第一篇：全縣慈善事業(yè)發(fā)展調(diào)查報告與全縣房屋征收拆遷自查情況報告

全縣慈善事業(yè)發(fā)展調(diào)查報告

一、我縣慈善事業(yè)發(fā)展情況

1、慈善組織不斷發(fā)展。我縣慈善組織于20**年正式成立，配備了工作人員，保障了工作經(jīng)費，制定了《縣慈善協(xié)會章程》及《縣慈善協(xié)會財務管理制度》等一系列規(guī)章制度，規(guī)范了對善款的接收和使用，并積極接受監(jiān)察、財政、審計等部門的監(jiān)督。大力推行慈善信息公開，及時、真實地向社會公布善款的接收、管理和使用情況以及向捐贈人反饋信息的情況等，自覺接受社會監(jiān)督，切實保障公眾知情權(quán)，努力打造“透明口袋、陽光慈善”，不斷提升慈善組織公信度。

2善款募集卓有成效。我縣在千方百計抓勸募的同時，不斷探索，總結(jié)出了靈活多樣、方便群眾參與的“主題募集”、“經(jīng)常性募集”、“定向募集”、“活動募集”、“項目募集”等募集形式。一是堅持開展“慈善一日捐”活動。每年5月都要以縣政府的名義行文開展“慈善一日捐”活動，發(fā)動慈善倡儀，組織大型募捐。二是做好特大自然災害善款募集工作。在震驚中外的汶川地震重大自然災害面前，我縣用極短時間募集善款善物達到351萬元，并及時將資金、物資送往災區(qū)，彰顯了屈鄉(xiāng)兒女大愛無疆的精神。自20**年以來，我縣共募集善款善物1059萬元，救助弱勢群眾8705人次，受到了省、市慈善總會的高度評價。

3、救助活動豐富多樣?？h慈善協(xié)會遵照“取之于民、用之于民”和“黨和政府最關心、困難群眾最需要”的原則，利用募集的善款，每年都有計劃地實施救助。先后實施了“微笑列車”、“慈善陽光班”、“大病關愛”、“慈善助學”、“溫暖工程”、“慈善醫(yī)療器械”等六大救助工程，尤其是“慈善助學”、“溫暖工程”、“大病關愛救助”及慈善醫(yī)療系列項目社會反響良好，這些惠及民生慈善項目的落實，解決了貧困群眾急需解決的問題，受到社會的廣泛贊譽。

二、我縣慈善事業(yè)發(fā)展面臨的困境

1、慈善文化建設較薄弱。慈善文化建設是慈善事業(yè)發(fā)展的基礎，慈善事業(yè)仍處于起步階段，慈善宣傳不夠深入廣泛，媒體的作用未得到充分發(fā)揮，僅依靠慈善組織宣傳推動，主體單一，經(jīng)費有限，力度偏小，效果不理想，大的社會文化氛圍尚未形成。除發(fā)生較大災害和公共突發(fā)事件，經(jīng)常性、主動性捐贈較少，企業(yè)和公民對慈善事業(yè)的認知度、參與度不高，社會慈善意識淡薄，慈善文化建設任重而道遠。

2、慈善組織建設還有待加強。目前作為國家層面還沒有一部專項的“慈善事業(yè)促進法”，現(xiàn)行的幾部慈善法規(guī)不足以規(guī)范、保護和促進慈善事業(yè)發(fā)展。從我縣的實際情況看，目前慈善工作主要依靠行政力量運作，慈善組織行政色彩過濃，管理模式傳統(tǒng)，專職人員少，志愿工作者幾乎沒有，不利于推動慈善工作向更高層次邁進。

3、慈善募集和救助還存在薄弱環(huán)節(jié)。善款募集方面，募集方式單一，規(guī)模較小，日常主動捐款較少，主要靠大型捐款活動。慈善救助方面，救助范圍較小，同時，全縣沒有統(tǒng)一的慈善工作信息平臺，各部門進行慈善救助活動時“各自為政”，缺少對慈善救助工作的統(tǒng)籌安排，存在重復發(fā)放善款等問題，極大影響了救助效率和捐贈人積極性。

三、對加強我縣慈善事業(yè)發(fā)展的一點思考

1、加強慈善宣傳，營造慈善事業(yè)發(fā)展的文化氛圍?！皬纳迫绲牵瑥膼喝绫馈?，社會呼吁慈善愛心，人們要求正義慈悲，但自古以來慈善都是需要倡導和培育的，需要有一片適合它生長的土壤。自古民風淳樸，群眾崇尚仁愛、樂善好施，具有發(fā)展慈善事業(yè)的深厚土壤。各級各有關部門要在弘揚傳統(tǒng)美德的基礎上，吸收現(xiàn)代慈善理念，將弘揚慈善文化納入公民道德建設規(guī)劃，與社會主義核心價值體系建設相結(jié)合，推動慈善文化進機關、進企業(yè)、進學校、進社區(qū)，引導廣大群眾積極參與慈善事業(yè)，自覺承擔社會責任。要進一步加大宣傳力度，通過各種新聞媒體宣傳慈善協(xié)會的性質(zhì)、宗旨、任務和發(fā)展慈善事業(yè)的重要意義，國家對慈善捐贈的優(yōu)惠政策，以及慈善人士、慈善企業(yè)的愛心善舉，使積德行善、扶貧濟困的傳統(tǒng) 美德不斷發(fā)揚光大，使捐助不論多寡、行善不分先后的理念更加深入人心，使全社會了解慈善、支持慈善，不斷提高慈善事業(yè)公信度和影響力，讓越來越多的社會資源加入到慈善事業(yè)中來。

2、加強慈善平臺建設，提升慈善工作水平。慈善事業(yè)，是一座從下而上一磚一瓦壘起來的大廈。這座“大廈”無疑需要一定的平臺和載體來支撐，才能更穩(wěn)固，更持久。慈善事業(yè)又被稱為“玻璃缸里的魚”，惟其透明，才能提升人們的信任和慈善熱情。在落實慈善工作的具體措施中，我們一是要加強慈善組織平臺建設，把善款“管”好。要在進一步加強我縣慈善機構(gòu)自身建設的同時，逐步推進慈善事業(yè)進鄉(xiāng)村、進社區(qū)、進企業(yè)、進機關、進學校，進而實現(xiàn)慈善事業(yè)社會化。要完善財務管理、監(jiān)督機制及慈善救助管理辦法，建立科學、規(guī)范、高效工作機制，打造“陽光慈善”，讓捐贈者放心，受助者開心，增強社會信心。二是要加強慈善活動平臺建設，把善款“收”好。采取積極有效的措施，進一步創(chuàng)新募集方法，增強募集能力，擴大募集范圍，爭取更多的社會力量投入到我縣的慈善事業(yè)中來。要充分運用市場機制，探索多元的、開放性、長效性的募集機制，支持民間慈善組織的發(fā)展和活動的開展，鼓勵企業(yè)實行慈善與產(chǎn)業(yè)捆綁的造血式慈善，建立自己的慈善品牌。三是要加強慈善救助平臺建設，把善款“用”好。繼續(xù)開展好已有的慈善助學、大病救助等項目，還要探索開展新的救助活動，建立新的救助平臺，豐富救助形式，擴大慈善救助覆蓋面，讓更多的社會弱勢群體感受到社會大家庭的溫暖。

3、整合慈善資源，形成慈善工作合力。隨著慈善事業(yè)的快速發(fā)展，慈善規(guī)模將會逐步增加，必須加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成統(tǒng)一、有序的慈善事業(yè)格局，避免各自為政，浪費資源。一是整合捐募市場，避免重復、多頭募捐，引導和鼓勵慈善組織向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，提高募捐效率，降低募捐成本。二是整合救助資源，加強慈善事業(yè)與社會救助的銜接。募集的善款用在哪里、怎么用，如何避免重復、過度救助，如何選定投入少、收益大、社會效果好的項目，是開展慈善救助必須解決的課題。為此，應建立全縣 慈善信息統(tǒng)計和發(fā)布機制，加強與慈善組織在慈善項目上的開發(fā)與合作，使有限的慈善救助資源發(fā)揮最大的社會功效。三是整合組織資源，形成整體效應。慈善服務的對象范圍很大，有老人、婦女、兒童、學生、殘疾人等，慈善組織在為這些對象服務時，應注重與共青團、婦聯(lián)、殘聯(lián)、教育等有關單位的合作，并充分依托學校、醫(yī)院、村委會、社區(qū)等組織，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，共同開展工作。

3、獎勵

被征收人在規(guī)定時限內(nèi)簽約，按被征收房屋市場評估所10%給予獎勵。同時在規(guī)定時限內(nèi)搬遷，騰出房屋拆遷的，再按時間分段給予5%的獎勵。

4、稅費優(yōu)惠：對安置房“征一還一”的，免征交易稅、契稅、個人所得稅及營業(yè)稅，只支付辦證工本費用。

5、征收集體土地上房屋土地，實行就近安置或異地安置，由被征收人自行選擇，房屋按市場評估價給予補償。

第二篇：石家莊房屋拆遷補償 最新房屋征收與補償條例

石家莊房屋拆遷補償 最新房屋征收與補償條例

石家莊房屋拆遷補償參看我國的《國有土地上房屋征收與補償條例》。農(nóng)村房屋征收補償 最新房屋征收與補償條例

我國最新的《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)于2011年1月21日頒布實施，全國各省市已經(jīng)根據(jù)此條例分別頒布了地方的實施細則或暫行辦法等地方規(guī)章、政策。下面為更好便于大家清楚的了解補償項目，我將以石家莊為例并結(jié)合國務院條例，對補償標準進行詳解： 農(nóng)村房屋征收補償 最新房屋征收與補償條例

國有土地上有兩種補償方式：

一、產(chǎn)權(quán)交換式補償；

二、貨幣補償。

一、產(chǎn)權(quán)交換式補償：

1、房屋價值補償標準：

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當?shù)卣ㄔO部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。農(nóng)村房屋征收補償 最新房屋征收與補償條例

2、搬遷費和臨時安置費（俗稱過渡費）

搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例（自主搬遷）：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算；臨時安置費（過渡費）按25元/平方米計算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。農(nóng)村房屋征收補償 最新房屋征收與補償條例

3、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

4、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據(jù)當?shù)卣鼍叩臉藴蚀_定；公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當?shù)卣摺?/p>

5、房屋裝修補償及家電設備移機補償

房屋裝修補償也是先有當事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標準為準。

二、貨幣補償方式。

1、房屋價值補償

補償標準同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項：即計算補償金時將公攤補助面積計算在內(nèi)一同作價。

2、臨時安置費和搬遷費

參照以上標準，僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費標準相同。農(nóng)村房屋征收補償 最新房屋征收與補償條例

3、其他補償項目

對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機補償?shù)取＜w土地上房屋拆遷補償

目前，集體土地征收矛盾越來越突出，我國還沒有專門制定一項為集體土地和房屋征收規(guī)范性的法律、法規(guī)，農(nóng)村土地征收補償標準仍散見于土地管理法及地方性法規(guī)，但補償標準較低，顯然不符合實際農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展情況。國家相關法制部門正在制定當中，具體什么時間實施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣市在參照國家法規(guī)情況下，因地制宜，自行制定并提高了相應的補償標準，如河北省出具了冀政（2008）32號文件。農(nóng)村征收拆遷包括農(nóng)用地和宅基地兩個方面，下面一一分述：

一、農(nóng)村宅基地房屋補償

因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補償新標準，目前仍按生效的法律、法規(guī)進行補償，宅地地上房屋僅作為附著物予以補償。相信新的法規(guī)出臺后，可能完全參照國有土地房屋征收補償項目予以賠償，再次我們將拭目以待。在這里我只是簡單估算應該補償項目：

1、宅基地補償費；

2、房屋補償費及裝修費；

3、安置費和搬遷費；

4、困難補助和獎勵；

5、房屋內(nèi)各項家電移機補償；

5、非住宅房屋營運損失補償?shù)取?/p>

二、農(nóng)用地征收補償：

1、土地補償費：計算方式：各政府因地制宜制定出各地區(qū)土地征收的價格（區(qū)片價），乘以被征收土地的面積，就是土地補償費標準。未利用地按區(qū)片價的60%執(zhí)行。河北省區(qū)片價見《河北省人民政府關于實行征地地區(qū)片價的通知》。如果以國家工程需要征收，則按新出臺政策再詳盡實施，未出臺具體細則的，一般按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值16倍支付土地補償費。土地補償費原則上20%歸村集體所有，80%歸承包人所有。

2、安置補助費：此補償項目一般和土地補償費合并計算，見國土資見（2004）238號文件規(guī)定，土地補償費和安置補助費合計按30倍計算。如果分開計算的話，安置費標準則按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值14倍。此費用?？顚Ｓ?，用于補助需安置的人員。如果是由村集體組織負責安置被征收土地人員的，該費用由村集體統(tǒng)一使用和安置。

3、青苗補償費或附著物補償：青苗補償費按征地時當季作物的產(chǎn)值計算。地上附著物補償費亦由各社區(qū)市政府出具具體補償標準。以石家莊市為例，石家莊市政府以石函辦（2007）27號文件出具《石家莊征收集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準的通知》。其他市縣也均有此規(guī)定。被征收人可依據(jù)此標準計算這兩項費用。需要注明的是該兩項費用均屬土地承包者或附著物所有者全部所有，集體組織不能要求分割。

城中村改造拆遷補償

城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項利國利民政策，其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農(nóng)村集體土地征收拆遷有本質(zhì)區(qū)別。城中村改造拆遷是由政府倡導、開發(fā)商投資、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農(nóng)村集體土地征收拆遷，是以政府名義進行的拆遷，其拆遷主體具有本質(zhì)的區(qū)別。城中村改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟狀況，通過村民代表大會或村民大會討論通過補償方案確定。但大體上分那么以下幾個項目：

1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標準。當然各村基本參照此標準履行，也有各別村甚至會提高補償標準，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。

2、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算；這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數(shù)額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。

3、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標準可供參考，一般由評估機構(gòu)進行評估確定，當然評估機構(gòu)有評估具體標準。屋內(nèi)裝修補償基本類似。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項費用主要很對營運性行房屋進行的補償，如對沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進行的停業(yè)期間內(nèi)補償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評估確定。

5、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標準，不能統(tǒng)一。

6、電器移機費：一般按市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調(diào)200元一臺；有線電視150元一戶；電話移機88元一部；熱水器100元一臺等等.如拆遷時市場價格提高也相應提高補償。

7、其他補償或補助：各村根據(jù)以上標準或參考以上標準的基礎上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要村集體組織通過補償方案確定，因村而定。

綜上敘述，因城中村改造實行“一村一策”，各村補償?shù)捻椖坎⒉灰欢ò瓷鲜鲰椖窟M行補償，究其主因是各村經(jīng)濟發(fā)展狀況不同。作者主要參照大部分城中村改造的補償項目進行簡述。但最近因城中村改造拆遷的矛盾不斷加劇，原因是各村之間拆遷補償數(shù)額差距較大，造成民憤極大。為此，作者建議：在根據(jù)國家實行“同地同價”的基礎因村而異，綜合制定出合理的補償方案，各村之間不能懸殊較大，更不能相互攀比。

第三篇：2012年最新拆遷政策 房屋征收與補償條例

2012年最新拆遷政策 房屋征收與補償條例

2012-09-28 15:34搜房網(wǎng)

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[摘要]我國最新的《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)于2011年1月21日頒布實施，全國各省市已經(jīng)根據(jù)此條例分別頒布了地方的實施細則或暫行辦法等地方規(guī)章、政策。下面為更好便于大家清楚的了解補償項目，我將以石家莊為例并結(jié)合國務院條例，對補償標準進行詳解：

http://news.qd.soufun.com/2012-09-28/8680666.htm 我國最新的《國有土地上房屋征收與補償條例》已經(jīng)于2011年1月21日頒布實施，全國各省市已經(jīng)根據(jù)此條例分別頒布了地方的實施細則或暫行辦法等地方規(guī)章、政策。下面為更好便于大家清楚的了解補償項目，我將以石家莊為例并結(jié)合國務院條例，對補償標準進行詳解：

國有土地上有兩種補償方式：

一、產(chǎn)權(quán)交換式補償；

二、貨幣補償。

產(chǎn)權(quán)交換式補償：

一、房屋價值補償標準：

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當?shù)卣ㄔO部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例（自主搬遷）：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算；臨時安置費（過渡費）按25元/平方米計算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

四、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據(jù)當?shù)卣鼍叩臉藴蚀_定；公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當?shù)卣摺?/p>

五、房屋裝修補償及家電設備移機補償

房屋裝修補償也是先有當事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標準為準。

貨幣補償方式。

一、房屋價值補償

補償標準同產(chǎn)權(quán)交換一樣，不過增加了一項：即計算補償金時將公攤補助面積計算在內(nèi)一同作價。

二、臨時安置費和搬遷費

參照以上標準，僅支付12個月臨時安置費，搬遷費與產(chǎn)權(quán)交換式搬遷費標準相同。

三、其他補償項目

對貨幣補償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補助、拆遷獎勵、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機補償?shù)取?/p>

集體土地上房屋拆遷補償

目前，集體土地征收矛盾越來越突出，我國還沒有專門制定一項為集體土地和房屋征收規(guī)范性的法律、法規(guī)，農(nóng)村土地征收補償標準仍散見于土地管理法及地方性法規(guī)，但補償標準較低，顯然不符合實際農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展情況。國家相關法制部門正在制定當中，具體什么時間實施，尚不可知。為便于做好拆遷工作，各縣市在參照國家法規(guī)情況下，因地制宜，自行制定并提高了相應的補償標準，如河北省出具了冀政（2008）32號文件。農(nóng)村征收拆遷包括農(nóng)用地和宅基地兩個方面，下面一一分述：

農(nóng)村宅基地房屋補償

因國家正在抓緊制定集體土地和房屋征收拆遷補償新標準，目前仍按生效的法律、法規(guī)進行補償，宅地地上房屋僅作為附著物予以補償。相信新的法規(guī)出臺后，可能完全參照國有土地房屋征收補償項目予以賠償，再次我們將拭目以待。在這里我只是簡單估算應該補償項目：

1、宅基地補償費；

2、房屋補償費及裝修費；

3、安置費和搬遷費；

4、困難補助和獎勵；

5、房屋內(nèi)各項家電移機補償；

5、非住宅房屋營運損失補償?shù)取?/p>

農(nóng)用地征收補償：

一、土地補償費：計算方式：各政府因地制宜制定出各地區(qū)土地征收的價格（區(qū)片價），乘以被征收土地的面積，就是土地補償費標準。未利用地按區(qū)片價的60%執(zhí)行。河北省區(qū)片價見《河北省人民政府關于實行征地地區(qū)片價的通知》。如果以國家工程需要征收，則按新出臺政策再詳盡實施，未出臺具體細則的，一般按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值16倍支付土地補償費。土地補償費原則上20%歸村集體所有，80%歸承包人所有。

二、安置補助費：此補償項目一般和土地補償費合并計算，見國土資見（2004）238號文件規(guī)定，土地補償費和安置補助費合計按30倍計算。如果分開計算的話，安置費標準則按被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值14倍。此費用?？顚Ｓ?，用于補助需安置的人員。如果是由村集體組織負責安置被征收土地人員的，該費用由村集體統(tǒng)一使用和安置。

三、青苗補償費或附著物補償：青苗補償費按征地時當季作物的產(chǎn)值計算。地上附著物補償費亦由各社區(qū)市政府出具具體補償標準。以石家莊市為例，石家莊市政府以石函辦（2007）27號文件出具《石家莊征收集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準的通知》。其他市縣也均有此規(guī)定。被征收人可依據(jù)此標準計算這兩項費用。需要注明的是該兩項費用均屬土地承包者或附著物所有者全部所有，集體組織不能要求分割。

城中村改造拆遷補償

城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環(huán)境的一項利國利民政策，其拆遷與國有土地上房屋征收拆遷、農(nóng)村集體土地征收拆遷有本質(zhì)區(qū)別。城中村改造拆遷是由政府倡導、開發(fā)商投資、村民自主拆遷一種三方結(jié)合方式，其拆遷主體是村集體組織自行自主拆遷。而國有土地征收拆遷和農(nóng)村集體土地征收拆遷，是以政府名義進行的拆遷，其拆遷主體具有本質(zhì)的區(qū)別。城中村改造拆遷補償項目，因村而異，一村一策，各城中村根據(jù)自身的條件和經(jīng)濟狀況，通過村民代表大會或村民大會討論通過補償方案確定。但大體上分那么以下幾個項目： 一、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導和決定的補償方式，這是底線，不能低于此標準。當然各村基本參照此標準履行，也有各別村甚至會提高補償標準，如：將300平方米以套內(nèi)面積發(fā)給本集體組織村民。

二、臨時安置費、搬遷費：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算；這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數(shù)額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。

三、地上房屋補償款及裝修款：無明確具體標準可供參考，一般由評估機構(gòu)進行評估確定，當然評估機構(gòu)有評估具體標準。屋內(nèi)裝修補償基本類似。

四、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項費用主要很對營運性行房屋進行的補償，如對沿街門簾、在城中村內(nèi)的企業(yè)或公司進行的停業(yè)期間內(nèi)補償?shù)膿p失，一般由協(xié)商確定或評估確定。

五、拆遷獎勵：各村制定各村獎勵標準，不能統(tǒng)一。

六、電器移機費：一般按市場價位進行補償，目前家用電器移機費：空調(diào)200元一臺；有線電視150元一戶；電話移機88元一部；熱水器100元一臺等等.如拆遷時市場價格提高也相應提高補償。

七、其他補償或補助：各村根據(jù)以上標準或參考以上標準的基礎上，另行對困難住戶或另行支付和補償費用，這主要村集體組織通過補償方案確定，因村而定。

綜上敘述，因城中村改造實行“一村一策”，各村補償?shù)捻椖坎⒉灰欢ò瓷鲜鲰椖窟M行補償，究其主因是各村經(jīng)濟發(fā)展狀況不同。作者主要參照大部分城中村改造的補償項目進行簡述。但最近因城中村改造拆遷的矛盾不斷加劇，原因是各村之間拆遷補償數(shù)額差距較大，造成民憤極大。為此，作者建議：在根據(jù)國家實行“同地同價”的基礎因村而異，綜合制定出合理的補償方案，各村之間不能懸殊較大，更不能相互攀比。

第四篇：關于房屋征收拆遷與補償?shù)姆伤伎?/a>

開放教育試點法學專業(yè)?？飘厴I(yè)論文

關于房屋征收拆遷與補償?shù)姆伤伎?/p>

姓 名 王凱

學 號 1141001460184 學 校 新鄉(xiāng)電大

指導教師 翟同美

寫作時間 2013-5-15

【摘要】首先說明下房屋拆遷，是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨?。城市的發(fā)展是一個不斷進行再建設的過程，隨著我國經(jīng)濟體制改革的順利實施，社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立，生產(chǎn)力得到空前的發(fā)展。為了城市的整體規(guī)劃，有時也為了國家專項工程建設的需要，有必要對原有建筑房屋進行拆除、搬遷，達到整體的整齊劃一或?qū)θ找婢o張的國有土地資源的合理利用。房屋拆遷與補償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的補償。拆遷補償?shù)姆绞?，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補償方式。

房屋拆遷是促進城市繁榮發(fā)展建設的積極要素，同樣也是影響構(gòu)建和諧公平社會的消極要素，其中存在的法律問題糾紛是不容忽視的：搬遷、拆除、補償?shù)南群箜樞蝾嵉梗瑳]有按照先補償、后拆遷的順序進行；拆遷中存在濫用職權(quán)問題，沒有按照法定的權(quán)限和法律程序進行；拆遷評估工作不規(guī)范、不公平；強制拆遷問題比較突出，引發(fā)了不少社會矛盾和問題。之所以出現(xiàn)上述問題，既有實踐中的原因，也有理論及法規(guī)上的根源。主要原因是:指導拆遷的法律法規(guī)沒有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷；沒有區(qū)分公共利益和商業(yè)開發(fā)兩種不同性質(zhì)的拆遷行為，拆遷的主體不明確；在進行房屋拆遷中，補償標準偏低，對被拆遷人的權(quán)利保護不力；國家公權(quán)的過度干預,導致了發(fā)生了大量的侵犯公民的權(quán)益不公平的事件；國城市房屋征收與拆遷的立法方面的不足,在實踐中缺乏統(tǒng)一適用問題。針對這些問題，必須有相應的對策與法律來平衡，在司法行政方面,建議合理進行司法行政,建立有效的評估機制履行評估職責。在立法方面,提出應該構(gòu)建和完善立法,加強物權(quán)法中合理化界定公共利益,完善補償制度等立法建議；并在此基礎上,根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》要針對強拆和賦予法院強制執(zhí)行和危舊房改造的決定權(quán)的確定問題上高度重視,必須保障無論是拆遷由法院強制執(zhí)行還是關于危舊房改造的決定權(quán)的確定都應該以保護人民群眾的根本利益為前提：相關部門機構(gòu)承擔具體工作不得以營利為目的，要房屋征收部門對房屋征收實施機構(gòu)實施房屋征收與補償?shù)男袨閼斬撠煴O(jiān)督，并對該行為的后果承擔法律責任。并且任何組織或者個人對違反本條例規(guī)定的行為，有權(quán)向有關人民政府、房屋征收部

門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。同時加強法律執(zhí)法方面的貫徹與執(zhí)行,更好的保證《物權(quán)法》在與其它法律一起適用的同時可以有效保護公民的合法權(quán)益,不再出現(xiàn)法律適用上的不一致等問題。希望通過改善這些問題,為我國城市房屋征收與拆遷的現(xiàn)狀和立法發(fā)展方向有一個好的認識與態(tài)度。期待國家制定更加完善的法律用來解決中國發(fā)展進程中所面臨的最艱難的社會問題,做到公平社會、和諧社會，全力保障廣大人民群眾利益。

【關鍵詞】 房屋征收 拆遷補償 物權(quán)保護 權(quán)益公平

目 錄

一、房屋拆遷其中存在的糾紛與法律問題???????

（一）拆遷評估制度方法存在的問題

（二）濫用職權(quán)，違法強制拆除被拆遷人的房屋

(三)補償安置的標準存在不合理現(xiàn)象并且缺乏法律依據(jù)(四)補償制度的單一范圍狹窄缺陷

二、存在的糾紛與法律問題的原因分析???????

（一）相關法律法規(guī)不完善

（二）“公共利益”界定的不明確性

（三）政府職能的定位不正確

（四）房屋拆遷補償不合理

三、針對這些存在問題的建議法律思考???????

（一）創(chuàng)建新模式的補償評估制度，構(gòu)建和諧公平社會

（二）統(tǒng)一補償標準

（三）完善相關法律法規(guī)，確保拆遷有法可依。

（四）加大宣傳力度，確保群眾的知情了解權(quán)。

（五）依法規(guī)范操作，提高征地工作透明度。

（六）提高認識，強化措施，全面正確履行工作職能，使拆遷工作公開透明

四、參考文獻 ???????????????

一、房屋拆遷其中存在的糾紛與法律問題

（一）拆遷評估制度方法存在的問題

第一、房屋拆遷評估機構(gòu)制度不嚴謹，評估出來的數(shù)值懸殊

由于我國房地產(chǎn)評估起步較晚等原因，目前有評估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價師僅數(shù)萬人。房地產(chǎn)評估市場于是出現(xiàn)了執(zhí)業(yè)資格證“一證難求”的證荒現(xiàn)象，誘使許多人趨之若鶩，存在著非專業(yè)人員通過非正常途徑獲取執(zhí)業(yè)資格證書的現(xiàn)象，有人居然明碼標價買賣證書，利用證書掛靠進行謀利已是業(yè)內(nèi)公開的秘密，借證掛靠、蒙混過關的情況不是沒有。不是做絲綢生意、做鋼材生意的出身的也在做房屋拆遷評估嗎？當然，英雄不問出身。但近幾年大量新成立的房屋拆遷評估機構(gòu)，到底有多少真本實領呢？大量的房屋拆遷評估報告，又有幾本是房地產(chǎn)估價師親自操作的呢？內(nèi)在責任機制上存在的問題不可能保證房屋拆遷評估的公正性。

第二、房屋拆遷評估機構(gòu)之間存在利益競爭的現(xiàn)象

為了多爭取業(yè)務，有的房屋拆遷評估機構(gòu)不是在誠信上下功夫，而是在拉關系上下力氣，拿錢開路、大搞錢權(quán)交易；有的房屋拆遷評估機構(gòu)迎合拆遷當事人的不合理要求，置評估規(guī)程和規(guī)范于不顧；有的房屋拆遷評估機構(gòu)過度降低收費標準，大搞價格戰(zhàn)。這些現(xiàn)象既影響了房屋拆遷評估報告的權(quán)威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時也形成了滋生腐敗現(xiàn)象的溫床。房屋拆遷評估市場中橫行的不正當競爭，是損害房屋拆遷評估公正性的重要原因。

第三、房屋拆遷評估機構(gòu)不按核準的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)

在我國，房地產(chǎn)評估包括各個不同的方面，分屬于建設、國土、財政等多個部門管理。房屋評估要按建設部頒布的規(guī)程規(guī)章進行評估，土地資產(chǎn)要按國土資源部頒布的規(guī)程規(guī)章進行評估、企業(yè)資產(chǎn)評估要按財政部頒布的規(guī)程規(guī)章進行評估。專業(yè)的事要由專業(yè)的人做。但是，有的房屋拆遷評估機構(gòu)為了包攬業(yè)務，不僅出具房屋拆遷評估報告，還出具地價評估報告，甚至出具企業(yè)資產(chǎn)評估報告。這種現(xiàn)象尤其表現(xiàn)在對企業(yè)的拆遷評估上。很顯然，房屋拆遷評估機構(gòu)超資質(zhì)、超業(yè)務范圍執(zhí)業(yè)出具的評估報告沒有法律效力，經(jīng)不起司法審查的考驗。

第四、評估程序不符合規(guī)范，評估結(jié)果不依法公示，評估報告不依法送達 不少的拆遷估價人員沒有做好被拆遷房屋實地查勘工作，沒有做好被拆遷房

屋外觀和內(nèi)部狀況的證據(jù)固定工作，有的甚至不做實地查勘記錄，做了實地查勘記錄也沒有被拆遷人簽字認可。由于房屋拆遷評估程序中的不規(guī)范現(xiàn)象，逼得個別的政府部門出臺所謂的查漏補缺獎政策。有的房屋拆遷評估機構(gòu)偷偷摸摸地進行所謂的評估結(jié)果公示，大部分的房屋拆遷評估機構(gòu)做不到依法送達評估報告。這是造成房屋拆遷評估缺乏權(quán)威性和嚴肅性的重要原因。

第五、有爭議的評估結(jié)果得不到及時、公正、合理的處理

拆遷當事人對評估結(jié)果有異議時，理應嚴格按照房屋拆遷法規(guī)和房屋拆遷評估規(guī)范規(guī)定的救濟程序操作，進行解釋、答復、復核、重新評估甚至技術(shù)鑒定。但是幾乎沒有房屋拆遷評估機構(gòu)將上述程序依法告知了拆遷當事人，很少有房屋拆遷評估機構(gòu)對評估結(jié)果進行復核和重新評估，大多數(shù)房屋拆遷評估機構(gòu)對評估結(jié)果的異議采取了愛理不理漠然置之漠不關心的態(tài)度。面對這樣的房屋拆遷評估機構(gòu)，不產(chǎn)生房屋拆遷爭議才怪，“釘子戶”就是這樣產(chǎn)生的。

（二）、濫用職權(quán)，違法強制拆除被拆遷人的房屋

房屋拆遷管理部門就房屋拆遷補償安置所作出的行政裁決具有執(zhí)行力，其執(zhí)行方式，一是可以通過相對人的自愿履行；二是法律行政法規(guī)明確授權(quán)的，具有執(zhí)行權(quán)的行政機關的強制執(zhí)行；三是人民法院的強制執(zhí)行。在實際房屋拆遷過程中，有部分拆遷案件存在違法強制拆除的問題，其表現(xiàn)在：1.沒有作出裁決或者強制拆遷決定而進行的強制拆遷。2.沒有進行補償而實施的強制拆遷。3.在強制拆遷之前沒有證據(jù)保全實施的強制拆遷。因此在行政訴訟中，被告往往在法律規(guī)定的期限內(nèi)無法向法院提供有效證據(jù)。那么，被拆遷人在訴訟中提出合理的財產(chǎn)主張，人民法院應當予以支持。4.在送達拆遷文書及拆遷時間違反法律規(guī)定。

（三）、補償安置的標準存在不合理現(xiàn)象并且缺乏法律依據(jù)

1、對被拆遷的房屋性質(zhì)認定及補償。住宅房屋與經(jīng)營性用房在房屋拆遷補償中，補償數(shù)額存在較大的差異。因此，在房屋拆遷工作中，依據(jù)法律規(guī)定正確界定房屋的性質(zhì)，給予被拆遷人一定經(jīng)濟補償，是房屋拆遷工作中首先要解決的問題。在行政審判中我們發(fā)現(xiàn)由于房屋拆遷主管部門、拆遷人對被拆遷房屋性質(zhì)認定不準確，對于應按經(jīng)營性用房標準給予補償?shù)?，且按住宅用房認定并給予補償，造成被拆遷人的不滿，發(fā)生糾紛，引發(fā)訴訟，甚至引起當事人越級上訪。

2、對違章建筑性質(zhì)的認定及補償。違章建筑的認定是行政主管部門的職權(quán)

范圍，作為房屋拆遷主管部門、拆遷人都沒有認定權(quán)利，也沒有必要自行認定。但從目前房屋拆遷的現(xiàn)狀來看，對多數(shù)被拆遷房屋是否屬于違章建筑，均缺乏依法予以認定，缺少必要的法定程序，隨意性較大。

3、房屋拆遷補償費偏低。目前個別地區(qū)房屋拆遷補償標準是拆遷地方制定的文件規(guī)定的，雖然高于當時本地區(qū)房屋價格，趨向合理。但隨著本地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，地區(qū)房價不斷攀高，使補償價格漸漸低于當前本地區(qū)房屋實際價格。因此，直接影響了房屋拆遷工作進展和社會穩(wěn)定。

4、房屋回遷安置不夠合理。按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“房屋拆遷補償安置有兩種方式；貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。在實踐中到底實行哪種方式？誰有選擇權(quán)？《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》均沒有作出明確規(guī)定。大多數(shù)房屋拆遷補償安置采取貨幣補償為主的方式，但作為拆遷人采取貨幣補償單一作法，違反了《城市房屋拆遷管理條例》的有關規(guī)定，既房屋拆遷補償?shù)姆绞剑梢詫嵭胸泿叛a償也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的規(guī)定，剝奪了被拆遷人的自由選擇補償安置方式的權(quán)利。

（四）、補償制度的單一范圍狹窄缺陷

我國憲法明確規(guī)定,國家為公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。公共利益是對征收權(quán)的事前限制,公正補償則是對征收權(quán)的事后救濟[1].在房屋拆遷領域,雖有補償?shù)囊?guī)定,但總的來說還是相當?shù)牟煌晟啤?/p>

1、補償?shù)姆绞奖容^簡單。我國房屋拆遷補償方式主要

有兩種,一是貨幣補償?shù)姆绞?二是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。而在實際生活中,一些城市居民以房屋出租為生,一旦房屋的區(qū)位發(fā)生了變化(以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式補償),如果地段位置不佳,房屋可能就租不出去,其可能就喪失了收入的來源。即使是采用貨幣補償?shù)姆绞?那些因自己居住環(huán)境的改變而不得不尋找新工作,增加就業(yè)成本,這些居民也無法從簡單的金錢補償中解決今后遇到的實際困難?？梢?我國拆遷補償?shù)姆绞奖容^單調(diào),不能滿足實踐中的需要。

2、拆遷補償?shù)姆秶^窄。目前,我國房屋拆遷補償基本

上限于財產(chǎn)權(quán)補償,而財產(chǎn)權(quán)的補償中也只限于對直接損失的補償。根據(jù)國務院房屋拆遷管理條例和各地城市房屋拆遷管理辦法,房屋拆遷補償?shù)姆秶潜徊鸪?/p>

房屋及其附屬物。而事實上,被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時,已經(jīng)支付了相應的土地使用費,而在他們的房屋被拆遷后,這部分費用卻未完全納入補償范圍。其次,廣大拆遷戶在拆遷過程中不僅是喪失了房屋,而且他們的生活、工作都受到了不同程度的損害。隨著城市房屋拆遷在各地如火如荼的進行,許多居民不得不離開自己便利的居所,另外尋求生存地點,使其生活和就業(yè)的成本增加,有的人甚至因此喪失了工作和賴以生存的生活來源,而現(xiàn)行的拆遷補償制度的不健全使得他們又無法就自己的生存和就業(yè)機會得到合理補償,他們的生存權(quán)、工作權(quán)正在悄然的被奪走。再者,許多拆遷戶的房屋被拆遷后,往往被安置到周圍環(huán)境質(zhì)量并不好的地區(qū)居住,這在一定程度上使得他們的環(huán)境權(quán)受到不同程度的侵犯。另外,由于拆遷導致的一系列不利后果,必然會給被拆遷人帶來精神上的痛苦和創(chuàng)傷,對此應給予一定金錢安撫,而現(xiàn)在的補償法律法規(guī)中卻并無此項規(guī)定

二、存在的糾紛與法律問題的原因分析

（一）相關法律法規(guī)不完善。

現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)的規(guī)定與《憲法》、《物權(quán)法》存在基本沖突。《條例》違反《憲法》“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”的規(guī)定，也不符合《物權(quán)法》“私人合法財產(chǎn)受法律保護”和“國家、集體、私人財產(chǎn)均依法受到保護”的規(guī)定?！稐l例》沒有區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷，發(fā)生糾紛時政府行政裁決取代了司法裁判。而迄今為止，對集體所有土地的征用仍是法律空白。

（二）“公共利益”界定的不明確性。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給與補償?！段餀?quán)法》和《立法法》也做出了類似的規(guī)定【2】公共利益是國家存在的正當性理由。行政法，調(diào)整政府與人民的關系，公共利益概念是界定政府行為必要性的主要界限?！肮怖妗币彩且粋€具有不確定性和多變性的概念?！段餀?quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程 序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)應當依法給予拆遷補償、維護被征收人的合法權(quán)益，征收個人住宅的還應當保障被征收人的居住條件?！钡珜Α肮怖妗钡木唧w范圍沒

有明確的規(guī)定。[3]由于法律上沒有明確拆遷的“公共利益”與“商業(yè)利益”，在拆遷運作中, 開發(fā)商與行政權(quán)力結(jié)合, 往往是以公共利益的名義征地，實際是為商業(yè)利益,因非公共利益需要取得國有土地使用權(quán)的，應當按照權(quán)利尊重、自由處分、自愿、公平的原則，與有關房屋所有權(quán)人協(xié)商取得，這類似于贖買。盡管意思自治貫穿于全過程，但是，監(jiān)管、審批等公權(quán)力干預也是必要的。

（三）是政府職能的定位不正確。

在我國的拆遷實踐當中，存在著政府濫用行政公共權(quán)力(越位)，不依法行政(錯位)，缺乏有效監(jiān)管(缺位)的現(xiàn)象，這是政府職能定位不正確的表現(xiàn)。無論是公益性拆遷，還是商業(yè)性拆遷，政府都扮演著“主使權(quán)”與“宣判權(quán)”的雙重角色。作為市場管理者和制度制定者的政府直接參與到利益主體的博弈過程之中，其可以獲利的程序增多，對于被拆遷人是有失公平公正的。

（四）房屋拆遷補償不合理

（1）拆遷評估機構(gòu)的選定缺乏公正性

目前，各地在拆遷評估機構(gòu)選擇的問題上做法不一，主要有三種方式：(1)拆遷人和被拆遷人共同委托評估機構(gòu)。這種選擇往往是一種理想化的方式，只適合于被拆遷人人數(shù)比較少，容易形成統(tǒng)一意見的情況。(2)由拆遷人委托。通常拆遷人非常愿意采取這種方式，也是拆遷人最容易操作評估的方式。(3)抽簽決定。表面上看，這是比較公平的一種方式，但通常情況下，也容易被拆遷人操縱而損害被拆遷人的利益。上述三種情況在目前很難從制度上保證拆遷評估機構(gòu)選定具有公正性。

（2）政府干預拆遷評估

降低成本，壓低拆遷補償安置價格成為個別政府干預拆遷評估的主要手段之一，同時也是拆遷糾紛的焦點之一。

（3）估價機構(gòu)缺乏承擔責任的依據(jù)

改制后的評估機構(gòu)，就是依照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定，成為估價師出資的有限責任公司及合伙企業(yè)。但是，房地產(chǎn)估價機構(gòu)究竟采用什么樣的組織形式更加能夠體現(xiàn)評估師的執(zhí)業(yè)特點，目前沒有法律規(guī)范，理論上也沒有傾向性觀點。評估機構(gòu)這個特定的行業(yè)從內(nèi)在責任機制上很難保證評估報告的公正性。

三、針對這些存在問題的建議法律思考

（一）創(chuàng)建新模式的補償評估制度，構(gòu)建和諧公平社會

針對現(xiàn)行拆遷房屋補償評估的缺陷，應依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進行完善，總的思路應是保障權(quán)益、明晰產(chǎn)權(quán)、健全規(guī)范、分別顯化、兼顧公平、促進穩(wěn)定。

第一，按照《立法法》的總體要求和《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，修訂《城市房屋拆遷條例》，規(guī)定“房地產(chǎn)市場價格的評估，按國家有關法律規(guī)定執(zhí)行。拆遷房屋評估的具體辦法由國家土地行政主管部門和房屋行政主管部門制定”，以徹底解決房屋拆遷評估內(nèi)涵不清、土地產(chǎn)權(quán)得不到顯化的問題，切實維護房屋被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)。

第二，從房地產(chǎn)自身的特性出發(fā)，構(gòu)建新型的房屋拆遷補償評估制度。房屋拆遷實質(zhì)上是房地產(chǎn)的強制買賣。因此，房屋拆遷評估和補償應體現(xiàn)房地產(chǎn)所有權(quán)的法律特征，依法進行。一是應明晰被拆遷人的土地財產(chǎn)權(quán)利和房屋財產(chǎn)權(quán)益，嚴格區(qū)分被拆遷人的土地使用權(quán)取得方式，在評估、補償中充分考慮土地用途、土地區(qū)位、土地使用面積、土地使用年限等因素，從而維護被拆遷人的土地使用權(quán)益。二是應按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對被拆遷人的土地財產(chǎn)權(quán)利和房屋價值分別進行評估顯化，綜合計算補償標準，客觀公正地給被拆遷人補償，促進社會穩(wěn)定。三是建立健全拆遷房屋的價格評估技術(shù)規(guī)范。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，由國家房屋行政主管部門和土地行政主管部門聯(lián)合出臺拆遷房屋價格評估規(guī)范。在規(guī)范中應明確地價評估和房屋重置價格評估的程序、方法、評估報告的認定和效力。四是應建立健全房屋拆遷評估人的準入制度。房屋拆遷評估的實質(zhì)上是房產(chǎn)和地產(chǎn)價值的顯化，為了客觀公正地顯示被拆遷房屋的價值，應明確規(guī)定拆遷房屋評估人員必須具有土地估價和房產(chǎn)評估的雙重資質(zhì)。

（二）統(tǒng)一補償標準

在拆遷工作中，市、縣級政府作出行政征收決定時，應當對房屋征收范圍內(nèi)的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行登記。同時做好補償方案，補償方案包括被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)的補償;等等，在同一區(qū)域應做到公平公正公開，避免暗箱操

作，以免給相對人帶來不安全感后造成盲目攀比引發(fā)矛盾糾紛。最高人民法院于2012年4月出臺司法解釋，規(guī)定了在征收補償決定存在七種情形之一的應當裁定不準予執(zhí)行，即：“明顯缺乏事實依據(jù);明顯缺乏法律、法規(guī)依據(jù);明顯不符合公平補償原則，嚴重損害被執(zhí)行人合法權(quán)益，或者使被執(zhí)行人基本生活、生產(chǎn)經(jīng)營條件沒有保障;明顯違反行政目的，嚴重損害公共利益;嚴重違反法定程序或者正當程序;超越職權(quán);法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其他不宜強制執(zhí)行的情形?！彼痉ń忉尩某雠_，更加規(guī)范了拆遷補償工作，更大限度地保護行政相對人合法權(quán)益。

（三）完善相關法律法規(guī)，確保拆遷有法可依

還有部分拆遷相關法律缺失，政策供給又落伍是造成拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補償規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實中遇到許多難以解決的問題。因此，規(guī)范征收土地行為，保護當事人合法權(quán)益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對涉及拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范拆遷行為。在拆遷許可、行政裁決和強制拆遷中，政府發(fā)揮著極為重要的作用。保護私權(quán)，根在依法行政。{4}

（四）加大宣傳力度，確保群眾的知情了解權(quán)

建設項目在依據(jù)規(guī)劃經(jīng)法定程序?qū)徟?，有關職能部門要召集被拆遷地段居民代表開個情況通報會，會上要把拆遷的必要性和重要性講清講透，并闡述拆遷的相關法規(guī)政策，把有關資料散發(fā)給與會代表。同時在拆遷地段的重要路口、居民住地張貼宣傳單，讓群眾尤其是拆遷戶知曉、理解政府拆遷工作，把知情權(quán)還給群眾。在拆遷方案制定中要善于聽取群眾意見，特別是被拆遷人意見，對他們的不同看法，要做耐心細致的說服解釋工作，對于不能達成拆遷補償安置協(xié)議的，要嚴格按照《條例》、《辦法》程序依法裁決后，才實施強制拆遷或依法申請由人民法院強制拆遷，并慎用強制拆遷措施。

（五）依法規(guī)范操作，提高征地工作透明度

征地拆遷工作政策性很強又很敏感，稍有不慎，就會引發(fā)糾紛與矛盾，所以

必須嚴格按照國家有關法律法規(guī)、政策和程序辦事。在征地調(diào)查和征地補償時，深入村組戶，實地調(diào)查確保公平、公正。按照征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低的原則，依法編制征地方案和補償安置方案。同時對征地全過程拍照、攝像，并將影像資料存入檔案，以備后用。實行目標管理，建立責任追究制和部門聯(lián)動機制，加強監(jiān)督檢查，相互配合，及時溝通，迅速地處理征地拆遷過程中出現(xiàn)的問題和不穩(wěn)定因素。

（六）提高認識，強化措施，全面正確履行工作職能，使拆遷工作公開透明

依法行政就是要用科學的發(fā)展觀和正確的政績觀指導城鎮(zhèn)建設和房屋拆遷工作。1.嚴格控制《房屋拆遷許可證》的審批制度。嚴禁將拆遷許可審批權(quán)下放。嚴格拆遷證的發(fā)放，對違反城市規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃，沒有拆遷計劃、建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、以及拆遷補償資金，拆遷安置方案不落實的項目，不得發(fā)放拆遷許可證。2.嚴格拆遷程序，確保拆遷公開、公正、公平。3.加強對拆遷單位和人員的資格，嚴格市場準入。依照職責對拆遷單位指導、監(jiān)督、檢查。4.加強監(jiān)督檢查，嚴肅處理違法違紀行為。

四、參考文獻

[1]張千帆 公共利益與合理補償?shù)膽椃ń忉?南方周末 2005年8月 [2]候雪梅 房屋拆遷中私人財產(chǎn)權(quán)利的法律保護法學論壇,2004,(5):47.[3]梁彗星 中國物權(quán)法草案建議稿[M] 北京:社會科學文獻出版社,2000.[4]王 達 《房屋征收拆遷法律制度新問題》 中國法制出版社 2010年3月第一版

[5]李 俊 第15卷第2期

城市房屋拆遷程序合法化思考；華東政法大學工會論壇年3月 2009

第五篇：城市定位和發(fā)展調(diào)查報告與城市征地拆遷工作自查報告

城市定位和發(fā)展調(diào)查報告

21世紀是城市的世紀。在經(jīng)濟全球化浪潮的沖擊下，城市之間的競爭越來越激烈，國內(nèi)一大批中小城市蓬勃興起，在吸引投資、整合資源、促進發(fā)展等方面發(fā)揮著越來越突出的作用。在這樣的大背景下，我們市作為具有比較鮮明特色的中小城市，要在競爭中脫穎而出，必須依托自身的比較優(yōu)勢，明確城市的戰(zhàn)略定位，塑造獨特的城市個性，提高城市的核心競爭力。

一、堅持三個原則，進一步明確城市定位

城市定位是城市發(fā)展的導向性目標，具有一定的階段性。建國后，市進行過三輪城市總體規(guī)劃編制。1958年將城市定性為以紡織、地毯、刺繡、食品、加工、漁業(yè)為主的輕工業(yè)城市；1978年定性為以電子儀表為領航，以紡織工業(yè)為主體的工業(yè)、港口、旅游城市；1996年定性為以高新技術(shù)為主導的生態(tài)化城市。這三輪總體規(guī)劃在不同時期較好地指導了經(jīng)濟社會和城市建設的發(fā)展，但是都過分注重規(guī)劃的技術(shù)性功能，忽視了戰(zhàn)略作用的發(fā)揮。為此，自20**年開始，我們著手啟動了新一輪城市發(fā)展戰(zhàn)略研究，邀請中國城市規(guī)劃研究院等有關專家，多方論證，形成了《市城市發(fā)展戰(zhàn)略研究報告》，確定了新的城市發(fā)展定位，即以現(xiàn)代制造業(yè)、旅游業(yè)為主的綜合性生態(tài)城市。這一定位，充分考慮到了以下三個原則：

一是堅持錯位競爭。城市定位既要考慮前瞻性，又要立足現(xiàn)實，應該是跳起來就能摘到的一個桃子，才能起到激勵和鼓舞的作用。在半島城市群、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)以及中日韓東北亞大三角區(qū)域中，不具備區(qū)域中心城市地位，也尚未成為重要的城市節(jié)點。因此，在確定城市定位上，我們堅持擺正位置、找準區(qū)域角色，不貪大求洋，不好高騖遠，不提不切實際的口號。同時，盡管高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是的一大亮點，但是我們考慮到以高新技術(shù)為主的產(chǎn)業(yè)定位與的現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)基礎有一定的距離，所以把其調(diào)整為重要的發(fā)展戰(zhàn)略之一，不再直接體現(xiàn)在城市定位中，使城市定位既切合實際，又

具有明顯的時代性和可操作性。

二是突出比較優(yōu)勢。環(huán)境優(yōu)美，資源豐富，風景秀麗，氣候宜人，是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。同時又與朝鮮半島、日本列島隔海相望，是中國大陸距韓國最近的城市，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。改革開放以來，充分發(fā)揮這些比較優(yōu)勢，堅持不懈地打環(huán)境和開放“兩張牌”，經(jīng)濟社會取得了快速發(fā)展。去年，全市GDP突破千億元大關，達到1008.8億元，近17年來年均增長18%以上；累計實際利用外資超過40億美元，外貿(mào)依存度達到45.9%，在承接韓日等周邊國家和地區(qū)制造業(yè)轉(zhuǎn)移方面，具有堅實的產(chǎn)業(yè)基礎。要在新一輪的城市競爭中取得主動，也必須保護好、發(fā)揮好、利用好這些優(yōu)勢。為此，我們在城市定性中，鮮明地提出了發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和旅游度假業(yè)，不僅深基于的產(chǎn)業(yè)基礎，也完全符合未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，大大增強了城市戰(zhàn)略規(guī)劃的導向性作用。

三是凸現(xiàn)城市個性。城市必須有自己的特色、響亮的品牌，才能在“注意力經(jīng)濟”中脫穎而出。多年來，依托良好的生態(tài)環(huán)境，不斷地豐富和提升“人居”品牌，獲得了一系列省級、國家級和世界級榮譽稱號，先后成為中國 的加快，區(qū)域經(jīng)濟既融合又競爭的態(tài)勢越來越明顯，要取得更快更好的發(fā)展，必須堅持區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的觀點，從寬廣的視角、長遠的眼光出發(fā)，在更大的地域空間，充分發(fā)揮城市在區(qū)域中的競爭優(yōu)勢，實行優(yōu)勢互補、長短取齊和聯(lián)動發(fā)展，提升城市的區(qū)位功能地位。為此，我們確立了“四個面向”的思路，就是面向東北亞，構(gòu)筑中韓經(jīng)濟帶的橋頭堡；面向國內(nèi)，建設一流的旅游城市；面向，接軌、，實現(xiàn)互動發(fā)展；面向市域，強化優(yōu)勢，中心帶動。按照這個思路，既可以強化優(yōu)勢，又可以培育新的競爭優(yōu)勢，增強應變能力和競爭力。

（二）從空間結(jié)構(gòu)上，推動了城市的形態(tài)創(chuàng)新。優(yōu)化城市空間布局，是推動經(jīng)濟重心轉(zhuǎn)移、塑造城市個性、促進城市可持續(xù)發(fā)展的核心手段。下轄的三個縣級市都是全國“百強縣”，均有較強的經(jīng)濟實力和發(fā)展?jié)摿Γ继幱谝恍r工作圈范圍內(nèi)，彼此聯(lián)系緊密，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高。在確定城市發(fā)展空間結(jié)構(gòu)的過程中，我們意識到，穩(wěn)定蔓延型形態(tài)已經(jīng)被證明是不成功的城市發(fā)展結(jié)構(gòu)，自然式蔓延、慣性發(fā)展是無序、低效、危險的擴張狀態(tài)。的城市形態(tài)還遠未穩(wěn)定成型，完全有機會在不同效率的城市結(jié)構(gòu)中進行選擇。為此，我們規(guī)劃了“1個中心城市、4個次中心城市、12個中心鎮(zhèn)”的組合型城市集群，推動次中心城市向中心城市對接，小城鎮(zhèn)向次中心城市對接，農(nóng)村向小城鎮(zhèn)對接，加速城鄉(xiāng)一體化進程。近期優(yōu)先整合中心市區(qū)與文登市的對接，通過建設快速通道，實行基礎設施共享，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的雙贏、多贏，增強在半島城市群建設中的競爭力。

（三）在產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和空間布局上，夯實了城市發(fā)展的基礎。城市發(fā)展必須有堅實的產(chǎn)業(yè)基礎。從全球發(fā)展趨勢和所處地緣條件看，真正能夠支撐我們經(jīng)濟持續(xù)健康增長的主導產(chǎn)業(yè)，是與高科技融合發(fā)展的先進制造業(yè)和以旅游業(yè)為龍頭的現(xiàn)代服務業(yè)。為搶抓國際資本和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的有利機遇，打造產(chǎn)業(yè)競爭的新優(yōu)勢，我們緊緊圍繞新的城市定位，提出了建設“三大基地”，即努力把建設成為面向韓日等周邊國家和地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、旅游度假基地和以海產(chǎn)品為主的農(nóng)副產(chǎn)品出口加工基地。在制造 業(yè)基地的布局中，確立了重點發(fā)展運輸設備、電子信息、機電工具、輕工紡織服裝、食品醫(yī)藥“五大產(chǎn)業(yè)群”。根據(jù)這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，我們對城市空間發(fā)展戰(zhàn)略進行了優(yōu)化布局，規(guī)劃了“一帶兩線”，即沿千公里海岸線的濱?，F(xiàn)代旅游度假業(yè)和臨港工業(yè)帶，沿青威高速公路和中心市區(qū)—榮成—石島一線布局了兩條制造業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，引導加工制造企業(yè)向城市內(nèi)陸區(qū)域聚集，讓出優(yōu)美的岸線資源發(fā)展旅游度假業(yè)，從而實現(xiàn)城市區(qū)域空間布局的科學化、合理化。

（四）在生態(tài)規(guī)劃上，推進了生態(tài)市建設步伐。樹立和落實科學發(fā)展觀，對城市發(fā)展中資源和環(huán)境的保護問題提出了新的要求。建設生態(tài)化城市，不僅是一個可持續(xù)發(fā)展的問題，也是建設社會主義和諧社會的必然選擇。為此，我們在全市牢固樹立生態(tài)是“借貸”而非“繼承”的理念，即生態(tài)環(huán)境是我們從子孫后代手里“借”來的，必須連同“利息”，也就是發(fā)展成果，完好無損地還給子孫后代，而決沒有對其破壞的權(quán)力。在實際工作中，嚴格執(zhí)行環(huán)保 商業(yè)設施，引進一批名企名店，將主題商場與休閑、娛樂、餐飲融為一體，形成“扎堆效應”，打造我市消費市場的特色品牌。三是堅持市場化運作，加快國際商品交易中心、文化藝術(shù)中心、城市博覽館等大型公共設施建設，推進文化、體育產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的相互融合、協(xié)調(diào)發(fā)展，打造的文化品牌，樹立高品位的城市形象。

物流”接應“大制造”，形成生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)與物流通關環(huán)節(jié)相映成輝的發(fā)展局面。要全面加快港口基礎設施建設，重點建設一批大型集裝箱專用碼頭，形成核心競爭力。要積極推進以公路、鐵路、管道運輸方式為支撐的集疏運體系建設，提高通關效率。要進一步優(yōu)化港口資源配置，運用市場手段，積極引導港口資源整合，鼓勵和支持各類生產(chǎn)要素向重點口岸和優(yōu)勢港口企業(yè)集中。要依托經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)，利用港口的集聚效應和熱點效應，搞好招商引資，活躍港區(qū)經(jīng)濟。

現(xiàn)得早、化解得了、控制得住、處理得好，避免矛盾積累激化，堅決防止簡單粗暴壓制群眾，引發(fā)群體性事件和惡性事件。