第一篇：論寫字樓的清潔管理

論寫字樓的清潔管理

寫字樓保潔管理是企業(yè)管理中的十大主要內(nèi)容之一，尤其象高檔高層或超高層綜合型的商務(wù)寫字樓，清潔管理不到位直接影響各樓層的企業(yè)形象。對(duì)于大廈里的保潔管理，尤如一個(gè)人的臉面，直接讓服務(wù)對(duì)象感受到的服務(wù)前場(chǎng)操作，一個(gè)人的臉面如果不潔，怎么能贏得客戶的的認(rèn)同感呢？

在一個(gè)商務(wù)物業(yè)區(qū)域中，整潔及其所帶來的舒適和優(yōu)美，是一個(gè)十分重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。它具有視覺上的直觀性，會(huì)由此直接帶來心理上的舒適感與美感。同時(shí)，保潔也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要，自然保潔成為物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。

寫字樓一方面要?jiǎng)?chuàng)造寫字樓內(nèi)優(yōu)外秀的環(huán)境，讓業(yè)主及租戶在大樓內(nèi)工作、生活感到舒適、方便；另一方面，要通過清潔工作使物業(yè)（房產(chǎn)、設(shè)備等）得以保值，并為設(shè)備提供一個(gè)良好的運(yùn)行環(huán)境。

目前，我們?nèi)珖?guó)的的保潔管理在各地處于良莠不齊，一個(gè)較好的樓宇物業(yè)管理水平，休現(xiàn)在有著較高的顧客滿意度。但同時(shí)也存在著一些問題。例如，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的衛(wèi)生間清潔不能讓業(yè)主滿意，時(shí)而有業(yè)主為此投訴；清潔工在對(duì)客服務(wù)時(shí)禮儀不佳，不能做到“微笑服務(wù)”，在服務(wù)過程中有時(shí)也有不夠細(xì)心的情況，等等。

從行業(yè)所存在的問題來看，我們需要進(jìn)一步提高寫字樓的保潔水平。主要是以更高的保潔標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，制訂出促進(jìn)寫字樓保潔水平提高的保潔要求和操作規(guī)范，并將這些要求、規(guī)范落到實(shí)處，同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)和教育，提高服務(wù)水平。

一、建立科學(xué)的管理機(jī)制

當(dāng)代一切實(shí)務(wù)運(yùn)作，管理為先。保潔工作同樣需要科學(xué)的管理機(jī)制來保障。

1、良好的組織結(jié)構(gòu)

保潔不僅僅是清潔專業(yè)的事情，也是與整個(gè)物業(yè)企業(yè)從上至下各級(jí)部門相關(guān)的事情。應(yīng)建立一個(gè)從上至下的保潔組織結(jié)構(gòu)，如“公司——部門——班組——清潔工”。公司總部主要負(fù)責(zé)保潔服務(wù)的改進(jìn)與創(chuàng)新、保潔質(zhì)量的升級(jí)等重大事項(xiàng)決策；部門主要負(fù)責(zé)具體運(yùn)作，對(duì)公司做出的保潔服務(wù)決策進(jìn)行細(xì)化、實(shí)化，并對(duì)保潔工作過程進(jìn)行監(jiān)督控制；班組負(fù)責(zé)組織實(shí)施部的各項(xiàng)保潔指令；清潔工負(fù)責(zé)保質(zhì)保量地完成自己所承擔(dān)的保潔任務(wù)。同時(shí)，還要定義好各級(jí)部門之間的接口，使各級(jí)部門的保潔工作能很好地銜接。

2、合理的人員配備

保潔是一項(xiàng)涉及范圍較廣、任務(wù)較重的工作，合理的人員配置是保證順利、有效地實(shí)施保潔工作的基礎(chǔ)。人員配備的首要任務(wù)是明確工作內(nèi)容、工作負(fù)荷，合理地評(píng)估每項(xiàng)工作的工作量，主要從完成一項(xiàng)任務(wù)單位人工的耗時(shí)來考慮，按總工作量與單位工作量所需人數(shù)的比值來配備人員數(shù)量。（比如一個(gè)清潔工清理一個(gè)衛(wèi)生間一次耗時(shí)十五分鐘，根據(jù)需要的衛(wèi)生間保潔度，一天需要多少次完整的保潔過程清理才能使衛(wèi)生間整體保持在讓業(yè)主認(rèn)同的清潔狀態(tài)，再就是在一天工作中清潔工不間斷地巡場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)清理。）其次是要客觀地對(duì)待人員配備問題，需要多少人就應(yīng)該配備多少人。

3、鮮明的崗位職責(zé)

無論是管理學(xué)或是如ISO9000質(zhì)量管理體系這樣的標(biāo)準(zhǔn)中都對(duì)建立崗位職責(zé)有著很明確的要求。崗位職責(zé)必須是鮮明的，讓每個(gè)員工都很明確地知道自己需要做什么，并且工作范圍劃分清晰，避免出現(xiàn)某項(xiàng)工作可能由甲員工來完成，也可能由乙員工來完成，結(jié)果誰也不來完成的情況。

4、合理的工作流程

工作流程在項(xiàng)目型的服務(wù)中尤為重要，它保證對(duì)客服務(wù)的快速響應(yīng)以及保質(zhì)、可控地完成服務(wù)。應(yīng)對(duì)項(xiàng)目型的服務(wù)（如上門洗地毯、代家政、代郵政服務(wù)等衣有償收費(fèi)服務(wù)）建立一套完整的服務(wù)流程，甚至可以把如衛(wèi)生間保潔這樣的工作當(dāng)做項(xiàng)目來看待，建立工作流程。在建立工作流程時(shí)要注意設(shè)定過程監(jiān)控點(diǎn)，以便對(duì)工作過程實(shí)行監(jiān)控，保證工作質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。

5、有效的監(jiān)督控制機(jī)制

要使保潔工作能保質(zhì)保量完成，必須有有效的監(jiān)督控制機(jī)制，應(yīng)把監(jiān)督控制分布到保潔工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，并切實(shí)抓好監(jiān)控工作。監(jiān)督控制機(jī)制包括過程監(jiān)控和結(jié)果驗(yàn)證，過程監(jiān)控是在保潔工作過程的不同階段設(shè)立檢查點(diǎn)，進(jìn)行檢查，結(jié)果驗(yàn)證是在某項(xiàng)保潔工作完成后對(duì)保潔效果進(jìn)行檢查。過程監(jiān)控和結(jié)果驗(yàn)證都是必須的，缺少任何一個(gè)方面都會(huì)達(dá)不到良好的監(jiān)控效果?，F(xiàn)在某些清潔工作只進(jìn)行了結(jié)果驗(yàn)證而無過程監(jiān)控，所以在出現(xiàn)不理想的結(jié)果時(shí)難以找出原因。

6、良好的溝通體系

良好的溝通是工作有效性的催化劑，也是管理決策的有力輔助?，F(xiàn)在清潔專業(yè)缺乏從上而下的工作鏈形式的溝通體系。

良好的溝通體系應(yīng)該是公司的決策、指導(dǎo)精神布置到管理處后，部門在細(xì)化實(shí)施過程中將遇到的問題、總結(jié)出來的意見反饋給公司，公司對(duì)反饋的問題、意見進(jìn)行參考，對(duì)決策進(jìn)行調(diào)整，將新的決策、指導(dǎo)精神往下灌輸，這樣形成一個(gè)循環(huán)體系，促進(jìn)持續(xù)改進(jìn)工作。

二、導(dǎo)入更高的管理標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多物業(yè)企業(yè)都開始有目標(biāo)的提升自己，實(shí)施了ISO9000（2000版），各專業(yè)都已系統(tǒng)化、規(guī)范化，包括清潔專業(yè)，但是清潔專業(yè)還需要雙約束管理標(biāo)準(zhǔn)，那就是需要導(dǎo)入ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系。從某種意義上講，ISO14000是在ISO9000基礎(chǔ)上對(duì)一些公司提出的更高要求。同時(shí)，實(shí)施ISO14000對(duì)企業(yè)而言也應(yīng)該是一項(xiàng)蘊(yùn)含著許多商機(jī)的新型的環(huán)境經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。通過不斷的清潔環(huán)境評(píng)價(jià)、管理評(píng)審、體系審核(內(nèi)審和外審)活動(dòng)，推動(dòng)這個(gè)體系的有效運(yùn)行，推動(dòng)管理處清潔專業(yè)工作質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)，從而加快此方面的進(jìn)程。

業(yè)主總是崇尚自然，希望生活在一個(gè)空氣清新、幽雅宜人的環(huán)境中，這是清潔工作的奮斗目標(biāo)。

三、灌輸“人本化”的服務(wù)理念 真正貫徹“以人為本，服務(wù)第一”的理念，無論是公司管理上或是員工對(duì)客服務(wù)中，都應(yīng)該做到把業(yè)主的滿意放在第一位，貫徹“不僅是做事，更重要的是對(duì)人進(jìn)行服務(wù)”的思想，提高對(duì)客服務(wù)意識(shí)，增強(qiáng)服務(wù)技能。而不能做語言上的巨人，行動(dòng)上的矮子。

四、市場(chǎng)化的服務(wù)組織

公司的保潔服務(wù)應(yīng)朝高質(zhì)量、多樣化的方向努力，在社會(huì)分工越來越細(xì)的今天，應(yīng)導(dǎo)入“集成服務(wù)”的觀念。物業(yè)是一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)隨著社會(huì)變革和人們的生活觀、價(jià)值觀進(jìn)步而不斷延伸的平臺(tái)。任何一個(gè)物業(yè)企業(yè)，不可能包攬所有最好的服務(wù)，但卻可以通過市場(chǎng)化運(yùn)作，充分利用物業(yè)這個(gè)平臺(tái)或服務(wù)市場(chǎng)，從社會(huì)各行各業(yè)中，引入佼佼者，通過集成，形成自己的頂級(jí)品牌服務(wù)。保潔也是如此，比如，如果某公司在保潔工作的某一項(xiàng)目上有著明顯的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，那么可以把該項(xiàng)保潔工作承包給該公司（象滅鼠承包和食堂清潔管理已在部分國(guó)內(nèi)大公司實(shí)行）。

五、加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)

1、服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能培訓(xùn)

在綠化保養(yǎng)、零干擾服務(wù)、清潔巡查、言行規(guī)范等多方面在清潔管理活動(dòng)中要真正規(guī)范起來，由于清潔工整體文化程度較低，服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能上比較欠缺，需要在這些方面對(duì)他們加強(qiáng)培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。同樣，管理層的相關(guān)人員也要加強(qiáng)自身多方面的素質(zhì)培養(yǎng)，這樣才能讓服務(wù)意識(shí)和清潔工作技能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再上一個(gè)臺(tái)階。同時(shí)，各層次員工都應(yīng)培養(yǎng)“自我挑戰(zhàn)”意識(shí)，有挑戰(zhàn)才可能有提高，才會(huì)動(dòng)腦筋去思索工作中存在的問題，才有動(dòng)力去尋求解決問題的方法。

2、加強(qiáng)培訓(xùn)的效果監(jiān)控

每周部門清潔主管、領(lǐng)班都應(yīng)會(huì)對(duì)清潔工進(jìn)行培訓(xùn)，但效果體現(xiàn)得如何呢，任何行業(yè)的培訓(xùn)，應(yīng)加強(qiáng)這一培訓(xùn)活動(dòng)效果的監(jiān)控，比如，每次培訓(xùn)時(shí)可以請(qǐng)一個(gè)本部門其它專業(yè)的主管或其它部門的主管（甚至部門經(jīng)理）到現(xiàn)場(chǎng)旁聽培訓(xùn)，對(duì)培訓(xùn)做出評(píng)價(jià)意見，提高培訓(xùn)質(zhì)量，監(jiān)督培訓(xùn)效果。也可以采用培訓(xùn)后問卷調(diào)查形式，改善培訓(xùn)效果。

六、具體工作要求

清潔管理工作要走規(guī)范化、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求道路，不能降低標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)工作，雖然有一些全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈，可是清潔專業(yè)許多方面都存在與“優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)不相符的情況。因此行業(yè)中清潔主管要多因地制宜地制定清潔管理方案，根據(jù)本商務(wù)樓宇的特點(diǎn)，及時(shí)調(diào)整方案。真正落實(shí)、細(xì)化第三層次文件，較為準(zhǔn)確地規(guī)定清潔工的工作操作程序（包括工作頻率），在工作中，主管如果發(fā)現(xiàn)不能達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)具體問題具體分析一下，制定出一套符合本寫字樓特點(diǎn)的操作標(biāo)準(zhǔn)，完善和補(bǔ)充公司的操作標(biāo)準(zhǔn)或叫做改進(jìn)方案，這樣發(fā)現(xiàn)問題就能確定是標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力度不夠還是標(biāo)準(zhǔn)不夠完善。挖掘清潔不到位的根源所在。

u 清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)要提高，標(biāo)準(zhǔn)要不折不扣地執(zhí)行，保證做到：

“五定”（定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量）。

“七凈”（各樓層地面凈、內(nèi)圍地面凈、外圍人行道凈、雨（污）水井口凈、設(shè)備凈、地面路沿花草根凈、墻根凈）。

“六無”（各管井無垃圾污物、無清掃工具、1～6號(hào)十字通道無碎紙皮核、前室和樓梯道無煙頭、地面無污水臟物、電梯門和電梯門口無紙屑臟物）。

“適時(shí)”（樓層清潔工垃圾清運(yùn)至B1F安排要適時(shí)，目前一些高層大廈還做不到垃圾集中袋裝，所以必須要做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，一是防止前室不潔、氣味難聞，三是不會(huì)給業(yè)主留下“每日垃圾下班后不清理”的壞印象）。

u 樓層衛(wèi)生間清潔管理要到位

公共衛(wèi)生間清潔后的標(biāo)準(zhǔn)：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮，天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內(nèi)無異味、臭味。

一般認(rèn)為，公共衛(wèi)生間的衛(wèi)生水平反映一座大廈總的衛(wèi)生水平。

寫字樓衛(wèi)生間第一存在問題是清潔度不夠，是否由于主管巡查和清潔工清潔頻率不夠造成？應(yīng)查找此類問題，多方克服這樣會(huì)減少企業(yè)的成本消耗；第二是氣味難聞，業(yè)主反映較多（癥結(jié)在于排氣系統(tǒng)不好或產(chǎn)生噪聲或排氣不通暢），這涉及到了交叉管理不夠，衛(wèi)生間——作為清潔工你的工作場(chǎng)地之一，要完善你的衛(wèi)生間清潔服務(wù)，清潔工要關(guān)注衛(wèi)生間的影響清潔效果的相關(guān)設(shè)備（如排氣扇、烘手機(jī)、洗手液容器、馬桶等衛(wèi)生設(shè)備），如發(fā)現(xiàn)故障，清潔工要及時(shí)報(bào)部門維修專業(yè)，及時(shí)修正設(shè)備問題；同時(shí)要根據(jù)情況及時(shí)噴空氣清新濟(jì)調(diào)節(jié)氣味，改善衛(wèi)生間空氣質(zhì)量；第三，重點(diǎn)樓層的衛(wèi)生間應(yīng)重點(diǎn)管理、重點(diǎn)清潔（象超過三十層的樓宇本人認(rèn)為重點(diǎn)樓層的衛(wèi)生間應(yīng)有專人值候）。第四，清潔管理者巡查衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)要提高，衛(wèi)生間地面清潔如果能像衛(wèi)生間臺(tái)桌面的標(biāo)準(zhǔn)，那么工作效果自然有起色。

第二篇：寫字樓管理

我去年在（迪西歐論文網(wǎng)）上寫和發(fā)表過一篇，我當(dāng)時(shí)在實(shí)習(xí)，實(shí)在沒時(shí)間寫，是我同學(xué)介紹我的，信譽(yù)和質(zhì)量還不錯(cuò)吧，你可以去問問他們，希望能幫上你

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^_^ ^_^ 論我國(guó)智能樓宇物業(yè)管理摘 要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高促使家庭生活自動(dòng)化、居住環(huán)境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對(duì)住宅智能化的要求。美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設(shè)中，使人們對(duì)居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)。本文主要從智能樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀、技術(shù)支持、主體即物業(yè)管理公司、管理工作、改善措施以及今后的發(fā)展趨勢(shì)等方面簡(jiǎn)單的闡述了現(xiàn)代智能住宅小區(qū)的物業(yè)管理。關(guān)鍵字：我國(guó)智能樓宇物業(yè)管理 基本功能 發(fā)展現(xiàn)狀 優(yōu)化方式 前景展望 前言隨著樓宇智能化的發(fā)展、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高促使家庭生活自動(dòng)化、居住環(huán)境舒適化、安全化，這喚起了人們對(duì)住宅智能化的要求。美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設(shè)中，使人們對(duì)居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)。所謂智能住宅小區(qū)是以住宅為平臺(tái)，兼?zhèn)浣ㄖ?、網(wǎng)絡(luò)通信、設(shè)備自動(dòng)化、信息服務(wù)、集系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理為一體為住戶營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。智能住宅小區(qū)是現(xiàn)代建筑技術(shù)與現(xiàn)代通信技術(shù)以及現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，其核心技術(shù)是小區(qū)的智能化系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)也稱小區(qū)的綜合信息管理系統(tǒng)，是由小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和小區(qū)綜合信息服務(wù)系統(tǒng)來支持實(shí)現(xiàn)的。它能夠?qū)崿F(xiàn)具有集成性、交互性、動(dòng)態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式，為住宅小區(qū)的業(yè)主和使用人提供高效率同時(shí)完善而多樣化的服務(wù)。一 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體即物業(yè)管理公司，它以從事智能住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主要經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。物業(yè)管理公司具有管理水平起點(diǎn)高、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)、管理體制科學(xué)、規(guī)范的特點(diǎn)。以管理智能住宅小區(qū)物業(yè)為經(jīng)營(yíng)服務(wù)的管理公司，它必須具有一支管理素質(zhì)優(yōu)秀的管理人員和技能水平突出的專業(yè)技術(shù)人員所組成的管理隊(duì)伍。能夠擔(dān)負(fù)起對(duì)智能住宅小區(qū)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、管理、提升等全面的服務(wù)，使基本目標(biāo)明確，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良。二 智能化物業(yè)管理的基本功能智能化物業(yè)管理的目標(biāo)是向人們提供：“方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環(huán)境、高效便利的物業(yè)管理”。盡管不同地區(qū)、不同檔次的智能化物業(yè)管理的要求會(huì)有些區(qū)別，但是由于它是一種商品，就有共性，有一種市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)功能設(shè)置，一般智能化物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)定位的不同（是中檔還是高檔？），選擇配備“安防監(jiān)控”、“門禁管理”、“緊急求助”、“家庭安防預(yù)警”、“三表出戶”、“現(xiàn)代通信”、“有線電視”、“設(shè)備監(jiān)控”、“小區(qū)一卡通”、“計(jì)算機(jī)物業(yè)管理”等智能化子系統(tǒng)，以及小區(qū)“電子大屏幕”、“背景音樂”、“電子商務(wù)”、“信息服務(wù)”、“VOD點(diǎn)播”等。個(gè)人認(rèn)為安防和通訊網(wǎng)絡(luò)是智能化物業(yè)管理公司首先要考慮的問題。三 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的技術(shù)支持信息時(shí)代的住宅小區(qū)由于設(shè)置了智能化系統(tǒng)，使得人們足不出戶就可以進(jìn)行網(wǎng)上選物購(gòu)物，網(wǎng)上醫(yī)療咨詢，參觀瀏覽虛擬博物館、圖書館和世界各國(guó)的名勝景點(diǎn)，網(wǎng)上點(diǎn)播視頻節(jié)目，網(wǎng)上證券交易??另外，當(dāng)家庭中發(fā)生警情（包括盜情警報(bào)、災(zāi)情警報(bào)、突發(fā)事件等）時(shí)，家庭成員與小區(qū)管理中心可以在接到報(bào)警信息以后，隨時(shí)查詢和確認(rèn)家中的安全狀況并及時(shí)實(shí)施最有效的防范措施。這些給人們提供了舒適、安全的環(huán)境和良好的信息交流服務(wù)空間的智能化系統(tǒng)，是以小區(qū)控制中心為中樞的，由家庭報(bào)警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、緊急電話求助系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)和樓宇對(duì)講系統(tǒng)、周邊防范系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)等構(gòu)成，形成一個(gè)有線與無線結(jié)合、固定目標(biāo)（房間）與移動(dòng)目標(biāo)（汽車、人員）結(jié)合、多功能、全方位、智能化、系統(tǒng)性的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，向小區(qū)各住戶提供全方位優(yōu)質(zhì)可靠的安全服務(wù)。同時(shí)，在小區(qū)內(nèi)建立高速寬帶、安全、可靠的內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供Internet信息和資源共享，完成小區(qū)內(nèi)部信息發(fā)布服務(wù)、物業(yè)管理，設(shè)備集中監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的智能化管理。四 我國(guó)智能物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）、綜合管理體制不順、執(zhí)法能力較差 智能樓宇物業(yè)管理的管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它服務(wù)的對(duì)象是人，造成很多社會(huì)問題交織在一起，極其復(fù)雜。這些社會(huì)關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系。在物業(yè)管理實(shí)踐中，很多物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛的問題是有法可依的，但無人執(zhí)法。

（二）、政府對(duì)智能化物業(yè)管理在城市管理中的重要性認(rèn)識(shí)不足，正面宣傳引導(dǎo)不夠 現(xiàn)階段各地政府還沒有把智能物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實(shí)現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個(gè)城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進(jìn)的步伐。

（三）、現(xiàn)階段公眾意識(shí)普遍較低，智能物業(yè)實(shí)踐坎坷曲折 由于中國(guó)特殊的國(guó)情，決定了一部分人物質(zhì)文明先富有，精神文明匱乏。這部分人公眾意識(shí)較差，以個(gè)人的喜惡作為對(duì)物業(yè)管理規(guī)定的取舍標(biāo)準(zhǔn)。這些人動(dòng)輒以媒體暴光，車輛檔道等行為對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行威脅，而通常物業(yè)公司都是盡量息事寧人，不愿擴(kuò)大事態(tài)，最終以損失企業(yè)利益平息事態(tài)?，F(xiàn)階段的物業(yè)實(shí)踐中由于人們錯(cuò)誤的定位物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，使這種情況越來越普遍，為物業(yè)管理無形中增加了難度。

（四）物業(yè)服務(wù)和市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難 智能小區(qū)比普通小區(qū)在各方面都有所提高和改善，在收費(fèi)等方面也要比普通非智能小區(qū)昂貴。但在物業(yè)收費(fèi)定價(jià)方面，政府主要考慮的是社會(huì)穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，核定的收費(fèi)價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)做的成本，造成大部分物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期入不敷出，甚至虧損嚴(yán)重。五 如何優(yōu)化智能物業(yè)管理 住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢(shì)所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術(shù)所帶來的服務(wù)理念及模式是在其運(yùn)營(yíng)過程中體現(xiàn)出來的，最終是通過物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)的。因而物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關(guān)重要。

1、優(yōu)化物業(yè)管理的前提是開發(fā)商改變觀念

開發(fā)商應(yīng)該意識(shí)到，智能小區(qū)的物業(yè)管理不同于傳統(tǒng)模式下的物業(yè)管理，是以知識(shí)管理為主導(dǎo)的先進(jìn)管理體系，這種體系的有效運(yùn)作在滿足開發(fā)商個(gè)體利益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了為住戶提供安全、高效、舒適及優(yōu)化環(huán)境的目標(biāo)。開發(fā)商所銷售的不再僅僅是傳統(tǒng)意義上的住宅，而包含了許多服務(wù)。在此前提下，物業(yè)管理公司就應(yīng)該在項(xiàng)目策劃階段就介入并與開發(fā)商共同完成智能化系統(tǒng)的定位；在設(shè)計(jì)階段提出合理建議；在實(shí)施過程中派專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)及有效監(jiān)控，最終確保建成后的智能化系統(tǒng)有效運(yùn)作。

2、要優(yōu)化物業(yè)管理就必須使物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化方向發(fā)展

目前，有3個(gè)主要因素制約著物業(yè)管理在智能小區(qū)的正常開展。一方面，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理尚未進(jìn)入社會(huì)化、集約化的經(jīng)營(yíng)方式，大多數(shù)為一家物業(yè)管理公司管理一個(gè)樓盤，物管公司不成規(guī)模，其管理與技術(shù)的層次與能力必然低下。就大多數(shù)物管公司狀態(tài)而言，尚難勝任智能小區(qū)的管理工作。另一方面，物管缺乏專業(yè)人才，管理人員技術(shù)水平低。物管所需配置的計(jì)算機(jī)及自控方面的專業(yè)人員工資水平較高，是一般規(guī)模物管公司難以承受的。此外，智能系統(tǒng)的復(fù)雜性、精密性、高技術(shù)含量及更新快等特點(diǎn)，使其運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用較高，而因經(jīng)濟(jì)等因素制約目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)地區(qū)智能小區(qū)物管費(fèi)收入不可能與物管公司成本支出相抵。這幾方面原因致使許多智能小區(qū)中智能系統(tǒng)維護(hù)不及時(shí)，設(shè)備故障率高，一些智能小區(qū)將智能化系統(tǒng)棄之不用。

因此，要優(yōu)化物業(yè)管理，就必須讓物業(yè)管理公司走向市場(chǎng)，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。中小型物管公司可通過兼并、聯(lián)營(yíng)等途徑形成集約化經(jīng)營(yíng)模式，克服“小而全”的弊端，向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。通過資源的優(yōu)化配置，特別是專業(yè)技術(shù)人員的合理配置，根據(jù)物業(yè)所需靈活地進(jìn)行內(nèi)部人員調(diào)配，來達(dá)到降低成本提高效率的目標(biāo)。

3、要優(yōu)化物業(yè)管理就應(yīng)該建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度 完備、嚴(yán)密、科學(xué)、合理的規(guī)章制度是搞好智能小區(qū)物業(yè)管理工作的“軟件”。物管公司必須依據(jù)各種智能設(shè)備及通訊系統(tǒng)的特性制定相應(yīng)的維護(hù)、保養(yǎng)制度并進(jìn)行定期檢修。建立、健全資料、檔案管理制度，及時(shí)對(duì)自動(dòng)經(jīng)管理系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行總結(jié)、整理，并提出防范措施，防患于未然。此外，物管公司還應(yīng)建立各項(xiàng)工作的標(biāo)準(zhǔn)流程，制定崗位責(zé)任制、應(yīng)急措施等等。只有完整、科學(xué)合理的規(guī)章制度作為保障，才能使物管工作正常、有序地開展下去。六 未來智能物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望

（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，將為智能物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)人均GDP超過800美元之后，人們對(duì)住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。住宅小區(qū)的智能化建設(shè)是大勢(shì)所趨，有著廣闊的發(fā)展前景，這也為未來智能物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。

（二）、豐富的勞動(dòng)力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證 智能建筑的物業(yè)管理在運(yùn)作過程中涉及的知識(shí)面很寬，它涉及行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等，還涉及到城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、土木工程學(xué)等多方面，因此，合理、正確選拔合適人才對(duì)智能小區(qū)物業(yè)管理很重要。所以說現(xiàn)階段勞動(dòng)力資源也是智能物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。

（三）、物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟 美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設(shè)中，使人們對(duì)居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應(yīng)運(yùn)而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的大趨勢(shì)。

（四）專項(xiàng)維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂 有了完善的住房專項(xiàng)維修資金制度做保障，業(yè)主從此不再擔(dān)心因?yàn)橘Y金問題，住房得不到有效的修繕，物業(yè)企業(yè)也不用因?yàn)榻庸芘f小區(qū)為籌集修繕資金而發(fā)愁。綜上所述，成績(jī)和問題并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為了我國(guó)智能物業(yè)發(fā)展的美好明天，讓我們齊心協(xié)力，共創(chuàng)未來。結(jié)束語 從當(dāng)今世界智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展中，我們不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的發(fā)展也是與本國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及生活習(xí)慣相關(guān)的。與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的物業(yè)管理水平還有很大的差距。但是，相信隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷提高，智能化住宅小區(qū)的不斷發(fā)展，智能樓宇物業(yè)管理必將有美好前景。參考文獻(xiàn) 1 建筑智能化系統(tǒng)概論 孫景芝主編 2005年6月出版 2 智能小區(qū)九大系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[M】 黎連業(yè)編 2001年科學(xué)出版社 3 綠色住宅概論 王立紅編 2003年出版 4 社區(qū)物業(yè)管理[M】 卓思廉編 2007年北京郵電大學(xué)出版社 5 物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略管理 韓朝 陳凱編 2008年清華大學(xué)出版社

第三篇：寫字樓管理方案

目 錄

◎ 管理目標(biāo) ◎ 管理原則 ◎ 管理辦法 ◎ 服務(wù)項(xiàng)目 ◎ 具體方案

早期物業(yè)管理介入階段

前期物業(yè)管理階段

一、接管驗(yàn)收管理方案

二、業(yè)主入伙管理方案

三、治安管理方案

四、消防管理方案

五、綠化保潔方案

六、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案

七、娛樂設(shè)施管理方案

八、水系使用管理方案

九、財(cái)務(wù)管理方案

十、質(zhì)量管理方案

十一、檔案資料管理

十二、人力資源管理 ◎智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 ◎物業(yè)管理收支預(yù)算

管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時(shí)代，我們將本著物業(yè)公司“真誠(chéng)、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對(duì)理想大廈實(shí)施科學(xué)的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到95%—98%以上。

管理原則

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng)，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。

管理辦法

（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。

（二）成立理想 大廈管理處，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為理想 大廈組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。

（四）導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。

（五）嚴(yán)格遵守《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。

（六）運(yùn)用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。

（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。

（八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。

（九）依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

（一）公共服務(wù)項(xiàng)目：

1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；

2、公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；

3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；

4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；

6、對(duì)大廈的各類資料進(jìn)行管理；

7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；

9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用；

10、節(jié)日環(huán)境布置；

11、重要時(shí)刻提醒服務(wù)；

12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；

13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；

14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；

15、代叫出租車；

16、代辦保險(xiǎn)；

17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。

（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目：

1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn)；

2、各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)；

3、機(jī)動(dòng)車輛清洗：

4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；

5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；

6、商務(wù)中心服務(wù)；

7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；

8、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；

9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；

10、代訂車、船、機(jī)票；

11、代訂代送飲用水。

具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段與前期物業(yè)管理實(shí)施階段組成。在實(shí)際操作中，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作。第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。

一、管理內(nèi)容：

1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)；

2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；

3、從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；

4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；

5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；

6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；

7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；

9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見；

10、參與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；

11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；

3、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；

4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗(yàn)收管理方案

為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。

（一）、管理內(nèi)容：

1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；

3、與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改。

4、與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

5、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；

（2）核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；（3）核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；（4）核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。

（二）管理措施：

1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

2、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；

3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；

4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

二、業(yè)主入伙管理方案

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí)，為業(yè)主提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。

（一）管理內(nèi)容：

1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料；

2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)；

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；

（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；

（4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。

（二）管理措施：

1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；

2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；

3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見；

5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。

三、治安管理方案

在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

（一）管理內(nèi)容：

1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。（1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)；

? 維護(hù)出入口的交通秩序；

? 對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；

? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈； ? 夜間對(duì)外來人員進(jìn)行詢問和登記； ? 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實(shí)，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡邏崗的任務(wù)：

? 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；

? 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ? 對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范； ? 對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術(shù)防范：

應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。

（1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。

（2）值班保安接到治安報(bào)警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；

2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；

3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言文明，舉止得當(dāng)；

4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；

5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

（一）管理內(nèi)容：

1、做好消防監(jiān)控中心的管理；

2、做好消防設(shè)施、器材的管理；

3、保持消防通道的暢通；

4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；

5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素。

（二）管理措施：

1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；

2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；

3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；

4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；

5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

6、制止任何違反消防安全的行為；

7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)；

8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)。

（一）管理內(nèi)容：

1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；B(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

（2）根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土；（3）制定預(yù)防措施，防治病蟲害；

（4）及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對(duì)遭受損壞的花木及時(shí)扶正，整修或補(bǔ)種合適的苗木、花草；

（5）對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù)；（6）定期對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

2、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。

（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟，保持材質(zhì)表面光亮整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；

（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬、積水；

（6）每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對(duì)垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面，每月對(duì)垃圾房消毒二次；

（7）定期進(jìn)行外墻清洗；

（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對(duì)下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；

（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔；

（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；

3、落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率98%、保潔服務(wù)滿意率98%；

4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。

六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理內(nèi)容：

1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。

（1）業(yè)主已領(lǐng)房：

? 房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；

? 加強(qiáng)裝修管理，對(duì)違章裝修行為及時(shí)予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門依法處理；

? 裝修期間，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；

? 對(duì)房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時(shí)通知業(yè)主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；

（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；

（5）對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；

2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；

3、對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)；

4、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

七、娛樂設(shè)施管理方案

確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。

（一）管理內(nèi)容

1、每周對(duì)健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：

（1）活動(dòng)設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；

（3）臺(tái)球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺(tái)子是否松動(dòng)，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；

（4）網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的場(chǎng)地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動(dòng)，是否牢固；

2、對(duì)存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識(shí)，組織檢修；對(duì)無法修復(fù)的，按手續(xù)申請(qǐng)報(bào)廢；

（二）管理措施

1、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對(duì)健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；

2、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報(bào)管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減）

通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。

（一）管理內(nèi)容

1、定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；

2、定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；

3、專人管理蓄水池，定時(shí)開放。

（二）管理措施

1、測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定使用規(guī)定；

2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)報(bào)修。

九、財(cái)務(wù)管理方案：

通過財(cái)務(wù)管理，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（一）管理內(nèi)容：

1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；

2、搞好財(cái)務(wù)核算；

3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4、做好預(yù)算和決算工作；

5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷；

6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

（二）管理措施：

1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；

2、財(cái)務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；

3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、加強(qiáng)成本控制；

5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。

十、質(zhì)量管理方案：

導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助

于實(shí)現(xiàn)決策、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。

（一）管理內(nèi)容：

1、參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃；

2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；

3、對(duì)照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；

4、根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)；

2、制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；

3、接受公司對(duì)大廈管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)；

4、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。

（一）管理內(nèi)容：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；

2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等；

3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；

4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；

2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；

3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；

4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對(duì)于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。

（一）管理內(nèi)容：

1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核，優(yōu)勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；

2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；

3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；

4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；

5、全面考核，做到公開、公平、公正。

智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

（一）建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請(qǐng)相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。

（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案 對(duì)系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案

建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案，使操作人員對(duì)系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對(duì)系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案 對(duì)所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。

（六）日常巡視與定期保養(yǎng)

日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對(duì)此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。

機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備

1、機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排： 據(jù)_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：（1）經(jīng)理1人；（2）助理1人；

（3）管理部：管理員___人；

（4）工程部：主管___人，維修工___人；

（5）保安部：隊(duì)長(zhǎng)___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監(jiān)控員___人（分3班，每班___人）；

（6）保潔部：主管1人，領(lǐng)班1人，技工___人，清潔工___人，綠化工___人。

（二）管理職責(zé)：

1、主任全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作；

2、管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財(cái)務(wù)管理、小區(qū)裝修管理、會(huì)所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；

3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等；

4、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等；

5、清潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施的保潔，負(fù)責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。

物業(yè)管理收支預(yù)算

（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進(jìn)行調(diào)整）

（一）物管收入：__________元/年

1、物管費(fèi)收入（總建筑面積___㎡，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按___元/㎡?月計(jì)，出售、租率按95%計(jì)，空置房物管費(fèi)按原標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)）：______元/年；

2、車庫(kù)停車泊位管理費(fèi)收入（地下停車泊位___個(gè)，管理費(fèi)按___元/個(gè)?月計(jì)；地上車庫(kù)___個(gè)，管理費(fèi)按___元/個(gè)?月計(jì)；出售率以70%計(jì)）：___元/年；

3、車庫(kù)停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫(kù)，未出售率以30%計(jì)，出租標(biāo)準(zhǔn)分別為___元/個(gè)?月和___元/個(gè)?月計(jì)；露天停車泊位出租標(biāo)準(zhǔn)___元/個(gè)?月，出租率為___%）：______元/年；

4、經(jīng)營(yíng)用房收入：______元/年；

5、有償服務(wù)收入：______元/年。

（二）物管支出：______元/年

1、工資：______元/年；

（1）主任1人 ______元/年（2）管理員 ______元/年（3）工程主管 ______元/年

（4）日常維修人員 ______ 元/年

（5）高配值班人員3人 ______元/年（6）保安隊(duì)長(zhǎng) ______ 元/年

（7）保安人員（含監(jiān)人員）______元/年（8）消控中心 ______元/年（9）車管員 ______元/年（10）清潔工 ______元/年（11）綠化工 ______元/年

2、工作餐費(fèi)：______元/年；

（消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人）

3、福利、教育、工會(huì)經(jīng)費(fèi)：______元/年；

（福利費(fèi)為工資的14%，教育費(fèi)為2%，工會(huì)經(jīng)費(fèi)為2%）

4、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：______元/年；

5、辦公費(fèi)：______元/年；（1）辦公耗費(fèi)：______元/年（2）交通費(fèi)：______元/年（3）通訊費(fèi)： 元/年 電話費(fèi)： 元/年

手機(jī)費(fèi)： 元/年（配置人員：主任、工程主管）（4）服裝費(fèi)： 元/年 管理人員： 元/年

維修、車管員、消控人員、清潔工： 元/年

6、保潔費(fèi)用： 元/年； 清潔用品消耗費(fèi)： 元/年

7、綠化費(fèi)： 元/年；

（1）公共區(qū)域花卉盆景費(fèi)： 元/年（2）節(jié)假日布置費(fèi)： 元/年

（3）綠化工具、用藥費(fèi)： 元/年

8、保安耗費(fèi)： 元/年；

（1）保安公司管理費(fèi)： 元/年（2）保安耗材費(fèi)： 元/年（3）保安服裝費(fèi)： 元/年

9、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)： 元/年；（1）電梯維護(hù)、年檢費(fèi)： 元/年

（2）其他共享設(shè)施設(shè)備維護(hù)、材料費(fèi)： 元/年（含中央空調(diào)、水泵、消監(jiān)控、配電房、照明電器、樓宇日常維護(hù)及小修，不含中修、大修）

10、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)： 元/年；

11、遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)： 元/年；

12、不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)： 元/年；

13、稅金： 元/年。收支預(yù)算的說明：

1、收入 元，支出 元，盈虧 元；

2、本預(yù)算未計(jì)入中央空調(diào)、電梯、水泵的運(yùn)行能耗費(fèi)和公共區(qū)域水電費(fèi)；

3、本預(yù)算未計(jì)入排污費(fèi)；

4、本預(yù)算未計(jì)入垃圾清運(yùn)費(fèi)；

5、本預(yù)算未計(jì)入消防耗費(fèi)；

6、本預(yù)算未計(jì)入外墻清洗費(fèi)；

7、本預(yù)算中工資標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)及工資水平；

8、本預(yù)算未計(jì)入報(bào)警中心和商務(wù)中心收支；

9、本預(yù)算未計(jì)入物管公司收益；

第四篇：2019寫字樓管理年終工作總結(jié)精選

2019寫字樓管理年終工作總結(jié)精選

為大家收集整理了《2019寫字樓管理年終工作總結(jié)精選》供大家參考，希望對(duì)大家有所幫助??！

我司XX年通過公開投標(biāo)中標(biāo)中國(guó)江蘇吳江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱吳江農(nóng)商行）綜合大廈物業(yè)管理項(xiàng)目，于XX年1月15日派員介入?yún)墙r(nóng)商行前期物業(yè)管理，主要提供施工現(xiàn)場(chǎng)安全防范和電梯駕駛服務(wù)，XX年5月初正式接管吳江農(nóng)商行綜合大樓物業(yè)管理服務(wù)。江蘇吳江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司于XX年8月由吳江市農(nóng)村信用合作聯(lián)社改制成立，是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)成立以來全國(guó)第一家改制組建的股份制農(nóng)村商業(yè)銀行。吳江農(nóng)商行總行綜合大樓位于吳江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中山南路1777號(hào)，建筑面積2萬余平方米，主體20層，裙樓3層，地庫(kù)兩層，另有獨(dú)體食堂3層。配備兩臺(tái)1600千伏變壓器，備一臺(tái)600千伏柴油發(fā)電機(jī)。主要功用為吳江農(nóng)商行總行大樓辦公及部分營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。

吳江農(nóng)商行項(xiàng)目與其他物業(yè)項(xiàng)目相比，具有鮮明的特殊性。第一、該項(xiàng)目開發(fā)方、業(yè)主方均為吳江農(nóng)商行，不存在開發(fā)商與小業(yè)主的區(qū)分。其次，由于銀行工作的需要，綜合大樓設(shè)金融會(huì)所，大型會(huì)議中心，宴會(huì)包廂等設(shè)施，會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)、會(huì)所服務(wù)等服務(wù)較多，對(duì)此類服務(wù)的要求較高。再次，因?yàn)殚_發(fā)方（業(yè)主）與使用方（小業(yè)主）主體相同，業(yè)主對(duì)于大廈設(shè)施設(shè)備功用

較為了解，業(yè)主對(duì)于大廈物業(yè)服務(wù)極為重視，吳江農(nóng)商行股份有限公司監(jiān)事會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)親自分管物業(yè)管理工作，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)處在業(yè)主方的監(jiān)督、管理中，對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)格。最后，因大樓業(yè)主不是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房屋開發(fā)、接管驗(yàn)收與管理維護(hù)上不及專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正規(guī)。

我處5月初進(jìn)駐吳江農(nóng)商行綜合大樓以來，在設(shè)施設(shè)備管理上，根據(jù)銀行特殊情況，做了如下工作：

一、工程人員跟進(jìn)相關(guān)施工，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的了解，學(xué)習(xí)相關(guān)操作，收集相關(guān)資料。

1、公司對(duì)農(nóng)商行項(xiàng)目很重視，早在大廈裝修施工仍在進(jìn)行的3月份，即派出公司工程方面的精兵強(qiáng)將介入現(xiàn)場(chǎng)。幾名工程人員在施工現(xiàn)場(chǎng)，克服工地環(huán)境臟亂，住宿條件較差等困難，對(duì)裝修施工、水電安裝、水暖安裝、消防監(jiān)控施工等施工項(xiàng)目進(jìn)行了有效的跟進(jìn)。

2、我處工程人員進(jìn)行了合理分工，采取根據(jù)所長(zhǎng)，分工跟進(jìn)的方式，分組對(duì)各類施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，與施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行溝通，了解相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能、使用、維護(hù)技能，并收集了相關(guān)圖紙、設(shè)備說明書、施工單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式等相關(guān)資料，建立了設(shè)備檔案。

3、在前期介入中，我處工程人員發(fā)現(xiàn)了一些施工方面的問題，有些當(dāng)時(shí)與施工單位提出，及時(shí)糾正。有些施工單位不愿意整改的問題，我處也記錄在案，以便日后提出。

二、對(duì)前期裝修施工、水電安裝遺留的工程問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和匯總，報(bào)業(yè)主方聯(lián)系施工方跟進(jìn)，并全程跟蹤。

1、在吳江農(nóng)商行總行綜合大樓通過相關(guān)政府部門的竣工驗(yàn)收后，我處提出需按照物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，由于農(nóng)商行開發(fā)、使用主體的特殊性，盡管我處進(jìn)駐后多次通過各種方式提出需要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，但接管驗(yàn)收一事不了了之。

2、進(jìn)駐后，農(nóng)商行原后勤管理中心個(gè)別人員以部分設(shè)備交予相關(guān)廠家、原施工單位維保為由，對(duì)我處工程部巡視檢查相關(guān)設(shè)備進(jìn)行阻止。我處克服困難，頂住壓力，在不與相關(guān)人員發(fā)生正面沖突的前提下，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了巡檢，發(fā)現(xiàn)了較多前期工程遺留問題，并進(jìn)行記錄。以《工作聯(lián)系單》的方式及時(shí)向業(yè)主方后勤管理中心匯報(bào)，由后勤管理中心聯(lián)系施工單位整改，并對(duì)整改效果進(jìn)行驗(yàn)證。

三、制訂設(shè)施設(shè)備管理、工程服務(wù)相關(guān)制度，落實(shí)到人，嚴(yán)格執(zhí)行。

1、早在前期介入階段，服務(wù)處即醞釀制訂相關(guān)規(guī)章制度，以制度管人，以規(guī)程辦事，確保管理的有效性和持續(xù)性。在6月份，我處根據(jù)公司的規(guī)章制度和國(guó)家相關(guān)法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立了工程設(shè)施設(shè)備管理，工程人員日常服務(wù)規(guī)范等規(guī)章制度，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后在服務(wù)處推行。部分制度上墻，各項(xiàng)質(zhì)量記錄進(jìn)行分類管理。

2、我處在農(nóng)商行項(xiàng)目配置工程主管一名，工程班長(zhǎng)一名，高壓值班電工二名，維修電工一名，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了分類、專人管理，工程人員分工明確，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我處根據(jù)吳江農(nóng)商行大樓設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)，對(duì)人員進(jìn)行了相關(guān)操作、維護(hù)方面的培訓(xùn)；對(duì)各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行了培訓(xùn)，使工程人員熟悉相關(guān)制度，依據(jù)制度進(jìn)行工程服務(wù)活動(dòng)。

四、積極與業(yè)主方設(shè)施設(shè)備管理部門及原施工單位的溝通、交流，相關(guān)問題及時(shí)處理。

1、進(jìn)駐以來，我處在盡力提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)同時(shí)，積極與業(yè)主方處理好合作關(guān)系，多次通過各種方式與業(yè)主溝通交流，與銀行方分管物業(yè)管理工作的后勤管理中心（現(xiàn)行政管理部）保持著良好的工作聯(lián)系。對(duì)包括工程遺留問題在內(nèi)的較多存在問題進(jìn)行了溝通處理。

2、目前，農(nóng)商行綜合大樓部分設(shè)施設(shè)備的維保處在施工單位維保階段，具體維保單位見下表： 序

第五篇：寫字樓管理年終工作總結(jié)

我司2007年通過公開投標(biāo)中標(biāo)中國(guó)江蘇吳江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱吳江農(nóng)商行）綜合大廈物業(yè)管理項(xiàng)目，于2008年1月15日派員介入?yún)墙r(nóng)商行前期物業(yè)管理，主要提供施工現(xiàn)場(chǎng)安全防范和電梯駕駛服務(wù)，2008年5月初正式接管吳江農(nóng)商行綜合大樓物業(yè)管理服務(wù)。江蘇吳江農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司于2004年8月由吳江市農(nóng)村信用合作聯(lián)社改制成立，是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)成立以來全國(guó)第一家改制組建的股份制農(nóng)村商業(yè)銀行。吳江農(nóng)商行總行綜合大樓位于吳江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中山南路1777號(hào)，建筑面積2萬余平方米，主體20層，裙樓3層，地庫(kù)兩層，另有獨(dú)體食堂3層。配備兩臺(tái)1600千伏變壓器，備一臺(tái)600千伏柴油發(fā)電機(jī)。主要功用為吳江農(nóng)商行總行大樓辦公及部分營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)。吳江農(nóng)商行項(xiàng)目與其他物業(yè)項(xiàng)目相比，具有鮮明的特殊性。第一、該項(xiàng)目開發(fā)方、業(yè)主方均為吳江農(nóng)商行，不存在開發(fā)商與小業(yè)主的區(qū)分。其次，由于銀行工作的需要，綜合大樓設(shè)金融會(huì)所，大型會(huì)議中心，宴會(huì)包廂等設(shè)施，會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)、會(huì)所服務(wù)等服務(wù)較多，對(duì)此類服務(wù)的要求較高。再次，因?yàn)殚_發(fā)方（業(yè)主）與使用方（小業(yè)主）主體相同，業(yè)主對(duì)于大廈設(shè)施設(shè)備功用較為了解，業(yè)主對(duì)于大廈物業(yè)服務(wù)極為重視，吳江農(nóng)商行股份有限公司監(jiān)事會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)親自分管物業(yè)管理工作，物業(yè)服務(wù)活動(dòng)處在業(yè)主方的監(jiān)督、管理中，對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)格。最后，因大樓業(yè)主不是專業(yè)變壓器開發(fā)企業(yè)，在房屋開發(fā)、接管驗(yàn)收與管理維護(hù)上不及專業(yè)變壓器開發(fā)企業(yè)正規(guī)。我處5月初進(jìn)駐吳江農(nóng)商行綜合大樓以來，在設(shè)施設(shè)備管理上，根據(jù)銀行特殊情況，做了如下工作：

一、工程人員跟進(jìn)相關(guān)施工，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備的了解，學(xué)習(xí)相關(guān)操作，收集相關(guān)資料。

1、公司對(duì)農(nóng)商行項(xiàng)目很重視，早在大廈裝修施工仍在進(jìn)行的3月份，即派出公司工程方面的精兵強(qiáng)將介入現(xiàn)場(chǎng)。幾名工程人員在施工現(xiàn)場(chǎng)，克服工地變壓器臟亂，住宿條件較差等困難，對(duì)裝修施工、水電安裝、水暖安裝、消防監(jiān)控施工等施工項(xiàng)目進(jìn)行了有效的跟進(jìn)。

2、我處工程人員進(jìn)行了合理分工，采取根據(jù)所長(zhǎng)，分工跟進(jìn)的方式，分組對(duì)各類施工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，與施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工人員進(jìn)行溝通，了解相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能、使用、維護(hù)技能，并收集了相關(guān)圖紙、設(shè)備說明書、施工單位負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式等相關(guān)資料，建立了設(shè)備檔案。

3、在前期介入中，我處工程人員發(fā)現(xiàn)了一些施工方面的問題，有些當(dāng)時(shí)與施工單位提出，及時(shí)糾正。有些施工單位不愿意整改的問題，我處也記錄在案，以便日后提出。

二、對(duì)前期裝修施工、水電安裝遺留的工程問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和匯總，報(bào)業(yè)主方聯(lián)系施工方跟進(jìn)，并全程跟蹤。

1、在吳江農(nóng)商行總行綜合大樓通過相關(guān)政府部門的竣工驗(yàn)收后，我處提出 需按照物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，由于農(nóng)商行開發(fā)、使用主體的特殊性，盡管我處進(jìn)駐后多次通過各種方式提出需要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，但接管驗(yàn)收一事不了了之。

2、進(jìn)駐后，農(nóng)商行原后勤管理中心個(gè)別人員以部分設(shè)備交予相關(guān)廠家、原施工單位維保為由，對(duì)我處工程部巡視檢查相關(guān)設(shè)備進(jìn)行阻止。我處克服困難，頂住壓力，在不與相關(guān)人員發(fā)生正面沖突的前提下，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了巡檢，發(fā)現(xiàn)了較多前期工程遺留問題，并進(jìn)行記錄。以《工作聯(lián)系單》的方式及時(shí)向業(yè)主方后勤管理中心匯報(bào)，由后勤管理中心聯(lián)系施工單位整改，并對(duì)整改效果進(jìn)行驗(yàn)證。

三、制訂設(shè)施設(shè)備管理、工程服務(wù)相關(guān)制度，落實(shí)到人，嚴(yán)格執(zhí)行。

1、早在前期介入階段，服務(wù)處即醞釀制訂相關(guān)規(guī)章制度，以制度管人，以規(guī)程辦事，確保管理的有效性和持續(xù)性。在6月份，我處根據(jù)公司的規(guī)章制度和國(guó)家相關(guān)法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立了工程設(shè)施設(shè)備管理，工程人員日常服務(wù)規(guī)范等規(guī)章制度，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后在服務(wù)處推行。部分制度上墻，各項(xiàng)質(zhì)量記錄進(jìn)行分類管理。

2、我處在農(nóng)商行項(xiàng)目配置工程主管一名，工程班長(zhǎng)一名，高壓值班電工二名，維修電工一名，對(duì)大廈設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了分類、專人管理，工程人員分工明確，做好工程方面“事事有人管，人人有事做”，我處根據(jù)吳江農(nóng)商行大樓設(shè)施設(shè)備特點(diǎn)，對(duì)人員進(jìn)行了相關(guān)操作、維護(hù)方面的培訓(xùn)；對(duì)各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行了培訓(xùn)，使工程人員熟悉相關(guān)制度，依據(jù)制度進(jìn)行工程服務(wù)活動(dòng)。

四、積極與業(yè)主方設(shè)施設(shè)備管理部門及原施工單位的溝通、交流，相關(guān)問題及時(shí)處理。

1、進(jìn)駐以來，我處在盡力提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)同時(shí)，積極與業(yè)主方處理好合作關(guān)系，多次通過各種方式與業(yè)主溝通交流，與銀行方分管物業(yè)管理工作的后勤管理中心（現(xiàn)行政管理部）保持著良好的工作聯(lián)系。對(duì)包括工程遺留問題在內(nèi)的較多存在問題進(jìn)行了溝通處理。

2、目前，農(nóng)商行綜合大樓部分設(shè)施設(shè)備的維保處在施工單位維保階段，具體維保單位見下表： 序號(hào) 單位名稱 維保項(xiàng)目 1 上海冠菱電梯公司 大樓電梯 2 江蘇鐘星消防公司 大樓消防設(shè)備 3 江蘇新億迪智能科技有限公司 大樓監(jiān)控、音響 4 吳江金大陸電子有限公司 營(yíng)業(yè)廳電子顯示屏 5 吳江玫瑰園農(nóng)業(yè)科技有限公司 大樓樓內(nèi)綠化 6 浙江開元安裝工程公司 大樓水電 7 華西霓虹有限公司 大樓樓層景觀燈 8 新成空調(diào)有限公司 大樓空調(diào) 9 水鄉(xiāng)綠化有限公司 外圍地面石材、部分綠化 10 樓層家具 蘇州桑尼、廣東優(yōu)派服務(wù)處留有維保單位的聯(lián)系方式，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與維保單位聯(lián)系處理。維護(hù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

五、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備巡檢，發(fā)現(xiàn)異常按照《突發(fā)事件處理預(yù)案》處理。

1、服務(wù)處工程部根據(jù)相關(guān)制度，每日對(duì)大樓進(jìn)行巡檢，包括抄寫水表、電表，對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行檢查等。相關(guān)數(shù)據(jù)每周匯總一次書面報(bào)業(yè)主方。并根據(jù)季節(jié)氣候變化對(duì)大樓景觀燈等燈光的開啟時(shí)間提出建議，為大樓節(jié)約電能。

2、我處在日常巡檢中，發(fā)現(xiàn)水表流量異常，及時(shí)與施工單位浙江開元安裝公司聯(lián)系處理，減少了業(yè)主方損失。進(jìn)駐以來，大樓發(fā)生過停電、電梯困人等事件，我處根據(jù)《突發(fā)事件處理預(yù)案》進(jìn)行了處理，避免了事態(tài)擴(kuò)大。

3、在安全防范方面，原施工單位提供的安防設(shè)備存在較多問題，設(shè)備經(jīng)常出現(xiàn)不能正常錄像，顯示屏圖像不清晰，ck報(bào)警器不能正常設(shè)防等問題，我處均將相關(guān)問題記錄在案，并聯(lián)系維保單位修理，有些問題得到解決。農(nóng)商行項(xiàng)目是公司接管的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，沒有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，在管理上只能“摸著石頭過河”，我們采取“物業(yè)管理”+“酒店服務(wù)”的模式，注重了設(shè)備管理，加強(qiáng)了員工培訓(xùn)，注重了規(guī)范服務(wù)。目前，我處物業(yè)服務(wù)已經(jīng)步入正軌，入駐以來，我處維護(hù)了大樓設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，提供了多次會(huì)務(wù)服務(wù)、宴會(huì)服務(wù)和會(huì)所服務(wù)；安全防范上，大樓范圍內(nèi)的車輛進(jìn)行了有效管理，大樓內(nèi)未發(fā)生責(zé)任盜搶事件和火險(xiǎn)等意外。我處還配合農(nóng)商行順利舉行了多次大型活動(dòng)，如“新大樓喬遷儀式”、“職工代表大會(huì)”、“重陽節(jié)茶話會(huì)”、“變壓器生交流會(huì)”等，物業(yè)服務(wù)得到農(nóng)商行領(lǐng)導(dǎo)的肯定。在取得成績(jī)的同時(shí)，我們也清醒的看到存在問題：

1、部分客服人員的業(yè)務(wù)水平距離業(yè)主方要求和工作需要還有較大差距，銀行營(yíng)業(yè)區(qū)域每日人流量較大，來訪人員較多，對(duì)于前臺(tái)接待要求較高；銀行領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于會(huì)務(wù)服務(wù)及宴會(huì)服務(wù)要求高，特別在服務(wù)的細(xì)節(jié)與時(shí)效性方面要求較高?，F(xiàn)有部分客服人員在服務(wù)方面有待提高。

2、保安人員在工作責(zé)任心與安全防范技能方面不夠理想，工作靈活性不強(qiáng)，保安骨干不能真正起到帶頭作用，保安人員流動(dòng)性較大，隊(duì)伍不夠穩(wěn)定。

3、工程方面，有些前期遺留問題多次請(qǐng)維保單位到場(chǎng)處理，但問題沒有得到根本解決，少數(shù)設(shè)備存在“好一陣，壞一陣”的現(xiàn)象，性能不夠穩(wěn)定。對(duì)一些目前由施工單位維保的設(shè)備，需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，為日后接管打下基礎(chǔ)。

4、部門之間配合方面有待加強(qiáng)，有時(shí)候遇到一些臨時(shí)性服務(wù)存在工作脫節(jié)現(xiàn)象；在進(jìn)行突擊性服務(wù)工作時(shí)，顯得手忙腳亂?；谝陨蠁栴}，服務(wù)處采取如下改進(jìn)措施： 首先，提出明確工作目標(biāo)，服務(wù)處提出近期最高目標(biāo)是創(chuàng)建蘇州市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈，最低目標(biāo)是親切服務(wù)，用心管理，讓業(yè)主滿意，為樓盤添彩。把農(nóng)商行總行大廈物業(yè)服務(wù)工作向更高層次推進(jìn)，建設(shè)一座安全、文明、和諧的農(nóng)商行大樓。工作目標(biāo)指明工作努力方向，鼓舞了員工士氣，促使員工提高工作熱情。其次，規(guī)范日常管理，對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行多頻次實(shí)時(shí)監(jiān)控。管理人員每日對(duì)各部門工作進(jìn)行巡視檢查，確保員工保持正常工作狀態(tài)，及時(shí)對(duì)員工不規(guī)范操作乃至違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象進(jìn)行糾正。再次，提高工作的前瞻性，想在、做在業(yè)主前。通過近一年的管理服務(wù)，我們對(duì)農(nóng)商行主要領(lǐng)導(dǎo)脾性喜好、銀行重點(diǎn)工作時(shí)間段、大樓物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)難點(diǎn)等均有了解和體會(huì)，為加強(qiáng)管理水平，提高服務(wù)質(zhì)量打下良好基礎(chǔ)。今后，要加強(qiáng)工作的前瞻性，跟得上業(yè)主需求不斷提高的節(jié)奏。第四，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。目前，農(nóng)商行項(xiàng)目管理員較多，包含項(xiàng)目經(jīng)理在內(nèi)共有9名，其中，具有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理上崗證人員僅有兩名。工程人員對(duì)于目前仍在維保期內(nèi)的設(shè)備商不夠熟悉，在弱電維護(hù)方面力量較為薄弱，員工整體業(yè)務(wù)素質(zhì)需要提高。我們將開展以部門為單位的培訓(xùn)活動(dòng)，部門制訂培訓(xùn)計(jì)劃并嚴(yán)格落實(shí)，同時(shí)鼓勵(lì)員工自學(xué)。第五，在提高項(xiàng)目盈利能力方面，我們?cè)O(shè)想是人員精練，一專多能。本項(xiàng)目為酬金制，提高利潤(rùn)，只能從人員方面著手。我們鼓勵(lì)員工在做好本職工作的同時(shí)，積極向其他同事學(xué)習(xí)，努力做到有需要時(shí)，部門之間、人員之間通用。比如，會(huì)所人員在會(huì)所空閑時(shí)，可以參加會(huì)務(wù)、宴請(qǐng)服務(wù)；工程人員、保安人員在需要時(shí)，可以協(xié)助客服服務(wù)；辦公室管理人員也可以進(jìn)行前臺(tái)接待、小安裝小修補(bǔ)等工作。第六，進(jìn)駐近一年以來，本項(xiàng)目管理人員較為穩(wěn)定，近10名客服人員中僅2人主動(dòng)辭職。但操作層人員，特別是保安人員流動(dòng)量較大。保安人員全年流動(dòng)率達(dá)到300%以上。保安人員不穩(wěn)定，給安全防范工作帶來了被動(dòng)。我們初步設(shè)想是在可能的基礎(chǔ)上，請(qǐng)公司逐步提高保安人員待遇，特別是相關(guān)社會(huì)保障方面的待遇；拓展保安人員發(fā)展空間，對(duì)于優(yōu)秀保安人員，除在保安部晉升外，可以報(bào)請(qǐng)公司選撥其到其他部門任職。同時(shí)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)，增強(qiáng)員工對(duì)于公司、服務(wù)處的認(rèn)同感、歸屬感，提高團(tuán)隊(duì)凝聚力，穩(wěn)定員工隊(duì)伍。面對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)日新月異的發(fā)展變化，蘇房物業(yè)吳江農(nóng)村商業(yè)銀行物業(yè)服務(wù)處將秉承公司“快樂服務(wù)，創(chuàng)造價(jià)值”的企業(yè)精神，加強(qiáng)內(nèi)部管理，堅(jiān)持服務(wù)至上，打造一支具有優(yōu)質(zhì)服務(wù)技能和良好服務(wù)意識(shí)的員工隊(duì)伍，不斷滿足業(yè)主飛速發(fā)展的物業(yè)服務(wù)要求，為公司的發(fā)展而不斷努力。