第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略剖析

房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略剖析

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)被納入“營改增”的試點范圍，既帶來了機遇，又面臨著挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負變革有著深刻的影響。企業(yè)可以通過加強對發(fā)票的管理和開發(fā)成本的控制，加強對企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充分利用“營改增”的稅收優(yōu)惠政策，通過科學(xué)合理的稅收籌劃來調(diào)整企業(yè)的納稅成本，規(guī)避不利影響，實現(xiàn)平穩(wěn)、健康、長遠的發(fā)展。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅務(wù)風(fēng)險

中圖分類號：TU723 文獻標(biāo)識碼：A

一、“營改增”對于企業(yè)的現(xiàn)實意義

國家制定的將營業(yè)稅更改為增值稅的政策就是所謂的“營改增”。增值稅只是將企業(yè)的增值額作為依據(jù)計算征收稅額的稅種，不同于營業(yè)稅是將營業(yè)收入作為計算依據(jù)?！盃I改增”的目的是國家進行結(jié)構(gòu)性減稅，為了避免企業(yè)的重復(fù)征稅，同時解決企業(yè)不能退稅和抵扣的稅務(wù)弊端，以有效降低企業(yè)的稅收負擔(dān)。不僅如此，營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惖恼咄ㄟ^進項和銷項之間的抵扣，能更深層的優(yōu)化企業(yè)和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。“營改增”政策不僅僅于此，同時能夠為各企業(yè)的納稅環(huán)境更加寬松，稅制結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化合理，最重要的將企業(yè)的納稅負擔(dān)進行減輕。政策的實施，是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，給企業(yè)提供了更多的機會發(fā)展，納稅體制也將更加公平合理。

二、全面實施“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

1.有利影響

（1）在計算銷售額時允許扣除土地價款，有望降低稅負。房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，根據(jù)新政規(guī)定，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用―當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。而上述提到的“允許扣除的土地價款”，必須要按照規(guī)定取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)，目前符合條件能在銷售額中扣除的土地價款只有土地出讓金。

（2）預(yù)繳稅款的變化，有利于加快房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通。在營業(yè)稅的政策下，銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，并按照預(yù)收款×5%稅率來預(yù)繳營業(yè)稅，而“營改增”之后，依照相關(guān)規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)根據(jù)預(yù)收款×3%預(yù)征率來預(yù)繳增值稅。

（3）購進不動產(chǎn)進項稅額允許抵扣，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購買需求。《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第1年抵扣比例為60%，第2年抵扣比例為40%。盡管新政規(guī)定購進不動產(chǎn)進項稅額需要分兩年來抵扣，但對于企業(yè)減稅來說無疑是一大利好，這將有可能激發(fā)一些企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購買需求，由原先的租賃商鋪、廠房，轉(zhuǎn)向于購買商鋪、廠房，從而將購進商鋪、廠房發(fā)生的進項稅額來分期抵扣當(dāng)期的銷項稅額，以減輕稅收負擔(dān)。

2.不利影響

（1）無法取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進項稅額不足，導(dǎo)致稅負增加?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額，由此可見，進項稅額的多少，將會影響當(dāng)期應(yīng)納稅額的高低。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可能會增加。根據(jù)“營改增”的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算銷售額時可以從中扣除土地價款，而地方政府可能會借這一改革利好，從而提高地價，這樣無疑會增加企業(yè)的開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略

1.強化企業(yè)財務(wù)工作人員的培訓(xùn)及財務(wù)核算能力

“營改增”政策實施后，會進一步加大房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員的工作難度，對此財務(wù)人員需要加強有關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，深入了解“營改增”稅收政策的基本原理，時刻關(guān)注稅收政策的變化，與國家稅務(wù)部門保持積極聯(lián)系。進一步通過開展各類稅務(wù)相關(guān)的知識技能培訓(xùn)提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)核算能力，從而轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作思路。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃水平

首先由于企業(yè)進項稅抵扣發(fā)票一般是從供應(yīng)商處取得，對此需仔細確認供應(yīng)商的身份，明確其是否是增值稅的一般?{稅人，只有在選擇供應(yīng)商為一般納稅人時，才能確保企業(yè)的稅額進行了最大額度的抵扣；其次，供應(yīng)商在通常情況下不給企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票，往往這時會以降低價格為條件來達到目的，在此情形下，房地產(chǎn)企業(yè)為避免受到損失，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡利弊為長遠利益考慮；最后，“營改增”實施后，要進一步加大對企業(yè)人員的稅務(wù)知識的培訓(xùn)力度，對于何種項目可以抵扣，何種項目不可以抵扣，都必須能夠區(qū)分開，如此才能夠避免低稅基、低稅率抵扣進項稅。

3.提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

改征增值稅以后，由于增值稅的財務(wù)核算相對復(fù)雜，并且涉及的業(yè)務(wù)面較廣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員由于之前很少接觸增值稅業(yè)務(wù)，對其較為陌生，難免在實際業(yè)務(wù)處理過程中，會出現(xiàn)一定的工作失誤，這是客觀存在的，也是難以避免的，這就很容易使得企業(yè)遭受不應(yīng)有的稅務(wù)風(fēng)險。因而，這就要求財務(wù)人員從自身做起，著力提升增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)水平，針對營改增后的應(yīng)稅服務(wù)范圍界定、房地產(chǎn)企業(yè)需要對業(yè)務(wù)流程收入確認時點、營改增對稅務(wù)崗位和財務(wù)核算的要求，納稅申報和稅款繳納的變化、發(fā)票取得和開具、發(fā)票管理的變化等實操關(guān)注點進行培訓(xùn)。

總之，全面推行“營改增”制度，可謂是我國在2016年稅制改革的“重頭戲”。營改增的全面實施，使得在我國征收了67年的營業(yè)稅徹底退出了歷史的舞臺。此次稅制改革是我國政府公平企業(yè)稅負、降低企業(yè)稅負的一次重要改革，其重要程度不亞于1994年實行的“分稅制”改革。營改增對于這種房地產(chǎn)行業(yè)作為原先以征收營業(yè)稅為主的行業(yè)，稅收征管方面的影響還是較大的。因此，本文的研究也就顯得十分的有意義。

參考文獻：

[1]徐江東.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的主要影響解讀與思考[J].建設(shè)科技，2016，（23）：84-85.[2]黃潔.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅務(wù)風(fēng)險控制策略[J].合作經(jīng)濟與科技，2016，（23）：166-167.

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題

房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題

1、股權(quán)收購拿地方式能否抵扣進項稅額？

股權(quán)收購是指一個公司收購另一公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？

依據(jù)財稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒敛块T蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。對非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計征 11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分 利潤，不論哪種方式，都視同銷售。

3、不動產(chǎn)對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險？ 不動產(chǎn)對外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財稅【2016】36 號規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓 2016 年 4月 30 日之前的不動產(chǎn)，選擇 5%的簡易征收，如果不動產(chǎn)是 5 月1 日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按 11%繳稅。因此，對不動產(chǎn)對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產(chǎn)是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。

4、房屋代建模式財稅如何操作

房屋代建必須具備三個條件：（1）建設(shè)單位（發(fā)包方）自己擁有土地應(yīng)以建設(shè)方的名義去當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務(wù)6%繳納增值稅。

5、土地出讓金、市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設(shè)費可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進項扣除？

依據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎斦块T開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設(shè)費不可以抵扣進項稅。如果拆遷補償費不采用現(xiàn)金補償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營改增后，應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。

6、土地出讓金返還模式及相應(yīng)財稅處理？

土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應(yīng)開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，專款專用，在財務(wù)上土地返還款作?？顚Ｓ茫瑳]有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務(wù)上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。

7、支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發(fā)生的新項目，支付的拆遷補償費，如果是政策性拆遷補償費，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡易征收，房開公司只能抵扣 5%。成本按公允價進成本。

8、紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？

紅線外所發(fā)生的工程是不能進紅線之內(nèi)的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進項稅不能抵扣增值稅進項稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進成本。

9、房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣? 按國家稅務(wù) 2016 年公告 18 號，當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增 值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。設(shè)計費等前期工程費如何抵扣進項稅額？

財稅 201636 號文件規(guī)定，設(shè)計費是按 6%繳納增值稅。對于 房開公司，是可以抵扣 6%的進項稅的。

10、境外設(shè)計費、策劃費的如何抵扣處理？

財稅【2016】36 號文件附件 4 規(guī)定，在境外發(fā)生的設(shè)計費，策劃費是免稅的，因此，房開公司與境外的設(shè)計企業(yè)發(fā)生的設(shè)計費、策劃費，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。

11、營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響在哪里？ 營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設(shè)備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設(shè)備和裝修材料是不需要交營業(yè)稅的，除了甲供設(shè)備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增以后，根據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開公司收取的所有價款包括價外費用，比如說 1000 的工程，600 萬的材料、400 萬的勞務(wù)，房開公司算增值稅的計稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬。營改增后，施工企業(yè)一定選擇簡易計稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。營改增后，房開公司選擇甲供材或包工包料，要通過數(shù)據(jù)計算分析。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負會更低。因此，實際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。

12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進項稅額及材料采購過程中運輸和材料發(fā)票開具技巧？

材料可抵扣 17%，購沙石料只能抵扣 3%。參考肖太壽財稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險控制的合同簽訂技巧。

13、園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風(fēng)險控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當(dāng)房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務(wù)，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%=12.1 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請人 10 萬的植樹勞務(wù)合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10 萬的勞務(wù)開具 3%的專用發(fā)票，10*3%=0.3 萬元，則房開公司可以抵扣 13.3 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%=12.1 萬元，因此，選擇第二種方案。

14、在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進項稅轉(zhuǎn)出？

財稅【2016】36 號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺相應(yīng)的補丁文件。

15、施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。

如果業(yè)主是房開公司，房開公司應(yīng)給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費抵扣 17%，水抵扣 13%。

16、多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？ 國家稅務(wù)總局 2016 年公告 17 號文件和財稅【2016】36 號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預(yù)交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預(yù)交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進項稅在公司注冊所在地抵扣進項稅。

17、資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突

資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質(zhì)中標(biāo)工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前 后有何重大變化？對建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？

營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程 1000 萬，甲供材 200 萬，施工企業(yè)的銷售額為 1000-200=800 萬；以 800 萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據(jù)。

19、境外設(shè)計費、策劃費的如何抵扣處理？

根據(jù)財稅【2016】36 號文件附件 4 境外設(shè)計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。

20、園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？

苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價*13%抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務(wù)局代開發(fā)票才能抵扣。

21、施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？

讓房開公司給施工企業(yè)開具 17 的電費發(fā)票和 13%的水費發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。

22、售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進房地產(chǎn)公司的銷售費用，所含的進項稅能抵扣。當(dāng)售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。

23、回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。

24、清包和甲供材的建安勞務(wù)增值稅處理方法的分析。

依據(jù)財稅【2016】36 號文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計稅方法和簡易計稅方法，選擇計稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財稅相關(guān)文章。

25、出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認銷售額? 出租的不動產(chǎn)如果是 4 月 30 日之前的，按簡易征收征收增值稅，如果是 4 月 30 日以后，則按一般計稅 11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。

26、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？ 財稅【2016】36 號文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動產(chǎn)租稅，按 11%征收增值稅。車輛廣告按 17%征收增值稅。

27、隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額? 買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。

28、營改增前后“買一贈一”行為如何納稅以及風(fēng)險如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因為買一贈一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈送劃算。

29、營改增前后首付款與按揭款該如何納稅？ 首付款和按揭款到賬時間即為增值稅納稅義務(wù)時間。30、營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應(yīng)按 5%簡易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。

31、日光盤的營改增風(fēng)險？

按預(yù)收賬款 3%預(yù)交增值稅，完工后再進行抵扣，因為是預(yù)交，對營改增來講沒有什么風(fēng)險影響。

32、房屋定價的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒有取消，房屋定價應(yīng)考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個問題來考慮。

33、營改增前后售后返租涉及的稅收風(fēng)險有哪些？該如何控制？ 營改增前和營改增后，都應(yīng)該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來代替業(yè)主進行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費按 6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費，給出租人省一道房產(chǎn)稅。因此，營改增后，應(yīng)通過資產(chǎn)管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。

34、房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進項稅？融資顧問費呢？ 融資相關(guān)的手續(xù)費、咨詢費等是否可以抵扣進項？

財稅【2016】36 號文件，附件 2 的規(guī)定，企業(yè)購買的貸款 利息、跟貸款相關(guān)的手續(xù)費、咨詢費，顧問費都不能抵扣增值稅。

35、統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時代的業(yè)務(wù)處理分析。

財稅【2016】36 號文件，附件 3 的規(guī)定，只要集團企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。

36、公共配套無償贈送是否要視同銷售征收增值稅？ 公共配套如果是無償贈送的情況，要視同銷售繳納增值稅。

37、買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進行稅務(wù)處理最劃算？

從理論上講捆綁銷售，但房產(chǎn)屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開具發(fā)票，電器計入營銷費用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價打折劃算。

38、開發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開具專票？應(yīng)該如何進行合規(guī)的處理？

財稅【2016】36 號規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務(wù)，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進項稅。

39、房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進行處理？

售后回租認定為貸款服務(wù)，不能抵扣進項稅。

40、不同類型車庫、車位在增值稅時代的涉稅處理分析。車庫、車位分為能辦產(chǎn)權(quán)的和不能辦產(chǎn)權(quán)的，如果沒有產(chǎn)權(quán)的車位車庫，賣房送車庫，贈送的是長期使用權(quán)，根據(jù)財稅【2016】

號，沒有產(chǎn)權(quán)的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產(chǎn)權(quán)的車庫 也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費按 11% 繳納增值稅。

41、房地產(chǎn)代收費用是否屬于增值稅的價外費用要一并征收增值稅？ 財稅【2016】36 號，房地產(chǎn)公司代收的住房維修基金免收 增值稅，除此之外的所有代收費用作為價外費用繳納增值稅。

42、房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？ 不是，都是房地產(chǎn)公司未開盤前收取的行為，財務(wù)上作其他 就收款，不作為預(yù)收款，沒有產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。

43、沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅及開具發(fā)票技巧？ 沒收的定金和違約金，如果在建委備案了，應(yīng)作為價外費用開具發(fā)票，繳納增值稅，如果沒有備案，是不需要繳納增值稅。

44、商業(yè)地產(chǎn)的停車收費項目如何繳納增值稅？

商業(yè)地產(chǎn)的停車收費，根據(jù)財稅 201636 號，停車收費按 11%繳納增值稅。

45、企業(yè)發(fā)生的餐飲消費行為是否可以抵扣增值稅呢？

財稅【2016】36 號附件 2 規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務(wù)，不可以抵扣增值稅，但住宿費可以抵扣 6%，會議時，增加住宿費減少餐飲費。

46、企業(yè)接受的物業(yè)服務(wù)能否抵扣增值稅？

物業(yè)服務(wù)費按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可以抵扣 6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。

47、地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？

合同法規(guī)定，租賃合同超過 20 年無效，永久租賃，根據(jù)財稅【2016】36 號，視同銷售，繳 11%增值稅。

48、買房送家電，房開企業(yè)購家電可以抵扣進項，售房按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅嗎？

營改增后，房地產(chǎn)購買的家電只要獲得專用發(fā)票就可以抵扣進項稅。

49、房地產(chǎn)項目公司注銷時的財稅風(fēng)險及留抵稅額如何處理？ 根據(jù)財稅(2006)165 號文件，第八和，公司注銷清算之前，賬上的留抵稅額不能退稅，因此房產(chǎn)公司注銷前的留抵稅不可以抵扣。建議房開公司在注銷前加強發(fā)票管理，及時抵扣進項稅金。50、設(shè)計費等前期工程費如何抵扣進項稅？

根據(jù)財稅【2016】36 號文件的規(guī)定，設(shè)計費按 6%繳納增值稅，因此，房地產(chǎn)公司可以抵扣 6%的前期工程費進項稅金

第三篇：房地產(chǎn)營改增問題

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營改增幾個問題

1.問題：房開企業(yè)將在建工程項目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實施細則的的規(guī)定，必須確認土地增值稅計算繳納土地增值稅。

2.問題：營改增后交政府的費用如土地費、市政配套費等預(yù)計會有進項稅額抵扣嗎? 回復(fù)：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個項目清算前抵扣。至于市政配套費，由于本身并沒有負擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點是不存在（不是不讓）進項抵扣，但也有觀點主張按一定的綜合抵扣率進行抵扣。

3.問題：政府回購房有哪些優(yōu)惠稅收政策？

回復(fù)：政府回購房，除了經(jīng)濟適用房，其他一律沒有優(yōu)惠，按照銷售不動產(chǎn)進行所有的稅收處理

4.問題：營改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項目老辦法，新項目新辦法，因而初步估計營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅

5、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。（地下車位及其他附屬設(shè)施只要進行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。如若簽訂的是租賃合同，那就征收租賃業(yè)營業(yè)稅，只要建了地下車位和附屬設(shè)施給業(yè)戶用，無論購買還是租賃，只是稅目不同，稅率都為5%，一個是租賃業(yè)營業(yè)稅，一個為銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅）。

6、問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營業(yè)稅？

回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。

7、問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的如何確定其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間？

回復(fù)：房地產(chǎn)業(yè)納稅人按拆一還一方式實行回遷安置的對償還面積與拆遷面積相等的部分，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為辦理交房手續(xù)的當(dāng)天。

8、問題：如何確定回遷安置房的計稅依據(jù)？

回復(fù)：對建設(shè)安置回遷房的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按照同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。對納稅人以自己名義立項，再改納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房的，土地價款是納稅人不承擔(dān)的，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，在核定計稅依據(jù)時，土地沒付款，不包括回遷安置房所屬地方土地價款，只要沒付出，就不把金額核上。

9、問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、意向金等名義收取的款項是否征收營業(yè)稅？

回復(fù)：在取得預(yù)售證前可以不征收，一旦取得預(yù)售證要申報繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預(yù)收款，轉(zhuǎn)為預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生的時間。

10、房地產(chǎn)業(yè)稅收清查的重點？

回復(fù)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)是否存在低價銷售的行為，有無價格明顯偏低，而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。

2、各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、是否按照規(guī)定申報納稅。

3、拆遷補償或者安置等行為是否按規(guī)定申報納稅。

4、車位、閣樓、地下室等附屬設(shè)施，銷售收入是否申報納稅。

5、農(nóng)村集體組織、社區(qū)委員會、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所取得的小產(chǎn)權(quán)房收入、棚戶區(qū)改造收入，是否申報納稅。

6、銷售房產(chǎn)預(yù)收款或預(yù)收定金分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。

11、營改增以后對房地產(chǎn)業(yè)稅負影響分析？

回復(fù)：假定三個條件

1、營改增前后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)含稅收入總額和含稅的成本保持一致。

2、營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。

3、營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋可抵扣的進項稅額對應(yīng)成本全部計入到價稅扣除范圍內(nèi)。取得的可抵扣進項稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負只增不減。

8、土地使用稅

房地產(chǎn)業(yè)將土地證辦到買房人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。

注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時，應(yīng)按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。

注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）。

注意：營改增，自查稅款如果是寫當(dāng)期稅款只認當(dāng)期應(yīng)申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。

總結(jié)：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負2%-3%。

第四篇：淺析“營改增”稅收管理風(fēng)險

淺析“營改增”稅收管理風(fēng)險

營改增作為財政休制改革重要一環(huán)，為企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅作出了貢獻。由于營改增收入純?yōu)榭h本級收入，其收入增長對地方級收入增長起關(guān)鍵性作用。2014年我縣營改增收入1088萬元，同期135萬元，絕對數(shù)增加953萬元，占全年稅收完成總量的8.19%，占縣本級收入的25.87%。

將營業(yè)稅逐步改為增值稅，基本消除重復(fù)征稅并實現(xiàn)公平稅負，做到對貨物和服務(wù)統(tǒng)一征稅，有利于防止重產(chǎn)品、輕服務(wù)的問題，達到了簡化和規(guī)范稅制的要求，體現(xiàn)了稅制改革的方向。推進稅制改革，讓稅收制度更好服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展，是深化經(jīng)濟體制改革的重要組成部分；而“營改增”又是關(guān)鍵之中的關(guān)鍵，可以充分解決第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間重復(fù)征稅問題，促進第三產(chǎn)業(yè)特別是部分生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)有更大的發(fā)展空間，進而實現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。隨著“營改增”試點范圍逐步擴大，“營改增”行業(yè)稅收管理中存在的問題也日漸顯現(xiàn)。這些矛盾和問題的存在，使國稅機關(guān)的稅收執(zhí)法面臨風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

一、“營改增”稅收管理中存在的問題

一是納稅主體不明確。實際工作中，由于納稅人經(jīng)營模式的多元化等原因，存在納稅主體不明確的問題。如目前交通運輸業(yè)采取的掛靠經(jīng)營方式，掛靠車輛大都在注冊登記地以外從事運輸業(yè)務(wù)，現(xiàn)行稅

現(xiàn)我縣在國稅辦理稅務(wù)登記證運輸行業(yè)只有3戶企業(yè)，貨運、客運、公交公司各一家。再如，工程監(jiān)理企業(yè)成立的跨地區(qū)分公司，由于沒有相應(yīng)等級資質(zhì)條件，在異地承接業(yè)務(wù)時，大都使用總公司的資質(zhì)證明，以總公司的名義簽訂業(yè)務(wù)合同，結(jié)算時從總公司出具發(fā)票，款項也直接匯到總公司賬戶，但業(yè)務(wù)的承攬和施工作業(yè)，實際上是以分公司來實施的。由于發(fā)票是總公司開具的、款項直接匯到總公司，導(dǎo)致分公司所在地?zé)o稅款申報，長期增值稅零負申報。由于總分機構(gòu)的業(yè)務(wù)劃分不清，使納稅主體無法確定，產(chǎn)生了財政利益在總分機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移，給分公司所在地的稅務(wù)管理帶來不便，也不利于稅收的日常監(jiān)控。

二是一般納稅人資格認定核查項目流于形式，給審批人員帶來執(zhí)法風(fēng)險。按照《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》規(guī)定，新辦納稅人申請認定一般納稅人，只要符合“有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所”、“能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿”的兩個認定條件，主管稅務(wù)機關(guān)就應(yīng)審批為一般納稅人資格。而“固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所”規(guī)定比較原則籠統(tǒng)，操作性不強。在會計賬目的核查上，由于新企業(yè)在正式經(jīng)營之前，沒有實質(zhì)性業(yè)務(wù)發(fā)生，賬冊中僅僅反映注資信息，稅務(wù)人員核查看到的僅是企業(yè)的空賬本，無從掌握企業(yè)的會計核算是否準(zhǔn)確，核查流于形式，實際意義不大，還徒增審批人員的審批風(fēng)險。

三是發(fā)票后續(xù)管理有待加強。新的納稅服務(wù)規(guī)范對納稅人申請領(lǐng)用開票限額十萬元以下(含)的增值稅專用發(fā)票為即辦事項，變事前核

審核辦理。由于“營改增”納稅人應(yīng)稅服務(wù)具有“無形”的特點，加上一些納稅人規(guī)模不大，行業(yè)類型繁多，會計核算不規(guī)范，備查的合同單據(jù)不完整不齊全等，使稅務(wù)機關(guān)事后監(jiān)控的難度增加。部分“營改增”納稅人受利益驅(qū)動，極易誘發(fā)虛開虛抵專用發(fā)票的行為。

四是混業(yè)經(jīng)營不同稅率項目，收入難以有效劃分，增加稅收日常監(jiān)控難度?！盃I改增”后，混業(yè)經(jīng)營比較普遍，納稅人的同一筆經(jīng)營業(yè)務(wù)，可能會屬于不同稅目，適用不同的增值稅稅率，由納稅人自行核算不同稅目應(yīng)稅服務(wù)收入的比例，計算繳納稅款。目前在稅務(wù)機關(guān)無法準(zhǔn)確掌握定價標(biāo)準(zhǔn)的情況下，劃分不同項目收入仍是納稅人的自律行為，那么就很難保證混業(yè)項目收入劃分的準(zhǔn)確性，給日常稅收監(jiān)控帶來一定難度。

二、“營改增”稅收管理風(fēng)險的應(yīng)對措施

一是明確納稅主體、納稅地點。對掛靠企業(yè)、異地經(jīng)營等個人和單位的納稅主體、納稅地點進行明確。建議按照登記注冊地作為納稅地點，對掛靠企業(yè)單獨經(jīng)營收入和工程監(jiān)理等異地經(jīng)營納稅人取得的收入，一律在登記注冊地申報繳納，以方便稅收管理。

二是明確征收方式。對掛靠企業(yè)單獨經(jīng)營收入適用稅率和征收方式進行明確，對其不能建賬申報收入，可以按照稅收征管法規(guī)定的方

或采取簡并征期等方式核定征收，也可以采取委托代征的方式征收，以減少稅款流失。

三是進一步擴大增值稅進項稅額抵扣范圍。對交通運輸業(yè)納稅人發(fā)生的過橋過路費等納入進項稅額抵扣范圍；加快推進“營改增”試點行業(yè)范圍，將不動產(chǎn)租賃等費用支出，納入進項稅抵扣范圍，降低納稅人稅收負擔(dān)。

四是調(diào)整簡并“營改增”稅率。根據(jù)試點情況，合理測算確定不同行業(yè)增值稅稅率，確定不同行業(yè)的稅負水平，做到納稅人稅負的公平公正。

五是規(guī)范混業(yè)經(jīng)營收入管理。對“營改增”納稅人混業(yè)經(jīng)營收入，合理劃分不同稅目收入比例，要求納稅人事前或事后報備混業(yè)經(jīng)營收入劃分標(biāo)準(zhǔn)，重點審核納稅人是否按照營業(yè)常規(guī)及公平交易價格劃分不同項目的收入，凡劃分不清的，一律從高適用稅率征稅，避免其濫用稅收籌劃。

三、創(chuàng)新服務(wù)管理方式，強化稅源后續(xù)管理。

從稅務(wù)登記、資格認定、票種核定、納稅申報、稅務(wù)檢查等環(huán)節(jié)，認真抓好“營改增”納稅人日常管理。

一是簡化稅務(wù)登記手續(xù)。即時辦理稅務(wù)登記，不再統(tǒng)一要求納稅人提供注冊地址及生產(chǎn)、經(jīng)營地址等場地的證明材料和驗資報告，辦

收取相關(guān)資料后即時辦理稅務(wù)登記。但要切實加強后續(xù)管理，對在登記環(huán)節(jié)需要采集的營業(yè)執(zhí)照、注冊資本、生產(chǎn)經(jīng)營地址、公司章程、商業(yè)合同和協(xié)議等數(shù)據(jù)信息資料，在后續(xù)的發(fā)票領(lǐng)用等環(huán)節(jié)及時采集，陸續(xù)補齊，加強對補錄信息的比對和確認，實現(xiàn)對登記信息完整率、差錯率等征管績效指標(biāo)的實時監(jiān)控。

二是優(yōu)化一般納稅人資格認定的審批程序和方式。變行政審批制為登記制，取消實地核查環(huán)節(jié)，在簡化行政審批項目的大環(huán)境下，還權(quán)還責(zé)于納稅人，進一步優(yōu)化審批流程，提高審批效率。

三是抓好稅源后續(xù)管理。在發(fā)票領(lǐng)用、納稅申報等后續(xù)環(huán)節(jié)健全制度，完善措施，及時掌握納稅人動態(tài)，促進稅法遵從，防范稅款流失。如對貨物運輸業(yè)應(yīng)重點核實納稅人實際經(jīng)營能力，對車船數(shù)量噸位等進行核實，作為核定發(fā)票使用數(shù)量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過比對分析納稅人的開票信息，及時調(diào)整納稅人申領(lǐng)發(fā)票的版別和數(shù)量。

四是加強第三方信息應(yīng)用。加強數(shù)據(jù)的分析和應(yīng)用，與納稅人申報信息比對，查找涉稅疑點，有針對性開展風(fēng)險核查，提高納稅人稅法遵從度。

五是加強“營改增”行業(yè)風(fēng)險防控。探索“營改增”行業(yè)經(jīng)營模式和特點，找準(zhǔn)行業(yè)管理風(fēng)險點，按照風(fēng)險管理等級，開展風(fēng)險核查、納

稅評估或稅務(wù)稽查，重點將“一址多照”、“一照多址”的納稅人列入重點關(guān)注對象，防范其虛開增值稅專用發(fā)票、騙取出口退稅等風(fēng)險。

增強“營改增”政策宣傳輔導(dǎo)的針對性。應(yīng)將重點行業(yè)、高風(fēng)險行業(yè)作為納稅輔導(dǎo)、咨詢、培訓(xùn)和宣傳重點，及時宣傳稅收政策特別是專用發(fā)票開具規(guī)定，通過正反案例的警示教育作用，進一步增強其稅法遵從意識。同時，還應(yīng)積極主動地向地方黨委政府宣傳“營改增”政策，取得地方政府和相關(guān)部門的理解、支持和配合，嚴(yán)禁出現(xiàn)所謂的“招商引稅平臺”，減少涉稅違法行為和稅收執(zhí)法風(fēng)險。

第五篇：【稅務(wù)】12366解答營改增及企業(yè)所得稅

【稅務(wù)】12366解答營改增及企業(yè)所得稅

'營改增'轉(zhuǎn)眼一年半時間了，增值稅、企業(yè)所得稅改了又改其中的奧妙你知道嗎？下面就跟財哥一起讀一讀其中的熱點問題 增值稅

熱點1問其他個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產(chǎn)，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的，是否可以由受托單位代其向主管地稅機關(guān)按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票？ 答《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨境應(yīng)稅行為免稅備案等增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2017年第30號)規(guī)定：“

三、其他個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產(chǎn)，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的，可以由受托單位代其向主管地稅機關(guān)按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票?！睙狳c2問.納稅人以承運人身份與托運人簽訂運輸服務(wù)合同，收取運費并承擔(dān)承運人責(zé)任，然后委托實際承運人完成全部或部分運輸服務(wù)時，自行采購并交給實際承運人使用的成品油和支付的道路、橋、閘通行費是否可以抵扣進項稅？答

《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨境應(yīng)稅行為免稅備案等增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2017年第30號)規(guī)定：“

二、納稅人以承運人身份與托運人簽訂運輸服務(wù)合同，收取運費并承擔(dān)承運人責(zé)任，然后委托實際承運人完成全部或部分運輸服務(wù)時，自行采購并交給實際承運人使用的成品油和支付的道路、橋、閘通行費，同時符合下列條件的，其進項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣：(一)成品油和道路、橋、閘通行費，應(yīng)用于納稅人委托實際承運人完成的運輸服務(wù);(二)取得的增值稅扣稅憑證符合現(xiàn)行規(guī)定?！睙狳c3問納稅人發(fā)生跨境應(yīng)稅行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈營業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅管理辦法（試行）〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第29號）的規(guī)定辦理免稅備案手續(xù)后發(fā)生的相同跨境應(yīng)稅行為，是否需要重新辦理備案手續(xù)？答 《國家稅務(wù)總局關(guān)于跨境應(yīng)稅行為免稅備案等增值稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2017年第30號)規(guī)定：“

一、納稅人發(fā)生跨境應(yīng)稅行為，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈營業(yè)稅改征增值稅跨境應(yīng)稅行為增值稅免稅管理辦法(試行)〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第29號)的規(guī)定辦理免稅備案手續(xù)后發(fā)生的相同跨境應(yīng)稅行為，不再辦理備案手續(xù)。納稅人應(yīng)當(dāng)完整保存相關(guān)免稅證明材料備查。納稅人在稅務(wù)機關(guān)后續(xù)管理中不能提供上述材料的，不得享受相關(guān)免稅政策，對已享受的減免稅款應(yīng)予補繳，并依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理?！睙狳c4問掛面適用增值稅稅率是多少？答

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》(財稅〔2017〕37號)規(guī)定：“

一、納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：農(nóng)產(chǎn)品(含糧食)、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農(nóng)機、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物。上述貨物的具體范圍見本通知附件1。本公告自2017年7月1日起執(zhí)行?！蔽募郊?第一條明確：農(nóng)產(chǎn)品，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的各種植物、動物的初級產(chǎn)品。具體征稅范圍暫繼續(xù)按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋〉的通知》(財稅字〔1995〕52號)及現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并包括掛面。熱點5問本月有稽查查補收入，應(yīng)計入哪一期申報繳納增值稅？答

稽查查補銷售額、稅款納入本期申報表銷售額、稅款的統(tǒng)計，不參與本期稅款計算。對查補稅款、滯納金、罰款應(yīng)按照稽查部門出具的相關(guān)文書和入庫程序辦理。熱點6問企業(yè)接受境外單位提供的修理修配勞務(wù)，代扣代繳增值稅時，適用的稅率或者征收率是多少？

答

境內(nèi)企業(yè)接受境外單位或者個人在境內(nèi)提供的修理修配勞務(wù)，如果境外單位或者個人在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)，且沒有代理人的，境內(nèi)企業(yè)（購買方）應(yīng)按照“修理修配勞務(wù)”適用稅率代扣代繳增值稅。熱點7問財稅〔2016〕140號文件第十八條規(guī)定的“此前已征的應(yīng)予免征或不征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應(yīng)繳納的增值稅”，具體是如何處理的？答

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）規(guī)定，財稅〔2016〕140號文件第十八條規(guī)定的“此前已征的應(yīng)予免征或不征的增值稅，可抵減納稅人以后月份應(yīng)繳納的增值稅”，按以下方式處理：(一)應(yīng)予免征或不征增值稅業(yè)務(wù)已按照一般計稅方法繳納增值稅的，以該業(yè)務(wù)對應(yīng)的銷項稅額抵減以后月份的銷項稅額，同時按照現(xiàn)行規(guī)定計算不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額;(二)應(yīng)予免征或不征增值稅業(yè)務(wù)已按照簡易計稅方法繳納增值稅的，以該業(yè)務(wù)對應(yīng)的增值稅應(yīng)納稅額抵減以后月份的增值稅應(yīng)納稅額。納稅人已就應(yīng)予免征或不征增值稅業(yè)務(wù)向購買方開具增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)將增值稅專用發(fā)票收回后方可享受免征或不征增值稅政策。……本公告自發(fā)布之日起施行。熱點8問《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）規(guī)定：“

一、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅?！鄙鲜觥斑m用簡易計稅方法計稅”，是否必須按照簡易計稅方法，還可以選擇一般計稅方法嗎？答

符合文件第一條規(guī)定的情形的，必須適用簡易計稅，不能選擇一般計稅方法。熱點9問銀行卡刷卡消費，各機構(gòu)間跨機構(gòu)資金清算如何繳納增值稅并開具發(fā)票？答

《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2017年第11號)規(guī)定：“

六、發(fā)卡機構(gòu)、清算機構(gòu)和收單機構(gòu)提供銀行卡跨機構(gòu)資金清算服務(wù)，按照以下規(guī)定執(zhí)行：(一)發(fā)卡機構(gòu)以其向收單機構(gòu)收取的發(fā)卡行服務(wù)費為銷售額，并按照此銷售額向清算機構(gòu)開具增值稅發(fā)票。(二)清算機構(gòu)以其向發(fā)卡機構(gòu)、收單機構(gòu)收取的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費為銷售額，并按照發(fā)卡機構(gòu)支付的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費向發(fā)卡機構(gòu)開具增值稅發(fā)票，按照收單機構(gòu)支付的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)費向收單機構(gòu)開具增值稅發(fā)票。清算機構(gòu)從發(fā)卡機構(gòu)取得的增值稅發(fā)票上記載的發(fā)卡行服務(wù)費，一并計入清算機構(gòu)的銷售額，并由清算機構(gòu)按照此銷售額向收單機構(gòu)開具增值稅發(fā)票。(三)收單機構(gòu)以其向商戶收取的收單服務(wù)費為銷售額，并按照此銷售額向商戶開具增值稅發(fā)票。......除本公告第九條和第十條以外，其他條款自2017年5月1日起施行。此前已發(fā)生未處理的事項，按照本公告規(guī)定執(zhí)行?！睙狳c10問豆粕是否屬于征收增值稅的飼料產(chǎn)品？其他粕類飼料產(chǎn)品是否免征增值稅？答

一、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》(財稅〔2017〕37號)文件的規(guī)定：“

一、自2017年7月1日起，簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率。納稅人銷售或者進口農(nóng)產(chǎn)品(含糧食)、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農(nóng)機、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物，稅率為11%。上述貨物的具體范圍見本通知附件1。本公告自2017年7月1日起執(zhí)行。”文件附件1第三條明確：飼料，是指用于動物飼養(yǎng)的產(chǎn)品或其加工品。具體征稅范圍按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂“飼料”注釋及加強飼料征免增值稅管理問題的通知》(國稅發(fā)〔1999〕39號)執(zhí)行，并包括豆粕、寵物飼料、飼用魚油、礦物質(zhì)微量元素舔磚、飼料級磷酸二氫鈣產(chǎn)品。

二、《國家稅務(wù)總局關(guān)于粕類產(chǎn)品免征增值稅問題的通知》(國稅函〔2010〕75號)規(guī)定：“

一、豆粕屬于征收增值稅的飼料產(chǎn)品，除豆粕以外的其他粕類飼料產(chǎn)品，均免征增值稅。本通知自2010年1月1日起執(zhí)行?！?企業(yè)所得稅 熱點1問非公有制企業(yè)發(fā)生的黨組織工作經(jīng)費是否可以在企業(yè)所得稅稅前扣除？答

按照《中共中央組織部 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于非公有制企業(yè)黨組織工作經(jīng)費問題的通知》(組通字〔2014〕42號)規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國公司法》“公司應(yīng)當(dāng)為黨組織的活動提供必要條件”規(guī)定和文件“建立并落實稅前列支制度”等要求，非公有制企業(yè)黨組織工作經(jīng)費納入企業(yè)管理費列支，不超過職工工資薪金總額1%的部分，可以據(jù)實在企業(yè)所得稅前扣除。熱點2問小型微利企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅時如何享受優(yōu)惠？答

《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實擴大小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策范圍有關(guān)征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2017年第23號)規(guī)定：“

四、本企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅時，按照以下規(guī)定享受減半征稅政策：(一)查賬征收企業(yè)。上一納稅為符合條件的小型微利企業(yè)，分別按照以下規(guī)定處理：1.按照實際利潤額預(yù)繳的，預(yù)繳時累計實際利潤不超過50萬元的，可以享受減半征稅政策;2.按照上一納稅應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳的，預(yù)繳時可以享受減半征稅政策。(二)定率征收企業(yè)。上一納稅為符合條件的小型微利企業(yè)，預(yù)繳時累計應(yīng)納稅所得額不超過50萬元的，可以享受減半征稅政策。(三)定額征收企業(yè)。根據(jù)減半征稅政策規(guī)定需要調(diào)減定額的，由主管稅務(wù)機關(guān)按照程序調(diào)整，依照原辦法征收。(四)上一納稅為不符合小型微利企業(yè)條件的企業(yè)，預(yù)計本符合條件的，預(yù)繳時累計實際利潤或應(yīng)納稅所得額不超過50萬元的，可以享受減半征稅政策。(五)本新成立的企業(yè)，預(yù)計本符合小型微利企業(yè)條件的，預(yù)繳時累計實際利潤或應(yīng)納稅所得額不超過50萬元的，可以享受減半征稅政策。

五、企業(yè)預(yù)繳時享受了減半征稅政策，匯算清繳時不符合小型微利企業(yè)條件的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補繳稅款?！睙狳c3問小額貸款公司計提的貸款損失準(zhǔn)備金是否準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅稅前扣除？如何扣除？答 《財政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于小額貸款公司有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2017〕48號)規(guī)定：“

三、自2017年1月1日至2019年12月31日，對經(jīng)省級金融管理部門(金融辦、局等)批準(zhǔn)成立的小額貸款公司按年末貸款余額的1%計提的貸款損失準(zhǔn)備金準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅稅前扣除。具體政策口徑按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于金融企業(yè)貸款損失準(zhǔn)備金企業(yè)所得稅稅前扣除有關(guān)政策的通知》(財稅〔2015〕9號)執(zhí)行?！睙狳c4問企業(yè)取得高新技術(shù)企業(yè)資格后，從何時開始享受高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)惠？答

《科技部 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂印發(fā)的通知》(國科發(fā)火〔2016〕32號)規(guī)定：“第十條 企業(yè)獲得高新技術(shù)企業(yè)資格后，自高新技術(shù)企業(yè)證書頒發(fā)之日所在起享受稅收優(yōu)惠，可依照本辦法第四條的規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)辦理稅收優(yōu)惠手續(xù)?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于實施高新技術(shù)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第24號）規(guī)定：“

一、企業(yè)獲得高新技術(shù)企業(yè)資格后，自高新技術(shù)企業(yè)證書注明的發(fā)證時間所在起申報享受稅收優(yōu)惠，并按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)?！睙狳c5問分支機構(gòu)發(fā)生的資產(chǎn)損失，是由分支機構(gòu)還是由總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報扣除？答

一、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第25號）第十一條規(guī)定：“在中國境內(nèi)跨地區(qū)經(jīng)營的匯總納稅企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，應(yīng)按以下規(guī)定申報扣除：

（一）總機構(gòu)及其分支機構(gòu)發(fā)生的資產(chǎn)損失，除應(yīng)按專項申報和清單申報的有關(guān)規(guī)定，各自向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)申報外，各分支機構(gòu)同時還應(yīng)上報總機構(gòu)；

（二）總機構(gòu)對各分支機構(gòu)上報的資產(chǎn)損失，除稅務(wù)機關(guān)另有規(guī)定外，應(yīng)以清單申報的形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)進行申報；

（三）總機構(gòu)將跨地區(qū)分支機構(gòu)所屬資產(chǎn)捆綁打包轉(zhuǎn)讓所發(fā)生的資產(chǎn)損失，由總機構(gòu)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)進行專項申報?！睙狳c6問企業(yè)雇用的季節(jié)工、臨時工、實習(xí)生和返聘的離退休人員發(fā)生的費用可以在企業(yè)所得稅前扣除嗎？答

一、《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第15號)的規(guī)定：“

一、關(guān)于季節(jié)工、臨時工等費用稅前扣除問題

企業(yè)因雇用季節(jié)工、臨時工、實習(xí)生、返聘離退休人員以及接受外部勞務(wù)派遣用工所實際發(fā)生的費用，應(yīng)區(qū)分為工資薪金支出和職工福利費支出，并按《企業(yè)所得稅法》規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屬于工資薪金支出的，準(zhǔn)予計入企業(yè)工資薪金總額的基數(shù)，作為計算其他各項相關(guān)費用扣除的依據(jù)?！?/p>

九、本公告施行時間

本公告規(guī)定適用于2011及以后各企業(yè)應(yīng)納稅所得額的處理。”熱點7問無法償付的應(yīng)付款項是否需要繳納企業(yè)所得稅？答

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第二十二條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(九)項所稱其他收入，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第(一)項至第(八)項規(guī)定的收入外的其他收入，包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應(yīng)付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項、債務(wù)重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等?！币虼耍髽I(yè)確實無法償付的應(yīng)付款項，應(yīng)并入收入總額，計算繳納企業(yè)所得稅。熱點8問企業(yè)給員工購買出差時的人身意外保險費可以在企業(yè)所得稅稅前扣除嗎？答