第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢(xún)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本控制和合同管理（范文）

房地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢(xún)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本控制和合同管理

1.目標(biāo)成本管理的概念及說(shuō)明項(xiàng)目管理論壇

企業(yè)想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展就必須堅(jiān)決貫徹落實(shí)目標(biāo)成本管理，世界知名企業(yè)如美國(guó)通用汽車(chē)公司、日本豐田汽車(chē)公司、柯達(dá)公司、美國(guó)波音公司等眾多歷史悠久的企業(yè)在其發(fā)展過(guò)程中始終堅(jiān)持目標(biāo)成本管理。那何謂目標(biāo)成本管理呢?目標(biāo)成本管理就是在企業(yè)預(yù)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在成本預(yù)測(cè)、成本決策、測(cè)定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解、控制分析、考核、評(píng)價(jià)的一系列成本管理工作。它以管理為核心，核算為手段，效益為目的，對(duì)成本進(jìn)行事前測(cè)定、日?？刂坪褪潞罂己耍瑥亩纬梢粋€(gè)全企業(yè)、全過(guò)程、全員的多層次、多方位的成本體系，以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的概念項(xiàng)目經(jīng)理圈子

房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理，就是要在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)，而實(shí)現(xiàn)這個(gè)成本目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)的過(guò)程就是全面的目標(biāo)成本管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)從市場(chǎng)價(jià)格收益的角度出發(fā)，結(jié)合目標(biāo)利潤(rùn)率，為房地產(chǎn)項(xiàng)目確定可以接受的最高成本，之后的項(xiàng)目實(shí)施都是為了保證成本控制在可接受范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理是全員的、全過(guò)程的管理，要求細(xì)化到部門(mén)每位工作人員一起制定自己的目標(biāo)計(jì)劃。

企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過(guò)程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息。為企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企事業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段我公司已經(jīng)邁出了目標(biāo)成本管理的第一步，從機(jī)關(guān)到各項(xiàng)目都在加強(qiáng)目標(biāo)成本管理的理念。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的基本模式

2.2.1目標(biāo)成本的制定

目標(biāo)成本管理，首先是制定成本目標(biāo)，在充分掌握資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行加工處理，形成對(duì)決策有用的信息，然后進(jìn)行成本決策分析，提供各種備選方案，進(jìn)行成本決策，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎(chǔ)，進(jìn)行目標(biāo)成本的分解和落實(shí)，最后形成目標(biāo)成本計(jì)劃，作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目經(jīng)理博客

2.2.2目標(biāo)成本的分解

目標(biāo)成本制定后，要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行橫向和縱向的分解。橫向是把目標(biāo)成本合理地分配到各個(gè)部門(mén)，各部門(mén)成為目標(biāo)成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體;縱向是把目標(biāo)成本按作業(yè)程序進(jìn)行分解，形成每個(gè)建設(shè)期間的成本控制底線。

2.2.3目標(biāo)成本的控制

目標(biāo)成本管理體系的核心在于控制，控制是指在項(xiàng)目成本形成的過(guò)程中，為降低成本，達(dá)到預(yù)期的成本目標(biāo)所進(jìn)行的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、實(shí)施、核算、分析、考核等一系列活動(dòng)。它包括事前、事中和事后的控制。形成目標(biāo)成本的全狀態(tài)和全時(shí)態(tài)的全面控制，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

2.2.4目標(biāo)成本的分析和考核

目標(biāo)成本分析包括事前的預(yù)測(cè)分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績(jī)分析，為目標(biāo)成本的預(yù)防控制、過(guò)程控制、反饋控制以及考核評(píng)價(jià)提供充分客觀的依據(jù)。根據(jù)目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)果和詳細(xì)的分析資料，對(duì)各層次的目標(biāo)責(zé)任者，按照目標(biāo)責(zé)任制的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核，為進(jìn)一步加強(qiáng)目標(biāo)成本管理創(chuàng)造條件。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理控制的重點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)理圈子

項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。就以金獅小區(qū)二期順海組團(tuán)項(xiàng)目為例闡述目標(biāo)成本管理控制在實(shí)施階段要注意的幾個(gè)重點(diǎn)。

3.1嚴(yán)格控制建安成本

作為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目嚴(yán)格控制建安成本就顯的尤為重要，因?yàn)樵阡N(xiāo)售價(jià)格固定的前提下，有效的降低工程造價(jià)，是本項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的重要內(nèi)容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。首先項(xiàng)目要編制詳細(xì)的施工圖預(yù)算，做到建安成本心里有數(shù);其次，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢(xún)公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)可能發(fā)生的情

況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠;再次，成本部門(mén)要會(huì)同工程管理部門(mén)及監(jiān)理工程師對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、工程簽證進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對(duì)于技術(shù)變更和工程簽證，要先簽單(技術(shù)核定單、工程簽證單)后施工;最后，對(duì)施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，對(duì)施工方案進(jìn)行科學(xué)討論，尋求最科學(xué)最經(jīng)濟(jì)的施工方案，通過(guò)科學(xué)合理的優(yōu)化降低成本?？傊?，各職能部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格工程簽證和設(shè)計(jì)變更管理。項(xiàng)目管理培訓(xùn)

3.2合理安排工程周期

項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開(kāi)始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，使工程成本自始至終處于有效控制之下。同時(shí)，根據(jù)建設(shè)周期、施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程項(xiàng)目開(kāi)展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。

3.3合理安排項(xiàng)目建設(shè)資金

房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負(fù)債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率是向銀行貸款的一道坎。因此項(xiàng)目要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長(zhǎng)短、項(xiàng)目資金狀況以及資金回收的情況來(lái)選擇合適的融資方式。如果對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金收支情況有一個(gè)很準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，同時(shí)又對(duì)本項(xiàng)目的資金動(dòng)作情況能有一個(gè)比較清晰的了解，才能制定最佳資金計(jì)劃方案，把項(xiàng)目資金成本降低到最小。

4.影響房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的因素blog.mypm.net

4.1項(xiàng)目進(jìn)度太緊?；谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資金回收的壓力房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度通常都卡得比較緊，許多項(xiàng)目匆匆上馬，為了趕時(shí)間、趕進(jìn)度，經(jīng)常未等設(shè)計(jì)完成就開(kāi)始“招標(biāo)”、“施工”、“邊干邊設(shè)計(jì)”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計(jì)”未能在“招標(biāo)”、“施工”之前完成，就造成了在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算。另外因?yàn)檎袠?biāo)前不能對(duì)“合同標(biāo)的”進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，招標(biāo)標(biāo)的不是非常清楚，這也就為日后施工過(guò)程中的成本控制埋下了巨大的隱患。

4.2成本失控的一個(gè)很重要的原因是：事先沒(méi)有建立明確的目標(biāo)成本，即使有也是相對(duì)粗線條的，通常只是個(gè)“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無(wú)法作為項(xiàng)目的控制線。所以這種粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”實(shí)際上是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、拍腦袋做決策，成本失控就不足為奇了。

4.3目標(biāo)成本的測(cè)算方式與施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的施工組織形式相分離，設(shè)定的成本目標(biāo)與施工管理的分工不一致，無(wú)法真正落實(shí)到實(shí)施人和控制人身上。

4.4目標(biāo)成本測(cè)算沒(méi)有明確成本責(zé)任區(qū)域，使成本責(zé)任無(wú)法傳遞，成本目標(biāo)無(wú)法分解，測(cè)算資料形同虛設(shè)，只能作為項(xiàng)目最終盈虧分析的參考資料，而無(wú)法體現(xiàn)目標(biāo)成本管理最重要的環(huán)節(jié)——過(guò)程控制。實(shí)施目標(biāo)成本管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)效創(chuàng)牌的重要手段，是控制消耗、降低成本的有效途徑。最重要的是，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈和國(guó)家不斷出臺(tái)打壓房?jī)r(jià)的政策下，推行目標(biāo)成本管理，有利于增強(qiáng)全體管理人員的成本意識(shí)，有利于把握項(xiàng)目投入產(chǎn)出的全局，有利于從機(jī)制上保證項(xiàng)目成本在過(guò)程中受控，這對(duì)于企業(yè)今后的生存和發(fā)展至關(guān)重要，更是企業(yè)員工經(jīng)濟(jì)利益的根本保障。項(xiàng)目管理論壇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中要想最大限度地降低成本，提高企業(yè)的投資收益，進(jìn)行有效的成本控制、降低工程成本是關(guān)鍵。本文簡(jiǎn)要從設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合同管理、人才培養(yǎng)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)等方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本控制與管理進(jìn)行了分析闡述，可幫助企業(yè)管理人員理清思路，提升房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理水平。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);成本控制;合同管理

近年來(lái)，國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，由美國(guó)次貸引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷全球，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。在相同的條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，除了不斷探索生產(chǎn)好的產(chǎn)品取得良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)外，另一個(gè)重要方面就是要嚴(yán)格把控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建造成本，提高企業(yè)的投資收益。進(jìn)行有效的成本控制、降低工程造價(jià)。這里對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本的控制與管理相關(guān)工作做以簡(jiǎn)要分析。1 優(yōu)化采用合理設(shè)計(jì)是控制工程成本的前提

基礎(chǔ)合理的設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的首要前提和基礎(chǔ)。從通常項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)用一

般只占建設(shè)全部費(fèi)用的 1%～3%，但影響到工程造價(jià)達(dá)到 75%以上，設(shè)計(jì)的質(zhì)量和功能是否滿(mǎn)足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目投資多少，而且影響到建成后的使用效益和建設(shè)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷(xiāo)售。工程設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，一旦設(shè)計(jì)確定了也就確定了大部分的工程造價(jià)。工程預(yù)算、結(jié)算只是對(duì)工程的計(jì)量，他們不能從根本上改變工程造價(jià)。因此要有效控制工程成本，首要就是抓好工程設(shè)計(jì)這個(gè)階段的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理。對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)比較和優(yōu)化，實(shí)行設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)師來(lái)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)。這樣能夠最大限度地保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時(shí)也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷(xiāo)售?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域可以得到最集中的體現(xiàn)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多種設(shè)計(jì)方案比較、篩選，對(duì)各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行、施工上合理、經(jīng)濟(jì)上最為節(jié)省的設(shè)計(jì)方案。通過(guò)這些業(yè)主能夠能動(dòng)地參與設(shè)計(jì)決策、優(yōu)化設(shè)計(jì)，以保證有效地控制投資。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方比如設(shè)計(jì)師的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，而能取得的經(jīng)濟(jì)效果顯著。重點(diǎn)對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，保證其技術(shù)先進(jìn)、施工方便、經(jīng)濟(jì)合理。力求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)部門(mén)考慮不周或失誤給施工時(shí)帶來(lái)的困難與麻煩，避免造成不必要的損失和浪費(fèi)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中盡可能避免不必要的修改，加強(qiáng)圖紙修改的監(jiān)控和管理。合理采用工程招投標(biāo)以有效控制工程造價(jià)

工程的招投標(biāo)制度能夠通過(guò)引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制擇優(yōu)選定工程承包方，促進(jìn)工程成本有效降低。在編制招標(biāo)文件時(shí)，標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價(jià)水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。加強(qiáng)工程合同管理和控制

加強(qiáng)工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護(hù)企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。因此在企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中要力求加強(qiáng)合同管理的嚴(yán)肅性，建立健全人員和制度約束。造價(jià)和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會(huì)簽等各個(gè)環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項(xiàng)條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件、合同價(jià)款調(diào)整原則與條件、主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)約定。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購(gòu)的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國(guó)家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價(jià)提供有效的法律依據(jù)。施工環(huán)節(jié)的管理是有效控制工程造價(jià)的核心環(huán)節(jié)

施工階段是將設(shè)計(jì)藍(lán)圖轉(zhuǎn)化為具體建筑物的具體過(guò)程。也是為實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)有效控制，合理確定工程造價(jià)提供原始依據(jù)的過(guò)程。施工和現(xiàn)場(chǎng)管理中，一是要嚴(yán)格辦理設(shè)計(jì)變更，建立工程簽證管理制度，要明確工程項(xiàng)目部、造價(jià)管理等相關(guān)部門(mén)，有關(guān)人員的分工與職責(zé)，確保工程簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。辦理簽證要及時(shí)，不能拖延，對(duì)簽證的內(nèi)容描述要求客觀、準(zhǔn)確，隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)。對(duì)于隱蔽工程，項(xiàng)目完成的質(zhì)量狀況，對(duì)重大的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)事先做出預(yù)算并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析比較、優(yōu)化設(shè)計(jì)以后上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可實(shí)施。二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，對(duì)施工單位在索賠項(xiàng)目上巧立名目、弄虛作假、以少報(bào)多、蒙哄欺騙等行為應(yīng)予駁回，對(duì)遇到問(wèn)題不及時(shí)辦理簽證賠負(fù)，結(jié)算時(shí)搞突擊、互相扯皮的現(xiàn)象應(yīng)予堅(jiān)決制止。三是項(xiàng)目管理人員應(yīng)及時(shí)深入工程現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)撐握工程進(jìn)度與狀況，了解工程變更內(nèi)容。四是造價(jià)管理人員應(yīng)及時(shí)深入工地現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)掌握工程進(jìn)度與狀況，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，準(zhǔn)確計(jì)量出工程變更的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)要廣泛收集各種建筑材料價(jià)格信息，分析和預(yù)測(cè)材料價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài)與原因，為工程竣工結(jié)算打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于影響工程成本和質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)進(jìn)行旁站監(jiān)督管理和簽證。把握好竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵

竣工結(jié)算是反映工程項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的重要文件，是工程竣工驗(yàn)收的重要組成部分。在辦理竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計(jì)變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計(jì)算。審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，是否存在遺漏重復(fù)的項(xiàng)目。審查設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計(jì)變更應(yīng)滿(mǎn)足做增減預(yù)算的要求。審查簽證手續(xù)是否符合程序與規(guī)定，凡設(shè)計(jì)變更應(yīng)有設(shè)計(jì)方、項(xiàng)目部、監(jiān)理方、施工方三方人員共同的簽字。審查簽證的內(nèi)容是否準(zhǔn)確，避免重復(fù)列項(xiàng)，對(duì)于不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入簽證不應(yīng)參與工程結(jié)算，如施工單位自身原因造成返工的項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施項(xiàng)目以及施工單位現(xiàn)場(chǎng)用工等。堅(jiān)持實(shí)行工程價(jià)款結(jié)算復(fù)查、審核制度和工程尾款會(huì)簽審核制度，確保工程結(jié)算的質(zhì)量和公司投資費(fèi)用支出。培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目管理人才是根本項(xiàng)目經(jīng)理圈子

項(xiàng)目的投資分析、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)與投標(biāo)、工程合同管理、工程預(yù)(結(jié))算編審與管理等。每個(gè)環(huán)節(jié)、每項(xiàng)工作，都需要具備相應(yīng)水準(zhǔn)的人負(fù)責(zé)任、高質(zhì)量地完成相應(yīng)工作。企業(yè)必須尊重知識(shí)、尊重人才，想方設(shè)法吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才，必須建立與現(xiàn)代企業(yè)管理相適應(yīng)的、科學(xué)的、行之有效的人才激勵(lì)約束機(jī)制，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，吸收一批具有責(zé)任心、懂技術(shù)、善管理的工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才。敬業(yè)愛(ài)崗的高素質(zhì)管理人才是企業(yè)各項(xiàng)管理和項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要保證。7 結(jié) 語(yǔ)

建設(shè)工程造價(jià)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要進(jìn)行全過(guò)程、全方位的管理和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)化對(duì)工程造價(jià)的投資估算、工程概(預(yù))算、承包合同價(jià)、竣工結(jié)算的“一體化”管理，要實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，明確崗位各負(fù)其責(zé)。通過(guò)對(duì)工程造價(jià)的事前的預(yù)測(cè)與分析、事中的檢查與監(jiān)督、事后的控制與管理，努力把建設(shè)項(xiàng)目的投資控制在公司的期望值范圍內(nèi)。通過(guò)這一系列舉措，才能有效降低建設(shè)工程成本，合理確定建設(shè)工程造價(jià)，才能提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資效益，使房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)和勝利

第二篇：淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和工程控制管理

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和工程控制管理

陳金豹

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷發(fā)生變化，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如果開(kāi)發(fā)商單純依靠簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)方針已難以確保在激烈地競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中維持長(zhǎng)久良好的競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)需求雖然是企業(yè)發(fā)展的外在因素，但開(kāi)發(fā)商所定位的產(chǎn)品價(jià)格受到國(guó)家調(diào)控和市場(chǎng)的約束，為提高產(chǎn)品及企業(yè)在激烈地競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要性已越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商所重視，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中（立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷(xiāo)售）每一個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的控制管理，尤其是在規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)階段，更要注重其質(zhì)量、工期、安全以及工程成本的管理力度，因此，就工程項(xiàng)目管理中的管理制度、管理實(shí)施細(xì)則以及成本管理這三個(gè)方面，談?wù)勔韵聨c(diǎn)拙見(jiàn)，以供大家參考。

一、工程部的管理制度

根據(jù)國(guó)家、行業(yè)管理部門(mén)的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司的實(shí)際情況，為更好的規(guī)范公司開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目的管理，保證公司從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收到銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程均能實(shí)現(xiàn)最大的投資回報(bào)，在工程建設(shè)階段，為做好工程質(zhì)量、施工進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工的有效控制，應(yīng)制定工程部管理制度。

一、工程部是房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門(mén)，工程部負(fù)責(zé)人在總經(jīng)理、總工的領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作，根據(jù)工作需要配備若干專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，工程技術(shù)人員在經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)不同分工，履行各自的本職工作。

二、工程部的技術(shù)人員在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)，工程建設(shè)的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，自覺(jué)遵守公司的各項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)培養(yǎng)科技創(chuàng)新意識(shí)能力，不斷提高自身的專(zhuān)業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)水平。

三、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的質(zhì)量方針及目標(biāo)，確保工程項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；積極參與項(xiàng)目規(guī)劃方案的構(gòu)思，提出合理化建議；參加施工圖設(shè)計(jì)管理及圖紙會(huì)審；參與總包、重要工程分包等工程項(xiàng)目的招標(biāo)工作。

四、進(jìn)行工程項(xiàng)目開(kāi)工前的現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘察、三通一平的工作；審核施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、安全措施及標(biāo)準(zhǔn)化管理方案；督促檢查施工單位按批準(zhǔn)的施工組織設(shè)計(jì)做好工程建設(shè)的各項(xiàng)工作。

五、確定工程總包、分包單位后，根據(jù)工程實(shí)際情況，召開(kāi)由承包方、監(jiān)理方及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員參加的工作會(huì)議。重點(diǎn)明確工程概況、開(kāi)竣工時(shí)間、質(zhì)量目標(biāo)及合同主要條款內(nèi)容；把分包項(xiàng)目、材料供應(yīng)、簽證程序、文件收發(fā)方式、計(jì)劃填報(bào)時(shí)間及應(yīng)遵守的各項(xiàng)制度及細(xì)則等作詳細(xì)說(shuō)明，并有較詳細(xì)的會(huì)議記要，并由項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)、甲方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字。

六、工程施工階段要加強(qiáng)管理，在工程建設(shè)全過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、安全的控制管理；配合監(jiān)理方定時(shí)召開(kāi)監(jiān)理例會(huì)，做好工程項(xiàng)目的施工日記；嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建筑行業(yè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)。

七、工程中必須使用合格的原材料、構(gòu)配件，材料進(jìn)場(chǎng)應(yīng)按國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)、復(fù)試，嚴(yán)禁使用未經(jīng)檢驗(yàn)和檢驗(yàn)不合格的材料、構(gòu)配件。

八、所有隱蔽工程，工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員必須參加驗(yàn)收，在驗(yàn)收資料上簽字；在模板、鋼筋、砼分項(xiàng)工程的驗(yàn)收過(guò)程中，重點(diǎn)驗(yàn)收模板的平整度、標(biāo)高、尺寸、軸線位移及模板的剛度和穩(wěn)定性；鋼筋的強(qiáng)度等級(jí)、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、間距、軸線位移、焊接質(zhì)量、搭接接頭位置、箍筋加密區(qū)的位置、數(shù)量的正確性及保護(hù)層厚度；砼的配合比、水灰比的正確性，砼的平整度、垂直度、軸線位移、施工縫的位置及間隔時(shí)間，檢查各種試塊的留置及成品的養(yǎng)護(hù)工作；砼工程施工期間，工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和監(jiān)理人員要旁站監(jiān)理，還應(yīng)注意各種預(yù)埋管線的位置的正確性并保持良好。

九、主體工程施工期間，按照施工設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求，確保建筑砼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的標(biāo)高、垂直度、軸線的正確性；確保所有洞口的標(biāo)高、位置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；砼工程模板拆除應(yīng)有拆除方案，在砼強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)定后，施工方必須報(bào)批后方能拆模。

十、工程部要制定工程質(zhì)量管理控制細(xì)則，保證工程結(jié)構(gòu)安全，無(wú)使用功能的質(zhì)量缺陷。嚴(yán)格控制觀感質(zhì)量、細(xì)部結(jié)構(gòu)、尺寸誤差、土建與安裝的交叉作業(yè)的協(xié)調(diào)，每月組織施工、監(jiān)理單位進(jìn)行不少于一次的工程質(zhì)量、安全檢查，做到每天至少對(duì)在建的單位工程和其他施工項(xiàng)目巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)解決。

十一、所有工程技術(shù)資料，包括經(jīng)濟(jì)簽證資料，應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。

十二、單位工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件，由工程部主持組織進(jìn)行各種檢測(cè)、檢驗(yàn)和試驗(yàn)，各種檢測(cè)、檢驗(yàn)、試驗(yàn)全部合格后，應(yīng)盡快組織初驗(yàn)和正式驗(yàn)收。

十三、工程項(xiàng)目室外配套工程在條件許可的情況下，應(yīng)隨單位工程形象進(jìn)度抓緊施工，以保證能同時(shí)竣工；工程部負(fù)責(zé)采暖、燃?xì)?、供電、自?lái)水等單位的協(xié)調(diào)質(zhì)量管理工作。

十四、室外配套工程的各種地下管線，應(yīng)在單位工程竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)做 出分段竣工圖，項(xiàng)目工程全部竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)做出全部室外管線竣工圖；并做出標(biāo)識(shí)；如果需要增加建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施時(shí)，應(yīng)與施工單位進(jìn)行地下管線交底，不得破壞地下管線，著重注意有重大安全因素的燃?xì)夤艿谰€路、高低壓電線線路等。

十五、工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后第一年，每個(gè)季度應(yīng)對(duì)單位工程進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)裂縫或其他質(zhì)量缺陷，應(yīng)及時(shí)與施工方聯(lián)系進(jìn)行處理整改。

十六、單位工程、室外配套工程和零星工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收達(dá)到合同目標(biāo)后，應(yīng)按合同約定及時(shí)與成本合約部核對(duì)工程量及有關(guān)竣工資料。

十七、工程項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格后，一個(gè)月內(nèi)與物業(yè)公司辦理完畢項(xiàng)目實(shí)體交接工作，并做好存檔備案工作。

十八、凡工程部人員有向施工單位提出任何超出工作或職責(zé)范圍的要求（包括吃、拿、卡、要），承包商可以理解為惡意行為，應(yīng)向公司書(shū)面投訴，一經(jīng)查實(shí)，公司將嚴(yán)肅處理責(zé)任人，公司隨時(shí)接受任何承包商的書(shū)面投訴與改進(jìn)工作的合理化建議。

二、工程管理實(shí)施細(xì)則

（一）、工程質(zhì)量控制管理：

1、目的：通過(guò)規(guī)范施工質(zhì)量管理，確保合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

2、施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制

2.1在施工圖會(huì)審前，工程部專(zhuān)業(yè)工程師要先熟悉設(shè)計(jì)文件；

2.2在項(xiàng)目開(kāi)工前，工程部要求總監(jiān)理工程師組織專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師審查施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)（及專(zhuān)項(xiàng)施工方案），提出審查意見(jiàn)；

2.3在項(xiàng)目開(kāi)工前，工程部負(fù)責(zé)落實(shí)以下工作：

2.3.1參與總監(jiān)理工程師組織專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師，審核施工單位的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的質(zhì)量管理體系、技術(shù)管理體系和質(zhì)量保證體系，檢查專(zhuān)職管理人員和特種作業(yè)人員的資格證、上崗證。

2.3.2要求總監(jiān)理工程師對(duì)施工單位報(bào)送的測(cè)量放線控制成果及保護(hù)措施進(jìn)行檢審，符合要求的予以簽認(rèn)并送工程部備案；復(fù)核控制樁的保護(hù)措施以及平面、高程控制網(wǎng)及水準(zhǔn)點(diǎn)的測(cè)量成果；

2.3.3對(duì)施工單位提交的開(kāi)工報(bào)審表及相關(guān)資料進(jìn)行審查，審查合格由總監(jiān)理工程師簽發(fā)，送工程部備案。

2.3.4檢查場(chǎng)地平整及壓實(shí)是否滿(mǎn)足施工要求；施工道路及路況質(zhì)量是否滿(mǎn) 足運(yùn)輸要求；施工水、電是否滿(mǎn)足施工要求；施工單位人員是否已到位，機(jī)具、施工人員是否已進(jìn)場(chǎng)；

3、施工過(guò)程中的質(zhì)量控制：

3.1工程部專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行巡視和檢查，在施工過(guò)程中監(jiān)控施工單位各項(xiàng)工程活動(dòng)，隨時(shí)密切控制一切不利于質(zhì)量的事件的發(fā)生，行使跟蹤、督促、控制、管理的工作義務(wù)。

3.2當(dāng)隱蔽工程施工時(shí)（在下一道工序施工完成后難以檢查的重點(diǎn)部位）應(yīng)進(jìn)行旁站；對(duì)施工單位報(bào)送的隱蔽工程報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表和自檢結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，符合要求予以簽認(rèn)。對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收或不合格的工序，應(yīng)拒絕簽認(rèn)，并責(zé)令施工單位限期整改，驗(yàn)收合格前嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序施工。

3.3當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目施工中存在重大質(zhì)量隱患，可能造成質(zhì)量事故或已經(jīng)造成質(zhì)量事故的，應(yīng)于發(fā)現(xiàn)2小時(shí)內(nèi)，要求監(jiān)理人員和專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師立即報(bào)告總監(jiān)理工程師，同時(shí)立即報(bào)告工程部經(jīng)理；通過(guò)總監(jiān)理工程師及時(shí)下達(dá)工程暫停令；責(zé)令施工單位停工整改；整改完畢經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查，符合規(guī)定要求后，方可簽署工程復(fù)工意見(jiàn)。

3.4施工過(guò)程質(zhì)量控制的主要方法和手段

工程部對(duì)工程項(xiàng)目的施工過(guò)程的質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、督促、控制、管理的同時(shí)，可根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)以及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范的要求，合同約定，施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)文件，施工圖紙，編制的質(zhì)量控制文件等為依據(jù)，采取以下控制方式、方法和手段，對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量進(jìn)行有效控制：

3.4.1方式：跟隨施工進(jìn)度進(jìn)行旁站、巡回檢查、平行檢查；

3.4.2方法：現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)簽證、簽發(fā)指令的審查；各種檢測(cè)、檢驗(yàn)、試驗(yàn)，驗(yàn)收、核定；

3.4.3手段：發(fā)現(xiàn)或判定不符合要求的工程和施工行為，根據(jù)不同程度和影響度，督促、要求監(jiān)理機(jī)構(gòu)采取下列手段：暫停施工；返工；返修；對(duì)不符合要求或不合格的材料、配件、設(shè)備、施工機(jī)械下令停用、禁用；限時(shí)糾正；禁止繼續(xù)施工等。

3.4.4工程使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構(gòu)件）應(yīng)于進(jìn)場(chǎng)時(shí)即時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)收，必要時(shí)取樣送有資質(zhì)的檢驗(yàn)單位進(jìn)行試驗(yàn)；混凝土配合比在澆搗前及澆搗中進(jìn)行檢驗(yàn)、核查；工程使用的機(jī)具、模板在第一次使用前進(jìn)行檢查；隱蔽工程在施工過(guò)程中必須旁站，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)下一道工序施工；分部、分項(xiàng)工程在施工過(guò)程中進(jìn)行旁站或檢查，施工結(jié)束后進(jìn)行確認(rèn)或驗(yàn)收；施工單位提交的自檢、試驗(yàn)報(bào)告，應(yīng)及時(shí)核查報(bào)告內(nèi)容是否完整、準(zhǔn)確、有效。

4、工程竣工驗(yàn)收階段的管理：

施工過(guò)程的質(zhì)量控制所有記錄、報(bào)告、表格，主要部分應(yīng)由施工單位和材料供應(yīng)單位提供，少部分由工程部建立；工程部應(yīng)完整歸檔保存。

（二）、工程進(jìn)度控制管理：

1、目標(biāo)：通過(guò)規(guī)范施工進(jìn)度管理，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

2、編制施工進(jìn)度計(jì)劃

2.1施工單位應(yīng)于第一次工地例會(huì)后15天內(nèi)完成施工組織設(shè)計(jì)（包含施工總進(jìn)度計(jì)劃、季月度施工進(jìn)度計(jì)劃、各類(lèi)材料計(jì)劃）的編制和自審工作，并報(bào)監(jiān)理機(jī)構(gòu)審核；

2.2總監(jiān)理工程師在7天內(nèi)審定批準(zhǔn)。

2.3公司總工組織工程部經(jīng)理和相關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師用3—5天內(nèi)對(duì)“施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行了解和審查，并由總監(jiān)理工程師簽發(fā)實(shí)施；

2.4根據(jù)施工單位編制、監(jiān)理機(jī)構(gòu)審定、公司總工及工程部審核的計(jì)劃，工程部編制出該項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃報(bào)公司備案。

3.施工進(jìn)度計(jì)劃管理準(zhǔn)備工作：

3.1工程部專(zhuān)業(yè)工程師、工程部經(jīng)理應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)工前1周取得經(jīng)批準(zhǔn)的全套進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度控制方案。

3.2工程部專(zhuān)業(yè)工程師應(yīng)對(duì)上述計(jì)劃和相關(guān)控制方案進(jìn)行細(xì)化，按項(xiàng)目各階段的工程內(nèi)容、工序、關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)、持續(xù)時(shí)間、控制難點(diǎn)等，編制出便于日常進(jìn)度管理的具體工作手冊(cè)，用于指導(dǎo)每月的進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施的監(jiān)督和管理，避免工作的盲目性和隨意性。

4、施工進(jìn)度管理工作內(nèi)容：

4.1專(zhuān)業(yè)工程師按已批準(zhǔn)的“施工總進(jìn)度計(jì)劃”、“季、月度施工進(jìn)度計(jì)劃”、及監(jiān)理單位編制的“施工進(jìn)度控制方案”，隨時(shí)檢查施工單位的項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間、完工時(shí)間是否及時(shí)完成，真實(shí)記錄實(shí)際進(jìn)度及相關(guān)情況；當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃10天及以上時(shí)，應(yīng)立即簽發(fā)《整改通知單》，整改通知需清晰說(shuō)明延誤原因，發(fā)生部位及相關(guān)指令性意見(jiàn)，責(zé)令施工單位采取調(diào)整措施，協(xié)同糾偏；并同時(shí)抄報(bào)工程部經(jīng)理。

4.2專(zhuān)業(yè)工程師跟蹤檢查關(guān)鍵工序和薄弱環(huán)節(jié)的進(jìn)度問(wèn)題，即時(shí)提出可行性意見(jiàn)，制定防范性對(duì)策；跟蹤檢查施工單位人力、材料、機(jī)具計(jì)劃的執(zhí)行力度；對(duì)甲供材料跟蹤公司相關(guān)部門(mén)人員銜接供貨計(jì)劃的落實(shí)。

4.3每月（周）末應(yīng)要求施工單位編制下月（周）《施工月（周）度作業(yè)進(jìn)度計(jì)劃》，如當(dāng)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度有偏差滯后，應(yīng)要求施工單位編制下月（周）計(jì)劃時(shí)盡力追回滯后項(xiàng)目，并在下月（周）進(jìn)度管理工作中特別留意，跟蹤監(jiān)督實(shí)施。

（三）、工程施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理：

1、目標(biāo)：確保工程建設(shè)有序、文明、安全的完成。

2、在工程部控制下，工程總包單位負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的統(tǒng)一管理，總包單位可以按工程部要求，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)該施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)由公司直接發(fā)包的其他單位的施工現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，各施工單位在總包單位的統(tǒng)一管理下，在其分包范圍內(nèi)建立施工現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任制，并組織實(shí)施。

3、施工中若發(fā)現(xiàn)文物、古化石、爆炸物、地下管線及電纜等，應(yīng)暫停施工，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告，按照有關(guān)規(guī)定處理后，方可繼續(xù)施工。

4、工程部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)下列工作的實(shí)施：

4.1根據(jù)公司計(jì)劃的工程各標(biāo)段的啟動(dòng)時(shí)間，按照建筑規(guī)劃總平面圖和各施工單位的合同及施工需要，確定每工程標(biāo)段的施工場(chǎng)界及使用時(shí)間；項(xiàng)目總平面圖方案由工程部繪制，公司分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；并作為施工單位編制“施工平面圖”的重要依據(jù)；

4.2工程部負(fù)責(zé)督促施工單位必須按批準(zhǔn)的該工程施工平面布置圖布置各類(lèi)設(shè)施。且布置、搭設(shè)與使用均須符合安全文明施工規(guī)范的規(guī)定。

4.3非施工場(chǎng)地、共用施工道路、共用設(shè)施等由工程部進(jìn)行綜合管理。5.工程部負(fù)責(zé)要求施工單位采取有效措施，確保以下工作在受控狀態(tài)下實(shí)施：

5.1確保施工單位按經(jīng)批準(zhǔn)的該工程施工平面布置圖的規(guī)定位置，搭設(shè)生產(chǎn)設(shè)施、安裝施工機(jī)械設(shè)備、堆放材料、半成品、成品等。

5.2確保施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置明顯的相關(guān)標(biāo)識(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)的設(shè)置應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。

5.3工程部應(yīng)對(duì)安全施工措施的制定和執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即指令限期整改；安全文明施工要求按《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》JGJ59—99和當(dāng)?shù)匦姓止懿块T(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

5.4 確保施工現(xiàn)場(chǎng)道路暢通，排水、排洪、消防系統(tǒng)處于良好狀態(tài)，保持場(chǎng)地整潔，及時(shí)清運(yùn)建筑垃圾。

（四）、工程竣工驗(yàn)收管理

1、目標(biāo)：通過(guò)規(guī)范竣工驗(yàn)收管理程序，檢查工程完成狀況。

2、工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收管理：檢查所有砼結(jié)構(gòu)件、墻體、房間尺寸，地面高差，門(mén)窗洞大小、位置等。

3、工程使用功能驗(yàn)收管理 3.1檢查主要部位：

①所有門(mén)窗高度、大小、位置、扇數(shù)是否按施工圖紙及有關(guān)文件制作安裝。②所有受水面的流水坡度、滴水線、擋水線是否符合要求，所有經(jīng)蓄水或潑水檢驗(yàn)處，是否有滲漏、倒坡、集水等缺陷。

③窗臺(tái)、欄桿、女兒墻高度、煙囪孔、空調(diào)孔、排氣孔等預(yù)留孔位是否正確。④所有排水方式及地漏、排水口、管道布置、走向等是否正確；給水管試壓，排水管灌水與通球試驗(yàn)是否符合要求。

⑤建筑立面外觀質(zhì)量是否符合要求。3.2檢查結(jié)果形成《使用功能質(zhì)量檢查表》。

3.3工程部負(fù)責(zé)組織施工單位，對(duì)照《使用功能質(zhì)量檢查表》在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改。

4、工程檔案驗(yàn)收管理

4.1檢查建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收系列表、竣工圖（包括用于規(guī)劃驗(yàn)收、面積計(jì)算的專(zhuān)項(xiàng)竣工圖）是否完整。

4.2.檢查竣工驗(yàn)收資料是否完整。

4.3工程部負(fù)責(zé)組織施工單位，對(duì)照檢查意見(jiàn)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改。

（五）、工程簽證管理

1、目標(biāo)：規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)簽證工作，有效地控制成本，確保工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。

2、工程簽證要求：

2.1基礎(chǔ)工程：平面圖、立面圖、剖面圖：標(biāo)明所在平面位置、軸線、上下標(biāo)高，構(gòu)造細(xì)部、基礎(chǔ)或墊層的縱向各階高度等；按合同規(guī)定計(jì)量口徑，分類(lèi)統(tǒng)計(jì)的工程量。

2.2隱蔽工程：平面圖、立面圖、剖面圖：標(biāo)明平面位置、設(shè)計(jì)名稱(chēng)、編號(hào)、上下標(biāo)高（包括上下各變高點(diǎn)或標(biāo)高）、構(gòu)造細(xì)部高度等。

2.3溝、管、井等綜合管網(wǎng)工程：平面圖、立面圖、剖面圖：標(biāo)明各溝、管、井平面定位的中心線、起點(diǎn)、終點(diǎn)、轉(zhuǎn)點(diǎn)的座標(biāo)及相關(guān)數(shù)據(jù)、各溝、管、井的坡向、坡度、標(biāo)高、基礎(chǔ)或墊層的縱向各階高度、構(gòu)造細(xì)部、基礎(chǔ)或墊層的橫向各階高度、上下標(biāo)高等；按合同計(jì)量口徑，分別按溝管井，各類(lèi)別、各規(guī)格計(jì)量。

2.4設(shè)計(jì)變更：

2.4.1以施工報(bào)告、洽商單等形式說(shuō)明事由，說(shuō)明新舊設(shè)計(jì)的圖名、圖號(hào)或文件名等。

2.4.2局部返工，需用平、立、剖面圖才能真實(shí)反映返工實(shí)物量的，應(yīng)采用 附圖方式。

2.5零星工程的簽證：

2.5.1 一般以施工報(bào)告、聯(lián)系單等形式清楚述明背景、原由。

2.5.2能反映實(shí)物量的，反映工程完成的實(shí)物工程量；難以反映工程實(shí)物量的（如流沙治理、土層注漿等），應(yīng)反映工程各種材料的用量；如實(shí)反映投入人工的工種、工日或工時(shí)、投入的機(jī)械設(shè)備的機(jī)種、機(jī)型、臺(tái)班等。

2.6月進(jìn)度報(bào)表：每份月報(bào)詳細(xì)說(shuō)明各分部分項(xiàng)工程的形象進(jìn)度；工程量清單分土建與安裝兩大類(lèi)，分別按分部分項(xiàng)工程一起報(bào)出。

3、簽證的責(zé)任與管理

3.1承包人按照工程部在該次量測(cè)原始數(shù)據(jù)的簽認(rèn)時(shí)間起開(kāi)始制作簽證單及相關(guān)資料，并按規(guī)定時(shí)間完成；簽證單及相關(guān)資料配套送達(dá)指定的相關(guān)人員，并要求書(shū)面簽收（包括簽認(rèn)收件時(shí)間地點(diǎn)）。

3.2遇簽證及資料不齊、不全、不清、不當(dāng)?shù)炔缓细窦l(fā)回重新制作。3.3有意修改原始數(shù)據(jù)屬惡意行為。公司有權(quán)要求撤換該人員，并拒絕接受該人員的任何簽證及資料，凡遇惡意行為，公司將按照自己的理解行事，造成的后果，由肇事方承擔(dān)。

三、工程成本管理

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括目標(biāo)成本）應(yīng)首先上報(bào)，由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織 進(jìn)行“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段；每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具有相關(guān)鋼筋、水泥等主要材料用量的條款，設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破建設(shè)方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、圖紙會(huì)審：設(shè)計(jì)人員、工程技術(shù)人員、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資浪費(fèi)。

5、材料設(shè)備的品牌或標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)的選用應(yīng)與工程項(xiàng)目的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿(mǎn)足使用功能的前提下，杜絕質(zhì)量超標(biāo)。

6、工程做法應(yīng)當(dāng)結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)規(guī)范、圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理。

（二）招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、主體施工單位的選擇必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

2、組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂招標(biāo)文件，對(duì)投標(biāo)單位就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。

3、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行比較選擇。

4、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低工程造價(jià)。

5、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專(zhuān)業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰細(xì)致；不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。

6、合同簽訂必須按規(guī)定程序進(jìn)行，以符合合同審批與簽訂的規(guī)定。

（三）施工過(guò)程的成本控制

現(xiàn)場(chǎng)簽證

1.施工過(guò)程中凡是由乙方提出須經(jīng)甲方現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)的、引起工程造價(jià)變化又不屬于包干合同范圍的事項(xiàng)及合同明確需現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容均屬于現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍的，可以辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證（包括工程量增減、材料設(shè)備價(jià)格變化等），現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2.現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限

一般簽證2萬(wàn)元以下（含2萬(wàn)元）除項(xiàng)目工程部、預(yù)算部簽字外，報(bào)工程主管副總批準(zhǔn)，重大簽證2—5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）報(bào)公司總經(jīng)理審批，5萬(wàn)元以上報(bào)公司董事長(zhǎng)審批。

3.現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理：

3.1對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生需簽證的工程內(nèi)容，要求提案人詳細(xì)列明事發(fā)原因、簽證理由及合同依據(jù)。在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生前五天內(nèi)（特殊情況可在事先征得分管副總經(jīng)理同意且在所需簽證工程內(nèi)容發(fā)生后的當(dāng)天）一式五份及時(shí)上報(bào)。

3.2對(duì)涉及隱蔽工程或其它事后無(wú)法再現(xiàn)的工程項(xiàng)目簽證，提案人應(yīng)及時(shí)通知監(jiān)理工程師、工程部專(zhuān)業(yè)工程師和造價(jià)人員共同到現(xiàn)場(chǎng)勘查、核定。

3.3對(duì)重大的簽證，要求提案人應(yīng)于施工前7天上報(bào)，工程部和監(jiān)理工程師在接到承包人的申請(qǐng)后三天內(nèi)就該簽證的必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，并將審核意見(jiàn)上報(bào)公司。

3.4工程部在接到經(jīng)監(jiān)理工程師簽署處理意見(jiàn)的簽證單后，一般工程簽證必須有監(jiān)理公司、現(xiàn)場(chǎng)工程師、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理簽字審核、然后報(bào)分管副總經(jīng)理審批后方可生效。對(duì)重大的簽證須上報(bào)公司總經(jīng)理或董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。

3.5原則上現(xiàn)場(chǎng)簽證按量?jī)r(jià)分離要求進(jìn)行，即工程量由工程部負(fù)責(zé)，價(jià)款由成本部負(fù)責(zé)。但如發(fā)現(xiàn)量?jī)r(jià)有重大偏離時(shí)，發(fā)現(xiàn)方須立即向上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作出審查意見(jiàn)。

3.6現(xiàn)場(chǎng)簽證沒(méi)有實(shí)施或未全部實(shí)施，監(jiān)理工程師、工程部現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)及時(shí)注銷(xiāo)或按實(shí)重新核定該項(xiàng)簽證單，并通知造價(jià)人員。

工程質(zhì)量

1、工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)工程質(zhì)量。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析原因，提交事故情況報(bào)告及整改措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)整改；把事故報(bào)告與處理方案一并存檔備案以備索賠。

2、要特別重視隱蔽工程的旁站和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同驗(yàn)收并辦理書(shū)面手續(xù)；凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下一道工序施工；未經(jīng)預(yù)算人員參與驗(yàn)收的隱蔽工程，在結(jié)算時(shí)不予計(jì)價(jià)。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

1）施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表。

2）工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容、完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）和工程質(zhì)量證明等資料。

3）成本部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量，經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

（四）工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開(kāi)工前，工程部應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、有特殊質(zhì)量要求的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供。

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。

4、工程部對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)；對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

5、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢(xún)價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿(mǎn)足要求的前提下，擇優(yōu)確定供貨單位：

6、《采購(gòu)合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、必須建立健全材料的詢(xún)價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為。

8、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施，同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證；

9.工程中的材料費(fèi)占整個(gè)工程成本的65%及其以上，材料價(jià)格應(yīng)執(zhí)行造價(jià)管理部門(mén)發(fā)布的市場(chǎng)信息價(jià)為指導(dǎo)價(jià)格，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的材料價(jià)格的波動(dòng)，要在施工合同的價(jià)款調(diào)整條款中，要約定材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)由雙方各自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)幅度的范圍，并確定調(diào)整方法，避免爭(zhēng)議和糾紛的發(fā)生；目前通常的慣例是在合同條款中約定的材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，在±5%-±10%內(nèi)由承包方承擔(dān)，超過(guò)這個(gè)比例由發(fā)包方承擔(dān)的條款。

（五）工程結(jié)算管理

1、工程結(jié)算是指合同價(jià)格的結(jié)算，合同價(jià)格應(yīng)為合同價(jià)款加上按合同規(guī)定進(jìn)行的合同價(jià)款調(diào)整（增加或減少）。

1.1合同價(jià)款調(diào)整是指在合同履行中發(fā)生、經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后按照合同約定或承發(fā)包雙方協(xié)商同意需要調(diào)整（增加或減少）合同價(jià)款的情況，主要包括：

a）由于發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r(jià)款調(diào)整：如工程變更、發(fā)包人違約等。

b）由于非發(fā)包人原因?qū)е碌暮贤瑑r(jià)款調(diào)整：承包人違約、合同缺陷等。

1.2工程變更是指工程范圍變更、設(shè)計(jì)變更。工程范圍的變更包括新增工程和刪減工程；設(shè)計(jì)變更是經(jīng)發(fā)包人統(tǒng)一并發(fā)出指令更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸及材料等變更工程內(nèi)容。

2.工程結(jié)算的條件：

2.1工程質(zhì)量合格或達(dá)到合同要求并按照合同要求取得驗(yàn)收證書(shū)是工程結(jié)算的必要條件。結(jié)算以工程計(jì)量為基礎(chǔ)，計(jì)量必須以質(zhì)量達(dá)到要求為前提；不是對(duì)承包商已完的工程全部結(jié)算和支付，而只結(jié)算和支付質(zhì)量達(dá)到要求的部分，對(duì)于工程質(zhì)量達(dá)不到要求的部分一律不予結(jié)算和支付價(jià)款。

2.2變更項(xiàng)目必須有發(fā)包人的變更通知。沒(méi)有發(fā)包方的指示，承包商不得作任何變更；如果承包商沒(méi)有收到指示進(jìn)行變更，無(wú)理由就此變更的費(fèi)用要求補(bǔ)償。

2.3有及時(shí)、完整的結(jié)算資料。

3.完整的結(jié)算資料包括（但不限于）以下內(nèi)容：

3.1合同約定對(duì)合同價(jià)格構(gòu)成影響的文件及資料：

3.2承包人履約情況： a）工程竣工驗(yàn)收資料；

b）發(fā)包人對(duì)承包人履約情況的說(shuō)明，包括：

i.雙方確認(rèn)的已完和未完工程項(xiàng)目一覽表；

ii.工期或質(zhì)量未達(dá)到合同要求的項(xiàng)目應(yīng)提供相應(yīng)明確責(zé)任的說(shuō)明；

iii.承包人違約給發(fā)包人造成的損失情況（已辦理反索賠的項(xiàng)目除外）；

iv.合同約定的設(shè)備材料清單和工程實(shí)際使用的設(shè)備材料清單一覽表。

3.3工程結(jié)算書(shū)：

a）結(jié)算書(shū)編制說(shuō)明。

b）合同價(jià)款范圍內(nèi)規(guī)定工程內(nèi)容的結(jié)算（結(jié)算明細(xì)表、匯總表）。

c）合同規(guī)定合同價(jià)款調(diào)整范圍內(nèi)（增加或減少）工程內(nèi)容的結(jié)算。

4.工程結(jié)算的審查原則及要點(diǎn)：工程結(jié)算應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的結(jié)算方式進(jìn)行結(jié)算，在承包人風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任范圍內(nèi)的工程費(fèi)用支出不予調(diào)整工程價(jià)款。

4.1合同價(jià)款范圍內(nèi)的結(jié)算，應(yīng)區(qū)分不同的發(fā)包方式和合同類(lèi)型進(jìn)行審查：

a）對(duì)于總價(jià)合同，嚴(yán)格按照合同價(jià)款進(jìn)行結(jié)算，嚴(yán)格審查合同內(nèi)的工作內(nèi)容是否在實(shí)際施工中按合同要求全部完成。

b）對(duì)于單價(jià)合同，應(yīng)按照合同約定的工程量計(jì)算規(guī)則、依據(jù)施工圖和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行審查，重點(diǎn)為工程量的計(jì)量。

c）對(duì)于合同約定按照施工圖預(yù)算加調(diào)整計(jì)算合同價(jià)格的工程，應(yīng)依據(jù)施工圖和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、按照合同約定的采用定額的工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量和計(jì)價(jià)。審查重點(diǎn)為工程量的計(jì)量和價(jià)格的來(lái)源與計(jì)算是否合理。

d）對(duì)于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的實(shí)際消耗量和施工單位領(lǐng)用量之后，方進(jìn)行計(jì)量和計(jì)價(jià)工作；對(duì)于超額使用的要追究違約責(zé)任。

4.2調(diào)整合同價(jià)款的結(jié)算：

4.2.1工程變更部分：工程范圍變更內(nèi)容，對(duì)于合同范圍內(nèi)已有工程項(xiàng)目的工程量改變時(shí)，按工程量清單或工程定額中的工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價(jià)方式進(jìn)行結(jié)算；對(duì)于不屬于合同范圍內(nèi)的工程項(xiàng)目：

1）要根據(jù)簽發(fā)的變更通知單明確的雙方的權(quán)利義務(wù)和結(jié)算方式。

2）變更工程的價(jià)格可參考原合同中的工程量計(jì)算規(guī)則和計(jì)價(jià)方式進(jìn)行結(jié)算。

3）如果原合同或工程定額中無(wú)相關(guān)價(jià)格，由雙方協(xié)商議定工程量計(jì)算規(guī)則和價(jià)格進(jìn)行結(jié)算；審查重點(diǎn)為變更手續(xù)是否及時(shí)、完備、變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程相符、工程量與價(jià)格來(lái)源與計(jì)算是否合理。

4.2.2對(duì)于設(shè)計(jì)變更內(nèi)容，主要審查變更手續(xù)是否及時(shí)、完整，變更內(nèi)容是否與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程相符、工程量與價(jià)格來(lái)源與計(jì)算是否合理。

4.2.3對(duì)于進(jìn)度計(jì)劃變更內(nèi)容，應(yīng)首先審查進(jìn)度計(jì)劃變更的手續(xù)是否及時(shí)、完備，對(duì)于由于承包人的原因?qū)е碌倪M(jìn)度計(jì)劃變更，由此產(chǎn)生的工程內(nèi)容的增加或人工、機(jī)械降效等不予調(diào)整工程價(jià)款；其次審查進(jìn)度計(jì)劃變更對(duì)照合同規(guī)定的工程進(jìn)度計(jì)劃和變更的工程進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)算對(duì)工期的影響，從而計(jì)算由此產(chǎn)生的施工措施費(fèi)用、工程內(nèi)容增加費(fèi)用和人工、機(jī)械降效費(fèi)用等。

4.2.4對(duì)于施工條件變化導(dǎo)致的合同價(jià)款的調(diào)整，應(yīng)首先審查施工條件的變化（如不良地基、地下障礙物）的處理等是否是承包人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍，如屬于發(fā)包人的責(zé)任，應(yīng)予調(diào)整工程價(jià)款。其次，因?yàn)榇瞬糠謨?nèi)容是施工圖紙上不能反映出來(lái)的，又屬于隱蔽工程，應(yīng)重點(diǎn)審查變更手續(xù)是否及時(shí)、完整，是否符合工程實(shí)際情況以及有無(wú)隱蔽工程驗(yàn)收記錄。

4.2.5由于雙方違約或合同缺陷導(dǎo)致的合同價(jià)款調(diào)整應(yīng)首先正確理解合同條款，正確劃分違約責(zé)任。其次審查違約索賠是否符合合同和法律時(shí)限和程序的規(guī)定；審查索賠的計(jì)算方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否符合規(guī)定，有否重復(fù)計(jì)算，還應(yīng)剔除承包商違約、失誤或不作為導(dǎo)致的損失。對(duì)于承包商違約給發(fā)包人造成的損失，則及時(shí)、合理的進(jìn)行反索賠。

4.2.6合同價(jià)格的結(jié)算，應(yīng)參照財(cái)務(wù)往來(lái)狀況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如發(fā)包人為承包人代繳未轉(zhuǎn)賬的各項(xiàng)稅費(fèi)；發(fā)包人直接支付給分包人未轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)；發(fā)包人 負(fù)責(zé)采購(gòu)材料設(shè)備并交付給承包人使用而未轉(zhuǎn)賬的款項(xiàng)（即甲供材料、設(shè)備）以及其他對(duì)于工程結(jié)算需要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)賬明細(xì)。

5.獎(jiǎng)懲制度

結(jié)算完畢后，對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證、本企業(yè)工程部的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰。

結(jié)束語(yǔ)：

長(zhǎng)期以來(lái)，習(xí)慣于把工程管理放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)中，從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算到銷(xiāo)售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，工期控制、質(zhì)量控制、成本控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系；項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，其控制管理的重點(diǎn)在于前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控，只有做好各方面綜合平衡，更以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，才會(huì)出效益，才有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，使公司贏得最大的利潤(rùn)。

2011年10月31日于南昌小商品城有限公司

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程成本控制管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程成本控制管理

要: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程工程造價(jià)控制與管理，是企業(yè)在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng)，其貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，概括而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理就是以決策階段的、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、結(jié)算階段的動(dòng)態(tài)管理組成的。我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開(kāi)發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 設(shè)計(jì)階段 實(shí)施階段 竣工結(jié)算 1．前言

房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有兩種表現(xiàn)方式，一是品牌創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)；二是成本優(yōu)勢(shì)。成本不僅體現(xiàn)在是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有時(shí)甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否存活下去的關(guān)鍵。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是非常困難的，能達(dá)到這個(gè)高度的企業(yè)可以說(shuō)是鳳毛麟角。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只能通過(guò)成本優(yōu)勢(shì)來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即開(kāi)發(fā)相同品質(zhì)的樓盤(pán)，努力使所發(fā)生的成本相對(duì)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所獲得的利潤(rùn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)勝利。

可見(jiàn)，成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而全過(guò)程工程成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內(nèi)容。因此，從成本管理與控制的角度較全面地對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步探索，不僅具有重要的理論意義，而且具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資建設(shè)分為投資決策、可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。而每個(gè)過(guò)程、分過(guò)程、子過(guò)程又是由許多不同的具體活動(dòng)構(gòu)成的。所以一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)是由各個(gè)子過(guò)程的造價(jià)構(gòu)成的，而這些子過(guò)程的造價(jià)又是由許多項(xiàng)具體活動(dòng)的造價(jià)構(gòu)成的。因此，工程項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)管理必須是基于活動(dòng)與過(guò)程的，必須是按照工程項(xiàng)目的過(guò)程與活動(dòng)的組成與分解的規(guī)律去實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目全過(guò)程的造價(jià)管理。

因此, 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程造價(jià)控制管理貫穿了項(xiàng)目的全過(guò)程, 即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的投資估算到設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算, 以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個(gè)階段的造價(jià)控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系在一起的, 各個(gè)階段互相制約、互相補(bǔ)充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差, 糾正偏差, 使幾個(gè)階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段造價(jià)控制管理存在的問(wèn)題 2.1對(duì)房地產(chǎn)投資決策階段的重要性認(rèn)識(shí)不足

所謂房地產(chǎn)投資決策，是指對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并作出判斷，選擇某一方案的過(guò)程。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大，一旦錯(cuò)了第一步，那就滿(mǎn)盤(pán)皆輸，因此說(shuō)，就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)整個(gè)流程來(lái)看，這第一步投資決策環(huán)節(jié)無(wú)疑是重中之重。而這一環(huán)節(jié)恰恰是目前大多中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中的薄弱環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確控制投資目標(biāo)值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著決策階段對(duì)其后面的各種形式造價(jià)起著制約作用。因此，必須加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)的管理。

2.2工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)控制不嚴(yán)

在項(xiàng)目作出投資決策后，工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1％ 以下，但正是這少于1％的費(fèi)用卻影響項(xiàng)目投資的可能性高達(dá)75％以上?？墒悄壳捌毡榇嬖诖嬖凇爸厥┕?，輕設(shè)計(jì)”現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)方案上基本上做到了采取兩個(gè)以上的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，但在經(jīng)濟(jì)上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動(dòng)腦筋”的現(xiàn)象。特別是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，設(shè)計(jì)人員為了滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的要求，為了趕進(jìn)度，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，甚至有些項(xiàng)目出現(xiàn)做法與選型交代不清，使設(shè)計(jì)預(yù)算與實(shí)際造價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，預(yù)算文件不完整，設(shè)計(jì)變更偏多，導(dǎo)致工程造價(jià)增加很多。

2.3建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段選擇不當(dāng)

工程設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目發(fā)包顯得尤其重要。選擇了一家有實(shí)力、有信譽(yù)、報(bào)價(jià)合理的單位，工程就成功了一半?？墒乾F(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商選擇中標(biāo)單位時(shí)往往只選擇報(bào)價(jià)最低的單位，有些中標(biāo)單位可能是投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本價(jià)而希望今后在施工過(guò)程中通過(guò)各種手段、方法取得彌補(bǔ)的單位，在施工過(guò)程中容易扯皮而影響質(zhì)量和工期，導(dǎo)致造價(jià)失控。此外工程招標(biāo)文件、合同文件不夠嚴(yán)密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價(jià)。

2.4工程實(shí)施階段管理失控

工程實(shí)施階段是建設(shè)項(xiàng)目形成實(shí)體的一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，也是工程造價(jià)控制的難點(diǎn)階段。在工程實(shí)施階段，由于地質(zhì)條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調(diào)整，工程變更過(guò)多，現(xiàn)場(chǎng)簽證不明確，簽證內(nèi)容與實(shí)際不相符，合同管理不嚴(yán)格等，工程造價(jià)極易失控。

2.5工程竣工結(jié)算階段控制不力

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工決算是整個(gè)工程造價(jià)控制最后的一環(huán)。竣工決算如何能真實(shí)實(shí)地反映整個(gè)工程的實(shí)際造價(jià)，反映了開(kāi)發(fā)商和承包方對(duì)工程造價(jià)管理的能力。

根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商局《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用條款，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書(shū)約定的合同價(jià)款及專(zhuān)用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。但是目前仍存在不少工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用期超過(guò)一年以上，而承包方未報(bào)送結(jié)算資料的現(xiàn)象。在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒(méi)有全面體現(xiàn)工程實(shí)際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡(jiǎn)單更改，很多變更沒(méi)有在圖上標(biāo)注；設(shè)計(jì)變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟(jì)簽證；隱蔽工程現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收無(wú)正式簽證手續(xù)；變更材料沒(méi)有確定結(jié)算單價(jià)等。

工程結(jié)算一拖再拖；有時(shí)工程結(jié)算人員不了解施工現(xiàn)場(chǎng)，也不到現(xiàn)場(chǎng)審核復(fù)查，只憑自己的想象核算，與實(shí)際投入相差較大，這些都影響了工程建設(shè)項(xiàng)目的使用和建設(shè)工程造價(jià)的確認(rèn)。

3．加強(qiáng)房地產(chǎn)各階段工程造價(jià)管理的措施 3.1在投資項(xiàng)目決策階段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策, 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)有著決定性的影響, 是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)階段。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì), 投資決策階段影響項(xiàng)目的程度達(dá)到80%—90%。

因此, 必須嚴(yán)格投資決策程序、做好市場(chǎng)調(diào)查研究 在選擇地點(diǎn)時(shí)應(yīng)考慮該地點(diǎn)的交通問(wèn)題、上學(xué)、購(gòu)物、醫(yī)療、周邊樓盤(pán)的情況等。還應(yīng)該為該項(xiàng)目作市場(chǎng)調(diào)查, 了解該地段人員的收入水平、購(gòu)買(mǎi)人群特點(diǎn), 合理確定該發(fā)展項(xiàng)目的室內(nèi)布局大小、樓層高度、裝修標(biāo)準(zhǔn)等,為今后的銷(xiāo)售計(jì)劃打下良好的基礎(chǔ)。

對(duì)于復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，找出細(xì)分市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。比如以檔次來(lái)分，是要擠占中端市場(chǎng)，還是角逐高端市場(chǎng)；以建筑風(fēng)格來(lái)分，是要凸顯外國(guó)風(fēng)格，還是要表現(xiàn)中國(guó)風(fēng)格，是展示現(xiàn)代的，還是承傳古典的；以客戶(hù)群來(lái)分，客戶(hù)是以中年人為重點(diǎn)，還是以老年人為主；以產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)分，是做多層，高層，別墅，還是酒店式公寓等等。根據(jù)不同的市場(chǎng)就會(huì)劃分出不同的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)結(jié)合地段條件，開(kāi)發(fā)能力，運(yùn)作實(shí)力等選擇一個(gè)適合開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)。比如建筑用料、小區(qū)環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、電梯的設(shè)臵、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。

3.2.設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

3.2.1完善工程設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)工作，各階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

為了有效避免設(shè)計(jì)階段只注重方案招標(biāo)，忽視初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)對(duì)工程造價(jià)控制帶來(lái)的問(wèn)題，在設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中，不僅方案設(shè)計(jì)階段要通過(guò)招標(biāo)完成，而且初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)也應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使每個(gè)設(shè)計(jì)階段均通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)完成。這樣在每個(gè)細(xì)節(jié)上都會(huì)做到精益求精地去設(shè)計(jì)。

定標(biāo)的主要因素應(yīng)放在設(shè)計(jì)構(gòu)思的新穎性、創(chuàng)造性、實(shí)用性、技術(shù)的優(yōu)劣、投資估算的合理性，設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)組織方案等方面來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)前提下確保經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理的前提下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿(mǎn)足使用功能的前提下注意造型別致美觀，最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益的設(shè)計(jì)投標(biāo)單位為中標(biāo)單位。

3.2.2在設(shè)計(jì)階段引入監(jiān)理工作 讓有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員參與到設(shè)計(jì)階段來(lái)，對(duì)設(shè)計(jì)的全過(guò)程實(shí)施跟蹤檢查，可以及時(shí)避免設(shè)計(jì)過(guò)程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷，發(fā)揮監(jiān)理單位作為第三方所起的協(xié)調(diào)與約束作用，打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。

3.2.3進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

推行限額設(shè)計(jì)，要從源頭抓起。首先應(yīng)制定合理的目標(biāo)值，如果目標(biāo)值不合理，就會(huì)被突破或者與實(shí)際懸殊很大。目標(biāo)值應(yīng)在對(duì)設(shè)計(jì)的科學(xué)性、功能的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)的合理性等方面進(jìn)行充分論證分析后才能作出結(jié)論。進(jìn)行限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵是確定好工程項(xiàng)目的限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。其次要制定實(shí)行限額設(shè)計(jì)相應(yīng)的管理制度和有關(guān)規(guī)定，從整體上加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的控制，由被動(dòng)反應(yīng)變成主動(dòng)控制，由事后核算變成事前控制。

同時(shí)，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，建立健全相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更制度，對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需進(jìn)行由多方人員參加的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使建設(shè)投資得到有效控制。

3.2.4改革設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度

現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)與工程成本無(wú)關(guān)，只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟(jì)性，不利于工程造價(jià)的控制。因此，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法進(jìn)行改革，建立激勵(lì)機(jī)制。比如將設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)取分為兩部分。一部分為基本設(shè)計(jì)費(fèi)，按原設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)??；另一部分為效益設(shè)計(jì)費(fèi)，這部分費(fèi)用應(yīng)充分體現(xiàn)出激勵(lì)機(jī)制。若設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，認(rèn)真運(yùn)用價(jià)值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過(guò)采用新技術(shù)、新材料、新工藝，節(jié)約的工程投資，應(yīng)按一定比例給設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員提取獎(jiǎng)勵(lì)。相反，如設(shè)計(jì)超投資，設(shè)計(jì)不合理或造成了一定的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員同樣要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并視浪費(fèi)程度承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失。獎(jiǎng)罰分明、利益掛鉤，才有利于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員積極性，有利于控制工程投資。

3.3.加強(qiáng)房地產(chǎn)招標(biāo)階段造價(jià)控制措施 3.3.1對(duì)評(píng)標(biāo)辦法，不能一味強(qiáng)調(diào)低價(jià)中標(biāo)

按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定“可采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)格法和綜合評(píng)估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)辦法”，招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)時(shí)除了對(duì)一些簡(jiǎn)單的工程可采用最低價(jià)中標(biāo)的單因素評(píng)標(biāo)法，對(duì)一些較復(fù)雜的工程應(yīng)盡可能采用綜合因素評(píng)標(biāo)法，即除了評(píng)審?fù)稑?biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)外，還要對(duì)其質(zhì)量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、擬投入的人員和機(jī)械設(shè)備等進(jìn)行綜合評(píng)審。

對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)評(píng)分時(shí)，不能只看總報(bào)價(jià)，還要同時(shí)重視清單子目的單價(jià)，以防止和限制投標(biāo)單位采用不均衡報(bào)價(jià)法。這是因?yàn)榭們r(jià)符合要求的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也符合要求；總價(jià)最低的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也最低。對(duì)清單項(xiàng)目單價(jià)的評(píng)審，可采用平均值法，也可采用權(quán)重分配法。

3.3.2 應(yīng)從專(zhuān)業(yè)的角度嚴(yán)格界定招標(biāo)范圍 招標(biāo)范圍的劃分不科學(xué)，很有可能造成工程的重復(fù)計(jì)價(jià)，部分設(shè)備重復(fù)定貨的現(xiàn)象，從而造成工程的造價(jià)無(wú)形的增加，例如，有的招標(biāo)方對(duì)弱電專(zhuān)業(yè)不了解，其自控部分的電動(dòng)閥門(mén)是在弱電的承包范圍內(nèi)，還是在空調(diào)管道專(zhuān)業(yè)的承包范圍內(nèi)劃分不清，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)專(zhuān)業(yè)承包單位都對(duì)電閥作了定貨，從而造成設(shè)備的重復(fù)定貨。

3.4.建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制

合同實(shí)施階段投入資金量最多, 直接影響著建設(shè)費(fèi)用和竣工結(jié)算, 是投資控制的重要階段。應(yīng)特別注意以下幾方面的管理:

一是選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟(jì)的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證,加強(qiáng)投資控制。

二是加強(qiáng)工程進(jìn)度管理,認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)。施工組織不合理, 不僅影響項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量, 而且影響資金的使用。

三是加強(qiáng)工程變更及簽證管理, 在工程建設(shè)項(xiàng)目中,工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的,但要進(jìn)行有效控制.為防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時(shí)把關(guān)外,還應(yīng)圖紙會(huì)審中盡量消除漏洞.設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在施工階段初期,尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更,更要先比較各個(gè)方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法,使工程造價(jià)得到有效控制。如基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證,要實(shí)行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級(jí)審核制,即造價(jià)工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方再審核簽字后方才有。對(duì)于工程聯(lián)系單、圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)方案等要嚴(yán)格審核。

3.5工程竣工階段的工程造價(jià)控制

工程竣工結(jié)算是確定工程造價(jià)的最終手段, 是投資控制的最后的一個(gè)工作環(huán)節(jié)。由于在施工過(guò)程中存在著不可避免的變化, 因此需要造價(jià)管理人員樹(shù)立高度的責(zé)任心, 在施工過(guò)程中及時(shí)收集涉及工程結(jié)算的資料。認(rèn)真審核竣工結(jié)算資料(包括工程變更、簽證等), 凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程必須要有竣工驗(yàn)收手續(xù)；在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是；為了合理確定工程造價(jià)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。造價(jià)管理人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，同時(shí)應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況, 與現(xiàn)場(chǎng)管理人員密切配合, 掌握第一手資料, 避免與實(shí)際脫節(jié)。防止有虛報(bào)工程量、工程量套錯(cuò)定額、重復(fù)計(jì)算等情況發(fā)生, 保證工程造價(jià)的準(zhǔn)確度。

同時(shí)，為了保證工作少出偏漏，應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算第三方復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。4.結(jié)束語(yǔ)

回顧過(guò)去，展望未來(lái)，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理任重而道遠(yuǎn)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動(dòng)性，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價(jià)的歷史問(wèn)題，推動(dòng)我國(guó)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,各個(gè)參與者相互聯(lián)系和配合, 積極參與項(xiàng)目的建設(shè)管理, 并適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求, 采取有效措施, 必定可以降低工程造價(jià)的成本, 真正提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開(kāi)發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益

第四篇：項(xiàng)目中的合同管理和索賠

摘 要:在激烈的公路工程國(guó)際承包競(jìng)爭(zhēng)中,項(xiàng)目管理的成功與否集中體現(xiàn)在合同管理上。其中索賠工作對(duì)承包公司的生存與發(fā)展至關(guān)重要。結(jié)合海外工程承包的實(shí)踐,論述了加強(qiáng)合同管理,樹(shù)立“合同、索賠、風(fēng)險(xiǎn)”三種意識(shí)和“成本、時(shí)間”兩種觀念的意義、做法與體會(huì)。

關(guān)鍵詞:國(guó)際工程承包;合同管理;索賠

改革開(kāi)放以來(lái),在打開(kāi)國(guó)門(mén)、對(duì)外開(kāi)放的同時(shí),我國(guó)許多工程公司邁出國(guó)門(mén),走向世界,作為承包商承包各種工程,參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。因此,及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),肯定成績(jī),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,以便能夠盡快學(xué)會(huì)我們以往所不熟悉的東西,掌握國(guó)際上通行的規(guī)則,使我們的工作與國(guó)際接軌,已經(jīng)成為擺在我們面前的一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù)。本文就國(guó)際承包工程中加強(qiáng)合同管理,樹(shù)立索賠意識(shí),有效地維護(hù)承包商按合同規(guī)定所應(yīng)享有的合法權(quán)益的問(wèn)題談一些看法。

國(guó)際工程承包是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)事業(yè),它包含著獲利機(jī)會(huì)又存在競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)。在每一個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,承包商的經(jīng)營(yíng)管理水平集中地體現(xiàn)在他對(duì)該工程施工合同的實(shí)際管理狀況,即合同管理水平。合同管理貫穿于工程實(shí)施的全過(guò)程和各個(gè)方面。加強(qiáng)合同管理,樹(shù)立索賠意識(shí),認(rèn)真地進(jìn)行施工索賠工作,能夠促使工程項(xiàng)目合同管理水平迅速提高,從而帶動(dòng)承包企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)管理水平得到提高。

筆者曾參與在南亞某國(guó)承包一項(xiàng)省級(jí)道路工程4A項(xiàng)目的施工。作為承包商,在加強(qiáng)合同管理,根據(jù)合同對(duì)我方在施工過(guò)程中所遭受的不應(yīng)有的損失向業(yè)主進(jìn)行索賠方面,進(jìn)行了成功的嘗試,取得了寶貴的經(jīng)驗(yàn),成為近年來(lái)在該國(guó)索賠獲得成功的唯一承包商。施工索賠對(duì)承包商的意義

在承包工程中,由于業(yè)主或其他方面的原因,致使承包方在項(xiàng)目施工中付出了額外的費(fèi)用,承包方根據(jù)正當(dāng)而充分的理由,通過(guò)合法的途徑和程序,要求業(yè)主給予補(bǔ)償,這項(xiàng)工作就是施工索賠。由于工程項(xiàng)目的復(fù)雜多變,現(xiàn)場(chǎng)條件以及氣候環(huán)境的變化,標(biāo)書(shū)及施工說(shuō)明書(shū)中的錯(cuò)誤等因素不可避免,索賠在承包施工過(guò)程中是必然存在的。所以無(wú)論總包、轉(zhuǎn)讓或分包合同中都有專(zhuān)門(mén)的索賠條款。國(guó)際施工過(guò)程中的索賠是施工合同條件賦予承包商的合同權(quán)利,正是由于國(guó)際工程合同條件賦予承包商在合同所規(guī)定的利益受到損害的情況下,有進(jìn)行索賠的權(quán)利,才可以使承包商的損失獲得合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,從而有效地維護(hù)承包商的合法權(quán)益。國(guó)際工程承包施工的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明:要發(fā)展我國(guó)的國(guó)際工程承包事業(yè),使我國(guó)在國(guó)際工程承包市場(chǎng)上占有自己應(yīng)有的地位,施工索賠是必不可少的業(yè)務(wù),它是決定承包施工經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這是因?yàn)?當(dāng)前國(guó)際工程承包業(yè)是在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行的,包含著政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)和施工風(fēng)險(xiǎn)。承包商通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)投標(biāo)獲得工程項(xiàng)目,為了中標(biāo),往往要降低報(bào)價(jià)以戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。在這種情況下,承包商如果不善于對(duì)有關(guān)方面給自己造成的損失進(jìn)行索賠,以減少損失,就非但可能不盈利而且甚至有可能無(wú)法生存下去。因此,人們常說(shuō)“中標(biāo)靠低價(jià),盈利靠索賠”。索賠得到的款項(xiàng),在對(duì)于索賠工作不太了解的人想來(lái),也許會(huì)覺(jué)得是微不足道的,但實(shí)踐表明,善于利用合同條件進(jìn)行施工索賠,其所得款項(xiàng)往往是相當(dāng)大的,有時(shí)甚至?xí)笥谕稑?biāo)報(bào)價(jià)書(shū)中的利潤(rùn)款項(xiàng)。因而,施工索賠已成為承包商維護(hù)自己合同利益的關(guān)鍵性途徑。

但是,由于索賠涉及面廣、內(nèi)容繁多、過(guò)程復(fù)雜、法律程序嚴(yán)格,因此是一項(xiàng)綜合各學(xué)科知識(shí)和能力的工作。參與索賠的人員應(yīng)具有豐富的施工經(jīng)驗(yàn),熟悉施工中的各個(gè)環(huán)節(jié),通曉各種施工合同和法律,并具有一定的財(cái)會(huì)知識(shí)。為了成功地進(jìn)行索賠,承包商必須具備先進(jìn)的合同管理、尤其是索賠管理的水平。承包方在事業(yè)上要獲得成功,在很大的程度上取決于其是否善于索賠,認(rèn)真研究和運(yùn)用施工索賠的理論和方法,其意義是深遠(yuǎn)的。實(shí)踐表明:索賠成功率最大的承包公司,正是那些合同管理水平最高的公司。為了成功地進(jìn)行施工索賠,迫使承包公司和工程項(xiàng)目的所有管理人員嚴(yán)格地進(jìn)行施工管理,科學(xué)地控制工程開(kāi)支,系統(tǒng)地積累各種資

料,正確地編寫(xiě)索賠報(bào)告,策略地進(jìn)行索賠談判等等。通過(guò)這些細(xì)致的工作,不僅可以提高一個(gè)工程承包公司的經(jīng)營(yíng)管理水平,而且能夠培養(yǎng)和造就出一批熟悉國(guó)際工程施工的管理人員。2 樹(shù)立索賠意識(shí),加強(qiáng)索賠觀念,有效維護(hù)合同利益

近幾年來(lái),我國(guó)許多國(guó)際工程承包公司都先后開(kāi)展了國(guó)際工程索賠工作,有些項(xiàng)目的施工索賠工作取得了良好的成績(jī),但總的來(lái)說(shuō),我國(guó)公司在這方面還普遍地缺乏經(jīng)驗(yàn),對(duì)索賠的重要作用還認(rèn)識(shí)不足,各公司還沒(méi)有形成自己的一批有經(jīng)驗(yàn)的施工索賠技術(shù)專(zhuān)家隊(duì)伍。因此,有必要在廣大國(guó)際工程承包施工人員中進(jìn)行索賠知識(shí)的培訓(xùn),并使他們樹(shù)立做好索賠工作的基本意識(shí)觀念。認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),4A項(xiàng)目從工程實(shí)施一開(kāi)始就努力加強(qiáng)全體施工人員的合同意識(shí),培養(yǎng)大家的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、索賠意識(shí),并要求全體施工及后場(chǎng)管理人員具備明確的成本觀念和時(shí)間觀念。沒(méi)有這些基本的意識(shí)觀念,是做不好施工索賠工作的,是不能有效地依據(jù)合同保護(hù)我們自身利益的。

2.1 合同意識(shí)

合同意識(shí)也就是法律意識(shí),承包商必須通過(guò)加強(qiáng)合同意識(shí)來(lái)提高自我保護(hù)能力,利用合同條件來(lái)保護(hù)自己的利益,同違約行為抗?fàn)?以減少不必要的損失,維護(hù)自身的經(jīng)濟(jì)利益。

2.2 索賠意識(shí)索賠意識(shí)就是索賠的自覺(jué)性。國(guó)際工程承包施工人員應(yīng)把施工索賠管理工作作為自己優(yōu)先考慮的問(wèn)題之一,自覺(jué)地關(guān)心與施工索賠有關(guān)的任何事件,當(dāng)自己的合同利益受到不應(yīng)有的損害時(shí)能夠及時(shí)主動(dòng)地提出索賠要求。只有這樣,才能及時(shí)地把握索賠機(jī)會(huì),而不是等到發(fā)現(xiàn)施工虧損或形成合同爭(zhēng)端以后,才想到要提出施工索賠。

樹(shù)立索賠意識(shí),首先要正確地認(rèn)識(shí)索賠。對(duì)承包商而言,施工索賠是其減少承包風(fēng)險(xiǎn)、防止經(jīng)濟(jì)虧損的基本手段。應(yīng)該索賠而放棄索賠機(jī)會(huì),不僅喪失了應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)利益,而且會(huì)被對(duì)方視為無(wú)知,亦說(shuō)明其管理水平低下。這樣的承包商,在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的國(guó)際工程承包市場(chǎng)上,是很難逃脫虧損乃至破產(chǎn)命運(yùn)的。

4A項(xiàng)目自1995年開(kāi)工以來(lái),經(jīng)理部狠抓前后場(chǎng)人員的索賠意識(shí),樹(shù)立索賠觀念,先后提出12項(xiàng)索賠要求,均獲得賠付。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

國(guó)際工程承包施工是國(guó)際性的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng),是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)事業(yè)。承包商應(yīng)如何防范和應(yīng)對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn),化不利為有利,重要的一條就是要在風(fēng)險(xiǎn)中挖掘索賠機(jī)會(huì),盡量減少或合理分?jǐn)倱p失。在國(guó)際承包中一般遇到的風(fēng)險(xiǎn)主要如下。

(1)政治風(fēng)險(xiǎn):如業(yè)主所在國(guó)爆發(fā)內(nèi)戰(zhàn)、政變或社會(huì)**,或與他國(guó)發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng),業(yè)主所在國(guó)與承包商所在國(guó)在政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系上發(fā)生危機(jī)等等。在4A項(xiàng)目中我方提出了2項(xiàng)索賠要求。①延長(zhǎng)動(dòng)員期索賠。由于1995年6月17日下令開(kāi)工后,工程所在地發(fā)生**,造成我方在動(dòng)員期內(nèi)人員、設(shè)備不能按計(jì)劃入場(chǎng),我方根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況,及時(shí)提出了15 d的延期索賠。②燃料運(yùn)輸商罷工引起的索賠。1996年3月17日至19日,當(dāng)?shù)厝剂线\(yùn)輸商罷工,造成工地燃料供應(yīng)中斷,我方提出延長(zhǎng)工期3 d以及補(bǔ)償3 d管理費(fèi)。

(2)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn):如業(yè)主所在國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況惡化,物價(jià)暴漲,貨幣兌換率動(dòng)蕩,外匯政策改變等等。由于該國(guó)貨幣對(duì)美元的匯率近幾年變化非常大。在1998年5月試驗(yàn)核武器后,該國(guó)受到以美國(guó)為首的西方國(guó)家的經(jīng)濟(jì)制裁,貨幣貶值幅度前所未有。為應(yīng)對(duì)這一變故,我方在派人積極催促付款中的美元部分的同時(shí),及時(shí)用當(dāng)?shù)貛鸥犊钸M(jìn)行大宗材料的采購(gòu)。根據(jù)合理的調(diào)價(jià)公式,我們成功地避免和消減了通貨膨脹帶來(lái)的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

(3)合同風(fēng)險(xiǎn):這方面的風(fēng)險(xiǎn)也是相當(dāng)大的,如合同條款對(duì)承包商過(guò)于苛刻;對(duì)業(yè)主的開(kāi)脫性條款太多;業(yè)主支付資信差;對(duì)工程變更、通貨膨脹、價(jià)格調(diào)整及施工索賠等方面沒(méi)有明確公正的條款規(guī)定等等。

在合同中尋找索賠機(jī)會(huì)是衡量一個(gè)承包商合同管理水平高低的指標(biāo)之一。4A項(xiàng)目中我方成立了專(zhuān)門(mén)的合同管理小組,負(fù)責(zé)搜集、整理和保管包括圖紙、標(biāo)書(shū)、施工進(jìn)程表、雙方往來(lái)

信函、會(huì)議及談話記錄、票證單據(jù)??等等工程項(xiàng)目的完整資料,并仔細(xì)研究合同。通過(guò)資料的分析和科學(xué)準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)制度,提出令人信服的合理準(zhǔn)確的索賠要求。通過(guò)大家的努力,我們提出了如下幾項(xiàng)索賠。

①業(yè)主延誤提供施工現(xiàn)場(chǎng)的索賠。根據(jù)合同,開(kāi)工令下達(dá)后的90 d內(nèi)為動(dòng)員期。但由于我方到場(chǎng)后,業(yè)主、監(jiān)理遲遲不能給出水準(zhǔn)點(diǎn)、導(dǎo)線點(diǎn),造成施工初期的混亂局面,直到正式開(kāi)工后一個(gè)半月才正式進(jìn)行工地移交工作,為此我方以合同為根據(jù)提出了工期延長(zhǎng)41 d的索賠,并要求補(bǔ)償由此而產(chǎn)生的管理費(fèi)。

②原路面體邊緣切除索賠。因4A項(xiàng)目為道路改建、擴(kuò)建項(xiàng)目,故原施工圖紙要求在進(jìn)行底基層施工時(shí),去除從原路面體結(jié)構(gòu)兩邊各30 cm至底基層底面標(biāo)高的部分。然而這一工作既未在工程量表中反映出來(lái),又未在技術(shù)規(guī)范中指明在何處結(jié)算,屬于合同有誤造成承包商損失,我方提出索賠。

③去除原路面而引起的索賠。合同規(guī)定,在進(jìn)行新的路面體施工前,應(yīng)去除2 cm原路面瀝青表層,但是在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)原路面體并非標(biāo)書(shū)所說(shuō)的2 cm表處結(jié)構(gòu),而是7 cm的瀝青碎石灌入。且經(jīng)多年維護(hù)、加鋪,整體性很強(qiáng),所以去除2 cm是不可能的。我們?cè)谑┕ぶ邪l(fā)現(xiàn),至少有7~9 cm的原路面結(jié)構(gòu)需要去除。根據(jù)合同條款12條,我方記錄了在這項(xiàng)工作中所需要的全部標(biāo)高測(cè)量數(shù)據(jù),要求賠償因合同有誤而使承包商蒙受的損失。

(4)施工風(fēng)險(xiǎn):如特別惡劣的氣候條件,不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)地質(zhì)條件,地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯,施工中的傷亡事故等等。

1996年7月,4A項(xiàng)目所在地區(qū)遭受特大洪災(zāi),當(dāng)?shù)卣畯?qiáng)行征用我方10臺(tái)自卸車(chē)用于抗洪救災(zāi),造成工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后和大量的維修費(fèi)的發(fā)生,為此我方提出14 d的工期以及車(chē)輛征用損失費(fèi)。

在4A項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中大部分施工地段屬于有水路基,給土方施工帶來(lái)了極大不便。我方被迫采取許多措施來(lái)改善路基承載力。英語(yǔ)論文格式但在合同中沒(méi)有有關(guān)勘察報(bào)告,我方認(rèn)為這種情況造成了承包商額外支出理應(yīng)得到賠償。經(jīng)過(guò)雙方2年多的談判,監(jiān)理方同意支付全部有水地段的清場(chǎng)和原地面壓實(shí)的額外費(fèi)用。

此外在4A項(xiàng)目道路右側(cè)0~35 km處,我方在項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)就發(fā)現(xiàn),有一沿道路縱向埋置深度不等的煤氣管道,該管道在整個(gè)施工過(guò)程中給我方工程進(jìn)度造成很大影響。我方按照機(jī)械施工的定額,依據(jù)每天的工作日志提出索賠。

除了上述幾種典型的風(fēng)險(xiǎn)因素外,還有具體的工程項(xiàng)目所在地點(diǎn)存在的許多特殊的風(fēng)險(xiǎn),例如:遇到疫病流行,因社會(huì)治安不良而導(dǎo)致的人員遭搶劫、綁架等,施工過(guò)程中,由于各種原因與當(dāng)?shù)孛癖姲l(fā)生矛盾甚至激化等等。所有這些風(fēng)險(xiǎn),在國(guó)際工程承包過(guò)程中都有可能遇到。而4A項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中,上述諸種不利情況幾乎全都遇到過(guò)。但是,經(jīng)過(guò)我方全體人員的共同努力,以合同為依據(jù)及時(shí)地提出各種索賠,最大限度地挽回了風(fēng)險(xiǎn)損失,確保了我方的利益。

2.4 成本觀念

國(guó)際工程承包施工人員,如果缺乏明確的成本觀念,便無(wú)能力做好施工索賠工作。這是因?yàn)?索賠要求的提出和解決,都是建立在成本控制的基礎(chǔ)上的。施工索賠人員,應(yīng)十分熟悉該項(xiàng)目的工程范圍以及工程成本的各個(gè)組成部分,對(duì)工程項(xiàng)目的各項(xiàng)主要開(kāi)支要做到心中有數(shù),對(duì)超出合同所規(guī)定范圍以外的工作,要及時(shí)發(fā)現(xiàn),并及時(shí)提出索賠要求。

2.5 時(shí)間觀念

國(guó)際工程施工中的索賠工作,有著嚴(yán)格的時(shí)限要求。一項(xiàng)合理的索賠要求,在一定的時(shí)間范圍內(nèi)可能會(huì)得到賠付,但貽誤了時(shí)機(jī),便有可能部分或全部落空。因此國(guó)際工程承包商必須具備嚴(yán)格的時(shí)間觀念,使自己的一切業(yè)務(wù)活動(dòng)嚴(yán)格地按照合同規(guī)定和科學(xué)合理的施工計(jì)劃進(jìn)行?！皶r(shí)間就是金錢(qián)”,“效率就是生命”,這些至理名言對(duì)于國(guó)際承包工程的競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)說(shuō),更顯得極端重要。索賠工作的方法策略

由于該國(guó)工程承包市場(chǎng)不夠規(guī)范,以往幾乎沒(méi)有索賠成功的先例。我方索賠欲取得成功,面臨極大的困難。在3年的索賠工作中,我們合同管理小組經(jīng)常開(kāi)會(huì)研究我們應(yīng)采取的方針、策略和具體的做法,堅(jiān)持不懈地同監(jiān)理、業(yè)主進(jìn)行了艱苦的談判。按照有理、有利、有節(jié)的原則,一方面,對(duì)于原則問(wèn)題立場(chǎng)要十分堅(jiān)定,決不退讓;另一方面,在該妥協(xié)的時(shí)候也應(yīng)做出適當(dāng)?shù)耐讌f(xié)和讓步,爭(zhēng)取使承包方和業(yè)主都得利,達(dá)到雙贏的結(jié)果。

作為監(jiān)理方,其原則是,對(duì)于那些能夠作為計(jì)量問(wèn)題得以解決或采用變更令得以解決的問(wèn)題,盡量避免用索賠的方式解決,以免引起更復(fù)雜的爭(zhēng)議。我們?cè)谕O(jiān)理談判時(shí)充分考慮到監(jiān)理的這個(gè)原則。在維護(hù)我方合同利益的前提下,采用靈活方式,將幾項(xiàng)索賠改成了變更或以計(jì)量問(wèn)題予以解決。其他索賠也在每月的臨時(shí)賬單中和最終賬單中得到了支付。這樣既維護(hù)了我方的正當(dāng)?shù)暮贤?又考慮和照顧到監(jiān)理方的威信和形象,收到了良好的效果。成功索賠的額度占到了總合同額的10%,效益是相當(dāng)可觀的。

在該國(guó)的項(xiàng)目實(shí)施中,業(yè)主的權(quán)利很大,監(jiān)理在某種程度上受到業(yè)主的左右,這無(wú)疑增大了承包商索賠工作的難度。所以我們同監(jiān)理在每次工程例會(huì)和索賠專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議上進(jìn)行解釋、討論甚至進(jìn)行辯論外,還得同業(yè)主方保持良好的關(guān)系。對(duì)他們提出的苛刻要求,我們多次重新組織和遞交有關(guān)材料,依照FIDIC條款和本項(xiàng)目合同的特別條款,擺事實(shí)講道理。通過(guò)不同渠道,不同方式,以百折不撓的耐心做他們的說(shuō)服工作,進(jìn)行索賠,取得了令人滿(mǎn)意的結(jié)果。

該國(guó)過(guò)去長(zhǎng)期受到英國(guó)殖民者的統(tǒng)治,盡管獨(dú)立多年,但是英國(guó)的合同制度和各種規(guī)范一直延用至今,使得工程管理的核心內(nèi)容就成了合同管理。這樣由合同制的管理帶來(lái)的施工管理的兩面性,如果我們能夠熟練地運(yùn)用合同進(jìn)行索賠,就能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益,若稍有疏忽所遭致的損失可能使前場(chǎng)工程人員的許多工作和努力前功盡棄,這是非常殘酷的。4 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前,在國(guó)際經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)下,國(guó)際工程承包競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。對(duì)于一個(gè)承包商來(lái)說(shuō),要想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,并使自己不斷地得到發(fā)展和壯大,就必須擁有一批自己的合同專(zhuān)家、索賠專(zhuān)家。所以,承包商在做好當(dāng)前工作的同時(shí),也應(yīng)該高度重視在實(shí)踐中對(duì)這方面人才的培養(yǎng)和隊(duì)伍的建設(shè),為自己的發(fā)展和壯大提供動(dòng)力和保障。

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第五篇：建筑工程項(xiàng)目中的合同管理

建筑工程項(xiàng)目中的合同管理

摘要： 規(guī)范本單位的合同管理，就應(yīng)該首先就合同管理全過(guò)程的每一個(gè)環(huán)節(jié)建立和健全一系列可操作的合同管理制度，使其合同管理有章可循。

一、建設(shè)工程合同管理存在的問(wèn)題

目前，我國(guó)的建筑市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，施工企業(yè)普遍缺乏對(duì)建筑工程施工合同管理的正確認(rèn)識(shí)。很多承包商簽訂了工程合同，片面強(qiáng)調(diào)工程的進(jìn)度和質(zhì)量管理，對(duì)合同管理缺乏全面的認(rèn)識(shí)，往往因?yàn)楹贤庾R(shí)淡薄、合同條款不明確或不完備等問(wèn)題引發(fā)糾紛，導(dǎo)致在施工過(guò)程中處于被動(dòng)的局面，甚至產(chǎn)生嚴(yán)重違約，同時(shí)索賠又無(wú)據(jù)可依，承受了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（一）不重視合同管理體系和制度建設(shè)

一些建設(shè)項(xiàng)目不重視合同管理體系的建設(shè)。合同歸口管理、分級(jí)管理和授權(quán)管理機(jī)制不健全，誰(shuí)都可以簽合同，合同管理程序不明確，或有制度不執(zhí)行，該履行的手續(xù)不履行，缺少必要的審查和評(píng)估步驟。缺乏對(duì)合同管理的有效監(jiān)督和控制。

（二）少數(shù)合同有失公正

合同文件存在合同雙方權(quán)利、義務(wù)不對(duì)等現(xiàn)象。從目前實(shí)施的建設(shè)施工合同文本看，施工合同中絕大多數(shù)條款是對(duì)發(fā)包方制定的，其中大多強(qiáng)調(diào)了承包方的義務(wù)，對(duì)業(yè)主的制約條款偏少，特別是對(duì)業(yè)主違約、賠償?shù)确矫娴募s定不具體，也缺少行之有效的處罰辦法。這不利于施工合同的公平、公正履行，成為施工合同執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議較多的一個(gè)原因。同時(shí)，由于目前建筑市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和不規(guī)范管理，大量的施工隊(duì)伍與建設(shè)規(guī)模嚴(yán)重失衡，致使業(yè)主在建設(shè)工程承包中占據(jù)主導(dǎo)地位，提出一些苛刻和不平等的條件，將自身的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到承包商身上。由于建筑市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)，承包商為了獲得工程，只好接受。

（三）“陰陽(yáng)合同”引起的糾紛

在建設(shè)工程招投標(biāo)中，有的業(yè)主出于自身利益的考慮，在工程招標(biāo)前，提出一些苛刻的條件和不平等條約，要求投標(biāo)單位私下進(jìn)行承諾，簽訂與中標(biāo)合同的工程價(jià)款等主要內(nèi)容不一致的合同，承包方為了獲得項(xiàng)目，只好忍氣吞聲、委曲求全。但多數(shù)情況下，雙方在履約過(guò)程中意見(jiàn)分歧較大，造成合同糾紛，直接影響合同的履行。

（四）合同價(jià)款引起的糾紛

合同簽訂過(guò)于簡(jiǎn)單，許多涉及補(bǔ)價(jià)的項(xiàng)目由于合同不明確，工程竣工結(jié)算時(shí)無(wú)法補(bǔ)價(jià)：一些合同雖然條款比較齊全，但內(nèi)容只作原則性約定，不夠具體和明確，特別是缺乏對(duì)違約責(zé)任的具體約定，或?qū)`約責(zé)任約定過(guò)于簡(jiǎn)單而產(chǎn)生合同糾紛，造成施工企業(yè)不能及時(shí)得到補(bǔ)償。違約責(zé)任的約定直接反映出該合同的質(zhì)量如何，也直接決定了該合同能否順利執(zhí)行。

合同糾紛產(chǎn)生的原因，一方面是當(dāng)前的建筑市場(chǎng)仍不夠規(guī)范，相關(guān)法律法規(guī)仍不健全，市場(chǎng)交易中業(yè)主與施工企業(yè)的地位不平等，部分工程承包存在違法或違規(guī)的行為，另一方面是對(duì)合同簽訂的實(shí)際條件沒(méi)有遠(yuǎn)瞻性，沒(méi)有在合同中明確實(shí)際條件如果發(fā)生變化的解決方案。但更重要的是，施工企業(yè)的法制觀念淡薄，合同法律意識(shí)不強(qiáng)，基本上沒(méi)有事前把合同管理納入經(jīng)營(yíng)管理范疇，沒(méi)有對(duì)索賠管理工作給予應(yīng)有的重視，等到發(fā)生合同糾紛的時(shí)候，才臨時(shí)研究合同有關(guān)條款，設(shè)計(jì)補(bǔ)救方案。因此，加強(qiáng)建設(shè)工程施工合同的管理是施工企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存發(fā)展的必修課。

二、加強(qiáng)合同管理的措施

（一）健全管理機(jī)構(gòu)體制

加強(qiáng)工程招投標(biāo)管理，建立與工程量清單相配套的工程管理制度、合同管理制度。國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了招投標(biāo)法，并全力推行工程量清單報(bào)價(jià)體制。但在招標(biāo)形式和方法上要兼顧業(yè)主和承包商的雙方利益，過(guò)份追求招標(biāo)過(guò)程的嚴(yán)格、完善，并不一定能達(dá)到招標(biāo)的最佳效果。建議在招標(biāo)形式上應(yīng)該重視原則，突出效果。同時(shí)，在工程量清單計(jì)價(jià)法推廣實(shí)施后，沒(méi)有新的計(jì)價(jià)辦法配合相應(yīng)的合同管理

模式，使得招投標(biāo)所確定的工程合同價(jià)在實(shí)施過(guò)程沒(méi)有相應(yīng)的合同管理措施。建議盡快研究相應(yīng)配套措施和管理辦法，健全體制，完善操作。

（二）提高管理人才的素質(zhì)

專(zhuān)業(yè)人才缺乏也是影響建設(shè)項(xiàng)目合同管理效果的一個(gè)重要因素。建設(shè)合同涉及內(nèi)容多，專(zhuān)業(yè)面廣，合同管理人員需要有一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)、法律知識(shí)和造價(jià)管理知識(shí)。在很多建設(shè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)中，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員管理合同，或合同管理人員缺少培訓(xùn)，將合同管理簡(jiǎn)單地視為一種事務(wù)（下轉(zhuǎn)第22頁(yè)）（上接第126頁(yè)）性工作。甚至有的合同領(lǐng)導(dǎo)直接敲定由一般辦公人員辦理合同。一旦發(fā)生合同糾紛，就缺少必要的法律支援。

（三）注重合同細(xì)節(jié)管理

施工合同糾紛多數(shù)情況下源于價(jià)款結(jié)算方式的糾紛，如工程款如何撥付，設(shè)計(jì)變更單價(jià)如何審定，停工窩工造成的損失如何計(jì)算、材料價(jià)格異常變動(dòng)的處理辦法等。這就需要甲乙雙方有一定的遠(yuǎn)瞻性，盡量在合同中把此類(lèi)問(wèn)題的解決方案具體化，盡量避免給結(jié)算方式留下盲點(diǎn)。當(dāng)施工過(guò)程中發(fā)生設(shè)計(jì)變更或停工窩工，施工合同中又無(wú)明確表達(dá)時(shí)，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，避免日后發(fā)生糾紛。如筆者所在地的某道路工程，招標(biāo)時(shí)要求采用商品混凝土，為趕工期，經(jīng)施工企業(yè)與業(yè)主商量決定將商品混凝土改成現(xiàn)澆混凝土，但未辦理任何相關(guān)的協(xié)議變更手續(xù)。因此，工程竣工結(jié)算時(shí)引起了價(jià)格糾紛。如果事前就此問(wèn)題甲乙雙方能達(dá)成一致意見(jiàn)，以補(bǔ)充協(xié)議的形式予以明確，就可避免后期的糾紛，取得事半功倍的效果。

（四）健全法律體系

加強(qiáng)承發(fā)包雙方對(duì)合同的法律認(rèn)識(shí)。通過(guò)深入貫徹《中華人民共和國(guó)建筑招標(biāo)投標(biāo)法》，通過(guò)不斷的宣傳、學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使合同的承發(fā)包雙方切實(shí)認(rèn)識(shí)到法律是保障施工合同順利實(shí)施，保護(hù)雙方合法權(quán)益的必備工具，是走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中科學(xué)管理的坦途和橋梁。

（五）加強(qiáng)施工合同索賠管理工作

我國(guó)工程承包雙方在合同履行中對(duì)工程索賠認(rèn)識(shí)不足，缺乏推行工程索賠所需的意識(shí)和動(dòng)力。因此，提高索賠意識(shí)是承包商亟待解決的問(wèn)題。施工合同是索賠的依據(jù)，索賠則是合同管理的延續(xù)。合同管理索賠要求承包商在簽訂合同時(shí)要充分考慮各種不利因素，分析合同變更和索賠的可能性，采取最有效的合同管理策略和索賠策略；在合同整個(gè)履行過(guò)程中，要隨時(shí)結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合法律法規(guī)進(jìn)行分析研究，以合理履行合同，這不僅有利于保護(hù)自己的合法權(quán)益。更重要的是有利于企業(yè)盡快適應(yīng)國(guó)際工程建設(shè)規(guī)范，提高企業(yè)未來(lái)生存能力。

當(dāng)前，我國(guó)建筑市場(chǎng)走向招標(biāo)承包競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的時(shí)間還不長(zhǎng)，無(wú)論是甲方還是乙方，對(duì)合同的編制和管理經(jīng)驗(yàn)均不夠豐富，再加上國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)還不夠健全，因此，更應(yīng)加強(qiáng)合同索賠管理。利用一切合理的理由進(jìn)行索賠而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也是較高管理水平方面的體現(xiàn)。

三.建筑工程項(xiàng)目合同進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理合同變更

（一）重視現(xiàn)場(chǎng)簽證。

在按照合同條款支付時(shí)應(yīng)該防止過(guò)早、過(guò)量簽證，特別是合同變更補(bǔ)充協(xié)議的簽認(rèn)須格外謹(jǐn)慎，簽證必須依據(jù)相關(guān)合同條款衡量，起到相互制約的作用。尤其要重視設(shè)計(jì)變更與施工圖錯(cuò)誤，此類(lèi)簽證只需簽變更或修正的項(xiàng)目，原圖紙不變的勿重復(fù)簽證，已經(jīng)下料和購(gòu)料的，務(wù)必簽寫(xiě)清楚材料名稱(chēng)、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、變更日期、運(yùn)輸情況、到場(chǎng)情況、成品情況、有無(wú)回收或代用等詳細(xì)情況。

（二）及時(shí)記錄、收集和整理工程所涉及的各種文件

對(duì)合同變更部分進(jìn)行審核與分析。在實(shí)際工作中，合同變更應(yīng)該與提出索賠同步進(jìn)行，須業(yè)主與承包商雙方達(dá)成一致后再進(jìn)行合同變更。

（三）及時(shí)處理停工損失（包括由非承包商責(zé)任造成的停工損失）

雙方按合同約定的時(shí)間以書(shū)面形式，按合法程序簽認(rèn)停工的相關(guān)具體內(nèi)容。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行定額規(guī)定

對(duì)于未對(duì)定額進(jìn)行規(guī)定的情況，應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際情況或者參考相同類(lèi)定額及有關(guān)的規(guī)定做出補(bǔ)償。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，施工合同管理已經(jīng)成為工程項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，合同履約這一管理意識(shí)成為約束建設(shè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的普遍準(zhǔn)則。企業(yè)管理這嚴(yán)格按照管理體制把握施工全過(guò)程的合同管理，切實(shí)保證合同的履行，維護(hù)合同雙方的權(quán)益，真正把合同管理落到實(shí)處。只有這樣，才能為企業(yè)自身創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，才能使企業(yè)自身在競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)間立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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2。我國(guó)建設(shè)工程合同管理淺析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，楊偉忠2006，（11）。

3加強(qiáng)建筑工程合同管理之淺見(jiàn)[J].經(jīng)濟(jì)師，王亞再。2005，（4）。

4.《合同法》，王利明、崔建遠(yuǎn)主編，北京大學(xué)出版社1999年版；

5《合同法原理》，謝懷拭等著，法律出版社2000年版；