第一篇：城市房屋拆遷區(qū)位綜合價(jià)格評(píng)估研究

城市房屋拆遷區(qū)位綜合價(jià)格評(píng)估研究

隨著2001年11月國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和2002年3月《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)逐漸成為城市房屋拆遷工作的重要組成部分，評(píng)估工作也成為拆遷各方關(guān)注的重點(diǎn)。

為了順利完成拆遷評(píng)估工作，同時(shí)兼顧拆遷實(shí)施過(guò)程中的操作慣例，武漢國(guó)佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司在拆遷評(píng)估中針對(duì)住宅、辦公、商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)引入了區(qū)位綜合單價(jià)(簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)位價(jià))概念。經(jīng)過(guò)一年多的摸索和實(shí)踐，取得了較好的成效。區(qū)位價(jià)的評(píng)估成為房地產(chǎn)拆遷評(píng)估新的嘗試。

一、區(qū)位價(jià)的內(nèi)涵

所謂區(qū)位，是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車(chē)站、政府機(jī)關(guān)、同業(yè)等)的距離，周?chē)h(huán)境、景觀等。因此引入?yún)^(qū)位價(jià)可以體現(xiàn)在同一供求區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格形成的共性組成部分。從房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分上，我們可以這樣理解，區(qū)位價(jià)就是指拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的包含土地價(jià)格在內(nèi)的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，其價(jià)值是拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)扣除房屋重置價(jià)后的剩余部分(以建筑面積為計(jì)算基數(shù))。

1、區(qū)位價(jià)從本質(zhì)上講是市場(chǎng)價(jià)值 區(qū)位價(jià)的計(jì)算依賴(lài)于拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，因此其價(jià)值定義為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

2、區(qū)位價(jià)是拆遷房屋總體市場(chǎng)價(jià)值的一部分 區(qū)位價(jià)是利用剩余法的思路對(duì)被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行剝離而來(lái)，即區(qū)位價(jià)＝房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)－房屋重置價(jià)。

3、區(qū)位價(jià)不僅色含樓面地價(jià)還包括區(qū)域環(huán)境配套等綜合因素對(duì)價(jià)值的影響房地產(chǎn)價(jià)格的形成除了土地和房屋價(jià)值外，還包括影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。從總體上看，這些因素分為一般因素、自然因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素四個(gè)部分。區(qū)位價(jià)是在市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上倒算得來(lái)，雖然表達(dá)方式和樓面地價(jià)相同，但實(shí)質(zhì)上是包含了樓面地價(jià)的。

二、區(qū)位價(jià)的提出

1、符合國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)和操作慣例 在新條例出臺(tái)之前，武漢市拆遷項(xiàng)目貨幣補(bǔ)償金額基本上是按照基準(zhǔn)地價(jià)加重置價(jià)進(jìn)行計(jì)算的?；鶞?zhǔn)地價(jià)由政府制定，重置價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。按照新條例的規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。因此，在新條例出臺(tái)后，我們將拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估分成區(qū)位價(jià)和重置價(jià)格兩個(gè)部分進(jìn)行。以評(píng)估計(jì)算出來(lái)的區(qū)位價(jià)取代原來(lái)由政府定價(jià)的基準(zhǔn)地價(jià)，這樣既保證了拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)評(píng)估原則，又兼顧了拆遷實(shí)施過(guò)程的操作慣例。

2、體現(xiàn)了等價(jià)有償?shù)脑瓌t 城市居民對(duì)住房最關(guān)心的是有多少建筑面積，存量房地產(chǎn)的交易也都是以建筑面積為基礎(chǔ)進(jìn)行交易，而區(qū)位價(jià)的類(lèi)型也是以建筑面積為計(jì)算基數(shù)，同時(shí)根據(jù)區(qū)位價(jià)的內(nèi)涵，在同一供求圈內(nèi)的房產(chǎn)，不論新房還是舊房，所享受的大環(huán)境配套、基礎(chǔ)設(shè)施配套等是一樣的，在不考慮房屋個(gè)體之間的差異，小區(qū)環(huán)境等因素的前提下，區(qū)位價(jià)應(yīng)該是一致的。而且區(qū)位價(jià)的計(jì)算是由房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估計(jì)算的，其結(jié)果是科學(xué)、合理、客觀的，也能充分體現(xiàn)等價(jià)有償?shù)脑瓌t。

3、有利于實(shí)際操作 武漢市目前正在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造和土地儲(chǔ)備，拆遷范圍較大，時(shí)間緊，區(qū)位價(jià)的引入能夠?qū)崿F(xiàn)大批量評(píng)估，提高個(gè)案的評(píng)估效率。而且在拆遷范圍內(nèi)的房屋密度大，狀況差，房屋之間的個(gè)體差異比較復(fù)雜。區(qū)位價(jià)的評(píng)估可以使同一拆遷區(qū)域內(nèi)的地區(qū)補(bǔ)償水平趨于一致，房屋差異由重置價(jià)評(píng)估體現(xiàn)，這樣得出的評(píng)估結(jié)論容易被拆遷當(dāng)事人接受，也符合拆遷范圍內(nèi)房屋的現(xiàn)狀。

三、區(qū)位價(jià)的測(cè)算

新《條例》確定的補(bǔ)償原則實(shí)質(zhì)是一種贖買(mǎi)政策，也就是說(shuō)，拆遷中拆遷人首先通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格將被拆遷房屋購(gòu)買(mǎi)，然后進(jìn)行拆除。因此，房屋拆遷評(píng)估最適宜的估價(jià)方法應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)比較法。但有時(shí)受到市場(chǎng)交易資料缺乏、數(shù)據(jù)收集比較困難的限制，也可以根據(jù)具體情況選用其他評(píng)估方法。目前我們對(duì)于區(qū)位價(jià)的測(cè)算主要選用市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法等三種方法。

1、市場(chǎng)比較法思路 在交易資料比較容易收集，交易案例較多的情況下，市場(chǎng)比較法是首選。即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選出與拆遷房屋地段相同，用途相同的同一供求圈內(nèi)的類(lèi)似舊房的市場(chǎng)成交價(jià)格，分別扣除這些比較案例的房屋重置價(jià)，建立區(qū)位價(jià)的可比基礎(chǔ)，再進(jìn)行交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修成，得出拆遷區(qū)域內(nèi)的區(qū)位價(jià)。

2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法思路 對(duì)于拆遷區(qū)域內(nèi)有較多新建商品房的情況，可以選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算區(qū)位價(jià)。即利用周邊新建商品房的價(jià)格，扣除正常的房屋建安成本、配套費(fèi)、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅金等得出區(qū)位價(jià)。

3、收益法思路 對(duì)于有租金收益的房產(chǎn)，按照收益法的思路可以求取區(qū)位價(jià)，但客觀上租金收益受到許多條件的制約，市場(chǎng)租金提取的準(zhǔn)確性較難保證，而且同一區(qū)段內(nèi)的租金可能出現(xiàn)較大波動(dòng)，再加上還原利率和凈收益的不確定性，用收益價(jià)格求取統(tǒng)一的區(qū)位價(jià)有一定的難度。因此，我們建議收益法只能作為一種補(bǔ)充計(jì)算方法在收益資料準(zhǔn)確可靠的前提下采用。

四、區(qū)位價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)別

1、價(jià)值定義不同 區(qū)位價(jià)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的組成部分，是針對(duì)某一拆遷區(qū)域內(nèi)房屋的評(píng)估價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)則是在城鎮(zhèn)不同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在一定利用

狀況和開(kāi)發(fā)程度下的設(shè)定用途(商業(yè)、住宅、工業(yè)等)的法定最高出讓年限的單位面積土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

2、使用條件不同 區(qū)位價(jià)是針對(duì)拆遷評(píng)估提出的，因此只適用于拆遷目的的房地產(chǎn)評(píng)估，區(qū)位價(jià)的計(jì)算基數(shù)為拆遷房屋的建筑面積。基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算基礎(chǔ)是土地面積，基準(zhǔn)地價(jià)為類(lèi)別價(jià)中的平均價(jià)格，對(duì)于具體宗地還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整修正。

3、所包含的土地權(quán)屬類(lèi)型不同 根據(jù)目前實(shí)際情況，區(qū)位價(jià)的確定是以拆遷房屋土地使用權(quán)類(lèi)型國(guó)有劃撥為假設(shè)前提的。基準(zhǔn)地價(jià)則是土地在出讓狀態(tài)下的價(jià)格。

4、價(jià)值的確定方式不同 基準(zhǔn)地價(jià)是由政府定期制定公布的區(qū)域土地平均價(jià)格。區(qū)位價(jià)是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格綜合確定的，只受估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

五、應(yīng)注意的問(wèn)題

1、目前區(qū)位價(jià)不適用企業(yè)房地產(chǎn)拆遷 區(qū)位價(jià)的提取是以市場(chǎng)交易價(jià)格為前提，即必須有大量的新房、二手房的成交價(jià)格或租賃價(jià)格作為基礎(chǔ)，因此區(qū)位價(jià)目前只適用于住宅、商業(yè)和辦公性質(zhì)的房地產(chǎn)。而拆遷范圍內(nèi)的企業(yè)評(píng)估，由于每個(gè)企業(yè)的房地產(chǎn)狀況不同，容積率不同，在市場(chǎng)上基本上沒(méi)有合適交易案例，所以只能按照估價(jià)規(guī)范的要求用成本法進(jìn)行評(píng)估。

2、區(qū)位價(jià)的確定要與具體拆遷項(xiàng)目相結(jié)合 區(qū)位價(jià)的形成必須結(jié)合拆遷項(xiàng)目所處的區(qū)位狀況而定。在具體拆遷評(píng)估中，如果遇到拆遷區(qū)域大或者是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的道路沿線拆遷，可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拆遷項(xiàng)目中有不同的區(qū)域環(huán)境，出現(xiàn)不同的區(qū)位價(jià)格。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須在客觀合理的前提下，做好區(qū)域劃分并分別求區(qū)位價(jià)格。

3、區(qū)位價(jià)在實(shí)施階段還要考慮拆遷房屋的實(shí)際用地情況 由于區(qū)位價(jià)是以建筑面積為計(jì)算基數(shù)，實(shí)際上沒(méi)有考慮拆遷房屋的用地情況。如拆遷區(qū)域內(nèi)存在院落用地的情況，假設(shè)建筑面積相同，按照區(qū)位價(jià)的思路補(bǔ)償價(jià)格也是相同的，這就不符合實(shí)際。因此我們建議在區(qū)位價(jià)的施行中，引入覆蓋率標(biāo)準(zhǔn)，即由有關(guān)政府管理部門(mén)制定覆蓋率(如≤0．8或0．9)的情況下，對(duì)于超出部分的土地單獨(dú)給與補(bǔ)償。(覆蓋率＝房屋占地面積／用地面積)

4、區(qū)位價(jià)在實(shí)施階段還要考慮綜合平衡 在實(shí)際工作中，評(píng)估公司評(píng)估出來(lái)的區(qū)位價(jià)格還應(yīng)結(jié)合已經(jīng)實(shí)施拆遷項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)，在全市范圍內(nèi)掌握綜合平衡，避免出現(xiàn)相鄰區(qū)域或類(lèi)似區(qū)域出現(xiàn)較大差別，影響整體拆遷工作。同時(shí)行業(yè)管理部門(mén)也可以加強(qiáng)區(qū)位價(jià)格審核工作，加強(qiáng)評(píng)估公司之間的信息溝通，保證區(qū)位價(jià)格評(píng)估的合理性。而且，隨著城市拆遷工作的進(jìn)展，評(píng)估出來(lái)的區(qū)位價(jià)越來(lái)越多，這些已經(jīng)實(shí)施的區(qū)位價(jià)本身也可以成為進(jìn)行修正的基礎(chǔ)，為其他項(xiàng)目區(qū)位價(jià)的制定提供參考。

第二篇：浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法范文

浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法

第一條 為了規(guī)范城市房屋拆遷價(jià)格評(píng)估行為，維護(hù)房屋拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《浙江省社會(huì)中介機(jī)構(gòu)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，市、縣人民政府和有關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估管理，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)遵守本辦法。

第三條 本辦法中的下列用詞含義如下：

（一）房屋具體區(qū)位：是指在某一個(gè)特定的地段內(nèi)，房屋相對(duì)于所在地段、拆遷地塊的優(yōu)劣程度。

（二）市場(chǎng)比較法：是指房屋拆遷評(píng)估中以同類(lèi)房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)行適當(dāng)修正，作為該被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法。

（三）成本法：是指房屋拆遷評(píng)估中以開(kāi)發(fā)或建造與被拆遷房屋相同用途、相同結(jié)構(gòu)的房屋需要的成本和費(fèi)用，再加上正常利潤(rùn)和稅金作為該被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估方法。

（四）房屋的重置價(jià)格：是指前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)。

（五）房屋用途：是指住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等用途。第四條 市、縣房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格、國(guó)土資源、規(guī)劃等行政管理部門(mén)按照當(dāng)?shù)厣弦煌?lèi)地段、同類(lèi)用途新建房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格，確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并在每年3月底前公布。

第五條 市、縣房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)，制訂上一各類(lèi)房屋的重置價(jià)格，房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度，房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第六條 市、縣房屋拆遷管理部門(mén)可以制訂非住宅采用市場(chǎng)比較法、成本法進(jìn)行拆遷評(píng)估的有關(guān)管理規(guī)定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第七條 房屋拆遷價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。房屋拆遷評(píng)估中的主要評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。房屋拆遷評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字并經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章。

第八條 被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評(píng)估基準(zhǔn)日以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。

第九條 被拆遷房屋、安置用房的貨幣補(bǔ)償金額，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素經(jīng)評(píng)估確定。

第十條 被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為：

被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=〔房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率〕×建筑面積

安置用房評(píng)估金額的計(jì)算公式為：

安置用房評(píng)估金額＝〔房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類(lèi)房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率〕×建筑面積 附屬物、裝修補(bǔ)償金額按規(guī)定辦法計(jì)算后補(bǔ)償給其所有人，法律、法規(guī)另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條 不能采用本辦法第四、九條規(guī)定的辦法進(jìn)行拆遷評(píng)估的商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋，適用市場(chǎng)比較法。因缺乏足夠的市場(chǎng)成交案例不能采用市場(chǎng)比較法時(shí)，適用成本法。

第十二條 被拆遷房屋合法占有的土地面積，超過(guò)其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過(guò)部分的土地面積按照《浙江省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》第二十九條規(guī)定予以補(bǔ)償。

標(biāo)準(zhǔn)容積率為：住宅1.3，辦公、商業(yè)用房1.5，工業(yè)用房0.5，其他用房1.5，各市、縣人民政府在此標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)15%范圍內(nèi)確定。

被拆遷房屋合法使用的土地面積，以土地使用證的記載為準(zhǔn)。

第十三條 房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，并說(shuō)明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門(mén)提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單后10日內(nèi)作出選擇。評(píng)估機(jī)構(gòu)由房屋拆遷管理部門(mén)按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見(jiàn)確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)所得贊成票相等或者被拆遷人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出選擇的，由房屋拆遷管理部門(mén)確定。

第十四條 拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，并簽訂評(píng)估委托合同。拆遷人應(yīng)將按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的評(píng)估費(fèi)用一次性存入市、縣房屋拆遷管理部門(mén)在已協(xié)商簽訂監(jiān)管協(xié)議的銀行中開(kāi)設(shè)的專(zhuān)戶(hù)，評(píng)估完成后10日內(nèi)經(jīng)市、縣房屋拆遷管理部門(mén)同意方可使用。拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的拆遷房屋及其附屬物的評(píng)估與安置用房的評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第十五條 拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必須的資料，并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘。

第十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估合同約定的時(shí)間和內(nèi)容完成委托任務(wù)。接受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的評(píng)估業(yè)務(wù)。

第十七條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供全部被評(píng)估房屋的整體評(píng)估報(bào)告和各套分報(bào)告，同時(shí)向被拆遷人出具分報(bào)告。

第十八條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門(mén)牌號(hào)、評(píng)估因素、依據(jù)、結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會(huì)監(jiān)督。公示時(shí)間不得少于10日。

第十九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評(píng)估的依據(jù)、選用的評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生過(guò)程等。

第二十條 當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時(shí)間內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核，原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后10個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面復(fù)核結(jié)果。

第二十一條 當(dāng)事人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向市、縣房屋拆遷主管部門(mén)書(shū)面申請(qǐng)裁決，當(dāng)事人為市、縣房屋拆遷管理部門(mén)的，應(yīng)向市、縣人民政府申請(qǐng)裁決。裁決部門(mén)受理裁決申請(qǐng)后，可提請(qǐng)市、縣房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行鑒定，房屋拆遷評(píng)估技術(shù)委員會(huì)出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)，裁決部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)作出書(shū)面裁決。

第二十二條 房屋拆遷評(píng)估技術(shù)鑒定費(fèi)用，由申請(qǐng)人在提出裁決申請(qǐng)時(shí)，按評(píng)估費(fèi)的50%向房屋拆遷管理部門(mén)交納。

第二十三條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員在房屋拆遷價(jià)格評(píng)估中違反規(guī)定的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行處罰，并依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第二十四條 本辦法由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第三篇：城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評(píng)估實(shí)踐 分類(lèi)：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱(chēng)：朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估

受托估價(jià)單位：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

委托估價(jià)單位：****公司

估 價(jià) 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對(duì)朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：

一、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，確定本次估價(jià)對(duì)象為朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見(jiàn)《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分 估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國(guó)家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。

7、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。

2、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話(huà)及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開(kāi)本報(bào)告內(nèi)容。

6、本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象確定為朝陽(yáng)區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價(jià)值定義

根據(jù)估價(jià)目的，本次房地產(chǎn)價(jià)值為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《拆遷評(píng)估規(guī)則》）以及北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)808號(hào)文件)，本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值由區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)和房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。

1、區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)。由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額?！恫疬w評(píng)估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍，由北京市國(guó)土房管局制定并定期公布；土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國(guó)土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國(guó)土房管局備案。

2、房屋重置成新價(jià)。是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格，808號(hào)文件對(duì)如何確定房屋重置成新價(jià)作了詳細(xì)規(guī)定。

本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話(huà)及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

七、估價(jià)依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（主席令第8號(hào)）；

2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號(hào)）；

3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）；

4、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）；

5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號(hào)）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見(jiàn)的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1188號(hào)）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1147號(hào)）；

9、《市國(guó)土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國(guó)土房管拆字[2001]1234號(hào)）;

10、北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[2003]808號(hào))；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價(jià)信息》（北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價(jià)原則

本次評(píng)估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱(chēng)評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。

5、替代原則

在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來(lái)進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

總之，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)

=區(qū)位補(bǔ)償房?jī)r(jià)+房屋重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+樓房重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×建筑面積+（樓房基本價(jià)格×樓房折余率+∑增項(xiàng)價(jià)格×增項(xiàng)折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價(jià)

1、基準(zhǔn)地價(jià)。是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平。根據(jù)《北京市國(guó)土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)〉》（京國(guó)土房管拆字[2002]1167號(hào)），《拆遷評(píng)估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號(hào)）所確定的《北京市基準(zhǔn)價(jià)格表》是基于同一時(shí)期的情況確定的，是一致的。也就是說(shuō)，住宅房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)水平，是在同一時(shí)期居住類(lèi)型國(guó)有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類(lèi)型確定的?？梢?jiàn)，具體到某個(gè)拆遷評(píng)估項(xiàng)目中的基準(zhǔn)地價(jià)需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評(píng)估方法確定。本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法綜合確定估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)。

2、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍》確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)表》中查取估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定。現(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒(méi)有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測(cè)繪部門(mén)實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)計(jì)算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國(guó)土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購(gòu)買(mǎi)拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡(jiǎn)易樓房、筒子樓補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（京國(guó)土房管方字[2001]1286號(hào)），購(gòu)買(mǎi)合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計(jì)算，也可以按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟?，?jì)算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積

其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒(méi)有上述權(quán)屬證明文件的，按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，方法同上。

5、樓房基本價(jià)格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號(hào)文件中的《住宅樓房基本價(jià)格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號(hào)文件中的《樓房成新平定說(shuō)明》和《樓房直線折舊參數(shù)說(shuō)明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項(xiàng)價(jià)格。增項(xiàng)是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項(xiàng)目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項(xiàng)價(jià)格在808號(hào)文件中的《增項(xiàng)價(jià)格表》中查取。

8、增項(xiàng)折余率。按808號(hào)文件中的《增項(xiàng)成新評(píng)定說(shuō)明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)八個(gè)城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價(jià)。參照平房的裝修及附屬物評(píng)估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實(shí)估價(jià)。

11、對(duì)于在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中與808號(hào)文件規(guī)定價(jià)格嚴(yán)重偏離的實(shí)物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價(jià)人員按照市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行作價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見(jiàn)《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

十一、估價(jià)人員

（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

開(kāi)始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件

第四篇：如何對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

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如何對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估

一、在拆遷評(píng)估中主要存在著以下幾方面的問(wèn)題

1、估價(jià)方法存在的問(wèn)題

目前大多數(shù)城市房地產(chǎn)拆遷評(píng)估,采取基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來(lái)綜合確定拆遷價(jià),該計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》精神以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》不符合。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響,而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產(chǎn)周邊環(huán)境這一影響因素,同一房地產(chǎn)所處同一區(qū)位,但不代表周邊環(huán)境是相同的,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)特性(個(gè)別性)決定的,因此我們僅僅以基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)是沒(méi)有說(shuō)服力的。其次,《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái),更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。

2、確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在的問(wèn)題

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房屋基準(zhǔn)價(jià)的測(cè)算,首先是由政府來(lái)認(rèn)定估價(jià)機(jī)構(gòu),后由該機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算,再由政府會(huì)同有關(guān)部門(mén)來(lái)確認(rèn)其測(cè)算結(jié)果,實(shí)際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預(yù),因此房屋基準(zhǔn)價(jià)還不是市場(chǎng)行為,不能準(zhǔn)確反映市場(chǎng)房屋價(jià)格變化,甚至還存在著政府及其部門(mén)有意壓低基準(zhǔn)價(jià)的行為。

3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問(wèn)題

(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒(méi)真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià),是結(jié)合成新得出的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià),其最終結(jié)果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價(jià),而不能正確反映這一房屋實(shí)體帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值,更不能反映土地這一無(wú)形資產(chǎn)價(jià),當(dāng)然這一最終結(jié)果普遍反映補(bǔ)償價(jià)低這一結(jié)論。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù),而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià),以房屋的建筑面積來(lái)測(cè)算,其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理;(2)政府部門(mén)干預(yù)較多,甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績(jī),壓價(jià)、壓成本、坑民、損民、與民爭(zhēng)利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問(wèn)題

由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房,要其完備、法律咨詢(xún)s.yingle.com

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完善有關(guān)手續(xù),實(shí)在是強(qiáng)人所難。而有些城市一味強(qiáng)調(diào)手續(xù)的完善,在房屋性質(zhì)的認(rèn)定上刻板教條,不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。其最終結(jié)果,導(dǎo)致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀事實(shí)。

5、在安置房?jī)r(jià)格的確定上存在的問(wèn)題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開(kāi)發(fā)商)提供的,其價(jià)格的確定應(yīng)是由開(kāi)發(fā)商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場(chǎng)價(jià)呢?當(dāng)然是有差距的,首先在房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)的確定存在著問(wèn)題、其次,安置房?jī)r(jià)格滯后于拆遷房(因存在著開(kāi)發(fā)期),不是同一時(shí)點(diǎn)的價(jià),這樣必然導(dǎo)致在安置房?jī)r(jià)、拆遷補(bǔ)償價(jià)之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問(wèn)題

首先房屋拆遷評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評(píng)估,是公正合理的;但是,城市的居民經(jīng)濟(jì)存在著嚴(yán)重的兩級(jí)分化問(wèn)題,特別是拆遷范圍內(nèi)的居民,他們是弱勢(shì)群體,大多為下崗職工、無(wú)業(yè)居民,有的長(zhǎng)期生病臥床不起,生活來(lái)源靠子女及周邊社區(qū)居民來(lái)接濟(jì),就是屋子很破,也能起擋風(fēng)避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩(wěn)定生產(chǎn)、生活的秩序,當(dāng)他們獲得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后,這一微薄的補(bǔ)償費(fèi)能對(duì)他們又起

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什么作用呢?一小套住房都購(gòu)不起的。

二、造成上述問(wèn)題的主要原因

1、政企不分

首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上,拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評(píng)估單位是由政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)認(rèn)定,而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)獲取;估價(jià)內(nèi)容上需政府及有關(guān)部門(mén)來(lái)界定。從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià),實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。其次,表現(xiàn)在補(bǔ)償價(jià)的確認(rèn)上,有些政府及相關(guān)部門(mén)為了他們的政績(jī),搞“形象工程”,有意壓低補(bǔ)償價(jià),降低成本費(fèi)用,至使難以實(shí)行的項(xiàng)目得以實(shí)行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場(chǎng))。

2、市場(chǎng)體系尚未完全健全,還處在一個(gè)發(fā)展階段

這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料,但是有些城市各類(lèi)型房地產(chǎn)交易量少,缺乏該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料;另外房地產(chǎn)交易信息還很不規(guī)范,還掌握在有些部門(mén)手里,很不暢通,房地產(chǎn)信息化體系還沒(méi)完全建立。

3、城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡,兩級(jí)分化較嚴(yán)重

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被拆遷人大都是弱勢(shì)群體,他們不可能隨便將其房屋賣(mài)給拆遷人來(lái)拆遷的,就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià),他們也不可能變賣(mài)的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒(méi)有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則,致使各地拆遷評(píng)估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)

目前,我國(guó)的土地性質(zhì)是多種多樣的,土地所有權(quán)有國(guó)有和集體所有之分,國(guó)有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補(bǔ)償價(jià)格上不考慮其性質(zhì)的劃分,那么,勢(shì)將導(dǎo)致我國(guó)土地使用權(quán)出讓處于難以實(shí)施階段,也必處于非?；靵y階段。我國(guó)城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度),但是,土地使用權(quán)在期限到期后,除可續(xù)期外,政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無(wú)償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒(méi)有法律條文明確規(guī)定,這必將影響到我們?cè)诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值),也無(wú)法測(cè)算出其價(jià)值的減損。

三、建議

1、完善有關(guān)配套文件,確定科學(xué)的估價(jià)方法

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在基準(zhǔn)價(jià)格的確定上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù);在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上,應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值;在估價(jià)方法上,應(yīng)以《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》來(lái)確定估價(jià)技術(shù)路線。

2、加強(qiáng)對(duì)房屋估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管,建設(shè)一支精良的評(píng)估隊(duì)伍

評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取,而不是指令性的認(rèn)定,政府部門(mén)應(yīng)配合齊抓共管,即使拆遷評(píng)估結(jié)論得到認(rèn)可,也應(yīng)考慮弱勢(shì)群體的實(shí)際困難,只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行,有利于民有益于國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。

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第五篇：南京市城市房屋拆遷區(qū)位級(jí)別劃分情況表

南京市城市房屋拆遷區(qū)位級(jí)別劃分情況表

區(qū)名 區(qū)位編級(jí)號(hào) 玄1-1 別

分區(qū)范圍

一北至玄武湖隧道西口；東至城墻、龍?bào)粗新?；南至中山東路區(qū)界；西至中央路、中山路級(jí) 二級(jí)

區(qū)界。

北至龍?bào)绰?；東至龍?bào)绰?、城墻；南至中山東路；西至中央路、城墻、龍?bào)粗新?。?-2 玄武

玄3-3 三北至區(qū)界、黑墨營(yíng)路、寧鎮(zhèn)公路；東至環(huán)陵公路、區(qū)界；南至區(qū)界；西至中央北路、龍級(jí) 四級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 四級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 二級(jí) 三級(jí)

蟠路、城墻。

北、東、南至區(qū)界；西至北苑西路、黑墨營(yíng)路、寧鎮(zhèn)公路、環(huán)陵公路。玄4-4 白1-1 北至漢中路、中山東路；東至龍?bào)粗新?；南至升州路、建康路；西至秦淮河區(qū)界。

白下 白2-2 北至中山東路、寧杭公路；東至區(qū)界；南至秦淮河區(qū)界、鐵路線；西至龍?bào)粗新贰?/p>

白3-4 北至鐵路線；東、南、西至區(qū)界。

秦1-1 北至升州路、建康路；東至城墻；南至長(zhǎng)樂(lè)路；西至秦淮河。

秦2-2 秦淮

秦3-3

北至秦淮河、長(zhǎng)樂(lè)路；東、南至城墻；西至秦淮河區(qū)界。

北至城墻、秦淮河區(qū)界；東至大明路；南、西至區(qū)界。

秦4-4 北、東、南至區(qū)界；西至大明路。

建1-2 建鄴

建2-3 北至漢中門(mén)大街；東至秦淮河區(qū)界；南至應(yīng)天西路、區(qū)界；西至江東南路。

北至區(qū)界、漢中門(mén)大街、江東南路、應(yīng)天西路；東、南至區(qū)界；西至長(zhǎng)江邊。

鼓1-1 一北至模范西路、模范中路、新模范馬路；東至中央路、中山路；南至漢中路；西至秦淮級(jí)

河。

鼓樓 鼓2-2 二北至區(qū)界（十里長(zhǎng)溝）；東至中央路；南至模范西路、模范中路、新模范馬路；西至區(qū)級(jí) 二級(jí)

界（城墻、秦淮河）。

北至定淮門(mén)大街；東至秦淮河；南至區(qū)界、漢中門(mén)大街；西至長(zhǎng)江邊。鼓3-2 下關(guān) 下1-2 二北至建寧西路、建寧路；東至大橋南路、區(qū)界（城墻、秦淮河）；南至秦淮河、區(qū)界；級(jí)

西至長(zhǎng)江邊、寶善街九巷、惠民路。下2-3 三北至橋頭堡、大橋南路、鐵路線；東至中央北路、中央路；南至建寧西路、建寧路、大級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 三級(jí)

橋南路、區(qū)界（十里長(zhǎng)溝）；西至長(zhǎng)江邊。

北至中山北路、寶善街九巷；東至惠民路、秦淮河；南至定淮門(mén)大街；西至長(zhǎng)江。下3-3 下4-4 北至長(zhǎng)江邊、區(qū)界；東至區(qū)界；南至鐵路線、區(qū)界；西至橋頭堡、大橋南路。

雨1-3 雨花臺(tái)

北、東至區(qū)界；南至雨花南路；西至區(qū)界。

雨2-4 北至雨花南路；東至區(qū)界；南至繞城公路；西至區(qū)界。

雨3-5 北至繞城公路；東、南、西至區(qū)界。

棲1-3 北至幕府東路；東至和燕路、華電路、華電東路、北苑西路、黑墨營(yíng)路；南、西至區(qū)界。

棲2-4 棲霞

棲3-5 四北至長(zhǎng)江邊；東至二橋、棲霞大道、寧棲公路；南至區(qū)界、寧鎮(zhèn)公路；西至區(qū)界、幕府級(jí) 五級(jí) 六級(jí)

東路、和燕路、華電路、華電東路。

北至長(zhǎng)江；東至七里河；南至區(qū)界；西至二橋、棲霞大道、寧棲公路。

棲4-6

北至長(zhǎng)江；東、南至區(qū)界；西至七里河。

有關(guān)說(shuō)明

1、城市房屋拆遷區(qū)位級(jí)別依據(jù)《南京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第227號(hào)）制定，適用于國(guó)有土地上實(shí)施的房屋拆遷。

2、城市房屋拆遷區(qū)位級(jí)別自2004年2月1日起實(shí)施。

3、南京市玄武、白下、秦淮、建鄴、鼓樓、下關(guān)、雨花臺(tái)、棲霞8個(gè)城區(qū)共劃分為6個(gè)級(jí)別27個(gè)分區(qū)。

4、建鄴區(qū)所轄江心洲，棲霞區(qū)所轄八卦洲不列入南京市城市房屋拆遷區(qū)位劃分范圍，涉及其國(guó)有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償，可參照南京市城市房屋拆遷區(qū)位級(jí)別六級(jí)區(qū)位的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

5、溧水縣、高淳縣以及江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)人民政府，可以參照本區(qū)位級(jí)別劃分方案，制定各自轄區(qū)內(nèi)房屋拆遷區(qū)位級(jí)別。

6、拆遷區(qū)位按分區(qū)加區(qū)位級(jí)別的方式進(jìn)行區(qū)位編號(hào)，即拆遷區(qū)位編號(hào)以8個(gè)城區(qū)名的第一個(gè)字為開(kāi)頭；名后第一位數(shù)字為本區(qū)內(nèi)分區(qū)號(hào)，第二位數(shù)為分區(qū)所屬區(qū)位級(jí)別。

南京市城市住宅房屋拆遷保障單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

單位：元／平方米（建筑面積）

區(qū)位級(jí)別 區(qū)位編號(hào) 拆遷保障單價(jià)

玄1－1 白1－1 一級(jí) 秦1－1 鼓1－1 玄2－2 白2－2 秦2－2

二級(jí) 建1－2 鼓2－2 鼓3－2 下1－2 玄3－3 秦3-3 三級(jí) 建2－3 下2－3 3100 3600 3900 下3－3 雨1－3 棲1－3 玄4－4 白3－4 秦4－4 四級(jí) 下4－4 雨2－4 棲2－4 雨3－5 五級(jí) 棲3－5 六級(jí) 棲4－6 2000 2200 2700

拆遷補(bǔ)助價(jià)格及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)

本報(bào)訊 昨天，南京市物價(jià)局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺(tái)了《南京市城市房屋拆遷補(bǔ)助價(jià)格、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)》，該標(biāo)準(zhǔn)將于明年2月1日起實(shí)行。

根據(jù)新的標(biāo)準(zhǔn)，住宅房屋拆遷有關(guān)補(bǔ)助費(fèi)分別為：

1、搬遷補(bǔ)助費(fèi)，按被拆遷房屋建筑面積每平方米20元計(jì)算，不足400元補(bǔ)足至400元；

2、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，按被拆遷房屋建筑面積計(jì)算，每月每平方米8元，不足300元每月補(bǔ)足至300元每月。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，按?2個(gè)月發(fā)放一次性過(guò)渡費(fèi)。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照約定的過(guò)渡期限發(fā)放。拆遷人不能履行過(guò)渡期限約定的，除拆遷當(dāng)事人另有約定外，從逾期之月起按照以下標(biāo)準(zhǔn)支付：被拆遷人或者房屋承租人自行解決過(guò)渡用房的，延長(zhǎng)時(shí)間在12個(gè)月以?xún)?nèi)的，按月雙倍支付；延長(zhǎng)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，自超過(guò)之月起按月三倍支付。拆遷人提供過(guò)渡用房的，延長(zhǎng)時(shí)間在12個(gè)月以?xún)?nèi)的，按月支付；延長(zhǎng)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，自超過(guò)之月起按月雙倍支付。

3、原有管道煤氣拆除，管道燃?xì)庠O(shè)施工程安裝補(bǔ)助費(fèi)，每戶(hù)2800元。

4、固定電話(huà)拆移補(bǔ)助費(fèi)，每部310元。

5、有線電視拆移補(bǔ)助費(fèi)，每戶(hù)400元。

6、寬帶網(wǎng)拆除補(bǔ)助費(fèi)，每端口500元。

7、空調(diào)拆裝補(bǔ)助費(fèi)，每臺(tái)200元。

8、太陽(yáng)能熱水器拆裝補(bǔ)助費(fèi)，每臺(tái)200元。

9、被拆除房屋的使用人已電增容至8千瓦的，補(bǔ)助費(fèi)，每戶(hù)280元。非住宅房屋拆遷有關(guān)補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，非住宅房屋拆遷，拆遷管道煤氣、固定電話(huà)、有線電視、空調(diào)等補(bǔ)助費(fèi)參照住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助。

提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人自拆遷期限首日起15日內(nèi)完成搬遷并按規(guī)定辦理房屋交接手續(xù)后，由拆遷人給予一次性提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)為：7日內(nèi)完成的，獎(jiǎng)勵(lì)6000元；10日內(nèi)完成的，獎(jiǎng)勵(lì)4000元；15日內(nèi)完成的，獎(jiǎng)勵(lì)2000元。（何滿(mǎn)懷 黃建偉）

拆遷工作推行責(zé)任承諾制

拆遷人以及拆遷實(shí)施單位須就以下事項(xiàng)作出承諾：

1、堅(jiān)持依法拆遷，嚴(yán)格執(zhí)行拆遷法律、法規(guī)。教育、督促拆遷工作人員遵守各項(xiàng)制度與規(guī)定，文明動(dòng)遷，按要求做好公示和信訪接待，實(shí)行陽(yáng)光操作。

2、保證拆遷補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源按規(guī)定到位。

3、保證在規(guī)定期限內(nèi)向被拆遷人、房屋承租人送達(dá)房屋評(píng)估報(bào)告。

4、保證按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，嚴(yán)格履行拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)支付貨幣補(bǔ)償款，或完成產(chǎn)權(quán)調(diào)換的各項(xiàng)手續(xù)。

5、保證在拆遷期限內(nèi)，不改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電等基本生活條件。在未按規(guī)定辦理房屋交接手續(xù)前，不得將房屋拆除。

6、保證對(duì)未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人、房屋承租人在申請(qǐng)裁決前，已就拆遷補(bǔ)償事宜與被拆遷人、房屋承租人進(jìn)行具體協(xié)商，并制作談話(huà)筆錄。裁決申請(qǐng)須由單位負(fù)責(zé)人簽發(fā)。

7、保證委托有資質(zhì)的房屋拆除企業(yè)實(shí)施拆除，督促房屋拆除企業(yè)落實(shí)拆除安全、環(huán)保措施，明確房屋拆除的安全責(zé)任。

8、保證妥善處理好拆遷中的糾紛，不發(fā)生因拆遷工作不到位而引發(fā)集體上訪事件。

最小戶(hù)型經(jīng)適房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)7.2萬(wàn)

本報(bào)訊 昨天，南京市物價(jià)局、南京市房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)出通知，2004南京市最小戶(hù)型經(jīng)濟(jì)適用住房面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積45平方米，總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為7.2萬(wàn)元。該標(biāo)準(zhǔn)自明年2月1日起執(zhí)行。在此之前已領(lǐng)取房屋拆遷許可證并已實(shí)施拆遷的項(xiàng)目，補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)仍按原規(guī)定執(zhí)行。