第一篇：加強(qiáng)我縣契稅征收與管理的調(diào)研與思考

加強(qiáng)我縣契稅征收與管理的調(diào)研與思考

2009-12-16 14:30:20作者：來源：旬陽縣財(cái)政局瀏覽次數(shù)：441文字大?。骸敬蟆俊局小俊拘　拷陙恚铱h契稅征管工作在狠抓管理，協(xié)調(diào)推進(jìn)中步步為新，連續(xù)6年實(shí)現(xiàn)增收，為我縣保 穩(wěn)定促發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。面對新形勢、新任務(wù)，我縣契稅征管工作如何全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀的要求，進(jìn)一步創(chuàng)新管理機(jī)制，優(yōu)化稅收服務(wù)，加強(qiáng)契稅征管，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)率先發(fā)展、穩(wěn)定發(fā)展、和諧發(fā)展，是現(xiàn)實(shí)的需要，也是發(fā)展的選擇。

一、發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)過幾年的發(fā)展，我縣契稅征管工作建立了較為健全完善的工作機(jī)制和管理框架，契稅入庫數(shù)額穩(wěn)步增長，為我縣財(cái)政“保增長、保民生、保穩(wěn)定”給予一定的支持。具體表現(xiàn)為：

1、具有堅(jiān)實(shí)可靠的稅源基礎(chǔ)。隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之悄然興起，在人們對生活質(zhì)量要求越來越高的今天，房地產(chǎn)行業(yè)以它獨(dú)特的優(yōu)勢呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著巨大的作用，并成為推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。我縣近年來初步形成的水電、水泥、建筑 三大產(chǎn)業(yè)集群，整個(gè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，穩(wěn)中有升，積極活躍的上揚(yáng)態(tài)勢，有效擴(kuò)充了土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等契稅稅源的增長空間，為契稅增收創(chuàng)造了條件。

2、具有較為完善的征管基礎(chǔ)。不斷深化稅收征管改革，初步達(dá)到職能細(xì)化、權(quán)責(zé)分明、運(yùn)作規(guī)范、縱向通暢、橫向協(xié)調(diào)的征管工作格局。一是開發(fā)單位申報(bào)納稅，商品房出售前的基本情況，稅源基礎(chǔ)資料，確保管理有序、征收有據(jù)、測算有帳。二是實(shí)行信息化管理。運(yùn)用計(jì)算機(jī)等新技術(shù)，建設(shè)契稅征收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。三是加大檢查清理力度。嚴(yán)防稅源流失，對拖欠契稅加強(qiáng)清收。

3、具有業(yè)務(wù)熟練的人力基礎(chǔ)。“兩稅“征管人員分工和崗位安排合理，調(diào)動(dòng)了工作人員的積極性和主動(dòng)性。同時(shí)，加強(qiáng)對全所人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，學(xué)習(xí)新知識(shí)、新技術(shù)，進(jìn)一步強(qiáng)化工作的服務(wù)意識(shí)以及競爭意識(shí)。

4、具有備受關(guān)注的形象基礎(chǔ)。我縣堅(jiān)持把開展“文明窗口”創(chuàng)建活動(dòng)作為加強(qiáng)契稅征管工作的載體和動(dòng)力，樹立了契稅工作的良好形象。

二、當(dāng)前面臨的形勢和存在的問題

從總體上看，我所契稅征管工作的基本面是趨好向上的，但是從客觀上分析，也存在著不少問題。主要包括：

1、一方面，受金融危機(jī)帶來的影響，對房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)沖擊較大，房地產(chǎn)市場低迷，對我縣房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了不小影響；去年下半年以來，我縣新開發(fā)的幾家規(guī)模型小區(qū)的商品房銷售情況呈萎縮狀態(tài)。近期內(nèi)出讓土地或?qū)⒁鲎屚恋財(cái)?shù)量也明顯減少。另一方面，新

政策的影響。國家、省、市為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，接連出臺(tái) 一系列減稅新政策：轉(zhuǎn)讓、90平方米以下的普通住宅由原來的3%降為1%。

2、一是尾欠稅源仍在一定范圍內(nèi)存在。反映在土地契稅的征收上，土地作為一種特殊的商品在房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫的今天價(jià)值凸顯，但作為土地的購買者不愿支付這一被誤認(rèn)為額外的土地購買成本，于是千方百計(jì)，想方設(shè)法地逃避納稅造成了大筆契稅欠繳，拖繳的現(xiàn)象。二是信息共享不暢。我們征收管理程序的現(xiàn)代化、手段的科技化，信息的高效化都還沒有適應(yīng)飛躍發(fā)展的形勢，征管手段和技術(shù)不夠先進(jìn)，未能與房產(chǎn)、土地、地稅等單位建立一體化的微機(jī)網(wǎng)絡(luò)和信息共享系統(tǒng)，契稅征管效率較低，而且很容易造成征管漏洞。

三、解決思路和對策

面臨著巨大的挑戰(zhàn)也蘊(yùn)藏著發(fā)展的機(jī)遇，唯有把握機(jī)遇，危中求機(jī)，危中搶機(jī)，才能化壓力為動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)難中求進(jìn)。

1、創(chuàng)新思維，優(yōu)化征管理念。一是破舊立新。處于改革新時(shí)期，面對發(fā)展新任務(wù)，必需摒棄不合時(shí)宜的舊觀念，樹立與時(shí)俱進(jìn)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求的工作思路。當(dāng)前，就是要認(rèn)清契稅征管的新形勢，以推動(dòng)契稅征管工作科學(xué)發(fā)展的思路來指導(dǎo)工作實(shí)踐，解決新問題。二是抓“大”捻“小”。抓住契稅征管工作重點(diǎn)，既抓“大”又捻“小”，充分挖掘增收的潛力所在。立足我縣當(dāng)前實(shí)際，就是要在抓好土地契稅的同時(shí)，不放棄細(xì)、小、微的稅源，提高征管效率，在清收尾欠稅源上求突破，在完善“先稅后證”制度上求突破，在加強(qiáng)征管信息共享網(wǎng)絡(luò)建設(shè)上求突破，盡量消除契稅征管工作的“空點(diǎn)”和“盲區(qū)”。三是補(bǔ)“軟”補(bǔ)“短”。人是生產(chǎn)力發(fā)展中最活潑的因素。契稅征管工作的好壞，關(guān)鍵在人，因此要以人為本，按照“抓班子、帶隊(duì)伍、促發(fā)展 ”的思路，帶好隊(duì)伍協(xié)調(diào)發(fā)展。要堅(jiān)持科學(xué)用人，培育科學(xué)的選人用人機(jī)制，合理進(jìn)行崗位分工，調(diào)動(dòng)工作的積極性，促進(jìn)干部職工愿干事、能干事、干成事。要加大契稅干部隊(duì)伍管理力度，增強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)技能。通過組織開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，崗位練兵，知識(shí)競賽，技能考核等活動(dòng)，不斷開拓視野，提高業(yè)務(wù)水平，提高稅收執(zhí)法能力，培養(yǎng)德才兼?zhèn)?、專、多能的高素質(zhì)契稅征管干部，增強(qiáng)契稅征管干部的組織協(xié)調(diào)能力和分析應(yīng)變能力。

2、健全機(jī)制，推行科學(xué)規(guī)范化管理。管理出效益，管理出質(zhì)量，管理出成果。從分利用好有限的征管資源，以先進(jìn)管理理念和現(xiàn)代科技手段為依托，不斷改善稅收管理手段，提高管理水平。對納稅信息進(jìn)行數(shù)據(jù)化掃描入檔，便于資料的統(tǒng)計(jì)、歸檔、查閱，逐步建立與其他部門的信息聯(lián)網(wǎng)，信息共享的網(wǎng)絡(luò)體系，從源頭杜絕稅收漏洞。同時(shí)在稅源控管上加大對重點(diǎn)稅源和欠稅的控管，對稅源情況實(shí)行動(dòng)態(tài)化管理，建立稅源臺(tái)帳，實(shí)行電腦化管理，確保管理有序，征收有據(jù)。

3、優(yōu)化服務(wù)，營造和諧征管環(huán)境。一是加強(qiáng)宣傳。圍繞新時(shí)期契稅工作主旋律開展宣傳，組織開展稅法宣傳進(jìn)企業(yè)、社區(qū)、工地等活動(dòng)，加強(qiáng)與房管、城建、國土 經(jīng)發(fā)等部門的溝通與聯(lián)系，加大對各開發(fā)商和購房戶的契稅宣傳；二是尊重納稅人，方便納稅人，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，激發(fā)納稅人依法納稅的積極性，將納稅服務(wù)工作融入到辦稅的各個(gè)環(huán)節(jié)，文明高效辦稅。三是加大查處。采取不同的方法和手段，對尾欠稅源實(shí)行分類征收。對那些欠

稅較多、態(tài)度惡劣的單位和個(gè)人要主動(dòng)出擊，組織力量開展專項(xiàng)查處，變被動(dòng)為主動(dòng)，變不利為有利；堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)，以稅法為準(zhǔn)繩，對不繳或少繳或者偷漏稅款的，強(qiáng)化執(zhí)法，依法行政，堅(jiān)決依照稅法及有關(guān)法律規(guī)定從嚴(yán)懲處，維護(hù)稅法的嚴(yán)肅性，推動(dòng)契稅征管工作穩(wěn)定、健康發(fā)展。

第二篇：延安市契稅征收管理實(shí)施細(xì)則

延安市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)延安市契稅征收管理實(shí)施細(xì)則的通知

延政辦發(fā)〔2012〕69號(hào)

各縣區(qū)人民政府，市政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將重新修訂后的延安市契稅征收管理實(shí)施細(xì)則印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

延安市人民政府辦公室 二○一二年六月六日

延安市契稅征收管理實(shí)施細(xì)則

第一條 為了規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障納稅人合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》和《陜西省契稅實(shí)施辦法》等法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市契稅征管工作實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受單位和個(gè)人為契稅納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本細(xì)則規(guī)定繳納契稅。

本細(xì)則所稱土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

本細(xì)則所稱承受，是指以購買、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬等行為。

本細(xì)則所稱單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其它組織。

本細(xì)則所稱個(gè)人，是指個(gè)體經(jīng)營者及其他個(gè)人。

第三條 土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指下列行為：

—1—

（一）國有土地使用權(quán)出讓。即土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者的行為。

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。即土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其它方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其它單位和個(gè)人的行為。不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（三）房屋買賣。即房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其它經(jīng)濟(jì)利益的行為。

（四）房屋贈(zèng)與。即房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。

（五）房屋交換。即房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

第四條 土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征收契稅：

（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；

（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；

（三）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；

（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬；

集資建房是指政府、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位組織，由城鎮(zhèn)居民、單位職工投資或參與部門投資建設(shè)住宅的一種形式。

（五）以其它方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。如城鎮(zhèn)居民委托代建房，城鎮(zhèn)職工購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

第五條 契稅稅率為3%。

第六條 契稅的計(jì)稅依據(jù)：

（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。成交價(jià)格為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的所有價(jià)格(含稅費(fèi))，包括承受者交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其它經(jīng)濟(jì)利益。土地使用權(quán)出售，是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其它經(jīng)濟(jì)利益的行為。

—2—

（二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。

（三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。

成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格并無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。

土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換，交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其它經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅（房屋使用權(quán)交換不征契稅）。

土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相互交換，按照前款征稅。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地利益。同時(shí)承受者按照成交價(jià)格繳納契稅。

第七條 契稅應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)（計(jì)稅額）×稅率

應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)格折合成人民幣計(jì)算。

第八條 有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

（一）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于本單位辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；事業(yè)單位是指按《事業(yè)單位財(cái)務(wù)規(guī)則》進(jìn)行核算的事業(yè)單位。

（二）城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房，在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的（面積標(biāo)準(zhǔn)按陜辦發(fā)〔1996〕7號(hào)文件執(zhí)行）免征契稅。超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，按規(guī)定繳納契稅。

本細(xì)則所稱公有住房是國家所有的房屋。即全民所有制單位的房產(chǎn)，以區(qū)別集體所有制單位的房產(chǎn)和私有房產(chǎn)。公有住房包括：國家

—3— 企業(yè)、事業(yè)單位購建的含自建自置、集資興建的（不包括個(gè)人集資），產(chǎn)權(quán)屬于單位，租給職工居住的公房；政府部門及所屬單位自管自用的公房；國家設(shè)置的專業(yè)管理部門，如房地產(chǎn)管理部門管理的房產(chǎn)或由房地產(chǎn)公司經(jīng)營的公房。

（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)于減征或者免征；

不可抗力指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，免征；

（五）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征；

（六）承受土地、房屋用于敬老院、孤兒院、幼兒園、托兒所、監(jiān)獄、勞改勞教所的，免征；

（七）省財(cái)政廳規(guī)定的其它減征、免征契稅的項(xiàng)目。

前款所稱用于辦公的，是指辦公室（樓）以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務(wù)于辦公的土地、房屋。

所稱用于教學(xué)的，是指教室（教學(xué)樓）、圖書館、操場以及學(xué)生宿舍、食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務(wù)于教學(xué)的土地、房屋。

所稱用于醫(yī)療的，是指門診部、住院部以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務(wù)于醫(yī)療的土地、房屋。

所稱用于科研的，是指科學(xué)實(shí)驗(yàn)的場所以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務(wù)于科研的土地、房屋。

所稱用于軍事設(shè)施的，是指地上和地下的軍事指揮作戰(zhàn)工程；軍用機(jī)場、港口、碼頭；軍用庫房、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗(yàn)場；軍用通信、導(dǎo)航、觀測臺(tái)站；其它直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋。

第九條 納稅人享受減征或者免征契稅的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)領(lǐng)取《契

—4— 稅減免申報(bào)審批表》，提出減免申報(bào)。計(jì)稅金額在1000萬元(含1000萬元)以上的，由省級征收機(jī)關(guān)辦理減免手續(xù)；計(jì)稅金額在100萬元(含100萬元)以上的，由市級征收機(jī)關(guān)受理審核；計(jì)稅金額在100萬元以下的，由縣級征收機(jī)關(guān)受理審核。

征收機(jī)關(guān)應(yīng)指定專人受理、審核減免申報(bào)事項(xiàng)。

受理人應(yīng)要求申報(bào)人如實(shí)填寫減免申報(bào)表并提供相關(guān)資料，告知申報(bào)人若申報(bào)不實(shí)或虛假申報(bào)而應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任。

契稅減免申報(bào)應(yīng)由征收機(jī)關(guān)受理，其他任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人都無權(quán)受理。

地方各級人民政府、各級人民政府主管部門、單位和個(gè)人違反法律、行政法律規(guī)定，擅自做出的減稅、免稅規(guī)定無效，征收機(jī)關(guān)不得執(zhí)行，并向上級征收機(jī)關(guān)報(bào)告。

第十條 經(jīng)批準(zhǔn)減征或者免征契稅的納稅人改變土地、房屋的用途，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。其補(bǔ)繳稅款發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途的當(dāng)天。

第十一條 承受土地、房屋部分權(quán)屬的，按照所承受部分權(quán)屬的比例計(jì)算征稅。

第十二條 契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其它具有合同性質(zhì)的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書及由市政府確定的其它憑證的當(dāng)天。

第十三條 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅人在辦理納稅申報(bào)時(shí)，必須如實(shí)向征收機(jī)關(guān)填報(bào)《陜西省契稅納稅申報(bào)表》；并同時(shí)提供所承受土地、房屋變動(dòng)的買賣合同、房地產(chǎn)評估報(bào)告等有關(guān)資料。

第十四條 納稅人辦理了納稅申報(bào)后，依照契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限，在辦理過戶登記前繳納契稅。

第十五條 納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人開具契稅完稅憑證，納稅人按契稅完稅憑證和其它規(guī)定的文件到土地、—5— 房產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。

納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第十六條 土地管理部門、房產(chǎn)管理部門及城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位有義務(wù)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅；征收機(jī)關(guān)有權(quán)依法對土地、房產(chǎn)部門發(fā)放的權(quán)證是否完稅進(jìn)行檢查，有權(quán)對房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋銷售的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查。

第十七條 契稅的征收及繳庫由市、縣區(qū)財(cái)政部門主管農(nóng)業(yè)稅收的科、局、所、股，根據(jù)具體情況采用直接征收方式。

為集中統(tǒng)一搞好市區(qū)范圍內(nèi)的契稅征管，寶塔區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的契稅由寶塔區(qū)財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收，收入按市與寶塔區(qū)5:5比例解繳國庫。

第十八條 對兩個(gè)或者兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適應(yīng)首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

第十九條 對已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

第二十條 征收機(jī)關(guān)按實(shí)征稅額的5%提取征收經(jīng)費(fèi)，用于業(yè)務(wù)費(fèi)開支。

第二十一條 契稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國刑法》及本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行，有效期五年?！堆影彩衅醵愓魇展芾韺?shí)施細(xì)則》（延政辦發(fā)〔1999〕72號(hào)）同時(shí)廢止。

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第三篇：調(diào)研與思考

失地農(nóng)民社會(huì)保障問題調(diào)研與思考

摘 要： 失地農(nóng)民的社會(huì)保障問題是我國工業(yè)化和城市化進(jìn)程中一個(gè)影響面非常廣泛的社會(huì)問題，是需要重點(diǎn)關(guān)注和解決的民生問題，是涉及貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要問題。當(dāng)前失地農(nóng)民面臨的兩大難題是社會(huì)就業(yè)的出路問題和養(yǎng)老保障的退路問題。根據(jù)政府關(guān)于失地農(nóng)民的一系列政策，在實(shí)踐中必須積極探索切實(shí)可行的途徑和方法，要確?！耙酝恋?fù)Q保障”政策的落實(shí)到位；要確立失地農(nóng)民就業(yè)優(yōu)先的理念，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)；要充分體現(xiàn)惠及全體農(nóng)民的“低水平、有彈性、廣覆蓋”的農(nóng)村基本養(yǎng)老保障制度的精神，實(shí)事求是地制定、完善和落實(shí)相關(guān)的配套政策。

關(guān)鍵詞：失地農(nóng)民；就業(yè)和社會(huì)保障政策;社會(huì)保障制度

二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是由農(nóng)業(yè)社會(huì)向工業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果。隨著我國工業(yè)化城市化進(jìn)程的加快，城市周邊地區(qū)的農(nóng)民失去了賴以生存、發(fā)展和保障的土地。土地?zé)o疑是失地農(nóng)民對城市化的巨大貢獻(xiàn)，但是目前失地農(nóng)民的補(bǔ)償安置制度和地方政府在解決失地農(nóng)民出路上的作為不得力和不到位，顯然影響到這一群體的民生問題，影響到社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局。筆者通過在陜西省咸陽市大量調(diào)查研究，對失地農(nóng)民的社會(huì)保障問題作了一些思考。

一、失地農(nóng)民面臨的兩大難題

由于政府在城市化進(jìn)程中對失地農(nóng)民的相關(guān)政策配套的不完善，可以說相當(dāng)一部分失地農(nóng)民目前處于“進(jìn)無出路、退無保障”的兩難境地。

（一）出路問題

被征地農(nóng)民一旦失去土地，也就失去了維持家庭可持續(xù)生計(jì)的主要來源。要切實(shí)保障他們的基本生活，根本出路在于就業(yè)。從調(diào)查情況看，失地農(nóng)民的就業(yè)狀況不容樂觀，以咸陽市秦都區(qū)陳楊寨街道辦事處為例，截止到2006年7月底，8個(gè)村10 233名失地農(nóng)民中，勞動(dòng)年齡段內(nèi)（男16-60歲，女16-50歲）的有9 001人，其中目前暫無業(yè)和處于失業(yè)狀態(tài)的有8 309人，失業(yè)率高達(dá)84%。

失地農(nóng)民就業(yè)難，既有自身?xiàng)l件的原因，也是現(xiàn)行征地安置政策不夠健全的結(jié)果。首先，農(nóng)民的土地被征用，意味著他們失去了原本所擁有的生產(chǎn)資料，不得不拋棄世代相傳的生產(chǎn)方式，而在競爭激烈的就業(yè)市場中，他們則明顯處于劣勢，這集中表現(xiàn)為年齡偏大、文化程度不高和缺乏非農(nóng)勞動(dòng)技能三個(gè)方面。調(diào)查顯示，陳楊辦勞動(dòng)年齡段內(nèi)的9 001位失地農(nóng)民中，初中及以下文化程度的占84.6%，技術(shù)缺乏或無技術(shù)專長的占88.2%，35-45歲年齡段的占45.6%。上述三大就業(yè)弱勢，再加上農(nóng)村就業(yè)信息服務(wù)渠道不暢等因素，嚴(yán)重制約了失地農(nóng)民向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。即使已實(shí)現(xiàn)了就業(yè)轉(zhuǎn)移的失地農(nóng)民，一旦合同期滿或精減人員，他們往往首當(dāng)其中被裁減。其次，隨著企業(yè)用工制度逐漸市場化，目前地方政府普遍采取貨幣安置的方式（對失地農(nóng)民的征地、拆遷、就業(yè)等進(jìn)行的一次性貨幣補(bǔ)償）解決失地農(nóng)民的就業(yè)問題,貨幣安置引發(fā)的突出問題是，在大量的失地農(nóng)民再就業(yè)極為困難的背景下，安置補(bǔ)助費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能取代以往土地所具有的“最后的保障”［1］的社會(huì)功能，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，有限的資金難以為失地農(nóng)民再造一個(gè)可持續(xù)生計(jì)。

（二）退路問題

養(yǎng)老保障是失地農(nóng)民普遍擔(dān)心的問題。對農(nóng)民而言，土地承載著生產(chǎn)資料和社會(huì)保障的雙重功能。一旦土地被征用，他們的養(yǎng)老保障便成了后顧之憂。而目前普遍實(shí)行的貨幣安置政策沒有很好地解決這一難題。首先，貨幣安置只是為失地農(nóng)民提供必要的生活補(bǔ)償，就業(yè)機(jī)會(huì)則要到勞動(dòng)力市場上去競爭，而他們的養(yǎng)老需求則沒有充分考慮；其次，現(xiàn)行征地價(jià)格滿足不了失地農(nóng)民養(yǎng)老保障制度的需要。據(jù)咸陽市勞動(dòng)和社會(huì)保障部門測算，僅養(yǎng)老保險(xiǎn)一項(xiàng)的費(fèi)用，若按低標(biāo)準(zhǔn)（全年社會(huì)平均工資的17%）繳費(fèi)、低標(biāo)準(zhǔn)享受的“雙低”標(biāo)準(zhǔn)一次性交費(fèi)方案，每個(gè)失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)需要5.18萬元,而現(xiàn)行的安置補(bǔ)助費(fèi)每人只有3萬元，缺額2.18萬元。再次，一次性貨幣的補(bǔ)償金直接發(fā)到農(nóng)民手中，則可能因?yàn)樗麄冎蛔⒅匮矍袄婊蚴褂貌划?dāng),反倒成為對解決養(yǎng)老保障問題的一個(gè)不利因素。事實(shí)上，調(diào)查顯示，咸陽市秦都區(qū)陳楊辦2006年7月20日前，10 233名失地農(nóng)民中，幾乎沒有人參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)。

短期看，失地又失業(yè)的農(nóng)民尚可靠一次性安置費(fèi)勉強(qiáng)維持生計(jì)，實(shí)際生活水平不致于明顯下降。但長遠(yuǎn)講，隨著安置費(fèi)用逐漸用完，失地農(nóng)民的就業(yè)和社會(huì)保障問題勢必凸現(xiàn)，給社會(huì)穩(wěn)定留下隱患。

二、對失地農(nóng)民的保障政策

2004年以來，咸陽市政府根據(jù)國務(wù)院28號(hào)文件及《關(guān)于進(jìn)一步完善土地補(bǔ)償制度的指導(dǎo)意見》等文件的有關(guān)精神，為解決失地農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，制定了一系列的政策，其精神是:

（一）促進(jìn)就業(yè)

第一,把失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，與城鎮(zhèn)居民享有同等待遇。市政府有關(guān)文件規(guī)定：凡勞動(dòng)年齡段內(nèi)的失地農(nóng)民，均可進(jìn)入城鎮(zhèn)勞動(dòng)力市場，享受就業(yè)培訓(xùn)、擇業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等多種就業(yè)服務(wù)，在接受職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)援助、自主創(chuàng)業(yè)等方面享受與市區(qū)城鎮(zhèn)人員、就業(yè)困難人員同等政策待遇等。

第二,重點(diǎn)加強(qiáng)失地農(nóng)民的就業(yè)技能培訓(xùn)，提高他們的就業(yè)競爭能力。秦都區(qū)陳楊辦的經(jīng)驗(yàn)是：以市場的需求和農(nóng)民的需求來確定培訓(xùn)項(xiàng)目（對失地農(nóng)民實(shí)行菜單式和訂單式培訓(xùn)），以競爭選擇培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（對就業(yè)技能培訓(xùn)機(jī)構(gòu)實(shí)行面向全社會(huì)的招標(biāo)制），以補(bǔ)貼促進(jìn)參與（對參加就業(yè)技能培訓(xùn)的失地農(nóng)民按照每人1 000元額度予以補(bǔ)助）。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，陳楊辦通過培訓(xùn)的農(nóng)民就業(yè)率達(dá)到了60%以上。



（二）改變貨幣補(bǔ)償方式,建立基本養(yǎng)老保障制度

第一是分年齡、多層次、全覆蓋的基本養(yǎng)老保障。咸陽市政府規(guī)定：對征地時(shí)年齡在16周歲以下的失地農(nóng)民，實(shí)行一次性貨幣安置；對征地時(shí)在勞動(dòng)年齡段內(nèi)的失地農(nóng)民，參加城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)能滿15年的，給予參加者城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)；不能滿15年的，參加市政府規(guī)定的“低標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)、低標(biāo)準(zhǔn)享受”（簡稱“雙低”）基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金；對征地時(shí)年齡在50-60周歲的婦女、又不符合參加城鎮(zhèn)職工城鎮(zhèn)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)或“雙低”基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的，參加農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)；對征地時(shí)年齡在60周歲以上的失地農(nóng)民建立基本生活補(bǔ)助制度。第二是資金籌集主要源于失地農(nóng)民的土地征用款，個(gè)人無需額外繳費(fèi)。無論是市政府的“兩大部分”（70%在征地安置補(bǔ)償費(fèi)和征地補(bǔ)償費(fèi)中列支，30%在政府土地出讓金收益或社會(huì)保險(xiǎn)后備金中列支），還是秦都區(qū)的“四個(gè)渠道”（安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)的60%、從級差地租總額中提取20%和從招標(biāo)拍賣增值收益中提取部分資金），養(yǎng)老保障資金的融資均直接或間接來自土地收益。

第三是留地安置。咸陽市政府2004年6號(hào)文件規(guī)定，對失去土地的8個(gè)村實(shí)行留地安置，即每人35平方米的開發(fā)用地，用以解決失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)。

咸陽市的這幾項(xiàng)很有針對性的新政策既為為失地農(nóng)民打開就業(yè)出路，又為失地農(nóng)民提供養(yǎng)老保障，體現(xiàn)出解決失地農(nóng)民問題的一條求真務(wù)實(shí)、講究實(shí)效的新思路。

三、對失地農(nóng)民保障的現(xiàn)行政策中需解決的問題

自20世紀(jì)80年代以來，失地農(nóng)民的安置工作大體經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一階段的做法是招工，第二階段是定期定額地發(fā)放生活費(fèi)，第三階段是一次性貨幣補(bǔ)償，第四階段才把養(yǎng)老保險(xiǎn)提上議事日程。第一階段招工安排的失地農(nóng)民，由于已經(jīng)轉(zhuǎn)變了身份，是按城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)政策解決問題的?，F(xiàn)在的問題集中在第二類和第三類。第二類失地農(nóng)民每月領(lǐng)取85元或100元生活費(fèi)，有無工作，政府的生活費(fèi)必須照發(fā)。如果沒有工作，這樣的待遇又確實(shí)太低了。第三類在把一次性貨幣補(bǔ)償用完以后，一旦生活發(fā)生困難，政府就“難辭其咎”，所以實(shí)際上成了一個(gè)難以擺脫的包袱。目前主要存在著以下問題：

（一）新老政策的銜接問題

新老政策銜接涉及兩個(gè)層面：一是養(yǎng)老制度本身的銜接問題，二是失地農(nóng)民安置政策的銜接問題。

在咸陽這樣的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，目前同時(shí)運(yùn)行著四套養(yǎng)老保障制度，即社會(huì)養(yǎng)老保障制度、“雙低”基本養(yǎng)老保障制度、農(nóng)村基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。咸陽市目前的做法是根據(jù)失地農(nóng)民的不同情況，讓他們分別參加不同的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。自新政策實(shí)施之日，農(nóng)民的養(yǎng)老保障關(guān)系基本理順。

（二）失地農(nóng)民養(yǎng)老保障制度的可持續(xù)問題

失地農(nóng)民養(yǎng)老保障制度的可持續(xù)問題，實(shí)際上是養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的支付能力問題。按咸陽市的現(xiàn)行辦法，一個(gè)失地農(nóng)民一次性繳納24 128元，達(dá)到法定退休年齡就可每月享受263元。按這兩個(gè)數(shù)據(jù)測算，預(yù)計(jì)基金可支持約92個(gè)月，亦即7年半。如果按人均預(yù)期壽命70歲計(jì)算，還差2年半。秦都區(qū)按目前的情況測算還有很大缺口，填補(bǔ)這個(gè)缺口只有靠政府的財(cái)政托底。這一點(diǎn)必須引起必要的重視。

（三）保障失地農(nóng)民利益與優(yōu)化投資環(huán)境的關(guān)系問題

據(jù)秦都區(qū)有關(guān)人士介紹，該區(qū)失地農(nóng)民養(yǎng)老保障制度的方案幾易其稿成型后，區(qū)五套班子歷時(shí)一年，先后幾次召集鎮(zhèn)(街道)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議統(tǒng)一思想，才得以公布實(shí)施。一個(gè)重要的因素就是，即將實(shí)施的新辦法會(huì)提高征地價(jià)格，增加企業(yè)用地成本，對企業(yè)投資產(chǎn)生不利影響，降低區(qū)域經(jīng)濟(jì)的競爭力。如何既保障農(nóng)民的切身利益，又能優(yōu)化投資環(huán)境，是地方政府較為頭痛的問題。事實(shí)上，秦都區(qū)把失地農(nóng)民享受的最低生活保障金額確定在只相當(dāng)于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)上，是平衡各方利益的結(jié)果。

（四）就業(yè)觀念轉(zhuǎn)變問題

目前失地農(nóng)民鄰近城區(qū)，陳楊寨村是城中村，出租私房收入可觀，經(jīng)濟(jì)較為寬裕。據(jù)陳楊辦干部介紹，這里有相當(dāng)一部分人對苦、臟、累工作不屑一顧，對工資不到800元以上或不坐辦公室以外的工作免談，對政府組織的勞動(dòng)技能培訓(xùn)抱有無所謂的態(tài)度，甚至有相當(dāng)一部分人存有對政府“等、靠、要”的消極態(tài)度。如何幫助失地農(nóng)民轉(zhuǎn)變就業(yè)觀念，不能就培訓(xùn)抓培訓(xùn)，而要引導(dǎo)他們增強(qiáng)市場就業(yè)意識(shí)。

（五）讓農(nóng)民分享城市發(fā)展成果的問題

就失地農(nóng)民這一特定群體而言，咸陽市現(xiàn)行養(yǎng)老保障制度基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，在城市化

進(jìn)程中，城市近郊農(nóng)民無疑也是受益者。然而就長遠(yuǎn)和全局看，如何使這一制度也涵蓋全體農(nóng)民，如何使失地農(nóng)民和全體農(nóng)民能夠分享城市化的發(fā)展成果，還有很長的路要走。尤其是連片土地被國家征用儲(chǔ)備的城市近郊農(nóng)村，無論是集體還是個(gè)人，都是城市化進(jìn)程的參與者，也理應(yīng)是受益者。［2］57

四、解決失地農(nóng)民就業(yè)和社會(huì)保障問題的幾點(diǎn)對策

解決這個(gè)問題的指導(dǎo)思想就是要穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村社會(huì)保障體系建設(shè)。農(nóng)村社會(huì)保障體系主要包括養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、最低生活保障等。外地一些城市通過建立覆蓋全體農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者的新型農(nóng)村基本養(yǎng)老保險(xiǎn)并為老年農(nóng)民建立社會(huì)養(yǎng)老補(bǔ)貼制度，不僅從根本上解決了廣大農(nóng)民的基本生活，而且減少了征用土地中許多矛盾。因此要適應(yīng)農(nóng)村城市化、戶籍制度改革的發(fā)展需要，必須積極創(chuàng)造條件，加快建立以國家、集體和個(gè)人共同負(fù)擔(dān)的新型農(nóng)村基本農(nóng)民養(yǎng)老保障體系，加快原有的各種養(yǎng)老保險(xiǎn)向城鎮(zhèn)保險(xiǎn)、新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的接軌，形成城鄉(xiāng)相對完善的社會(huì)保障制度。

（一）確保實(shí)行“以土地?fù)Q保障”政策，建立失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保障制度

“以地?fù)Q保障”是指從土地征用款中確定一定數(shù)額建立失地農(nóng)民的基本養(yǎng)老保障制度。咸陽市的實(shí)踐表明，只要政府堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，注重城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，在土地被征用過程中，解決失地農(nóng)民的養(yǎng)老保障問題就能夠切實(shí)可行。這是因?yàn)?，土地征用款是農(nóng)民失去土地后維持可持續(xù)生計(jì)的唯一資本，政府在這種時(shí)候積極引導(dǎo)農(nóng)民投資于養(yǎng)老保障，是維護(hù)他們切身利益的重要舉措。［3］

（二）更新理念，制定合理的政策，促進(jìn)失地農(nóng)民充分就業(yè)

要確立就業(yè)優(yōu)先的理念，按照“公平對待、合理引導(dǎo)、完善管理、搞好服務(wù)”的原則，徹底取消限制失地農(nóng)民的就業(yè)歧視性政策，清理各種亂收費(fèi)現(xiàn)象，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，使失地農(nóng)民真正享受市民待遇。

要以強(qiáng)化失地農(nóng)民培訓(xùn)教育為重點(diǎn)，著力提高失地農(nóng)民的素質(zhì)和就業(yè)競爭能力；要按照 “政府促進(jìn)就業(yè)，個(gè)人自主擇業(yè)，市場調(diào)節(jié)就業(yè)”［4］79的原則，制定促進(jìn)失地農(nóng)民就業(yè)配套政策；大力鼓勵(lì)用地單位和企業(yè)把合適的崗位優(yōu)先安排給失地農(nóng)民；要制定和完善關(guān)于鼓勵(lì)支持個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，鼓勵(lì)失地農(nóng)民通過非全日制、臨時(shí)性、季節(jié)性工作等靈活多樣的形式實(shí)現(xiàn)就業(yè)。只有切實(shí)解決了失地農(nóng)民的后顧之憂，才能降低企業(yè)吸納失地農(nóng)民的成本，增強(qiáng)失地農(nóng)民的就業(yè)競爭力，從而為他們的長遠(yuǎn)發(fā)展拓展空間，進(jìn)而形成“以土地?fù)Q保障，以保障促就業(yè)，以就業(yè)促發(fā)展”［2］的良性循環(huán)。當(dāng)然，建立失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保障制度雖然會(huì)增加城市用地成本，但與政府向社會(huì)高價(jià)出售的土地相比相距甚遠(yuǎn)。調(diào)查顯示，秦都區(qū)陳楊辦征地補(bǔ)償安置費(fèi)每畝只有6.55萬元，而政府公開拍賣價(jià)格每畝在40萬以上；有些村最高的征地補(bǔ)償安置費(fèi)每畝只有7.4萬元，而政府公開拍賣價(jià)格最高的每畝達(dá)到50萬元以上。不難看出，其間級差地租的空間很大。在一定程度上說，“以土地?fù)Q保障”是對現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低的修正，除了養(yǎng)老保險(xiǎn)以外，實(shí)際上也可以一并考慮解決就業(yè)問題和醫(yī)療問題。這樣才是切實(shí)保障“可持續(xù)生計(jì)”被中斷的失地農(nóng)民權(quán)益的良性補(bǔ)償。

（三）抓住城市化進(jìn)程的歷史機(jī)遇，積極探索惠及全體農(nóng)民基本養(yǎng)老保障制度的框架從土地被征用的角度看，農(nóng)村居民大體可以被分成兩類人群：已經(jīng)失地的農(nóng)民和可能面臨失地的農(nóng)民。雖然有研究表明，目前全國失地農(nóng)民的總數(shù)估計(jì)在4 300萬人左右，每年還要新增200多萬人，如何抓住目前能夠“以土地?fù)Q保障”這一歷史機(jī)遇期，從戰(zhàn)略高度認(rèn)識(shí)并開始著手探索惠及全體農(nóng)民、城鄉(xiāng)一體化的基本養(yǎng)老保障制度，是政府應(yīng)盡早籌謀的大事。這需要處理好以下三大關(guān)系：

一是農(nóng)村中兩類不同群體養(yǎng)老保障制度的關(guān)系。對于失地農(nóng)民和可能面臨失地的農(nóng)民，咸陽市現(xiàn)行低門檻進(jìn)入的基本養(yǎng)老保障制度具有一定的優(yōu)越性。今后可能更需要解決的是農(nóng)民的養(yǎng)老保障問題。事實(shí)上，相對于失地和可能面臨失地的農(nóng)民，純粹的傳統(tǒng)農(nóng)民身份的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力最差，他們的土地又難以變現(xiàn)，為了真正促進(jìn)糧食生產(chǎn)，逐漸地把他們的養(yǎng)老保障一并考慮進(jìn)來最好。

二是城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保障制度的關(guān)系。從咸陽市的情況看，城鄉(xiāng)居民中目前并存的四種基本養(yǎng)老保障制度，即城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、“雙低”基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)以及社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度并存。四種制度之間如何銜接和過渡，并融合為一個(gè)城鄉(xiāng)一體的基本的養(yǎng)老保障制度是新制度設(shè)計(jì)中需要面對的問題。

三是建立農(nóng)村居民基本養(yǎng)老保障制度與提升城市競爭力的關(guān)系。城市發(fā)展需要優(yōu)化投資環(huán)境，而降低企業(yè)發(fā)展成本和城市建設(shè)成本是重要方面之一，也恰恰是建立農(nóng)村居民基本養(yǎng)老保障制度所必須付出的代價(jià)。如何在兩者之間取得平衡，是制度設(shè)計(jì)需要考慮的問題。我們在完成調(diào)研后的初步設(shè)想是：農(nóng)村居民基本養(yǎng)老保障制度應(yīng)本著“低水平、有彈性、廣覆蓋”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。

所謂低水平，指的是低標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)、低標(biāo)準(zhǔn)享受。實(shí)際繳費(fèi)基數(shù)、繳費(fèi)比例和繳費(fèi)年限，以居民達(dá)到法定退休年齡，每月領(lǐng)取的養(yǎng)老金應(yīng)以當(dāng)?shù)鼗旧钚枨髽?biāo)準(zhǔn)為宜，其數(shù)額至少不能低于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)問題屬于政府的基本職責(zé)之一。

所謂有彈性，是指在基本保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上配套設(shè)計(jì)一個(gè)市場化運(yùn)作的補(bǔ)充保險(xiǎn)部分。其繳費(fèi)水平由用工單位和個(gè)人根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力自主確定，可采用個(gè)人帳戶的方式，多繳多得。所謂多覆蓋，體現(xiàn)在農(nóng)村中各類人員均可參保，尤其是純粹的傳統(tǒng)農(nóng)民身份也能得到基本養(yǎng)老保障。顯然，制度的低水平設(shè)計(jì)在兼顧提升城市競爭力和各種制度可相互折算轉(zhuǎn)換的同時(shí)，也確保了所有農(nóng)民有條件參與；制度的彈性化處理適應(yīng)了不同經(jīng)濟(jì)水平人群的多元化養(yǎng)老保障的需求。

良好的制度設(shè)計(jì)需要輔之相應(yīng)的資金保障。筆者的看法是：政府應(yīng)及時(shí)抓住城市化進(jìn)程中“以土地?fù)Q保障”的歷史機(jī)遇期，放眼長遠(yuǎn)和全局，著眼于全體農(nóng)民，盡力籌措可以惠及全體農(nóng)民的養(yǎng)老保障基金。資金來源可以由以下幾部分組成：被征地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)、政府土地出讓金收益提成；政府財(cái)政每年專項(xiàng)列支。這筆基金主要用于兩個(gè)方面：一是充實(shí)基本養(yǎng)老保障制度中基本保險(xiǎn)部分，二是對農(nóng)民職業(yè)技能培訓(xùn)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。

總之，失地農(nóng)民的社會(huì)保障問題是我國工業(yè)化和城市化進(jìn)程中一個(gè)影響面非常廣泛的社會(huì)問題，是需要重點(diǎn)關(guān)注和解決的民生問題，這就要求各級政府在工作中積極探索切實(shí)可行的途徑和方法，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，制定相宜的系列配套政策。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：南京市契稅征收稅管理暫行規(guī)定

【發(fā)布單位】81005 【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】1994-07-27 【生效日期】1994-07-27 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)

南京市契稅征收稅管理暫行規(guī)定

（1994年7月27日寧政發(fā)〔1994〕159號(hào)）

第一條 第一條 為了進(jìn)一步加強(qiáng)契稅征收管理，切實(shí)保護(hù)房產(chǎn)所有人合法權(quán)益，增加地方財(cái)政收入，根據(jù)《 中華人民共和國稅收征收管理法》和《 契稅暫行條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 第二條 本規(guī)定所稱契稅是指不動(dòng)產(chǎn)（房屋）所有權(quán)發(fā)生交易時(shí)，就當(dāng)事人雙方所訂契約的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，按一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。

第三條 第三條 凡本市行政區(qū)域內(nèi)有房產(chǎn)買賣、交換、贈(zèng)與、典當(dāng)?shù)冉灰仔袨榈膯挝缓蛡€(gè)人，其產(chǎn)權(quán)承受方即為契稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），均須依照規(guī)定履行交納契稅義務(wù)。

第四條 第四條 契稅按下列稅率計(jì)征：

（一）買契稅：按買價(jià)征收6％；

（二）典契稅：按典價(jià)征收3％；

（三）贈(zèng)與契稅：按現(xiàn)行價(jià)征收6％；

（四）交換契稅：按交換差價(jià)征收6％。

第五條 第五條 契稅的應(yīng)納稅額以所交易房屋的現(xiàn)行價(jià)值依率計(jì)征。

商品房的計(jì)稅價(jià)格，依照銷售合同及購房發(fā)票經(jīng)審核后確定。其他房產(chǎn)交易的計(jì)稅價(jià)格，須經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易管理部門評估后，征收部門取申報(bào)價(jià)和評估價(jià)兩者中較高價(jià)為計(jì)稅價(jià)格。

第六條 第六條 凡符合下列條件之一的，契稅可給予減免：

（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體由國家財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)購置的辦公用房，軍隊(duì)購置軍事設(shè)施用房，學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、敬老院購置的教學(xué)、醫(yī)療、公益事業(yè)用房，免征契稅。

（二）持有本市正式城鎮(zhèn)戶口的職工，按當(dāng)?shù)胤扛牡膬?yōu)惠政策，第一次按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房（不含商品房），在規(guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，免征契稅。此項(xiàng)照顧每戶只能享受一次。

（三）因各級人民政府征地拆遷的單位和個(gè)人，以產(chǎn)權(quán)交換方式取得房屋的，交換等價(jià)部分免征契稅，差價(jià)部分納稅確有困難的，可酌情減免。

（四）對購買解困房的特困戶和一般困難戶，以及優(yōu)惠購買公房的產(chǎn)權(quán)承受人，分別按有關(guān)規(guī)定予以減免稅優(yōu)惠。

（五）到農(nóng)村安家落戶的復(fù)員軍人就地購房，生活確有困難無力繳稅的，可酌情減免。

（六）華僑和港澳同胞用僑匯或外匯購買房屋，減半征收契稅。

契稅的減免由納稅人提出申請，經(jīng)財(cái)政機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第七條 第七條 契稅由財(cái)政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。市區(qū)契稅由市財(cái)政局契稅征收管理所直接征收。

第八條 第八條 房屋產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)訂立契約，由產(chǎn)權(quán)承受人于契約成立后3個(gè)月內(nèi)，持當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易管理部門證明購房合法行為的有效證書，向財(cái)政機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。財(cái)政機(jī)關(guān)收到契件確認(rèn)無誤后，通知納稅人完納契稅，核發(fā)納稅憑據(jù)和契證。對未按規(guī)定繳納契稅或辦理契稅減免手續(xù)的，房管部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

市區(qū)契稅征管依據(jù)“先稅后證”制度執(zhí)行。納稅人憑完稅憑證在市房管部門領(lǐng)取加蓋“南京市人民政府契稅專用章”的房屋所有權(quán)證。

第九條 第九條 建委、外經(jīng)委、銀行、房管等部門和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等單位應(yīng)當(dāng)積極配合財(cái)政機(jī)關(guān)加強(qiáng)契稅征收管理，及時(shí)提供或報(bào)送相關(guān)的文件、資料、報(bào)表。

第十條 第十條 納稅人必須接受征收機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的稅務(wù)檢查，如實(shí)反映情況，提供相關(guān)資料，不得拒絕、隱瞞。

第十一條 第十一條 凡有下列違法行為之一的，由財(cái)政機(jī)關(guān)予以處罰：

（一）凡發(fā)生房屋買賣、典當(dāng)、贈(zèng)與、交換等交易行為，超過規(guī)定期限而隱匿不報(bào)的，或改以繼承、分析名義立契逃稅的，除責(zé)令補(bǔ)稅外，并根據(jù)情節(jié)輕重依法處以應(yīng)納稅款5倍以下的罰款。

（二）凡匿報(bào)產(chǎn)價(jià)者，除責(zé)令據(jù)實(shí)補(bǔ)繳短納稅款外，并根據(jù)情節(jié)輕重依法處以短納稅款2倍以下的罰款。

（三）凡已辦理契稅手續(xù)而逾期不繳者，除限期追繳應(yīng)納稅款外，并按逾期天數(shù)每日加收2‰的滯納金。

（四）偽造證據(jù)、侵占他人房產(chǎn)或冒名補(bǔ)契投稅者，除沒收已納稅款外，移送有關(guān)部門處理。

第十二條 第十二條 納稅人因納稅發(fā)生爭議時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先按照征收機(jī)關(guān)的決定繳納稅款和滯納金，然后可以在60日內(nèi)向上級征收機(jī)關(guān)申請復(fù)議，上級機(jī)關(guān)在收到復(fù)議申請之日起60日內(nèi)作出復(fù)議決定。對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴。

第十三條 第十三條 對圍攻、毆打、侮辱契稅征收人員，阻礙契稅征收人員執(zhí)行公務(wù)的，各級公檢法機(jī)關(guān)要依法嚴(yán)肅處理。對協(xié)稅、護(hù)稅成績顯著和舉報(bào)偷、漏稅有功人員，各級政府、財(cái)政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十四條 第十四條 契稅的征收管理，依照本規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)定未盡事宜，參照《 中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 第十五條 各縣人民政府可以根據(jù)本規(guī)定制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)市財(cái)政局備案。

第十六條 第十六條 本規(guī)定由市財(cái)政局負(fù)責(zé)應(yīng)用解釋，并可以依照本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。

第十七條 第十七條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。本市以前發(fā)布的有關(guān)契稅征收管理規(guī)定，凡與本規(guī)定相抵觸的，均以本規(guī)定為準(zhǔn)。

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準(zhǔn)。

第五篇：契稅征收中《征管法》運(yùn)用調(diào)研分析

隨著房地產(chǎn)市場的日益活躍，契稅的稅源不斷增長，收入逐步增加，已成為農(nóng)業(yè)稅收新的增長點(diǎn)。但由于征管工作中存在問題，導(dǎo)致納稅人漏繳甚多，由于契稅的隱蔽性較強(qiáng)，征收較為困難，在近幾年的工作中，我認(rèn)為應(yīng)運(yùn)用《征管法》的程序征收契稅，現(xiàn)就淺談一下《征管法》在契稅征管中的運(yùn)用。

一、當(dāng)前征收契稅存在的問題

1、納稅意識(shí)較差。以

我縣為例，據(jù)對2004年以來漏繳戶進(jìn)行徹底清查摸底來看，漏繳達(dá)289戶，漏繳面高達(dá)35%。主要是納稅人意識(shí)淡薄，認(rèn)為購買的商品房有房屋開發(fā)單位的正式發(fā)票和購房協(xié)議,不需要辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》保護(hù)主權(quán)，當(dāng)然也就漏繳契稅，存在僥幸心理偷稅。

2、被動(dòng)式征管。現(xiàn)在房屋買賣契稅征收一般都是將征收環(huán)節(jié)放在房產(chǎn)管理部門，在辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》是委托代征和自征。但有很多購房戶認(rèn)為應(yīng)繳的契稅和房屋交易等費(fèi)用較高，因而購房戶不愿辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》時(shí)間一長更加無所謂，這樣就出現(xiàn)一部分購房戶繳稅，一部分購房戶不繳稅，久而久之造成漏征現(xiàn)象越來越多，給征收工作帶來被動(dòng)的局面。

3、征收政策執(zhí)行不到位。1997年10月國務(wù)院重新頒布了契稅新條件。與原政策相比，擴(kuò)大征收范圍，把土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓列為征收范圍。契稅新條例實(shí)施下來，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓契稅漏征現(xiàn)象較多。一些人通過不正當(dāng)手段，將土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，變相改為劃撥或出租，以達(dá)到偷逃契稅的目的。除此以外，一些地方政府為招商引資提供寬松環(huán)境，擅自減征或緩征土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)征的契稅。

二、《征管法》在征收契稅中運(yùn)用

在契稅的征收中，《征管法》能得到運(yùn)用，使契稅的征收成績顯著，從以下8個(gè)方面進(jìn)行運(yùn)用：

1、根據(jù)征管法第三十一條、第三十條和契稅條例第九條規(guī)定，契稅納稅人(以下簡稱納稅人)應(yīng)在主管契稅征收管理工作的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)(以下簡稱征收機(jī)關(guān))核定的期限內(nèi)繳納稅款。納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，經(jīng)縣以上征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以延期繳納稅款，但最長不得超過三個(gè)月。在征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的期限內(nèi)，不加收滯納金。納稅人未規(guī)定期限繳納稅款的，征收機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

2、根據(jù)征管法第四十條、第六十八條規(guī)定，從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人未按照規(guī)定的期限繳納稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局(分局)局長批準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采取下列強(qiáng)制執(zhí)行措施：

①、書面通知其開戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)從其存款中扣繳稅款；

②、扣押、查封、拍賣或者變賣其價(jià)值相當(dāng)于應(yīng)納稅款的商品、貨物或者其他財(cái)產(chǎn)，以拍賣或者變賣所得抵繳稅款。

稅務(wù)機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，對前款所列納稅人，征收機(jī)關(guān)除追繳其不繳或者少繳契稅款外，可以處以不繳或者少繳的稅款百分之五以上五倍以下的罰款。對前款所列納稅人未繳納的滯納金同時(shí)強(qiáng)制執(zhí)行。

3、根據(jù)征管法第五十二條及其實(shí)施細(xì)則第八十二條、第八十三條規(guī)定，因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任，致使納稅人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在3年內(nèi)可以要求納稅人補(bǔ)繳稅款，但不得加收滯納金。

因納稅人計(jì)算錯(cuò)誤或失誤等，未繳或者少繳稅款的，征收機(jī)關(guān)在3年內(nèi)可以追征稅款、滯納金；未繳或者少繳數(shù)額在10萬元以上的，追征期可以延長到5年。

4、根據(jù)征管法第六十二條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，由征收機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處以2000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處以2000以上1萬元以下的罰款。

5、根據(jù)征管法第六十三條規(guī)定，納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)的手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，以偷稅論處。偷稅數(shù)額不滿1萬元或者偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額不足10%的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其偷稅款，處以偷稅數(shù)額百分之五以上五倍以下的罰款。

6、根據(jù)征管法第六十五條規(guī)定，納稅人欠繳應(yīng)納稅款，采取轉(zhuǎn)移或者隱匿財(cái)產(chǎn)的手段，妨礙稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳欠繳的稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其欠繳稅款、滯納金，并處欠繳稅款百分之五以上五倍以下的罰款。

7、根據(jù)征管法第六十七條規(guī)定，暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，是抗稅。情節(jié)輕微，未構(gòu)成犯罪的，由征收機(jī)關(guān)追繳其拒繳的稅款、滯納金，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下的罰款。

8、根據(jù)征管法第八十八條規(guī)定，納稅人同征收機(jī)關(guān)在納稅上發(fā)生爭議時(shí)，必須先依照契稅條例及其他有關(guān)規(guī)定繳納稅款及滯金，然后可以在收到征收機(jī)關(guān)填發(fā)的繳款憑證之日起60日內(nèi)向上一級征收機(jī)關(guān)申請復(fù)議。上一級征收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)議申請之日起60日內(nèi)作出復(fù)議決定。對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。當(dāng)事人對征收機(jī)關(guān)的處罰決定、強(qiáng)制執(zhí)行措施不服的，可以在接到處罰通知之日起或者征收機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制執(zhí)行