第一篇：招商運(yùn)營(yíng)管理中心工作手冊(cè)要點(diǎn)

*******招商運(yùn)營(yíng)管理中心 工作手冊(cè) 目 錄

1、總則

2、崗位職責(zé) 2.1招商運(yùn)營(yíng)管理中心 2.2招商運(yùn)營(yíng)管理中心經(jīng)理 2.3招商專員 2.4內(nèi)勤

3、管理制度及工作流程

3.1市場(chǎng)調(diào)查及招商方案確定管理制度及流程圖 3.1.1市場(chǎng)調(diào)研管理制度 3.1.2招商方案確定管理制度

3.1.3市場(chǎng)調(diào)查及招商方案確定流程圖 3.2招商規(guī)程及流程圖 3.2.1招商流程 3.2.2招商流程圖

3.3《房屋租賃合同》(返租合同簽訂流程及流程圖 3.3.1簽訂流程 3.3.2簽訂流程圖

3.4《商鋪?zhàn)赓U合同》簽訂流程及流程圖 3.4.1簽訂流程

3.4.2簽訂流程圖

4、相關(guān)表單 4.1合同審批表 4.2招商接待記錄表

一、總 則

招商運(yùn)營(yíng)管理中心負(fù)責(zé) *******商鋪、及自持商業(yè)的招商工作。

在深刻理解項(xiàng)目的同時(shí), 給予各商業(yè)場(chǎng)館、街區(qū)精準(zhǔn)定位, 深度挖掘并引進(jìn) 優(yōu)質(zhì)商家,嚴(yán)格把控進(jìn)駐品牌品質(zhì)、形象,將本公司 *******高端品牌的形象貫 徹始終,最大程度的使本公司的商戶 /住戶贏取最大利潤(rùn),全力支持銷售工作, 提升本公司 *******整體商業(yè)物業(yè)價(jià)值,支付商戶投資回報(bào)及維系商戶關(guān)系等工 作。

二、崗位職責(zé) 2.1招商運(yùn)營(yíng)管理中心

2.1.1市場(chǎng)調(diào)查:采用各種方式持續(xù)進(jìn)行商圈、品牌商家、消費(fèi)者等方面的市場(chǎng) 調(diào)查和資料搜集,不斷調(diào)整招商政策、方案以適應(yīng)市場(chǎng)變化。

市調(diào)內(nèi)容包括:項(xiàng)目所在城市總體概況、城市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì) 手分析、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研、對(duì)在經(jīng)營(yíng)的租賃物業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè) 費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進(jìn)行收集分析。

2.1.2支持銷售:宣傳推廣招商項(xiàng)目,提高商戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度,為支持商業(yè)銷 售加大未售商鋪及其周邊區(qū)域的招商工作, 促進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌客戶進(jìn)駐和周邊商業(yè)氛 圍的營(yíng)造,為已售商業(yè)商戶提供有力支撐。

2.1.3業(yè)態(tài)定位:根據(jù)精準(zhǔn)業(yè)態(tài)定位組織引進(jìn)適合街區(qū)主題形象、品牌形象的商 戶,并嚴(yán)格把控商家效果,始終保持街區(qū)的高端品質(zhì)。

2.1.4客戶檔案:對(duì)所搜集的客戶資料細(xì)化整理和存檔的管理工作(每日填寫 《招 商日?qǐng)?bào)》 ,對(duì)接待客戶進(jìn)行總結(jié)分析。每周填寫《工作總結(jié)》匯集到部門內(nèi)勤, 對(duì)一周工作進(jìn)行總結(jié),對(duì)下周工作做出計(jì)劃 ,建立客戶臺(tái)帳,配合部門內(nèi)勤進(jìn) 行客戶檔案的整理及保存,并作實(shí)時(shí)更新。

2.1.5落定客戶:將招商工作流程中接待客戶、客戶記錄、客戶評(píng)審、客戶認(rèn)定、合同簽訂的每一環(huán)節(jié)做到扎實(shí)、系統(tǒng)。

2.1.6配合協(xié)作:協(xié)助商戶進(jìn)場(chǎng);協(xié)調(diào)營(yíng)運(yùn)、企劃、工程等相關(guān)部門工作;配合 商鋪的施工和裝修。

2.1.7優(yōu)化調(diào)整 :對(duì)已入住商鋪優(yōu)化更新,不斷淘汰劣質(zhì)品牌及競(jìng)爭(zhēng)力差、效益 低的商戶,組織再招商。

2.1.8業(yè)務(wù)培訓(xùn) :定期組織相關(guān)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)與討論,配合對(duì)于各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 的考察,不斷充實(shí)自身業(yè)務(wù)知識(shí),努力提升業(yè)務(wù)水平。

2.1.9租務(wù)管理 : 與銷售對(duì)接, 對(duì)已售的商鋪及時(shí)根據(jù)買賣情況簽訂 《商品房委托管理合同》。根據(jù)簽訂的相關(guān)合同,每月制定投資收益資金計(jì)劃,協(xié)助財(cái)務(wù)發(fā)放投資收益款;與房管局聯(lián)系,對(duì)合同進(jìn)行備案,同時(shí)對(duì)《房屋交接單》、《三方協(xié)議》、《商 鋪?zhàn)赓U合同》、《共享合同》、《場(chǎng)地租賃合同》 及各類補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào), 存 檔管理,并維護(hù)合同電子臺(tái)帳,對(duì)商戶和商戶進(jìn)行后期的維系和對(duì)接工作。2.2招商運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理

2.2.1負(fù)責(zé)招商運(yùn)營(yíng)管理中心整體工作的把握和部署,制訂本部各階段工作計(jì) 劃,布置和安排本部各項(xiàng)工作有計(jì)劃開展;2.2.2負(fù)責(zé)制定、分解經(jīng)營(yíng)指標(biāo),并監(jiān)督檢查完成情況;

2.2.3負(fù)責(zé)制定招商運(yùn)營(yíng)管理中心管理制度及工作流程,并監(jiān)督部門人員執(zhí)行;2.2.4組織市場(chǎng)調(diào)查,預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),并針對(duì)市場(chǎng)的變化和競(jìng)爭(zhēng)的需要提出 應(yīng)對(duì)策略;2.2.5組織安排招商專員考察商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及參加招商推介會(huì), 負(fù)責(zé)完成新品牌 的開發(fā)及現(xiàn)有品牌的優(yōu)化工作;2.2.6參與并完成項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃和布局,確定項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布及租 金物業(yè)費(fèi)水平,為公司重大經(jīng)營(yíng)決策提供信息、方案和建設(shè);2.2.7牽頭公司的招商工作,負(fù)責(zé)管理協(xié)調(diào)招商及合同簽約工作,監(jiān)督業(yè)務(wù)類合 同的管理、建檔、查詢工作。

2.2.8 制定培訓(xùn)計(jì)劃,組織本部門員工的業(yè)務(wù)的培訓(xùn),并對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行考核;2.2.9組織召開部門例會(huì),分析工作情況,對(duì)遇到的問題提出合理化建議并進(jìn)行 解決;2.2.10對(duì)顧客檔案、合同檔案的建立和保管負(fù)有監(jiān)督管理責(zé)任;2.2.11配合解決招商過程存在的各種問題。2.3招商專員

2.3.1負(fù)責(zé)完成分解下的招商任務(wù)指標(biāo),并定期匯總個(gè)人及小組業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),形成 書面報(bào)告,提出建議;2.3.2搜集目標(biāo)商戶信息(包括對(duì)手價(jià)格 ,整理、匯總、篩選客戶進(jìn)行意向招 商接洽,并將分析情況上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo);2.3.3參與制定項(xiàng)目規(guī)劃分布和租金物業(yè)費(fèi)水平的過程,及時(shí)提出可行性建議;2.3.4聯(lián)絡(luò)、走訪客戶、宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和政策,對(duì)有意向的客戶主動(dòng)跟進(jìn)聯(lián)系和 回訪,完成談判和簽約工作;

2.3.5接洽來電來訪客戶,全面解答項(xiàng)目情況,帶看現(xiàn)場(chǎng),做好各類業(yè)務(wù)登記和 進(jìn)度分析;2.3.6收取首筆費(fèi)用,配合營(yíng)運(yùn)為入駐商戶辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù);并為其提供完整的商 戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資料;2.3.7參與制定招商管理辦法,工作流程,確保持續(xù)改進(jìn);2.3.8配合法務(wù)人員及時(shí)完成合同條款的審核工作。2.4內(nèi)勤

2.4.1處理部門日常事務(wù)及與其它部門的配合工作;2.4.2簽訂包租合同,商戶投資回報(bào)的統(tǒng)計(jì)、簽批、配合財(cái)務(wù)核對(duì)數(shù)據(jù)等工作;2.4.3督促并收集招商專員按時(shí)上交各類資料(周、月工作總結(jié)、計(jì)劃等及報(bào) 表;2.4.4完成各種招商文件的管理、歸類、建檔和保管工作, 保證實(shí)時(shí)更新(包括:租賃合同及其他招商文件資料、招商租控表、商戶及客戶資料、商鋪平面圖等 , 并對(duì)客戶的資料進(jìn)行保密管理;2.4.5協(xié)助招商專員做好上門客戶的接待和電話來訪工作,在招商專員缺席時(shí), 能夠及時(shí)轉(zhuǎn)告客戶信息并妥善處理;2.4.6監(jiān)督管理招商專員的出勤及工作紀(jì)律, 每月交通費(fèi)用和通訊費(fèi)用的報(bào)銷簽 批工作,完成各種內(nèi)部會(huì)議的記錄等日常事務(wù)性工作;2.4.7及時(shí)與公司職能部門溝通以便獲得相關(guān)信息, 并能及時(shí)將獲得信息傳達(dá)相 關(guān)人員。

三、管理制度及工作流程

3.1市場(chǎng)調(diào)研及招商方案確定程圖管理制度及流

3.1.1市場(chǎng)調(diào)研管理制度 3.1.1.1前期調(diào)查

A、商戶基本情況:聯(lián)系方式、購(gòu)鋪情況、職業(yè)和薪金水平等;B、租賃價(jià)格期望值;C、商戶對(duì)對(duì) *******的看法和建議等作為參考數(shù)據(jù)。3.1.1.2商圈及商家調(diào)查分析 A、項(xiàng)目所在城市總體概況:(a 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(b 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)(c 人口總量及分布(d 城市未來發(fā)展規(guī)劃等。B、城市零售及服務(wù)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r:(a 主要商圈情況

(b 不同業(yè)態(tài)在各商圈的分布情況

(c 業(yè)態(tài)定位及組合、規(guī)模、數(shù)量、面積比例、經(jīng)營(yíng)狀況(d 各商圈的形成和發(fā)展歷程,未來發(fā)展規(guī)劃等。C、同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析:(a 基本情況:總面積、歷史經(jīng)營(yíng)狀況、開業(yè)時(shí)間、品牌情況、消費(fèi)環(huán) 境、業(yè)態(tài)面積配比、規(guī)劃布局等;

(b 相關(guān)費(fèi)用:租金價(jià)格或合作條件、人力資源費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi),客 單價(jià)等;(c 客戶服務(wù):檔次定位、消費(fèi)結(jié)構(gòu)(客層定位、招商優(yōu)惠條件、停車 位數(shù)量、客流量、服務(wù)管理等。

D、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)研:(a 項(xiàng)目所在地理位置

(b 項(xiàng)目規(guī)模:小區(qū)數(shù)量、入住人口、居住戶數(shù)(c 設(shè)施:市政設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施

(d 周邊環(huán)境:3-5公里半徑人口數(shù)量結(jié)構(gòu)和特征、人均收入、人均消 費(fèi)支出、交通狀況、消費(fèi)特性

(e 物業(yè)狀況(工程部提供包括商鋪的全面情況 ,工程進(jìn)度時(shí)間等。E、對(duì)在經(jīng)營(yíng)的租賃物業(yè)的租金情況:租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金 遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等;3.1.1.3對(duì)所調(diào)查的以上情況進(jìn)行匯總分析,并形成報(bào)告上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。3.1.2招商方案確定管理制度 3.1.2.1確定租金價(jià)格

A、已售商鋪價(jià)格確定(以商戶期望價(jià)格為基準(zhǔn);B、未售商鋪價(jià)格確定(以銷售價(jià)格的投資回報(bào)率為基準(zhǔn);C、持有物業(yè)價(jià)格確定(以公司制定價(jià)格為基準(zhǔn);D、其它區(qū)域價(jià)格確定(以公司制定價(jià)格為基準(zhǔn)。3.1.2.2確定業(yè)態(tài)區(qū)域劃分、經(jīng)營(yíng)布局定位

A、*******各場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的確定;B、各場(chǎng)館之間主題街區(qū)的確定;C、整體經(jīng)營(yíng)布局圖制作;D、優(yōu)質(zhì)品牌客戶的篩選及具體落位。

3.1.2.3經(jīng)營(yíng)過程中招商方案制定及商戶的優(yōu)勝劣汰

A、在經(jīng)營(yíng)過程中,招商運(yùn)營(yíng)管理中心要加強(qiáng)與營(yíng)運(yùn)部的溝通,關(guān)注各商戶 的經(jīng)營(yíng)情況, 并對(duì)商戶進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估的內(nèi)容包括:商戶對(duì)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)情況、美譽(yù)度和商譽(yù)、發(fā)展現(xiàn)狀和方向、經(jīng)營(yíng)管理能力和生存能力等;B、根據(jù)對(duì)商戶綜合評(píng)估的結(jié)果,制定出商戶調(diào)整的預(yù)案;C、通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和全國(guó)主要商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)研,以及參加各種全國(guó)性或地 域性的商業(yè)展會(huì),收集和儲(chǔ)備商戶資源;D、在商戶租賃合同期滿前的 6個(gè)月,招商運(yùn)營(yíng)管理中心開始進(jìn)行調(diào)整招商 洽談工作。

3.1.3市場(chǎng)調(diào)研及招商方案確定流程圖

3.2 招商規(guī)程及流程圖 3.2.1招商規(guī)程

3.2.1.1招商啟動(dòng)準(zhǔn)備工作 A、各商鋪?zhàn)饨鹬笜?biāo)分解

根據(jù)公司最終確定的招商面積、租金收益指標(biāo)和招商政策,招商運(yùn)營(yíng)管 理中心根據(jù)商鋪業(yè)態(tài)、樓層及位置的不同,將租金逐一分解到每一個(gè)商鋪, 根據(jù)商鋪區(qū)域、業(yè)態(tài)等不同情況,編制各商鋪 2012年面積、租金和物業(yè)費(fèi) 分解表,報(bào)招商運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

B、招商任務(wù)分解及人員分工

根據(jù)招商運(yùn)營(yíng)管理中心人員編制,按照相關(guān)區(qū)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)將招商專員進(jìn)行 分工,商鋪招商任務(wù)必須分解到人。

C、商鋪?zhàn)赓U面積的核定

招商運(yùn)營(yíng)管理中心根據(jù)各商鋪建筑面積的圖紙,核定商鋪的租賃面積, 作為招商運(yùn)營(yíng)管理中心簽約的依據(jù)。

D、招商目標(biāo)品牌的確定及落位

根據(jù)確定的項(xiàng)目總體定位、各業(yè)態(tài)功能組合情況以及市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)果 來確定招商目標(biāo)品牌,并對(duì)其進(jìn)行落位,由中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。

E、各種標(biāo)準(zhǔn)合同的擬定及審批

在招商工作啟動(dòng)前 1個(gè)月,招商運(yùn)營(yíng)管理中心制定新項(xiàng)目的租賃意向合 同、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等,報(bào)招商運(yùn) 營(yíng)管理中心審批。

3.2.1.2招商工作的實(shí)施

A、招商工作啟動(dòng)時(shí),招商運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理為招商工作的最終責(zé)任人;B、招商啟動(dòng)后,要優(yōu)先洽談知名品牌和重點(diǎn)大客戶,招商運(yùn)營(yíng)管理中心員 工負(fù)責(zé)跟進(jìn),招商副總負(fù)責(zé)整體把控和協(xié)調(diào);C、招商運(yùn)營(yíng)管理中心接觸意向客戶、要做好客戶記錄,每日登記商戶洽談 情況并進(jìn)行匯總。外出拜訪商戶前要做去向登記;填寫商戶洽談表。根據(jù)接 待和拜訪商戶的洽談情況,確定意向目標(biāo)商戶,進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談,并做 好洽談?dòng)涗?D、建立招商客戶檔案,包括商戶資源、商戶合同及資料,每周匯總上報(bào)中 心總經(jīng)理;E、招商副總定期組織招商工作例會(huì),了解商戶動(dòng)態(tài)和招商工作中的問題, 針對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)調(diào)整招商策略;

F、客戶確定商鋪位置后,需簽訂租賃意向書(審批流程等同于正式合同審 批流程 ,并向招商運(yùn)營(yíng)管理中心提報(bào)外延及室內(nèi)裝修效果圖,經(jīng)各部門會(huì) 簽后上報(bào)招商副總及總經(jīng)理最終簽批, 總經(jīng)理最終審批后方可簽訂正式租賃 協(xié)議;G、目標(biāo)商戶合同條款確定后,由主談?wù)猩虒T及時(shí)與商戶簽訂《房屋租賃 合同及附件》及相關(guān)要約文本,辦理審批手續(xù),并及時(shí)跟進(jìn)審批結(jié)果,審批 后并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號(hào)存檔(合同簽訂時(shí),客戶需交納履約保證金 金、物業(yè)保證金及裝修相關(guān)費(fèi)用;H、合作條件變更:租賃合同經(jīng)過審批后,若商戶合作條件發(fā)生變化,需按 合同審批流程重新辦理審批手續(xù);I、合同審批流程完成后,客戶可進(jìn)場(chǎng)裝修,招商運(yùn)營(yíng)管理中心工作與經(jīng)營(yíng) 公司進(jìn)行工作交接。

3.2.2招商流程圖

3.3《房屋租賃合同》(返租合同簽訂流程 3.3.1簽訂流程

3.3.1.1商戶簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議后,由銷售代表填寫《銷售確 認(rèn)單》 ,經(jīng)銷售經(jīng)理及銷售總經(jīng)理簽字確認(rèn)后,與《商品房買賣合同》或產(chǎn)權(quán)證

復(fù)印件一并交由商管對(duì)接人； 3.3.1.2 商管對(duì)接人根據(jù)《銷售確認(rèn)單》，正常支付投資收益的，與客戶簽訂《房 屋租賃合同》（一式五份），代收商戶租賃合同備案費(fèi)； 3.3.1.3 商管對(duì)接人填寫《印章使用審批單》，蓋章后所簽合同方可生效； 3.3.1.4 合同備案后由綜合管理部、財(cái)務(wù)部及本部門分別存檔。3.3.2 簽訂流程圖 責(zé)任部門 銷售部 流程 業(yè)主購(gòu)買綠都徐沙河新天地 商鋪 填寫《銷售確認(rèn)單》，經(jīng)銷售經(jīng)理及副總經(jīng)理簽 字確認(rèn)，與《商品房買賣合同》或產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 一并交由商管對(duì)接人。明確編 號(hào)、版 次、受控 狀態(tài)、發(fā) 放號(hào)等； 說 明 銷售部 租務(wù) 正常支付投資收益的，與客戶 簽訂《房屋租賃合同》 填寫《印章使用審批單》，所簽合同方可蓋章生效。必要時(shí) 對(duì)適用 性進(jìn)行 評(píng)審； 租務(wù) 《房屋租賃合同》進(jìn)行租賃備案（返回三份，一份交 財(cái)務(wù)，一份交藝閣，一份存檔）。3.4 《商鋪?zhàn)赓U合同》簽訂流程 3.4.1 簽訂流程 3.4.1.1 由招商專員根據(jù)合作條件填寫合同審批單，交給部門內(nèi)勤，并進(jìn)行合同 基本情況說明，由內(nèi)勤進(jìn)行各部門簽批； 3.4.1.2 本部門經(jīng)理根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行審核，簽署相關(guān)意見后交由各個(gè)部門進(jìn)行 簽批； 3.4.1.3 主管副總審核《合同審批單》相關(guān)內(nèi)容，對(duì)合作條件認(rèn)可方可簽字； 3.4.1.4 總經(jīng)

理審核《合同審批單》，并進(jìn)行審批； 3.4.1.5 簽批完成后，由招商專員進(jìn)行《商鋪?zhàn)赓U合同》的編制并約商戶到公司 簽訂合同；

3.4.1.6 商戶簽字蓋章后，將合同交到部門內(nèi)勤處，由內(nèi)勤負(fù)責(zé)聯(lián)系綜合管理部 蓋章； 3.4.1.7 租務(wù)人員根據(jù)《合同審批單》內(nèi)容對(duì)合同進(jìn)行審核，并對(duì)合同進(jìn)行編號(hào)（合同審批表一式三份，合同文本一式五份）、分發(fā)及本部門歸檔，其余四份合 同由招商內(nèi)勤下發(fā)租務(wù)、綜合管理部、財(cái)務(wù)部、商戶進(jìn)行存檔。3.4.2 簽訂流程圖 責(zé)任部門/人 招商專員 流程 說 明 填寫合同審批單 招商運(yùn)營(yíng)管 理中心內(nèi)勤 /各部門 招商運(yùn)營(yíng)管 理中心內(nèi)勤 /主管副總 招商運(yùn)營(yíng)管 理中心內(nèi)勤 /總經(jīng)理 招商專員 招商專員/ 商戶 招商運(yùn)營(yíng)管 理中心內(nèi)勤 各部門經(jīng)理簽字 主管副總簽字 不通過 不通過 總經(jīng)理簽字 審核，制作相應(yīng)合同 簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》 不通過 合同交由綜管蓋章 給出合同編號(hào)、存檔 內(nèi)勤根據(jù)各部門情況分發(fā)合同 履行文件更改 手續(xù)，做好文件 更新，注意電子 文件的管理，防 止文件失控； 做好登記，確保 發(fā)放至相關(guān)使 用場(chǎng)所。租務(wù) 招商運(yùn)營(yíng)管 理中心內(nèi)勤

四、相關(guān)表單 4.1 年 簽約 簽約商戶名稱 法定代表人 經(jīng)營(yíng)地址 商 戶 情 況 通訊地址 聯(lián)系電話 法人代表 委托人 委托人 聯(lián)系電話 商鋪位置 固定租金（元/月）物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 商鋪 情況（元/月/平米）（意向合同審批表 月 日 營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼 法定代表人身份證號(hào)碼 郵編 郵編 委托人 性別 委托人 身份證號(hào) 編號(hào)： 建筑面積（平方米）建筑面積（平方米）經(jīng)營(yíng)品 牌/品種 商業(yè)物業(yè) 費(fèi)（元/月）履約、質(zhì)量保 證金 其他保證金 年 月 月 日至 年 月 日，共計(jì) 付款方式 □每月五日前

_______________ □其它 進(jìn)場(chǎng)保證金 物業(yè)保證金 租賃期限 優(yōu)惠 條件 主辦部門經(jīng)辦人意見 部門經(jīng)理意見 財(cái)務(wù)意見 主管副總意見 總經(jīng)理意見 備注 第一聯(lián) 年 年 年 年 年 月 月 月 月 月 日 日 日 日 日 財(cái)務(wù)部留存、第二聯(lián) 招商運(yùn)營(yíng)管理中心留存、第三聯(lián) 藝閣留存

4.2 客戶級(jí)別：A 有意向 日期 姓名 電話 品牌詳情 業(yè)態(tài) 招商接待記錄表 B 愿意了解 來電 來訪 C 新拓展 推薦店鋪 D 無意向 跟進(jìn)情況 1 2 3 4 意向 級(jí)別

第二篇：“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”要點(diǎn)解析

“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”要點(diǎn)解析

作者：李旭

一：“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”意義解析

“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”：是招商型企業(yè)全國(guó)分銷網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建與實(shí)戰(zhàn)的集成系統(tǒng)，具有目標(biāo)明確，運(yùn)營(yíng)精細(xì)，行為專業(yè)，管理規(guī)范，協(xié)作良好，強(qiáng)力推動(dòng)的實(shí)效型全國(guó)招商綜合運(yùn)營(yíng)體系。

強(qiáng)調(diào)：先進(jìn)性，專業(yè)化，務(wù)實(shí)化為營(yíng)銷思想，細(xì)節(jié)化和落地化為目標(biāo)

◆第一階段：模塊化設(shè)計(jì)

◆第二階段：流程化運(yùn)營(yíng)

◆第三階段：標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)

“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”構(gòu)建要點(diǎn)：

1：產(chǎn)品或項(xiàng)目（商機(jī)）的優(yōu)勢(shì)體系提煉

2：市場(chǎng)與渠道體系

3：政策體系與價(jià)格體系

4：招商模式與策略體系

5：商機(jī)信息傳播體系（商機(jī)解讀）

6：地面推廣（實(shí)地招商）實(shí)操體系

7：核心數(shù)據(jù)庫(kù)建立

8：代理商選擇標(biāo)準(zhǔn)

9：代理商培訓(xùn)與考核體系

10：代理商服務(wù)與管理體系

11：招商組織團(tuán)隊(duì)績(jī)效考核與管理體系

12：招商組織團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制

13：渠道與客戶激勵(lì)機(jī)制

14：配銷政策體系

15：市場(chǎng)工具與服務(wù)體系

16：市場(chǎng)保護(hù)體系

17：企業(yè)支持系統(tǒng)

18：終端操作與提升實(shí)操體系

二：“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”要點(diǎn)解析

1：產(chǎn)品或項(xiàng)目（商機(jī)）的優(yōu)勢(shì)體系提煉

中小企業(yè)前期是以產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)來帶動(dòng)企業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)決戰(zhàn)在市場(chǎng)，市場(chǎng)的基礎(chǔ)是產(chǎn)品，自然而然產(chǎn)品便成了所有企業(yè)在營(yíng)銷戰(zhàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)武器和常規(guī)武器。所以做招商首先要過好產(chǎn)品關(guān)。

產(chǎn)品力因素將直接影響并決定招商的成敗，在產(chǎn)品品類上是否具有差異化，區(qū)隔點(diǎn)，這是代理商最希望看到的產(chǎn)品，有新意才能抓住人，與眾不同的產(chǎn)品品類或形態(tài)在招商市場(chǎng)最受歡迎，所以產(chǎn)品力的深挖提煉是招商第一步驟。

產(chǎn)品或項(xiàng)目（商機(jī)）優(yōu)勢(shì)體系提煉：

（包括產(chǎn)品內(nèi)涵和外延部分：產(chǎn)品的配方，原料，科技，工藝，效果等使用價(jià)值構(gòu)成了產(chǎn)品的內(nèi)涵；產(chǎn)品的包裝，定位體系，概念，宣傳口號(hào)，機(jī)理，表現(xiàn)形態(tài)等屬于產(chǎn)品的外延等）優(yōu)勢(shì)體系提煉即是一個(gè)產(chǎn)品力打造的過程，需要在系統(tǒng)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行提煉，在商機(jī)傳播中進(jìn)行有效市場(chǎng)輸出。

一個(gè)項(xiàng)目的創(chuàng)新力，前景力，發(fā)展力，爆發(fā)力，滲透力等都是吸引商機(jī)的利器。

2：市場(chǎng)與渠道體系

不同的行業(yè)有著不同的商業(yè)模式，不同的產(chǎn)品又有著不同的游戲規(guī)劃和市場(chǎng)特點(diǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)不同，渠道模式也會(huì)有天壤之別，所以招商前的市場(chǎng)分析，渠道規(guī)劃也是重中之重。

通過市場(chǎng)研究來確定戰(zhàn)略市場(chǎng)，重點(diǎn)市場(chǎng)，潛在市場(chǎng)，領(lǐng)導(dǎo)型市場(chǎng)，發(fā)展培育型市場(chǎng)，細(xì)化至地級(jí)市，縣級(jí)市，從而來確定不同的運(yùn)作推廣體系。

渠道規(guī)劃確定測(cè)重點(diǎn)和運(yùn)作主次，并具備一定的戰(zhàn)略意義，渠道戰(zhàn)略確定主營(yíng)渠道，培育型渠道，滲透型渠道，輔助型渠道等。進(jìn)而根據(jù)渠道規(guī)劃來合理性的進(jìn)行組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)的設(shè)置。

對(duì)戰(zhàn)略市場(chǎng)和標(biāo)桿市場(chǎng)做出分析：

包括市場(chǎng)特點(diǎn)（城市消費(fèi)能力，通路狀態(tài)，城市發(fā)展規(guī)模，市區(qū)及外埠特點(diǎn)）

市場(chǎng)份額比重（產(chǎn)品比重，競(jìng)品比重，市場(chǎng)容量預(yù)估，SWOT分析，品項(xiàng)結(jié)構(gòu)，競(jìng)品分析等）

3：政策體系與價(jià)格體系

政策體系與價(jià)格體系也是吸引代理商的利器，其合理化的制定以符合相關(guān)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，招商企業(yè)在制定政策與價(jià)格體系時(shí)要避免獨(dú)立視角，閉門造車，在參照同類競(jìng)品和行業(yè)趨勢(shì)的情況下要更多的考慮到代理商的利益點(diǎn)設(shè)置。

“大而全”的招商熱潮已成過去，“精細(xì)化”營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)才是趨勢(shì)，所以一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，突圍升級(jí)，為渠道建設(shè)提供有益價(jià)值，以滿足經(jīng)銷商與消費(fèi)者需求做為市場(chǎng)原點(diǎn)：產(chǎn)品力持續(xù)打造，立足經(jīng)銷商價(jià)值鏈和利益點(diǎn)的設(shè)計(jì)和建設(shè)都需要我們努力去做好。

所以：企業(yè)在制定招商結(jié)盟政策時(shí)，即要考慮到企業(yè)戰(zhàn)略體系和目標(biāo)規(guī)劃體系，又要體現(xiàn)經(jīng)銷商關(guān)注的共性與個(gè)性利益問題。

4：招商模式與策略體系

現(xiàn)行招商企業(yè)所采用的模式和策略是組合式的，根據(jù)招商的商機(jī)不同，招商對(duì)象不同，企業(yè)組織架構(gòu)和相關(guān)資源匹配性不同，從而來采取合理組合策略，其組合式招商策略的應(yīng)用中其測(cè)重點(diǎn)也大有不同，其合理化，效益最大化是策略組合的基本目的。

◆廣告模式：

（平面報(bào)媒，軟硬文章，互聯(lián)網(wǎng)廣告）

◆展會(huì)招商：

◆企劃式手段：

（如：樣板式，品牌式，論壇式招商，事件式招商，中心模式，滾動(dòng)模式等等）

◆數(shù)據(jù)庫(kù)招商：

（電話數(shù)據(jù)，短信，郵件群發(fā)等）

◆實(shí)地設(shè)點(diǎn)招商：

◆大小型招商會(huì)：

◆資源性招商和圈里互薦等等：

5：商機(jī)信息傳播體系（商機(jī)解讀）

商機(jī)傳播要實(shí)現(xiàn)針對(duì)性，技巧性，實(shí)效性---

傳播立體化，聚焦化，從而產(chǎn)生一體化效應(yīng)

根據(jù)品種特點(diǎn)不同，選擇合適的媒體，不僅可以降低費(fèi)用，同時(shí)要與地面執(zhí)行形成呼應(yīng)，才可以對(duì)招商目標(biāo)起到有效的傳播效果，讓更多區(qū)域經(jīng)銷商從媒體看到，從地面聽到同一個(gè)招商的聲音。

媒體工具的選擇上要有專業(yè)性的分析，并實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)化統(tǒng)計(jì)：“廣而全”的媒體覆蓋不一定能產(chǎn)生理想效應(yīng)，權(quán)威媒體或?qū)I(yè)媒體的招商廣告在一級(jí)市場(chǎng)可能會(huì)有效，但針對(duì)二三級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)銷商資源則有可能不會(huì)得到有效對(duì)位性傳播。

在渠道扁平化普及的形式下，“廣而全”的高空傳播不利于某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)整體精耕，更不容易尋找到門當(dāng)戶對(duì)的經(jīng)銷商。

如地面反饋及電話溝通情況良好，區(qū)域媒體投放可以低頻率并要塑造“商機(jī)形象”；如市場(chǎng)反饋及溝通效果一般，可以從小版面多頻率的角度來投放；版面內(nèi)容不一定求大求全，但一定要有版面內(nèi)容的創(chuàng)意點(diǎn)與吸引點(diǎn)。

媒體投放時(shí)間應(yīng)選擇在地面推進(jìn)中期或招商前，（當(dāng)然個(gè)別品種要個(gè)別對(duì)待）可以讓高空廣告為顯性的市場(chǎng)地面推進(jìn)形成有效協(xié)同，同時(shí)吸引隱性行業(yè)市場(chǎng)客戶關(guān)注，以爭(zhēng)取更多客戶對(duì)商機(jī)傳播的關(guān)注與支持。

最后要對(duì)選擇的媒體進(jìn)行分析，根據(jù)傳播后的招商效果評(píng)估進(jìn)行改進(jìn)調(diào)整。

6：地面推廣（實(shí)地招商）實(shí)操體系

地面推廣注重實(shí)操性與執(zhí)行力，具體操作最好可實(shí)現(xiàn)流程化和標(biāo)準(zhǔn)化。

編制《區(qū)域市場(chǎng)招商拓展實(shí)操手冊(cè)》對(duì)整體市場(chǎng)拜訪和傳播的工作路線和實(shí)地拓展操作進(jìn)行文字型細(xì)化與強(qiáng)化指導(dǎo)。

招商技巧，區(qū)域市場(chǎng)走訪路線，拜訪流程，信息收集，后期跟蹤，隨機(jī)走訪法，逆向調(diào)查法，網(wǎng)絡(luò)信息法，相互介紹法，招商引資法等招商拓展方法為實(shí)地招商人員指明工作方向和內(nèi)容。

7：核心數(shù)據(jù)庫(kù)建立

代理商數(shù)據(jù)庫(kù)做為核心數(shù)據(jù)庫(kù)建立的重點(diǎn)，將為產(chǎn)品持續(xù)導(dǎo)入，市場(chǎng)布局調(diào)整，渠道規(guī)劃，后期管理維護(hù)，代理商培訓(xùn)，考核，激勵(lì)等提供科學(xué)依據(jù)。

代理商信息數(shù)據(jù)（銷售數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)分析，資金實(shí)力，配送能力，業(yè)務(wù)匹配情況，分銷網(wǎng)絡(luò)情況，經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)行銷力，品牌忠誠(chéng)度，管理體系，考核體系，信用情況，經(jīng)銷品牌數(shù)，年銷售額，需助銷方面）等等。

銷售數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)分析需要企業(yè)專人負(fù)責(zé)，以建立起代理商運(yùn)營(yíng)與管理系統(tǒng)。

8：代理商選擇標(biāo)準(zhǔn)

◆實(shí)力匹配度

（代理商綜合實(shí)力與招商項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度與匹配度）

◆行銷意識(shí)與能力

◆市場(chǎng)能力

◆管理能力

◆行業(yè)口碑

◆合作意向

9：代理商培訓(xùn)與考核體系

經(jīng)營(yíng)代理商---提升其經(jīng)營(yíng)能力和贏利能力，是招商型企業(yè)的優(yōu)質(zhì)素質(zhì)，其理念到動(dòng)作，也是企業(yè)渠道經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作的核心，也體現(xiàn)了從培訓(xùn)到考核體系的設(shè)計(jì)，過程觀察，到評(píng)估，再到診斷與循環(huán)提高，在充分了解代理商的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)針對(duì)性和高效性。

代理商培訓(xùn)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一概而論并不可行。培訓(xùn)可分為規(guī)劃性整體培訓(xùn)與針對(duì)性臨時(shí)培訓(xùn)兩部分。

如：產(chǎn)品知識(shí)，銷售技巧，產(chǎn)品線規(guī)劃，市場(chǎng)規(guī)劃，目標(biāo)與方向，競(jìng)品分析與較量，網(wǎng)點(diǎn)開發(fā)與布局，終端操控，團(tuán)隊(duì)建設(shè)管理，執(zhí)行力提升等的指導(dǎo)等。

常規(guī)性培訓(xùn)一般企業(yè)都會(huì)去做，但可以實(shí)現(xiàn)高效性的基礎(chǔ)是：必須建立“代理商數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)分析系統(tǒng)”

對(duì)代理商的有效判斷與分析，其準(zhǔn)確性才能實(shí)現(xiàn)培訓(xùn)與考核的針對(duì)性和高效性，其設(shè)計(jì)才會(huì)是合理化的，定性定量的考核，也才能實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)性的提高。

所以，培訓(xùn)與考核需要建立有效依據(jù)，即：“代理商數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)分析系統(tǒng)”，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和代理商有充分了解和掌握的基礎(chǔ)上才能來進(jìn)行，才能實(shí)現(xiàn)培訓(xùn)與考核的若干高效功能：

（一）：企業(yè)能深化對(duì)代理商的管理，為代理商設(shè)定合理目標(biāo)，做階段性考核，有效激勵(lì)，深化服務(wù)。

（二）：深化了解區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)和發(fā)展態(tài)勢(shì)，增加與代理商合作與溝通的緊密性，留住代理商，又能在一定程度上改變企業(yè)被動(dòng)地位，提高企業(yè)對(duì)渠道的控制力和影響力，使?fàn)I銷策略得以有效執(zhí)行。

（三）：可以增加企業(yè)的認(rèn)同感，使雙方的目標(biāo)性更強(qiáng)，企業(yè)與代理商能夠協(xié)同作戰(zhàn)，共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

10：代理商服務(wù)與管理體系

（一）：交流信息鏈+物流配送鏈

服務(wù)首先是應(yīng)該保證招商企業(yè)與代理商的交流信息鏈+物流配送鏈的暢通：其次應(yīng)該是跟蹤式的貼身服務(wù)，結(jié)合代理商市場(chǎng)的特點(diǎn)，總部應(yīng)有專人專班的跟蹤服務(wù)，除了兌現(xiàn)招商時(shí)的承諾外還應(yīng)該給代理商提供適時(shí)實(shí)用的建議，真正幫助和解決市場(chǎng)存在的問題，真心實(shí)意的親情化售后服務(wù)，才能真正幫助代理商贏利。

（二）：市場(chǎng)跟蹤體系+信息收集體系

把代理商的現(xiàn)實(shí)狀況和發(fā)展方向動(dòng)態(tài)性的納入到管理中來，是企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)從粗放向精細(xì)的必然過渡。消費(fèi)數(shù)據(jù)的收集與管理要求企業(yè)有效整合各部門的資料信息，將市場(chǎng)信息的收集與傳遞作為對(duì)代理商的考核和管理指標(biāo)之一，直接了解市場(chǎng)一線的消費(fèi)者需求與行為，與產(chǎn)品的對(duì)接，逐漸由以渠道為重點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐韵M(fèi)者為重點(diǎn)。

代理商服務(wù)與管理體系是與代理商培訓(xùn)與考核體系為一體化的，相輔相成，其“代理商數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)分析系統(tǒng)”是基礎(chǔ)內(nèi)容，體現(xiàn)招商企業(yè)規(guī)范化運(yùn)營(yíng)過程。

專業(yè)化的市場(chǎng)服務(wù)小組做好代理商市場(chǎng)的跟蹤服務(wù)工作.幫助代理商最重要的是要為代理商提供配套的營(yíng)銷服務(wù)體系來提升其經(jīng)營(yíng)能力及贏利能力，解決代理商的后顧之憂。

而且服務(wù)是個(gè)內(nèi)化的過程：優(yōu)秀的企業(yè)會(huì)通過系統(tǒng)化的市場(chǎng)服務(wù)最終要把代理商內(nèi)化為自身的市場(chǎng)資源和區(qū)域性的營(yíng)銷力量。

招商運(yùn)營(yíng)的不同時(shí)期，其服務(wù)與管理體系會(huì)有階段性的操作，中后期，根據(jù)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和渠道結(jié)構(gòu)進(jìn)行梳理，進(jìn)行代理商網(wǎng)絡(luò)2：8結(jié)構(gòu)改造工程。進(jìn)行深度優(yōu)化處理，包括對(duì)全國(guó)代理商的篩選，更換，補(bǔ)充，更新，提升全國(guó)代理商的2:8結(jié)構(gòu)水平。

11：招商團(tuán)隊(duì)績(jī)效考核與管理體系

招商團(tuán)隊(duì)是企業(yè)組織團(tuán)隊(duì)的一部分，其考核與管理也是人力資源運(yùn)營(yíng)中的一部分，招商實(shí)操重在執(zhí)行力，所以以提升招商執(zhí)行力為考核目標(biāo)是其中的重點(diǎn)。

◆績(jī)效管理的設(shè)計(jì)

◆持續(xù)不斷的績(jī)效溝通

◆績(jī)效管理過程和觀察

◆績(jī)效管理評(píng)估

◆績(jī)效管理的診斷和提高

（一）：常規(guī)化管理

◆制度化管理

◆表格化管理

◆會(huì)議溝通管理

◆職場(chǎng)管理

◆文化管理（團(tuán)隊(duì)精神和企業(yè)文化）

（二）：優(yōu)質(zhì)化各項(xiàng)機(jī)制的建立

◆如：“培訓(xùn)，激勵(lì)，考核，提升，一體化循環(huán)機(jī)制”

◆溝通機(jī)制

◆競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

◆學(xué)習(xí)機(jī)制

◆創(chuàng)新機(jī)制

（三）：遠(yuǎn)程人員管理制度

招商團(tuán)隊(duì)有經(jīng)常性外埠作業(yè)的特點(diǎn)，所以：針對(duì)外地人員或遠(yuǎn)程員工要制定合理有效的遠(yuǎn)程人員管理機(jī)制和相關(guān)制度。

◆如：GPS定位管理

◆表格體系的深度化管理

◆即時(shí)視頻溝通管理等

12：招商團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)與激勵(lì)機(jī)制

企業(yè)理念，產(chǎn)品知識(shí)，政策體系，戰(zhàn)術(shù)方針，策略系統(tǒng)，運(yùn)作模式，高效溝通，談判技巧，商務(wù)禮儀，執(zhí)行力提升，綜合技能等諸多方面進(jìn)行全方位的實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)。

并針對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行有效激勵(lì)，通過系統(tǒng)化的培訓(xùn)，讓每一個(gè)招商人員都能成為經(jīng)銷商的營(yíng)銷顧問，培訓(xùn)顧問，和投資顧問。

激勵(lì)機(jī)制在企業(yè)內(nèi)部各有不同，物質(zhì)與精神，短期與長(zhǎng)期，企業(yè)需根據(jù)實(shí)際情況來定。

◆業(yè)績(jī)看板

◆光榮榜

◆階段銷售競(jìng)賽

◆通報(bào)表?yè)P(yáng)與批評(píng)

◆全員打分制

◆執(zhí)行力考評(píng)

13：渠道與客戶激勵(lì)機(jī)制

（一）：渠道激勵(lì)常用的政策

◆銷售任務(wù)

◆價(jià)格體系

◆物料配送

◆促銷支持

◆市場(chǎng)保護(hù)

（二）：客戶激勵(lì)常用政策

◆賽馬制

◆鯰魚效應(yīng)

◆節(jié)日慰問，深度溝通，高層拜訪

◆樣板市場(chǎng)參觀制

◆業(yè)務(wù)盯銷制等

14：配銷政策體系

招商項(xiàng)目不同，商業(yè)模式不同，其中具體的招商與配銷政策也大有差異。

（一）產(chǎn)品配銷：根據(jù)產(chǎn)品進(jìn)貨額度或項(xiàng)目分配來享受不同等級(jí)和數(shù)量的產(chǎn)品或物料配送。

（二）人員協(xié)銷：根據(jù)市場(chǎng)布局和特點(diǎn)，政策體系，推廣費(fèi)用等來合理制定人員的協(xié)銷計(jì)劃。

市場(chǎng)需求作為衡量資源分配是否合理的標(biāo)準(zhǔn)，并以此為基礎(chǔ)制定啟動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略，對(duì)于戰(zhàn)略性重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)及重點(diǎn)代理商，應(yīng)給予一定的政策傾斜和調(diào)整。

15：市場(chǎng)工具與服務(wù)體系

包括廠家招商工具和代理商市場(chǎng)的推廣工具

如：招商工具，宣傳物料工具，包括贈(zèng)品，獎(jiǎng)品，宣傳品，市場(chǎng)啟動(dòng)試用品，廣告工具，宣傳單，產(chǎn)品手冊(cè)等等。在市場(chǎng)推廣中，銷售工具包會(huì)讓市場(chǎng)運(yùn)作得心應(yīng)手。

（一）：“工欲善其事，必先利其器”，讓市場(chǎng)一線的攻擊武器更加完善且具備先進(jìn)性，攻城掠地，得心應(yīng)手。

（二）：市場(chǎng)宣傳品需要做到形象統(tǒng)一，傳播統(tǒng)一，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)共鳴效果，既提升了銷量又可以實(shí)現(xiàn)品牌塑造與傳播。

（三）：除首次進(jìn)貨配送物料宣傳品外，以后需要應(yīng)由代理商自行購(gòu)買，只有這樣，代理商在使用中才會(huì)珍惜。

16：市場(chǎng)保護(hù)體系

1.采用保證金制度和區(qū)域獨(dú)家經(jīng)銷權(quán)制度，在雙方協(xié)議中明確有關(guān)市場(chǎng)保護(hù)和沖擊政策。

2.竄貨沖貨處罰條例，對(duì)于出現(xiàn)異地銷售產(chǎn)品行為進(jìn)行責(zé)任市場(chǎng)負(fù)責(zé)制，按照雙方簽定的條款進(jìn)行約束，情節(jié)嚴(yán)重者，終止合同執(zhí)行。

3.嚴(yán)格執(zhí)行區(qū)域編碼制度，并由專人監(jiān)督管理。

4.實(shí)行發(fā)貨及流向動(dòng)態(tài)監(jiān)控制度，從源頭降低沖貨風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)貨數(shù)量動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

5.統(tǒng)一市場(chǎng)價(jià)格，杜絕至低價(jià)格行為。

6．區(qū)域市場(chǎng)負(fù)責(zé)制。

7．市場(chǎng)督導(dǎo)制度。

17：企業(yè)支持系統(tǒng)

前方拓展，后方支援，企業(yè)支持系統(tǒng)體現(xiàn)對(duì)代理商支持的配套化，針對(duì)化，實(shí)效化---

對(duì)各類代理商細(xì)分的基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估和具體分析，何種支持政策更有實(shí)效化，更有其針對(duì)性和市場(chǎng)爆破力。以此對(duì)企業(yè)支持政策進(jìn)行靈活性調(diào)理，發(fā)揮企業(yè)對(duì)代理商最大化支持的作用。

1.企業(yè)形象塑造或品牌輸出的系統(tǒng)支持

2.以招商企業(yè)為平臺(tái)的CIS提供靈活性的支持

3.完整宣傳和市場(chǎng)推廣所需營(yíng)銷資料支持

4.營(yíng)銷體系的系統(tǒng)化支持及重點(diǎn)代理商市場(chǎng)的協(xié)銷支持

5.培訓(xùn)支持，專業(yè)化的市場(chǎng)培訓(xùn)人員提供營(yíng)銷活動(dòng)相關(guān)支持

6.市場(chǎng)管理支持，嚴(yán)格的市場(chǎng)價(jià)格管控，銷售區(qū)域的劃定，確保區(qū)域代理商利益

7.服務(wù)支持：特設(shè)消費(fèi)者咨詢專線電話以及專業(yè)網(wǎng)站，來支持客戶服務(wù)工作

8.代理商的售后服務(wù)支持

◆設(shè)立全國(guó)咨詢專線，幫助代理商回答終端咨詢

◆設(shè)立產(chǎn)品服務(wù)專員，接受代理商及患者投訴

◆及時(shí)提供后續(xù)市場(chǎng)策劃及最新市場(chǎng)操作成功經(jīng)驗(yàn)

18：終端操作與提升實(shí)操體系

終端是檢驗(yàn)市場(chǎng)營(yíng)銷的陣地，戰(zhàn)術(shù)，布局，策略的制定都來源于終端一線，營(yíng)銷實(shí)操重在終端。

行業(yè)不同，產(chǎn)品不同，市場(chǎng)差別性大，所以各自的終端實(shí)操各有特點(diǎn)，需要在實(shí)踐中總結(jié)并不斷提升。

19：招商流程化實(shí)操運(yùn)營(yíng)體系

廣告招商操作流程

參展招商操作流程

電話數(shù)據(jù)招商流程

區(qū)域人員設(shè)點(diǎn)招商流程

市場(chǎng)開發(fā)操作流程

招商會(huì)操作流程

代理商篩選流程

代理商拜訪與商務(wù)談判流程

信息化處理與管理流程

沖竄貨處理流程

訂單處理與發(fā)貨流程

退.換貨流程

客戶服務(wù)與投訴處理流程

代理商服務(wù)與管理流程

……..等等（不一一列舉）

20：“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”效果評(píng)估，循環(huán)提升

“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”實(shí)操有三個(gè)階段：

◆第一階段：模塊化設(shè)計(jì)

◆第二階段：流程化運(yùn)營(yíng)

◆第三階段：標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)

從設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)再到實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，是一個(gè)質(zhì)變的過程，各個(gè)環(huán)節(jié)各個(gè)步驟需要不斷修正，不斷提升來得以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化，高效化。

通過實(shí)際運(yùn)營(yíng)進(jìn)行評(píng)估：對(duì)“招商運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)”等各層面，各體系和各環(huán)節(jié)的效果表現(xiàn)做出總結(jié)判斷，對(duì)于收效好的體系和流程可以保留，對(duì)于效果不好的可以進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，調(diào)整改進(jìn)，對(duì)實(shí)際效果進(jìn)行評(píng)估，持續(xù)優(yōu)化，循環(huán)提升。

第三篇：省高速公路運(yùn)營(yíng)管理中心工會(huì)工作要點(diǎn)

省高速公路運(yùn)營(yíng)管理中心工會(huì)工作要點(diǎn)

2022年全省高速公路運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)工會(huì)工作的總體要求是：以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì)以及中國(guó)工會(huì)十七大、省總工會(huì)十二屆歷次會(huì)議精神，大力弘揚(yáng)勞模精神、勞動(dòng)精神、工匠精神，做好職工思想引領(lǐng)、建功立業(yè)、素質(zhì)提升、維權(quán)保障，團(tuán)結(jié)廣大職工愛崗敬業(yè)、爭(zhēng)創(chuàng)一流，為推動(dòng)高速公路運(yùn)營(yíng)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。

一、大力強(qiáng)化理論引導(dǎo)，提升職工整體素質(zhì)

1.提高政治站位。引導(dǎo)廣大工會(huì)干部政治上始終保持頭腦清醒、業(yè)務(wù)上精學(xué)細(xì)研、能力上獨(dú)當(dāng)、作風(fēng)上務(wù)實(shí)嚴(yán)謹(jǐn)、吃苦擔(dān)當(dāng)，強(qiáng)化有爭(zhēng)對(duì)性的政治理論、工會(huì)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，切實(shí)提高服務(wù)大局、服務(wù)基層、服務(wù)職工的能力。進(jìn)一步改進(jìn)工作作風(fēng)，加強(qiáng)調(diào)查研究，落實(shí)工會(huì)干部深入基層、下沉一線、聯(lián)系職工長(zhǎng)效機(jī)制。建立工會(huì)服務(wù)職工滿意評(píng)價(jià)制度，使工會(huì)工作更加精準(zhǔn)對(duì)接黨政所需、基層所盼、職工所想，真正做到讓黨政認(rèn)可、讓職工滿意。

2.強(qiáng)化理論武裝。堅(jiān)持用黨的創(chuàng)新理論武裝職工，弘揚(yáng)新時(shí)代交通精神，全面落實(shí)2022全省高速公路運(yùn)營(yíng)工作會(huì)議精神，積極引導(dǎo)廣大職工弘揚(yáng)“xxx”精神。組織參加省交通工會(huì)“xxx杯”精神學(xué)習(xí)各類比賽活動(dòng)。廣泛開展“中國(guó)夢(mèng)·勞動(dòng)美——喜迎二十大建功新時(shí)代”主題宣傳教育活動(dòng)。參加推薦評(píng)選第十七屆全國(guó)職工職業(yè)道德建設(shè)先進(jìn)典型，深化“網(wǎng)聚職工正能量爭(zhēng)做隴原好網(wǎng)民”主題活動(dòng)，組織職工參加全省職工喜迎二十大羽毛球比賽和“我與工會(huì)—―五年回顧與展望”主題征文活動(dòng)。深化職工志愿服務(wù)活動(dòng)。組織開展形式多樣的群眾性文化活動(dòng)，創(chuàng)作展示優(yōu)秀職工文藝作品，豐富職工精神文化生活。

二、廣泛開展勞動(dòng)競(jìng)賽，助力行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

3.充分發(fā)揮典型引領(lǐng)。做好全國(guó)、省五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀（獎(jiǎng)?wù)拢⒐と讼蠕h號(hào)和五一巾幗獎(jiǎng)推薦工作。做好勞模專項(xiàng)補(bǔ)助資金的申報(bào)、審核、發(fā)放工作。做好全國(guó)和省部級(jí)勞模走訪慰問、幫扶救助和療休養(yǎng)等工作，及時(shí)幫助解決勞模生活和工作中遇到的實(shí)際問題。組織參加“感動(dòng)交通十大人物”“最美職工”等先進(jìn)典型推選宣傳活動(dòng)，參加“向勞動(dòng)者致敬”亮燈活動(dòng)，加大勞模宣傳力度，發(fā)揮勞模示范引領(lǐng)作用。

4.廣泛開展勞動(dòng)競(jìng)賽。深入持久開展各類“建功‘十四五’、奮進(jìn)新征程”主題勞動(dòng)技能競(jìng)賽。創(chuàng)新競(jìng)賽方式方法，努力提升競(jìng)賽整體水平，總結(jié)表彰勞動(dòng)和技能競(jìng)賽先進(jìn)集體和先進(jìn)個(gè)人。大力開展“安康杯”競(jìng)賽，豐富內(nèi)容，創(chuàng)新形式，擴(kuò)大覆蓋面，提高參與度增強(qiáng)實(shí)效性。

三、履行維權(quán)職責(zé)，提升職工群眾獲得感、安全感

5.落實(shí)民主管理。督促各單位職代會(huì)暨會(huì)員代表會(huì)議（職工大會(huì)暨會(huì)員大會(huì)）制度的全面落實(shí)，發(fā)揮職工在單位高質(zhì)量發(fā)展過程中的主人翁作用，嚴(yán)格落實(shí)政務(wù)公開制度。通過職代會(huì)組織職工參與單位民主決策、民主管理和民主監(jiān)督，廣泛聽取職工合理意見和建議，引導(dǎo)職工依法理性表達(dá)利益訴求，通過與職工互動(dòng)溝通，更好地服務(wù)職工，切實(shí)保障職工的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)。深化“安康杯”競(jìng)賽活動(dòng)，開展《職業(yè)病防治法》宣傳周、“安全生產(chǎn)月”等宣傳活動(dòng)。依法維護(hù)女職工.合法權(quán)益和特殊利益，促進(jìn)工作場(chǎng)所性別平等。繼續(xù)開展“聚合力促發(fā)展”優(yōu)秀職工代表提案征集推薦活動(dòng)。

6.強(qiáng)化依法維權(quán)。組織工會(huì)系統(tǒng)“八五”普法工作，開展女職工“維權(quán)行動(dòng)月”活動(dòng)，落實(shí)安全隱患排查治理情況向職代會(huì)報(bào)告制度。開展職工健康體檢建立檔案，督促落實(shí)職工帶薪休假制度。督導(dǎo)各單位女職工勞動(dòng)保護(hù)特別規(guī)定、工會(huì)福利發(fā)放等政策的貫徹落實(shí)。持續(xù)做好會(huì)員生日、婚喪嫁娶、退休離崗、逢年過節(jié)的慰問工作。定期組織會(huì)員觀看電影、文藝演出、體育比賽。做好職工職業(yè)病防治工作，定期開展職業(yè)疾病的防治學(xué)習(xí)、宣傳，降低職工發(fā)生職業(yè)病的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化工會(huì)法律監(jiān)督，重點(diǎn)突出一線職工、困難職工等群體，依法維護(hù)職工勞動(dòng)保護(hù)、技能培訓(xùn)、社會(huì)保障、安全衛(wèi)生等權(quán)益，進(jìn)一步維護(hù)職工隊(duì)伍穩(wěn)定。

7.促進(jìn)勞動(dòng)關(guān)系和諧穩(wěn)定。督導(dǎo)職工勞動(dòng)合同簽訂，確保勞動(dòng)關(guān)系和諧穩(wěn)定。建立工會(huì)組織輿情監(jiān)測(cè)機(jī)制，配合黨政部門編制輿情分析報(bào)告，督促基層工會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行信息報(bào)送制度。主動(dòng)參與平安xx建設(shè)，妥善化解矛盾風(fēng)險(xiǎn)，有效預(yù)防群體性事件和突發(fā)性事件。

四、夯實(shí)基層基礎(chǔ)，打造可信賴的“職工之家”

8.夯實(shí)工會(huì)基層基礎(chǔ)。深入推進(jìn)職工之家建設(shè)，做好全國(guó)和省級(jí)模范職工之家、模范職工小家、優(yōu)秀工會(huì)工作者、優(yōu)秀工會(huì)積極分子推薦工作。打造深受職工群眾信賴的“職工之家”，當(dāng)好職工“娘家人”，使工會(huì)真正成為連接黨和職工群眾之間的橋梁紐帶。按照“六有”標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)工會(huì)組織的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，建立健全工會(huì)工作長(zhǎng)效機(jī)制；加強(qiáng)工會(huì)組織的日常管理和會(huì)員會(huì)籍管理，規(guī)范會(huì)員關(guān)系轉(zhuǎn)接和會(huì)員證的使用。持續(xù)深入開展工會(huì)組織“標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化”和“模范職工之家”創(chuàng)建活動(dòng)，完成創(chuàng)建單位考核驗(yàn)收工作。

9.加強(qiáng)工會(huì)干部隊(duì)伍建設(shè)。繼續(xù)深化工會(huì)干部教育培訓(xùn)工作，組織職工參加全省交通運(yùn)輸行業(yè)工會(huì)干部培訓(xùn)班，抓好新修訂《工會(huì)法》學(xué)習(xí)宣傳貫徹工作，提升全省高速公路運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)工會(huì)干部依法建會(huì)、依法管會(huì)、依法履職、依法維權(quán)能力。

10.統(tǒng)籌做好其他各項(xiàng)工作。一是切實(shí)做好服務(wù)職工工作。要圍繞服務(wù)和改善職工工作生活條件，做實(shí)“春送祝福、夏送清涼、金秋助學(xué)、冬送溫暖”“四送”品牌活動(dòng)。要以一線職工為重點(diǎn)，及時(shí)掌握職工因意外傷害、自然災(zāi)害、子女上學(xué)、重大疾病等特殊原因造成的生活困難問題，要針對(duì)特別困難職工及其家庭進(jìn)行“一對(duì)一”幫扶，不斷完善幫扶救助機(jī)制，在政策允許的范圍內(nèi)，給予最大程度的幫扶救助，對(duì)已脫困的職工及時(shí)記錄、注銷脫檔。二是在xxxx收費(fèi)站建設(shè)交通職工綜合性技能體能拓展訓(xùn)練場(chǎng)地。三是廣泛開展職工文化體育活動(dòng)。組織全省高速公路運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)職工乒乓球、羽毛球選拔賽，積極參加全省交通運(yùn)輸行業(yè)職工（乒乓球、羽毛球）運(yùn)動(dòng)會(huì)。繼續(xù)深入開展讀書征文、才藝展示、知識(shí)競(jìng)賽等易組織、效果好，職工喜聞樂見的文娛活動(dòng)。四是全面落實(shí)從嚴(yán)治黨要求。以黨的政治建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)，堅(jiān)持“一崗雙責(zé)”，進(jìn)一步保持和增強(qiáng)工會(huì)工作的政治性、先進(jìn)性和群眾性，深入查找和整改“機(jī)關(guān)化、行政化、貴族化、娛樂化”等脫離職工群眾的突出問題。不折不扣執(zhí)行貫徹廳黨組、中心黨委以及上級(jí)工會(huì)的決策部署，堅(jiān)持向同級(jí)黨組織和上級(jí)工會(huì)請(qǐng)示報(bào)告制度。五是持續(xù)做好女工工作。認(rèn)真落實(shí)《婦女權(quán)益保障法》及“四期保護(hù)”政策，開展“女職工維權(quán)行動(dòng)月”“慶三八”“女職工關(guān)愛行動(dòng)”等系列活動(dòng)，努力推動(dòng)保護(hù)女職工合法權(quán)益的各項(xiàng)法律法規(guī)落到實(shí)處，依法維護(hù)女職工的合法權(quán)益和特殊利益。大力開展“巾幗建功”、素質(zhì)提升等活動(dòng)，把女職工的積極性和創(chuàng)造性吸引到為行業(yè)發(fā)展建功立業(yè)上來，充分發(fā)揮女職工“半邊天”作用。六是做好工會(huì)財(cái)務(wù)工作。加強(qiáng)工會(huì)經(jīng)費(fèi)的收支管理，落實(shí)好各項(xiàng)補(bǔ)助及專項(xiàng)資金，依法合規(guī)管好、用好工會(huì)經(jīng)費(fèi)。七是加強(qiáng)工會(huì)統(tǒng)計(jì)、檔案等基礎(chǔ)工作。做好信息報(bào)送工作，進(jìn)一步提升工會(huì)組織的引導(dǎo)力、影響力，推動(dòng)工會(huì)各項(xiàng)工作再上新的臺(tái)階。

第四篇：運(yùn)營(yíng)管理中心崗位職責(zé)

運(yùn)營(yíng)管理中心崗位職責(zé)

運(yùn)營(yíng)總監(jiān)崗位職責(zé)崗位職責(zé)：

1、全面負(fù)責(zé)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心的工作；

2、對(duì)各總公司日常經(jīng)營(yíng)行為及業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)等運(yùn)營(yíng)流程和相互銜接執(zhí)行進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)和監(jiān)督；

3、組織制定各總公司的《經(jīng)營(yíng)指標(biāo)責(zé)任狀》和《經(jīng)營(yíng)指標(biāo)考核管理辦法》、工作規(guī)范、運(yùn)營(yíng)管理辦法等；

4、指導(dǎo)各總公司運(yùn)營(yíng)管理制度，其他有關(guān)的運(yùn)營(yíng)專項(xiàng)管理制度的擬定、修改工作；

5、全面管控各總公司的月度、季度、經(jīng)營(yíng)工作的實(shí)施情況；

6、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和規(guī)避集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略和運(yùn)營(yíng)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

第五篇：招商運(yùn)營(yíng)思路

招商運(yùn)營(yíng)思路

對(duì)于市場(chǎng)類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其操作流程一般可分為四大部分，一是項(xiàng)目定位、二是營(yíng)銷策劃、三是項(xiàng)目銷售、四是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作過程中，項(xiàng)目定位是先期的重中之重，將直接影響到項(xiàng)目的成敗，在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)方案中，就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所定位的業(yè)態(tài)來進(jìn)行綜合布局，并根據(jù)所需經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)建筑物的要求來進(jìn)行建筑施工設(shè)計(jì)。而項(xiàng)目的成功銷售，則可保障開發(fā)商擁有足夠的資金進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。且成功的營(yíng)銷策劃推廣也可確保項(xiàng)目銷售的成功。

項(xiàng)目定位經(jīng)初步確定后，須展開對(duì)當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘械氖袌?chǎng)調(diào)研，并組織行業(yè)內(nèi)專家（如行業(yè)協(xié)會(huì)、品牌經(jīng)營(yíng)戶、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商）和設(shè)計(jì)單位會(huì)同開發(fā)商共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研討論證，經(jīng)科學(xué)研討論證后，交由專業(yè)人員執(zhí)行。

在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，應(yīng)考慮專業(yè)營(yíng)運(yùn)、銷售人員的介入，就項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與銷售、運(yùn)營(yíng)需求結(jié)合起來考慮，設(shè)計(jì)出適合運(yùn)營(yíng)要求的物業(yè)，為經(jīng)營(yíng)物業(yè)量身定做。比如：項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)如何分布？比例是多少？項(xiàng)目銷售與保留部分如何劃分？設(shè)計(jì)的銷售單元主力面積該多大？總價(jià)控制在多少？該銷售單元是否便于所定業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)？等等。合理的銷售分割有助于項(xiàng)目單價(jià)的提升和加快銷售速度（去化率），提高項(xiàng)目的整體收益。

一、項(xiàng)目招商策略

1．市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位：

結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域，組織專業(yè)人員展開前期市場(chǎng)調(diào)研工作，做好本項(xiàng)目區(qū)域定位和內(nèi)部商業(yè)部分定位；進(jìn)一步做好各樓層定位和樓層平面定位。

2.組建項(xiàng)目前期招商部，培養(yǎng)招商人員，展開前期商戶拜訪：項(xiàng)目啟動(dòng)后招商部由本公司組織家居行業(yè)專業(yè)人員負(fù)責(zé)，成立招商小組，組織日常工作的開展，先期以市場(chǎng)調(diào)研工作為主。

3.展開對(duì)主力店、大客戶的前期招商工作：

在做市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，同期展開對(duì)主力店、大客戶的前期招商工作，做好相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和行業(yè)專業(yè)媒體的溝通工作。

4.各個(gè)區(qū)域分布和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的劃分：

具體區(qū)域和樓層定位經(jīng)市調(diào)得出結(jié)論后再細(xì)分。

5.制定市場(chǎng)租金和招商優(yōu)惠政策：

市場(chǎng)租金收入目標(biāo)一般定為三年一個(gè)周期，市場(chǎng)招商優(yōu)惠免租期建議為3-6個(gè)月。收入目標(biāo)也需經(jīng)調(diào)研后根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。各項(xiàng)招商優(yōu)惠政策及政府相關(guān)優(yōu)惠政策根據(jù)實(shí)際情況制定。

6．籌備招商發(fā)布會(huì)：

建議在項(xiàng)目開業(yè)前6個(gè)月內(nèi)召開招商發(fā)布會(huì)，在發(fā)布會(huì)召開前，做好相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)和專業(yè)家居媒體的互動(dòng)工作，須與各主力店和大客戶簽訂租賃協(xié)議；在發(fā)布會(huì)召開時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)簽約活動(dòng)造勢(shì)，以便在發(fā)布會(huì)召開后根據(jù)招商情況進(jìn)行租金的提升。

7.招商文件及相關(guān)合同的制定：

須制定市場(chǎng)招商手冊(cè)、定鋪協(xié)議、租賃合同、消防責(zé)任書等。在發(fā)布會(huì)召開前須制定經(jīng)營(yíng)戶手冊(cè)、員工手冊(cè)等。

8.展開招商工作，簽訂招商合約：

招商發(fā)布會(huì)召開后，力爭(zhēng)在2-3個(gè)月內(nèi)完成招商簽約工作，為開業(yè)做好準(zhǔn)備。

9.督促經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)裝修：

在市場(chǎng)通過相關(guān)部門驗(yàn)收后，極力推進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)裝修工作。掌握經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)場(chǎng)裝修的進(jìn)度，保證定期開業(yè)。

10.協(xié)商確定開業(yè)日期及相關(guān)開業(yè)籌備工作：

應(yīng)明確工程完工及驗(yàn)收日期，討論確定開業(yè)日期，并以開業(yè)日期為節(jié)點(diǎn)，安排相關(guān)工作日程表及開業(yè)籌備工作。

二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

1.前期做好項(xiàng)目銷售的相關(guān)輔助工作，以銷售為中心，配合銷售部做好相關(guān)市調(diào)、業(yè)態(tài)定位、客流動(dòng)線、商鋪劃分、價(jià)格定位、公共部位裝修等服務(wù)工作。

2.搭建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及做好組織架構(gòu)圖：

建議采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制下的部門負(fù)責(zé)制，下轄部門：招商部、綜合管理部、人力資源部、保安部、辦公室和財(cái)務(wù)部。綜合管理部下轄營(yíng)銷部、市場(chǎng)管理辦、工程部。

3.制定公司各項(xiàng)管理章程和管理制度：

在開業(yè)前制定的制度有：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理制度、各崗位責(zé)任制度、市場(chǎng)商品準(zhǔn)入制度、商品先行賠付制度、商品價(jià)格管理及售后服務(wù)制度、裝修管理?xiàng)l例、員工管理流程及獎(jiǎng)懲條例、財(cái)務(wù)管理制度等。

4.明確各崗位工資及員工福利制度：

建議員工收入分兩大塊為工資和獎(jiǎng)金。工資由基本工資、三金、崗位津貼和各項(xiàng)補(bǔ)貼組成，每月按時(shí)發(fā)放；獎(jiǎng)金為年終獎(jiǎng)勵(lì)，年底一次性發(fā)放。

5.市場(chǎng)宣傳推廣策略的制定和實(shí)施：

招商前須做好招商手冊(cè)一批、市場(chǎng)主樓戶外廣告位、道路指路牌若干、高炮廣告若干、周邊墻體廣告若干、媒體廣告若干，具體計(jì)劃另行書面報(bào)告申請(qǐng)。

6．與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通聯(lián)絡(luò)：

在溝通聯(lián)絡(luò)的過程中，積極要求政府展開協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目能劃行規(guī)市，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免引起其他商業(yè)綜合體的惡意競(jìng)爭(zhēng)。

三、家居類操作項(xiàng)目

操作過的項(xiàng)目：

1、浙江世紀(jì)建材市場(chǎng)：

位于杭州市蕭山區(qū)新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)，占地面積150畝，總建筑面積12萬平米，業(yè)態(tài)為建材、家具類專業(yè)市場(chǎng)2003年完成銷售、招商與開業(yè)。

2、杭嘉湖家居大市場(chǎng)——德清佳得利商貿(mào)城、盧球商貿(mào)城：位于湖州市德清縣，占地面積300畝，總建筑面積26萬平米，業(yè)態(tài)為服裝、百貨、建材、五金類專業(yè)市場(chǎng)，2005年完成銷售、招商與開業(yè)。

3、杭州宏豐家居城：

位于杭州市余杭區(qū)閑林鎮(zhèn)，占地面積350畝，總建筑面積50萬平米，業(yè)態(tài)為家居、超市類綜合體，一期家具、建材市場(chǎng)于2008年完成銷售、招商。于2009年開業(yè)。

4、寧波美家居國(guó)際家居博覽園：

位于浙江省奉化市，占地面積50畝，總建筑面積6萬平米，業(yè)態(tài)為建材、家具、櫥柜類專業(yè)市場(chǎng)，2009年完成招商與開業(yè)。

正在操作的項(xiàng)目：

1、寧波寧海物流中心——金屬材料市場(chǎng)、五金機(jī)電市場(chǎng)：位于寧波市寧?？h城關(guān)鎮(zhèn)，占地面積150畝，總建筑面積8萬平

米，采取先招商再銷售的模式?，F(xiàn)招商預(yù)定已達(dá)95%，銷售工作正在籌備當(dāng)中，預(yù)計(jì)今年10月份開盤。

2、杭州紅星美凱龍金茂MALL：

位于杭州市德勝東路九堡，占地350畝，總建筑面積46萬平米，業(yè)態(tài)為以紅星美凱龍為主力店的一站式家具M(jìn)ALL，屬大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目，一期商鋪于2010年完成銷售，二期商鋪正在熱銷中，今年底開業(yè)。

正在洽談的項(xiàng)目：

1、中國(guó)（嘉善）木雕城：

位于浙江省嘉善縣，占地面積80畝，總建筑面積12萬平米，業(yè)態(tài)為木雕、紅木家具類專業(yè)市場(chǎng)。

2、杭州新華東家具城：

位于杭州市艮山東路，占地面積150畝，總建筑面積20萬平米，業(yè)態(tài)為建材、家具類專業(yè)市場(chǎng)。

四、項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、項(xiàng)目前期調(diào)研服務(wù)收費(fèi)一般為一次性收取10-20萬元。

2、項(xiàng)目招商總監(jiān)及招商部人員在正式招商開始前的前期費(fèi)用經(jīng)雙方協(xié)商確定，可采取包月形式。

3、招商獎(jiǎng)勵(lì)分成三部分:

第一是招商基本獎(jiǎng)勵(lì)，一般根據(jù)項(xiàng)目難易程度為2-3個(gè)月租金。第二是項(xiàng)目完成約定招商比例的獎(jiǎng)勵(lì): 一般約定招商完成比例為70%以上才有，數(shù)額經(jīng)雙方協(xié)商確定，一般在1個(gè)月租金內(nèi)。

第三是租金總額超過部分的分成，租金超額部分三七分成。

招商運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略合作伙伴

大賣場(chǎng)：家樂福、樂購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、物美、樂天瑪特、易買得數(shù)碼類：頤高數(shù)碼、友通數(shù)碼、國(guó)美電器、蘇寧電器、五星電器、匯德隆家電

百貨服飾類：義烏小商品城、中國(guó)輕紡城、天虹百貨、泰國(guó)尚泰百貨、上海百聯(lián)、四季青服裝市場(chǎng)、上海七浦路服飾城、海寧（中國(guó)）皮革城

家居類：紅星美凱龍、月星家居、居然之家、歐亞達(dá)家居、金盛家居、全國(guó)工商聯(lián)家具商會(huì)、廣東省家具商會(huì)、浙江省家具協(xié)會(huì)、江蘇省家具協(xié)會(huì)、東莞名家具、亞太傳媒（亞太建材、亞太家具、亞太門窗等雜志）、廣東稼·財(cái)富雜志社

兒童主題類：四季青兒童服飾城、織里童裝協(xié)會(huì)、杭州中南集團(tuán)（動(dòng)漫）

茶產(chǎn)業(yè)：中國(guó)國(guó)際茶葉拍賣交易中心、中國(guó)茶研所、浙江省茶葉集團(tuán)、各地茶葉協(xié)會(huì)、天福茗茶、國(guó)際茶訊雜志社、茶博覽雜志社

酒店類：美國(guó)溫德姆酒店管理集團(tuán)（溫德姆、華美達(dá)、速8等）、南苑e家、如家等

奧特萊斯：北京燕京奧特萊斯、北京首創(chuàng)奧特萊斯、上海百聯(lián)奧特萊斯、上海狐貍城、杭州樂園奧特萊斯

影院：大地院線、韓國(guó)CVG影院、華大影院

餐飲：杭州知味觀、澳門豆撈、西苑海鮮樓、名家廚房、卜家野魚館、泰國(guó)蕉葉、新加坡阿南鮑魚湯、香港避風(fēng)塘、兩岸咖啡、名典咖啡、上島咖啡等