第一篇：20100825-重慶、武漢、上海三市調(diào)研報(bào)告

關(guān)于重慶、武漢、上海三市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)情況的調(diào)研報(bào)告

為學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)內(nèi)各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組建地產(chǎn)集團(tuán)或類似公司進(jìn)行土地儲(chǔ)備運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善我市土地儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)制，2010年7月19日至29日，由市人大副主任何敏成帶隊(duì)，市人大、市財(cái)政局、市國(guó)土資源局、市土地儲(chǔ)備中心、市土地交易中心等單位領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)骨干組成考察調(diào)研組，先后赴重慶、武漢、上海三市的人大和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)考察調(diào)研。

這次調(diào)研，旨在借鑒三市地產(chǎn)集團(tuán)的組建經(jīng)驗(yàn)（包括組建背景及目的、公司定位、注冊(cè)資金來(lái)源、組織架構(gòu)、運(yùn)作機(jī)制、主要業(yè)務(wù)、盈利模式等）和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)（包括土地儲(chǔ)備融資、土地一級(jí)開發(fā)投資、大型項(xiàng)目運(yùn)作CBD、OUTLETS、大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、定銷房和安置房建設(shè)等），為我市組建地產(chǎn)（集團(tuán)）公司，打造欽州市以土地儲(chǔ)備資產(chǎn)為核心的市場(chǎng)化運(yùn)作載體，拓寬融資渠道提高土地收儲(chǔ)融資能力，增強(qiáng)投資能力，提升、顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，做大做強(qiáng)土地儲(chǔ)備提供決策參考。

調(diào)研主要采用召開座談會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、查閱資料和個(gè)別交流等形式，考察組先后與重慶市人大、重慶市地產(chǎn)集團(tuán)、土地交易與儲(chǔ)備分開，交易中心隸屬于國(guó)土局，大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)由重慶地產(chǎn)集團(tuán)來(lái)實(shí)施?？傮w來(lái)說(shuō)重慶市的土地儲(chǔ)備運(yùn)作是政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，按照需要靈活運(yùn)用。

（二）重慶地產(chǎn)集團(tuán)組建與運(yùn)營(yíng)情況

重慶地產(chǎn)集團(tuán)是在重慶市直轄后，在建設(shè)任務(wù)重、資金需求大的情況下，于2003年2月批準(zhǔn)成立的，將原屬于國(guó)土資源局二層機(jī)構(gòu)的市土地整治儲(chǔ)備中心和市土地整理中心的成建制劃入，注冊(cè)資金20億元，為正廳級(jí)市政府直管理的自收自支事業(yè)單位，實(shí)行企業(yè)化管理，按現(xiàn)代企業(yè)制度的要求設(shè)立設(shè)董事會(huì)和經(jīng)理班子和監(jiān)事會(huì)，班子成員由市國(guó)資委按有關(guān)程序任免和考核管理。為了增強(qiáng)地產(chǎn)集團(tuán)的投融資能力，2006年9月，經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)，在重慶市地產(chǎn)集團(tuán)的基礎(chǔ)上組建成立國(guó)有獨(dú)資企業(yè)—重慶市地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。重慶市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)是地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的唯一出資者，持有公司100%的股份。地產(chǎn)集團(tuán)公司與地產(chǎn)集團(tuán)合署辦公。

重慶市地產(chǎn)集團(tuán)在政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制構(gòu)架下和市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制下，承擔(dān)著重慶市土地儲(chǔ)備整治、土地開發(fā)整理、城市重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)公益事業(yè)建設(shè)、廉租房建設(shè)等重大任務(wù)。

有企業(yè)進(jìn)行管控。這樣做的好處是既可以按企業(yè)化運(yùn)作實(shí)行專業(yè)化管理做大做強(qiáng)土地儲(chǔ)備，又可以不交納企業(yè)所得稅等企業(yè)稅種最大限度地支持重慶市的地方建設(shè)。

2、按融資要求組建公司。重慶地產(chǎn)集團(tuán)有限公司僅僅是按融資要求組建的一個(gè)殼，2009年用來(lái)發(fā)行23億元企業(yè)債券，不進(jìn)行具體的土地收儲(chǔ)項(xiàng)目運(yùn)作。

3、構(gòu)建盈利模式滿足發(fā)展需要。地產(chǎn)集團(tuán)按項(xiàng)目投入資金成本的4%提取管理費(fèi)用保證了集團(tuán)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和人員工作的積極性；提取出讓收益的10%作為土地發(fā)展基金保證了地產(chǎn)集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，市、區(qū)按55：45分享出讓收益，保證了市區(qū)兩級(jí)積極性。

4、運(yùn)作大型項(xiàng)目自求平衡。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)作了中央商務(wù)（南部）開發(fā)區(qū)、北部新城、重慶大學(xué)城、渝中半島、環(huán)線高速公路周圍等城市拓展區(qū)域等大型項(xiàng)目，有些項(xiàng)目達(dá)數(shù)十平方公里，整體打包由地產(chǎn)集團(tuán)作為業(yè)主實(shí)施。地產(chǎn)集團(tuán)一方面有實(shí)力請(qǐng)一流規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行高質(zhì)量包裝策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)策劃規(guī)劃顯化土地價(jià)值；另一方面，項(xiàng)目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)和公益設(shè)施由地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)經(jīng)營(yíng)性用地的收入進(jìn)行平衡，很好地解決了城建資金難題。

5、充分解讀和靈活運(yùn)用各種政策法規(guī)，政府支持力度大。地產(chǎn)集團(tuán)組建時(shí)核心成員是從市國(guó)土資源局過(guò)來(lái)的業(yè)務(wù)能手，精通土地管理的政策法規(guī)。在設(shè)計(jì)地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)模式

一儲(chǔ)備和委托開發(fā)的模式，武漢市土地儲(chǔ)備整理中心作為業(yè)主的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，征地拆遷委托區(qū)一級(jí)的征拆機(jī)構(gòu)進(jìn)行，土地整理通過(guò)招投標(biāo)選定施工企業(yè)實(shí)施。武漢市土地儲(chǔ)備整理中心沒(méi)有提取管理費(fèi)，人員經(jīng)費(fèi)由財(cái)政統(tǒng)一全額撥款，另提取土地出讓收益的10%作為土地發(fā)展基金。

（二）武漢都市產(chǎn)業(yè)投資有限公司組建與運(yùn)營(yíng)情況

武漢市都市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司成立于2005年7月，注冊(cè)資本3.66億元。成立初期的目的是為運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制盤活存量土地資產(chǎn)和存量工業(yè)資產(chǎn)，開辟武漢市振興老工業(yè)基地、實(shí)現(xiàn)新型工業(yè)化發(fā)展的新途徑。09年以來(lái)，為了擴(kuò)大土地儲(chǔ)備融資規(guī)模，爭(zhēng)取中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款，兼顧金融機(jī)構(gòu)提出以企業(yè)化方式承接資金的要求，武漢市正在探索將都市產(chǎn)業(yè)公司打造成為一個(gè)以土地儲(chǔ)備為核心業(yè)務(wù)的綜合性的投融資平臺(tái)。武漢市的具體做法和成效有：

1、產(chǎn)業(yè)公司與土地中心兩塊牌子一套班子運(yùn)作方式。內(nèi)部管理相對(duì)獨(dú)立，工作人員相對(duì)固定，財(cái)務(wù)資金分賬核算和管理。公司與中心建立了明確的委托關(guān)系，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)將土地中心和產(chǎn)業(yè)公司有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

2、經(jīng)營(yíng)范圍。一是接受市土地中心委托，對(duì)成片開發(fā)項(xiàng)目土地進(jìn)行土地收購(gòu)、整理、儲(chǔ)備，實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)；

89衡，其封閉開發(fā)運(yùn)作模式是對(duì)智慧的大考量，世博土地儲(chǔ)備中心和世博土控公司因此在前期的工作中做得比較成功，世博會(huì)也如期成功舉辦。具體做法和成效有：

1、政府支持，現(xiàn)金流充裕。世博土地儲(chǔ)備中心屬上海市政府直屬?gòu)d級(jí)單位，通過(guò)政府巨額注資和發(fā)行債券募集資金。注冊(cè)資達(dá)94億元，除注入大量的資產(chǎn)外，注入了大量的現(xiàn)金，同時(shí)配備了精兵強(qiáng)將并面向全球招賢納士，做到了兵馬未動(dòng)，糧草先行。國(guó)家發(fā)改委先后批準(zhǔn)其發(fā)行企業(yè)債券80億元。

2、先建后拆，拆遷宜早不宜遲。世博園地處上海市繁華地帶，涉及企業(yè)多動(dòng)遷人口密集，拆遷工作很復(fù)雜，但從2004年開始，世博土儲(chǔ)中心和世博土控便開始規(guī)劃建設(shè)安置房或者購(gòu)置安置房，同時(shí)發(fā)動(dòng)強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，使得世博園區(qū)的拆遷工作在2007年得以完成，并很少出現(xiàn)強(qiáng)拆的情況，據(jù)其介紹，如往后拖，隨著地價(jià)房?jī)r(jià)的上海，拆遷成本將成倍增加。

3、封閉運(yùn)作，重視籌劃和平衡。5.38平方公里的土地,能運(yùn)用的就是世博會(huì)這個(gè)熱點(diǎn)事件,其前期的建設(shè)除政府支持外,通過(guò)重視策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)也是使得世博會(huì)前期工作得以完成的保證，通過(guò)保留主軸場(chǎng)館必將使得世博園區(qū)內(nèi)后續(xù)開發(fā)的土地寸土寸金。四、三市組建地產(chǎn)集團(tuán)或類似公司的經(jīng)驗(yàn)啟示

（一）成立地產(chǎn)集團(tuán)或類似公司顯著增強(qiáng)投融資能力

資金是決定土地儲(chǔ)備發(fā)展的關(guān)鍵，做大做強(qiáng)要從資金入手，組建地產(chǎn)集團(tuán)公司或類似公司投融資能力顯著增強(qiáng)，融資優(yōu)勢(shì)明顯：一是不需要土地抵押融資。以產(chǎn)業(yè)公司為平臺(tái)，通過(guò)對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行包裝，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)名義進(jìn)行融資，同時(shí)匹配一定比例的資本金；二是融資規(guī)模較大。一般以成片開發(fā)項(xiàng)目為載體進(jìn)行投資測(cè)算，資金規(guī)模較大；三是貸款期限較長(zhǎng)，一般為5-10年貸款期限，甚至更長(zhǎng)期限，可以滿足項(xiàng)目開發(fā)周期需要。上述優(yōu)勢(shì)是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不具備的。以重慶市地產(chǎn)集團(tuán)為例，作為重慶市土地儲(chǔ)備供應(yīng)的主渠道，是重慶市打造的八大投融資平臺(tái)之一。通過(guò)土地儲(chǔ)備開發(fā)運(yùn)作，其投融資能力相當(dāng)強(qiáng)，其注冊(cè)資金僅為20億，然而通過(guò)近六年的運(yùn)作，2008年底,公司資產(chǎn)總額為3,117,968.30萬(wàn)元,負(fù)債總額1,661,365.72萬(wàn)元,凈資產(chǎn)為1,456,602.58萬(wàn)元。公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)控制性儲(chǔ)備土地14萬(wàn)畝，累計(jì)供應(yīng)土地約1.62萬(wàn)畝,累計(jì)實(shí)現(xiàn)土地出讓綜合價(jià)金197億元,土地開發(fā)整理新增耕地4.9萬(wàn)畝,累計(jì)完成投資272億元.其融資方式除貸款外還曾發(fā)行信托（15億）、發(fā)行企業(yè)債券（23億）進(jìn)入資本市場(chǎng)融資，經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)力得以顯著放大。

21314是人員不足。目前儲(chǔ)備中心只有15人的編制，而管理的項(xiàng)目多達(dá)30多個(gè)，儲(chǔ)備的土地達(dá)數(shù)萬(wàn)畝，儲(chǔ)備規(guī)模和資金規(guī)模劇增，管理的難度和風(fēng)險(xiǎn)也在劇增，而我市正處于城市加速發(fā)展階段，正在實(shí)施建大港、興產(chǎn)業(yè)、造新城的發(fā)展戰(zhàn)略，顯估以目前土地儲(chǔ)備中心人員結(jié)構(gòu)不再適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要。

通過(guò)三地調(diào)研考察，我市的城市規(guī)模不及三地的一個(gè)區(qū)，土地儲(chǔ)備總量規(guī)模目前差別極大，但三地的一些做法仍值得我市借鑒。特別是重慶市組建地產(chǎn)集團(tuán)的當(dāng)時(shí)所處的形勢(shì)與我市目前組建地產(chǎn)集團(tuán)或類似公司進(jìn)行土地儲(chǔ)備的形勢(shì)相似：同處西部，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱建設(shè)資金缺乏，城市取得國(guó)家政策處于加速成發(fā)展期，大批的項(xiàng)目落地等等；重慶地產(chǎn)集團(tuán)在機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)營(yíng)方面都是可圈可點(diǎn)并取得實(shí)際功效，其事業(yè)單位企業(yè)化管理模式、大型項(xiàng)目打包運(yùn)作、提取管理費(fèi)設(shè)計(jì)盈利模式等等；另?yè)?jù)其介紹，已有50多個(gè)地市前往考察學(xué)習(xí)并借鑒其做法建立了類似公司或集團(tuán)，如鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)等。因此建議我市新組建的地產(chǎn)集團(tuán)或類似公司借鑒重慶、武漢和上海的一些經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身的實(shí)際組建運(yùn)營(yíng)：

（1）企業(yè)化管理。按照上海的模式組建公司與儲(chǔ)備中心實(shí)行兩塊牌子一套班子。市土地儲(chǔ)備中心專門從事土地收購(gòu)儲(chǔ)備，土地的市場(chǎng)運(yùn)作和承擔(dān)投融資功能則通過(guò)集團(tuán)公司進(jìn)行，公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行管理。

6見》）。這是《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的若干意見》發(fā)布后，與之配套出臺(tái)的支持廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的第一份國(guó)家部委文件，是國(guó)土資源部和自治區(qū)政府簽署《國(guó)土資源部與廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于共同推進(jìn)廣西國(guó)土資源工作促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的合作備忘錄》以來(lái)，大力支持廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的又一重大舉措。《意見》提出，將支持廣西沿海沿江率先發(fā)展，鼓勵(lì)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)在土地管理制度改革方面先行先試，并在有關(guān)規(guī)劃、重大項(xiàng)目的用地安排及項(xiàng)目用地預(yù)審、審批等方面給予支持，共同促進(jìn)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)開放。

二0一0年八月十二日

第二篇：武漢三大火車站調(diào)研

在當(dāng)今的社會(huì)，隨著科學(xué)文化水平的提高以及人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷上升，建筑不僅僅要滿足人類居住和公共活動(dòng)的需要，其精神意義也愈發(fā)深遠(yuǎn)。在21世紀(jì)，建筑更是成為了一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的代表，一個(gè)國(guó)家精神文明的象征。隨著漢口火車站的即將建成，武漢三大火車站—漢口火車站、武昌火車站以及武漢火車站終于浮現(xiàn)在人們的面前，對(duì)于三大火車站也是議論紛紛、褒貶不一，然而對(duì)于類似于火車站這種大型公共建筑，它所代表不僅僅是一個(gè)車站，而是對(duì)全世界來(lái)訪人們的歡迎，它所展現(xiàn)的是一個(gè)城市的形象。為此，我將從以下幾點(diǎn)對(duì)武漢三大火車站進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

一、火車站的總體規(guī)劃 對(duì)于一個(gè)大型的公共建筑，總體規(guī)劃的重要性顯而易見。而對(duì)于火車站這樣人流量非常大的建筑，更是必不可少。不僅要考慮到周邊壞境對(duì)其的影響，更是要考慮到人流疏散的重要性，兩者必須結(jié)合得完美無(wú)缺。以武昌火車站為例:

1、武昌火車站站區(qū)功能定位及交通需求分析

武昌火車站站區(qū)總體布局為：以西為主、東為輔，西廣場(chǎng)為城市的主要交通及景觀性廣場(chǎng)、東廣場(chǎng)為交通性廣場(chǎng)。東西廣場(chǎng)通過(guò)紫陽(yáng)東路、現(xiàn)有的站房北側(cè)社會(huì)性人行通道和南側(cè)的社會(huì)性人行天橋?qū)崿F(xiàn)交通聯(lián)系。中山路高架拆除后改建為雙向四車道下穿隧道，盡快貫通三環(huán)線南段以分流中山路交通壓力，建設(shè)紫陽(yáng)東路、津水路形成站區(qū)周邊交通環(huán)。

2、規(guī)劃方案：

武昌火車站總體布局為：以西主東輔。西廣場(chǎng)以高架坡地景觀廣場(chǎng)為核心，集交通、景觀、商業(yè)、文化、地下空間綜合利用為一體的三層綜合性廣場(chǎng)，由站前坡地景觀廣場(chǎng)、交通綜合體、綜合開發(fā)及郵政設(shè)施區(qū)、旅館辦公區(qū)組成。景觀廣場(chǎng)占地面積約2.5萬(wàn)平方米。廣場(chǎng)地下一層為出租車、社會(huì)車停車場(chǎng)，建筑面積1.9萬(wàn)平方米。交通綜合體位于廣場(chǎng)北側(cè)，由地面公交樞紐站、兩層服務(wù)區(qū)組成，占地面積2.44萬(wàn)平方米。東廣場(chǎng)面向東側(cè)的居住生活區(qū)，規(guī)劃為輔助的交通性廣場(chǎng)，由景觀集散廣場(chǎng)、公交服務(wù)區(qū)、出租服務(wù)區(qū)和社會(huì)停車區(qū)組成，用地面積2.65萬(wàn)平方米。分層布局：高架層面：布置與車站車行高架平臺(tái)及中山路銜接的坡地景觀廣場(chǎng)；

地面層：布局進(jìn)出站客流集散空間、商業(yè)及配套服務(wù)設(shè)施；

地下一層：布局社會(huì)停車庫(kù)、出租車候客區(qū)和連接各個(gè)方向的人行廊道。

3、選址；與城市外圍環(huán)境的關(guān)系（以武漢火車站為例）

武漢站選址花了一年時(shí)間，一度曾選址落步咀，因?yàn)槁洳骄椎牡貏?shì)比楊春湖高，可直接在面做路基工程。但選址落步咀鐵路線須穿越東湖風(fēng)景區(qū)，對(duì)東湖造成影響。

而楊春湖地形低，必須作橋梁工程，工程投入比落步咀多了近10億元。但鐵路線從東湖景區(qū)邊緣夾境而過(guò)，切割景區(qū)面積最?。?.4平方公里），可最大程度保護(hù)景區(qū)；且線路順直，基本避開沿線建筑物。

經(jīng)鐵道部和省市政府多次協(xié)商權(quán)衡，達(dá)成要最大限度保護(hù)東湖的共識(shí)。2004年8月，武漢站選址敲定楊春湖。目前，車站東側(cè)緊靠城市三環(huán)快速路，西距城市內(nèi)環(huán)線徐東路7.5公里，距漢口循禮門17公里、距武昌洪山廣場(chǎng)12公里、距漢陽(yáng)鐘家村22公里。

建成后的武漢站

定位華中陸港 武漢火車站站區(qū)的規(guī)劃定位與目標(biāo)是：以武漢火車站為主體，建設(shè)服務(wù)中部、面向全國(guó)、國(guó)內(nèi)一流的綜合交通樞紐，功能完善、充滿活力的華中陸港。同時(shí)，要將武漢站打造成綠水交融、特色鮮明的生態(tài)站區(qū)，成為代表武漢21世紀(jì)建設(shè)水準(zhǔn)的精品工程和標(biāo)志武漢市邁向區(qū)域性中心城市繁榮與活力的新名片。

二、幾種交通的銜接

對(duì)于火車站等交通建筑，必須與其他交通形式聯(lián)系起來(lái)，組成一套完整的交通流線，這樣能夠更好地疏散人流，為旅客提供便捷、完善的交通服務(wù)和配套服務(wù)。以武昌火車站為例，其各個(gè)交通組織如圖：

其次，武昌火車站的立體的交通綜合體設(shè)計(jì)也是達(dá)到了很好的交通服務(wù)效果。

再以漢口火車站為例，整個(gè)站區(qū)的車流交通組織規(guī)劃中，長(zhǎng)距離交通主要經(jīng)三環(huán)線由東廣場(chǎng)進(jìn)出車站、城區(qū)交通主要經(jīng)西廣場(chǎng)及周邊道路進(jìn)出車站。公交車主要經(jīng)車站北側(cè)的友誼大道、武青四干道及西側(cè)建設(shè)十路進(jìn)出東廣場(chǎng)北側(cè)的公交樞紐站，長(zhǎng)途客車主要經(jīng)車站東側(cè)的三環(huán)線及白馬立交進(jìn)出東廣場(chǎng)南側(cè)的長(zhǎng)途客運(yùn)站；城區(qū)送客社會(huì)車輛及出租車主要經(jīng)車站北側(cè)的友誼大道、武青四干道及西側(cè)建設(shè)十路等城市干道組織進(jìn)出站區(qū)，經(jīng)車站西側(cè)的高架車行平臺(tái)下客后離站，或直接進(jìn)入車站架空層下方的停車場(chǎng)候客；周邊城市地區(qū)客流及東湖高新等遠(yuǎn)距離社會(huì)車輛，經(jīng)城市三環(huán)線及白馬立交組織進(jìn)出站區(qū)，在車站東側(cè)高架車行平臺(tái)上下客后離站，或經(jīng)站區(qū)道路組織進(jìn)入車站架空層下的停車場(chǎng)。

整個(gè)站區(qū)的人流交通組織規(guī)劃中，站區(qū)客流主要以機(jī)動(dòng)化的方式到達(dá)車站，設(shè)計(jì)以“全天候、零換乘、人性化、強(qiáng)導(dǎo)向”為原則。車站內(nèi)部客流組織流線為“上進(jìn)下出”為主、“下進(jìn)下出”為輔的交通組織方式。

軌道、長(zhǎng)途及公交進(jìn)站客流，經(jīng)車站架空層及車站東西兩側(cè)的自動(dòng)扶梯進(jìn)站，乘社會(huì)車及出租車的進(jìn)站客流可直接經(jīng)由車站東西兩側(cè)的車行高架平臺(tái)進(jìn)入二層貴賓候車室或三層候車室候車；出站客流在地面出站大廳出站后經(jīng)地面步行進(jìn)入軌道站廳或至東廣場(chǎng)的公交樞紐站、長(zhǎng)途客運(yùn)站換乘其他交通離站。

三、火車站的平面的功能組織

對(duì)于火車站人流量很大的建筑，平面的功能組織對(duì)人流的走向起了決定性的作用，所以它保證了車站內(nèi)的人流穩(wěn)定有序。而地下空間的運(yùn)用起著不可忽視的作用，下面以地下的平面組織舉例說(shuō)明。

以漢口火車站為例，地下空間的復(fù)合利用利用現(xiàn)狀人防地下空間進(jìn)行了全面改造與擴(kuò)建。將絕大多數(shù)交通換乘功能設(shè)置在地下空間內(nèi)，如出站地道、社會(huì)車輛服務(wù)區(qū)出租車服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)、管理用房等。結(jié)合站房上進(jìn)下出的客流組織模式，即從廣場(chǎng)地面進(jìn)站，從地下層出站出站口位于售票廳地下一層直接連接南廣場(chǎng)地下空間。近期即將建設(shè)的地鐵2線和遠(yuǎn)期規(guī)劃的地鐵7號(hào)線在南廣場(chǎng)地下交匯．在現(xiàn)有地下空間內(nèi)部布置鐵路與地鐵、出租車社會(huì)車輛、公交的 換乘空間，大大縮短旅客換乘距離，避免人車交叉干擾快速疏散客流，實(shí)現(xiàn)立體的無(wú)縫的綜合交通換乘模式。將大量交通換乘功能和配套服務(wù)設(shè)施由地面 轉(zhuǎn)移至地下，縮小了地面設(shè)施占地，增大綠化面積豐富景觀形態(tài)，從而在改善功能的前提下提升站區(qū)整體開敞空間的景觀性、生態(tài)性，強(qiáng)化其城市窗口形象地位。通過(guò)對(duì)地下空間的綜合利用，整合原有用地 資源 可以集約化使用土地，在提升區(qū)域功能改善城市景觀的同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境多方效益。

而在武漢火車站中，武漢站站房的地下空間，形成連通東西廣場(chǎng)的地下步行通道，并預(yù)留向西下穿站西大道，連接核心區(qū)的地下通道。

四、火車站的造型特征

既然一個(gè)火車站是一個(gè)接待各地來(lái)客的交通建筑，它也象征著一個(gè)城市的面貌，所以其建筑造型一定要反映出這個(gè)城市的精神面貌以及城市人民的生活態(tài)度，因此，它的造型一定要符合這個(gè)城市的歷史以及文化足跡。

三大火車站各有各的特色，可謂是平分秋色，在其造型上都展示了其獨(dú)特性。武昌火車站：古色古香的國(guó)畫——經(jīng)濟(jì)實(shí)用

武昌站站房似楚王宮矗立，靜訴荊楚歷史；站前廣場(chǎng)綠樹翠草起伏，臺(tái)階上水流潺潺，如行云流水般美妙絕倫。

在武昌火車站方案的設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)者始終緊緊圍繞著“楚文化”這一地域性歷史文脈，對(duì)“楚文化”建筑進(jìn)行了一次有意義的探尋。武昌火車站很好的詮釋了楚文化在建筑上的表現(xiàn)形式。

在立面造型上，總體布局上，整個(gè)站房大樓呈中軸對(duì)稱布置，中間為突出的大坡頂，然后是傾斜的石材與玻璃墻面，左右兩端的望樓又稍稍高起。候車廳的外墻為配合屋面，一段也往后傾斜，體現(xiàn)出一種強(qiáng)烈向上的趨勢(shì)，寓意楚建筑的超拔之美。這種立面的高低起伏和中軸對(duì)稱的美學(xué)特征既符合楚城的構(gòu)圖特點(diǎn)，又滿足其作為交通建筑氣勢(shì)恢閎的要求。

造型外觀上最主要的特征是突出了“臺(tái)”的元素，并且營(yíng)造了一種“層臺(tái)”的效果。高架車道與兩層大屋面，前后錯(cuò)落有致，穿插交合在一起。高架車道下有柱子支撐，可看作一重臺(tái)；然后是位于站房前部的第一層屋面，形式上與主體中庭屋頂相同，與其構(gòu)架組成了站房的入口雨棚，形成了一個(gè)室內(nèi)外過(guò)渡的“灰空間”，既體現(xiàn)出空靈通透的特征，又起到了防止西曬的作用，與整個(gè)建筑造型渾然一體，成為二重臺(tái)；第二層屋面覆蓋中庭，并與第一層屋面咬合，打斷了其向室內(nèi)延伸的趨勢(shì)，成為整個(gè)建筑的制高點(diǎn)，并且形成了交通建筑的室內(nèi)大空間，此乃三重臺(tái)。這種組合方式交融自然和諧，并給人以層層跌落的感覺(jué)，不由想起楚“層臺(tái)累榭”的建筑形式。中庭大廳的兩層大屋頂，雖然也采用了坡屋頂，但與通常所見的中國(guó)古建筑坡屋頂不盡相同。其采用了漢代的坡頂形制，屋面四面傾斜，頂上不是收成_二條屋脊線，而是形成一個(gè)面。漢代文化本是由楚文化發(fā)展而來(lái)繼而形成一個(gè)體系，采用漢代屋頂形制不僅代表了楚文化背景，并且也符合武昌獨(dú)特的歷史文脈和地域特色。至于四角望樓的屋頂，則吸收了漢闕的理念，其具象的形式具有強(qiáng)烈的象征意義。

在武昌火車站的設(shè)計(jì)過(guò)程中，通過(guò)對(duì)楚文化特點(diǎn)的分析、提煉和升華，并不斷的論證，終于確定了楚文化建筑的“高臺(tái)”原型。這種對(duì)楚文化建筑的探尋不僅僅是停留在歷史的形式，而是尋找到了其“源”，并結(jié)合建筑功能類型、現(xiàn)代技術(shù)與材料等綜合性因素，最終確定原型。這種靈活的綜合論證的方法，在追求地域性建筑特色、體現(xiàn)豐富性文化內(nèi)涵和高科技時(shí)代精神的今天具有深遠(yuǎn)的意義。

漢口火車站：歐洲風(fēng)情的油畫——返璞歸真 漢口站站房建筑將體現(xiàn)歐式風(fēng)格，外表如漢口大智門老火車站。周邊建筑也將變成歐式建筑，改造完后，將現(xiàn)一派歐陸風(fēng)情。

武漢火車站：鶴舞湖畔的現(xiàn)代畫——人文色彩 車站主站房是現(xiàn)代化造型，外觀如大鳥展翅，寓意千年鶴歸、中部崛起。和前三個(gè)站相比，武漢火車站強(qiáng)烈的人本特色和地域文化特點(diǎn)突出。鶴舞湖畔的景象將開始顯現(xiàn)，如一幅現(xiàn)代感強(qiáng)烈的現(xiàn)代畫。

到此為止，我對(duì)武漢三大火車站的分析已經(jīng)結(jié)束。經(jīng)過(guò)了對(duì)武漢三大火車站的調(diào)研，我對(duì)大型的交通建筑有了一個(gè)初步了解，對(duì)以后的類似的建筑設(shè)計(jì)也有了一個(gè)更全面的認(rèn)識(shí)。

武漢火車站調(diào)研報(bào)告

第三篇：浙江省三市供銷系統(tǒng)調(diào)研報(bào)告

浙江省紹興、上虞、義烏三市供銷系統(tǒng)調(diào)研報(bào)

告

一、調(diào)研情況介紹

前往浙江省紹興市供銷總社、上虞區(qū)供銷總社、義烏市農(nóng)合聯(lián)開展調(diào)研活動(dòng)，學(xué)習(xí)浙江省在供銷社綜合改革工作中先行先試經(jīng)驗(yàn)，以期為我社綜合改革工作提供借鑒。現(xiàn)將調(diào)查基本情況匯報(bào)如下：

（一）義務(wù)市供銷社調(diào)研情況

1、調(diào)研地點(diǎn)

義烏市農(nóng)合聯(lián) 農(nóng)創(chuàng)園 網(wǎng)店第一街 花卉資金互助會(huì)

2、基本概況

2014年12月義烏市啟動(dòng)供銷合作社綜合改革和“三位一體”改革，為全國(guó)改革試點(diǎn)。以構(gòu)建市鎮(zhèn)兩級(jí)農(nóng)合聯(lián)、改制組建供銷集團(tuán)、改組基層社服務(wù)網(wǎng)絡(luò)三方面共同構(gòu)建為農(nóng)服務(wù)新體系。以完善供銷服務(wù)平臺(tái)、拓展生產(chǎn)合作平臺(tái)、發(fā)展信用合作平臺(tái)增強(qiáng)為農(nóng)服務(wù)實(shí)力。

3、特色做法

（1）成立農(nóng)合聯(lián)執(zhí)委會(huì)統(tǒng)一行使農(nóng)業(yè)公共服務(wù)職能，整合農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水務(wù)等部門職能、人員和編制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域執(zhí)法、管理、服務(wù)三段式分開。

（2）組建供銷集團(tuán)，下設(shè)資產(chǎn)管理、農(nóng)資供應(yīng)、農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷、農(nóng)產(chǎn)品電商等部門，成為供銷社系統(tǒng)的核心實(shí)體經(jīng)濟(jì)組織。

（3）組建資金互助會(huì)，較好地發(fā)揮了資金的杠桿作用，有效緩解了農(nóng)民融資難問(wèn)題。（4）建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)園區(qū)，引進(jìn)電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，吸引了眾多市內(nèi)外農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)入駐。

（5）打造本土農(nóng)產(chǎn)品電子商務(wù)平臺(tái)，吸納本地優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和經(jīng)營(yíng)戶入駐。

（二）上虞區(qū)供銷總社調(diào)研情況

1、調(diào)研地點(diǎn)

章鎮(zhèn)大通超市 章鎮(zhèn)供銷社物聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目 大通商貿(mào)城 上虞區(qū)電商項(xiàng)目 上虞區(qū)供銷總社

2、基本概況

上虞區(qū)供銷社為浙江省供銷社綜合改革試點(diǎn)和浙江省“三位一體”農(nóng)合聯(lián)試點(diǎn)。區(qū)農(nóng)合聯(lián)依托供銷社理事會(huì)組建農(nóng)合聯(lián)執(zhí)委會(huì)，供銷社牌子、機(jī)構(gòu)和職能不變，實(shí)施“兩塊牌子、一套班子”運(yùn)作，承擔(dān)為農(nóng)服務(wù)職能。社有企業(yè)大通集團(tuán)公司作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，實(shí)行實(shí)體化運(yùn)作，履行經(jīng)濟(jì)職能。

3、特色做法

（1）立足城鎮(zhèn)，面向農(nóng)村，搶抓區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商貿(mào)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)機(jī)遇，建設(shè)大通購(gòu)物中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)綜合體。

（2）大力實(shí)施與中石化、浙江英特藥業(yè)等央企、國(guó)企聯(lián)合，開拓油品、燃?xì)?、醫(yī)藥、房產(chǎn)、金融等新興產(chǎn)業(yè)。構(gòu)建以“市有大型商場(chǎng)超市、鎮(zhèn)有商貿(mào)綜合體、村有便利店”為主體經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。

（3）建立農(nóng)民資金互助會(huì)，完成民政注冊(cè)登記并開始運(yùn)作；依托大通小額貸款公司，緩解農(nóng)民“季節(jié)性”融資難。

（4）按照“三社一體”(基層供銷社、專業(yè)合作社、綜合服 務(wù)社)、“四組一會(huì)”(生產(chǎn)、銷售、培訓(xùn)、金融服務(wù)組和農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)分會(huì))運(yùn)作模式，支持基層社建設(shè)綜合體，形成“一體化”經(jīng)營(yíng)和“一站式”服務(wù)格局，有效提升經(jīng)營(yíng)服務(wù)功能和發(fā)展活力。

重點(diǎn)工作：一是縱深推進(jìn)兩大改革。堅(jiān)持“協(xié)同推進(jìn)、融合發(fā)展”，持續(xù)深入推進(jìn)“三位一體”農(nóng)合聯(lián)改革和供銷社綜合改革。二是大力實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)。堅(jiān)持以項(xiàng)目促發(fā)展，繼續(xù)把項(xiàng)目建設(shè)作為穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式的重要抓手，主動(dòng)融入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、城鄉(xiāng)一體建設(shè)，扎實(shí)推進(jìn)三大項(xiàng)目建設(shè)。三是加快發(fā)展“網(wǎng)上供銷”。搶抓“電商換市”的發(fā)展機(jī)遇，做好“互聯(lián)網(wǎng)”文章。

（三）紹興市供銷社調(diào)研情況

1、調(diào)研地點(diǎn)

大元集貿(mào)市場(chǎng) 電商綜合館 糧批市場(chǎng)

2、基本概況

紹興市供銷社集貿(mào)、工、農(nóng)于一體，涉及農(nóng)資、日用品、農(nóng)產(chǎn)品、廢舊物資、煙花、醫(yī)藥、加油站、房地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)，與福州市情況基本類似，以房產(chǎn)租賃作為主營(yíng)業(yè)收入。

3、特色做法

（1）物業(yè)租賃管理規(guī)范、文明，體現(xiàn)為民服務(wù)宗旨。社屬企業(yè)下轄大元集貿(mào)市場(chǎng)、糧批市場(chǎng)物業(yè)招租招投標(biāo)規(guī)范，有效解決圍標(biāo)、串標(biāo)現(xiàn)象。管理制度健全，建立農(nóng)產(chǎn)品溯源制度以及經(jīng)營(yíng)業(yè)主身份信息公開制度，較好保障消費(fèi)者合法權(quán)益。

（2）電商換市工作先行，組建紹興特色館，主打本地品牌。主動(dòng)積極承接政府電商項(xiàng)目，項(xiàng)目資金籌集渠道廣，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)依 托市場(chǎng)力量。

（3）多部門通力協(xié)作，打造市級(jí)農(nóng)副產(chǎn)品流通交易中心。由發(fā)改委牽頭，供銷社承接的農(nóng)副產(chǎn)品交易中心，集房地產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品、商住于一體。承擔(dān)城市新區(qū)建設(shè)功能，為城市發(fā)展先行先試。

二、調(diào)研啟示

（一）體制改革

1、浙江省供銷系統(tǒng)改革，實(shí)質(zhì)上是以構(gòu)建“一體兩翼”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系為目標(biāo)?！耙惑w”指組建復(fù)合型組織農(nóng)合聯(lián)，“兩翼”為農(nóng)民合作基金為保障的生產(chǎn)、供銷、信用“三位一體”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)和以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司為引領(lǐng)的投資經(jīng)營(yíng)服務(wù)。在走訪調(diào)研目標(biāo)點(diǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，上虞區(qū)供銷總社在體制改革工作較為穩(wěn)妥但未凸顯為農(nóng)服務(wù)職能；義烏市農(nóng)合聯(lián)體制改革工作略為冒進(jìn)但經(jīng)濟(jì)職能尚待提升。體制改革中如何均衡服務(wù)職能與經(jīng)濟(jì)職能兩方面，讓其互補(bǔ)發(fā)展應(yīng)當(dāng)要成為頂層設(shè)計(jì)的考慮要點(diǎn)。

2、浙江省供銷基層網(wǎng)點(diǎn)改造工作特色凸顯。雖然浙江省三市供銷基層網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)收入仍然未擺脫傳統(tǒng)物業(yè)租賃方式，但在新興經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)方面效果凸顯?；鶎泳W(wǎng)點(diǎn)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)工作仍然開展，有農(nóng)資、商貿(mào)、油品銷售等業(yè)態(tài)。其基層社改造中遵循三位一體綜合改革思路，吸收整合農(nóng)業(yè)局、水利局、林業(yè)局等在鄉(xiāng)鎮(zhèn)資源，建設(shè)為農(nóng)綜合服務(wù)點(diǎn)。上虞區(qū)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)便利店網(wǎng)點(diǎn)為依托，義烏市以農(nóng)技站等鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)點(diǎn)為駐點(diǎn)，開展為農(nóng)綜合服務(wù)點(diǎn)嘗試。職能涵蓋農(nóng)資銷售、農(nóng)技推廣、電商服務(wù)等，實(shí)現(xiàn)了全行政轄區(qū)覆蓋，建設(shè)了一批功能標(biāo)準(zhǔn)化的為農(nóng)服務(wù)綜合試點(diǎn)。

基層網(wǎng)點(diǎn)改造升級(jí)中如何整合資源，為農(nóng)服務(wù)職能標(biāo)準(zhǔn)化是 基層網(wǎng)點(diǎn)改造的基本要求。只有建設(shè)點(diǎn)多，面廣，覆蓋全的基層為農(nóng)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)供銷為農(nóng)服務(wù)職能的業(yè)務(wù)重心下沉。

3、組建供銷集團(tuán)，打造多元投資集團(tuán)。三市均組建供銷集團(tuán)，實(shí)行績(jī)效考核管理。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，油品、燃?xì)狻⑨t(yī)藥、房產(chǎn)、金融等新興行業(yè)均有涉及。其中以上虞區(qū)供銷總社經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)最為出眾?；緦?shí)現(xiàn)了總社考核標(biāo)準(zhǔn)化——集團(tuán)經(jīng)營(yíng)有溢價(jià)——基層建設(shè)投入大——系統(tǒng)建設(shè)全面化的良性循環(huán)。但當(dāng)前上虞區(qū)資產(chǎn)收益主要得益于前期完成的土地確權(quán)工作。在地價(jià)溢價(jià)后，綜合發(fā)展商貿(mào)流通、房地產(chǎn)開發(fā)、油品銷售所得。在當(dāng)前土地溢價(jià)嚴(yán)重，確權(quán)工作難以實(shí)現(xiàn)的前提下，其發(fā)展路徑具有不可復(fù)制性，但企業(yè)管理方式和考核標(biāo)準(zhǔn)值得借鑒。

（二）經(jīng)營(yíng)管理

1、調(diào)研發(fā)現(xiàn)三市供銷社在物業(yè)租賃管理方面市場(chǎng)化特色凸顯。以紹興市供銷總社為例，其下轄的紹興市市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)有限公司自有國(guó)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)10家，市場(chǎng)總占地面積3萬(wàn)多平方米。其大云集貿(mào)市場(chǎng)整治有序，管理規(guī)范。招租過(guò)程優(yōu)先考慮行業(yè)從業(yè)人員，采用攤位費(fèi)最高限價(jià)方式，同價(jià)者通過(guò)抽簽方式獲取租賃權(quán)，有效避免圍標(biāo)、串標(biāo)發(fā)生。同時(shí)制定針對(duì)租賃戶的獎(jiǎng)懲管理制度，年終考評(píng)合格按租金10%返還。有效激勵(lì)租賃戶的自我管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)文明經(jīng)營(yíng)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)目的。其租賃管理過(guò)程中體現(xiàn)出的行業(yè)保護(hù)以及經(jīng)營(yíng)戶自我管理價(jià)值是值得我社學(xué)習(xí)借鑒的。

2、三市供銷社企業(yè)化運(yùn)作規(guī)范化。（沒(méi)有仔細(xì)了解該塊 內(nèi)容，因?yàn)槠淦髽I(yè)管理人員的考核制度才是根本）

3、投資公司組建（也沒(méi)有認(rèn)真了解）

（三）電商建設(shè)

1、三市供銷社均有開展電商項(xiàng)目建設(shè)，各具特色。紹興市供銷總社電商項(xiàng)目為平臺(tái)型模式，以承擔(dān)政府電商項(xiàng)目為目的，搭建地方電商平臺(tái)。通過(guò)開設(shè)天貓、1號(hào)店網(wǎng)上特色地方館方式，銷售地方特色產(chǎn)品。并有建設(shè)線下綜合館，提供線下綜合服務(wù)等。但因其平臺(tái)屬性，存在自身經(jīng)營(yíng)不足的缺陷；義務(wù)市農(nóng)合聯(lián)電商項(xiàng)目為展銷型模式。通過(guò)在大型B2C網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)店以及建立自有電商網(wǎng)站方式拓展銷售渠道。著重建設(shè)線下展銷店，以打通商品進(jìn)貨渠道為目的，匯聚全國(guó)優(yōu)秀地方產(chǎn)品，積累銷售產(chǎn)品資源。亦存在自身經(jīng)營(yíng)不足缺陷；上虞區(qū)供銷總社電商項(xiàng)目為銷售型模式，承擔(dān)政府電商項(xiàng)目，以創(chuàng)造產(chǎn)品流通價(jià)值為目的。有市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，主打特色商品四季鮮果如楊梅、獼猴桃等，基本實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡。同時(shí)依托便利店網(wǎng)點(diǎn)開設(shè)體驗(yàn)店，利用為農(nóng)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品上網(wǎng)能力。綜上所訴，因電商項(xiàng)目目的指向性差異，三市均各有倚重。其中上虞區(qū)供銷總社在籌建電商項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、運(yùn)作等系列流程值得借鑒、學(xué)習(xí)。

2、農(nóng)創(chuàng)園項(xiàng)目（另行專述）

第四篇：上海調(diào)研報(bào)告

調(diào)研報(bào)告

0903060051 葉雅卉

一調(diào)研時(shí)間：2010 年3月11日下午

二調(diào)研地點(diǎn)：金鷹國(guó)際購(gòu)物中心泰州店，泰州一百，坡子街

三調(diào)研目的：通過(guò)一下午的參觀實(shí)習(xí)和調(diào)研，對(duì)各種類型的專賣店的觀察，增加關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計(jì)的知識(shí)，進(jìn)一步了解并認(rèn)識(shí)到應(yīng)該注意的問(wèn)題，為馬上要進(jìn)行的展示設(shè)計(jì)打下良好的基礎(chǔ)。

四調(diào)研內(nèi)容：

通過(guò)一下午的調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)店內(nèi)裝修設(shè)計(jì)都各具特色，風(fēng)格迥異。因而在進(jìn)行店內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)時(shí)要根據(jù)該店物品的品牌風(fēng)格企業(yè)文化等進(jìn)行設(shè)計(jì)。專賣店形象設(shè)計(jì)是品牌展示的靈魂。專賣店往往具有較明顯的特色，其設(shè)計(jì)也與銷售的商品有很大關(guān)系，并體現(xiàn)出較強(qiáng)文化內(nèi)涵。商場(chǎng)展柜道具是商場(chǎng)表現(xiàn)商品的主要載體，也是構(gòu)成商場(chǎng)空間視覺(jué)的主要框架。不同的商品有不同的展柜道具形式與功能。一個(gè)優(yōu)秀的專賣店設(shè)計(jì)除了在視覺(jué)上要求整潔、美觀以外，還要能夠很好的傳達(dá)給顧客相關(guān)的銷售信息，能最大限度的使顧客產(chǎn)生購(gòu)買的欲望和形成購(gòu)買的行為。例如在金鷹國(guó)際購(gòu)物中心泰州店的四樓的阿迪達(dá)斯專賣店的設(shè)計(jì)。阿迪達(dá)斯的企業(yè)標(biāo)志是黑白色的，因而該店的主打就是黑白兩色，黑色的天花和展柜，白色的墻面，讓人一進(jìn)入就能知道該店是阿迪達(dá)斯的專賣店，具有企業(yè)的特色。該企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)的是運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，因而該專賣店的展柜都采用流暢的線條，配合著有著流暢線條的運(yùn)動(dòng)服，給人一種清爽休閑舒適的感覺(jué)。

然后就是燈光對(duì)于店面的影響，首先就是入口的燈光，當(dāng)顧客被櫥窗所吸引時(shí)，會(huì)考慮是否再進(jìn)店看看，因此入口的燈光設(shè)計(jì)也顯得非常重要，照明設(shè)計(jì)的要求也非常高。入口處的照明明亮，能吸引顧客進(jìn)入。然后就是對(duì)于展柜的燈光，對(duì)于一些平面性較強(qiáng)、層次較豐富、細(xì)節(jié)較多、需要清晰展示各個(gè)部位的展品來(lái)說(shuō)，應(yīng)減少投影或弱化陰影?？衫梅较蛐圆幻黠@的漫射照明或交叉性照明，來(lái)消除陰影造成的干擾。有些服裝需要突出立體感，可以用側(cè)光來(lái)進(jìn)行組合照射。貨架的照明燈具應(yīng)有很好的顯色性，中、高檔服裝專賣店應(yīng)該采用一些重點(diǎn)照明，可以用射燈或在貨架中采用嵌入式或懸掛式直管熒光燈具進(jìn)行局部照明。對(duì)于此我印象最深的就是LEE的品牌店，該品牌是美國(guó)著名牛仔褲品牌。牛仔褲的顏色大部分都是深藍(lán)或是黑色的，因而該店在入口處用了亮度足夠，又很溫暖的暖色光，吸引人們的進(jìn)入。進(jìn)入店中，頂棚的天花上安裝的射燈燈光略微有一點(diǎn)的昏暗，但在展柜中的射燈卻很明亮，在昏暗中一抹明亮的光芒更吸引人注意去關(guān)注該品牌的牛仔褲。

最后我對(duì)于這次的展示設(shè)計(jì)準(zhǔn)備制作室內(nèi)戶型。這次的調(diào)研對(duì)于我這次的設(shè)計(jì)有很大的幫助，雖然家和商場(chǎng)空間有很大的區(qū)別，但是他們也是有相同之處的，例如空間的布局和燈光顏色等。商場(chǎng)空間的品牌文化就相當(dāng)于業(yè)主的文化內(nèi)涵，因而在進(jìn)行室內(nèi)戶型設(shè)計(jì)時(shí)，也要注意到業(yè)主的文化喜好等。因而這次的展示設(shè)計(jì)，我會(huì)很認(rèn)真的去完成。

第五篇：武漢餐飲調(diào)研報(bào)告

黃家湖周邊餐飲調(diào)研報(bào)告

2016年7月1日

調(diào)研員：陳夢(mèng)杰（1402410204）

目錄

目錄

1.調(diào)研背景...........................................................................................................................3 2.調(diào)研目的........................................................................................................................................3 3.調(diào)研基本情況...............................................................................................................................3

3.1調(diào)研時(shí)間............................................................................................................................3 3.2調(diào)研對(duì)象............................................................................................................................3 3.3調(diào)研方法............................................................................................................................3 3.4調(diào)研內(nèi)容............................................................................................................................3 4.調(diào)研結(jié)果概況及分析...................................................................................................................4

4.1黃家湖地理環(huán)境.................................................................................................................4 4.2黃家湖周邊餐飲行業(yè)所處環(huán)境.........................................................................................6 4.3消費(fèi)者對(duì)于餐飲行業(yè)的需求.............................................................................................8 5.調(diào)研結(jié)論及建議............................................................................................................................9

5.1調(diào)研的結(jié)論........................................................................................................................9 5.2給商家的建議..................................................................................................................10

1.調(diào)研背景

“大學(xué)城”作為一種高等教育現(xiàn)象，率先出現(xiàn)在英美等一些高等教育發(fā)達(dá)的國(guó)家。通常指的是大學(xué)發(fā)展過(guò)程中，大學(xué)本身的規(guī)模越來(lái)越大，有的大學(xué)聚集在一起，大學(xué)周圍或大學(xué)校園本身成為具有一定規(guī)模的城鎮(zhèn)，常常被人們稱為“大學(xué)城”。武漢市作為中國(guó)中西部的大城市，隨著城市發(fā)展的需要，“大學(xué)城”也在武漢建立起來(lái)。

近幾年來(lái)，隨著黃家湖大學(xué)城的建立，引發(fā)了周邊市場(chǎng)的活躍，越來(lái)愈多的人把家安在這里，隨著人口的增長(zhǎng)將帶各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)激增的人群也對(duì)餐飲行業(yè)的數(shù)量、種類有了很大的需求，給餐飲行業(yè)帶來(lái)了一個(gè)發(fā)展的黃金時(shí)機(jī)。為了給餐飲行業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)方向和建議，特意進(jìn)行此次調(diào)研。

2.調(diào)研目的

通過(guò)對(duì)周圍環(huán)境對(duì)餐飲行業(yè)的影響進(jìn)行調(diào)研，同時(shí)了解黃家湖周邊消費(fèi)者對(duì)餐飲行業(yè)的需求，最后給餐飲行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者提出經(jīng)營(yíng)的意見。

3.調(diào)研基本情況

3.1調(diào)研時(shí)間

2016年6月27日~2016年7月1日

3.2調(diào)研對(duì)象

黃家湖周邊的餐飲行業(yè)的環(huán)境以及消費(fèi)者。

3.3調(diào)研方法

問(wèn)卷調(diào)查法 訪談法 觀察法

資料調(diào)研法

3.4調(diào)研內(nèi)容

對(duì)黃家湖周邊環(huán)境調(diào)研主要采用資料調(diào)研法和觀察法，首先查詢資料對(duì)黃家湖的地理位置、文化歷史背景、未來(lái)的發(fā)展有一些了解。另外采用觀察法了解餐飲行業(yè)在黃家湖這個(gè)大環(huán)境

下是如何發(fā)展，同時(shí)我們也可以知道環(huán)境對(duì)餐飲行業(yè)的影響。

對(duì)黃家湖餐飲行業(yè)進(jìn)行調(diào)研主要分為兩部分，一部分是對(duì)黃家湖周邊的環(huán)境進(jìn)行調(diào)查，另一部分是針對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研。

對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)研主要采用的是問(wèn)卷調(diào)查法，采取的是網(wǎng)上做問(wèn)卷，利用各種渠道發(fā)送問(wèn)卷鏈接，讓我們能夠了解消費(fèi)者對(duì)于餐飲行業(yè)的需求。另外還會(huì)采用一點(diǎn)訪談法，直接與消費(fèi)者進(jìn)行交談，讓他們?cè)谄綍r(shí)的聊天中表露出對(duì)餐飲行業(yè)的需求。

4.調(diào)研結(jié)果概況及分析

4.1黃家湖地理環(huán)境

武漢黃家大學(xué)城位于白沙洲大橋南端的洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)黃家湖地區(qū)，規(guī)劃總面積50平方公里，以黃家湖為核心，東至湯遜湖，西至青菱湖，三湖一體，地理位置獨(dú)特，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，其規(guī)模居全國(guó)前列，具有不可多得的交通優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)學(xué)研一體化優(yōu)勢(shì)。湖北中醫(yī)藥大學(xué)、武漢科技大學(xué)、武漢交通職業(yè)學(xué)院已經(jīng)入駐黃家湖。另外武漢市已經(jīng)籌建黃家湖濕地公園。黃家湖水域面積851公頃，湖岸線長(zhǎng)2.4萬(wàn)余米，黃家湖濕地公園期工程將沿武漢長(zhǎng)江工商學(xué)院、湖北中醫(yī)藥大學(xué)、武漢科技大學(xué)校區(qū)附近1800米湖岸線，建設(shè)12公頃濕地公園。黃家湖高新科技園是黃家湖大學(xué)城片區(qū)的開發(fā)區(qū)名稱，是武漢市的開發(fā)重點(diǎn)，是科教、休閑旅游的優(yōu)良選擇。已經(jīng)建成雙向6車道的白沙洲大道，配備標(biāo)準(zhǔn)的綠化帶和公交車道、人行道，到咸寧的城際快鐵，規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線將于2013年開工，預(yù)計(jì)2017年建成地鐵八號(hào)線一期工程,二期工程的終點(diǎn)站將設(shè)在黃家湖大學(xué)城，預(yù)計(jì)建成時(shí)間官方暫無(wú)通告，預(yù)計(jì)2020年后。周邊大型的高質(zhì)量生活小區(qū)正如雨后春筍拔地而起，使白沙洲大道兩邊呈現(xiàn)出靚麗的都市風(fēng)景，東邊是大學(xué)城，西邊是商鋪和小區(qū)。

黃家湖大學(xué)城在武漢市的位置

通過(guò)以上的資料分析得出，黃家湖地區(qū)是處在武漢三鎮(zhèn)的武昌洪山區(qū)，這塊地區(qū)不是武漢特別發(fā)達(dá)的地區(qū)，所以他有很大的發(fā)展前景。黃家湖大學(xué)城與白沙洲大道、三環(huán)線臨近，交通便利，對(duì)于外來(lái)的就餐人員來(lái)去比較方便。由于它位于三環(huán)線外，地價(jià)和物價(jià)都較低，所以餐飲行業(yè)的成本就較低，有利于餐飲行業(yè)的興起。另外最大的優(yōu)勢(shì)就是一系列大學(xué)的入駐，有大量的消費(fèi)者的到來(lái)，對(duì)于餐飲行業(yè)的發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。另外大學(xué)中間也有一些小區(qū)在建或者已經(jīng)建成，因?yàn)檫@里臨近黃家湖，環(huán)境比較好。小區(qū)的入住都比較高，也為餐飲行業(yè)提供了大量消費(fèi)人群。這個(gè)地區(qū)的未來(lái)發(fā)展前景很大，地鐵七號(hào)、八號(hào)線都將以黃家湖大學(xué)城為終點(diǎn)，給這個(gè)地區(qū)的交通會(huì)有更進(jìn)一步的發(fā)展。

黃家湖大學(xué)城的大學(xué)分布

4.2黃家湖周邊餐飲行業(yè)所處環(huán)境

通過(guò)對(duì)黃家湖周邊餐飲行業(yè)的實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于黃家湖地區(qū)主要的消費(fèi)者都是學(xué)生，所以快餐、小吃、早餐、燒烤等價(jià)格較便宜的行業(yè)比較多。因?yàn)榇髮W(xué)生屬于沒(méi)收入的人群，完全依賴父母給的生活費(fèi)生活，所以這些價(jià)格較低的行業(yè)更容易被接受。早餐雖然在圖中占據(jù)較少的區(qū)域，但是從一個(gè)地區(qū)總體的餐飲體系來(lái)看，所占的比例還是很大，因?yàn)楸仨殱M足學(xué)生早上上課前的營(yíng)養(yǎng)。另外由于黃家湖地區(qū)處在三環(huán)外，管理比較松懈，許多攤販直接就在路邊擺小吃攤，這樣就使衛(wèi)生環(huán)境讓人堪憂。高檔餐廳還上有一定的比例，因?yàn)楦郊€是有一些小區(qū)，另外有些學(xué)生的家庭條件還是比較好，所以一定量的高檔餐廳還是還有存在的必要。

黃家湖餐飲行業(yè)的種類及所占比例

黃家湖快餐早點(diǎn)店

黃家湖夜市燒烤小吃攤

4.3消費(fèi)者對(duì)于餐飲行業(yè)的需求

以下的圖片就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查之后，對(duì)得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行的整理。從中不難看出：首先學(xué)生出去校外就餐的頻率非常高，每天都外出就餐的人在所有人中都接近一半，這就給餐飲行業(yè)有了很好的基礎(chǔ)客源。學(xué)生們?cè)谛?nèi)食堂和校外餐廳就餐的意愿都是各半，這在學(xué)生這么多的黃家湖地區(qū)，無(wú)疑是一大批的消費(fèi)人群。多數(shù)人的消費(fèi)水平都在10塊錢到20塊錢間，這也反映學(xué)生普遍消費(fèi)水平較低。另外大學(xué)生喜歡微辣和清淡的食物，對(duì)于就餐環(huán)境，安靜、衛(wèi)生、服務(wù)是學(xué)生是否去就餐的的因素。

問(wèn)卷調(diào)查部分結(jié)果分析

通過(guò)跟身邊的同學(xué)的了解，大多數(shù)對(duì)于黃家湖現(xiàn)有的餐飲體系還不是特別滿意，主要的意見在于：餐飲種類千篇一律，大部分商家都是圍繞提高上菜速度和降低價(jià)格上做文章，所以菜品都比較單一，這樣就會(huì)使吃了一段時(shí)間之后就發(fā)現(xiàn)都吃膩了；由于價(jià)格便宜，許多商家就在食物的味道上做的很馬虎，學(xué)生們對(duì)食物的口感還是有很大的要求；對(duì)于食品衛(wèi)生方面，現(xiàn)代的學(xué)生也很重視，對(duì)于一些看上去就不是很衛(wèi)生的餐廳，學(xué)生們基本不會(huì)去涉足；另外有同學(xué)提到了現(xiàn)在校外的餐飲行業(yè)還是不夠多，像中午、下午下課后的高峰時(shí)期有的店需要排很長(zhǎng)時(shí)間的隊(duì)才能進(jìn)餐，這讓時(shí)間很緊迫的學(xué)生來(lái)說(shuō)就有些等不及，這也說(shuō)明了黃家湖的餐飲行業(yè)還是有很大的市場(chǎng)發(fā)展空間；同學(xué)們還關(guān)心的問(wèn)題就是關(guān)于餐飲外賣的問(wèn)題，自從外賣行業(yè)在中國(guó)興起，在人口密集地區(qū)得到了很好的發(fā)展，我們黃家湖許多餐飲商家也加入了像美團(tuán)外賣、餓了么這樣的網(wǎng)上訂餐軟件，同學(xué)們對(duì)這種送餐到寢的方式還是很讓同學(xué)接受，學(xué)生對(duì)這方面最大的要求就是送達(dá)的時(shí)間，因?yàn)樵S多同學(xué)都是時(shí)間不充足的時(shí)候才點(diǎn)外賣，及時(shí)的送達(dá)也能保證食物的熱度和口感。

5.調(diào)研結(jié)論及建議

5.1調(diào)研的結(jié)論

通過(guò)在這次對(duì)黃家湖周邊餐飲行業(yè)的環(huán)境和這一地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)于餐飲行業(yè)的需求的調(diào)研，得出了以下結(jié)論：

黃家湖現(xiàn)有的地理位置比較理想，交通發(fā)達(dá)，未來(lái)的幾年間交通方面將有更大的改變。這一地區(qū)的最突出的優(yōu)勢(shì)就是進(jìn)駐的大學(xué)多，隨之增加的就是龐大的學(xué)生消費(fèi)人群。這一地區(qū)的現(xiàn)在和將來(lái)的發(fā)展前景都很好。

由于黃家湖的位置因素，所以衛(wèi)生環(huán)境有待大的改善，另外學(xué)生們對(duì)于餐飲的價(jià)格、口感、食品衛(wèi)生以及就餐環(huán)境有一些要求，這使這一地區(qū)的餐飲行業(yè)有了較大的局限性，都是以快餐為主的餐飲體系，這樣滿足了學(xué)生這類消費(fèi)人群，卻忽視了一部分小區(qū)居民的餐飲需求。

5.2給商家的建議

首先在學(xué)生們非常重視的口感、價(jià)格、食品衛(wèi)生以及就餐環(huán)境方面做文章，爭(zhēng)取做到讓學(xué)生們滿意，如果現(xiàn)在就具備這些條件的商家繼續(xù)保持，沒(méi)有達(dá)到的商家就需要改良自己的經(jīng)營(yíng)方式。

然后就是周圍商家不光要重視學(xué)生這一消費(fèi)群體，同時(shí)隨著這一地區(qū)的不斷發(fā)展，小區(qū)入住的人群越來(lái)越多，也需要滿足這一類人群。適當(dāng)重視高端餐廳的發(fā)展，這樣還能滿足學(xué)生中的敢消費(fèi)人群。

最后就是希望商家緊跟時(shí)代發(fā)展潮流，最好采取實(shí)體店與網(wǎng)上訂餐同時(shí)經(jīng)營(yíng)的模式，這樣會(huì)兼顧更大的消費(fèi)群體，使餐飲行業(yè)的發(fā)展空間提高。