第一篇：商業(yè)戶型分割的一般特點及原則

商業(yè)戶型分割的一般特點及原則

一、商鋪分割的原則

商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。、主題的原則

商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。

例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大

于 4 ： 1 的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進行。、人性化的原則

商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。

商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。以某個內(nèi)地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個，其中一層 53 個（包括復式）、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元 / ㎡ / 月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負擔的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達到 30000 元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50-70 人次（即平均每小時 5-7 人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時通過 500-700 人次，每分鐘通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應該按照此標準進行設(shè)計分配。

注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。、科學利用的原則

商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。

輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。

二、目前商鋪分割存在的缺點和問題

單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的高達 50%）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：、商鋪分割

從設(shè)計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且 進深與開間之比大于 4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。2、輔助功能區(qū)

輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。

樓梯：

從設(shè)計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設(shè)計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內(nèi)相應設(shè)置即可。

廁所：

目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市，2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有 1 個公共廁所，世界 500 強企業(yè)的精打細算，確實值得我們參照和學習。

對此，我們建議設(shè)計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。

空閑場地：

目前的一些商業(yè)項目由于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。、通道分割

許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。

按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。

三、關(guān)于公攤比例過高的解決建議

商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。

目前部分商業(yè)項目的公攤比例達到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。

減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。

四、總結(jié)

根據(jù)以上進行的分析，我們可以看出如果以上的分割建議全部實行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25% 個百分點，將公攤比例從有時的 50% 壓縮到 25% 左右，相信不僅能為開發(fā)商帶來更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。也許，商業(yè)戶型的分割，最能發(fā)揮出一個人的創(chuàng)造力與想象力，不是嗎？

第二篇：一期別墅戶型特點分析

一期別墅戶型特點分析

1、雙拼別墅

A3戶型

1）地下層特點

（1）、下沉式庭院，勾勒深深庭院之美，高墻環(huán)抱，更添儒雅、神秘

（2）、活動室、視聽室，休閑娛樂，足不出戶

（3）、增設(shè)電梯，輕松上下，方便享受

（4）、歐式紅酒坊，美酒佳釀，盡情暢飲

2）一層特點

（1）、贈送南北花園，享受更多的戶外活動空間

（2）、6.6米調(diào)高客廳，大開間設(shè)計，空間更加豁朗

（3）、獨特中西結(jié)合式廚房，品味多樣化美食

（4）、入戶玄關(guān)，盡顯尊崇、神秘

3）二層特點

（1）、三臥設(shè)計，來人到客，輕輕松松

4）三層特點

（1）、私密主臥設(shè)計，尊貴主人套房設(shè)有超大平臺，享受人與自然的和諧

（2）、獨立更衣間，彰顯貴族尺度，裝點主人不凡氣度

2、聯(lián)排別墅

1）B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C3共同處

（1）、一層特點

①、贈送南北花園，私人專屬領(lǐng)地，享受更多的戶外活動空間

②、雙層挑高餐廳，海闊天空間，品味酸甜苦辣

③、獨特中西結(jié)合式廚房，品味多樣化美食

（2）、二層特點

①、臥室、書房與超大陽臺的經(jīng)典結(jié)合，增添書香門第的大雅風范 ②、臥室連接封閉式陽臺，招待親朋，盡享大氣

（3）、三層特點

①、全層主人專屬，保證主人的私密性和生活奢享

②、主人專享更衣間，超大露臺，彰顯隱秘內(nèi)斂的起居尊貴身份

2）戶型之間的不同點

（1）、B4、B5、B6增設(shè)東、西入戶門，B1、B2、B3設(shè)計的是窗戶

（2）、B1、C1、B4是南入戶室內(nèi)停車位，B2、C2、B5、B3、B6、C3是北入戶室內(nèi)停車位

（3）、B3、B6、C3設(shè)有電梯間，輕松上下，方便享受，B1、B2、B4、B5、C1、C2沒有電梯間設(shè)計

（４）、Ｃ１、Ｃ２、Ｃ３設(shè)有室內(nèi)庭院

第三篇：淺談商業(yè)賄賂特點

淺談商業(yè)賄賂

商業(yè)賄賂是指經(jīng)營者以排斥競爭對手為目的，為爭取交易機會，暗中給予交易對方有關(guān)人員和能夠影響交易的其他相關(guān)人員以財物或其他好處的不正當競爭行為，是賄賂的一種形式，但又不同于其他賄賂形式。針對商業(yè)賄賂，反不正當競爭法第8條規(guī)定，經(jīng)營者不得采用財物或者其他手段進行賄賂以銷售或者購買商品。在賬外暗中給予對方單位或者個人回扣的，以行賄論處；對方單位或者個人在賬外暗中收受回扣的，以受賄論處。經(jīng)營者銷售或者購買商品，可以以明示方式給對方折扣，可以給中間人傭金。經(jīng)營者給對方折扣、給中間人傭金的，必須如實入賬。接受折扣、傭金的經(jīng)營者必須如實入賬。反不正當競爭法是從反不正當競爭角度規(guī)定商業(yè)賄賂的，即商業(yè)賄賂行為首先是一種不正當競爭行為。商業(yè)賄賂擾亂了國家機關(guān)正常的管理活動，損害了市場競爭的公平法則和消費者的合法權(quán)益。2005年12月20日，胡錦濤總書記在中央政治局會議上，提出了要集中開展商業(yè)賄賂專項治理行動。2006年2月24日,溫家寶總理在國務院召開的第四次廉政工作會議上，強調(diào)必須采取切實有力措施加以治理，遏制住商業(yè)賄賂蔓延的勢頭。

一、商業(yè)賄賂行為的特征

1996年11月15日發(fā)布的《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》，對商業(yè)賄賂的含義進行了界定，即：“本規(guī)定所稱商業(yè)賄賂，是指經(jīng)營者為銷售或者購買商品而采用財物或者其他手段賄賂對方單位或者個人的行為?！?據(jù)此，商業(yè)賄賂行為的特征有三：(1)主體是經(jīng)營者，賭賂對方單位或者個人。作為商業(yè)賄賂主體的經(jīng)營者不限于法人，除法人外，還包括其他組織和個人。法人也不限于企業(yè)法人，還包括從事經(jīng)營活動的事業(yè)單位法人、社會團體法人。(2)目的是為銷售商品或者購買商品，即為達到商業(yè)目的，通過賄賂手段，獲取優(yōu)于其他經(jīng)營者的競爭地位。(3)手段有兩類，即財物手段和其他手段。當然，商業(yè)賄賂與其他賄賂都屬于賄賂的范疇，觸犯刑律的都要給予刑事制裁，但在行政責任上是不同的，商業(yè)賄賂由工商行政管理機關(guān)根據(jù)(反不正當競爭法)給予行政處罰，其他賄賂要受黨紀政紀處分。在《反不正當競爭法》第8條的規(guī)定中，明確了商業(yè)賄賂的主要表現(xiàn)形式，即：經(jīng)營者不得采用財物或者其他手段進行賄賂以銷售或者購買商品。在帳外暗中給予對方單位或者個人回扣的，以行賄論處；對方單位或者個人在帳外暗中收受回扣的，以受賄論處。經(jīng)營者銷售或者購買商品，可以以明示方式給對方折扣，可以給中間人傭金。經(jīng)營者給對

方折扣、給中間人傭金的，必須如實入帳。接受折扣、傭金的經(jīng)營者必須如實入帳。根據(jù)《反不正當競爭法》第8條的表述。商業(yè)賄賂行為的方式主要是回扣。商業(yè)賄賂所支付的金額款項通常以偽造財務會計帳薄等非法形式進行掩蓋。經(jīng)營者通常假借促銷費、宣傳費、贊助費、科研費、勞務費、咨詢費、傭金、會務費、講課費等名義，或者以報銷各種費用等方式，給付對方單位或者個人現(xiàn)金或?qū)嵨?，為對方單位有關(guān)人員提供各種名義的旅游、考察，甚至性賄賂，等等。

二、商業(yè)賄賂的危害

商業(yè)賄賂發(fā)展到一定程度，會嚴重危害到一個國家的市場經(jīng)濟體制、廉政制度、影響和諧社會的建立。商業(yè)賄賂的十大害處：

（一）、商業(yè)賄賂從根本上背離了市場經(jīng)濟對公平競爭的要求，破壞了正常的交易秩序。使在經(jīng)營中堅持誠信的企業(yè)在競爭中處于劣勢，影響了企業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)的進步和產(chǎn)品質(zhì)量的提高，妨礙了經(jīng)濟發(fā)展。

（二）、商業(yè)賄賂破壞了市場資源的合理配置。由于它比較普遍地存在于各種商業(yè)活動之中，而且往往披著“正當”商業(yè)回報的外衣，具有一定程度的隱蔽性和欺騙性，對公平競爭的市場經(jīng)濟原則和秩序具有極大的破壞性和危害性。為假冒偽劣產(chǎn)品大開方便之門，最終損害了消費者的合法權(quán)益。

（三）、造成物價虛高，加大群眾負擔。當前，我國醫(yī)療費用和藥品價格普遍虛高，其中很大一部分被用來支付給予醫(yī)院采購主管人員的高額回扣，提高了醫(yī)療費用的成本，并轉(zhuǎn)嫁到患者身上。

（四）、商業(yè)賄賂已成為滋生經(jīng)濟犯罪的溫床。商業(yè)賄賂雖然發(fā)生在經(jīng)營者的交易活動中，但與一些政府機關(guān)及其工作人員濫用職權(quán)、以權(quán)謀私有密切關(guān)系。

（五）、造成稅收流失。出于掩蓋違法行為的目的，行賄的經(jīng)營者做假賬虛報成本，接受賄賂的單位或個人不入賬或隱瞞收入，前者抵稅，后者不納稅，造成國家和地方稅收大量流失。

（六）、破壞國家廉政制度建設(shè)。國有企業(yè)、事業(yè)單位，政府采購中心，其中通過權(quán)力接受了賄賂的人員嘗到甜頭，有可能依仗已有的雄厚財力，為保官，或為謀取更大權(quán)力得到更大更多的商業(yè)賄賂，開始向國家機關(guān)工作人員感情投資，從而嚴重破壞國家廉政制度建設(shè)。

（七）、嚴重削弱政府公共開支的效益。特別是那些依靠商業(yè)賄賂中標的大型公路和市政項目，都在不同程度上成為“豆腐渣”工程，使政府公共開支的效益大打折扣。

（八）、損害我國的國際形象，也使一些外國人產(chǎn)生中國人不守規(guī)矩的錯誤印象。特別是當外資企業(yè)或外國公司在我國的商業(yè)賄賂行為在外國被查處而在我國得不到法律制裁時，這種正反效應將嚴重影響國際評估機構(gòu)對我國腐敗程度的印象。

（九）、降低了百姓對政府的信任度?！吧虡I(yè)賄賂對社會公平、公正秩序和規(guī)則的腐蝕、沖擊，危害極大?！?，“當少數(shù)人利用‘公權(quán)’與不法經(jīng)營者勾結(jié)，獲取不正當利益時，正常的交易方式就沒有了立足之地。長此以往，會對公平價值觀念形成傾覆，對公正社會心態(tài)造成損害?！?/p>

（十）、會給安全質(zhì)量帶來很大的風險。不通過正常的招標，有一些企業(yè)的技術(shù)標準達不到，會使一些產(chǎn)品和工程質(zhì)量達不到標準，因為我們平常有一些河堤決口、倒塌等等；醫(yī)藥產(chǎn)品回扣會使假冒醫(yī)藥產(chǎn)品盛行，給醫(yī)藥產(chǎn)品的使用帶來很大的風險；安全設(shè)施、產(chǎn)品采購的商業(yè)賄賂，會給安全生產(chǎn)帶來隱患.三、治理商業(yè)賄賂存在的問題

一是立法滯后,缺少一部較高立法層級的統(tǒng)一的反商業(yè)賄賂法,無法滿足懲治商業(yè)賄賂的現(xiàn)實需要。二是對商業(yè)賄賂的行政制裁力度不夠。根據(jù)我國法律規(guī)定,對商業(yè)賄賠的行政罰款最高不超過20萬元。這與商業(yè)賄賂可能帶來的巨額利潤相比微不足道,難以達到處罰效果。三是執(zhí)法主體混亂。不僅工商機關(guān)有權(quán)查處,相關(guān)的法律法規(guī)同時賦予其他一些行業(yè)監(jiān)管部門執(zhí)法的權(quán)力。政出多門、多頭執(zhí)法,查處標準、執(zhí)法尺度不一，少數(shù)執(zhí)法人員執(zhí)法水準不高。三是商業(yè)賄賂行為比較隱蔽，調(diào)查取證難。交易雙方在交易時已達成一定默契，在交易時的賄賂無論是現(xiàn)金還是物品的給付，手段都比較隱蔽，基本上沒有留下任何證據(jù)。所以在商業(yè)賄賂案件的調(diào)查取證中，執(zhí)法部門也無法調(diào)取到雙方行賄或者受賄的直接證據(jù)。四是地方保護主義、部門主義干擾。商業(yè)賄賂案件的調(diào)查經(jīng)常涉及到地方政府和有關(guān)部門的利益，四、商業(yè)賄賂的相關(guān)法律責任

從我國現(xiàn)行法律制度分析，商業(yè)賄賂的法律責任主要是行政法律責任與刑事法律責任。根據(jù)《反不正當競爭法》和《關(guān)于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》，對尚未構(gòu)成犯罪的商業(yè)賄賂行為，可處以1萬元以上20萬元以下的罰款，有違法所得的，依法予以沒收。《藥品管理法》還特別規(guī)定，對實施商業(yè)賄賂的藥品企業(yè)、醫(yī)療機構(gòu)可以吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、藥品生產(chǎn)許可證、藥品經(jīng)營許可證，對執(zhí)業(yè)醫(yī)師吊銷執(zhí)業(yè)證書?，F(xiàn)行刑法有關(guān)商業(yè)賄

賂的規(guī)定散見于分則第三章第三節(jié)妨害對公司、企業(yè)管理秩序罪、第四節(jié)破壞金融管理秩序罪和第八章貪污賄賂罪中，具體包括第163條公司、企業(yè)人員受賄罪（公司、企業(yè)的工作人員利用職務上的便利，索取他人財物或者非法收受他人財物，為他人謀取利益，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財產(chǎn)。公司、企業(yè)的工作人員在經(jīng)濟往來中，違反國家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費，歸個人所有的，依照前款的規(guī)定處罰。國有公司、企業(yè)中從事公務的人員和國有公司、企業(yè)委派到非國有公司、企業(yè)從事公務的人員有前兩款行為的，依照本法第三百八十五條、第三百八十六條的規(guī)定定罪處罰。）；第164條對公司、企業(yè)人員行賄罪（為謀取不正當利益，給予公司、企業(yè)的工作人員以財物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依照前款的規(guī)定處罰。行賄人在被追訴前主動交待行賄行為的，可以減輕處罰或者免除處罰。）；第184條規(guī)定的金融機構(gòu)工作人員受賄犯罪，以及第385規(guī)定至393條規(guī)定的受賄罪、單位受賄罪、行賄罪、對單位行賄罪、介紹賄賂罪。對商業(yè)賄賂犯罪可分別情況，判處罰金、拘役、有期徒刑直至死刑的刑罰。

五、聯(lián)系本職工作談治理商業(yè)賄賂的措施

一、是把治理商業(yè)賄賂工作與學習社會主義榮辱觀結(jié)合起來。以八榮為準則,努力查找八恥現(xiàn)象和表現(xiàn),引導干部職工從慎小事、拒小利、管小節(jié)做起，未雨綢繆、防微杜漸，提高拒腐防變的能力。

二、是把治理商業(yè)賄賂工作與廉政建設(shè)結(jié)合起來。把商業(yè)賄賂專項治理工作為當前反腐倡廉的重中之重，著力解決公益性強、與人民群眾切身利益密切相關(guān)、嚴重破壞市場秩序的突出問題；不斷完善各項管理、監(jiān)督制度，制定領(lǐng)導干部、執(zhí)法人員的行為規(guī)范，強化監(jiān)督檢查，嚴防各種“違規(guī)”行為的發(fā)生，積極探索治理工作長效機制。

三、是把治理商業(yè)賄賂工作與規(guī)范執(zhí)法結(jié)合起來。堅持有案必查、有錯必糾的原則，講究策略，區(qū)別對待，抓好工程建設(shè)、政府采購、財務管理等領(lǐng)域的自查自糾。

第四篇：關(guān)于商業(yè)項目分割產(chǎn)權(quán)的規(guī)定

北京住建委:商業(yè)辦公項目禁止私自分割銷售

日前，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市商委、市國土局聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》（以下簡稱《通知》），就加強商業(yè)、辦公類項目管理，防止開發(fā)企業(yè)擅自改變項目規(guī)劃用途，切實保護購房人合法權(quán)益出臺了五個方面的監(jiān)管措施：

一是嚴把設(shè)計關(guān)。要求商業(yè)、辦公類項目的開發(fā)建設(shè)單位嚴格按規(guī)劃、規(guī)范和標準進行項目設(shè)計建設(shè)，要求商業(yè)、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。

二是加強測繪管理。要求房屋測繪機構(gòu)應按照建筑工程規(guī)劃許可內(nèi)容和施工圖審查機構(gòu)審定的圖紙對商業(yè)、辦公類項目進行測繪，禁止擅自進行房屋分割測繪，市、區(qū)建設(shè)房管部門根據(jù)已備案的測繪成果辦理預售許可或現(xiàn)售備案手續(xù)。

三是嚴格登記管理。要求商業(yè)、辦公類項目要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。四是規(guī)范銷售行為。開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類項目。開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目前，應向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務費、水電費以及配套建設(shè)指標等情況，告知購房人應嚴格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。

五是加強部門聯(lián)合監(jiān)管。要求規(guī)劃部門加強審查和規(guī)劃竣工驗收，對違規(guī)項目不予規(guī)劃驗收；國土部門加強商業(yè)、辦公類項目土地出讓合同的監(jiān)管；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門加強查處違規(guī)銷售及分割測繪行為；商務主管部門按照商業(yè)規(guī)劃對商業(yè)項目的分割行為進行審查。據(jù)了解，《通知》自2011年6月1日起開始執(zhí)行。

第五篇：商業(yè)物業(yè)管理服務內(nèi)容及特點

商業(yè)物業(yè)管理服務內(nèi)容及特點

一、商鋪物業(yè)的管理特點

1、顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重

2、服務要求高

要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則

3、管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。

4、營業(yè)時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

5、車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

二、商業(yè)物業(yè)服務管理內(nèi)容

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述： ? 商鋪業(yè)戶服務管理 ? 商鋪裝修服務管理

? 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務管理 ? 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 ? 商鋪保安服務管理 ? 商鋪保潔服務管理 ? 商鋪綠化服務管理

1、商鋪業(yè)戶服務管理

業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內(nèi)部管理。a接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。

b糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一;c報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； d走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議；

二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處做出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。e內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取物業(yè)管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半

2、商鋪裝修服務管理 裝修管理應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：

? 建立周全、詳細、便于操作的管理制度； ? 專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；

? 選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修； ? 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；

裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理；

為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：

凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細節(jié)）；電力供應設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等

裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。

3、商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。

4、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 商鋪修繕的計劃、資金管理。為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。

工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等

5、監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應及時錄象，寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄像將提供證據(jù)、線索，有利破案等等，這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。

6、消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；

商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等

7、商鋪保潔服務管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等；

內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。

商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；

商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象； 商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點； 商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；

雨大進門處及其他公用過道應設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；

在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；

對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等。

8、商鋪綠化服務管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養(yǎng)護人員實行。

商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；

保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；

草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒； 臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

商鋪室內(nèi)綠化管理 花卉擺放前要有設(shè)計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計風格相協(xié)調(diào)；

花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；

商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置。