第一篇：關(guān)于經(jīng)營城市土地的思考

××中心城區(qū)土地開發(fā)課題組的調(diào)研報告《以土地換人氣，以空間換時間》一文，具有詳實的內(nèi)涵和豐富的外延，讀后使人很受啟迪?，F(xiàn)談幾點思考。

一、思路決定出路

經(jīng)營城市土地的根本出發(fā)點和落腳點，是不斷增強和提高城市作為經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展載體的承載能力，也就是說，把促進經(jīng)濟發(fā)展和社會進步作為經(jīng)營城市土地的終極

目標(biāo)。從這點出發(fā)，文中提出的許多觀點都是正確的，特別是路易維爾成功案例，對我市中心城區(qū)的發(fā)展具有很強的指導(dǎo)意義。目前，××中心城區(qū)有8000多畝現(xiàn)量土地可開發(fā)利用。經(jīng)營城市土地是經(jīng)營城市的核心和關(guān)鍵，如果簡單地“以地生財”，單純追求土地資產(chǎn)價值，過分追求經(jīng)濟效益，會導(dǎo)致對城市土地資源的浪費，繼而使城市功能退化。比如，過度實施房地產(chǎn)開發(fā)，必然受到人氣指數(shù)、經(jīng)濟指數(shù)和社會指數(shù)的嚴(yán)重制約，也就會導(dǎo)致城市做不大，經(jīng)濟上不去，人氣旺不起。因此，經(jīng)營城市土地是一個系統(tǒng)工程，需要整體推進。文中提出“以土地換人氣”，就是一條很好的思路。土地怎么換人氣，我認(rèn)為將城市土地劃分若干功能區(qū)，對不同的功能區(qū)實行不同的開發(fā)政策。對有利于經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的功能區(qū)，實行最大的優(yōu)惠政策供應(yīng)土地，有的甚至可以零收益或零價供應(yīng)，以吸引投資者投資，做大做強城市功能項目；對房地產(chǎn)開發(fā)項目，則應(yīng)按市場價格供地，保證政府經(jīng)營城市土地、建設(shè)市政工程有必要的資金支持。這就像賣蛋與孵雞的關(guān)系。賣蛋，政府可以得到收益；孵雞，政府沒有即期收益，但城市有了下蛋的雞。也就是說蛋要賣，雞也要孵，但必須優(yōu)先孵雞，這樣才能有利于城市的發(fā)展和壯大。

二、努力創(chuàng)造留住人的條件

城市人口的來源，主要有三條途徑：一是城市人口的自然增長；二是外來人口的進入；三是流動人員的增加。這里重點談?wù)勍鈦砣丝诘倪M入。外來人口進入主要是依托經(jīng)濟載體從異地進入城市就業(yè)的人口，從××中心城區(qū)的情況來看，主要是農(nóng)民工和大中專畢業(yè)生，這些人具有較強的流動性。要把他們留住，歸根結(jié)底要讓他們安居樂業(yè)。安居，建議給這些人提供廉租房或經(jīng)濟適用房，政府出臺政策，科學(xué)規(guī)劃，讓這些人買得起，住得起，留得住，這叫做用住房留人。用住房留人運作方式，可考慮政府規(guī)劃、市場動作、中介公司管理，也可以讓企業(yè)享有住房建設(shè)和管理權(quán)。當(dāng)然，這種模式雖可以解決從業(yè)人員住房問題，但這些人尚未實現(xiàn)從企業(yè)人向城市人的轉(zhuǎn)變，企業(yè)狀況直接決定這些從業(yè)人員的去留。因此，由市政功能解決他們的住房，他們就可以在本地相關(guān)企業(yè)中流動，也形成企業(yè)勞動力的競爭態(tài)勢，有利于促進企業(yè)的發(fā)展，同時也為有志自主創(chuàng)業(yè)的人員有了居住保證。安居是樂業(yè)的基本條件，有了基本的居住條件以后，一般不會輕易離開居住地。還有一種是樂業(yè)留人。樂業(yè)，這就要求一方面千方百計做好安商、親商工作，輕賦薄徭，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)、樂業(yè)環(huán)境，讓更多的企業(yè)家把企業(yè)做大做強，以提供更多地就業(yè)機會；另一方面要為這些從業(yè)人員提供城市配套服務(wù)，享受市民同等待遇，包括教育、醫(yī)療、水電、燃氣、戶籍管理等服務(wù)項目。

三、產(chǎn)業(yè)、品牌帶動是推動城市化的根本動力

經(jīng)營城市土地不是簡單地著眼于城市地價的高低，而更多地要著眼于城市化進程的快慢，經(jīng)濟建設(shè)決定城市化進程的快慢。因此，經(jīng)營城市土地根本的是要堅持產(chǎn)業(yè)、品牌帶動，以加快經(jīng)濟的發(fā)展，從而推進城市化。文中提出，制定切實可行的供地計劃，重點向總部經(jīng)濟、現(xiàn)代物流、大文化產(chǎn)業(yè)等大項目傾斜……在用地政策上向大項目、大產(chǎn)業(yè)大膽傾斜。我認(rèn)為，著眼產(chǎn)業(yè)、品牌帶動，是經(jīng)營城市土地的重中之重。無論是深圳的崛起，還是義烏的繁榮，說到底都是產(chǎn)業(yè)帶動的結(jié)果。物質(zhì)利益是社會進步的直接動力，人們是在改造自然、征服自然中獲得社會財富的。實施產(chǎn)業(yè)帶動，是城市化進程中人們獲得物質(zhì)利益的基本途徑。所以，我們說產(chǎn)業(yè)帶動，實質(zhì)是以產(chǎn)業(yè)承載人氣，以人氣推動產(chǎn)業(yè)，在人氣與產(chǎn)業(yè)的互動中加快城市化進程，最終做大城市，做旺人氣。（

第二篇：城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融

城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融 ——兼論經(jīng)營、儲備與資金循環(huán)機制 劉維新/張紅

【專題名稱】城市經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟 【專 題 號】F107 【復(fù)印期號】2002年01期 【原文出處】《中國房地產(chǎn)金融》(京)2001年10期第6～11頁 【作者簡介】劉維新 中國社會科學(xué)院研究員，北京 100053 張紅 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所講師，經(jīng)濟學(xué)博士。北京 100084 【內(nèi)容提要】 隨著城市化進程的日益加速，“經(jīng)營城市”作為一種全新的城市建設(shè)理念，為突破建設(shè)資金瓶頸，實現(xiàn)城市建設(shè)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展指明了方向。同時，為了合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系，加強對土地一級市場的壟斷、建立土地儲備制度是城市經(jīng)營的主要內(nèi)容。論述了經(jīng)營城市的概念與內(nèi)涵，探討了經(jīng)營城市與實施土地儲備制度的關(guān)系，并從土地金融的角度對經(jīng)營城市與土地儲備的運行機制等進行了研究、分析，提出了相關(guān)發(fā)展建議。

【關(guān) 鍵 詞】經(jīng)營城市/土地儲備/土地金融

中圖分類號：F293.2 文章編號：1006-7388(2001)10-0006-05 文獻標(biāo)識碼：A

城市經(jīng)營，有的稱“經(jīng)營城市”，其核心是以土地資本、基礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)營對象。兩種稱謂，本質(zhì)是一致的。隨著城市化進程的日益加速，“經(jīng)營城市”作為一種全新的城市建設(shè)理念，正在納入人們的視野并逐步成為大家的共識。即要把市場經(jīng)濟中的經(jīng)營意識、經(jīng)營機制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴充城市建設(shè)的資金來源。經(jīng)營城市的核心是運營城市空間資源，尤其是土地資本，因此，建立與完善土地儲備制度、合理調(diào)控與配置土地資源是經(jīng)營城市的重要環(huán)節(jié)。因為，城市的一切活動都要依賴于土地。土地供給具有稀缺性，其外延式供給是有限的。只有相當(dāng)數(shù)量的土地資源、資產(chǎn)集中在政府的儲備庫里，進行土地優(yōu)化配置，才能形成土地利用布局適當(dāng)、效果合理及綜合效率最高的模式。

近年來，有許多城市從經(jīng)營城市的角度出發(fā)，通過建立和實施土地儲備制度，從整體上提高城市土地資本的利用效率和地域空間的生態(tài)環(huán)境效益及經(jīng)濟效益，積極進行經(jīng)濟運行機制創(chuàng)新，依靠市場運作增加基本建設(shè)投資，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使城市經(jīng)濟發(fā)展進入了新階段。經(jīng)營城市的概念與內(nèi)涵

樹立政府經(jīng)營城市的新理念，是在市場經(jīng)濟條件下城市政府職能轉(zhuǎn)換的客觀要求，也就是說，城市政府要從行政指令的管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑煞ㄒ?guī)為基礎(chǔ)的經(jīng)營管理，任何工程項目的建設(shè)，都要講究效益，包括經(jīng)濟、社會和環(huán)境三個方面的效益。經(jīng)營城市就是對構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本（如道路、廣場冠名權(quán)）等進行集聚、重組與運營，從而獲得收益。

政府要充分利用公共設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟調(diào)控政策和社會保障職能，不斷提高城市土地資本及地域空間作用的效益，在完善經(jīng)濟功能、創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境的過程中發(fā)展城市經(jīng)濟。經(jīng)營城市的目標(biāo)是降低投資成本，廣泛吸納生產(chǎn)要素，發(fā)展市場主體，以城市的發(fā)展帶動整體區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與社會進步。隨著市場機制的建立和完善，城市經(jīng)濟的運行，主要不應(yīng)該依靠行政手段，而要依靠價值和政策法規(guī)的規(guī)范性，依靠城市的聚集性、開放性和信息的廣泛性。這“四性”的存在，為城市政府經(jīng)營城市提供了前提條件，城市的地域空間資源使城市政府經(jīng)營城市成為可能。因此，樹立城市政府經(jīng)營城市的新理念，是跨入新世紀(jì)后，城市政府領(lǐng)導(dǎo)必須具備的一種戰(zhàn)略觀念和基本素質(zhì)（注：劉維新，《經(jīng)濟日報》，2000年10月12日。）。

經(jīng)營城市的對象是土地資本和地域空間，要素是經(jīng)濟功能、經(jīng)濟容量、城市形象和投資環(huán)境。要經(jīng)營好城市，必須在堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)、管理的全過程，從整體上推動城市經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。

要以企業(yè)為中心經(jīng)營城市。企業(yè)是城市經(jīng)濟的細胞，是城市財政收入和就業(yè)機會的創(chuàng)造者，因而是經(jīng)營城市的中心。為此，必須把為企業(yè)創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)營城市的出發(fā)點，努力改變計劃經(jīng)濟時期多元分割的城市經(jīng)濟運行格局，打破所有制界限，促進多種經(jīng)濟成分相融合；打破隸屬關(guān)系界限，為中央企業(yè)、省屬企業(yè)、外來企業(yè)和市屬企業(yè)營造同樣的發(fā)展環(huán)境；打破產(chǎn)業(yè)界限，鼓勵城市中心的企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局；打破城鄉(xiāng)界限，促進城區(qū)工業(yè)企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，開辟新興工業(yè)園區(qū)，推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

要以經(jīng)營手段建設(shè)城市。城市建設(shè)是城市社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，用經(jīng)營手段運作城市建設(shè)：一是盤活土地資本存量和國有資產(chǎn)存量，利用前人積累的物化資本建設(shè)城市；二是積極進行開源節(jié)流和資本運作，推進股份制改造，通過證券市場籌集當(dāng)代資金，使之轉(zhuǎn)換成為城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展的投入；三是努力爭取銀行信貸資金，通過建設(shè)項目的有償使用和以經(jīng)營收入抵押等方式，把未來的資金轉(zhuǎn)換成為現(xiàn)實投入。

要以經(jīng)營方式管理城市。經(jīng)營城市的重點是城市空間要素和環(huán)境要素。應(yīng)堅持以人為本，努力營造良好的生活環(huán)境。對舊住宅小區(qū)、小街道進行全面改造，加大綠化美化的力度，建設(shè)標(biāo)志性工程，把城市形象提高到一個新的層次。同時，為了吸引中外投資者，還應(yīng)著力營造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟運行的政策環(huán)境、法制環(huán)境和政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力。

要以經(jīng)營眼光規(guī)劃城市。經(jīng)營城市的關(guān)鍵是特色和規(guī)模。應(yīng)按經(jīng)營城市的思路規(guī)劃城市發(fā)展，努力塑造獨特的城市形象，爭取以特色創(chuàng)名牌城市。在規(guī)模上，要結(jié)合城市發(fā)展進程，有計劃地全面改造城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，對建成區(qū)域進行功能改造和升級；爭取適時調(diào)整行政區(qū)劃，使城市規(guī)劃適應(yīng)經(jīng)營城市的要求，體現(xiàn)城市功能分區(qū)特點，優(yōu)化城市生活環(huán)境和經(jīng)濟布局，形成土地資本利用效率最大化的城市規(guī)模。

經(jīng)營城市與土地儲備的關(guān)系

土地儲備制度是政府為提高對市場變化的敏感度，運用市場機制收購、征購閑置或低效使用的土地，以滿足各類建設(shè)用地需求，合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系的管理制度。面對城市功能發(fā)生深刻變化的新情況，要使城市經(jīng)濟得到快速發(fā)展，就必須按照市場經(jīng)濟規(guī)律，綜合運用城市土地資本、地域空間及其他經(jīng)濟要素，從總體上運作城市經(jīng)濟，在整個城市范圍實現(xiàn)資源配置容量和效率的最大化、最優(yōu)化。經(jīng)營城市與土地儲備的關(guān)系體現(xiàn)在以下方面：

2.1 運營與基礎(chǔ)的關(guān)系

在傳統(tǒng)習(xí)慣思維中，城市只是給人們提供生產(chǎn)、生活條件的無償服務(wù)型、共享型的公共產(chǎn)品，政府對它只投入、不收益，只建設(shè)、不經(jīng)營。在市場經(jīng)濟條件下，必須用市場的眼光重新認(rèn)識和審視城市。應(yīng)當(dāng)看到，城市是國家長期巨額資金投入的結(jié)果，是資本的實物形態(tài)，實際上就是政府最大的一筆有形國有資產(chǎn)。因此，運營與土地儲備的關(guān)系，就是運營與基礎(chǔ)的關(guān)系，其實質(zhì)是運用市場經(jīng)濟的手段，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）與人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）等進行集聚、重組和營運，最大限度地盤活存量，吸引增量，走出一條以城建城、以城興城的城建市場化之路，實現(xiàn)城市的自我滾動、自我積累、自我增值。為此，我們要強化經(jīng)營城市理念，努力完成從把城市資產(chǎn)作為公共財產(chǎn)到可經(jīng)營性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，從把城市建設(shè)作為社會公益事業(yè)到資本經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，從把政府部門作為出資者到經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。

2.2 運營與增值的關(guān)系

隨著城市規(guī)模的擴大和功能的完善，城市建設(shè)所需資金越來越巨大，依靠財政搞城市建設(shè)的路子已越來越舉足維艱。要擺脫傳統(tǒng)城市建設(shè)的困境，必須走經(jīng)營城市之路。只要符合政府所追求的“社會公益事業(yè)總量不斷增加”的目標(biāo)，城市建設(shè)就應(yīng)該放開市場。我們要徹底改變城市建設(shè)政府投入、無償使用的舊模式，根據(jù)“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，努力開辟城建資金來源。運營與土地儲備的關(guān)系，實質(zhì)是運營與增值的關(guān)系。

近年來，經(jīng)營城市的思想已經(jīng)在各地城市建設(shè)中得到實踐并受益匪淺。以長沙市為例，作為中南地區(qū)最大的廣場五嶺廣場的建設(shè)耗資8000多萬元，但是政府沒有投入1分錢。廣場建設(shè)開工伊始，政府儲備的原來只有不到10萬元1畝的周邊地價便節(jié)節(jié)攀升。還在動工階段，第一批20余畝土地以每畝45萬元的價格協(xié)議出讓；其后又分別以每畝50萬元和68萬元的地價出讓了兩宗土地，成功地籌集了2000多萬元啟動和周轉(zhuǎn)資金；廣場竣工后，周邊土地每畝定價70萬元，也成了搶手貨（注：李大為，《我國近年的城市建設(shè)回顧》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。由此可見，龐大的土地資產(chǎn)本身就是一座金礦，迫切需要開采、經(jīng)營，以更多地轉(zhuǎn)化成價值形態(tài)和貨幣形態(tài)。

2.3 運營與聚財?shù)年P(guān)系

經(jīng)營城市包括盤活存量資本和搞活增量資本。在具體操作中，要把市場經(jīng)濟中的經(jīng)營意識、經(jīng)營機制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，把凡是可以投入市場營運的城市基礎(chǔ)設(shè)施推向市場，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴充城市建設(shè)的資金來源。運營與土地儲備的關(guān)系，是運營與聚財?shù)年P(guān)系。

在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地是城市最大的存量資產(chǎn)，是政府最大的財富。經(jīng)營城市，就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源變成滾滾財源。要在確保耕地總量平衡和嚴(yán)格控制人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，盡可能地滿足城市建設(shè)用地。對城市建設(shè)用地，要實行政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一聚財，除國家有明文規(guī)定外，企事業(yè)單位建設(shè)用地一律實行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，強化經(jīng)營城市理念，廣辟城建資金來源。

在市場經(jīng)濟條件下土地儲備的意義和作用

3.1 宏觀調(diào)控與儲水池作用

實行土地有償使用制度改革后，土地的資產(chǎn)效益得到了廣泛的認(rèn)同。但同時應(yīng)該看到，我國城市范圍內(nèi)大量的存量土地是在計劃經(jīng)濟體制下通過行政手段劃撥給使用者的。因此，作為重要生產(chǎn)要素的土地得不到合理配置，發(fā)揮不出最大的經(jīng)濟效益。從這個角度上講，“城市土地使用還遠沒有納入商品經(jīng)濟的軌道，更談不上利用市場機制在土地使用者之間調(diào)劑余缺”（注：劉維新，《我國城市土地及其使用結(jié)構(gòu)》，城鎮(zhèn)經(jīng)濟，1988年。）。面對這樣的情況，在沒有雄厚的土地儲備作后盾的背景下，政府的宏觀調(diào)控措施就不可能發(fā)揮作用。在市場經(jīng)濟條件下，從經(jīng)營城市的角度出發(fā)，土地儲備具有重大的理論意義和實際作用。

建立土地儲備制度，可以使城市各類閑置、分散土地全部入庫，由土地儲備機構(gòu)統(tǒng)一管理。依據(jù)土地儲備狀況，政府可以根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用開發(fā)計劃，定時定量地將儲備土地投入市場，使土地總量得到嚴(yán)格控制，避免土地市場價格的大幅波動，引導(dǎo)市場健康有序發(fā)展。

3.2 調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，強化耕地保護的作用

人多地少、人地之間矛盾突出，是我國的基本國情。近年來，我國耕地銳減的局面一直未得到根本性好轉(zhuǎn)，其重要原因是城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)占地與耕地保護之間的矛盾沒有得到有效的解決。從根本上說，我國目前保護耕地的經(jīng)濟機制尚未真正建立起來。從地方政府、用地企業(yè)到開發(fā)商，甚至農(nóng)民自身都只是從自己的眼前利益出發(fā)來看問題，并沒有真正地關(guān)心和支持保護耕地的國策。

要在市場經(jīng)濟體制下，處理好城市發(fā)展與耕地保護之間的關(guān)系，就必須從現(xiàn)實出發(fā)，走城市建設(shè)和土地使用集約化的道路。為此，必須發(fā)揮城市政府的調(diào)控作用，對城市和農(nóng)村的用地做出詳細而完整的規(guī)劃和計劃；同時，從根本上建立和完善土地儲備機制，運用市場機制滿足各種建設(shè)用地的需求。這樣，既使得每一塊土地得到最合理、最有效的利用，又在宏觀上達到城市用地結(jié)構(gòu)的平衡，保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

3.3 推動企業(yè)更新改造、維護社會穩(wěn)定的作用

由于歷史的原因，我國有相當(dāng)一部分國有企業(yè)長期處于虧損或經(jīng)營不善的狀態(tài)。要搞活這些企業(yè)，就必須實施技術(shù)更新、實行現(xiàn)代企業(yè)制度、轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制。但從實際操作來看，由于缺乏足夠的啟動資金，當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品更新?lián)Q代的機會來臨時，企業(yè)自身卻無能為力，喪失了寶貴的機會；同時，企業(yè)職工生活無法保障，產(chǎn)生了許多社會問題。

政府在實施土地儲備制度后，可以將處于較好地段的企業(yè)用地統(tǒng)一收回，進行整理和適當(dāng)開發(fā)后，推向土地市場。土地出讓金的一定比例返還給企業(yè)，由企業(yè)重新定點選址，同時激活企業(yè)的技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。如浙江嵊州市電機廠通過土地儲備，對位于黃金地段的老廠區(qū)土地實行招標(biāo)出讓，收取土地出讓金1470萬元，大部分返還給企業(yè)技改，增強了企業(yè)的活力（注：浙江省嵊州市土地管理局，《為了七山一水三分田》，中國國土資源報，2001年2月6日。），也解決了職工生活方面的各類遺留問題，起到了很好的穩(wěn)定社會的作用。

由此可見，政府對城市進行收購儲備和統(tǒng)一管理，不僅可以有效地壟斷土地一級市場，真正實現(xiàn)其宏觀調(diào)控職能，更好地為經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，還可以為經(jīng)營城市創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

土地儲備、土地金融與經(jīng)營城市的戰(zhàn)略思考

土地儲備是經(jīng)營城市的基礎(chǔ)（或重要環(huán)節(jié)），而土地儲備又需要金融的支持，運營、儲備與金融之間，如何形成良性的循環(huán)機制，并逐步建立與完善循環(huán)體系，是需要研究的重大問題。在市場經(jīng)濟條件下，多渠道籌集資金是大勢所趨。為此，需要政府和金融機構(gòu)攜手，創(chuàng)建土地儲備基金或借鑒臺灣的土地銀行運作經(jīng)驗，以土地金融的方式調(diào)動多方面的資源和資金優(yōu)勢，為城市經(jīng)營的順利進行奠定基礎(chǔ)。

4.1 構(gòu)建城市建設(shè)資金的良性循環(huán)機制

從建立與完善城市建設(shè)的投融資機制角度出發(fā)，研究探索經(jīng)營城市、土地儲備，以土地儲備基金（或土地銀行）的金融連接的循環(huán)機制的可能性與必要性，對經(jīng)營城市的推動具有重大的理論意義和實踐價值。

經(jīng)營城市與土地儲備，是不少城市政府正在運作的兩項實際工作，碰到的共同難點是資金問題。因為經(jīng)營城市要以土地資本為其核心，土地儲備是經(jīng)營城市的基礎(chǔ)和動力，而土地儲備又需要有資金支持，進行土地收購，由此可見，金融的介入，是構(gòu)建三者良性循環(huán)機制不可缺少的。其設(shè)想見圖：

從圖上不難看出，這種良性循環(huán)機制是：1.城市政府從經(jīng)營的收益中，一部分資金可投入新的城市建設(shè)，一部分返還土地銀行，形成專業(yè)土地銀行的資本金。2.城市土地儲備的收購?fù)恋刭Y金，主要來源于土地專業(yè)銀行，通過政府經(jīng)營獲取土地收益，一部分做為城市建設(shè)資金的積累，一部分返還專業(yè)土地銀行，進行循環(huán)。3.專業(yè)土地銀行的業(yè)務(wù)，主要是土地儲備的資金往來，以利息差維持，同時，可吸納社會存款，增加資金來源，維系銀行整體運行。這樣既有利于城市土地儲備池作用的發(fā)揮，推動政府經(jīng)營城市，也有利于專業(yè)土地銀行的發(fā)展。

4.2 優(yōu)化投資環(huán)境，重組城市資源

運用新型的運營、儲備和金融的連接機制，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關(guān)的延伸資本進行集聚、重組和營運，把城市建設(shè)由事業(yè)向產(chǎn)業(yè)過渡，改革城市建設(shè)過分依賴政府，忽視市場作用的現(xiàn)狀，探索出一條以城養(yǎng)城，以城建城的新路子。從某種程度上講，政府的一切努力，各種政策的制定也就主要圍繞解決資金問題而展開。由于認(rèn)識上的偏差，現(xiàn)實的緊迫任務(wù)及壓力，對籌資缺乏長遠考慮，所進行的投資體制改革難免落入為籌資而籌資的誤區(qū)上。因此，當(dāng)前通過經(jīng)營城市和土地儲備進行城市建設(shè)的主攻方向是：理順關(guān)系。理順政府、城市、市民、開發(fā)投資商的關(guān)系；理順公用事業(yè)、公共事業(yè)、公益事業(yè)的關(guān)系；理順社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的關(guān)系；建立起與市場接軌的體制與機制。

4.3 創(chuàng)建土地金融，建立土地儲備資金

蔣介石到臺灣后，所實施的“土地改革”是以政府贖買政策來實現(xiàn)農(nóng)民的土地均衡，在這一過程中，土地銀行起到了至關(guān)重要的作用。我國在推行“經(jīng)營城市”和“土地儲備”過程中，不妨可考慮兩種方案：其一，借鑒臺灣土地銀行的運作經(jīng)驗，由政府出資成立專業(yè)性的土地銀行，以金融運作的方式，參與土地儲備和經(jīng)營城市，在城市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃下，逐步形成：土地儲備→經(jīng)營城市→土地金融的良性循環(huán)機制；其二，由政府適度撥款，并運用土地出讓的收益積累及經(jīng)營城市收益，建立土地儲備資金，由土地儲備中心進行管理。

這兩種方案，雖然各有利弊，但前者更加符合市場經(jīng)濟運作，也便于我國加入WTO以后與國際接軌。后者在運作中難以擺脫行政指令，不容易發(fā)揮資金效益。所以，在我國推行“經(jīng)營城市”和“土地儲備”過程中，創(chuàng)建土地金融新品種是一種可行的思路。

4.4 加大城市基礎(chǔ)設(shè)施有償使用力度

城市交通、城市園林、城市公用設(shè)施以及城市可以利用的空間都是價值可觀的資源。長期以來，我們只是把它當(dāng)作一種公益設(shè)施而沒有用市場規(guī)則去建設(shè)、管理和運營，致使投資主體單一，政企不分，政府的包袱越來越沉重。因此要拓寬思路，把這些特殊的資源推向市場，用市場經(jīng)濟觀念建設(shè)和管理城市。

一是盤活有形資產(chǎn)。把凡是可以投入市場營運的城市基礎(chǔ)設(shè)施如垃圾場、候車廳、供水廠等使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)推向市場，把實物形態(tài)轉(zhuǎn)化成價值形態(tài)，把死錢變成活錢。

二是經(jīng)營無形資產(chǎn)。對城市的戶外廣告標(biāo)牌經(jīng)營權(quán)、公共汽車線路經(jīng)營權(quán)以及公路、橋梁、雕塑冠名權(quán)等，可以通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃等形式，籌集城市建設(shè)資金。如郴州僑能達房地產(chǎn)公司出資100多萬元，買下了桔井路延伸段的冠名權(quán)，將此路段命名為“合眾路”（注：李大力，《我國近年的城市建設(shè)問題》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。

三是城市管理事業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營。將城市公用事業(yè)管理權(quán)與經(jīng)營權(quán)、具體作業(yè)權(quán)進行有效剝離，對占道經(jīng)營權(quán)、垃圾清運權(quán)、街道場地保潔經(jīng)營權(quán)等投入市場化營運，也是充分發(fā)揮城建資金效益的重要途徑。五嶺廣場的管理，原打算設(shè)立專門機構(gòu)，財政每年安排200多萬元，通過招標(biāo)承包給企業(yè)后，不僅不要設(shè)立機構(gòu)，而且財政負擔(dān)的承包費每年只需要80萬元（注：李大力，《我國近年的城市建設(shè)問題》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。

4.5 加大城市建設(shè)投融資機制改革力度

要轉(zhuǎn)變政府職能，實行政企分開。政府要從具體的項目經(jīng)營中退出來，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)的總設(shè)計師和投資、管理實施的監(jiān)管者。城市建設(shè)和經(jīng)營要以企業(yè)運作為主，政府為企業(yè)競爭創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。對國有存量這部分，通過所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，組建新的市場主體。如可以興建城市建設(shè)發(fā)展有限公司，接受政府委托對城市基礎(chǔ)設(shè)施進行資本營運，將所有可以拿出來經(jīng)營發(fā)展的資本予以歸集，代表政府行使經(jīng)營、管理的權(quán)力，同時相應(yīng)承擔(dān)盈虧責(zé)任和市場競爭風(fēng)險。有了這樣的公司，加之土地金融與土地儲備中心，財政資金今后只需管維護和人頭費，政府不再直接投資，新建基礎(chǔ)設(shè)施需要政府投入的部分，將通過新公司運作。這樣，既明確了舉債主體和擔(dān)保主體，也突破了財政單一包攬的模式，打破了一個項目成立一個指揮部而對整個運作環(huán)節(jié)負不了責(zé)的模式，使新公司自我舉債、自我還貸、自負盈虧、自我發(fā)展，成為市場競爭者。只有建立這樣的機制，才能夠有效地吸引符合條件的不同經(jīng)濟成分的其他投資主體平等地參與城市建設(shè)和管理。

結(jié)論

在市場經(jīng)濟條件下，以經(jīng)營城市的理念為指導(dǎo)建立的土地儲備制度，必須以經(jīng)濟建設(shè)為中心，以金融配套為出發(fā)點，以穩(wěn)定社會為大局。只有這樣，才能真正發(fā)揮土地的價值作用，才能促進社會經(jīng)濟及各項事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。從試點城市的實踐來看，在經(jīng)營城市大思路下的土地儲備對政府調(diào)控土地市場、切實實施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保證國有土地資產(chǎn)的保值、增值，促進社會經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要作用。可以預(yù)見，經(jīng)營城市觀念的深化和土地儲備制度的進一步推進，將對我國城市經(jīng)濟和土地市場的健康有序發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響作用。

收稿日期：2001-06-08

【參考文獻】

[1] 劉維新.城市發(fā)展土地利用與房地產(chǎn)[M].中國大地出版社，1996.[2] 南京地政研究所.中國土地問題研究[M].中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)出版社，1998.[3] 浙江省嵊州市土地管理局.為了七山一水二分田[N].中國國土資源報.[4] 李濤.制度創(chuàng)新[N].中國國土資源報.[5] 李瑩.手中有地，心里不慌[N].中國國土資源報.[6] 黃云.土地儲備與特色[N].中國國土資源報.^NU1

第三篇：土地聯(lián)產(chǎn)經(jīng)營承包合同

訂立合同雙方：

＿＿＿＿＿縣＿＿＿＿＿鄉(xiāng)＿＿＿＿＿村＿＿＿＿＿組，以下簡稱甲方；

承包戶主＿＿＿＿＿＿＿，以下簡稱乙方

為了落實聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，充分調(diào)動農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，明確甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)中央（８３）、（８４）一號文件精神，經(jīng)村民大會討論同意和甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以便雙方共同遵守。

第一條　承包土地的面積、地點、等級

甲方將＿＿＿＿畝土地（田）發(fā)包給乙方，該土地位于＿＿＿＿＿＿＿＿，東至＿＿＿＿＿＿＿，西至＿＿＿＿＿＿＿＿，南至＿＿＿＿＿＿＿＿＿，北至＿＿＿＿＿＿。其中，一等地＿＿＿＿畝，二等地＿＿＿＿＿＿畝，三等地＿＿＿＿＿＿＿畝，四等地＿＿＿＿＿＿畝，……承包土地的所有權(quán)屬于集體，乙方只有土地使用權(quán)，不得買賣、出租、荒蕪，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)作宅基地和構(gòu)筑其他建筑物。

第二條　承包期限

承包時間共＿＿＿＿＿＿年，從＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日起，至＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日止。

第三條　乙方的權(quán)利義務(wù)

１．乙方有權(quán)獲得國家下?lián)苡糜诎l(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的化肥、農(nóng)藥、良種、貸款指標(biāo)和其他農(nóng)業(yè)物資。

２．乙方必須完成上級下達的種植計劃，在完成種植計劃的前提下，可以自己決定種植經(jīng)營。

３．乙方必須完成按土地畝數(shù)攤派的統(tǒng)購指標(biāo)任務(wù)和上繳農(nóng)業(yè)稅的任務(wù)，每年向國家交售＿＿＿＿＿＿斤，＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿＿＿斤＿＿＿＿＿＿，＿＿＿＿＿＿斤＿＿＿＿＿＿……。交售時間是＿＿＿＿＿＿＿。每年向國家繳納農(nóng)業(yè)稅＿＿＿＿＿元，納稅時間是＿＿＿＿＿＿＿。乙方必須每年向甲方上交公積金＿＿＿＿＿＿元，公益金＿＿＿＿＿＿元，管理費＿＿＿＿＿＿元，上交時間為每年的＿＿＿＿＿＿＿月＿＿＿＿＿日以前。乙方必須完成甲方按承包土地畝數(shù)攤派的義務(wù)工日，或上交按義務(wù)工日折價的金額。

（本條亦可采取列表形式，見后）

４．乙方經(jīng)甲方同意，可以自找對象轉(zhuǎn)包土地，可以與轉(zhuǎn)承包戶協(xié)商，平價購買生活用糧。土地轉(zhuǎn)包后，轉(zhuǎn)包戶必須承擔(dān)原由乙方承擔(dān)的所有統(tǒng)購任務(wù)和繳納農(nóng)業(yè)稅任務(wù)，承擔(dān)向甲方上交“三全”和完成義務(wù)工作任務(wù)。

５．乙方如遇生（不能違背計劃生育規(guī)定）、死、嫁、娶，承包土地一般不變動但必須按規(guī)定調(diào)整所承擔(dān)的義務(wù)。乙方如因勞動力減少無法繼續(xù)承包土地又無人愿轉(zhuǎn)承包時，可向甲方提出退回承包土地的一部或全部，由甲方另行統(tǒng)一安排。乙方對國家、集體承擔(dān)的義務(wù)相應(yīng)減少或免除。

６．乙方有責(zé)任保險承包土地上的林木、排灌、通電等國家或集體設(shè)施。

第四條　甲方的權(quán)利義務(wù)

１．甲方有權(quán)監(jiān)督乙方完成國家下達的種植主劃、統(tǒng)購任務(wù)和納稅任務(wù)，有權(quán)敦促乙方完成對集體的義務(wù)。

２．國家按計劃分配用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的化肥、農(nóng)藥、良種、貸款指標(biāo)和其他農(nóng)用物資，甲方應(yīng)及時按承包土地的數(shù)量和等級分配給乙方。

３．甲方應(yīng)定期公布集體財務(wù)帳目和公積金、公益金、管理費的使用情況，必須接受乙方的監(jiān)督檢查。

第五條　違約責(zé)任

１．乙方如不按時履行對國家和集體的義務(wù)，除應(yīng)繼續(xù)履行外，還應(yīng)按遲延項目價值的＿＿＿＿＿＿＿％，向甲方償付違約金。乙方如仍然拒不履行義務(wù)的，甲方除可請求有關(guān)部門處理外，有權(quán)收回乙方承包的土地。

２．乙方如荒蕪承包的土地，除應(yīng)履行對國家、集體的一切義務(wù)外，甲方有權(quán)收回土地。乙方如果擅自出賣和租讓承包的土地，甲方可宣布買賣與租讓關(guān)系無效，并可收回土地。乙方如果在承包的土地上建房，甲方有權(quán)責(zé)令乙方拆除。乙方如果毀壞承包土地上的樹木和集體設(shè)施，應(yīng)照價（毀壞樹木折價）賠償。

３．甲方如不及時撥給乙方國家分配的化肥、農(nóng)藥、良種、貸款指標(biāo)和其他農(nóng)用物資，應(yīng)按其價值的＿＿＿＿＿＿％，向乙方償付違約金，并應(yīng)如數(shù)補發(fā)所欠物資。

第六條　不可抗力

乙方如因不可抗力的自然災(zāi)害，造成承包土地內(nèi)作物的減產(chǎn)或絕產(chǎn)，經(jīng)調(diào)查核實后，可根據(jù)實際情況減少或免除乙方對國家或集體的義務(wù)。

第七條　其他

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

本合同從承包期開始之日起生效。承包期內(nèi)，承包戶主如去世，其家庭成員有承包以。本合同不因甲方代表人的變更而變更。合同執(zhí)行期間，任何一方不得自變更或解除合同；合同如有未盡事宜，應(yīng)由甲乙雙方共同協(xié)商，作出補充規(guī)定。補充規(guī)定與本合同具有同等效力。

本合同正本一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份；合同副本一式＿＿＿＿＿份，送村委會、（如經(jīng)公證或鑒證，還應(yīng)送公證或鑒證機關(guān)）……各留存一份。

甲方：＿＿＿＿＿＿縣＿＿＿＿鄉(xiāng)＿＿＿＿＿村＿＿＿＿＿＿組（公章）

代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿（蓋章）

乙方戶主：＿＿＿＿＿＿（蓋章）

＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿＿月＿＿＿＿日訂

附件：土地承包及負擔(dān)國家、集體義務(wù)表

┏━┯━━━━┯━━┯━┯━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

┃承││人口│　│勞│個，其中，全勞力個，半勞力個　┃

┃包│││　│動│┃

┃戶│││　│力│┃

┃姓│││　│　│┃

┃名│││　│　│┃

┠─┼─┬──┴──┼─┼─┼─────┬─┬─┬─┬─┬───────┨

┃承│面││義│應(yīng)││交│交│交│應(yīng)│┃

┃包│積││務(wù)│交││售│售│售│上│┃

┃地│（│ 土地級別 │調(diào)│售│其中　│棉│油│烤│交│其中┃

┃段│畝│（畝）│整│糧││花│料│煙│金│┃

┃名│）││年│總││　│　│　│額│┃

┃稱│　││度│量││　│　│　│（│┃

┃　│　├─┬─┬─┤　│（├─┬─┬─┤　│　│　│元├─┬─┬─┬─┨

┃　│　│一│二│三│　│斤│征│購│加│　│　│　│）│農(nóng)│公│公│管┃

第四篇：土地聯(lián)產(chǎn)經(jīng)營承包合同

發(fā)包方：__________________（以下簡稱甲方）

法定代表人：______________________________

承包方：__________________（以下簡稱乙方）

住所地：__________________________________

法定代表人：______________________________

訂立本合同的背景：

______年，由______鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司與甲方簽訂的土地承包合同，實際上由乙方承包經(jīng)營，并且得到了發(fā)包方及其村民（代表）的一致同意，同時也取得了______鎮(zhèn)人民政府的批準(zhǔn)?，F(xiàn)根據(jù)我國農(nóng)村土地承包法及相關(guān)法律政策之規(guī)定，并經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就乙方承包經(jīng)營甲方所有的土地一事達成如下一致協(xié)議，望雙方共同遵守：

一、承包標(biāo)的、數(shù)量及四至范圍

乙方承包的土地為甲方擁有的______畝土地，其四至范圍詳見附圖。

二、承包期限

承包期限為______年，但因乙方已于______年實際上已承包了本合同項下土地，故本合同的承包期限為本合同生效之日起至______年______月______日止。

三、承包土地的用途

本合同項下的土地用于種植葡萄、水果、種苗、綠化苗木等其他農(nóng)作物。

四、甲方的權(quán)利、義務(wù)

1．權(quán)利

（1）監(jiān)督乙方依照本合同的約定的用途合理利用和保護土地；

（2）制止乙方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為；

2．義務(wù)

（1）維護乙方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得非法變更、解除本合同；

（2）不得干涉乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)和正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

（3）為乙方的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供方便；

（4）依據(jù)區(qū)、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，組織、安排本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

五、乙方的權(quán)利、義務(wù)

1．權(quán)利

（1）依法享有承包地使用、收益的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品；

（2）在取得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，乙方擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或其他方法流轉(zhuǎn)。

2．義務(wù)

（1）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；

（2）依法合理利用土地，不得給承包地造成永久性損害。

六、承包金的數(shù)量及其支付期限

承包金為每年______萬元，在每年______月______日之前付清。

七、違約責(zé)任

1．甲方不得違反本合同第四條約定的義務(wù)及法律法規(guī)的強制

性規(guī)定，否則，乙方有權(quán)單方?jīng)Q定是否解除本合同，并要求甲方賠償乙方所有的投入和違約金______萬元。

2．乙方如違反了本合同第五條約定的義務(wù)及法律法規(guī)的強制性規(guī)定，則甲方有權(quán)收回土地，并要求乙方賠償給土地造成的損失；乙方超出合同規(guī)定付款期限的，則按每天萬分之二支付未付部分的違約金。

八、其他約定

1．在承包期內(nèi)，因自然災(zāi)害或其他不可抗力嚴(yán)重毀損承包地的，在取得甲方、甲方村民代表及______鎮(zhèn)人民政府及農(nóng)業(yè)主管部門同意后，甲方同意對乙方承包的土地進行調(diào)整，或按毀損土地面積在承包金中予以扣減，直至土地恢復(fù)種植能力；

2．甲方保證甲方村民不得在合同承包期內(nèi)無故干擾、侵犯乙方的自主經(jīng)營活動，如對乙方造成損害的，甲方必須予以賠償。

3．承包期內(nèi)，乙方交回承包地或者甲方依法收回承包地時，乙方對其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權(quán)獲得相應(yīng)的補償。

4．承包期內(nèi)，甲方不得單方面解除本合同，不得以任何借口或理由強迫乙方放棄或變更土地承包經(jīng)營權(quán)，更不得以劃分“口糧田”和“責(zé)任田”等為由收回承包地搞招標(biāo)承包，也不得將承包地收回抵頂欠款。

5．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費等，歸乙方所有，甲方不得擅自截留，且必須配合乙方土地流轉(zhuǎn)事項，但采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)取得甲方的同意。

6．承包期內(nèi)若遇政府征用，則除土地補償金歸甲方外，其余款項一律歸乙方所有，未征用部分則繼續(xù)承包，承包金也按比例調(diào)整。

九、爭議的解決

在履行本合同過程中，若有爭議，首先由甲、乙雙方協(xié)商解決；若協(xié)商未果，任何一方都可以向人民法院起訴。

十、本合同一式柒份，在雙方簽字蓋章后生效，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，壹份用于向有關(guān)部門申領(lǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)證，另貳份分別報南潯鎮(zhèn)人民政府及農(nóng)業(yè)主管部門備案。

十一、特別條款

在簽訂本合同時，乙方有充分理由相信甲方對本合同項下的土地發(fā)包已取得了甲方的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，且已報請南潯鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。如甲方未履行以上義務(wù)導(dǎo)致本合同無效，則乙方有權(quán)要求甲方賠償乙方所有投入和違約金______萬元

代表人：________________

代表人：________________

第五篇：城市土地使用制度改革

(一)明晰土地產(chǎn)權(quán) ,加快物權(quán)立法 ,健全和創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)法律制度.明確土地產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)有的《土地管理法 》 規(guī)定:中央人民政府即國務(wù)院是國有土地的惟一產(chǎn)權(quán)代表 ,包括城市土地在內(nèi) ,任何一級地方政府均非國有土地的產(chǎn)權(quán)代表。就國有企業(yè)而言 ,尤其要明晰土地產(chǎn)權(quán) ,其產(chǎn)權(quán)權(quán)能主要有出讓土地使用權(quán)、土地使用權(quán)作價入股權(quán)、賃土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)等。.要加快物權(quán)立法 ,以確認(rèn)和保護各種新的物權(quán)。城市土地開發(fā)的立體化發(fā)展必將涉及土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)(細分為出讓權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)、回收權(quán)、擔(dān)保權(quán)、典權(quán)、入股權(quán)、贈與權(quán)及互換權(quán)等)諸權(quán)利。面對產(chǎn)權(quán) 界定不清帶來的種種問題 ,筆者認(rèn)為應(yīng)以土地權(quán)利為核心、以物權(quán)理論為基礎(chǔ)來設(shè)計土地產(chǎn)權(quán)制度是比較理想的選擇 ,這樣產(chǎn)權(quán)界定較為清楚。故亟需加快物權(quán)立法步伐 ,保障和創(chuàng)新我國的土地產(chǎn)權(quán)法律制度。

(二)規(guī)范土地市場管理 ,優(yōu)化土地資源配置.要打破政府對土地一級市場的壟斷 ,切實推行土地有償使用制度。要改革土地供給的行政性審批制度 ,擴大土地的市場化配置范圍。地方政府及土地行政部門應(yīng)該加大土地有償使用力度 ,杜絕劃撥用地經(jīng)旁門左道非法入市 ,采用年租制在內(nèi)的多種有償使用方式 ,使土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到全面體現(xiàn) ,把隱形土地市場造成的國有土地收益流失降低到最小范圍。2.嚴(yán)格土地使用權(quán)出讓制度 ,實行土地出讓金分期收取制度。土地出讓范圍要嚴(yán)格依法律規(guī)定執(zhí)行 ,盡量減少劃撥供地;經(jīng)營性用地的土地出讓方式要繼續(xù)推行“ 招拍掛 ” ,促使地價的市場形成機制和市場環(huán)境不斷完善;土地出讓金要按國家政策和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取 ,不能隨意減免 ,并向社會公開土地出讓的真實情況 ,接受社會監(jiān)督。為了地方政府的長遠發(fā)展 ,應(yīng)實行土地出讓金分期收取制度。例如 ,某市批租土地收入了 3 000萬元 ,土地使用年限是 50 年。那么 ,這筆錢不能全由當(dāng)期政府支配使用 ,而應(yīng)統(tǒng)一上交國庫 ,再由中央財政按均分 ,每年撥付的資金是可以 60萬元 ,專項用于城市建設(shè)。這樣 ,不論由誰批租土地得的錢 ,土地出讓期限內(nèi)的收益都相同。如此可遏制地方政府急功近利的短期沖動。.建立科學(xué)的地價評估制度 ,限定拍賣出讓的使用范圍。要提高評估從業(yè)人員的素質(zhì) ,打破土地部門壟斷狀況 ,吸收各界精英參與評估 ,過多、過濫地發(fā)放土地評估師證書有損評估質(zhì)量。要完善地價評估體系 ,城市基準(zhǔn)地價必須定期修編,保持價格的現(xiàn)實性、連續(xù)性;宗地地價要重視土地微觀區(qū)位的細微差別。同時 ,針對深圳、上海、江蘇、浙江等房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)地價、房價總體偏高的實情 ,筆者以為 ,應(yīng)進一步用地方立法形式具體細化土地以招標(biāo)或拍賣方式出讓的不同適用范圍 ,目的在于防止拍賣所致的高地價秧及房價。法規(guī)可以規(guī)定:閑置的存量土地、進入司法執(zhí)行程序用以抵債的土地,宜采用拍賣方式為之;而一般熟地的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓則應(yīng)以招標(biāo)方式為之。.完善劃撥土地使用權(quán)入市管理 ,探索集體土地使用權(quán)入市問題。首先 ,要建立劃撥土地使用權(quán)入市許可制度 ,劃撥土地進入流通時 ,必須得到所在地人民政府批準(zhǔn) ,取得許可后才有資格交易 ,這樣能使地方政府控制當(dāng)?shù)氐墓┑乜偭?,有效抑制房地產(chǎn)投機。劃撥土地成交時 ,原土地使用者不應(yīng)享受全部地價之利 ,應(yīng)當(dāng)從中分離出一部分作為出讓金向政府繳納。其次 ,在一定范圍和特定條件下 ,政府應(yīng)承認(rèn)和允許集體土地流轉(zhuǎn) ,并采用相應(yīng)措施對之加以監(jiān)管。據(jù)《南方日報 》 報道 ,廣東省將于 2005年10月 1日起允許農(nóng)村集體建設(shè)用地入市[ 7 ]。.健全土地收購儲備制度 ,改革城市土地租稅費體系。其一 ,建立土地收購、儲備制度的主要作用是調(diào)節(jié)土地供需總量 ,即在市場低迷時,吃進部分土地 ,增加土地的需求總量;在市場上揚時 ,于計劃之外釋放部分土地 ,擴大土地供給。因此 ,土地收購、儲備制度是土地市場的穩(wěn)定器。從上海等城市數(shù)年的運作來看 ,土地儲備機制建立后 ,政府可以更好地

運用經(jīng)濟的、行政的、法律的運作機制 ,將分散狀態(tài)的土地使用權(quán)逐步歸集于“ 土地儲

備庫 ” ,根據(jù)城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展需要及土地供應(yīng)計劃 ,對經(jīng)營性土地的供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、布局、價格、時間等進行有效控制 ,做到定性、定量、定位、定時供應(yīng)土地 ,達到城市土地利用的最優(yōu)化。其二 ,要切實發(fā)揮租稅對國有土地資源配置的杠桿作用。我國目前城市土地租稅費體系混亂龐雜 ,致使大量土地收益流失。對其改革的總體思路是“明租正稅、優(yōu)化結(jié)構(gòu) ” :一是明確國家作為國有土地惟一主體的管理職能與所有權(quán)能 ,正確界定租稅費內(nèi)涵 ,科學(xué)設(shè)定租稅費種類與體地收益分配關(guān)系;三是嚴(yán)格租稅征管 ,規(guī)范土地市場和調(diào)節(jié)土地資源配置;四是租稅的設(shè)定和征管要同整個國家經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng) ,要充分考慮納稅義務(wù)人的承受力[ 8 ]。

(三)轉(zhuǎn)換政府職能 ,健全土地法律責(zé)任制度首先 ,按照完善社會主義市場經(jīng)濟體制和落實 科學(xué)發(fā)展觀的要求 ,中央與地方政府應(yīng)當(dāng)分別正確履行政府職能。中央政府主要履行全局性的宏觀經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)督、社會管理和公共服務(wù)職責(zé) ,后者則主要行使地方性市場監(jiān)督、社會管理和公共服務(wù)職責(zé) ,并貫徹統(tǒng)一的國家宏觀調(diào)節(jié)政策。其次 ,堅持依法治國、依法行政的土地管理原則。加快國土資源立法 ,推進國土資源行政工作法制化與程序化 ,建立權(quán)力制約機制 ,強化國土資源的行政執(zhí)法及其執(zhí)法監(jiān)督職能。對國土資源特別是土地等重要的資源必須實行最嚴(yán)格的保護措施 ,必須有廉潔的工作人員 ,建立相對獨立、具有權(quán)威的國土 資源執(zhí)法監(jiān)察體系。在按法律規(guī)定行使權(quán)力的同時 ,必須規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任 ,規(guī)范、制約、監(jiān)督行政權(quán)力的行使 ,防止權(quán)力濫用。行政審批權(quán)應(yīng)大幅度減少 ,行政過錯責(zé)任者要受到追究。增強服務(wù)意識 ,提高工作效率。辦事要有時限 ,受理申請要實行窗口辦文 ,防止人為延宕和違規(guī)操作。在規(guī)定公民、法人和其他組織的義務(wù)時 ,應(yīng)當(dāng)明確其相應(yīng)權(quán)利 ,并予以切實保障。