第一篇：2014年中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析

2014年中國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析

智研數(shù)據(jù)研究中心網(wǎng)訊：

內(nèi)容提要：2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯比較冷，從各大媒體報(bào)道的一些新聞以及根據(jù)全國(guó)住宅成交面積數(shù)據(jù)來(lái)看。

智研數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：全國(guó)住宅成交面積大幅下降了18.9%；十大城市二手房總成交32.29萬(wàn)套，較去年同期大幅下跌了41.77%；全國(guó)商品房新開(kāi)工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。所以從這些數(shù)據(jù)很容易就看出上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在下滑，并且下滑的比較明顯。

但是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)往往都是投資未來(lái)。面對(duì)相同的市場(chǎng)環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。7月16號(hào)舉行的博鰲論壇就拋出“房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)是波動(dòng)，下半年樓市將轉(zhuǎn)好”的判斷。

每個(gè)人都有自己的判斷。無(wú)論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整與崩盤(pán)還相距甚遠(yuǎn)。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說(shuō)樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長(zhǎng)的三點(diǎn)意見(jiàn)也能看：“千方百計(jì)的消化庫(kù)存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施?！?/p>

也恰恰因?yàn)槭袌?chǎng)的深度觀望，為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)整將呈現(xiàn)大U型的走勢(shì)。但各個(gè)城市的U型底部的長(zhǎng)度各不相同。一線城市的調(diào)整時(shí)間相對(duì)較短，二三線城市的調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)。尤其是對(duì)于一線城市的北京，基于得天獨(dú)厚的醫(yī)療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)則半年，而現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了2個(gè)月?？纯粗兄笖?shù)據(jù)的數(shù)字也能佐證相關(guān)判斷，6月份北京商品住宅（不含保障房）市場(chǎng)成交均價(jià)為26,232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場(chǎng)共成交15.24萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)了63.87%，同比上漲了96.14%。

數(shù)據(jù)的背后往往是市場(chǎng)邏輯的梳理。之所以判斷下半年會(huì)好于上半年，主要基于信貸市場(chǎng)放寬、地方政府松綁以及開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)這三大驅(qū)動(dòng)力。

1、市場(chǎng)調(diào)整起源于信貸市場(chǎng)的收緊，但下半年信貸環(huán)境會(huì)明顯好于上半年

中央的信貸投放已經(jīng)從過(guò)去的年度管理調(diào)整為當(dāng)前的月度管理和額度管理，信貸投放的實(shí)效性和靈活性將增強(qiáng)；二者，基于上半年經(jīng)濟(jì)增速的不樂(lè)觀，下半年政府的微刺激將會(huì)更加密集出臺(tái)。甚至不排除降低利率的可能。

2、城市確定取消或者放寬了限購(gòu)

典型的城市如武漢，已經(jīng)不再限購(gòu)大戶型；呼和浩特已正式取消限購(gòu)；蘇州更徹底的開(kāi)放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型；重慶對(duì)于90㎡以下的貸款

首付比例降至20%；鄭州推出住房公積金組合貸；蕪湖允許二套房申請(qǐng)貼息貸款；北京公積金提取從一年一次提高至3個(gè)月一次等。預(yù)計(jì)下半年地方政府各種曲線救市的政策將陸續(xù)出臺(tái)。限購(gòu)的取消將推高成交量和市場(chǎng)活躍度。

3、下半年品牌開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象將更多

雖然市場(chǎng)成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，否則資本市場(chǎng)會(huì)用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個(gè)項(xiàng)目降價(jià)沖全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，尤其是選擇個(gè)別非核心區(qū)域的、降價(jià)能大幅去化的樓盤(pán)或個(gè)別項(xiàng)目的尾房。如近期熱銷(xiāo)的昌平區(qū)的首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐，通過(guò)一萬(wàn)抵減三萬(wàn)以及老客戶帶新客戶大幅優(yōu)惠等變相降價(jià)的方式，提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

總體而言，今年下半年對(duì)于一線城市的投資者而言是最佳的窗口期。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，今年下半年也是購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。而6月份全國(guó)商品房成交面積環(huán)比上漲超過(guò)40%，是下半年預(yù)期好于上半年的開(kāi)端吧。

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)swot分析

一、萬(wàn)科（000002，SZ）

優(yōu)勢(shì)

1、中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營(yíng)住宅物業(yè)發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。綜合競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。

2、萬(wàn)科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷(xiāo)售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營(yíng)銷(xiāo)策略等。

3、公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動(dòng)性和健康的負(fù)債狀況。

4、公司的增長(zhǎng)方式由規(guī)模速度增長(zhǎng)向質(zhì)量效益增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場(chǎng)調(diào)整期的平穩(wěn)增長(zhǎng)。5、1992?2008年公司收入和凈利潤(rùn)的復(fù)合增速分別為28.7%和33.6%。

劣勢(shì)土地儲(chǔ)備約2200萬(wàn)平方米，僅能滿足萬(wàn)科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會(huì)影響其增長(zhǎng)并增加土地購(gòu)置成本。

機(jī) 會(huì)

1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬(wàn)科將通過(guò)整合行業(yè)資源提高市場(chǎng)占有率。

2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f(wàn)科未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要來(lái)源之一。

威 脅

綠城、恒大等民營(yíng)房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)其未來(lái)增長(zhǎng)構(gòu)成有力威脅。

二、保利地產(chǎn)（600048，SH）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其資源優(yōu)勢(shì)。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國(guó)各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國(guó)各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

2、土地儲(chǔ)備規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，保利地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增至3200萬(wàn)平方米，在一、二線城市形成全國(guó)性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲(chǔ)備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢(shì)。

3、公司成長(zhǎng)性好，增長(zhǎng)迅猛。過(guò)去五年保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢(shì)

1、公司在2009年購(gòu)入約1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，土地成本較高，這使其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)的銷(xiāo)售價(jià)格彈性較小。

2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格偏激進(jìn)。

機(jī) 會(huì)

1、保利地產(chǎn)基本完成了全國(guó)化布局，開(kāi)始進(jìn)入收獲期，市場(chǎng)占有率將迅速提升。

2、二、三線城市化進(jìn)程提速。

威 脅

保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)其資源獲得和市場(chǎng)均造成威脅。

三、中海地產(chǎn)（688，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司是具有央企背景的中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢(shì)明顯。

2、公司憑借母公司中國(guó)建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。

3、公司實(shí)施全國(guó)性的品牌擴(kuò)張策略，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，過(guò)去六年實(shí)現(xiàn)凈利40%以上的復(fù)式增長(zhǎng)。

4、公司共擁有土地儲(chǔ)備約3450萬(wàn)平方米，可滿足4年的開(kāi)發(fā)規(guī)模需要。公司獲取土地質(zhì)量較高，主要布局于主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

5、發(fā)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。

6、資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過(guò)300億元。劣勢(shì)

1、公司在一線城市購(gòu)地成本偏高，從而導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)整彈性較小。

2、公司2009年斥資227億元購(gòu)入1165萬(wàn)平方米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，一改其穩(wěn)健的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備作風(fēng)，其業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性可能有所波動(dòng)。機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過(guò)整合行業(yè)資源提升市場(chǎng)占有率。

威 脅

1、中海外與中國(guó)建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，兩者在多個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)重合。

2、政府對(duì)閑置土地的態(tài)度越發(fā)嚴(yán)厲，土地持有成本上升將難以避免。

四、恒大地產(chǎn)（3333，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、一體化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；拈_(kāi)發(fā)模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時(shí)間內(nèi)將其業(yè)務(wù)從廣州市快速?gòu)?fù)制到全國(guó)30余個(gè)中心城市。

2、公司是中國(guó)內(nèi)地?fù)碛型恋貎?chǔ)備最多的開(kāi)發(fā)商，公司在內(nèi)地30個(gè)城市擁有近6000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中土地儲(chǔ)備超過(guò)100萬(wàn)平方米的城市達(dá)11個(gè)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。3、2009年恒大地產(chǎn)的銷(xiāo)售額達(dá)303億元，預(yù)計(jì)已鎖定2009年和2010年業(yè)績(jī)的80%和50%。恒大從2009年開(kāi)始業(yè)績(jī)有爆發(fā)式增長(zhǎng)，2008.2010年的凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率有望超過(guò)200%。

4、通過(guò)體育營(yíng)銷(xiāo)，品牌知名度較高，恒大女排、恒大足球俱樂(lè)部幾乎婦孺皆知。

劣 勢(shì)

1、盡管流動(dòng)性得到極大緩解，但負(fù)債比率整體偏高，公司仍需要更高的財(cái)務(wù)安全性。

2、公司的產(chǎn)品線過(guò)于豐富，分別涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅游地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導(dǎo)致其核心產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力被削弱，以及對(duì)個(gè)別領(lǐng)域的控制力不夠。

機(jī) 會(huì)

橫向整合行業(yè)資源，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

五、中糧地產(chǎn)（000031，SZ）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司是中糧集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對(duì)公司持續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

2、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的贏利和現(xiàn)金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)兼具穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性。

3、住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模和布局均取得重大突破。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強(qiáng)。

5、財(cái)務(wù)彈性較強(qiáng)，債務(wù)壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢(shì)

1、住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、土地儲(chǔ)備等方面較國(guó)內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有較大差距。

2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實(shí)力有限，限制了公司的發(fā)展速度。

機(jī) 會(huì)

中糧集團(tuán)正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直接受益于其母公司對(duì)其核心業(yè)務(wù)（食品和房地產(chǎn)）的整合。

威 脅

1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。

2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，存在不確定性。

六、招商地產(chǎn)（000024，SZ）

優(yōu)勢(shì)

1、公司是招商局集團(tuán)直屬企業(yè)，是國(guó)資委重點(diǎn)支持的5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實(shí)力強(qiáng)，并實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

2、公司在深圳擁有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌知名度，深圳市場(chǎng)占有率達(dá)5%。本地購(gòu)房者的品牌忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)黏性強(qiáng)。

3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長(zhǎng)是招商地產(chǎn)重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

4、公司實(shí)施開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)定現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)模式使得公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。此外，融資渠道日趨多元化。

5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲(chǔ)備超過(guò)50%位于一線城市，土地成本較低。

劣 勢(shì)

1、公司超過(guò)50%的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲(chǔ)備量較小。

2、在全國(guó)的品牌影響力有待提高，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。

機(jī) 會(huì)

1、隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊未來(lái)可能有較大的升值空間。

2、擁有龐大的潛在市場(chǎng)和顧客群。

威 脅

1、公司的全國(guó)化步伐略顯遲緩，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的快速擴(kuò)張，珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場(chǎng)空間受到擠壓。

七、金地集團(tuán)（600383，SH）

優(yōu) 勢(shì)

1、深圳國(guó)資背景，項(xiàng)目運(yùn)作能力和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其在戰(zhàn)略協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品定位能力、品牌管理能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)同能力以及團(tuán)隊(duì)管理能力等方面優(yōu)勢(shì)明顯。

2、嘗試通過(guò)平安信托進(jìn)行項(xiàng)目融資，融資渠道多元化。

3、土地儲(chǔ)備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)的項(xiàng)目分布穩(wěn)定。新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備毛利率水平高于存量。

4、成功開(kāi)發(fā)多個(gè)“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線城市知名度較高。

5、公司面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，保持敏感和靈活的策略，保證了財(cái)務(wù)安全。

劣 勢(shì)

1、公司典型順周期運(yùn)作項(xiàng)目，決策調(diào)整往往滯后于市場(chǎng)變化，長(zhǎng)期回報(bào)率偏低。

2、借助信托模式發(fā)展上海項(xiàng)目，盡管降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但也將降低公司在項(xiàng)目的報(bào)酬率。

機(jī) 會(huì)

1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房?jī)r(jià)的背景下，自住和改善性需求將對(duì)公司業(yè)績(jī)有較強(qiáng)支撐。

2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)提供新的機(jī)遇。

威 脅

公司在一線城市業(yè)務(wù)比重較大，而一線城市的增長(zhǎng)空間日趨有限且政策風(fēng)險(xiǎn)較大，均對(duì)公司在未來(lái)的增長(zhǎng)形成隱患。

八、北辰實(shí)業(yè)（601588，SH）&(588,HK）

優(yōu)勢(shì)

1、唯一一家同時(shí)在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。

2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及所有的持有物業(yè)項(xiàng)目，基本集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。

3、物業(yè)發(fā)展是公司未來(lái)收入增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，長(zhǎng)沙三角洲將是未來(lái)5年公司主要的贏利增長(zhǎng)點(diǎn)。

4、投資并經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積達(dá)120萬(wàn)平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過(guò)15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。

5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發(fā)展空間。

劣 勢(shì)

1、長(zhǎng)沙項(xiàng)目樓面地價(jià)約2500/平方米，較長(zhǎng)沙4300元/平方米的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格偏高。

2、長(zhǎng)沙項(xiàng)目投入資金巨大，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)。

3、長(zhǎng)沙項(xiàng)目是公司開(kāi)發(fā)的首個(gè)北京以外的項(xiàng)目，跨區(qū)域開(kāi)發(fā)能力不確定。

機(jī) 會(huì)

1、北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)主要集中在亞奧商圈。奧運(yùn)的建設(shè)和發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提高公司資產(chǎn)的增值潛力。

2、政府政策推進(jìn)二、三線城市的城市化進(jìn)程，利好長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目，降低其發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

威 脅

1、奧運(yùn)會(huì)后，北京市的酒店、零售和寫(xiě)字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長(zhǎng)放緩。

2、由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)與商鋪市場(chǎng)將有大面積新增供應(yīng)入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力。

九、華潤(rùn)置地（1109，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、母公司華潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)資委直屬企業(yè)，同時(shí)也是萬(wàn)科地產(chǎn)的大股東，實(shí)力雄厚。

2、華潤(rùn)置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)發(fā)展商，住宅開(kāi)發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成為其主要的運(yùn)營(yíng)模式。3、2009年銷(xiāo)售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬(wàn)象城”為龍頭的持有型物業(yè)的比例不斷上升，預(yù)計(jì)未來(lái)投資物業(yè)對(duì)總贏利的貢獻(xiàn)可達(dá)到20%.30%，能有效增強(qiáng)公司抗周期波動(dòng)能力。

4、母公司持續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤(rùn)置地獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2004年以來(lái)，母公司共六次向華潤(rùn)置地注入地塊和項(xiàng)目，總計(jì)1450萬(wàn)平方米。而華潤(rùn)置地則用股權(quán)作為對(duì)價(jià)，成功融資超過(guò)100億元。

5、拓展住宅增值服務(wù)，有助于挖掘華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力，增強(qiáng)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

劣 勢(shì)

1、目前母公司持有的土地儲(chǔ)備有限，母公司注入模式已難以持續(xù)。

2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)過(guò)度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業(yè)務(wù)增速。

機(jī) 會(huì)

直接受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。

威 脅

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)發(fā)展商逐步發(fā)展壯大，對(duì)公司的投資性物業(yè)的發(fā)展空間構(gòu)成威脅。

十、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377，HK)）

優(yōu) 勢(shì)

1、中國(guó)人壽、中國(guó)遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實(shí)力雄厚。

2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其連續(xù)六年在北京住宅市場(chǎng)占有率第一，目前市場(chǎng)占有率約為5%。2009年公司60%的銷(xiāo)售收入來(lái)自北京。

3、土地儲(chǔ)備定位精準(zhǔn)，堅(jiān)持以“環(huán)渤?！睘楹诵?，逐步進(jìn)入長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)。土地儲(chǔ)備超過(guò)1260萬(wàn)平方米，78%的土地儲(chǔ)備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。4、2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷(xiāo)售額將達(dá)約140億元，年增幅達(dá)222%。2008.2011年贏利復(fù)合增長(zhǎng)預(yù)計(jì)達(dá)32%。

5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長(zhǎng)提供保證。

劣 勢(shì)

公司對(duì)北京市場(chǎng)的依賴度過(guò)高，北京市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)業(yè)績(jī)影響較大。此外，公司正處在區(qū)域級(jí)地產(chǎn)商向全國(guó)擴(kuò)張的轉(zhuǎn)型階段，較其他跨區(qū)域發(fā)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品線的控制力不具備優(yōu)勢(shì)。

機(jī) 會(huì)

北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬(wàn)平方米，庫(kù)存消化時(shí)間為6個(gè)月。這對(duì)于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著積極意義。

威 脅

2009年北京地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，客觀上對(duì)需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)高位盤(pán)整，公司在2009年的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)難以持續(xù)。十一 方興地產(chǎn)（817，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至90萬(wàn)平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。

2、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良。公司旗下的物業(yè)基本是發(fā)達(dá)地區(qū)的高級(jí)酒店和甲級(jí)商用物業(yè)，成熟運(yùn)營(yíng)多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)定保證。上海金茂大廈等多個(gè)物業(yè)已具有極高的品牌價(jià)值和市場(chǎng)知名度。

3、中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待陸續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式發(fā)展空間。

4、公司在2009.2010年的贏利可見(jiàn)度較高。而公司40.6億元巨資購(gòu)買(mǎi)的北京廣渠門(mén)地塊將對(duì)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場(chǎng)份額有著重要影響。

劣 勢(shì)

1、北京廣渠門(mén)地塊的開(kāi)發(fā)和北外灘后期項(xiàng)目開(kāi)工將考驗(yàn)未來(lái)公司現(xiàn)金流。

2、公司業(yè)務(wù)向住宅開(kāi)發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)付持續(xù)龐大的資本開(kāi)支和營(yíng)利問(wèn)題。

機(jī) 會(huì)

2010年上海世博會(huì)預(yù)計(jì)吸引約8000萬(wàn)游客來(lái)上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。

威 脅

內(nèi)地高端寫(xiě)字樓的景氣度并未如住宅一樣出現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍會(huì)偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績(jī)也將會(huì)受到影響。

十二、金融街（000402，SZ）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司是北京國(guó)資背景，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，營(yíng)利模式獨(dú)特。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商。

2、公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入的貢獻(xiàn)率占到10%。

3、投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，并在2010年進(jìn)入收獲期。

劣 勢(shì)

1、相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)公司現(xiàn)金流的要求較高，而項(xiàng)目回收期也較長(zhǎng)。

2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)不確定性較強(qiáng)大。

機(jī) 會(huì)

1、預(yù)計(jì)REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。

2、保險(xiǎn)資金可以投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著積極影響。

3、金融行業(yè)有望成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。

威 脅

金融危機(jī)以來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長(zhǎng)。

十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、具有較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營(yíng)模式。

2、在廣州地區(qū)具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2009年廣州地區(qū)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額超過(guò)80億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐漸由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)下降。

3、銷(xiāo)售快速上升，提前完成2009年230億元銷(xiāo)售目標(biāo)，廣州地區(qū)貢獻(xiàn)超過(guò)80億元，2010年銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)300億元。

4、商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐漸成為富力地產(chǎn)收入的重要來(lái)源，2009年中期時(shí)占到總營(yíng)業(yè)收入的5%。

5、廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獲取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲(chǔ)備，與雅居樂(lè)和碧桂園聯(lián)合開(kāi)發(fā)也大大減低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

劣 勢(shì)

1、商業(yè)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。

2、高負(fù)債使富力面臨脆弱的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降價(jià)促銷(xiāo)的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來(lái)幾年的擴(kuò)張速度。

機(jī) 會(huì)

1、亞運(yùn)會(huì)對(duì)于廣州地區(qū)的銷(xiāo)售將產(chǎn)生推動(dòng)。

2、回歸A股市場(chǎng)融資。

3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

威 脅 1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

2、廣州即將立法征收土地閑置費(fèi)，公司將增加土地持有成本。

十四、合生創(chuàng)展（754，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、擅長(zhǎng)發(fā)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價(jià)比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2、土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣城市未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)大量購(gòu)買(mǎi)地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。此外，理性的土地策略，保證公司的財(cái)務(wù)安全。

3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤(rùn)率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抵抗風(fēng)險(xiǎn)，形成品牌和產(chǎn)品影響力。

4、北京市場(chǎng)的銷(xiāo)售額主導(dǎo)力仍很強(qiáng)。5、2009年銷(xiāo)售額達(dá)150億元，較2008年增長(zhǎng)58%。未來(lái)兩年贏利能見(jiàn)度較高，復(fù)合增速超過(guò)30%。

6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以維持物業(yè)組合的多元化，為其帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

劣 勢(shì)

1、家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長(zhǎng)。2、2009年銷(xiāo)售增速約為58%，低于主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

3、公司發(fā)展方向過(guò)于依賴其創(chuàng)始人的市場(chǎng)嗅覺(jué)，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大。

機(jī)會(huì) 產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價(jià)比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的新格局里處于優(yōu)勢(shì)地位。

威 脅 1、1500萬(wàn)平方米的京津新城的開(kāi)發(fā)不順暢，銷(xiāo)售未達(dá)預(yù)期。

2、土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，經(jīng)營(yíng)模式難以為繼。

十五、碧桂園（2007，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其在三、四線城市快速開(kāi)發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過(guò)去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為1.53，而平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。

3、一體化的開(kāi)發(fā)模式，使碧桂園可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購(gòu)，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。

4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。

劣 勢(shì)

1、碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，尤其是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。

2、酒店的過(guò)度建設(shè)，影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

3、物業(yè)發(fā)展過(guò)快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開(kāi)發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。

機(jī) 會(huì)

1、房?jī)r(jià)的快速上升，使低價(jià)銷(xiāo)售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢(shì)得以凸現(xiàn)。

2、近期中央政府放松對(duì)中小城市戶籍的限制，加速城市化進(jìn)程，碧桂園將直接受益于該新政策。

威 脅

公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。

十六、綠城中國(guó)（3900，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、綠城是跨區(qū)域發(fā)展的品牌地產(chǎn)商，主營(yíng)中高檔住宅物業(yè)，在長(zhǎng)三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。

2、土地儲(chǔ)備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)。

3、在浙江的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)的主導(dǎo)力，在杭州等多個(gè)城市的市場(chǎng)占有率均排名第一。

4、融資手段靈活,而多個(gè)聯(lián)營(yíng)公司發(fā)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

5、銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)，2009年銷(xiāo)售額達(dá)510億元，同比2008年增長(zhǎng)235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷(xiāo)售增長(zhǎng)提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo)2009.2012年每年銷(xiāo)售及利潤(rùn)增長(zhǎng)可達(dá)30%及35%。

劣 勢(shì)

1、激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略。2009年下半年綠城中國(guó)在凈負(fù)債率達(dá)135%的情況下，購(gòu)入大幅土地儲(chǔ)備斥資超過(guò)200億元。

2、資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式充滿財(cái)務(wù)隱患。

機(jī) 會(huì)

綠城中國(guó)的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫(xiě)房地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)格局。

威 脅

1、激進(jìn)的拿地策略對(duì)公司的財(cái)務(wù)安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)偏高。

2、房?jī)r(jià)不斷上升，使終端對(duì)消費(fèi)信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購(gòu)房需求將會(huì)快速萎縮，使得銷(xiāo)售的大幅增長(zhǎng)難以持續(xù)。

十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位較為清晰，以開(kāi)發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國(guó)多個(gè)城市。

2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場(chǎng)主導(dǎo)力，在重慶住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售額連續(xù)五年排名第一。

3、物業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型多，且品質(zhì)較高。

4、高素質(zhì)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，對(duì)于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng)的黏性。

5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營(yíng)效率。

6、物業(yè)銷(xiāo)售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù)安全性。

7、增長(zhǎng)性良好。2009年完成銷(xiāo)售額187億元，同比增長(zhǎng)60%。

劣 勢(shì)

1、龍湖地產(chǎn)高度依賴重慶、成都和北京的市場(chǎng)表現(xiàn)。如這些市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，對(duì)公司將造成負(fù)面影響。

2、公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國(guó)范圍，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率不確定。

機(jī) 會(huì)

直接受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速發(fā)展。

威 脅

即將進(jìn)入的長(zhǎng)三角和珠三角市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，進(jìn)入門(mén)坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，成本支出和營(yíng)利能力面臨考驗(yàn)。

十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、公司具有獨(dú)特的營(yíng)利模式，其以租售并舉的營(yíng)利策略來(lái)發(fā)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷(xiāo)售維持營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績(jī)穩(wěn)定性。

2、公司立足于內(nèi)地高增長(zhǎng)的二、三線城市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍城市廣場(chǎng)”的發(fā)展與城市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功率大大提高。

3、通過(guò)與當(dāng)?shù)卣暮献?，公司享受土地和稅收?yōu)惠，有效降低運(yùn)營(yíng)成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為500元/平方米。

4、營(yíng)利能力較強(qiáng),毛利潤(rùn)率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本控制能力。

劣 勢(shì)

1、公司過(guò)于依賴物業(yè)銷(xiāo)售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)僅占到公司營(yíng)業(yè)收入的3%，無(wú)法給予公司以有力支撐。

2、目前租賃業(yè)務(wù)對(duì)關(guān)聯(lián)公司的依賴度較強(qiáng)。

機(jī) 會(huì)

1、其發(fā)展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進(jìn)程加速，以及消費(fèi)零售的快速增長(zhǎng)。

2、REITs的即將推出為寶龍地產(chǎn)提供了新的融資渠道。

威 脅

1、“寶龍商業(yè)模式”對(duì)資產(chǎn)變現(xiàn)能力提出很高要求，未來(lái)可能面臨現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

2、由于區(qū)域特征不同，商業(yè)模式能否在多個(gè)城市成功復(fù)制具有不確定性。

十九、SOHO中國(guó)

優(yōu) 勢(shì)

1、獨(dú)特的商業(yè)模式：開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、銷(xiāo)售并出租。

2、在改造爛尾樓項(xiàng)目積累豐富經(jīng)驗(yàn)，成功運(yùn)作多個(gè)爛尾項(xiàng)目。

3、主營(yíng)北京的商業(yè)房地產(chǎn)，定位準(zhǔn)確，逐步進(jìn)入其他一線城市。

4、項(xiàng)目運(yùn)作周期短，周轉(zhuǎn)率高，贏利水平高，平均毛利潤(rùn)率超過(guò)40%。

5、現(xiàn)金流充沛，經(jīng)常保持正現(xiàn)金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，效率較高。8、2010年銷(xiāo)售收入超過(guò)130億元，創(chuàng)歷史新高。

9、謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)理念，理性的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備策略，有效降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

劣勢(shì)

1、過(guò)于依賴個(gè)別項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大。

2、業(yè)績(jī)波動(dòng)性較大。

3、商業(yè)地產(chǎn)分割出售給物業(yè)管理帶來(lái)困難。

機(jī) 會(huì)

1、發(fā)展城市由北京向上海等一線城市延伸。

2、REITs的推出，將為商業(yè)地產(chǎn)商提供一條有效的融資途徑。

威 脅

一線城市的可用于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目稀少，土地儲(chǔ)備有限，影響了公司未來(lái)發(fā)展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。

二十、雅居樂(lè)地產(chǎn)（3383，HK）

優(yōu) 勢(shì)

1、雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)安全性、運(yùn)營(yíng)效率、成長(zhǎng)潛力與銷(xiāo)售均處于中上水平，綜合能力較佳。

2、土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，土地儲(chǔ)備平均成本為591元/平方米，銷(xiāo)售價(jià)格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營(yíng)利能力較為突出。

3、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增強(qiáng)了雅居樂(lè)抗波動(dòng)能力。

4、公司的存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)于同類(lèi)公司。

5、龐大而低廉的土地儲(chǔ)備，總計(jì)達(dá)3650萬(wàn)平方米。

劣 勢(shì)

1、短期內(nèi)旅游地產(chǎn)的資本投入大，而產(chǎn)出有限，直接考驗(yàn)雅居樂(lè)的現(xiàn)金流狀況。

2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產(chǎn)，很大程度上削弱了公司危機(jī)應(yīng)變的能力與空間，靈活性被削弱。

機(jī) 會(huì)

海南國(guó)際旅游開(kāi)發(fā)區(qū)的獲批，將使雅居樂(lè)在海南的項(xiàng)目直接受益。

威 脅

近年來(lái)旅游地產(chǎn)、酒店的投資快速增長(zhǎng)和高端化的發(fā)展趨勢(shì)，削弱了雅居樂(lè)在該領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

第三篇：中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告

經(jīng)濟(jì)10甲班陸晨軒1090410124 房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)的十大產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用是不言而喻的，從改革開(kāi)放前落后的農(nóng)村居住格局到實(shí)行農(nóng)村向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變政策的實(shí)行再到實(shí)現(xiàn)城市化的落實(shí)工作，中國(guó)正在一步步地走向全面建設(shè)的小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會(huì)更加和諧、人民生活更加殷實(shí)的奮斗目標(biāo)?；厥崭母镩_(kāi)放30年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得的飛速的發(fā)展，就算是擺在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上也是具有令人驚訝和敬佩的。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)八十年代起步，一直保持較快的發(fā)展速度。房地產(chǎn)作為國(guó)民財(cái)富的重要組成部分，為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)活動(dòng)的開(kāi)展提供了重要的和基礎(chǔ)的構(gòu)成要素。房地產(chǎn)的運(yùn)行和發(fā)展涉及眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，顯示出很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都離不開(kāi)土地和房屋這些基本的物質(zhì)要素，這就確定了房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位。可對(duì)于我們90后一代，如今的房?jī)r(jià)可是高的嚇人啊，就算不看中國(guó)一線城市如北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17023元/平方米，另外，全國(guó)住宅價(jià)格中位數(shù)為6967元/平方米，什么概念呢，像我們大學(xué)生畢業(yè)出去工作實(shí)習(xí)打工，樂(lè)觀的想想也只能在奮斗半輩子才擁有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的幫助，我想買(mǎi)房的壓力足夠壓垮我們的生活。為什么中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷繁榮發(fā)展之后會(huì)走向如此極端呢？這值得政府，社會(huì)各界深思。

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

1.市場(chǎng)集中度

市場(chǎng)集中度的衡量指標(biāo)主要有產(chǎn)業(yè)集中度、洛侖茲曲線、基尼系數(shù)、赫芬達(dá)爾-赫希曼指數(shù)、墑指數(shù)等,其中產(chǎn)業(yè)集中度使用最為廣泛。市場(chǎng)集中度市場(chǎng)集中度指標(biāo)通常用某行業(yè)規(guī)模最大的前幾位公司的營(yíng)業(yè)額占整個(gè)行業(yè)的營(yíng)業(yè)額比重來(lái)表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ來(lái)表示。其中ＣＲｎ為市場(chǎng)集中度，Ｘｉ為單個(gè)公司營(yíng)業(yè)額占全行業(yè)營(yíng)業(yè)額的比重。一般以市場(chǎng)集中度的高低來(lái)決定行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間的行為是壟斷還是競(jìng)爭(zhēng)。在2012中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額排行100強(qiáng)當(dāng)中，前四名依次是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司、保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、上海綠地(集團(tuán))有限公司、中國(guó)海外發(fā)展有限公司。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍也迅速壯大。近年來(lái)，全國(guó)一半以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分布在廣大、上海、遼寧、江蘇、浙江等東部地區(qū)的12個(gè)省市中，東部地區(qū)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已從資金實(shí)力和土地開(kāi)發(fā)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)走向品牌、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)等方面，而西部地區(qū)的開(kāi)發(fā)商還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到這一步。部分品牌企業(yè)在外地成立分公司，形成跨地區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大佬，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司在2012 年1~12月份，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1295.6 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1412.3 億元。而2012年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額為64456億，根據(jù)公式，計(jì)算可得萬(wàn)科集團(tuán)的市場(chǎng)集中度約為2.2%；同樣的，我計(jì)算了排名第四的中國(guó)海外發(fā)展有限公司的市場(chǎng)集中度，發(fā)現(xiàn)中國(guó)海外發(fā)展有限公司的銷(xiāo)售額突破了900億大關(guān)，由此看來(lái)市場(chǎng)集中度也是很小很小的。我們知道，ＣＲｎ接近于0意味著最大的n個(gè)企業(yè)僅供應(yīng)了市場(chǎng)很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味著非常高的集中程度，一般情況下,市場(chǎng)集中度越高,廠商的市場(chǎng)支配力越大,市場(chǎng)的可競(jìng)爭(zhēng)性亦越低。當(dāng)少數(shù)廠商的市場(chǎng)占有率高到足以影響。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì),乃至市場(chǎng)價(jià)格形成的方式與企業(yè)內(nèi)部定價(jià)的原則,而市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻又高不可攀時(shí),就形成了壟斷。賣(mài)方集中度是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)要素中最重要的分析對(duì)象,對(duì)賣(mài)方參與者間的競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)的有效性等有著極為重要的影響。那么數(shù)據(jù)很明顯地說(shuō)明了在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的壟斷現(xiàn)象，仍舊是處于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面當(dāng)中。

2.產(chǎn)品差異

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，沒(méi)有永遠(yuǎn)相同的產(chǎn)品。無(wú)論是設(shè)施，周邊環(huán)境，還是地區(qū)交通等等

方面，是不可能做到完全相同的。所以對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，永遠(yuǎn)在不斷追求的除了地段還是地段，這是房地產(chǎn)業(yè)的真諦。另外在地段優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造優(yōu)秀產(chǎn)品是每個(gè)企業(yè)必須達(dá)成的目標(biāo)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，從早期為外商加工求存的打工仔逐漸發(fā)展成具有中國(guó)特色的強(qiáng)國(guó)企業(yè)。近幾年“品牌優(yōu)勢(shì)”這四個(gè)字不斷地被提及，被強(qiáng)調(diào)，這就是在暗示和善意提醒我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)放商，需要做好自己的品牌，不能只圖眼前利益，只有做足品牌商標(biāo)，做好企業(yè)文化，才能在爾你我詐的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中激流勇進(jìn)，做好自己。

3.進(jìn)入與退出壁壘

前面在市場(chǎng)集中度中就可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，大多數(shù)的企業(yè)規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級(jí)階段。雖然中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長(zhǎng)，可房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度依然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)規(guī)?；潭鹊偷鹊葐?wèn)題，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)容易形成一種自殺性、破壞性的競(jìng)爭(zhēng)格局。使得新的開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入該市場(chǎng)進(jìn)行自身發(fā)展時(shí)會(huì)受到來(lái)自各方的種種打擊，一個(gè)突出的表現(xiàn)就是以地區(qū)單位的排擠和斗爭(zhēng)。導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的喪失，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)行為

所謂經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要有兩只手來(lái)推動(dòng)，來(lái)管制，一只是來(lái)自政府，即政府干預(yù)；另一只是來(lái)自市場(chǎng)，即市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力。經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或過(guò)冷對(duì)于國(guó)家乃至全世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都是不利的，極端情況就會(huì)出現(xiàn)全世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。就像08年美國(guó)的次貸危機(jī)，美國(guó)通過(guò)高利潤(rùn)貸款利息來(lái)吸引全世界的資金以發(fā)展自身經(jīng)濟(jì)，美國(guó)欠的越多我們就想他好像還能還回來(lái)，于是乎在這個(gè)惡性循環(huán)里面，美國(guó)就這么一直玩這個(gè)游戲，直到這個(gè)游戲崩潰，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)崩潰，像多米骨牌一樣，倒了一塊，全盤(pán)灑完。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，是由多種因素交織在一起所促成的，其中我覺(jué)得主要包括的有政府政策的實(shí)施，銀行所處的地位關(guān)系，以及開(kāi)放商和民間炒房團(tuán)的煽風(fēng)點(diǎn)火。接下來(lái)我將一一進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

1.價(jià)格行為

開(kāi)發(fā)商和炒房團(tuán)的作用。開(kāi)發(fā)商就不多說(shuō)了，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要發(fā)揮角色，自然是追求著自己的最大化利益的。開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售和價(jià)格合盟對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有極強(qiáng)的影響作用?，F(xiàn)在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商會(huì)基于成本因素對(duì)待售房屋進(jìn)行定價(jià)，它們都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求不斷試探消費(fèi)者的接受能力。而對(duì)于民間的炒房團(tuán)，人們印象最深刻的就是溫州炒房團(tuán)了。他們以自己手中囤積的資金為基礎(chǔ)，通過(guò)銀行借貸的幫助，從本地房產(chǎn)開(kāi)始做起，之后向外擴(kuò)張，以大肆進(jìn)軍之勢(shì)掃蕩了中國(guó)大部分一線城市。一方面溫州炒房團(tuán)到上海，到杭州，到北京，而另一方面來(lái)說(shuō)，也有大量從事實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)家、企業(yè)主都把閑散資金、積累的利潤(rùn)投到房市上來(lái)，就不想工作了。而且是誰(shuí)最先投入，誰(shuí)的收益最豐厚，這樣的示范效應(yīng)就逐漸帶動(dòng)全國(guó)性的瘋狂。如果投資有較高的回報(bào)，必然就會(huì)投資，而不在乎房?jī)r(jià)高低；高投入，高回報(bào)。所以現(xiàn)行調(diào)控政策實(shí)施后，購(gòu)房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個(gè)怪圈，租金越來(lái)越高，房?jī)r(jià)跟著走高；房?jī)r(jià)越來(lái)越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報(bào)，轉(zhuǎn)移了投資風(fēng)險(xiǎn)。限購(gòu)令的出臺(tái)在一定程度上打壓了這個(gè)瘋狂的團(tuán)體，這可以說(shuō)還是收到效果的。我們不必去深究和關(guān)注屬于他們的結(jié)局，因?yàn)楸步粴g是人之常情，萬(wàn)物所向。只是房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷如此波折之后，似乎像人們現(xiàn)在所看到的的那樣，一步步地走向了黑暗的深淵，市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手，貌似已經(jīng)管不好自己了，這才是可怕之處。

2.非價(jià)格行為

政府政策。有人說(shuō)世界上最充分的市場(chǎng)，不是在美國(guó)，不是在香港，而是在中國(guó)大陸，沒(méi)有哪個(gè)地區(qū)那個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)像中國(guó)這么真正要去支配一切的。正如這句話所說(shuō)的那樣，中

國(guó)政府在干預(yù)經(jīng)濟(jì)這點(diǎn)上個(gè)人覺(jué)得已經(jīng)做得過(guò)于“出色”了?；仡欀袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，我覺(jué)得政府起到的作用是實(shí)在是太明顯了。這么說(shuō)吧，政府財(cái)政的主要收入來(lái)源是稅收，作為中國(guó)公民，每個(gè)人都有依法繳納屬于自己的那份稅金。但是常人也明白，單單從稅收的角度，是無(wú)法完全承擔(dān)起政府的日常開(kāi)支的，更何況中國(guó)政府是一直在追求著形象工程、面子工程的，那怎么辦呢，于是乎在迎來(lái)春天的房地產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，賣(mài)地就成為了一種很好的選擇，相比于稅收而言，賣(mài)地所到來(lái)的收入是既效率又方便。在這里我簡(jiǎn)單地梳理了一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的獲利順序，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購(gòu)房者。所以就催生了政府的“賣(mài)地政策”，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)以一股異于平常的勢(shì)頭發(fā)展起來(lái)了，大批大批的開(kāi)發(fā)商以及新興房產(chǎn)陸續(xù)的出現(xiàn)在了中國(guó)大陸城市當(dāng)中。然后各級(jí)政府的樓房蓋得特別漂亮，買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)，政府的獎(jiǎng)金和工資不停地提高，在嘗到甜頭之后，政府出臺(tái)的一系列政策都是為了保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及開(kāi)發(fā)商的利益為前提。直到如今，政府真正意識(shí)到中國(guó)的房?jī)r(jià)過(guò)高，于是想下調(diào)以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，但是開(kāi)發(fā)商的一致反對(duì)聯(lián)盟的壓力也是巨大的，于是中國(guó)的房?jī)r(jià)就在這兩難的局面下蹣跚著前行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越吹越大，收拾局面是非常困難的。

3.組織協(xié)調(diào)行為

房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)與融資房地產(chǎn)終究是資金的游戲，尤其是在土地拍賣(mài)制度推行開(kāi)來(lái)之后，沒(méi)有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商很難拿到土地。在這里銀行的角色是非常重要的。其實(shí)人們都能夠意識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能做到今天的地步，銀行的“幫助”是巨大的。直白的說(shuō)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)的流動(dòng)資金絕大部分是來(lái)自于銀行的，對(duì)于他們自己而言，自己手中屬于自己的流動(dòng)資金是很少的，如何在有限的境地下發(fā)展壯大，那就需要貸款，需要銀行伸出援手了。而銀行在這里所扮演的角色，就是兩頭前線了，一邊給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，讓他們建造樓盤(pán)；另一邊給老百姓貸款，看似在分擔(dān)普通老百姓的買(mǎi)房壓力。如此一來(lái)，兩頭收利息，何樂(lè)而不為？不過(guò)銀行的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)失控，那它所放出去的資金就會(huì)完全喪失，所以它也會(huì)千方百計(jì)地保護(hù)好這個(gè)市場(chǎng)，保護(hù)好自己手中這顆金蛋。所以也不斷地給政府施加壓力，保護(hù)自己的利益。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效

配置效率

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)的油水是非常多的，那些在面對(duì)媒體面對(duì)老百姓時(shí)裝出一副可憐樣聲稱自己利潤(rùn)很低的開(kāi)發(fā)商不過(guò)就是想隱藏自己的利潤(rùn)已達(dá)到逃避稅金的目的，即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇低潮時(shí)期，開(kāi)發(fā)商也絕對(duì)不會(huì)接手進(jìn)行低利潤(rùn)的項(xiàng)目。無(wú)論怎樣，在我看來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如一個(gè)大劇組，所以開(kāi)發(fā)商在這個(gè)圈子里面各自演戲，各自交易，不由得外人看清楚他所表演的劇情。你越看不懂，你就越有興趣去仔細(xì)看，這就達(dá)到了他所希望的效果了。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，這在很大程度上挫傷了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。從整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)看，這種畸形的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利于社會(huì)資源的有效配置，反而可能導(dǎo)致通貨膨脹，抑制消費(fèi)，進(jìn)而帶來(lái)一系列不利的連鎖反應(yīng)。

四、結(jié)論和建議

其實(shí)調(diào)控最難的是調(diào)心理預(yù)期，心理預(yù)期不是一朝一夕能夠形成的，也不是你一朝一夕能夠扭轉(zhuǎn)的。當(dāng)普通老百姓已經(jīng)形成了一個(gè)房?jī)r(jià)鐵定要上漲的預(yù)期的時(shí)候，中央政府再潑冷水，沒(méi)有用，越潑越是火上澆油，房?jī)r(jià)跑的越快。每當(dāng)看國(guó)外電影的時(shí)候，總能看到外國(guó)居民居住的房子，這等設(shè)施要是擺在中國(guó)簡(jiǎn)直就是豪宅了，那可只能是政府官員才能住得起的呀，但赤裸裸的是在價(jià)錢(qián)上卻不及我國(guó)幾十平米的小屋，悲憐之心油然而生。在高房?jī)r(jià)的刺激下，很多本來(lái)不搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，比如說(shuō)雅戈?duì)栁鞣?，比如說(shuō)海爾電器啊，都涌入房地

產(chǎn)行業(yè)，就造成供應(yīng)量激增。因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格虛高，會(huì)極度地刺激供應(yīng)量的上升。然后老百姓是什么感受呢？前段時(shí)間我回顧了下國(guó)產(chǎn)劇《蝸居》，劇中對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)的發(fā)展變化也是一個(gè)很好的折射，明顯的體會(huì)就是房?jī)r(jià)從八千跑到了一萬(wàn)，從一萬(wàn)跑到一萬(wàn)二，一萬(wàn)二跑到了一萬(wàn)五。當(dāng)我們?cè)诜績(jī)r(jià)處在八千的時(shí)候其實(shí)是本來(lái)不想買(mǎi)，但是到了一萬(wàn)五的時(shí)候，我們就是打破頭也要擠進(jìn)去。這是一個(gè)什么心理呢？只能說(shuō)叫追漲殺跌，買(mǎi)漲不買(mǎi)落。笑的是開(kāi)發(fā)商，銀行等人，而對(duì)于我們老百姓而言，也就只能擠破了頭在里面哭而已。所以我希望，政府能夠真正落實(shí)好針對(duì)房地山如今現(xiàn)狀的政策，限購(gòu)、限貸等樓市調(diào)控政策要繼續(xù)實(shí)行，好歹在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱局面還是有一定效果的。從總體上來(lái)看，一方面要繼續(xù)加快住房保障建設(shè)；另一方面,盡早開(kāi)征存量房“房產(chǎn)稅”，要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，在不大動(dòng)干戈的前提下實(shí)現(xiàn)共存，因?yàn)橹挥性诜€(wěn)定的社會(huì)條件下才能坐下來(lái)談事情。

總之，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷繁華的階段后，是時(shí)候冷靜下來(lái)想想該做些什么來(lái)改變現(xiàn)狀了，不然落得晚節(jié)不保就得不償失了。衣食住行，住是非常重要的一環(huán)。而對(duì)于我們年輕的一代來(lái)說(shuō)，在這樣的買(mǎi)房現(xiàn)狀下壓力可想而知，不僅是我們，乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景，這都是一個(gè)很大的坎。所以政府的干預(yù)政策和社會(huì)各界以及開(kāi)發(fā)商之間的博弈需要達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，這樣我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才有個(gè)光明的未來(lái)！

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1

通過(guò)房地產(chǎn)泡沫透析中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 內(nèi)容摘要：近年來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱、是否存在泡沫問(wèn)題的討論日漸激烈，各方面觀點(diǎn)遠(yuǎn)未達(dá)成一致。種種經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫危害極其嚴(yán)重，它使得資產(chǎn)價(jià)格發(fā)生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟(jì)

一、中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：

㈠評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)的指標(biāo)：

⒈房?jī)r(jià)收入比

也即家庭年均收入和平均房?jī)r(jià)比值，用以評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的相對(duì)高低。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)上限是5:1。以下是各城市2011年房?jī)r(jià)收入比：

城市收入房?jī)r(jià)比城市收入房?jī)r(jià)比城市收入房?jī)r(jià)比溫州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395貴陽(yáng)15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子總價(jià)格和每月房租的比值，用以評(píng)價(jià)房產(chǎn)的投資價(jià)值。國(guó)際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)在150到230之間。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷(xiāo)售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

中國(guó)2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率應(yīng)不低于60%。

⒋還貸收入比

也即居民平均用來(lái)還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款。而對(duì)中國(guó)人來(lái)講基本上就是房貸，這項(xiàng)指標(biāo)是用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)的。一般來(lái)講，國(guó)際上公認(rèn)的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個(gè)線，對(duì)于個(gè)人來(lái)講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，往往會(huì)造成大面積的不良貸款。

在2004年之后，中國(guó)房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款的40%。而目前這個(gè)比例保守估計(jì)有55%。

⒌房地產(chǎn)投資占GDP比例

這個(gè)指標(biāo)反映整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度。在大國(guó)的房地產(chǎn)歷史上，美國(guó)在1950年出現(xiàn)過(guò)6.9%的最高比例，然后一路小幅波動(dòng)，直到1991年從3.4%開(kāi)始，一路上揚(yáng)至2005年的6.2%，隨后發(fā)生了次貸危機(jī)。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場(chǎng)協(xié)議的簽訂，房地產(chǎn)投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點(diǎn)期間約5.5%，這時(shí)候日本的房地產(chǎn)崩盤(pán)了，從此日本進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而從中國(guó)有據(jù)可查的記錄來(lái)看，從1997年的4.02%開(kāi)始一路上漲，到2007年時(shí)這個(gè)比例到了10.1%，這是任何國(guó)家任何時(shí)候都沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的高度。

㈡中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

我們可以看到，近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速的發(fā)展，它也成為帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。而且隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，其市場(chǎng)化的程度越來(lái)越高，特別是在住房走向商品化及市場(chǎng)化的方面更是邁出了大步。不過(guò)，在政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)業(yè)盡管空前繁榮，但隱藏著的困難和危機(jī)也是不可視而不見(jiàn)的。

⒈房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)在有力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)了投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。其中由于土地稀缺性和市場(chǎng)需求相對(duì)無(wú)限性的拉動(dòng)作用及投機(jī)炒作，土地價(jià)格快速上漲，價(jià)格泡沫也隨之產(chǎn)生。地價(jià)虛漲的同時(shí)也帶動(dòng)房?jī)r(jià)虛高，而民眾的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力卻沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而增加，購(gòu)房者難以承受房?jī)r(jià)壓力，隨之產(chǎn)生明顯的購(gòu)買(mǎi)力斷層。

⒉房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)為正常，如果超越過(guò)多，空置率過(guò)高表明存在嚴(yán)重的供給過(guò)剩，供給過(guò)剩也會(huì)如價(jià)格泡沫一樣，外部環(huán)境適宜時(shí)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的劇跌。

⒊房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。但當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶起金融危機(jī)時(shí)，也會(huì)造成價(jià)格的劇跌。

以上各個(gè)數(shù)據(jù)均說(shuō)明，我國(guó)現(xiàn)處于嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)之中。銀行的信貸消費(fèi)啟動(dòng)了國(guó)人的最終需求，而且房地產(chǎn)業(yè)成了各個(gè)地方短期業(yè)績(jī)大見(jiàn)成效的見(jiàn)證。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，例如：鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、電力與運(yùn)輸?shù)?。若?guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)崩盤(pán)，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。就如20世紀(jì)90年代的日本，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期，而且十多年無(wú)法振興。也就是說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正要挾著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫存在的原因分析：

㈠投資者的短視與房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期刺激了泡沫的形成房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)、消費(fèi)時(shí)間久、價(jià)值量大等特點(diǎn)，決定了無(wú)論是房地產(chǎn)需求方的購(gòu)買(mǎi)決策還是房地產(chǎn)供給方的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售決策都會(huì)收到對(duì)相關(guān)因素未來(lái)變化的預(yù)期的影響，包括對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、居民收入水平、通貨膨脹水平、政府相關(guān)政策變動(dòng)等內(nèi)容的預(yù)期以及由此產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的預(yù)期。

當(dāng)預(yù)期價(jià)格將進(jìn)一步上升時(shí)，無(wú)論是消費(fèi)者、投資者或是投機(jī)者都將會(huì)將購(gòu)買(mǎi)行為提前，以減少費(fèi)用或降低投資成本以把握投資、套利的機(jī)會(huì)。而購(gòu)買(mǎi)行為的提前無(wú)疑又會(huì)增加當(dāng)期市場(chǎng)的需求，加劇當(dāng)期市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張關(guān)系，促使當(dāng)期價(jià)格上漲。而價(jià)格的上漲實(shí)現(xiàn)了各市場(chǎng)主體的前期的預(yù)期，也堅(jiān)定了各市場(chǎng)主體本期的預(yù)期，也會(huì)吸引更多的投資者或投機(jī)者參與進(jìn)來(lái)，需求的增加進(jìn)一步推動(dòng)價(jià)格的上漲，如此循環(huán)，直至價(jià)格高到消費(fèi)者無(wú)法承受，退出市場(chǎng)，投資者和投機(jī)者的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向。

在房地產(chǎn)泡沫形成過(guò)程中，重要經(jīng)濟(jì)變量的變化進(jìn)一步刺激了投資者房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)的上漲是最快的，刺激了投資者通過(guò)買(mǎi)賣(mài)價(jià)差來(lái)獲得投機(jī)利潤(rùn)，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的升高和泡沫的膨脹。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)自由化和迅速對(duì)外開(kāi)放后，外資的涌入和投機(jī)炒作行為的增加，短期資本大

量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)交易的投機(jī)性交易的比例上升，進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的迅速上升。在房地產(chǎn)泡沫積累到一定程度后，一些指標(biāo)的變化使一些清醒的投資者意識(shí)到泡沫的嚴(yán)重性，例如，空置率的上升和房?jī)r(jià)收入差距的擴(kuò)大。一部分投資者開(kāi)始撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。而當(dāng)大部分人意識(shí)到這一點(diǎn)時(shí)，卻已為時(shí)已晚，多數(shù)人只能吞下房地產(chǎn)泡沫破裂的苦果。

㈡銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張是造成房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹的重要原因 ⒈銀行信貸擴(kuò)張推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在美國(guó)、日本、東亞各國(guó)和地區(qū)在房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)期，銀行信貸向房地產(chǎn)業(yè)聚集的程度非常高，其比重一般都高達(dá)30%左右，甚至有的國(guó)家和地區(qū)高達(dá)40%，幾乎為貸款規(guī)模的一半。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)或是以房地產(chǎn)為抵押平的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資產(chǎn)的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和贏利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，這又一步提高了房地產(chǎn)的價(jià)格。這一過(guò)程往復(fù)循環(huán)，使得房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡價(jià)格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

⒉房地產(chǎn)泡沫的聚集也極易給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成金融危機(jī)。銀行對(duì)資源配置發(fā)揮重要作用的同時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)也隨之集中銀行機(jī)構(gòu)，一但經(jīng)濟(jì)走勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期發(fā)生變化或是出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的事件時(shí)，往往銀行部門(mén)是最先收到?jīng)_擊的部門(mén)，因此，要對(duì)房地產(chǎn)泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度環(huán)境和市場(chǎng)發(fā)展不健全的條件下，過(guò)快的放松管制和過(guò)度的對(duì)外開(kāi)放容易導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫

在制度不健全的情況下，經(jīng)濟(jì)主體的行為必然是扭曲的，放松管理只能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)主體行為的非理性投資，將大量的資源投放到非生產(chǎn)領(lǐng)域，從而造成大量的緊急泡沫。因此，最為重要的是在資產(chǎn)賬戶逐漸開(kāi)放的過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)資本流動(dòng)的監(jiān)管水平。

㈣相關(guān)權(quán)利者貪污腐敗

各地的房地產(chǎn)公司圈占土地已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)頑疾。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，目前全國(guó)以開(kāi)發(fā)區(qū)名義圈占的土地面積達(dá)36000平方公里，超過(guò)了全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。全國(guó)幾十年才建設(shè)了這么多城鎮(zhèn)，而開(kāi)發(fā)區(qū)只用幾年時(shí)間就超過(guò)了所有城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積?？梢?jiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司“圈地”之瘋狂。而這種土地圈占，往往都會(huì)借產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)之名，行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)。這種大規(guī)模無(wú)序圈地使得國(guó)有資產(chǎn)流失十分嚴(yán)重。據(jù)專家估計(jì)，從20世紀(jì)80年代以來(lái)，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國(guó)有資產(chǎn)流失最保守估計(jì)的估計(jì)每年達(dá)百億以上。

國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)如此混亂，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得許多社會(huì)資源涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面也使得部分掌握相關(guān)權(quán)利者貪污腐敗?？梢哉f(shuō)，在部分地方，土地的轉(zhuǎn)讓基本上是在政府權(quán)利主導(dǎo)下的“暗箱操作”，表面上是市場(chǎng)拍賣(mài)，但實(shí)際上往往是拍賣(mài)下的臺(tái)底交易。這也就為有權(quán)者或靠近權(quán)利的人有機(jī)會(huì)攝取巨額低價(jià)差額及操縱土地價(jià)格，從而為炒賣(mài)土地提供了便利的條件?？梢哉f(shuō)，以往進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地沒(méi)有多少是以市場(chǎng)化得來(lái)的。有時(shí)表面上是土地拍賣(mài)，但拍賣(mài)下的臺(tái)底交易是外人不知道的。由于以往土地的轉(zhuǎn)讓基本上是政府主導(dǎo)下的“暗箱操作”，政府的權(quán)利與邊界是無(wú)法清楚的。也就為某些人的謀利創(chuàng)造了條件。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的建議

㈠綜合運(yùn)用多種工具，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；加強(qiáng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，因此，加強(qiáng)宏觀調(diào)控是防止市場(chǎng)失靈的重要措施。宏觀調(diào)控要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要手段有：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策、貨幣政策、財(cái)政政策及法律手段等。

⒈房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)包括三個(gè)層次。第一個(gè)層次是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。第二個(gè)層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類(lèi)政策。主要包括：土地使用制度和政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、房地產(chǎn)管理政策等。第三個(gè)層次是各類(lèi)房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。政府應(yīng)盡快健全住房保障體系，建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系，以保障居民的居住需要，緩解當(dāng)前新房市場(chǎng)上的供求不平衡。

⒉貨幣政策。運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)到平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的資金需求，又能防止過(guò)度膨脹，確保信貸平衡。

⒊財(cái)政政策。主要包括兩方面：一是政府的財(cái)政收入政策，也即稅收政策；二是政策的財(cái)政支出政策。

⒋法律手段。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，國(guó)家通過(guò)規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的準(zhǔn)則來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，也即政府通過(guò)立法和司法，運(yùn)用法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府部門(mén)應(yīng)盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)法律體系，為市場(chǎng)的健康發(fā)展提供有效的法律保障。并應(yīng)建立有效的房地產(chǎn)泡沫監(jiān)測(cè)機(jī)制，認(rèn)真分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各種因素及其影響程度，為出臺(tái)科學(xué)的宏觀調(diào)控政策提供科學(xué)、堅(jiān)實(shí)、可靠的依據(jù)。㈡積極采取有效措施，適當(dāng)擴(kuò)大住房市場(chǎng)的有效供給；建立合理的梯次住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，切實(shí)保障中低收入者的住房。政府應(yīng)做好土地管理規(guī)劃，增加土地有效供給，加快閑置土地開(kāi)發(fā)，以減緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的繼續(xù)膨脹。并在此基礎(chǔ)上積極發(fā)展二手房市場(chǎng)，做到“房盡其用”。督導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件理性購(gòu)買(mǎi)住房，切忌盲目貪大求好的購(gòu)房行為，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求結(jié)構(gòu)。擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)，確保廣大中低收入家庭實(shí)際享受到真正的補(bǔ)貼。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，解決最低收入家庭的基本住房需求。

總之，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫早已吹的不小，無(wú)論政府、業(yè)界還是購(gòu)房民眾都得對(duì)此有足夠的警覺(jué)。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、全國(guó)各大城市都成為了房地產(chǎn)建筑大工地等這些問(wèn)題，都說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)存在巨大泡沫，如果政府對(duì)此不今早警惕，僅是處于牟取暴利，那么最后傷害的還是廣大人民群眾的利益及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

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第五篇：中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告

——?jiǎng)?qiáng)

一．基本情況

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年年初以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實(shí)現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券自2000年以后再未發(fā)行，原有的少量債券也已兌付。國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求新的融資途徑，如機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始參與房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)基金開(kāi)始運(yùn)作，信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，海外融資也發(fā)展較快。由于房地產(chǎn)基金剛剛起步，投資房地產(chǎn)的信托資金（REITS）不足。

2010年1-2月我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源1.05萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)69.5%：其中國(guó)內(nèi)貸款2489億，同比增長(zhǎng)46.1%，其他資金4482億，增長(zhǎng)111.9%，其他資金里的定金及預(yù)收款2446億、個(gè)人按揭貸款1443億，分別增長(zhǎng)103.7%和168.1%，個(gè)人貸款和預(yù)售房款回籠較去年同期明顯加速。從占比來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金在整個(gè)資金來(lái)源中占比提升(國(guó)內(nèi)貸款由09年的19.8%上升到23.8%，其他資金由31.3%上升到32.9%)，外資和自籌資金占比降低(外資由0.8%下降到0.5%，其他資金由48.1%下降到42.8%)，顯示銀行年初放貸規(guī)模的增加為房地產(chǎn)企業(yè)提供了較為充裕的資金。因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機(jī)為目的的社會(huì)資金及海外熱錢(qián)近兩年也成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要資金來(lái)源。

二．國(guó)內(nèi)銀行貸款占比情況

從國(guó)內(nèi)外情況看，房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款，開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來(lái)自銀行貸款。具體表現(xiàn)為：

1.國(guó)內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新增貸款為4423億元，上半年房地產(chǎn)人民幣新增貸款總額及個(gè)人房貸數(shù)額，分別為1.38萬(wàn)億元及9323億元。2001～2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個(gè)人按揭貸款為主的購(gòu)房貸款平穩(wěn)發(fā)展，在房地產(chǎn)投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制，同時(shí)，個(gè)人消費(fèi)信貸不良率開(kāi)始上升，商業(yè)銀行提高住房消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款在房地產(chǎn)投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 1

貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19%，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購(gòu)房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的銀行直接貸款占比2003年年初以來(lái)呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來(lái)自銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款分別為６８１億元和１２１６．２億元,為１８８７．６億元,環(huán)比上漲０．６％。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%。多年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來(lái)充當(dāng)自有資金，近幾年房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例要求提高到35%，房地產(chǎn)企業(yè)更是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開(kāi)工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷(xiāo)售回款再投資等方法來(lái)拼湊自有資金。根據(jù)調(diào)查資料推算，2004年年初以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過(guò)去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款主要是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材料款屬于業(yè)內(nèi)慣例，而被拖欠的款項(xiàng)主要是施工單位和供貨商通過(guò)各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的60%實(shí)際來(lái)自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不斷改善，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢(shì)，應(yīng)付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應(yīng)下降。

三.社會(huì)資金積極參與房地產(chǎn)投資

社會(huì)資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金的一部分；以購(gòu)房款形式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金；被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體表現(xiàn)為：

1.股權(quán)性融資部分。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金中財(cái)政和主管部門(mén)撥款已寥寥無(wú)幾，主要為企業(yè)投資人最初投入的資金和開(kāi)發(fā)過(guò)程中積累的利潤(rùn)，以及股權(quán)性融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為民營(yíng)企業(yè)，其注冊(cè)資本和利潤(rùn)積累較少，自有資金主要為股權(quán)性融資。2001年年初以來(lái)，房地產(chǎn)投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%。據(jù)調(diào)查，近兩年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金。目前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)性融資占房地產(chǎn)投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)。

2.現(xiàn)金購(gòu)房部分。近兩年，房地產(chǎn)企業(yè)“定金及預(yù)收款”中的銀行貸款占比明顯下降，意味著大量購(gòu)房者主要以現(xiàn)金買(mǎi)房，炒房動(dòng)機(jī)明顯。由于部分城市的商

業(yè)銀行未開(kāi)辦轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)或不允許外地人貸款，而房產(chǎn)登記部門(mén)要求房屋出賣(mài)時(shí)必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購(gòu)房者便多以現(xiàn)金購(gòu)房，購(gòu)房現(xiàn)金占房地產(chǎn)投資資金比重迅速上升，2004年已達(dá)14.6%，比2003年上升了8.8個(gè)百分點(diǎn)。

3.其他資金部分。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資資金中包括社會(huì)集資、個(gè)人資金、其他單位撥入資金等其他資金來(lái)源占比呈下降趨勢(shì)，2004年最低，為6%。

總體上測(cè)算，目前，房地產(chǎn)投資資金約有35%來(lái)源于社會(huì)資金。

四.境外資金加入房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和炒作

外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開(kāi)發(fā)、中介和銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金，通過(guò)直接購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。例如，2008外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目數(shù)為49122個(gè)，占總數(shù)的7.44%，合同外資總額為3170.3億美元，比重為16.18%。據(jù)調(diào)查，境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過(guò)30%；外商投資于北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金超過(guò)30億元。據(jù)調(diào)查分析，目前進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外投資占房地產(chǎn)投資資金的比重約為5%。

五.主要問(wèn)題

當(dāng)前房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國(guó)際一般水平；社會(huì)資金所占比重逐年增加，且投資和投機(jī)成分加重。因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因不在于銀行信貸，而是國(guó)內(nèi)外投資者和投機(jī)者的趨利行為所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的政策導(dǎo)向偏差造成的。具體表現(xiàn)在：

1.部分地方缺乏科學(xué)發(fā)展觀，過(guò)分?jǐn)U張城市建設(shè)，助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資。加快城市建設(shè)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)說(shuō)是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴(kuò)張的行為。一是各級(jí)地方政府把土地有償轉(zhuǎn)讓收入作為“第二財(cái)政”，用于城市建設(shè)投資資金。2002年，全國(guó)市場(chǎng)化配臵土地收入達(dá)969億元，較1999年增長(zhǎng)了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長(zhǎng)3倍多。2003年我國(guó)市場(chǎng)化配臵土地的面積較1999年增長(zhǎng)了51倍，土地出讓收入在各地財(cái)政收入中的比重逐年增加。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模大、見(jiàn)效快，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯，是支柱產(chǎn)業(yè)，而且房?jī)r(jià)越高、高檔房越多，意味著地方財(cái)政收入增加越多，GDP增長(zhǎng)越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模；另一方面，通過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售審批等環(huán)節(jié)，默許、支持商品房高檔化，允許房地產(chǎn)商大量運(yùn)作豪宅項(xiàng)目，把老百姓往郊區(qū)趕。而在土地儲(chǔ)備和運(yùn)作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風(fēng)險(xiǎn)。二是對(duì)商品房定價(jià)不進(jìn)行成本、利潤(rùn)核算，定價(jià)完

全放開(kāi)，基本是房地產(chǎn)商報(bào)多少是多少，放縱房?jī)r(jià)，個(gè)別地方甚至出現(xiàn)政府為了抬高區(qū)域檔次，開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)定得越高越容易取得預(yù)售許可證現(xiàn)象。三是為了活躍市場(chǎng)，對(duì)外地人炒房不加限制，默許抬高房?jī)r(jià)。

2.部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與地方政府聯(lián)手，采取非市場(chǎng)化手段，追逐高利潤(rùn)，抬高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)回報(bào)，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)張迅速，2004年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá)5萬(wàn)多家，比2001年增加了2萬(wàn)多家，比2003年增加了1萬(wàn)多家。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常與地方政府聯(lián)手，支配著房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主要表現(xiàn)為：一是以低成本或無(wú)資本擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足，由于商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)資金的來(lái)源及投資方式尚無(wú)有效手段給予準(zhǔn)確認(rèn)定，房地產(chǎn)商普遍通過(guò)期房和流動(dòng)資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項(xiàng)目、異地借款并以資本金形態(tài)注冊(cè)等規(guī)避自有資金比例管理。二是資質(zhì)差，產(chǎn)品質(zhì)量難以保證，市場(chǎng)投訴多。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，平均超過(guò)70%，優(yōu)質(zhì)企業(yè)少，多為三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。三是通過(guò)假按揭套現(xiàn)。由于企業(yè)貸款利率高于零售按揭貸款利率，開(kāi)發(fā)商利用內(nèi)部人或關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過(guò)假按揭套現(xiàn)以降低成本。四是發(fā)布虛假售樓信息，聯(lián)手虛抬房?jī)r(jià)。2004年年初以來(lái)，樓市進(jìn)入由開(kāi)發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)，大房地產(chǎn)企業(yè)在利益最大化的共同追求中漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。

3.投機(jī)和投資性炒作在較大程度上推高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)需求包括真實(shí)需求、投資需求和投機(jī)需求。目前，我國(guó)社會(huì)資金投資渠道狹窄，不斷增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)投資資金和不斷涌入的境外投機(jī)資金裹挾著人民幣升值預(yù)期，紛紛擠向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)社會(huì)資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過(guò)40%，成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的重要因素。哪里投資和投機(jī)性強(qiáng)，哪里的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)就大。如建設(shè)部等七部委關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的意見(jiàn)下發(fā)后，近幾年房?jī)r(jià)上漲最快的上海、杭州、南京等城市房?jī)r(jià)大幅下跌，而長(zhǎng)春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房?jī)r(jià)變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金比重2003年年初以來(lái)快速下降，目前為44%左右，而同時(shí)社會(huì)資金和外資占比迅速上升，外資投資比例近12%；長(zhǎng)春等其他城市房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款占比則呈現(xiàn)平穩(wěn)合理變化，目前仍為60%左右。這進(jìn)一步說(shuō)明，投資和投機(jī)性資金才是推動(dòng)房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的主要因素。

2010-7-29