第一篇：常州市城市房屋拆遷評估管理試行辦法
常州市城市房屋拆遷評估管理試行辦法
(發(fā)稿人：likui 發(fā)稿時間：2006-10-8 閱讀次數(shù): 38)第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估（以下簡稱“拆遷評估”）管 理，規(guī)范城市房屋拆遷評估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目的順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（國家主席令第29號）、《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）、《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》（建設(shè)部建房[1992]579號）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（建設(shè)部第97號令）及省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本市市區(qū)從事城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)的，應(yīng)遵守本辦法。
第三條 市城市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門管理本市市區(qū)城市房屋拆遷評估工作。
第四條 城市房屋拆遷評估是對被拆遷房屋按規(guī)范進(jìn)行測算，確定其貨幣價值（含土地使用權(quán)補(bǔ)償因素）的專項行為。其評估或鑒定結(jié)果作為拆遷人對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。
拆遷估價的對象為被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)合法土地使用權(quán)）所形成的房地產(chǎn)。估價時點(diǎn)為該項目拆遷許可證發(fā)放之日。估價的貨幣單位精確到人民幣元。
第二章 評估資格管理
第五條 從事城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，必須具備房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)三級以上（含三級，下同）的資格。房屋拆遷評估采用進(jìn)入拆遷評估市場備案制。
凡具備前款條件的評估機(jī)構(gòu)需進(jìn)入本市市區(qū)房屋拆遷評估市場的，由該評估機(jī)構(gòu)提出申請，經(jīng)市城市房屋拆遷管理部門會同市房產(chǎn)管理部門資格審查認(rèn)可并登記。經(jīng)登記備案的評估機(jī)構(gòu)方可按受委托、進(jìn)行房屋拆遷評估工作。
第六條 城市房屋拆遷估價人員，必須取得有權(quán)部門核發(fā)的《房地產(chǎn)估價師注冊證書》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》或《江蘇省城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)培訓(xùn)合格證》。主要估價人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師。
第七條 進(jìn)入城市房屋拆遷評估市場的評估機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：
（一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；
（二）遵守自愿、誠信、公開、公平、公正的原則；
（三）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；
（四）依法接受拆遷管理部門和其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查；
（五）對房屋拆管遷評估報告進(jìn)行解釋。
第八條 城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)活動中不得有下列行為：
（一）弄虛作假，故意壓低或抬高評估結(jié)果；
（二）利用工作工作之便，牟取私利；
（三）允許他人以自己的名義從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓評估業(yè)務(wù)；
（四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三章 評估業(yè)務(wù)管理
第九條 房屋拆遷評估按本辦法附件《常州市市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則》執(zhí)行（以下簡稱《技術(shù)細(xì)則》）。
第十條 拆遷估價應(yīng)以幢或結(jié)構(gòu)獨(dú)立的完整房屋為單位，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素，以《技術(shù)細(xì)則》規(guī)定的指導(dǎo)性參考價結(jié)合類似房地產(chǎn)的市場價評估出被拆遷房屋的基準(zhǔn)價，然后根據(jù)被拆遷人的房屋樓層、朝向、新舊程度等因素，對該基準(zhǔn)價進(jìn)行適當(dāng)修正，確定出被拆遷人房屋的評估價。
第十一條 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予估價；未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的估價值，根據(jù)剩余使用年限和建造成本計算確定。
拆遷公告發(fā)布后裝修的裝飾部位不予評估補(bǔ)償。
第十二條 拆遷人應(yīng)選擇資質(zhì)高、信譽(yù)好的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷房屋評估，并與所選擇的評估機(jī)構(gòu)簽訂委托合同。
評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時間和要求完成評估任務(wù)。
第十三條 同一拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的被拆遷房屋宜由一家評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，較大拆遷項目需要兩家或兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，需報經(jīng)市拆遷管理部門批準(zhǔn)。
第十四條 評估機(jī)構(gòu)實(shí)施評估前，應(yīng)將現(xiàn)場勘測的日期書面通知拆遷當(dāng)事人?，F(xiàn)場勘測時，拆遷當(dāng)事人均應(yīng)到場。
被拆遷人無正當(dāng)理由不到場、或者拒絕評估而影響拆遷正常進(jìn)行的，評估單位可依據(jù)房屋的權(quán)屬資料或可確權(quán)書證及房屋區(qū)位、朝向、構(gòu)筑狀況等因素進(jìn)行評估，評估時應(yīng)約請公證機(jī)構(gòu)到場公證。房屋拆遷管理部門可依據(jù)評估的結(jié)果對申請的拆遷糾紛進(jìn)行裁決。
評估機(jī)構(gòu)自評估勘測完畢之日起5日內(nèi)完成房屋拆遷評估報告并送交拆遷當(dāng)事人。
房屋拆遷評估報告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽字并經(jīng)評估機(jī)構(gòu)蓋章。
第十五條 當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在收到評估報告之日起5個工作日內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核申請，原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請之日起5個工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核、作出解釋并出具書面復(fù)核報告。
第十六條 當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果有爭議的，應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)核報告之日起5日內(nèi)向房屋拆遷評估技術(shù)委員會申請鑒定并說明理由。鑒定申請受理后，原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷評估技術(shù)委員會作出解釋并提供必要的資料。
第十七條 城市房屋拆遷管理部門組織有關(guān)專家成立的房屋拆遷評估技術(shù)委員會負(fù)責(zé)對拆遷評估爭議的報告進(jìn)行鑒定，市物價主管部門下屬的價格認(rèn)證中心辦理具體事務(wù)。
第十八條 評估爭議的鑒定部門自受理申請之日起15天內(nèi)作出書面裁定書。
評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果與技術(shù)委員會鑒定結(jié)論總價格差額3%以內(nèi)（含3%）的，以原評估價格為準(zhǔn)，由申請人承擔(dān)鑒定費(fèi)用；差額在3%以上的，以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)，由被申請人承擔(dān)鑒定費(fèi)用。鑒定費(fèi)由申請人向價格認(rèn)證中心預(yù)繳。鑒定結(jié)論為拆遷評估最張結(jié)果。
第十九條 城市房屋拆遷評估及鑒定費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
第二十條 城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按檔案管理的規(guī)定建立房屋拆遷評估業(yè)務(wù)檔案，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳。臺帳應(yīng)載明評估、復(fù)核、鑒定等有關(guān)內(nèi)容。
第四章 附則
第二十一條 房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)違反《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》及本辦法規(guī)定，由房屋拆遷管理部門建議有關(guān)行政主管部門視情節(jié)輕重給予警告、取消房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷估價的登記資格、評估機(jī)構(gòu)的資格、評估師（員）的執(zhí)業(yè)資格等相應(yīng)處罰。
第二十二條 城市房屋拆遷評估涉及土地收購貯備用地的，按常州市人民政府《關(guān)于頒發(fā)常州市市區(qū)土地收購貯備管理辦法的通知》（常政發(fā)[2001]第207號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十三條 各轄市城市房屋拆遷評估工作可參照本辦法執(zhí)行。
第二十四條 本辦法由市建設(shè)局會同有關(guān)部門解釋。
第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起試行。本辦法發(fā)布以后，國家和省另有規(guī)定的，根據(jù)實(shí)際情況適時調(diào)整。
西林：常金路拆遷提前全面簽約
(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時間：2006-9-1 閱讀次數(shù): 247)
8月30日下午6：00，凌家村拆遷戶欒玉方在拆遷協(xié)議上鄭重地簽下了自己的名字，這標(biāo)志著常金路西林段的拆遷簽約工作圓滿完成。這是一項來之不易的成果，是為市第十次黨代會獻(xiàn)上的一份厚禮。
此次常金路的拆遷，涉及沿線三個村委277戶拆遷戶和45個企業(yè)，拆遷總面積11.6萬平方米，時間緊，任務(wù)重，情況復(fù)雜。自3月9日召開動員大會以來，常金路城市化改造工程拆遷指揮部、區(qū)下派工作組、村委、拆遷辦、城西公司密切配合，合力攻堅，奮戰(zhàn)170天，全面完成了簽約任務(wù)，目前累計交房286戶，完成88%，拆除面積8萬余平方米，占總面積的80%，確保了常金路的正常施工。
鐘樓法院依法對兩處房屋實(shí)施強(qiáng)制拆遷
(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時間：2006-8-4 閱讀次數(shù): 174)
近日，鐘樓法院調(diào)集60余名干警匯同公安、行政執(zhí)法等職能部門，依法對位于我市懷德北路、濟(jì)農(nóng)路的兩棟房屋進(jìn)行了強(qiáng)制拆遷。
因城市建設(shè)需要，我市懷德北路133幢702室、濟(jì)農(nóng)路55號被依法納入拆遷范圍，常州市建設(shè)局并作出行政裁決書，要求被拆遷人朱某某、孔某某從居住房內(nèi)搬遷。因被拆遷人未按裁決書履行，市建設(shè)局遂向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。
立案執(zhí)行后，鐘樓法院有關(guān)工作人員一方面冒著酷暑分別到被拆遷房屋、拆遷安置房進(jìn)行了查看，重點(diǎn)了解了安置房能否保障被拆遷戶的合法利益；另一方面加強(qiáng)思想疏導(dǎo)和調(diào)解工作，多次召集雙方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)調(diào)，向被執(zhí)行人解釋、說明相關(guān)拆遷法律和政策，爭取能讓被執(zhí)行人自覺搬遷，但均未成功。鑒于被執(zhí)行人拒絕履行裁定書所確定的義務(wù)，該院在相關(guān)部門的配合下，依法對兩被拆遷戶實(shí)施了強(qiáng)制執(zhí)行。
西林街道:黨旗在拆遷一線高高飄揚(yáng)[圖]
(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時間：2006-6-30 閱讀次數(shù): 274)
（常州日報訊）拆遷，被喻為“天下第一難”。鐘樓區(qū)西林街道發(fā)揮黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用———
黨旗在拆遷一線高高飄揚(yáng)
寬闊的龍江路從西林街道馬家村穿村而過，涉及67戶居民要搬遷。而繁重的拆遷任務(wù)卻在這里進(jìn)展順利，目前已基本完成。村黨總支書記黃東輝道出其中的奧秘：“只要黨員帶頭，把思想政治工作真正做到每一戶群眾家里，再難的事也有辦法解決。”在西林街道，有這種感受的“村官”還很多。
把黨旗插到拆遷工地上
常州“西大門”建設(shè)今年再掀高潮，西林街道涉及龍江路、常金路、梅莊路、西林大橋等多項建設(shè)任務(wù)。所謂不破不立，拆遷成了該街道的頭等大事，街道黨工委面對任務(wù)重、時間緊的“天下第一難”，明確提出，要發(fā)揮各級黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用，探索實(shí)踐動拆遷黨建工作的新途徑、新辦法，為化解動拆遷矛盾，推進(jìn)城市建設(shè)提供保障。
黨員先進(jìn)不先進(jìn)，關(guān)鍵時刻見行動。街道、村黨組織把拆遷工作列為一號工程，黨工委、村總支書記為第一責(zé)任人。黨工委書記張煥良和副書記、街道辦事處主任楊建文分別擔(dān)任西林大橋拆遷總指揮和常金路改造拆遷副總指揮，主要領(lǐng)導(dǎo)坐陣拆遷第一線現(xiàn)場指揮。楊建文深知常金路拆遷情況復(fù)雜，身為副總指揮的他自喻為“走訪郎中”，天天奔波在拆遷戶、村委和建設(shè)單位之間，傾聽民意，了解民情，研究對策，上下協(xié)調(diào)。黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，主動要求啃“硬骨頭”，馬家村黨總支一班人，帶領(lǐng)村組干部成立8個拆遷小組，每小組包干負(fù)責(zé)7、8戶拆遷任務(wù)，村總支書記黃東輝對下屬說：“你們先挑吧，最難的留給我。”
西林街道拆遷辦及時成立黨支部，15名黨員深入學(xué)習(xí)拆遷政策、法律條款等業(yè)務(wù)知識，拆遷人員迎難而上日夜奔波，和村干部們一起攻堅克難，常常是在群眾家做工作到深夜。
“做政策的堅定執(zhí)行者，做群眾利益的堅決維護(hù)者”
動遷無小事，事事連百姓。街道廣大黨員干部沖在拆遷第一線，做群眾思想工作，宣傳拆遷政策，解決百姓困難，黨員的“為民、利民、便民”宗旨，貫穿動遷工作全過程。西林街道黨工委書記張煥良，籌劃著幫缺乏技能的農(nóng)民找出路。在區(qū)委、區(qū)政府以及勞動部門的支持下，正著手組織對拆遷人員組織免費(fèi)就業(yè)培訓(xùn)。家政服務(wù)、烹飪、電器維修??張煥良還在不停傾聽群眾意見，努力了解他們還需要學(xué)習(xí)什么技能。他的心中始終有一桿秤，那就是做政策的堅定執(zhí)行者，做群眾利益的堅決維護(hù)者。
鄒傅村黨總支書記包亞華，經(jīng)常提醒工作人員：“西林老百姓生活并不富裕，房子是他們最大的財產(chǎn)，現(xiàn)在要拆，有些情緒，思想轉(zhuǎn)不過彎來，要多些補(bǔ)償，這很正常，我們要理解他們，要耐心細(xì)致地工作，用真誠去感動他們，用足政策，用好政策，維護(hù)他們的合法權(quán)益，要實(shí)現(xiàn)政府和拆遷戶的雙贏?！闭窃谶@種“以民為本”的思想指導(dǎo)下，包亞華和村干部們天天泡在拆遷戶家中，沒有哪一天是12點(diǎn)以前睡覺的，從評估、核對到簽約，他隨叫隨到，與拆遷戶推心置腹地交談，與拆遷辦一分一厘地算帳，與城西公司、常金路城市化改造指揮部真誠地溝通，在政策范圍內(nèi)，盡可能幫助拆遷戶爭取利益的最大化，可以說在40戶的簽約中，有80%%左右包書記都親自參予了談判，該斷則斷，能爭則爭。拆遷戶李庭霖說：“雖然拆遷讓我失去了一些固定收入，對我來說有些吃虧，但包書記為人真誠，能為我們考慮的都考慮了，我也無話可說了??”村干部的行動深深打動了村民，也加快了拆遷工作的進(jìn)度。
“黨員不帶頭，誰帶頭！”
在拆遷中一些黨員義無反顧，積極帶頭，起到了很好的表率作用。國稅二分局三科的副科長、共產(chǎn)黨員蔣立平，這次梅莊路從他家穿過，他二話沒說，說服父親帶頭評估，從核對到洽談、簽約只花了半天時間，別人問他怎么這么快，他說：“拆遷按政策，該拿多少就拿多少，沒什么可討價還價的。黨員不帶頭，誰帶頭！??”話不多，卻充分體現(xiàn)了一個共產(chǎn)黨員的大局意識，法制意識。
馬家村黨員莊元林住宅裝修豪華，要拆遷了，村民都說，裝修好的，拆遷不合算，你可要吃虧了。當(dāng)拆遷組來到他家時，他毫不猶豫地說，不管吃虧沾光，我作為一名黨員，肯定要帶頭拆遷?！彼粌H自己帶頭，還做好弟弟的思想工作，兄弟倆顧全大局，支持政府工作的舉動在村頭巷尾傳為美談。
共產(chǎn)黨員聶毛海，一直在新疆工作，1998年退休回常，他時刻不忘黨員本色，為地方建設(shè)盡責(zé)盡力。這次西林大橋拆遷，他什么也沒說，主動找到拆遷辦，第一個簽約，第一個帶著癱瘓在床4年的老伴搬家，當(dāng)村委問他有什么困難，有什么要求時，他平淡地說：“我是吃百家飯長大的，是黨培養(yǎng)了我，教育了我，西林不發(fā)展，子孫怎么辦？作為一名黨員，我一定會無條件地為黨做任何事情，黨的需要，就是我個人的需要，就是今后子子孫孫的需要?！?/p>
關(guān)注常金路拆遷攻堅戰(zhàn)系列報道之六
(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時間：2006-5-24 閱讀次數(shù): 246)
常金路拆遷自3月15日正式啟動以來，在艱難中穩(wěn)步推進(jìn)。到目前為止，已完成入戶評估251戶，完成率達(dá)89%；拆遷簽約71戶，完成率為25%。
成績的背后凝聚著區(qū)委、區(qū)政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，主要領(lǐng)導(dǎo)多次深入基層，現(xiàn)場辦公，傾聽民意，研究政策；凝聚著拆遷指揮部的團(tuán)結(jié)協(xié)作、統(tǒng)籌兼顧，街道黨工委、辦事處和城西公司目標(biāo)一致，指揮部幾個負(fù)責(zé)同志經(jīng)常碰頭，對推進(jìn)中的歷史遺留問題、各類特殊問題等本著實(shí)事求是的原則進(jìn)行及時的梳理和溝通，協(xié)調(diào)和解決；凝聚著拆遷工作人員的辛勤和付出,像張乃康、趙榮正、卞紅喜、劉云鵬等工作組組長，工作的困難不在于放棄各種休息日，帶著全體成員不辭辛苦地走訪拆遷戶,經(jīng)常到晚上十一二點(diǎn)鐘，而在于怎樣把各項爛熟于胸的拆遷政策和百姓實(shí)際情況相結(jié)合，找準(zhǔn)政策和群眾利益的對接點(diǎn)，依法維護(hù)群眾利益，解開拆遷戶的“心結(jié)”。他們常常為制定一套符合政策、群眾理解的拆遷方案和村委及拆遷辦的同志討論多次，因?yàn)樗麄冎啦疬w工作無小事，必須慎重又慎重；凝聚著拆遷戶的理解和支持，許多干部群眾理解：拆遷的根本目的在于建設(shè)，在于促進(jìn)城市發(fā)展，改善人民群眾生活。他們放棄了眼前的舒適和安寧，全力支持常金路的改造建設(shè)。像鄒傅燎原村民小組組長王春來，凌家喬元村民小組組長熊傳興，雖然拆遷影響了自己的收入，但考慮到西大門的建設(shè)對改善西林環(huán)境，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，提高群眾生活質(zhì)量的重要性，不僅帶頭入戶評估，帶頭簽約，還發(fā)揮自己人頭熟，與村民關(guān)系融洽的優(yōu)勢，幫助做群眾的思想工作，提高了本組拆遷戶的簽約率；像東岱村街北組的蔣文英在自己率先簽訂拆遷協(xié)議后，多次上門協(xié)助拆遷人員做好父親蔣全龍的說服工作，使已經(jīng)經(jīng)歷了三次拆遷的老父親在拆遷協(xié)議書上簽了字??
常金路拆遷工作還在如火如荼地進(jìn)行著，拆遷進(jìn)度表上每一個數(shù)據(jù)的跳動變化，都體現(xiàn)著工作人員的熱情、真誠和辛勞，都是拆遷戶從疑惑到理解、從小家到大家、從小局到大局的一次心靈升華。
區(qū)拆遷管理辦公室召開“落實(shí)拆遷屬地負(fù)責(zé)制”工作會議(c常州)(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時間：2006-4-7 閱讀次數(shù): 216)
為進(jìn)一步完善“兩級管理，三級網(wǎng)絡(luò)”的拆遷工作屬地負(fù)責(zé)制，規(guī)范拆遷行為，提高相關(guān)人員的工作能力和工作水平，日前，區(qū)拆遷管理辦公室召開“落實(shí)拆遷屬地負(fù)責(zé)制”工作會議暨“拆遷工作業(yè)務(wù)培訓(xùn)班”。開發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)、街道的分管領(lǐng)導(dǎo)，拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組（拆遷辦公室）負(fù)責(zé)人，區(qū)管建局分管領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)科室負(fù)責(zé)人，有關(guān)社區(qū)居委會負(fù)責(zé)人及區(qū)拆遷管理辦公室全體工作人員90余人參加了會議和培訓(xùn)。
會上，區(qū)管建局局長、區(qū)拆遷管理辦公室主任王國林簡要回顧了全區(qū)2005年拆遷工作所取得的成績。2005年，全區(qū)拆遷工作在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視和正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面完成了荊川公園敞開式擴(kuò)建、萬福路綠地、懷德北路綠地、西瀛里改造、城中城地塊改造等五大工程的拆遷安置工作；有效推進(jìn)了長江路北段、公園路南段、華聯(lián)商廈東側(cè)、公園大廈、荊川東西路、香江華廷等地塊的拆遷工作。在談到2006年的工作任務(wù)和措施時，王國林指出：2006年，全區(qū)的拆遷工作任務(wù)重、時間緊、要求高，必須明確責(zé)任，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)。做到：
1、落實(shí)責(zé)任，各司其職。要根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的要求和屬地負(fù)責(zé)制的職責(zé)，上下聯(lián)動，全面落實(shí)工作任務(wù)、責(zé)任到人。
2、建立機(jī)制，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。要建立區(qū)拆遷管理辦公室與各責(zé)任單位之間良好的協(xié)調(diào)機(jī)制、工作聯(lián)系制度和重點(diǎn)項目協(xié)調(diào)制度，做到每月一次例會，每月一份報表，加強(qiáng)信息溝通，充分發(fā)揮區(qū)拆遷管理辦公室在全區(qū)拆遷工作中的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。
3、抓好隊伍，提高能力。要建設(shè)一支政策水平高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，并且具有攻難克堅的勇氣、忍辱負(fù)重的品質(zhì)的拆遷工作隊伍。
4、依法拆遷，規(guī)范操作。要嚴(yán)格按照政策、法規(guī)的要求規(guī)范拆遷行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)利。
5、加大力度，強(qiáng)力推進(jìn)。要加大組織力度、宣傳力度，明確獎懲措施，積極有效地推進(jìn)全區(qū)的拆遷工作。
區(qū)司法局副局長、區(qū)拆遷管理辦公室副主任陳小峰進(jìn)一步明確了拆遷工作屬地管理后，區(qū)拆遷管理辦公室、街道及社區(qū)居委會的職責(zé)任務(wù)，對拆遷安置補(bǔ)償方式、拆遷工作的一般程序以及行政強(qiáng)制拆遷的有關(guān)程序作了講解，加深了與會人員對拆遷政策、法規(guī)、具體操作方法的理解、認(rèn)識和掌握。
2005年我區(qū)完成預(yù)期拆遷任務(wù)(常州)(發(fā)稿人：admin 發(fā)稿時間：2006-1-21 閱讀次數(shù): 273)
盤點(diǎn)2005，我區(qū)拆遷工作在區(qū)委、區(qū)政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持“拆舊為建新，建新為人民，建設(shè)常州城，造福常州人”的工作理念，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)任務(wù)，規(guī)范制度措施，扎實(shí)有效地推進(jìn)工作，圓滿完成了拆遷任務(wù)。自拆遷工作實(shí)行屬地管理負(fù)責(zé)制以來，我區(qū)如期完成了重點(diǎn)工程荊川公園敞開式擴(kuò)建、萬福路綠地、懷德北路綠地、西瀛里地塊改造、城中城地塊改造等。
我區(qū)拆遷工作能取得這樣的進(jìn)展，主要有以下幾個特點(diǎn)：一是領(lǐng)導(dǎo)重視程度高，區(qū)委、區(qū)政府把全區(qū)的拆遷工作當(dāng)作是拓展發(fā)展空間，構(gòu)筑發(fā)展載體和展示城市形象的過程，當(dāng)作是發(fā)展鐘樓經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的大事來抓。二是組織力度強(qiáng)，區(qū)、街兩級均成立了以行政一把手為第一責(zé)任人的城市房屋拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組;區(qū)政府出臺了《關(guān)于貫徹〈常州市城市房屋拆遷管理辦法〉的實(shí)施意見（試行）》和《鐘樓區(qū)城市房屋行政強(qiáng)制拆遷方案》；專門抽調(diào)人員組建區(qū)拆遷管理辦公室負(fù)責(zé)具體日常工作，形成了“兩級管理，三級網(wǎng)絡(luò)”的拆遷工作機(jī)制。三是工作力度大，區(qū)拆遷管理辦公室共走訪、約見被拆遷人六百余戶次，經(jīng)由區(qū)拆遷辦調(diào)解達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的共一百多戶，為使公開、公平、公正的陽光拆遷政策不讓弱勢群體吃虧，不讓“釘子戶”占便宜，我區(qū)堅持調(diào)解為主，強(qiáng)拆為輔。四是工作方式新，我區(qū)在拆遷工作中不斷創(chuàng)新工作思路，更新工作方式，在西瀛里、長江路二期等地段拆遷過程中遇到阻力時，及時分解任務(wù)，由機(jī)關(guān)工作人員組建宣傳隊，深入一線進(jìn)行“人戶掛鉤”，并通過每周例會進(jìn)行匯總分析，有效推進(jìn)拆遷進(jìn)程。
2006年，我區(qū)拆遷工作任重道遠(yuǎn)，為認(rèn)真貫徹區(qū)委七屆十二次擴(kuò)大會議和區(qū)十三屆四次人代會精神，各單位將根據(jù)所簽訂的拆遷工作目標(biāo)責(zé)任書，與各部門緊密配合，集中全力，確保三個“一百萬”的順利實(shí)現(xiàn)。
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延誤重點(diǎn)工程進(jìn)度——兩戶房屋被行政強(qiáng)制拆遷
(發(fā)稿人：系統(tǒng)員 發(fā)稿時間：2005-10-12 閱讀次數(shù): 232)
10月11日7時，鐘樓區(qū)行政執(zhí)法局、公安分局等部門聯(lián)合對本市吊橋路17號201室、馮家村1—4號的兩房屋進(jìn)行行政強(qiáng)制拆遷，這是我區(qū)自城市房屋拆遷屬地負(fù)責(zé)制以來實(shí)施的第二次行政強(qiáng)拆。
工作人員根據(jù)行政強(qiáng)拆預(yù)案有序地進(jìn)入現(xiàn)場開展工作，首先切斷電源、供水管道、分組清查現(xiàn)場，在公證人員的現(xiàn)場公證下，對搬遷物品作了詳細(xì)登記，評估機(jī)構(gòu)對房屋及隨屋裝修進(jìn)行評估后當(dāng)即予以拆除。
這兩處房屋屬城市改造重點(diǎn)地塊拆遷范圍，該地塊的拆遷工作自去年7月份進(jìn)場以來受到大多數(shù)被拆遷人的理解和支持，至行政強(qiáng)拆前僅剩3戶未搬遷。今強(qiáng)制執(zhí)行的兩戶產(chǎn)權(quán)人在與拆遷方洽談的過程中，堅持其不合理要求，拒不配合拆遷工作，嚴(yán)重影響了工程進(jìn)度。在多次做工作勸告無效情況下，市建設(shè)部門依法向市人民政府提出了城市房屋行政強(qiáng)制拆遷申請，經(jīng)市政府決定由我區(qū)實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。
我市拆遷屬地負(fù)責(zé)制全面推開
(發(fā)稿人：系統(tǒng)員 發(fā)稿時間：2005-8-11 閱讀次數(shù): 264)
（常州日報訊）本月起，我市拆遷工作的組織實(shí)施方式進(jìn)行重大調(diào)整，由各區(qū)對轄區(qū)內(nèi)城市建設(shè)改造項目的拆遷工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。這是記者昨天從市建設(shè)部門獲悉的。
據(jù)了解，６月份召開全市拆遷工作會議以后，各區(qū)政府積極行動，相繼成立了由區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)任組長的拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并從建設(shè)、城管、公安、法制、規(guī)劃、國土、房管、信訪、工商、稅務(wù)、監(jiān)察等部門以及各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)抽調(diào)有關(guān)人員組建拆遷工作辦公室。各區(qū)實(shí)行拆遷工作屬地管理的項目主要是，本轄區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上由政府實(shí)施的市政公用、交通建設(shè)、園林綠化、社會事業(yè)、土地收儲、舊城改造等城市建設(shè)改造項目。
為切實(shí)落實(shí)好拆遷工作屬地負(fù)責(zé)制，市拆遷管理部門加強(qiáng)了對各級拆遷辦人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)。培訓(xùn)之后，市拆遷管理辦與各區(qū)拆遷工作辦公室就拆遷工作的具體操作流程進(jìn)行了對接，進(jìn)一步明確了各區(qū)拆遷辦在拆遷許可、拆遷行政裁決及其它相關(guān)工作中應(yīng)當(dāng)配合市拆遷管理部門做好的有關(guān)工作。
拆遷工作屬地負(fù)責(zé)制實(shí)施后，各區(qū)積極進(jìn)行工作試點(diǎn)。試點(diǎn)項目的拆遷工作有了很大起色，原先一些不肯搬遷的被拆遷戶，在各區(qū)拆遷工作辦公室工作人員的耐心工作下，紛紛表示愿意與拆遷公司洽談，并逐漸達(dá)成協(xié)議。截至昨天，天寧、鐘樓的試點(diǎn)項目分別有13戶和15戶簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，大大推動了拆遷工作的順利進(jìn)行，拆遷行政裁決調(diào)解成功率也大為提高，為營造公平公正的拆遷氛圍打下了良好的基礎(chǔ)。
陽光拆遷新探索 上海推行第三方“代拆遷”
分
類 國內(nèi)動態(tài)
發(fā)布日期 2006-02-22 8:48:58
陽光拆遷新探索 上海推行第三方“代拆遷”
為了改變政府部門在動拆遷工程項目中既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動員”的狀況，上海市閘北區(qū)今年起首次實(shí)行動拆遷“代建制”。
這種動拆遷“代建制”，實(shí)際上就是政府把具體的拆遷工作交給了社會上的第三方，而政府退居幕后，成為純粹的監(jiān)管者。
近日開始動遷的上海蘇州河北岸東塊42街坊，居住了650多戶居民，是上海實(shí)行“代建制”后第一個動遷地塊。閘北區(qū)政府通過競標(biāo)，選擇了一家具有十年動拆遷經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。肖金烈是這次被動遷地塊中的一位普通居民，兩周以前，他從小區(qū)宣傳欄上就看到了包括補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的相關(guān)動遷方案，并接受了“代拆遷”企業(yè)人員的上門訪問。按照政府規(guī)定，“代拆遷”的第三方必須公示動拆遷方案，并傳達(dá)到每戶居民。而這些方案，還要由法院、民政局、房管局等部門一起進(jìn)行“會審”。
上海市閘北區(qū)建委副主任巢衛(wèi)明：（政府）就是監(jiān)管部門 包括動遷方案全部要得到政府部門的認(rèn)可 包括維護(hù)老百姓的合法權(quán)益 在動遷方案中要全部體現(xiàn)出來。
政府不再扮演監(jiān)管部門和實(shí)施部門雙重角色，這樣一來，一旦遇到動拆遷矛盾，老百姓可以直接向政府部門反映。
動遷戶居民肖金烈：現(xiàn)在很放心啊 政府部門出來監(jiān)管了 我們就不怕了 有事情還可以找政府 政府幫你解決。
因此，在動遷工作第一天，肖金烈就簽訂了動遷協(xié)議。三天之內(nèi)，像他一樣簽訂協(xié)議的居民有40戶，簽約率是以往的兩倍。
為了防止“代拆遷”企業(yè)將政府用于動拆遷的資金私入囊中，政府根據(jù)公示的標(biāo)準(zhǔn)，每動遷一戶，支付一筆固定的費(fèi)用給居民。而企業(yè)在項目完成后，從政府領(lǐng)取的是一筆“勞務(wù)費(fèi)”。
上海市閘北區(qū)區(qū)長尹弘：政府更應(yīng)該站在一個公正的立場上 公開公平透明地組織好實(shí)施好動拆遷。
目前，上海市閘北區(qū)已制定今后五年的改造目標(biāo)，將在五年內(nèi)動遷居民3萬戶。
福州“市場評估價加獎勵”拆遷模式顯成效
分
類 國內(nèi)動態(tài)
發(fā)布日期 2006-08-22 9:36:29
福州“市場評估價加獎勵”拆遷模式顯成效06.8
當(dāng)前城區(qū)拆遷政策的薄弱環(huán)節(jié)主要是貨幣補(bǔ)償價格較低，近期，福州市茶亭街拆遷試行市場評估價加獎勵的辦法，取得了良好效果。福州市房地產(chǎn)管理局黨委書記、局長張文俊向本報記者簡要介紹了“市場評估價加獎勵”的拆遷模式。
市場評估價加獎勵
福州市針對拆遷政策貨幣補(bǔ)償價格較低的問題，依據(jù)國務(wù)院、省、市拆遷管理條例及建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)，經(jīng)過充分調(diào)研向市政府建議出臺了《福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償市場價加獎勵的辦法》。
其中，明確了貨幣補(bǔ)償金額的計算方法：被拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~=被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)面積×貨幣補(bǔ)償單價+貨幣補(bǔ)償獎勵+搬遷獎勵+其他項目補(bǔ)償金額（就是裝修補(bǔ)償金額）。貨幣補(bǔ)償單價包括房屋區(qū)位補(bǔ)償單價和舊房補(bǔ)償單價兩部分，房屋區(qū)位補(bǔ)償單價就是房屋地段等級補(bǔ)償單價，拆遷人在摸底測算時，在拆遷管理部門的監(jiān)督下按抽簽方式選擇五家或五家以上有拆遷估價資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，對該拆遷區(qū)域的房屋區(qū)位補(bǔ)償單價進(jìn)行整體評估，去掉最高價和最低價后進(jìn)行平均確定；在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，每平方米合法產(chǎn)權(quán)面積分別給予5%~10%的搬遷獎勵和貨幣獎勵。
由于以前明補(bǔ)價格偏低，造成一些拆遷群眾拒絕搬遷，造成很多地塊拆不動，交地時間一拖再拖，政府要交的滯納金等隱性成本也不斷增加，對拒不搬遷的被拆遷戶只能通過行政裁決、強(qiáng)制拆遷來促進(jìn)搬遷。這些強(qiáng)制拆遷不僅成本高，而且執(zhí)法風(fēng)險較大，社會影響也不好。因此，表面上新政策確定的住宅獎金高，但實(shí)際并不高，只是將原來的暗貼改為明補(bǔ)，而且獎金花在刀刃上促進(jìn)搬遷。廣大拆遷戶不僅主動搬遷，而且還積極幫助做其他拆遷戶的工作，以實(shí)際行動來表現(xiàn)對拆遷工作的支持。
以人為本，關(guān)心弱勢群體
在此次福州市茶亭街拆遷中，政府急拆遷戶之所急、想拆遷戶之所想，十分注意維護(hù)經(jīng)濟(jì)困難和住房困難的弱勢群體利益，針對拆遷戶中困難戶占有相當(dāng)大比例的實(shí)際情況，及時出臺了一系列政策。
福州市房地產(chǎn)管理局張文俊局長認(rèn)為，茶亭街拆遷安置注重實(shí)際、注重創(chuàng)新，重在激勵因素，獎勵先進(jìn)，改暗貼為明補(bǔ)，以市場評估價加獎勵的辦法促進(jìn)搬遷；以人為本，政策向弱勢群體傾斜，充分體現(xiàn)了人民政府拆遷為人民的政策；勇于探索，按照權(quán)利和義務(wù)對等的原則認(rèn)定店面，破解拆遷難題；全市有關(guān)部門通力合作、靠前服務(wù)、形成合力。這些經(jīng)驗(yàn)做法對于實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民群眾的根本利益，實(shí)現(xiàn)當(dāng)前經(jīng)營性用地征地拆遷及時交地提供了有益的借鑒。
武漢：供地向中低收入層傾斜 首次推出限房價地塊 分
類 國內(nèi)動態(tài) 發(fā)布日期 2006-10-11 10:09:22
供地向中低收入層傾斜 首次推出限房價地塊
我市土地拍賣市場開始出現(xiàn)“有指向”的供地——昨日，兩塊“限房價、限房型”土地成交。
這兩塊土地分別位于首義公園南邊和復(fù)興路以西。
地塊掛牌文件中明示：地塊在“限房價、限房型、限工期、限對象”的前提下掛牌供應(yīng)，專門用于武昌轄區(qū)內(nèi)公益項目拆遷還建，建設(shè)工期15個月。房屋建成后，由市政府指定的重點(diǎn)項目拆遷人統(tǒng)一全部回購。復(fù)興路以西地塊的回購平均價格上限為4300元/平方米，另一地塊回購平均價格上限4200元/平方米。
兩塊地共可建房約43794平方米，如按國家對套型建筑面積90平方米以下住房面積的比重要求，預(yù)計有300多套中小戶型房屋。
市土地交易中心負(fù)責(zé)人介紹，這是我市首次推出“限房型、限房價”地塊，目的是貫徹國家調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的精神，多為中低收入老百姓提供普通住房。他透露，武漢市住房建設(shè)規(guī)劃和相關(guān)實(shí)施政策已經(jīng)拿出討論稿，一旦確定，不同區(qū)位的地塊，會有不同的新建住房結(jié)構(gòu)比例，供地的“限房型”將有新的依據(jù)。
昨日共有5塊地掛牌，兩家開發(fā)商“梅開二度”——分別捧得兩塊地，另有一塊濱漢江地塊流拍。四塊成交地約50畝，成交總額1.408億元。
鎮(zhèn)江市拆遷辦來我辦進(jìn)行調(diào)研
日期：2006-10-31
10月30日下午鎮(zhèn)江市拆遷辦呂建峰主任一行三人來我辦就拆遷的相關(guān)政策、制度進(jìn)行調(diào)研。座談會由我辦瞿嫻副主任主持，陸平同志參加了本次座談會。瞿主任就我市1-10月份的拆遷基本情況、拆遷安置補(bǔ)償政策、搬遷獎勵制度、拆遷評估制度等進(jìn)行了介紹，呂建峰主任也介紹了鎮(zhèn)江市拆遷方面的相關(guān)政策和今年拆遷的基本情況，此外座談會上雙方還就共同關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行了充分的探討和交流。
蘇州市建設(shè)局對五縣市城市房屋拆遷行政裁決和行政強(qiáng)制執(zhí)行工作進(jìn)行專項調(diào)研
日期：2004-9-23
蘇州市建設(shè)局對五縣市城市房屋拆遷行政裁決和行政強(qiáng)制執(zhí)行工作進(jìn)行專項調(diào)研
龔建華
為了全面掌握全市貫徹執(zhí)行《蘇州市城市房屋拆遷行政裁決辦法》和《蘇州市城市房屋拆遷行政強(qiáng)制執(zhí)行程序》的情況，提高拆遷管理部門依法行政的意識，規(guī)范城市房屋拆遷行政裁決和行政強(qiáng)制執(zhí)行的行為，蘇州市建設(shè)局組成了專項工作調(diào)研小組，調(diào)研小組由副局長朱建明、法規(guī)處陳飚、王水生、市拆遷辦瞿嫻、龔建華組成，于9月中下旬對常熟、張家港、昆山、太倉、吳江五縣市逐個進(jìn)行專項座談，聽取各市貫徹二個文件的執(zhí)行情況，并查看了部分臺帳和案卷。
從調(diào)研的總體情況來說，各市拆遷管理部門在貫徹二個文件上做了大量積極有效的工作，使得當(dāng)?shù)氐牟疬w工作平穩(wěn)有序地進(jìn)行。近兩年來，常熟、張家港、昆山三市的拆遷裁決量、行政訴訟案、行政復(fù)議案和行政強(qiáng)拆的數(shù)量呈明顯上升趨勢。這一方面說明管理部門依法行政的觀念得到了加強(qiáng)，另一方面也說明了被拆遷人自我保護(hù)意識在不斷增強(qiáng)，依法拆遷、依法管理拆遷已深入人心。特別是在拆遷量不斷增加，拆遷矛盾明顯增多的情況下，各級領(lǐng)導(dǎo)都十分重視依法行政工作。首先，各市的拆遷管理部門與拆遷實(shí)施企業(yè)實(shí)施了分離，做到了政企分開，杜絕了拆遷管理中行政機(jī)關(guān)既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員的情形出現(xiàn)，為公開、公正、公平地處理拆遷糾紛奠定了基礎(chǔ)。其次是建立和健全了管理體制，各市的拆遷管理部門配備了專職或兼職的裁決人員，房屋拆遷行政裁決工作平穩(wěn)有序地進(jìn)行。第三是堅持按二個文件的規(guī)定操作，在行政裁決和行政強(qiáng)制執(zhí)行過程中，堅持按文件規(guī)定的程序辦事，特別是常熟和昆山市，在全市率先實(shí)行了行政強(qiáng)制執(zhí)行前的聽證，收到了良好的社會效果，同時也為其他城市舉行聽證會積累了經(jīng)驗(yàn)。第四是都建立了拆遷裁決的臺帳，查詢數(shù)據(jù)一目了然，裁決案卷都及時地歸檔。這里特別需要指出的是，昆山市在裁決檔案管理上較為規(guī)范，歷年來所有的裁決檔案都按一戶一檔要求裝訂成冊，為全市的拆遷檔案管理樹立了榜樣，值得在全市范圍內(nèi)積極推廣。
然而，在調(diào)研過程中我們也發(fā)現(xiàn)，房屋拆遷行政裁決過程中存在許多不足。主要表現(xiàn)為：一是僅形式上滿足裁決要求，下達(dá)的裁決書不論從程序上還是事實(shí)上都經(jīng)不住推敲，如遇行政訴訟，很難得到法院的支持；二是負(fù)責(zé)裁決工作的同志相關(guān)的法律知識不足，對證據(jù)的有效性、委托代理人的身份審查、舉證責(zé)任和相應(yīng)的告知義務(wù)、留置送達(dá)等缺乏相應(yīng)的了解，導(dǎo)致依法行政時出現(xiàn)差錯，從而使行政訴訟出現(xiàn)被動局面；三是調(diào)解筆錄不規(guī)范，這是這次調(diào)研活動中發(fā)現(xiàn)的普遍現(xiàn)象。裁決員和書記員在調(diào)解過程中應(yīng)當(dāng)問什么，應(yīng)該記什么不是十分清楚，造成調(diào)查筆錄過于簡單，使得筆錄無法產(chǎn)生證據(jù)作用；四是裁決專職人員配備不足，有的市只有1人辦案，不僅違反行政執(zhí)法規(guī)定，而且對行政執(zhí)法人員來說也缺乏相應(yīng)的保護(hù)措施。五是在裁決調(diào)解過程中和裁決文書中，應(yīng)尊重被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇，不能強(qiáng)制地推行貨幣補(bǔ)償方式，剝奪被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)交換的權(quán)利。
針對調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題，蘇州市建設(shè)局要求各縣市拆遷主管部門進(jìn)一步提高依法行政觀念，以《行政許可法》的實(shí)施為契機(jī)，加大兩個文件的宣傳力度，把依法行政工作落到實(shí)處。各縣市在拆遷裁決工作人員的配備上要加強(qiáng)，每個縣市負(fù)責(zé)裁決的工作人員不能少于2人，而且應(yīng)當(dāng)相對固定。同時要求蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室建立全市拆遷裁決工作人員網(wǎng)絡(luò)管理體系，加強(qiáng)各市、區(qū)的業(yè)務(wù)交流和溝通，同時在適當(dāng)?shù)臅r候組織全市拆遷裁決工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，以提高全體拆遷裁決人員的業(yè)務(wù)能力和執(zhí)法水平。
蘇州市人民政府城市房屋拆遷管理辦公室
二OO四年九月二十三日
我市開展“平安拆遷”考核工作
日期：2005-1-19
根據(jù)省建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)“平安拆遷”考核細(xì)則的通知》（蘇建房[2004]245號）的要求，我市成立了以市建設(shè)局朱建明副局長為組長的蘇州市“平安拆遷”考核工作小組。受朱建明副局長委托，從2004年11月8日起，以考核小組副組長、市拆遷辦葛建民主任帶隊的蘇州市“平安拆遷”考核小組，歷時兩個多月，對全市城鄉(xiāng)有拆遷任務(wù)的47家實(shí)施單位（其中縣市21家、市區(qū)26家）進(jìn)行了全面細(xì)致的考核，達(dá)到了預(yù)期目的。經(jīng)考評，綜合得分90分以上的拆遷實(shí)施單位有 7家，85分以上的有 11 家，80分以上的單位有26家，有3 家單位列入整改?？己斯ぷ鞯挠嘘P(guān)情況如下：
一、考核的總體情況
本次平安拆遷考核，我們經(jīng)過周密部署，檢查與調(diào)研并舉，通過企業(yè)自查匯報、查閱卷宗、仔細(xì)詢問及走訪拆遷現(xiàn)場，對參檢拆遷實(shí)施單位在依法拆遷、文明服務(wù)、陽光操作、控制裁決、落實(shí)信訪責(zé)任制及管理制度的建立健全等方面進(jìn)行了全方位的考核。從考核情況來看，總體上說，目前全市拆遷實(shí)施單位（包括不少新成立的單位）堅持依法拆遷，規(guī)范運(yùn)作，認(rèn)真落實(shí)“平安拆遷”考核細(xì)則的各項規(guī)定，呈現(xiàn)諸多亮點(diǎn)。
1、全市眾多拆遷實(shí)施單位堅持依法拆遷，規(guī)范拆遷行為。隨著
法制建設(shè)的不斷推進(jìn)，我市各級房屋拆遷管理部門堅持依法拆遷，加強(qiáng)對拆遷實(shí)施單位的管理與指導(dǎo)，有力地推動了全市拆遷工作的平穩(wěn)發(fā)展，為營造蘇州“平安拆遷“的工作格局奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。我市拆遷實(shí)施單位認(rèn)真貫徹“六項制度”，協(xié)助拆遷人依法申領(lǐng)拆遷許可證等相關(guān)手續(xù)，做到先協(xié)議后搬遷，先騰空后拆除，我市全年無違法和嚴(yán)重違紀(jì)案件。
2、堅持有情操作，推行文明服務(wù)。許多拆遷實(shí)施單位認(rèn)真落實(shí)目標(biāo)責(zé)任承諾制度，積極幫助被拆遷人因拆遷帶來的實(shí)際困難。昆山市民安拆遷工程有限公司、昆山市千燈民生房屋拆遷有限公司在拆遷中切實(shí)解決當(dāng)?shù)乇徊疬w人的實(shí)際困難，給過渡中的被拆遷人提供必要的婚喪場所，受到當(dāng)?shù)厝罕姷暮迷u。蘇州市新城市政建設(shè)拆遷有限公司、蘇州金閶拆遷安置事務(wù)所有限公司、吳江市盛澤迅達(dá)拆遷有限公司耐心細(xì)致做好群眾工作，受到被拆遷人贊賞，收到多面錦旗。蘇州市新城市政建設(shè)拆遷有限公司針對一戶信佛的被拆遷人，堅持換位思考，邀請市佛教協(xié)會一位85歲高齡師太一起配合做工作，最后順利實(shí)現(xiàn)搬遷。蘇州工業(yè)區(qū)園區(qū)拆遷事務(wù)中心對每個被拆遷人都建立臺帳，按其親朋好友排出工作網(wǎng)絡(luò)圖，以耐心細(xì)致的思想工作統(tǒng)領(lǐng)拆遷工作，曾對一戶被拆遷人上門服務(wù)多達(dá)100多次。吳江市江城市政房屋拆遷配套有限公司曾先后50多次陪同被拆遷人看房、選房，以真誠感動被拆遷人。
3、嚴(yán)格執(zhí)行“六項制度”，積極推行陽光操作。全市眾多拆遷
實(shí)施單位積極推行陽光操作，在拆遷工作中嚴(yán)格執(zhí)行六項制度，在拆遷現(xiàn)場設(shè)立接待場所，公開規(guī)定的相關(guān)要件。從考核的情況來看，特別是市區(qū)的拆遷實(shí)施單位及昆山市的拆遷實(shí)施單位做得相當(dāng)規(guī)范，在拆遷現(xiàn)場設(shè)立信訪接待室、舉報箱及投訴電話。蘇州市城市建設(shè)拆建有限公司、蘇州金閶拆遷安置事務(wù)所有限公司還建立專門網(wǎng)頁，介紹公司背景的同時，積極推行陽光操作。
4、有效控制拆遷裁決和強(qiáng)制拆遷，推動拆遷工作的順利開展。全市許多拆遷實(shí)施單位堅持依法拆遷、有情操作，積極配合裁決機(jī)關(guān)做好裁決調(diào)解工作，有效控制了拆遷裁決和強(qiáng)制拆遷。特別是蘇州市虎丘房屋拆遷建設(shè)有限公司，2003年至今累計批準(zhǔn)拆除約40萬平方米，但迄今為止，該公司實(shí)現(xiàn)了“零裁決”。
5、落實(shí)信訪責(zé)任制，積極維護(hù)社會穩(wěn)定。全市拆遷實(shí)施單位在各自房屋拆遷管理部門的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真落實(shí)信訪責(zé)任制，積極配合拆遷主管部門處理歷史遺留問題。部分拆遷實(shí)施單位信訪臺帳規(guī)范、完備。如常熟市拆遷中心，其拆遷信訪臺帳齊全、完備：被拆遷人上訪的時間、事由、處理情況等內(nèi)容，及市長熱線轉(zhuǎn)下來的相關(guān)拆遷信訪的處理、答復(fù)一應(yīng)俱全。在落實(shí)拆遷信訪責(zé)任制方面，蘇州虎丘房屋拆遷建設(shè)有限公司、蘇州市吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房屋拆遷置事務(wù)所，認(rèn)真做好拆遷信訪接待工作，至今為止未發(fā)生越級上訪事件。蘇州工業(yè)園區(qū)拆遷事務(wù)中心將拆遷信訪工作擺上重要位置，將該中心所有信訪資料輸入計算機(jī)，建立臺帳，為今后查考提供方便。
6、加強(qiáng)行風(fēng)建設(shè)、注重培訓(xùn)學(xué)習(xí)。全市眾多拆遷實(shí)施單位加強(qiáng)隊伍建設(shè)，高度重視行風(fēng)建設(shè)。蘇州市城市建設(shè)拆建有限公司、蘇州建設(shè)工程拆遷有限責(zé)任公司等單位充分發(fā)揮黨組織、工會作用，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力建設(shè)。蘇州市金閶動遷發(fā)展中心（其前身為金閶區(qū)政府動遷辦）切實(shí)抓好廉政建設(shè)，20多年來無一封舉報投訴信。張家港金鴻拆遷有限公司、張家港市金泰拆遷有限公司積極提高人員素質(zhì)，員工中80%有大專學(xué)歷且不少是法律專業(yè)背景。蘇州工業(yè)園區(qū)拆遷事務(wù)中心每月對員工開展二次政治思想和業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)考核，蘇州市新城市政建設(shè)有限公司實(shí)施員工月度考核，蘇州建設(shè)工程拆遷有限責(zé)任公司定期進(jìn)行崗位業(yè)務(wù)測試，以此來督促員工行為、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
7、健全管理制度，積極推行規(guī)范化管理。我市眾多拆遷實(shí)施單位高度重視制度建設(shè)，在規(guī)范化管理方面進(jìn)行了積極探索。蘇州市城市建設(shè)拆建有限責(zé)任公司、蘇州建設(shè)工程拆遷有限責(zé)任公司積極實(shí)施ISO質(zhì)量管理體系，有力地推動了本單位的制度化、規(guī)范化建設(shè)。蘇州市房地產(chǎn)拆遷有限公司、蘇州市滄房拆遷有限責(zé)任公司積極實(shí)施現(xiàn)代化辦公管理，建立局域網(wǎng)，為實(shí)現(xiàn)拆遷工作網(wǎng)絡(luò)化管理奠定了基礎(chǔ)。蘇州市城北拆遷有限公司、蘇州天潤房屋拆遷有限公司、蘇州姑蘇拆遷有限公司、蘇州市蘇城拆遷有限公司或是用圖表文字或通過建立工作日記對公司實(shí)施的拆遷項目進(jìn)度及時進(jìn)行匯總分析，做到心中有數(shù)。
在制度建設(shè)方面，許多拆遷實(shí)施單位都建立了財務(wù)管理、檔案管理、工程管理、上崗管理、工作人員崗位責(zé)任制等一系列的制度。在檔案管理方面，部分拆遷實(shí)施單位在辦公場所設(shè)立專門檔案室，明確專人負(fù)責(zé)。蘇州市房地產(chǎn)拆遷有限公司在歸檔中將該項目所適用的拆遷政策一并歸檔，方便今后查閱。同時，該公司還將報上刊登的每一期拆遷公告、國有土地使用權(quán)的公告專門建立臺帳。蘇州市蘇城拆遷有限公司注重證據(jù)保全意識，將該公司所有公示材料均攝像，沖印后的相片整理成冊。蘇州中億房屋拆遷有限公司、張家港市金鴻房屋拆遷有限公司將每一次與被拆遷人談話協(xié)商記錄整理歸檔。在工程管理方面，蘇州工業(yè)園區(qū)拆遷事務(wù)中心已采用公開招投標(biāo)的方式，將有資質(zhì)、重信譽(yù)、素質(zhì)高的隊伍引入市場，強(qiáng)化工程管理、安全管理。此外，昆山市建發(fā)拆遷有限公司在建章立制、公司各類臺帳、檔案建設(shè)方面堪稱一流，在縣市眾多拆遷實(shí)施單位中脫穎而出，值得全市同行的學(xué)習(xí)與借鑒。
二、考核中凸現(xiàn)的主要問題
從此次考核中，同樣也顯露出一些問題且?guī)в幸欢ǖ墓残裕?/p>
1、列入考核的縣市拆遷實(shí)施單位在項目歸檔立卷中不同程度存在案卷不全或未按照拆遷檔案歸檔要求，分類歸檔，如大多數(shù)拆遷實(shí)施單位未將申領(lǐng)拆遷許可證的前期摸底資料、拆遷計劃和拆遷方案、委托合同、資金到帳證明等一并歸入。許多拆遷實(shí)施單位未備有房屋交接手續(xù)憑證（驗(yàn)房單）或是將之整理歸檔等。
2、從卷宗情況看，有的拆遷實(shí)施單位在申請裁決前，準(zhǔn)備不夠充分，申請材料過于簡單。有部分拆遷實(shí)施單位申請裁決數(shù)對照實(shí)施的拆遷量偏高。
3、在“陽光拆遷”方面，一些拆遷實(shí)施單位公示不全：未公布投訴部門及投訴電話、安置房源及評估機(jī)構(gòu)、拆遷工作流程等；部分拆遷工作人員在拆遷現(xiàn)場未佩戴上崗證，不少拆遷工作人員，不是將上崗證放在現(xiàn)場辦公室的抽屜中，就是遮掩在外衣內(nèi)；吳江市的一些拆遷實(shí)施單位因拆遷現(xiàn)場與公司辦公場所較近，未設(shè)置現(xiàn)場接待場所?？己酥形覀冞€發(fā)現(xiàn)市區(qū)一家拆遷實(shí)施單位在拆遷現(xiàn)場打牌。對這一現(xiàn)象，我們當(dāng)即責(zé)成該單位整改。
4、委托合同、補(bǔ)償安置協(xié)議、評估報告等不規(guī)范現(xiàn)象也較突出，這在縣（市）中尤為明顯。有些委托合同過于簡單，未明確雙方權(quán)利與義務(wù)；有的委托合同上注明需經(jīng)房屋拆遷管理鑒定，但在委托合同上卻未有明確；有的補(bǔ)償安置協(xié)議不規(guī)范，即便在同一縣（市）中也未使用統(tǒng)一文本；有的評估機(jī)構(gòu)出具的拆遷評估報告不盡人意，評估師未簽名（蓋章），無具體評估日期等。
5、在制度建設(shè)方面，一些拆遷實(shí)施單位備有信訪臺帳、內(nèi)部學(xué)習(xí)、培訓(xùn)臺帳，但只是一種形式上的準(zhǔn)備并未真正落到實(shí)處，還有待健全與完善等；
本次“平安拆遷” 達(dá)標(biāo)考核在對全市拆遷實(shí)施單位檢查的同時，也從一個側(cè)面反映了各（縣）市房屋拆遷管理部門的管理水平。昆山市城市房屋拆遷管理部門工作扎實(shí)有力，一馬當(dāng)先，該市拆遷實(shí)施單位整體水平較高，發(fā)展健康；張家港市房屋拆遷管理部門強(qiáng)化服務(wù)意識，專門編制了拆遷便民手冊，加強(qiáng)對該市3家拆遷實(shí)施單位的管理與指導(dǎo)，目前發(fā)展前景看好；蘇州工業(yè)園區(qū)地方發(fā)展局（拆遷管理辦公室）高度重視拆遷管理工作，通過行政推動，司法配合，在當(dāng)前的拆遷形勢下，拆遷進(jìn)展?fàn)顩r良好。該區(qū)2004年批準(zhǔn)的拆遷量，累計已完成90%；常熟市由于拆遷管理體制尚未真正理順（常熟市拆遷中心為拆遷實(shí)施單位，卻在行使部分拆遷管理職能），拆遷實(shí)施單位的管理相對較為松散，建立與城市發(fā)展相適應(yīng)的專職拆遷管理機(jī)構(gòu)刻不容緩；太倉市目前僅有一家拆遷實(shí)施單位，但基礎(chǔ)性工作較為薄弱，行業(yè)管理有待強(qiáng)化;吳江市許多國有土地上的項目未領(lǐng)取拆遷許可證或是在項目實(shí)施后再取拆遷許可證，這一現(xiàn)狀與依法行政、依法拆遷的要求相距甚遠(yuǎn)，必須高度重視，杜絕此類現(xiàn)象的再次發(fā)生；吳中區(qū)房屋拆遷管理部門還存在政企不分現(xiàn)象，拆管尚未真正分離，根據(jù)建設(shè)部規(guī)范化管理工作要求，必須與拆遷實(shí)施單位脫鉤，促進(jìn)依法行政。
三、下一步工作計劃
結(jié)合此次平安拆遷檢查考核，我們將從以下幾方面來加強(qiáng)對拆遷實(shí)施單位的管理與服務(wù)，切實(shí)提高拆遷實(shí)施單位的整體素質(zhì)和市場競爭力。
一是分別在市區(qū)及昆山市召開一次拆遷實(shí)施單位現(xiàn)場會，學(xué)習(xí)先進(jìn)拆遷實(shí)施單位的優(yōu)秀做法，相互取長補(bǔ)短，促進(jìn)拆遷實(shí)施單位的健康發(fā)展；
二是舉行一次評估機(jī)構(gòu)、實(shí)施單位聯(lián)席座談會，共同商議當(dāng)前我市城市房屋拆遷市場化評估中的問題，進(jìn)一步規(guī)范評估行為，推進(jìn)市場化評估的進(jìn)程。
三是針對此次考核中反映出的拆遷實(shí)施單位檔案歸檔不全、不規(guī)范的現(xiàn)象，我們考慮在今冬明春會同城建檔案館舉行一次拆遷檔案業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推動拆遷檔案的規(guī)范化建設(shè)。
四是敦促有關(guān)市（縣）房屋拆遷管理部門對此次平安拆遷考核中所反映出的問題及時整改。
五是繼續(xù)嚴(yán)把拆遷實(shí)施單位資質(zhì)初審關(guān)，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，確保拆遷實(shí)施單位數(shù)量與拆遷量相匹配。同時，繼續(xù)定期與不定期相結(jié)合，加強(qiáng)對全市拆遷實(shí)施單位的檢查與考核，推動拆遷實(shí)施單位的爭先創(chuàng)優(yōu)，扶持現(xiàn)有企業(yè)做大做強(qiáng)。
城市拆遷的透視與思考 董世軍 謝迪平
隨著中國社會發(fā)展的提速，特別是中國社會與國際社會接軌的步伐日益加快，中國的城市化進(jìn)程明顯加快。在國際上，一個國家城市化的程度與速度是衡量其現(xiàn)代化程度的一個重要指標(biāo)。城市的改造、建設(shè)、擴(kuò)展的基本前提是進(jìn)行拆遷活動，甚至從某種意義上來講，新城市就是拆出來的，所以拆遷工作的好壞，決定著城市化的進(jìn)程，進(jìn)而間接影響著城市的整體發(fā)展。
導(dǎo)致“拆遷難”的原因
從各地社會情況來看，拆遷的現(xiàn)狀不容樂觀，一方面是大量的建設(shè)項目需要拆遷，另一方面是大量的拆遷項目實(shí)施艱難，各類被拆遷人往往用各種方法進(jìn)行消極抵抗，各種社會因素的影響加之一些地方相繼發(fā)生的多起野蠻拆遷事件，在讓人們震驚與憤怒之余，也在相當(dāng)程度上使城市拆遷步入尷尬境地。以湖南株洲的拆遷工作為例，拆遷難大致由如下幾個因素組成：
其一，缺乏位置適中、房價適中、配套完善的拆遷安置房是拆遷難的重要因素。株洲市近幾年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房銷售額平均每年以32％的速度遞增，尤其是2004年，兩者的增幅達(dá)94％和109％。據(jù)統(tǒng)計，該市2003年度的拆遷總面積達(dá)57.3萬平方米，居全省第一。由于該市房屋拆遷量急劇增加，而現(xiàn)存的商品房和二手房空置率下降過快，適合大多數(shù)拆遷戶要求的“小面積、低價位”商品房嚴(yán)重不足，致使安置問題顯得特別突出。
其二，絕大多數(shù)拆遷戶屬社會弱勢群體，這也是造成“拆遷難”的重要原因之一。拆遷戶中的絕大多數(shù)為困難企業(yè)職工，由于企業(yè)矛盾和歷史遺留問題都轉(zhuǎn)移到了拆遷上，抵觸情緒比較大；另外，企業(yè)改革改制和破產(chǎn)等因素使社會閑散戶增多，拆遷工作的集體協(xié)調(diào)力度下降；還有的由于家庭困難、下崗、殘疾等原因，于是也將對社會不滿情緒轉(zhuǎn)移到拆遷上，希望通過拆遷一攬子解決他們一些實(shí)際問題。
其三，少數(shù)拆遷戶漫天要價是“拆遷難”的突出體現(xiàn)。在拆遷過程中，有少數(shù)無理取鬧、漫天要價、煽動鬧事的拆遷戶，甚至發(fā)生個別“黑道”搗亂現(xiàn)象。只要一戶沒有解決，整個建設(shè)項目就不能動工。這些都是阻礙拆遷工作進(jìn)程的絆腳石。
其四，房價迅速上漲，導(dǎo)致房屋拆遷成本上揚(yáng)，是拆遷工作難以展開的另一原因。
多渠道破解“拆遷難”
那么，該如何徹底解決這些問題？
我國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐表明，解決“拆遷難”的關(guān)鍵，是土地出讓方式和土地運(yùn)作機(jī)制的根本改變，其核心是堅決貫徹政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)的政策導(dǎo)向，完善土地儲備中心的職能。土地儲備中心應(yīng)代表政府行使土地前期開發(fā)的各項職能，包括拆遷、土地平整和市政配套。就拆遷而言，土地儲備中心可代表政府在獲取土地后，委托有資質(zhì)的拆遷公司完成拆遷和以招投標(biāo)的方式出讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)。這樣，既體現(xiàn)了政府對土地的管理和控制職能，又能保證效率和控制成本。
此外，土地儲備中心可采取拆屋建綠等方式進(jìn)行土地儲備，或者先推出土地招標(biāo)，然后用收到的費(fèi)用委托拆遷公司拆遷，既確保了開發(fā)前期費(fèi)用，又規(guī)范了拆遷市場。這其中的關(guān)鍵是測算拆遷成本。在招投標(biāo)時，應(yīng)選擇成本測算正確、利潤合理、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績好的開發(fā)商中標(biāo)；對某些前期拆遷困難的地塊，政府應(yīng)予以補(bǔ)貼，使開發(fā)商對容積率低、拆遷戶密度高且風(fēng)險大的土地愿意來投標(biāo)。
在拆遷的市場化進(jìn)程當(dāng)中，拆遷方與被拆遷方應(yīng)處于對等的主體地位，游戲規(guī)則就是現(xiàn)行的法規(guī)政策，而政府主管部門則充當(dāng)公正的裁判。這個裁判最主要的職能在于果斷、正確地“吹哨”，同時維護(hù)被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益。
《人民論壇》(2005年 第三期)
（責(zé)任編輯：李靜）
贛州市作出明確規(guī)定 章江新區(qū)征地拆遷屬地化管理
2006-05-11 14:38 文章來源：江西省對外經(jīng)濟(jì)合作辦
文章類型：原創(chuàng)
內(nèi)容分類：新聞
近日，我市印發(fā)了《贛州市中心城區(qū)征地拆遷實(shí)行屬地化管理有關(guān)問題會議紀(jì)要》，對章江新區(qū)征地拆遷的相關(guān)政策問題、征地拆遷遺留問題等作了明確規(guī)定。
《紀(jì)要》規(guī)定，我市按實(shí)際征用土地每畝1.5萬元標(biāo)準(zhǔn)，隨同征地款項一并下?lián)芙o章貢區(qū)，主要用于失地農(nóng)民的生活補(bǔ)助、就業(yè)培訓(xùn)等；按實(shí)際征用土地每畝5000元、被拆遷房屋每平方米25元的標(biāo)準(zhǔn)，隨同征地拆遷補(bǔ)償款一并下?lián)芙o章貢區(qū)，作為征地拆遷和征地拆遷人員的誤工補(bǔ)貼等工作經(jīng)費(fèi)。農(nóng)民返遷房由市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)承建，章貢區(qū)負(fù)責(zé)分配，返遷房的安置價格按540元/平方米計算，其建設(shè)成本與出讓收入的差額在土地收益中支付。安置房建設(shè)資金實(shí)行封閉運(yùn)行，專款專用。被拆遷戶過渡生活費(fèi)按每戶500元/月的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放至農(nóng)民分配返遷房為止，并確保被拆遷戶在一年內(nèi)返遷，如因無房安置而導(dǎo)致返遷延期，可按600元/月標(biāo)準(zhǔn)順延。返遷農(nóng)民住宅小區(qū)底層店鋪和車庫，按540元/平方米的價格全部返還村集體。被拆遷戶需要宅基地安置的，市城市規(guī)劃建設(shè)局會同章貢區(qū)在近期建設(shè)規(guī)劃區(qū)以外予以規(guī)劃，每戶宅基地面積按我省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。按政策安排給集體的生產(chǎn)用地應(yīng)辦理國有土地使用權(quán)證，除省以上規(guī)費(fèi)外，其余辦證費(fèi)用免繳；安置房辦證費(fèi)用全免。
《紀(jì)要》還對征地拆遷遺留問題進(jìn)行處理，規(guī)定對于中心城區(qū)歷年的違章建筑認(rèn)定，按2005年市政府定的標(biāo)準(zhǔn)，逐戶甄別，并發(fā)給相關(guān)登記證書；中心城區(qū)歷年已征地拆遷項目所欠經(jīng)費(fèi)問題，只要確為征地拆遷需要，又經(jīng)審計認(rèn)可的，即按原支付渠道付清；對已征地拆遷項目所涉安置分配的宅基地，仍按原定地點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
江東區(qū)推行拆遷屬地管理制度
2006年09月21日
保護(hù)視力色：
為了進(jìn)一步加大我區(qū)拆遷工作力度，確保全區(qū)重大項目和東部新城建設(shè)的順利實(shí)施，日前，我區(qū)召開了全區(qū)拆遷工作會議，會上，區(qū)政府與各部門簽訂了工作責(zé)任狀，明確了下階段拆遷工作實(shí)施拆遷屬地管理制度，并將拆遷工作列入?yún)^(qū)政府對各街道的考核之中。拆遷屬地管理具體明確了拆遷過程中各部門的職責(zé)，即拆遷事務(wù)所主要負(fù)責(zé)項目的前期準(zhǔn)備、人員培訓(xùn)、政策把關(guān)和指導(dǎo)、資金保障以及拆遷管理等工作，加強(qiáng)拆遷人員業(yè)務(wù)能力的培訓(xùn)，本著公開、公正、公平的原則進(jìn)行拆遷，實(shí)行陽光操作；街道社區(qū)主要負(fù)責(zé)做好拆遷地塊群眾的思想工作，選派善于做群眾工作的人員充實(shí)到拆遷隊伍中來，協(xié)助做好拆遷協(xié)議的簽訂。拆遷屬地管理制度的實(shí)施，將改變以往拆遷過程中由職能部門“單打獨(dú)斗”的局面，有利于各部門形成合力，為加快推進(jìn)全區(qū)拆遷工作，順利實(shí)施“中提升”戰(zhàn)略提供保障。
拆遷辦工作總結(jié)
作者：佚名 文章來源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)： 更新時間：2006-2-20
一年來，拆遷辦在縣委、縣政府和建設(shè)局的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在涉拆各部門的積極配合和大力支持下，以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞“爭先進(jìn)位、三年翻番”和富民興鎮(zhèn)強(qiáng)縣的奮斗目標(biāo)，本著“拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方”的原則，嚴(yán)格按照拆遷法律法規(guī)要求，依法行政，平安拆遷，為加快我縣的城市化進(jìn)程，建設(shè)一個繁榮文明和諧的新豐縣作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
一、基本情況
全年截止到11月20日共發(fā)放辦理拆遷許可證7個，拆遷總量為6.38萬平方米，拆遷總戶數(shù)為510戶。其中銀龍一期和二期、河濱路區(qū)塊已全部動遷完畢；邵園、匯鑫、五一商場、臨府二期區(qū)塊正在積極實(shí)施拆遷。為做好我縣的拆遷工作，我們著重從以下幾個方面著手。
（一）完善措施，抓好宣傳，營造良好的政策輿論環(huán)境
一是在認(rèn)真調(diào)研、廣泛聽取多方意見的基礎(chǔ)上，制訂并實(shí)施了豐縣房屋拆遷補(bǔ)償安置及附屬物補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，即：《縣政府關(guān)于印發(fā)<豐縣貫徹落實(shí)建設(shè)部〈城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見〉若干規(guī)定>的通知》（豐政發(fā)[2005]24號）、《關(guān)于印發(fā)〈豐縣城區(qū)城市房屋拆遷附屬物補(bǔ)償和搬遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（豐建設(shè)[2005]11號、豐價[2005]27號）文件。二是通過新聞煤體、政府網(wǎng)站、編制拆遷信息，以及展牌宣傳等多渠道多方式齪謎咝饈?。威脖箕猖差R緞畔⒖轂ā貳ⅰ墩裥畔ⅰ貳⒌縭猶?、炳猖沧尳舔q└澹笆憊疾鵯ㄐ畔ⅲ疾⒅鸞バ緯扇緇峁匭?、支硯紘D匠鞘薪ㄉ璧牧己梅瘴А?BR>
（二）嚴(yán)格制訂拆遷計劃，合理控制拆遷規(guī)模，穩(wěn)步推進(jìn)城市化進(jìn)程
2月份，完成了豐縣中長期拆遷計劃及2005年拆遷實(shí)施方案的申報工作。對每個拆遷項目均嚴(yán)格執(zhí)行《行政許可法》和《城市房屋拆遷管理條例》，做到“四合法一到位”，即項目合法、程序合法、主體合法、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合法和補(bǔ)償資金到位，從源頭上減少拆遷糾紛，切實(shí)維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。
（三）加強(qiáng)拆遷管理，規(guī)范拆遷行為，全面提高拆遷工作質(zhì)量 一是對于拆遷人，除對其進(jìn)行拆遷法律法規(guī)宣傳教育外，在日常管理中督促其嚴(yán)格履行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)支付拆遷補(bǔ)償金，完成產(chǎn)權(quán)調(diào)換的各項手續(xù)。二是對于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格按照省《條例》第十九條之規(guī)定選取，每份評估報告都要求照《房地產(chǎn)評估規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)撰寫，并至少有一名房地產(chǎn)估價師簽章。三是對于拆遷實(shí)施單位及拆遷人員，要求他們持證上崗，經(jīng)常對其進(jìn)行安全施工教育，并有拆遷辦副主任一名專人負(fù)責(zé)，確保了我縣城市房屋拆遷零事故率。四是對于補(bǔ)償資金的監(jiān)管，所有拆遷項目的補(bǔ)償資金全部納入我們與銀行共同監(jiān)管的范圍，并實(shí)行?？顚Ｓ?。
(四)堅持依法行政，妥善解紛定爭，嚴(yán)格規(guī)范拆遷裁決行為
今年我們重點(diǎn)圍繞拆遷新法的貫徹實(shí)施和遺留舊案的妥善處理兩條主線，著眼于消化拆遷矛盾這一根本目的，強(qiáng)化調(diào)解，審慎裁決。一是調(diào)整了行政裁決委員會，成立了裁決庭，設(shè)立兩名首席裁決員和四名裁決員，實(shí)行合議庭裁決結(jié)果的方式。二是優(yōu)化裁決程序，及時調(diào)整了立案受理程序、告知程序和裁前解調(diào)程序，并對重點(diǎn)建設(shè)項目的辦案程序進(jìn)行了優(yōu)化。三是引入旁聽機(jī)制，在調(diào)解聽證過程中適時引入拆遷監(jiān)管工作組旁聽、列席的工作機(jī)制，通過營造更加公平、公開的裁決氛圍，減少對抗性，增強(qiáng)信賴感，有效化解爭端。四是注重調(diào)解工作。“以調(diào)為主，調(diào)、裁結(jié)合”，積極發(fā)揮行政裁決的功能作用，也依托行政訴訟的審判優(yōu)勢和相關(guān)部門的協(xié)作優(yōu)勢，靈活運(yùn)用，務(wù)求實(shí)效。
（五）熱情服務(wù),妥善處理，做好信訪接待工作
我們以“實(shí)事求是、依法處理，區(qū)別對待、限期解決，屬地管理、有利穩(wěn)定”為工作準(zhǔn)則，在處理拆遷矛盾、解決拆遷糾紛和群眾反映的重點(diǎn)和熱點(diǎn)問題上，始終堅持特事特辦，急事快辦，難事巧辦，笑臉相迎，客氣接待，在接待中堅持做到四個及時：一是對政策有明文規(guī)定的及時答復(fù)；二是對重大復(fù)雜的疑難問題及時匯報，明確以后及時回復(fù)；三是對屬于職責(zé)交叉的事項及時與有關(guān)部門會商，在規(guī)定時間內(nèi)作出答復(fù)；四是對領(lǐng)導(dǎo)和上級轉(zhuǎn)批的，及時進(jìn)行研究處理，真正做到事事有落實(shí)，件件有著落。一年來，我們接待拆遷來信來訪46件次，辦結(jié)率為100%。
（六）與時俱進(jìn)，內(nèi)外兼修，不斷提高辦公水平。
一是辦公設(shè)施現(xiàn)代化，配備了電腦、打印機(jī)等辦公設(shè)備，為各項工作的更好開展提供了硬件支持。二是規(guī)章制度健全化，建立健全了各項規(guī)章制度、工作流程，法律法規(guī)懸掛上墻，得到了省、市四家聯(lián)合檢查的好評。三是檔案管理規(guī)范化，將歷年來的拆遷檔案資料、裁決檔案資料、現(xiàn)行拆遷法律法規(guī)進(jìn)行了認(rèn)真仔細(xì)輸理，分門別類，裝訂成冊，同時制作了電子檔案，更加方便了查閱。四是人員素質(zhì)全面化，兩名同志參加了拆遷裁決員培訓(xùn)，全體人員參加了行政許可法學(xué)習(xí)，主要負(fù)責(zé)人多次參加國家、省、市組織的各類拆遷會議，學(xué)習(xí)交流工作經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)領(lǐng)會新精神，并及時召開拆遷辦全體人員會議進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)。四是開展工作團(tuán)隊化，拆遷工作涉及到建設(shè)、財政、國土、房管等諸多部門，我們采取部門聯(lián)動措施，一線辦公，聯(lián)合執(zhí)法，有效地推進(jìn)了拆遷工作順利開展。
二、存在的問題
一是部分拆遷戶期望值過高，拆遷補(bǔ)償要求脫離實(shí)際。有的想拆一還一，少量補(bǔ)差價，甚至不補(bǔ)差價；有的想通過拆遷發(fā)財致富，進(jìn)而漫天要價，無理取鬧；有的不僅要求解決住房安置問題，還要求解決諸如下崗、就業(yè)、醫(yī)保、養(yǎng)老等一系列社會問題，等等。
二是強(qiáng)制拆遷顧慮多、困難大，依法強(qiáng)制拆遷的手段不能充分發(fā)揮。分析我縣強(qiáng)制拆遷實(shí)施難的原因：原因之一是有效證據(jù)難以采集。一些被拆遷人采取不開門、不見面、不到場的辦法進(jìn)行對抗，不僅難以真實(shí)地了解被拆遷人的具體要求，而且對其房屋也難以進(jìn)行基本的調(diào)查和符合實(shí)際的評估。原因之二是強(qiáng)制拆遷周期與拆遷進(jìn)度要求難以合拍。尤其是司法強(qiáng)制時間較長，難以適應(yīng)拆遷進(jìn)度和建設(shè)項目實(shí)施要求。原因之三是有關(guān)執(zhí)法部門對行政強(qiáng)制拆遷顧慮較多，擔(dān)心矛盾激化，影響社會穩(wěn)定。
三是評估估價比較困難，制約了拆遷工作的順利開展。原因之一是老城區(qū)拆遷平房較多，建筑年代長，占地面積多，院大，不好比較。原因之二是二手房市場建立較晚，比較性差，采用市場比較法，很難操作。原因之三是住改非現(xiàn)象嚴(yán)重、私搭亂建現(xiàn)象時有發(fā)生。省《條例》實(shí)施以來，大量破門破窗改房現(xiàn)象屢見不鮮，違章和不法建設(shè)零星存在，破壞了房屋原貌。
三、幾點(diǎn)建議
一是省《條例》規(guī)定評估機(jī)構(gòu)由拆遷人和被拆遷人共同選定，這一條款具體操作較難，建議省《條例》適時進(jìn)行修改或調(diào)整。
二是特殊困難戶的問題突出，被拆遷戶生活困難，拆遷后，不但買不起樓房，人口較多的連買平房也很困難，這部分拆遷戶，光靠縣拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)和政府制定的最低保障價不能完全解決問題，需要政府發(fā)揮主渠道作用，通過制定相關(guān)政策，探索多種形式的保障方式，也可建一些廉價房或經(jīng)濟(jì)適用住房來解決此問題。
三是認(rèn)識和評估方面，我們在貫徹落實(shí)新法規(guī)政策方面，還存在著不少的問題和差距，特別是在認(rèn)識和評估上遲遲不能到位，新法規(guī)政策要求我們嚴(yán)格按市場機(jī)制運(yùn)行，嚴(yán)把程序關(guān)，而拆遷人急于求成，對程序把關(guān)不十分嚴(yán)格，有的不進(jìn)行實(shí)地丈量，單以房產(chǎn)證上的面積進(jìn)行評估，還有的擅自提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，造成負(fù)面效應(yīng)。這些問題有待解決。
四是拆遷有關(guān)法律法規(guī)，對被拆遷人的違規(guī)違法行為沒有明確的制裁規(guī)定，而這些違規(guī)違法行為已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了拆遷工作的正常順利開展，很難操作，建議有關(guān)部門補(bǔ)充相應(yīng)的措施，加強(qiáng)對被拆遷人的依法強(qiáng)制管理，確保拆遷能夠依法順利進(jìn)行。
關(guān)于解決動拆遷難的幾點(diǎn)建議
2006-06-29 10:50:39
九三學(xué)社 袁永坤
隨著我區(qū)城市化的進(jìn)程加快，工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利，農(nóng)業(yè)用地逐步轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，城市、農(nóng)村大量用地被動遷，大量居民向社區(qū)集中居住地轉(zhuǎn)居。但拆遷不僅越來越難，而且成為社會的焦點(diǎn)。一方面是因?yàn)椴疬w戶在拆遷過程中懂得用法律來維護(hù)自己的權(quán)益，另一方面因?yàn)橐恍┽斪討舻臒o理要求，致使眾多建設(shè)項目工期一拖再拖，造成了很大的損失。從今年年初制定的工業(yè)園區(qū)拆遷任務(wù)1000戶，目前僅完成了100戶，新城區(qū)拆遷任務(wù)2000戶，目前只完成300戶左右。與既定目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。所以我們認(rèn)為解決青浦動拆遷難的矛盾要得以有效的緩解，其關(guān)鍵還在于堅持依法拆遷。建議如下：
第一，進(jìn)一步完善我區(qū)動拆遷有關(guān)政策目前我區(qū)動拆遷有關(guān)政策仍舊停留在幾年前的制定的政策上，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而應(yīng)該順應(yīng)市場的變化，從目前的實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行制定和完善。雖然部分動遷戶通過拆遷，住房條件得到改善，但大部分拆遷戶為我區(qū)的城市建設(shè)作出犧牲的。因此政府制定的法規(guī)中，應(yīng)充分體現(xiàn)以民為本的意識，切實(shí)維護(hù)群眾的利益，使他們得到合理的補(bǔ)償。而且由于拆遷標(biāo)準(zhǔn)不一，也是造成拆遷難的原因之一。拆遷戶之間私下互相比較，無形間減慢了拆遷進(jìn)程，致人力物力的不必要浪費(fèi)以及增加了動拆遷戶的精神負(fù)擔(dān)。這樣是不利于社會的和諧發(fā)展的。因此制定相關(guān)的統(tǒng)一的政策可謂迫在眉睫。
第二，公示統(tǒng)一的拆遷標(biāo)準(zhǔn)和制度公示房屋的拆遷標(biāo)準(zhǔn)（含最低補(bǔ)償價和價格補(bǔ)貼系數(shù)）；以及以原來房屋面積換面積的具體規(guī)定，落實(shí)獎勵政策和其他補(bǔ)償政策。特別要重視拆遷過程和結(jié)果的透明度，做到第一個和最后一個簽協(xié)議一個樣。不應(yīng)把拆遷活動搞得像地下活動似的。結(jié)束時，公示該地塊動拆戶情況，做到每戶都心知肚明，絕不打“悶包”。否則會削弱政府的公眾的信任度。
第三，嚴(yán)格按照法律法規(guī)辦事，申領(lǐng)房屋拆遷許可證，工作人員要嚴(yán)格做好上崗培訓(xùn)，或引進(jìn)從事法律工作的專業(yè)人員進(jìn)行這項工作。提高公眾的信任度和安全感。
第四，對于商業(yè)動遷，房產(chǎn)商應(yīng)該先把動遷方案公諸于眾，得到絕大多數(shù)的拆遷戶的認(rèn)可，方能參加土地招投標(biāo)資格，對以少數(shù)不認(rèn)可次方案，必須提供在面積，房齡，地段均不比原住房差的安置房。
第五，對于市政動遷，應(yīng)該參照本地區(qū)的商業(yè)動拆遷的實(shí)際補(bǔ)償方案，確定市政動遷方案。應(yīng)盡量做到合理充分。
第六，實(shí)行有效的強(qiáng)制拆遷是保證依法拆遷的必要手段。當(dāng)然在拆遷過程中，保護(hù)動遷戶的合法利益的同時要防止另一種傾向，即由于釘子戶的不合理要求，無法順利拆遷，那么就要采取強(qiáng)制手段。否則就會由于延期而使公共利益受損害。更會引起不必要的糾紛和群訪。在維護(hù)個別拆遷戶的權(quán)益時，也不能侵犯其他人的權(quán)益。因?yàn)橹袊吘共扇∶裰骷兄圃瓌t的國家。絕對不能導(dǎo)致先配合政府拆遷的人沒有得到真正獎勵，反而使遲遲不肯拆遷的“釘子戶”得到了“便宜”。這是在公平原則下的合理差別。這樣做不僅不會使政府信譽(yù)受損，反而會顯示出權(quán)威。也打消了想借拆遷之名而敲詐政府的錢，即侵犯納稅人的利益的行為。
拆遷工作的好壞關(guān)系到千家萬戶的切身利益，政策性強(qiáng)，涉及面廣，矛盾集中，工作難度也大。作為執(zhí)行拆遷管理行政職能的相關(guān)部門，應(yīng)首先學(xué)習(xí)好并吃透有關(guān)政策和法規(guī)。從實(shí)際出發(fā)，尋找解決問題的有效途徑與方法，切實(shí)保護(hù)動遷工作的順利進(jìn)行。
淺談城市拆遷安置中糾紛的調(diào)解
[日期：2006-05-28] 來源：
作者：佚名 [字體：大 中 小]
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城市拆遷安置工作成為城市建設(shè)中的難題，已經(jīng)成為社會各界的共識。拆遷安置而引發(fā)的社會矛盾層出不窮，被拆遷人家庭矛盾激化為社會矛盾，已成為社會不安定因素的重要隱患，盡管化解這些矛盾糾紛占據(jù)了政府部門大量的精力，仍然需要各有關(guān)方面繼續(xù)努力，共同鈍化和調(diào)解因此而產(chǎn)生的各類糾紛矛盾，維護(hù)社會政治穩(wěn)定。現(xiàn)就化解被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾，鈍化與拆遷人的矛盾糾紛，談?wù)剛€人看法。
一、城市拆遷安置工作中的主要矛盾糾紛。
當(dāng)前，城市拆遷安置工作中引發(fā)的社會矛盾糾紛主要有：拆遷人和被拆遷人之間、被拆遷人家庭內(nèi)部、家族內(nèi)部等主體之間的矛盾；執(zhí)法部門和被拆遷人、拆遷人內(nèi)部矛盾、拆遷人和上級管理部門之間等矛盾糾紛。在這些矛盾糾紛中，拆遷人內(nèi)部矛盾、拆遷人和執(zhí)法部門以及和上級管理部門之間等矛盾，屬于行政管理部門的內(nèi)部矛盾，在此不作贅說?；獗徊疬w人家庭、家族內(nèi)部矛盾，處理好拆遷人與被拆遷人的矛盾糾紛，是當(dāng)前做好拆遷安置工作的重要工作，關(guān)系到維護(hù)社會穩(wěn)定的大局。
二、被拆遷人家庭內(nèi)部以及和拆遷人之間矛盾糾紛的分類。
被拆遷人家庭內(nèi)部以及和拆遷人之間的矛盾糾紛大致可以分為以下幾類：（1）被拆遷房屋為祖產(chǎn)，需要進(jìn)行遺產(chǎn)繼承；（2）被拆遷房屋為共同產(chǎn)權(quán)的，需要分割析產(chǎn)；（3）產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)和居住人的居住權(quán)矛盾糾紛；（4）被拆遷房屋補(bǔ)償款多少的評估計算；（5）被拆遷附屬物補(bǔ)償和計算；（6）留念現(xiàn)有居住區(qū)的人文環(huán)境，需要放棄現(xiàn)居住條件，變更和轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的鄰里關(guān)系和生活習(xí)慣；（7）未來購置房屋的迫切需求和現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件的差距，以及期望有所改善面臨的經(jīng)濟(jì)困難；等等。
三、城市拆遷安置工作中主要矛盾糾紛產(chǎn)生的原因。
綜合分析來看，有被拆遷人思想認(rèn)識上的差距；有對政策不了解、不理解、有誤解的；有工作人員認(rèn)識不到位，操作有誤、工作不當(dāng)造成的；有被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾引起的；有被拆遷人為增多房屋補(bǔ)償進(jìn)行談判而采取的雙簧策略；也有新聞媒體報道引起的誤解等等。
四、鈍化和調(diào)解這類糾紛的思路和方法。
在城市拆遷安置工作中，各種矛盾糾紛的產(chǎn)生有不同的原因，拆遷人在這些矛盾糾紛的產(chǎn)生、發(fā)展、鈍化和調(diào)解中，都處在一個相對主動的地位，在被拆遷人家庭、家族內(nèi)部矛盾方面，又處在一個比較超脫的地位，因此，在鈍化和調(diào)解這些矛盾糾紛中，代表拆遷人工作的人員應(yīng)站在一個較高的層面，聯(lián)合當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)居民委員會調(diào)解人員共同做好鈍化和調(diào)解工作。
1、樹立強(qiáng)烈的依法拆遷的指導(dǎo)思想。一是建立比較完善的法律法規(guī)；二是加強(qiáng)依法拆遷的法律宣傳咨詢；三是嚴(yán)格按照法定程序操作拆遷工作；四是依法調(diào)解各類家庭內(nèi)部矛盾；五是嚴(yán)格要求工作人員遵守工作紀(jì)律，堅持公正、公平、服務(wù)的拆遷指導(dǎo)思想。
2、強(qiáng)化拆遷工作的宣傳鼓動工作，宣傳拆遷有關(guān)政策法規(guī)、拆遷程序，大力宣揚(yáng)支持舊城改造工作光榮，弘揚(yáng)為舊城改造作貢獻(xiàn)的精神，鼓勵、提倡獎勵期間搬遷。
3、拆遷工作人員要積極主動地調(diào)解各種因拆遷而引起的糾紛。有限度地介入被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾糾紛，積極引導(dǎo)其依法處理和化解糾紛，引導(dǎo)其成員互諒互讓，妥善地運(yùn)用親情倫理關(guān)系化解糾紛。
4、拆遷工作人員要深入被拆遷人家庭，進(jìn)行較為廣泛的調(diào)查研究，在深入交談中建立信任、感情，設(shè)身處地為被拆遷人著想，幫助他們了解政策、理解政策、執(zhí)行政策，在政策允許范圍內(nèi)幫助他們聯(lián)系家庭實(shí)際，設(shè)法解決他們的實(shí)際困難，化解因拆遷引起的矛盾糾紛。
5、對拆遷安置中的家庭矛盾糾紛要分門別類，采取不同方式方法給予解決。（1）屬于祖產(chǎn)繼承的矛盾，一般不宜對其實(shí)施產(chǎn)權(quán)置換。拆遷人員應(yīng)盡早動員其先公證，由于產(chǎn)權(quán)人去世，可以借拆遷這個機(jī)會，通過公證進(jìn)行遺產(chǎn)處分，達(dá)到了結(jié)過去的糾紛。同時，又要注意到現(xiàn)居住人的實(shí)際情況，依法保障居住人的權(quán)利，化解遺產(chǎn)處分可能產(chǎn)生的新矛盾。在動員小桃園周某某處分遺產(chǎn)繼承過程中，拆遷工作人員一方面宣傳《繼承法》有關(guān)遺產(chǎn)權(quán)規(guī)定，另一方面宣傳《拆遷法》有關(guān)保障居住人權(quán)利的規(guī)定，勸說其12個繼承人依法分割、以情處理，達(dá)到依法繼承處分和依德親情處分相結(jié)合，妥善處理了拆遷與繼承之間的矛盾；（2）共產(chǎn)房屋要動員其共產(chǎn)人盡早協(xié)商。原小桃園葛某某家九人共產(chǎn)，拆遷人員動員其長子從上海多次來寧處理共產(chǎn)拆遷矛盾，宣傳有關(guān)政策，勸說其充分考慮產(chǎn)權(quán)所有和保障現(xiàn)居住人的居住權(quán)利的關(guān)系，運(yùn)用法與情的融洽，終于化解了糾紛，順利實(shí)施了搬遷，拆遷人員的有限度介入是處理好這類矛盾糾紛順利搬遷的重要因素；（3）、要把動員尋找過渡房和獎勵政策宣傳工作結(jié)合起來。要把獎勵政策宣傳到位，要勸說其盡早聯(lián)系確定過渡房，必要時可幫助聯(lián)系承租過渡房，協(xié)助辦理租賃手續(xù)，特別是對特困拆遷戶來說，獎勵費(fèi)是一筆不小的數(shù)目，可以抵算好幾個的租房費(fèi)用，幫助他們解決不小的困難；（4）、要宣傳政府的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房政策，要對照條件盡早申報，以便盡可能拿定主意，做好搬家的準(zhǔn)備；（5）、對有購買商品房傾向的住戶，也可幫助聯(lián)系購買商品房，但一般勸其先過渡再買房，以便有充足的時間去選購商品房；（6）、對拆遷政策法規(guī)要不厭其煩的反復(fù)宣傳，努力使被拆遷人在思想上深深地扎下依法拆遷的根；（7）、補(bǔ)償計算要認(rèn)真計算、細(xì)致核對、不得有誤，工作人員的工作失誤將會在被拆遷人心目中產(chǎn)生不信任感，這種負(fù)面效應(yīng)影響很大。
6、關(guān)于搬家時間的矛盾。在這個問題上拆遷人和被拆遷人在利益上是一致的，但是表現(xiàn)在言行上是不一定相同的，有時候表現(xiàn)出明顯的“要求早搬”和“不急不忙”之間的沖突矛盾。在搬家時間上，拆遷工作人員要尊重民俗，巧妙地利用民間風(fēng)俗習(xí)慣，客觀上達(dá)到搬家造勢的效果。一般XX人有吉利日子逢八（8日、18日、28日）搬家的風(fēng)俗，因此，要在每旬的8日前要著重做好造勢工作，掀起相對集中搬家的高潮。
7、妥善處理好違法建筑問題。作為一種特殊的歷史現(xiàn)象，在堅持城市管理依法治理，違法建筑將退出歷史舞臺的過程中，應(yīng)采取歷史地對待的辦法予以妥善處理。特別是一部分違法建筑已成為貧困家庭的部分生活來源，拆遷將使這部分家庭生活更加困難。分析其難有四：一是，種種歷史原因使之而建。待改造的老城區(qū)，是貧困人群相對集中的地區(qū)，尤其是下關(guān)區(qū)的部分棚戶區(qū)更是違法建筑的重災(zāi)區(qū)。由于種種歷史原因，有一些居民因?yàn)榧抑腥丝诙?、住房緊張而搭建了臨時建筑，以解當(dāng)時居住困難的燃眉之急，有的是長期居住至今。二是，不得已出租收取租金。也有部分?jǐn)D居在很小的房屋里，將這些違法建筑出租收取租金，以補(bǔ)貼家庭生活開支。三是，拆遷失去重要的生活來源。在相當(dāng)一部分下崗、失業(yè)人員家庭中，出租違法建筑的收入已經(jīng)成為家庭生活的重要來源。拆遷將必然直接減少這部分家庭的生活來源。有的因此失去原先已有的生活保障。四是，拆除補(bǔ)償少，買房困難。這部分居民的合法房屋相對較少，拆遷后所得補(bǔ)償款少，搭建的違法建筑在拆遷中的補(bǔ)償數(shù)額有限，拆遷了買不起住房，直接降低居住條件和生活保障。他們對拆遷的抵觸情緒最為激烈，聚眾鬧事，帶頭上訪，影響很壞。拆遷工作人員要認(rèn)真嚴(yán)肅的做好對違法建筑情況的認(rèn)定工作。建立健全市民房屋居住信息網(wǎng)絡(luò)，有效利用住房狀況網(wǎng)絡(luò)資源，剔除另有住房戶套用政府優(yōu)惠政策的現(xiàn)象，確保政府保障居住困難戶的政策落實(shí)到實(shí)處。
8、要采取積極的措施，做好居住、經(jīng)濟(jì)困難家庭的拆遷動員工作。一是在調(diào)查、動員階段，要把特困家庭的情況調(diào)查清楚，作為一項重要工作來做好。二是在動遷過程中，工作人員要為他們多想辦法、多出主意、多多幫忙，運(yùn)用各種可用政策，幫助他們解決實(shí)際困難，那怕是解決一點(diǎn)點(diǎn)困難，他們都會千感萬謝的，將會換來對拆遷工作的支持；他們的帶頭搬家，還會在不那么困難的被拆遷人中產(chǎn)生無形的督促積極影響；他們的先行搬家，更不會成為一些鬧事者利用工具，作為要挾政府部門的籌碼。重視做好這部份群眾的工作，將會產(chǎn)生事半功倍的效果。
9、做好拆遷政策的宣傳解釋工作。當(dāng)前，居民們對拆遷部門依據(jù)《XX市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第203號令）不理解，強(qiáng)烈要求部門按照江蘇省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議通過的《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》執(zhí)行。該條例與市政府203號令相比，一是在被拆遷房屋區(qū)位基準(zhǔn)價、被拆遷房屋的用途、房屋建筑補(bǔ)償面積等認(rèn)定上都有新的規(guī)定；二是省《條例》1月1日開始執(zhí)行已近半年，而《XX市城市房屋拆遷管理辦法》未能及時修改。三是在事關(guān)被拆遷人利益的區(qū)位基準(zhǔn)價、房屋建筑面積等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定上，省《條例》明顯優(yōu)于XX市拆遷管理辦法，如省《條例》規(guī)定“房屋建筑面積應(yīng)當(dāng)按照土地使用面積計算”，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分每平方米按區(qū)位價補(bǔ)償。而《XX市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定“被拆遷房屋的建筑面積以所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)”，對土地面積大于建筑面積的沒有任何補(bǔ)償，這對于以平房為主的老城區(qū)有院落的住戶，這一問題的尖銳性更為突出。尤其是貧困家庭來說，更是難以接受的，無疑使他們損失相當(dāng)可觀的補(bǔ)償款。去年小桃園地區(qū)南段拆遷工作剛開始，因媒體誤導(dǎo)地級調(diào)整的傳言，影響被拆遷人的情緒，后來經(jīng)及時工作，比較順利的實(shí)施了拆遷。今年，小桃園地區(qū)北段拆遷以后，被拆遷人多次聚眾到市政府上訪，要求按照省《條例》執(zhí)行，給拆遷工作帶來很大影響。上訪的主要理由是住宅日益市場化，商品房和二手房價日漲月升的情況下，被拆遷人因拆遷補(bǔ)償明顯受損，強(qiáng)烈要求盡快變更《XX市城市房屋拆遷管理辦法》，或者說調(diào)整下位法。按上位法規(guī)定補(bǔ)償被拆遷人，維護(hù)被拆遷人的上位法賦予的合法權(quán)利。對這一問題要做出妥當(dāng)?shù)慕忉專阂皇切麄髂壳皩?shí)行的《XX市城市房屋拆遷管理辦法》是根據(jù)國務(wù)院拆遷法制定的，市政府新《管理辦法》沒有出臺以前，仍然執(zhí)行現(xiàn)行的203號令。二是宣傳好困難家庭享受政府關(guān)于“經(jīng)濟(jì)實(shí)用房”政策，這是化解當(dāng)前拆遷安置中住房困難戶的糾紛矛盾的重要而有效的方法；三是建議有關(guān)部門盡快按照上位法規(guī)定的要求，評估現(xiàn)行實(shí)際房價，作為滯后《管理辦法》的實(shí)際操作政策，先行操作，保障上位法明確賦予的被拆遷人利益。
對城市建設(shè)拆遷中土地制度的思考
張曉玲
（中國土地勘測規(guī)劃院 副總工程師）
近年來我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）以每年7%以上的速度增長，城市化水平也以每年約1個百分點(diǎn)的速度增長，伴隨而來的是各項經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地快速擴(kuò)張。城市建設(shè)用地在不斷外延擴(kuò)展的同時，老城區(qū)的更新改造也在不斷推進(jìn)，導(dǎo)致拆遷數(shù)量大增，由此引發(fā)的矛盾也十分突出。據(jù)有關(guān)信訪部門統(tǒng)計，近年來因城市房屋拆遷引發(fā)的糾紛導(dǎo)致投訴量成倍增加，給城市建設(shè)和社會穩(wěn)定帶來了十分不利的影響，也成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。
城市建設(shè)拆遷中諸多矛盾的產(chǎn)生有著復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)背景和影響因素，本文主要探討其中的土地制度問題。
一、城市建設(shè)拆遷是土地權(quán)利關(guān)系變化及其利益格局變化的過程
從本質(zhì)上說，城市建設(shè)拆遷中存在的種種矛盾和沖突，都與土地權(quán)利的變化及由此帶來的各方利益格局的變化有著密切的關(guān)系。
城市建設(shè)拆遷中土地權(quán)利變化過程可以從理論上概括為兩個必不可少的步驟：
第一步，城市政府向原國有土地使用者收回土地使用權(quán)，向被拆遷的城市居民和單位支付一定數(shù)額的補(bǔ)償安置費(fèi)。
第二步，城市政府以劃撥或出讓方式將國有土地使用權(quán)提供新的土地使用者。
在上述土地權(quán)利變化過程中，各方主體間的原有收益分配格局被打破，主要表現(xiàn)在：
作為原國有土地使用者的城市居民喪失了土地使用權(quán)及地上建筑物等財產(chǎn)，獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償安置費(fèi)，如果在舊城改造完成后允許回遷，則在很大程度上改善了居住環(huán)境，提高了生活質(zhì)量，當(dāng)然這需要付出一筆回遷購房款；經(jīng)營性單位在喪失國有土地使用權(quán)及地上建筑物等財產(chǎn)的同時，也失去了在原有土地上繼續(xù)經(jīng)營而獲取相應(yīng)收益的權(quán)利和機(jī)會，但會在拆遷過程中獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)及搬遷費(fèi)。
作為新的土地使用者的用地單位，如果屬于出讓供地對象，需向城市政府付出土地出讓金，同時獲得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)，由于舊城改造區(qū)域一般屬區(qū)位優(yōu)良之地，因而用地者也取得了獲取預(yù)期收益的機(jī)會；如果屬于劃撥供地對象，則需向城市政府付出拆遷成本，獲得土地使用權(quán)。當(dāng)然，在實(shí)際工作中，城市拆遷后新的用地者大都為開發(fā)商，后者極少。
城市政府處于城市建設(shè)拆遷土地權(quán)利變化過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它向原國有土地使用者收回土地使用權(quán)，又按照國家供地政策向新的土地使用者提供土地使用權(quán)。需要特別關(guān)注的是，城市拆遷過程中對原國有土地使用權(quán)人的補(bǔ)償和安置費(fèi)用是由新的用地者支付，同時，在經(jīng)營性項目拆遷過程中，由于政府還可以從拆遷后的土地出讓過程中獲取土地出讓金，因此，城市政府在整個拆遷與供地過程中，除了要付出行政許可批準(zhǔn)、用地批準(zhǔn)、行政執(zhí)法監(jiān)督等執(zhí)法和管理成本之外，幾乎不需要資金投入，而且還會有國有土地使用權(quán)出讓收入。
二、現(xiàn)行的土地制度難以適應(yīng)城市建設(shè)拆遷中土地權(quán)利關(guān)系變化的需要
從上面的分析可以看出，在城市建設(shè)拆遷過程中，由于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，使相關(guān)利益者的利益關(guān)系發(fā)生了重大變化，其中的焦點(diǎn)問題有二：一是在拆遷過程中如何尊重和保護(hù)被拆遷者的財產(chǎn)權(quán)（包括土地使用權(quán)和房屋等地上物所有權(quán)）；二是拆遷改造后所帶來的土地增值如何按照土地權(quán)利關(guān)系的變化進(jìn)行合理的分配。由于土地作為重要的不動產(chǎn)，在城市建設(shè)拆遷過程中居于十分重要的地位，因而一個較為合理的土地制度設(shè)計，就顯得特別重要。
從城市建設(shè)拆遷的實(shí)踐來看，現(xiàn)行的相關(guān)城市土地制度主要有下面幾個方面的缺陷：
1、土地收回權(quán)的行使范圍擴(kuò)大化
《土地管理法》規(guī)定，有關(guān)人民政府在“為公共利益需要使用土地”、“為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建”等情況下，可以收回國有土地使用權(quán)。這些規(guī)定表明，城市中的國有土地使用權(quán)收回可以區(qū)分為兩種情形：
第一，是為了公共利益，需要調(diào)整使用土地。這與城市郊區(qū)土地征用（即現(xiàn)憲法所稱的“土地征收”）相類似，只不過征用的客體是國有土地使用權(quán)而不是集體土地所有權(quán)。在這種情形下，作為政府的一項強(qiáng)制性行政權(quán)力，土地收回權(quán)的行使范圍應(yīng)該嚴(yán)格限定在“公共利益”的范疇之內(nèi)。但我國現(xiàn)行法律對“公共利益”的內(nèi)涵沒有作出明確界定，導(dǎo)致在實(shí)際工作中地，這種權(quán)力的使用被擴(kuò)大化了。
第二，是為了實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地。在這種情形下，土地利用的性質(zhì)具有雙重性：一方面，實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，顯然有利于改變舊城區(qū)面貌，改善城市的投資環(huán)境和居民生活環(huán)境，具有一定的公益性特征；另一方面，由于舊城區(qū)土地區(qū)位相對優(yōu)越，改造后的用途應(yīng)以經(jīng)營性用地為佳（如寫字樓、商品住宅、商業(yè)等），又屬于典型的非公共利益范疇。而且，在目前城市政府財力不足的條件下，城市舊城區(qū)改建往往需要借助于后者（即經(jīng)營性項目）才能得以實(shí)施。
筆者認(rèn)為，按照實(shí)施的目的，城市建設(shè)拆遷可以區(qū)分為公益性拆遷和非公益性拆遷，二者的區(qū)別不應(yīng)該表現(xiàn)在拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)或安置方式，而應(yīng)主要體現(xiàn)在政府的角色及成本支出方面。但從當(dāng)前城市建設(shè)拆遷實(shí)踐來看，很多城市建設(shè)拆遷都冠有“舊城改造”、“城市綠化”、“公益事業(yè)”等名義，而真正因公共利益拆遷的卻為數(shù)很少。一些開發(fā)商甚至與政府及有關(guān)部門一起，假借“公共利益”之名，行商業(yè)拆遷之實(shí)。
2、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是被拆遷居民反映最為強(qiáng)烈的問題之一。從制度層面上分析，城市建設(shè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理主要表現(xiàn)在下面兩方面：
一是被拆遷人的國有土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。按照《土地管理法》的規(guī)定，依照“為公共利益需要使用土地的”和“實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的”的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。但現(xiàn)行法規(guī)中，除了《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了對拆遷房屋進(jìn)行補(bǔ)償以外，還沒有就城市建設(shè)拆遷中國有土地使用權(quán)的補(bǔ)償作出具體規(guī)定，被拆遷人的土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。其后果是，被拆遷人因國有土地使用權(quán)的喪失而導(dǎo)致的損失，僅以房屋補(bǔ)償名義是難以完全涵蓋的。
二是房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大都偏低。對拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，目前通行的做法是政府直接規(guī)定補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)，單方定價，造成拆遷補(bǔ)償價格與市場價格相去甚遠(yuǎn)，有的地方政府甚至根據(jù)其財力的承受能力制定房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，為了降低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，直接干預(yù)拆遷價格評估，暗箱操作。有的地方政府出臺的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多年不變，與近幾年大幅度上漲的房價存在較大的差距。有的地方政府壓低拆遷補(bǔ)償價格，對被拆遷戶回遷房價格定價過高，超出了被拆遷戶的承受能力。這些都嚴(yán)重侵害了被拆遷居民的利益，在一定程度上導(dǎo)致了被拆遷居民生活水平的下降。
3、安置不妥善
能否對被拆遷人進(jìn)行妥善的安置，關(guān)系到城市建設(shè)能否順利實(shí)施，并直接影響到社會的穩(wěn)定。
由于目前城市建設(shè)拆遷的房屋標(biāo)準(zhǔn)偏低，被拆遷人的居住安置面臨較嚴(yán)重的困境，大批拆遷戶在拿到數(shù)目有限的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，按面積差價重新購房很困難，在外租房又不劃算，最終只能選擇遷移到地價相對便宜的城市邊緣居住。而大量拆遷戶集聚郊外又抬升了所在地段的房價，后來的拆遷戶又住不起，繼續(xù)向外遷移，導(dǎo)致被拆遷居民居住地的“城市邊緣化”。如此形成惡性循環(huán)，使被拆遷居民生存成本大增，除了購買住房和家庭用品以外，謀生的手段往往也要從頭再來，交通、購物、子女入學(xué)都成為棘手的問題。
4、程序不合理
從總體上看，城市建設(shè)拆遷的程序強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性，但忽視了被拆遷居民的知情權(quán)、參與權(quán)。在拆遷過程中，原國有土地使用者，在拆遷過程中完全處于被動狀況和不平等地位。從土地收回的認(rèn)定，到補(bǔ)償費(fèi)的確定和居住安置方式的選擇，基本都是由政府和用地單位說了算。
具體說來，程序的問題有：
第一，收回國有土地使用權(quán)和提供國有土地使用權(quán)程序倒置。按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷單位在實(shí)施拆遷以前應(yīng)申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，而辦理許可證的要件之一就是提交國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。這表明，在拆遷單位申請拆遷之前，政府已經(jīng)確定供地方案，已經(jīng)決定將土地使用權(quán)提供給新的土地使用者。可見，法律沒有規(guī)定政府先向原國有土地使用者收回國有土地使用權(quán)的程序，更沒有規(guī)定公告、協(xié)商、聽證等程序，這實(shí)質(zhì)上是政府單方面決定了國有土地使用權(quán)的收回和轉(zhuǎn)移。
第二，一些地方政府、主管部門或政府設(shè)立的拆遷機(jī)構(gòu)，既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動員，利用手中的權(quán)力，強(qiáng)行與被拆遷人簽訂不平等協(xié)議，達(dá)不成協(xié)議就進(jìn)行行政裁決，組織有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，引發(fā)和激化了社會矛盾，影響社會穩(wěn)定。
三、土地制度創(chuàng)新的設(shè)想
近年城市建設(shè)拆遷的實(shí)踐表明，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展的條件下，現(xiàn)行土地制度的缺陷日益明顯，已越來越不適應(yīng)城市發(fā)展和建設(shè)的要求。因此，土地制度創(chuàng)新勢在必行。
1、明確城市建設(shè)拆遷中被拆遷人的土地財產(chǎn)權(quán)利。新修改的《憲法》已對國家為了公共利益的需要，征收農(nóng)民集體土地并給予補(bǔ)償作出了明確的規(guī)定；但現(xiàn)行法律對城市建設(shè)拆遷過程中收回國有土地使用權(quán)沒有明確規(guī)定。因此，要通過修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律和法規(guī)明確規(guī)定，在城市建設(shè)拆遷過程中，政府收回國有土地使用權(quán)、開發(fā)商開發(fā)土地，除了依法對被拆遷人的房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失國有土地使用權(quán)而遭受的損失。同時要從法律上對城市建設(shè)拆遷中被拆遷人的國有土地使用權(quán)的財產(chǎn)權(quán)地位加以確認(rèn)。
2、對“公共利益的需要”作出明確的界定，規(guī)范政府行使土地收回權(quán)的范圍。要在這個前提下，縮小收回土地的范圍，政府收回國有土地使用權(quán)，只能是為了公共利益、公共目的。與此同時，政府應(yīng)該退出經(jīng)營性用地的房屋拆遷，并在房屋拆遷過程的監(jiān)管、聽證、裁決等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。工商企業(yè)需要用地，只能在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的前提下，通過購買、租賃等市場方式取得國有土地使用權(quán)。而政府對舊城區(qū)改建的政策支持應(yīng)體現(xiàn)在拆遷改造完成后，為企業(yè)的經(jīng)營提供優(yōu)惠條件。
3、要充分考慮被拆遷人對土地的權(quán)利，給予公平、合理的市價補(bǔ)償。要在確認(rèn)被拆遷人對土地的財產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)上，在城市建設(shè)拆遷中引入土地及房產(chǎn)價格評估中介，充分考慮土地本身的價值和預(yù)期收益。要對被拆遷人的國有土地使用權(quán)給予合理補(bǔ)償。要制定不同的評估方法，合理確定劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的拆遷補(bǔ)償價格。
4、要提高房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，完善拆遷安置辦法。要建立健全公平、公正、透明的房屋拆遷價格評估機(jī)制，真正按照市場規(guī)律確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對被拆遷人的房屋等財產(chǎn)給予合理補(bǔ)償。要不斷完善拆遷安置辦法，在安置方式上被拆遷人更多的選擇余地。要關(guān)注城市建設(shè)拆遷過程中的弱勢群體，建立相應(yīng)的社會保障和救濟(jì)制度。同時要建立對安置工作不落實(shí)的責(zé)任追究制度。
5、從保護(hù)群眾合法權(quán)益和規(guī)范政府行為出發(fā)，完善城市建設(shè)拆遷程序。一是政府在為新的土地使用者提供國有土地使用權(quán)之前，要通過公告、聽證、協(xié)商等方式聽取被拆遷人的意見，獲得收回國有土地使用權(quán)的確認(rèn)；二是要在縮小國有土地使用權(quán)收回權(quán)行使范圍的基礎(chǔ)上，設(shè)立“公共利益的需要”的認(rèn)定程序，只有符合公共利益需要的項目才能批準(zhǔn)收回國有土地使用權(quán)，頒發(fā)拆遷許可證。三是建立經(jīng)營性項目獲取國有土地使用權(quán)和房屋拆遷的相關(guān)程序、實(shí)施原則和具體辦法，尤其要按照引入市場機(jī)制、規(guī)范中介行為、強(qiáng)化監(jiān)督裁決的方向來規(guī)范政府行為，維護(hù)社會秩序。
第二篇：常州市建設(shè)局城市房屋拆遷公告
常州市建設(shè)局城市房屋拆遷公告
〔2009〕第021號
經(jīng)市發(fā)展和改革委員會常發(fā)改〔2006〕113號和常發(fā)改〔2008〕214號批文、市規(guī)劃局地字第***號建設(shè)用地規(guī)劃許可證及準(zhǔn)予變更決定書和地字第***號建設(shè)用地規(guī)劃許可證、市國土資源局關(guān)于同意開展常錫路工程（變更）建設(shè)的批復(fù)、市建設(shè)局常拆許字〔2009〕第021號房屋拆遷許可證批準(zhǔn)，由常州市鐵路建設(shè)處實(shí)施中吳大道（鄒傅路－荊川路）城市化改造工程（局部變更）和中吳大道與荊川路交叉口綠地項目，現(xiàn)就有關(guān)拆遷事項公告如下：
一、拆遷范圍（以建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃用地紅線范圍圖為準(zhǔn)）：
中吳大道（鄒傅路－荊川路）城市化改造工程（局部變更）和中吳大道與荊川路交叉口綠地項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃用地紅線范圍
詳見地字第***號建設(shè)用地規(guī)劃許可證及準(zhǔn)予變更決定書和地字第***號建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃用地紅線范圍
二、拆遷人（建設(shè)單位）：常州市鐵路建設(shè)處
單位地址：竹林北路20號接待電話：88021809
法定代表人：夏永俊
項目負(fù)責(zé)人：張偉平接待電話：88021809
三、拆遷單位：常州市偉業(yè)房屋拆遷有限公司
單位地址：北港街道鐘家塘128號接待電話：***
法定代表人：鐘聞接待電話：***
拆遷項目經(jīng)理：萬菊妹工作證號：1167
拆遷工作人員：繆燕青工作證號：1166
謝國洪工作證號：1412
凌文明工作證號：1405
（拆遷工作人員未持證上崗，被拆遷人有權(quán)拒絕）
四、評估機(jī)構(gòu)：評估機(jī)構(gòu)根據(jù)《常州市城市房屋拆遷管理辦法》第四十七條規(guī)定選擇。（具體見“關(guān)于選擇房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的公告”）
五、安置補(bǔ)償主要依據(jù)：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、常政發(fā)[2007]105號市政府關(guān)于修改《常州市城市房屋拆遷管理辦法》的決定、常建[2008]318號關(guān)于印發(fā)《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價技術(shù)細(xì)則》的通知、常建[2008]319號《關(guān)于調(diào)整市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》、常建[2007]142號《關(guān)于調(diào)整城市房屋拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的通知》。
六、拆遷期限：自2009年6月19日至2009年9月19日止。
七、拆遷項目部辦公地點(diǎn)：馮家村11號
接待電話：***（如有變動，現(xiàn)場告示）
項目經(jīng)理電話：***
八、投訴舉報電話：86687941
拆遷當(dāng)事人若對上述房屋拆遷許可行為有異議，可在公告之日起六十日內(nèi)，依法申請行政復(fù)議，也可在三個月內(nèi)依法向人民法院提起行政訴訟。
特此公告。
常 州 市 建 設(shè) 局2009年6月18日
第三篇：城市房屋拆遷評估報告
城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評估實(shí)踐 分類：規(guī)范和模板
房地產(chǎn)估價報告
項目名稱：朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價值評估
受托估價單位：北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
委托估價單位：****公司
估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日
估價報告編號：****
目錄
（略）
第一部分 致委托方函
****公司：
受貴單位的委托，我公司對朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價值進(jìn)行了評估。估價結(jié)果如下：
一、估價對象
根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。
二、估價目的
為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價值參考。
三、估價時點(diǎn)
為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。
四、估價結(jié)果
于估價時點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價為：人民幣****元
詳見《拆遷補(bǔ)償評估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評估明細(xì)表》。
北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司
2008年**月**日
第二部分 估價師聲明
我們鄭重聲明：
1、我們在本報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。
7、本報告由北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司解釋。
參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（蓋章）：
（略）
第三部分 估價假設(shè)和限制條件
1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。
2、本報告結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。
3、本報告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項補(bǔ)助費(fèi)用。
4、本報告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。
5、未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。
6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。
第四部分 估價結(jié)果報告
一、委托方
（略）
二、受托方
（略）
三、估價對象
根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。
四、估價目的
為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價值參考。
五、估價時點(diǎn)
為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。
六、價值定義
根據(jù)估價目的，本次房地產(chǎn)價值為房屋拆遷補(bǔ)償價值。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規(guī)則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補(bǔ)償價值由區(qū)位補(bǔ)償房價和房屋重置成新價構(gòu)成。
1、區(qū)位補(bǔ)償房價。由基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價構(gòu)成，基準(zhǔn)地價是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準(zhǔn)房價是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額?！恫疬w評估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報市國土房管局備案。
2、房屋重置成新價。是指采用估價時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點(diǎn)的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細(xì)規(guī)定。
本次房屋拆遷補(bǔ)償價值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項補(bǔ)助費(fèi)用。
七、估價依據(jù)
（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程
1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；
2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號）；
3、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號）；
4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）；
5、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）；
6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；
7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；
8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；
9、《市國土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;
10、北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；
11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；
12、《北京工程造價信息》（北京市建設(shè)工程造價管理處主辦2008）。
（二）委托方提供的資料
（略）
（三）受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。
（略）
八、估價原則
本次評估主要遵循以下原則：
1、合法原則
遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。
2、最高最佳使用原則
所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。
3、估價時點(diǎn)原則
估價時點(diǎn)，又稱評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀、合理價格。
4、公平原則
房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場上，估價的目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。
5、替代原則
在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。實(shí)際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評估，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，估價結(jié)果準(zhǔn)確。
九、估價方法
根據(jù)估價目的及估價對象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評估，房屋拆遷補(bǔ)償價計算公式可以依次表述為：
房屋拆遷補(bǔ)償價
=區(qū)位補(bǔ)償房價+房屋重置成新價
=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×建筑面積+樓房重置成新價
=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價
1、基準(zhǔn)地價。是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評估中基準(zhǔn)地價有關(guān)問題的批復(fù)〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號）所確定的《北京市基準(zhǔn)價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準(zhǔn)地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的?？梢?，具體到某個拆遷評估項目中的基準(zhǔn)地價需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價對象基準(zhǔn)地價。
2、基準(zhǔn)房價。是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表》中查取估價對象基準(zhǔn)房價。
3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定。現(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實(shí)際測量的數(shù)據(jù)計算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。
4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：
（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。
（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實(shí)際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟?，計算公式為?/p>
建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和
或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積
其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。
（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實(shí)際測量的建筑面積計算，方法同上。
5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。
6、樓房折余率。根據(jù)808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。
7、增項價格。增項是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。
8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執(zhí)行。
9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)八個城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。
10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實(shí)估價。
11、對于在實(shí)際估價過程中與808號文件規(guī)定價格嚴(yán)重偏離的實(shí)物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價人員按照市場價格結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行作價。
十、估價結(jié)果
于估價時點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價為：人民幣****元
詳見《拆遷補(bǔ)償評估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評估明細(xì)表》。
十一、估價人員
（略）
十二、估價作業(yè)日期
開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。
第五部分 附件
第四篇：常州市城市房屋拆遷管理辦法
常州市人民政府文件
常政發(fā)〔2004〕85號
關(guān)于頒發(fā)常州市城市房屋拆遷管理辦法的通知
各轄市、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各公司、直屬單位：
《常州市城市房屋拆遷管理辦法》已于2004年5月24日經(jīng)市政府第十九次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
二○○四年五月三十一日
常州市城市房屋拆遷管理辦法
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)對城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。
第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
第五條 市建設(shè)行政主管部門是本市城市房屋拆遷的管理部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門），對本市城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理，市城市房屋拆遷管理辦公室具體負(fù)責(zé)本市城市房屋拆遷管理工作。各轄市人民政府城市房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。
各級人民政府和規(guī)劃、房管、財政、物價、工商、經(jīng)貿(mào)、公安等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。
土地行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作。
第二章 拆遷管理
第六條 城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：(一)對拆遷項目進(jìn)行評估；
(二)拆遷人向房屋拆遷管理部門申領(lǐng)房屋拆遷許可證；(三)房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告；
(四)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；
(五)拆遷人按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償安置；(六)實(shí)施房屋拆除。
實(shí)施房屋拆遷施工的時間，應(yīng)當(dāng)自拆遷公告公布之日起不少于30日。對華僑和其他居住在國(境)外的人員，拆遷人應(yīng)當(dāng)書面告知實(shí)施房屋拆遷的時間，拆遷時間應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長。但拆遷人與被拆遷人對實(shí)施房屋拆遷的時間另有約定的，從其約定。
第七條 申領(lǐng)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷管理部門提交下列資料：
（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；
（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金情況證明。
房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查；經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。
第八條 拆遷人在申領(lǐng)房屋拆遷許可證時，向房屋拆遷管理部門提交的拆遷計劃和拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）確切的拆遷范圍；
（二）拆遷范圍內(nèi)房屋的用途、面積、權(quán)屬等現(xiàn)狀；
（三）拆遷的實(shí)施步驟和安全防護(hù)、環(huán)保措施；
（四）拆遷資金、安置房、周轉(zhuǎn)房或者其他臨時過渡措施的落實(shí)情況；
（五）拆遷的方式、時限等。
房屋拆遷管理部門在頒發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)附有詳細(xì)的拆遷范圍圖。
第九條 拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)存入辦理專項存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。拆遷補(bǔ)償安置資金總額應(yīng)根據(jù)拆遷項目評估確定，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托辦理拆遷補(bǔ)償安置資金專項存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具用于拆遷補(bǔ)償安置的資金情況證明。
拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)管，具體辦法由市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門另行制定。
第十條 房屋拆遷管理部門在頒發(fā)房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門、拆遷人、拆遷單位等應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。
第十二條 具有拆遷資格的拆遷人可以自行拆遷，不具有拆遷資格的拆遷人應(yīng)當(dāng)委托具有拆遷資格的拆遷單位實(shí)施拆遷。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
拆遷單位是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，在批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)對被拆遷人進(jìn)行拆遷動員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償安置協(xié)議的單位。
第十三條 拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向受委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。
受委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
第十四條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷單位的管理。拆遷單位應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開辦事制度，接受群眾監(jiān)督。從事房屋拆遷的工作人員，必須經(jīng)過房屋拆遷管理部門的專業(yè)培訓(xùn)，取得拆遷上崗證后，方可從事房屋拆遷工作。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對拆遷工作人員的管理，具體辦法由市房屋拆遷管理部門另行制定。
第十五條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋拆遷市場的管理，拆遷人應(yīng)當(dāng)委托社會信譽(yù)好、服務(wù)意識強(qiáng)的拆遷單位實(shí)施拆遷。房屋拆遷應(yīng)逐步采用招投標(biāo)的方式確定拆遷單位，具體辦法由市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門另行制定。
第十六條 拆遷范圍確定后，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)書面通知規(guī)劃、土地、房管、工商、建設(shè)、公安等有關(guān)部門暫停辦理下列相關(guān)手續(xù)：
（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；
（二）改變房屋和土地用途；
（三）買賣、租賃、贈與、抵押、典當(dāng)房屋；
（四）析產(chǎn)、分戶；
（五）頒發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照。
暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過1年。
在暫停辦理上述相關(guān)手續(xù)期間，任何單位和個人不得擅自進(jìn)行本條第一款規(guī)定停辦的各項活動。
第十七條 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房的地點(diǎn)、面積和層次、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
第十八條 被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意并向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全后，方可實(shí)施拆遷：
（一）產(chǎn)權(quán)不明或者產(chǎn)權(quán)有糾紛的；
（二）產(chǎn)權(quán)人下落不明的。
被拆遷房屋系房產(chǎn)管理部門代管的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。
第十九條 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
第二十條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。
當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第二十一條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地市、轄市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。
房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。
房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)部門負(fù)責(zé)人集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決的，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。
實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第二十二條 聽證辦法和裁決辦法由市房屋拆遷管理部門按照上級主管部門的有關(guān)規(guī)定另行制定。
第二十三條 拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
拆遷中、小學(xué)校舍或者幼兒園應(yīng)當(dāng)征得教育行政主管部門認(rèn)可，并按照規(guī)劃要求建設(shè)新校舍、幼兒園。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)會同教育行政主管部門對在校學(xué)生入學(xué)作出妥善安排。
第二十四條 尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)予以公告。
第二十五條 房屋拆除應(yīng)當(dāng)由具備安全條件、具有建筑施工企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)，并編制拆除方案，施工企業(yè)負(fù)責(zé)人對安全負(fù)責(zé)。
第二十六條 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加強(qiáng)對拆遷檔案資料的管理。拆遷單位必須按照準(zhǔn)確、齊全、規(guī)范的要求，妥善地整理、保管好拆遷檔案資料。
第二十七條 拆遷人和拆遷單位應(yīng)當(dāng)在拆遷項目房屋全部拆除后15日內(nèi)，向房屋拆遷管理部門備案。
第三章 拆遷補(bǔ)償與安置
第二十八條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。
拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)按照臨時建筑的使用年限結(jié)合重置成新價給予補(bǔ)償。
第二十九條 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
除本辦法第三十三條、第三十四條第二款和本條第三款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。
因市政建設(shè)項目（包括城市道路、橋梁、河道整治、廣場、公共停車場、供水、排水、污水、防汛、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)?、駁岸、碼頭、人防、道路照明、綠化等項目）和政府土地收購儲備項目拆遷的非住宅房屋不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第三十條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法第四章的規(guī)定。
第三十一條 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。
拆遷人提供安置的房屋應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行異地安置的，應(yīng)當(dāng)一次性安置。對實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供辦理產(chǎn)權(quán)所需的所有資料。
第三十二條 被拆遷人所購房屋價款中與被拆遷房屋補(bǔ)償金額相等部分的契稅，征管部門憑拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等有關(guān)證明予以免征。
第三十三條 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。
第三十四條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。
除本辦法第二十九條第三款規(guī)定外，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
拆遷房產(chǎn)管理部門管理的公有房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣安置的，拆遷人按照下列辦法予以補(bǔ)償：
（一）住宅房屋：由承租人按使用面積每平方米430元或建筑面積每平方米350元的優(yōu)惠價購買并解除租賃關(guān)系后，由拆遷人對承租人進(jìn)行補(bǔ)償；
（二）非住宅房屋：被拆遷人與房屋承租人有約定的，按約定處理；無約定的，拆遷人按照房屋拆遷管理部門與房產(chǎn)管理部門的規(guī)定分別對被拆遷人和房屋承租人進(jìn)行補(bǔ)償。
第三十五條 拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用。被拆遷人或者房屋承租人在規(guī)定的獎勵期限內(nèi)搬遷并交出房屋的，由拆遷人按有關(guān)規(guī)定給予獎勵。
安置房為期房的，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付在過渡期限內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。
第三十六條 拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空并交出被拆遷房屋之日起，一般不超過18個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)當(dāng)遵守過渡期限的協(xié)議。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時騰退周轉(zhuǎn)房。
因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，從逾期之月起，拆遷人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定給被拆遷人或者房屋承租人增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
第三十七條 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
第三十八條 搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎勵費(fèi)和電話、有線電視、空調(diào)、燃?xì)庖莆坏妊a(bǔ)助費(fèi)及非住宅房屋停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由市房屋拆遷管理部門會同物價等部門另行制定。
第三十九條 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。
第四十條 經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)并取得合法產(chǎn)權(quán)的住宅房屋，自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿7年被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人增加補(bǔ)償金額：
（一）不滿1年的，增加被拆遷房屋補(bǔ)償總額的（下同）19%；
（二）1年以上不滿2年的，增加18%；
（三）2年以上不滿3年的，增加17%；
（四）3年以上不滿4年的，增加16%；
（五）4年以上不滿5年的，增加15%；
（六）5年以上不滿6年的，增加10%；
（七）6年以上不滿7年的，增加5%。
本條所稱以上均包含本數(shù)。
第四十一條 被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補(bǔ)償金額低于拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)現(xiàn)定為8萬元，金壇市、溧陽市現(xiàn)定為5萬元，以后由市人民政府根據(jù)實(shí)際情況適時調(diào)整。
僅有一處住房的被拆遷人必須同時符合下列條件：
（一）實(shí)際居住在被拆遷房屋內(nèi)；
（二）在其他地方確無住房。
拆遷人應(yīng)當(dāng)對享受拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的被拆遷人進(jìn)行公示。公示期滿，情況屬實(shí)的按拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。
持有民政部門核發(fā)的《城市居民最低生活保障救濟(jì)金領(lǐng)取證》的被拆遷人，如享受拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)仍無力解決住房的，由拆遷人提供不小于原住房面積的房屋予以妥善安置；被拆遷人要求購買經(jīng)濟(jì)適用住房或者租住城鎮(zhèn)廉租住房的，可按照經(jīng)濟(jì)適用住房或者城鎮(zhèn)廉租住房的管理規(guī)定向有關(guān)部門申請。
被拆遷人有下列情況之一的，不得享受拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)：
（一）共同共有產(chǎn)權(quán)的房屋經(jīng)評估價值超過拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）住宅與非住宅混用的房屋，住宅部分與非住宅部分的拆遷補(bǔ)償總額超過拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的；
（三）已享受過拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的。
第四章 拆遷評估
第四十二條 對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估，應(yīng)當(dāng)由具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）進(jìn)行。評估報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同房屋拆遷管理部門每年向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的評估機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。
第四十三條 房地產(chǎn)市場價評估應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則。
第四十四條 在同一拆遷項目評估中，評估機(jī)構(gòu)不得與房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關(guān)系。評估機(jī)構(gòu)和評估人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。評估機(jī)構(gòu)不得串通一方當(dāng)事人，損害另一方當(dāng)事人的利益。第四十五條 市、轄市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格，并允許評估機(jī)構(gòu)和評估人員查閱被拆遷房屋的權(quán)屬登記檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息。
市、轄市土地管理部門應(yīng)當(dāng)允許房屋拆遷管理部門、評估機(jī)構(gòu)查閱被拆遷人的土地登記資料。
第四十六條 拆遷評估應(yīng)當(dāng)綜合考慮與被拆遷房屋相關(guān)的下列因素：
（一）區(qū)位：房屋的周邊環(huán)境、交通和商業(yè)服務(wù)便利程度、公共事業(yè)設(shè)施配套狀況等區(qū)位調(diào)節(jié)因素；
（二）用途：以房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以房屋權(quán)屬登記檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，但對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)1年以上的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合經(jīng)營年限參照經(jīng)營用房評估；
（三）建筑面積：以房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積為準(zhǔn)；對建筑面積未明確的直管公房，以承租的使用面積乘以系數(shù)⒈２２確定；房屋建筑面積小于土地使用面積的，區(qū)位補(bǔ)償面積應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)證載明的面積計算；
（四）裝飾裝修：裝飾裝修補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素視每自然間不同情況分別計算；
（五）其他因素：房屋建筑結(jié)構(gòu)形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
具體的拆遷評估技術(shù)細(xì)則由市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門另行制定。
第四十七條 對被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價評估的機(jī)構(gòu)由拆遷人推薦并在拆遷范圍內(nèi)公布。被拆遷人如有不同意見，應(yīng)當(dāng)自公布之日起5日內(nèi)提出書面意見，50%以上的被拆遷人有不同意見的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機(jī)構(gòu)中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在抽簽前3日在拆遷地點(diǎn)公告抽簽的時間和地點(diǎn)。
第四十八條 拆遷評估機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與評估機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷評估委托合同，評估的費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。
受托評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。
房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，評估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷評估的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
第四十九條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將確定的現(xiàn)場評估日期通知拆遷當(dāng)事人，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷評估所必須的資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。
被拆遷人拒絕評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋評估的，評估機(jī)構(gòu)可依據(jù)被拆遷房屋的權(quán)屬登記資料或可確權(quán)書證及房屋區(qū)位、朝向、建筑狀況等因素進(jìn)行評估，由拆遷人邀請公證機(jī)關(guān)到場公證，并在評估報告中作出相應(yīng)說明。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將拒絕評估可能產(chǎn)生的后果告知拆遷當(dāng)事人。評估結(jié)果可以作為確定拆遷補(bǔ)償金額的依據(jù)。
第五十條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將被拆遷房屋評估報告送交委托人。委托人是拆遷人的，拆遷人應(yīng)及時將評估報告送交被拆遷人。
拆遷當(dāng)事人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告之日起5個工作日內(nèi)，要求作出評估報告的評估機(jī)構(gòu)作出解釋、說明。作出評估報告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到異議之日起5個工作日內(nèi)作出書面解釋、說明。拆遷當(dāng)事人對此仍有異議的，可以委托本辦法第四十二條規(guī)定的其他評估機(jī)構(gòu)重新評估。
重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果誤差在5%(含5%)范圍內(nèi)的，原評估結(jié)果有效，重新評估費(fèi)用由委托人承擔(dān)。重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果誤差超出5%范圍的，由拆遷當(dāng)事人自行協(xié)商，協(xié)商不成的，由拆遷當(dāng)事人向評估專家委員會提出書面申請，房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門在評估專家委員會中抽簽選定有關(guān)專家進(jìn)行鑒定。評估專家委員會由房產(chǎn)管理部門會同房屋拆遷管理部門選定的資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。鑒定采用原評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費(fèi)用由重新評估的委托人和重新評估的機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)；鑒定采用重新評估結(jié)果的，重新評估和鑒定的費(fèi)用由委托人的相對人和原評估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。
第五十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在評估結(jié)束后5日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公布評估結(jié)果。
第五章 罰 則
第五十二條 違反本辦法規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實(shí)施房屋拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第五十三條 拆遷人違反本辦法的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補(bǔ)償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第五十四條 拆遷人違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補(bǔ)償安置資金3%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷房屋拆遷許可證：
(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實(shí)施房屋拆遷的；
(二)委托不具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷的；
(三)擅自延長拆遷期限的。
第五十五條 拆遷單位違反本辦法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務(wù)費(fèi)25%以上50%以下的罰款。
拆遷單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權(quán)的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節(jié)嚴(yán)重的，由房屋拆遷管理部門吊銷其拆遷上崗證，可以并處1000元以上10000元以下罰款。
第五十六條 拆遷當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定，委托不符合條件的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評估的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令改正。
第五十七條 評估機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價的，評估結(jié)果無效，由房產(chǎn)管理部門會同房屋拆遷管理部門處以5000元以上50000元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消評估資質(zhì)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十八條 承接房屋拆除工程業(yè)務(wù)的施工企業(yè)拆除房屋未采取安全護(hù)衛(wèi)措施的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，給予警告，并處以2000元以上30000元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十九條 被拆遷人或房屋承租人故意弄虛作假、以欺詐手段獲取拆遷補(bǔ)償款的，予以追回并按照國家有關(guān)法律、法規(guī)追究其責(zé)任。
被拆遷人阻礙、拒絕拆遷管理部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安部門依法處理；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第六十條 當(dāng)事人對行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。
第六十一條 房屋拆遷管理部門和其他有關(guān)部門的工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權(quán)、徇私舞弊、受賄索賄、侵犯拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和直接責(zé)任人員由其所在部門或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十二條 房屋拆遷管理部門違反本辦法的規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準(zhǔn)文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對拆遷違法行為不予查處的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第六十三條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，參照本辦法執(zhí)行。
第六十四條 各轄市人民政府可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定具體實(shí)施辦法。
第六十五條 本辦法自2004年7月1日起施行?！冻Ｖ菔谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》（常政發(fā)[2003]88號文件）同時廢止。本辦法施行前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證的建設(shè)項目按原規(guī)定執(zhí)行。
第五篇：南京市城市房屋拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估辦法范文
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【找法網(wǎng) 房屋拆遷法規(guī)】南京市城市房屋拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估辦法
第一章 總則
第一條 為全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，加強(qiáng)對城市房屋拆遷工作的社會穩(wěn)定風(fēng)險控制，現(xiàn)根據(jù)南京市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作的實(shí)施意見》的要求，落實(shí)城市房屋拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估責(zé)任，做好社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作，結(jié)合城市房屋拆遷實(shí)際，制定本辦法。
第二條 城市房屋拆遷重大政策出臺前和拆遷項目實(shí)施前都必須開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。
第三條 城市房屋拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)堅持以人為本，科學(xué)發(fā)展，民主法制的原則。
第四條 城市房屋拆遷重大政策的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估由本局負(fù)責(zé)實(shí)施。
城市房屋拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估由項目拆遷人和委托的拆遷實(shí)施單位共同負(fù)責(zé)實(shí)施。
第二章 拆遷重大政策社會穩(wěn)定風(fēng)險評估
第五條 本局成立相應(yīng)的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作領(lǐng)導(dǎo)小組，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促實(shí)施城市房屋拆遷重大政策的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作。
第六條 關(guān)系到廣大被拆遷人根本利益的城市房屋拆遷重大政策，在出臺前，由本局直接組織實(shí)施社會穩(wěn)定風(fēng)險評估后，隨政策草案提交上級審定。
第七條 城市房屋拆遷重大政策社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的主要內(nèi)容：
1、拆遷政策是否符合上位法和相關(guān)法律法規(guī)要求，是否符合黨和國家的大政方針。
2、拆遷政策是否落實(shí)了科學(xué)發(fā)展觀的要求，是否符合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體水平。
3、拆遷政策能否為絕大多數(shù)群眾接受，是否兼顧了群眾的現(xiàn)實(shí)利益和長遠(yuǎn)利益，體現(xiàn)了公平原則。
4、拆遷政策是否對政策出臺前的拆遷項目產(chǎn)生重大影響，是否會引發(fā)較大的社會不穩(wěn)定事件等。
第八條 拆遷重大政策社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的程序：
1、進(jìn)行風(fēng)險評估準(zhǔn)備，制定評估方案，并向本局維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。
2、將重大拆遷政策草案通過相關(guān)媒體、網(wǎng)絡(luò)等形式進(jìn)行公告或公示，讓廣大群眾充分了解新政策的內(nèi)容。
3、分別采取座談會、問卷調(diào)查、民意測評等形式，廣泛征求各有關(guān)部門、拆遷有關(guān)單位、拆遷當(dāng)事人和社會各界的意見及建議。
4、依據(jù)有關(guān)法規(guī)組織相關(guān)群眾代表、專家、人大代表、政協(xié)委員等對拆遷重大政策進(jìn)行聽證或論證，評審政策的可行性、科學(xué)性和社會風(fēng)險因素。
5、綜合各方意見，對拆遷重大政策進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測分析和論證研究，特別對因?qū)嵤┎疬w政策可能引發(fā)的矛盾沖突作出評估預(yù)測，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案，最后作出總體評估結(jié)論，提出意見和建議，形成專項評估報告，報局維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審查審核。
第九條 拆遷重大政策社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告的主要內(nèi)容包括：
1、拆遷政策的基本情況及其必要性、合理性、合法性。
2、對拆遷政策出臺的時機(jī)及社會影響進(jìn)行預(yù)測分析和論證研究。
3、對拆遷政策出臺可能引發(fā)的矛盾作出評估預(yù)測，并制定應(yīng)對措施。
4、群眾的反映、有關(guān)部門的意見、專家的意見。
5、結(jié)論。
第十條 本局社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)全程跟蹤拆遷重大政策社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的組織實(shí)施過程，嚴(yán)格審核報告，做出同意實(shí)施、暫緩實(shí)施、暫不實(shí)施的審查審核建議，并向市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。
第十一條 對已經(jīng)評估、審核，付諸實(shí)施的拆遷重大政策，本局社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作領(lǐng)導(dǎo)小組要堅持全程穩(wěn)控并做好后續(xù)跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中遇到的矛盾和問題，完善相應(yīng)措施，并將有關(guān)穩(wěn)控情況形成報告，報局維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組備案。對于特別重大的穩(wěn)控情況報告，還需報市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組備案。
第三章 拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估
第十二條 拆遷人和委托的拆遷實(shí)施單位，在項目實(shí)施前，要開展對拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作，形成專項報告，報區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具已經(jīng)實(shí)施該項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作的證明，提交給市拆遷管理部門。
第十三條 拆遷人和委托的拆遷實(shí)施單位，開展拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估工作的，應(yīng)主動接受拆遷項目屬地區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的協(xié)調(diào)、督促、檢查與考核。
第十四條 拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的主要內(nèi)容：
1、拆遷項目的實(shí)施是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、政策的要求，尤其是申請拆遷行政許可的法定要件是否齊全，真實(shí)有效。
2、拆遷項目實(shí)施的各項準(zhǔn)備工作是否充分，如：拆遷計劃和方案是否制定，拆遷補(bǔ)償水準(zhǔn)是否符合房地產(chǎn)市場行情，補(bǔ)償資金、安置房源是否落實(shí)，對困難家庭的綜合保障條件是否具備，拆遷法規(guī)政策的宣傳公示能否到位，拆除安全防護(hù)措施是否完備等。
3、拆遷工作“六項制度”執(zhí)行到位情況。
4、拆遷項目的實(shí)施是否會引起拆遷片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿，拆遷補(bǔ)償是否與同類地區(qū)的項目存在明顯的不公平。
5、拆遷項目的拆除施工是否有障礙或安全風(fēng)險隱患，是否會對周邊環(huán)境產(chǎn)生較大影響，是否會造成周邊群眾生產(chǎn)、生活較大不方便，拆除工地管理能否符合規(guī)定要求。
6、有可能引發(fā)不穩(wěn)定因素的其他方面。
7、拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險防范對策和預(yù)案措施。
第十五條 拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的程序：
1、拆遷項目實(shí)施前，拆遷人和委托的拆遷實(shí)施單位在項目屬地區(qū)維護(hù)穩(wěn)定
工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的指導(dǎo)下，對即將實(shí)施的拆遷項目制定社會穩(wěn)定風(fēng)險評估方案。
2、將要實(shí)施的拆遷項目的立項、規(guī)劃用地許可證及紅線范圍、國土批準(zhǔn)文件、拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷評估機(jī)構(gòu)、拆除施工單位、補(bǔ)償安置方式等有關(guān)內(nèi)容在拆遷現(xiàn)場公示欄進(jìn)行公示，讓被拆遷群眾充分了解該拆遷項目。
3、可采取座談會等形式，聽取各有關(guān)部門、拆遷有關(guān)單位、拆遷當(dāng)事人的意見及建議。
4、組織相關(guān)群眾代表、專家、人大代表、政協(xié)委員等對拆遷項目的社會穩(wěn)定風(fēng)險進(jìn)行聽證或論證，評審項目實(shí)施的可行性、科學(xué)性和社會風(fēng)險因素。
5、綜合各方意見，對拆遷項目進(jìn)行科學(xué)的預(yù)見和論證，特別要對因?qū)嵤┎疬w項目可能引發(fā)的矛盾沖突及所涉及的人員、數(shù)量、范圍和激烈程度做出評估預(yù)測，并制定相應(yīng)的防范、應(yīng)急預(yù)案，最后做出總體評估結(jié)論，提出意見和建議，形成專項評估報告。
第十六條 拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告的主要內(nèi)容包括：
1、拆遷項目的基本情況，包括項目立項、規(guī)劃、國土等部門的批準(zhǔn)手續(xù)、拆遷計劃和拆遷方案，拆遷范圍內(nèi)的住戶和工企單位狀況及其相應(yīng)的房屋和國有土地使用權(quán)狀況，補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的籌集落實(shí)到位情況，拆除施工的安全、環(huán)保措施防范等有關(guān)情況。
2、項目情況公示后，群眾的反映、有關(guān)部門及單位的意見、專家的合理意見及建議。
3、對拆遷項目實(shí)施的時機(jī)及有關(guān)影響，拆遷項目補(bǔ)償方案，拆遷給特困企業(yè)和住房困難家庭帶來的生產(chǎn)、生活困難問題，拆除施工的安全問題以及因拆遷可能引發(fā)的其他類型矛盾問題，進(jìn)行評估預(yù)測和分析研究。
4、拆遷項目風(fēng)險防范及維護(hù)穩(wěn)定的相關(guān)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員。
5、對拆遷項目實(shí)施中可能引發(fā)的矛盾問題，制定相應(yīng)的措施和方案，尤其是對拆遷實(shí)施中可能形成的大規(guī)模群體性上訪事件和可能引發(fā)的惡性事件，需制定切實(shí)可行的緊急事件處理預(yù)案。
6、結(jié)論。
第十七條 項目屬地區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)全程跟蹤拆遷項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的組織實(shí)施過程，審核其報告，并對報告做出明確的備案意見。
第十八條 對已經(jīng)評估、審核，付諸實(shí)施的拆遷項目，項目屬地區(qū)維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)堅持跟蹤，及時發(fā)現(xiàn)和化解實(shí)施過程中遇到的矛盾和問題，完善相應(yīng)措施確保穩(wěn)定。對特別重大的穩(wěn)控情況需報上級維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組備案。
第四章 考核與責(zé)任追究
第十九條 各有關(guān)單位應(yīng)積極主動落實(shí)城市房屋拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估的各項要求，年終應(yīng)將該項工作納入目標(biāo)管理考核內(nèi)容。具體考核按《市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組考核辦法》執(zhí)行。
第二十條 對不認(rèn)真履行拆遷社會穩(wěn)定風(fēng)險評估職責(zé)而釀成涉穩(wěn)重大問題的，按照《南京市維護(hù)穩(wěn)定工作責(zé)任查究制度》的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)肅追究有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)和直接人員的責(zé)任。
第五章 附 則
第二十一條 溧水縣、高淳縣及江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行。
第二十二條 本辦法從印發(fā)之日起執(zhí)行。
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