第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方案

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方案

（一）審計(jì)重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對策略

1.收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、交付業(yè)主使用、辦理產(chǎn)權(quán)證時即需確認(rèn)收入，但由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售時按較低毛利率計(jì)算預(yù)繳所得稅，待結(jié)轉(zhuǎn)收入時進(jìn)行匯算清繳，故導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)為緩交稅款而故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。此時，審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產(chǎn)部門網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況，必要時需進(jìn)入現(xiàn)場實(shí)地查看是否有業(yè)主實(shí)際人住等，確保被審計(jì)單位確認(rèn)收入時間正確。另外，由于目前部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件，故開發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權(quán)，而這部分業(yè)務(wù)實(shí)際上屬于出租收入，但很多企業(yè)長期掛賬其他應(yīng)付款，導(dǎo)致少結(jié)轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款，對此部分業(yè)務(wù)，審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)規(guī)劃批復(fù)上車位情況并結(jié)合賬上其他應(yīng)付款展開審計(jì)，以確認(rèn)企業(yè)是否有租金未確認(rèn)收入問題。

2.成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期較長，成本歸集對象較為復(fù)雜，完工產(chǎn)品確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同，正確的審計(jì)房產(chǎn)企業(yè)成本在不同核算之間分?jǐn)偸欠裾_、完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_、已銷產(chǎn)品與未銷產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_，不僅牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業(yè)提供的國有土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售證、開發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進(jìn)行核對，以檢查其相互匹配性；第二，根據(jù)企業(yè)提供資料，通過詢問財務(wù)人員、現(xiàn)場檢查等方式確認(rèn)企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實(shí)完工；第三，要求企業(yè)提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本科目，根據(jù)企業(yè)所提供資料，檢查企業(yè)成本在不同歸集對象之間分?jǐn)偸欠裾_，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分?jǐn)偡椒ú⑹欠褚恢毖赜茫旱谖?，檢查主營業(yè)務(wù)成本及存貨科目，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及未銷產(chǎn)品，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確。

3.資金的往來情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而此時房屋建設(shè)尚處于施工前期階段，后續(xù)尚需大量的資金投入，但開發(fā)商此時由于擁有大量的現(xiàn)金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項(xiàng)目。為項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)的現(xiàn)金流情況，對大額的股東借款進(jìn)行跟蹤審計(jì)，檢查其手續(xù)是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規(guī)定，如會計(jì)年度末未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門申報利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保企業(yè)資金安全以及后續(xù)工程順利完工。

4.預(yù)收賬款的審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)的特殊性，銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間隔時間較長，很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤，往往在會計(jì)年度末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，虛增當(dāng)年利潤，在下一個會計(jì)年度轉(zhuǎn)回，隨意的調(diào)節(jié)企業(yè)各年度的利潤。審計(jì)時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額，對結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收賬款重點(diǎn)檢查其是對應(yīng)的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結(jié)轉(zhuǎn)收入的正確性。

5.應(yīng)收賬款審計(jì)。企業(yè)房屋交付后，未交清購房款會記入應(yīng)收賬款科目，如企業(yè)存有大量應(yīng)收賬款余額，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。重點(diǎn)審計(jì)應(yīng)賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業(yè)主進(jìn)行詢證，以證明是否為真實(shí)有效的客戶以及客戶產(chǎn)生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計(jì)。企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業(yè)進(jìn)行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明確表示無償轉(zhuǎn)讓政府或?yàn)闃I(yè)主使用，應(yīng)按公允價值視同銷售確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而大多企業(yè)只是將此類工程直接進(jìn)行成本，逃避稅收，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。

（二）、具體科目審計(jì)方案 一）、收入、成本審計(jì) 詳見本參選文件“

（一）計(jì)策略。

審計(jì)重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對策略”有關(guān)收入及成本審二）債權(quán)審計(jì)

1、檢查、分析被審計(jì)單位期末往來款項(xiàng)的形成原因、款項(xiàng)性質(zhì)；

2、結(jié)合被審計(jì)單位與債權(quán)債務(wù)單位的對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同檢查被審計(jì)單位往來款項(xiàng)的真實(shí)性和完整性；

3、對長期掛賬的往來款項(xiàng)進(jìn)行分析，明確掛賬原因，結(jié)合訴訟時效、債務(wù)單位經(jīng)營情況、過去還款情況分析債權(quán)可收回性，對于收回的可能性較小的款項(xiàng)進(jìn)行提示，并考慮減值準(zhǔn)備計(jì)提的恰當(dāng)性；

4、對員工借款結(jié)合被審計(jì)單位員工借款管理相關(guān)辦法、備用金管理相關(guān)辦法、費(fèi)用報銷管理相關(guān)辦法，檢查并分析掛賬的合理性；

5、必要時對主要債權(quán)進(jìn)行函證，取得債權(quán)單位確認(rèn)資料。二)、實(shí)物資產(chǎn)審計(jì)

1、檢查固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是否規(guī)定；檢查資產(chǎn)折舊政策是否符合規(guī)定；檢查固定資產(chǎn)后續(xù)支出的會計(jì)處理是否符合規(guī)定；檢查固定資產(chǎn)分類是否正確。

2、檢查相關(guān)資產(chǎn)是否辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬關(guān)系是否清晰；檢查固定資產(chǎn)是否用于抵押或?yàn)樗俗鞯盅簱?dān)保。

3、對重要資產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)，確保公司賬面資產(chǎn)與實(shí)物、卡片賬一致；

4、在清點(diǎn)過程中關(guān)注資產(chǎn)使用狀態(tài)，檢查是否有已損毀未及報損資產(chǎn)、是否存在已無法使用但未作處理資產(chǎn)，是否存在已損壞但未申報的資產(chǎn)；

5、對被審計(jì)單位尚未出售或者自持的開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)合物業(yè)開發(fā)過程中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用的真實(shí)性進(jìn)行檢查，重點(diǎn)檢查物業(yè)開發(fā)過程中各項(xiàng)成本、費(fèi)用歸集情況，各項(xiàng)成本、費(fèi)用在各物業(yè)之間的分配是否理，重點(diǎn)檢查各項(xiàng)成本、費(fèi)用在商業(yè)物業(yè)和配套設(shè)施、公共建設(shè)間的分配情況，地上建筑與地下車位間的成本、費(fèi)用分配情況，可售物業(yè)與不可售部分分?jǐn)偡峙淝闆r；

6、檢查尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品使用情況，用于對外出租的開發(fā)產(chǎn)品結(jié)合租賃合同了解租賃收入的收取情況；

三)、貨幣資金、有價證券的審計(jì)

1、檢查被審計(jì)單位銀行對賬單、開銷戶清單、有價證券買賣臺賬，檢查是否與被審計(jì)單位賬務(wù)記錄一致；

2、對公司庫存現(xiàn)金、有價證券進(jìn)行現(xiàn)場盤點(diǎn)，對無法實(shí)施盤點(diǎn)的進(jìn)行包括函證等在內(nèi)的替代程序；

四)、稅費(fèi)審計(jì)

1、檢查物業(yè)開發(fā)過程中土地增值稅的清算繳納情況，檢查開發(fā)項(xiàng)目是否滿足土地增值稅匯算清繳條件，檢查被審計(jì)單位是否辦理土地增值稅匯算清繳，對于尚未辦理匯算清繳的結(jié)合物業(yè)銷售情況、物業(yè)開發(fā)過程中成本、費(fèi)用情況測算計(jì)提土地增值稅；

2、檢查物業(yè)銷售、持有過程中流轉(zhuǎn)稅的申報繳納情況，檢查被審計(jì)單位是否按照稅收法規(guī)按歸預(yù)繳相關(guān)增值稅、營業(yè)稅，是否及時匯算清繳項(xiàng)目增值稅、營業(yè)稅以及相應(yīng)的附加稅；

3、檢查物業(yè)開發(fā)過程中、物業(yè)自持過程中土地使用稅、房產(chǎn)稅的申報繳納情況；

4、檢查被審計(jì)單位企業(yè)所得稅匯算清繳情況； 五)、員工薪酬審計(jì)

1、結(jié)合被審計(jì)單位員工安置方案、人員情況以及原有人員分流情況對被審計(jì)單位吸收合并前員工費(fèi)用計(jì)提的完整性、恰當(dāng)性進(jìn)行檢查；

2、根據(jù)被審計(jì)單位提供員工安置方案、員工對方案的意見情況統(tǒng)計(jì)表，檢查員工安置費(fèi)用的計(jì)提情況；

3、檢查員工正常工資、社保、公積金的計(jì)提發(fā)放情況； 六）、其他債務(wù)審計(jì)

1、結(jié)合被審計(jì)單位與債務(wù)單位的對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同檢查被審計(jì)單位對外負(fù)債的真實(shí)性和完整性；

2、結(jié)合被審計(jì)單位物業(yè)開發(fā)過程中土地增值稅的清理情況，特別是項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用的結(jié)算情況，結(jié)合與主要施工單位工程決算、送審、驗(yàn)收資料，檢查公司項(xiàng)目開發(fā)過程中負(fù)債的完整性；

3、必要時對主要債務(wù)進(jìn)行函證，取得債務(wù)單位確認(rèn)資料；

4、結(jié)合被審計(jì)單位征信報告、借款合同、檢查被審計(jì)單位金融負(fù)債的完整性；

七）、對外投資審計(jì)

1、檢查對外投資的真實(shí)性、合法合規(guī)性；

2、檢查被投資資產(chǎn)的狀態(tài)，檢查被投資單位經(jīng)營狀況，是否存在有潛在虧損、減值情況；

八）、其他事項(xiàng)

1、結(jié)合國有資產(chǎn)相關(guān)管理辦法，對于審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)現(xiàn)象向委托方進(jìn)行提示，必要時形成管理建議書；

2、結(jié)合被審計(jì)單位具體情況以及相關(guān)稅收法律、法規(guī)，對吸收合并過程中的涉及的稅收處理提供建議和方案；

3、對于審計(jì)過程中關(guān)注到的重大事項(xiàng)及后續(xù)進(jìn)行提示和必要的建議。

第二篇：房地產(chǎn)公司內(nèi)部審計(jì)方案

審 計(jì) 方 案

根據(jù)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)安排，擬對**有限公司進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)方案如下：

一、審計(jì)目標(biāo)：對****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)、負(fù)債及經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)檢查，做出客觀評價，揭示公司經(jīng)營風(fēng)險，總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，對公司經(jīng)營和管理提出合理意見及建議。

二、審計(jì)范圍 ：2011公司經(jīng)營情況，有必要時可追溯或延伸審計(jì)。

三、審計(jì)方式：現(xiàn)場審計(jì)

四、審計(jì)內(nèi)容：

（一）收入

1、檢查公司收入規(guī)模、利潤完成情況，收入、利潤增長及貢獻(xiàn)情況，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地產(chǎn)銷售收入、提供勞務(wù)的安裝收入、讓渡資產(chǎn)使用全收入（利息收入、場地使用費(fèi)收入等）。評價公司客戶欠費(fèi)、壞賬率變化情況，評價公司收入質(zhì)量；

2、檢查公司收入確認(rèn)和核算是否真實(shí)、完整，是否符合國家及公司有關(guān)財務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，收入形成過程是否規(guī)范、有效，有無虛列、多列、少列或不列收入等問題，有無坐收坐支，資金賬外循環(huán)等問題;

（二）成本費(fèi)用

1、檢查公司產(chǎn)品成本支出的范圍和標(biāo)準(zhǔn)是否符合國家及公司有關(guān)財務(wù)會計(jì)制度規(guī)定，支出是否真實(shí)、完整，有無虛列、多列、少列或不列等及違反權(quán)責(zé)發(fā)生制原則問題，以及公司人工成本來源、發(fā)放、結(jié)余等各項(xiàng)管理情況。包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價等，核實(shí)公司商品的成本造價。

2、檢查公司各項(xiàng)費(fèi)用列支情況，包括公司的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

3、公司各項(xiàng)稅金。包括：

（1）營業(yè)稅及其附加

（2）土地使用稅（每平方米每年稅費(fèi)為：大城市1.5—30元，中等城市1.2—24元，小城市0.9—18元，縣城、鎮(zhèn)0.6—12元）。

（3）房產(chǎn)稅（稅率為房產(chǎn)余值的1.2%，或者按房產(chǎn)租金的12%按年征收）

（4）土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率；增值額未超過扣除金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%的部分，未超過扣除金額100%的部分稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；增值額超過扣除金額100%的部分，未超過扣除金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%；增值額超過扣除金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%；

（5）企業(yè)所得稅。自2008年起，新企業(yè)所得稅稅率為25%。

（三）工程造價

檢查建筑、安裝施工等工程造價的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

（四）內(nèi)控制度的健全性

1、公司經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策的相關(guān)內(nèi)部控制制度是否健全，潛在風(fēng)險是否得到了有效控制；

2、公司經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策是否履行決策程序，重要事項(xiàng)是否履行審批程序，是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及公司內(nèi)部控制程序；

3、公司經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策的落實(shí)執(zhí)行，是否明確了責(zé)任執(zhí)行部門并落實(shí)了相關(guān)責(zé)任，執(zhí)行過程的內(nèi)部控制是否有效；

4、公司經(jīng)營活動和重大經(jīng)營決策是否達(dá)到預(yù)期的效果及對公司財務(wù)狀況的影響，有無造成公司損失。

5、檢查公司規(guī)章制度建設(shè)情況，有無以權(quán)謀私，貪污、挪用、私分公款，轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)，行賄受賄和揮霍浪費(fèi)等行為，以及弄虛作假等重大違紀(jì)違規(guī)行為。

五、審計(jì)程序及具體分工：

（一）審計(jì)程序按照**審計(jì)工作底稿執(zhí)行。

（二）具體分工

六、審計(jì)步驟1、2012年4月10日下發(fā)審計(jì)通知書；

2、4月11日現(xiàn)場審計(jì)、相關(guān)部門指定專人配合并提供資料；

3、5月15日提出審計(jì)報告，與被審單位交換意見；

4、出具正式審計(jì)意見書；

七、審計(jì)組成員

第三篇：淺談房地產(chǎn)企業(yè)工程跟蹤審計(jì)

淺談房地產(chǎn)企業(yè)工程跟蹤審計(jì)

城投置業(yè) 馬小峰

工程跟蹤審計(jì)目前已廣泛被建設(shè)方和施工方所接受，但是跟蹤審計(jì)到底審什么、職責(zé)是什么、與監(jiān)理有什么本質(zhì)區(qū)別等問題一直困擾著跟蹤審計(jì)的具體實(shí)施。筆者認(rèn)為，只有明確界定工程跟蹤審計(jì)的定義、職能，才能切實(shí)提高其在項(xiàng)目過程中的實(shí)施效果。

一、跟蹤審計(jì)與內(nèi)部審計(jì)、監(jiān)理的關(guān)系

審計(jì)發(fā)展至今，內(nèi)容上已從過去單純的財務(wù)審計(jì)發(fā)展到經(jīng)濟(jì)生活的方方面面。跟蹤審計(jì)作為審計(jì)業(yè)務(wù)的一門分支，具有審計(jì)學(xué)的共性，同時也有自己鮮明的特性。

（一）跟蹤審計(jì)是內(nèi)部審計(jì)的補(bǔ)充和完善

建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和人員對建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施全過程的真實(shí)、合法、效益性所進(jìn)行的獨(dú)立監(jiān)督和評價活動，內(nèi)容涉及建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、設(shè)計(jì)（勘查）管理、招投標(biāo)、合同管理、設(shè)備采購、工程管理、工程造價、竣工驗(yàn)收、財務(wù)管理、后期評價等過程的審查和評價。其目的是為了促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、速度、效益相統(tǒng)一。工程跟蹤審計(jì)是內(nèi)部審計(jì)的重要部分，主要對工程建造過程中的工藝、造價進(jìn)行事中控制。但由于建設(shè)方自身內(nèi)部審計(jì)技術(shù)、人員等力量的欠缺，無法完全履行建設(shè)項(xiàng)目涉及的內(nèi)部審計(jì)職責(zé)，因而需要借助外部力量完善內(nèi)部審計(jì)的實(shí)施。為了克服內(nèi)部審計(jì)部門實(shí)施力量不足，滿足實(shí)際需要，從而產(chǎn)生了以內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)牽頭，對工程中控制事項(xiàng)委托于社會審計(jì)機(jī)構(gòu)這一委托代理關(guān)系。社會審計(jì)機(jī)構(gòu)利用自身力量彌補(bǔ)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)不足，跟蹤審計(jì)由此產(chǎn)生。

（二）跟蹤審計(jì)和監(jiān)理的著重點(diǎn)不同

工程建設(shè)監(jiān)理是指監(jiān)理單位受項(xiàng)目法人的委托，根據(jù)國家批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目建設(shè)文件、工程建設(shè)相關(guān)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其它工程建設(shè)合同，對工程建設(shè)實(shí)施的監(jiān)督管理。建設(shè)工程監(jiān)理涉及到三大控制，即質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制。同時監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)圍繞“三管一協(xié)調(diào)”（合同管理、信息管理、安全文明施工管理和配合協(xié)調(diào)）開展工作。具體內(nèi)容有審查材料、構(gòu)配件和設(shè)備的計(jì)劃及其進(jìn)場的質(zhì)量與數(shù)量，并采用巡視、平行檢驗(yàn)的方式對工程隱蔽項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收等。

通過比較，可以發(fā)現(xiàn)，監(jiān)理的職責(zé)與其存在相互重疊的現(xiàn)象。例如，監(jiān)理對于工程質(zhì)量和投資的把握、控制，同樣在工程內(nèi)部審計(jì)中有所涉及。而工程內(nèi)部審計(jì)的職能的履行，則依靠跟蹤審計(jì)方去實(shí)施。因此，監(jiān)理和跟蹤審計(jì)在兩層不同的委托代理關(guān)系下（監(jiān)理由建設(shè)方委托，跟蹤審計(jì)由內(nèi)部審計(jì)方委托），存在著職責(zé)重復(fù)、不易于分清的問題，也造成了監(jiān)理、跟蹤審計(jì)在工作過程中容易產(chǎn)生互相推諉的情況。

簡單的從隸屬關(guān)系上區(qū)別兩者的工作范圍，對于實(shí)際工作控制意義不大。只有從本質(zhì)上界定他們之間的區(qū)別、聯(lián)系，才能真正明確各自職能與設(shè)置目的。筆者認(rèn)為，監(jiān)理與跟蹤審計(jì)雖然存在職責(zé)上的重復(fù)，但是，應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)他們之間的印證和協(xié)助關(guān)系。跟蹤審計(jì)與監(jiān)理同樣要對隱蔽項(xiàng)目與變更項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收、審核。跟蹤審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)對于工程量和造價予以控制，監(jiān)理則要把工程質(zhì)量作為控制重點(diǎn)。監(jiān)理和跟蹤審計(jì)的結(jié)果可以相互參照，以便更好地為建設(shè)方服務(wù)。

二、工程跟蹤審計(jì)定義、職能的界定

跟蹤審計(jì)始于工程內(nèi)部審計(jì)。因此，跟蹤審計(jì)的定義應(yīng)是受項(xiàng)目法人委托，隸屬于內(nèi)部審計(jì)部門，重點(diǎn)對工程事前、事中涉及變更、隱蔽項(xiàng)目、撥付款等要點(diǎn)進(jìn)行控制，最終將工程實(shí)際狀況給予確切反映，為工程最終決算審計(jì)作鋪墊的一種審計(jì)。跟蹤審計(jì)職能應(yīng)重點(diǎn)以服務(wù)決算審計(jì)為目的，圍繞工程造價開展審計(jì)工作。具體包括：

（一）監(jiān)督、控制職能

工程在施工過程中，雖然監(jiān)理在工程質(zhì)量控制上負(fù)主要責(zé)任，但是，僅由監(jiān)理監(jiān)督，難于全面實(shí)施。因此，跟蹤審計(jì)組應(yīng)將監(jiān)理控制效果作為監(jiān)督控制的一項(xiàng)內(nèi)容，目的是印證監(jiān)理工作是否能滿足建設(shè)方要求。同時，將其結(jié)果及時報送內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，從而形成相互制約的紐帶關(guān)系。

（二）鑒證、評價職能

跟蹤審計(jì)要從工程源頭抓起，對工程進(jìn)行全過程監(jiān)督。它是提高審計(jì)質(zhì)量，控制工程造價，提高投資效益的重要措施。特別是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很多材料和設(shè)備都通過招標(biāo)、競價的方式進(jìn)行采購，一些相同的材料和設(shè)備在不同項(xiàng)目中的報價不同。跟蹤審計(jì)方作為工程全過程管理的參與者，應(yīng)及時掌握第一手資料，對其進(jìn)行鑒證、評價。只有通過跟蹤審計(jì)在事前、事中嚴(yán)格把關(guān)，才能揭露和防止問題的發(fā)生，從而防止工程前期出現(xiàn)問題，加強(qiáng)工程實(shí)施過程中的管理。

（三）初審職能

工程結(jié)束后，跟蹤審計(jì)組有責(zé)任對施工方提供決算資料的真實(shí)性、完整性從造價的角度進(jìn)行初審。重點(diǎn)審核其報送材料是否嚴(yán)密、客觀、真實(shí)；資料是否包括開工令、設(shè)計(jì)變更圖紙、設(shè)計(jì)變更簽證單、竣工驗(yàn)收報告、驗(yàn)收結(jié)論材料、竣工圖隱蔽工程資料、驗(yàn)收紀(jì)錄、會議紀(jì)要、施工日記、決算等必備資料。同時，對于施工方提供的決算資料進(jìn)行審計(jì)，確定結(jié)算選用的定額是否正確，清單量和計(jì)價量是否合理，有無利用缺項(xiàng)子目套取投資的情況，最大限度保護(hù)建設(shè)方利益。

三、跟蹤審計(jì)實(shí)施過程控制要點(diǎn)

（一）開工前期跟蹤審計(jì)

實(shí)施要點(diǎn)工程開工前，跟蹤審計(jì)組首先要對建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告的真實(shí)性、完整性和科學(xué)性進(jìn)行審查與評價，對工程項(xiàng)目投資估算、資金籌措、施工設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及合同簽署等內(nèi)容進(jìn)行審核，重點(diǎn)評價工程項(xiàng)目開工前期準(zhǔn)備工作的內(nèi)部流程設(shè)計(jì)、職責(zé)分工、內(nèi)部控制等。

（1）對工程建設(shè)資金的審計(jì)。重點(diǎn)是審查建設(shè)資金是否落實(shí)到位、是否合理、是否專戶存儲，能否滿足項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)年應(yīng)完成工作量的需要。

（2）對建設(shè)項(xiàng)目審批文件的審計(jì)。包括項(xiàng)目建議書、可行性研究報告、環(huán)境影響評估報告、概算批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)劃及施工許可、環(huán)保及消防批準(zhǔn)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)圖審核等文件是否齊全。

（3）對工程設(shè)計(jì)、圖紙會審進(jìn)行全面性、準(zhǔn)確性審計(jì)。力求不漏項(xiàng)，不留缺口，并要考慮到足夠的不可預(yù)見因素，使其能真正起到控制作用，避免“三超”（即概算超計(jì)劃、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算）現(xiàn)象。

（4）對施工招投標(biāo)的投標(biāo)文件和標(biāo)底的嚴(yán)密性、合規(guī)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行審計(jì)。審查招投標(biāo)程序及其結(jié)果是否合法、有效，簽定的施工合同是否嚴(yán)密等。

（二）施工過程中跟蹤審計(jì)控制要點(diǎn)

跟蹤審計(jì)的工作重點(diǎn)是對工程施工過程中的隱蔽工程量、材料價款、工程進(jìn)度款撥付及其現(xiàn)場變更簽證單等內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督控制。

（1）對于隱蔽工程量的現(xiàn)場確定。工程施工中會涉及到大量的隱蔽項(xiàng)目，隱蔽工程量的確定是否屬實(shí)會對決算審計(jì)效果及最終工程造價產(chǎn)生直接影響。同時，施工工藝所選用方式的不同，也會對工程造價產(chǎn)生影響。因此，跟蹤審計(jì)方需要對隱蔽項(xiàng)目的工程量、施工工藝進(jìn)行現(xiàn)場確定，必要時可通過拍照錄像，與監(jiān)理、內(nèi)部審計(jì)部門及建設(shè)單位工程部門相互配合、印證的方式確定工程量，從而取得較好效果。

（2）進(jìn)場材料價格確定。材料價格確定要根據(jù)合同條款進(jìn)行區(qū)分。如果合同為統(tǒng)包價，跟蹤審計(jì)主要以材料選擇是否與合同承諾一致予以確定；如果合同以最終決算審計(jì)作為基礎(chǔ)，則要對進(jìn)場材料的產(chǎn)地、規(guī)格等內(nèi)容進(jìn)行復(fù)核。同時，要對市場進(jìn)行必要詢價，避免因市場行情的變動，造成不必要損失；材料若為建設(shè)方自行購買，則要對材料購買各環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的嚴(yán)密性進(jìn)行監(jiān)督。

（3）變更簽證的確定。現(xiàn)場簽證對于工程造價的控制起著重要作用?，F(xiàn)場簽證的內(nèi)容涉及工程設(shè)計(jì)變更、建設(shè)方對施工方提出的工程要求以及隱蔽工程驗(yàn)收等內(nèi)容。同時，現(xiàn)場簽證涉及到建設(shè)方、施工方、監(jiān)理、跟蹤審計(jì)等多方會簽。筆者認(rèn)為，要根據(jù)簽證的內(nèi)容，明確現(xiàn)場簽證流程。首先，根據(jù)現(xiàn)場簽證單確定涉及設(shè)計(jì)變更的提出者是建設(shè)方還是施工方。如果是建設(shè)方提出變更（不涉及結(jié)構(gòu)等問題）則由監(jiān)理確定其變更的合理性、可行性，再由跟蹤審計(jì)確定工程造價，最后傳達(dá)給施工方。同時，要求監(jiān)理、跟蹤審計(jì)做好對工程現(xiàn)場監(jiān)督和工程量的核實(shí)工作。如果變更是由施工方提出，則由建設(shè)方判斷其可行性，再由監(jiān)理和跟蹤審計(jì)提出變更初始評估，最后傳達(dá)給施工方。建設(shè)方可以根據(jù)工程規(guī)模，確定現(xiàn)場簽證單涉及的造價額度，從而防止超支現(xiàn)象發(fā)生。因此，變更簽證單的內(nèi)容決定了簽證流程的不同。只有發(fā)揮監(jiān)理、跟蹤審計(jì)監(jiān)督、鑒證職能才能從源頭上控制工程造價。

（三）工程竣工后跟蹤審計(jì)實(shí)施要點(diǎn)

工程竣工驗(yàn)收后，跟蹤審計(jì)組要及時對施工單位下發(fā)提請竣工結(jié)算要求，對施工方提請竣工結(jié)算資料的完整性、真實(shí)性進(jìn)行驗(yàn)收、審核。同時，對施工方提供的決算資料中涉及變更、隱蔽項(xiàng)目內(nèi)容的工程量的真實(shí)性進(jìn)行復(fù)核，確保施工方提供資料能真實(shí)反映工程實(shí)際情況。

（1）嚴(yán)把工程量計(jì)算關(guān)。如審核工程量計(jì)算規(guī)則與方法是否與定額要求一致；核實(shí)圖紙與有關(guān)現(xiàn)場簽證的施工是否真實(shí)；分析施工方案的效益性等。

（2）嚴(yán)把定額套用關(guān)。如結(jié)算選用的定額是否正確；相關(guān)的定額子目套用是否合理，有無高套定額現(xiàn)象；定額缺項(xiàng)的相關(guān)造價確定是否合理，有無利用缺項(xiàng)子目套取投資的情況；結(jié)算單價是否與中標(biāo)時的報價相一致等。

（3）嚴(yán)把工程取費(fèi)關(guān)。重點(diǎn)審計(jì)結(jié)算中各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取比例、計(jì)算基礎(chǔ)是否符合規(guī)定等。

（4）嚴(yán)把材料價差關(guān)。如材料質(zhì)量是否合格；材料價差調(diào)整依據(jù)的市場指導(dǎo)價和預(yù)算價是否正確；施工企業(yè)自行采購的材料、相關(guān)手續(xù)是否齊全；施工單位多領(lǐng)的材料是否按當(dāng)時的市場指導(dǎo)價扣回等。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)需資料

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)所需資料

1、的財務(wù)會計(jì)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表）（單位蓋章）；

2、總賬、明細(xì)賬、銀行日記賬、現(xiàn)金日記賬、會計(jì)憑證； 3、12月31日銀行對賬單；（銀行蓋章）（單位蓋章）

4、驗(yàn)資報告、上審計(jì)報告（復(fù)印件）；（單位蓋章）

5、固定資產(chǎn)、開發(fā)成本明細(xì)表；（單位蓋章）

6、庫存現(xiàn)金盤點(diǎn)表、存貨盤點(diǎn)表、固定資產(chǎn)盤點(diǎn)表；在建工程盤點(diǎn)表；無形資產(chǎn)盤點(diǎn)表（單位蓋章）

7、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；（單位蓋章）

8、往來帳明細(xì)清單（包括：用途、賬齡）（單位蓋章）

9、若有固定資產(chǎn)車輛提供行車證；無形資產(chǎn)提供相關(guān)資料；與施工單位簽定的合同、工程進(jìn)度表；借款提供相關(guān)合同；

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)應(yīng)關(guān)注事項(xiàng)

房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

一、存貨：

1、收集與項(xiàng)目有關(guān)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》等文件，如棚戶區(qū)改造等還應(yīng)取得地方政府用地批復(fù)、有政策減免的收集政策減免等相關(guān)的批復(fù)文件。

2、收集公司所開發(fā)項(xiàng)目情況匯總表（該表是項(xiàng)目的總體概況、如企業(yè)提供了其他類似的資料可以替代）。

3、收集項(xiàng)目施工、設(shè)計(jì)、市政配套費(fèi)、土地使用權(quán)出讓協(xié)議等文件資料；

4、現(xiàn)場觀察記錄稿，對項(xiàng)目總體進(jìn)度情況、樓盤交付情況進(jìn)行觀察；抽查記錄稿與收集的資料補(bǔ)索引號；

5、對大額的工程施工、土地支出、征地補(bǔ)償?shù)纫欢ㄒ占嚓P(guān)資料。

二、預(yù)收賬款：

1、收集項(xiàng)目預(yù)售許可證

2、收集預(yù)收房款明細(xì)表，并抽查售房合同，收款憑證。

三、應(yīng)交稅費(fèi)：

測算土地增值稅

四、收入：

1、收入項(xiàng)目明細(xì)表

2、收集竣工備案證、企業(yè)發(fā)放交房通知的郵戳復(fù)印件附在底稿里面、交房確認(rèn)書

3、與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同

4、確認(rèn)收入的合同與預(yù)收賬款的合同不要混放

5、編制毛利率分析表，對毛利率較大、異常的項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注

五、營業(yè)成本：

1、項(xiàng)目單位成本計(jì)算表（企業(yè)提供）

2、將預(yù)算成本單位成本與實(shí)際成本單位成本進(jìn)行比較，關(guān)注異常情況

3、將確認(rèn)收入的面積與結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積核對復(fù)核

4、測算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本