第一篇：如何確保土地增值稅收入穩(wěn)定增長（范文模版）

文章標題：如何確保土地增值稅收入穩(wěn)定增長

修水縣位于湘、鄂、贛三省的交匯處，縣域面積4505平方公里，為全省之最，全縣人口78萬，縣城人口13萬人，城區(qū)面積20平方公里。近年來隨著縣城南遷，城鎮(zhèn)化、城市化的整體推進，房地產市場十分火爆，這不但為土地增值稅提供了稅源，而且也為加強這一稅種的管理提出了新的課題。為了加強土地

增值稅的稅源管理，我局以精細化管理為重點，以房地產稅收一體化管理為載體，通過采取源頭控管、部門聯(lián)動、人機結合、先稅后證等辦法，探索了一條加強土地增值稅管理的新路，較好地解決了土地增值稅欠稅大、申報不實、結算不及時、稅收偷逃嚴重等問題。2006年，我局入庫土地增值稅400萬元，同比增長120，土地增值稅稅收收入占稅收收入總額的逐年上升，土地增值稅的管理取得了初步成效。

一、具體做法：

（一）、積極開展稅法宣傳

土地增值稅與其他稅種相比，納稅環(huán)節(jié)復雜，對納稅人而言，較為陌生，在納稅申報等方面不易引起重視。我局針對這一情況，充分利用報紙、電視、宣傳材料等媒體進行廣泛的稅法宣傳。2006年，我局印發(fā)了1000份關于房地產稅收一體化管理實施辦法及二手房交易相關涉稅事宜的宣傳材料發(fā)放給納稅人，并把房地產交易的相關稅收政策在修水電視臺進行了為期一個月的播映，在修水報辦了一期專版。通過廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認識了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時候繳納土地增值稅。

（二）、推進社會綜合治稅，加強部門配合，實現(xiàn)土地增值稅的一體化管理。

根據(jù)國家稅務總局的要求和省局的統(tǒng)一安排，我們以契稅征管為把手，推進社會綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會綜合治稅體系。2006年8月，縣政府全文轉發(fā)了《修水縣地方稅務局關于加強房地產稅收一體化管理操作辦法》，明確了財政、房管、建設、土管等單位的相關責任，制定了加強房地產稅收管理的具體措施及獎勵措施，并由分管財稅的副縣長牽頭，定期召開相關部門聯(lián)席會議，通報情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強與財政部門的配合，在修水，契稅由財政部門征收，為了加強土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財政局協(xié)商，由財政局專門成立契稅征稅所，并派駐六名干部長年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開具稅票和房地產銷售專用發(fā)票。一定要憑地稅機關開具的稅票及房地產銷售發(fā)票。三是加強與房產管理部門的配合協(xié)作。房產交易和發(fā)放房產證是土地增值稅控管的核心環(huán)節(jié)，我局通過與房產管理部門聯(lián)系，以政府發(fā)文、會議紀要的形式，確定了聯(lián)合控管的方式。在房產交易中心設立房地產稅收審核崗，實地參與房地產計稅價值的評估認定工作，并與房管部門實現(xiàn)了信息交換制度。四是取得國土資源部門支持配合。對土地轉讓環(huán)節(jié)的土地增值稅在過去管理上存在的一個最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據(jù)國土資源管理部門的土地管理特點，與國土資源部門協(xié)商，只要國土資源部門將用地通知書一下發(fā)給用地人，國土資源部門就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門，地稅部門對相關用地人的有關稅收及時進行跟蹤介入，實現(xiàn)了土地增值稅的前置管理。

（三）、實行土地增值稅的精細化管理

我局將土地增值稅的管理細化到每一個房地產開發(fā)公司的每一個商住小區(qū)、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據(jù)每一個小區(qū)的平面圖設立了房地產銷售明細帳、發(fā)票開具明細帳，及時掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業(yè)管理為主、按項目進行監(jiān)控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產稅收精細化管理的有效經(jīng)驗，找到了潛在稅源向現(xiàn)實稅收轉化的最佳著力點。

（四）、嚴格執(zhí)行土地增值稅預征及項目完成清算制度

我局在納稅人辦理的納稅申報和發(fā)票開具環(huán)節(jié)，嚴格審核納稅人取得的房地產銷售收入、預售收入是否按鋪面

1、住房0.5預繳了土地增值稅。在省局2006年7月對土地增值稅預征率進行調整后，我們嚴格按照文件的執(zhí)行時間，對各個房地產企業(yè)的收入在文件執(zhí)行的前后進行了清理，分別適用不同的稅率進行了土地增值稅的補征、補繳。對完工的項目，我們嚴格按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定進行了清算。

（五）、持之以恒地進行納稅評估工作

我們視納稅評估工作為該項稅源管理的主要手段。2006年，針對房地產開發(fā)企業(yè)普遍存在成本管理混亂、重費輕稅的現(xiàn)象，進行了一次納稅評估，通過評估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產行業(yè)土地增值稅申報質量不高、欠稅較大的現(xiàn)狀。

（六）、精細組織，深入開展房地產稅收專項檢查

根據(jù)市局的部署，我局高度重視房地產行業(yè)的稅收專項檢查工作。通過檢查，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產

開發(fā)企業(yè)預收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開發(fā)成本、多轉銷售成本、多列產品銷售費用的現(xiàn)象。對檢查出來的問題，嚴格《征管法》的相關規(guī)定進行處罰。2006年，共查補土地增值稅78100元，罰款18900元。

二、土地增值稅管理過程中存在的問題

（一）土地增值稅

以納稅人轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據(jù)，在計算轉讓房地產增值額時，涉及收入的確定和成本費用的扣除，稅務人員和納稅人都難以掌握。

（二）房地產開發(fā)周期較長，難以監(jiān)控。由于房地產企業(yè)利潤率高，而土地增值稅預征率相對較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅的結算。

（三）轉讓形式多樣化，難以正確計稅。房地產轉讓形式多種多樣，有一次性銷售一次性收款的，有采用預收款方式的，有采用“返本”方式銷售建筑物的，有采用“以地換房”形式銷售的，由于房地產銷售轉讓形式多樣、復雜多變，給地稅部門確認納稅人、正確計算應納稅款帶來了很大的難度。

（四）稅務人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質的特征，要求稅務人員既要熟悉稅收法律、法規(guī)，又要熟悉掌握財務會計知識，還要懂房地產開發(fā)的經(jīng)營管理知識，這對稅務人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來了一定的難度。

三、加強土地增值稅管理的措施

（一）進一步加強稅法宣傳，強化實戰(zhàn)培訓。由于房地產轉讓形式多樣化，計稅過程比較煩瑣，我們應進一步加大稅法宣傳力度，對稅收管理人員、企業(yè)辦稅人員進行業(yè)務培訓，重點就土地增值稅的收入確定、扣除項目計算、申報方式和有關財務會計知識進行講解，使稅收管理員和企業(yè)辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計算和申報方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。

（二）實行以票控稅。房地產企業(yè)在銷售房屋收取預收款時，須向購房者開具“房地產業(yè)預收款專用收據(jù)”；購房者在繳齊房款后，憑專用收據(jù)索要機開“房地產業(yè)專用發(fā)票”；財政、房管部門看到專用發(fā)票，才給購房者辦理契稅證及房屋產權證。

（三）摸清稅源、建立臺帳。基層稅務部門應通過每年的稅源普查，摸清土地轉讓、房地產開發(fā)情況，分項目建立稅源控管臺帳，實行分項目管理和稅源全過程監(jiān)控，確保不漏項目，對已開始預售及完工的樓房要進一步建立、健全發(fā)票開具明細帳及發(fā)票開具分戶帳。

（四）進一步加強部門協(xié)作，實行信息完全共享。房地產項目立項、規(guī)劃、施工、驗收、銷售等各環(huán)節(jié)涉及建設、國土、規(guī)劃、財政、房管等多個部門，工作協(xié)調難度大，建議由政府牽頭，制定房地產行業(yè)的協(xié)稅護稅辦法，建立有關部門之間的信息共享的協(xié)調機制，實現(xiàn)信息完全共享。

（五）建立地稅機關內部控制制度，全面落實稅收管理員、戶籍管理、執(zhí)法過錯責任追究等制度，定期對房地產稅收管理員進行業(yè)績考核，獎優(yōu)罰劣

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第二篇：加強農村稅收征管確保地方稅收收入穩(wěn)定增長

加強農村稅收征管確保地方稅收

收入穩(wěn)定增長

去年9月份在大板分局成功召開農村稅收征管工作會議，對各項稅收工作情況和稅收征管工作所存在的問題進行了全面剖析，解決了許多征管難題。今天，在這里再次召開農村稅收征管會議，進一步顯現(xiàn)了農村稅收工作的重要性。農村稅收占全局任務的57%，今年1-4月全局完成任務 18187.1萬元，完成計劃 %，總任務是 萬元，上半年需要完成 萬元，其中城區(qū)完成9861萬元還差 萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)完成8326.1.萬元還差 萬元。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和國有民營化體制改革,民營企業(yè)個體經(jīng)濟廣泛出現(xiàn)，稅收涉及千家萬戶。而帳目不健全，納稅意識差，納稅遵從度不高，是我縣經(jīng)濟體普遍存在的問題，只靠稅務部門一家進行稅收管理是很難管到位的。特別是農村的季節(jié)性和一次性稅收，更是難以控制。要完成全局任務，壓力還在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅收沒有大的稅源，但是零散稅源不少，集少成多，每一項稅種的清理工作，搞好了全縣下來都是上千萬，目前農村稅收征管工作依然存在很多問題，如何把我縣農村有限的稅源管得住，收進來，我們認為一是稅務部門強化稅收管理；二是依靠各級政府的領導、支持及其職能部門的協(xié)助，廣泛建立協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。下面針對如何加強農村稅收管理提幾點要求：

一、對鐵選、煤炭行業(yè)的稅收管理。

鐵選行業(yè)是我縣重點稅收行業(yè)，管住鐵選行業(yè)稅收是完成我縣財政收入的關鍵。經(jīng)過我們多年對鐵選行業(yè)稅收的管理和外市管理成功的經(jīng)驗，對鐵選企業(yè)錄像、檢斤和道路三位一體的監(jiān)控管理辦法，目前看來這是最好的對鐵選行業(yè)稅收監(jiān)控管理方法。在實際運行中，一些方面的監(jiān)控還沒有到位。如地稱檢斤不準確，錄像監(jiān)控不到的私跑等。今年三月縣政府下發(fā)了《阜新蒙古族自治縣人民政府關于進一步做好煤鐵行業(yè)稅收征管工作的通知》阜蒙政發(fā)[2011]12號，對加強鐵選行業(yè)的監(jiān)管措施進一步明確和細化，對煤炭企業(yè)稅費采取核量征收的辦法，加大對煤鐵行業(yè)的綜合管理。截止五月末2010企業(yè)所得稅匯算工作就結束了，結合鐵選行業(yè)企業(yè)的匯算，我局下一步將由稽查聯(lián)合煤鐵辦進行典型的檢查和調研，對鐵選成本實行精細化測算，以作為核定征收的依據(jù)。原來縣政府確定的鐵礦石出精鐵粉的比率（出鐵粉率）為4.5 ：1，高于這個比率的企業(yè)耗用的礦石都執(zhí)行這個標準繳納資源稅和企業(yè)所得稅，結果造成少繳了不少資源稅。今年對高于這個比率的企業(yè)要求按實際礦石耗用量全部繳納資源稅。今年，我們對煤鐵行業(yè)采取以電核產，加強檢斤精準，每天24小時不定期道路巡檢等措施進一步加強管理。去年12月份市政府對煤炭行業(yè)進行了全市調研，我縣產量過低，縣政府派出聯(lián)合檢查組對重點煤炭企業(yè)進行了專項檢查，查補入庫地方稅費 元，收到了很好的效果。原來每戶煤炭企業(yè)年核定產量為62萬

噸，今年縣政府把每戶年核定產量提高到125萬噸，目前關于我縣煤炭企業(yè)噸煤計稅價格已經(jīng)確定下來，東梁分局要立即逐戶進行核定，送達核定通知書，并采用按月預繳的征收方式。盡快把所有煤炭企業(yè)1-5月份的應納稅費款征收入庫。

稅務部門是稅收管理的主體，不能單等靠政府方面的監(jiān)管，涉及到煤鐵行業(yè)的分局更要加強日常監(jiān)督，注重收集相關信息，絕對不能出任何稅收征管上的紕漏。

二、建立村級協(xié)稅護稅組織。

在村級發(fā)生的一次性涉稅事宜很多，特別是近年來我縣大的施工項目很多，村里出租、出售土地，出售沙石、土等行為很多。而這些一次性涉稅行為稅務部門難以控制，有些稅收轉瞬即失。我們建議各分局溝通協(xié)調各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立村級協(xié)稅護稅組織，1、制定村級發(fā)生涉稅事宜先報告、先稅后租、先稅后售制度；

2、建立村級協(xié)稅組織對本村內的沙場、石廠、磚廠等企業(yè)經(jīng)營情況的監(jiān)督機制；

3、各村要協(xié)助稅務部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府做好轄區(qū)內車輛情況的統(tǒng)計登記工作，并協(xié)助稅務部門做好車船稅征收工作；

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)對各村完成涉稅工作要建立獎罰制度；

5、各分局要做好稅法宣傳和稅收政策培訓工作。

各村一般都有一些自有土地、房屋、山林、財物等，很多都已經(jīng)出租或出賣了，其中涉稅的地方不少，這是一個稅收漏洞，各分局要對各種村級涉稅事項進行一次檢查，把該征的稅征上來。

三、做好房產稅、土地使用稅的普查和征收管理工作。

2010年《阜蒙縣房產稅土地使用稅普查方案》已經(jīng)發(fā)到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、各地稅分局，并在縣政府工作會議上，進行了講解和工作部署。農村的廠、礦大都是使用的集體土地，無土地使用證，有證的，其使用面積也基本上大于證上面積。稅務部門不是土地管理和認定部門，不能準確掌握企業(yè)占地面積，致使土地使用稅征管不到位。經(jīng)營用地的測量認定得依靠各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和有關部門。今年上半年是普查收尾關鍵的階段，市政府在普查結束后還要進行專項檢查，我們要求各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步加大普查收尾工作力度，未普查到位的要盡快補查，已完成普查的要歸檔資料備查，錄入相關數(shù)據(jù)，總結經(jīng)驗成果，迎接省、市政府有關部門的驗收。

四、做好車船稅的清理工作

我縣有36個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，農村摩托車、三輪車非常普及，平均每戶人家就擁有一輛摩托車或三輪車，車船稅稅源近2000多萬元。去年，在縣委縣政府正確領導下，全縣征收車船稅1400萬元，取得了很好地成果，但是仍然沒有征收到位。今年1-4月份，我局共組織入庫車船稅 1107萬元，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)入庫892.9萬元，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)入庫稅額較大的有務歡池鎮(zhèn)、大固本鎮(zhèn)、老河土鄉(xiāng)、大巴鎮(zhèn)、八家子鄉(xiāng)、大五家子鎮(zhèn)、于寺鎮(zhèn)等。我們要求各分局建議未清理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)盡快以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位進行清理，把該征稅的車輛一輛不落征收上來，并對各類應稅車輛登記造冊，張榜公布，取信于民。同時協(xié)調好公安部門配合各分局對各種偷逃、抗稅現(xiàn)象給予嚴厲打

擊。去年有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)搶拉保險公司代征車船稅款現(xiàn)象，對有這種亂搶拉行為的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，我局統(tǒng)一進行了調庫處理，今年不允許出現(xiàn)搶拉行為，若發(fā)現(xiàn)一律進行加倍調庫。

五、做好項目稅收的管理工作

近年來我縣投資項目很多，農村項目稅收占我縣稅收比重越來越大，管好項目稅收是完成稅收任務的關鍵，地稅部門要加強項目稅收的管理，從項目的投資意向，土地取得環(huán)節(jié)和項目建設施工環(huán)節(jié)入手，做好監(jiān)督。按照項目進度，及時辦理稅務登記，做好稅款征收。特別是大項目，工序比較復雜，施工環(huán)節(jié)包含著分包或者轉包的施工行為，臨時占地，租地、租房、租設備、租運輸車輛等涉稅事宜。負責項目管理的稅務人員要與施工企業(yè)深入溝通了解，掌握其施工管理方式，工作流程，確保這些環(huán)節(jié)涉稅事宜的應納稅款，及時組織入庫。

六、做好沙場稅收征收管理工作

從目前沙場的稅收征管情況看，采取水利部門源泉控制征收稅款的做法是正確的，去年兩稅征收沙場稅款400多萬元，但是也存在一些問題，水利部門由于審批手續(xù)程序問題沒有完全做到縣政府規(guī)定的“先稅后證”的稅收征管要求，造成部分沙場稅收后期追征，困難重重，經(jīng)偵配合追征，仍然有部分沙場稅款沒有征收上來。今年已協(xié)調確定由水利部門源泉控制，在采沙權出讓（拍賣、掛牌）環(huán)節(jié)，發(fā)放審批手續(xù)前，按審批開采量要求采沙者交納稅款或者稅收保證金，未繳納稅款或稅收保證金的，不

得發(fā)放采沙許可證的管理形式。今年沙子的計稅價格為每立方米40元，各采沙戶在取得采沙許可證之前，原則上要求統(tǒng)一到縣局征收大廳一次性全部繳納核定的各項稅費，同時開具完稅證明單。在各分局繳納的，必須由分局出具完稅證明單（完稅證明單由綜合科統(tǒng)一下發(fā)）。水利部門見到地稅部門完稅證明單方可發(fā)放采沙許可證。在進一步實施階段還要依靠村級協(xié)稅組織大力監(jiān)督：一是監(jiān)督無證開采者，二是監(jiān)督超量開采，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報，稅務部門和水利部門共同對村級協(xié)稅組織匯報的情況進行有針對性的檢查，水利部門定期對采沙情況進行檢查。對違規(guī)采沙堅決取締，并依法給予行政處罰。

七、加強磚廠、采石廠的稅收管理工作

我縣磚廠、采石廠大都無帳或帳目不健全，其購貨方又很少向其索要發(fā)票，為此，稅務部門很難掌控其經(jīng)營情況。為了加強磚廠、采石廠的稅收管理，2009年縣政府下發(fā)了《關于磚廠、采石廠的稅收核定管理辦法》，是按照國土資源部門審批的最低生產能力核定征收的，但是，由于磚廠、采石廠生產經(jīng)營情況各不相同，差異很大，去年在貫徹這一辦法時不是很徹底。2010年末，縣局綜合科對重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的磚廠進行了典型性檢查，發(fā)現(xiàn)磚廠占地納稅上存在普遍問題，都存在實際占地面積大于申報納稅面積的情況。我們要求各分局協(xié)調各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭，組成由國土資源局、國、地稅等部門構成的稅收檢查小組，對每個磚廠、采石廠至少檢查二個以上。檢查工作要點

1、對其取得土地環(huán)節(jié)的納稅情況進行檢查；

2、對其實際占用土地面積進行測量；

3、對其經(jīng)營方面的稅收進行核定。經(jīng)核定后的稅款不繳納的，應采

取強有力措施，保證稅款及時入庫。對檢查出的少繳稅款，限期追繳入庫，同時在三期系統(tǒng)重新核錄每戶實際占地面積。

八、加強農村小城鎮(zhèn)建設稅收征管

去年我縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展農村小城鎮(zhèn)建設稅收清理工作，取得了一定成果，但總體效果不明顯，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)對這塊稅源沒有重視起來。今年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)面積將達到30多萬平方米，稅源潛力將大大增加，這塊稅源逐年增加是大勢所趨，管好這塊稅源非常重要。在縣政府領導下地稅部門與城建部門已建立了這塊稅源源泉控管辦法，今年，將對這一辦法做進一步完善。一是地稅部門加派人手，與城建部門合署辦公，對這塊稅源進行統(tǒng)一管理統(tǒng)一征收，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也要和縣城區(qū)房地產一體化管理一樣進行控管。二是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建助理在上報審批手續(xù)前，確定出本鄉(xiāng)鎮(zhèn)平方米建筑單價，根據(jù)每戶建筑規(guī)模計算出建筑造價（各類存量房產基準價格評估系統(tǒng)正在測試中），并同時告知建筑人，2011在建筑完工后必須到地稅機關開具建筑發(fā)票。鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設助理在發(fā)放審批件時分發(fā)宣傳單給各建設方，告知涉稅事宜（宣傳單）。宣傳單內容是：建筑業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)是工程總造價，包括各種材料和人工費用等，對有證和無證建筑施工戶將適用不同的稅率，地稅部門在開建筑業(yè)發(fā)票時將進行有關資質審核。有關部門對沒有建筑業(yè)發(fā)票的一律不予辦理契證和房產相關手續(xù)。

對以前的建筑項目，要根據(jù)實際情況評估建筑造

價，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭地稅等相關部門配合成立專項清理小組進行逐戶清理，對已經(jīng)核實的稅收事項，立即計算查補稅款并進入稅收法律程序，采取相關的稅收管理措施，使稅款盡快追繳入庫。

九、做好個體稅收的管理。

農村個體戶大都無帳，納稅意識差，這方面稅收漏洞很大，是稅務部門最難管理的部分。我們今年要進一步加強這塊稅收管理，市局關于漏征漏管戶清理實施方案已經(jīng)下達，我局前些天全面布署了清理工作，希望各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高度重視，組織對本轄區(qū)內的各種經(jīng)營業(yè)戶進行一次全面普查登記，建立底冊，各分局要根據(jù)實際情況制定個體稅收清理整頓實施方案，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的組織領導下對所轄區(qū)域進行逐戶清理，對未達到起征點的，要填寫登記表，核定房產、土地兩稅應納稅額，每年一次性征收房產、土地兩稅，其核定標準和登記表要存檔備案。對達到起征點要辦理稅務登記，做好稅收核定。有工商執(zhí)照或有國稅登記，及達到起征點的個體工商業(yè)戶，必須辦理地稅稅務登記，錄入征管系統(tǒng)，對未辦理稅務登記的下達稅收事項通知書，核定稅收定額，下達通知后仍不辦理稅務登記的要提請吊銷營業(yè)執(zhí)照，與公安經(jīng)偵聯(lián)合，傳喚來進行詢問，下達《稅務處理決定書》，逾期仍不繳納的，申請人民法院強制執(zhí)行，扣押房產，進行拍賣，以拍賣所得抵頂稅款。

做好餐飲等四個行業(yè)征收管理工作。餐飲等四個行業(yè)的

征管改革是今年市局推行的一項重大舉措，是非常成功的一次改革，我們縣局從一季度征收情況來看，四個行業(yè)入庫稅款 1476418.21元，比2010年同期增收302808.4元，增長幅度為25.58%，為進一步落實和市局的改革精神，各分局必須確保市局要求的每月四個行業(yè)入庫稅額比去年同期增長幅度在20%以上?？h局每月進行動態(tài)跟蹤考核。鑒于我縣農村有很多餐飲小戶未達起征點的現(xiàn)狀，經(jīng)請示市局，對未達起征點的業(yè)戶可以采取辦理稅務登記后，先不做雙定核定，發(fā)售發(fā)票，按月驗舊，據(jù)每次驗舊營業(yè)額按綜合稅率8.5%走稅票錄入模塊征收繳納稅款。發(fā)票管家的推廣使用上，我們要求進行全面宣傳，凡核定營業(yè)額一萬元以上的納稅戶必須安裝發(fā)票管家使用機打發(fā)票，從而減少發(fā)票驗舊工作量和驗舊差錯率?？h局已將營業(yè)額營業(yè)額一萬元以上的納稅戶名單下發(fā)。要求各單位認真落實。

近年來我縣農村經(jīng)快速發(fā)展，糧食作物連年獲得豐收，國家糧食市場走向了市場化。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)涌現(xiàn)出了很多各類糧食購銷點，初步統(tǒng)計全縣目前有200多戶，它們具有季節(jié)性，臨時性，管理起來相當困難?？h局在正對這塊稅源進行典型調研基礎上，布臵了專項清理工作，各分局在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導組織下和有關部門配合進行集中清理，要求5月底前結束清理，上報清理總結。切實把這些糧食點納入正常管理軌道。

2010年11月我縣由財政部門牽頭，工商、國稅、地稅、經(jīng)

偵等部門聯(lián)合辦公，對全縣范圍內的180多個煤炭銷售點進行專項治理，采用先預交稅收保證金，重新核發(fā)銷售許可證方法，并對無證銷售點進行堅決取締。這種管理模式非常好，但執(zhí)行起來有一定難度，今年對這一行業(yè)管理執(zhí)行力方面應加大力度。前幾天市局通過與國稅部門比對把我縣煤炭經(jīng)銷有疑點戶名單傳到我局，要求各分局和相關科室進行認真核實，6月25前務必把比對核實結果報給縣局綜合科。

十、和國稅、經(jīng)偵密切配合，做好重點行業(yè)的稽查工作。

一些資源類企業(yè)如煤礦、鐵礦、磚廠、石廠等，是我縣的經(jīng)濟支柱，近年來，我們對這些重點行業(yè)逐步加強了管理，出臺了一些具體的管理辦法，采取了一些特殊的措施，但由于這些企業(yè)多數(shù)帳目不實，偷稅現(xiàn)象嚴重，2011年地稅稽查部門要和國稅、經(jīng)偵部門密切配合，進一步加大檢查力度?；槿藛T工作時一定要細致認真，要善于透過現(xiàn)象看本質。多種方法相結合，不但要會查“死帳”，還要善于查“活帳”。不能就帳論帳,必要時要延伸檢查對懷疑問題深入調查,嚴格審查收入、成本、扣除項目的真實性、合法性；不放過任何蛛絲馬跡，從多環(huán)節(jié)入手，約談核定，獲取更多的相關納稅信息，必要時要借助經(jīng)偵的力量，獲取外部證據(jù)，只有這樣，才能適應不斷變化的反偷稅工作，有效地制止各種侵蝕稅基的違法行為。

十一、宣傳落實好失地農民養(yǎng)老保險和磚廠、采石廠社保費

核定征繳工作。

按照規(guī)定，失地農民戶人均剩余土地不足1.8畝的農民，必須參加養(yǎng)老保險，戶人均剩余土地1.8畝以上的可自愿申請參加養(yǎng)老保險。要求分局立即與鄉(xiāng)鎮(zhèn)溝通，對2009年以來的項目征地涉及農民占地情況，按人報送明細表，并把明細表集中整理報縣局社?？?，縣社保局和縣局將根據(jù)具體情況核定參保人員。

今年的社保擴面要對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的磚廠、采石廠進行基礎核定，我們將聯(lián)合由勞動、社保、地稅、土地、工商等部門組成核定小組，根據(jù)磚廠、采石廠的規(guī)模、磚窯數(shù)、產量等來核定人數(shù)、確定工資標準，從而確定繳費基數(shù)。各分局要配合好縣局社保科做好前期資料收集整理工作，以便這一工作順利實施。

十二、進一步提高征管質量，加強基層分局兩基建設 今年市局對征管質量考核工作抓得更細，要求微機操作的步驟和工作流程不能出錯，否則就沒有考核分。以前我們在這方面重視不夠，今年要求各基層分局日常工作期間實行分局長、副分局長坐班制度和責任追究制度，必須保證一名分局長（副分局長）和至少一名以上精通業(yè)務和微機操作的干部在服務大廳當班。在日常工作中嚴格按照征管質量考核操作流程去做，綜合科嚴格把關，并進行相關業(yè)務的培訓和指導。切實把我局的征管質量提高上去。

基層分局是地稅的窗口，今天在務歡池分局召開農村征管工作會議，也是想讓大家對這個分局的兩基建設成果進行一次現(xiàn)場

觀摩，近年來，省局和市局對基層分局兩基建設更加重視起來，要求硬件和軟件上逐步達標。要求各分局都要設立活動室、閱覽室。小食堂要整潔干凈，庭院建設要有特色，辦稅環(huán)境力爭更加優(yōu)美、納稅服務上做到優(yōu)質，建立起地稅文化基地，形成和諧高效的氛圍。打造出能打硬仗的一流小分隊。

農村稅收相當零散，任務相當繁重，只有依靠政府的領導，全社會各方面力量協(xié)稅護稅，地稅部門加強管理，才能更好地完成財政收入目標。

以上是我對今年前四個月農村稅收征管情況和存在問題進行的分析，要求各分局各綜合科室認真研究并加以落實。

阜蒙縣地稅局

二0一一年五月二十四日

第三篇：土地增值稅自查報告

附件3:

福建省土地增值稅清算項目基本情況說明

一、企業(yè)基本情況

企業(yè)名稱：

成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業(yè)類型：經(jīng)營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯(lián)系電話：

二、商品房項目開發(fā)情況

㈠土地取得情況

本公司年月日受讓于國有建設用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權利和義 1

務。

㈡立項情況商品房項目實際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通

過結構驗收。年月日經(jīng)本縣區(qū)房地產管理局批

準，本公司取得商品房預售許可證。年月日本

公司取得本縣區(qū)房地產交易中心的產權備案登記，商品

房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑

面積平方米）。年月日本公司項目全面竣工，并于年月日通過有關部門驗收。

㈢項目開發(fā)面積情況

本公司開發(fā)商品房項目可售總建筑面積平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;

⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑

面積的%;

2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉讓土地使用權。（填有或無）⑶是否取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）

⑷納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（填是或否）

四、其他需說明情況：

企業(yè)蓋章

年月日

附送資料（原已提供過的可不再提供）：

1、房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請

2、項目立項書

3、施工許可證、預售許可證

4、房地產開發(fā)項目的預、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結算單、國有土地使用權出讓（轉讓）合同、取得土地使用權所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結算通知單

5、不動產銷售明細表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第四篇：土地增值稅操作規(guī)程

湖南省土地增值稅操作規(guī)程

各地、州、市、縣地方稅務局：

第一條為了促進房地產開發(fā)和房地產市場的健康發(fā)展，發(fā)揮土地增值稅的宏觀調控作用，防止國家土地增值收益流失。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）以及省人民政府湘政辦發(fā)[1995]48號通知的有關規(guī)定，制定本操作規(guī)程。

第二條凡在我省境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，包括國家機關、人民團體、部隊、企事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個人和國內公民以及其他組織，應當依照本規(guī)程辦理土地增值稅事宜，依法繳納土地增值稅。

第三條納稅人應在轉讓合同簽訂后七日內，填報土地增值稅納稅申報表，并持納稅申報表、轉讓房屋及建筑物產權證書、土地使用證證書、土地使用權轉讓合同、房產買賣合同、房地產評估報告及其他轉讓房地產有關的資料，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報手續(xù)，并在辦理納稅申報手續(xù)后3日內繳納稅款。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生簽訂轉讓房地產合同而難以在每次辦理納稅申報的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務機關批準，于每季終了后十日內辦理申報繳納稅款手續(xù)。

第四條納稅人轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物的（以下簡稱轉讓房地產），以取得轉讓轉入憑據(jù)的當天為納稅義務時間。納稅人以賒銷或分期收款方式轉讓房地產的，以本期收到價款的當天或合同約定本期應收價款日期的當天為納稅義務時間。

納稅人采用預收價款方式轉讓房地產的，以收到預收價款的當天為納稅義務時間。

第五條納稅人有下列情況之一的，縣（市）地方稅務機關，可依照《實施細則》第十四條的規(guī)定，指定經(jīng)政府批準的評估機構確定納稅人的轉讓收入及扣除項目金額，并經(jīng)稅務機關確認后據(jù)以計算征收土地增值稅。

（一）轉讓舊房及建筑物的；

（二）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（三）提供扣除項目金額不實的；

（四）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

房地產評估機構的資格確認和有關評估辦法，另行通知。

第六條納稅人在房地產項目全部竣工結算前轉讓房地產所取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，無法據(jù)以計算土地增值稅的，應按照本規(guī)程的規(guī)定，向房地產所在地主管稅務機關申報，稅務機關可采取按轉讓收入2％—5％的比例預征土地增值稅，預征的具體比例由地、州、市地方稅務局調查測算后確定。待單個核算項目或核算對象全部竣工之后三十日內辦理稅款的清算手續(xù)，多退少補。清算期限超過三年的，以三年為限。

第七條納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)，轉讓房地產的，以及核算項目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，應當按照本規(guī)程第六條的規(guī)定預繳土地增值稅。在結算和稅款清算時，其扣除項目金額按以下辦法計算：凡單獨轉讓土地使用權的，按照轉讓土地使用面積占開發(fā)土地總面積的比例計算分攤其扣除項目金額。

凡轉讓土地使用權的同時轉讓地上建筑物及附著物的，按照建筑物的建筑面積計算分攤其扣除項目金額。

凡核算項目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算項目的投資概算及工程進度計算分攤已取得收入的那一部分扣除項目金額。

上述方法無法計算分攤扣除項目金額，需采用其他方式計算分攤的，由縣（市）地方稅務局確定。

第八條房地產開發(fā)企業(yè)應當依照財務會計制度規(guī)定的，最基本的核算項目或核算對象為單位計算申報繳納土地增值稅。

成本核算的單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前不得變動。

第九條開發(fā)土地和新建項目及配套設施費用中的財務費用中的利息支出；凡能夠按照轉讓房地產項目計算分攤并提供銀行金融機構的證明，經(jīng)縣（市）地方稅務局審定，可據(jù)實扣除，但最高不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按照《實施細則》第七條第（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五計算扣除。

凡不能按照轉讓房地產項目計算分攤的，或不能提供銀行金融機構證明的，房地產開發(fā)費用，按照《實施細則》第七條第（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十扣除。

第十條個人因工作調動或改善居住條件而轉讓自用的住房，應提供房產產權證書、土地使用權證書及有關證明其住居時間的材料，由縣（市）地方稅務局核實后按規(guī)定征免稅。

第十一條符合《暫行條例》和《實施細則》以及財政部、國家稅務總局規(guī)定免征土地增值稅的納稅人，凡轉讓房地產收入未超過100萬元的，報經(jīng)縣（市）地方稅務局審批；凡轉讓房地產收入超過100萬元的，未超過400萬元的，報經(jīng)地、州、市地方稅務局審批；凡轉讓房地產收入超過400萬元的，報經(jīng)省地方稅務局審批。

單位和個人以繼承、贈予等無償方式轉讓房地產的，應持有效的繼承、贈予等證明文件及產權轉移手續(xù)，經(jīng)縣、市地方稅務局審核后，免征土地增值稅。

第十二條納稅人建造普通標準住宅，在開工之前應持項目計劃文件，投資概算和設計施工圖紙等資料報經(jīng)與下達該項目計劃部門同級的地方稅務局審核。未經(jīng)審核出售的普通標準住宅，不享受《實施細則》規(guī)定的優(yōu)惠政策。

第十三條納稅人轉讓的房地產座落在兩個或兩個以上不同縣、市（區(qū)）的，應向房地產座落地的主管稅務機關分別申報納稅。

對于納稅地點有爭議的，由其上一級地方稅務局裁定。

第十四條轉讓房地產取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額。

第十五條凡轉讓房地產的單位和個人，應持房屋及建筑物產權證書、土地使用權證書，土地增值稅納稅憑證或稅務機關免稅文件以及縣（市）以上（含縣市）地方稅務部門開具的房地產產權權屬變更稅收證明單，到土地管理部門、房產管理部門辦理權屬變更手續(xù)。

對未持有上述資料的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理房地產權屬變更手續(xù)。

第十六條個人應繳納的土地增值稅，稅務部門可以委托有關部門代征代扣。

第十七條納稅人未按本規(guī)程辦理納稅申報和繳納稅款，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定處理。

第十八條本規(guī)程與湘政辦發(fā)[1995]48號文同時執(zhí)行。

第五篇：土地增值稅相關政策

土地增值稅清算相關政策

福建省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知

[發(fā)文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發(fā)〔2007〕24號

各市、縣（區(qū)）地稅局，省、各設區(qū)市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現(xiàn)將《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）轉發(fā)給你們，并對有關問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、各地應根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，結合當?shù)貙嶋H，積極開展房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內容：房地產開發(fā)項目基本情況、轉讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據(jù)國稅發(fā)［2006］187號第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售的房地產面積。

三、對房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發(fā)［2006］187號第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準。

四、各設區(qū)市地方稅務局應根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，結合當?shù)貙嶋H情況，制定稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發(fā)［2005］號印發(fā)的《福建省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續(xù)執(zhí)行，但其中有關清（結）算條件和時間的規(guī)定以國稅發(fā)［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規(guī)定。

二ＯＯ七年二月一日

國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

管理有關問題的通知

[發(fā)文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發(fā)〔2006〕187號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：

為進一步加強房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產的收入確定

（一）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關可依據(jù)本通知的規(guī)定并結合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知

[發(fā)文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。

請遵照執(zhí)行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知

[發(fā)文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發(fā)布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經(jīng)稅務機關按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。

二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

三、關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定。

四、關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關于以房地產進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

抄送：各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關于印發(fā)《福建省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發(fā)文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：

現(xiàn)將《福建省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ＯＯ五年十月十四日

福建省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發(fā)[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的收入，指轉讓房地產取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉讓房地產的，以轉讓的房地產所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產開發(fā)項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權的證明材料；

（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第六條 納稅人預售房地產的，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。

第八條 納稅人應于次月10日內，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產匯總后，向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉讓或預售的房地產具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產的，應按《條例》及其實施細則的有關規(guī)定，據(jù)實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟適用房轉讓不預征外，其他房地產項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內，應對當?shù)胤康禺a開發(fā)經(jīng)營情況進行調研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區(qū)的預征率需要調整的，報經(jīng)省局批準，可在統(tǒng)一規(guī)定的預征率幅度內適當上浮或下調，但最高調整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉讓房地產取得的收入和規(guī)定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關規(guī)定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規(guī)定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結算申報表；

（三）支付土地使用權出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；

（五）房地產開發(fā)項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設施的證明材料；

（七）開發(fā)項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結算的房地產項目，凡轉讓房地產的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時，對未轉讓的房地產部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產項目進行清結算：

（一）經(jīng)納稅評估發(fā)現(xiàn)房地產項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產開發(fā)項目的轉讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據(jù)。沒有真實合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規(guī)定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產開發(fā)轉讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規(guī)定。第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，對整個房地產項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產項目或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，按規(guī)定在2000年底前首次轉讓的房地產，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的，該房地產項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定進行處罰。

第二十三條 各設區(qū)市地方稅務局可以根據(jù)本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的,以本辦法規(guī)定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結算申報表。

福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知

[發(fā)文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續(xù)接到各地反映一些地方稅相關政策問題，經(jīng)研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統(tǒng)一如下：

一、關于房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權后土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的確定問題。

房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權，其土地使用稅從有權批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關于房地產開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當?shù)氐囟惒块T確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產建筑面積合計數(shù)，占房地產開發(fā)企業(yè)全部房地產建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產稅問題。

納稅單位將房產無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產原值計算繳納房產稅。

四、關于城市維護建設稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業(yè)注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區(qū)經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營、文號：閩地稅發(fā)[2005]93號 臨時經(jīng)營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規(guī)定執(zhí)行。

五、關于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發(fā)銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產開發(fā)銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ＯＯ五年六月二日

國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知

[發(fā)文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2005]172號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內各單位：

根據(jù)《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經(jīng)商財政部、建設部，現(xiàn)就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規(guī)定。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知 [發(fā)文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發(fā)[2006]37號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》已經(jīng)國務院同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)。引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題，進一步加強市場引導和調控。要按照科學發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。國務院有關部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 建設部 發(fā)展改革委 監(jiān)察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統(tǒng)計局 銀監(jiān)會

去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整?，F(xiàn)就調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用

（三）調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發(fā)信貸條件。為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當?shù)刈》靠偭?、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ＯＯ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于調整房地產營業(yè)稅有關政策的通知

[發(fā)文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關營業(yè)稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；（此規(guī)定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]172號)的有關規(guī)定執(zhí)行。

地方各級財稅部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，加強稅收征管，對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關于經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅的通知

[發(fā)文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發(fā)[2004]283號

各市、縣（區(qū)）地方稅務局，省、各設區(qū)市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題的請示，根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設有關規(guī)定和現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，對我省經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

根據(jù)建設部等四部委下發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。該辦法賦予經(jīng)濟適用住房在建設用地、行政事業(yè)性收費、貸款方面相應的優(yōu)惠政策，沒有規(guī)定經(jīng)濟適用住房銷售免稅的優(yōu)惠。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規(guī)定，為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構成，不同房改成本價和標準價，因此，經(jīng)濟適用住房的銷售應按規(guī)定征收營業(yè)稅，不能比照房改政策免征營業(yè)稅。

二ＯＯ四年十一月十日

福建省地方稅務局關于拆遷補償業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知

[發(fā)文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發(fā)[2004]63號各市、縣（區(qū)）地方稅務局，省、各設區(qū)市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設區(qū)市地稅局來文、來電請示，要求對企事業(yè)單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業(yè)稅問題予以明確。

為正確執(zhí)行營業(yè)稅稅收政策，加強對拆遷補償業(yè)務的營業(yè)稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關于加快發(fā)展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規(guī)定精神，經(jīng)研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業(yè)額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業(yè)稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產權調換，暫免征收營業(yè)稅。

三、此前省局下發(fā)的文件規(guī)定中與本規(guī)定不一致的，一律按本規(guī)定執(zhí)行。

國家稅務總局關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知

[發(fā)文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2006]74號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關規(guī)定執(zhí)行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調整后的營業(yè)稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區(qū)房地產市場分析監(jiān)測工作，密切關注營業(yè)稅稅收政策調整后的政策執(zhí)行效果，加強營業(yè)稅政策調整對本地區(qū)房地產市場產生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知

[發(fā)文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2006]31號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產開發(fā)的有關企業(yè)所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發(fā)產品的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：

１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

二、關于完工開發(fā)產品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產品已經(jīng)完工： 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產品（成本對象）； 3.已取得了初始產權證明的開發(fā)產品（成本對象）。

（二）開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產品在完工未按規(guī)定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

（三）開發(fā)產品完工后，開發(fā)企業(yè)應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構對該項開發(fā)產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。

（四）開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產品價內并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發(fā)產品銷售收入應按以下規(guī)定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

２．采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

４．采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

已銷開發(fā)產品清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規(guī)定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定進行處理。

５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品先出租再出售的，凡將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。

三、關于開發(fā)產品預租收入的確認問題

開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發(fā)產品的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:

1.開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。

五、關于以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理問題

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2．接受土地使用權的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發(fā)產品的成本。

六、關于開發(fā)產品視同銷售行為的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

八、關于開發(fā)產品成本、費用的扣除問題

開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品成本、開發(fā)產品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本的界限。

（一）開發(fā)企業(yè)在結算開發(fā)產品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： 1．開發(fā)產品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發(fā)產品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發(fā)產品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發(fā)產品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產品成本。

5．計入開發(fā)產品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調整。

6．開發(fā)產品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

1．已銷開發(fā)產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間進行分攤。

3．應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

7．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：

（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。

8．開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。10．廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。

（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規(guī)定進行處理：

（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。

（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內稅前扣除。

12．土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。

14．折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

九、關于征收管理問題

（一）開發(fā)企業(yè)在申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時補辦有關手續(xù)、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設賬簿的； 2.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的； 3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的； 5.發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

十、關于適用減免稅政策問題

根據(jù)房地產開發(fā)業(yè)務的特點，房地產開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

十一、關于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題

本通知適用于各種經(jīng)濟性質的內資房地產開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產開發(fā)業(yè)務的其他內資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯(lián)合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉稅問

題的通知 [發(fā)文日期：2002-09-11] 國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2002]117號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:

現(xiàn)對納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉稅問題通知如下:

一、關于納稅人銷售自產貨物提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收增值稅、營業(yè)稅劃分問題

納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同(包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同)方式開展經(jīng)營活動時，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務(包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同)，同時符合以下條件的，對銷售自產貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務收入(不包括按規(guī)定應征收增值稅的自產貨物和增值稅應稅勞務收入)征收營業(yè)稅:

(一)必須具備建設行政部門批準的建筑業(yè)施工(安裝)資質；

(二)簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業(yè)勞務價款。

凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。

對上所稱建筑業(yè)勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務價款為準。

納稅人通過簽訂建設工程施工合同，銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務的同時，將建筑業(yè)勞務分包或轉包給其他單位和個人的，對其銷售的貨物和提供的增值稅應稅勞務征收增值稅；同時，簽訂建設工程施工總承包合同的單位和個人，應扣繳提供建筑業(yè)勞務的單位和個人取得的建筑業(yè)勞務收入的營業(yè)稅。

二、關于扣繳分包人營業(yè)稅問題

不論簽訂建設工程施工合同的總承包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，還是僅銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務不提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，均應當扣繳分包人或轉包人(以下簡稱分包人)的營業(yè)稅:

(一)如果分包人是銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并提供建筑業(yè)勞務的單位和個人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅時的營業(yè)額為除自產貨物、增值稅應稅勞務以外的價款。

(二)除本條第一款規(guī)定以外的分包人，總承包人在扣繳建筑業(yè)營業(yè)稅時的營業(yè)額為分包額。

三、關于自產貨物范圍問題

本通知所稱自產貨物是指:

(一)金屬結構件:包括活動板房、鋼結構房、鋼結構產品、金屬網(wǎng)架等產品；

(二)鋁合金門窗；

(三)玻璃幕墻；

(四)機器設備、電子通訊設備；

(五)國家稅務總局規(guī)定的其他自產貨物。

四、關于納稅人問題

本通知中所稱納稅人是指從事貨物生產的單位或個人。

納稅人銷售自產貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務，應向營業(yè)稅應稅勞務發(fā)生地地方稅務局提供其機構所在地主管國家稅務局出具的納稅人屬于從事貨物生產的單位或個人的證明，營業(yè)稅應稅勞務發(fā)生地地方稅務局根據(jù)納稅人持有的證明按本通知的有關規(guī)定征收營業(yè)稅。

五、關于稅款調整及執(zhí)行時間問題本通知自2002年9月1日起執(zhí)行。

本通知發(fā)布前已按原有關規(guī)定征收稅款的不再做納稅調整，未按原有關規(guī)定征收稅款的按本通知規(guī)定執(zhí)行。