關(guān)于縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考

為了深入了解**縣房地產(chǎn)業(yè)的情況，正確引導(dǎo)**縣房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展，推動(dòng)城市建設(shè)，拉動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，筆者對(duì)**縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)建議意見。

一、**縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趨于整合。隨著**縣縣城建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市建設(shè)的要求，以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策對(duì)**縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，**縣房地產(chǎn)企業(yè)將在政策調(diào)控和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固定資產(chǎn)而想方設(shè)法貸借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。**縣房地產(chǎn)處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是工薪階層、個(gè)私業(yè)主、在外打工發(fā)財(cái)者等。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切。對(duì)開發(fā)商而言，商品房銷售較快，利潤(rùn)空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力，他們中有相當(dāng)一部分人有二套以上住房，新的住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的事。而目前尚未購(gòu)房的是低收入消費(fèi)群體，至今仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如70

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m2小戶型)可能是今后幾年的開發(fā)主流。同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高，購(gòu)房者更注重居住的舒適度，景觀營(yíng)造、小區(qū)規(guī)劃及物業(yè)服務(wù)也成為選擇住房的重要標(biāo)準(zhǔn)，宜居、舒適的中高檔商品房將受到青睞。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”將越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”、“公租房”、“棚戶區(qū)改造房”等，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都居有其所，成為當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

二、發(fā)展**縣房地產(chǎn)業(yè)的建議

1.繼續(xù)加大工作力度。房地產(chǎn)業(yè)事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，事關(guān)民生大計(jì)，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定。縣政府要把房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場(chǎng)、深化行政審批改革的主戰(zhàn)場(chǎng)、提高行政執(zhí)行力的主戰(zhàn)場(chǎng)，要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳力度，采取過硬措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展。目前應(yīng)著重抓好以下工作：一是要配備充實(shí)專門工作班子，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行清理整頓，幫助解決一些遺留問題，化解矛盾糾紛。二是要繼續(xù)按照《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》的要求，完善**縣的具體實(shí)施辦法。三是要立足**縣當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等條件，提升**縣房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，力求在住房建設(shè)總量、布局科學(xué)的同時(shí)，統(tǒng)籌安排好住房建設(shè)的年度計(jì)劃，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。四是要根據(jù)市場(chǎng)的需求儲(chǔ)備土地，合理投放，不能因政府財(cái)政收入的需要增加投放土地，應(yīng)結(jié)合**縣商品房供大于求的實(shí)際情況，減少土地投放量，在土地掛牌出讓前，要搞好“三通一平”，采取熟地交易。

２.繼續(xù)強(qiáng)化監(jiān)督管理。有關(guān)部門要強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，嚴(yán)把好“發(fā)證關(guān)”；加強(qiáng)商品房的綜合驗(yàn)收管理，把好“質(zhì)量關(guān)”；加強(qiáng)房地產(chǎn)的交易管理，把好“交易關(guān)”。要加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度。對(duì)反映比較突出的違規(guī)收取開戶費(fèi)、安裝費(fèi)等問題，要及時(shí)處理，保護(hù)購(gòu)房戶的權(quán)利。要提高企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻，對(duì)那些無資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，及時(shí)進(jìn)行清理，并組織培訓(xùn)提高企業(yè)法人和從業(yè)人員的法律政策業(yè)務(wù)水平，使其能完全適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展和業(yè)務(wù)的需要。要嚴(yán)把工程建設(shè)質(zhì)量，抓好每個(gè)環(huán)節(jié)的檢查驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)偷工減料造成質(zhì)量問題，要及時(shí)責(zé)令停工整改，消除質(zhì)量隱患，真正保證購(gòu)房戶的合法權(quán)益和生命安全。

３.繼續(xù)打擊“兩違”建筑。要在原來打擊“兩違”建筑行動(dòng)成果的基礎(chǔ)上繼續(xù)搭大臺(tái)、唱大戲，大張旗鼓的開展大摸底、大清理、大整治。要加大宣傳力度，讓相關(guān)政策家喻戶曉，形成強(qiáng)大的輿論聲勢(shì)。要認(rèn)真做好群眾的思想工作，發(fā)動(dòng)廣大群眾自覺參與到其中，理解并支持“兩違”整治執(zhí)法行為。對(duì)少數(shù)屢教不改、頂風(fēng)而上的“兩違”行為，政府相關(guān)部門要繼續(xù)采取聯(lián)合執(zhí)法的形式，堅(jiān)決取締。要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，充分發(fā)揮職能部門作用，強(qiáng)化監(jiān)管，落實(shí)責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處置，讓城市建設(shè)、管理工作真正走上規(guī)范化、制度化、科學(xué)化軌道。要建立預(yù)防“兩違”建筑的網(wǎng)絡(luò)，將責(zé)任分解，將“兩違”現(xiàn)象消除在萌芽狀態(tài)。

４.繼續(xù)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。**縣要健全房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，并充分發(fā)揮其橋梁紐帶作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自律和規(guī)范。協(xié)會(huì)要貫徹國(guó)家有關(guān)的方針政策及法律法規(guī)，向有關(guān)部門提出行業(yè)發(fā)展的意見和建議，開展行業(yè)統(tǒng)計(jì)，收集整理發(fā)布行業(yè)信息，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)外信息交流與合作，反映會(huì)員的愿望與要求，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益，為企業(yè)提供各種形式的咨詢和服務(wù)，開展各種形式的培訓(xùn)和研討活動(dòng)。同時(shí)，要建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象。要把房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)成企業(yè)信息交流的大平臺(tái)，聚會(huì)的大家庭，維權(quán)保護(hù)的代言人，政企溝通、企業(yè)聯(lián)合、購(gòu)銷交流的大橋梁。

５.規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理。物業(yè)管理直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象。要認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，確保小區(qū)建設(shè)合格規(guī)范。對(duì)原來沒有物業(yè)管理的小區(qū)，政府可以支持、鼓勵(lì)居委會(huì)發(fā)展社區(qū)服務(wù)來進(jìn)行物業(yè)管理。同時(shí)，大力支持、幫助小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，搞好小區(qū)的建設(shè)與管理。要采取有效手段，確保小區(qū)專項(xiàng)維修資金足額收繳到位，按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的管理規(guī)定，專款專用，為小區(qū)物業(yè)共用部位的維修和更新改造提供有效保障?？h房產(chǎn)管理部門要組織開發(fā)商到外地考察，學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各職能部門和社區(qū)要加強(qiáng)配合與監(jiān)管，共同引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理走上健康發(fā)展的軌道。