第一篇：“城市功能區(qū)”驅動旅游地產新模式

旅游產業(yè)的地位與產業(yè)經濟規(guī)模的快速發(fā)展，使得旅游地產不僅成為一種新旅游產品進入客源市場，同時也成為一種成功的多產業(yè)融合方式進入行業(yè)發(fā)展領域，并承載一定的城市功能。以此也拉動眾多國內外規(guī)模企業(yè)競相滾動資金開發(fā)旅游地產，也形成了一個又一個讓世人關注的經典案例。筆者經過歸類整理，提出了中國旅游地產開發(fā)的四大新模式與七大應用策略，期望能夠為旅游地產的科學開發(fā)提供智業(yè)支持。

伴隨著中國城市化進程加快，城市空間不斷外擴，區(qū)域界限逐步消失；在生活需求上，由于城市中心地價飆升、環(huán)境惡化，人們不由自主向城區(qū)邊緣擴散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一背景下，旅游地產贏得了更大的市場空間，區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內進行優(yōu)化配置，使旅游地產價值更大化。同時，旅游地產也逐步成為提升城市形象，改善城市品質的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向?？梢哉f城市化與旅游地產將逐步體現出“雙輪驅動”的并存態(tài)勢，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動城市化的一種動力8 引導人口向城市集中的過程，是基于后現代主義消費觀和后現代主義城市觀的一種城市發(fā)展形式8能夠在推動城市化的基礎上，進一步合理調整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市精神文化內涵，從而達到建設可持續(xù)發(fā)展的宜居城市目標。

大中型城市市內或市郊的城市化進程中，在沒有資源優(yōu)勢的情況下，需要旅游地產在自我營造的旅游氛圍中進行大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質量，靠旅游業(yè)的關聯帶動作用引來人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產升值，再趁勢搞地產開發(fā)。此類地產開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，地產開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產本身即是旅游景觀載體或表現形式。與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產開發(fā)。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環(huán)境品質，增加休閑功能，提高居民生活質量，將旅游地產開發(fā)提升到一個新境界。

第二篇：城市主體功能區(qū)規(guī)劃

城市主體功能區(qū)規(guī)劃

伴隨著經濟社會的快速發(fā)展，安徽國土空間開發(fā)中存在的一些矛盾和問題逐步顯現，主要是：物質積累不夠豐富。全省物質積累指數介于0.08至0.72之間，總體水平較低。其中，14個縣（市、區(qū)）物質積累指數大于0.45，23個縣（市、區(qū)）物質積累指數介于0.27—0.45，68個縣（市、區(qū)）物質積累指數介于0.08—0.27。高水平地區(qū)主要包括合肥、馬鞍山、蕪湖、銅陵等市轄區(qū)，低水平地區(qū)主要包括皖南山區(qū)和皖西大別山區(qū)的一些貧困縣（區(qū)），其余地區(qū)物質積累為中下水平。物質積累水平不高是制約全省經濟社會發(fā)展的重要因素之一。

——區(qū)域發(fā)展不夠均衡。全省經濟發(fā)展大體呈現南高北低、東高西低、中部凸起的空間格局。皖江地區(qū)經濟實力較強，以皖江為軸、合肥和蕪湖為“雙核”、宣城和滁州為“兩翼”的經濟發(fā)展重心初步形成，皖北、皖西發(fā)展相對滯后。與經濟格局相反，人口分布北多南少，經濟發(fā)展滯后的皖北地區(qū)是全省人口比重最大的地區(qū)。城鄉(xiāng)之間和不同區(qū)域之間公共服務及生活水平差距較大。

——開發(fā)利用效率不高。2010年，每平方公里建設用地二、三產業(yè)增加值為62.64萬元/公頃，比全國的106.48萬元/公頃低41.17%。城鎮(zhèn)建設呈外延式擴張，農村居民點點多面廣，導致建設用地規(guī)模偏大，局部地區(qū)超出資源環(huán)境的承載能力，空間利用效率較低。

——人口集聚水平較低。2010年，城鎮(zhèn)化率43.2%，低于全國6.48個百分點。大城市數量少，特別是缺少帶動性強的區(qū)域性特大城市，中小城鎮(zhèn)發(fā)展相對不足，城市的規(guī)劃建設和管理水平有待進一步提高，人口流動強度0.9%，遠遠低于沿海發(fā)達地區(qū)。

面臨趨勢，從現在到2020年，是安徽全面建設小康社會的關鍵時期，是工業(yè)化、城市化加速推進的重要階段，是打造“三個強省”、建設美好安徽的重要戰(zhàn)略機遇期。新的發(fā)展態(tài)勢對國土空間開發(fā)提出了新的要求。

——人民生活水平提高，生活空間需求面臨挑戰(zhàn)。隨著生活水平的提高，人們希望有更大的住房、更寬的馬路、更大的廣場、更寬敞的購物場所、更多的旅游景點，以及更多更好的教育、文化、醫(yī)療、體育等設施，對生活空間的需求越來越大。

——工業(yè)化、城市化速度加快，建設空間需求面臨挑戰(zhàn)。隨著工業(yè)化、城市化進程加快，工業(yè)用地、基礎設施建設用地以及居住用地將持續(xù)增加，國土空間資源的稀缺程度不斷加劇。

——生態(tài)環(huán)境需要改善，生態(tài)空間需求面臨挑戰(zhàn)。一些地區(qū)在國土開發(fā)過程中，不顧資源環(huán)境承載能力，造成局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)退化。為了改善環(huán)境條件、加強水源涵養(yǎng)、保障生態(tài)安全和應對氣候變化，需要加強環(huán)境保護和生態(tài)修復，擴大森林、草地、濕地等綠色生態(tài)空間。

——農產品供給安全存在隱患，農業(yè)空間需求面臨挑戰(zhàn)。安徽是農業(yè)大省，承擔著國家農產品生產和供給安全的保障功能。隨著工業(yè)化和城市化對國土空間的需求不斷增加，保障農產品生產和供給安全需要的農業(yè)空間面臨較大壓力。

一、安徽主體功能區(qū)的概況 主體功能區(qū)建設的基本設想在統籌考慮各區(qū)域的資源環(huán)境承載能力、現有開發(fā)密度和發(fā)展能力、人口分布、經濟布局、國土利用城鎮(zhèn)化布局以及對內對外的經濟聯系的基礎上將我國的國土面積在空間上劃分為優(yōu)化開發(fā)、重點開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)四大主體功能區(qū)，根據不同的功能區(qū)實施不同的區(qū)域政策。優(yōu)化開發(fā)區(qū)是指國土開發(fā)密度已經很高，資源承載能力開始減弱的區(qū)域；重點開發(fā)區(qū)是指資源環(huán)境承載能力較強、經濟和人口聚集條件較好的區(qū)域 ；限制開發(fā)區(qū)是指資源承載能力較弱，大規(guī)模集聚經濟和人口條件不夠好并關系到全國或較大區(qū)域范圍生態(tài)安全的區(qū)域；禁止開發(fā)區(qū)是指依法設立的各類自然保護區(qū)域。

2013 年安徽省發(fā)改委正式發(fā)布《安徽主體功能區(qū)規(guī)劃》，按照重點開發(fā)區(qū)、限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)將各地劃分主體功能，并為未來發(fā)展指明目標。將合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、池州、安慶、滁州和宣城八大地區(qū)作為國家重點開發(fā)區(qū)，作為承接全國產業(yè)轉移的示范區(qū)；淮北平原主產區(qū)、江淮丘陵主產區(qū)和沿江平原主產區(qū)作為安徽省的“米袋子”被列為限制發(fā)區(qū)；皖西大別山區(qū)和皖南山區(qū)被定位生態(tài)功能區(qū)；自然文化保護區(qū)和重要水源地則被劃上禁止開發(fā)紅線。

二、安徽主體功能區(qū)公共服務均衡化的現實考察

安徽省三類主體功能區(qū)能否平穩(wěn)有效地進行關鍵在于各區(qū)域的居民基本公共服務均衡化的程度。而安徽現有的基本公共服務存在很多問題，特別是公共服務均衡化問題尤為突出、而財政政策對于實現主體功能區(qū)公共服務均衡至關重要。

橫向的財政失衡導致的主體功能區(qū)公共服務不均衡

橫向的財政失衡是指同層級的地方政府的財政收入和財政支出之間的差異，這種差異的存在導致了地區(qū)間公共服務提供水平的差異。根據 2013《安徽統計年鑒》數據顯示，合肥市、毫州市、宿州 市 的 財 政 收 支 差 額 分別為-182.79 億 元、-129.58 億 元、140.50 億元，遠大于淮北市-56.68 億元、銅陵市-32.80 億元、馬鞍山市-62.55 億元、池州市-60.35 億元的財政收支差額；再比照各自的醫(yī)療衛(wèi)生的機構數可以看出，合肥市、毫州市和宿州市的機構數分別為 2100 個、1532 個和 1774 個，這三個城市的機構數上了四位數，而其余四個城市的機構數則相對較少。很顯然，財政收支差額對基本公共服務的提供有著一定 的影響，財政收入與財政支出差額較大的城市所提供的公共服務也相對較大。因此，為了實現基本公共服務均衡化的目標，要平衡同階層區(qū)域政府的財政收支。

財政收支結構變化導致了主體能區(qū)公共服務非均衡

相比較傳統的以行政區(qū)為單位的發(fā)展模式的劃分，三大功能區(qū)的劃分更能突破行政區(qū)劃的界限，促進生產要素在區(qū)域間自由流動，從而促進區(qū)域協調發(fā)展。然而，主體功能區(qū)會

使區(qū)域受到功能性的制約，限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)的產業(yè)發(fā)展受阻、資源開發(fā)受控，政收支結構改變，使得主體功能區(qū)的公共服務出現非均衡化的現象。主要表現在以下兩個方面：1． 限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)的主體功能主 要是生態(tài)建設和環(huán)境保護，成為了全國或者區(qū)域性的自然資源保護區(qū)，使得其相比于生態(tài)環(huán)境保護而言，經濟發(fā)展就居于次要地位。經濟發(fā)展受到限制會導致地方性的財政收入減少，同時再加上由于生態(tài)環(huán)境的保護和建設增加地方性政府的財政支出，使得財政投入公共服務的資金比重相對于重點開發(fā)區(qū)而言幅

度下降，從而產生提供基本公共服務水平的新差距。另據 2013《安徽統計年鑒》可知，黃山、池州的森林面積相對于淮北、淮南、毫州而言很高，甚至是它們的幾十倍，森林覆蓋率也同樣如此，但是黃山、池州兩個市區(qū)的 GDP 卻比淮南、淮北、毫州的 GDP 低了很多。這也更加證明，由于黃山、池州為了生態(tài)環(huán)境的建設消耗了大量的資金，使得本地區(qū)的經濟發(fā)展跟不上其他區(qū)域的腳步。限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)開展生態(tài)建設和環(huán)境保護，對重點開發(fā)區(qū)有正外部效應。限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)存在著因為放棄了經濟效益而損失的公共服務效益的補償需求。十八屆三中全會提出實行資源有償使用制度和生態(tài)補償制度，堅持誰受益誰補償原則，完善對重點生態(tài)功能區(qū)的生態(tài)補償機制，推動地區(qū)間建立橫向生態(tài)補償機制。

（三）財政轉移支付制度的結構導致基本公共服務不均衡當前的財政轉移支付主要形式有稅收返還，一般性轉移支付，專項轉移支付三種，這三種形式分別存在一些問題。1.稅收返還。其屬于以稅收優(yōu)惠形式給予政府的一種補助，稅收返還制度存在著財政收入越多的地區(qū)獲得的稅收返還越多，相反，財政收入較少的區(qū)域獲得稅收返還就越少，結果加重了橫向的財政失衡，使得主體功能區(qū)公共服務均衡化的差距加大。2.一般性轉移支付。一般性轉移支付按照各地標準的財政收入和標準的財政支出差額以及轉移支付系數來確定，因此，一般性轉移支出有利于縮小地區(qū)間財力差距，逐步實現公共服務均衡化。但目前安徽省限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)可獲得的一般性轉移支付資金匱乏，不足以提供與重點開發(fā)區(qū)大致相等的公共服務。3.專項轉移支付。是對委托地方政府代理的一些具體項目進行補償而設立的補助資金，主要用于促進各地協調發(fā)展和調整產業(yè)結構，一定程度上能解決了主體功能區(qū)公共服務均衡化的問題。而目前安徽省的專項轉移支付并不規(guī)范，往往被層層截留，不能很好地提高限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)基本公共服務水平。

三、提高基層政府的可用財力

目前的財政轉移支付除了一些可以自由支配外，其余大部分是專項資金，具有專項用途，不能緩解基層政府可支配財力的不足。同時一些限制開發(fā)區(qū)域為了維持基層政權的運轉，往往挪用用于生態(tài)建設等方面的專項資金，嚴重影響了限制和禁止開發(fā)區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設。

四、完善財政預算管理制度

健全科學規(guī)范、注重績效的預算管理制度，是完善公共財政體系的重要內容，從而對于公共服務均衡化的實現也有一定的導向作用。因此要進一步加強財政預算管理體制的公開性、透明性和完整性，完善預算公開制度，健全公開機制。安徽主體功能區(qū)的基本公共服務均衡化是一項長期的系統工程，必須在政府的主導作用下，把基本公共服務均衡化與其他政策目標相結合，通過改革各功能區(qū)的重點、績效考核、轉移支付形式，與功能區(qū)建設相輔相承，最終建立基本公共服務均衡化體系。

第三篇：旅游功能區(qū)系列報道5

旅游功能區(qū)系列報道之五：

古滇王國歷史文化旅游區(qū)：文旅融合策動南城發(fā)展

《昆明日報》2013年4月26日記者：李思凡

云南師范大學旅游與地理科學學院青年學者李慶雷認為，旅游功能區(qū)通常指依托較為富集的旅游資源、以現代旅游業(yè)為主導產業(yè)、帶動經濟社會發(fā)展的特定經濟區(qū)。由于打破了以往“就旅游論旅游”的局限，旅游功能區(qū)更強調旅游業(yè)與相關產業(yè)的融合，以及與當地人、財、物的結合發(fā)展。

古滇王國歷史文化旅游區(qū)，定位為文化與旅游融合發(fā)展的典型示范。通過古滇王國項目的帶動，打造成集“文化旅游、民族風情、生態(tài)旅游、休閑度假、會展商務、康體娛樂、科考探險、文化演藝、影視拍攝”為一體的全國知名歷史文化旅游綜合體。由于地處現代新昆明南部新城的湖濱區(qū)域，旅游區(qū)也成為南部新城的核心引爆點。通過文旅融合，實現與南城融合互動發(fā)展。

1956年11月的一天，晉寧石寨山，出土了“滇王之印”。

就是這枚每邊長2.4厘米、印身厚0.7厘米、通紐高2厘米、重90克的金印，證實了司馬遷《史記西南夷傳》中“漢武帝元封二年，滇王嘗羌降于漢，漢賜滇王王印，復長其民”的古滇王國，是真實存在的。

不過之后，作為一代滇王及其家族的陵寢地的這個不起眼的小山包，卻一度沉寂。直到去年10月全省十大歷史文化旅游項目之一的“七彩云南·古滇王國文化旅游名城”開工，才將眾人的目光再度引回這里。

從名字來看，項目依托“古滇文化”；從地理區(qū)位來看，項目位于滇池南岸、現代新昆明“南部新城”的湖濱片區(qū)。于是，帶著“如何打好‘古滇文化’這張牌”、“如何與南部新城建設融合互動發(fā)展”兩個問題，記者采訪了晉寧古滇王國歷史文化旅游區(qū)管委會常務副主任徐波。

徐波認為，古滇王國的定位就是文化、旅游深度融合，兼容現代城市建設。通過打造集文化體驗、旅游觀光、休閑度假、城市配套等功能融為一體的文化旅游及城市綜合體，實現文旅一體化、產城一體化、城鄉(xiāng)一體化。

“三閑”打好古滇文化牌

盡管是古滇國都邑，盡管發(fā)掘出土了滇王金印、大量珍貴青銅器??不過，長久以來，晉寧的旅游卻一直處在有資源、無產品的尷尬中。

個中關鍵，徐波認為是“缺運作”。

為讓豐富的旅游資源“從地下走到地面、從無形走到有形”，結合古滇文化的資源優(yōu)勢、滇池南岸的區(qū)位優(yōu)勢，去年6月29日，晉寧縣與昆明諾仕達集團簽訂投資框架協議，由諾仕達投資建設古滇王國項目。四個月后，項目正式開工。

既然叫做“古滇王國”，旅游區(qū)將如何打好“古滇文化”這張牌？

據悉，旅游區(qū)將建設古滇文化博物館和石寨山考古遺址公園等公益性項目。同時，根據古滇王國項目規(guī)劃，“以紅山為中心，打造十字形的古滇文化旅游核心軸線，南北向依次呈現古滇王宮、古滇民族部落風情商業(yè)街區(qū)，形成古滇文化展示和體驗中心，而東西向軸線向西延伸，打造民族團結廣場，形成文化演藝休閑中心。”也就是說，旅游區(qū)以古滇文化體驗為主線，集中展示古滇國的青銅文化、民族部落文化等。

“旅游不能只是單一的觀光，要留得住人，就要聚集‘吃住行游購娛’這旅游六要素，滿足游客的需求。”徐波說，為完善旅游功能要素，根據項目規(guī)劃，由民族團結廣場向北，以古滇王國大酒店為中心，以主題特色酒店群、古滇王國大碼頭和系列生態(tài)休閑娛樂設施，形成與湖濱濕地工業(yè)和長腰山康體園有機融合的生態(tài)度假園。

如此，讓游客在體驗古滇文化的同時，也能享受到休閑、度假的快樂。用徐波的話來說，就是不僅滿足游客黃金周“大閑”、周末“中閑”，甚至是8小時工作時間外“小閑”的 “三閑”旅游需求。

“三步走”互動南城建設

徐波介紹，旅游區(qū)2015年投入運營后，預計吸納就業(yè)15000人，每天接待游客不低于30000人。這將有力地帶動核心景區(qū)外區(qū)域的發(fā)展，傳統農民變旅游從業(yè)人員、傳統民居變旅游民居、傳統農業(yè)變旅游農業(yè)的三個轉變。

當然，旅游區(qū)對城市發(fā)展的帶動不僅限于景區(qū)周邊，更輻射到整個昆明南部新城。

按照規(guī)劃，項目將“打造南部新城的公共生活中心。圍繞其發(fā)展形成一系列文化產業(yè)和城市生活一體化的組團，在實現以古滇文化為主題的旅游文化產業(yè)的全方位發(fā)展的同時，帶動居住、教育、醫(yī)療、辦公、商業(yè)等城市功能的發(fā)展?！?/p>

“古滇王國項目是現代新昆明南城城市發(fā)展的核心引爆點。項目通過古滇文化與旅游的融合，周邊地區(qū)相關產業(yè)與旅游的融合，最終帶動城市與旅游的融合，引領現代新昆明南部新城的建設。”徐波說。

在他看來，這個過程需要經歷“三步走”。

第一步是依托現代新昆明南城片區(qū)的相對優(yōu)勢、資源稟賦，完善南城城市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、啟動南城城市綜合修編，緊扣文化旅游這一主題，將產業(yè)按照功能業(yè)態(tài)布局落實到功能區(qū)，實現城市價值的第一次提升。并采取1+X模式，“1”

即南城城市發(fā)展的引爆點——古滇王國項目；“X”即五個城市功能區(qū)，作為南城城市建設的有效支撐。

之后，通過古滇王國等幾個大項目建設完善基礎配套，實現城市價值的第二次提升。最終通過大招商聚集發(fā)展要素，通過幾個發(fā)力點項目的建設和區(qū)域土地的熟化，實現資源要素的市場化配置和最大限度集聚，最終實現城市價值第三次提升。

徐波認為，“三步走”的過程中，還需契合中央、省、市關于文化旅游產業(yè)等方面的政策機遇，結合晉寧特別是南城在交通、區(qū)位、歷史底蘊、湖濱資源等優(yōu)勢，結合“一湖四片”城市區(qū)塊以及昆玉一體化、滇中城市圈等城市組團建設，融合環(huán)滇池旅游經濟圈、昆玉旅游經濟帶和滇中城市圈。

第四篇：理論觀點：旅游地產：推動城鎮(zhèn)化的新模式

旅游地產：推動城鎮(zhèn)化的新模式

一、城鎮(zhèn)化政策解讀

2009年中央經濟工作會議強調，要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質量和水平。這意味著，城鎮(zhèn)化將在拓展中國經濟發(fā)展空間中扮演起重要角色。2010年1月31日，中共中央、國務院授權新華社發(fā)布了新世紀以來指導“三農”工作的第7個中央一號文件——《中共中央、國務院關于加大統籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度、進一步夯實農業(yè)農村發(fā)展基礎的若干意見》，旨在“穩(wěn)糧保供給，增收惠民生，改革促統籌，強基增后勁”。其中，“城鎮(zhèn)化”，“可能會成為政策突破口”。為了使“城鎮(zhèn)化”邁出更大步伐，中共中央國務院提出了明確的要求：一是要加快中小城市和中心鎮(zhèn)的發(fā)展；二是要把具備條件的農業(yè)人口轉為城鎮(zhèn)人口。同時，提出了具體舉措，包括：

? 放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，促進符合條件的農業(yè)轉移人口在城鎮(zhèn)落戶并享有當地居民的同等權益；

? 推進重點城鎮(zhèn)醫(yī)院、交通、給排水、污水和垃圾處理、電網改造升級等基礎設施建設；

? 實行利于中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展的土地政策、財稅政策、投融資政策等； ? 引導產業(yè)轉移，更多地吸引農村非農產業(yè)及農業(yè)人口向中小城市和小城鎮(zhèn)轉移；

由此可見，“城鎮(zhèn)化”已上升為“三農”工作的主要思路。今后，各地必將掀起“城鎮(zhèn)化”的高潮。同時，也對城鄉(xiāng)發(fā)展產生深刻影響。

二、城鎮(zhèn)化模式類型

從國內外城鎮(zhèn)化的實踐來看，城鎮(zhèn)化模式可分為以下兩大類型：

1、類型一——內因調整型

（1）城市擴張

社會經濟的快速發(fā)展，人口、產業(yè)、資源的大量聚集，使城市的承載力越來越有限。為了提高承載力、容納力，許多城市走上了擴張的道路。而城市擴張，加速了周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)化進程。典型案例當屬北京市。從新中國成立到現在，北

京城區(qū)面積擴大了近17倍，城鎮(zhèn)化水平近84%，達到發(fā)達國家水平。

（2）產業(yè)促進

工業(yè)促進——山東半島藍色經濟區(qū)、長江三角洲經濟區(qū)工業(yè)的快速發(fā)展，推動了地區(qū)城鎮(zhèn)化的相應發(fā)展。目前，兩大經濟區(qū)的城鎮(zhèn)化水平均已超過50%。

旅游業(yè)促進——旅游業(yè)的發(fā)展，可帶動商業(yè)、地產業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)等多種產業(yè)的發(fā)展，從而促進城鎮(zhèn)化進程。如張家界市，憑借世界自然遺產——張家界，由偏僻的小山村發(fā)展成為世界著名的旅游城市。

房地產業(yè)促進——即“地產造城”，通過房地產項目開發(fā)，將鄉(xiāng)村打造成為由多個居住社區(qū)組成的城鎮(zhèn)。如北京的回龍觀，廣州的番禺等。

2、類型二——外力推動型

（1）行政指向

某一區(qū)域內行政中心的遷移，會促進遷入地的城鎮(zhèn)快速發(fā)展?？h級市升格為地級市，或地級市升格為直轄市，也會加速城鎮(zhèn)化進程。如石家莊市、重慶市等。

（2）重點項目推動

國家級或省級重點項目的所在地，可以聚集大量的非農產業(yè)、非農人口，促進當地及周邊地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展。如天津濱海新區(qū)、唐山曹妃甸等地，在國家級重點項目的拉動下，城鎮(zhèn)化呈跨越式發(fā)展狀態(tài)。

（3）外資帶動

外資涌入、三資企業(yè)聚集，吸引了大量的非農人口，完善了所在地的城市功能、基礎設施等，從而使城鎮(zhèn)化成為必然結果。深圳、廈門等沿海城市，就遵循了這一發(fā)展模式。

（4）邊貿激發(fā)

邊境貿易的快速發(fā)展，對邊境地區(qū)的城市功能、基礎設施建設，及政策變革等，提出了更高的要求。而這些提升、變革，推動了邊境城鎮(zhèn)的形成、壯大。如黑龍江省黑河市，已由邊陲小鎮(zhèn)，發(fā)展成為中俄邊境貿易中心，并且擁有了4處國家級試點小城鎮(zhèn)——趙光、愛輝、通北、嫩江。

三、“旅游地產推動城鎮(zhèn)化”新模式

順應國家發(fā)展大勢，加速城鎮(zhèn)化，是巔峰人的光榮使命。

2009年，內蒙古鄂爾多斯沙漠大峽谷—大沙頭旅游開發(fā)項目組成員，對“旅

游地產推動城鎮(zhèn)化”模式，進行了探索，以期創(chuàng)建具有可復制性的城鎮(zhèn)化新模式，為加快中國城鎮(zhèn)化進程“投智”。該模式的重點在于：

1、發(fā)展旅游，形成磁力

依托蒙古文化、成吉思汗文化底蘊，沙漠、峽谷、河流、草原等旅游資源，打造旅游產品——休閑度假產品、運動產品、文化產品、生態(tài)產品等。憑借豐富多彩的旅游產品，聚集人氣，并形成產業(yè)磁力、消費磁力、就業(yè)磁力。

（1）產業(yè)磁力

產業(yè)聚集，是城鎮(zhèn)化的立足點。沒有產業(yè)支撐的城鎮(zhèn)，必然是一個經濟基礎脆弱、缺乏發(fā)展動力的城鎮(zhèn)。

在旅游地產推動城鎮(zhèn)化的模式中，旅游業(yè)是基礎產業(yè)、主導產業(yè)。圍繞旅游業(yè)而聚集的房地產業(yè)、文化產業(yè)、生態(tài)產業(yè)、商務會議業(yè)、餐飲業(yè)、購物業(yè)、娛樂業(yè)、交通運輸業(yè)等，與旅游業(yè)構成了完整的產業(yè)價值鏈，在取代農業(yè)的主導地位的同時，為城鎮(zhèn)化提供了強勢的產業(yè)支撐。

（2）消費磁力

項目組在認真考察當地資源、市場、競合狀況的前提下，規(guī)劃了眾多具有獨特性、文化性的旅游活動項目——紅巖溪谷觀光區(qū)、星月湖度假村、水上畫廊、以成吉思汗征戰(zhàn)歷史為線索的沙漠主題公園、露營地、童話王國、冒險家樂園等，吸引鄂爾多斯、銀川、榆林、港澳臺、日本等地的居民和游客（核心旅游市場）。

同時，規(guī)劃了蒙古民俗商業(yè)街、蒙古美食文化街、歡樂新天地等休閑場所，滿足周邊城鄉(xiāng)居民日常休閑需求。

此外，圍繞旅游業(yè)開發(fā)的地產項目——琵琶山莊度假村、大漠之舞藝術城、沙漠之星主題酒店群等，將憑借優(yōu)良環(huán)境、特色建筑、豐厚文化及豐富旅游項目等，成為蒙寧陜交界地區(qū)的消費熱點。

（3）就業(yè)磁力

旅游業(yè)及其它服務業(yè)，均為勞動密集型產業(yè)，可以吸納大量的勞動力。為了吸納當地農戶，促進農業(yè)人口轉化為非農業(yè)人口，項目組提出以下舉措：

★蒙古民俗商業(yè)街，完全由當地農戶自主經營。

★政府、學校、旅游區(qū)聯合教育、培訓當地農戶，使其成為旅游區(qū)的員工?！锕膭町數鼐用裨诼糜螀^(qū)周邊開展農家樂、手工藝品制作和銷售等活動。

2、城旅一體，擴張城鎮(zhèn)

旅游業(yè)發(fā)展，為沙漠大峽谷、大沙頭聚集人氣、聚合產業(yè)，從而為當地的城鎮(zhèn)化/城鎮(zhèn)擴張奠定了基礎。而旅游業(yè)及相關地產業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展的有機結合，還將有力推動城鎮(zhèn)化/城鎮(zhèn)擴張進程：

（1）地產造城——銜接城鎮(zhèn)擴張要求，依托旅游業(yè)，打造大型社區(qū)，疏解城鎮(zhèn)人口，并為農業(yè)轉移人口提供落戶條件。同時，拉動周邊房地產開發(fā)，使城鎮(zhèn)化達到較大規(guī)模。

（2）基礎設施提升——電網改造升級，完善供氣供暖、給排水、污水處理、垃圾處理設施等。

（3）城鎮(zhèn)交通一體——沙漠大峽谷—大沙頭是蒙寧陜的重要交通節(jié)點，且處于鄂爾多斯風景道上，交通地位十分重要。因此，其游客接待中心不僅要承擔游客接待服務功能，還應納入敖勒召其鎮(zhèn)的公共交通系統，實現交通一體化。

3、增強實力，“造血”發(fā)展

城鎮(zhèn)化，需要政府的支持，包括中國人居環(huán)境與新城鎮(zhèn)發(fā)展推進工程扶持、不發(fā)達地區(qū)交通補償等。

但更重要的是，要加強自身的“造血”功能，通過產業(yè)價值鏈構建、旅游業(yè)及地產業(yè)融合與互動、積極疏解中心城鎮(zhèn)的產業(yè)和功能、借助優(yōu)惠政策及項目吸引人口等方式，實現城鎮(zhèn)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展。

以上三大要點，簡要概括了“旅游地產推動城鎮(zhèn)化”模式下城鎮(zhèn)化起步—構建—發(fā)展的過程，目的是為其它地區(qū)城鎮(zhèn)化提供可借鑒的經驗。城鎮(zhèn)化，已成為中國未來發(fā)展的必然趨勢，而城鎮(zhèn)化的模式多種多樣。可以預見，隨著旅游業(yè)及相關地產業(yè)的快速，“旅游地產推動城鎮(zhèn)化”的模式，也將成為重要模式之一，為推動中國城鎮(zhèn)化進程貢獻巨大力量。

項目背景介紹：

沙漠大峽谷項目位于內蒙古鄂爾多斯市鄂托克前旗城川鎮(zhèn)東部；大沙頭項目位于鄂托克前旗旗府——敖勒召其鎮(zhèn)西部，處于城鎮(zhèn)西擴的重要節(jié)點上。兩大項目由鄂爾多斯風景道連接，構成鄂爾多斯市南部城鎮(zhèn)化的重要區(qū)域、旅游業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域。

第五篇：旅游度假區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃的核心理念

旅游度假區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃

旅游度假區(qū)的用地類型雖然很多，但是在規(guī)劃時，可以將它們按功能進行組團分區(qū)，每一個組團分區(qū)(地塊)常被稱為功能區(qū)。正如動植物是由細胞組成一樣，一個大的旅游度假區(qū)也是由若干功能地塊和許多度假單元組成的。世界上那些知名的旅游度假區(qū)，從開始建設到初具規(guī)模再到形成氣候，一般都經歷了10-20年的時間，有的甚至長達40、50年的形成時間。

一、核心理念：“服務社區(qū)——吸引物集聚體”

美國岡恩提出了“旅游地功能分區(qū)”理論，核心概念是“服務社區(qū)——吸引物集聚體”。他認為旅游度假區(qū)就是由兩類功能組團(功能分區(qū))和線狀連接通道構成的，一類組團是服務社區(qū)，一類組團是吸引物集聚體，二者之間通過道路連接系統貫穿起來，整個旅游度假區(qū)與外界的連通是通過服務社區(qū)作為樞紐實現的。服務社區(qū)一般規(guī)劃在旅游度假區(qū)對外交通最便捷的地方，通常在旅游度假區(qū)的人口處。

對于吸引物集聚體的規(guī)劃設計，岡恩提出了3段概念，主張規(guī)劃設計旅游景點時，應將該景點及其周圍環(huán)境分成核心圈、中間地帶以及外圍地帶等3段來規(guī)劃。

? 核心圈是該旅游吸引物對象所在的地方。

? 在核心圈的外圍，必須設立不受破壞的中間地帶，以便保護核心圈；中間地帶可寬可窄，根據核心圈的規(guī)模大小而定，以符合保護緩沖地帶的功能。中間地帶的設計與維護也會影響到旅游吸引物的吸引力，其設計以能襯托旅游吸引物為主，而不能喧賓奪主。

? 外圍地帶是具有圍墻功能的地帶，是外界接近旅游吸引物的通道，對旅游者的接待服務以及當地居民的社區(qū)都坐落在外圍地帶內。可以說支持該旅游吸引物的所有人事財務都集中于此。

用3段論概念來看旅游度假區(qū)的開發(fā)要比一提到開發(fā)就想到要設停車場、游樂區(qū)或是旅游地點來更清楚。

二、具體分區(qū)要素

我國學者對旅游度假區(qū)功能分區(qū)進行了一定的總結，按功能將旅游度假區(qū)分為入口區(qū)、度假中心區(qū)、康體健身區(qū)、戶外活動區(qū)、文娛活動區(qū)、度假別墅區(qū)、維修區(qū)，每個區(qū)賦予了功能定位。旅游度假區(qū)的功能分區(qū)如下：

（1）入口區(qū)：接待、管理、停車、行李搬運、安全檢查；（2）度假中心區(qū)：信息中心、會議中心、商店、快餐廳、餐廳；（2）康體健身區(qū)：運動場、游泳池、海灘、戶外體育比賽場；（3）戶外活動區(qū)：通常是具有風景優(yōu)美的環(huán)境、視點和游覽步道；（4）文娛活動區(qū)：廳、夜總會 酒吧 劇院和晚間娛樂場所；

（5）度假別墅區(qū)：安靜區(qū)，不受噪聲的影響，在視野開闊的風景優(yōu)美區(qū)（6）維修區(qū)：儲藏、機械、設備設施、工作人員住房。

事實上，這是對上面“服務社區(qū)——吸引物集聚體”模式的具體化，其中入口區(qū)、度假中心區(qū)和維修區(qū)3個功能分區(qū)屬于綜合服務區(qū)，度假別墅區(qū)是服務社區(qū)的外圍地區(qū)，也可一并歸入服務社區(qū)?？刁w健身區(qū)，戶外活動區(qū)和文娛活動區(qū)屬于旅游度假區(qū)中的吸引物集聚匠。

三、旅游度假區(qū)分區(qū)規(guī)劃的原則和注意事項

第一，旅游度假區(qū)必須進行功能分區(qū)，不能到處進行服務設施的開發(fā)建設，這是旅游度假區(qū)規(guī)劃設計的一項重要原則。第二，進行旅游度假區(qū)功能分區(qū)，首先應該考慮旅游吸引物的構建和保護；其次要考慮交通以及服務設施的便利性；第三，要留下一定的土地用于未來的建設。

第三，旅游度假區(qū)中服務社區(qū)的位置一般考慮兩大因素：核心旅游吸引物和對外交通。核心旅游吸引物是旅游者度假旅游活動集中的地方，就近安排住宿設施便于旅游者的活動，更能吸引度假旅游者；對外交通的便利性有利于旅游度假區(qū)初期的開發(fā)建設以及旅游度假區(qū)后期疏散人口。

第四，針對不同規(guī)模類型的旅游度假區(qū)，其功能分區(qū)的情況應有所差異：大型旅游度假區(qū)的康體休閑設施分區(qū)所占的比例要大一些，如高爾夫球場，網球場，跑馬場等在整個旅游度假區(qū)中占有較大面積；小型旅游度假區(qū)一般沒有設置這些高檔的康體設施。

第五，不同區(qū)位類型的旅游度假區(qū)，其功能分區(qū)情況也有所不同：客源型旅游度假區(qū)要適當增加康體休閑活動設施的比例；資源型旅游度假區(qū)由于資源條件較好，康體休閑設施的比例可以少一些。

第六，對于資源易于破壞的旅游度假區(qū)，其服務設施分區(qū)應建立在離資源較遠的外圍地帶，嚴禁在核心旅游資源附近建立服務設施。如我國四川九寨溝和云南麗江瀘沽湖核心景區(qū)建立的服務設施，就違背了這條原則，遭到很多批評。

四、旅游度假區(qū)功能分區(qū)空間布局的平面模式

1、圍繞核心天然吸引物或消遺設施的規(guī)劃布局模式

在一些情況下，一處天然吸引物，如礦泉、沙灘、港口或碼頭以及山間滑雪地被選為規(guī)劃布局中心。規(guī)劃者開發(fā)這一旅游度假區(qū)，促使其吸引力達到最大限度。這種類型的旅游度假區(qū)，消遣是第一位的，居住是第二位的。占地廣闊的核心消遣設施被安排在這一天然吸引物所在處或在其周圍。核心吸引物加上消遣設施構成規(guī)劃布局的中心地，其他設施，包括住宿、餐飲、購物、娛樂、交通、停車場以及輔助性服務設施，則被安排并建設在這一核心設施的周圍。

2、圍繞中央飯店的規(guī)劃布局模式

在缺乏一種具有特色的自然要素的情況下，一座服務周全的豪華飯店，也可作為規(guī)劃布局的中心；而購物、餐飲、娛樂、停車及輔助設施則安排在飯店的周圍。通常需用花園及人工美化造景來提高這些建筑的吸引力，由于飯店本身必須頗具吸引力，要求飯店的建筑構思具有創(chuàng)新性。