第一篇：我國征地拆遷政策對工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程的影響分析

我國征地拆遷政策對工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程的影響分析

摘自《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)》2010年6期

作者：聶燕軍 覃海毅

摘要：本文探討了在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，我國工業(yè)地價對工業(yè)企業(yè)選址的影響，并通過對相關(guān)利益者分析，找出存在的問題，提出相應(yīng)的建議以控制工業(yè)用地的征收、拆遷成本，從業(yè)降低工業(yè)地價，便于招商引資，保持產(chǎn)品競爭力。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)全球化；征地拆遷；工業(yè)地價

一、工業(yè)地價影響企業(yè)選址的機(jī)制分析

（一）我國工業(yè)地價的現(xiàn)狀

國務(wù)院于2006年8月30日頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，明確要求工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本、按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。隨后，國土資源部相繼發(fā)布了《全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，確立了我國工業(yè)用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度，形成了我國工業(yè)用地招拍掛出讓價格。這種招拍掛出讓制度下形成的工業(yè)用地價格不可避免地對工業(yè)企業(yè)投資產(chǎn)生影響。下面本文從假設(shè)開發(fā)法和成本法角度對工業(yè)地價進(jìn)行分析。

1、假設(shè)開發(fā)法

商品成本包括土地成本、廠房建設(shè)成本、原材料成本、設(shè)備設(shè)施成本、運營成本等其他生產(chǎn)要素成本。商品價格扣減其他生產(chǎn)要素成本，以及商品銷售稅費、利潤，得到土地價格，公式如下：

P1=P產(chǎn)品—C—T—V公式（1）

式中，P1為土地價格，P產(chǎn)品為工業(yè)產(chǎn)品價格，C為廠房建設(shè)成本、原材料成本、機(jī)械設(shè)備成本、生產(chǎn)運營成本等成本，T為稅費，V為生產(chǎn)企業(yè)利潤。

在預(yù)期的工業(yè)產(chǎn)品價格的約束下，為了保障一定的利潤，土地價格P1成為生產(chǎn)企業(yè)可承受的最高土地價格。

2、成本法

成本法以土地開發(fā)所能費用的成本構(gòu)成來推算土地價格的方法，是我國目前工業(yè)土地估價的思路之一。成本法可定義為，以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益測算土地價格的方法。計算公式如下：

P2=Ea+Ed+T+R1+R2+R3公式（2）

式中：P2為土地價格，Ea為土地取得費（征地、拆遷成本），Ed為土地開發(fā)費，T為稅費，R1為開發(fā)利息，R2為開發(fā)利潤，R3為土地增值收益。

運用成本法評估的結(jié)果是地價的最低界限。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，政府出讓工業(yè)土地價格不得低于P2。一般情況下，政府正是以P2作為工業(yè)用地的出讓底價。

（二）工業(yè)企業(yè)選址分析

(1)P1＜P2

表明土地出讓底價高于企業(yè)可承受的最高價格，若企業(yè)拿地投資建廠，則得不到預(yù)期利潤，投資不可行。企業(yè)將在城市的其他區(qū)位選址，或者考其他城市。

(2)P1＞P2

表明企業(yè)對土地價格的預(yù)期高于底價，企業(yè)將會參與競價，取得土地以投資建廠。對于企業(yè)（競價人）的報價P與P1、P2的關(guān)之系為：P1＞P≥P2

隨著競價人報價的提高，企業(yè)生產(chǎn)成本上漲，在商品價格一定的情況下，企業(yè)利潤下降。當(dāng)競價人的報價P=P1，利潤下降到企業(yè)可以承受的最低限，競價人將不再往上報價。企業(yè)希望以盡可能低的價格取得工業(yè)用地，以控制產(chǎn)品成本，工業(yè)地價對企業(yè)投資選址產(chǎn)生重大影響。此外，工業(yè)用地價格居高不下，產(chǎn)品成本上升，導(dǎo)致商品競爭力下降。生產(chǎn)成本最低的區(qū)位就是工業(yè)企業(yè)布局的最佳區(qū)位。經(jīng)濟(jì)全球化、交通運輸便捷化，使得各個城市或地點具有較強(qiáng)的替代性，工業(yè)企業(yè)廠址選擇的區(qū)域性限制越來越小。若其他條件相當(dāng)，工業(yè)地價往往成為工業(yè)企業(yè)選址的決定因素。

在我國，土地開發(fā)費（市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費）有一定的標(biāo)準(zhǔn)，政府土地收益也處于可控范圍之內(nèi)，唯有征地、拆遷成本不可控。征地、拆遷成本的高低很大程度上決定了工業(yè)用地出讓底價的水平，從而影響工業(yè)企業(yè)選址。

二、我國征地拆遷補償政策及其導(dǎo)致的問題

（一）目前征地拆遷補償政策

為保護(hù)被征地、拆遷人員的利益，保證失地農(nóng)民或被拆遷人的生活質(zhì)量不下降，我國《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》都做了相應(yīng)原則性規(guī)定，尤其是《物權(quán)法》，對我國現(xiàn)行的征地拆遷安置產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。各地也頒布了地方性法規(guī)，規(guī)定了征地、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。例如，北京出臺了《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》（2004年北京市人民政府令第148號）、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年北京市人民政府令第87號），各區(qū)縣

也出臺相應(yīng)的實施細(xì)則，細(xì)化補償標(biāo)準(zhǔn)。

按照現(xiàn)行的征地、拆遷補償政策，政府將集體土地征用為國有土地，除了必須給予集體土地所有者土地補償費，還必須對相關(guān)農(nóng)業(yè)人口進(jìn)行農(nóng)轉(zhuǎn)非安置；被征用集體土地上有房屋的，房屋拆遷補償一般實行貨幣補償與實物補償相結(jié)合的方式，即給予被拆遷人房屋拆遷補償款和安置住房。

在現(xiàn)行征地、拆遷補償政策下，征地、拆遷補償費用占土地成本比重很大，決定了土地價格水平。而且，近年來，征地、拆遷成本呈上升趨勢。2009年，北京市國有土地上住宅拆遷評估開始采取市場比較法，即被拆遷房屋補償需要參考周邊住宅市場價格水平，水漲船高，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)隨著住宅房地產(chǎn)價格的上漲而提高。國務(wù)院法制辦公室《國有土地上房屋征收與補償條例》（征求意見稿）中提出，貨幣補償?shù)慕痤~，由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)市場評估價格確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。2010年，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)步做好征地管理工作的通知》，要求各地“建立征地補償標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)調(diào)整機(jī)制，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2至3年對征地補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補償水平”。對房地產(chǎn)開發(fā)而言，如果未來房地產(chǎn)價格的上漲，征地拆遷成本的上漲能夠消化，但對工業(yè)產(chǎn)品而言，成本的快速上漲則會產(chǎn)生更大的壓力。

（二）我國征地拆遷補償政策導(dǎo)致的問題

在多年的實踐中，我國現(xiàn)行征地、拆遷補償政策有其成功之處。然而，其存在的問題也是顯而易見的，并且，表現(xiàn)得越來越嚴(yán)峻。

(1)征地人員安置導(dǎo)致難以控制土地成本。人員安置的政策有可取之處，貨幣補償有成功的地方。隨著征地、拆遷各項法規(guī)、補償標(biāo)準(zhǔn)不斷完善，失地農(nóng)民或被拆遷人的得到合理補償，失地農(nóng)民或被拆遷人的利益得到保障，生產(chǎn)、生活條件得到改善，而征地、拆遷也因此能夠順利進(jìn)行。但其負(fù)面影響顯而易見，部分地塊需安置的人員過多、拆遷量大，征地、拆遷成本偏高，從而難以控制土地成本。在大城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，這種現(xiàn)象并不罕見。

(2)過高的工業(yè)土地價格不利于招商引資。若政府出讓工業(yè)用地價格低于成本，容易受到WTO反傾銷訴訟；同時，地方政府之間容易產(chǎn)生惡性競爭，為引進(jìn)投資而競相壓低地價，甚至以零地價出讓工業(yè)用地，土地利用低效、不集約，因而國家規(guī)定工業(yè)用地出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。但是，從前工業(yè)地價對企業(yè)選址的影響分析可知，工業(yè)用地價格偏高，不利于我國招商引資，實體經(jīng)濟(jì)迫于成本壓力，資本流向地價水平低的區(qū)域。

(3)過高的工業(yè)土地價格使我國工業(yè)產(chǎn)品競爭壓力增大。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國際

商品價格趨于一致。工業(yè)土地價格過高，導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)品成本居高不下，我國工業(yè)產(chǎn)品競爭壓力增大。

(4)土地成本居高不下，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)打壓實體經(jīng)濟(jì)。首先，地方政府財政收入大部分來源于土地出讓，地方政府為獲取更多土地出讓收益，固定資產(chǎn)投向土地開發(fā)傾斜，從而影響地方實體經(jīng)濟(jì)的投資。其次，土地成本偏高（尤其是住宅用地），而且房地產(chǎn)開發(fā)是暴利行業(yè)，投資者退出成本、利潤率相對較低的行業(yè)，都開始涉足房地產(chǎn)市場。近幾年，我國住宅價格不斷上漲，很多國企紛紛涌入房地產(chǎn)市場，直到2010年實施房地產(chǎn)調(diào)控，依靠行政手段命令主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)開發(fā)的國企退出。實體經(jīng)濟(jì)的資本流向暴利的房地產(chǎn)市場，實體經(jīng)濟(jì)遭受房地產(chǎn)打壓。土地成本過高不利于地方實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

(5)征地、拆遷過程中，失地農(nóng)民或被拆遷人與政府、開發(fā)商容易產(chǎn)生利益沖突，影響建設(shè)和諧社會。各方利益出發(fā)點不同，而且涉及數(shù)量眾多的相關(guān)利益者（尤其是單獨“經(jīng)濟(jì)人”身份的失地農(nóng)民或被拆遷人），在征地、拆遷的具體操作中，容易就補償問題發(fā)生沖突，致使失地農(nóng)民或被拆遷人與政府、開發(fā)商處在對立面，由此產(chǎn)生“釘子戶”、發(fā)生暴力拆遷，不利于建設(shè)和諧社會。

三、利益相關(guān)者分析

從利益相關(guān)者分析入手，破解以上難題。利益相關(guān)者，指極其有可能受擬議中的某項干預(yù)活動（無論是積極或消極）影響的或者指那些會影響到這項干預(yù)結(jié)果的人、群體和單位。在征地、拆遷過程中，涉及的主要利益相關(guān)者包括失地農(nóng)民或被拆遷人、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府和土地使用者。各方在征地拆遷中，存在著不同的利益訴求。

(一)失地農(nóng)民或被拆遷人

對于失地農(nóng)民或被拆遷人來說，土地或房屋是其重要的資產(chǎn)，是其賴以生存的依靠。失地農(nóng)民或被拆遷人也是“經(jīng)濟(jì)人”，也會考慮成本和收益。從成本角度看，失去了賴以生存的土地，社會關(guān)系也會受到影響或打破，生存成本增加。從收益的角度看，失地農(nóng)民或被拆遷人希望能夠獲得更多的征地、拆遷補償款，改善生產(chǎn)、生活居住條件，離開基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施不完善的農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合部。

隨著近年來不斷頒布保護(hù)失地農(nóng)民或被拆遷人利益的法規(guī)文件，以及失地農(nóng)民或被拆遷人維權(quán)意識的增強(qiáng)，越來越多的失地農(nóng)民或被拆遷人得到了較為公正的補償。但在作為談判對象的地方政府或者開發(fā)商面前，大部分失地農(nóng)民或被拆遷人總是處于弱勢的位置，他們的談判能力不對稱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，是暴利行業(yè)。開發(fā)商追求企業(yè)利潤最大化，熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)。作為征地拆遷工作的具體設(shè)施方，房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付土地補償費、人員安置補助費、拆遷補償費等各種補償費用。為了通過政府對土地一級開發(fā)成本的審核，同時為了緩解融資壓力，減少投資利息支出，開發(fā)商在具體實施征地、拆遷時會盡可能地降低征地、拆遷補償。

（三）政府

政府征用土地的收益主要表現(xiàn)在：保證城市發(fā)展，實現(xiàn)了政府的目標(biāo)，促進(jìn)了公共利益，政府獲得了一定的財政收入。獲得土地出讓收益是政府的利益訴求之一。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，土地出讓金收益占地方政府財政收入的40-60%。由于這種潛在收益的大量存在，使得政府對征用土地存在極大偏好。相對于其他用地而言，政府從工業(yè)用地獲得土地出讓收益較少，更傾向于以低地價引進(jìn)項目，獲取增加稅收收入和就業(yè)機(jī)會等綜合效益。

（四）土地使用者

企業(yè)通過土地招拍掛出讓方式取得工業(yè)用地，建設(shè)廠房。征地、拆遷補償?shù)瘸杀景谕恋爻鲎尩變r中，最終由工業(yè)企業(yè)承擔(dān)。土地取得成本被納入產(chǎn)品成本中直接影響了企業(yè)的利潤。從前文分析可知，企業(yè)希望到工業(yè)地價水平較低的區(qū)域投資建廠，以保持商品價格優(yōu)勢，獲取更高利潤，而前些年某些地方的工業(yè)用地零地價確實吸引了不少企業(yè)投資。

四、結(jié)論與討論

通過綜合分析工業(yè)企業(yè)選址機(jī)制、征地拆遷補償政策存在的問題，以及利益相關(guān)者之間的利益沖突，筆者認(rèn)為失地農(nóng)民或被拆遷人與政府、開發(fā)商在征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)上的沖突，以及土地成本構(gòu)成包含不可控因素——征地安置人員數(shù)量和拆遷量，是導(dǎo)致土地成本過高的原因。而地方政府為了獲取投資項目，必須降低工業(yè)地價，但是國家出臺工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)，禁止工業(yè)用地以低于成本的價格出讓。土地成本過高，必然導(dǎo)致我國產(chǎn)品競爭力下降。

在WTO貿(mào)易規(guī)則的約束下，我國不能以低于成本的價格出讓工業(yè)用地，那么降低征地、拆遷成本成為必然的選擇。政府應(yīng)針對征地拆遷成本過快上升，制定合理、可操作的措施。加強(qiáng)土地一級開發(fā)過程中征地拆遷安置補償水平的整體調(diào)控與平衡，合理控制拆遷成本，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地在一級開發(fā)過程中土地成本水平的匹配關(guān)系。

將人員安置費用與征地拆遷成本相脫離，以實物安置為主，政府提供保障性住房用于安置；地方財政劃出部分土地出讓收益，成立專門的基金機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解決征地安置人員的再就業(yè)、社會保障問題。這種安置模式，可以滿足失地農(nóng)民或被拆遷人改善生產(chǎn)、生活條件的意愿，同時降低征地拆遷成本。

同時政府也要防止一些投資者利用審批工業(yè)用地來炒作土地，促使企業(yè)集約用地，提高工業(yè)用地效益，抑制企業(yè)的圈地沖動，降低工業(yè)用地的需求，減少土地隱性閑置與浪費。

（作者單位：北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司）

第二篇：我國當(dāng)前金融政策分析對股票市場的影響

當(dāng)前金融政策對未來股票市場影響分析

我國今年在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面仍將繼續(xù)保持適度寬松的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但從我國目前的經(jīng)濟(jì)形勢以及央行已經(jīng)公布的一些數(shù)據(jù)和采取的一些措施來看，貨幣政策在保持穩(wěn)健發(fā)展的前提下，又表現(xiàn)出適量的寬松的狀態(tài)。前幾年，由于出現(xiàn)了稍大的通貨膨脹，國家一直采取緊縮的貨幣政策來抑制經(jīng)濟(jì)的膨脹，并取得一定的成果，有所緩和。近年，在抑制經(jīng)濟(jì)膨脹后，國家通過采取適度寬松的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，來達(dá)到使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的目的。

我國的金融政策工具主要包括一般性政策工具（包括法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)政策、公開市場業(yè)務(wù)）和選擇性政策工具。另外通過調(diào)節(jié)銀行信貸、央行基準(zhǔn)利率、匯率等也能達(dá)到調(diào)整貨幣供應(yīng)量，均衡供給需求等目的。

目前，央行已多次下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，并在今年還會多次下調(diào)。央行主要通過法定存款準(zhǔn)備金率來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，從而影響貨幣市場和資本市場的資金供求，進(jìn)而影響證券市場。由于央行降低法定存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行可運用的資金增加，貸款能力上升，貨幣乘數(shù)變大，貨幣市場供應(yīng)量就會增加。居民有更多的資金自由支配，可以投資于股票市場，促使股票價格上漲；企業(yè)也能得到更多的資金貸款，增加投資，獲得更多的利潤，增加了企業(yè)的盈利，促進(jìn)企業(yè)股票價格增長。由此，股票市場價格趨于上漲。

對于銀行信貸，央行也有稍微放寬的趨勢，很可能會在今年適當(dāng)降低銀行貸款利率和央行的基準(zhǔn)利率。利率的高低對股票市場也會產(chǎn)生影響。一般說來，利率下降，股票價格就會上漲；利率上升，股票價格就會下降。首先，利率是計算股票內(nèi)在投資價值的重要依據(jù)之一。當(dāng)利率下降，同一股票的內(nèi)在投資價值上升，從而會促進(jìn)股票價格上漲。其次，貸款利率的變動直接影響到公司的融資成本。貸款利率降低，公司的利息負(fù)擔(dān)就會降低，降低了成本，公司盈利增加，股票價格也會隨之上升。第三，利率降低了，人們就會不愿意把錢用作儲蓄，而更愿意用來投資獲取盈利，所以股票市場需求增加，促進(jìn)股價上漲。利率對股票價格的影響一般比較明顯，所以，降低利率，很可能會促進(jìn)未來的股價上漲。

目前，央行的公開市場業(yè)務(wù)比較活躍，逆回購債券，發(fā)行中央銀行票據(jù)，達(dá)到貨幣供應(yīng)量的穩(wěn)定緩慢增長。貨幣供應(yīng)量的增加會推動利率的下調(diào)，如上一段的分析，企業(yè)和個人的投資和消費的熱情高漲，生產(chǎn)擴(kuò)張，利潤增加，會推動股票價格上漲。

另外，匯率也會影響股票市場。目前來看，我國人民幣匯率下降，人民幣增值，進(jìn)口量增加，促進(jìn)資本向國內(nèi)流進(jìn)，促進(jìn)國內(nèi)需求，是股票市場需求增加，促使股票價格上升。

通過以上主要的金融經(jīng)濟(jì)政策的分析，可以得出，未來股票市場的行情會有所改觀，穩(wěn)中會有所上升。

第三篇：限購政策對我國房價的影響

限購政策對我國房價評估值影響分析

摘要：房地產(chǎn)限購政策經(jīng)過了長時間的修改和演變，成為今年最新出臺的“國八條”。這種行政直接干預(yù)的新政策，對我國房價評估值和交易價格將產(chǎn)生積極影響，有利于抑制投機(jī)投資行為，從而抑制房價過快增長，緩解城市住房壓力。本文將使用房地產(chǎn)評估的市場法就第二套、第三套房限購政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開征三方面對房價評估值的影響作出分析。

關(guān)鍵詞：限購令；房價評估值；影響；

Abstract: The most concerned word of house property is “house property to be restricted” in the year 2011.There are plenty of opinions about restricted policy.After a long time of evolution, the house property restricted policy become to the new “kingdom eight” which issued in this year.In this environment which is interposed by the government, the restricted policy will how to be an affect to our housing price, how our house will be and it will appear to which tendency ,and this policy will be banned in which time.Key words: restricted policy;house price;influence;value trend

一、限購政策

（一）中央及各地的限購政策

2011年1月26日國務(wù)院召開會議，要求進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場，各地要確定價格控制目標(biāo)并向社會公布。國務(wù)院出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房價過快增長。在國內(nèi)房價居高不下的形勢下，從2010年初開始，國務(wù)院便依次頒布了“國十條”、“9·29新政”，意圖對房價進(jìn)行有效抑制，緩解房地產(chǎn)市場的壓力。但是這些軟性措施的成效并不明顯，于是，在2011年初便出臺了“國八條”，這是多年來我國政府首次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接的行政干預(yù)。

國八條的具體內(nèi)容為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；

3、本地2套房和外地1套房家庭將停購；

4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；

5、囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸；

6、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制；

7、在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；

8、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

在新國八條出臺以后，各個城市紛紛出臺限購政策，對新國八條做出了回應(yīng)。其內(nèi)容基本圍繞“國八條”為中心，具體細(xì)節(jié)有所變動。作者現(xiàn)居城市鄭州市也在2011年初出臺了相應(yīng)政策：

“2011年1月5日起在本市建成區(qū)內(nèi)對人口過密區(qū)域和其他區(qū)域?qū)嵤┎町惢南拶徴?。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區(qū)域購房，只能在其他區(qū)域新購1套商品住房。能提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域或其他區(qū)域暫定只能新購1套商品住房。本市戶籍居民家庭在人口過密區(qū)域暫定只能新購一套商品住房?！?/p>

鄭州市的限購政策是圍繞中央的限購政策而制定的，在購房套數(shù)上有所區(qū)別。同時又根據(jù)本市自身條件，增加了“本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明”。

類似地，廈門、上海、杭州、寧波、深圳、福州、南京、天津、廣州等幾十個大型城市也都紛紛出臺限購政策，內(nèi)容在與國八條保持基本一致的前提下，在限制范圍、限制時間、納稅以及繳納社會保障金的年限等方面依據(jù)自身情況有所更變。最大的差異則在于對“限購”的界定。這其中，最大的分岐有兩點。分岐之一，限購區(qū)域有所不同。分岐之二，對外地人的限制條件有點差異?？傮w而言，東部繁華地區(qū)偏嚴(yán)，中西部偏寬。從上述實例不難發(fā)現(xiàn)，這些條例、細(xì)則的核心內(nèi)容即是“限購”。

（二）限購的本質(zhì)

什么是限購？其本質(zhì)是什么？

限購指的是在市場上對買方或者投資方的數(shù)量進(jìn)行限制，其本質(zhì)是對市場的一種干預(yù)。房地產(chǎn)限購的一個本質(zhì)則是在房地產(chǎn)投資這個局部市場實行直接的、嚴(yán)格的資本管制。

限購新政的本質(zhì)，就是采用行政手段臨時性地冷凍一部分需求，即局部性的資本管制，這是機(jī)制設(shè)計理論的具體運用。房產(chǎn)限購成功的關(guān)鍵在細(xì)節(jié)，在于設(shè)計一個有效甄別消費需求和投資需求的機(jī)制。房產(chǎn)限購是過渡性的制度安排，在今天的環(huán)境下，它比傳統(tǒng)的調(diào)節(jié)手段更為有效，但其成本也十分明顯，因為它阻礙或推遲了部分消費需求的實現(xiàn)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)來分析，房地產(chǎn)限購的實質(zhì)就是做兩件事：第一，把對房地產(chǎn)的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個最直接的辦法。

限購是對泡沫房價持高不下而采取的必要而強(qiáng)硬干預(yù)措施。泡沫房價即房產(chǎn)價格本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房產(chǎn)價值，如果任由房價按照現(xiàn)有趨勢增長，最終必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的崩潰。例如清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵認(rèn)為：地產(chǎn)限購是強(qiáng)力降溫藥。“限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的?！?/p>

（三）限購政策的演變過程

限購并不是一個新話題，它在經(jīng)過不斷地修改、改革后，限制條例不斷明朗，條件也更加嚴(yán)厲、苛刻。

2010年4月出臺“國十條”中首次提出：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。結(jié)果只有北京在5月出臺了措施，暫時規(guī)定一個家庭只能新購一套商品住宅。

“9·29新政”中嚴(yán)厲了許多，明確要求：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。其后至今年1月，上海、深圳、福州、廈門、溫州、廣州等20余城市也加入限購陣營。

中央通過“國十條”穩(wěn)定房價效果欠佳的情況下，又對限購條款進(jìn)行修改，使之更為嚴(yán)格。

于是，今年1月26日出臺的國八條中，限購令再次升級：各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

二、限購政策對我國房價評估值的影響

房地產(chǎn)價格評估是提高銀行信貸質(zhì)量，防范信貸風(fēng)險的重要手段，房地產(chǎn)抵押貸款包括個人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項目貸款以及房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動資金貸款?？茖W(xué)評估房地產(chǎn)抵押物的價值是合理有效利用銀行信貸資金，構(gòu)筑房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防范的屏障。

采用市場法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)是：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的價格受供求規(guī)律的影響。具體來說，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)中總需求大于總供給時，資產(chǎn)的市場價格會上升；反之，資產(chǎn)的市場價格會下降。同樣的道理，任何時點的商品（資產(chǎn)）的價格反映了當(dāng)時市場的供求狀況。

在采用市場法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，關(guān)鍵是確定近期發(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實例、交易價格、和需要考慮的修正因素及如何對它們進(jìn)行量化。修正因素有交易情況因素、交易日期因素和房地產(chǎn)狀況因素。交易情況修正主要是修正交易實例的交易價格；交易日期修正主要是把交易實例的交易日期修正為評估基準(zhǔn)日；房地產(chǎn)狀況因素修正主要是對交易實例的區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況進(jìn)行修正。

市場法的基本計算公式為： P=P’·A·B·C 式中：P——被估房地產(chǎn)評估價格；

P’——可比交易實例價格；

A——交易情況修正系數(shù)；

B——交易日期修正系數(shù)；

C——房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。

成本法是以取得被估資產(chǎn)的的重置成本為基礎(chǔ)的評估方法，是房地產(chǎn)評估的基本方法之一。任何投資者在購買某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過構(gòu)建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行成本。房地產(chǎn)評估的成本法認(rèn)為房地產(chǎn)評估值等于重置一宗與待估房地產(chǎn)效用相同的房地產(chǎn)所需耗費的各項費用與一定的利潤與稅金之和。

新建房地產(chǎn)成本評估的基本計算公式為：

新建房地產(chǎn)價格=土地取得費用+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+利潤 成本法可以單獨使用，也可以作為市場法的輔助和檢驗手段。

下面，我們將運用市場法評估原理和市場法、成本法計算的基本公式，定性分析第二套、第三套房屋限購政策、新房貸政策和房產(chǎn)稅開征這些新政策對房價評估值的影響。

（一）第二套、第三套房屋限購政策對房屋評估值的影響

“國八條”明確規(guī)定：本地二套房和外地一套房家庭將停購。各地也針對自身情況相應(yīng)對購房套數(shù)作出限制。限制購房套數(shù)的條款限制了有房者以地產(chǎn)升值、投機(jī)倒賣為目的的購房。

房地產(chǎn)評估市場法的操作步驟為：交易實例收集；確定可比交易實例；進(jìn)行因素修正。因素修正包括交易情況修正、交易日期修正和房地產(chǎn)狀況修正。

在進(jìn)行房地產(chǎn)買賣時，由于價格的個性比較明顯，在采用交易實例時需要考慮其中交易情況的個別差異，需要對選取的交易實例進(jìn)行交易情況修正。將交易實例調(diào)整為正常交易。

對購房套數(shù)的限制屬于“政府為了對某種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行鼓勵、扶植或控制，在政策上給予某些優(yōu)惠或限制，甚至對一些房地產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)和管制”的特殊情況，需要進(jìn)行交易情況修正。限購政策就屬于政府為了控制房地產(chǎn)市場，在政策上給予限制。確定了交易情況影響因素后，需要測定各因素對價格的影響程度，并量化為具體的修正比例或系數(shù)。根據(jù)修正系數(shù)調(diào)整交易價格，修正公式為：

交易情況修正后的正常價格=交易實例價格× =交易實例價格×

正常情況指數(shù)交易實例情況指數(shù)100

（）

聯(lián)系限購政策實施后各地房價變化情況，可以得出房價變化是分三階段展開。第一階段是僵持，就是一級市場上開發(fā)商并不愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，當(dāng)然交易量會萎縮。第二階段是預(yù)期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預(yù)期未來價格會降。第三階段是降價和一定的交易量的回升。

經(jīng)過這樣三個階段的變化，房地產(chǎn)行業(yè)所呈現(xiàn)的價格狂熱狀態(tài)就會緩和，居高不下的房價也會回落，而房地產(chǎn)的交易量則會保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)?？傮w的結(jié)果是房價下降和交易量的減少（投機(jī)投資的減少）。

綜上可知，可比交易實例價格P’可以通過交易實例的收集得到，交易情況修正系數(shù)A，B，C則是根據(jù)正常交易情況指數(shù)、基準(zhǔn)評估日價格指數(shù)、待估對象房地產(chǎn)狀況指數(shù)與可比實例的相應(yīng)指數(shù)的比值得到的。

如果交易實例的成交價格低于正常情況下的成交價格，則分母小于100；如果交易實例的成交價格高于正常情況下的成交價格，則分母大于100。由于房價經(jīng)過三個階段的變化會出現(xiàn)下滑，也即交易實例成交價格高于正常情況下成交價格，此時得到A值變小，也即交易情況修正后的正常價格會出現(xiàn)下降。

第二套、第三套房限購目的旨在限制投資投機(jī)行為，如本地二套房停購這一政策，有效抑制了本地人口囤房，以待高價出售的行為；人口一套房停購，抑制了一些人選擇在房價高、上漲快的城市炒房的投資行為。

這條政策實施后，最顯著的效果是各地房產(chǎn)成交量顯著下降。根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%。

（二）新房貸政策對房屋評估值的影響

新房貸政策在“國八條”中體現(xiàn)為：

1、二套房房貸首付比例提高至60%；

2、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。國務(wù)院在2011年4月17日發(fā)出的通知中再次指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對于二套房，不僅有房貸首付方面的要求，同時規(guī)定貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。

目前房地產(chǎn)市場中存在不少以投資為目的的買房者，政策的調(diào)整，會給他們帶來不小的打擊。一些投資者為減輕貸款壓力，同時也擔(dān)心新政策出臺會導(dǎo)致樓市波動，所以選擇了在現(xiàn)在這個時候出售房源。同時，政策的變動也會改變購買者對后市的預(yù)期，一些抱著“再等等” 心態(tài)的買房群體也會出現(xiàn)。另外，一部分人還會因為首付款不足而推遲購房。

運用市場法基本運算公式P=P’·A·B·C進(jìn)行分析，房貸的提高主要對交易情況修正系數(shù)A和交易日期修正系數(shù)B存在影響。根據(jù)交易情況修正后的價格公式可知，由于二套房房貸水平提高，從而使交易實際情況指數(shù)高于正常情況指數(shù)，即交易情況修正系數(shù)A小于1。

由于房貸提高，很多消費者延緩了購房計劃。房貸新政實施后，高房價大體呈現(xiàn)下降趨勢。因為房價變動趨勢基本穩(wěn)定，在定性分析時，不妨假定房價是以一個固定指數(shù)a%下降，而延緩購房的月份為n，則在n個月后，交易實例進(jìn)行交易日期基準(zhǔn)價格為：

P=P’×（1-a%）n

即評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)小于交易實例交易日的價格指數(shù)，從而使得交易日期修正系數(shù)B小于1。顯然這個價格小于交易實例價格。

根據(jù)在上海、北京、深圳、南京、重慶等房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市的調(diào)查顯示，房貸新政推出后，房市成交量明顯下降，投資性需求受到遏制。新房貸政策推出一個月內(nèi)，上海市商品房成交量與同期相比下降17%，而深圳日均成交量較之最高值下降八成。

隨著銀行開始提高對第二套住房的房貸門檻，二手房市場近來已逐步呈現(xiàn)出供應(yīng)放量、需求趨緩的跡象，部分二手房中介處甚至還出現(xiàn)了房東降價銷售的新動向。銀行房貸新政無疑已對部分房東產(chǎn)生了心理影響。在房東不再一味加價的同時，市場供求關(guān)系也在逐步發(fā)生變化，供給開始放量，需求則趨緩。

（三）房產(chǎn)稅開征對房價評估值的影響

國務(wù)院4月17日發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計算方法為：按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為（按年征稅）：

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2% 房產(chǎn)稅屬于個人財產(chǎn)稅，征稅對象為房屋。根據(jù)市場法評估計算原理，當(dāng)對房屋征收房產(chǎn)稅后，交易實例情況指數(shù)會高于正常情況指數(shù)。這時交易情況修正系數(shù)A小于1，交易情況修正后的正常價格會下降。

以美國為例，這是目前世界公認(rèn)的房價最為穩(wěn)定的國家之一。其房價穩(wěn)定的原因除了人均占有土地資源多，住房壓力小以外，還有一個重要原因，就是美國的高額房產(chǎn)稅。在美國，一套普通商品房每年要納稅幾萬美元。房產(chǎn)稅發(fā)揮了稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，一方面抑制居民過高過快的消費需求，另一方面，對于投資投機(jī)目的的購房，因為每年要繳納高額房產(chǎn)稅，如果房子沒有及時轉(zhuǎn)手，那么房產(chǎn)稅就要由投機(jī)者承擔(dān)。這樣以來，投資投機(jī)者就必須為投機(jī)行為要承擔(dān)的風(fēng)險做好準(zhǔn)備。

對第二套、第三套房屋限購、采用新房貸政策、開征房產(chǎn)稅，這些政策的目的都在于改變供求關(guān)系。根據(jù)資產(chǎn)評估的市場法的理論依據(jù)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的

價格受供求規(guī)律的影響。當(dāng)市場處于供不應(yīng)求的賣方市場時，商品價格會上升；當(dāng)市場處于供過于求的買方市場時，商品價格會下降。限購政策的實施，從表面上抑制消費需求，采用行政手段臨時性凍結(jié)部分消費需求，降低消費熱度。進(jìn)而使供求關(guān)系進(jìn)一步趨于平衡。由于任何時點的商品（資產(chǎn)）的價格反映了當(dāng)時市場的供求狀況，所以當(dāng)供求關(guān)系緩和時，房價也會相應(yīng)下降。這與我們運用市場法和成本法分析得到的評估結(jié)果是一致的。

三、限購政策下今后房價走勢

“國八條”出臺后，重點城市住宅量價發(fā)生變化。多數(shù)城市成交量受到影響，百城價格漲幅得到明顯遏制。

受限購政策和傳統(tǒng)淡季春節(jié)的雙重影響，2月住宅成交量出現(xiàn)大幅下滑，第6周(1.31-2.6)達(dá)到最低點。①春節(jié)過后，與以往情況相同，成交量有明顯回升，但仍低于春節(jié)前水平。從環(huán)比來看，10個代表城市(北京、上海、廣州、南京、天津、杭州、青島、成都、寧波、東莞)中，只有天津和成都環(huán)比上升，漲幅分別為15.2%和2.7%，其他城市環(huán)比均有不同程度下降，其中青島下降幅度最大，降幅76.3%；但是從同比來看，僅北京、上海、青島同比下降，北京下降最大43.2%，青島最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。但從最近兩周(2.28-3.13)的數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后成交量回升的態(tài)勢并未延續(xù)。

一線城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈現(xiàn)下降趨勢；二三線城市中僅大連保持較大的漲幅，其余大部分城市或開始出現(xiàn)下降苗頭或已經(jīng)大幅下降，17個城市最近兩周的總成交量在100萬-150萬平方米之間，明顯低于新政出臺前的200萬平米以上。

這些數(shù)據(jù)已經(jīng)表明：一系列限購政策正在開始逐步發(fā)揮效應(yīng)，對市場成交量的抑制作用正在擴(kuò)散。

從價格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年2月，全國100個城市住宅平均價格為8686元/平方米，較上月上漲0.48%，比上月縮小近一半，這表明1月出臺的新政已對房價上漲勢頭產(chǎn)生顯著影響。其中80個城市價格環(huán)比上漲，2個城市與上月持平，18個城市環(huán)比下跌。

根據(jù)最新消息，社會科學(xué)院于2011年5月5日發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，探討了我國房地產(chǎn)發(fā)展中的熱點問題，展望了“十二五”房地產(chǎn)市場的變化趨勢，根據(jù)藍(lán)皮書的預(yù)計，我國房價走勢將會出現(xiàn)分化格局，低檔商品房價格將走低，平均房價水平將下降。

藍(lán)皮書認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)市場存在地方政府過度依賴土地財政，保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后、監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果沒有完全表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)稅費制度不合理等問題。

藍(lán)皮書預(yù)計，2011年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會非常嚴(yán)厲，關(guān)于今年房地產(chǎn)政策走向，藍(lán)皮書預(yù)測認(rèn)為，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能將在今年被迫陸續(xù)出臺。面對房價快速上漲，我國政府不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控，但房地產(chǎn)市場特別是住房市場投機(jī)性需求仍未被有效抑 ①中國指數(shù)研究院：《國八條背景下2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判》，《中國經(jīng)濟(jì)報告》，2011年04月06日

制。而且，由于政策工具往往只針對新增市場，較少觸及既得利益，進(jìn)一步嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能向存量市場延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來政策調(diào)控的重點。

關(guān)于具體的房價走勢，藍(lán)皮書預(yù)計，商品住房市場中高檔房價將走高，低檔房價將走低，兩者形成相持的格局。而納入銷售市場的低檔保障性住房統(tǒng)計范圍的平均房價將呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。

藍(lán)皮書的分析肯定了新國八條及各地出臺的限購政策起到的積極作用，并且明確肯定房價總體趨勢將持續(xù)下降。

2011年房地產(chǎn)新政，無論是政策嚴(yán)厲程度還是出臺頻率，均超過2010年。近期兩會在京召開，溫總理政府工作報告、住建部等相關(guān)部委記者會均有許多有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，2011年房地產(chǎn)市場仍將保持強(qiáng)有力的調(diào)控力度。①溫家寶總理在兩會閉幕的記者會上提出“控制貨幣流動性”是調(diào)房價的手段之一，并同時反復(fù)強(qiáng)調(diào)保障性住房的建設(shè)。預(yù)計在2011年乃至更長的時間內(nèi)，收緊貨幣將是調(diào)控房價的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴(yán)厲執(zhí)行，而伴隨著資金、土地等相關(guān)政策的落實，保障性住房建設(shè)將逐步得到落實。

首先，房地產(chǎn)市場在“控制目標(biāo)”和限購令雙重限制下，更將出現(xiàn)價格和銷售面積雙下降的局面。

一方面，“國八條”明確提出“房價控制目標(biāo)”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型預(yù)測，2011年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)價格和銷售面積雙下降的局面，商品房銷售價格微幅下跌1.5%-4.3%，商品房銷售面積下降2.8%-7.8%。明確列入限購范圍的35個大中城市(包括直轄市、計劃單列市、省會城市)的需求降幅將更加明顯(2010年此類城市商品房銷售面積下降3%，而全國為增長10%)，這也是全國商品房銷售均價下降的主要原因(各城市價格總體基本平穩(wěn))。

具體來看，在此輪調(diào)控中，一線城市作為調(diào)控的重點，投資性外來購房比重大，但市場供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價穩(wěn)；二線城市為本次調(diào)控擴(kuò)大區(qū)域，但地方細(xì)則相對溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較??；而三四線城市房價相對較低、發(fā)展?jié)摿Υ?、受政策調(diào)控影響小，市場總體量價可能上升。

其次，土地市場的供應(yīng)力度繼續(xù)加大，房價總體平穩(wěn)。

2009-2010年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于2005-2008年的5億-6億公頃。根據(jù)“國八條”，2011年商品住宅用地供應(yīng)不低于過去兩年平均水平。此外，政府繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計劃2011年建設(shè)保障性住房1000萬套，比2010年計劃增加420萬套。因此，房屋新開工面積增長率、施工面積增長率仍將在高位運行，但各項指標(biāo)增幅將明顯低于2010年。隨著監(jiān)管層嚴(yán)格控制房企開發(fā)貸款風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)信貸融資難度將會不斷加大，銷售不暢的中小型開發(fā)企業(yè)在2011年將面臨更大的資金壓力。

① The People’s Bank of China.China's Real Estate Finance and Policy Implications.綜上可知，房地產(chǎn)市場總體都已受到限購政策的影響。國八條等限購政策調(diào)控效果顯現(xiàn)，已有成效。各地房價都已出現(xiàn)下滑，幅度因各地情況而異，但是房價曲線所呈現(xiàn)的下降勢頭是明顯的，預(yù)計這個勢頭今后仍將保持。實際情況和運用資產(chǎn)評估市場法原理得到的結(jié)論——限購政策使房價評估值下降相符合。運用供求關(guān)系原理分析，也可得到相同結(jié)論。

論文完成時間：2011年5月14日

參考文獻(xiàn)：

1．楊紅旭：《限購何時退出取決于房價變化》，《中華工商時報》，2011年02月28日。2．李稻葵：《限購就像一劑退燒針》，《東方早報》2011年02月23日。3．盧映川：《車房限購執(zhí)行期視調(diào)控效果而定》，新華網(wǎng)，2011年03月22日。4．謝逸楓：《限購政策目的只為暫時抑制需求》，搜房網(wǎng)，2011年02月14日。5．Mattkhourie：《世邦魏理仕：限購令難減中產(chǎn)階層購房需求》，財新網(wǎng)，2011年03月10日。

6．中國指數(shù)研究院：《國八條背景下2011年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判》，《中國經(jīng)濟(jì)報告》，2011年04月06日。

7．中國社會科學(xué)院：《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，2011年5月5日。

8．新華社：《我國平均房價水平將下降》，《天下財經(jīng)》，2011年5月6日。

9．王逸紅：《投資性需求受遏制》，《中國房地產(chǎn)報》，2010年02月26日。

10．The People’s Bank of China,14.May.2011.China's Real Estate Finance and Policy Implications.致

謝

本論文是在導(dǎo)師吳尚宗教授的悉心指導(dǎo)下完成的。吳教授淵博的專業(yè)知識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，精益求精的工作作風(fēng)，誨人不倦的高尚師德，嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實無華、平易近人的人格魅力對我影響深遠(yuǎn)。雖然這是第二學(xué)位的論文，但是導(dǎo)師仍然嚴(yán)格要求，他認(rèn)真的態(tài)度使我深受鼓舞，也使我通過這次論文的寫作收獲到了意想不到的知識，不僅使我樹立了遠(yuǎn)大的學(xué)術(shù)目標(biāo)、掌握了基本的研究方法，還使我明白了許多待人接物與為人處世的道理。本論文從選題到完成，每一步都是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下完成的，傾注了導(dǎo)師大量的心血。在此，謹(jǐn)向?qū)煴硎境绺叩木匆夂椭孕牡母兄x！

本論文的順利完成，離不開各位老師、同學(xué)和朋友的關(guān)心和幫助。在此感謝我的同學(xué)們四年來對我學(xué)習(xí)、生活的關(guān)心和幫助。

劉鋆

2011年5月14日

第四篇：二胎政策對我國的影響

2015年10月29日，中共十八屆五中全會通過并公布了中國大陸將全面實行二胎化生育的政策，隨著實行幾十年的“一胎政策”的正式終結(jié)。這次開啟二胎政策是中央對于我國目前所面臨的的問題和需要做出的重大決策，我個人認(rèn)為是我國新時期發(fā)展要實行的一個重大的戰(zhàn)略。

首先，我們看一組數(shù)據(jù)額。最近這幾年，中國制造業(yè)一直被“用工荒”和“工資成本快速漲幅”所苦惱，這一切都源于“三十年執(zhí)行計劃生育使得中國人口比其他發(fā)展中國家衰老得更快，勞動力人口增長越來越慢，人口紅利不斷消散”。放開“單獨二胎”的動機(jī)其實是本“經(jīng)濟(jì)賬”。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2012年底中國15-59歲之間的勞動力人口比2011年同期減少345萬，這是改革開放以來勞動力人口第一次減少。相比之下，日本比中國早14年到達(dá)這個轉(zhuǎn)擇點，不同的是那個時候的日本已經(jīng)是富甲天下，坐擁3萬億美元的海外資產(chǎn)，而且養(yǎng)老制度非常完備，反觀養(yǎng)老重壓之下的中國該何去何從？由于計劃生育，中國至少提前了25年遭遇劉易斯拐點，正所謂“未富先老”。最值得擔(dān)憂的是，中國制造的主力勞動人口在20-39歲之間，這部分人口的增長率早在2010年便萎縮至零了，而且直至2035年這部分人口的萎縮速度將明顯快于整個勞動力人口。這意味著主力勞動力人口身上的撫養(yǎng)贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)會越來越重。中國人口中純負(fù)擔(dān)人口（小于14歲或大于64歲）的比重在2010年見底，之后逐漸上升，到2035年將升至近50%。撫養(yǎng)贍養(yǎng)壓力如此巨大，社會財富可能不堪重負(fù)，在這個過程中中國很有可能會成長為一個巨大的貿(mào)易逆差國。

反觀我國，我國經(jīng)濟(jì)的核心競爭力西方各國面前還是很弱的，如果沒有了人口紅利這個優(yōu)勢的話，競爭力還會下降。，而且老齡化所造成的沉重經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致我國年輕階層負(fù)擔(dān)過大！從而引發(fā)一系列社會問題！所以，務(wù)必要在劉易斯拐點到來之前，制定新的人口政策，改善我國目前的面臨的嚴(yán)峻環(huán)境！很早以前有戶籍制度改革這個辦法，可是我國是一個農(nóng)民比重占總?cè)丝诒戎睾艽蟮膰?！農(nóng)民戶籍的城市化成本過高！而且我國農(nóng)民的收入降低，無法承擔(dān)起城市化，如果由政府負(fù)擔(dān)這筆費用，會加重政府的財政負(fù)擔(dān)。從而改革進(jìn)展緩慢，遠(yuǎn)水解不了近渴。所以說逐步放開計劃生育便是一個極好的對策，因其傷害的既得利益較小，比較容易展開，實施難度低。伴隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改革開放以來我國人民生活水平不斷提高。人們的物質(zhì)需求和日益增長的生產(chǎn)力之間的矛盾，社會所創(chuàng)造出來的物質(zhì)財富和人口增長之間的矛盾，以及人口增長對于社會、環(huán)境的壓力的問題等等。

根據(jù)IMF的最新的一份中國人口研究報告，如果政府不對這樣一個趨勢做出積極反應(yīng)，中國目前高達(dá)1億5千萬的勞動力儲備（失業(yè)或者半就業(yè)者）人口到2020年將減少到3千萬，而中國也將在2020-2025年間穿越劉易斯拐點，到了2030年中國的勞動力缺口將高達(dá)1億4千萬。

如果我國目前維持現(xiàn)行生育政策不調(diào)整的話，隨著時間的推進(jìn)，在一段時間夠我國將面臨社會適齡勞動力的缺乏，人口老齡化嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)和社會都會遇到重大問題。如果人口老齡化比重占總?cè)丝诘谋戎剡^高，這勢必會影響我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展活力和國際競爭力，并且我國的政治經(jīng)濟(jì)文化水平都會產(chǎn)生不良影響。因此二胎政策的開放，能夠有效的應(yīng)對和積極緩解人口結(jié)構(gòu)性矛盾的長期影響，保持合理的勞動力數(shù)量和結(jié)構(gòu)，延緩人口老齡化速度，有助于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩解社會矛盾。

回顧歷史曾經(jīng)我國是實行計劃生育政策，在計劃生育實施下，那段時期只生育了一個子女，給國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會做出了貢獻(xiàn)。當(dāng)然他們也是計劃生育做出了一定的犧牲，例如很多失獨家庭的出現(xiàn)，子女長大之后贍養(yǎng)老人的負(fù)擔(dān)過重，子女意外去世之后父母無人贍養(yǎng)，空巢老人等等?，F(xiàn)在有條件，也就如鄧小平改革之初，允許一部分人先富起來一樣?，F(xiàn)在我國的經(jīng)濟(jì)社會需要適齡人口的增加，而且我們有條件有能力讓這種政策實行下去。二胎政策會增加我國適齡勞動力，改善我國人口結(jié)構(gòu)，優(yōu)化我國社會模式，緩解社會矛盾推動我國經(jīng)濟(jì)增長。

其次，新興國家的發(fā)展必須經(jīng)歷工業(yè)化，而一個國家的工業(yè)化之初，經(jīng)濟(jì)主要由農(nóng)業(yè)和工業(yè)組成。經(jīng)濟(jì)的增長動力主要來源于工業(yè)，而工業(yè)的增長則由來自農(nóng)業(yè)的源源不絕的廉價勞動力支撐。充沛的農(nóng)民工勞動力供應(yīng)使工資成本受到長期壓制，工業(yè)得以享受豐厚的利潤和積累龐大的儲蓄，而龐大的儲蓄又能推動資本投資和擴(kuò)張。當(dāng)農(nóng)業(yè)再也無法向工業(yè)提供充足的勞動力時，工資成本開始螺旋上升。這時這個國家就達(dá)到了劉易斯拐點，人口紅利完全消失。這就是劉易斯拐點，劉易斯拐點是對所有新興國家的一種考驗，很多國家經(jīng)過人口福利之后就再也無法靠廉價的勞動力獲取在世界市場上的競爭優(yōu)勢！從而導(dǎo)致本國的勞動力導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)無法成為本國的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，從而導(dǎo)致國家GDP的下降，國家經(jīng)濟(jì)增長速度下降，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)問題引發(fā)就業(yè)問題！威脅社會穩(wěn)定！

我國是世界上人口老齡化進(jìn)程進(jìn)程最快的國家，我國二胎政策對于我國乃至世界都是有非常重大的意義的。最主要就是可以緩解人口老齡化和提供適齡勞動力。目前，資本主義發(fā)達(dá)國家都進(jìn)入了人口負(fù)增長和老齡化社會，這對世界的發(fā)展是產(chǎn)生負(fù)面意義的。我國實行二胎政策會緩解這個國際性問題，向需要的國家提供勞動力。不僅僅可以解決就業(yè)、民生、社會等問題，還可以增加我國在國際上的影響力。同時生育潮的到來，也會催生各國新政策的推出從而適應(yīng)新一代社會需求，是世界的政策、文化處于不僵化的狀態(tài)。間接的促進(jìn)了人類文明的進(jìn)步。

有學(xué)者認(rèn)為在2030年到2050年之間，由于放開了二胎政策，GDP的年均增長速度，可以比基準(zhǔn)情形提高0.2個百分點。那么這個背后的理由，就是因為我們在2030年以后，勞動年齡人口會比基準(zhǔn)情形會上升。上升多少呢？到了2050年，跟不改革的情形相比，我們改革以后的2050年的勞動年齡人口會增加四千萬。這是我們?nèi)ツ曜龅囊粋€叫國家資產(chǎn)負(fù)債表的研究，其中有相當(dāng)?shù)囊粋€篇幅，就用在研究這個養(yǎng)老金的缺口。結(jié)論是，如果不改革包括不改計劃生育政策、不改養(yǎng)老金的政策 －中國城鎮(zhèn)養(yǎng)老金累計的缺口，在今后38年當(dāng)中，它的現(xiàn)值會相當(dāng)于2011年GDP的83%?；蛘哒f一個流量的概念。如果不進(jìn)行人口改革的話，到了2050年，我們的養(yǎng)老金的缺口會相當(dāng)于GDP的百分之六點幾。所以這是非常大的數(shù)字，不可持續(xù)的一個數(shù)字，會給我國的財政造成很大的壓力。從而導(dǎo)致一系列社會問題的發(fā)生，影響社會穩(wěn)定！

因此，實行二胎政策，將為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，培育經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展新優(yōu)勢，為我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供更為有利的人口條件，也對整個世界產(chǎn)生巨大的福利！所以說，我國實行二胎化生育政策是非常重要的！

第五篇：我國城鎮(zhèn)化發(fā)展對糧食安全的影響及對策分析

我國城鎮(zhèn)化發(fā)展對糧食安全的影響及對策分析

摘要：中國自古以來就是以種植業(yè)為主的農(nóng)業(yè)大國，在歷史上，最初的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式就是自己自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，可以說，農(nóng)業(yè)是我國的立國之本，糧食生產(chǎn)更是民生之本。而隨著我國進(jìn)入社會主義建設(shè)時期，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要過程，在城鎮(zhèn)化的過程中，農(nóng)業(yè)用地與城鎮(zhèn)規(guī)劃用地、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動力和工業(yè)生產(chǎn)勞動力之間的矛盾使我國的糧食安全成為一個日益嚴(yán)重的問題。

關(guān)鍵字：糧食安全；城鎮(zhèn)化；工業(yè)化；耕地

一、我國的糧食安全問題現(xiàn)狀

1974年聯(lián)合國糧農(nóng)組織（FAO）在第一次世界糧食首腦會議上向全球敲響警鐘，首次提出了“食物安全”問題。1983年4月聯(lián)合國糧農(nóng)組織糧食安全委員會通過了“糧食安全”概念，并得到FAO、世界糧食理事會、聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會理事會等國際組織和國際社會的廣泛贊同和支持。

1所謂糧食安全，就是說糧食產(chǎn)量及生產(chǎn)現(xiàn)狀能夠持續(xù)的滿足所有人的生存需求。對于我國來說，耕地僅占世界耕地10％的，人口卻占世界的22％，如何利用這有限的耕地養(yǎng)活13億之多的人口是糧食安全的重點。

目前我國糧食安全面對的威脅主要來自以下幾方面：首先是不斷增長的人口所形成的對糧食的剛性需求，據(jù)估計，未來十年我國的人口仍以年均800到1000萬的速度增長，2020年和2033年前后，我國口糧需求總量將分別達(dá)到5.84億噸和6億噸，既是糧食產(chǎn)量呈逐年增長的趨勢，也難也滿足更為迅速增長的糧食需求2；其次是我國加入WTO以來，國外的糧食生產(chǎn)大國如美國等，向國內(nèi)輸入糧食，對國內(nèi)的糧食市場形成沖擊，打擊了糧食生產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)熱情，使從事糧食生產(chǎn)的勞動者數(shù)量減少；還有就是自然災(zāi)害等不可抗力對糧食生產(chǎn)造成的影響；最后，對糧食安全問題影響最為直接的則是城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

二、我國的城鎮(zhèn)化對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響

城鎮(zhèn)化，又稱城市化，是指伴隨著工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類社會活動中農(nóng)業(yè)活動的比重下降，非農(nóng)業(yè)活動的比重上升的過程，與這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變動相適應(yīng)，使得鄉(xiāng)村人口與城鎮(zhèn)人口的此消彼長，同時居民點的建設(shè)等物質(zhì)表象和居民的生活方式向城鎮(zhèn)型轉(zhuǎn)化并穩(wěn)定，這樣的一個系統(tǒng)性過程被稱為城鎮(zhèn)化過程。一般城鎮(zhèn)化水平的大小是以都市人口占全國人口的比例來評定，數(shù)值越高，城鎮(zhèn)化水平越高。

顯然，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)行發(fā)生的是農(nóng)村勞動力向城市大規(guī)模的轉(zhuǎn)移和耕地向城鎮(zhèn)規(guī)劃用地轉(zhuǎn)化。城市新鮮的生活和先進(jìn)的生活方式對于農(nóng)村里年輕勞動力來說是巨大的誘惑，越來越多的年輕人走出家鄉(xiāng)，放棄傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是來到城市打工，進(jìn)入到工廠里進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)；而城市中越來越多的工廠和企業(yè)則正好有著對于勞動力的需求，這樣一來，從事于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力數(shù)量減少，質(zhì)量也有所下降，從而影響了糧食產(chǎn)量；另一方面，由于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的需要，越來越多的耕地被征用，用以建造工廠等工業(yè)用地，自改革開放以來，我國耕地面積不斷減少，且在地區(qū)分布上呈不規(guī)則分布，如上海天津等沿海城市，耕地比重下降很快，而這些城市也正是工業(yè)化發(fā)展迅速的城市，內(nèi)蒙，新疆等偏遠(yuǎn)地區(qū)的耕地變化則很小，而這些地區(qū)多為自然氣候條件差，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力落后，受自然因素氣候因素影響大的地區(qū)，用以生產(chǎn)糧食的土地減少了，糧食產(chǎn)量自然就減少；并且，由于工業(yè)生產(chǎn)中形成污染，對耕地的破壞也不容小視，實證分析1981年，我國受工業(yè)“三廢”污染的農(nóng)田和牧區(qū)總面積達(dá)400萬hm2，經(jīng)濟(jì)損失100多億元。其中大氣污染危害農(nóng)田和草原牧區(qū)面積267萬hm2（不含酸雨污染面積），造成糧食損失10億kg

3由此可見，城鎮(zhèn)化對于我國的糧食安全影響巨大。

三、解決糧食安全問題的對策

（一）有計劃的使用土地，平衡工業(yè)用地與農(nóng)業(yè)用地的比重

耕地是糧源之基，保證足夠的糧食生產(chǎn)面積，穩(wěn)定地提高糧食生產(chǎn)能力，應(yīng)該是確保國家糧食安全的根本。政府要保障農(nóng)業(yè)用地的比重，不可為了工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展而大量占用耕地，要注意到城鎮(zhèn)化是一個過程，要與工業(yè)化進(jìn)程相適應(yīng)，一味的追求城鎮(zhèn)人口和土地比重，而在工業(yè)化方面未達(dá)到一致的水平，會導(dǎo)致一系列問題的出現(xiàn)，反而影響了經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制非農(nóng)建設(shè)占用耕地，加強(qiáng)對非建設(shè)占用耕地的管理，切實遏制耕地過快減少的勢頭。不斷優(yōu)化耕地利用結(jié)構(gòu)，合理調(diào)整土地利用布局，加大土地整理復(fù)墾，提高土地集約利用水平。

另一方面，要提高耕地的生產(chǎn)效率，控制和減少耕地污染，發(fā)展“可持續(xù)農(nóng)業(yè)”和推廣“生態(tài)農(nóng)業(yè)”4。繼續(xù)建設(shè)現(xiàn)代化商品糧基地，形成穩(wěn)定的糧食生產(chǎn)基地。加強(qiáng)水資源保護(hù)和管理，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)供水保證率；嚴(yán)格控制河流污染，引導(dǎo)農(nóng)戶科學(xué)使用化肥、農(nóng)藥和農(nóng)膜，大力提高使用有機(jī)肥料、生物肥料、生物農(nóng)藥，減少對耕地和水資源的污染，提高水資源利用效率和效益，保護(hù)和改善糧食產(chǎn)地環(huán)境。

（二）增強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善國家糧食儲備制度

發(fā)揮糧食市場機(jī)制配置糧食資源的基礎(chǔ)性作用，能夠高效、靈活、低成本地保證糧食供應(yīng)。要盡快建立以國家糧食批發(fā)市場為龍頭，區(qū)域批發(fā)市場為骨干，眾多的分布全國城鄉(xiāng)的集貿(mào)市場為基礎(chǔ)，糧食期貨流通為先導(dǎo)的完整的糧食市場體系。

建立國家糧食儲備制度，在注重糧食儲備數(shù)量的同時，也要注重質(zhì)量，真正發(fā)揮糧食儲備的意義5，健全和完善中央儲備和地方儲備、政府儲備和企業(yè)商品最低庫存以及家庭儲糧相結(jié)合。中央戰(zhàn)略專項儲備主要用于確保全國性的糧食明顯供不應(yīng)求、重大自然災(zāi)害和

突發(fā)性事件的需要。地方儲備主要用于解決區(qū)域性供求失衡、突發(fā)性事件的需要和居民口糧應(yīng)急需求。同時，所有從事糧食收購、加工、銷售的企業(yè)必須承擔(dān)糧油最低庫存義務(wù)，保證必要的合理庫存。要優(yōu)化儲備布局和品種結(jié)構(gòu)，尤其是主銷區(qū)和西部缺糧地區(qū)和貧困地區(qū)及自然災(zāi)害多發(fā)區(qū)，更應(yīng)加強(qiáng)和充實中央和地方及企業(yè)儲備。此外，還應(yīng)加強(qiáng)大中城市、災(zāi)害地區(qū)的成品糧油儲備，做好糧油市場的應(yīng)急供應(yīng)保障，切實增強(qiáng)宏觀調(diào)控的物質(zhì)基礎(chǔ)。

（三）加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的補貼，以吸引勞動力從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

為了使流失的勞動力回流到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中去，必須加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的補貼，縮小從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和從事工業(yè)生產(chǎn)所造成的收入差距。進(jìn)一步完善糧食直補、農(nóng)資專項補貼、良種補貼和農(nóng)機(jī)購置補貼政策，實施中央對糧油主產(chǎn)省縣區(qū)的獎勵政策，積極扶持種糧大戶和專業(yè)戶發(fā)展糧食生產(chǎn)。

同時加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和對糧食生產(chǎn)的投入政策，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施如農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)，穩(wěn)步提高耕地基礎(chǔ)能力和產(chǎn)出能力。同時，要加強(qiáng)農(nóng)業(yè)氣象監(jiān)測、農(nóng)作物病蟲害防治的投入，以減少自然災(zāi)害等對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成的影響，減小務(wù)農(nóng)者的風(fēng)險。

（四）加強(qiáng)科技投入，提高糧食單位產(chǎn)量。

科學(xué)技術(shù)是實現(xiàn)糧食增產(chǎn)的重要因素和長期因素，因此要解決糧食安全問題，還需從提高單位產(chǎn)量入手，要加大對科技研究的投入，致力于利用高科技進(jìn)行糧食生產(chǎn)，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)模式，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式。建立和創(chuàng)新科技支撐體系，對于農(nóng)產(chǎn)品的深加工，提升農(nóng)產(chǎn)品的附加值，增加農(nóng)民收入，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)生物技術(shù)和信息技術(shù)的應(yīng)用，加強(qiáng)科研攻關(guān)，實施新品種選育、糧食豐產(chǎn)等科技工程，啟動轉(zhuǎn)基因生物新品種培育重大專項，提高生物育種的研發(fā)能力和擴(kuò)繁能力。同時，要建立農(nóng)業(yè)和糧食的良種體系、安全儲備體系、精深加工開發(fā)轉(zhuǎn)化體系、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系等是保障糧食增產(chǎn)、質(zhì)量提升的重要措施。

（五）發(fā)展非糧資源，開辟補糧渠道。

非糧食品是對糧食食物的一種有效補充和供給，也是豐富人們生活，合理調(diào)節(jié)調(diào)劑人們生活水平和質(zhì)量，促進(jìn)食物食品多樣化的有效渠道。既減少節(jié)約了糧食，又豐富了人們健康生活。一是大力發(fā)展節(jié)糧型畜牧業(yè)。調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，逐步擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)高效飼料作物種植，發(fā)展節(jié)糧型草食畜禽。如發(fā)展人工草場、高產(chǎn)飼料草地草場、桔桿養(yǎng)畜、桔桿菌種植等擴(kuò)大養(yǎng)殖業(yè)的飼料來源，提高飼料轉(zhuǎn)化效率和使用率。二是積極發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)。充分利用淡水資源，積極推廣生態(tài)、健康水產(chǎn)養(yǎng)殖。發(fā)展稻田和庭院水產(chǎn)養(yǎng)殖，合理開發(fā)低洼鹽堿地水產(chǎn)養(yǎng)殖，擴(kuò)大淡水養(yǎng)殖面積。同時要加強(qiáng)水產(chǎn)資源和水域生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)可持續(xù)發(fā)展。三是促進(jìn)油料作物生產(chǎn)。在優(yōu)先保證口糧作物生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，努力擴(kuò)大大豆、油菜籽、花生、芝麻等油料作物，提高油料品種和品質(zhì)。四是大力發(fā)展木本糧油產(chǎn)業(yè)。合理利用山區(qū)高寒地帶土地資源，發(fā)展木本糧油產(chǎn)量，建設(shè)一批名、特、優(yōu)、新木本糧油基地。如核桃、板栗、油橄欖、魔芋、水稻旱栽等糧油食品品種，增加木本糧油食物食品供給，開辟糧食品種供給渠道。

[1] 互動百科 [OL].http:///wiki/%E7%B2%AE%E9%A3%9F%E5%AE%89%E5%85%A8

[2] 樊增強(qiáng) 我國糧食安全問題不容忽視 [OL]

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