第一篇：本案中的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸誰(shuí)

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本案中的房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸誰(shuí)?

作者： 邱曼莉發(fā)布時(shí)間： 2010-08-12 23:20:09

[案情]

2009年4月30日,第三人何某與被告黃某簽訂協(xié)議，約定將第三人將位于欽州市新光路某號(hào)某棟某號(hào)房屋以60000元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給被告。被告的父親黃某某代被告向第三人支付了房屋價(jià)款60000元，第三人將房屋交付給被告，被告對(duì)房屋進(jìn)行裝修后一直在該房屋居住，但被告與第三人并未辦理該房屋的過(guò)戶登記。2009年11月18日第三人又自愿與原告唐某簽訂協(xié)議約定，第三人以65000元的價(jià)格將位于欽州市新光路某號(hào)某棟某號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)議簽訂后，原告于2009年11月23日向第三人支付了該房屋的價(jià)款65000元。2009年12月1日，為了辦理該房屋的登記備案，原告與第三人在欽州市房產(chǎn)局辦證大廳簽訂了該房屋的轉(zhuǎn)讓契約。原告于2010年1月14日辦理了該房屋的過(guò)戶登記，并取得了該房屋的房產(chǎn)權(quán)證。但之前第三人將房屋交給被告居住，被告一直占用至今，原告多次要求被告搬出該房屋確遭拒絕，為此，2010年4月28日原告唐某向欽南區(qū)人民法院起訴,請(qǐng)求人民法院判決被告搬出欽州市新光路某號(hào)某棟某號(hào)房屋，將房屋交付原告；被告支付2000元房屋占用費(fèi)給原告（自2010年1月14日至2010年5月14日止，以每月500元計(jì)）。

[審判]

法院審理后認(rèn)為，被告辯稱第三人后與原告簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)惡意串通的行為，該合同在雙方自愿合法的情形下簽訂的，所以該房屋轉(zhuǎn)讓合同合法有效。第三人與被告雖合法簽訂合同在先，并交付該房屋給被告居住，但不動(dòng)產(chǎn)的取得應(yīng)以登記為條件，原告辦理了該房屋的過(guò)戶登記，應(yīng)由原告合法取得該房屋的所有權(quán)，物權(quán)有排他性的特點(diǎn)，任何人均不能妨礙所有權(quán)人行使其所有權(quán)，被告占住該房屋是對(duì)原告所有權(quán)的侵犯，原告要求被告搬出該房屋，將該房屋交還原告的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，法院予以支持；而被告雖未取得房屋的所有權(quán)，但第三人交付房屋給被告居住是履行合同的一種行為，被告居于合同關(guān)系而占有該房屋，主觀上并無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，屬于善意占有，被告無(wú)須支付給原告房屋的租金，因此原告請(qǐng)求的被告支付占有房屋費(fèi)用2000元無(wú)法律依據(jù)，法院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四條、第九條第一款，欽南區(qū)人民法院一審判決被告黃某搬出欽州市新光路某號(hào)某棟某號(hào)房屋，將房屋交付給原告唐某。同時(shí)，駁回原告唐某的其他訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析]

該案中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋轉(zhuǎn)讓合同是否有效以及所賣房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。本案中的第三人何某和原告唐某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同及第三人何某和被告黃某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，對(duì)涉案房屋的地點(diǎn)、總價(jià)、房屋交付等內(nèi)容均作出了明確約定，兩份房屋轉(zhuǎn)讓合同均符合房屋買賣合同的構(gòu)成要件。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，本案中兩份房屋轉(zhuǎn)讓合同均有效?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，不能對(duì)抗第三人。本案中被告雖然與第三人先簽訂了房屋買賣合同，但一直未到登記部門辦理過(guò)戶登記手續(xù)，也沒(méi)有依法辦理預(yù)告登

記，因此被告無(wú)法取得買賣房屋的所有權(quán)。原告與第三人在簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書后，就到房產(chǎn)局辦理了該房屋的過(guò)戶手續(xù)，取得了房產(chǎn)證。因此，在本案中，原告辦理了房屋過(guò)戶登記，依法取得了本案中房屋的所有權(quán)。被告黃某要將搬出本案中的房屋（即欽州市新光路某號(hào)某棟某號(hào)房屋），將房屋交付給原告唐某。而被告居于合同關(guān)系占有本案中的房屋，主觀上并無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，屬于善意占有，被告無(wú)須支付給原告房屋的租金。

第二篇：本案應(yīng)如何適用離婚過(guò)錯(cuò)賠償制度

本案應(yīng)如何適用離婚過(guò)錯(cuò)賠償制度

案情：

張某與李某于1991年結(jié)婚，1992年生育一子，孩子出生后，李某一直感覺(jué)長(zhǎng)得不像自己，又聽(tīng)莊鄰閑話不少，便懷疑孩子不是自己的。2003年2月雙方發(fā)生吵打，在吵打中李某將張某致傷，經(jīng)法醫(yī)鑒定構(gòu)成輕傷。3月，張某向法院起訴離婚，要求撫養(yǎng)孩子，并要求李某賠償精神損害撫慰金。李某答辯同意離婚，也要求撫養(yǎng)孩子。訴訟中，張某承認(rèn)孩子并非與李某所生，李某遂提出反訴，請(qǐng)求張某賠償其精神損害撫慰金。

本案在審理中，對(duì)于雙方提出的精神損害撫慰金的請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)支持，存在兩種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，張某的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持，李某的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不應(yīng)當(dāng)支持?！吨腥A人民共和國(guó)婚姻法》第四十六條規(guī)定：“有下列情形之一導(dǎo)致離婚的，無(wú)過(guò)錯(cuò)方有權(quán)請(qǐng)求損害賠償：(一)重婚的;(二)有配偶者與他人同居的;(3)實(shí)施家庭暴力的;(四)虐待、遺棄家庭成員的?！彪x婚訴訟前，張某被李某毆打致傷，經(jīng)法醫(yī)鑒定為輕傷，符合最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第一條中規(guī)定的對(duì)家庭暴力的解釋，“家庭暴力”是指行為人以毆打、捆綁、殘害、強(qiáng)行限制人身自由或者其他手段，給其家庭成員的身體、精神等方面造成一定傷害后果的行為。李某毆打張某致其輕傷，構(gòu)成家庭暴力，李某的行為，侵害了張某的生命健康權(quán)，違反了《中華人民共和國(guó)婚姻法》中“禁止家庭暴力”這一原則性

規(guī)定，不僅給張某身體造成了一定的傷害后果，同時(shí)也給張某的精神上造成了一定程度的損害。因此，對(duì)于張某要求李某賠償其精神損害撫慰金的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。關(guān)于李某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，《中華人民共和國(guó)婚姻法》第四十六條規(guī)定的四種情形中，僅在第二種情形中規(guī)定了“有配偶者與他人同居”無(wú)過(guò)錯(cuò)方可以請(qǐng)求賠償這種情形，沒(méi)有規(guī)定李某提出的“有配偶者與他人生子”這種情形。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第三條中規(guī)定，“有配偶者與他人同居”的情形，是指有配偶者與婚外異性，不以夫妻名義持續(xù)、穩(wěn)定地共同居住。張某與婚外異性雖生一子，但并不是持續(xù)、穩(wěn)定地共同居住，而是偶然的發(fā)生不正當(dāng)性關(guān)系導(dǎo)致生子，雖然給李某精神上也造成了一定的損害，但是這種情形不包括在四種情形內(nèi)，法無(wú)明文規(guī)定。因此，對(duì)于李某要求張某賠償其精神損害撫慰金的訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)予以支持。

第二種意見(jiàn)是，張某的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持，理由如前所述。李某的請(qǐng)求，雖然《中華人民共和國(guó)婚姻法》第四十六條中規(guī)定的四種情形中未明確規(guī)定，但是張某具有明顯的過(guò)錯(cuò)，如果不予支持則顯失公平?！吨腥A人民共和國(guó)婚姻法》第四條中規(guī)定，夫妻應(yīng)當(dāng)互相忠實(shí)、互相尊重。張某在婚后與婚外異性發(fā)生不正當(dāng)性關(guān)系并懷孕，違背了該項(xiàng)原則。張某從懷孕、生子至離婚訴訟前，一直未將這一事實(shí)告知李某，以爭(zhēng)取李某的諒解，說(shuō)明張某存在隱瞞真相的故意，其行為嚴(yán)重違背了夫妻應(yīng)互相忠實(shí)的原則。李某與張某結(jié)婚十二年后，才得知撫育了十一年的兒子并非是自己親生子，李某因此所遭受的社會(huì)輿論壓力及其精神打擊是巨大的，所致李某的社會(huì)評(píng)價(jià)力降低是顯而易見(jiàn)的，其精神上的痛苦將可能伴隨終生，不論是從時(shí)間上，還是行為

方式上及造成的后果上分析，可以說(shuō)均超過(guò)了張某因家庭暴力所受到的精神損害，張某的行為同時(shí)也違反了公序良俗及良好的道德規(guī)范，李某所受到的損害事實(shí)與張某的行為之間存在法律上的因果關(guān)系，張某作為過(guò)錯(cuò)方應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。僅以《中華人民共和國(guó)婚姻法》第四十六條中的四種情形未明確規(guī)定，而駁回李某的此項(xiàng)請(qǐng)求，不利于促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)，不利于倡導(dǎo)良好的道德風(fēng)尚。《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條規(guī)定：“公民、法人的合法權(quán)益受到法律保護(hù)、任何組織和個(gè)人不得侵犯”。人格尊嚴(yán)權(quán)乃屬民事權(quán)利之一，對(duì)人格尊嚴(yán)權(quán)的侵害已經(jīng)列入最高人民法院《關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定的受理范圍，該司法解釋第八條第二款規(guī)定：“因侵權(quán)致人精神損害，造成嚴(yán)重后果的，人民法院除判令侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害，恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉等民事責(zé)任外，可以根據(jù)受害人一方的請(qǐng)求判令其賠償相應(yīng)的精神損害撫慰金”。結(jié)合婚姻法的立法本意以及最高人民法院的司法解釋精神，《中華人民共和國(guó)婚姻法》第四十六條雖然僅規(guī)定了四種情形，但并未排除根據(jù)其他情形請(qǐng)求損害賠償，在此種情況下，完全可以根據(jù)民法通則及婚姻法關(guān)于夫妻之間應(yīng)當(dāng)忠實(shí)的原則規(guī)定，參照最高人民法院的相關(guān)司法解釋精神，支持李某要求張某賠償其精神損害撫慰金的訴訟請(qǐng)求。

筆者同意第二種意見(jiàn)。

第三篇：如何看待本案中的和解協(xié)議

如何看待本案中的和解協(xié)議

案情：

1996年12月7日，原告南通蘇海化工廠（以下簡(jiǎn)稱蘇?；S）經(jīng)國(guó)家商標(biāo)局核準(zhǔn)注冊(cè)了由“蘇中”文字及字母S、Z和菱形圖案組成的組合商標(biāo)，注冊(cè)證號(hào)908007號(hào)，核定使用的商品類別為第一類的磷肥、鉀肥、尿素和混合肥料，有效期自1996年12月7日至2006年12月6日。自2000年10月起，被告王華富擅自使用原告已標(biāo)明商標(biāo)及廠名、廠址的舊包裝袋將一批抵債的外地散裝復(fù)合肥料灌裝后，私下交由原告銷售人員陳禮龍發(fā)往海安縣仇湖鄉(xiāng)、青萍鄉(xiāng)、墩頭鄉(xiāng)等原告的復(fù)合肥料銷售點(diǎn)進(jìn)行銷售，共計(jì)銷售假冒“蘇中”牌劣質(zhì)復(fù)混肥17噸，價(jià)款10900元。

經(jīng)群眾舉報(bào)，蘇海化工廠委托律師進(jìn)行了調(diào)查，海安縣青萍供銷社生資部倉(cāng)庫(kù)保管員黃海山、海安縣仇湖鎮(zhèn)禾莊村陳長(zhǎng)樂(lè)、陳長(zhǎng)義以及海安縣仇湖鎮(zhèn)湖西村五組的吉和祥分別陳述了陳禮龍?zhí)峁┘倜啊疤K中”牌復(fù)合肥用于銷售的事實(shí)。2001年3月20日，南通市海安工商行政管理局對(duì)王華富、陳禮龍銷售假冒注冊(cè)商標(biāo)的商品的違法行為進(jìn)行了查處，作出對(duì)王、陳二人罰款25000元的海工商案（2001）242號(hào)行政處罰決定。

2002年3月4日，蘇?；S向江蘇省南通市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告王華富、陳禮龍賠償原告因商標(biāo)權(quán)被侵犯而造成的商譽(yù)損失100000元及律師調(diào)查費(fèi)8000元、差旅費(fèi)9782元和律師代理費(fèi)3600元。

2002年4月10日，被告王華富與蘇?；S經(jīng)案外協(xié)商自行達(dá)成賠償和解協(xié)議，約定由王華富分期賠償原告市場(chǎng)品牌信譽(yù)損失30000元，首期5000元當(dāng)即履行。為此，原告蘇?；S在2002年4月11日的庭審中將訴訟請(qǐng)求變更為判令被告陳禮龍賠償70000元的商譽(yù)損失；判令被告王華富、陳禮龍對(duì)合計(jì)21382元的律師調(diào)查費(fèi)、差旅費(fèi)和律師代理費(fèi)負(fù)連帶賠償責(zé)任。

審判：

江蘇省南通市中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，被告王華富、陳禮龍的行為均已構(gòu)成對(duì)原告南通蘇?；S“蘇中”注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)的侵犯，并同時(shí)侵犯了原告的企業(yè)名稱權(quán)，遂依法判決，駁回原告南通蘇?；S要求被告陳禮龍賠償商業(yè)信譽(yù)損失70000元的訴訟請(qǐng)求；被告王華富、陳禮龍共同賠償原告南通蘇海化工廠調(diào)查侵權(quán)的經(jīng)濟(jì)損失11600元，并互負(fù)連帶責(zé)任。宣判后，雙方均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。

評(píng)析：

這是一則案情并不復(fù)雜的商標(biāo)侵權(quán)案，兩被告在未經(jīng)注冊(cè)商標(biāo)權(quán)人同意的情況下，擅自使用原告的舊包裝袋灌裝他人抵債而來(lái)的劣質(zhì)散裝化肥用于銷售牟利，一個(gè)專司灌裝制作，一個(gè)負(fù)責(zé)混入原告的銷售網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行銷售，二人分工協(xié)作共同銷售侵犯商標(biāo)權(quán)之商品的行為與情節(jié)是十分清楚的，故本案在商標(biāo)侵權(quán)的構(gòu)成方面不存疑問(wèn)。這起案件之所以值得探討，主要是作為共同被告之一的王華富在這起訴訟過(guò)程中與原告自行達(dá)成和解協(xié)議，他們的這一和解行為對(duì)實(shí)施共同侵權(quán)的另一被告陳禮龍連帶責(zé)任之承擔(dān)有沒(méi)有影響？有什么樣的影響？對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題的不同解答直接左右著本案的判決結(jié)果。

一、共同侵權(quán)連帶之債的法律特征

根據(jù)民法學(xué)原理，連帶之債是指在債權(quán)人或債務(wù)人為多數(shù)人的情況下，所有的債權(quán)人都有要求債務(wù)人為全部給付的權(quán)利或者所有的債務(wù)人都負(fù)有向債權(quán)人為全部給付的義務(wù)，但只要出現(xiàn)一次全部給付，有關(guān)此債的全部關(guān)系即歸于消滅的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。其中債權(quán)人為多數(shù)的，稱為連帶債權(quán)或主動(dòng)的連帶；債務(wù)人為多數(shù)的，稱為連帶債務(wù)或被動(dòng)的連帶。一般情況下，連帶債權(quán)不如連帶債務(wù)那么重要，這是因?yàn)檫B帶債權(quán)既不給債權(quán)人帶來(lái)額外的利益也不給債務(wù)人帶來(lái)額外的負(fù)擔(dān)，而連帶債務(wù)卻具有增強(qiáng)債的擔(dān)保性的功效，有利于維護(hù)交易的穩(wěn)定與安全，所以我們通常所說(shuō)的連帶之債基本上都指的是連帶債務(wù)。連帶債務(wù)尤其是因共同侵權(quán)而生的連帶債務(wù)主要有以下三個(gè)方面的基本特征：

1、連帶債務(wù)是一種復(fù)數(shù)債務(wù)。即連帶債務(wù)在理論上是可以拆分為數(shù)個(gè)相互獨(dú)立的債務(wù)的，并且有幾個(gè)債務(wù)人就有幾個(gè)債務(wù)。理由有三：第一、數(shù)個(gè)債務(wù)的客觀存在是每個(gè)債務(wù)人 各負(fù)全部給付義務(wù)的前提，否則債權(quán)人沒(méi)有理由提出這樣的要求；第二、在連帶債務(wù)中，各債務(wù)可以異其期限、條件或擔(dān)保，這是數(shù)個(gè)債務(wù)分別存在的最有力證明；第三、債務(wù)人一人出現(xiàn)的事項(xiàng)，原則上對(duì)其他債務(wù)人不發(fā)生法律效力，這也是各債務(wù)人負(fù)擔(dān)獨(dú)立債務(wù)的佐證。

2、連帶債務(wù)中的各個(gè)債務(wù)須有同一目的。所謂同一目的，就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)人債權(quán)的確保及滿足。雖然連帶債務(wù)有數(shù)個(gè)獨(dú)立的債務(wù)，且一個(gè)債務(wù)的履行不等同于其他債務(wù)的履行，但是因?yàn)橐粋€(gè)債務(wù)的履行而使所有債務(wù)的共同目的得以實(shí)現(xiàn)，其他債務(wù)便因此而失去了存在的理由。可見(jiàn)，連帶債務(wù)確實(shí)是為了共同的目的依照法律規(guī)定或當(dāng)事人的意思表示互相結(jié)合起來(lái)，各個(gè)債務(wù)在某種意義上不過(guò)是為了達(dá)到共同目的的具體手段，當(dāng)債務(wù)人中的一人實(shí)現(xiàn)這一目的時(shí)，其他債務(wù)人的債務(wù)即因反射作用而消滅。

3、所有連帶債務(wù)人都負(fù)有全部給付的義務(wù)。在連帶債務(wù)中，只要債權(quán)人未受現(xiàn)實(shí)履行，他都有權(quán)依其選擇對(duì)債務(wù)人之一人或數(shù)人或全體，同時(shí)或先后請(qǐng)求全部或一部之給付。即便債務(wù)人已經(jīng)部分履行，則債權(quán)人仍可就剩余部分行使同樣的權(quán)利，直至債權(quán)完全實(shí)現(xiàn)。但是有一點(diǎn)：任一債務(wù)的部分履行都會(huì)縮減每個(gè)獨(dú)立債務(wù)的相應(yīng)部分，正如一個(gè)身處多面鏡子包圍之中的人，你脫去一頂帽子，鏡中人也會(huì)相應(yīng)脫去一頂帽子一樣。

二、個(gè)別和解行為對(duì)連帶責(zé)任承擔(dān)的影響

訴訟過(guò)程中個(gè)別當(dāng)事人的和解行為對(duì)其他當(dāng)事人連帶責(zé)任的承擔(dān)有無(wú)影響？對(duì)此，司法實(shí)踐中存在諸多不同的意見(jiàn)。概括起來(lái)，主要有以下四說(shuō)：

（一）毫無(wú)影響說(shuō)，認(rèn)為訴訟中形成和解協(xié)議只表明原告放棄了對(duì)協(xié)議相對(duì)人的程序追訴權(quán)，就這起案件而言它至多起到形式上終結(jié)原告和協(xié)議相對(duì)人之間已為之訴訟的效果，其他被告所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任并不會(huì)因此縮減或免除，所以人民法院仍應(yīng)判決其他被告全額賠償。以本案為例，也就是說(shuō)被告陳禮龍仍應(yīng)全額賠償原告商譽(yù)損失5000元。

（二）部分影響說(shuō)，主張?jiān)媾c個(gè)別被告達(dá)成和解協(xié)議的行為即表明原告已通過(guò)合同的方式免除了該被告在這起訴訟中依法所應(yīng)分擔(dān)的賠償份額，故人民法院應(yīng)當(dāng)在依法確認(rèn)該被 告所應(yīng)分擔(dān)之賠償額度的基礎(chǔ)上判令其他被告承擔(dān)剩余的賠償責(zé)任。仍以本案為例，即被告陳禮龍應(yīng)當(dāng)賠償2500元（前提當(dāng)然是兩被告在這起侵權(quán)中作用相同，責(zé)任各半）。

（三）免除責(zé)任說(shuō)，認(rèn)為原告與個(gè)別被告達(dá)成和解協(xié)議時(shí)即表明原告對(duì)該被告在訴訟中依法所應(yīng)承擔(dān)之賠償責(zé)任的免除，由于該被告在這起訴訟中本應(yīng)承擔(dān)的是連帶責(zé)任，而連帶之債具有一體性和不可分割性，免除個(gè)別被告的連帶賠償責(zé)任也即意味著原告同樣免除了其他被告的賠償責(zé)任，所以人民法院應(yīng)當(dāng)駁回原告對(duì)其他被告的訴訟請(qǐng)求。

（四）視履行情況決定說(shuō)，主張個(gè)別和解行為對(duì)其他被告連帶責(zé)任的承擔(dān)有沒(méi)有影響應(yīng)視被告依和解協(xié)議實(shí)際履行之賠償金額的大小而定：如果個(gè)別被告所應(yīng)允賠償?shù)慕痤~超過(guò)或等同于全額且已實(shí)際支付，則其他被告的連帶責(zé)任可完全免除；如果個(gè)別被告依和解協(xié)議實(shí)際給付的賠償額小于全額，則其他被告應(yīng)負(fù)責(zé)賠償全額減去該個(gè)別被告已給付數(shù)額之后的剩余部分；最后，如果與原告和解的個(gè)別被告實(shí)際并未支付分文，則不論其在和解協(xié)議中的應(yīng)允賠償額是多是少，哪怕是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了賠償全額，其他被告在本案中的責(zé)任也不受任何影響，人民法院仍應(yīng)判令其他被告全額賠償。還以本案為例，第一被告王華富在和解協(xié)議中允諾賠償?shù)臄?shù)額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)法院最終確定的賠償總額，且首期實(shí)際給付的數(shù)額5000元恰好等同于原告蘇?；S的商譽(yù)損失總額，故第二被告陳禮龍的該項(xiàng)賠償責(zé)任應(yīng)予免除。

筆者比較贊同上述第四種觀點(diǎn)，理由如下：

1、首先是個(gè)別和解協(xié)議的效力如何看待的問(wèn)題。個(gè)別和解協(xié)議是相對(duì)于完全和解協(xié)議而言的，它專指原告與部分被告就共同侵權(quán)之后的責(zé)任承擔(dān)及賠償事宜所達(dá)成的協(xié)議。正因?yàn)橹挥胁糠直桓媾c原告達(dá)成了和解協(xié)議，所以自然而然地產(chǎn)生了和解協(xié)議對(duì)其它被告有無(wú)效力的問(wèn)題，眾所周知，合同具有相對(duì)性原則，和解協(xié)議作為原、被告之間平等協(xié)商之后自愿達(dá)成的權(quán)利義務(wù)分配方案，只會(huì)在協(xié)議的雙方當(dāng)事人之間發(fā)揮效用?；诖耍?dāng)債權(quán)人向連帶債務(wù)人中的一人表示免除或減免其債務(wù)而沒(méi)有向其它債務(wù)人為消滅全部債務(wù)之意思表示的情況下，只有該債務(wù)人本人可以按協(xié)議免除或減少其應(yīng)負(fù)之賠償份額，其他債務(wù)人仍不免其責(zé)。所以，“免除責(zé)任說(shuō)”中的絕對(duì)效力解釋明顯有誤。

2、連帶責(zé)任有對(duì)外責(zé)任與對(duì)內(nèi)責(zé)任之分，對(duì)外責(zé)任是其核心內(nèi)容，因?yàn)椤斑B帶”二字主要就體現(xiàn)在責(zé)任人對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的一體性上。所謂“一體性”即承擔(dān)責(zé)任的時(shí)間先后及數(shù)額大小具有不可分性，因此，除了提存、抵銷、混同、免除等法定方式外，只有全額且及時(shí)的清償才能使得連帶之債歸于消滅。有關(guān)連帶之債的追索及承諾等情節(jié)一般只會(huì)產(chǎn)生時(shí)效暫時(shí)中斷的程序意義，它對(duì)連帶之債并不產(chǎn)生任何實(shí)體上的影響。由此可見(jiàn)，盡管連帶之債的對(duì)內(nèi)責(zé)任確實(shí)可分，但在對(duì)外承擔(dān)責(zé)任之時(shí)即對(duì)內(nèi)部責(zé)任予以分割明顯過(guò)于超前。那種認(rèn)為和解協(xié)議對(duì)部分被告免責(zé)或減責(zé)的約定可以徑直影響其它被告責(zé)任之承擔(dān)的觀點(diǎn)，犯了把連帶責(zé)任之內(nèi)部責(zé)任過(guò)早公開的錯(cuò)誤，它使得本可以充分保護(hù)債權(quán)人利益的連帶責(zé)任在事實(shí)上與保護(hù)力度較弱的按份責(zé)任無(wú)異，從而在根本上違背了制度設(shè)計(jì)的初衷，所以筆者認(rèn)為，堅(jiān)持相對(duì)效力解釋的“部分影響說(shuō)”也是不成立的。

3、盡管連帶責(zé)任是一種特殊的民事賠償責(zé)任，但它依然會(huì)受債之基本原理的規(guī)范與調(diào)控。而債的清償作為債消滅的最主要和最常見(jiàn)原因，必然會(huì)對(duì)連帶之債的存亡產(chǎn)生致命的影響。所以當(dāng)原告與部分被告達(dá)成個(gè)別和解協(xié)議并實(shí)際履行時(shí)，其它被告所應(yīng)承擔(dān)的連帶責(zé)任必然會(huì)隨著債務(wù)已然履行的幅度發(fā)生縮減甚至消滅。因此確切地說(shuō)，個(gè)別和解協(xié)議本身對(duì)其它被告連帶責(zé)任的承擔(dān)沒(méi)有什么大的影響，但是個(gè)別和解協(xié)議的實(shí)際履行與否對(duì)連帶責(zé)任是否依然存續(xù)的狀態(tài)卻是至關(guān)重要的。正因?yàn)槿绱?，“毫無(wú)影響說(shuō)”也是行不通的，而只有“視履行情況決定說(shuō)”最符合債之基本規(guī)律，它應(yīng)當(dāng)成為指導(dǎo)我們處理此類案件的原則。這里有必要予以補(bǔ)充說(shuō)明的是：并不是實(shí)際履行與否決定了責(zé)任是否連帶，而是實(shí)際履行會(huì)清償全部或部分的債務(wù)，使“連帶”的條件不復(fù)存在罷了。

綜上所述，本案的第一被告王華富在訴訟中與原告達(dá)成了個(gè)別和解協(xié)議，且已實(shí)際部分履行，他實(shí)際履行的部分必將會(huì)對(duì)第二被告陳禮龍的連帶責(zé)任產(chǎn)生一些減免。至于減免的幅度，可以有兩種殊途同歸的看法：

一、如果把原告主張的商譽(yù)損失和律師調(diào)查費(fèi)損失捆在一起看待的話，那么陳禮龍的連帶責(zé)任僅減去總額16600元（商譽(yù)損失5000元外加律師調(diào)查費(fèi)損失11600元）中的5000元（即王華富實(shí)際履行的部分）；

二、如果把原告主張的商譽(yù)損失和律師調(diào)查費(fèi)損失區(qū)別開來(lái)的話，則陳禮龍針對(duì)原告商譽(yù)損失的連帶責(zé)任將被完全免除，當(dāng)然他還必須承擔(dān)原告的律師調(diào)查費(fèi)用11600元，因?yàn)樵嬗嘘P(guān)律師調(diào)查費(fèi)的債也屬于另一種形式的連帶之債。

三、和解協(xié)議超出判決部分的法律效力

法院最終確定的原告蘇?；S的商譽(yù)損失僅為人民幣5000元，然而在第一被告王華富與原告的和解協(xié)議中，王華富卻許之以30000元的高額賠償。由此引發(fā)了另一個(gè)法律問(wèn)題，那就是王華富已經(jīng)承諾但尚未給付的25000元賠償金還要不要繼續(xù)履行的問(wèn)題？筆者的看法是：由于在簽訂和解協(xié)議之前，雙方當(dāng)事人對(duì)人民法院最終會(huì)確定怎樣的賠償幅度是無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的，所以雙方才有可能達(dá)成和解。而無(wú)論和解賠償?shù)臄?shù)額是高是低，都是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上自行協(xié)商確定的，都是合法有效的。所以如果賠償數(shù)額低了，應(yīng)當(dāng)視為原告放棄權(quán)利；如果賠償數(shù)額高了，則視作被告自愿賠償。當(dāng)然如果被告允諾賠償?shù)臄?shù)額與法院最終確定的賠償額數(shù)字相差過(guò)于懸殊，達(dá)到幾十萬(wàn)之多，人民法院已顯失公正為由予以適當(dāng)變更也未嘗不可。江蘇省南通市中級(jí)人民法院·沈楊

第四篇：離婚案中,房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定

離婚案中，房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定

近年來(lái)，房產(chǎn)分割逐步，成為離婚案件中夫妻雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，根據(jù)我國(guó)《婚姻法》及相關(guān)司法解釋，中國(guó)婚姻家庭金牌律師團(tuán)分析認(rèn)為，離婚案件中如何認(rèn)定房屋權(quán)屬，關(guān)鍵應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)因素：

1、簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間以及首付款的時(shí)間；

2、房產(chǎn)證取得的時(shí)間和領(lǐng)結(jié)婚證的時(shí)間；

3、房產(chǎn)證上的名字。

一、結(jié)婚登記前購(gòu)房、辦理產(chǎn)證的A、結(jié)婚登記前簽訂購(gòu)房合同，房款已經(jīng)全額付清，則該套房產(chǎn)為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

B、結(jié)婚登記前支付房款首付，余下辦理貸款支付，房產(chǎn)權(quán)證上寫有夫妻一方和一方的父母的，則該房產(chǎn)本身為對(duì)方家庭共同財(cái)產(chǎn)，按揭款要看具體的借款合同而定，若貸款人僅僅為夫妻一方的，而且一方父母不作為貸款人參與還貸(需要有銀行還款憑證等文件證明)的，則結(jié)婚登記后還貸部分是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以要求進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。

C、結(jié)婚登記前僅簽訂合同，婚后付全款或是婚后付首付款辦理貸款支付的，則該套房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

D、結(jié)婚登記前支付房款首付，余下辦理貸款支付，房產(chǎn)權(quán)證上為一方名字的，則房產(chǎn)本身為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，但是領(lǐng)證后還貸部分是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)另一方有權(quán)要求進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。

二、結(jié)婚登記后購(gòu)房，辦理產(chǎn)證的A、領(lǐng)證后，一方和其家人共同購(gòu)房，產(chǎn)證上是一方和其父母的名字，則一方名下的房產(chǎn)份額屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)雙方可以就房產(chǎn)份額進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，另案起訴分割房產(chǎn)。

B、領(lǐng)證后，無(wú)論購(gòu)房時(shí)簽署合同是單方還是雙方，產(chǎn)證上寫的是一個(gè)人還是兩個(gè)人，都是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)是可以要求對(duì)該處房產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的；

三、產(chǎn)證原是一方父母名下，后變更為一方名下或雙方名下的A、登記結(jié)婚前后，由一方父母名下變更為一方名下的，視為其父母對(duì)子女個(gè)人的贈(zèng)與，屬其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割；

B、無(wú)論婚前或婚后，由一方父母名下變更為雙方名下，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

四、產(chǎn)證是雙方名字或是原來(lái)是一個(gè)人名字，后增加為兩個(gè)人名字的，無(wú)論購(gòu)買時(shí)間或增加時(shí)間在婚前還是婚后，都是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以要求財(cái)產(chǎn)分割。

有關(guān)離婚財(cái)產(chǎn)分割，離婚子女撫養(yǎng)，離婚協(xié)議書相關(guān)的法律問(wèn)題可以到中國(guó)婚姻家庭金牌律師團(tuán)咨詢深圳最好的離婚律師。

第五篇：商品房買賣合同無(wú)效房屋升值部分應(yīng)歸誰(shuí)所有（推薦）

商品房買賣合同無(wú)效房屋升值部分應(yīng)歸誰(shuí)所有

如皋市人民法院許夕坤

[案情介紹]

2000年初如皋李某等向某房產(chǎn)公司購(gòu)買商品房一套，此后購(gòu)房戶要求辦理房產(chǎn)證一直未果，2003年6月，房產(chǎn)公司通知李某等16戶居民，由于建房審批手續(xù)不合法，未能取得用地許可證，也一直未能補(bǔ)辦，房屋買賣行為無(wú)效，要求將已經(jīng)出售的十余套商住樓房全部收回，同時(shí)表示愿退還購(gòu)房戶當(dāng)時(shí)的購(gòu)房款18萬(wàn)元，房產(chǎn)公司下達(dá)限期搬離通知，經(jīng)有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，此房現(xiàn)實(shí)際價(jià)值為45萬(wàn)余元。對(duì)房屋升值部分歸誰(shuí)所有雙方存在爭(zhēng)議，李某等十戶面臨被趕出賴以生存和生活的居住場(chǎng)所，同時(shí)只能拿到相當(dāng)于現(xiàn)實(shí)房屋價(jià)值三分之一多一點(diǎn)的“賠償”，無(wú)奈之下，將房產(chǎn)公司告上了法庭，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，判令房產(chǎn)公司返還購(gòu)房款及其利息，并按照現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值給予賠償；在庭審中，房產(chǎn)公司承認(rèn)在當(dāng)時(shí)的賣房行為中存在著過(guò)錯(cuò)，同意表示在購(gòu)房戶交還房屋的前提下，返還購(gòu)房款、但認(rèn)為損害的賠償應(yīng)僅包括購(gòu)房款和利息，而不應(yīng)包括房屋的升值部分。

[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]

上述案例中，房屋買賣合同無(wú)效后的關(guān)鍵問(wèn)題是，房屋升值部分的歸屬問(wèn)題。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的受損方損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)包括哪些？房屋升值部分算不算買房人的可得利益損失？

[評(píng)析]

一、一般合同的無(wú)效，損害賠償范圍如何確定

根據(jù)合同法相關(guān)理論，一般合同的損害賠償范圍根據(jù)合同是被解除還是被宣告無(wú)效、被撤銷的不同而有所區(qū)別，前者大致應(yīng)包括積極損失和可得利益損失的賠償；而后者則僅限于對(duì)信賴?yán)鎿p失的賠償。

一般合同解除后的損害賠償采用完全賠償原則，根據(jù)我國(guó)《合同法》113條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”，其賠償范圍不僅應(yīng)包括無(wú)過(guò)錯(cuò)方積極損失的賠償，還應(yīng)當(dāng)包括可得利益損失即期待利益損失的賠償，其結(jié)果是實(shí)現(xiàn)合同如約履行后的狀態(tài)。積極損失的賠償也稱為直接損失的賠償，由于它是一種現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)的直接損失，范圍、數(shù)額較易確定，爭(zhēng)議不大。但是，合同解除后的損害賠償與合同無(wú)效、被撤銷不同，合同解除并不當(dāng)然具有溯及力，在不具有溯及力的情況下，合同本身是有效的，而可得利益的認(rèn)定基于這種合同有效的前提下，無(wú)過(guò)錯(cuò)方完全有理由要求根據(jù)有效的合同實(shí)現(xiàn)合同完全履行后的狀態(tài)，并且其賠償數(shù)額也可以根據(jù)合同的約定來(lái)確定。當(dāng)然，這里可得利益數(shù)額的確定應(yīng)該根據(jù)《合同法》113條的規(guī)定，嚴(yán)格限制在違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的違反合同所造成的損失的范圍內(nèi)。

合同法第五十八條規(guī)定的，“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失?！?如果合同被確認(rèn)無(wú)效或被撤銷，承擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任的范圍除積極損失外，僅限于信賴?yán)?，且僅以履行利益為限，其結(jié)果是恢復(fù)到合同訂立以前的狀態(tài)。即當(dāng)事人因信賴合同有效而履約，當(dāng)合同被確認(rèn)無(wú)效或

撤銷后，為訂立和履行合同所支出的各種費(fèi)用和代價(jià)即為當(dāng)事人的損失。信賴?yán)媾c可得利益不同，具體包括當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中支出的合理費(fèi)用；準(zhǔn)備履約所支出的費(fèi)用；為支付上述費(fèi)用所失去的利息等合理的間接損失，而對(duì)于其他諸如可得利益等一般不包括在損害賠償范圍內(nèi)。

二、對(duì)商品房買賣合同無(wú)效損害賠償范圍確定的分析

商品房買賣合同訂立后尚未履行前由于出賣人的過(guò)錯(cuò)而被確認(rèn)無(wú)效、撤銷和解除的情況，其處理的辦法與一般合同并無(wú)明顯不同。但是，如果合同成立并實(shí)際開始履行，比如買受人已支付了大部分的房款，出賣人已將房屋交付使用，甚至如上述案件中，買受人已入住三年之久，其損害賠償?shù)姆秶筒荒茉侔凑找话愫贤膿p害賠償來(lái)確定了。因?yàn)槟壳吧唐贩科毡樯递^快，合同被確認(rèn)無(wú)效以后，除返還購(gòu)房款及其相應(yīng)利息以外，房屋升值部分的歸屬問(wèn)題就成為關(guān)鍵。

（一）房屋升值部分的定性

有人認(rèn)為，無(wú)效合同具有不可履行性，當(dāng)事人在訂立無(wú)效合同以后不得履行合同。但是，如果作為房屋開發(fā)商的出賣人故意隱瞞致使合同無(wú)效的事實(shí)，而買受人對(duì)此又并不知情，則這份無(wú)效合同將必然履行。而同時(shí)，由于合同本身的違法性，確認(rèn)無(wú)效合同的請(qǐng)求權(quán)不存在訴訟時(shí)效的問(wèn)題，有很多無(wú)效合同在訂立以后很久才被確認(rèn)為無(wú)效，此時(shí)的房屋很可能已經(jīng)升值至原購(gòu)房?jī)r(jià)格的數(shù)倍。按照前述一般無(wú)效合同的原則，想要恢復(fù)到合同訂立以前的狀態(tài)是不可能，房屋升值部分也顯然不能作為買受人的信賴?yán)嬗枰再r償。

還有人認(rèn)為應(yīng)將過(guò)錯(cuò)因素作為合同無(wú)效的構(gòu)成要件，盡量認(rèn)定合同有效，而賦予無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人合同解除權(quán)，以此來(lái)保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)的合同買受人。因?yàn)槿绻贤獬?，買受人即可將房屋升值部分作為可得利益損失要求出賣人賠償。但是，可得利益是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)期望通過(guò)合同履行而獲得，由于違約行為發(fā)生而未實(shí)際發(fā)生的利益，具有未來(lái)性、期待性和現(xiàn)實(shí)性?？梢?jiàn)，此時(shí)買受人實(shí)際獲得的現(xiàn)實(shí)的房屋升值部分不符合可得利益的特點(diǎn)，不能作為可得利益要求出賣人賠償。

現(xiàn)實(shí)生活的需要推動(dòng)著法律的新陳代謝，合同過(guò)錯(cuò)方對(duì)受損方損害賠償?shù)姆秶?，包括在合同無(wú)效情況下信賴?yán)娴馁r償和合同解除情況下可得利益的賠償，關(guān)鍵在于受損方在合同履行后所能獲得的利益是否能夠確定以及為此付出的相應(yīng)的社會(huì)成本。房屋買賣合同成立并實(shí)際開始履行后，房?jī)r(jià)大幅上漲，升值部分的數(shù)額不僅是完全可以確定的，而且已為買受人實(shí)際享有。此利益依附于不動(dòng)產(chǎn)之上，當(dāng)買受人占有此不動(dòng)產(chǎn)并隨后取得房屋所有權(quán)時(shí)，此利益與不動(dòng)產(chǎn)并不分離。但是，一旦合同被確認(rèn)無(wú)效，不動(dòng)產(chǎn)需要返還時(shí)，就要對(duì)返還財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析，首先是原價(jià)值，其次是增值的部分。對(duì)于原價(jià)值部分應(yīng)于返還并無(wú)異議，而對(duì)于增值部分應(yīng)結(jié)合案情具體分析，在出賣人有過(guò)錯(cuò)而買受人無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，增值部分應(yīng)不再依附于不動(dòng)產(chǎn)返還給有過(guò)錯(cuò)的出賣人，而應(yīng)該視為無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人在占有此房期間內(nèi)的無(wú)論是經(jīng)營(yíng)還是居住所產(chǎn)生的自然孳息，以保護(hù)事實(shí)物權(quán)占有人也即買受人的合法權(quán)益。也可以說(shuō)，由原先無(wú)效的合同行為產(chǎn)生的債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨(dú)立，物權(quán)行為并不因原因行為無(wú)效而無(wú)效，即使原因行為無(wú)效，作為物權(quán)的所有權(quán)仍然有效，此即為物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。并且此種損失由于出賣人的過(guò)錯(cuò)或其他惡意行為直接產(chǎn)生，不存在出現(xiàn)其他因素共同導(dǎo)致的可能。故當(dāng)房屋買賣合同被確定無(wú)效后，被買受人實(shí)際享有的升值部分應(yīng)該作為直接損失要求出賣人予以賠償。當(dāng)然，此時(shí)的房屋升值部分歸買受人所有，應(yīng)該符合以下幾個(gè)條件：

1、商品房買賣合同

成立并實(shí)際履行，買受人已交付了大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；

2、商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)確需返還；

3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合法評(píng)估。

4、商品房買賣合同無(wú)效過(guò)錯(cuò)地于出賣方，買受人無(wú)過(guò)錯(cuò)。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中，對(duì)出賣人存在欺詐行為，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的，買受人可以要求出賣人給付不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，但是，如果此賠償仍然不足以補(bǔ)償買受人對(duì)房屋升值部分的損失時(shí)，在解釋中并未給予說(shuō)明，盡管這一懲罰性賠償與出賣人的其他賠償是可以并存的，并不因出賣人承擔(dān)了懲罰性賠償責(zé)任而免除其他的賠償責(zé)任。但懲罰性賠償最終還是取決于買受人的個(gè)人意愿和法官的自由裁量。

（二）將升值部分作為出賣人的賠償范圍符合公平原則

德沃金在《法律帝國(guó)》一書中曾引格雷大法官的一句話，“法律不能讓過(guò)失方因自己的過(guò)失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益?！笨梢院芎玫恼f(shuō)明這一問(wèn)題。如果商品房買賣合同無(wú)效的后果是由于出賣人的過(guò)錯(cuò)造成，并且在確認(rèn)合同無(wú)效后，要求買受人退還此房，即出賣人得到房屋升值部分，就會(huì)產(chǎn)生有過(guò)錯(cuò)的一方不僅不會(huì)為自己的違法行為付出任何代價(jià)，相反還可以得到“意外豐厚的利潤(rùn)”，而其違法行為的否定后果則完全由無(wú)過(guò)錯(cuò)的買受人來(lái)承擔(dān)，這無(wú)疑是有悖于法律基本的公平原則的。

同時(shí)可以看到，即使讓有過(guò)錯(cuò)的出賣人來(lái)承擔(dān)賠償買受人房屋升值部分的損失，從法律上講，也并不會(huì)加重出賣人的責(zé)任，因?yàn)槌鲑u人收回了房產(chǎn)，他完全可以同樣的價(jià)格再將其賣出。事實(shí)上，就如本案的情況，有不少出賣人正是本著這個(gè)目的，才在若干年以后申請(qǐng)法院確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效的。故在司法實(shí)踐中，也應(yīng)本著不讓過(guò)錯(cuò)方獲利，不讓無(wú)過(guò)錯(cuò)方遭受損失的原則進(jìn)行裁判。

（三）將升值部分作為出賣人的賠償范圍有利于維護(hù)社會(huì)交易秩序的穩(wěn)定房屋乃百姓安居樂(lè)業(yè)之本，與人民生活休戚相關(guān)，買房置業(yè)是關(guān)乎民生民計(jì)的大事，所以，法律應(yīng)保護(hù)相對(duì)處于弱小地位的買受人的生存利益。當(dāng)前房屋升值是普遍現(xiàn)象，而由于法律規(guī)范的缺失，產(chǎn)權(quán)證滯后辦理等現(xiàn)狀的存在，使得大量的商品房買賣行為十分不規(guī)范，加之近幾年過(guò)分膨脹的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，手續(xù)不規(guī)范、不完備比比皆是，新的矛盾與糾紛層出不窮，訴諸法院屢見(jiàn)不鮮。在此情況下，房屋升值部分的歸屬就顯得至關(guān)重要，謀取利潤(rùn)的最大化是出賣人違法、違約操作的直接動(dòng)因。如果對(duì)買受人所有的房屋升值部分不予保護(hù)，那就會(huì)產(chǎn)生出賣人即使違法、違約，也完全可以以此堂而皇之的理由收回房屋，再出售給第三人，謀取其中暴利。顯然這將刺激出賣人實(shí)施違法、違約行為，于穩(wěn)定社會(huì)交易秩序是不利的。

[結(jié)語(yǔ)]

在商品房買賣合同無(wú)效，而過(guò)錯(cuò)完全在于開發(fā)商的情況下，從維護(hù)公正與正義、保護(hù)相對(duì)方的合法權(quán)益出發(fā)，超出原買賣合同價(jià)款的房屋升值部分應(yīng)歸買受人所有，以利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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