第一篇：規(guī)范市場行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

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規(guī)范市場行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范市場行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

--關(guān)于越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動，使商品房市場的潛在需求得到釋放，房地產(chǎn)市場逐漸活躍。2004年以來，全國房價持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務(wù)院先后推出了“國六條”、“國十五條”對房地產(chǎn)市場進(jìn)行降溫。綜觀調(diào)控措施，主要針對房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源--房地產(chǎn)中介。在上海，甚至出現(xiàn)幾家中介聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實(shí)落實(shí)國務(wù)院穩(wěn)定房價的精神，加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范管理，理應(yīng)成為“組合拳”的一項(xiàng)重要舉措。本文利用2004年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料，結(jié)合2005年有關(guān)數(shù)據(jù)，對越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為今后進(jìn)一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供一些參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場中的活動

房地產(chǎn)中介不僅填平了產(chǎn)權(quán)人與置業(yè)者之間的“地點(diǎn)性間隔”、“時間性間隔”和“社會性（所有權(quán)）間隔”，而且還形成了不動產(chǎn)市場的擴(kuò)散效應(yīng)和波及效應(yīng)，是房屋商品形態(tài)變化運(yùn)動過程中各種關(guān)系的集合。由于房地產(chǎn)自身的高成本、不可移動性、融資的需要和市場信

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息不對稱等一系列特征，使得房地產(chǎn)與其他商品比較起來更需要借助中介來實(shí)現(xiàn)價值。房地產(chǎn)市場運(yùn)作過程中大致可分為四個階段（見圖1），從圖中的運(yùn)作過程中可以看出，房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀(jì)代理、評估、物業(yè)管理等始終滲透于市場運(yùn)作的各個階段，是房地產(chǎn)市場順暢運(yùn)作的基本保證。房地產(chǎn)市場的發(fā)展越成熟，與中介服務(wù)活動的結(jié)合就越緊密。

二、我區(qū)房地產(chǎn)中介概況

（一）各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位

根據(jù)第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料（以下簡稱經(jīng)普）顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介的各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位。從房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)的四成（見圖2）；從主營業(yè)務(wù)收入情況看，我區(qū)排名首位，達(dá)8.75億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數(shù)來看，我區(qū)的從業(yè)人數(shù)達(dá)0.75萬人，占據(jù)了廣州市房地產(chǎn)中介人數(shù)的大半壁江山（見圖4）。房地產(chǎn)中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。圖2

圖3

圖4

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（二）房地產(chǎn)中介總量不斷擴(kuò)大

我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)僅有131家，根據(jù)經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2004年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)達(dá)473家，下屬分支機(jī)構(gòu)264家。我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

圖5

（三）內(nèi)資投資獨(dú)占鰲頭

按登記注冊類型分，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)由內(nèi)資、港澳臺商投資、外商投資三類企業(yè)組成。根據(jù)經(jīng)普資料統(tǒng)計(jì)，越秀473家房地產(chǎn)中介企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)有449家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重高達(dá) 94.93%，從業(yè)人員人數(shù)為4441人，占整個行業(yè)比重的58.85%。其中，私營有限責(zé)任公司有318家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的67.23%，從業(yè)人員人數(shù)為3381人，占整個行業(yè)比重的44.81%；港澳臺商投資公司有9家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的1.9%，從業(yè)人員人數(shù)為1898人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的25.45%；外商投資企業(yè)15家,占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的3.17%，從業(yè)人員人數(shù)為1207人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的16%（見圖6）。從企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)來看，內(nèi)資投資企業(yè)均排首位，從數(shù)量上獨(dú)占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺商及外商投資企業(yè)的規(guī)模明顯優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)。

圖6

（四）呈現(xiàn)中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局

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目前，我區(qū)房地產(chǎn)中介明顯呈現(xiàn)以中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局。根據(jù)經(jīng)普有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)格局中，中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，其中房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入1百萬以下的企業(yè)比重高達(dá)81%（見圖7），營業(yè)收入1千萬-2千萬的企業(yè)及2千萬以上的企業(yè)比重總共才4%。整個行業(yè)尚處于初級發(fā)展和不成熟的階段，需要進(jìn)一步加大扶持和引導(dǎo)力度。

圖7

（五）二手房交易穩(wěn)步發(fā)展

我區(qū)具有優(yōu)越的地域優(yōu)勢，成熟的生活氛圍、繁華的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的名校資源對投資者和置業(yè)者都具有極大的吸引力，但因?yàn)槲覅^(qū)一直屬于市中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，又受土地規(guī)劃限制，使得一手樓供應(yīng)非常有限。導(dǎo)致我區(qū)的新房價格一路走高，2004年我區(qū)新房每平米的均價已經(jīng)突破萬元。而二手房因?yàn)闃驱g偏長，又是單體樓居多，價格逐年下降。整個區(qū)域新房、二手房交易價格呈現(xiàn)出逐年拉開差距的態(tài)勢（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和置業(yè)者選擇在我區(qū)購買二手房。近幾年來，我區(qū)二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。（見圖9）。

圖8

圖9

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三、存在問題

（一）品牌企業(yè)相對較少

由于投資成本低，市場準(zhǔn)入門檻低，致使素質(zhì)不高的企業(yè)相對過多，品牌企業(yè)相對較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，其單個的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)常可以看到我區(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢，搶奪招攬顧客，使得市場存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競爭現(xiàn)象。

（二）法律法規(guī)體系不完善

1、現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》1是僅有的一部具有嚴(yán)格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》2《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》

3、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》4雖然對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員的資質(zhì)進(jìn)一步加以嚴(yán)格規(guī)定,對中介違規(guī)行為進(jìn)行了部分列舉,在罰則中對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員分別進(jìn)行了規(guī)范，但都還不是嚴(yán)格意義上的法律法規(guī)。

2、在房地產(chǎn)中介設(shè)立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》要求設(shè)立中介機(jī)構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》工商部門對中介機(jī)構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)

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中介服務(wù)人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)中介市場的國門已經(jīng)打開，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對外開放管理的涉外服務(wù)貿(mào)易類法規(guī)只有《對外貿(mào)易法》、《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。而這個領(lǐng)域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白。

4、現(xiàn)有的制度滯后?，F(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計(jì)價格[1995]971號文《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)內(nèi)容，即房屋買賣代理收費(fèi)的，按成交價格總額的0.5%-2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導(dǎo)致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這一做法高達(dá)90%。從區(qū)物價部門相關(guān)人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規(guī)行為時有發(fā)生

1、過度炒作“樓花”?！皹腔ā钡倪^度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認(rèn)購協(xié)議書上約定的價格與雙方達(dá)成一致的價格之間的差價。炒“樓花”，扭曲了市場的價格信號，擾亂了市場正常的供需秩序，助長了價格的過度上漲。

2、利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱

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瞞重要信息。諸如對于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監(jiān)管有待加強(qiáng)

目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價檢查所價格舉報(bào)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，凡消費(fèi)者舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當(dāng)少，這主要是由于物價、房管和工商三個行政部門在糾紛發(fā)生時往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因?yàn)檫`規(guī)操作成本低，市場中不少中介公司敢于亂收費(fèi)、違規(guī)交易。同時，行業(yè)協(xié)會也缺乏自律性監(jiān)管，沒有充分發(fā)揮自身的作用。

（五）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)市場開發(fā)有待加強(qiáng)

目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒有網(wǎng)絡(luò)交易平臺，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強(qiáng)大，只是處于上傳信息的初級階段，尚未發(fā)展成電子商務(wù)。如沒有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。

四、發(fā)展趨勢分析

國家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。

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這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時，中介公司的拓展受到影響，預(yù)期增速會放緩。

根據(jù)其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在成熟的房屋市場中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計(jì)，美國的房屋市場交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達(dá)5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導(dǎo)致的住房嚴(yán)重緊缺問題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開發(fā)的土地少，各項(xiàng)配套設(shè)施完善?？梢灶A(yù)見，在整個廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過新房交易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會公布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會的70多萬名成員中，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國的上網(wǎng)計(jì)算機(jī)總數(shù)達(dá)到了4160萬臺，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果29.9萬臺的139.1倍；我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬人，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果62萬上網(wǎng)用戶人數(shù)的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開始有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，網(wǎng)絡(luò)平臺、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展

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非常快。專家預(yù)測，“鼠標(biāo)+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場將是未來的發(fā)展趨勢。

從長遠(yuǎn)來看，房屋二級市場的發(fā)展是不可避免的趨勢，并且其市場主導(dǎo)能力和市場空間將日趨龐大。但是，中介還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到它應(yīng)該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對房地產(chǎn)中介的功能定位進(jìn)行重新整理提升，積極借鑒和引進(jìn)國際中介的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，促進(jìn)整個房地產(chǎn)中介市場的成熟與發(fā)展。下面提出進(jìn)一步促進(jìn)房屋二級市場持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。

五、幾點(diǎn)建議

（一）完善法律法規(guī)體系

西方國家之所以有較為發(fā)達(dá)的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家,其中介服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá),形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。戰(zhàn)后的日本積極學(xué)習(xí)美國經(jīng)驗(yàn),根據(jù)本國實(shí)際情況及時制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應(yīng)加大調(diào)研力度，進(jìn)一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的各類業(yè)務(wù)、各個環(huán)節(jié)，積極向上級部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強(qiáng)的法規(guī)和制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場真正實(shí)現(xiàn)“有法可依”。

（二）加大監(jiān)管力度

1、建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地

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產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個人受到國家或者各級政府的獎勵和授予的榮譽(yù)稱號，以及企業(yè)和個人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達(dá)到提高房地產(chǎn)中介誠信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的目的。

2、建議房地產(chǎn)管理部門、物價部門和工商行政管理部門在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會議制度，完善對房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點(diǎn)，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范有序發(fā)展。

3、強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或商會的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強(qiáng)化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊制度的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管力度。對違反相關(guān)法律法規(guī)、達(dá)不到從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營和不正當(dāng)競爭行為，維護(hù)公平、公正的市場秩序，提高房地產(chǎn)中介市場的誠信度和美譽(yù)度。同時充分發(fā)揮商會和行業(yè)協(xié)會的作用，加強(qiáng)同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)其在政府與市場之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會議的形式，由商會和行業(yè)協(xié)會定期或不定期地向政府及有關(guān)部門反映市場動態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理。

（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)

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如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進(jìn)知名品牌，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個重要途徑。

1、大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關(guān)獎罰制度，按年度評選越秀區(qū)“信得過”房地產(chǎn)中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對于評選出來的企業(yè)給予一定的獎勵，提升其知名度，逐步樹立優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)。

2、鼓勵支持房地產(chǎn)二手市場中實(shí)力較強(qiáng)、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營。國內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場份額。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個“瓶頸”，就必須導(dǎo)入成熟先進(jìn)的連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營理念，品牌將成為投資者和置業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)的策略，積極引進(jìn)市場前景好、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒍愂招б娓叩膬?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀(jì)不動產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。

（四）營造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境

信息不對稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加大信息公開的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開宏觀信息，也應(yīng)適當(dāng)公開有針對性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級市場的價格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場運(yùn)行狀況、引

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導(dǎo)公眾進(jìn)行理性決策的指標(biāo)體系，建議進(jìn)一步加大對市場分析和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強(qiáng)宣傳工作，使各類受眾均能及時接受政府發(fā)布的信息。

（五）促進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)的推廣應(yīng)用

房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來越多的新興網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具被引進(jìn)或創(chuàng)造。我們只有跟上時代的步伐，對創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)行大膽的推廣應(yīng)用，才能在房地產(chǎn)市場上生存和發(fā)展。

１、網(wǎng)絡(luò)平臺。建立覆蓋整個區(qū)域的房地產(chǎn)市場中介網(wǎng)絡(luò)平臺，即“在線樓市”。平臺包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過特定的軟件和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個獨(dú)立中介商形成一個信息共享的互通體系。

2、《出價書》。在美國，同時期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀(jì)人為買方提出“出價書”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價書上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對方條件，一般稱為“回價”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產(chǎn)中介對買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經(jīng)紀(jì)人同時代表雙方，房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán)公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，還有保證履行合約的實(shí)際功能。若雙方條件切實(shí)可行，則代收房款和相關(guān)文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這

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些做法，減少糾紛。

（區(qū)發(fā)改局 練堅(jiān)娟）1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過

2國家工商行政管理局1995年第36號，1998年12月3日修訂 3建設(shè)部令1996 年第50 號, 2001 年8月15 日修訂 2002 年5月23 日,建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā) ?? ?? ?? ??

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第二篇：規(guī)范市場行為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范市場行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

——關(guān)于越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動，使商品房市場的潛在需求得到釋放，房地產(chǎn)市場逐漸活躍。2004年以來，全國房價持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務(wù)院先后推出了“國六條”、“國十五條”對房地產(chǎn)市場進(jìn)行降溫。綜觀調(diào)控措施，主要針對房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地產(chǎn)中介。在上海，甚至出現(xiàn)幾家中介聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實(shí)落實(shí)國務(wù)院穩(wěn)定房價的精神，加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范管理，理應(yīng)成為“組合拳”的一項(xiàng)重要舉措。本文利用2004年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料，結(jié)合2005年有關(guān)數(shù)據(jù)，對越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為今后進(jìn)一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供一些參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場中的活動

房地產(chǎn)中介不僅填平了產(chǎn)權(quán)人與臵業(yè)者之間的“地點(diǎn)性間隔”、“時間性間隔”和“社會性（所有權(quán)）間隔”，而且還形成了不動產(chǎn)市場的擴(kuò)散效應(yīng)和波及效應(yīng)，是房屋商品形態(tài)變化運(yùn)動過程中各種關(guān)系的集合。由于房地產(chǎn)自身的高成 本、不可移動性、融資的需要和市場信息不對稱等一系列特征，使得房地產(chǎn)與其他商品比較起來更需要借助中介來實(shí)現(xiàn)價值。房地產(chǎn)市場運(yùn)作過程中大致可分為四個階段（見圖1），從圖中的運(yùn)作過程中可以看出，房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀(jì)代理、評估、物業(yè)管理等始終滲透于市場運(yùn)作的各個階段，是房地產(chǎn)市場順暢運(yùn)作的基本保證。房地產(chǎn)市場的發(fā)展越成熟，與中介服務(wù)活動的結(jié)合就越緊密。

二、我區(qū)房地產(chǎn)中介概況

（一）各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位

根據(jù)第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料（以下簡稱經(jīng)普）顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介的各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位。從房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)的四成（見圖2）；從主營業(yè)務(wù)收入情況看，我區(qū)排名首位，達(dá)8.75億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數(shù)來看，我區(qū)的從業(yè)人數(shù) 達(dá)0.75萬人，占據(jù)了廣州市房地產(chǎn)中介人數(shù)的大半壁江山（見圖4）。房地產(chǎn)中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。

2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)法人單位比重圖南沙區(qū), 0.25%蘿崗區(qū), 0.83%番禺區(qū), 5.25%黃埔區(qū), 1.75%白云區(qū), 6.01%天河區(qū),18.68%海珠區(qū),16.76%荔灣區(qū), 8.09%花都區(qū), 1.17%增城市, 1.58%從化市, 0.17%越秀區(qū),39.45%圖2

2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介主營業(yè)收入比較圖*********0100000越秀荔灣海珠天河白云黃埔番禺花都蘿崗增城***0單位:萬元***250005800

圖3 3 2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介從業(yè)人數(shù)比重圖番禺, 2.99%黃埔, 0.75%白云, 2.99%天河, 23.88%花都, 0.75%蘿崗, 0.75%增城, 0.75%越秀, 55.97%海珠, 7.46%荔灣, 3.73%

圖4

（二）房地產(chǎn)中介總量不斷擴(kuò)大

我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)僅有131家，根據(jù)經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2004年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)達(dá)473家，下屬分支機(jī)構(gòu)264家。我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

1996年-2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展趨勢圖***0累計(jì)開業(yè)數(shù)量(家)1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年******3 圖5

（三）內(nèi)資投資獨(dú)占鰲頭

按登記注冊類型分，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)由內(nèi)資、港澳臺商投資、外商投資三類企業(yè)組成。根據(jù)經(jīng)普資料統(tǒng)計(jì)，越秀473家房地產(chǎn)中介企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)有449家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重高達(dá) 94.93%，從業(yè)人員人數(shù)為4441人，占整個行業(yè)比重的58.85%。其中，私營有限責(zé)任公司有318家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的67.23%，從業(yè)人員人數(shù)為3381人，占整個行業(yè)比重的44.81%；港澳臺商投資公司有9家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的1.9%，從業(yè)人員人數(shù)為1898人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的25.45%；外商投資企業(yè)15家,占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的3.17%，從業(yè)人員人數(shù)為1207人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的16%（見圖6）。從企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)來看，內(nèi)資投資企業(yè)均排首位，從數(shù)量上獨(dú)占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺商及外商投資企業(yè)的規(guī)模明顯優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)。

2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)投資成分比重圖港澳臺商投資, 1.90%外商投資,3.17%內(nèi)資,94.93% 圖6

（四）呈現(xiàn)中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局

目前，我區(qū)房地產(chǎn)中介明顯呈現(xiàn)以中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局。根據(jù)經(jīng)普有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)格局中，中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，其中房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入1百萬以下的企業(yè)比重高達(dá)81%（見圖7），營業(yè)收入1千萬-2千萬的企業(yè)及2千萬以上的企業(yè)比重總共才4%。整個行業(yè)尚處于初級發(fā)展和不成熟的階段，需要進(jìn)一步加大扶持和引導(dǎo)力度。

2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入比重圖1千萬-2千萬2% 5百萬-1千萬3%2千萬及以上2%1百萬-5百萬12%1百萬以下81%2千萬及以上1百萬-5百萬1千萬-2千萬1百萬以下 5百萬-1千萬

圖7

（五）二手房交易穩(wěn)步發(fā)展

我區(qū)具有優(yōu)越的地域優(yōu)勢，成熟的生活氛圍、繁華的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的名校資源對投資者和臵業(yè)者都具有極大的吸引力，但因?yàn)槲覅^(qū)一直屬于市中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，又受土地規(guī)劃限制，使得一手樓供應(yīng)非常有限。導(dǎo)致我區(qū)的新房價格一路走高，2004年我區(qū)新房每平米的均價已經(jīng)突破萬元。而二手房因?yàn)闃驱g偏長，又是單體樓居多，價格逐年下降。整個區(qū)域新房、二手房交易價格呈現(xiàn)出逐年拉 開差距的態(tài)勢（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和臵業(yè)者選擇在我區(qū)購買二手房。近幾年來，我區(qū)二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。（見圖9）。

2001年-2005年越秀區(qū)新房、二手房價格走勢比較圖***000400020000新房價格(單位:元/㎡)二手房價格(單位:元/㎡2001年907452492002年928042412003年911041542004年1095041772005年104514096

圖8 2001-2005年越秀區(qū)二手房屋交易面積趨勢圖403020100交易面積（單位：萬平方米）2001年12.682002年23.322003年33.352004年35.152005年34.42

圖9

三、存在問題

（一）品牌企業(yè)相對較少

由于投資成本低，市場準(zhǔn)入門檻低，致使素質(zhì)不高的企 業(yè)相對過多，品牌企業(yè)相對較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，其單個的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)?？梢钥吹轿覅^(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢，搶奪招攬顧客，使得市場存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競爭現(xiàn)象。

（二）法律法規(guī)體系不完善

1、現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》是僅有的一部具有嚴(yán)格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》雖然對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員的資質(zhì)進(jìn)一步加以嚴(yán)格規(guī)定,對中介違規(guī)行為進(jìn)行了部分列舉,在罰則中對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員分別進(jìn)行了規(guī)范，但都還不是嚴(yán)格意義上的法律法規(guī)。

2、在房地產(chǎn)中介設(shè)立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》要求設(shè)立中介機(jī)構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》工商部門對中介機(jī)構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介 1

212

1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過 國家工商行政管理局1995年第36號，1998年12月3日修訂 3建設(shè)部令1996 年第50 號, 2001 年8月15 日修訂 4 2002 年5月23 日,建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā) 機(jī)構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)中介服務(wù)人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)中介市場的國門已經(jīng)打開，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對外開放管理的涉外服務(wù)貿(mào)易類法規(guī)只有《對外貿(mào)易法》、《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。而這個領(lǐng)域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白。

4、現(xiàn)有的制度滯后?，F(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計(jì)價格[1995]971號文《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)內(nèi)容，即房屋買賣代理收費(fèi)的，按成交價格總額的0.5%-2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導(dǎo)致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這一做法高達(dá)90%。從區(qū)物價部門相關(guān)人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規(guī)行為時有發(fā)生

1、過度炒作“樓花”?！皹腔ā钡倪^度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各 種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認(rèn)購協(xié)議書上約定的價格與雙方達(dá)成一致的價格之間的差價。炒“樓花”，扭曲了市場的價格信號，擾亂了市場正常的供需秩序，助長了價格的過度上漲。

2、利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱瞞重要信息。諸如對于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監(jiān)管有待加強(qiáng)

目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價檢查所價格舉報(bào)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，凡消費(fèi)者舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當(dāng)少，這主要是由于物價、房管和工商三個行政部門在糾紛發(fā)生時往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因?yàn)檫`規(guī)操作成本低，市場中不少中介公司敢于亂收費(fèi)、違規(guī)交易。同時，行業(yè)協(xié)會也缺乏自律性監(jiān)管，沒有充分發(fā)揮自身的作用。

（五）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)市場開發(fā)有待加強(qiáng)

目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒有網(wǎng)絡(luò)交易平臺，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強(qiáng)大，只是處于上傳信息的初級階段，尚未發(fā)展成電子商務(wù)。如沒有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。

四、發(fā)展趨勢分析

國家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時，中介公司的拓展受到影響，預(yù)期增速會放緩。

根據(jù)其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在成熟的房屋市場中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計(jì)，美國的房屋市場交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達(dá)5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導(dǎo)致的住房嚴(yán)重緊缺問題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開發(fā)的土地少，各項(xiàng)配套設(shè)施完善?？梢灶A(yù)見，在整個廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過新房交 易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會公布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會的70多萬名成員中，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國的上網(wǎng)計(jì)算機(jī)總數(shù)達(dá)到了4160萬臺，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果29.9萬臺的139.1倍；我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬人，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果62萬上網(wǎng)用戶人數(shù)的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開始有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，網(wǎng)絡(luò)平臺、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展非?？?。專家預(yù)測，“鼠標(biāo)+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場將是未來的發(fā)展趨勢。

從長遠(yuǎn)來看，房屋二級市場的發(fā)展是不可避免的趨勢，并且其市場主導(dǎo)能力和市場空間將日趨龐大。但是，中介還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到它應(yīng)該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對房地產(chǎn)中介的功能定位進(jìn)行重新整理提升，積極借鑒和引進(jìn)國際中介的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，促進(jìn)整個房地產(chǎn)中介市場的成熟與發(fā)展。下面提出進(jìn)一步促進(jìn)房屋二級市場持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。

五、幾點(diǎn)建議

（一）完善法律法規(guī)體系

西方國家之所以有較為發(fā)達(dá)的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家,其中介服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá),形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。戰(zhàn)后的日本積極學(xué)習(xí)美國經(jīng)驗(yàn),根據(jù)本國實(shí)際情況及時制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應(yīng)加大調(diào)研力度，進(jìn)一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的各類業(yè)務(wù)、各個環(huán)節(jié)，積極向上級部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強(qiáng)的法規(guī)和制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場真正實(shí)現(xiàn)“有法可依”。

（二）加大監(jiān)管力度

1、建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個人受到國家或者各級政府的獎勵和授予的榮譽(yù)稱號，以及企業(yè)和個人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達(dá)到提高房地產(chǎn)中介誠信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的目的。

2、建議房地產(chǎn)管理部門、物價部門和工商行政管理部 門在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會議制度，完善對房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點(diǎn)，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范有序發(fā)展。

3、強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或商會的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強(qiáng)化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊制度的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管力度。對違反相關(guān)法律法規(guī)、達(dá)不到從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營和不正當(dāng)競爭行為，維護(hù)公平、公正的市場秩序，提高房地產(chǎn)中介市場的誠信度和美譽(yù)度。同時充分發(fā)揮商會和行業(yè)協(xié)會的作用，加強(qiáng)同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)其在政府與市場之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會議的形式，由商會和行業(yè)協(xié)會定期或不定期地向政府及有關(guān)部門反映市場動態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理。

（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)

如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進(jìn)知名品牌，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個重要途徑。

1、大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關(guān)獎罰制度，按評選越秀區(qū)“信得過”房地產(chǎn) 中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對于評選出來的企業(yè)給予一定的獎勵，提升其知名度，逐步樹立優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)。

2、鼓勵支持房地產(chǎn)二手市場中實(shí)力較強(qiáng)、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營。國內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場份額。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個“瓶頸”，就必須導(dǎo)入成熟先進(jìn)的連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營理念，品牌將成為投資者和臵業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)的策略，積極引進(jìn)市場前景好、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒍愂招б娓叩膬?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀(jì)不動產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。

（四）營造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境

信息不對稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加大信息公開的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開宏觀信息，也應(yīng)適當(dāng)公開有針對性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級市場的價格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場運(yùn)行狀況、引導(dǎo)公眾進(jìn)行理性決策的指標(biāo)體系，建議進(jìn)一步加大對市場分析 和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強(qiáng)宣傳工作，使各類受眾均能及時接受政府發(fā)布的信息。

（五）促進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)的推廣應(yīng)用

房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來越多的新興網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具被引進(jìn)或創(chuàng)造。我們只有跟上時代的步伐，對創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)行大膽的推廣應(yīng)用，才能在房地產(chǎn)市場上生存和發(fā)展。

１、網(wǎng)絡(luò)平臺。建立覆蓋整個區(qū)域的房地產(chǎn)市場中介網(wǎng)絡(luò)平臺，即“在線樓市”。平臺包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過特定的軟件和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個獨(dú)立中介商形成一個信息共享的互通體系。

2、《出價書》。在美國，同時期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀(jì)人為買方提出“出價書”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價書上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對方條件，一般稱為“回價”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產(chǎn)中介對買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經(jīng)紀(jì)人同時代表雙方，房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán) 公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，還有保證履行合約的實(shí)際功能。若雙方條件切實(shí)可行，則代收房款和相關(guān)文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這些做法，減少糾紛。

（區(qū)發(fā)改局練堅(jiān)娟）

第三篇：規(guī)范運(yùn)輸市場秩序 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范運(yùn)輸市場秩序 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

———宜昌市運(yùn)管處交叉檢查活動小結(jié)

2011年，宜昌市運(yùn)管處堅(jiān)持以建立“統(tǒng)一、開放、競爭、有序”道路運(yùn)輸市場為奮斗目標(biāo)，深入開展道路運(yùn)輸市場專項(xiàng)治理整頓，保障運(yùn)輸安全，保護(hù)道路運(yùn)輸有關(guān)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)運(yùn)管處“通知[2011]5號”工作安排，各縣市區(qū)運(yùn)管所（局）、客管處抽調(diào)精干力量，于10月17日至10月28日在全市范圍內(nèi)開展了一次道路運(yùn)輸市場秩序綜合整治行動，重點(diǎn)針對客貨運(yùn)輸市場、駕陪市場、危險貨物運(yùn)輸市場等環(huán)節(jié)，取得了很好的整治效果，現(xiàn)就整頓情況小結(jié)如下：

一、客運(yùn)市場進(jìn)一步規(guī)范

在本次交叉檢查過程中，我們重點(diǎn)查處不按規(guī)定站點(diǎn)?？?、站外攬客、倒客、甩客、宰客、賣客、客貨混裝等違規(guī)經(jīng)營行為以及客運(yùn)市場上反映強(qiáng)烈的宜興線、宜秭線及宜野線上的非法營運(yùn)車輛進(jìn)行打擊。在整治行動過程中，各所抽調(diào)的執(zhí)法人員互相配合，嚴(yán)格執(zhí)法，針對在日常過程中經(jīng)常碰到的取證難、司乘人員不配合等難點(diǎn)問題，各單位執(zhí)法人員互相交流經(jīng)驗(yàn)，文明執(zhí)法，規(guī)范執(zhí)法，共暫扣涉嫌非法營運(yùn)車輛15臺次，檢查各縣市農(nóng)村客運(yùn)線路20余條，有效的打擊了長期活動在各條客運(yùn)線路上不法經(jīng)營行為，也使我市的客運(yùn)經(jīng)營市場進(jìn)一步規(guī)范有序發(fā)展。

二、貨運(yùn)市場管理得到加強(qiáng)

針對目前貨運(yùn)市場上出現(xiàn)的車輛改型、不按規(guī)定檢測等經(jīng)常出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，在本次檢查過程中，檢查組也作為重點(diǎn)開展整治。本次共檢查各類貨運(yùn)車輛300余臺，查處不按規(guī)定檢測、擅自改型以及未取得相關(guān)從業(yè)人員資格的車輛40余臺。針對目前貨運(yùn)市場從業(yè)人員從業(yè)素質(zhì)普遍偏低的實(shí)際情況，執(zhí)法人員在查處同時，向從業(yè)人員反復(fù)宣傳相關(guān)法律法規(guī)，使他們真正認(rèn)識到不按規(guī)定檢測、擅自改型以及駕駛員未取得從業(yè)資格等違規(guī)行為可能會帶來的嚴(yán)重后果，真正達(dá)到處罰與教育相結(jié)合的目的，從根本上提高貨運(yùn)市場從業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)，從而達(dá)到凈化市場環(huán)境、促進(jìn)健康發(fā)展的真正目的、三、駕培市場步入規(guī)范化管理

本次檢查中，檢查組針對目前我市駕陪市場點(diǎn)多面廣，管理難度大等實(shí)際情況，在各縣市開展檢查時，重點(diǎn)查處無證經(jīng)營、教練車?yán)吓f、經(jīng)營行為不規(guī)范、無固定訓(xùn)練場地、擅自壓縮培訓(xùn)時間和減少培訓(xùn)項(xiàng)目等問題。本次檢查中，共查處培訓(xùn)行為不規(guī)范、手續(xù)不齊全的教練車12臺，清理黑報(bào)名點(diǎn)5處，在達(dá)到規(guī)范市場秩序的同時，也得到駕陪市場從業(yè)人員的一致好評。

另外，針對各縣市的危貨運(yùn)輸市場，檢查組通過深入企業(yè)檢查、路上臨時檢查等方式，對各轄區(qū)的危險貨物運(yùn)輸企

業(yè)開展安全檢查，共檢查各類危險運(yùn)輸車輛30余臺，從業(yè)人員60余人次，并重點(diǎn)針對危貨運(yùn)輸企業(yè)安全生產(chǎn)責(zé)任制落實(shí)情況，從業(yè)人員資質(zhì)把關(guān)等環(huán)節(jié)開展檢查，取得了良好的效果。

通過本次交叉檢查，不僅有效的促進(jìn)我市道路運(yùn)輸市場的健康有序發(fā)展，而且通過這種方式，加深各兄弟單位的相互交流，互相取長補(bǔ)短，互相學(xué)習(xí)各單位好的經(jīng)驗(yàn)和做法，完善我們的執(zhí)法手段及規(guī)范執(zhí)法行為，也進(jìn)一步提高我市道路運(yùn)輸管理人員綜合素質(zhì)，達(dá)到社會效應(yīng)和內(nèi)部管理上的雙贏，建立起規(guī)范、有序、公平、競爭的道路運(yùn)輸市場秩序。

第四篇：嚴(yán)格規(guī)范辦學(xué)行為 促進(jìn)學(xué)校健康發(fā)展

嚴(yán)格規(guī)范辦學(xué)行為 促進(jìn)學(xué)校健康發(fā)展 ——全市中小學(xué)“規(guī)范辦學(xué)行為”專項(xiàng)檢查匯報(bào)

我?，F(xiàn)有18個教學(xué)班，學(xué)生1064名，在崗教職工 84人。近年來，在各級教育主管部門的正確領(lǐng)導(dǎo)與大力支持下，我校立足“占高位謀發(fā)展，用理性抓質(zhì)量”的理念，努力辦人民滿意教育，學(xué)校管理更加規(guī)范科學(xué)，教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步提升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。2011年，我校榮獲全市“教育質(zhì)量先進(jìn)學(xué)?！保笆晃褰逃蒲邢冗M(jìn)學(xué)?！?、“大家唱，大家跳”全能獎等多項(xiàng)榮譽(yù)，現(xiàn)就學(xué)校規(guī)范辦學(xué)行為，減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)，推進(jìn)素質(zhì)教育工作簡要匯報(bào)如下：

一、統(tǒng)一思想，形成共識

為了進(jìn)一步規(guī)范辦學(xué)行為，促進(jìn)我校和諧、健康、可持續(xù)發(fā)展，學(xué)校先后多次通過校委會、教師會、教研組會等，認(rèn)真組織全校教師學(xué)習(xí)、討論《中小學(xué)教師職業(yè)道德規(guī)范》、《松滋市教育局規(guī)范學(xué)校辦學(xué)行為的十五條禁令》，使廣大教師深刻領(lǐng)會其精神實(shí)質(zhì)，充分認(rèn)識到全面貫徹黨的教育方針，規(guī)范辦學(xué)行為，深入推進(jìn)素質(zhì)教育，既是黨和國家建設(shè)人力資源強(qiáng)國的一項(xiàng)戰(zhàn)略決策，也是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體行動，更是教育工作的內(nèi)在需求，我們要以對學(xué)生負(fù)責(zé)、對事業(yè)負(fù)責(zé)、對未來負(fù)責(zé)的精神，把思想和行動統(tǒng)一，進(jìn)一步增強(qiáng)規(guī)范辦學(xué)行為的責(zé)任感和緊迫感。

學(xué)校還通過拉標(biāo)語、樹宣傳牌、開辟網(wǎng)站專欄等形式宣傳規(guī)范辦學(xué)行為的重要性，營造良好氛圍。通過向社會公開承諾規(guī)范辦學(xué)行為 的具體措施，主動接受社會、家長、學(xué)生的監(jiān)督，征得社會、家長、學(xué)生的關(guān)心、支持和理解。

二、完善機(jī)制，強(qiáng)化督導(dǎo)

為了切實(shí)加強(qiáng)規(guī)范辦學(xué)行為的領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)校成立了以劉衛(wèi)東校長為組長，學(xué)校全體行政人員為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，教務(wù)主任任辦公室主任，具體負(fù)責(zé)日常事務(wù)。

學(xué)校嚴(yán)格按照上級有關(guān)規(guī)定制定了《規(guī)范辦學(xué)行為實(shí)施方案》，對如何規(guī)范辦學(xué)行為提出明確具體要求，并加強(qiáng)自查自糾，認(rèn)真排查學(xué)校管理中存在的突出問題，采取有效措施，逐步糾正違規(guī)辦學(xué)行為。

與教師簽訂規(guī)范辦學(xué)行為責(zé)任狀，讓每一個教師自覺履行工作職責(zé)，規(guī)范教書育人的行為。

建立“規(guī)范辦學(xué)”投訴、督查和責(zé)任追究制，把教師的從教行為是否規(guī)范作為教師工作考評的重要內(nèi)容，作為評先表模、晉職晉級、考核的重要條件，對有令不行、有禁不止，頂風(fēng)違紀(jì)的教師進(jìn)行責(zé)任追究，嚴(yán)肅查處，從而不斷規(guī)范教師的從教行為，建設(shè)良好的師德師風(fēng)，提升學(xué)校形象。

三、加強(qiáng)管理，注重規(guī)范

1、規(guī)范課程設(shè)置,開齊開足各類課程。

嚴(yán)格執(zhí)行國家和省頒布的課程計(jì)劃，學(xué)校課程表通過校務(wù)公開欄向社會公布。確保做到“五堅(jiān)持五不”：即堅(jiān)持按標(biāo)準(zhǔn)課時開設(shè)，不隨意增減課時；堅(jiān)持按課程設(shè)置開課，不隨意增減科目；堅(jiān)持按課程標(biāo)準(zhǔn)要求教學(xué)，不隨意提高或降低教學(xué)難度；堅(jiān)持按教學(xué)計(jì)劃開展教學(xué)，把握進(jìn)度，不提前結(jié)束課程或搞突擊教學(xué)；堅(jiān)持按規(guī)定進(jìn)行考試，不隨意增加考試次數(shù)。

加強(qiáng)常規(guī)管理，注重教學(xué)過程督查。為確保各學(xué)科教學(xué)過程落實(shí)，教務(wù)處每天安排專人進(jìn)行課堂巡查，對于不經(jīng)學(xué)校允許隨意換課，或占用體、音、美及綜合實(shí)踐課程進(jìn)行統(tǒng)考學(xué)科教學(xué)的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，及時通報(bào)批評。

制定《非統(tǒng)考學(xué)科質(zhì)量結(jié)賬方案》，平時對非統(tǒng)考學(xué)科定期進(jìn)行教學(xué)督查，期末組織學(xué)生進(jìn)行考試和考核，嚴(yán)格按方案和科任教師結(jié)賬。

積極開展陽光體育活動。要求體育老師認(rèn)真上好體育課，并充分利用早操、大課間活動及課外活動時間扎實(shí)開展體育活動，確保學(xué)生每天鍛煉一小時。為了促進(jìn)學(xué)生全面發(fā)展，學(xué)校成立了排球隊(duì)、籃球隊(duì)、乒乓球隊(duì)、舞蹈隊(duì)、美術(shù)興趣小組，定期開展活動，收到良好效果。通過開展藝術(shù)節(jié)、體育節(jié)、達(dá)標(biāo)運(yùn)動會等形式，為學(xué)生搭建張揚(yáng)個性展現(xiàn)自我的平臺。在2011年秋季全市球類運(yùn)動會上我校獲得三項(xiàng)獎杯。在第26屆荊州市青少年科技創(chuàng)新大賽中，8名同學(xué)獲得荊州、松滋市級獎。

2、規(guī)范作息時間，切實(shí)減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)。

一是嚴(yán)格控制學(xué)生在?；顒涌偭浚瑴p輕學(xué)生負(fù)擔(dān)。每周按5天安排教學(xué)，各年級每周安排34課時，每課時45分鐘。各年級安排1節(jié)朝讀，兩節(jié)晚自習(xí)，每節(jié)自習(xí)45分鐘，要求早晚自習(xí)相關(guān)學(xué)科教師下班組織學(xué)生自習(xí)，進(jìn)行個別輔導(dǎo)，不得上新課。學(xué)生每天6:30起床，晚上9:00就寢，保證學(xué)生每天有9個小時足夠的睡眠時間。二是嚴(yán)格控制學(xué)生的課外作業(yè)總量，減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)。強(qiáng)調(diào)科任教師之間的協(xié)調(diào)，控制學(xué)生課外作業(yè)總量每天不超過1.5小時，主要布置語、數(shù)、外三科作業(yè)。定時進(jìn)課堂進(jìn)行作業(yè)情況抽查，開展作業(yè)布置情況專項(xiàng)調(diào)查，要求教師布置作業(yè)注重科學(xué)性、針對性和有效性，不布置機(jī)械性、重復(fù)性、難度過大的作業(yè)。提倡當(dāng)堂測評訓(xùn)練。雙休日及節(jié)假日不加大作業(yè)量。

3、規(guī)范教師從教行為，提高教學(xué)效率。

一是要求教師平時增強(qiáng)工作責(zé)任感，認(rèn)真落實(shí)自己的教學(xué)工作，課前精心準(zhǔn)備，提高課堂效率，做到當(dāng)堂內(nèi)容，當(dāng)堂落實(shí)，嚴(yán)禁利用課外時間進(jìn)行有償補(bǔ)課，占用學(xué)生休息時間，增加學(xué)生課外負(fù)擔(dān)。二是嚴(yán)禁教師向?qū)W生推薦或統(tǒng)一購買未經(jīng)教育主管部門審定的練習(xí)資料和復(fù)習(xí)用書，避免教輔資料過多過濫現(xiàn)象，提倡教師自己精選精編資料，提高教輔資料的使用效率。

三是加強(qiáng)教學(xué)研究，努力打造高效課堂。學(xué)校明確提出：消除課堂泡沫，打造有效課堂，切實(shí)把學(xué)生從題海戰(zhàn)術(shù)、疲勞戰(zhàn)術(shù)中解脫出來。我們從改革課堂教學(xué)模式入手，以洋思中學(xué)為示范，結(jié)合我校實(shí)際，確立各學(xué)科教學(xué)模式，如語文組實(shí)施“師生共用講學(xué)稿”模式，數(shù)學(xué)組實(shí)施“441教學(xué)模式”(即：每節(jié)課20分鐘左右教師精講，20分左右學(xué)生訓(xùn)練與檢測，最后5分鐘左右教師點(diǎn)撥)，文綜組實(shí)施“精講精練，當(dāng)堂記憶”等。切實(shí)改變教師教授太多，包辦學(xué)生學(xué)習(xí)、學(xué)生被動接受的傳統(tǒng)課型，由教師“教”為核心，轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)生“學(xué)”為核心。改革教師的講授方式，要求教師正確處理“三講三不講”的關(guān)系（“三講”即：講重點(diǎn)、講難點(diǎn)、講易混、易錯、易漏點(diǎn)?！叭恢v”：學(xué)生已經(jīng)會的知識不講，學(xué)生自己能學(xué)會的知識不講，教師講了學(xué)生也不會的知識不講）。反對教師照本宣科，大力削減教師講的時間，把更多的時間留給學(xué)生閱讀、思考、訓(xùn)練。改革學(xué)生的訓(xùn)練方式。把

課堂上更多的時間留給學(xué)生，通過削減學(xué)生“聽講”的時間，讓學(xué)生有更多的時間進(jìn)行當(dāng)堂訓(xùn)練，作業(yè)任務(wù)基本上在課堂內(nèi)完成，少留或不留課外作業(yè)，課外以改錯為主，無錯則無需課外承擔(dān)訓(xùn)練任務(wù)。這一訓(xùn)練方式的改革，在數(shù)學(xué)教研組已經(jīng)取得了明顯成效，對于向來以題量大、課外耗時多、反復(fù)次數(shù)多著稱的數(shù)學(xué)課，學(xué)生的課外負(fù)擔(dān)已經(jīng)明顯減輕

4、規(guī)范招生行為，促進(jìn)教育均衡發(fā)展。

學(xué)校堅(jiān)持免試就近入學(xué)的原則，招收學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)生，不違規(guī)提前招生和舉行任何形式的選拔性考試。學(xué)校編班工作力求平衡，從去年秋季開始，學(xué)校一律平行分班，不再分設(shè)重點(diǎn)班與非重點(diǎn)班。嚴(yán)格控制班額，教師配置做到合理均衡，以保障所有學(xué)生公平接受義務(wù)教育。

5、規(guī)范學(xué)籍管理，加大防輟控流力度。

加強(qiáng)和完善學(xué)生學(xué)籍管理，對于學(xué)生學(xué)籍，實(shí)施專人負(fù)責(zé)，微機(jī)管理，建立全省統(tǒng)一的中小學(xué)生電子學(xué)籍網(wǎng)絡(luò)管理平臺，對于異動學(xué)生，學(xué)校嚴(yán)格按要求履行各項(xiàng)審批手續(xù)，學(xué)籍檔案資料整理做到規(guī)范有序。

采取多種措施，控制學(xué)生輟學(xué)流失，確保服務(wù)區(qū)內(nèi)新生入學(xué)率及在校學(xué)生鞏固率。

一是依法治教，依法控流，加大師德師風(fēng)建設(shè)力度，嚴(yán)肅查處亂收費(fèi)和體罰、變相體罰學(xué)生的行為，提高廣大教師依法執(zhí)教的自覺性；加強(qiáng)《義務(wù)教育法》的宣傳，主動與家長溝通與交流，幫助家長提高認(rèn)識，督促家長送子女入學(xué)。

二是落實(shí)責(zé)任控流，學(xué)校與年級負(fù)責(zé)人、班主任及科任教師簽訂控流責(zé)任書，將學(xué)生參考率納入質(zhì)量結(jié)帳方案，加大參考率在班級和學(xué)科質(zhì)量結(jié)帳積分中的權(quán)重，確保在校學(xué)生鞏固率和畢業(yè)班學(xué)生的參考率。

三是實(shí)施“減負(fù)”控流，切實(shí)減輕學(xué)生過重的課業(yè)負(fù)擔(dān)、經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、心理負(fù)擔(dān)，消除學(xué)生厭學(xué)的心理障礙，確保學(xué)生身心健康發(fā)展。

四是積極推進(jìn)新課程改革，強(qiáng)調(diào)學(xué)生全面發(fā)展、主動發(fā)展，注重培養(yǎng)學(xué)生的興趣愛好和個性特長，使學(xué)生樂學(xué)、好學(xué)，從根本上預(yù)防學(xué)生輟學(xué)。

五是落實(shí)救助措施控流，在嚴(yán)格落實(shí)“兩免一補(bǔ)”的基礎(chǔ)上，采取減、免、緩等方式幫助貧困學(xué)生入學(xué)。

通過加大防輟控流力度，收到了良好效果。我校本七年級新生入學(xué)率100%，七、八年級學(xué)生鞏固率99.16%，九年級學(xué)生鞏固率99.15%，全校學(xué)生留級率0.1%。

規(guī)范學(xué)校辦學(xué)行為，深入推進(jìn)素質(zhì)教育，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程、民心工程，我們將以全市義教均衡發(fā)展迎國檢為契機(jī)，堅(jiān)持立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，持之以恒，一抓到底，不斷健全和完善深入推進(jìn)素質(zhì)教育的長效機(jī)制，促進(jìn)學(xué)校健康和諧發(fā)展，努力辦好人民滿意的教育。

第五篇：嚴(yán)格規(guī)范辦學(xué)行為促進(jìn)學(xué)校健康發(fā)展（范文）

嚴(yán)格規(guī)范辦學(xué)行為促進(jìn)學(xué)校健康發(fā)展

——全市中小學(xué)“規(guī)范辦學(xué)行為”專項(xiàng)檢查匯報(bào)

我?，F(xiàn)有18個教學(xué)班，學(xué)生1064名，在崗教職工 84人。近年來，在各級教育主管部門的正確領(lǐng)導(dǎo)與大力支持下，我校立足“占高位謀發(fā)展，用理性抓質(zhì)量”的理念，努力辦人民滿意教育，學(xué)校管理更加規(guī)范科學(xué)，教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步提升，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。2011年，我校榮獲全市“教育質(zhì)量先進(jìn)學(xué)校”，“十一五教育科研先進(jìn)學(xué)?！?、“大家唱，大家跳”全能獎等多項(xiàng)榮譽(yù)，現(xiàn)就學(xué)校規(guī)范辦學(xué)行為，減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)，推進(jìn)素質(zhì)教育工作簡要匯報(bào)如下：

一、統(tǒng)一思想，形成共識

為了進(jìn)一步規(guī)范辦學(xué)行為，促進(jìn)我校和諧、健康、可持續(xù)發(fā)展，學(xué)校先后多次通過校委會、教師會、教研組會等，認(rèn)真組織全校教師學(xué)習(xí)、討論《中小學(xué)教師職業(yè)道德規(guī)范》、《松滋市教育局規(guī)范學(xué)校辦學(xué)行為的十五條禁令》，使廣大教師深刻領(lǐng)會其精神實(shí)質(zhì)，充分認(rèn)識到全面貫徹黨的教育方針，規(guī)范辦學(xué)行為，深入推進(jìn)素質(zhì)教育，既是黨和國家建設(shè)人力資源強(qiáng)國的一項(xiàng)戰(zhàn)略決策，也是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體行動，更是教育工作的內(nèi)在需求，我們要以對學(xué)生負(fù)責(zé)、對事業(yè)負(fù)責(zé)、對未來負(fù)責(zé)的精神，把思想和行動統(tǒng)一，進(jìn)一步增強(qiáng)規(guī)范辦學(xué)行為的責(zé)任感和緊迫感。

學(xué)校還通過拉標(biāo)語、樹宣傳牌、開辟網(wǎng)站專欄等形式宣傳規(guī)范辦學(xué)行為的重要性，營造良好氛圍。通過向社會公開承諾規(guī)范辦學(xué)行為的具體措施，主動接受社會、家長、學(xué)生的監(jiān)督，征得社會、家長、學(xué)生的關(guān)心、支持和理解。

二、完善機(jī)制，強(qiáng)化督導(dǎo)

為了切實(shí)加強(qiáng)規(guī)范辦學(xué)行為的領(lǐng)導(dǎo)，學(xué)校成立了以劉衛(wèi)東校長為

組長，學(xué)校全體行政人員為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，教務(wù)主任任辦公室主任，具體負(fù)責(zé)日常事務(wù)。

學(xué)校嚴(yán)格按照上級有關(guān)規(guī)定制定了《規(guī)范辦學(xué)行為實(shí)施方案》，對如何規(guī)范辦學(xué)行為提出明確具體要求，并加強(qiáng)自查自糾，認(rèn)真排查

學(xué)校管理中存在的突出問題，采取有效措施，逐步糾正違規(guī)辦學(xué)行為。

與教師簽訂規(guī)范辦學(xué)行為責(zé)任狀，讓每一個教師自覺履行工作職

責(zé)，規(guī)范教書育人的行為。

建立“規(guī)范辦學(xué)”投訴、督查和責(zé)任追究制，把教師的從教行為

是否規(guī)范作為教師工作考評的重要內(nèi)容，作為評先表模、晉職晉級、考核的重要條件，對有令不行、有禁不止，頂風(fēng)違紀(jì)的教師進(jìn)行責(zé)任追究，嚴(yán)肅查處，從而不斷規(guī)范教師的從教行為，建設(shè)良好的師德師風(fēng)，提升學(xué)校形象。

三、加強(qiáng)管理，注重規(guī)范

1、規(guī)范課程設(shè)置,開齊開足各類課程。

嚴(yán)格執(zhí)行國家和省頒布的課程計(jì)劃，學(xué)校課程表通過校務(wù)公開欄向社會公布。確保做到“五堅(jiān)持五不”：即堅(jiān)持按標(biāo)準(zhǔn)課時開設(shè)，不隨意增減課時；堅(jiān)持按課程設(shè)置開課，不隨意增減科目；堅(jiān)持按課程標(biāo)準(zhǔn)要求教學(xué)，不隨意提高或降低教學(xué)難度；堅(jiān)持按教學(xué)計(jì)劃開展教學(xué)，把握進(jìn)度，不提前結(jié)束課程或搞突擊教學(xué)；堅(jiān)持按規(guī)定進(jìn)行考試，不隨意增加考試次數(shù)。

加強(qiáng)常規(guī)管理，注重教學(xué)過程督查。為確保各學(xué)科教學(xué)過程落

實(shí)，教務(wù)處每天安排專人進(jìn)行課堂巡查，對于不經(jīng)學(xué)校允許隨意換課，或占用體、音、美及綜合實(shí)踐課程進(jìn)行統(tǒng)考學(xué)科教學(xué)的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，及時通報(bào)批評。

制定《非統(tǒng)考學(xué)科質(zhì)量結(jié)賬方案》，平時對非統(tǒng)考學(xué)科定期進(jìn)行

教學(xué)督查，期末組織學(xué)生進(jìn)行考試和考核，嚴(yán)格按方案和科任教師結(jié)賬。

積極開展陽光體育活動。要求體育老師認(rèn)真上好體育課，并充分利用早操、大課間活動及課外活動時間扎實(shí)開展體育活動，確保學(xué)生每天鍛煉一小時。為了促進(jìn)學(xué)生全面發(fā)展，學(xué)校成立了排球隊(duì)、籃球隊(duì)、乒乓球隊(duì)、舞蹈隊(duì)、美術(shù)興趣小組，定期開展活動，收到良好效果。通過開展藝術(shù)節(jié)、體育節(jié)、達(dá)標(biāo)運(yùn)動會等形式，為學(xué)生搭建張揚(yáng)個性展現(xiàn)自我的平臺。在2011年秋季全市球類運(yùn)動會上我校獲得三項(xiàng)獎杯。在第26屆荊州市青少年科技創(chuàng)新大賽中，8名同學(xué)獲得荊州、松滋市級獎。

2、規(guī)范作息時間，切實(shí)減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)。

一是嚴(yán)格控制學(xué)生在校活動總量，減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)。每周按5天

安排教學(xué)，各年級每周安排34課時，每課時45分鐘。各年級安排1節(jié)朝讀，兩節(jié)晚自習(xí)，每節(jié)自習(xí)45分鐘，要求早晚自習(xí)相關(guān)學(xué)科教師下班組織學(xué)生自習(xí)，進(jìn)行個別輔導(dǎo)，不得上新課。學(xué)生每天6:30起床，晚上9:00就寢，保證學(xué)生每天有9個小時足夠的睡眠時間。

二是嚴(yán)格控制學(xué)生的課外作業(yè)總量，減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)。強(qiáng)調(diào)科任教

師之間的協(xié)調(diào)，控制學(xué)生課外作業(yè)總量每天不超過1.5小時，主要布置語、數(shù)、外三科作業(yè)。定時進(jìn)課堂進(jìn)行作業(yè)情況抽查，開展作業(yè)布置情況專項(xiàng)調(diào)查，要求教師布置作業(yè)注重科學(xué)性、針對性和有效性，不布置機(jī)械性、重復(fù)性、難度過大的作業(yè)。提倡當(dāng)堂測評訓(xùn)練。雙休日及節(jié)假日不加大作業(yè)量。

3、規(guī)范教師從教行為，提高教學(xué)效率。

一是要求教師平時增強(qiáng)工作責(zé)任感，認(rèn)真落實(shí)自己的教學(xué)工作，課前精心準(zhǔn)備，提高課堂效率，做到當(dāng)堂內(nèi)容，當(dāng)堂落實(shí)，嚴(yán)禁利用課外時間進(jìn)行有償補(bǔ)課，占用學(xué)生休息時間，增加學(xué)生課外負(fù)擔(dān)。

二是嚴(yán)禁教師向?qū)W生推薦或統(tǒng)一購買未經(jīng)教育主管部門審定的練

習(xí)資料和復(fù)習(xí)用書，避免教輔資料過多過濫現(xiàn)象，提倡教師自己精選精編資料，提高教輔資料的使用效率。

三是加強(qiáng)教學(xué)研究，努力打造高效課堂。學(xué)校明確提出：消除課

堂泡沫，打造有效課堂，切實(shí)把學(xué)生從題海戰(zhàn)術(shù)、疲勞戰(zhàn)術(shù)中解脫出來。我們從改革課堂教學(xué)模式入手，以洋思中學(xué)為示范，結(jié)合我校實(shí)際，確立各學(xué)科教學(xué)模式，如語文組實(shí)施“師生共用講學(xué)稿”模式，數(shù)學(xué)組實(shí)施“441教學(xué)模式”(即：每節(jié)課20分鐘左右教師精講，20分左右學(xué)生訓(xùn)練與檢測，最后5分鐘左右教師點(diǎn)撥)，文綜組實(shí)施“精講精練，當(dāng)堂記憶”等。切實(shí)改變教師教授太多，包辦學(xué)生學(xué)習(xí)、學(xué)生被動接受的傳統(tǒng)課型，由教師“教”為核心，轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)生“學(xué)”為核心。改革教師的講授方式，要求教師正確處理“三講三不講”的關(guān)系（“三講”即：講重點(diǎn)、講難點(diǎn)、講易混、易錯、易漏點(diǎn)?！叭恢v”：學(xué)生已經(jīng)會的知識不講，學(xué)生自己能學(xué)會的知識不講，教師講了學(xué)生也不會的知識不講）。反對教師照本宣科，大力削減教師講的時間，把更多的時間留給學(xué)生閱讀、思考、訓(xùn)練。改革學(xué)生的訓(xùn)練方式。把

課堂上更多的時間留給學(xué)生，通過削減學(xué)生“聽講”的時間，讓學(xué)生有更多的時間進(jìn)行當(dāng)堂訓(xùn)練，作業(yè)任務(wù)基本上在課堂內(nèi)完成，少留或不留課外作業(yè)，課外以改錯為主，無錯則無需課外承擔(dān)訓(xùn)練任務(wù)。這一訓(xùn)練方式的改革，在數(shù)學(xué)教研組已經(jīng)取得了明顯成效，對于向來以題量大、課外耗時多、反復(fù)次數(shù)多著稱的數(shù)學(xué)課，學(xué)生的課外負(fù)擔(dān)已經(jīng)明顯減輕

4、規(guī)范招生行為，促進(jìn)教育均衡發(fā)展。

學(xué)校堅(jiān)持免試就近入學(xué)的原則，招收學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)生，不違規(guī)提前招

生和舉行任何形式的選拔性考試。學(xué)校編班工作力求平衡，從去年秋季開始，學(xué)校一律平行分班，不再分設(shè)重點(diǎn)班與非重點(diǎn)班。嚴(yán)格控制班額，教師配置做到合理均衡，以保障所有學(xué)生公平接受義務(wù)教育。

5、規(guī)范學(xué)籍管理，加大防輟控流力度。

加強(qiáng)和完善學(xué)生學(xué)籍管理，對于學(xué)生學(xué)籍，實(shí)施專人負(fù)責(zé)，微機(jī)

管理，建立全省統(tǒng)一的中小學(xué)生電子學(xué)籍網(wǎng)絡(luò)管理平臺，對于異動學(xué)生，學(xué)校嚴(yán)格按要求履行各項(xiàng)審批手續(xù)，學(xué)籍檔案資料整理做到規(guī)范有序。

采取多種措施，控制學(xué)生輟學(xué)流失，確保服務(wù)區(qū)內(nèi)新生入學(xué)率及

在校學(xué)生鞏固率。

一是依法治教，依法控流，加大師德師風(fēng)建設(shè)力度，嚴(yán)肅查處亂

收費(fèi)和體罰、變相體罰學(xué)生的行為，提高廣大教師依法執(zhí)教的自覺性；加強(qiáng)《義務(wù)教育法》的宣傳，主動與家長溝通與交流，幫助家長提高認(rèn)識，督促家長送子女入學(xué)。

二是落實(shí)責(zé)任控流，學(xué)校與年級負(fù)責(zé)人、班主任及科任教師簽訂

控流責(zé)任書，將學(xué)生參考率納入質(zhì)量結(jié)帳方案，加大參考率在班級和學(xué)科質(zhì)量結(jié)帳積分中的權(quán)重，確保在校學(xué)生鞏固率和畢業(yè)班學(xué)生的參考率。

三是實(shí)施“減負(fù)”控流，切實(shí)減輕學(xué)生過重的課業(yè)負(fù)擔(dān)、經(jīng)濟(jì)負(fù)

擔(dān)、心理負(fù)擔(dān)，消除學(xué)生厭學(xué)的心理障礙，確保學(xué)生身心健康發(fā)展。

四是積極推進(jìn)新課程改革，強(qiáng)調(diào)學(xué)生全面發(fā)展、主動發(fā)展，注重

培養(yǎng)學(xué)生的興趣愛好和個性特長，使學(xué)生樂學(xué)、好學(xué)，從根本上預(yù)防學(xué)生輟學(xué)。

五是落實(shí)救助措施控流，在嚴(yán)格落實(shí)“兩免一補(bǔ)”的基礎(chǔ)上，采

取減、免、緩等方式幫助貧困學(xué)生入學(xué)。

通過加大防輟控流力度，收到了良好效果。我校本七年級新

生入學(xué)率100%，七、八年級學(xué)生鞏固率99.16%，九年級學(xué)生鞏固率99.15%，全校學(xué)生留級率0.1%。

規(guī)范學(xué)校辦學(xué)行為，深入推進(jìn)素質(zhì)教育，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程、民心

工程，我們將以全市義教均衡發(fā)展迎國檢為契機(jī)，堅(jiān)持立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，持之以恒，一抓到底，不斷健全和完善深入推進(jìn)素質(zhì)教育的長效機(jī)制，促進(jìn)學(xué)校健康和諧發(fā)展，努力辦好人民滿意的教育。