商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定

第一章　總則

第一條　為了加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條　商品房?jī)r(jià)格管理是國(guó)家價(jià)格管理體系的組成部分，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家價(jià)格管理的有關(guān)法規(guī)和政策。

第三條　本辦法所稱的商品房是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位(以下簡(jiǎn)稱商品房經(jīng)營(yíng)者)為銷售而建設(shè)的房屋(包括住宅和非住宅)。

第四條　凡是在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)(不含市屬市、縣)從事商品房經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，都必須遵守本辦法。

第五條　商品房?jī)r(jià)格的確定，應(yīng)本著有利于推進(jìn)住房制度的改革，有利于經(jīng)營(yíng)者加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算、降低成本、提高效益的原則，以計(jì)劃成本為主要依據(jù)，并考慮商品房的樓層、朝向、環(huán)境地段等因素，按質(zhì)定價(jià)。

第二章　商品房?jī)r(jià)格的組成及其他費(fèi)用

第六條　商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成：

(一)計(jì)劃成本

1.征地費(fèi)：系指國(guó)家規(guī)定的征用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、造地費(fèi)、菜地建設(shè)費(fèi)以及耕地占用稅;

2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)：系指拆除房屋(包括構(gòu)筑物)按規(guī)定支付的補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等;

3.勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi);

4.房屋建筑安裝工程費(fèi);

5.開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：系指室外接水、接電工程費(fèi)，雨水和污水管道費(fèi)，道路工程費(fèi)等(不包括屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)之外的或?qū)倥涮踪M(fèi)列支的設(shè)施工程費(fèi));

6.管理費(fèi)：以上述4—___項(xiàng)為基數(shù)，住宅商品房提取___%，非住宅商品房提取___%;

7.貸款及預(yù)收款利息。

(二)材料差價(jià)：系指實(shí)際發(fā)生的鋼材、水泥等主要建筑材料的預(yù)算價(jià)格和市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格的差額。

(三)計(jì)劃利潤(rùn)：以計(jì)劃成本的3—___項(xiàng)為基數(shù)，提取___%。

(四)稅費(fèi)：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)。

(五)商品房的樓層差價(jià)、朝向差價(jià)

樓層差價(jià)：根據(jù)多層或高層房屋的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率，各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

朝向差價(jià)：依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價(jià)率。

第七條　商品房銷售價(jià)格的計(jì)算：

商品房的銷售價(jià)格，以實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的總計(jì)劃成本、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金、材料差價(jià)之和，除以商品房建筑面積后，再增減樓層差價(jià)、朝向差價(jià)進(jìn)行計(jì)算。

商品房銷售價(jià)格=(計(jì)劃成本+計(jì)劃利潤(rùn)+稅費(fèi)+材料差價(jià))÷商品房建筑面積±(樓層差價(jià)、朝向差價(jià))

商品房建筑面積=開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的總建筑面積-安置拆遷戶的房屋總建筑面積

第八條　商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售商品房時(shí)向購(gòu)房者代收以下費(fèi)用，并上繳指定部門(mén)，由市人民政府?？顚Ｓ茫?/p>

(一)地段差價(jià)：按照市土地管理局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局根據(jù)城市土地級(jí)差情況制定的標(biāo)準(zhǔn)征收。

(二)商品房附加費(fèi)，系指市政府統(tǒng)一規(guī)定征收的下列費(fèi)用：

1.配套費(fèi);

2.舊城改造補(bǔ)貼費(fèi)(只收征地建設(shè)部份);

___人防工程費(fèi)(根據(jù)國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)同時(shí)建設(shè)地下防空設(shè)施的建筑因故未建防空設(shè)施的，按應(yīng)建防空設(shè)施征收相應(yīng)的費(fèi)用);

4.綠化費(fèi);

5.經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的其他應(yīng)征收的費(fèi)用。

(三)建筑稅：按照《中華人民共和國(guó)建筑稅條例》的有關(guān)規(guī)定征收。

第三章　商品房?jī)r(jià)格的確定和管理

第九條　商品房?jī)r(jià)格由市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局管理。

第十條　市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局依據(jù)本辦法規(guī)定的商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成和計(jì)算方法，以及建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝定額，制定不同地區(qū)、不同類型的商品房預(yù)定價(jià)格，并對(duì)外公布。

第十一條　商品房竣工后，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)按市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局公布的商品房預(yù)定價(jià)格出售商品房。同時(shí)根據(jù)市建設(shè)銀行審定的工程結(jié)算及其它發(fā)生的實(shí)際建設(shè)費(fèi)用，編制商品房成本，連同有關(guān)定價(jià)資料，報(bào)送市物價(jià)局和市房地產(chǎn)管理局。如其實(shí)際結(jié)算價(jià)格高于以預(yù)定價(jià)格___%的，可經(jīng)市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局審核批準(zhǔn)，根據(jù)合理超支因素，適當(dāng)調(diào)整其商品房的出售價(jià)格。

第十二條　對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅商品房，可根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格。

第十三條　商品房經(jīng)營(yíng)者可以在商品房建設(shè)開(kāi)始“三通一平”(通水、通電、通路和平整場(chǎng)地)工作后向購(gòu)房者預(yù)收定金，預(yù)收款在商品房建成銷售前不得超過(guò)全部工作量的___%，其中，開(kāi)工建設(shè)時(shí)預(yù)收款不得超過(guò)___%;房屋建設(shè)工作量完成一半后再預(yù)收___%，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定的存款利率計(jì)息(代收的費(fèi)用不計(jì)息)。

第十四條　市物價(jià)局、房地產(chǎn)管理局、建設(shè)銀行等部門(mén)均有權(quán)對(duì)商品房經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和檢查。凡違反本辦法越權(quán)定價(jià)、擅自提價(jià)或變相漲價(jià)的，市建設(shè)銀行不得辦理購(gòu)房款收付手續(xù)，市房地產(chǎn)管理局不得辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶手續(xù)，并由市物價(jià)檢查部門(mén)按《中華人民共和國(guó)價(jià)格管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。

第四章　附則

第十五條　通過(guò)有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)建設(shè)的商品房和僑匯商品房，其價(jià)格管理辦法另定。

第十六條　各縣(市)的商品房?jī)r(jià)格管理，可由各縣(市)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參照本辦法執(zhí)行。

第十七條　市物價(jià)局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局可根據(jù)本辦法制定具體的實(shí)施細(xì)則。

第十八條　本辦法自發(fā)布之日起施行，以前本市有關(guān)商品房?jī)r(jià)格管理的規(guī)定同時(shí)廢止。本辦法發(fā)布之前已經(jīng)簽訂售(購(gòu))房合同的，房屋已經(jīng)竣工的，可按原合同執(zhí)行。