第一篇：房地產評估報告評審標準實用——土地實物狀況描述與分析

一、估價對象實物狀況描述與分析

“土地實物狀況描述”的要求：完整、翔實、具體、不缺項、針對性強、表述規(guī)范。具體內容包括：

(1)土地的名稱、用途、級類別的描述；

(2)土地的面積、四至、形狀狀況的描述；

(3)土地的、地勢、地質水文狀況的描述；

(4)土地平整程度、開發(fā)程度狀況的描述；

(5)土地的規(guī)劃限制條件等描述。

2.“土地實物狀況分析”的要求：客觀、透徹、具有針對性。具體內容包括：

(1)土地面積、形狀不同對土地的利用及價值的影響分析；

(2)基礎設施完備程度不同對房地產價值的影響分析；

(3)平整程度、地勢、地質不同對房地產價值的影響分析；

(4)土地的可分割或合并對土地的利用及價值的影響分析；

(5)臨街狀況不同對土地的利用及價值的影響分析；

(6)不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要求。

1、土地形狀：形狀規(guī)則方正的土地便于利用和規(guī)劃設計，其市場價值大于同等條件形狀不規(guī)則的土地。

土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低

2、土地面積：面積適中的土地可以面向更多的用戶，過大或過小的面積都將在一定程度上限制土地的使用。但不同的經營活動對土地面積需求不同，所以合適的面積大小沒有固定不變的指標。

同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關系是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。

3、交通環(huán)境：一般而言，便利的交通會提高土地的使用價值。但經營活動性質不同，對交通環(huán)境的要求也不同，比如普通住宅和別墅對交通環(huán)境的要求就截然不同。

4、區(qū)位條件：區(qū)位在一定程度上取決于交通條件，更重要的是判斷是否處在信息集散地，是否臨近相關產業(yè)的產學研基地等。如對商務活動的選址。各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。

房地產價格與位置優(yōu)劣成正相關。商業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀態(tài)。居住房地產的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質量優(yōu)良，居于其內又可保證一定的生活私密性?！耙徊讲钋Ы稹睂τ谏虡I(yè)來講永遠是

個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。工業(yè)房地產的位置優(yōu)劣，通常許視其產業(yè)的性質而定。一般來說，要是其位置有利于原料與產品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。

房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上并不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發(fā)生變動，這種變動可能是因城市規(guī)劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌

5、土地性質：主要指土地的權屬。不同的權屬在進入市場后會面臨不同的費用和辦事程序，在一定程度上會影響使用者的投資成本。

6、地質：不同類型的建筑物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設向高層化發(fā)展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。

7、地形地勢：地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關系，特別是與相鄰道路的高低關系，如，是高于或低于路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格。

7、片區(qū)規(guī)劃：城市規(guī)劃影響著城市的發(fā)展，對城市建成區(qū)而言主要影響片區(qū)未來的配套和建設強度，對城市郊區(qū)甚至農村用地而言則意味著土地性質確定。

第二篇：房地產估價報告評審標準

房地產估價報告評審標準（試行）

（征求意見稿）

第一條（制定目的）

為了提高房地產估價報告（以下簡稱估價報告）質量，統(tǒng)一估價報告評審內容、要求和方法，保證估價報告評審客觀公平，根據(jù)《房地產估價規(guī)范》和有關估價指導意見，結合估價報告評審工作實際，制定本標準。

第二條（適用范圍）

對鑒證性估價報告進行評審，適用本標準。本標準所稱鑒證性估價報告，是指房地產估價機構為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進行內部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的估價報告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價報告：

（一）房地產抵押貸款；

（二）房屋征收補償；

（三）人民法院拍賣房地產；

（四）房地產稅收；

（五）國有建設用地使用權出讓；

（六）用房地產作價出資設立公司或者企業(yè)；

（七）上市公司關聯(lián)交易；

（八）投資性房地產公允價值計量。

第三條（評審方式）

估價報告評審，采用定量評審與定性評審相結合的方式。

第四條（定量評審內容）

估價報告定量評審，采用分項目逐項評分的方式。

估價報告定量評審項目，分為一般項目和特殊項目。

一般項目是指估價報告的基本組成要素和外在質量，分為4個分項和28個子項（詳見附件）。

特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特組成要素或者應當予以描述、分析的獨特內容。其中，房地產抵押估價報告的特殊項目分為6個分項：（1）估價假設和限制條件的特殊要求；（2）估價原則的特殊要求；（3）估價結果披露的特殊要求；（4）估價對象變現(xiàn)能力分析；（5）相關風險提示；（6）附件的特殊要求。

第五條（定量評審得分）

估價報告定量評審總分的滿分為100分。不應當有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，為各個一般項目的評審得分之和。

應當有特殊項目的估價報告的定量評審總得分，按照下列公式換算得出：

一般項目評審總得分＋特殊項目評審總得分

估價報告定量評審總得分＝————————————————————×100

100＋特殊項目的滿分

第六條（各評審子項的評審得分）

被評審的估價報告存在本標準列舉的問題的，從該問題所在評審子項的標準分中減去該問題對應的扣分值?？鄯种涤幸欢ǚ秶模鶕?jù)問題的輕重程度予以扣分。

每個評審子項的評審得分，為該評審子項的標準分減去其扣分值之和。該評審子項的扣分值之和超過其標準分的，僅將該標準分扣完使該評審子項得零分為止。

第七條（測算過程評審）

估價測算過程的評審得分按照下列方式確定：

（一）根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，只能選用一種估價方法估價的，該估價方法測算過程的評審得分即為估價測算過程的評審得分。

（二）根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，應當選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術平均數(shù)作為估價測算過程的評審得分。理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法測算過程的評審得分為零分。

第八條（創(chuàng)新特色加分）

鼓勵房地產估價機構和注冊房地產估價師出具在內容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價報告。

估價報告在嚴于《房地產估價規(guī)范》、相應估價指導意見以及本標準的要求且不同其有關內涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應當根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加20～30分；較突出的，加10～20分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加5～10分。給予估價報告創(chuàng)新或者特色加分的，應當采用書面形式指出估價報告中的創(chuàng)新或者特色之處。

第九條（定性評審內容）

估價報告定性評審，采用審查估價報告是否有本標準規(guī)定的不合格內容的方式。

對于有不合格內容的估價報告，仍然應當進行全面的定量評審，盡量指出估價報告存在的問題，以使房地產估價機構和注冊房地產估價師了解估價報告存在的問題，幫助其提高估價報告質量。

在進行全面的定量評審中，不合格內容所在的評審子項的評審得分為零分。第十條（重要內容缺失的不合格）

估價報告應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：

（一）致估價委托人函；

（二）注冊房地產估價師聲明；

（三）估價假設和限制條件；

（四）附件。

估價結果報告應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：

（一）估價委托人；

（二）估價機構；

（三）估價目的；

（四）估價對象；

（五）估價時點；

（六）價值類型；

（七）估價依據(jù)；

（八）估價原則；

（九）估價方法；

（十）估價結果；

（十一）估價人員。

估價技術報告應當包含下列內容，缺少下列內容之一的，估價報告為不合格：

（一）估價對象實物狀況描述與分析；

（二）估價對象權益狀況描述與分析；

（三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析；

（四）市場背景描述與分析；

（五）估價對象最高最佳利用分析（根據(jù)估價目的，應當評估估價對象現(xiàn)狀價值的除外）；

（六）估價方法適用性分析；

（七）估價測算過程；

（八）估價結果確定。

特定估價目的的估價報告缺少應當具有的獨特組成要素或者缺少應當予以描述、分析的獨特內容的，估價報告為不合格。

第十一條（有重大問題的不合格）估價報告有下列情形之一的，估價報告為不合格：

（一）致估價委托人函上無房地產估價機構蓋章；

（二）注冊房地產估價師聲明上無兩名以上注冊房地產估價師簽字；

（三）估價報告出具日期（致估價委托人函上的落款日期）不在房地產估價機構的資質有效期內；

（四）隨意編造對估價結果有直接影響的估價假設；

（五）估價目的表述錯誤或者未對應其經濟行為；

（六）根據(jù)估價目的對估價對象進行相應處分、但不符合有關法律法規(guī)規(guī)定，估價對象界定不清或者有嚴重錯誤，遺漏、虛構估價對象；

（七）估價時點確定錯誤，與估價目的不適應或者與有關規(guī)定不同且未充分說明理由；

（八）價值類型選擇或者價值內涵、定義表述有嚴重錯誤；

（九）估價依據(jù)嚴重錯誤，或者未在“估價依據(jù)”中列明估價所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價標準和指導意見，或者估價依據(jù)運用嚴重錯誤，或者在估價中完全未體現(xiàn)估價依據(jù)的要求；

（十）估價方法選用錯誤，或者理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由，或者估價技術路線（估價思路）嚴重錯誤；

（十一）估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、計算結果嚴重錯誤；

（十二）虛構、編造估價基本數(shù)據(jù)、重要參數(shù)或者可比實例；

（十三）估價報告中的重要內容前后矛盾或者不一致，包括致估價委托人函、估價結果報告、估價技術報告中的估價結果不一致，估價結果報告、估價技術報告中估價方法選用不一致。

第十二條（其他不合格情形）

估價報告例行評審可以不審查是否存在下列情形，但在評審中發(fā)現(xiàn)存在下列情形之一的，估價報告應當不合格：

（一）根據(jù)《房地產估價機構管理辦法》，估價報告對應的估價業(yè)務超出了房地產估價機構的資質等級許可業(yè)務范圍；

（二）房地產估價機構或者注冊房地產估價師與估價委托人或者相關當事人有利害關系，或者與估價對象有利益關系；

（三）估價報告對應的估價業(yè)務超出了房地產估價機構或者注冊房地產估價師的專業(yè)勝任能力，但有重要專業(yè)幫助并予以說明的除外；

（四）被評審的估價報告與出具給委托人或者完成時的估價報告內容不一致；

（五）估價結果不合理偏高或者偏低。

第十三條（評審結論）估價報告評審結論由定量評審得分和評審意見組成。

沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告的定量評審總得分不足60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價報告加分前的定量評審總得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的，以及有本標準規(guī)定的不合格內容之一的估價報告，為評審不合格。前款以外的估價報告，為評審合格。其中，90分以上的，為一等報告；80分以上、不足90分的，為二等報告；70分以上、不足80分的，為三等報告；60分以上、不足70分的，為四等報告。

評審意見應當說明估價報告是否合格，并指出估價報告存在的主要問題。第十四條（參照執(zhí)行）

對非鑒證性估價報告進行評審，參照本標準執(zhí)行。第十五條（解釋權）

本標準由中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責解釋。

第十六條（施行日期）

本標準自發(fā)布之日起施行。

第三篇：房地產評估、土地評估、資產評估收費標準

房地產評估、土地評估、資產評估收費標準

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第四篇：房地產發(fā)展狀況分析與建議

房地產業(yè)是第三產業(yè)的重要組成部分，它是一項綜合性產業(yè)，也是國民經濟的基礎性、先導性產業(yè)。我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。從宏觀經濟上看，長期內房地產業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發(fā)展歷程也證明，國民經濟中房地產業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。同時，中國人口的城市化正處于加速階段，城市人口購買能力不斷提高，住房的有效需求增加。家庭規(guī)模的小型化、家庭世代的降低、消費觀念的轉變、個性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結構，小戶型住宅將成為住宅市場中重要的組成部分。

國家的宏觀調控政策使房地產行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現(xiàn)新的融資渠道，房地產企業(yè)的融資手段會呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。保障性住房政策將是最為重要、影響最為深遠的產業(yè)政策。中國房地產將向保障性住房傾斜，保障性住房將成為多層次住房供給體系的重要組成部分，結構性的調整過程將主要通過土地、信貸和稅收政策逐步調整實現(xiàn)，短期內由于市場供應量有限，對整個房地產市場影響有限；中長期看，結構調整無法避免，行業(yè)利潤率將回落到合理水平，開發(fā)企業(yè)也將更多涉足保障性住房開發(fā)。

目前中國房地產處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現(xiàn)調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內部不斷調整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。未來中國房地產業(yè)的機會在于：以高周轉和產品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅開發(fā)、以資產管理為核心的辦公樓宇的開發(fā)、以改造升級和管理提升為核心的存量房開發(fā)、以產業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產開發(fā)、以服務配套為核心的老年服務社區(qū)的開發(fā)和以直接融資為核心的多元化資本結構的構建

四、若干政策建議

我國的房地產市場是從計劃經濟轉軌進入市場化階段的，受國家宏觀經濟政策的影響很深。并且，我國的房地產市場剛剛步入正規(guī)化發(fā)展階段，相應的金融市場才剛剛起步，還遠遠不能適應房地產業(yè)的迅速發(fā)展。對于房地產開發(fā)商來說，市場上沒有很好的信息及融資渠道使他們能夠更準確地把握房地產市場的動向。因此，盡快制定并調整房地產業(yè)的宏觀政策，建立并完善相應的金融體系以及建立相應的信息服務體系已經迫在眉睫。我國的住宅產業(yè)要成為新的經濟增長點并成為經濟可持續(xù)發(fā)展的源動力，從對我國房地產市場的周期分析可以看出，政府在其中的作用舉足輕重。因此；要使房地產市場健康發(fā)展，關鍵在于要有正確的政策措施，堅持統(tǒng)一的政策和目標指導，因地制宜地組織實施，并堅持短期利益與長遠利益、總體利益和局部利益的辯證統(tǒng)一。比如在國家稅收、政府投資等一些方面，給予房地產市場宏觀上的政策支持。具體可以從以下幾個方面入手：1）整頓房地產行業(yè)的經營秩序，確定降低民用商品房的成本和價格。2）盡快取消對居民現(xiàn)有住房進入市場交易的各種限制，努力活躍民用住房市場。3）努力推進居民購房的抵押貸款消費，完善居民抵押貸款的法律支持，以保證普通居民能夠以抵押貸款的方式購買住房，使銀行的此項業(yè)務得到安全保障?，F(xiàn)在，房地產市場的主要問題之一就是房地產價格居高不下。要切實提高居民支付能力，必須建立有效率的住宅金融體系，從觀念上、政策上及實踐上將房地產融資的重點轉移到住房消費上，拓展和利用好政策性住房資金，形成穩(wěn)定的低成本的住房資金來源。在資金來源上，建立政策性融資、互助性融資和商業(yè)性融資相結合的多元化融資渠道方式；在融資對象上，構建以住房消費融資為重心的融資安排；在融資方式上，建立以住房抵押貸款為核心的

（一）弱化國民經濟發(fā)展對房地產業(yè)的過度依賴

房地產業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，成為國民經濟的支柱產業(yè)，地方政府常把房地產業(yè)作為新經濟增長點而大力推動。由于房地產行業(yè)占有國民經濟中過高的比重，擠壓其它關系國民經濟命脈的重要行業(yè)的資源分配、金融支持和發(fā)展空間，不利于我國產業(yè)結構的調整與升級。房產泡沫是經濟發(fā)展的重大隱患，一旦泡沫破滅將會造成災難性后果。為此，各級政府要科學確定經濟與社會發(fā)展的目標和方向，倡導經濟可持續(xù)發(fā)展和社會和諧。傳統(tǒng)產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，創(chuàng)新型產業(yè)加速發(fā)展，為過熱的房地產業(yè)降溫，以規(guī)避房地產經濟泡沫的產生。調整中央和地方財政分配比例，減少地方政府完全依靠賣地增加財政收入的傾向。

（二）改革財政體制使地方政府從房地產利益鏈條中脫身

有人大代表和委員提出將地方政府所得土地出讓金全部收歸中央財政，由中央財政統(tǒng)一調撥使用；改征收土地出讓金為征收物業(yè)稅，物業(yè)稅成為地方政府長期穩(wěn)定的收入，扭轉政府的短期行為，促其提供良好的基本公共服務。

（三）完善住房社會保障制度并履行市場監(jiān)管職責

政府通過頒布產業(yè)發(fā)展政策和貨幣、稅收等措施，調節(jié)房地產發(fā)展的結構和速度，實現(xiàn)供需相對均衡。完善住房社會保障制度，規(guī)范住房建設結構比例，增加中、小戶型供給量。加強對房地產開發(fā)與銷售行為的監(jiān)管，建立房地產社會監(jiān)督機制和法律體系。嚴格控制拆遷規(guī)模，減緩被動性需求。搭建樓盤網絡交易平臺，接受公眾監(jiān)督，確保房地產銷售市場信息對稱，遏制炒房行為。

（四）合理控制貨幣供應量增長速度和個人消費信貸規(guī) 貨幣供應量變化對房地產價格有長期的持續(xù)正向影響。銀行貸款是房地產企業(yè)的重要資金來源，在住房消費根據(jù)上述的實施背景我們不難看出，今年房地產發(fā)展的回落陷入低谷，政策為了刺激當?shù)胤康禺a的消費，活躍樓市，復蘇整個樓市，通過采取一定的稅收優(yōu)惠來調控房地產市場。

（備注：優(yōu)惠政策除了退稅購房以外，還應包括推行藍印印戶口、調整契稅、已售公房上市等，現(xiàn)我們著重談退稅政策，故另外幾項不予討論，但切不可忽視其他方面的作用）主要推動作用可以表現(xiàn)在以下幾個方面： 刺激了房地產市場的發(fā)展。雖然減少了地方財政收入，但因為能夠促進房地產市場的發(fā)展而增加了其他方面的財政收入（例如：土地開發(fā)費用、信貸收入、契稅等）帶動了相關行業(yè)的發(fā)展。（例如：交通業(yè)、建筑業(yè)等）促進了稅務管理的規(guī)范，有利于對征稅納稅的管理。

增強了公民的納稅意識，使普通消費者關注稅收政策、學會稅率計算等。

間接地激活二手房市場，催化房地產市場的復蘇步伐，對盤活空置房產、促進整體經濟發(fā)展和國民稅收等都有益處。

吸引高收入者和科技人才安居樂業(yè)，對地方經濟的發(fā)展起到一定作用。

第五篇：中國房地產資金來源狀況分析報告

中國房地產資金來源狀況分析報告

——劉強

一．基本情況

長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計，2002年年初以來，國內房地產企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規(guī)模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業(yè)開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信托資金進入房地產業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。由于房地產基金剛剛起步，投資房地產的信托資金（REITS）不足。

2010年1-2月我國房地產業(yè)開發(fā)資金來源1.05萬億，同比增長69.5%：其中國內貸款2489億，同比增長46.1%，其他資金4482億，增長111.9%，其他資金里的定金及預收款2446億、個人按揭貸款1443億，分別增長103.7%和168.1%，個人貸款和預售房款回籠較去年同期明顯加速。從占比來看，國內貸款和自籌資金在整個資金來源中占比提升(國內貸款由09年的19.8%上升到23.8%，其他資金由31.3%上升到32.9%)，外資和自籌資金占比降低(外資由0.8%下降到0.5%，其他資金由48.1%下降到42.8%)，顯示銀行年初放貸規(guī)模的增加為房地產企業(yè)提供了較為充裕的資金。因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。

二．國內銀行貸款占比情況

從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產業(yè)發(fā)展的一個顯著特點。在我國，房地產業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現(xiàn)為：

1.國內銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產開發(fā)貸款和個人購房貸款。今年上半年房地產開發(fā)新增貸款為4423億元，上半年房地產人民幣新增貸款總額及個人房貸數(shù)額，分別為1.38萬億元及9323億元。2001～2003年，房地產開發(fā)貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩(wěn)發(fā)展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業(yè)銀行提高住房消費貸款發(fā)放標準，房地產貸款增長趨緩，房地產開發(fā)貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發(fā) 1

貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現(xiàn)明顯下降趨勢。

2.房地產企業(yè)部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業(yè)自籌資金和定金及預收款分別為６８１億元和１２１６．２億元,為１８８７．６億元,環(huán)比上漲０．６％。房地產企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%。多年來，房地產企業(yè)自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，近幾年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業(yè)更是通過關聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據(jù)調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產企業(yè)應付款主要是銀行貸款。房地產企業(yè)的應付款主要是房地產開發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。房地產企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業(yè)應付款的60%實際來自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產企業(yè)應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降。

三.社會資金積極參與房地產投資

社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發(fā)，成為房地產開發(fā)商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發(fā)資金；被房地產企業(yè)以高利籌集進入房地產市場。具體表現(xiàn)為：

1.股權性融資部分?，F(xiàn)階段，房地產企業(yè)的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發(fā)企業(yè)多為民營企業(yè)，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業(yè)自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%。據(jù)調查，近兩年房地產企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產企業(yè)股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。

2.現(xiàn)金購房部分。近兩年，房地產企業(yè)“定金及預收款”中的銀行貸款占比明顯下降，意味著大量購房者主要以現(xiàn)金買房，炒房動機明顯。由于部分城市的商

業(yè)銀行未開辦轉按揭業(yè)務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現(xiàn)金購房，購房現(xiàn)金占房地產投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個百分點。

3.其他資金部分。據(jù)統(tǒng)計，房地產投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源占比呈下降趨勢，2004年最低，為6%。

總體上測算，目前，房地產投資資金約有35%來源于社會資金。

四.境外資金加入房地產市場開發(fā)和炒作

外資對我國房地產市場的參與涉及開發(fā)、中介和銷售等各個環(huán)節(jié)，主要是境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區(qū)域。例如，2008外商直接投資房地產業(yè)的項目數(shù)為49122個，占總數(shù)的7.44%，合同外資總額為3170.3億美元，比重為16.18%。據(jù)調查，境外資金直接流入上海房地產市場的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；外商投資于北京房地產項目的資金超過30億元。據(jù)調查分析，目前進入中國房地產市場的境外投資占房地產投資資金的比重約為5%。

五.主要問題

當前房地產投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國際一般水平；社會資金所占比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在于銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的趨利行為所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產開發(fā)上的政策導向偏差造成的。具體表現(xiàn)在：

1.部分地方缺乏科學發(fā)展觀，過分擴張城市建設，助長房地產投資。加快城市建設和發(fā)展房地產業(yè)應當說是我國現(xiàn)階段經濟和社會發(fā)展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉讓收入作為“第二財政”，用于城市建設投資資金。2002年，全國市場化配臵土地收入達969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配臵土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由于房地產投資規(guī)模大、見效快，對相關產業(yè)拉動作用明顯，是支柱產業(yè)，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產業(yè)規(guī)模；另一方面，通過開發(fā)規(guī)劃、產品結構、預售審批等環(huán)節(jié)，默許、支持商品房高檔化，允許房地產商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區(qū)趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風險。二是對商品房定價不進行成本、利潤核算，定價完

全放開，基本是房地產商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現(xiàn)政府為了抬高區(qū)域檔次，開發(fā)商將房價定得越高越容易取得預售許可證現(xiàn)象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。

2.部分房地產開發(fā)企業(yè)與地方政府聯(lián)手，采取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產業(yè)的高利潤回報，促使房地產開發(fā)企業(yè)擴張迅速，2004年，房地產開發(fā)企業(yè)已達5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產開發(fā)企業(yè)常常與地方政府聯(lián)手，支配著房地產市場秩序，主要表現(xiàn)為：一是以低成本或無資本擴張。房地產企業(yè)普遍自有資金不足，由于商業(yè)銀行對企業(yè)資金的來源及投資方式尚無有效手段給予準確認定，房地產商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款并以資本金形態(tài)注冊等規(guī)避自有資金比例管理。二是資質差，產品質量難以保證，市場投訴多。房地產企業(yè)資產負債率較高，平均超過70%，優(yōu)質企業(yè)少，多為三級資質企業(yè)。三是通過假按揭套現(xiàn)。由于企業(yè)貸款利率高于零售按揭貸款利率，開發(fā)商利用內部人或關聯(lián)企業(yè)，通過假按揭套現(xiàn)以降低成本。四是發(fā)布虛假售樓信息，聯(lián)手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進入由開發(fā)商決定市場、自由定價狀態(tài)，大房地產企業(yè)在利益最大化的共同追求中漸漸結成價格聯(lián)盟。

3.投機和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產需求包括真實需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內投資資金和不斷涌入的境外投機資金裹挾著人民幣升值預期，紛紛擠向熱點城市房地產市場，國內社會資金和境外資金占房地產投資資金比重平均已超過40%，成為推動房地產投資和房價過快增長的重要因素。哪里投資和投機性強，哪里的房地產價格波動就大。如建設部等七部委關于穩(wěn)定房地產價格的意見下發(fā)后，近幾年房價上漲最快的上海、杭州、南京等城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時社會資金和外資占比迅速上升，外資投資比例近12%；長春等其他城市房地產投資資金中銀行貸款占比則呈現(xiàn)平穩(wěn)合理變化，目前仍為60%左右。這進一步說明，投資和投機性資金才是推動房地產投資與房價過快增長的主要因素。

2010-7-29