第一篇：規(guī)范管理,促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展

規(guī)范管理

促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展

——汪崗鎮(zhèn)民辦教育工作經(jīng)驗(yàn)交流

各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁：

大家好！今天我很榮幸能和大家交流我鎮(zhèn)民辦教育的一些做法，我交流的題目是《規(guī)范管理，促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展》，汪崗鎮(zhèn)地處浠水縣西北部，面積為100多平方公里，轄區(qū)41個(gè)村，人口6.1萬人，全鎮(zhèn)現(xiàn)有民辦幼兒園七所，其中市級(jí)先進(jìn)幼兒園一所，縣級(jí)先進(jìn)幼兒園兩所，民辦小學(xué)一所——紅太陽寄宿學(xué)校，是市級(jí)先進(jìn)民辦學(xué)校，在校生312人，教職工22人。自2008年開始啟動(dòng)普及農(nóng)村學(xué)校學(xué)前教育工作以來，在縣教育局的精心指導(dǎo)下，在汪崗鎮(zhèn)黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，汪崗教育總支充分發(fā)揮政府及教育局社管辦辦的職能，結(jié)合我鎮(zhèn)教育發(fā)展落后的實(shí)際，以“公、民辦教育同樣提升”為基本思路，不斷創(chuàng)新理念，加大投入，規(guī)范管理，推動(dòng)全鎮(zhèn)民辦教育取得了突破性進(jìn)展，我們的具體做法是：

一、加強(qiáng)對(duì)民辦教育的領(lǐng)導(dǎo)：教育總支成員有一人分管民辦教育，另配一名專干負(fù)責(zé)民辦幼兒園的各項(xiàng)工作，民辦教育學(xué)校、幼兒園與中小學(xué)同樣管理：總支成員每人蹲點(diǎn)1—2所幼兒園和一所公辦學(xué)校，民辦幼兒園的工作實(shí)績與蹲點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)考核實(shí)行捆綁制，從而增強(qiáng)了蹲點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)的工作責(zé)任心。

二、端正辦學(xué)（園）思想：

以往多數(shù)幼兒園以盈利為目的，為了好招生、多招生，迎合家長的意愿，在幼兒園開設(shè)珠心算、寫字課、數(shù)字教學(xué)等小學(xué)所學(xué)知識(shí)的錯(cuò)誤辦園思想。隨著形勢(shì)的發(fā)展，這種思想必須得以糾正。教育總支認(rèn)真貫徹落實(shí)《幼兒園工作規(guī)程》、《幼兒園教育指導(dǎo)綱要》等文件精神，對(duì)幼兒園加強(qiáng)保教質(zhì)量的管理，積極推進(jìn)學(xué)前教育教學(xué)的轉(zhuǎn)變，通過派園長、教師到外地學(xué)習(xí)考察、聽專家講座等方法加強(qiáng)教師培訓(xùn)，擺脫“托幼化”和“小學(xué)化”的教育模式，把保護(hù)幼兒的生命和促進(jìn)幼兒的健康放在首位，為幼兒提供安全、健康、豐富的生活和活動(dòng)環(huán)境，滿足幼兒發(fā)展的多方面需求，這才是正確的辦園思想。

三、想辦法，加大投入，改善辦園（學(xué)）條件

我鎮(zhèn)民辦教育從去年到現(xiàn)在通過各種辦法籌集資金共300多萬元，全部投入到學(xué)校幼兒園的硬件建設(shè)、設(shè)備、教具等購置上。例如：紅太陽寄宿學(xué)校投資68萬余元，建設(shè)好學(xué)生餐廳、老教室重新裝修及學(xué)校的文化氛圍建設(shè)方面。紅太陽幼兒園投資16萬余元，改造成半封閉欄桿式圍墻，添置辦公教學(xué)用具、玩具及園內(nèi)場(chǎng)地軟化及塑膠跑道等。南涼幼兒園盡管規(guī)模小，也投資80萬余元，新建園舍450平方米，硬化場(chǎng)地面積1000余平方米，購置了辦公桌椅、檔案柜、幼兒專柜共23件，教具183件套，液晶電視4臺(tái)等設(shè)備。楊祠幼兒園又投資15萬元，用于食堂重新裝修，購買了蒸飯機(jī)等設(shè)備，補(bǔ)充了兒童生活用品及辦公用品和一套大型玩具及43件教具等?？悼涤變簣@的王詠枝園長有事業(yè)心，也有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。王干事及專干通過鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)出面與村協(xié)調(diào)落實(shí)了建園土地，在老幼兒園的基礎(chǔ)上再投資110萬元，新建800平方米的教學(xué)樓一棟，園地面積2000平方米以上，操場(chǎng)全部硬化，同時(shí)做了360平方米的塑膠跑道，購置了一套大型的玩具；活動(dòng)室配齊了桌椅、黑板、電視、影碟、書柜、書架，安裝了保溫桶、幼兒口杯架，大型空調(diào)及電扇等；寢室配齊了標(biāo)準(zhǔn)的床鋪及用品、衛(wèi)生間、衣帽間配齊了消毒柜、衣柜、洗手池等；廚房購置了新的炊具一套；園長（教師）辦公室購置了電腦等辦公用品。全園按高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，全方位配置到位，一應(yīng)俱全。目前，在農(nóng)村來看是一所環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施一流，文化氛圍濃厚的高檔幼兒園。

以上各民辦教育學(xué)校、幼兒園大量資金的投入極大的改善了全鎮(zhèn)民辦學(xué)校、幼兒園的辦學(xué)條件，大步地提升了辦園的層次，同時(shí)提高了全鎮(zhèn)辦學(xué)、辦園的整體水平。家長看在眼里，喜在心里，覺得把孩子送到這么好的學(xué)校、幼兒園，再不擔(dān)心孩子的教育輸在起跑線上。

四、加強(qiáng)園務(wù)管理：

（1）抓制度建設(shè)及落實(shí)：教育總支針對(duì)幼兒園園務(wù)管理無制度或制度不全的現(xiàn)象，狠抓制度建設(shè)，要求每所幼兒園必須有健全的制度上墻，還做到教職工人手一份，并組織教職工認(rèn)真學(xué)習(xí)，按制度執(zhí)行逐條落實(shí)與工作考核結(jié)合，用制度來管人，教職工有章可行、有法可依。

（2）查處亂辦班行為：以往有少數(shù)幼兒園為防止生源流失，辦特色班等，為禁止亂辦班的現(xiàn)象，蹲點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)督查，不定期抽查，總支規(guī)定發(fā)現(xiàn)亂辦班或補(bǔ)課現(xiàn)象均不得評(píng)先或年檢定為不合格，通過這些處罰措施的落實(shí)，較好禁止了亂辦班、補(bǔ)課現(xiàn)象，更沒有發(fā)現(xiàn)以開設(shè)實(shí)驗(yàn)班、興趣班、特色班為理由收取任何費(fèi)用的亂收費(fèi)行為。

（3）抓按規(guī)定編班：全鎮(zhèn)幼兒1081名，共開設(shè)28個(gè)班，均按規(guī)定小班控制在30人以內(nèi)，中班35人以內(nèi)，大班在40人以內(nèi)。開學(xué)初有一所幼兒園大班人數(shù)在50人以上，通過做工作后開成2個(gè)班。

（4）抓常規(guī)教育教學(xué)：a、抓教師：根據(jù)《快樂成長》教材寫計(jì)劃、寫教案等，讓教師鉆研教材，熟悉教材，從而更好地教學(xué)。b、抓課程開設(shè)：堅(jiān)決要求以上科學(xué)游戲、音樂、舞蹈等為主要課程，堅(jiān)決杜絕開設(shè)珠心算、寫字課、數(shù)字教學(xué)等課程的小學(xué)化教學(xué)及大班學(xué)生做課后作業(yè)等現(xiàn)象。c、開展教師的講課、聽課、評(píng)課活動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)帶頭聽課、評(píng)課，要求每位教師每學(xué)期聽課、評(píng)課10節(jié)以上，通過教師講課、聽課、評(píng)課活動(dòng)，在活動(dòng)中學(xué)習(xí)、提高，從而更好地駕馭教材，提高教師使用教材的能力。

五、強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)：①抓學(xué)校、幼兒園領(lǐng)導(dǎo)的隊(duì)伍建設(shè)：全鎮(zhèn)民辦學(xué)校校長和幼兒園園長8名，先后均參加國級(jí)或者省、市、縣級(jí)校（園）長培訓(xùn)并合格，持證上崗。各校副校級(jí)或主任有17名也參加了培訓(xùn)，可以說有一支過硬的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍就能領(lǐng)導(dǎo)教師隊(duì)伍，才能辦好園、辦好學(xué)。②加強(qiáng)教師隊(duì)伍建設(shè)：全鎮(zhèn)民辦學(xué)校幼兒園有專任教師61人，其中幼教專業(yè)畢業(yè)只有6人，高中畢業(yè)32人，中師或中專畢業(yè)23人.面對(duì)大部分教師不對(duì)口幼教工作，不等不靠，抓住每次學(xué)習(xí)培訓(xùn)的機(jī)遇，積極組織非幼師專業(yè)教師參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)，共計(jì)48人/次，從而提高了教師專業(yè)素質(zhì)，教師教學(xué)水平大步提高，加強(qiáng)了教師隊(duì)伍建設(shè)，現(xiàn)在園長、校長們認(rèn)識(shí)到優(yōu)秀的教師隊(duì)伍是學(xué)校、幼兒園教育發(fā)展的關(guān)鍵。

六、倡導(dǎo)特色辦學(xué)：

（1）紅太陽寄宿學(xué)校辦學(xué)有三大特色：①全校有寄宿生280名，獨(dú)生子女就有120多名，他們獨(dú)立生活能力差，學(xué)校發(fā)揮后勤人員及生活教師的作用，為學(xué)生提供“保育式”服務(wù)，讓學(xué)生感覺到家的溫暖。②學(xué)生有95%的是留守兒童，教師對(duì)他們特別關(guān)注，建立心理咨詢室；開設(shè)健康心理教育課；學(xué)生與家長每周通一次電話，這樣，學(xué)校成為兒童情感的溫育室、安全的避風(fēng)港。③注重培優(yōu)補(bǔ)差：差異教育是教育教學(xué)的有力保障，對(duì)待優(yōu)生采取另開小灶，吃得更好，教師“一帶五”培優(yōu)輔導(dǎo)，效果很好，對(duì)待差生加強(qiáng)掌握基礎(chǔ)知識(shí)，注重練習(xí)，鞏固提高。通過以上三種途徑特色辦學(xué)，紅太陽學(xué)校生源不斷增加，教育教學(xué)“質(zhì)量”大幅度提升，小升初會(huì)考多次獲全鎮(zhèn)第一。教育總支對(duì)學(xué)校實(shí)行教育教學(xué)目標(biāo)管理，綜合考核連續(xù)兩年被評(píng)為“先進(jìn)單位”，辦學(xué)整體水平提升較快，市教育局連續(xù)三年授予民辦教育“先進(jìn)單位”。

（2）民辦幼兒園倡導(dǎo)特色辦園有四點(diǎn)：①楊祠幼兒園以《三字經(jīng)》及《弟子規(guī)》為輔助教材，在大班、學(xué)前班教師讀、學(xué)生聽、從中滲透德育教育，培養(yǎng)學(xué)生從小做一個(gè)關(guān)心他人、孝敬他人、尊敬長輩、知恩感恩、生活態(tài)度積極向上的孩子。②南涼幼兒園只有80名幼兒，開設(shè)小、中、大三個(gè)班，典型的小班制教學(xué)，全園開設(shè)科學(xué)游戲、與親子課程，這些課程的開設(shè)教學(xué)效果好，得到了家長的認(rèn)同，社會(huì)的一致好評(píng)。③紅太陽幼兒園根據(jù)新《綱要》的要求，“幼兒園應(yīng)該是為幼兒提供健康、豐富的生活和活動(dòng)環(huán)境，滿足他們多方面發(fā)展的需要?！备鶕?jù)這一情況，我們及時(shí)調(diào)整以往的教育保育模式，從建園之初，多次召開會(huì)議，明確思想，提高認(rèn)識(shí)，重視教師隊(duì)伍理論素養(yǎng)和師德教育。他們知道：教師是孩子的鏡子，孩子是教師的影子。教師的一言一行對(duì)可塑性很強(qiáng)的幼兒心智的影響都很重要。為此，他們強(qiáng)調(diào)教職員的教育學(xué)習(xí)，樹立幼兒教師正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀；用“愛心、耐心、細(xì)心、關(guān)心、盡心”“五心”切實(shí)提高辦園質(zhì)量，讓教職工滿腔熱情地“奉獻(xiàn)愛心，巧啟童心”說服家長社會(huì)的種種疑慮?？匆姾⒆釉谟變簣@里快快樂樂、健健康康，吃得香、睡得甜、玩得好、學(xué)得進(jìn)，家長完全放心了，社會(huì)口碑也在相互傳遞中廣泛傳遞，一所像模像樣的幼兒園就這樣昂首闊步地屹立于汪崗父老相鄉(xiāng)親面前。紅太陽幼兒園正是以這種特色辦園，越辦越紅火。曾三次被市教育局評(píng)為“先進(jìn)單位”，佘福紅園長被評(píng)為縣級(jí)“十佳園長”。④康康幼兒園自購有關(guān)安全、健康方面的書籍，在家長、教師的指導(dǎo)下，以“早期閱讀”為辦園特色，讓幼兒從中了解和知道安全、健康知識(shí)，加強(qiáng)安全意識(shí)。該園開展“親子活動(dòng)”，請(qǐng)家長隨時(shí)向幼兒園反饋情況、意見及建議，及時(shí)改進(jìn)工作，請(qǐng)家長們來園觀看幼兒在園的一日活動(dòng)，聽課、評(píng)課，了解幼兒在園的種種表現(xiàn)情況，親身感受幼兒在園的成長和進(jìn)步，及時(shí)發(fā)現(xiàn)幼兒的不足，與教師有針對(duì)性的談?wù)効捶?，尋求更有效的教育方法，使教育達(dá)到最優(yōu)化。

七、安全保障：全鎮(zhèn)在園幼兒1081名，接送幼兒680名，接送車輛18輛，他們的安全是天大的事，是大于天的事。我們?yōu)楸ＷC他們的安全主要抓四點(diǎn)：①校車安全：全鎮(zhèn)接送幼兒車輛的18名司機(jī)的資質(zhì)全部符合要求，每輛車上均有幼兒乘車路線圖和花名冊(cè)；派出所、教育總支分別與園長、駕駛員簽訂安全責(zé)任狀；每輛車有1—2名隨車教師，實(shí)行定車、定人與家長交接制。教育總支與派出所干警聯(lián)合對(duì)校車接送幼兒時(shí)進(jìn)行定期或不定期抽查，發(fā)現(xiàn)超載、超速必須進(jìn)行及時(shí)整治，每次對(duì)超速超載的車輛和幼兒園進(jìn)行嚴(yán)肅處理，以往車輛超載現(xiàn)象得到了有效遏制，有效地增大幼兒乘車的安全系數(shù)。②校舍安全：全鎮(zhèn)民辦教育學(xué)校、幼兒園八家，校舍都有安全鑒定報(bào)告，兩家是租賃的園舍都有租賃合同。③衛(wèi)生安全：幼兒園食堂經(jīng)過幾次整治之后全部設(shè)施符合衛(wèi)生要求；食品采購均建立了臺(tái)帳；對(duì)餐具、飲具消毒的設(shè)施配備齊全，家長對(duì)幼兒的吃喝安全放心。④保險(xiǎn)工作：每所幼兒園都按教育局要求購買校方責(zé)任險(xiǎn)，校車險(xiǎn)及全員購買學(xué)生平安險(xiǎn)。

我鎮(zhèn)在大力發(fā)展民辦教育工作上取得點(diǎn)點(diǎn)成績的同時(shí)，我們也看到急需解決的問題：有的園舍不符合要求，幼兒園的布局還不很合理，教師素質(zhì)還有待提高，設(shè)施、設(shè)備還有不完善之處等等，有待進(jìn)一步逐步解決。初步設(shè)想在2015年前達(dá)到布局合理化，對(duì)條件較差，發(fā)展變化不大的實(shí)行撤并，同時(shí)對(duì)不撤并的楊祠幼兒園、陽光幼兒園的園舍進(jìn)行改造：楊祠幼兒園教室只能做活動(dòng)室，沒有衛(wèi)生間、寢室.2013年就在教室后面擴(kuò)建衛(wèi)生間，寢室150多平方米；陽光幼兒園打算花10多萬元，將墻改梁，改造四間教室，解決幼兒多，教室小的大困難；紅太陽幼兒園打算將場(chǎng)地?cái)U(kuò)大，新建廚房及園長教師辦公室。

學(xué)前教育作為基礎(chǔ)教育的基礎(chǔ)，也是基礎(chǔ)教育的延伸，學(xué)前教育的發(fā)展目前主要是民辦教育，其發(fā)展依然任重而道遠(yuǎn)，我鎮(zhèn)將以高度的責(zé)任感和強(qiáng)烈的事業(yè)心，正視不足，認(rèn)真聽取各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁的意見，再定高標(biāo)，進(jìn)一步創(chuàng)新舉措，朝著更加規(guī)范的方向，更有力地促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展。

謝謝大家！

第二篇：關(guān)于加強(qiáng)民辦教育規(guī)范管理促進(jìn)民辦

關(guān)于加強(qiáng)民辦教育規(guī)范管理促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的若干意見

各地級(jí)以上市教育局，各民辦普通高校、獨(dú)立學(xué)院及民辦非學(xué)歷高等教育機(jī)構(gòu)：

為貫徹落實(shí)《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》、《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法實(shí)施條例》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)民辦高校規(guī)范管理引導(dǎo)民辦高等教育健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)?2006?101號(hào))、《民辦高等學(xué)校辦學(xué)管理若干規(guī)定》（教育部令25號(hào)）精神，加強(qiáng)民辦教育規(guī)范管理，促進(jìn)民辦教育事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合我省實(shí)際，提出以下意見：

一、充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)民辦教育規(guī)范管理，促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的重要性和緊迫性

1.充分肯定民辦教育取得的成績。近年來，我省民辦教育發(fā)展迅速并取得了顯著成就，為實(shí)施科教興粵戰(zhàn)略和人才強(qiáng)省戰(zhàn)略做出了重要貢獻(xiàn)，民辦教育已經(jīng)成為全省教育事業(yè)的重要組成部分。大力發(fā)展民辦教育對(duì)于增加教育多元化投入，推動(dòng)教育改革，滿足人民群眾接受教育的多樣化需求，為國家培養(yǎng)各類適用人才，發(fā)揮了積極的作用，對(duì)民辦教育事業(yè)發(fā)展的成績必須給與充分的肯定。要進(jìn)一步認(rèn)真落實(shí)“積極鼓勵(lì)、大力支持、正確引導(dǎo)、依法管理”的方針，落實(shí)民辦教育有關(guān)的扶持法規(guī)和政策，促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展。

2.清醒看到民辦教育存在的問題和困難。同時(shí)，也必須清醒地看到，在民辦教育發(fā)展過程中，一些民辦學(xué)校（含民辦幼兒園，下同）在招生、管理、教學(xué)等方面存在著不規(guī)范的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為一些民辦學(xué)校辦學(xué)指導(dǎo)思想不端正，內(nèi)部管理體制不健全，法人財(cái)產(chǎn)權(quán)未落實(shí)，辦學(xué)行為不規(guī)范。這些問題應(yīng)該引起我們的高度重視并及時(shí)加以解決。要認(rèn)真貫徹黨的十六屆六中全會(huì)關(guān)于引導(dǎo)民辦教育健康發(fā)展的要求，在發(fā)展中加強(qiáng)規(guī)范，在規(guī)范中促進(jìn)發(fā)展。要對(duì)民辦教育中存在的不規(guī)范、不穩(wěn)定、不重視的問題認(rèn)真開展排查和整改。各級(jí)教育行政部門要高度重視，把規(guī)范民辦教育管理，促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展作為當(dāng)前的一項(xiàng)重要工作抓緊抓好，切實(shí)建設(shè)和諧校園，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

二、落實(shí)各級(jí)教育行政部門對(duì)民辦教育的管理責(zé)任 1.省級(jí)教育行政部門職責(zé)。省級(jí)教育行政部門負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)國家和省人民政府關(guān)于發(fā)展民辦教育的方針政策，制定全省民辦教育發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)全省民辦教育的發(fā)展；負(fù)責(zé)民辦普通高校、獨(dú)立學(xué)院以及經(jīng)其批準(zhǔn)設(shè)立的民辦非學(xué)歷高等教育機(jī)構(gòu)的管理和年檢；總結(jié)推廣辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)，表彰、獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)發(fā)展民辦教育做出突出貢獻(xiàn)的集體和個(gè)人。省教育行政部門設(shè)立民辦教育管理辦公室，配備專門人員，負(fù)責(zé)組織實(shí)施民辦教育促進(jìn)法及其實(shí)施條例，統(tǒng)籌管理全省民辦教育。

2.各地教育行政部門職責(zé)。地級(jí)以上市、縣（市、區(qū)）教育行政部門在當(dāng)?shù)厝嗣裾念I(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)民辦教育的統(tǒng)籌管理與綜合協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)制定本行政區(qū)域內(nèi)民辦教育發(fā)展政策、發(fā)展規(guī)劃；落實(shí)發(fā)展民辦教育的各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)、扶持政策；按照規(guī)定權(quán)限及時(shí)辦理民辦學(xué)校的審批、申報(bào)事項(xiàng)；組織實(shí)施對(duì)民辦學(xué)校的辦學(xué)評(píng)估、財(cái)務(wù)監(jiān)管、檢查；做好民辦學(xué)校的管理、服務(wù)工作，規(guī)范學(xué)校的辦學(xué)行為。

三、建立和完善各級(jí)各類民辦學(xué)校準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格執(zhí)行各級(jí)各類民辦學(xué)校設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

1.民辦學(xué)校設(shè)置基本標(biāo)準(zhǔn)要求。舉辦民辦學(xué)校的社會(huì)組織應(yīng)當(dāng)具有法人資格，舉辦民辦學(xué)校的個(gè)人應(yīng)當(dāng)具有政治權(quán)利、完全民事行為能力和政策規(guī)定的其他相應(yīng)條件。

民辦學(xué)校的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)參照同級(jí)同類公辦學(xué)校的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)和條件執(zhí)行。申請(qǐng)舉辦民辦學(xué)校應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定提交申報(bào)材料。審批機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核申辦者資格、資金來源，考察辦學(xué)條件是否符合設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，按程序?qū)徟?。?duì)辦學(xué)條件達(dá)不到要求，辦學(xué)資金沒有保障或以營利為目的不予審批。申請(qǐng)舉辦的民辦普通高等學(xué)校、獨(dú)立學(xué)院，要有規(guī)定面積的自有用地，提供校園《建設(shè)用地許可證》和《土地使用證》，沒有達(dá)到自有用地面積標(biāo)準(zhǔn)的不予審批。

2.民辦學(xué)校審批權(quán)限。各級(jí)教育行政部門要成立民辦學(xué)校設(shè)置委員會(huì)，按照下列權(quán)限審批和管理。

（1）實(shí)施本科教育以及師范、醫(yī)藥類?？平逃拿褶k普通高等學(xué)校，報(bào)國務(wù)院教育行政部門審批。

（2）民辦高等職業(yè)技術(shù)學(xué)院，由省人民政府審批，并報(bào)國務(wù)院教育行政部門備案。

（3）民辦普通高中、民辦中等職業(yè)學(xué)校，由市教育行政部門審批，報(bào)省教育行政部門備案。

（4）民辦義務(wù)教育學(xué)校、民辦幼兒園以及文化教育類非學(xué)歷培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，由縣級(jí)教育行政部門審批。

3.民辦學(xué)校的登記。批準(zhǔn)設(shè)立的民辦學(xué)校，應(yīng)憑《辦學(xué)許可證》及時(shí)到有關(guān)部門辦理非企業(yè)法人登記、組織機(jī)構(gòu)代碼、收費(fèi)許可、國稅地稅登記、開設(shè)銀行基本帳戶等手續(xù)。

4.民辦學(xué)校的變更。民辦學(xué)校的分立、合并、終止，在依法進(jìn)行財(cái)務(wù)清算后由舉辦者提出，經(jīng)民辦學(xué)校理事會(huì)、董事會(huì)同意后，報(bào)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

未經(jīng)教育行政部門批準(zhǔn)同意，民辦學(xué)校不得自行設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。民辦學(xué)校舉辦者的變更，在依法進(jìn)行財(cái)務(wù)清算后由舉辦者提出，雙方履行簽字手續(xù)，經(jīng)民辦學(xué)校理事會(huì)、董事會(huì)同意后，報(bào)審批機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，并及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。

四、建立健全各級(jí)各類民辦學(xué)校內(nèi)部管理體制，建設(shè)和諧校園

1.建立健全民辦學(xué)校內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)。民辦學(xué)校要依法建立健全理事會(huì)、董事會(huì)等決策機(jī)構(gòu)，推行教職工代表大會(huì)、校務(wù)公開等民主管理和監(jiān)督制度，完善教學(xué)、科研、人事、財(cái)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)、安全、穩(wěn)定等各項(xiàng)管理制度。民辦學(xué)校校長要依法獨(dú)立行使教育教學(xué)和行政管理權(quán)。民辦學(xué)校要依法建立健全教師、學(xué)生申訴渠道，依法妥善處理教師、學(xué)生的申訴。

2.建立健全民辦學(xué)校黨團(tuán)組織。民辦學(xué)校凡有3名以上正式中共黨員的須建立中國共產(chǎn)黨基層組織，民辦普通高校、獨(dú)立學(xué)院一般要建立黨的基層委員會(huì)，選配好黨組織負(fù)責(zé)人。共青團(tuán)組織的建設(shè)參照同級(jí)同類公辦學(xué)校的要求進(jìn)行。

3.加強(qiáng)學(xué)生思想政治工作。民辦高校（含獨(dú)立學(xué)院）要按照國家有關(guān)規(guī)定，建立學(xué)生管理和心理健康教育隊(duì)伍，切實(shí)加強(qiáng)學(xué)生思想政治工作。要按不低于1：200的師生比例配備輔導(dǎo)員。

4.建立民辦高校督導(dǎo)專員制度。省教育行政部門結(jié)合我省民辦高校的實(shí)際，制訂民辦高校督導(dǎo)有關(guān)規(guī)定，向民辦高校委派督導(dǎo)專員；督導(dǎo)專員要監(jiān)督、引導(dǎo)學(xué)校堅(jiān)持社會(huì)主義辦學(xué)方向，依法依規(guī)辦學(xué)，保證辦學(xué)質(zhì)量，向政府主管部門提出工作建議，同時(shí)承擔(dān)有關(guān)黨政部門規(guī)定的其他職責(zé)。

五、建立和完善各級(jí)各類民辦學(xué)校財(cái)務(wù)和資產(chǎn)監(jiān)管制度，切實(shí)防范辦學(xué)風(fēng)險(xiǎn)

1.依法落實(shí)民辦學(xué)校法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。民辦學(xué)校的舉辦者應(yīng)當(dāng)按照民辦教育促進(jìn)法及其實(shí)施條例的規(guī)定，按時(shí)、足額履行出資義務(wù)。民辦學(xué)校的借款、向?qū)W生收取的學(xué)費(fèi)、接受的捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)和國家的資助，不屬于舉辦者的出資。民辦學(xué)校對(duì)舉辦者投入學(xué)校的資產(chǎn)、國有資產(chǎn)、受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)、辦學(xué)積累等依法享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，并分別登記建賬，任何組織和個(gè)人不得截留、挪用或侵占民辦學(xué)校的資產(chǎn)。

民辦普通高校、獨(dú)立學(xué)院的資產(chǎn)必須于批準(zhǔn)設(shè)立之日起一年內(nèi)過戶到學(xué)校名下；資產(chǎn)未過戶到學(xué)校名下前，舉辦者對(duì)學(xué)校債務(wù)負(fù)有連帶責(zé)任。學(xué)校存續(xù)期間不得以任何方式和名義抽逃資金和挪用辦學(xué)經(jīng)費(fèi)。

2.依法規(guī)范民辦學(xué)校財(cái)務(wù)管理。民辦學(xué)校應(yīng)當(dāng)按照民辦教育促進(jìn)法及其實(shí)施條例的要求，遵照國家關(guān)于學(xué)校財(cái)務(wù)制度、會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，依法建立財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度和資產(chǎn)管理制度，設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，編制會(huì)計(jì)報(bào)告。

從事民辦學(xué)校財(cái)務(wù)管理工作的人員，應(yīng)取得會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書。不具備任職資格的人員不得從事會(huì)計(jì)工作。3.規(guī)范民辦學(xué)校收退費(fèi)行為。民辦學(xué)校對(duì)受教育者收取學(xué)費(fèi)等費(fèi)用，要按規(guī)定程序和審批權(quán)限報(bào)教育主管部門審核，物價(jià)部門批準(zhǔn)（備案），并向?qū)W生進(jìn)行收費(fèi)公示。學(xué)校要按照物價(jià)部門審批或備案的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。學(xué)習(xí)期限在一年以上的，按學(xué)期或?qū)W年收費(fèi)；學(xué)習(xí)期限在一年以下的，按實(shí)際學(xué)習(xí)期限和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。嚴(yán)禁任何學(xué)校和單位自立收費(fèi)項(xiàng)目、自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和跨學(xué)年收費(fèi)。民辦學(xué)校收費(fèi)應(yīng)使用財(cái)稅部門規(guī)定的統(tǒng)一票據(jù)。

民辦學(xué)校學(xué)生退學(xué)退費(fèi)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，不得拖延、推諉。對(duì)拒不執(zhí)行退費(fèi)規(guī)定的學(xué)校和單位，根據(jù)情節(jié)輕重，教育主管部門應(yīng)依法予以處罰，以維護(hù)學(xué)生的合法權(quán)益。

4.加強(qiáng)對(duì)民辦學(xué)校的財(cái)務(wù)監(jiān)管。教育主管部門對(duì)其批準(zhǔn)設(shè)立的民辦學(xué)校要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、監(jiān)督和工作指導(dǎo)。建立學(xué)校財(cái)務(wù)狀況定期報(bào)告制度，定期組織財(cái)務(wù)狀況審計(jì)；學(xué)校提供的財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)按照教育主管部門的要求委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查鑒定。學(xué)校的檢查，要重點(diǎn)檢查學(xué)校執(zhí)行財(cái)務(wù)、物價(jià)政策的情況，學(xué)生收費(fèi)、退費(fèi)情況，資金、資產(chǎn)管理使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對(duì)財(cái)務(wù)管理混亂，弄虛作假，抽逃辦學(xué)資金等情節(jié)嚴(yán)重的，要依法終止招生，吊銷辦學(xué)許可證。

六、建立和完善民辦學(xué)校招生廣告?zhèn)浒钢贫?，切?shí)加強(qiáng)民辦學(xué)校招生管理 1.依法規(guī)范民辦學(xué)校招生行為。各級(jí)各類民辦學(xué)校應(yīng)當(dāng)按照辦學(xué)許可證核定的學(xué)校名稱、辦學(xué)地點(diǎn)、辦學(xué)層次、辦學(xué)類型等組織招生工作和開展教育教學(xué)活動(dòng)。各級(jí)各類民辦學(xué)校未經(jīng)教育主管部門許可，不得在辦學(xué)許可證核定的辦學(xué)地點(diǎn)之外辦學(xué)，不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，不得出租、出借辦學(xué)許可證。

各級(jí)各類民辦學(xué)校招生簡章和招生廣告必須載明學(xué)校名稱、辦學(xué)地點(diǎn)、辦學(xué)性質(zhì)、招生類型、學(xué)歷層次、專業(yè)設(shè)置、學(xué)習(xí)年限、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、資助政策、退費(fèi)辦法、招生人數(shù)、證書類別和頒發(fā)辦法等。

2.建立健全民辦學(xué)校招生廣告?zhèn)浒钢贫?。學(xué)校刊登、張貼、發(fā)布招生廣告和招生簡章，必須按照規(guī)定報(bào)教育行政部門審核備案。宣傳內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得夸大其詞，不得作虛假許諾，更不得作帶有欺騙性、誘惑性、模糊性的失實(shí)宣傳。發(fā)布的招生簡章和招生廣告必須與備案的內(nèi)容相一致。未經(jīng)備案的招生簡章和招生廣告不得發(fā)布。

凡實(shí)行跨省招生的學(xué)校，須經(jīng)學(xué)校所在省和生源所在地省級(jí)教育行政部門核準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

七、加強(qiáng)各級(jí)各類民辦學(xué)校師資隊(duì)伍建設(shè)和教育教學(xué)管理，努力提高教育質(zhì)量和辦學(xué)水平

1.切實(shí)加強(qiáng)民辦學(xué)校師資隊(duì)伍建設(shè)。民辦學(xué)校聘用教師，必須具備相應(yīng)的教師資格和任職條件。學(xué)校應(yīng)與聘用的教師簽訂聘用合同，保障教師的工資和福利待遇，按有關(guān)規(guī)定為教師繳納社會(huì)保險(xiǎn)。學(xué)校聘用的管理和其他行政人員，要按照《中華人民共和國勞動(dòng)法》的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，履行聘用方應(yīng)負(fù)的責(zé)任。經(jīng)批準(zhǔn)聘請(qǐng)外籍教師的學(xué)校，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘教師。民辦學(xué)校要建立健全教師的個(gè)人檔案，做好教師的各項(xiàng)考核工作。

支持符合條件的教師申報(bào)職稱和科研項(xiàng)目，表彰、獎(jiǎng)勵(lì)在教育教學(xué)和科研工作中成績突出的人員，充分調(diào)動(dòng)教師的工作積極性。民辦學(xué)校教師要按相關(guān)要求參加繼續(xù)教育。

依法對(duì)教師進(jìn)行管理，切實(shí)維護(hù)民辦學(xué)校教師的合法權(quán)益，不得隨意解聘教師。對(duì)出現(xiàn)重大過錯(cuò)不再適合擔(dān)任教師工作的人員，應(yīng)當(dāng)依法履行相應(yīng)的解聘手續(xù)。

2.建立健全民辦學(xué)校各項(xiàng)教學(xué)管理制度。各級(jí)各類學(xué)校要根據(jù)辦學(xué)層次、專業(yè)設(shè)置與辦學(xué)規(guī)模，不斷加強(qiáng)和改善辦學(xué)條件，建立相應(yīng)的教學(xué)、實(shí)驗(yàn)、實(shí)習(xí)設(shè)施和生活、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，保證教育教學(xué)活動(dòng)的正常開展。從事學(xué)歷、學(xué)位教育的民辦學(xué)校，要按照高等教育人才培養(yǎng)目標(biāo)定位和基本要求，制訂人才培養(yǎng)方案，完善教學(xué)計(jì)劃，保證完成教學(xué)計(jì)劃規(guī)定的全部課程（包括實(shí)驗(yàn)和實(shí)習(xí)課），不得隨意缺課、漏課、刪減課時(shí)。未經(jīng)教育主管部門同意，不得隨意延長或縮短節(jié)日、假日時(shí)間。3.加強(qiáng)民辦學(xué)校教育教學(xué)管理。民辦學(xué)校要按照同級(jí)同類公辦學(xué)校的要求對(duì)學(xué)生實(shí)施管理，加強(qiáng)學(xué)生德育工作，嚴(yán)格校風(fēng)校紀(jì)，嚴(yán)格學(xué)生學(xué)業(yè)水平考試和考風(fēng)考紀(jì)，準(zhǔn)確、完整記錄、管理學(xué)生的學(xué)習(xí)成績，及時(shí)為學(xué)生辦理畢（結(jié)）業(yè)手續(xù)。

八、建立和完善各級(jí)各類民辦學(xué)校檢查制度，保障民辦教育健康持續(xù)發(fā)展

1.建立民辦學(xué)校檢查制度。為加強(qiáng)和規(guī)范民辦教育的管理，促進(jìn)民辦學(xué)校健康發(fā)展，自2007年起，各級(jí)教育行政部門要根據(jù)管理權(quán)限建立和完善各級(jí)各類民辦學(xué)校檢查制度。檢查工作于次年3月上旬完成，在辦學(xué)許可證副本上加蓋檢查結(jié)論戳記。檢查時(shí)，民辦學(xué)校要向教育主管部門提交學(xué)校自查報(bào)告、財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告和要求提供的其他材料。

2.檢查主要內(nèi)容。省級(jí)教育行政部門對(duì)民辦普通高校、獨(dú)立學(xué)院檢查的主要內(nèi)容：

（1）遵守法律、法規(guī)和政策的情況；（2）黨團(tuán)組織建設(shè)、思想政治工作情況；（3）和諧校園建設(shè)、安全穩(wěn)定工作的情況；（4）按照章程開展工作的情況；（5）辦學(xué)條件基本情況；（6）教師隊(duì)伍建設(shè)情況；（7）內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備情況；（8）招生廣告?zhèn)浒负托麄骷笆胀速M(fèi)情況；（9）財(cái)務(wù)收入支出情況或現(xiàn)金流動(dòng)情況；（10）法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的落實(shí)和資產(chǎn)管理情況。

其他類型民辦學(xué)校檢查可參照民辦普通高校、獨(dú)立學(xué)院檢查的主要內(nèi)容執(zhí)行。

3.加強(qiáng)對(duì)民辦學(xué)校的監(jiān)管。民辦普通高校、獨(dú)立學(xué)院出現(xiàn)以下行為的，由省級(jí)教育行政部門按照有關(guān)規(guī)定責(zé)令其限期整改，并可給予減少招生計(jì)劃或者暫停招生的處理：

（1）學(xué)校資產(chǎn)不按期過戶的；（2）辦學(xué)條件不達(dá)標(biāo)的；

（3）發(fā)布未經(jīng)備案的招生簡章和廣告的；（4）檢查不合格的；

（5）其它違法違規(guī)招生辦學(xué)行為的。

各級(jí)教育行政部門對(duì)其他民辦學(xué)校的監(jiān)管和處理，可以參照省級(jí)教育行政部門對(duì)民辦普通高校、獨(dú)立學(xué)院的監(jiān)管和處理辦法。

4.建立民辦學(xué)校督導(dǎo)評(píng)估和信息發(fā)布制度。各級(jí)教育行政部門要依法建立對(duì)民辦學(xué)校的督導(dǎo)評(píng)估制度，組織或者委托社會(huì)中介組織對(duì)民辦學(xué)校進(jìn)行辦學(xué)水平和教育質(zhì)量評(píng)估。為樹立民辦學(xué)校誠信辦學(xué)的社會(huì)聲譽(yù)，各級(jí)教育行政部門要建立健全民辦學(xué)校辦學(xué)過程的監(jiān)控機(jī)制，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布民辦學(xué)校辦學(xué)情況的有關(guān)信息。

5.加強(qiáng)民辦教育的行業(yè)自律。各級(jí)教育行政部門要加強(qiáng)對(duì)民辦教育領(lǐng)域行業(yè)協(xié)會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)在民辦教育健康發(fā)展中提供服務(wù)、反映訴求、行業(yè)自律的作用；要積極配合新聞單位做好引導(dǎo)民辦高等教育健康發(fā)展的輿論宣傳工作，營造有利于民辦高校健康發(fā)展的輿論環(huán)境。

中共廣東省委教育工作委員會(huì)

廣東省教育廳

二○○七年八月三日

第三篇：毫不動(dòng)搖支持民辦教育健康發(fā)展

毫不動(dòng)搖支持民辦教育健康發(fā)展

在2018年11月1日，在“民營經(jīng)濟(jì)離場(chǎng)論”“新公私合營論”甚囂塵上之時(shí)，習(xí)近平總書記召開了“民營企業(yè)座談會(huì)”。在座談會(huì)上，習(xí)近平總書記總結(jié)了我國民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，充分肯定了民營經(jīng)濟(jì)的重要地位和作用，并對(duì)黨的十五大確立的基本經(jīng)濟(jì)制度和十六大提出的“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”進(jìn)行了回顧，即“毫不動(dòng)搖地鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)”，“毫不動(dòng)搖地鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展”。在本次座談會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)，“非公有制經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位和作用沒有變！我們毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針政策沒有變！我們致力于非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境和提供更多機(jī)會(huì)的方針政策沒有變！”，習(xí)近平總書記的“三個(gè)沒有變”為全國非公有制經(jīng)濟(jì)人士吃了“定心丸”。隨后，2019年12月4日，中共中央國務(wù)院又出臺(tái)了《關(guān)于營造更好發(fā)展環(huán)境支持民營企業(yè)改革發(fā)展的意見》，提出“民營經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國非公有制為主體多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的重要組成部分”，要深入落實(shí)習(xí)近平總書記在民營企業(yè)座談會(huì)上的重要講話精神，堅(jiān)持和完善社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，“讓民營經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新源泉充分涌流，讓民營企業(yè)創(chuàng)造活力完全迸發(fā)”，為實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)和中華民族偉大復(fù)興的中國夢(mèng)做出更大貢獻(xiàn)。

民辦教育雖不完全屬于民營經(jīng)濟(jì)，但與民營經(jīng)濟(jì)有不少共同屬性。特別因其公益屬性，理應(yīng)得到更大力度的支持。在2016年11月7日經(jīng)全國人大常委會(huì)審議修訂的《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》中就再次重申：“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成部分，國家對(duì)民辦教育實(shí)行積極鼓勵(lì)、大力支持、正確引導(dǎo)、依法管理的方針?！痹凇睹褶k教育促進(jìn)法》修訂通過并即將在2017年9月1日正式實(shí)行之際，國務(wù)院又出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦教育促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的若干意見》【國發(fā)（2016）81號(hào)】，內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府則以內(nèi)政發(fā)（2018）2號(hào)文件的形式，發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦教育促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的實(shí)施意見》。

關(guān)于民辦教育，在十九大報(bào)告中明確提出“支持和規(guī)范社會(huì)力量興辦教育”。在2018年9月10日召開的全國教育工作大會(huì)上，習(xí)近平總書記在講話中指出，“要深化辦學(xué)體制和教育管理改革，充分激發(fā)教育事業(yè)發(fā)展生機(jī)活力”。李克強(qiáng)總理在大會(huì)上明確提出：“積極鼓勵(lì)社會(huì)力量依法興辦教育”。

在中共中央國務(wù)院2019年2月23日印發(fā)的《中國教育現(xiàn)代化2035》中明確指出：“鼓勵(lì)民辦學(xué)校按照非營利性和營利性兩種組織屬性開展現(xiàn)代學(xué)校制度改革創(chuàng)新”。“完善國家社會(huì)和受教育者合理分擔(dān)非義務(wù)教育培養(yǎng)成本的機(jī)制，支持和規(guī)范社會(huì)力量興辦教育?！?/p>

與之同時(shí)，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳于2019年2月24日印發(fā)的《加快推進(jìn)教育現(xiàn)代化實(shí)施方案（2018—2022）》中，對(duì)今后五年加快教育現(xiàn)代化的工作做了布置，其中關(guān)于民辦教育明確提出，“完善民辦教育新分類管理，全面落實(shí)《民辦教育促進(jìn)法》，修訂《民辦教育促進(jìn)法實(shí)施條例》，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量依法興辦教育，促進(jìn)民辦教育持續(xù)、健康發(fā)展。”而在2019年10月28

日召開的黨十九屆四中全會(huì)報(bào)告中則提出“支持和規(guī)范民辦教育”。

從2016年《民辦教育促進(jìn)法》修訂通過開始，黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人多次提出鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦教育，十九大和十九屆四中全會(huì)的報(bào)告也明確提出“支持和規(guī)范民辦教育發(fā)展”，此外還先后出臺(tái)多項(xiàng)關(guān)于促進(jìn)、支持民辦教育發(fā)展的法律、政策，《民辦教育促進(jìn)法實(shí)施條例》也即將由國務(wù)院制定出臺(tái)。所有這些講話、報(bào)告、法律、法規(guī)、政策的核心要點(diǎn)是鼓勵(lì)、支持、促進(jìn)、規(guī)范。但在貫徹會(huì)議精神、執(zhí)行法律、落實(shí)政策的過程中，關(guān)于民辦教育發(fā)展有時(shí)只簡化為“規(guī)范發(fā)展民辦教育”，支持、促進(jìn)、鼓勵(lì)的提法缺失。

特別是在2020年初遭遇非冠疫情之時(shí)，民辦教育遭遇巨大困境，其中民辦培訓(xùn)教育行業(yè)與民辦學(xué)前教育行業(yè)遭受打擊最大，而民辦中小學(xué)、職業(yè)學(xué)校、高等院校也面臨很大壓力。民辦教育在發(fā)展過程中，雖有諸多不盡人意之處，但客觀上不僅有效增加教育服務(wù)供給，在有效解決就業(yè)方面也做出了突出貢獻(xiàn)。正如國務(wù)院在《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦教育促進(jìn)民辦教育健康發(fā)展的若干意見》中指出，“改革開放以來，作為社會(huì)力量興辦教育重要形式的民辦教育，不斷發(fā)展壯大”，“為推動(dòng)教育現(xiàn)代化、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)，已經(jīng)成為社會(huì)主義教育事業(yè)的重要組成部分”。

民辦教育特別是民辦學(xué)前教育在全國學(xué)前教育中占有半壁江山。因此，在本次疫情之下，全國各地紛紛出臺(tái)政策，對(duì)民辦幼兒園、各級(jí)各類民辦學(xué)校從減輕“五險(xiǎn)一金”負(fù)擔(dān)、稅金負(fù)擔(dān)、租金負(fù)擔(dān)，加大金融支持、財(cái)政支持、政策支持、物資供應(yīng)支持等方面給予大力支持。

因此，期待在黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人歷次講話精神的指引下，沿著十九大、十九屆四中全會(huì)以及法律、政策的精神繼續(xù)毫不動(dòng)搖支持民辦教育健康發(fā)展，積極解決當(dāng)下教育主要矛盾，讓民辦教育提供優(yōu)質(zhì)、特色的教育供給，以滿足人民群眾日益增長的多樣化教育需求方面做出更大貢獻(xiàn)，同時(shí)為“穩(wěn)就業(yè)”也作出相應(yīng)貢獻(xiàn)，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康有序、和諧發(fā)展，最終戰(zhàn)勝疫情，全面實(shí)現(xiàn)小康。

第四篇：規(guī)范市場(chǎng)行為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范市場(chǎng)行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

——關(guān)于越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動(dòng)，使商品房市場(chǎng)的潛在需求得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍。2004年以來，全國房價(jià)持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價(jià)飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務(wù)院先后推出了“國六條”、“國十五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫。綜觀調(diào)控措施，主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地產(chǎn)中介。在上海，甚至出現(xiàn)幾家中介聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價(jià)推向二手房市場(chǎng)牟取暴利。因此，切實(shí)落實(shí)國務(wù)院穩(wěn)定房價(jià)的精神，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范管理，理應(yīng)成為“組合拳”的一項(xiàng)重要舉措。本文利用2004年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料，結(jié)合2005年有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為今后進(jìn)一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供一些參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的活動(dòng)

房地產(chǎn)中介不僅填平了產(chǎn)權(quán)人與臵業(yè)者之間的“地點(diǎn)性間隔”、“時(shí)間性間隔”和“社會(huì)性（所有權(quán)）間隔”，而且還形成了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)散效應(yīng)和波及效應(yīng)，是房屋商品形態(tài)變化運(yùn)動(dòng)過程中各種關(guān)系的集合。由于房地產(chǎn)自身的高成 本、不可移動(dòng)性、融資的需要和市場(chǎng)信息不對(duì)稱等一系列特征，使得房地產(chǎn)與其他商品比較起來更需要借助中介來實(shí)現(xiàn)價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程中大致可分為四個(gè)階段（見圖1），從圖中的運(yùn)作過程中可以看出，房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀(jì)代理、評(píng)估、物業(yè)管理等始終滲透于市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)階段，是房地產(chǎn)市場(chǎng)順暢運(yùn)作的基本保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展越成熟，與中介服務(wù)活動(dòng)的結(jié)合就越緊密。

二、我區(qū)房地產(chǎn)中介概況

（一）各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位

根據(jù)第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料（以下簡稱經(jīng)普）顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介的各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位。從房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)的四成（見圖2）；從主營業(yè)務(wù)收入情況看，我區(qū)排名首位，達(dá)8.75億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數(shù)來看，我區(qū)的從業(yè)人數(shù) 達(dá)0.75萬人，占據(jù)了廣州市房地產(chǎn)中介人數(shù)的大半壁江山（見圖4）。房地產(chǎn)中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。

2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)法人單位比重圖南沙區(qū), 0.25%蘿崗區(qū), 0.83%番禺區(qū), 5.25%黃埔區(qū), 1.75%白云區(qū), 6.01%天河區(qū),18.68%海珠區(qū),16.76%荔灣區(qū), 8.09%花都區(qū), 1.17%增城市, 1.58%從化市, 0.17%越秀區(qū),39.45%圖2

2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介主營業(yè)收入比較圖*********0100000越秀荔灣海珠天河白云黃埔番禺花都蘿崗增城***0單位:萬元***250005800

圖3 3 2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介從業(yè)人數(shù)比重圖番禺, 2.99%黃埔, 0.75%白云, 2.99%天河, 23.88%花都, 0.75%蘿崗, 0.75%增城, 0.75%越秀, 55.97%海珠, 7.46%荔灣, 3.73%

圖4

（二）房地產(chǎn)中介總量不斷擴(kuò)大

我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)僅有131家，根據(jù)經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2004年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)達(dá)473家，下屬分支機(jī)構(gòu)264家。我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

1996年-2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)圖***0累計(jì)開業(yè)數(shù)量(家)1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年******3 圖5

（三）內(nèi)資投資獨(dú)占鰲頭

按登記注冊(cè)類型分，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)由內(nèi)資、港澳臺(tái)商投資、外商投資三類企業(yè)組成。根據(jù)經(jīng)普資料統(tǒng)計(jì)，越秀473家房地產(chǎn)中介企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)有449家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重高達(dá) 94.93%，從業(yè)人員人數(shù)為4441人，占整個(gè)行業(yè)比重的58.85%。其中，私營有限責(zé)任公司有318家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的67.23%，從業(yè)人員人數(shù)為3381人，占整個(gè)行業(yè)比重的44.81%；港澳臺(tái)商投資公司有9家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的1.9%，從業(yè)人員人數(shù)為1898人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的25.45%；外商投資企業(yè)15家,占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的3.17%，從業(yè)人員人數(shù)為1207人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的16%（見圖6）。從企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)來看，內(nèi)資投資企業(yè)均排首位，從數(shù)量上獨(dú)占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺(tái)商及外商投資企業(yè)的規(guī)模明顯優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)。

2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)投資成分比重圖港澳臺(tái)商投資, 1.90%外商投資,3.17%內(nèi)資,94.93% 圖6

（四）呈現(xiàn)中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局

目前，我區(qū)房地產(chǎn)中介明顯呈現(xiàn)以中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局。根據(jù)經(jīng)普有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)格局中，中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，其中房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入1百萬以下的企業(yè)比重高達(dá)81%（見圖7），營業(yè)收入1千萬-2千萬的企業(yè)及2千萬以上的企業(yè)比重總共才4%。整個(gè)行業(yè)尚處于初級(jí)發(fā)展和不成熟的階段，需要進(jìn)一步加大扶持和引導(dǎo)力度。

2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入比重圖1千萬-2千萬2% 5百萬-1千萬3%2千萬及以上2%1百萬-5百萬12%1百萬以下81%2千萬及以上1百萬-5百萬1千萬-2千萬1百萬以下 5百萬-1千萬

圖7

（五）二手房交易穩(wěn)步發(fā)展

我區(qū)具有優(yōu)越的地域優(yōu)勢(shì)，成熟的生活氛圍、繁華的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的名校資源對(duì)投資者和臵業(yè)者都具有極大的吸引力，但因?yàn)槲覅^(qū)一直屬于市中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，又受土地規(guī)劃限制，使得一手樓供應(yīng)非常有限。導(dǎo)致我區(qū)的新房價(jià)格一路走高，2004年我區(qū)新房每平米的均價(jià)已經(jīng)突破萬元。而二手房因?yàn)闃驱g偏長，又是單體樓居多，價(jià)格逐年下降。整個(gè)區(qū)域新房、二手房交易價(jià)格呈現(xiàn)出逐年拉 開差距的態(tài)勢(shì)（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和臵業(yè)者選擇在我區(qū)購買二手房。近幾年來，我區(qū)二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。（見圖9）。

2001年-2005年越秀區(qū)新房、二手房價(jià)格走勢(shì)比較圖***000400020000新房價(jià)格(單位:元/㎡)二手房價(jià)格(單位:元/㎡2001年907452492002年928042412003年911041542004年1095041772005年104514096

圖8 2001-2005年越秀區(qū)二手房屋交易面積趨勢(shì)圖403020100交易面積（單位：萬平方米）2001年12.682002年23.322003年33.352004年35.152005年34.42

圖9

三、存在問題

（一）品牌企業(yè)相對(duì)較少

由于投資成本低，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，致使素質(zhì)不高的企 業(yè)相對(duì)過多，品牌企業(yè)相對(duì)較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，其單個(gè)的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)常可以看到我區(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價(jià)服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢(shì)，搶奪招攬顧客，使得市場(chǎng)存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。

（二）法律法規(guī)體系不完善

1、現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》是僅有的一部具有嚴(yán)格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺(tái)的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》雖然對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員的資質(zhì)進(jìn)一步加以嚴(yán)格規(guī)定,對(duì)中介違規(guī)行為進(jìn)行了部分列舉,在罰則中對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員分別進(jìn)行了規(guī)范，但都還不是嚴(yán)格意義上的法律法規(guī)。

2、在房地產(chǎn)中介設(shè)立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》要求設(shè)立中介機(jī)構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》工商部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介 1

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1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過 國家工商行政管理局1995年第36號(hào)，1998年12月3日修訂 3建設(shè)部令1996 年第50 號(hào), 2001 年8月15 日修訂 4 2002 年5月23 日,建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā) 機(jī)構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)中介服務(wù)人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的國門已經(jīng)打開，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對(duì)外開放管理的涉外服務(wù)貿(mào)易類法規(guī)只有《對(duì)外貿(mào)易法》、《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。而這個(gè)領(lǐng)域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白。

4、現(xiàn)有的制度滯后?，F(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計(jì)價(jià)格[1995]971號(hào)文《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)內(nèi)容，即房屋買賣代理收費(fèi)的，按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導(dǎo)致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對(duì)買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這一做法高達(dá)90%。從區(qū)物價(jià)部門相關(guān)人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價(jià)格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生

1、過度炒作“樓花”?！皹腔ā钡倪^度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各 種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價(jià)格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認(rèn)購協(xié)議書上約定的價(jià)格與雙方達(dá)成一致的價(jià)格之間的差價(jià)。炒“樓花”，扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場(chǎng)正常的供需秩序，助長了價(jià)格的過度上漲。

2、利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱瞞重要信息。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監(jiān)管有待加強(qiáng)

目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個(gè)管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價(jià)檢查所價(jià)格舉報(bào)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，凡消費(fèi)者舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當(dāng)少，這主要是由于物價(jià)、房管和工商三個(gè)行政部門在糾紛發(fā)生時(shí)往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因?yàn)檫`規(guī)操作成本低，市場(chǎng)中不少中介公司敢于亂收費(fèi)、違規(guī)交易。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)也缺乏自律性監(jiān)管，沒有充分發(fā)揮自身的作用。

（五）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)有待加強(qiáng)

目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒有網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強(qiáng)大，只是處于上傳信息的初級(jí)階段，尚未發(fā)展成電子商務(wù)。如沒有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。

四、發(fā)展趨勢(shì)分析

國家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時(shí)，中介公司的拓展受到影響，預(yù)期增速會(huì)放緩。

根據(jù)其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在成熟的房屋市場(chǎng)中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計(jì)，美國的房屋市場(chǎng)交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達(dá)5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時(shí)期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導(dǎo)致的住房嚴(yán)重緊缺問題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開發(fā)的土地少，各項(xiàng)配套設(shè)施完善?？梢灶A(yù)見，在整個(gè)廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過新房交 易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)公布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的70多萬名成員中，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國的上網(wǎng)計(jì)算機(jī)總數(shù)達(dá)到了4160萬臺(tái)，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果29.9萬臺(tái)的139.1倍；我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬人，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果62萬上網(wǎng)用戶人數(shù)的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開始有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展非?？?。專家預(yù)測(cè)，“鼠標(biāo)+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

從長遠(yuǎn)來看，房屋二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展是不可避免的趨勢(shì)，并且其市場(chǎng)主導(dǎo)能力和市場(chǎng)空間將日趨龐大。但是，中介還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到它應(yīng)該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對(duì)房地產(chǎn)中介的功能定位進(jìn)行重新整理提升，積極借鑒和引進(jìn)國際中介的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的成熟與發(fā)展。下面提出進(jìn)一步促進(jìn)房屋二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。

五、幾點(diǎn)建議

（一）完善法律法規(guī)體系

西方國家之所以有較為發(fā)達(dá)的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家,其中介服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá),形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。戰(zhàn)后的日本積極學(xué)習(xí)美國經(jīng)驗(yàn),根據(jù)本國實(shí)際情況及時(shí)制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應(yīng)加大調(diào)研力度，進(jìn)一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)的各類業(yè)務(wù)、各個(gè)環(huán)節(jié)，積極向上級(jí)部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強(qiáng)的法規(guī)和制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)“有法可依”。

（二）加大監(jiān)管力度

1、建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個(gè)人受到國家或者各級(jí)政府的獎(jiǎng)勵(lì)和授予的榮譽(yù)稱號(hào)，以及企業(yè)和個(gè)人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達(dá)到提高房地產(chǎn)中介誠信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的目的。

2、建議房地產(chǎn)管理部門、物價(jià)部門和工商行政管理部 門在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會(huì)議制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點(diǎn)，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)范有序發(fā)展。

3、強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強(qiáng)化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊(cè)制度的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管力度。對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)、達(dá)不到從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)公平、公正的市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠信度和美譽(yù)度。同時(shí)充分發(fā)揮商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)其在政府與市場(chǎng)之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會(huì)議的形式，由商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)定期或不定期地向政府及有關(guān)部門反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理。

（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)

如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進(jìn)知名品牌，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個(gè)重要途徑。

1、大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關(guān)獎(jiǎng)罰制度，按評(píng)選越秀區(qū)“信得過”房地產(chǎn) 中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對(duì)于評(píng)選出來的企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，提升其知名度，逐步樹立優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)。

2、鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)二手市場(chǎng)中實(shí)力較強(qiáng)、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營。國內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會(huì)遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個(gè)“瓶頸”，就必須導(dǎo)入成熟先進(jìn)的連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營理念，品牌將成為投資者和臵業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)的策略，積極引進(jìn)市場(chǎng)前景好、發(fā)展?jié)摿Υ?、稅收效益高的?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。

（四）營造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境

信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加大信息公開的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開宏觀信息，也應(yīng)適當(dāng)公開有針對(duì)性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對(duì)比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場(chǎng)運(yùn)行狀況、引導(dǎo)公眾進(jìn)行理性決策的指標(biāo)體系，建議進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)分析 和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強(qiáng)宣傳工作，使各類受眾均能及時(shí)接受政府發(fā)布的信息。

（五）促進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)的推廣應(yīng)用

房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來越多的新興網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具被引進(jìn)或創(chuàng)造。我們只有跟上時(shí)代的步伐，對(duì)創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)行大膽的推廣應(yīng)用，才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上生存和發(fā)展。

１、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。建立覆蓋整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，即“在線樓市”。平臺(tái)包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過特定的軟件和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個(gè)獨(dú)立中介商形成一個(gè)信息共享的互通體系。

2、《出價(jià)書》。在美國，同時(shí)期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀(jì)人為買方提出“出價(jià)書”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價(jià)書上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對(duì)方條件，一般稱為“回價(jià)”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產(chǎn)中介對(duì)買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經(jīng)紀(jì)人同時(shí)代表雙方，房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán) 公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，還有保證履行合約的實(shí)際功能。若雙方條件切實(shí)可行，則代收房款和相關(guān)文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這些做法，減少糾紛。

（區(qū)發(fā)改局練堅(jiān)娟）

第五篇：規(guī)范市場(chǎng)行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

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規(guī)范市場(chǎng)行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范市場(chǎng)行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

--關(guān)于越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動(dòng)，使商品房市場(chǎng)的潛在需求得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍。2004年以來，全國房價(jià)持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價(jià)飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務(wù)院先后推出了“國六條”、“國十五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫。綜觀調(diào)控措施，主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源--房地產(chǎn)中介。在上海，甚至出現(xiàn)幾家中介聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價(jià)推向二手房市場(chǎng)牟取暴利。因此，切實(shí)落實(shí)國務(wù)院穩(wěn)定房價(jià)的精神，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范管理，理應(yīng)成為“組合拳”的一項(xiàng)重要舉措。本文利用2004年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料，結(jié)合2005年有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為今后進(jìn)一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供一些參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的活動(dòng)

房地產(chǎn)中介不僅填平了產(chǎn)權(quán)人與置業(yè)者之間的“地點(diǎn)性間隔”、“時(shí)間性間隔”和“社會(huì)性（所有權(quán)）間隔”，而且還形成了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)散效應(yīng)和波及效應(yīng)，是房屋商品形態(tài)變化運(yùn)動(dòng)過程中各種關(guān)系的集合。由于房地產(chǎn)自身的高成本、不可移動(dòng)性、融資的需要和市場(chǎng)信

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息不對(duì)稱等一系列特征，使得房地產(chǎn)與其他商品比較起來更需要借助中介來實(shí)現(xiàn)價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程中大致可分為四個(gè)階段（見圖1），從圖中的運(yùn)作過程中可以看出，房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀(jì)代理、評(píng)估、物業(yè)管理等始終滲透于市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)階段，是房地產(chǎn)市場(chǎng)順暢運(yùn)作的基本保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展越成熟，與中介服務(wù)活動(dòng)的結(jié)合就越緊密。

二、我區(qū)房地產(chǎn)中介概況

（一）各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位

根據(jù)第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料（以下簡稱經(jīng)普）顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介的各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位。從房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)的四成（見圖2）；從主營業(yè)務(wù)收入情況看，我區(qū)排名首位，達(dá)8.75億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數(shù)來看，我區(qū)的從業(yè)人數(shù)達(dá)0.75萬人，占據(jù)了廣州市房地產(chǎn)中介人數(shù)的大半壁江山（見圖4）。房地產(chǎn)中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。圖2

圖3

圖4

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（二）房地產(chǎn)中介總量不斷擴(kuò)大

我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)僅有131家，根據(jù)經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2004年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)達(dá)473家，下屬分支機(jī)構(gòu)264家。我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

圖5

（三）內(nèi)資投資獨(dú)占鰲頭

按登記注冊(cè)類型分，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)由內(nèi)資、港澳臺(tái)商投資、外商投資三類企業(yè)組成。根據(jù)經(jīng)普資料統(tǒng)計(jì)，越秀473家房地產(chǎn)中介企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)有449家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重高達(dá) 94.93%，從業(yè)人員人數(shù)為4441人，占整個(gè)行業(yè)比重的58.85%。其中，私營有限責(zé)任公司有318家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的67.23%，從業(yè)人員人數(shù)為3381人，占整個(gè)行業(yè)比重的44.81%；港澳臺(tái)商投資公司有9家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的1.9%，從業(yè)人員人數(shù)為1898人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的25.45%；外商投資企業(yè)15家,占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的3.17%，從業(yè)人員人數(shù)為1207人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的16%（見圖6）。從企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)來看，內(nèi)資投資企業(yè)均排首位，從數(shù)量上獨(dú)占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺(tái)商及外商投資企業(yè)的規(guī)模明顯優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)。

圖6

（四）呈現(xiàn)中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局

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目前，我區(qū)房地產(chǎn)中介明顯呈現(xiàn)以中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局。根據(jù)經(jīng)普有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)格局中，中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，其中房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入1百萬以下的企業(yè)比重高達(dá)81%（見圖7），營業(yè)收入1千萬-2千萬的企業(yè)及2千萬以上的企業(yè)比重總共才4%。整個(gè)行業(yè)尚處于初級(jí)發(fā)展和不成熟的階段，需要進(jìn)一步加大扶持和引導(dǎo)力度。

圖7

（五）二手房交易穩(wěn)步發(fā)展

我區(qū)具有優(yōu)越的地域優(yōu)勢(shì)，成熟的生活氛圍、繁華的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的名校資源對(duì)投資者和置業(yè)者都具有極大的吸引力，但因?yàn)槲覅^(qū)一直屬于市中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，又受土地規(guī)劃限制，使得一手樓供應(yīng)非常有限。導(dǎo)致我區(qū)的新房價(jià)格一路走高，2004年我區(qū)新房每平米的均價(jià)已經(jīng)突破萬元。而二手房因?yàn)闃驱g偏長，又是單體樓居多，價(jià)格逐年下降。整個(gè)區(qū)域新房、二手房交易價(jià)格呈現(xiàn)出逐年拉開差距的態(tài)勢(shì)（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和置業(yè)者選擇在我區(qū)購買二手房。近幾年來，我區(qū)二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。（見圖9）。

圖8

圖9

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三、存在問題

（一）品牌企業(yè)相對(duì)較少

由于投資成本低，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，致使素質(zhì)不高的企業(yè)相對(duì)過多，品牌企業(yè)相對(duì)較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，其單個(gè)的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)常可以看到我區(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價(jià)服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢(shì)，搶奪招攬顧客，使得市場(chǎng)存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。

（二）法律法規(guī)體系不完善

1、現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》1是僅有的一部具有嚴(yán)格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺(tái)的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》2《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》

3、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》4雖然對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員的資質(zhì)進(jìn)一步加以嚴(yán)格規(guī)定,對(duì)中介違規(guī)行為進(jìn)行了部分列舉,在罰則中對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員分別進(jìn)行了規(guī)范，但都還不是嚴(yán)格意義上的法律法規(guī)。

2、在房地產(chǎn)中介設(shè)立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》要求設(shè)立中介機(jī)構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》工商部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)

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中介服務(wù)人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的國門已經(jīng)打開，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對(duì)外開放管理的涉外服務(wù)貿(mào)易類法規(guī)只有《對(duì)外貿(mào)易法》、《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。而這個(gè)領(lǐng)域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白。

4、現(xiàn)有的制度滯后?，F(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計(jì)價(jià)格[1995]971號(hào)文《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)內(nèi)容，即房屋買賣代理收費(fèi)的，按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導(dǎo)致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對(duì)買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這一做法高達(dá)90%。從區(qū)物價(jià)部門相關(guān)人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價(jià)格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生

1、過度炒作“樓花”?！皹腔ā钡倪^度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價(jià)格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認(rèn)購協(xié)議書上約定的價(jià)格與雙方達(dá)成一致的價(jià)格之間的差價(jià)。炒“樓花”，扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場(chǎng)正常的供需秩序，助長了價(jià)格的過度上漲。

2、利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱

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瞞重要信息。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監(jiān)管有待加強(qiáng)

目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個(gè)管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價(jià)檢查所價(jià)格舉報(bào)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，凡消費(fèi)者舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當(dāng)少，這主要是由于物價(jià)、房管和工商三個(gè)行政部門在糾紛發(fā)生時(shí)往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因?yàn)檫`規(guī)操作成本低，市場(chǎng)中不少中介公司敢于亂收費(fèi)、違規(guī)交易。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)也缺乏自律性監(jiān)管，沒有充分發(fā)揮自身的作用。

（五）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)有待加強(qiáng)

目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒有網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強(qiáng)大，只是處于上傳信息的初級(jí)階段，尚未發(fā)展成電子商務(wù)。如沒有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。

四、發(fā)展趨勢(shì)分析

國家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。

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這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時(shí)，中介公司的拓展受到影響，預(yù)期增速會(huì)放緩。

根據(jù)其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在成熟的房屋市場(chǎng)中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計(jì)，美國的房屋市場(chǎng)交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達(dá)5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時(shí)期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導(dǎo)致的住房嚴(yán)重緊缺問題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開發(fā)的土地少，各項(xiàng)配套設(shè)施完善?？梢灶A(yù)見，在整個(gè)廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過新房交易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)公布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的70多萬名成員中，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國的上網(wǎng)計(jì)算機(jī)總數(shù)達(dá)到了4160萬臺(tái)，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果29.9萬臺(tái)的139.1倍；我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬人，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果62萬上網(wǎng)用戶人數(shù)的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開始有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展

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非?？?。專家預(yù)測(cè)，“鼠標(biāo)+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

從長遠(yuǎn)來看，房屋二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展是不可避免的趨勢(shì)，并且其市場(chǎng)主導(dǎo)能力和市場(chǎng)空間將日趨龐大。但是，中介還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到它應(yīng)該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對(duì)房地產(chǎn)中介的功能定位進(jìn)行重新整理提升，積極借鑒和引進(jìn)國際中介的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的成熟與發(fā)展。下面提出進(jìn)一步促進(jìn)房屋二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。

五、幾點(diǎn)建議

（一）完善法律法規(guī)體系

西方國家之所以有較為發(fā)達(dá)的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家,其中介服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá),形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。戰(zhàn)后的日本積極學(xué)習(xí)美國經(jīng)驗(yàn),根據(jù)本國實(shí)際情況及時(shí)制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應(yīng)加大調(diào)研力度，進(jìn)一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)的各類業(yè)務(wù)、各個(gè)環(huán)節(jié)，積極向上級(jí)部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強(qiáng)的法規(guī)和制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)“有法可依”。

（二）加大監(jiān)管力度

1、建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地

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產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個(gè)人受到國家或者各級(jí)政府的獎(jiǎng)勵(lì)和授予的榮譽(yù)稱號(hào)，以及企業(yè)和個(gè)人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達(dá)到提高房地產(chǎn)中介誠信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的目的。

2、建議房地產(chǎn)管理部門、物價(jià)部門和工商行政管理部門在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會(huì)議制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點(diǎn)，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)范有序發(fā)展。

3、強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強(qiáng)化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊(cè)制度的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管力度。對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)、達(dá)不到從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)公平、公正的市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠信度和美譽(yù)度。同時(shí)充分發(fā)揮商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)其在政府與市場(chǎng)之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會(huì)議的形式，由商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)定期或不定期地向政府及有關(guān)部門反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理。

（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)

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如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進(jìn)知名品牌，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個(gè)重要途徑。

1、大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關(guān)獎(jiǎng)罰制度，按評(píng)選越秀區(qū)“信得過”房地產(chǎn)中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對(duì)于評(píng)選出來的企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，提升其知名度，逐步樹立優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)。

2、鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)二手市場(chǎng)中實(shí)力較強(qiáng)、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營。國內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會(huì)遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個(gè)“瓶頸”，就必須導(dǎo)入成熟先進(jìn)的連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營理念，品牌將成為投資者和置業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)的策略，積極引進(jìn)市場(chǎng)前景好、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒍愂招б娓叩膬?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。

（四）營造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境

信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加大信息公開的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開宏觀信息，也應(yīng)適當(dāng)公開有針對(duì)性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對(duì)比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場(chǎng)運(yùn)行狀況、引

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導(dǎo)公眾進(jìn)行理性決策的指標(biāo)體系，建議進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)分析和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強(qiáng)宣傳工作，使各類受眾均能及時(shí)接受政府發(fā)布的信息。

（五）促進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)的推廣應(yīng)用

房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來越多的新興網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具被引進(jìn)或創(chuàng)造。我們只有跟上時(shí)代的步伐，對(duì)創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)行大膽的推廣應(yīng)用，才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上生存和發(fā)展。

１、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。建立覆蓋整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，即“在線樓市”。平臺(tái)包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過特定的軟件和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個(gè)獨(dú)立中介商形成一個(gè)信息共享的互通體系。

2、《出價(jià)書》。在美國，同時(shí)期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀(jì)人為買方提出“出價(jià)書”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價(jià)書上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對(duì)方條件，一般稱為“回價(jià)”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產(chǎn)中介對(duì)買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經(jīng)紀(jì)人同時(shí)代表雙方，房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán)公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，還有保證履行合約的實(shí)際功能。若雙方條件切實(shí)可行，則代收房款和相關(guān)文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這

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些做法，減少糾紛。

（區(qū)發(fā)改局 練堅(jiān)娟）1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過

2國家工商行政管理局1995年第36號(hào)，1998年12月3日修訂 3建設(shè)部令1996 年第50 號(hào), 2001 年8月15 日修訂 2002 年5月23 日,建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā) ?? ?? ?? ??

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