第一篇：理論觀點：旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟價值論

旅游地產(chǎn)的經(jīng)濟價值論

演講專家：許豫宏

錄音整理：張力軍

觀點闡述：旅游地產(chǎn)離不開旅游與地產(chǎn)的形態(tài)組合，筆者以為，狹義上的旅游地產(chǎn)早已存在，任何為旅游服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施，如游客中心、飯店、娛樂設(shè)施等均可納入旅游地產(chǎn)范圍，而廣義上的旅游地產(chǎn)則延展了很多，包括新興的旅游業(yè)態(tài)，如產(chǎn)權(quán)式酒店，分時度假酒店等等，近來更是發(fā)展了一批依托旅游景觀或旅游產(chǎn)品建設(shè)的高檔公寓、酒店、會所等。從開發(fā)主體上看，旅游地產(chǎn)建設(shè)方無外乎兩個，其一是以旅游開發(fā)為主的企業(yè)，由于旅游項目投資匯報周期普遍較長，因此希望通過地產(chǎn)開發(fā)或土地運作加快資金回籠。其二是以地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)，核心訴求是土地和房地產(chǎn)，旅游產(chǎn)品不過是提升土地價值或房地產(chǎn)價值的手段之一。筆者認(rèn)為，旅游地產(chǎn)本無原罪，特別是對于提升旅游服務(wù)質(zhì)量有直接推動作用的旅游基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，更是應(yīng)大力提倡。通過旅游產(chǎn)品和旅游資源來提升環(huán)境、改善民生，進(jìn)而促進(jìn)土地增值本身也沒有錯。但是作為旅游行業(yè)來說，一定要把握自身的行業(yè)重點，保持一份清醒和理智。對于依托已有的、特別是具有一定稀缺性和壟斷性的自然或文化旅游資源，在其周邊進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)本著審慎、克制的原則，切不可飲鴆止渴，與虎謀皮，甚至狼狽為奸。降低了旅游資源品質(zhì)，無異于斷送了旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前景，成為旅游業(yè)的一枚苦果。行業(yè)看點：旅游與地產(chǎn)是最近一兩年來最熱的兩個行業(yè)，關(guān)于旅游地產(chǎn)的定義，業(yè)界尚未達(dá)成共識，流動的業(yè)態(tài)與固定的業(yè)態(tài)嫁接后產(chǎn)物究竟是什么，恐怕仍需要時間去檢驗。國務(wù)院去年發(fā)布的《關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》，對旅游業(yè)的地位與作用給予了歷史性的突破，明確了旅游業(yè)戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的地位，與此同時，《意見》更是賦予了旅游業(yè)“人民群眾滿意的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)”的定位，可以說旅游行業(yè)迎來了一個空前大發(fā)展的歷史機遇。反觀房地產(chǎn)行業(yè)，近年來已經(jīng)成為為富不仁、巧取豪奪、貪污腐敗、強奸民意的代名詞，不夸張的說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)被廣大人民眾完成了“妖魔化”的定義。不論旅游地產(chǎn)如何包裝，其產(chǎn)品與國家大力引導(dǎo)的保障性、民生性住宅相去甚遠(yuǎn)，仍然是以投資為主體的高檔產(chǎn)品。特別是以自然資源為依托的旅游地產(chǎn)，不可避免的有把優(yōu)質(zhì)旅游資源變?yōu)闄?quán)貴們后花園或陽臺的嫌疑。

第二篇：理論觀點：旅游地產(chǎn)：推動城鎮(zhèn)化的新模式

旅游地產(chǎn)：推動城鎮(zhèn)化的新模式

一、城鎮(zhèn)化政策解讀

2009年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。這意味著，城鎮(zhèn)化將在拓展中國經(jīng)濟發(fā)展空間中扮演起重要角色。2010年1月31日，中共中央、國務(wù)院授權(quán)新華社發(fā)布了新世紀(jì)以來指導(dǎo)“三農(nóng)”工作的第7個中央一號文件——《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度、進(jìn)一步夯實農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》，旨在“穩(wěn)糧保供給，增收惠民生，改革促統(tǒng)籌，強基增后勁”。其中，“城鎮(zhèn)化”，“可能會成為政策突破口”。為了使“城鎮(zhèn)化”邁出更大步伐，中共中央國務(wù)院提出了明確的要求：一是要加快中小城市和中心鎮(zhèn)的發(fā)展；二是要把具備條件的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口。同時，提出了具體舉措，包括：

? 放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，促進(jìn)符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有當(dāng)?shù)鼐用竦耐葯?quán)益；

? 推進(jìn)重點城鎮(zhèn)醫(yī)院、交通、給排水、污水和垃圾處理、電網(wǎng)改造升級等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；

? 實行利于中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展的土地政策、財稅政策、投融資政策等； ? 引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，更多地吸引農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)及農(nóng)業(yè)人口向中小城市和小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；

由此可見，“城鎮(zhèn)化”已上升為“三農(nóng)”工作的主要思路。今后，各地必將掀起“城鎮(zhèn)化”的高潮。同時，也對城鄉(xiāng)發(fā)展產(chǎn)生深刻影響。

二、城鎮(zhèn)化模式類型

從國內(nèi)外城鎮(zhèn)化的實踐來看，城鎮(zhèn)化模式可分為以下兩大類型：

1、類型一——內(nèi)因調(diào)整型

（1）城市擴張

社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人口、產(chǎn)業(yè)、資源的大量聚集，使城市的承載力越來越有限。為了提高承載力、容納力，許多城市走上了擴張的道路。而城市擴張，加速了周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。典型案例當(dāng)屬北京市。從新中國成立到現(xiàn)在，北

京城區(qū)面積擴大了近17倍，城鎮(zhèn)化水平近84%，達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平。

（2）產(chǎn)業(yè)促進(jìn)

工業(yè)促進(jìn)——山東半島藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟區(qū)工業(yè)的快速發(fā)展，推動了地區(qū)城鎮(zhèn)化的相應(yīng)發(fā)展。目前，兩大經(jīng)濟區(qū)的城鎮(zhèn)化水平均已超過50%。

旅游業(yè)促進(jìn)——旅游業(yè)的發(fā)展，可帶動商業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。如張家界市，憑借世界自然遺產(chǎn)——張家界，由偏僻的小山村發(fā)展成為世界著名的旅游城市。

房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)——即“地產(chǎn)造城”，通過房地產(chǎn)項目開發(fā)，將鄉(xiāng)村打造成為由多個居住社區(qū)組成的城鎮(zhèn)。如北京的回龍觀，廣州的番禺等。

2、類型二——外力推動型

（1）行政指向

某一區(qū)域內(nèi)行政中心的遷移，會促進(jìn)遷入地的城鎮(zhèn)快速發(fā)展?？h級市升格為地級市，或地級市升格為直轄市，也會加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。如石家莊市、重慶市等。

（2）重點項目推動

國家級或省級重點項目的所在地，可以聚集大量的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、非農(nóng)人口，促進(jìn)當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展。如天津濱海新區(qū)、唐山曹妃甸等地，在國家級重點項目的拉動下，城鎮(zhèn)化呈跨越式發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

（3）外資帶動

外資涌入、三資企業(yè)聚集，吸引了大量的非農(nóng)人口，完善了所在地的城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施等，從而使城鎮(zhèn)化成為必然結(jié)果。深圳、廈門等沿海城市，就遵循了這一發(fā)展模式。

（4）邊貿(mào)激發(fā)

邊境貿(mào)易的快速發(fā)展，對邊境地區(qū)的城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，及政策變革等，提出了更高的要求。而這些提升、變革，推動了邊境城鎮(zhèn)的形成、壯大。如黑龍江省黑河市，已由邊陲小鎮(zhèn)，發(fā)展成為中俄邊境貿(mào)易中心，并且擁有了4處國家級試點小城鎮(zhèn)——趙光、愛輝、通北、嫩江。

三、“旅游地產(chǎn)推動城鎮(zhèn)化”新模式

順應(yīng)國家發(fā)展大勢，加速城鎮(zhèn)化，是巔峰人的光榮使命。

2009年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯沙漠大峽谷—大沙頭旅游開發(fā)項目組成員，對“旅

游地產(chǎn)推動城鎮(zhèn)化”模式，進(jìn)行了探索，以期創(chuàng)建具有可復(fù)制性的城鎮(zhèn)化新模式，為加快中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程“投智”。該模式的重點在于：

1、發(fā)展旅游，形成磁力

依托蒙古文化、成吉思汗文化底蘊，沙漠、峽谷、河流、草原等旅游資源，打造旅游產(chǎn)品——休閑度假產(chǎn)品、運動產(chǎn)品、文化產(chǎn)品、生態(tài)產(chǎn)品等。憑借豐富多彩的旅游產(chǎn)品，聚集人氣，并形成產(chǎn)業(yè)磁力、消費磁力、就業(yè)磁力。

（1）產(chǎn)業(yè)磁力

產(chǎn)業(yè)聚集，是城鎮(zhèn)化的立足點。沒有產(chǎn)業(yè)支撐的城鎮(zhèn)，必然是一個經(jīng)濟基礎(chǔ)脆弱、缺乏發(fā)展動力的城鎮(zhèn)。

在旅游地產(chǎn)推動城鎮(zhèn)化的模式中，旅游業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。圍繞旅游業(yè)而聚集的房地產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)會議業(yè)、餐飲業(yè)、購物業(yè)、娛樂業(yè)、交通運輸業(yè)等，與旅游業(yè)構(gòu)成了完整的產(chǎn)業(yè)價值鏈，在取代農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)地位的同時，為城鎮(zhèn)化提供了強勢的產(chǎn)業(yè)支撐。

（2）消費磁力

項目組在認(rèn)真考察當(dāng)?shù)刭Y源、市場、競合狀況的前提下，規(guī)劃了眾多具有獨特性、文化性的旅游活動項目——紅巖溪谷觀光區(qū)、星月湖度假村、水上畫廊、以成吉思汗征戰(zhàn)歷史為線索的沙漠主題公園、露營地、童話王國、冒險家樂園等，吸引鄂爾多斯、銀川、榆林、港澳臺、日本等地的居民和游客（核心旅游市場）。

同時，規(guī)劃了蒙古民俗商業(yè)街、蒙古美食文化街、歡樂新天地等休閑場所，滿足周邊城鄉(xiāng)居民日常休閑需求。

此外，圍繞旅游業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)項目——琵琶山莊度假村、大漠之舞藝術(shù)城、沙漠之星主題酒店群等，將憑借優(yōu)良環(huán)境、特色建筑、豐厚文化及豐富旅游項目等，成為蒙寧陜交界地區(qū)的消費熱點。

（3）就業(yè)磁力

旅游業(yè)及其它服務(wù)業(yè)，均為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，可以吸納大量的勞動力。為了吸納當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶，促進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口，項目組提出以下舉措：

★蒙古民俗商業(yè)街，完全由當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶自主經(jīng)營。

★政府、學(xué)校、旅游區(qū)聯(lián)合教育、培訓(xùn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶，使其成為旅游區(qū)的員工?！锕膭町?dāng)?shù)鼐用裨诼糜螀^(qū)周邊開展農(nóng)家樂、手工藝品制作和銷售等活動。

2、城旅一體，擴張城鎮(zhèn)

旅游業(yè)發(fā)展，為沙漠大峽谷、大沙頭聚集人氣、聚合產(chǎn)業(yè)，從而為當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化/城鎮(zhèn)擴張奠定了基礎(chǔ)。而旅游業(yè)及相關(guān)地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展的有機結(jié)合，還將有力推動城鎮(zhèn)化/城鎮(zhèn)擴張進(jìn)程：

（1）地產(chǎn)造城——銜接城鎮(zhèn)擴張要求，依托旅游業(yè)，打造大型社區(qū)，疏解城鎮(zhèn)人口，并為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口提供落戶條件。同時，拉動周邊房地產(chǎn)開發(fā)，使城鎮(zhèn)化達(dá)到較大規(guī)模。

（2）基礎(chǔ)設(shè)施提升——電網(wǎng)改造升級，完善供氣供暖、給排水、污水處理、垃圾處理設(shè)施等。

（3）城鎮(zhèn)交通一體——沙漠大峽谷—大沙頭是蒙寧陜的重要交通節(jié)點，且處于鄂爾多斯風(fēng)景道上，交通地位十分重要。因此，其游客接待中心不僅要承擔(dān)游客接待服務(wù)功能，還應(yīng)納入敖勒召其鎮(zhèn)的公共交通系統(tǒng)，實現(xiàn)交通一體化。

3、增強實力，“造血”發(fā)展

城鎮(zhèn)化，需要政府的支持，包括中國人居環(huán)境與新城鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)工程扶持、不發(fā)達(dá)地區(qū)交通補償?shù)取?/p>

但更重要的是，要加強自身的“造血”功能，通過產(chǎn)業(yè)價值鏈構(gòu)建、旅游業(yè)及地產(chǎn)業(yè)融合與互動、積極疏解中心城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)和功能、借助優(yōu)惠政策及項目吸引人口等方式，實現(xiàn)城鎮(zhèn)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展。

以上三大要點，簡要概括了“旅游地產(chǎn)推動城鎮(zhèn)化”模式下城鎮(zhèn)化起步—構(gòu)建—發(fā)展的過程，目的是為其它地區(qū)城鎮(zhèn)化提供可借鑒的經(jīng)驗。城鎮(zhèn)化，已成為中國未來發(fā)展的必然趨勢，而城鎮(zhèn)化的模式多種多樣?？梢灶A(yù)見，隨著旅游業(yè)及相關(guān)地產(chǎn)業(yè)的快速，“旅游地產(chǎn)推動城鎮(zhèn)化”的模式，也將成為重要模式之一，為推動中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程貢獻(xiàn)巨大力量。

項目背景介紹：

沙漠大峽谷項目位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗城川鎮(zhèn)東部；大沙頭項目位于鄂托克前旗旗府——敖勒召其鎮(zhèn)西部，處于城鎮(zhèn)西擴的重要節(jié)點上。兩大項目由鄂爾多斯風(fēng)景道連接，構(gòu)成鄂爾多斯市南部城鎮(zhèn)化的重要區(qū)域、旅游業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域。

第三篇：理論觀點：休閑時代的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究----盛方咨詢

許豫宏：休閑時代的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究

中國旅游業(yè)經(jīng)過了三十年的發(fā)展，在不斷的經(jīng)驗摸索和國際經(jīng)驗學(xué)習(xí)中，快速成長起來，已經(jīng)開始走上轉(zhuǎn)型增效的成熟道路，在不斷的實踐創(chuàng)新和理論提升基礎(chǔ)上實現(xiàn)與國際化的接軌，成功融入了世界休閑產(chǎn)業(yè)革命的發(fā)展大趨勢之中。特別是二十一世紀(jì)以來，在休閑時代的引領(lǐng)下，中國開始進(jìn)入旅游大發(fā)展的新篇章，涌現(xiàn)了一批新的旅游產(chǎn)業(yè)模式和形態(tài)，更加推動了旅游與地方經(jīng)濟發(fā)展、社會和諧，以及國際化進(jìn)程的緊密結(jié)合，突顯出旅游發(fā)展的廣闊開發(fā)前景和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

一、旅游新業(yè)態(tài)的風(fēng)生水起標(biāo)志著休閑時代的到來

所謂“業(yè)態(tài)”，是一個涵蓋旅游產(chǎn)品組織形式、運營模式、產(chǎn)品特色的一個綜合概念，對旅游業(yè)這個復(fù)合型、關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)而言，旅游新業(yè)態(tài)是根據(jù)時代的變化和時尚的變化，創(chuàng)造出能夠滿足游客心理、情感、審美享受的新產(chǎn)品；它是一個與時俱進(jìn)、不斷發(fā)展、不斷創(chuàng)新的過程。

相比與以觀光旅游為主要特點的前旅游時代已經(jīng)成為過去式，以休閑為主導(dǎo)的后旅游時代成為旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行飛躍式發(fā)展的一個重要階段，目前出現(xiàn)的很多旅游新變化正是休閑旅游時代的具體表現(xiàn)，如投資主體的多元化，旅游產(chǎn)品的多樣化，旅游線路的組合化，旅游服務(wù)的精細(xì)化，旅游目的地的差異化，旅游經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化，景區(qū)營銷的數(shù)字化，旅游經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)化等等。這些表現(xiàn)進(jìn)一步催生著旅游新業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)。

1、需求多樣化拉動新業(yè)態(tài)的長驅(qū)直入 2007年國家假日制度的調(diào)整引來從專家學(xué)者到普通百姓的極大關(guān)注，充分說明旅游已經(jīng)成為人們生活的一部分。涵蓋不同層面的廣泛出游人群必然產(chǎn)生多種多樣的需求，而旅游本身就是一個求新、求異的體驗過程，旅游新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，實際上就是旅游行業(yè)不斷研究游客新需求，不斷開辟產(chǎn)品細(xì)分市場的過程。例如，從大的層面看，當(dāng)今旅游可分為生態(tài)旅游、文化旅游、鄉(xiāng)村旅游、工業(yè)旅游、紅色旅游、濱海旅游、溫泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等諸多體系，實際上上述體系還可以根據(jù)不同目標(biāo)客戶進(jìn)一步細(xì)分為觀光游、休閑度假游；面向青少年的修學(xué)游、科普游、校園游；以交通方式來分，有自駕車游、巴士游、火車專列游以及針對高端客戶的房車游、包機游、正在升溫的郵輪旅游；農(nóng)家樂產(chǎn)品逐步細(xì)分為采摘、生態(tài)、養(yǎng)生；面向公務(wù)的會展旅游、商務(wù)旅游、獎勵旅游等等。

2、市場競爭催生新業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍地位

旅游業(yè)相對來說技術(shù)壁壘較低，更容易陷入同質(zhì)化的低層次競爭之中。研究揭示，在大眾旅游市場，主要產(chǎn)品越來越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的價格來做出選擇，全國范圍的景區(qū)競爭日趨激烈，因此近年來旅游從業(yè)者借用流通企業(yè)的競爭工具不斷創(chuàng)新經(jīng)營方式和經(jīng)營手段，以期提高自身的核心競爭力，形成旅游新業(yè)態(tài)，進(jìn)而開創(chuàng)一片藍(lán)海。

以農(nóng)家樂這種最適宜城市居民短距離度假產(chǎn)品為例，近年來各地紛紛開展農(nóng)家樂旅游項目，使之市場競爭日益激烈，但缺乏特色，形式單一，制約著產(chǎn)品的發(fā)展，城市中不同水平的消費者，往往 有著不同的目的，簡單的農(nóng)家樂產(chǎn)品將難以滿足需求。針對這種情況，日前北京市旅游局在全國率先制定了“國際驛站、養(yǎng)生山莊、休閑農(nóng)莊、旅游觀光示范園、鄉(xiāng)村酒店、滿鄉(xiāng)籬園、生態(tài)漁村、山水人家”等8個鄉(xiāng)村旅游新型業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)，將于近期出臺，成為全國首個地方標(biāo)準(zhǔn)。

此外，在去年舉行的第三屆寧波旅游投資洽談會上，旅游新業(yè)態(tài)正在成為旅游投資的新熱點，展會首次專門設(shè)置了新業(yè)態(tài)館，吸引了包括度假類、生態(tài)旅游類、新能源節(jié)能類等38家單位展出了其新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。并且針對新業(yè)態(tài)舉辦了“休閑度假產(chǎn)業(yè)對洽會”、“游艇產(chǎn)業(yè)對洽會”，同時還特別邀請國家環(huán)?？偩值认嚓P(guān)主管部門、海洋旅游、航空旅游等方面機構(gòu)的專業(yè)人士參會，指導(dǎo)旅游新業(yè)態(tài)投資。

3、旅游新業(yè)態(tài)全新展現(xiàn)休閑新時代的到臨

透視旅游新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生和發(fā)展，有一個清晰的時代脈絡(luò)貫穿其中，即席卷世界經(jīng)濟和注意力的“第四大產(chǎn)業(yè)革命”——休閑產(chǎn)業(yè)浪潮。而對于旅游業(yè)這種服務(wù)性、綜合性和關(guān)聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)來說，旅游業(yè)和休閑產(chǎn)業(yè)具有天然的耦合性，也是發(fā)展提升的必然要求。而在這其中涌如春筍的旅游新業(yè)態(tài)正是對旅游業(yè)走向休閑時代的最直接、最有力的佐證和倡導(dǎo)。

因此，北京達(dá)沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計院站在時代高度上準(zhǔn)確把握旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走向和市場需要，將旅游發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展緊密結(jié)合起來，深入挖掘地方特色文化和支柱產(chǎn)業(yè)，充分依托旅游的拉動作用，通過旅游吸引物的打造，最終形成大產(chǎn)業(yè)格局，推動地方經(jīng)濟的大發(fā)展。

二、休閑時代推動旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級 最近，我們在研究國內(nèi)眾多企業(yè)發(fā)展案例中發(fā)現(xiàn)，不論是傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)（如山東南山集團）還是房地產(chǎn)企業(yè)（如華僑城集團、中坤集團）都將企業(yè)多元化發(fā)展的道路指向了旅游業(yè)，由于這些企業(yè)并非傳統(tǒng)旅游企業(yè)，因此他們更能夠發(fā)揮自身的資金優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢，結(jié)合自身的行業(yè)特點，創(chuàng)新出旅游新業(yè)態(tài)。

華僑城集團選擇了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護利用的可持續(xù)發(fā)展之路，率先倡導(dǎo)“花園中建城市”、“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念，形成了“以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開發(fā)和運營”模式。

南山集團旅游區(qū)為國家首批授予的AAAA級旅游景區(qū)之一，景區(qū)內(nèi)有宗教文化園和中華歷史文化園兩個主題園區(qū)。宗教文化園是以佛教為主，道教儒教為輔，濃縮三教文化精華建造而成的。其中南山大佛高堪稱目前世界第一銅鑄坐佛。南山國際高爾夫球會轄屬兩個俱樂部－－南山國際高爾夫俱樂部和東海高爾夫俱樂部。南山球會的所有球場，都結(jié)合了該區(qū)域天然景致，依山傍海而建，峰巒起伏，碧海藍(lán)天，天然湖泊點綴其間，風(fēng)景如畫，令人怦然心動，猶如回到大自然的懷抱中。每一個球場都經(jīng)由國內(nèi)外著名設(shè)計師精心設(shè)計和高質(zhì)量建造而成，不同的設(shè)計建造風(fēng)格讓人們倍感新奇和刺激。豪華的五星級酒店、寬闊的海濱浴場和海上游艇樂園更使之成為集高爾夫、旅游、商務(wù)、娛樂、社交于一體的國際高爾夫休閑旅游勝地。

中坤投資集團則發(fā)揮地產(chǎn)和旅游業(yè)優(yōu)勢，著力建構(gòu)堅實的以自有資源為主體的分時度假體系。目前，正著手在北京、黃山、新疆等地規(guī)劃建設(shè)各擁有50萬平方米（包括酒店、高爾夫球場、別墅和其他休閑娛樂設(shè)施等）的分時度假系統(tǒng)。建成后，將成為中國最大的、資源自有的、自成一體的分時度假體系，并與國際分時度假體系接軌。從一幕幕成功旅游地產(chǎn)項目開發(fā)新特點中我們可以明顯地感覺到，旅游地產(chǎn)的開發(fā)必需進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，融入休閑市場需求，才能符合時代需求，具有旺盛和可持續(xù)的生命力，最終實現(xiàn)開發(fā)商和居住者、當(dāng)?shù)卣途用竦亩喾绞芤?；即：從旅游地產(chǎn)走向休閑地產(chǎn)是大勢所趨。

三、巔峰案例詮釋休閑地產(chǎn)開發(fā)模式

近幾年來，北京達(dá)沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計院接受了多起有關(guān)旅游地產(chǎn)開發(fā)的旅游規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)策劃的項目，在實踐中逐步領(lǐng)略到旅游地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)和開發(fā)走向，特別是從2007年底，筆者帶領(lǐng)規(guī)劃團隊，南北開戰(zhàn)，對以休閑為核心的旅游地產(chǎn)的開發(fā)頗有體會，以泰山風(fēng)景名勝區(qū)的旅游地產(chǎn)、河北封龍山的生態(tài)休閑地產(chǎn)、重慶永川茶山竹海景區(qū)的文化休閑地產(chǎn)，以及河南鄭州雁鳴湖的商務(wù)休閑地產(chǎn)四大典型休閑地產(chǎn)的成功規(guī)劃為研究案例，具體闡述和總結(jié)休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式。

1、從泰山古鎮(zhèn)和東岳鎮(zhèn)的開發(fā)看民俗休閑地產(chǎn)開發(fā)模式

2007年9月我?guī)ьI(lǐng)巔峰規(guī)劃組開始入住泰山編制《泰山景區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，為了規(guī)避在泰山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的眾多限制，規(guī)劃組在風(fēng)景區(qū)范圍確定了“強化兩端、主題梳理、營造四季泰山、優(yōu)化小環(huán)線和強化服務(wù)”的戰(zhàn)略思路，深入探討和挖掘泰山傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵及展示方式；在風(fēng)景名勝區(qū)外，泰山景區(qū)范圍內(nèi)區(qū)域進(jìn)行重點的開發(fā)建設(shè)，其中關(guān)鍵內(nèi)容就是對泰山東西兩翼的兩個“古鎮(zhèn)”的打造。這個“鎮(zhèn)”不是行政區(qū)劃中的城鎮(zhèn)的概念，而是一個旅游詞匯，用來包裝旅游功能服務(wù)區(qū)域，進(jìn)行品牌推介、形象統(tǒng)一和整合開發(fā)的旅游概念。位于泰山東麓艾洼村的“泰山古鎮(zhèn)”是由古民俗、古婚慶、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的歷史文化元素構(gòu)成古鎮(zhèn)內(nèi)涵，以山水、愛情、度假、田園、峽谷、人家??來豐富和支撐古鎮(zhèn)休閑內(nèi)容，借泰山古鎮(zhèn)的打造，整體包裝和設(shè)計古鎮(zhèn)休閑地產(chǎn)的形象、品牌和功能?！疤┥焦沛?zhèn)”是對艾洼民俗村在品質(zhì)、內(nèi)涵和未來發(fā)展格局的提升，它的旅游地產(chǎn)的建設(shè)體現(xiàn)了泰山風(fēng)景名勝區(qū)作為世界第一個雙遺產(chǎn)旅游目的地的國際品牌，站在“當(dāng)代精品，未來遺產(chǎn)”的高起點上打造“泰山古鎮(zhèn)”。

位于泰山西麓的“東岳鎮(zhèn)”正處于104國道（泰安－濟南高速公路）進(jìn)入的主通道上，是自駕車游客進(jìn)入的主要方向，也是泰山即將封閉運營的西大門，它的服務(wù)接待、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，規(guī)劃組提出了打造一個“山水庭院、世界家園”，即以山水休閑、民俗風(fēng)情和生態(tài)度假為核心，與泰山世界品牌價值相匹配的，具有頂級品質(zhì)的，以民族風(fēng)情體驗和生態(tài)山水度假為主體的國際旅游度假小鎮(zhèn)——東岳鎮(zhèn)。

兩個古鎮(zhèn)雖然形象和功能不同，但是從核心打造內(nèi)涵來看均是以泰山民俗休閑地產(chǎn)開發(fā)為主，集中體現(xiàn)泰山古民俗、古信仰、古傳統(tǒng)和古工藝等泰山非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的繼承和發(fā)揚。

因此，以泰山古鎮(zhèn)為典型代表的民俗休閑地產(chǎn)的開發(fā)特點是：一是開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)具有濃郁的人文文化底蘊，可以在古鎮(zhèn)中進(jìn)行充分演繹和打造的古民俗素材，構(gòu)筑古鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵；二是古民俗文化的開發(fā)與旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差異性互補的開發(fā)格局；三是要以“核心景區(qū)吸引人、古鎮(zhèn)留住人”的立足點出發(fā)，與核心景區(qū)形成有效互動，包括主題互動、線路互動、功能互動以及產(chǎn)品的互動。

2、從封龍山“山水封龍，田園會都”看生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式

河北省元氏縣封龍山生態(tài)區(qū)屬于大太行山區(qū)域的東麓余脈，總占地約70平方公里，西北為山地所環(huán)抱，占該區(qū)域的2/3面積，局部植被豐富，分布不均，大部分為荒坡。旅游區(qū)內(nèi)平均降水量為500毫米，降雨和山下地表水形成一條東西橫貫的水系。同時，封龍山生態(tài)區(qū)距石家莊市盡30公里，有省級一級公路井元路直接通達(dá)，交通區(qū)位條件非常優(yōu)越。因此，2007年底規(guī)劃組在已進(jìn)入封龍山生態(tài)區(qū)內(nèi)就明確提出“全國生態(tài)文明示范區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟的示范區(qū)以及大太行山區(qū)域的綠色生態(tài)走廊”的戰(zhàn)略目標(biāo)和高度，打造以封龍古鎮(zhèn)為核心的宜居、田園、休閑、度假綜合功能的“石家莊的商務(wù)休閑帶和山水RBD（Recreational Business District，休閑商務(wù)區(qū)）”。

在河北石家莊周邊臨近范圍內(nèi)這樣山水相繞、生態(tài)優(yōu)美的環(huán)境，且均處于自然農(nóng)耕的原生態(tài)狀態(tài)下的自然地理和交通區(qū)位條件是唯一的，封龍山生態(tài)區(qū)的生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)具有得天獨厚的基礎(chǔ)。因此，對于封龍山生態(tài)旅游區(qū)，我們提出了“山水封龍?田園會都”的開發(fā)定位，充分利用封龍山的山水生態(tài)、田園村舍、果林耕地的特色自然環(huán)境，以“造景、造勢、造居”三大戰(zhàn)略舉措來打造一條綠色的生態(tài)休閑走廊。

造景——以九大生態(tài)環(huán)境的改造來打造一個最自然、優(yōu)美、生態(tài)和文明的景觀環(huán)境，是旅游地產(chǎn)項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提；造勢——以封龍古鎮(zhèn)、燕趙古村、濕地公園、中華棗林、“封龍商教城”、龍?zhí)镄麓宓染糯舐糜我椖?，打造?jīng)典旅游區(qū)，成為最具人氣和吸引力的旅游旺地，是旅游地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)和制勝關(guān)鍵；造居——通過各類旅游地產(chǎn)形式的組群，或者是具有標(biāo)志性景觀特色的景觀社區(qū)形成休閑地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)、享受地產(chǎn)和個性的地產(chǎn)，在融入休閑、度假、商務(wù)、療養(yǎng)等旅游功能上，打造最宜人和個性化的居所環(huán)境。

我們總結(jié)封龍山生態(tài)休閑地產(chǎn)的規(guī)劃經(jīng)驗可以得出，對于這種原始優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境具有區(qū)域的壟斷性、便捷優(yōu)越的交通條件以及優(yōu)越的市場區(qū)位環(huán)境是生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)的基本前提；在此基礎(chǔ)上要緊緊圍繞一個符合當(dāng)?shù)亻_發(fā)前景、鮮明獨特且具有市場感召力的形象定位，以“造景、造勢和造居”三大生態(tài)地產(chǎn)的開發(fā)模式，打造舒適宜人、個性獨特并契合市場需求的旅游地產(chǎn)項目。

3、從茶山竹海的“箕山創(chuàng)意新城”看文化休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式

重慶永川區(qū)北側(cè)以箕山茶山竹海為核心的方圓117平方公里區(qū)域，屬于城市的自然風(fēng)景區(qū)、城市的供氧機，與城市發(fā)展有著密切的關(guān)系；同時茶山竹海正是《十面埋伏》的拍攝場地，在區(qū)域范圍內(nèi)具有相當(dāng)?shù)闹取?008年初，規(guī)劃組開始編制《茶山竹海產(chǎn)業(yè)總體策劃》和《旅游區(qū)的總體規(guī)劃》，在綜合考慮城市休閑經(jīng)濟的發(fā)展，以及江鴻集團雄厚的資金與高效率的執(zhí)行力基礎(chǔ)上，提出將此區(qū)域打造為巴渝經(jīng)濟圈中、以武俠文化和歡樂文化為主題的文化創(chuàng)意基地和休閑名城，同時也將成為一個以文化休閑為主要特色的生態(tài)文明示范區(qū)。

因此，在以箕山茶山竹海為核心的方圓117平方公里區(qū)域，通過良好的生態(tài)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)提升生態(tài)的理念，推出了“三項聯(lián)動”、“非常6+1”、“九九歸一”的產(chǎn)業(yè)布局與戰(zhàn)略行動方略，在產(chǎn)業(yè)格局的實施之上構(gòu)建具有生態(tài)文明示范作用的箕山創(chuàng)意新城。

所謂“三項聯(lián)動”的核心是三大產(chǎn)業(yè)體系互為犄角、并駕齊驅(qū)、聯(lián)動發(fā)展?！叭椔?lián)動”即未來城市休閑經(jīng)濟發(fā)展及促進(jìn)集團快速發(fā)展的三大產(chǎn)業(yè)，主要由生態(tài)產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)構(gòu)建而成，三大產(chǎn)業(yè)相互融合，互為支撐，即以生態(tài)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)建為發(fā)展的基礎(chǔ)條件，加強休閑產(chǎn)業(yè)的支撐地位，發(fā)揮文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)意功能，共同構(gòu)建山、城、鄉(xiāng)三者和諧共榮的箕山創(chuàng)意新城。

所謂“非常6+1”的產(chǎn)業(yè)布局就是指“六大產(chǎn)業(yè)區(qū)+一個大格局”的構(gòu)建，支撐三大產(chǎn)業(yè)，全面構(gòu)筑箕山創(chuàng)意新城的體系建設(shè)和戰(zhàn)略構(gòu)想，以非?！?+1”的模式形成產(chǎn)業(yè)布局，即：在以交通為串聯(lián)的良好生態(tài)環(huán)境基底上創(chuàng)意形成的六大核心產(chǎn)業(yè)區(qū)。將六大產(chǎn)業(yè)區(qū)貫穿分布于良好的生態(tài)環(huán)境中，依據(jù)區(qū)塊間區(qū)位個性、資源特征、周邊關(guān)系、發(fā)展環(huán)境的不同分別形成各具特色的產(chǎn)業(yè)區(qū)。每個產(chǎn)業(yè)區(qū)都是在良好的生態(tài)環(huán)境下謀求更快更好的發(fā)展，包括茶山竹海旅游休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、江鴻教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、大風(fēng)口體育康健產(chǎn)業(yè)區(qū)、永勝文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、小安溪河特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、騎龍山水商務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

所謂“九九歸一”模式就是指“9大旅游核心項目＋9個保障體系”的立體構(gòu)建。以轟動性、吸引力的旅游項目快速提升產(chǎn)業(yè)區(qū)人氣，提高知名度，以生態(tài)環(huán)境的營造來吸引人，留住人，以政府與企業(yè)的高度統(tǒng)一與合作保障項目的順利實施，最終歸結(jié)為箕山創(chuàng)意新城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整體盤活，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)土地的可持續(xù)開發(fā)、利用與保護。即實施“九九歸一”模式，9大旅游核心項目＋9個保障體系的構(gòu)建＝整體盤活與可持續(xù)發(fā)展，最后，實現(xiàn)全方位構(gòu)建箕山創(chuàng)意新城，通過產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)業(yè)區(qū)布局、核心項目支撐三個層次的主動補位，協(xié)調(diào)發(fā)展，還需要適合項目地發(fā)展的運營模式的全力支持，以茶山竹海旅游區(qū)的高速發(fā)展，作為項目運營的起點，帶動及提升周邊區(qū)域的綜合價值。比如通過土地整理，實現(xiàn)資源向可變現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換，彌補現(xiàn)金短缺問題；結(jié)合商業(yè)性房地產(chǎn)的運營實現(xiàn)短期內(nèi)積聚資金，籌措后續(xù)開發(fā)的資本；通過文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及教育產(chǎn)業(yè)的介入實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的百年大計及支撐創(chuàng)意新城構(gòu)建的內(nèi)涵；生態(tài)農(nóng)業(yè)及產(chǎn)品深加工業(yè)是區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是實現(xiàn)生態(tài)文明示范區(qū)的根本；再結(jié)合對土地及附著于土地之上的產(chǎn)業(yè)盈利模式的分析，推出分階段實施產(chǎn)業(yè)區(qū)布局的時序策劃，為箕山創(chuàng)意新城有效有序的形成做一個質(zhì)與量的把控。

當(dāng)然，從茶山竹海的箕山創(chuàng)意新城的成功打造，我們可以總結(jié)出幾點區(qū)別于其他休閑地產(chǎn)的開發(fā)，文化休閑地產(chǎn)的開發(fā)要點主要有：嫁接區(qū)域文脈資源，放大地方特色文化，把脈時尚文化需求，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，是打造文化休閑地產(chǎn)的關(guān)鍵和根本；其次，以文化產(chǎn)業(yè)為提升，構(gòu)建生態(tài)、休閑、文化三大產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在互動交錯式構(gòu)建來充分展現(xiàn)以旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境與休閑功能為核心吸引力，以各產(chǎn)業(yè)區(qū)的協(xié)同發(fā)展，共同形成的未來文化休閑創(chuàng)意新城的巨大魅力；最后是尋求具有社會責(zé)任和厚實資本基礎(chǔ)的戰(zhàn)略開發(fā)商，以及科學(xué)高效、規(guī)范有序的商業(yè)運營模式的設(shè)計是決定文化休閑地產(chǎn)開發(fā)成敗的前提和保障。

4、從雁鳴湖的“中華龍湖，華夏鳳城”看國際商務(wù)休閑地產(chǎn)開發(fā)模式

2008年3月我受北京達(dá)沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計院委派帶領(lǐng)規(guī)劃團隊進(jìn)行河南鄭州雁鳴湖產(chǎn)業(yè)策劃項目的實施。在對雁鳴湖項目的產(chǎn)業(yè)開發(fā)背景進(jìn)行了多角度的分析后，研究得出：本項目地正位于鄭汴之間的中牟縣內(nèi)，依托項目地現(xiàn)有資源特點、融入鄭汴一體化的區(qū)域發(fā)展大背景，通過注入多復(fù)合型旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵提升項目地的價值效益，將是本案切入復(fù)合型大盤運作的關(guān)鍵所在。特別是定位于國際商務(wù)中心的鄭州市新的CBD區(qū)鄭東新區(qū)，承載未來鄭州主要的商務(wù)、金融功能，本項目恰巧位于其半小時輻射圈內(nèi)。就本項目的規(guī)模、定位和產(chǎn)品而言，毫無疑問，將直接面對其成為首要的休閑配套中心，對應(yīng)的消費客群、消費水平都將是鄭州的中堅力量。由此可以預(yù)見本項目的發(fā)展?jié)摿蛯^(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的推動作用，將隨著鄭東新區(qū)“龍鳳齊飛”。

因此，我們提出了“中華龍湖，華夏鳳城”的戰(zhàn)略定位，與鄭州國際商務(wù)中心聯(lián)動發(fā)展，成為鄭州城市國際化發(fā)展戰(zhàn)略的核心支撐，成為鄭汴一體化城市圈的休閑走廊和后花園。與鄭州新區(qū)的“國際商城：中華龍湖”形成優(yōu)勢互補、文化引領(lǐng)，打造容納中原文化硅谷、鄭汴一體化的文化休閑區(qū)、鄭汴城市圈的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的國際商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)，即“文化閑城：華夏鳳城”。

為支撐和打造“國際閑城——華夏鳳城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，我們策劃提出了以旅游產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，拉動三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——生態(tài)產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聯(lián)動發(fā)展的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架。并在這四大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上全面構(gòu)筑“華夏鳳城”的體系建設(shè)和戰(zhàn)略舉措，形成了六大產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展格局，即：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濕地旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、主題游憩產(chǎn)業(yè)區(qū)、宜居地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)。而在產(chǎn)業(yè)體系和布局控制之下，為了使產(chǎn)業(yè)構(gòu)成更加充實，具有實施性和可操作性，我們又具體策劃了支撐產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵的十二大產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計。在這里的“業(yè)態(tài)”主要是指對雁鳴湖四大產(chǎn)業(yè)體系的具體的產(chǎn)業(yè)形態(tài)和實現(xiàn)載體，分別是文博會展、運動競技、主題演出、節(jié)事節(jié)慶、夜間休閑、健康養(yǎng)生、露營地、旅游地產(chǎn)、觀光農(nóng)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟、高新技術(shù)集成、歡樂嘉年華。十二大業(yè)態(tài)是四大產(chǎn)業(yè)支柱的實現(xiàn)載體，具有很強的融合性、綜合性、時代性以及經(jīng)濟效益性，是打造“華夏鳳城”一個國際化的產(chǎn)業(yè)新區(qū)的支撐內(nèi)容和效益體現(xiàn)。

保證項目戰(zhàn)略構(gòu)想轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略舉措，需要商業(yè)運營模式的有效支持，綜合考慮項目地的特點及發(fā)展需求，主要設(shè)計有以下四點商業(yè)運營模式：首先，通過產(chǎn)業(yè)化構(gòu)建，國際化產(chǎn)品的設(shè)計、符號化的形象，文化化的營銷，以及資本化運營五大策略主導(dǎo)企業(yè)自主開發(fā)的合理有效運營。其次，以發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟、帶動周邊產(chǎn)業(yè)完善、提升整個地區(qū)的核心競爭力為根本目的，以保障開發(fā)商權(quán)益和持續(xù)投資，明確分工，與政府進(jìn)行合作經(jīng)營。同時，對于旅游地產(chǎn)而言，前期投入大、回收期長，僅靠自有資金來完成項目的開發(fā)運營存在一定風(fēng)險和壓力，因此需要通過多重資本運作減輕自身的壓力，實現(xiàn)資本有效運作。最后還是需要通過多種商業(yè)合作模式，引入戰(zhàn)略協(xié)同合作伙伴。

通過幾個項目實踐來看，我國旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入以休閑為主的后旅游時代，旅游業(yè)的競爭日趨激烈。因此，要求旅游規(guī)劃單位也必須適應(yīng)這種變化，不斷解放思想，銳意創(chuàng)新。加強規(guī)劃成果的可操作性和可落地性，所謂可操作性，即規(guī)劃的項目不僅要符合當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣唾Y源特色，而且要有創(chuàng)新，適應(yīng)旅游發(fā)展現(xiàn)狀和行業(yè)發(fā)展趨勢；所謂可操作性則是給規(guī)劃專家提出了更高的要求，即規(guī)劃的成果必須站在戰(zhàn)略的、全局的高度，和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展大勢相融合、和當(dāng)?shù)赝恋乩脿顩r相結(jié)合，使項目真正落地，而不空中樓閣。我們欣喜的看到，我們的規(guī)劃成果已經(jīng)逐步開始建設(shè)，宏偉的發(fā)展藍(lán)圖正逐步演變成巨大的經(jīng)濟效益。經(jīng)過我們的規(guī)劃，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟得以全面協(xié)調(diào)發(fā)展，旅游行業(yè)的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實處。為此，我們將不斷努力進(jìn)取。

第四篇：新課程理論觀點

1、新課程以培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新精神和實踐能力為重點，強調(diào)基礎(chǔ)教育要滿足每個學(xué)生終身發(fā)展的需要，培養(yǎng)學(xué)生終身學(xué)習(xí)的愿望和能力。

2、物理新課標(biāo)對義務(wù)教育階段物理教育在理念上的基本定位是提高全體學(xué)生的科學(xué)素養(yǎng)；在目標(biāo)上重視科學(xué)探究的教育作用；在內(nèi)容體系上將科學(xué)探究與科學(xué)內(nèi)容放在并列的位置，強調(diào)學(xué)習(xí)過程，重視通過科學(xué)探究進(jìn)行學(xué)習(xí)，強調(diào)從生活走向物理，從物理走向社會。

3、新課程教師的角色：

教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的促進(jìn)者

教師是教育教學(xué)的研究者

教師是課程的建設(shè)者和開發(fā)者。

4、新課程倡導(dǎo)的學(xué)生學(xué)習(xí)方式以培養(yǎng)創(chuàng)新精神和實踐能力為目標(biāo)的現(xiàn)代學(xué)習(xí)，以弘揚人的立體性為宗旨、以促進(jìn)人的可持續(xù)發(fā)展為目的。

5、現(xiàn)代學(xué)習(xí)方式的基本特征： 主動性

獨立性（核心特征）獨特性

體驗性

問題性

6、新課程教學(xué)過程是 師生交往、積極互動、共同發(fā)展的過程，教學(xué)是課程創(chuàng)新與開發(fā)的過程，教學(xué)重形成過程、教學(xué)關(guān)注人。

第五篇：2013世聯(lián)觀點 養(yǎng)老地產(chǎn)

主題：養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)代理行業(yè)

嘉賓：世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松 主題：養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)代理行業(yè)

8月19日，世聯(lián)地產(chǎn)與臺灣恒安照護集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同探索真正符合中國市場特點的養(yǎng)老服務(wù)模式。中國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷風(fēng)風(fēng)雨雨，一路走來有喜悅，更有遺憾。中國已進(jìn)入老齡化社會，對養(yǎng)老服務(wù)的需求，雖有眾多房企踏入了養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，卻依舊沒有成熟適合中國國情的養(yǎng)老模式。中國養(yǎng)老地產(chǎn)該何去何從？尋求專業(yè)合作伙伴真的是養(yǎng)老地產(chǎn)未來的出路么？本期地產(chǎn)思享者采訪了世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松，一起來聊聊中國養(yǎng)老地產(chǎn)的困境，探索養(yǎng)老地產(chǎn)的新模式。

世聯(lián)業(yè)務(wù)模式 “市場服務(wù)商+運營商”

世聯(lián)是一個咨詢機構(gòu)，我們的口號是“咨詢+實施”。實施就是賣樓，咨詢就是給人定位。世聯(lián)走到今天，在顧問部咨詢領(lǐng)域做到了中國絕對的第一。

我們今年最起碼能夠有4個億以上的報告收入，就是我們給每個項目做咨詢報告收的錢能夠達(dá)到4億。在中國，乃至在國際上一個專業(yè)領(lǐng)域的咨詢機構(gòu)，那已經(jīng)做得差不多。

原先我們說咨詢加實施，實施是幫著賣樓。但是中國房地產(chǎn)上半場是“咨詢+實施”的含義，與中國房地產(chǎn)的下半場“咨詢+實施”的含義完全不一樣。這個實施將不再是簡單的賣樓，咨詢也不是簡單的定位。咨詢要特別了解未來實施的很多細(xì)節(jié)，很多操作，我們才能在定位的時候給人做到位。

未來房地產(chǎn)代理行業(yè)將跨入營銷后服務(wù)時代

世聯(lián)將成為中國房地產(chǎn)下半場的領(lǐng)跑者之一。我們知道，硬的都是形式，軟的全是內(nèi)容。比如尊重，讓老年人快樂，中國根本就沒管這個事。軟的東西將決定中國的未來，服務(wù)取代交易成為世聯(lián)最關(guān)注的對象。

世聯(lián)的未來服務(wù)的比重會越來越大,你會看到我們董事會這次會有一個收購案，世聯(lián)將進(jìn)一步加強資產(chǎn)服務(wù)的舉措。

世聯(lián)的銷售代理依然會強勁，中國一手樓市場增長依然強勁，這個市場依然是很大的。當(dāng)然方向不止是一手樓交易的問題，我們必須從交易轉(zhuǎn)向服務(wù)。我們做服務(wù)不是為了股市，我們?yōu)樽约骸?/p>

80后成社會主角 中國養(yǎng)老事業(yè)將迎破冰之機

中國養(yǎng)老事業(yè)實際上在5年前已經(jīng)開始實驗，到今天，我們看到的是一堆痛苦的經(jīng)歷，還有媒體的質(zhì)疑。中國養(yǎng)老問題，現(xiàn)在只是探討上的痛苦，還沒有在市場上蓬勃興起。中國有兩類群體決定中國的未來，一類是50后，一類是80后。50后和80后，80后就是50后的孩子，這是一家人。50后是中國改革開放的主體之一，因為這個群體不小，他們率先進(jìn)入中國的老齡市場，也就是王石那一代人。王石這一代人并沒有退休，他現(xiàn)在還在市場上叱咤風(fēng)云。王石這代人叫做活躍長者，這個活躍長者沒辦法，誰也沒辦法逃過歷史的規(guī)律，他們無可奈何地將會退休。

老齡化與環(huán)境催養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

退休的50后群體，他們的子女80后正好開始在社會經(jīng)濟中擔(dān)當(dāng)大任。活躍長者本身是最有錢的一群人，在他退休的時候，他的兒女又開始掙錢。這個群體跟30后完全不一樣，30后是需要完全供養(yǎng)。50后跟孩子之間的反哺關(guān)系，決定了中國養(yǎng)老市場非常龐大。

養(yǎng)老體系不在“概念” 運營才是關(guān)鍵

恒安照護集團具有20多年經(jīng)驗，具體實施細(xì)節(jié)做得非常到家，他們專注于養(yǎng)老服務(wù)，操作經(jīng)驗的總結(jié)、系統(tǒng)，包括在家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等。世聯(lián)沒有這方面經(jīng)驗，當(dāng)我們跟恒安照護集團合作，在未來中國養(yǎng)老市場上，我們就具有很強的咨詢上的先導(dǎo)底氣。

國房地產(chǎn)下半場無論是旅游地產(chǎn)還是資產(chǎn)服務(wù)，無論是商業(yè)地產(chǎn)、酒店物業(yè)還是養(yǎng)老，都不是概念，都要落實到最基本的，類似像恒安照護集團在臺灣這樣的基礎(chǔ)之上。當(dāng)落到這個程度上，所有的概念就變成了內(nèi)容，形式就變成了內(nèi)容，概念就變成了商業(yè)模式。

世聯(lián)與恒安照護聯(lián)手合作 探索創(chuàng)新養(yǎng)老運營模式

專業(yè)跟專業(yè)的相互配合，造就了專業(yè)的相互成長。我們中國人非常幸運，因為臺灣、香港在前面實驗過了，他們的老齡化比我們走得要早。這樣，我們不要完全創(chuàng)造自己的模式，我們只要借鑒跟人家合作，尤其是跟恒安照護集團合作。中國任何一個小市場做到全國的時候都非常巨大。世聯(lián)的經(jīng)驗告訴我們這個道理，我們相信我們雙方的努力，使中國養(yǎng)老事業(yè)真正落地和轉(zhuǎn)型從今天開始。

未來3-5年 世聯(lián)將把養(yǎng)老地產(chǎn)做得很大

世聯(lián)與恒安的戰(zhàn)略合作，不是以一個項目為開端的合作，而是全面性的合作。我們的項目落地時不能回避的是看護問題，世聯(lián)沒有做過看護，國內(nèi)也不成熟，能跟恒安合作是我們的幸運。世聯(lián)再碰到養(yǎng)老項目時，不再是理論上的探討，而是跟恒安一塊，用他們成功的經(jīng)驗共同將養(yǎng)老概念落到實地，在未來3—5年內(nèi)，世聯(lián)將把這張網(wǎng)鋪得很大。

全鏈條模式 未來將在物業(yè)管理中引入恒安照護成功經(jīng)驗

世聯(lián)與恒安照護未來的合作，不局限于項目前期的咨詢。我們會將恒安的理念方法深入到具體的項目中，這是一個長期的合作。恒安有標(biāo)準(zhǔn)，有程序，有方法，世聯(lián)有組織，我們可以把養(yǎng)老地產(chǎn)迅速的植入進(jìn)去，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。我們知道這是一個專業(yè)性、服務(wù)性開始崛起的時代，世聯(lián)與恒安集團合作的本意，就是要在未來的物業(yè)管理中引入恒安的照護服務(wù)。

商業(yè)拿地被限制 養(yǎng)老地產(chǎn)成房企拿地“幌” 言

養(yǎng)老地產(chǎn)在過去5年內(nèi)都停留在開發(fā)商從政府拿地的概念，他們打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名目，拿地不走公開的“招拍掛”，甚至是負(fù)地價拿地，變成了一種商業(yè)和政府的合謀。一旦不走招拍掛，地價也不用一次性付，從某種程度上來說，養(yǎng)老地產(chǎn)帶有腐敗溫床的意味。這是中國獨特的房地產(chǎn)模式。土地問題說不清楚，商業(yè)用地用于養(yǎng)老地產(chǎn)，如何操作政府也沒有說清楚。

從養(yǎng)老過渡到養(yǎng)生，一旦變成養(yǎng)生就成了“會所”的概念，中國開發(fā)商目前還是集中在商業(yè)的兌現(xiàn)上，以賣房子為主。目前所謂的以養(yǎng)老、養(yǎng)生地產(chǎn)為主的地產(chǎn)，沒有任何照護內(nèi)容的承諾，也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，無法體驗。在過去5年，養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)這些問題，都非常正常，原因是正常的商業(yè)拿地被限制，養(yǎng)老地產(chǎn)成為拿地的一個手段。

政策瓶頸短期難松綁 服務(wù)體系成養(yǎng)老地產(chǎn)短板

跟我們最近的臺灣、香港和日本相比，我們最大的問題不是地的問題，不是房子的問題，而是服務(wù)的問題。恒安照護非常實在，就是在社區(qū)配幾個護理員，照護社區(qū)里的老人，從這里開始起步，建造老人公寓、老人社區(qū)，然后過渡到臨終關(guān)懷。

破解養(yǎng)老地產(chǎn)難題 需引進(jìn)第三方服務(wù)機構(gòu)

中國的房地產(chǎn)終于開始明白房子不是亂蓋就能賣的，而是需要真正的第三方服務(wù)。開發(fā)商靠自己建立一套標(biāo)準(zhǔn)，建立一個養(yǎng)老體系，管理一個項目是沒有效率的。因此，恒安照護，而不是恒安地產(chǎn)，才是未來的方向。中國養(yǎng)老地產(chǎn)有三至五年的空窗期

世聯(lián)為什么要跟恒安照護進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟？我們不著急做項目，他們也不著急。中國養(yǎng)老的問題有三至五年的窗口期給我們做籌備，做項目篩選、制定標(biāo)準(zhǔn)、人員培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作。我們不會立馬建立一個商學(xué)院或者看護學(xué)院，而是從籌備項目開始。三、四線城市成養(yǎng)老地產(chǎn)香餑餑 社區(qū)服務(wù)將成主流

在家看護和社區(qū)看護將成為中國一線城市最主流的養(yǎng)老方式，城鄉(xiāng)結(jié)合部和三、四線城市將會成為養(yǎng)老社區(qū)的示范，未來3—5年內(nèi)，我們將看到成型的社區(qū)崛起，來解決中國獨特的老齡化問題。中國獨特老齡化問題的解決在于服務(wù)的深化和物業(yè)類型配合。

一線城市房價太高，因此難以建設(shè)老齡社區(qū)。比如惠州，未來3至5年會有老齡社區(qū)解決深廣的養(yǎng)老問題。老齡社區(qū)的崛起，它不在于山清水秀而在于規(guī)?；姆?wù)。

醫(yī)療和健康的保障解決養(yǎng)老社區(qū)后顧之憂

蘇杭、惠州這種山清水秀，有自然資源的地方會產(chǎn)生養(yǎng)老地產(chǎn)，哪些地方會誕生社區(qū)呢？隨著高鐵，隨著城市網(wǎng)絡(luò)的完善，距離大醫(yī)院不超過2小時，同時又山清水秀的地方，意味著會有市場，將產(chǎn)生非常好的示范社區(qū)。非常偏遠(yuǎn)的地方?jīng)]有市場，因為離醫(yī)院太遠(yuǎn)了，畢竟恒安看護不是恒安醫(yī)院。