dǎo)講話

六、閉會(huì)

陳雨杉 魯豫 張朝義

第四篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)研報(bào)告

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縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)研報(bào)告

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。2009年, 我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研些認(rèn)識(shí)與思考。

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前，級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：2006年開發(fā)量米，成投資0.56億元;2007年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資19.69萬平方米，完成投資2.21億元;2009年開發(fā)量35.9萬米資4.37億元。2010年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房工25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。

(三)商銷售及價(jià)格情況：2006年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價(jià)米;2007年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價(jià)1269元/方米;2008年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價(jià)1316元/平方;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米;2010年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

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2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房價(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房價(jià)格的上漲。

二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。

(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，著象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建模小，檔、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜層次感(三)樓盤戶型比例不盡合理。目房產(chǎn)場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)開成本較戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住

(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。

(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì)，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大

淘寶編制ID：大中華文字工作室 部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。

(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動(dòng)，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識(shí)和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動(dòng)作依然存在?！拔写ā?、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的的沖擊。

三、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市率品位得到進(jìn)一步提升。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項(xiàng)目和計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完住建細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。

(二)控制土地開發(fā)每年年初，向社會(huì)公布本擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條做到計(jì)地出讓，并接受社會(huì)監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵(lì)在區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力，確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。

(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益。”因此，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)” “聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

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(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動(dòng)投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)府要不斷加大投入, 著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施, 加強(qiáng)教等民生工程建設(shè), 創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境, 以吸引實(shí)力房我縣投資。

(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2008年全球性危市場不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)產(chǎn)過重組、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬發(fā)展思式，樹立品牌意識(shí)，打造精品建設(shè)，爭取做成一批有概念規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資我房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣

(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)共濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問題。

(九)積極展住房二級市場和房屋租賃市場。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價(jià)格提

淘寶編制ID：大中華文字工作室 供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。

第五篇：淺析新形勢下房地產(chǎn)市場發(fā)展

內(nèi)容摘要：20xx年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確將“去庫存”作為xx年的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并出臺(tái)了一系列的去庫存調(diào)控政策；

xx年黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”；

2018年7月31日，中央政治局會(huì)議要求“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。國家政策不斷推出，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場受此影響劇烈。本文通過分析房地產(chǎn)周期，總結(jié)相關(guān)問題，為建立長效機(jī)制建言獻(xiàn)策。

xx市房地產(chǎn)市場經(jīng)過近二十年的發(fā)展，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，改善居民住房條件以及提升城市品質(zhì)等方面起到了積極作用。但目前受房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的諸多因素制約，xx市區(qū)房地產(chǎn)部分問題較為突出，價(jià)格波動(dòng)幅度大、庫存區(qū)域不平衡、個(gè)人住房貸款大幅上升、二手房交易不規(guī)范等，將對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展、金融風(fēng)險(xiǎn)防范，乃至地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來不利影響，本文通過研究新形勢下xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況及現(xiàn)階段問題，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展提供有利條件。

一、xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及特點(diǎn)

（一）xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

自1998年房改后，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)“階梯式”的發(fā)展態(tài)勢。第一輪是2004年左右，上世紀(jì)末福利分房制度終結(jié)，商品房制度建立，經(jīng)過幾年的制度認(rèn)可和剛需積累，大量需求進(jìn)入商品房市場，樓市均價(jià)從千元左右進(jìn)入2000元時(shí)代，2005年下半年樓市逐漸緩和，并進(jìn)入穩(wěn)定調(diào)整期；

第二輪是2009年左右，經(jīng)過4-5年積累，部分消費(fèi)者需求升級，加上城鎮(zhèn)新增人口增加，購房者大量入市，推動(dòng)xx市區(qū)房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升，2009年首次銷量超百萬方，2010年市區(qū)均價(jià)較2008年翻番，邁上6000元；

第三輪是從xx年4月西區(qū)地王拍出開始，隨著人們生活水平的提高，對住宅品質(zhì)提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大戶型住房受熱捧，銷售面積大幅攀升，均價(jià)普遍在10000元以上，西區(qū)板塊甚至達(dá)到18000元以上。

（二）xx房地產(chǎn)市場特點(diǎn)

1、土地市場影響明顯。“去庫存”新政以來，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場受土地市場影響明顯。xx年以來，xx市區(qū)房價(jià)經(jīng)過三輪明顯漲價(jià)，分別是土拍創(chuàng)新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三塊商住用地，其中兩塊終止交易后，市場風(fēng)向急劇轉(zhuǎn)向，價(jià)格上漲勢頭戛然而止，銷量大幅下降。

2、存量房逐漸成為市場主角。近幾年，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，新房去化速度不斷加快，導(dǎo)致新建住宅庫存明顯不足，二手房逐漸成為房地產(chǎn)市場主角。近幾年，xx市區(qū)二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超過新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面積146萬平方米，較同期新建住宅的9549套和110萬平方米，分別多出53.44%和32.73%；

2018年1-10月二手房共成交11184套，面積101萬平方米，較同期新建住宅的6714套和81萬平方米，分別多出66.58%和24.69%。

3、板塊分化明顯。xx市區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的板塊分化現(xiàn)象，各個(gè)板塊在樓盤特色、購房群體、價(jià)格及走勢等方面各有特點(diǎn)。一是樓盤各有特色，西區(qū)主要為品質(zhì)改善、老城區(qū)主打老城情節(jié)、衢江區(qū)以農(nóng)村入城為主、巨化則以拆遷安置為主。二是購房群體分化，西區(qū)以改善型中青年為主，主城區(qū)以有老城情懷的中老年人為主；

衢江區(qū)主要是拆遷戶、開發(fā)區(qū)企業(yè)人員；

巨化主要是拆遷戶、異地搬遷和巨化工人改善型人群。三是價(jià)格不同，其中西區(qū)＞主城區(qū)＞衢江區(qū)＞巨化。

4、需求變化迅速。xx年以來，隨著人們生活水平的提高，老百姓對于居住環(huán)境提出更高的要求，加上國家全面放開二孩政策的刺激，改善型需求爆發(fā)性增長。而大型開發(fā)商和新型住宅設(shè)計(jì)理念進(jìn)入xx，使xx改善型需求得到了釋放，成為xx-xx年行情火爆的主要原因。但隨著改善型需求大量釋放和均價(jià)處于高位后，2018年剛需重回主流。

二、新形勢下xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1、二手房交易不規(guī)范。二手房市場是實(shí)現(xiàn)“以小換大、以次換好、以舊換新”，實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)升級換代的重要組成部分，而xx市區(qū)二手房市場存在不少問題：①交易過程的信息不對稱。一是賣家比買家掌握更多隱蔽信息。具體而言就是買賣雙方對于二手房的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等內(nèi)在屬性所獲取的信息的差異性。二是中介機(jī)構(gòu)信息遮蔽。xx中介機(jī)構(gòu)在二手房市場迅猛發(fā)展，但與相對成熟的房開企業(yè)相比，存在行業(yè)經(jīng)營行為不規(guī)范、經(jīng)營規(guī)模小、能力差、信譽(yù)度偏低等問題。甚至有部分中介機(jī)構(gòu)利用市場信息的優(yōu)勢欺騙購房者，從而獲得收益。這種行為嚴(yán)重危害二手房市場的健康發(fā)展。②稅收征收機(jī)制導(dǎo)致“陰陽合同”盛行。在二手房交易過程中，如果不滿足相關(guān)條件，不僅要繳納與新建住宅交易相同的契稅、印花稅，還要額外繳納增值稅、個(gè)人所得稅。近年來隨著房地產(chǎn)市場日益繁榮，二手房交易也變的多了起來，交易過程中不少買家和賣家為了少繳納稅款私下簽訂了“陰陽合同”，這很大程度上減少了購房成本，但是存在著違法風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)，不利于二手房市場健康發(fā)展。

2、庫存不平衡。一是區(qū)域庫存不平衡，一方面西區(qū)板塊新房庫存偏低，面臨著及時(shí)補(bǔ)庫存的窘境。另一方面火車站板塊、衢江板塊、巨化板塊高地價(jià)帶來的高房價(jià)樓盤大量入市，銷售速度大幅減緩，庫存增加。二是戶型不平衡，現(xiàn)有庫存平均面積為155㎡/戶，大戶型庫存較高，中小型庫存較少。針對這種現(xiàn)實(shí)，xx目前存在以下三個(gè)方面的劣勢造成房地產(chǎn)市場后續(xù)乏力。一是xx現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍是短板，對外地務(wù)工人員和周邊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口吸引力有限；

二是受制于本身經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，普通家庭收入普遍不高，市場需求難以擴(kuò)大；

三是基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平提升有限，不能完全滿足新增人口需要。

3、租賃市場亟待發(fā)展。住房租賃市場發(fā)展相對滯后是xx房地產(chǎn)市場一個(gè)缺陷。租賃市場被關(guān)注的少，被邊緣化。從現(xiàn)有的政策大力發(fā)展住房租賃市場情況來看，xx主要存在三個(gè)方面的難點(diǎn)：一是現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房租賃供給主要是以個(gè)人出租自有住房為主，缺乏專業(yè)性的機(jī)構(gòu)參與，也不利于提高整個(gè)社會(huì)住房租賃服務(wù)水平和形成完善的住房供應(yīng)體系，需要進(jìn)一步培育市場多元主體，多渠道的增加租賃住房供應(yīng)。二是租賃雙方主要是通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，但也有一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的虛假信息，從而誘導(dǎo)消費(fèi)者，侵犯承租人的合法權(quán)益，擾亂住房租賃市場次序。三是缺乏保障租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的相對法律制度規(guī)范，同時(shí)也沒有建立起住房租賃企業(yè)中介機(jī)構(gòu)承運(yùn)人員信用的管理制度，從而導(dǎo)致住房租賃糾紛頻出，容易造成租賃市場管理無序，嚴(yán)重阻礙租賃市場發(fā)展。

4、房屋空置問題逐漸突出。xx年，xx市統(tǒng)計(jì)局開展對住宅用電用水情況調(diào)查，通過住宅用電和用水情況來判斷xx住宅市場的空置情況。從調(diào)查結(jié)果看，用電方面，年用電少于30度的用戶占安電表總戶數(shù)的18.6%；

用水方面，年用水少于3噸的用戶占安水表總戶數(shù)的23.3%。從房地產(chǎn)性質(zhì)來說空置率在10%-15%是合理區(qū)間，目前高于18%的空置率容易出現(xiàn)以下問題：一是金融風(fēng)險(xiǎn)增加，xx市區(qū)樓市高空置率表明投資比例增加，在房價(jià)下跌時(shí)，多套且空置的投資客選擇斷供的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單套剛需群體；

二是樓市資源浪費(fèi)，高空置率導(dǎo)致資源錯(cuò)配，現(xiàn)有房源不能得到有效利用。

三、促進(jìn)xx市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見建議

1、加強(qiáng)住宅供給結(jié)構(gòu)調(diào)控。一是完善保障房供應(yīng)體系。根據(jù)成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗(yàn)，在住房供應(yīng)較為緊缺的情況下，政府參與或支持建設(shè)公共住房是發(fā)達(dá)國家較為普遍采取的一種住房保障措施。完善的保障房體系也是增加住房供給的重要補(bǔ)充。二是改進(jìn)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。xx和xx年在二孩放開，高品質(zhì)生活需求上升的情況下，改善型需求大幅增長，但隨著單價(jià)上升，總價(jià)偏高，到2018年中小戶型代表的剛性需求重回主流。政府在土地供給中，因根據(jù)市場變化，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃，來有效滿足市場多元化的需求，促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、完善二手房交易機(jī)制。①建立二手房網(wǎng)上交易平臺(tái)。信息不對稱、不透明是二手房交易過程中最大的問題，建議建立信息流通順暢的交易平臺(tái)，網(wǎng)上公示相關(guān)樓盤房屋信息，并通過法律法規(guī)來保證信息的全面性和準(zhǔn)確性，以保證普通購房者能夠通過廉價(jià)而又方便的方式搜尋到信息，減少信息不對稱。②進(jìn)一步完善二手房交易稅費(fèi)，杜絕“陰陽合同”。我國目前的房地產(chǎn)稅收特點(diǎn)就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課以重稅、而保有環(huán)節(jié)課稅較少，這在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)的可能性。因此要轉(zhuǎn)變觀念，改變現(xiàn)有課稅模式，做到輕流轉(zhuǎn)、重保有，減少因流通環(huán)節(jié)課稅過重導(dǎo)致的合謀偷稅漏稅行為。③完善和細(xì)化相關(guān)法律法規(guī)。二手房銷售市場相應(yīng)的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制缺乏，是市場信息透明度不高的原因之一。政府作為市場監(jiān)管者，應(yīng)加快健全相關(guān)法律法規(guī)，完善監(jiān)管機(jī)制，進(jìn)而提高市場的透明度，如加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考核力度，規(guī)范中介收費(fèi)和各項(xiàng)專業(yè)合同范本，加大對無證中介、無資質(zhì)中介的查處力度，建立中介機(jī)構(gòu)信用等級評定來引導(dǎo)市場選擇等方式，降低由于市場信息不對稱造成的交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)二手房市場的健康發(fā)展。

3、租購并舉，完善住房供應(yīng)體系新格局。住房租賃市場是住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的一個(gè)重要渠道，建立住房購租并舉需要四個(gè)方面的工作。一是加強(qiáng)培育市場供應(yīng)主體，增加中小戶型房源有效供給，制定優(yōu)惠的土地供給稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，以吸引和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行租賃性住房的開發(fā)和經(jīng)營。二是保障租賃雙方特別是承租人合法權(quán)益，推進(jìn)住房租賃市場立法，建立健全住房租賃監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范租賃中介機(jī)構(gòu)的行為。三是提高居民住房貨幣支付能力，特別是低收入家庭以及進(jìn)城務(wù)工人員的支付能力。比如放寬住房公積金的使用條件，允許按照合理比率抵扣個(gè)人所得稅，推進(jìn)公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼等等。四是充分利用大數(shù)據(jù)高科技手段，提高信息化管理與服務(wù)水平。通過建立專業(yè)化的房源信息共享服務(wù)平臺(tái)，建立健全信息監(jiān)管平臺(tái)，加強(qiáng)對互聯(lián)網(wǎng)租賃的房源信息的全過程方面的監(jiān)管。

4、加強(qiáng)市場調(diào)控，促進(jìn)樓市資源有效分配。一方面加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上推進(jìn)房產(chǎn)稅改革進(jìn)程，全面開征房產(chǎn)稅，將空置的社會(huì)存量逼向市場，或出售或出租，以此減少住房空置率造成的資源錯(cuò)配。另一方面要加快財(cái)稅體制改革，理順中央和地方財(cái)政體制關(guān)系，從根本上筑牢制度根基，促使地方擺脫“土地財(cái)政依賴癥”。