第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

企業(yè)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競爭中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動(dòng)性及企業(yè)自身活動(dòng)的復(fù)雜性、多變性和人們“企業(yè)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存”?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競爭中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動(dòng)性及企業(yè)自身活動(dòng)的復(fù)雜性、多變性和人們對(duì)未來認(rèn)識(shí)和控制的局限性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場競爭的必然產(chǎn)物，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，用何種策略對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別衡量、分析和控制，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理理論和實(shí)踐工作中急需解決的課題。

１ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從資金活動(dòng)的內(nèi)容來看，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義持兩種觀點(diǎn)：第一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于各種不確定因素的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)加??；第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從狹義上看，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上看，是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要完全消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不現(xiàn)實(shí)的。２ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

（1）客觀存在性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（3）分散轉(zhuǎn)移性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的這一特征使風(fēng)險(xiǎn)組合、遠(yuǎn)期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財(cái)務(wù)工具在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中進(jìn)行運(yùn)用，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為可能。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

（4）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（5）收益共存性。即風(fēng)險(xiǎn)與收益并存且成正比關(guān)系，一般來說，財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)企業(yè)要求的收益也就越高。

（6）激勵(lì)性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

３ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因很多，既有房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因，也有房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般原因有以下幾點(diǎn)：

３．１ 外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，并往往通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。

３．２ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之

一。對(duì)財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策都存在經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，一言堂的工作作風(fēng)在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中仍然普遍存在。由此導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

３．３ 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系沒有理順

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制。

３．４ 資本結(jié)構(gòu)有待改善

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可以把財(cái)務(wù)狀況分為三種類型：一類是流動(dòng)資產(chǎn)的購置主體由流動(dòng)負(fù)債籌集，輔以長期負(fù)債籌集，固定資產(chǎn)由長期自有資金和大部分長期負(fù)債籌集，也就是流動(dòng)負(fù)債全部用來籌集流動(dòng)資產(chǎn)，自有資本全部用來籌措固定資產(chǎn)，還是正常的資本結(jié)構(gòu)型。二類是資產(chǎn)負(fù)債表中累計(jì)，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負(fù)債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

４ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

４．１ 培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

領(lǐng)導(dǎo)要具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順內(nèi)部各種財(cái)務(wù)關(guān)系，明確各部門在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所具有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，真正做到權(quán)責(zé)分明。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性和重要性，調(diào)動(dòng)其參與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的積極性，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把化解風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作首要責(zé)任和目標(biāo)。以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從工作環(huán)節(jié)上，把重心放在事前防范。房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)，贏利能力就越強(qiáng)，因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)的主題。

４．２ 建規(guī)立章

房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)范內(nèi)部制度，完善法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制引入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，使管理者、職工、房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使財(cái)務(wù)管理人員將風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于財(cái)務(wù)管理工作的始終，以控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

４．３ 分析財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境，完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測，調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境進(jìn)行分析研究，還可以進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的功能有：信息收集、預(yù)知危機(jī)、控制危機(jī)。

４．４ 以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系為指導(dǎo)，建立長效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

建立長效財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對(duì)于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素

來制定合適的長短期負(fù)債比率。

４．５ 引進(jìn)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)有機(jī)過程，通常包括：一是識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測和全面估計(jì)，認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境，剖析財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的不利因素，劃分出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度和可能的損失程度。二是預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和分析的基礎(chǔ)上，確定應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的方案和措施，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)決策和控制方法，健全財(cái)務(wù)信息的控制系統(tǒng)等。三是風(fēng)險(xiǎn)的損失處理。通過事先防護(hù)性安排，對(duì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失迅速作出積極有效的反應(yīng)，以最少的損失和最快的途徑排除風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)機(jī)制的正常運(yùn)行。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。只有房地產(chǎn)企業(yè)全員、全方位重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能使財(cái)務(wù)管理有序、有效進(jìn)行，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。

４．６ 利用信息手段支持有效的財(cái)務(wù)管理

用信息化進(jìn)行采購管理，利用合同控制降低產(chǎn)品成本，保證產(chǎn)品質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品競爭力，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。用信息化進(jìn)行生產(chǎn)管理，以銷定產(chǎn)，按市場供應(yīng)，按訂單生產(chǎn)，克服傳統(tǒng)方式的缺點(diǎn)，變房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)為市場用戶的拉動(dòng)。用信息化進(jìn)行庫存管理，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金自轉(zhuǎn)，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過信息技術(shù)手段，動(dòng)態(tài)地掌握分析房地產(chǎn)企業(yè)和市場的平衡點(diǎn)，減少庫存積壓。

４．７ 大膽而謹(jǐn)慎地利用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

以期貨、期權(quán)、互換為風(fēng)險(xiǎn)管理手段的衍生金融工具本身就有規(guī)避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達(dá)到套期保值的作用，回避市場的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。但由于期權(quán)、期貨具有高杠桿率會(huì)使其本身風(fēng)險(xiǎn)程度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)充分利用有利時(shí)機(jī)，往往從高風(fēng)險(xiǎn)中獲取高收益。房地產(chǎn)企業(yè)高管人員應(yīng)充分識(shí)別和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理定位到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，把握多變的市場機(jī)遇，發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的職能，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。參考文獻(xiàn)

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理論研究），２００８（５）

第二篇：企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)包括識(shí)別和評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)目標(biāo)、財(cái)務(wù)規(guī)劃和控制。在制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)時(shí)應(yīng)注意根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)平衡風(fēng)險(xiǎn)、達(dá)到預(yù)計(jì)的利潤、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)價(jià)，綜合運(yùn)用各種方法，注重資金的時(shí)間價(jià)值，重點(diǎn)考慮資金的收付情況;評(píng)估業(yè)務(wù)計(jì)劃需要完成的框架，使得企業(yè)總體財(cái)務(wù)目標(biāo)與框架一致?？刂坪蛯?shí)施金融風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵，必須處理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系和企業(yè)發(fā)展階段。并遵循這些原則，我們可以保證科學(xué)性的決策和程式化，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)部控制制度是為了保護(hù)資產(chǎn)，檢查賬簿交易的準(zhǔn)確性，而在該公司內(nèi)部采取的措施。包括必要的制度和措施，旨在提供合理保障以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。良好的內(nèi)部控制系統(tǒng)可以提高效率和防止資源流失;對(duì)外可以提供可靠的報(bào)告;促進(jìn)企業(yè)合規(guī)經(jīng)營、財(cái)務(wù)報(bào)告的好處有一個(gè)可靠的結(jié)果，所以內(nèi)部控制系統(tǒng)在過程中是一個(gè)必要的環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)常使用的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系，建立了一個(gè)科學(xué)系統(tǒng)的預(yù)算管理，合理控制現(xiàn)金流，客戶信用評(píng)級(jí)制度，建立財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)警和內(nèi)部審計(jì)系統(tǒng)。

內(nèi)部控制制度一般應(yīng)包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)、內(nèi)部審計(jì)制度、人事管理系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)和采購系統(tǒng)等,這些規(guī)則的具體制度取決于企業(yè)行業(yè)的性質(zhì)、大小和其他因素。詳細(xì)設(shè)計(jì)的系統(tǒng)必須建立在具體的公司來操作。

本文源自中瀚石林

第三篇：淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

【摘 要】對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何更好地提升自身的財(cái)務(wù)管理水平，確保對(duì)于各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效應(yīng)對(duì)和治理，這是影響房地產(chǎn)企業(yè)自身健康發(fā)展和一個(gè)關(guān)鍵的基礎(chǔ)性保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要性突顯出來，企業(yè)應(yīng)從自身發(fā)展實(shí)際出發(fā)，高度重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，才能夠在激烈的市場競爭環(huán)境中站穩(wěn)腳跟。本文在總結(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)上，分析其形成的主要原因，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的成因提出構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系的具體對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；原因；對(duì)策

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直是企業(yè)本身經(jīng)營發(fā)展中的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)類別之一，其對(duì)于企業(yè)自身的正常生產(chǎn)經(jīng)營有直接影響。做好對(duì)于相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的控制和應(yīng)對(duì)，可以有效確保企業(yè)自身的發(fā)展能力和生存能力。面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)、客觀地分析，并且提出具有可行性的對(duì)策。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，各個(gè)需要使用資金的項(xiàng)目，由于受到外部市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作環(huán)境因素的影響，導(dǎo)致實(shí)際收入同預(yù)期收益之間產(chǎn)生了極大的偏差，從而導(dǎo)致企業(yè)面臨一定經(jīng)濟(jì)損失。近年來，我國加大了現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)力度，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益同國民經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步緊密相連。即使在部分情況下，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出繁榮發(fā)展的現(xiàn)狀，但是企業(yè)經(jīng)營中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。這同該行業(yè)發(fā)展投資和負(fù)債率高、資金周轉(zhuǎn)緩慢等特點(diǎn)具有緊密的聯(lián)系。與此同時(shí)，國家相?P部門為了推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，近年來制定并落實(shí)了一系列專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)調(diào)控措施，這在一定程度上增加了企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營的關(guān)鍵就是資金，資金籌資的方式不同和資金的來源不同，都會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。公司在籌集資金的過程中必須做到風(fēng)險(xiǎn)與成本之間相權(quán)衡。對(duì)收益和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡之后才能使公司的資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。籌資風(fēng)險(xiǎn)可以分為以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

（1）利率風(fēng)險(xiǎn)：是指由于金融資產(chǎn)的變動(dòng)而導(dǎo)致的資本成本的變動(dòng)。

（2）再融資風(fēng)險(xiǎn)：指企業(yè)再次融資的不確定性或者因?yàn)槠髽I(yè)自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理帶來的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為金融工具品種的變動(dòng)以及融資方式的變動(dòng)等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的一個(gè)指標(biāo)是財(cái)務(wù)杠桿（負(fù)債/權(quán)益），財(cái)務(wù)杠桿越大，股本收益率越大，與此同時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

（4）匯率風(fēng)險(xiǎn)：簡而言之就是匯率變動(dòng)給企業(yè)對(duì)外業(yè)務(wù)活動(dòng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

2.投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目投入資金之后，因?yàn)槭苁袌鲂枨?，國家政策等的變化而影響到企業(yè)的預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目最為顯著的幾個(gè)特點(diǎn)就是投資規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，變現(xiàn)能力在初期比較弱，除了這幾個(gè)自身特點(diǎn)之外還會(huì)面臨國家宏觀調(diào)控政策的影響，容易受到國家投資、財(cái)稅、市場需求變化的影響和制約。一般來說，企業(yè)所投資的項(xiàng)目規(guī)模越大，那么所面臨的的管理風(fēng)險(xiǎn)，銷售風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)就越大。較大的投資項(xiàng)目往往需要一年或者十幾年的時(shí)間來計(jì)劃和實(shí)施，投資數(shù)額巨大、時(shí)間跨度長導(dǎo)致未來報(bào)酬極大地不確定性，因此存在較大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

3.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)受供、產(chǎn)、銷等環(huán)節(jié)不確定因素的影響，導(dǎo)致的資金運(yùn)動(dòng)遲緩，運(yùn)營困難，企業(yè)價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營能力不能隨著市場環(huán)境的變化而提升和調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快40年的發(fā)展，現(xiàn)在的市場已經(jīng)進(jìn)入到供大于求的狀態(tài)，企業(yè)間的競爭不斷加劇，行業(yè)升級(jí)加快。市場不斷變化就要求企業(yè)必須提升自己相應(yīng)的經(jīng)營能力，如果一再的墨守成規(guī)，沒有好好的風(fēng)險(xiǎn)市場行情的變化，建造出符合大眾預(yù)期狀態(tài)的建筑物，設(shè)計(jì)品質(zhì)更高，質(zhì)量更好的房地產(chǎn)產(chǎn)品，采用過時(shí)的產(chǎn)業(yè)模式和營銷模式，不提高企業(yè)的運(yùn)營效率，有效亞索成本，那么企業(yè)將面臨客戶流失，市場萎縮，經(jīng)營資金枯竭的風(fēng)險(xiǎn)。此外還有因?yàn)槠髽I(yè)間大量互保而導(dǎo)致的保證風(fēng)險(xiǎn)，由于貨幣市場波動(dòng)帶來的利率風(fēng)險(xiǎn)和資本流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，國家財(cái)稅體制改革引起的納稅風(fēng)險(xiǎn)，以及不能做到對(duì)投資人承諾過的利潤分配風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，仍然以粗放型管理為主

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在性決定了其難以消除，因此企業(yè)只能通過采取措施來加以管控降低。但是在實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對(duì)于企業(yè)資金的管理仍然是粗放型的，沒有設(shè)立專門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控部門和人員，同時(shí)也沒有建立自上而下完整的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別管控體系和制度來對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效監(jiān)測，這樣就在企業(yè)內(nèi)部形成一種缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的管理環(huán)境，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

2.沒有建立合理的資金籌集結(jié)構(gòu)

合理的資金籌集結(jié)構(gòu)既能降低企業(yè)的資金使用成本，同時(shí)也能合理減少企業(yè)償債能力等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集結(jié)構(gòu)存在問題，即負(fù)債整體規(guī)模過大和短期債務(wù)在整體負(fù)債規(guī)模中占比較高：一方面是由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此充足的資金是其正常經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵，但是在實(shí)踐中有很多企業(yè)對(duì)于負(fù)債規(guī)模缺乏整體的認(rèn)識(shí)，負(fù)債率明顯偏高，這既造成資金使用成本高，又給企業(yè)后期帶來了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是負(fù)債中短期負(fù)債占比較高，更加劇了企業(yè)的短期償債的風(fēng)險(xiǎn)。

四、現(xiàn)階段加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1.籌資方面

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌資過程中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)從資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及適度負(fù)債的角度出發(fā)來展開財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作？。單一的融資渠道是我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中籌資的主要特點(diǎn)，通常以銀行貸款的方式為主，因此擁有極高的資產(chǎn)負(fù)債率。近年來，我國在積極進(jìn)行現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程中，深入落實(shí)了一系列宏觀調(diào)控措施，其中包括調(diào)整貸款利率等措施，這更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面的難度，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)行中面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)從自身發(fā)展實(shí)際需求出發(fā)，有針對(duì)性的拓寬融資渠道，促進(jìn)權(quán)益性融資比例的增加，在綜合應(yīng)用公司委托、信托融資、合作開發(fā)等融資模式的基礎(chǔ)上，降低債務(wù)融資比例，促使自身的資本結(jié)構(gòu)得以改善，最終有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.投資方面

實(shí)施多元化經(jīng)營、實(shí)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的關(guān)鍵途徑之一。投資風(fēng)險(xiǎn)高是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中的主要特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者在制定投資決策的過程中，必須首先詳細(xì)、全面、精確的分析投資對(duì)象，對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行科學(xué)研究，確保投資價(jià)值。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在展開投資的過程中，不要局限于一種房產(chǎn)或一個(gè)區(qū)域，而是應(yīng)當(dāng)通過跨區(qū)域房產(chǎn)投資的方式，對(duì)寫字樓、商業(yè)樓等多種建筑進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將企業(yè)運(yùn)行過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散。

3.資金運(yùn)營方面

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中，必須加大日常資金管理力度，促進(jìn)資金利用率的提升，能夠更加有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；厥掌陂L、開發(fā)時(shí)間長等是房地產(chǎn)的投資的主要特點(diǎn)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中，大量資金會(huì)處于長期被占用的狀態(tài)，形成了較低的資金周轉(zhuǎn)率。因此企業(yè)應(yīng)加大資金運(yùn)行管理力度，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降到最低。一方面，企業(yè)應(yīng)合理安排日常資金的支出。對(duì)企業(yè)運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)需要使用的資金進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)，通過合理調(diào)整提升資金周轉(zhuǎn)效率；另一方面，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)顧客的信用情況，只有在保證良好信用的基礎(chǔ)上才能夠進(jìn)行賒銷，高效展開應(yīng)收賬款管理工作，將壞賬發(fā)生的概率降到最低，積極主動(dòng)的回收應(yīng)收賬款。最后，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，應(yīng)對(duì)意外損失準(zhǔn)備金進(jìn)行建立，為企業(yè)更加有效的規(guī)避各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

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第四篇：企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

財(cái)務(wù)預(yù)警不僅僅只是針對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)警或者說是只有當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)將要發(fā)生危機(jī)的時(shí)候才進(jìn)行的預(yù)警,而是只要企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期的目標(biāo)就要報(bào)警。這就要求企業(yè)能夠正確的選擇預(yù)測模型,在財(cái)務(wù)危機(jī)的潛伏階段就能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)危機(jī),及時(shí)指出導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況惡化的原因,制定有效措施,阻止危機(jī)蔓延,達(dá)到預(yù)警目的。探索企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警指數(shù),對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行可控、有效的防范是企業(yè)管理層及企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員必須認(rèn)真面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。

一、企業(yè)主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)源分析

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在整個(gè)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中,由于各種不確定性所導(dǎo)致企業(yè)蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征表現(xiàn)在:①客觀性。即風(fēng)險(xiǎn)處處存在,時(shí)時(shí)存在。也就是說,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移,人們無法回避它,也無法消除它,只能通過各種技術(shù)手段來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而避免風(fēng)險(xiǎn)。②全面性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié),在資金籌集、資金運(yùn)用、資金積累、分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中均會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。③不確定性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一定條件下、一定時(shí)期內(nèi)有可能發(fā)生,也有可能不發(fā)生。④收益與損失共存性。即風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比,風(fēng)險(xiǎn)越大收益

越高,反之收益就越低。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營的整個(gè)過程中,可分為:籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利用風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面。

(一)從資產(chǎn)負(fù)債狀況方面分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從資產(chǎn)負(fù)債分析,主要分為三種類型:一是流動(dòng)資產(chǎn)的購置大部分由流動(dòng)負(fù)債籌集,小部分由長期負(fù)債籌集;固定資產(chǎn)由長期自有資金和大部分長期負(fù)債籌集,也就是流動(dòng)負(fù)債全部用來籌集流動(dòng)資產(chǎn),自有資本全部用來籌措固定資產(chǎn),這是正常的資本結(jié)構(gòu)型,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很小;二是資產(chǎn)負(fù)債表中累計(jì)結(jié)余出現(xiàn)負(fù)值,表明一部分自有資本被虧損侵蝕,從而總資本中自有資本比重下降,說明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī),必須引起警惕;三是虧損侵蝕了全部自有資本,而且還占據(jù)了負(fù)債一部分,出現(xiàn)資不抵債的情況,屬于高度風(fēng)險(xiǎn),必須采取強(qiáng)制措施。

(二)從企業(yè)收益狀況分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

從企業(yè)收益分析,分為三個(gè)層次:一是經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加等經(jīng)營費(fèi)用后的經(jīng)營收益。二是在其一基礎(chǔ)上扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用后為經(jīng)常收益。三是在經(jīng)常收益基礎(chǔ)上與營業(yè)外收支凈額的合計(jì),也就是期間收益。對(duì)這三個(gè)層次的收益進(jìn)行認(rèn)真分析,就可以發(fā)現(xiàn)其中隱藏的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這其中分三種情況:一是如果經(jīng)營收益為盈利,而經(jīng)常

收益為虧損,說明企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理,舉債規(guī)模大,利息負(fù)擔(dān)重,存在一定風(fēng)險(xiǎn);二是如果經(jīng)營收益、經(jīng)常收益均 為盈利,而期間收益為虧損,可能出現(xiàn)了災(zāi)害及出售資產(chǎn)損失等,若問題嚴(yán)重可能引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī),必須十分警惕;三是如果從經(jīng)營收益開始就已經(jīng)虧損,說明企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)已顯現(xiàn)。反之,如果三個(gè)層次收益均為盈利,則是正常經(jīng)營狀況。

二、企業(yè)綜合財(cái)務(wù)預(yù)警指數(shù)及預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建企業(yè)應(yīng)主要從償債能力、運(yùn)營績效和發(fā)展?jié)摿θ齻€(gè)方面建立綜合預(yù)警指數(shù)(SWI),并根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)際運(yùn)行狀況設(shè)置臨界比率,使財(cái)務(wù)運(yùn)行處于一定的安全區(qū)間,防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

(一)以償債能力為核心的預(yù)警指標(biāo)體系

獲利能力從長期而言是企業(yè)在未來經(jīng)營中產(chǎn)生現(xiàn)金的能力,是企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力中最重要且最可靠的一類指標(biāo)。財(cái)務(wù)預(yù)警時(shí)可選用總資產(chǎn)報(bào)酬率和成本費(fèi)用利潤率兩項(xiàng)指標(biāo)。償債能力指標(biāo)用來分析企業(yè)償還債務(wù)的能力。當(dāng)企業(yè)缺乏償債能力時(shí),會(huì)產(chǎn)生資金不足、對(duì)債權(quán)人利息和本金延期支付現(xiàn)象,容易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)并導(dǎo)致破產(chǎn),財(cái)務(wù)預(yù)警時(shí)主要選用長期債務(wù)與營運(yùn)資金比和資產(chǎn)負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)。資產(chǎn)負(fù)債率是長期財(cái)務(wù)預(yù)警的核心指標(biāo),反映總資產(chǎn)中有多少是借款籌來的,體現(xiàn)企業(yè)長期償債能力。在投資報(bào)酬率大于借款利率時(shí),借款越多獲利越多,同時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。而舉債比率過小,則不利于企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。按通行標(biāo)準(zhǔn),資產(chǎn)負(fù)債率一般為40%-60%,過高或過低都對(duì)企業(yè)發(fā)展不利。

經(jīng)營能力指標(biāo)是衡量企業(yè)運(yùn)用其資源效率的指標(biāo),反映了企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的管理能力,如果經(jīng)營能力不佳,可能預(yù)示著企業(yè)日后發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性。財(cái)務(wù)預(yù)警時(shí)可選用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率兩項(xiàng)指標(biāo)。企業(yè)理財(cái)?shù)哪繕?biāo)是財(cái)富最大化,一個(gè)有遠(yuǎn)見的經(jīng)營者決不會(huì)只把眼光停留在目前的運(yùn)營狀況,企業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ嗖蝗莺鲆曚N售增長率,故選擇銷售增長率和凈資產(chǎn)成長率兩項(xiàng)指標(biāo)作為反映企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ呢?cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)。

(二)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定量預(yù)警方法探討

1.單變量模型。單變量模式分析模型是以單個(gè)財(cái)務(wù)比率的分析考察為基礎(chǔ)的,財(cái)務(wù)比率按其預(yù)測能力有先后順序之分,在預(yù)警指標(biāo)體系的八項(xiàng)指標(biāo)中,對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)最具長期預(yù)測能力的指標(biāo)是資產(chǎn)負(fù)債率和總資產(chǎn)報(bào)酬率,其他六項(xiàng)指標(biāo)可以作為輔助指標(biāo),因?yàn)槠髽I(yè)良好凈收益和債務(wù)狀況應(yīng)該表現(xiàn)為企業(yè)長期的、穩(wěn)定的狀況。具體操作時(shí),將各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)劃分為安全區(qū)、預(yù)警區(qū)、危機(jī)區(qū)三個(gè)區(qū)域,確定安全區(qū)、預(yù)警區(qū)、危機(jī)區(qū)的臨界值。實(shí)際值與臨界值相比確定預(yù)警指標(biāo)所處區(qū)域,從而判斷企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的程度。單變量模型分析較為簡單,但不能綜合說明公司整體財(cái)務(wù)狀況,運(yùn)用這種方法可能出現(xiàn)對(duì)于同一公司、不同的預(yù)測指標(biāo)得出不同結(jié)論的情況,因此單變量分析方法只能作為多變量分析方法或綜合分析方法的輔助。

2.多變量預(yù)測模型。多變量預(yù)警模型是一種綜合評(píng)價(jià)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的方法,當(dāng)預(yù)測企業(yè)是否面臨財(cái)務(wù)失敗時(shí),只需將多個(gè)財(cái)務(wù)比率同時(shí)輸入模型中,模型會(huì)通過計(jì)算得到一個(gè)結(jié)果,然后根據(jù)結(jié)果就可以判別企業(yè)是否會(huì)面臨財(cái)務(wù)失敗或破產(chǎn)。從上世紀(jì)六十年代開始,國內(nèi)外許多學(xué)者通過大量的實(shí)證研究,取得了相應(yīng)成果,形成一些較有代表性的預(yù)警模型,例如美國的愛德華o阿爾曼(Altman)的Z計(jì)分模型,日本開發(fā)銀行的多變量預(yù)測模型,中國臺(tái)灣陳肇榮先生多元預(yù)測模型等。多變模式從總體宏觀角度檢查企業(yè)財(cái)務(wù)狀況是否呈現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象,提前做好財(cái)務(wù)危機(jī)的規(guī)避或延緩危機(jī)發(fā)生的準(zhǔn)備工作。當(dāng)然,由于企業(yè)規(guī)模、行業(yè)、地域、國別等諸多差異,企業(yè)不應(yīng)拘泥于任何經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),而應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)符合企業(yè)要求和特點(diǎn)的總體財(cái)務(wù)失敗預(yù)警系統(tǒng)。

3.沃爾比重評(píng)分法

沃爾比重評(píng)分法是指將選定的財(cái)務(wù)比率用線性關(guān)系結(jié)合起來,并分別給定各自的分?jǐn)?shù)比重,然后通過與標(biāo)準(zhǔn)比率進(jìn)行比較,確定各項(xiàng)指標(biāo)的得分及總體指標(biāo)的累計(jì)分?jǐn)?shù),從而得出企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的綜合評(píng)價(jià),繼而確定其信用等級(jí)。該種評(píng)分方法主要用于企業(yè)財(cái)務(wù)狀況綜合評(píng)價(jià)中,將其作為一種財(cái)務(wù)預(yù)警方法,與其作為財(cái)務(wù)狀況綜合評(píng)價(jià)方法的主要區(qū)別是:預(yù)警時(shí)得分越大表示財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能性越大,而財(cái)務(wù)狀況綜合評(píng)價(jià)方法中的評(píng)分越高表示財(cái)務(wù)狀況越好。

選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)并分配指標(biāo)權(quán)重。指標(biāo)的選擇應(yīng)遵循科學(xué)性、全面性、可比性、可操作性、協(xié)調(diào)性、經(jīng)濟(jì)性的原則。對(duì)各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)分并計(jì)算綜合分?jǐn)?shù)。先對(duì)各財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分,而后根據(jù)各指標(biāo)的權(quán)重計(jì)算加權(quán)總得分,公式如下所示:

T=X1×R1+X2×R2+……Xn×Rn

第五篇：淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施

淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制措施2010-06-23清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)尹哲

房地產(chǎn)投資、信貸規(guī)模的持續(xù)增長、商品住宅的熱銷和價(jià)格的不斷攀升使得房地產(chǎn)企業(yè)在過快膨脹過程中，風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)不夠，使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的角度，淺析房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。

房地產(chǎn)投資、信貸規(guī)模的持續(xù)增長、商品住宅的熱銷和價(jià)格的不斷攀升使得房地產(chǎn)企業(yè)在過快膨脹過程中，風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)不夠，使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文主要從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的角度，淺析房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)與現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指進(jìn)行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。

由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的高達(dá)90%，作為一個(gè)尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤自然吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的參與。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及現(xiàn)狀作簡要分析如下：

1、資金籌集數(shù)額大、管理周期長，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)缺乏預(yù)算和管理意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是一項(xiàng)巨額資金的投入過程。此外，其開發(fā)過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的層面，而沒有真正有效地將財(cái)務(wù)分析工具利用起來。

2、投資決策難度高、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，控制能力差

在房地產(chǎn)較長的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整能力差，缺乏靈活變動(dòng)性，進(jìn)一步加大了投資決策的難度，使房地產(chǎn)行業(yè)投資面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)。資金管理跟不上，開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能基本處于空白。這些都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的控制能力。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)涉及面廣、形式多樣化

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，開發(fā)活動(dòng)涉及面廣，因而反映出的財(cái)務(wù)關(guān)系也很復(fù)雜，而多種財(cái)務(wù)關(guān)系帶來的財(cái)務(wù)形式也是多種多樣的。

4、成本管理工作繁雜，責(zé)任大，而房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)其重要性重視不足

在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，這一特點(diǎn)決定了其與其他企業(yè)之間的各種預(yù)收預(yù)付、應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)等較一般企業(yè)更加頻繁和復(fù)雜，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任也更大。很多企業(yè)忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理優(yōu)勢，在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)thldl.org.cn的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，致使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。或者是只強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)部門加強(qiáng)成本核算，而沒有調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全面成本管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一種信號(hào)，能夠全面綜合反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，要求企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行經(jīng)常性財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)危機(jī)，建立預(yù)警分析指標(biāo)體系，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)---開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理欠缺

在項(xiàng)目建設(shè)中，涉及的部門較多，還有許多行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，這都加大了開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的難度與風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量雖容易監(jiān)控，但項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量。除此以外，由于房地產(chǎn)和政策性風(fēng)險(xiǎn)很容易凸顯。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量的管理成為使某個(gè)項(xiàng)目成功的基本前提。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)---負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了其籌資金額巨大，而雖然其也實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金都來源于借貸，而有些企業(yè)根本沒有自有資本。近年來，我國房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增長率。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，在所謂高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)---利率與市場變動(dòng)

由于通貨膨脹等的影響，一旦貨款利率發(fā)生增長變化，必然增加公司的資金成本，從而

抵減了預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，房地產(chǎn)投資將無利可圖。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位往往也成為市場風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素，其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段，易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響。

4、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)---盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。一些企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是想盡辦法向外借款，在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，但往往是使原有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大化，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)開發(fā)經(jīng)營全過程的財(cái)務(wù)管理制度，并在實(shí)踐中注意根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)成本控制和項(xiàng)目開發(fā)管理

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括開發(fā)成本及之后各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，并且構(gòu)成復(fù)雜，持續(xù)時(shí)間長。對(duì)成本的控制和監(jiān)督可從這幾個(gè)方面入手：第一，加強(qiáng)成本核算；第二，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用支出，并加強(qiáng)工程預(yù)算管理；第三，及時(shí)了解盡可能全面的信息，避免房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

在項(xiàng)目開發(fā)管理方面，由于涉及許多行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)管理要求把這些知識(shí)要素綜合起來，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，應(yīng)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)理論和方法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的決策、計(jì)劃、組織、控制和反饋進(jìn)行協(xié)調(diào)管理活動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的資金管理

資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用過程中，企業(yè)要統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度，把資金用活。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中，企業(yè)應(yīng)選擇多元化的融資渠道，將企業(yè)內(nèi)部融資，與企業(yè)外部融資有效地結(jié)合起來；其次，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)資金的計(jì)劃管理和調(diào)度，建立多元化的資金信息的反饋系統(tǒng)與資金報(bào)表制度；最后，企業(yè)還須認(rèn)真做好房屋銷售的市場行情的調(diào)查，準(zhǔn)確無誤地核算出房屋的銷售成本，積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力

網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)極大地拓展企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的工作效率和企業(yè)的競爭力。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須要搞好企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理，搞好資金管理、提高資金利用率、加強(qiáng)成本管理、降低消耗、提高經(jīng)濟(jì)效益。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)定期檢查與考核，適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率。而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法性研究。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

由于目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，加強(qiáng)其人員素質(zhì)的培養(yǎng)成為企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的首要任務(wù)之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員可以較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況。更重要的是，除了業(yè)務(wù)水平之外，還應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的道德素質(zhì)修養(yǎng)。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。