第一篇：招商與運營的關(guān)系

招商與運營的關(guān)系

招商：招—引商—商家

“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”，作為一個合格的招商人員，必須要對你的招商對象非常清楚，要了解商家的選址要求，面積需求，租期、同城化的租金、裝修標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營狀況、主營商品的價格區(qū)間，這些是招商基礎(chǔ)，更重要的是要熟知這個品牌當(dāng)?shù)厝耸欠裰?，對這個品牌了解多少，認(rèn)識多少，是否符合這個商業(yè)板塊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這個品牌與什么品牌組合更加合理，形成人流互動，所有這些招商人員都必須掌握，才能實行真正的招商。因此招商人員的商家資源越多，就越體現(xiàn)招商人員的專業(yè)性。我們把商家分為三大類：① 大型連鎖名牌商家,稱之為主力店（如沃爾瑪、家樂福、TESCO，F(xiàn)KC、麥當(dāng)勞、國美、蘇寧等），已有自己較為完善的市場運營機(jī)制和運營管理能力，選址時，主要關(guān)心的是項目周邊的人口，交通和未來的發(fā)展計劃。② 中小型連鎖名牌商家，稱之為次主力店（如：耐克、阿迪達(dá)斯、彪馬、匡威、三SPRET、七匹狼、BLEE/TATA/STACCATO等等），選址時，主要關(guān)心的是營運管理和品牌組合，希望通過商家互動實現(xiàn)利益。③ 小商家、代理商或加盟商選址時則關(guān)心的是租金和優(yōu)惠政策，這類商家憑著多年的經(jīng)營經(jīng)驗對商圈進(jìn)行判斷，帶有一種賭博心態(tài)投資，對這類商家的招商要較為謹(jǐn)慎，一定要詳細(xì)了解商家情況，經(jīng)營狀況，商品真?zhèn)?，價格區(qū)間，裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。針對不同的商家，我們要采用不同的招商政策，不一定所有的商業(yè)板塊都必須有主力店的帶動，特別是新商圈對引進(jìn)主力店難度較大，時間較長，所以我們可以考慮用主力業(yè)態(tài)帶動整個商業(yè)板塊的氛圍，但每個業(yè)態(tài)都必須有自己的主力店帶動。

運營：對商業(yè)項目從開發(fā)到開業(yè)的過程叫商業(yè)運營，而開業(yè)后，實現(xiàn)管理則稱營運管理。隨著商業(yè)地產(chǎn)逐步規(guī)范化和系統(tǒng)化，越來越多的開發(fā)商意識到商業(yè)運營的重要性，但開發(fā)商經(jīng)常把營運管理與物業(yè)管理相混淆。

其實，商業(yè)運營人員從拿地開始就要介入，他承擔(dān)著舉足輕重的角色。

開業(yè)前：需要參與市場調(diào)研分析，前期規(guī)劃，商業(yè)配套（如：VI導(dǎo)視系統(tǒng)、室外夜景、室內(nèi)燈光、音響、音樂、景觀設(shè)計、停車位配比等），商業(yè)動線設(shè)計，鋪位劃分，業(yè)態(tài)分布、商品組合、租賃形式、租金策略、合同范本、賣場的管理手冊、裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修流程等等各種方案的制定。

開業(yè)后：營運公司全年計劃，全年的活動營銷計劃，活動營銷是營造商業(yè)氛圍，吸引人流的最好方式，但對封閉式賣場：受到區(qū)域限制，活動場所較為固定，只要考慮在活動內(nèi)容上多樣化。而開放式賣場：除多樣化活動外，還必須考慮到每次活動的位置，舞臺的搭建，燈光、音響、音樂等因素，全年財務(wù)預(yù)算，各種資料管理（包括：商場鋪位的詳細(xì)資料、租戶資料、租戶鋪位合同、租戶廣告合同、租戶各種費用的記錄、會員的積分管理，設(shè)備的登記與維護(hù)保養(yǎng)計劃），培訓(xùn)計劃（導(dǎo)購員的培訓(xùn)、員工培訓(xùn)），保潔保安的管理計劃，景觀的維護(hù)與變換計劃，停車場的管理系統(tǒng)，收費標(biāo)準(zhǔn)制定，二次招商、商業(yè)升級等。

選址要素：商家選址，租金和免租期等優(yōu)惠政策固然重要，有商家問我：你要引進(jìn)我入駐你們的項目，租金是多少？免租是多少？如果很便宜我就會入駐。我告訴他，如果我免費提供場地，不收租金，你就能保證你能贏利嗎？舉例：按照承租100平方米場地預(yù)算，普通裝修費投入約600元/㎡—700元/㎡、鋪貨費（加盟費）、稅費等，每月還有承擔(dān)物管費、人員工資、水電費、運輸費等，只有你開門營業(yè)，這些費用就必不可少。你是經(jīng)營品牌服裝，與你相鄰的是經(jīng)營衛(wèi)生潔具和買菜的，你的生意會好嗎？這個商圈沒有任何規(guī)劃，沒有任何商業(yè)氛圍，沒有任何購物安全性。沒有整體的運營管理，你能贏利嗎？你還會入駐嗎？深圳鉆石廣場、福州中州島、南平女人街等失敗案例屢屢揭示。

對于任何一個新商圈，招商100%滿鋪率是不可能的，他必須通過成功營運才能實現(xiàn)，最終達(dá)到一鋪難求的狀態(tài)。今天你想在北京王府井步行街、上海新天地、深圳東門、深圳華強(qiáng)北、福州東街口商圈內(nèi)租到一鋪，除需要高昂的轉(zhuǎn)讓費和高租金外，仍是一鋪難求。

因此，商圈前瞻性的規(guī)劃，準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位，合理的商品組合，有機(jī)的推廣宣傳、創(chuàng)新的營運管理才是商家選址的第一要素，其次，租金、優(yōu)惠條件是選址的第二要素。

商業(yè)地產(chǎn)成功=招商100%滿鋪率+營運成功

滿鋪率：一般新商圈招商達(dá)70%就可開業(yè)，隨著營運逐步達(dá)到100%滿鋪率，營運： 營運是要通過各種活動、景觀、音樂、音響、互動、推廣宣傳、品牌組合、促銷、購物安全性、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等要素營造商業(yè)氛圍，吸引人流，增加成交量。商家獲利，可持續(xù)經(jīng)營。最終實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。

第二篇：招商運營思路

招商運營思路

對于市場類商業(yè)地產(chǎn)項目來說，其操作流程一般可分為四大部分，一是項目定位、二是營銷策劃、三是項目銷售、四是項目運營。在整個項目的開發(fā)運作過程中，項目定位是先期的重中之重，將直接影響到項目的成敗，在項目前期的設(shè)計方案中，就應(yīng)根據(jù)項目所定位的業(yè)態(tài)來進(jìn)行綜合布局，并根據(jù)所需經(jīng)營業(yè)態(tài)對建筑物的要求來進(jìn)行建筑施工設(shè)計。而項目的成功銷售，則可保障開發(fā)商擁有足夠的資金進(jìn)行項目的開發(fā)和運營。且成功的營銷策劃推廣也可確保項目銷售的成功。

項目定位經(jīng)初步確定后，須展開對當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘械氖袌稣{(diào)研，并組織行業(yè)內(nèi)專家（如行業(yè)協(xié)會、品牌經(jīng)營戶、市場運營商）和設(shè)計單位會同開發(fā)商共同對項目進(jìn)行研討論證，經(jīng)科學(xué)研討論證后，交由專業(yè)人員執(zhí)行。

在項目的設(shè)計階段，應(yīng)考慮專業(yè)營運、銷售人員的介入，就項目的設(shè)計與銷售、運營需求結(jié)合起來考慮，設(shè)計出適合運營要求的物業(yè)，為經(jīng)營物業(yè)量身定做。比如：項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)如何分布？比例是多少？項目銷售與保留部分如何劃分？設(shè)計的銷售單元主力面積該多大？總價控制在多少？該銷售單元是否便于所定業(yè)態(tài)的經(jīng)營？等等。合理的銷售分割有助于項目單價的提升和加快銷售速度（去化率），提高項目的整體收益。

一、項目招商策略

1．市場經(jīng)營項目定位：

結(jié)合本項目所處區(qū)域，組織專業(yè)人員展開前期市場調(diào)研工作，做好本項目區(qū)域定位和內(nèi)部商業(yè)部分定位；進(jìn)一步做好各樓層定位和樓層平面定位。

2.組建項目前期招商部，培養(yǎng)招商人員，展開前期商戶拜訪：項目啟動后招商部由本公司組織家居行業(yè)專業(yè)人員負(fù)責(zé)，成立招商小組，組織日常工作的開展，先期以市場調(diào)研工作為主。

3.展開對主力店、大客戶的前期招商工作：

在做市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，同期展開對主力店、大客戶的前期招商工作，做好相關(guān)行業(yè)協(xié)會和行業(yè)專業(yè)媒體的溝通工作。

4.各個區(qū)域分布和經(jīng)營業(yè)態(tài)的劃分：

具體區(qū)域和樓層定位經(jīng)市調(diào)得出結(jié)論后再細(xì)分。

5.制定市場租金和招商優(yōu)惠政策：

市場租金收入目標(biāo)一般定為三年一個周期，市場招商優(yōu)惠免租期建議為3-6個月。收入目標(biāo)也需經(jīng)調(diào)研后根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。各項招商優(yōu)惠政策及政府相關(guān)優(yōu)惠政策根據(jù)實際情況制定。

6．籌備招商發(fā)布會：

建議在項目開業(yè)前6個月內(nèi)召開招商發(fā)布會，在發(fā)布會召開前，做好相關(guān)行業(yè)協(xié)會和專業(yè)家居媒體的互動工作，須與各主力店和大客戶簽訂租賃協(xié)議；在發(fā)布會召開時進(jìn)行現(xiàn)場簽約活動造勢，以便在發(fā)布會召開后根據(jù)招商情況進(jìn)行租金的提升。

7.招商文件及相關(guān)合同的制定：

須制定市場招商手冊、定鋪協(xié)議、租賃合同、消防責(zé)任書等。在發(fā)布會召開前須制定經(jīng)營戶手冊、員工手冊等。

8.展開招商工作，簽訂招商合約：

招商發(fā)布會召開后，力爭在2-3個月內(nèi)完成招商簽約工作，為開業(yè)做好準(zhǔn)備。

9.督促經(jīng)營戶進(jìn)場裝修：

在市場通過相關(guān)部門驗收后，極力推進(jìn)經(jīng)營戶進(jìn)場裝修工作。掌握經(jīng)營戶進(jìn)場裝修的進(jìn)度，保證定期開業(yè)。

10.協(xié)商確定開業(yè)日期及相關(guān)開業(yè)籌備工作：

應(yīng)明確工程完工及驗收日期，討論確定開業(yè)日期，并以開業(yè)日期為節(jié)點，安排相關(guān)工作日程表及開業(yè)籌備工作。

二、項目運營

1.前期做好項目銷售的相關(guān)輔助工作，以銷售為中心，配合銷售部做好相關(guān)市調(diào)、業(yè)態(tài)定位、客流動線、商鋪劃分、價格定位、公共部位裝修等服務(wù)工作。

2.搭建運營團(tuán)隊及做好組織架構(gòu)圖：

建議采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制下的部門負(fù)責(zé)制，下轄部門：招商部、綜合管理部、人力資源部、保安部、辦公室和財務(wù)部。綜合管理部下轄營銷部、市場管理辦、工程部。

3.制定公司各項管理章程和管理制度：

在開業(yè)前制定的制度有：市場經(jīng)營管理制度、各崗位責(zé)任制度、市場商品準(zhǔn)入制度、商品先行賠付制度、商品價格管理及售后服務(wù)制度、裝修管理條例、員工管理流程及獎懲條例、財務(wù)管理制度等。

4.明確各崗位工資及員工福利制度：

建議員工收入分兩大塊為工資和獎金。工資由基本工資、三金、崗位津貼和各項補(bǔ)貼組成，每月按時發(fā)放；獎金為年終獎勵，年底一次性發(fā)放。

5.市場宣傳推廣策略的制定和實施：

招商前須做好招商手冊一批、市場主樓戶外廣告位、道路指路牌若干、高炮廣告若干、周邊墻體廣告若干、媒體廣告若干，具體計劃另行書面報告申請。

6．與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)絡(luò)：

在溝通聯(lián)絡(luò)的過程中，積極要求政府展開協(xié)調(diào)，使項目能劃行規(guī)市，錯位經(jīng)營，避免引起其他商業(yè)綜合體的惡意競爭。

三、家居類操作項目

操作過的項目：

1、浙江世紀(jì)建材市場：

位于杭州市蕭山區(qū)新世紀(jì)市場園區(qū)，占地面積150畝，總建筑面積12萬平米，業(yè)態(tài)為建材、家具類專業(yè)市場2003年完成銷售、招商與開業(yè)。

2、杭嘉湖家居大市場——德清佳得利商貿(mào)城、盧球商貿(mào)城：位于湖州市德清縣，占地面積300畝，總建筑面積26萬平米，業(yè)態(tài)為服裝、百貨、建材、五金類專業(yè)市場，2005年完成銷售、招商與開業(yè)。

3、杭州宏豐家居城：

位于杭州市余杭區(qū)閑林鎮(zhèn)，占地面積350畝，總建筑面積50萬平米，業(yè)態(tài)為家居、超市類綜合體，一期家具、建材市場于2008年完成銷售、招商。于2009年開業(yè)。

4、寧波美家居國際家居博覽園：

位于浙江省奉化市，占地面積50畝，總建筑面積6萬平米，業(yè)態(tài)為建材、家具、櫥柜類專業(yè)市場，2009年完成招商與開業(yè)。

正在操作的項目：

1、寧波寧海物流中心——金屬材料市場、五金機(jī)電市場：位于寧波市寧?？h城關(guān)鎮(zhèn)，占地面積150畝，總建筑面積8萬平

米，采取先招商再銷售的模式?，F(xiàn)招商預(yù)定已達(dá)95%，銷售工作正在籌備當(dāng)中，預(yù)計今年10月份開盤。

2、杭州紅星美凱龍金茂MALL：

位于杭州市德勝東路九堡，占地350畝，總建筑面積46萬平米，業(yè)態(tài)為以紅星美凱龍為主力店的一站式家具M(jìn)ALL，屬大型綜合體商業(yè)項目，一期商鋪于2010年完成銷售，二期商鋪正在熱銷中，今年底開業(yè)。

正在洽談的項目：

1、中國（嘉善）木雕城：

位于浙江省嘉善縣，占地面積80畝，總建筑面積12萬平米，業(yè)態(tài)為木雕、紅木家具類專業(yè)市場。

2、杭州新華東家具城：

位于杭州市艮山東路，占地面積150畝，總建筑面積20萬平米，業(yè)態(tài)為建材、家具類專業(yè)市場。

四、項目收費標(biāo)準(zhǔn)

1、項目前期調(diào)研服務(wù)收費一般為一次性收取10-20萬元。

2、項目招商總監(jiān)及招商部人員在正式招商開始前的前期費用經(jīng)雙方協(xié)商確定，可采取包月形式。

3、招商獎勵分成三部分:

第一是招商基本獎勵，一般根據(jù)項目難易程度為2-3個月租金。第二是項目完成約定招商比例的獎勵: 一般約定招商完成比例為70%以上才有，數(shù)額經(jīng)雙方協(xié)商確定，一般在1個月租金內(nèi)。

第三是租金總額超過部分的分成，租金超額部分三七分成。

招商運營戰(zhàn)略合作伙伴

大賣場：家樂福、樂購、大潤發(fā)、物美、樂天瑪特、易買得數(shù)碼類：頤高數(shù)碼、友通數(shù)碼、國美電器、蘇寧電器、五星電器、匯德隆家電

百貨服飾類：義烏小商品城、中國輕紡城、天虹百貨、泰國尚泰百貨、上海百聯(lián)、四季青服裝市場、上海七浦路服飾城、海寧（中國）皮革城

家居類：紅星美凱龍、月星家居、居然之家、歐亞達(dá)家居、金盛家居、全國工商聯(lián)家具商會、廣東省家具商會、浙江省家具協(xié)會、江蘇省家具協(xié)會、東莞名家具、亞太傳媒（亞太建材、亞太家具、亞太門窗等雜志）、廣東稼·財富雜志社

兒童主題類：四季青兒童服飾城、織里童裝協(xié)會、杭州中南集團(tuán)（動漫）

茶產(chǎn)業(yè)：中國國際茶葉拍賣交易中心、中國茶研所、浙江省茶葉集團(tuán)、各地茶葉協(xié)會、天福茗茶、國際茶訊雜志社、茶博覽雜志社

酒店類：美國溫德姆酒店管理集團(tuán)（溫德姆、華美達(dá)、速8等）、南苑e家、如家等

奧特萊斯：北京燕京奧特萊斯、北京首創(chuàng)奧特萊斯、上海百聯(lián)奧特萊斯、上海狐貍城、杭州樂園奧特萊斯

影院：大地院線、韓國CVG影院、華大影院

餐飲：杭州知味觀、澳門豆撈、西苑海鮮樓、名家廚房、卜家野魚館、泰國蕉葉、新加坡阿南鮑魚湯、香港避風(fēng)塘、兩岸咖啡、名典咖啡、上島咖啡等

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與招商運營

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與招商運營

【課程背景】

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個涉及全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)過程，包括：金融模式、商業(yè)模式、商業(yè)設(shè)計、商業(yè)運營等各個環(huán)節(jié)。在全產(chǎn)業(yè)鏈模式下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是從前期項目定位到后期運營管理的全程一體化流程，每個階段和環(huán)節(jié)均會碰到很多難題，每個環(huán)節(jié)都需要專業(yè)的團(tuán)隊，各個環(huán)節(jié)之間才能進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接、配合。

【培訓(xùn)對象】房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理等公司決策層領(lǐng)導(dǎo)⑵房地產(chǎn)企業(yè)營銷總監(jiān)、策劃總監(jiān)、營銷經(jīng)理、策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理等⑶房地產(chǎn)顧問公司、房地產(chǎn)傳媒機(jī)構(gòu)的相關(guān)負(fù)責(zé)人

【課程大綱】

商業(yè)地產(chǎn)的策劃定位

1、商業(yè)地產(chǎn)的基本知識

1）商業(yè)地產(chǎn)的概念、范疇及業(yè)態(tài)類型

2）不同商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)產(chǎn)品的開發(fā)運營模式和營利模式 3）商業(yè)地產(chǎn)的策劃定位與招商運營管理的關(guān)系

2、項目市場調(diào)研

1）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查與分析 2）目標(biāo)市場調(diào)查與分析 3）競爭者分析

4）項目所在商圈分析與研究

3、商業(yè)定位建議 1）經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 2）經(jīng)營品牌定位

3）經(jīng)營特色與服務(wù)專長定位 4）價格定位 5)目標(biāo)客戶定位

4、建筑規(guī)劃建議

1）整體項目開發(fā)思想及建筑規(guī)劃建議

2）產(chǎn)品定位及業(yè)態(tài)布局規(guī)劃（總體布局、建筑結(jié)構(gòu)、建筑平面、步行街）3）建筑物整體形態(tài)、風(fēng)格及外立面風(fēng)格建議

4）項目營業(yè)空間經(jīng)營規(guī)劃布局、商鋪分割及功能配套 5）項目物業(yè)的業(yè)態(tài)技術(shù)規(guī)范、商用設(shè)施設(shè)備配置建議 6）項目交通組織規(guī)劃及動線規(guī)劃 7）項目空間營造、景觀及環(huán)境建議

8）建筑方案設(shè)計及施工圖設(shè)計階段的溝通和評審 ?

5.制定營銷戰(zhàn)略和招商運營策略 1）制定本項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 2）項目主題定位及功能定位 3）項目業(yè)態(tài)組合及品牌組合深化 4)項目市場推廣組合策略 5）主力店招商政策和策略

6）制定有利于實現(xiàn)最大盈利目標(biāo)的整體招商策劃方案 6.項目投資測算及財務(wù)評價分析

1）項目整體可行性財務(wù)分析、投資估算

2）對項目產(chǎn)品租售留進(jìn)行財務(wù)評價，導(dǎo)出總收益匡算結(jié)果及敏感性分析 3）項目資金計劃、總收益及風(fēng)險評估

4）項目業(yè)態(tài)落位及租售留損益對項目本體資金安全的影響 核心要點：項目整體定位及建筑設(shè)計與后期業(yè)態(tài)匹配及商戶落位的一體化策劃，貫穿投資分析及商業(yè)運營風(fēng)險預(yù)測，合理配置資源計劃，制定應(yīng)對措施，執(zhí)行事前控制前端控制。

商業(yè)地產(chǎn)的招商運營

1、商業(yè)地產(chǎn)項目的招商管理及執(zhí)行 1）招商團(tuán)隊組建及培訓(xùn)

2）招商定位復(fù)核、經(jīng)濟(jì)效益分析及商戶落位圖調(diào)整 3）制定租金價格體系，確定相關(guān)租賃條件及費用標(biāo)準(zhǔn)

4）制定招商計劃、品牌策略及針對不同商戶資源的招商策略 5）建立招商標(biāo)準(zhǔn)流程，制作招商整體租務(wù)文件 6）項目招商及營銷平面制作及推廣活動 7）商裝設(shè)計、營業(yè)設(shè)施配套及一次裝修方案

8）招商工作的合同管理及客戶資料管理、招商工作動態(tài)調(diào)整 9）項目不同功能物業(yè)經(jīng)營模式建立

10）不同功能物業(yè)分支管理團(tuán)隊組建及績效考核 11）商戶二次裝修、空間營造規(guī)范及物業(yè)管理方案

2、項目開業(yè)統(tǒng)籌及運營管理體系

?

核心要點：招商和運營是商業(yè)物業(yè)建設(shè)及使用的最終價值實現(xiàn)，以價值設(shè)計、價值運營的理念進(jìn)行統(tǒng)籌安排，具體需要在招商過程中進(jìn)行資源的精細(xì)化配置，租售留安排符合市場需求，也符合項目資產(chǎn)管理戰(zhàn)略目標(biāo)，達(dá)到穩(wěn)場旺場，可持續(xù)經(jīng)營的目的。

張志東老師

--曾任中糧凱萊副總經(jīng)理

--主管中糧大悅城中國項目物業(yè)運營,城市綜合體負(fù)責(zé)人

? 住建部 中國房地產(chǎn)研究會 主任專家委員；

? 全國知名實戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)操盤手；

? 上海復(fù)旦大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)研究所研究員；

? 房地產(chǎn)、物業(yè)管理領(lǐng)域客戶服務(wù)專家；

? 中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會 首席培訓(xùn)專家； ? 清華、北大、復(fù)旦、交大等房地產(chǎn)總裁班； ? MBAEMBA班特邀教授； ? 曾任中糧凱萊副總經(jīng)理

曾任中糧置業(yè)凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運營工作。

并參與過、《君隆廣場》、《星耀五洲》《中遠(yuǎn)萬和城》等大型項目的顧問工作。

從1999年開始從事企業(yè)培訓(xùn)工作，富而又精深的知識結(jié)構(gòu)，形成了張老師深入淺出、間隔變換、疏密相間、融洽統(tǒng)一的授課風(fēng)格。

有上千小時的授課經(jīng)驗。善于利用成人學(xué)習(xí)的特點，針對中國學(xué)員在工作中的培訓(xùn)需求設(shè)計、實施有效的培訓(xùn)計劃。

他的授課風(fēng)格獨特，擅長在最短的時間內(nèi)創(chuàng)建理想的學(xué)習(xí)環(huán)境和氛圍，培養(yǎng)學(xué)員自信心，激勵他們有效而獨立地工作。

作為奧運會服務(wù)支持單位成員張志東先生為水立方的會務(wù)服務(wù)提供了專業(yè)的指導(dǎo)贏得了美譽(yù)。

教育經(jīng)歷：

2001-2002：中澳MBA-La-torba大學(xué)，主修MBA課程 1986-1989 ：北京藝術(shù)設(shè)計院，主修工藝雕塑專業(yè)

2002-2003 ：國際房地產(chǎn)協(xié)會，獲得國際注冊物業(yè)管理經(jīng)理

參與編制出版著作：《房地產(chǎn)策劃師》勞動和社會保障部國家職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)及教材、主講教師

職業(yè)生涯：

現(xiàn)為清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)力《房地產(chǎn)總裁班》客座講師--北大縱橫商學(xué)院高級講師--曾任中糧凱萊副總經(jīng)理

--主管大悅城中國項目物業(yè)運營、城市綜合體

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）總物業(yè)經(jīng)理，主管項目星耀五洲城市綜合體；君龍廣場駐場經(jīng)理。

2007年12月-2008年6月北京達(dá)文中澳有限公司總經(jīng)理助理

2004年-2007年4月興達(dá)集團(tuán)東方夏威夷別墅項目,富達(dá)購物中心項目管理顧問 2002年3 月-2004年11月雨林房地產(chǎn)公司 總經(jīng)理助理

1999年12 月-2002年2月北京萬通鼎安國際公司（中國）總裁助理、萬通大廈執(zhí)行總經(jīng)理。

優(yōu)勢領(lǐng)域課程：

《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位、招商策略及運營管理》 《商業(yè)地產(chǎn)定位規(guī)劃、招商策略與租務(wù)管理》 《招商致勝策略》

《商業(yè)物業(yè)運營管理》

《房地產(chǎn)金牌客戶服務(wù)》

《購物中心服務(wù)品質(zhì)提升》 《商業(yè)地產(chǎn)運營全價值鏈模式》 《地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)地位的品質(zhì)管理》 《二三線城市商業(yè)地產(chǎn)盈利模式》 《購物中心精細(xì)化管理實操》 《購物中心的招商策略及談判》

《購物中心規(guī)劃設(shè)計與業(yè)態(tài)規(guī)劃案例剖析》

《商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略》 《房地產(chǎn)客戶心理分析與客戶關(guān)系管理》

《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的成果體系及要點實操訓(xùn)練班》等

主要操盤的項目：

天津星耀五洲 11000畝 綜合業(yè)態(tài) 旅游休閑高爾夫、酒店、大型商業(yè)廣場、別墅等高端樓盤 中糧大悅城系：天津大悅城、上海大悅城、西單大悅城 中遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋國際城 君隆廣場 城市綜合體（威斯丁酒店、公寓）富達(dá)購物中心、凱博風(fēng)尚購物廣場 匯豐廣場等大型商業(yè)項目

主要服務(wù)的客戶：

保利、國貿(mào)、中遠(yuǎn)、神化集團(tuán)、中國鋼鐵科技集團(tuán)、凱萊、中糧、首鋼、萬科物業(yè)、仲量聯(lián)行、戴德梁行、達(dá)文中澳、奧運水立方、星耀集團(tuán)、興達(dá)集團(tuán)、香港新世界《武漢》物業(yè)公司、萬通鼎安國際物業(yè)、方城物業(yè)、中關(guān)村玉淵潭商務(wù)科技園區(qū)等多家知名企業(yè)提供技術(shù)支持。

出版作品：

作為《中國房地產(chǎn)策劃師》專家編寫了教材及認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。

授課照片分享：

第四篇：招商運營主管崗位職責(zé)

招商運營主管崗位職責(zé)

（一）一、全面負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)管理工作；

二、負(fù)責(zé)擬訂和調(diào)整產(chǎn)業(yè)研究中心招商政策、招商思路、商業(yè)運營管理；

三、參與商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的早期介入及項目竣工。移交驗收和接管工作；

四、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究中心商戶的招商談判簽約工作；

五、負(fù)責(zé)部門各產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的策劃、招商、經(jīng)營管理、經(jīng)營推廣工作，并對本部門工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督；

六、負(fù)責(zé)組織招商業(yè)戶的篩選，負(fù)責(zé)重要業(yè)戶關(guān)系的建立、維護(hù)，對重要信息直接開展跟蹤談判工作；

七、負(fù)責(zé)招商商戶合同的評審及落實工作；

八、負(fù)責(zé)招商進(jìn)駐業(yè)戶的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)工作；

九、對項目商戶運營工作建立規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行指導(dǎo)管理，根據(jù)本部門不同種類文件材料形成的特征，及時制定其案卷類目，合理集中分類存放，便于平時使用，并按規(guī)定及時移交檔案管理部門；

十、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

任職要求：

一、市場營銷策劃，經(jīng)濟(jì)管理本科及以上學(xué)歷； 二、五年以上招商工作經(jīng)驗，具有招商、運營、策劃管理者經(jīng)驗優(yōu)先；

三、具有獨立操作產(chǎn)業(yè)招商全盤經(jīng)驗，有成功案例者優(yōu)先；

四、認(rèn)同區(qū)域文化，綜合素質(zhì)高，有較強(qiáng)的執(zhí)行力；

五、可接受出差。

招商運營主管崗位職責(zé)

（二）一、負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目合作拓展，編寫項目運營方案等；

二、組織制訂招商政策、運營計劃、營銷推廣計劃、組織招商洽談活動。促進(jìn)招商工作的有效開展；

三、負(fù)責(zé)重大項目招商運營和商務(wù)談判，了解客戶需求，促成大客戶戰(zhàn)略合作；

四、打造產(chǎn)業(yè)品牌，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)宣傳推廣，資源整合，負(fù)責(zé)商業(yè)活動的策劃、宣傳、組織、執(zhí)行，擴(kuò)大品牌影響力；

五、建立和保持與政府部門、合作客戶良好關(guān)系，提升公司品牌形象，提高品牌價值；

六、統(tǒng)籌各方面資源，完成園區(qū)公司內(nèi)部產(chǎn)業(yè)運作，不斷調(diào)整開發(fā)設(shè)計新的合作模式。

規(guī)劃與定位主管崗位職責(zé)

以全面性、科學(xué)性、發(fā)展性、創(chuàng)造性的進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，從而為客戶帶來滿意的解決方案

一、對項目所在區(qū)域、地區(qū)宏觀環(huán)境分析，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移分析；

二、對項目所在城市及項目內(nèi)部資源分析、臨近地區(qū)競爭比較；

三、案例分析，發(fā)現(xiàn)可供借鑒之處；

四、初步產(chǎn)業(yè)定位，確認(rèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；

五、在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)下細(xì)化產(chǎn)業(yè)及組合方案；

六、非主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的其他支柱產(chǎn)業(yè)選擇；

七、定制產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，細(xì)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)先側(cè)重，功能配比及土地配置要求；

八、實施策略，開發(fā)模式、財產(chǎn)評估、招商策略及計劃的配套支持。

第五篇：招商運營文案

招商手冊文案(構(gòu)想)

將畫冊分為3個主題

1、開辟篇

開辟 ● 市場高定位

2、挖掘篇

挖掘 ● 行業(yè)深需求

3、攜手篇

攜手 ● 品牌效應(yīng)鏈

層次構(gòu)思：（單P設(shè)計及文案闡述）

1、封面：

視覺效果：金屬質(zhì)感富有時代感的封面設(shè)計 文案內(nèi)容：

大標(biāo)題：匯聚四海精品，財運八方亨通（加公司名稱）

小標(biāo)題：招商手冊—財富之門，為您而開；至尊福地，虛位以待！標(biāo)題下文字： 鳥倦返巢 葉落歸根 良禽擇木而棲 志士伴明主而謀

千里良駒需逢伯樂方能沃野千里 倚天拔地以博萬里鵬翼

2、兩面留白，視覺過渡，同時會使整本手冊更有檔次。

3、扉頁：

總經(jīng)理致詞及晨光開發(fā)商簡介（或集團(tuán)董事長致詞）照片、簡要負(fù)責(zé)人介紹及致詞

4、大標(biāo)題：開辟 ● 市場高定位 配圖占一面 小標(biāo)題：高瞻遠(yuǎn)矚，與時俱進(jìn) 內(nèi)文部分： 5、1）商洛城市與西安城市位置關(guān)系2）商洛城市定位3）商洛城市規(guī)劃4）商洛經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 5.1

商洛大發(fā)展 方有“無限”未來

商洛，是陜南三市中距西安最近的城市，構(gòu)建“商洛-西安”一小時經(jīng)濟(jì)圈，加快融入大西安經(jīng)濟(jì)圈，積極參與西三角城際聯(lián)動，是商洛實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會突破性發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)，對商洛經(jīng)濟(jì)發(fā)展有至關(guān)重要的作用。

5.2

商洛，依靠優(yōu)美的自然資源，與關(guān)中資源優(yōu)勢互補(bǔ)，成為了大西安經(jīng)濟(jì)圈重要的原料供應(yīng)地。在自身區(qū)位、生態(tài)、資源等比較優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，始終堅持“生態(tài)立市、產(chǎn)業(yè)興市、工業(yè)強(qiáng)市”三大戰(zhàn)略，實施“開放帶動、城鎮(zhèn)帶動、項目帶動、科技帶動”四大帶動，基本形成了現(xiàn)代材料、現(xiàn)代中藥、綠色食品、生態(tài)旅游、勞務(wù)輸出五大產(chǎn)業(yè)。增強(qiáng)快速融入大西安經(jīng)濟(jì)圈，并參與西三角城市聯(lián)動的。努力打造優(yōu)質(zhì)綠色產(chǎn)業(yè)基地和面向西安乃至全國的綠色食品供應(yīng)基地。

5.3

商洛城市總體布局堅持一個中心區(qū)、兩個城區(qū)、八大功能區(qū)、三條發(fā)展軸（北新街發(fā)展軸、濱河路發(fā)展軸、世紀(jì)大道發(fā)展軸）、兩條景觀軸（丹江景觀軸、南秦河景觀軸）。合理規(guī)劃促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮，形成一個市中心，三個居住區(qū)級中心，構(gòu)成完整的公共服務(wù)體系。

5.4

近幾年商洛經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，2013年，全市生產(chǎn)總值510億元，增長13.5%，比2012年增長超過70億元，人均GDP首次突破20000元。其中，農(nóng)業(yè)完成86億元，比2012年增長6億元；工業(yè)完成257億元，比2012年增長47億元；第三產(chǎn)業(yè)完成167億元，比2012年增長近20億元。

商洛市堅持以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為理念，以優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為主線，以轉(zhuǎn)變增長方式為手段，以實現(xiàn)突破發(fā)展為目標(biāo)，著力打造現(xiàn)代材料工業(yè)基地、秦嶺最佳生態(tài)旅游、現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)基地、優(yōu)質(zhì)綠色食品產(chǎn)業(yè)

“四大產(chǎn)業(yè)基地”。

5、大標(biāo)題：王者商道，驚起秋濤萬丈駭浪（地理優(yōu)勢）小標(biāo)題：搶占先機(jī) 把握未來

內(nèi)文部分：商洛商業(yè)發(fā)展歷程及商洛商業(yè)后期發(fā)展規(guī)劃

商洛，作為古商道的“秦楚咽喉”，自古就是長安通往東南諸地和中原地區(qū)的交通要道。如今商業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，商洛市市區(qū)形成以沿工農(nóng)路與北新街為商業(yè)核心，由此往外延展的多個商業(yè)組團(tuán)。以天元大酒店、中國銀行商洛支行、輕工供銷所、市水務(wù)局和市設(shè)計院為商業(yè)核心，以天信購物中心、電器廣場、劇院、皇家賓館、永興超市為副中心。形成了以北新街、工農(nóng)路為骨干的“T”型商業(yè)中心，并涵蓋商業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)和文化娛樂多種商業(yè)業(yè)態(tài)。伴隨新經(jīng)濟(jì)大潮的涌動，商洛迅速融入大西安經(jīng)濟(jì)圈，商業(yè)亟待進(jìn)行調(diào)整和新鮮血液的注入，2014年構(gòu)建商業(yè)靚點作為重中之重，依照“改造老城，加強(qiáng)新區(qū)，分級布局”原則，合理布局。商洛將形成以購物、文化娛樂、休閑旅游為主的綜合商業(yè)中心，同時大型購物中心、大型百貨、大型超市也將滿足本區(qū)及周邊的消費需求，引進(jìn)專業(yè)店、專賣店為主，為消費者提供文化娛樂、金融、商務(wù)、餐飲等各層次、各方面的消費需要。

6、大標(biāo)題：挖掘●項目情況 配圖占一面 副標(biāo)題：大需求孕育大市場

內(nèi)文部分：主要體現(xiàn)項目為商洛城市商業(yè)發(fā)展先驅(qū)者（商洛首家購物中心項目）標(biāo)題：

晨光國際購物中心 一個城市的珍藏

The treasure of City

每座城市

都需要對位城市發(fā)展的商業(yè)建筑 商洛晨光國際購物中心

作為商洛首家購物中心，肩負(fù)商洛發(fā)展使命 它匹配城市的發(fā)展速度 更新升級商洛商業(yè)環(huán)境 讓繁華升級，品質(zhì)升級 一場生活方式的變革 即將由此展開

貢獻(xiàn)給商洛一個城市商業(yè)力作，繁華整座城

7、大標(biāo)題：貴者聚財，商通工惠業(yè)樂之成（規(guī)模優(yōu)勢）小標(biāo)題：實力雄厚，超前定位

內(nèi)文部分：凸顯項目商業(yè)體量（具體指標(biāo)后期設(shè)計時提供）標(biāo)題：

晨光國際購物中心

商洛商業(yè)大作

建筑是有價的，和諧共生是無價的；

晨光國際購物中心，3.6萬方城市商業(yè)華麗綻放。

身價是有價的，身份地位是無價的。

隨著地理資源的成熟和最佳利用，萬豪城市廣場從大地珍藏到城市珍藏重新定義頂級物業(yè)，完成了一次完美的演繹。作為物質(zhì)符號的豪宅勛章，它已超脫傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)視野，不再是簡單的“建筑+園林”，而是聲望，是圈子，是價值取向，已經(jīng)上升到代表一個城市的高度，上升到一個社會圈子的命題，是羅源劃時代大作。也正因為如此，萬豪城市廣場的誕生是受城市矚目的，更是令人向往的，無論是置業(yè)和非置業(yè)者、無論是富裕階層還是普羅大眾、無論是地產(chǎn)界還是地產(chǎn)外的各行各業(yè)。萬豪城市廣場落成的一刻，羅源富人生活圈的帷幕將隨之掀開。

8、大標(biāo)題：智者善布，盡設(shè)廳堂精妙之工（硬件優(yōu)勢）小標(biāo)題：成熟完善、應(yīng)有盡有

內(nèi)文部分：項目商業(yè)硬件規(guī)劃完全按照購物中心規(guī)劃，在商洛唯此一家（闡述項目中庭、步行街、水平及垂直動線等內(nèi)容）

9、大標(biāo)題：至尊席位，廣聚天下慧眼精英（定位優(yōu)勢）小標(biāo)題：攜手并肩，共創(chuàng)偉業(yè)

內(nèi)文部分：項目定位為商洛首家全業(yè)態(tài)家庭型風(fēng)尚購物中心（該部分可與項目第一階段戶外推廣相結(jié)合，主要體現(xiàn)項目幾大主力業(yè)態(tài)）

10、大標(biāo)題：謀者善斷，審視今朝慮在百年（業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢）小標(biāo)題：經(jīng)營有道 業(yè)內(nèi)楷模

內(nèi)文部分：商場規(guī)劃（圖紙）介紹各樓層品牌分布規(guī)劃情況（后期提供）

11、大標(biāo)題：財富 ● 雙贏新格局 配圖占一面

副標(biāo)題：品牌+人氣+管理+實力 = 晨光國際購物中心+您的加盟 = 市場雙贏

12、大標(biāo)題：仁者明治，一解百家難為之惑（管理優(yōu)勢）小標(biāo)題：國際管理 世界接軌 內(nèi)文部分：統(tǒng)一管理

13、大標(biāo)題：德者明理，循遵商務(wù)必守之章（服務(wù)優(yōu)勢）小標(biāo)題：貼心服務(wù) 盡善盡美 內(nèi)文部分：（略）

14、大標(biāo)題：友者善交，好結(jié)天下各路之朋（政策優(yōu)勢）小標(biāo)題：人脈貫通 事半功倍 內(nèi)文部分：招商政策（后期提供）

15、封底：

精誠合作，共謀發(fā)展 攜手并進(jìn)，共創(chuàng)未來