第一篇：大型房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營策略

大型房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營策略

上海作為全國房地產(chǎn)市場中最具活力、優(yōu)勝劣汰競爭最激烈的地區(qū)，大型房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營策略必須超前。

1、應從一般的市場分析轉(zhuǎn)向在宏觀分析基礎上的微觀分析和定性定量相結(jié)合的分析。

目前，在房地產(chǎn)項目投資可行性研究中，往往集中在大的、宏觀方面的研究，如全國房地產(chǎn)市場走勢、上海房地產(chǎn)市場分析、房地產(chǎn)項目總體可行性分析等等。這些研究大都缺乏科學的細化分析，如在市場分析中，對某一小區(qū)（或地塊）、某一類型，甚至某一樓價的變化，對其進行具體分析的很少，對這些方面粗淺的經(jīng)驗型判斷是造成投資失誤及偏差的很重要的原因。目前，上海房地產(chǎn)市場大量商品房空置，一是由于產(chǎn)品不符合需求，二是居民的購房欲望強烈。但由于購買能力的不足，此種欲望大多只停留在潛在需求上。

因而房地產(chǎn)經(jīng)營（包括營銷）已不能大量引用一般市場的經(jīng)營理念，而應根據(jù)房地產(chǎn)本身及經(jīng)濟運行規(guī)律，采用專業(yè)化、系統(tǒng)化和整體化的經(jīng)營理念。在消費需求方面，對不同年齡層次、不同職業(yè)、不同地區(qū)、不同收入層次的消費者心理及特定消費需求研究得很少，而這又是對房地產(chǎn)商品市場進行定位所必須的。

在廣告方面，大多缺乏對不同廣告類型效果進行評估，同一媒體廣告在不同時間檔次上的效果等的分析，而這卻又是市場營銷所必須的。所以，滿足于一般的市場分析是不夠的，應采取在宏觀分析基礎

上的微觀分析及定性定量相結(jié)合的分析，如采用市場分析模型、資源配置模型等進行市場分析。

2、應從一般經(jīng)營理念轉(zhuǎn)為符合房地產(chǎn)行業(yè)特性的專業(yè)化、系統(tǒng)化和整體化經(jīng)營理念。對于大型公司來說，目前存在著每個開發(fā)項目各自為政的情況，造成人力等資源重復浪費，如采用先進的管理方法，進行“同類項合并”，利用整體化經(jīng)營理念，將降低成本和風險。由于大型公司企業(yè)規(guī)模、投資項目龐大，可能會造成市場反映的遲鈍（或不能適當超前）。目前，許多大型房地產(chǎn)公司在上海的項目投資和操作上，均不同程度地發(fā)生失誤和偏差，分析這些失誤和偏差，總結(jié)制定出能夠適應

（超前）市場的切實可行的開發(fā)經(jīng)營策略，有著極其重要的意義。具體分析這些項目投資和操作上的失誤和偏差，主要表現(xiàn)在如下方面：

1、對宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)趨勢把握有誤。

這主要表現(xiàn)在對中國、上海經(jīng)濟內(nèi)在運行趨勢缺乏本質(zhì)和度量上的把握，對港臺以境外資金流入及國際經(jīng)濟變化對上海房地產(chǎn)的影響缺乏正確的估測，對上海本地的購買偏好及需求、整體及局部區(qū)域和類型房地產(chǎn)市場缺

乏細致、精確的前瞻性研究。

（1）投資時機失誤。眾多大型項目在房地產(chǎn)高潮時期高成本投入，至房地產(chǎn)低潮期虧本低價出售。

（2）項目類型選擇失誤。這類項目，往往選擇對經(jīng)濟敏感度大、風險系數(shù)高的高檔寫字樓、外銷房等類型。

（3）客源定位失誤?？驮炊ㄎ灰跃惩馊耸浚ǜ叟_）、高收入者及企業(yè)辦公需求為主，且當形勢有不利跡象出現(xiàn)時，未能及時改變客源定位及相應調(diào)整策略（主要為價格策略）。

2、對項目區(qū)域、區(qū)位的選擇有誤。

眾多大型房地產(chǎn)公司（特別是香港房地產(chǎn)公司），挾雄厚的資金實力，往往選擇市中心區(qū)域開發(fā)中高檔樓盤，而有別于香港城市土地很難拓展的特點，上海的外圍可供土地充裕且配套交通等基礎設施建設投入巨大，造成上海城市“空洞化”趨勢日益明顯，中心城區(qū)樓價呈快速下降態(tài)勢，而外圍區(qū)域的房價在上海房地產(chǎn)總體供大于求的狀況下，仍保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)（部分區(qū)域則升幅明顯），這種“空洞化”態(tài)勢也是造成大型公司在市中心開發(fā)樓盤虧損嚴重的重要因素。其次，某些大型公司（特別是香港公司）在對具體區(qū)位選擇上謹慎度不夠，或者是大型公司決策層在對消費者喜好口味方面把握不準，如某些市中心高檔住宅選址建在交通要道之地，且自認為交通方便、視野較好，而較少考慮繁忙嘈雜的交通。對居住型物業(yè)的不利影響較大。上海高收入消費者對住宅的寧靜程度極為重視，高收入消費者對住宅的寧靜程度有為重視，高收入消費者是不太愿意花高價去買此類“高檔物業(yè)”的。

3、產(chǎn)品規(guī)劃設計缺乏合理性和前瞻性。

（1）房型整體和局部設計不合理，面積、朝向、戶室比等等方面的問題普遍存在，住宅產(chǎn)品不能很好地適應各種不同居住功能需求者的要求。

（2）無特色或“賣點泡沫”增大成本。作為開發(fā)商應更多地注重發(fā)掘賣點，這比制造賣點成本低得多，對于實用的“賣點”則可根據(jù)情況來投入“制造”。

如某些物業(yè)，外墻采用面磚等高成本投入，而建筑物內(nèi)公共部位等則十分簡陋，如果外立面采用風格化式樣及彩色涂料，可能更具特色，成本更低，因而可在不增加造價的基礎上對建筑物內(nèi)的公共部位進行裝飾。

4、延誤時機及對成本控制不力。

大型公司處理問題的策略往往比較保守，與市場變化較大的情況不相適應，也造成時機的延誤。如某些高價盤，在明知市場需求有問題且其它條件明顯很難改變的情況下，不能及時采取唯一的降價手段（或采用不符實際的溫和降價措施），造成此類樓盤因功能折舊而實際價值更低，因利息等支出實際成本更高，且形象更差。

5、未能有效的發(fā)揮自身品牌的優(yōu)勢。在上海，除了萬科房地產(chǎn)公司以外，其它大型房地產(chǎn)公司普遍未能有效利用自身的品牌優(yōu)勢。由于住宅商品是一種帶綜合性的商品，作為行外人的購買者，在諸多方面無從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求，物業(yè)管理等服務是否可保持其商品的保值增值，以及滿足其居住需求。而這一切相當程度上掌握在發(fā)展商及物業(yè)公司手里，故這種復雜的商品存在著“信息不對稱”。越是“信息不對稱”的商品，消費者的品牌認同率越高，品牌形象良好的發(fā)展商將給自己的樓盤銷售帶來“超額利潤”。

目前，大型房地產(chǎn)公司普遍的問題不是不認識這一點，而是對這一點的重要性認識不夠，并且缺乏從長遠眼光培育整個企業(yè)品牌形象的總體戰(zhàn)略，以及連續(xù)性的形象策劃操作。這方面需根據(jù)自己情況，運用針對性的房地產(chǎn)CIS（企業(yè)形象設計系統(tǒng)），當市場上的競爭者均在埋頭“做產(chǎn)品”的時候，如某一大型公司除了“做好產(chǎn)品”以外，還注意把“產(chǎn)品”和本企業(yè)品牌結(jié)合，有培育市場形象的一整套計劃，領先于其它企業(yè)制造“品牌賣點”，必將在房地產(chǎn)市場上領先一步，獲得理想的“品牌利益”。

綜上所述，作為一個大型的房地產(chǎn)公司，由于其投資的房地產(chǎn)項目往往較大，且有長遠發(fā)展的計劃，就更要從長遠到近期，宏觀到微觀、定性到定量、產(chǎn)品到策略、企業(yè)內(nèi)部到消費者、信息分析到?jīng)Q策和調(diào)整各個方面全面

系統(tǒng)準確地把握市場，總的來說，大型公司的各方面優(yōu)勢及潛在優(yōu)勢要明顯強于一般公司，只是由于其機構(gòu)龐大、投資巨大且周期長，靈活地“按著市場節(jié)拍跳舞”，對大型公司更難一些，也更重要一些。同時，對于非本地的大型公司來說，更多地按“本地人臉色行事”，也許是在本地因素未改變前要做到做細的事情。此外，消費者的消費需求是不斷“進化”的，大型公司有優(yōu)良的“基因”，其產(chǎn)品也應隨之不斷“進化”，“進化”速度甚至可以略超前一些，因為大型公司的項目一般為中高檔樓盤，且周期較長需要超前。此外，大型公司在同行中處主導地位，有條件將產(chǎn)品做得略超前一些，這對銷售和企業(yè)形象將更為有利。

第二篇：關(guān)于房地產(chǎn)公司請示在房地產(chǎn)公司開發(fā)

關(guān)于三公司房地產(chǎn)公司請示在房地產(chǎn)公司開發(fā) 房中解決單位職工住房及單位辦公用房的情況匯報

集團公司領導：

三公司、房地產(chǎn)公司于今年4月聯(lián)合向集團公司行文請示，在房地產(chǎn)公司現(xiàn)正在開發(fā)的Q組團中以成本價解決兩單位機關(guān)人員住房共計180套，其中：三公司129套、房地產(chǎn)公司51套，面積24187平方米；兩個單位辦公用房面積5196.5平方米，其中：三公司2970平方米，房地產(chǎn)公司2226.5平方米。經(jīng)2011年5月22日黨政聯(lián)席會議研究同意先向股份公司申請報批，我部以《關(guān)于統(tǒng)籌解決三公司房地產(chǎn)公司辦公用房及職工住房的請示》上報股份公司。股份公司未行文批復，股份公司經(jīng)營計劃部計劃處來電通知：

你單位來文請示在你集團房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房子中以成本價解決單位職工住房及單位辦公用房問題，股份公司收文后向機關(guān)相關(guān)部門及股份公司領導進行了傳閱，意見認為，你單位用房地產(chǎn)開發(fā)項目房子以成本價解決職工住房有政策障礙，股份公司業(yè)務部門及股份公司領導不同意。建議可采取團購的形式或按有關(guān)政策規(guī)定給職工發(fā)放住房補貼，通過暗補變?yōu)槊餮a來解決職工的住房問題。在房地產(chǎn)公司開發(fā)項目中的商務用房中以成本價解決兩個單位的辦公用房，你們請示房地產(chǎn)開發(fā)部。經(jīng)電話請示股份公司房地產(chǎn)開發(fā)部答復是：在房地產(chǎn)公司開發(fā)項目中以成本價解決單位辦公用房，這是兩筆賬，開發(fā)是一部分，銷售是一部分，實際上是一個買與賣的關(guān)系，成本、收益、利潤、稅費如何處理，請你們集團公司研究確定。如房地產(chǎn)公司以成本價賣，稅負是否符合政策規(guī)定，對房地產(chǎn)公司各項指標收益、利潤等如何考核，以成本價購買形成的固定資產(chǎn)，組資重新評估，增值稅問題，你們集團公司定，要研究一個合理的辦法，一定要合規(guī)合法。

業(yè)務部門意見：

1、在房地產(chǎn)公司開發(fā)項目房子中以成本價解決職工住房有政策障礙，不能在其解決職工住房，通知三公司、房地產(chǎn)公司，同時做好政策宣傳和職工的思想工作。

2、在房地產(chǎn)公司開發(fā)項目商務用房中以成本價解決三公司、房地產(chǎn)公司辦公用房，涉及房地產(chǎn)公司的收益、利潤，各項指標的考核等，如何處理，政策性強，根據(jù)股份公司的要求，建議由有關(guān)領導牽頭機關(guān)財務、工程、成本、審計、社保等部門開會研究提出初步意見，集團公司有關(guān)會議研究確定。

社會保障管理部

二O一一年九月十三日

第三篇：2010年房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃

在2010年，公司總的指導思想是：在上級主管部門和開發(fā)辦的堅強領導下，要以黨的十七大和十七屆三中、四中全會精神為指導，緊緊圍繞國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策措施，以促進行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標，以服務政府、服務企業(yè)為根本宗旨，牢固樹立真誠為企業(yè)服務意識，突出多角度、多方位拓展商品房銷售渠道，盤活房地產(chǎn)市場這一工

作重點，找出路、想辦法，共同策劃、整體包裝，團結(jié)奮斗，同心協(xié)力抓好內(nèi)、外兩個市場的營銷，為行業(yè)發(fā)展、企業(yè)走出困境做出應有貢獻。重點抓好以下具體工作：

（一）依托我市良好的自然環(huán)境和“最佳宜居城市”等名片，會同相關(guān)部門、友鄰協(xié)會、企業(yè)及中介機構(gòu)，組織實施“走出去”戰(zhàn)略，搞好整體策劃和宣傳，全力打造“煙臺地產(chǎn)”品牌。這其中主要抓好以下幾項工作：一是加強與相關(guān)部門和當?shù)丶榜v煙媒體的溝通和聯(lián)系，做好正面引導和宣傳，適時進行房地產(chǎn)市場情況發(fā)布和信息披露，通過客觀、準確、適時、適度的宣傳報道，引導開發(fā)商理性投資，老百姓理性消費；二是與友鄰協(xié)會、中介機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)合作，根據(jù)煙臺的實際，通過各種形式的招商會、推介會、座談會、說明會、展示會和投資會，吸引外來投資和消費。重點引導企業(yè)向北京、東北及西部煤炭基地拓展。

（二）協(xié)同主管部門，加強對骨干企業(yè)的宣傳扶持力度，為做強做大本地企業(yè)搞好服務。年內(nèi)，要配合主管部門利用這次房地產(chǎn)市場調(diào)整期，鼓勵和扶持一批信譽好、投資實力強、項目影響力大的企業(yè)，并在項目選擇、資金投向、優(yōu)惠政策等方面予以傾斜，并做好宣傳推廣、引導我市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）解放思想、拓展思路、積極做好為企業(yè)發(fā)展服務工作。年內(nèi)，要在人才培訓、外出考察、尋找商機、政策扶持、資金投向、招商引資等方面，本著急企業(yè)所急、幫企業(yè)所需的原則，積極主動的做好服務工作。還要注意發(fā)揮監(jiān)督咨詢委員會的作用，及時的分析形勢，研究對策，與企業(yè)群策群力，共渡難關(guān)。

（四）圍繞行業(yè)文化建設，積極開展形式多樣的文體活動。年內(nèi)，擬組織第五屆系統(tǒng)內(nèi)乒乓球比賽。圍繞國慶60周年擬開展“煙臺人與住房攝影征文比賽”；并根據(jù)相關(guān)情況，舉辦一些喜聞樂見的文體活動，以此弘揚地產(chǎn)人良好地精神風貌。

（五）圍繞適應新形勢要求，切實加強協(xié)會自身建設。一要認真搞好新會員的接納，不斷壯大協(xié)會力量；二是視情況搞好協(xié)會有關(guān)人員的調(diào)整充實，完善組織機構(gòu)；三是加強與友鄰協(xié)會的溝通聯(lián)系，取人之長、補已之短，不斷強化自身建設；四是加強協(xié)會人員的自身修養(yǎng)，努力提高工作能力，擔當起協(xié)會賦予的工作使命。

2010年房地產(chǎn)公司開發(fā)計劃

第四篇：房地產(chǎn)公司開發(fā)成本管理制度

房地產(chǎn)公司開發(fā)成本管理制度目的成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的一項重要內(nèi)容。成本控制直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟效益和顧客滿意。成本核算與預測，不僅是商品房銷售定價的依據(jù)，也是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的重要依據(jù)。為了加強本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作，降低成本，依據(jù)國家《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》和ISO9001質(zhì)量管理體系標準，特制定本程序。適用范圍

本辦法適用于本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)活動包括房地產(chǎn)工程項目建設、商品房和存量房產(chǎn)的銷售與租賃業(yè)務。編寫依據(jù)

質(zhì)量手冊7.5 生產(chǎn)和服務提供

工程項目過程管理程序（XX/程序－12）職責

4.1 集團公司總經(jīng)理全面負責領導本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。集團公司副總經(jīng)理、總會計師按照各自分管業(yè)務配合總經(jīng)理組織和開展本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。

4.2 財務部是本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本歸口管理的職能部室，負責組織房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、編制房地產(chǎn)開發(fā)成本報表、編寫房地產(chǎn)開發(fā)成本分析。在總經(jīng)理主持下，財務部會同投資發(fā)展部、房地產(chǎn)事業(yè)部、項目部、售樓中心等有關(guān)部門共同編制房地產(chǎn)開發(fā)成本計劃和有關(guān)費用開支計劃并參與控制和考核工作。

4.3 項目部負責招標標底審核確認及工程預結(jié)算和撥付工程款過程的監(jiān)控管理。項目部是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、管理、控制的基層單位。程序內(nèi)容

5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項目和開支范圍

5.1.1土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、動遷用房安置費等。

5.1.2 前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“四通一平”等支出。

5.1.3 建筑安裝工程費：包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

5.1.4市政基礎設施大配套費：包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金。

5.1.5二次管網(wǎng)配套費：包括應交市、區(qū)主管局的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈，環(huán)境設施等費用。還包括應交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、箱式基礎、泵房和地下室、地下人防等。

5.1.6不可預見費：包含開發(fā)建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。

5.1.7開發(fā)間接費：包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。

5.2房地產(chǎn)開發(fā)成本預測和成本計劃

5.2.1成本預測。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目目標利潤的實現(xiàn)，公司進行成本預測，對房地產(chǎn)開發(fā)成本耗費作出合理的測算，制定目標成本。成本預測的基本程序為：

5.2.1.1收集房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的歷史資料；

5.2.1.2進行市場調(diào)研，掌握市場信息；

5.2.1.3進行銷售（租賃）價格預測；

5.2.1.4初步測算目標成本和目標利潤；

5.2.1.5充分考慮變化因素，計算預測誤差，修正目標成本并組織對目標成本的評估。

5.2.2 在目標成本的基礎上，編制降低成本計劃。

5.2.2.1降低成本計劃的編制內(nèi)容包括各成本項目降低計劃、各開發(fā)間接費用降低計劃、各工程項目成本降低計劃以及技術(shù)組織措施計劃。

5.2.2.2降低成本計劃的編制分工，按照集團領導和職能部室、項目部、售樓中心分管職責和權(quán)責結(jié)合的原則進行，財務部負責匯總編制集團公司降低成本計劃。

5.2.2.3集團公司降低成本計劃和各部門降低成本計劃由集團公司總經(jīng)理辦公會議研究同意后下達，集團公司各部門和全體員工貫徹執(zhí)行，在集團公司內(nèi)實行全面成本管理。

5.3成本核算

5.3.1成本核算按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合集團實際進行。

5.3.2 成本核算對象一般為集團公司項目部組織建設的房地產(chǎn)開發(fā)單位工程。結(jié)構(gòu)相同的多個房地產(chǎn)開發(fā)單位工程，也可合并為一個成本核算對象。

5.3.3 成本項目設置按照本程序5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項目和開支范圍規(guī)定執(zhí)行。

5.3.4根據(jù)計算期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的各項實際支付，按照權(quán)責發(fā)生制原則計算成本費用，歸集計算開發(fā)項目的實際成本。

5.3.5成本核算應劃清下列界線：

5.3.5.1成本核算對象之間的界線；

5.3.5.2成本項目之間的界線；

5.3.5.3本期成本與下期成本之間的界線；

5.3.5.4主體工程與公共配套設施的界線。

5.4 成本控制

5.4.1集團公司制定《房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序》，充分進行擬開發(fā)房地產(chǎn)項目的可行性研究，科學決策，防范風險，適時低成本獲得土地資源，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土地成本。

5.4.2集團公司制定《供方選擇評定程序》、《經(jīng)濟合同管理程序》和《合格供方名錄》，按國家規(guī)定主要通過公開招標選擇和確定房地產(chǎn)開發(fā)活動中的設計、勘探、施工、監(jiān)理、設備制造廠家等供方單位，與供方公平交易,合理支付勞務服務費用和工程價款，降低前期工程成本和建筑安裝工程成本。

5.4.3集團公司外聘工程造價咨詢機構(gòu)協(xié)助項目部編制招標標底，審查工程概預結(jié)算和擬簽合同的目標價款，按照工程進度和采購物資驗收驗證手續(xù)嚴格履行工程價款、設備貨款的支

付審批工作流程，控制工程造價，降低工程項目的建筑安裝工程成本。

5.4.4 集團公司通過《財務管理制度》，實行管理費用和銷售費用計劃管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)間接費用成本。通過提高房地產(chǎn)開發(fā)中自有資金比重和與銀行、施工承總包單位共同運用封閉貸款等融資新措施，減少借款利息支出，降低財務費用成本。

5.5成本考核與分析

5.5.1 為控制成本支出，對目標成本和降低成本計劃的執(zhí)行情況定期進行檢查和評價。

5.5.2 成本考核的方法主要采用比較法。以實際成本與目標成本和降低成本計劃比較；與同類竣工開發(fā)項目成本比較；與以前管理費用、銷售費用支出水平比較。

5.5.3 集團公司及各部門采取成本考核與成本分析相結(jié)合的方法，找出成本上升或下降的主、客觀原因，量差和價差的因素，存在的主要矛盾與問題以及解決這些矛盾與問題的解決措施與方法。

5.5.4集團公司對各部門實行成本管理責任制考核辦法。

5.6工程成本屬于集團公司內(nèi)部經(jīng)濟機密，不得隨意泄露或丟失，有關(guān)成本文件應妥善保管。6 相關(guān)文件

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（國家）

《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》（國家）

《房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序》（XX/程序－06）

《供方選擇評定程序》（XX/程序－09）

《經(jīng)濟合同管理程序》（XX/程序－10）

《財務管理制度》（XX/作業(yè)10－01）質(zhì)量記錄

第五篇：大型房地產(chǎn)公司部門職責分析

部門職責目錄

一.投資發(fā)展部部門職責.....................................2 二.規(guī)劃設計部部門職責.....................................4 三.工程管理部部門職責.....................................6 四.成本管理部部門職責.....................................8 五.招標采購部部門職責....................................10 六.營銷策劃部部門職責....................................12 七.銷售管理部部門職責………………………………………………13 八.財務管理部部門職責....................................14 九.辦公室部門職責........................................16 十.人力資源部部門職責....................................18 十一．風險管控部部門職責..................................21 十二．濟南公司職責........................................22

一．集團總部各部門職責 1.投資發(fā)展部部門職責 1.1政策研究

1.1.1根據(jù)集團經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，實施國家宏觀政策研究，包含住房供應結(jié)構(gòu)、土地政策、房價調(diào)控政策、融資政策、稅收政策等，每季度編制宏觀政策報告；

1.1.2根據(jù)宏觀政策研究成果，針對性開展房地產(chǎn)行業(yè)政策研究分析，包含市場狀況、熱點區(qū)域、人力資源、標桿企業(yè)等，每季度編制行業(yè)政策報告。1.2 投資發(fā)展相關(guān)流程和管理制度制定完善

1.2.1 負責集團政策研究、拓展論證、產(chǎn)品定位、土地獲取等工作流程、作業(yè)指引和相關(guān)制度、細則的制定完善。1.3戰(zhàn)略合作研究

1.3.1 根據(jù)集團發(fā)展要求，負責發(fā)展模式的研究，明確土地獲取、資金和產(chǎn)業(yè)等合作形式的策略模式；

1.3.2 組織編制戰(zhàn)略合作合同或協(xié)議版本，并報總經(jīng)理審批； 1.3.3 負責集團合作、投資、開發(fā)、參建、兼并等項目的分析、研究、評審、談判等工作；

1.3.4 組織尋找并管理集團各種形式的戰(zhàn)略合作伙伴。1.4 項目投資規(guī)劃

1.4.1 負責制定集團區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和項目發(fā)展規(guī)劃； 1.4.2 搜集目標市場土地信息，建立市場土地信息庫； 1.4.3 制定集團土地儲備計劃，并組織實施；

1.4.4 負責分析提出項目立項的建議。1.5 項目可行性研究及投資決策

1.5.1 組建可行性研究小組，開展集團新進入城市的土地投資項目的可行性研究工作；

1.5.2 主持編制集團新進入城市項目的可行性研究報告，為項目投資決策提供依據(jù)；

1.5.3 組織審核分、子公司上報的項目立項報告及可行性研究報告； 1.5.4組織跟蹤、收集目標城市項目開發(fā)的相關(guān)政策法規(guī)信息與設計相關(guān)的技術(shù)參數(shù)；

1.5.4 組織集團項目投資決策會議，并準備相關(guān)資料。1.6 項目、土地獲取

1.6.1 根據(jù)集團市場開發(fā)策略和市場可行性分析提出商務談判方案，確定商務條件；

1.6.2 組織相關(guān)各方進行項目、土地投資的商務談判工作； 1.6.3 組織項目合作協(xié)議、土地出讓合同的簽訂等相關(guān)事宜； 1.6.4 組織項目前期籌備的各項工作； 1.6.5 組織編制項目詳細定位報告。1.7 項目公司籌建

1.7.1負責牽頭籌建區(qū)域公司、項目公司并對相關(guān)工作進行移交。1.8招商管理 1.8.1商業(yè)物業(yè)定位

1.8.1.1參與商業(yè)物業(yè)概念、方案及初步設計評審，提出商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品設計調(diào)整及完善的建議。

1.8.2商業(yè)合作資源的管理

1.8.2.1收集合作商家及商業(yè)經(jīng)營公司的信息資料，建立商業(yè)物業(yè)運營供應商及合作商家信息資源庫；

1.8.2.2整合及維護各類商業(yè)運營資源，收集各類商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品及配套需求，為產(chǎn)品定位及設計提供充分的信息。

1.8.3招商及商業(yè)物業(yè)運營籌建

1.8.3.1負責制定商業(yè)物業(yè)招商、物業(yè)移交及經(jīng)營管理流程及作業(yè)指引；

1.8.3.2參與商業(yè)物業(yè)的竣工驗收，指導開展商業(yè)物業(yè)的移交及物業(yè)管理工作；

1.8.3.3擬定商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理目標及經(jīng)營管理方案并實施； 1.8.3.4負責商業(yè)物業(yè)運營管理公司的籌建。1.9 公共關(guān)系維護

1.9.1協(xié)助董事長、總經(jīng)理維護公司與政府及行業(yè)主管部門的關(guān)系。1.10 部門管理

1.10.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能培訓；

1.10.2 制定部門預算，控制費用支出。2．規(guī)劃設計部部門職責

2.1 設計相關(guān)流程和管理制度制定完善

2.1.1 負責集團設計相關(guān)的流程、作業(yè)指引及管理制度、工作細則的制定完善。

2.2項目拓展配合

2.2.1參與項目拓展階段的可行性研究，提供產(chǎn)品形態(tài)及技術(shù)指標建議； 2.2.2 擬定初步概念規(guī)劃設計要點。

2.3規(guī)劃方案及單體方案、景觀方案、樣板間、標識、智能化等方案設計的管理（含概念方案及擴初）

2.3.1編制項目規(guī)劃方案設計任務書并提出技術(shù)要求細節(jié)； 2.3.2組織選擇規(guī)劃方案設計單位；

2.3.3保持與規(guī)劃方案設計單位的溝通，協(xié)調(diào)和解決設計過程中出現(xiàn)的問題和爭議；

2.3.4組織對規(guī)劃設計單位提供的項目方案設計成果的評審，并根據(jù)評審意見與設計單位進行溝通并督促修改；

2.3.5詳規(guī)及單體方案設計及配合報批、日照測試。2.4施工圖設計管理

2.4.1組織編制施工圖設計任務書并提出相應的技術(shù)要求細節(jié)； 2.4.2組織擴初設計方案及施工圖設計成果的評審； 2.4.3解決設計過程中出現(xiàn)的問題和爭議； 2.4.4參與擬定項目設備、材料清單，并參與評審。2.5施工階段設計支持

2.5.1組織涉及外立面、景觀及重大建安成本的變更的評審； 2.5.2組織或參與項目重大工程技術(shù)問題解決方案的制定； 2.5.3參與項目竣工驗收工作；

2.5.4組織或參與門窗、百頁、護欄等的深化設計。2.6品類研究

2.6.1收集國內(nèi)外房地產(chǎn)市場產(chǎn)品及行業(yè)技術(shù)、標準等信息和資料，建

立公司技術(shù)資料庫；

2.6.2組織開展新產(chǎn)品研究成果評審，并選擇分/子公司開展推廣運用工作，總結(jié)應用情況;2.6.3組織開展集團新技術(shù)、新材料、新工藝及新設備研究成果的推廣應用；

2.6.4建立集團標準產(chǎn)品系列，建立標準產(chǎn)品圖集，并組織推廣運用。2.7供應商管理

2.7.1收集設計單位信息，建立設計單位信息庫，并及時更新相關(guān)信息； 2.7.2審核設計單位資質(zhì)，組織考察設計單位并評估，建立合格設計單位名單；

2.7.3組織對設計單位的履約評估工作；

2.7.4設計過程中對相關(guān)設計單位的服務質(zhì)量進行監(jiān)督和考評； 2.7.5參與大宗材料及重要設備的招標工作。2.8 設計合同的管理

2.8.1組織分管設計任務、設計委托合同的簽訂；

2.8.2監(jiān)督相關(guān)合同的履約執(zhí)行情況，并進行總結(jié)分析和完善合同管理工作。

2.9配合報批報建、銷售、交房

2.9.1負責協(xié)助與規(guī)劃設計相關(guān)的報批報建工作； 2.9.2負責《使用說明書》的編制；

2.9.3配合完成開盤前規(guī)劃設計產(chǎn)品優(yōu)勢的銷售培訓； 2.9.4負責完成項目戶型圖的編制、審核、簽發(fā)； 2.9.5配合完成房屋面積預測報告；

2.9.6配合完成項目銷售資料的核對及銷售道具的制作、驗收； 2.10 選型定樣

2.10.1負責材料、部品及設備選型定樣。2.11項目后評估

項目交房以后負責組織設計方面的總結(jié)和評估并形成書面總結(jié)報告。2.12 部門管理

2.12.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能培訓；

2.12.2 制定部門預算，控制費用支出。3.工程管理部部門職責

3.1工程管理相關(guān)流程和管理制度制定完善

3.1.1 負責集團工程管理等工作流程、作業(yè)指引和相關(guān)制度、細則的制定完善。

3.2項目前期論證與評審

3.2.1參與項目可行性論證工作；

3.2.2 參與項目前期規(guī)劃設計方案的評審工作； 3.2.3參與評審分/子公司項目總體實施計劃。3.3項目工程管理

3.3.1參與總、分包施工工程類及大宗材料設備招標采購決策工作； 3.3.2負責推薦部分施工單位、監(jiān)理單位；

3.3.3組織檢查、考核、監(jiān)控分/子公司的項目開發(fā)計劃的實施情況并預警；

3.3.4組織檢查、考核各分/子公司的工程質(zhì)量、安全、文明施工；

3.3.5收集各分/子公司工程管理的信息，對發(fā)現(xiàn)的工程管理問題提出整改要求，并監(jiān)督實施；

3.3.6參與各分/子公司組織的竣工驗收及后評估工作。3.4 工程技術(shù)管理

3.4.1協(xié)助分/子公司處理重大質(zhì)量、安全事故； 3.4.2組織對重大技術(shù)難題的研究及解決方案的確定。3.5 項目后評估

3.5.1對各區(qū)域公司、項目公司的工程管理后評估工作進行檢查、指導。3.6 部門管理

3.6.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能培訓；

3.6.2 制定部門預算，控制費用支出。4.成本管理部部門職責

4.1 成本管理相關(guān)流程和管理制度制定完善

4.1.1 負責集團成本管理相關(guān)的流程、作業(yè)指引和管理制度、工作細則的制定完善。

4.2全成本管理體系的建立

4.2.1建立并完善包含成本監(jiān)控預警機制在內(nèi)的項目全過程成本管理體系；

4.2.2組織策劃和制訂項目目標成本，并組織實施；

4.2.3收集行業(yè)、市場成本及價格相關(guān)信息，建立成本及價格信息庫； 4.2.4建立責任成本體系，分解責任成本，明確相關(guān)人員及部門的成本考核指標。

4.3 項目論證及設計階段的成本管理

4.3.1參與投資項目論證階段的可行性分析，進行成本估算的編制工作； 4.3.2在項目方案設計階段編制項目成本測算，并下達初步設計成本限額；

4.3.3負責或指導分/子公司編制項目成本概算及項目目標成本； 4.3.4組織評審和監(jiān)督分/子公司的項目成本概算和目標成本； 4.3.5參與對建筑方案設計、初步設計的經(jīng)濟性評審； 4.3.6協(xié)助規(guī)劃設計部建立產(chǎn)品系列選型標準方案的成本測算。4.4項目招標階段的成本管理

4.4.1負責總包、分包等施工工程類商務標及招標清單編制； 4.4.2參與商務標開標及開標后商務內(nèi)容的談判及商務報價的確定；

4.4.3參與投標入圍隊伍考察及評定。4.5成本動態(tài)管理

4.5.1收集、整理項目成本信息，并對成本信息進行匯總及分析； 4.5.2指導、監(jiān)督分/子公司建立動態(tài)成本信息臺帳；

4.5.3指導、監(jiān)督分/子公司對各項目超出目標成本范圍的項目支出進行原因分析匯報會簽；

4.5.4對項目動態(tài)成本進行監(jiān)控，對超出預期成本變動范圍的情況啟動預警程序；

4.5.5收集項目動態(tài)成本信息并分析，提出目標成本調(diào)整建議； 4.5.6審核各項目進度付款計劃，監(jiān)控工程進度款的支付情況； 4.5.7按照權(quán)限會簽工程現(xiàn)場簽證和重大設計變更。4.6預結(jié)算管理

4.6.1負責收集積累造價咨詢單位信息，審核造價單位資質(zhì)，考察并評估，建立合格造價咨詢單位名單，確定合作造價咨詢單位，對于總包工程及造價超過500萬的分包工程委托復審；

4.6.2對造價咨詢單位的工作進行配合、跟蹤、審核，組織造價咨詢單位根據(jù)項目進展要求進行清單編制、預算、結(jié)算、竣工決算和審計等工作。4.7成本后評估

4.7.1組織開展項目成本后評估，并落實成本責任制；

4.7.2收集、分析已完工項目的成本指標，并納入成本信息庫管理。4.8合同管理

4.8.1審核合同經(jīng)濟條款；

4.8.2檢查各分/子公司合同生效后的執(zhí)行情況，并作出評估。4.9 部門管理

4.9.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能培訓；

4.9.2 制定部門預算，控制費用支出。5.招標采購部部門職責

5.1招標采購相關(guān)流程和管理制度的制定完善

5.1.1負責集團范圍內(nèi)招標、采購工作相關(guān)的流程、作業(yè)指引和管理制度、工作細則的制定完善。

5.2 負責集團施工單位、甲供材料、設備等的考察、招標采購工作 5.2.1組織編制招標文件，修訂招文及合同條款； 5.2.2 組織相關(guān)部門參與整個招標，開標，定標工作；

5.2.3 依據(jù)規(guī)劃設計部提供的技術(shù)規(guī)范，提出意見和建議，重大招投標

項目應組織評審；

5.2.4廣泛收集邀請投標候選人名單和相應的資料，組織對投標單位的資格評審工作；

5.2.5 組織與投標單位的議標工作，組織招標答疑和投標澄清文件，審核招標文件、澄清文件、評標及定標報告。5.3合作承包商及供應商管理

5.3.1收集材料設備及工程合作承包商信息，包括對其的評價信息； 5.3.2建立工程及材料設備供應商信息、價格信息庫，監(jiān)控市場采購材料、設備的價格變動情況，不斷更新并建立共享信息平臺；

5.3.3組織戰(zhàn)略采購供應商提供材料樣品庫、信息庫，協(xié)助開展材料設備選型，并組織分管采購項目的樣板確定活動；

5.3.4定期組織對合作承包商、材料設備供應商的的評價工作，并將相關(guān)部門、人員的評價結(jié)果反映到合格分供方檔案管理中。5.4 合同管理

5.4.1制定合同標準版本，并在實施中不斷修訂； 5.4.2組織簽訂戰(zhàn)略采購協(xié)議或合同。5.5 部門管理

5.5.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能培訓；

5.5.2 制定部門預算，控制費用支出。6.營銷策劃部部門職責

6.1營銷策劃相關(guān)流程和管理制度制定完善

6.1.1負責營銷策劃工作相關(guān)的流程、作業(yè)指引和管理制度、工作細則的

制定完善。

6.2市場調(diào)研、產(chǎn)品定位分析

6.2.1負責項目市場分析，進行SWOT研究；

6.2.2負責協(xié)助投資發(fā)展部根據(jù)項目市場情況確定客戶細分標準，進行產(chǎn)品定位研究并提出產(chǎn)品定位設計建議書；

6.2.3負責編制可行性研究報告營銷部分； 6.2.4參與項目概念、規(guī)劃設計方案的評審； 6.2.5提出項目銷售節(jié)點要求的建議；

6.2.6提供景觀及裝飾設計建議書，供設計人員參考； 6.2.7參與材料和設備的選型，從客戶角度提供相關(guān)建議。6.2.8 負責沙盤制作要求及跟進完成。6.3營銷策劃

6.3.1編制項目的營銷策劃報告，并組織進行評審，收集提出的改進建議； 6.3.2審核已成立分/子公司營銷團隊的、季度營銷工作計劃及費用預算；

6.3.3監(jiān)督各分/子公司營銷團隊營銷策劃方案的落實情況；

6.3.4收集匯總各項目銷售信息并進行分析，指導分/子公司營銷團隊調(diào)整營銷策略。6.4推廣管理

6.4.1負責組織實施項目命名征集； 6.4.2負責制訂項目推廣計劃及預算； 6.4.3負責撰寫推廣文案； 6.4.4負責實施項目推廣平面設計；

6.4.5負責實施媒體、廣告公司事務管理；

6.4.5收集階段性項目推廣效果的總結(jié)與分析資料，并匯總分析。6.5品牌管理

6.5.1負責集團品牌推廣的工作規(guī)劃，審批分/子公司品牌推廣的工作計劃；

6.5.2負責集團對外宣傳用畫冊、宣傳片等資料的統(tǒng)一策劃與傳播管理工作，審核分/子公司對外宣傳中涉及集團品牌的宣傳資料；

6.5.3主持制定集團項目品牌統(tǒng)一建設方案，并指導和監(jiān)督各分/子公司實施；

6.5.4收集集團與分/子公司品牌推廣重大成果，監(jiān)控品牌危機事件。6.6 項目定價

6.6.1負責擬定及調(diào)整項目銷售價格策略，組織財務、成本、項目或區(qū)域公司等部門會審后報集團總部總經(jīng)理辦公會批準。6.7品類研究

6.7.1負責提供品類研究市場方向的相關(guān)信息。6.8 部門管理

6.8.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能培訓；

6.8.2 制定部門預算，控制費用支出。7.銷售管理部部門職責

7.1銷售相關(guān)流程和管理制度制定完善

7.1.1負責銷售工作相關(guān)的流程、作業(yè)指引和管理制度、工作細則的制定完善。

7.2銷售管理

7.2.1負責銷售團隊建設； 7.2.2負責編制項目銷售手冊； 7.2.3負責組織銷售人員培訓； 7.2.4負責銷售案場管理； 7.2.5負責銷售計劃制定并實施；

7.2.6負責編制銷售周/月報表，并按程序報批；

7.2.7負責審閱匯總分析銷售活動信息，編制銷售總結(jié)。提出下一階段銷售工作開展建議；

7.2.8根據(jù)財務提供信息對交房之前未及時按揭還款的客戶/業(yè)主負責催收；

7.2.9負責銷售合同的起草、擬定、審核；

7.2.10負責指導、監(jiān)督電話客戶資源的管理，包括電話客戶信息整理、統(tǒng)計與保密工作；

7.2.11負責監(jiān)督檢查銷售現(xiàn)場日常分析、銷控專案形成的方案、計劃、報告等資料的搜集、整理、歸檔和保密工作；

7.2.11負責指導監(jiān)督銷售資料的編輯、印制、發(fā)放管理； 7.2.12負責指導監(jiān)督銷售示范區(qū)、樣板房道具管理。7.3 團隊組建

7.3.1 負責集團新項目的銷售團隊組建。7.4客戶關(guān)系管理

7.4.1負責建立集團客戶關(guān)系管理體系，制訂客戶關(guān)系維護標準； 7.4.2負責以客戶關(guān)系管理軟件系統(tǒng)之上的客戶信息資料系統(tǒng)。

7.4.3負責結(jié)合行業(yè)信息及項目可研報告配合投資發(fā)展部識別潛在客戶； 7.4.4 負責建立客戶溝通渠道，并監(jiān)督客戶申告、建議、投訴； 7.4.5負責重大客戶關(guān)系類應急、危機事件的處理。7.5項目售罄后完成項目總體營銷評估報告。7.6 部門管理

7.6.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能培訓；

7.6.2 制定部門預算，控制費用支出。8.財務部管理部門職責

8.1 財務相關(guān)流程和管理制度制定完善

8.1.1負責財務相關(guān)的流程、作業(yè)指引和管理制度、細則的制定和完善。8.2全面預算管理

8.2.1組織編制集團財務預算并監(jiān)督實施情況，分析總結(jié)并調(diào)整預算方案。

8.3 會計核算與資金管理

8.3.1按會計核算制度的要求如實記錄、反映集團業(yè)務活動和資產(chǎn)債務情況，并準確及時上報各類財務報表；

8.3.2開展日常財務管理工作，辦理費用支付、業(yè)務性款項支付、有價單證、現(xiàn)金管理等各種財務收支業(yè)務。8.4 融資管理

8.4.1編制融資計劃，拓展融資渠道，籌措項目所需資金；

8.4.2編制并執(zhí)行集團資金計劃，監(jiān)督分/子公司資金計劃的編制和執(zhí)行； 確保貸款資金到位、統(tǒng)籌安排展期及還貸。

8.5稅務管理

8.5.1掌握國家稅收政策，開展稅務籌劃；

8.5.2按期申報納稅、繳納稅款及與稅務部門聯(lián)絡，溝通各項稅務事宜。8.6財務管理與決策支持

8.6.1參與項目論證，測算項目經(jīng)濟效益，為項目投資決策提供支持； 8.6.2審核各類合同的經(jīng)濟條款，確保合同的合理性及資金保障； 8.6.3定期組織財務及專項分析，監(jiān)測企業(yè)運營風險，為集團經(jīng)營決策提供參考。

8.7項目財務管理

8.7.1建立和完善項目財務管理制度和監(jiān)管體系； 8.7.2負責項目的財務管理工作，委派項目財務人員； 8.7.3組織編制集團各項目財務預算、結(jié)算并監(jiān)督實施； 8.7.4不定期進行項目財務審查，預防財務風險。8.8 固定資產(chǎn)管理

8.8.1實施固定資產(chǎn)的價值管理，建立固定資產(chǎn)原值臺帳；

8.8.2處理固定資產(chǎn)賬務，計提固定資產(chǎn)折舊和完成資產(chǎn)的核算工作； 8.8.3審核固定資產(chǎn)處置方案；

8.8.4對各種不良資產(chǎn)及時進行賬務處理并向法務資產(chǎn)相關(guān)部門提出預警。

8.9財務統(tǒng)計和分析

8.9.1編制并提交集團各類財務統(tǒng)計報表和組織開展財務分析工作； 8.9.2提供各類財務信息數(shù)據(jù)和資料，及時反映集團財務運作狀況； 8.9.3協(xié)助建立和完善財務管理信息系統(tǒng)。

8.10 外部審計

8.10.1負責外部審計的接待、配合及組織。8.11部門管理

8.11.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價及人員梯隊建設，組織部門內(nèi)部技能培訓；

8.11.2 制定部門預算，控制費用支出。9.辦公室部門職責 9.1行政文秘管理

9.1.1行政相關(guān)流程和管理制度制定完善：行政等相關(guān)工作的流程、作業(yè)指引和管理制度、細則的制定和完善。

9.1.2公文及印鑒管理：以集團名義上報下發(fā)的各種文件、印鑒和機要文電、傳真的收發(fā)、傳遞工作；負責集團對外發(fā)布重要公告、告示、通知及介紹公司概況；負責集團各級行政和有關(guān)重要文件的分類、傳閱、登記、傳遞、送審、催辦工作；負責來信來訪、文件材料處理, 定期進行文檔清理和歸檔工作；負責集團印鑒的使用和管理工作；

9.1.3 檔案管理：負責集團檔案的保存、整理、鑒定、歸檔、報送、銷毀等管理工作（包括工程技術(shù)檔案）；

9.1.4 文秘服務：負責董事長、總經(jīng)理的日常工作服務與支持，及來賓來客接待；集團主要領導及重要會議的報告、文件和交流材料的文秘工作。9.2行政事務管理

9.2.1車輛管理：公用車輛統(tǒng)一調(diào)配、使用、年檢、保險、維修保養(yǎng)、交通安全等管理工作，包括車輛費用報銷的審批、應急調(diào)用；車輛保養(yǎng)、修理的定點；

9.2.2辦公資源管理：負責所有辦公資源的管理和辦公用品的采購工作；

9.2.3證照管理：負責營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等證照的辦理登記變更等工作； 9.2.4會議組織：負責組織安排集團會議、董事會會議、總經(jīng)理辦公會議及其他有關(guān)會議與活動，并檢查對集團辦公會決議履行貫徹、落實情況；

9.2.5行政費用：負責集團行政費用的審核控制管理； 9.2.6郵件報刊：負責集團郵件的寄發(fā)和報刊訂閱工作；

9.2.7接待管理：接待用餐、招待費、禮品及接待用品的歸口管理。9.3 固定資產(chǎn)管理

9.3.1辦理固定資產(chǎn)的采購審批手續(xù)，實施采購并登記建檔； 9.3.2辦理固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、報廢手續(xù)，并實施轉(zhuǎn)移、報廢； 9.3.3組織固定資產(chǎn)的實物盤點工作，并編制報表；

9.3.4實施固定資產(chǎn)的日常維護工作，建立和更新固定資產(chǎn)臺帳。9.4安全及危機管理

9.4.1組織建立危機管理風險防范體系和集團安全保障體系； 9.4.2牽頭組織突發(fā)事件的處理，建立相關(guān)預案； 9.4.3牽頭處理涉及集團層面的安全及危機事件； 9.4.4組織開展各類安全教育，制定總部安全保障制度； 9.4.5指導及協(xié)助各分/子公司建立安全管理制度。9.5公共關(guān)系管理

9.5.1做好對外接待和對外交往活動事物，統(tǒng)一管理集團與外部各相關(guān)部門的關(guān)系，并進行日常的關(guān)系維護工作；

9.5.2集團重大活動的籌備活動。9.6 部門管理

9.6.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能

培訓；

9.6.2 制定部門預算，控制費用支出。10.人力資源部部門職責

10.1 人力資源相關(guān)流程和管理制度制定完善

10.1.1 負責集團計劃管理、人力資源、企業(yè)文化、法律事務等各項流程、作業(yè)指引及相關(guān)制度、細則的制定和完善。10.2計劃管理

10.2.1主持編制集團經(jīng)營計劃，明確公司經(jīng)營目標，并報審批； 10.2.2根據(jù)集團經(jīng)營目標，分解制定分/子公司、各部門經(jīng)營考核指標；

10.2.3組織總部各部門及分/子公司制定計劃、季度計劃及月度計劃；

10.2.4主持年中和年終對計劃執(zhí)行情況的評審和滾動修正； 10.2.5每月定期召開總經(jīng)理主持的計劃協(xié)調(diào)會議，確保計劃的協(xié)調(diào)一致及按期完成；

10.2.6對計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查、考核。10.3 人力資源管理

10.3.1組織編制架構(gòu)調(diào)整或優(yōu)化方案，并進行動態(tài)調(diào)整； 10.3.2負責制定集團的人力資源規(guī)劃，并組織實施； 10.3.3人員招聘、選拔、入職引導、轉(zhuǎn)正、調(diào)動、離職管理； 10.3.4負責組織擬定集團員工培訓計劃，并組織實施； 10.3.5負責建立、完善集團員工薪酬制度與福利制度；

10.3.6牽頭組織各部門的員工績效考核，匯總整理考核成果； 10.3.7員工人事檔案、戶口和勞動合同管理；

10.3.8負責集團人員梯隊建設及員工職業(yè)生涯規(guī)劃管理； 10.3.9指導、監(jiān)督各分/子公司的人力資源管理體系建設。10.4信息化管理

10.4.1制定并組織實施信息化建設的發(fā)展規(guī)劃及信息系統(tǒng)的改進方案；

10.4.2實施計算機信息管理系統(tǒng)的開發(fā)、維護、更新、使用管理以及網(wǎng)絡安全維護；

10.4.3計算機及相關(guān)設備的購置、調(diào)配、維修和維護保養(yǎng)； 10.4.4處理總部日常電腦和網(wǎng)絡故障，維護信息系統(tǒng)的正常運行； 10.4.5處理集團網(wǎng)站維護中的技術(shù)問題，及時更新網(wǎng)站信息內(nèi)容。10.5企業(yè)文化管理

10.5.1企業(yè)文化理念與員工行為規(guī)范的制定與維護 10.5.2組織編制企業(yè)文化工作計劃，并組織實施； 10.5.3組織評估企業(yè)文化體系實施效果，并擬定改進方案； 10.5.4負責集團內(nèi)部刊物的編撰，并建立多種渠道的宣傳平臺，統(tǒng)籌實施對內(nèi)宣傳工作；

10.5.5組織開展集團的企業(yè)文化活動（含文體活動），參與分/子公司的企業(yè)文化活動；

10.5.6收集員工對企業(yè)文化建設的滿意程度，并提出改進建議及方案。10.6法律事務及無形資產(chǎn)管理

10.6.1審核集團各類合同中涉及法律事務條款的合法合規(guī)性，提出修

改意見；

10.6.2組織開展集團范圍內(nèi)的各類法律知識培訓； 10.6.3處理集團所有法律事務和糾紛；

10.6.4選擇外聘律師，并擬定聘用合同，同時監(jiān)督外聘律師的服務質(zhì)量，并作出評估；

10.6.5負責集團無形資產(chǎn)的規(guī)范、保護及管理。10.7流程管理

10.7.1組織編制或優(yōu)化業(yè)務及管理流程文件和作業(yè)規(guī)范； 10.7.2發(fā)布、更新與保存業(yè)務及管理流程文件；

10.7.3配合風險管控部組織開展內(nèi)部流程審核，對審核中發(fā)現(xiàn)的問題進行跟蹤處理；

10.7.4指導與監(jiān)督流程管理體系的運行，并不斷改進和完善。10.8 部門管理

10.8.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能培訓；

10.8.2 制定部門預算，控制費用支出。11.風險管控部部門職責

11.1風險管控工作相關(guān)流程和管理制度制定完善

11.1.1負責風險管控工作流程、作業(yè)指引及相關(guān)制度、細則的制定和完善。11.2風險管控體系建設

11.2.1負責集團風險管控體系的建設，確定事前、事中、事后風險管控點及控制措施；

11.2.2負責集團工程、財務運作審計體系建立；

11.2.3負責與外部有關(guān)單位進行溝通，以提供審計的基礎條件。

11.3 工程審計

11.3.1負責結(jié)合集團經(jīng)營計劃擬定工程審計計劃，并落實； 11.3.2負責依據(jù)合同、計劃、責任目標書等文件，開展工程審計； 11.3.3負責整理審計發(fā)現(xiàn)，提出審計報告，并報董事長批準。11.4 財務審計

11.4.1負責結(jié)合集團經(jīng)營計劃擬定財務審計計劃，并落實； 對各項目財務決算進行審計

11.4.2負責依據(jù)合同、計劃、責任目標書等文件，開展財務審計； 11.4.3負責整理審計發(fā)現(xiàn)，提出審計報告，并報董事長批準。11.5流程與內(nèi)控管理制度審計

11.5.1擬定管理流程審計計劃，并組織；

11.5.2監(jiān)督被審計部門整改項目完成情況，協(xié)助落實改進措施； 11.5.3匯總整理和分析審核發(fā)現(xiàn)，對集團內(nèi)部管理流程及規(guī)范的可操作性、有效性和充分性作出評估并提出促進管理改善的建議。11.6職業(yè)經(jīng)理人審計

11.6.1組織對集團高層、分/子公司總經(jīng)理及特殊崗位人員的離任審計，確保其完整履行經(jīng)濟責任；

11.6.2審計被審計人員的任期目標完成情況，對績效實現(xiàn)的真實性進行證實。

11.7外部審計

11.7.1對外部審計中發(fā)現(xiàn)的問題組織內(nèi)部分析并提出整改建議； 11.7.2對外部審計中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為提出處罰意見，并內(nèi)部通報； 11.7.3對外部審計中發(fā)現(xiàn)的違法行為提交相關(guān)機構(gòu)處理； 11.7.4向董事會匯報外部審計工作開展情況及審計結(jié)果。11.8 部門管理

11.8.1負責部門內(nèi)部人員選拔、培養(yǎng)、考核、評價，組織部門內(nèi)部技能

培訓；

11.8.2 制定部門預算，控制費用支出。

二．濟南公司 1.項目事務部 1.1政策及環(huán)境研究

1.1.1收集所在城市報批、報建政策及費用信息，并整理、研究和分析，制定相應對策。1.2 項目可行性研究

1.2.1參與土地投資項目的可行性研究； 1.3 土地獲取

1.3.1協(xié)助相關(guān)各方進行土地投資的商務談判工作。1.4項目報批報建辦理

1.4.1按照公司經(jīng)營計劃和各項目開發(fā)節(jié)點計劃,編制項目報批報建計劃·市政配套計劃·綜合驗收及產(chǎn)權(quán)辦理計劃；

1.4.2負責到政府有關(guān)管理部門辦理項目立項報批和報驗手續(xù)； 1.4.3負責辦理項目《建設用地規(guī)劃許可證》及相關(guān)證照； 1.4.4負責辦理項目《土地使用許可證》及相關(guān)證照； 1.4.5負責辦理項目《建設工程規(guī)劃許可證》及相關(guān)證照； 1.4.6負責辦理項目《施工許可證》及相關(guān)證照； 1.4.7負責辦理項目臨時用水用電等相關(guān)手續(xù)；

1.4.8負責組織拆遷和土地整理等相關(guān)工作的外部委托，協(xié)調(diào)相關(guān)關(guān)系； 1.4.9負責市政配套設計委托，配合設計部聯(lián)系項目所涉及的市政配套部門及周邊單位，進行技術(shù)對接；

1.4.10負責市政配套施工單位的確定，并按職責協(xié)助有關(guān)部門簽訂施工合同和交接現(xiàn)場管理；

1.4.11組織和配合其他部門做好項目單項和綜合驗收工作； 1.4.12負責工程驗收后備案證辦理及各項基金、勞保保證金返還； 1.4.13負責項目工程測繪管理，及客戶大、小產(chǎn)權(quán)證辦理； 1.4.14負責組織完成地質(zhì)災害評估、環(huán)境評估等報告；

1.4.15建立并維護與行業(yè)主管部門之間的良好關(guān)系。2.成本管理部 2.1合同管理

2.1.1負責組織相關(guān)部門對合同進行會審、修改、會簽和職責權(quán)限內(nèi)的合同簽訂工作；

2.1.2負責相關(guān)合同的登記、保管、結(jié)案，合同臺賬的建立和合同文本的存檔保管工作；

2.1.3負責審核項目合同，監(jiān)控項目成本，對合同執(zhí)行情況進行監(jiān)督。2.2成本管理

2.2.1貫徹執(zhí)行集團成本管理制度，在集團成本管理部指導下建立項目公司動態(tài)成本管理制度，并組織實施；

2.2.2組織收集和錄入項目動態(tài)成本，審核公司工程費用計劃和各階段成本分析報告，并進行匯總和分析，及時將成本異常情況向總經(jīng)理匯報，并提出建議；

2.2.3負責收集和整理工程報價和結(jié)算等經(jīng)濟資料并及時歸檔； 2.2.4組織編制施工圖設計階段的成本預算和控制，提出成本控制建議； 2.2.5審核項目設計變更、工程現(xiàn)場簽證，提出成本控制意見，并按權(quán)限提交集團成本管理部審核；

2.2.6負責組織項目的結(jié)算、決算工作，審核相關(guān)合同付款及項目結(jié)算，按權(quán)限報集團審核；

2.2.7組織項目成本后評估工作，編寫項目成本后評估報告，報集團公司成本管理部；

2.2.8審核施工單位工程進度報量。2.3 采購管理

2.3.1貫徹執(zhí)行集團采購管理制度，在集團招標采購部指導下建立公司采購管理制度，并組織實施；

2.3.2根據(jù)項目進度負責編制材料設備采購計劃，按計劃組織材料設備的采購供應；

2.3.3負責在集團招標采購部提供的材料限額造價下，按權(quán)限組織相關(guān)材料設備的認質(zhì)限價工作，超過權(quán)限須上報集團招標采購部審核；

2.3.4負責組織公司權(quán)限范圍內(nèi)材料設備供方選擇與考察、資質(zhì)復審與評價等工作，組織建立并維護合格材料設備供應商資料庫；

2.3.5負責組織公司權(quán)限范圍內(nèi)的直接采購及其它指定采購；

2.3.6指導權(quán)限內(nèi)的招投標組織工作，審核入選單位、各類招標文件，并參與相關(guān)評審；

2.3.7負責組織簽訂權(quán)限內(nèi)材料設備采購合同，監(jiān)督合同執(zhí)行； 2.3.8參與材料設備的驗收，對不合格材料和設備提出處理意見。3.工程技術(shù)部 3.1前期開發(fā)

3.1.1協(xié)助相關(guān)部門負責開發(fā)項目的前期準備工作，提供各種必要的技術(shù)資料；

3.1.2負責組織三通一平和臨建工作。3.2設計管理

3.2.1根據(jù)授權(quán)參與各項設計評審或決策；

3.2.2負責組織公司權(quán)限范圍內(nèi)的設計單位選擇與設計管理工作； 3.2.3負責組織公司權(quán)限范圍內(nèi)的設計變更的評審論證和統(tǒng)計分析； 3.2.4負責設計各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合；

3.2.5負責組織各專業(yè)設計師進行項目現(xiàn)場技術(shù)服務，及時解決項目施工

中的技術(shù)問題。3.3工程采購

3.3.1負責組織公司權(quán)限范圍內(nèi)工程類承包商的選擇； 3.3.2負責組織公司工程類承包商的評價和維護。3.4工程管理

3.4.1負責項目工程進度、質(zhì)量、成本、安全施工等的管理工作； 3.4.2審核施工單位編制項目工程進度計劃、資金計劃、材料、設備采購、進場計劃；

3.4.3負責建立公司的質(zhì)量和安全管理體系；

3.4.4協(xié)助協(xié)調(diào)施工單位和監(jiān)理單位、公司內(nèi)部各部門之間關(guān)系； 3.4.5協(xié)助市政配套工程的施工協(xié)調(diào)工作；

3.4.6根據(jù)工程進度情況，審核施工月報表，核定工程進度款支付額，協(xié)助有效控制工程成本；

3.4.7參與施工圖會審交底；

3.4.8參與各分部分項工程、竣工的驗收工作，協(xié)調(diào)處理驗收中出現(xiàn)的相關(guān)問題；

3.4.9配合成本管理部竣工決算的工作。3.5工程維修

3.5.1協(xié)助組織與工程維修等相關(guān)的工作。4.客戶服務部 4.1客戶關(guān)系管理

4.1.1建立和完善客戶檔案和客戶信息資料；

4.1.2收集并分析客戶需求信息，提供營銷及設計部門參考； 4.1.3組織開展客戶會活動，辦理客戶入會手續(xù)并發(fā)送客戶會刊物。4.2客戶投訴管理

4.2.1接待客戶投訴，處理客戶投訴及重大投訴，分析提出改善方案；

4.2.2建立客戶投訴案例，為公司產(chǎn)品及服務的改進和提升提供參考。4.3客戶滿意度調(diào)查及分析

4.3.1協(xié)助總部組織編制客戶滿意度調(diào)查方案；

4.3.2協(xié)助總部或總部委托的第三方開展客戶滿意度調(diào)查；

4.3.3組織開展所屬公司的客戶回訪活動，并對反饋的問題進行總結(jié)分析。

4.4交房及物業(yè)管理服務

4.4.1主持所屬公司交房工作，制定交房工作計劃，并審核物業(yè)公司交房計劃，提出修改意見；

4.4.2檢查所屬公司各項交房準備工作的進展情況，并提出后續(xù)完善措施；

4.4.3開展交房前的問題排查工作，并提交相關(guān)部門制定解決方案，督促落實；

4.4.4參與客戶交房活動，督促解決交房過程中發(fā)現(xiàn)的問題；

4.4.5匯總交房工作信息，并督促各參與部門對交房活動效果進行總結(jié)分析；

4.4.6監(jiān)督所屬公司客戶房屋維修的實施情況，并協(xié)調(diào)解決疑難問題。4.4.7在項目物業(yè)外包時，參與選擇物業(yè)管理公司，審核物業(yè)公司提交的物業(yè)管理方案；

4.4.8對物業(yè)公司提供的物業(yè)服務質(zhì)量進行監(jiān)督和評估。4.5危機管理

4.5.1根據(jù)財務提供信息對交房以后未及時按揭還款的客戶/業(yè)主負責催收；

4.5.2協(xié)助總部建立危機管理風險防范體系； 4.5.3處理所屬公司與客戶服務有關(guān)的危機事件。5.財務管理部

5.1 項目預算與計劃支持

5.1.1編制所屬公司財務預算并組織實施；

5.1.2檢查各部門預算執(zhí)行情況，分析總結(jié)并調(diào)整預算方案；

5.1.3收集所屬公司各項財務信息數(shù)據(jù)，為總部經(jīng)營計劃目標的制定提供相關(guān)信息支持。

5.2 會計核算與財務管理

5.2.1協(xié)助總部財務管理部編制預算方案，并嚴格執(zhí)行已生效的預算方案；

5.2.2負責組織會計核算和財務報表編制，定期進行財務分析并向項目公司總經(jīng)理和總部財務管理部匯報；

5.2.3定期進行財務分析，并撰寫分析報告，為項目公司總經(jīng)理提供經(jīng)營決策信息；

5.2.4負責審核公司各項支出；

5.2.5負責公司的現(xiàn)金管理，保證資金安全、合理； 5.2.6負責公司銷售房款的回收；

5.2.7協(xié)助總部和本公司總經(jīng)理進行各項融資工作，負責與當?shù)劂y行具體接洽、辦理業(yè)務。5.3固定資產(chǎn)及稅務管理

5.3.1負責對公司的固定資產(chǎn)進行編號、造冊、入賬等工作，定期盤點集團固定資產(chǎn)，進行資產(chǎn)清查，并審核清查報告；

5.3.2負責公司納稅規(guī)劃和納稅申報等

5.3.3保證財務資料完整，帳實相符。6.綜合管理部 6.1計劃管理

6.1.1組織編制公司的經(jīng)營計劃、項目總體控制計劃，并負責監(jiān)督實施；

6.1.2審核公司部門月度計劃，并負責跟蹤和監(jiān)督；

6.1.3領導監(jiān)控公司各級計劃的執(zhí)行情況，并負責調(diào)整及考核計劃執(zhí)行情況；

6.1.4領導組織和推進公司流程管理體系和行政制度的建設工作。6.2行政事務管理

6.2.1負責協(xié)助業(yè)務部門建設、維持行政后勤工作秩序，及時主動與各部門溝通協(xié)調(diào)，提供便利，確保公司相關(guān)行政后勤制度得到貫徹執(zhí)行；

6.2.2負責組織公司辦公費用預算、控制和登記； 6.2.3負責組織公司檔案印鑒、固定資產(chǎn)等的管理工作； 6.2.4負責指導公司車輛的調(diào)配及管理； 6.2.5負責組織公司會議安排、來訪接待等工作； 6.2.6負責組織辦公用品采購、租用、管理； 6.2.7負責組織公司有關(guān)證照辦理；

6.2.8負責組織公司IT信息系統(tǒng)及設備的管理、維護； 6.2.9負責組織公司辦公環(huán)境的清潔、安全保衛(wèi)工作。6.3人力資源管理

6.3.1負責提起公司內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整建議及方案，報集團審批； 6.3.2負責制定、上報人員需求計劃與配置方案；

6.3.3負責制定公司、季度、月度培訓計劃，并組織實施； 6.3.4負責組織授權(quán)范圍內(nèi)的員工招聘、培訓工作；

6.3.5負責組織制定公司內(nèi)部績效管理與考核辦法，經(jīng)公司總經(jīng)理審核、集團審批后負責組織實施；

6.3.6負責制定公司薪酬福利獎懲等方案、編制薪酬總額預算及控制，經(jīng)公司總經(jīng)理審核、集團審批后負責落實；

6.3.7負責組織員工關(guān)系管理及處理勞動爭議。6.4企業(yè)文化建設

6.4.1協(xié)助總部制定企業(yè)文化建設規(guī)劃； 6.4.2協(xié)助集團總部開展企業(yè)文化建設工作； 6.4.3組織實施所屬公司的企業(yè)文化建設工作。