第一篇：時(shí)代財(cái)富城項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告

時(shí)代財(cái)富城項(xiàng)目定位及商場(chǎng)規(guī)劃報(bào)告

第一部分 時(shí)代財(cái)富城項(xiàng)目定位

一、時(shí)代財(cái)富城項(xiàng)目定位描述

定位原則：（打造青山區(qū)第一個(gè)一站式服務(wù)商業(yè)體系）

1、時(shí)代財(cái)富城優(yōu)勢(shì)：

A:項(xiàng)目規(guī)模大，接近7萬(wàn)平方的商場(chǎng)規(guī)模，而且綜合統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，有很好的大型購(gòu)物中心概念，對(duì)包頭市的經(jīng)營(yíng)商戶和青山區(qū)居民有吸引力。

B:項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)（處于包頭市青山區(qū)主干道文化路和幸福路的十字路口，對(duì)面娜琳商業(yè)步行街、與王府井百貨、娜琳百貨、麥當(dāng)勞、肯德基、北京華聯(lián)等品牌扎堆運(yùn)營(yíng)，是青山區(qū)最為繁華的商業(yè)核心。

C：交通便利，項(xiàng)目可達(dá)程度高。

D:本項(xiàng)目已招進(jìn)沃爾瑪、七匹狼、勁霸男裝等品牌效應(yīng)。

E：大型地下停車(chē)場(chǎng)和商場(chǎng)前面空闊的地面停車(chē)場(chǎng)為消費(fèi)者提供了足夠的停車(chē)位（共800多個(gè)）。F：氣候因數(shù)：北方每年2/3時(shí)間屬于低溫，所以消費(fèi)者大多愿意選擇室內(nèi)消費(fèi)。

G：GBD消費(fèi)指數(shù)的提升（時(shí)代財(cái)富城毗鄰商業(yè)除王府井百貨屬于中高擋外，其他商業(yè)全是中底擋消費(fèi)）；這些商業(yè)遲早被進(jìn)行篩選、淘汰。

H：參考性：昆區(qū)商業(yè)體系密集如；如包百大樓、王府井、唯多利大型商業(yè)綜合體（足以說(shuō)明包頭市消費(fèi)群體能力和習(xí)慣），而青山區(qū)目前就王府井一個(gè)。

綜上條件時(shí)代財(cái)富城足以打造為青山區(qū)即購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑一站式服務(wù)。

2、時(shí)代財(cái)富城劣勢(shì)：

A：城市商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大，其它商場(chǎng)對(duì)時(shí)代財(cái)富城終極消費(fèi)者造成分流；

B：商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成熟，商場(chǎng)內(nèi)商家需要2-3年的商業(yè)培育；

C：商場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，對(duì)商家品牌展示帶來(lái)一定負(fù)面影響；

第二部分時(shí)代財(cái)富城商鋪及物業(yè)產(chǎn)品定位

一、業(yè)態(tài)業(yè)種組合比例

組合原則：

1、提供購(gòu)物、餐飲、酒吧、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游觀光、商務(wù)活動(dòng)等概念，將商場(chǎng)組合成可以同時(shí)滿足日常生活購(gòu)物和旅游觀光綜合性要求的消費(fèi)場(chǎng)地；

2、各經(jīng)營(yíng)單位之間業(yè)態(tài)業(yè)種要能方便管理公司統(tǒng)一管理；

3、業(yè)態(tài)規(guī)劃：

1樓：品牌化妝品、珠寶玉器、流行時(shí)尚眼鏡、時(shí)尚潮流名表、品牌、時(shí)尚皮具箱包及鞋；

2樓：時(shí)尚品牌女裝、休閑女裝、內(nèi)衣； 品牌男裝、休閑時(shí)尚男裝；精品飾品；品牌運(yùn)動(dòng)系列；童裝、兒童娛樂(lè)玩具，家居飾品。

3樓（4樓）：中西餐廳、電影院、美容洗浴中心、電器；

三、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理模式定位

建議時(shí)代財(cái)富城采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、分散管理的管理模式。

“統(tǒng)一管理”就是商場(chǎng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體形象推廣、日常現(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌，統(tǒng)一管理可以通過(guò)收取合理的管理費(fèi)用、舉辦商場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)、收取出租活動(dòng)場(chǎng)地等方式達(dá)到收支平衡甚至贏利；分散經(jīng)營(yíng)的含義包括：經(jīng)營(yíng)租戶每月繳納商鋪單位的租金，在符合商場(chǎng)統(tǒng)一管理原則下

繳納商場(chǎng)管理費(fèi)，商鋪單位的具體經(jīng)營(yíng)和營(yíng)業(yè)盈虧一概有商戶自行負(fù)責(zé)。

第二篇：商場(chǎng)定位、規(guī)劃方案大綱

商場(chǎng)定位方案大綱

定位：潮流、特色匯聚一身的中高端休閑、放松、體驗(yàn)、娛樂(lè)場(chǎng)所 目標(biāo)人群：本地、外地游客、年輕潮流群體、悠閑群體； 商場(chǎng)招商劃分思路：以產(chǎn)品風(fēng)格劃分樓層或區(qū)域

一層：體驗(yàn)、活動(dòng)互動(dòng)區(qū)域，如日本動(dòng)漫區(qū)，（COSPLAY表演、動(dòng)

漫相關(guān)產(chǎn)品展示、銷(xiāo)售、體驗(yàn)）、日本電子產(chǎn)品科技體驗(yàn)店； 二層：韓風(fēng)區(qū)，進(jìn)駐一些韓國(guó)特色品牌或產(chǎn)品店，如，韓國(guó)化妝品、韓國(guó)明星寫(xiě)真，專輯等音響店、韓國(guó)特色零食店，韓國(guó)服飾； 三層：英美風(fēng)，進(jìn)駐英美風(fēng)格品牌服裝店、西方文化體驗(yàn)店、西方重

大節(jié)日禮品裝展店、西方特色糕點(diǎn)店、西方特色產(chǎn)品便利店； 四層：部分特色付費(fèi)休息區(qū)，五層：中國(guó)風(fēng)區(qū)域，進(jìn)駐有本地區(qū)域特色產(chǎn)品店，如，茶道館、文化

體驗(yàn)區(qū)（代表哈爾濱文化地域特色的風(fēng)景畫(huà)或建筑模型、文化名人簡(jiǎn)介展覽、哈爾濱各個(gè)旅游景點(diǎn)模型區(qū)），哈爾濱特有產(chǎn)品品牌店

六層：美食餐飲區(qū)，根據(jù)風(fēng)格劃分餐飲區(qū)，韓餐區(qū)、西餐區(qū)、中餐區(qū)、日式餐飲區(qū)。

服務(wù)：區(qū)別其他商場(chǎng)的差異化服務(wù)定位。

第三篇：黃金海岸商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告[定稿]

“黃金海岸·商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告

（A、B地塊部份）

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地情況（1）項(xiàng)目用地面積

“黃金海岸商業(yè)廣場(chǎng)”（以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目）總用地280.317畝。共分為A、B、C、D四個(gè)地塊。其中：商業(yè)用地224.317畝（包括A地塊53.393畝、B地塊108.494畝、D地塊61.984畝。），容積率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56畝（C地塊）。容積率3.0，建筑密度30%。

（2）地理位置

本項(xiàng)目位于欽州市金海灣大道中段。項(xiàng)目東臨揚(yáng)帆大道、欽南區(qū)政府和新汽車(chē)總站，南鄰1600畝白石湖公園，西臨安州大道和金海灣大橋，北面與北部灣國(guó)際建材商貿(mào)城隔路相望。

（3）地質(zhì)地貌狀況

項(xiàng)目用地基本上是農(nóng)田，土地平整，高低差很小，沒(méi)有大量的土方工程，施工難度小。

2、項(xiàng)目區(qū)域交通

（1）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀

項(xiàng)目處在欽州市主干大道金海灣大道中段，西接南北高速公路，東出北海和欽州港，北連河?xùn)|新區(qū)欽州市行政文化中心，處在市政交通的樞紐位置，扼守欽州市南大門(mén)。

欽州市新的汽車(chē)總站在金海灣大道東面的欽南區(qū)政府對(duì)面，距離本項(xiàng)目只有300米遠(yuǎn)，目前建設(shè)工作接近尾聲，幾個(gè)月后將啟用。屆時(shí)，車(chē)站將成為欽州市新的交通中心、物流中心，公交車(chē)、的士、貨運(yùn)等交通會(huì)變得非常發(fā)達(dá)。

（2）規(guī)劃交通

按照市政規(guī)劃，項(xiàng)目門(mén)口的揚(yáng)帆大道將向南拓展延長(zhǎng)線，直達(dá)欽州港。揚(yáng)帆大道的全線貫通，將會(huì)大大縮短欽州市至欽州港的距離。

3、市政配套設(shè)施完善（1）社區(qū)建設(shè)

項(xiàng)目周邊目前正在建設(shè)的住宅小區(qū)有遠(yuǎn)辰·金灣藍(lán)岸等10多個(gè)住宅項(xiàng)目，其中最大的有欽南新城（2000畝），可以預(yù)見(jiàn)，項(xiàng)目所在片區(qū)將會(huì)很快成為成熟社區(qū)。

（2）文化教育

欽州市第三中學(xué)位于本項(xiàng)目的西側(cè)200米處，正在建設(shè)中，項(xiàng)目住戶子弟可就近入學(xué)。

（3）醫(yī)療衛(wèi)生

欽州市婦幼保健醫(yī)院在安州大道上，距離本項(xiàng)目只有一公里距離，社區(qū)醫(yī)療保障輕松可以做到。

（4）娛樂(lè)休息

正在建設(shè)中的白石湖旅游公園緊靠本項(xiàng)目，占地1600畝，是一個(gè)很好的娛樂(lè)休閑去處。項(xiàng)目臨水而建，臨水而居，環(huán)境十分良好。

4、片區(qū)商業(yè)

項(xiàng)目對(duì)面的大型項(xiàng)目——北部灣國(guó)際建材商貿(mào)城即將建成開(kāi)業(yè)，有力地帶動(dòng)本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，安周大道的長(zhǎng)榮新城商業(yè)街交付使用過(guò)半，其他后進(jìn)項(xiàng)目也正在規(guī)劃建設(shè)中，片區(qū)商業(yè)日漸成熟。

二、市場(chǎng)調(diào)研分析

1、項(xiàng)目SWOT分析（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)

欽州市以“大港口、大工業(yè)、大旅游”為主要建設(shè)目標(biāo)，為廣西沿海城市中心城市，項(xiàng)目處在欽州市的交通主樞紐金海灣大道上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。

交通優(yōu)勢(shì)

欽州市海上交通近年得到大發(fā)展，目前10萬(wàn)噸級(jí)航道已開(kāi)通，20萬(wàn)噸航道也在建設(shè)中，與東盟各國(guó)的海上貿(mào)易往來(lái)日漸頻繁，海上交通前景廣闊。

工業(yè)大發(fā)展

隨著大港口建設(shè)，以中石油1000萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目和310萬(wàn)噸林漿紙項(xiàng)目為首的臨港大工業(yè)陸續(xù)上馬，欽州市正在大量地吸納全國(guó)各地的投資資源和國(guó)際資本，發(fā)展本地工業(yè)項(xiàng)目，地方工業(yè)發(fā)展體系已逐漸形成。

（2）項(xiàng)目劣勢(shì)

欽州市基礎(chǔ)工業(yè)相對(duì)薄弱，項(xiàng)目所在地片區(qū)商業(yè)剛剛起步，距離成為成熟的區(qū)域?qū)I(yè)批發(fā)市場(chǎng)還有一個(gè)過(guò)程，建設(shè)有一定難度，在很大程度上考驗(yàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開(kāi)發(fā)水平。

（3）項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)

欽州市是一個(gè)新興的沿海港口城市，是我國(guó)最后一塊未開(kāi)發(fā)的沿海處女地，充滿發(fā)展機(jī)遇，目前城市正以高速發(fā)展，對(duì)外貿(mào)易、工業(yè)產(chǎn)值及工業(yè)發(fā)展速度連續(xù)三年獲得廣西第一。

今年五月國(guó)家正式批準(zhǔn)欽州港設(shè)立10平方公里的保稅港區(qū)，大大地加快了欽州市港口工業(yè)的發(fā)展，為欽州市大發(fā)展起到了里程碑的作用。

（4）項(xiàng)目威脅

項(xiàng)目威脅點(diǎn)目前主要來(lái)自全國(guó)地產(chǎn)行情，在深圳、北京地產(chǎn)相繼降價(jià)的情況下，許多地方的地產(chǎn)發(fā)展受到了影響。目前欽州房產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度很快，大有超過(guò)城市發(fā)展速度的勢(shì)頭，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。

北部灣國(guó)際建材商貿(mào)城是本項(xiàng)目的一個(gè)參考指標(biāo)，它的成敗對(duì)本項(xiàng)目影響將會(huì)比較大。目前該項(xiàng)目的銷(xiāo)售和招商工作進(jìn)展并不順利，存在一定的負(fù)面作用。

2、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析

目前項(xiàng)目存在的競(jìng)爭(zhēng)比較小，帶有一定同質(zhì)性的項(xiàng)目只有北部灣國(guó)際建材商貿(mào)城，它的定位是以建材為主，吸收了部份五金商家。從消極角度看，它與本項(xiàng)目存在客戶競(jìng)爭(zhēng)，從積極角度看，它能與本項(xiàng)目共同做旺本項(xiàng)目所在的片區(qū)商業(yè)。

可以說(shuō)，北部灣國(guó)際建材商貿(mào)城與本項(xiàng)目的關(guān)系是競(jìng)爭(zhēng)與合作的關(guān)系，合作大于競(jìng)爭(zhēng)。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、項(xiàng)目總體定位：

欽州灣地區(qū)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以銷(xiāo)售汽車(chē)、機(jī)械產(chǎn)品、機(jī)電產(chǎn)品以及汽車(chē)配件等為主，全力打造一流的直接面向北部灣地區(qū)和東盟市場(chǎng)的專業(yè)的機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。

2、項(xiàng)目案名：黃金海岸·商業(yè)廣場(chǎng)（暫定）案名說(shuō)明：

（1）定位為商業(yè)廣場(chǎng)，市場(chǎng)靈活性強(qiáng)，可以為汽車(chē)城、機(jī)電城也可以為百貨商貿(mào)城等，市場(chǎng)建設(shè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)情況最后確定。

（2）欽州市是海濱城市，大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要有海洋文化，海洋文明代表冒險(xiǎn)和進(jìn)取。黃金海岸是金色海岸的意思，充滿機(jī)遇和希望，有理想有抱負(fù)的各界人士都會(huì)到這里來(lái)淘金，拾貝。

3、主力客戶群定位：

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起點(diǎn)高，建設(shè)大市場(chǎng)，因而市場(chǎng)內(nèi)將會(huì)有大量的商鋪。欽州城市不大，經(jīng)營(yíng)戶消化商鋪能力有限，但欽州市在快速發(fā)展，許多外地客商正源源不斷涌進(jìn)來(lái)，因而購(gòu)買(mǎi)住宅和商鋪的主力客戶除了本地客戶外，投資客和外地客商也是很重要的客源對(duì)象。

4、功能定位：

由于客觀原因，本方案只針對(duì)A、B地塊做功能定位，兩區(qū)域一層建設(shè)為商鋪，二層以上為普通住宅，其中商鋪規(guī)劃建設(shè)：

A區(qū)建設(shè)為汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)和二手車(chē)交易市場(chǎng)，主要銷(xiāo)售小轎車(chē)整車(chē)、微型車(chē)、大貨車(chē)、小貨車(chē)、工程機(jī)械、建筑機(jī)械、農(nóng)業(yè)機(jī)械和二手車(chē)交易；

B區(qū)建設(shè)為汽車(chē)配件、汽車(chē)用品及汽車(chē)相關(guān)附屬服務(wù)行業(yè)、五金機(jī)電行業(yè)、摩托車(chē)電動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售行業(yè)等行業(yè)的銷(xiāo)售市場(chǎng)。

為更好發(fā)展商業(yè)，發(fā)揮項(xiàng)目的最大價(jià)值，A、B地塊的臨大街鋪面可以設(shè)計(jì)兩層商業(yè)。

5、建筑面積安排（1）A區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積 一層商鋪面積約12340㎡ 二層以上住宅面積約44613㎡

合計(jì)：56953㎡（2）B區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積： 一層商鋪面積約25753㎡.二層以上住宅面積約89975㎡ 合計(jì)：115728㎡

四、建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃（1）建筑風(fēng)格表現(xiàn)

建筑外立面建議采用國(guó)際較為流行法式現(xiàn)代風(fēng)格，局部采用中式現(xiàn)代化線條處理進(jìn)行總體設(shè)計(jì)。

一、二層建筑建議采用法式騎樓風(fēng)格設(shè)計(jì)。

欽州為港口城市，在設(shè)計(jì)外立面及樓頂標(biāo)識(shí)風(fēng)格表現(xiàn)時(shí)，增加一些海洋文化要素，這樣更能體現(xiàn)項(xiàng)目的屬地特性。

（2）項(xiàng)目總體布局構(gòu)思

項(xiàng)目為一大型商業(yè)市場(chǎng)，里面設(shè)定主題市場(chǎng)和各分類市場(chǎng)，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃時(shí)體現(xiàn)這一主題傾向。

A、B地塊均頻臨金海灣大道，但地塊形態(tài)上有巨大差別，A地塊臨金海灣大道界面長(zhǎng)，適宜展示高檔商品，腹地由于有配套住宅用地C地塊，在商業(yè)上缺乏縱深，不宜做大賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。B地塊臨金海灣大道界面長(zhǎng)，縱深大，并處在金海灣大道與揚(yáng)帆大道交匯處，商業(yè)表現(xiàn)容易展開(kāi)，因而建議主題市場(chǎng)形態(tài)設(shè)計(jì)于此，市場(chǎng)標(biāo)志性建筑物、大門(mén)前廣場(chǎng)、展示廳等可以安排在這里。

B地塊長(zhǎng)約430米，寬約570米，作為商業(yè)開(kāi)發(fā)，內(nèi)鋪將會(huì)比較多，對(duì)于銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)都會(huì)有很大壓力，為扭轉(zhuǎn)這一傾向，建議犧牲部份其它利益，在B地塊內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)一條主干大道（20—30米即可）與外面的市政規(guī)劃大道相通，把項(xiàng)目里面的內(nèi)鋪臨街化，這樣有利于盤(pán)活整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。

（3）建筑色彩計(jì)劃

項(xiàng)目為機(jī)電類市場(chǎng)，可兼容其他百貨商業(yè)，建筑物色彩采取銀白色調(diào)較好，這一色調(diào)明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，與項(xiàng)目文化匹配。

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

（1）商品住宅房及外立面設(shè)計(jì)提示：

項(xiàng)目A、B地塊均為開(kāi)發(fā)商業(yè)鋪面，住宅建在二層以上，根據(jù)容積率要求，最多只能建設(shè)5層。項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，依附于項(xiàng)目之上的住宅套房不一定都作為居家使用，因此在設(shè)計(jì)上要考慮到居家合辦公均適宜的戶型設(shè)計(jì)方案比較合適。外立面建議設(shè)計(jì)成帶有公寓辦公樓性質(zhì)為較好。屋頂、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)可根據(jù)項(xiàng)目整體的法式現(xiàn)代風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)。（2）商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

一層商鋪建設(shè)要符合使用，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，商鋪規(guī)格為開(kāi)間4米，縱深8—10米，層高4.5—5米最為合適，這一規(guī)格對(duì)于二層以上的住宅戶型規(guī)劃也很有好處，中間不用進(jìn)行轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)的調(diào)整，減少建筑成本，提高項(xiàng)目的抗震能力。

商鋪內(nèi)均為獨(dú)立鋪面，設(shè)置洗手間，以方便商家辦公使用。

3、建筑材料應(yīng)用

據(jù)建設(shè)部要求，在進(jìn)行住宅節(jié)能改造的同時(shí)，將啟動(dòng)綠色建筑的認(rèn)證制度，通過(guò)五個(gè)等級(jí)來(lái)對(duì)住宅“驗(yàn)明正身”，并通過(guò)五個(gè)等級(jí)向社會(huì)公布住宅建筑在節(jié)能生態(tài)方面的質(zhì)量狀況。

建議本項(xiàng)目建設(shè)在環(huán)保及節(jié)能技術(shù)應(yīng)用上，精益求精，最大程度上運(yùn)用新材料、新技術(shù)、新工藝、綠色環(huán)保材料、節(jié)能材料及智能化配置，塑造綠色、環(huán)保、節(jié)能的地產(chǎn)精品。

五、主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤(pán)戶型比較（1）北部灣國(guó)際建材商貿(mào)城

主力戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：80—107㎡）

其他戶型：3房2廳1衛(wèi)（面積：101—146㎡）1房1廳1衛(wèi)（面積：58—63㎡）4房2廳2衛(wèi)（面積：135㎡）（2）長(zhǎng)榮新城

主力戶型：3房2廳2衛(wèi)（面積：120㎡）

其他戶型：2房2廳（面積：95㎡）4房2廳3衛(wèi)（面積：140㎡）

樓中樓（2房、3房、4房），面積：90—200㎡（3）遠(yuǎn)辰·金灣藍(lán)岸

主力戶型：3房2廳2衛(wèi)（面積：101—116㎡）

其他戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：84.57㎡）樓中樓（5房），面積：210㎡

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析配置

A地塊為汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)，場(chǎng)地要求高一些，建議層高為5米。B地塊為汽車(chē)配件、五金機(jī)電等銷(xiāo)售市場(chǎng)，建議層高為4.5米。

3、項(xiàng)目戶型配置比例

根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)戶型規(guī)劃比例和銷(xiāo)售情況，大致安排如下戶型規(guī)劃比例：

主力戶型：2房2廳1衛(wèi)（面積：80—100㎡）其他戶型：3房2廳1衛(wèi)（面積：95—125㎡）4房2廳2衛(wèi)（面積：130㎡）

4、主力戶型設(shè)計(jì)提示（1）一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)

層高3米，戶型方正，面積使用率高，采光及通風(fēng)良好。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)美觀實(shí)用，窗戶明亮大方。

（2）復(fù)式戶型設(shè)計(jì)

頂層戶型采用復(fù)試戶型設(shè)計(jì)，注重時(shí)尚實(shí)用，采光和通風(fēng)良好。

5、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)

一層商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，層高5米，戶型方正，預(yù)留衛(wèi)生間接口。

六、室內(nèi)空間布局裝修

1、室內(nèi)空間布局提示

住宅室內(nèi)空間布局方正，注重通風(fēng)和采光，干濕區(qū)區(qū)分明顯，室內(nèi)柱子不能留有死角，占據(jù)有效使用面積，影響家居擺設(shè)。橫梁高低要統(tǒng)一，要整齊，不能影響住房美觀。

2、公共空間主題選擇

公共空間主要為過(guò)道和樓梯，樓梯寬度采取通用標(biāo)準(zhǔn)即可，過(guò)道采用明亮的地磚鋪設(shè)，墻面刮白色膩?zhàn)?，置壁燈，裝飾要求與建筑風(fēng)格一致的文化藝術(shù)標(biāo)志和飾品等。

七、裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

1、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

外墻涂料，內(nèi)墻砂漿抹平；地板全現(xiàn)澆樓板，水泥砂漿過(guò)面；廚房通水，預(yù)留排水口，墻面為水泥砂漿抹平；衛(wèi)生間置蹲式便器，預(yù)留洗手盆排水口，墻面為水泥砂漿抹平；陽(yáng)臺(tái)為封閉式，低開(kāi)鋁合金窗，墻面刮白色膩?zhàn)?，地面砂漿抹平；單元樓梯入口電子對(duì)講防盜門(mén)，進(jìn)戶防盜門(mén)；獨(dú)立水電表，水進(jìn)戶內(nèi)，電表裝至戶門(mén)外。

2、商鋪

地板水泥砂漿過(guò)面，衛(wèi)生間預(yù)留排水口，墻面為水泥砂漿抹平。

3、項(xiàng)目展示大廳和辦公樓

（面積可以從B地塊里面支配，具體待定）

八、項(xiàng)目街道規(guī)劃設(shè)計(jì)提示

1、本項(xiàng)目大型露天廣場(chǎng)平時(shí)用作車(chē)輛展示，設(shè)置要有氣勢(shì)，適合舉辦大型展示會(huì)需求；

2、小街道寬度大于或等于10米；

3、大街道寬度最大不許大于超過(guò)30米；

4、大街道與小街道之間要方便穿插交通；

5、主要街道路口設(shè)立消防栓等公共安全施施；

6、在廣告位置比較好的路口，要預(yù)留足夠廣告牌展示位置。

張莜（QQ：545695686）

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介紹

從文化形態(tài)學(xué)的角度來(lái)看，海洋文化是一個(gè)“包括內(nèi)核與若干外緣的不定形的整體”，從外及內(nèi)，它由“物態(tài)文化層”、“制度文化層”、“行為文化層”和“精神文化層”等四個(gè)不同層面構(gòu)成，內(nèi)容包羅萬(wàn)象。在四個(gè)層面中，既有海洋文化的核心內(nèi)涵，也存在海洋文化的淺層表現(xiàn)。現(xiàn)代海洋文化的實(shí)質(zhì)，是人類文明不斷擺脫和超越海洋的劣勢(shì)與局限，孜孜不倦地開(kāi)拓，發(fā)揮海洋的優(yōu)勢(shì)，以最大限度地溝通人類物質(zhì)和精神文明的一種媒介。這種追求現(xiàn)代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是開(kāi)放的，包容各類文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒險(xiǎn)和進(jìn)取的文化特征。

海洋城市的文化是一種全球化、世界化的趨勢(shì)。比如，在一些海洋城市的港口、商業(yè)區(qū)，很難分辨這是新加坡還是鹿特丹，它們有全球化的特征。但是在城市的內(nèi)部，它們就呈現(xiàn)出本土化和傳統(tǒng)的特征，這就是一種開(kāi)放性和多樣性的組合。

從海洋經(jīng)濟(jì)和海洋意識(shí)的起源，海洋城市的文化表現(xiàn)為鼓勵(lì)思變、溝通意識(shí)和冒險(xiǎn)精神。海洋文化的最大特征就是開(kāi)放性和多樣性。

海濱特色最終通過(guò)城市文化加以表現(xiàn)，城市文化是個(gè)綜合的概念，包括城市的經(jīng)濟(jì)特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。這些因素經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展和融合，固定下來(lái)，就形成了具備自己特色的海洋城市文化，也就是我們通常說(shuō)的“藍(lán)色文明”。

第四篇：天津時(shí)代奧城小區(qū)規(guī)劃調(diào)研報(bào)告

天津時(shí)代奧城小區(qū)規(guī)劃調(diào)研報(bào)告

————規(guī)劃乙班胡魁

3007206097

紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行。為了更全面的了解小區(qū)規(guī)劃的實(shí)例，我們小組踏上了時(shí)代奧城的調(diào)研之路。

天津作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，奧體中心被列為重建設(shè)項(xiàng)目，天津計(jì)劃在城市南部建設(shè)包括6萬(wàn)人體育場(chǎng)在內(nèi)的一大批具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的奧運(yùn)比賽競(jìng)技場(chǎng)館。作為奧體中心的配套設(shè)施，在緊鄰的區(qū)內(nèi)將建設(shè)一大批公共建筑，包括五星級(jí)的商務(wù)酒店、奧體配套的商業(yè)設(shè)施、餐飲娛樂(lè)設(shè)施、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓、涉外公寓，以及供奧運(yùn)新聞報(bào)道的國(guó)際會(huì)展中心和新聞中心，因此時(shí)代奧城地塊作為配套設(shè)施的一個(gè)重要部分，有望成長(zhǎng)為天津市的又一重要的中心地區(qū)，而 比肩時(shí)代的國(guó)際化建筑群，即將 成為我們這個(gè)城市的全新地標(biāo)。時(shí)代奧城多種功能活動(dòng)場(chǎng)地的豪華酒店會(huì)所，引領(lǐng)著時(shí)代生活的多元化發(fā)展趨勢(shì)，成為天津最為璇霓璀璨的身份領(lǐng)地，領(lǐng)銜天津。而且諸多時(shí)尚元素已經(jīng)先期進(jìn)駐。酒店會(huì)所位于小區(qū)中央主題景觀綠地地下，由會(huì)展空間、休閑空間及健身游泳空間三大塊組成，結(jié)北側(cè)的下沉式廣場(chǎng)及南側(cè)的疊泉瀑布自然景觀，共同營(yíng)造出獨(dú)具個(gè)性特征的嶄新社區(qū)公建形式，時(shí)刻折射著現(xiàn)代都會(huì)的高尚文明。商務(wù)辦公與商業(yè)復(fù)布置，相互支撐并提高品質(zhì)。商業(yè)為住宅、寫(xiě)字樓、公寓和酒店客戶提供完善的購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)；住宅、商務(wù)、公寓、酒店又反過(guò)來(lái)為商業(yè)提供必需的大量的日間和夜間人流，寫(xiě)字樓為公寓、酒店提供穩(wěn)定的客源，公寓和酒店為商務(wù)人士提供高檔、便捷的居住環(huán)境，商業(yè)又通過(guò)整體的高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)和匯聚

力。多種產(chǎn)品相互支撐，又相互影響，構(gòu)成時(shí)代奧城完整的新國(guó)際都市生活。

我們?cè)谛^(qū)中看到許多小孩子，挺他們說(shuō)話才知道基本都是韓國(guó)人，雖然讓人疑惑吧，但奧城的確達(dá)到了他打造國(guó)際化小區(qū)的目的，并將其很好的融入到周?chē)h(huán)境里面。

奧城設(shè)施完善，環(huán)境處理精致美觀，而且處于市中心地段，屬于高級(jí)別的小區(qū)，然而我們也在其中發(fā)現(xiàn)了許多不足和需要解決得問(wèn)題，比如車(chē)位設(shè)置過(guò)少，少量細(xì)節(jié)部分做工比較潦草等，這些在PPT里面都給出了消息描述并提出了我們探討的解決方法。

這次調(diào)研讓我學(xué)到了很多在課堂上不能理解的知識(shí)，并讓我加深了對(duì)小區(qū)規(guī)劃的理解，相信今后我們會(huì)越來(lái)越多的了解規(guī)劃，傳承規(guī)劃。

第五篇：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位概念書(shū)

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位概念書(shū)

第一章本項(xiàng)目定位

一、地理位置

本項(xiàng)目位于港窯路運(yùn)河旁邊，這里綠樹(shù)成蔭，道路幽靜，走在這里讓人完全感受不到鬧市的喧囂，只有愜意舒暢的心情。同時(shí)，港窯路與城東大道、東山大道相連，交通極為便捷。

二、建筑體特征

建筑體外觀設(shè)計(jì)美觀，主體樓層不高，實(shí)用面積平米；內(nèi)部結(jié)構(gòu)層頂較低，有觀景陽(yáng)臺(tái)和活動(dòng)露臺(tái)；外圍停車(chē)面積有限。

三、經(jīng)營(yíng)定位

根據(jù)項(xiàng)目地理位置和建筑主體情況分析，結(jié)合宜昌目前餐飲休閑娛樂(lè)市場(chǎng)情況，建議經(jīng)營(yíng)定位為高端商務(wù)會(huì)所模式。

四、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目

本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目具體定位為集餐飲、KTV、茶藝、棋牌、垂釣等于一體的高端休閑綜合會(huì)所。

五、客源市場(chǎng)

根據(jù)宜昌現(xiàn)有會(huì)所經(jīng)營(yíng)情況，建議客源市場(chǎng)定位為高端政務(wù)及商務(wù)客人。

第二章高端會(huì)所市場(chǎng)分析

一、高端會(huì)所概述

高端會(huì)所主要是為客人提供一種極具私密性的社交環(huán)境，無(wú)論是

商務(wù)談判，或者是私人之間的交流，還是朋友之間的用餐、娛樂(lè)，都會(huì)悠然自得而不被外人打擾。

高端會(huì)所環(huán)境優(yōu)雅，裝修設(shè)計(jì)舒適、典雅，富有品味，讓人精神愉悅！客人到此不僅陶醉于唯美的環(huán)境，更能玩味舌尖，樂(lè)享生活。

高端會(huì)所魅力和價(jià)值體現(xiàn)在它擁有一個(gè)非常高端的會(huì)員團(tuán)體，并由此形成了一個(gè)能量巨大的交際圈，可以為身處其中的人們帶來(lái)豐富的商業(yè)機(jī)會(huì)。會(huì)所帶來(lái)的是一種歸屬感，吸引著人們對(duì)共同話題的探討，其原因不在炫耀，而是有其社會(huì)與悠閑的雙重性，是工作以外的另一個(gè)重要社交場(chǎng)所。

小眾尊享，是高端會(huì)所的精要。不與大眾為伍，尋找一個(gè)只屬于同等分量的群體在一起的空間，持一杯紅酒或咖啡，漫步其中，月光燈影，心醉神迷。

二、宜昌會(huì)所現(xiàn)狀

（一）、宜昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

宜昌位于湖北省西部，聞名中外的長(zhǎng)江三峽西陵峽畔，被人們譽(yù)為“三峽明珠·世界電都”。市區(qū)面積4249平方公里，市區(qū)人口133.8萬(wàn)人。2011年國(guó)民生產(chǎn)總值突破2000億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資超過(guò)1150億元。宜化、興發(fā)、東陽(yáng)光等一批骨干企業(yè)做大做強(qiáng)，年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入過(guò)100億元的企業(yè)達(dá)到6家，過(guò)10億元33家。世界500強(qiáng)企業(yè)歐萊雅、法空氣體、三井物產(chǎn)、英博集團(tuán)等先后落戶宜昌；首鋼、南玻、東陽(yáng)光、長(zhǎng)江鋁業(yè)、長(zhǎng)江電纜、晉煤集團(tuán)等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛到宜昌投資興業(yè)。立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，區(qū)域性交通中心地位

逐步顯現(xiàn)。滬渝、荊宜、江南三峽翻壩高速公路、漢宜高速鐵路和宜萬(wàn)鐵路建成通車(chē)。宜巴、保宜高速公路正在加緊建設(shè)。到2016年，全市生產(chǎn)總值占全省比重達(dá)到15%左右，地方一般預(yù)算收入突破300億元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)23%，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1500家，產(chǎn)值過(guò)100億企業(yè)達(dá)到20家以上、過(guò)1000億企業(yè)實(shí)現(xiàn)零的突破。宜昌社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生海量商務(wù)活動(dòng)，而商務(wù)活動(dòng)勢(shì)必為高端會(huì)所提供大量的客源。

（二）、宜昌會(huì)所現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)對(duì)宜昌會(huì)所市場(chǎng)的初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前宜昌現(xiàn)有的會(huì)所基本上是功能單一的餐飲或者娛樂(lè)會(huì)所，且數(shù)量有限，還沒(méi)有高端綜合會(huì)所（集餐飲、茶藝、休閑、娛樂(lè)于一體），無(wú)法滿足宜昌的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。高端會(huì)所在宜昌具有廣闊的發(fā)展和生存空間。

第三章高端會(huì)所規(guī)劃理念

會(huì)所項(xiàng)目總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在設(shè)計(jì)時(shí)通盤(pán)兼顧，會(huì)所要想效益好就要有好的會(huì)所管理，而好的會(huì)所管理又要好的會(huì)所設(shè)計(jì)。在充分調(diào)研客源市場(chǎng)、綜合規(guī)模、檔次的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，組織專業(yè)設(shè)計(jì)師、建筑師和經(jīng)營(yíng)管理者，圍繞會(huì)所的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、功能布局和流程設(shè)計(jì)、管理模式，將會(huì)所的規(guī)劃設(shè)計(jì)放在有利于企業(yè)整體發(fā)展的平臺(tái)上進(jìn)行充分的科學(xué)論證，使其更加科學(xué)合理。簡(jiǎn)單地來(lái)說(shuō)，會(huì)所的功能設(shè)計(jì)要既方便客人的使用，又方便會(huì)所管理。在充分的體現(xiàn)出會(huì)所內(nèi)部項(xiàng)目間的溝通的同時(shí)，又使會(huì)所的整體風(fēng)格保持一致。會(huì)所規(guī)劃理念具體表現(xiàn)為實(shí)用性、人性化、超前性、經(jīng)濟(jì)

性、文化性。

1、會(huì)所設(shè)計(jì)要具有實(shí)用性。根據(jù)會(huì)所的市場(chǎng)定位和服務(wù)的客人群體的差別，在功能上對(duì)會(huì)所設(shè)計(jì)的要求也不同。設(shè)計(jì)的實(shí)用性就是要求會(huì)所設(shè)計(jì)的功能必須要考慮到不同客人的需求，適合不同客人群體的使用，同時(shí)要兼顧會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理。

2、會(huì)所設(shè)計(jì)要人性化。所謂設(shè)計(jì)的人性化，就是要“以人為本”，充分了解服務(wù)對(duì)象的需求，滿足人們各式各樣的生活享受和精神放松。要有溫馨、家居的特點(diǎn)，讓顧客感受到被重視被關(guān)懷的情感，流連忘返。在這里，客人可獨(dú)享固有的靜謐與悠然。良好的環(huán)境與配套設(shè)施充分為會(huì)員們提供了至尊商務(wù)宴請(qǐng)及娛樂(lè)休閑，讓人們?cè)谙硎苜N心服務(wù)的同時(shí)，更能在風(fēng)雅中盡享私密休閑。

3、會(huì)所設(shè)計(jì)要體現(xiàn)超前性。會(huì)所設(shè)計(jì)的超前性，就是要統(tǒng)籌全局考慮，既要時(shí)尚、華麗，又要低碳、綠色。在使用材料的時(shí)候要盡可能多的采用綠色環(huán)保類的材料。當(dāng)然也要節(jié)約，盡量減少消耗，要保護(hù)環(huán)境，創(chuàng)造低碳會(huì)所。當(dāng)然會(huì)所的設(shè)計(jì)也要緊跟潮流，要時(shí)尚華麗。在設(shè)計(jì)的時(shí)候要充分考慮以后的發(fā)展趨勢(shì)，要有超前性，預(yù)見(jiàn)性。

4、會(huì)所設(shè)計(jì)要有經(jīng)濟(jì)性理念。會(huì)所的建設(shè)是以盈利為目的的，當(dāng)然要讓投入盡可能的少，產(chǎn)出盡可能的大。在設(shè)計(jì)的時(shí)候，要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性理念，節(jié)約成本。

5、文化性

一個(gè)成功的會(huì)所它不僅僅是要滿足使用功能，它設(shè)計(jì)要新穎，它最重要的是要具有不同的文化性。會(huì)所設(shè)計(jì)要研究項(xiàng)目所在“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，在最初方案設(shè)計(jì)中如能準(zhǔn)確、合理地定位好會(huì)所的文化內(nèi)涵，會(huì)所就具有了深厚的文化底蘊(yùn)和無(wú)窮的魅力，從而帶給客人的享受不僅僅是生理上、情緒上的，并且是心靈上的。