第一篇：中國房信網(wǎng)

公司簡介

中國房信網(wǎng)（http://）于2009年6月正式啟動，是國內(nèi)較早的房產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站。房信網(wǎng)集新聞資訊、最新樓盤、房屋租售、家居建材、節(jié)能建筑、大型會展、人才交流等于一體，是國內(nèi)最具影響力的大型房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)媒體之一。目前已開設(shè)北京、天津、青島、上海、南京、福州、廣州等大中城市分站。公司現(xiàn)有在職員工50余人，網(wǎng)絡(luò)覆蓋50多個大中城市，設(shè)有120余個分站和業(yè)務(wù)網(wǎng)點。房信人的“全方位、多層次”的營銷理念將為向廣大房產(chǎn)商和消費者帶來更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

覆蓋全國各大城市的房信網(wǎng)“業(yè)主社區(qū)”，聚集了大量高收入、高品質(zhì)、高購買力的消費群體，在廣大網(wǎng)民中形成了強(qiáng)大的影響力。到中國房信網(wǎng)看房、購房已成為一種時尚，也為房信網(wǎng)贏得了良好的口碑和強(qiáng)大的核心競爭力。

青島房信網(wǎng)絡(luò)科技有限公司是在原房信網(wǎng)的基礎(chǔ)上新組建的股份制公司，注冊資金300萬元，專業(yè)從事樓盤推廣、房產(chǎn)交易、家居建材交易、大型房產(chǎn)（家具建材）展會、節(jié)能建筑研究等業(yè)務(wù)的開展及服務(wù)。是國內(nèi)最具影響力的大型房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)媒體。

第二篇：2014年中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析

2014年中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整分析

智研數(shù)據(jù)研究中心網(wǎng)訊：

內(nèi)容提要：2014年的房地產(chǎn)市場明顯比較冷，從各大媒體報道的一些新聞以及根據(jù)全國住宅成交面積數(shù)據(jù)來看。

智研數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：全國住宅成交面積大幅下降了18.9%；十大城市二手房總成交32.29萬套，較去年同期大幅下跌了41.77%；全國商品房新開工面積為8.01億元，也同比下降了16.4%。所以從這些數(shù)據(jù)很容易就看出上半年的房地產(chǎn)市場在下滑，并且下滑的比較明顯。

但是購買房產(chǎn)往往都是投資未來。面對相同的市場環(huán)境，有投資前瞻性的專家往往能看到不一樣的風(fēng)景。7月16號舉行的博鰲論壇就拋出“房地產(chǎn)市場新常態(tài)是波動，下半年樓市將轉(zhuǎn)好”的判斷。

每個人都有自己的判斷。無論從城鎮(zhèn)化率亦或是人口紅利等，當(dāng)前的市場調(diào)整與崩盤還相距甚遠(yuǎn)。這一輪調(diào)整更多的僅是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，或者說樓市階段性的消化不良。從住建部陳政高部長的三點意見也能看：“千方百計的消化庫存；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整；完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施?！?/p>

也恰恰因為市場的深度觀望，為部分有前瞻眼光的投資者提供了最佳窗口期。從大的方向而言，本輪房地產(chǎn)調(diào)整將呈現(xiàn)大U型的走勢。但各個城市的U型底部的長度各不相同。一線城市的調(diào)整時間相對較短，二三線城市的調(diào)整時間較長。尤其是對于一線城市的北京，基于得天獨厚的醫(yī)療、教育、文化等配套資源，其投資窗口期更是有限，短則幾個月，長則半年，而現(xiàn)在已經(jīng)過去了2個月?？纯粗兄笖?shù)據(jù)的數(shù)字也能佐證相關(guān)判斷，6月份北京商品住宅（不含保障房）市場成交均價為26,232元/㎡，環(huán)比上漲7.9%，同比上漲14.38%。6月份北京商業(yè)市場共成交15.24萬㎡，環(huán)比增長了63.87%，同比上漲了96.14%。

數(shù)據(jù)的背后往往是市場邏輯的梳理。之所以判斷下半年會好于上半年，主要基于信貸市場放寬、地方政府松綁以及開發(fā)商促銷這三大驅(qū)動力。

1、市場調(diào)整起源于信貸市場的收緊，但下半年信貸環(huán)境會明顯好于上半年

中央的信貸投放已經(jīng)從過去的管理調(diào)整為當(dāng)前的月度管理和額度管理，信貸投放的實效性和靈活性將增強(qiáng)；二者，基于上半年經(jīng)濟(jì)增速的不樂觀，下半年政府的微刺激將會更加密集出臺。甚至不排除降低利率的可能。

2、城市確定取消或者放寬了限購

典型的城市如武漢，已經(jīng)不再限購大戶型；呼和浩特已正式取消限購；蘇州更徹底的開放90㎡的大戶型和90㎡以下的精裝小戶型；重慶對于90㎡以下的貸款

首付比例降至20%；鄭州推出住房公積金組合貸；蕪湖允許二套房申請貼息貸款；北京公積金提取從一年一次提高至3個月一次等。預(yù)計下半年地方政府各種曲線救市的政策將陸續(xù)出臺。限購的取消將推高成交量和市場活躍度。

3、下半年品牌開發(fā)商主動降價促銷的現(xiàn)象將更多

雖然市場成交低迷，但上市房企的高管絕不敢在年中就下調(diào)今年的銷售目標(biāo)，否則資本市場會用腳投票。更有可能的是在近期選擇一兩個項目降價沖全年的銷售業(yè)績，尤其是選擇個別非核心區(qū)域的、降價能大幅去化的樓盤或個別項目的尾房。如近期熱銷的昌平區(qū)的首開國風(fēng)美唐，通過一萬抵減三萬以及老客戶帶新客戶大幅優(yōu)惠等變相降價的方式，提升銷售業(yè)績。

總體而言，今年下半年對于一線城市的投資者而言是最佳的窗口期。對于機(jī)構(gòu)投資者而言，今年下半年也是購買資產(chǎn)的好機(jī)會。而6月份全國商品房成交面積環(huán)比上漲超過40%，是下半年預(yù)期好于上半年的開端吧。

第三篇：1998—2008年中國房地產(chǎn)政策匯集

1998年房地產(chǎn)政策

停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化：為房產(chǎn)市場建立做準(zhǔn)備。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)：引入開發(fā)商，鼓勵開發(fā)商造房。重點發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房：滿足低層次消費需求。

1999 年

實行積極的財政政策，啟動住房消費：借錢給購房人

鼓勵個人換購住房，免個人所得稅：支持新房市場交易，為開發(fā)商造的房子找買家 啟動房地產(chǎn)市場，免征交易營業(yè)稅，契稅減半：二手房市場開辟，鼓勵二手房交易。

2000 年

對住房公積金貸款的個人和銀行都免稅：進(jìn)一步鼓勵購房

租賃所取得收入稅收稅率減少：形成租賃市場，體現(xiàn)房產(chǎn)投資價值，鼓勵投資。

2001 年

對住房消費采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：新房市場進(jìn)入快速發(fā)展階段 加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，拉動經(jīng)濟(jì)增長：越來越多的開發(fā)商進(jìn)入，蛋糕做大 消化積壓空置商品房：房產(chǎn)投資價值體現(xiàn)出來了，破房子都有人要了。

2002 年 1 月

制止商業(yè)銀行指定保險單位辦理貸款保險業(yè)務(wù)：進(jìn)一步鼓勵購房，所有不利于購房的障礙都要掃除 2002 年 3 月

降低住房公積金存、貸款利率，5 年以上貸款利率由 4.59% 降到 4.05% ：這時是買房的黃金時期，為房地產(chǎn)的起飛做準(zhǔn)備。2002 年 8 月

央行認(rèn)為局部投資增幅過大，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量?；謴?fù)征收土地增值稅：土地的價值體現(xiàn)出來了，開始收土地的口子。

2003 年 6 月

中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121 號文件）。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款：泡沫初現(xiàn)，大量開發(fā)商涌入想分一塊。購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定：二手房市場上活躍的炒房者已成氣候，初步打擊。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。2003 年 7 月

出售房屋開始征收房產(chǎn)稅：打擊炒房，在打擊中增加收入，減小炒房者利潤空間。2003 年 8 月

出臺 18 號文件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展：一般認(rèn)為 18 文與 121 號文是矛盾的，實際上不是，打擊炒作不是為了打擊房價。只是告訴開發(fā)商，好好造房子，還是有好日子過的。

2004 年 3 月 831 大限提高拿地“門檻”調(diào)控開始：繼 2003 年 7 月國務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年 8 月 31 前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備，是為“ 8.31 大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。2 004 年 4 月

存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，7% 至 7.5% ：泡沫化是開發(fā)商與炒房者共同制造的，開發(fā)商通過提價減少炒房者的利潤，炒房者也提價爭取更多利潤，從而加速泡沫化。銀根收緊為了同時打擊開發(fā)商與炒房者。2004 年 8 月

加強(qiáng)土地市場的調(diào)控力度，將“毛地出讓”逐步變?yōu)椤笆斓爻鲎尅保好貎r錢便宜，熟地價錢高，相當(dāng)于將商品精包裝一下，就能賣得高出很多。2004 年 10 月

打壓需求，加息，上調(diào)基準(zhǔn)利率：通過加重別人的負(fù)擔(dān)打壓，一箭雙雕。2004 年 12 月

嚴(yán)禁非法壓低地價招商，嚴(yán)格規(guī)范地方政 府土地管理，抑制通過招商帶來的土地流失和固定資產(chǎn)投資的增加：土地啊土地。招來的商實際并不為商，而是為了土地。

2005 年 3 月

加息。最低首付款由 20 ％提高到 30 ％，取消住房貸款優(yōu)惠利率：開發(fā)商的躁動抑制住了，專心對付炒房者。

推出中低價普通商品房：緩解自身壓力。

居住不滿一年出售的房屋，征收增值部分 5 ％的稅：打擊二手房市場，減少房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，準(zhǔn)備消滅炒房者。

停止一年內(nèi)個人住房貸款轉(zhuǎn)按揭，提高第二套貸款利率至 6.73% ：開源節(jié)流，穩(wěn)定現(xiàn)有體系。“舊八條”，房價的漲幅與地方政府官員職升遷直接掛鉤：必須抵制泡沫化，但要注意的是漲幅，而不是絕對房價。2005 年 4 月 5 日

副總 理的四點要求：使房產(chǎn)體系穩(wěn)定下來，房地產(chǎn)市場將成為財富的重要來源。2005 年 4 月 27 日

“新八條”打擊炒房，炒地。超 1 年未動工的，征收土地閑置費，2 年則無償收回：又是為了地。

2005 年 6 月 1 日

個人購房不足 2 年的，交全額營業(yè)稅：消滅炒房者這一階層，完成整個體系的清理。2005 年 6 月

禁止期房轉(zhuǎn)讓，京城落實調(diào)控精神：北京市建委發(fā)布《加強(qiáng)住房交易管理有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ诽岢隽肆蠓€(wěn)定房價的措施，其中包括“從 5 月 12 日起，各區(qū)縣建委不再辦理商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)； 6 月 15 日在網(wǎng)上公示開發(fā)企業(yè)同一預(yù)售項目的退房、退訂情況”等。2005 年 9 月 銀監(jiān)會出臺《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（212 號文）

規(guī)定：自有資金超過 35 ％、四證齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)。

2006 年 4 月 28 日

房貸利率再次上調(diào)，調(diào)控卷土重來：央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 0.27 個百分點，其中，5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 6.12% 上調(diào)至 6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

2006 年 5 月 17 日

國六條出臺，新一輪調(diào)大幕開啟：國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施：

一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。

四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施開啟了 2006 年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為“國六條”。2006 年 5 月

北京建委于 5 月 30 日下發(fā)《關(guān)于開展房屋交易市場秩序?qū)ｍ椪D的通知》：檢查預(yù)售和現(xiàn)售項目未按期自查或整改、群眾信訪投訴、有關(guān)媒體曝光的開發(fā)企業(yè)或銷售機(jī)構(gòu)的違規(guī)行為

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)銷售管理的通知》：自取得預(yù)售許可證之日起三天內(nèi)，必須開盤，并按整棟對外銷售。2006 年 7 月

建設(shè)部于 7 月 6 日發(fā)布《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(建住房［ 2006 ］ 165 號)。核心精神： 90平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。70% 的比例要求適用于各城市新審批、新開工的商品住房總面積。2006 年 7 月

國家稅務(wù)總局于 7 月 18 日下發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》： 20%。2006 年 7 月

國務(wù)院辦公廳于 7 月 13 日下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔 2006 〕 50 號）：設(shè)立國家土地總督察及其辦公室，向地方派駐 9 國家土地督察局，其中北京局的督察范圍為：北京市、天津市、河北省、山西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)。2006 年 7 月 月 11 日六部委制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（171 號文件）。

2006 年 7 月

北京市規(guī)劃委于 7 月 10 日出臺《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》（市規(guī)發(fā)〔 2006 〕 851 號）核心精神： a.層高大于 4.9 米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積 2 倍計算； b.層高大于 7.6 米時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積 3 倍計算；

c.辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高大于一定的高度時，建筑面積也要按倍數(shù)計算。2006 年 7 月

北京市建委在 7 月 21 日出臺《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》：限購一套、自住。2006 年 8 月 月初，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā) [2006]54 號文件）：信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行 212 號文件有關(guān)規(guī)定。2006 年 8 月

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨浮返耐ㄖ旱谝浑A段（2006 年 9 月）宣傳發(fā)動、部署安排階段；第二階段（2006 年 10 月 —2007 年 3 月）自查自糾與督查階段；第三階段（2007 年 4 月 —2007 年 7 月）總結(jié)經(jīng)驗、鞏固成果階段；第四階段（2007 年 8 月 —2007 年 9 月）推進(jìn)制度建設(shè)、建立長效機(jī)制階段。2006 年 8 月

《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》：

方案一：提供準(zhǔn)確、完整的房屋原值憑證

應(yīng)納個人所得稅稅額＝ [ 轉(zhuǎn)讓收入額（實際成交價格）－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－合理費用 ] × 20 ％ 方案二：不提供房屋原值憑證

應(yīng)納個人所得稅稅額＝轉(zhuǎn)讓收入額（實際成交價格）× 1 ％。2006 年 9 月

國家外匯管理局、建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》：外匯可直接購房時代就此終結(jié)；政策的根本不在限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)，而在監(jiān)管外資。境外機(jī)構(gòu)和個人購買境內(nèi)商品房屬于資本項目交易，按照自用和實需原則進(jìn)行管理也是國際通行做法。通過監(jiān)管，有利于規(guī)范房地產(chǎn)項下跨境資本流動秩序，促進(jìn)中國國際收支基本平衡。

2006 年 9 月

《北京市規(guī)劃委關(guān)于貫徹落實宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)規(guī)劃管理的通知》（1101 號）：

2006 年 9 月

北京市《關(guān)于開展本市房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪D的通知》：各部門要針對目前房屋交易市場中存在的突出問題，包括無證售房、內(nèi)部認(rèn)購、囤積房源和哄抬房價、部分中介機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范、合同欺詐以及發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告。

2007 年

是進(jìn)入加息通道后，央行加息最為密集的一年 :3 月 18 日、5 月 19 日、7 月 21 日、8 月 22 日、9 月 14 日，12 月 21 日，央行先后 6 次上調(diào)存貸款利率。評 : 一輪接一輪的宏觀調(diào)控將讓銀行抽身上岸，也令大批的“地產(chǎn)股”成為新時尚。土地增值稅開征

2007 年 1 月 16 日，國家稅務(wù)總局下發(fā)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為 30 ％－ 60 ％不等。

評 : 作為政府 2007 年房地產(chǎn)調(diào)控政策的第一槍，土地增值稅征收也意味著 2007 年“調(diào)控戰(zhàn)”的打響。《物權(quán)法》終獲通過

輾轉(zhuǎn) 5 年，8 次提交審議，2007 年 3 月 16 日《物權(quán)法》終于在“兩會”得以通過?！段餀?quán)法》的核心就是確定財產(chǎn)所有權(quán)的歸屬問題。評 : 物業(yè)問題不在流于表面，更深層的問題將會顯現(xiàn)出來?！?24 號令”下保障房回歸

國務(wù)院總理溫家寶 8 月 1 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，即“ 24 號文”。

評 : “保障性住房”被提到了前所未有的高度，“重市場輕保障”的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變。

第二套房首付提至四成

央行、銀監(jiān)會 9 月 27 日共同發(fā)布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40 ％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。

評 : 能令“投資大鱷”知難而退，是否會導(dǎo)致“自住買家”畏難不前，利弊尚在爭論之中。

國土部 39 號令出

國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，11 月 1 日起正式實施，即 39 號令。評 : “分兵包圍，合力圍剿”的再發(fā)力，將“捂地”的后路一斷，旨在令“地產(chǎn)寡頭”就范。

物業(yè)稅有望正式征收

物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開。10 月 11 日，國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū)，包括首批的北京、深圳、重慶等十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。

評 : 物業(yè)稅一旦開征，對存量房市場的投資性需求將起到抑制作用。限外政策升級

2007 年 12 月 1 日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒發(fā)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007 年修訂)》，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。

評 : 新“限外令”不再為限房價而限外資，效果則是全面限制外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度進(jìn)一步升級。廉租住房保障辦法發(fā)布

2007 年 12 月 1 日，建設(shè)部、發(fā)改委、人民銀行等九部門聯(lián)合發(fā)布了《廉租住房保障辦法》，對廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問題作出了明確的規(guī)定。評 : 《廉租住房保障辦法》將在很大程度上改變目前買房難、住房難的狀況。但有一個前提 —— 政策很好地落實。十次上調(diào)準(zhǔn)備金率

央行宣布，從 2007 年 12 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個百分點至 14.5 ％，這也是今年第 10 次上調(diào)準(zhǔn)備金率。該標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng) 20 余年歷史新高。評 : 為“加強(qiáng)銀行體系管理，抑制貨幣信貸過快增長”再添一把火。

2008 從緊的貨幣政策 弊 , 不利于融資 , 特別是在 07 年大量屯地負(fù)債比較高的企業(yè)以及中小企業(yè)

第四篇：2010年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策

2010年中國房產(chǎn)調(diào)控政策

政策一：國十一條

出臺時間：2010年1月10日

部門：國務(wù)院辦公廳

1月10日，國務(wù)院出臺國十一條，嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。緊接著1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%%。2月20日，銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》，打擊炒房者和投機(jī)行為。兩會期間房價再成關(guān)鍵詞

3月9日，溫家寶總理所作的《政府工作報告》中強(qiáng)調(diào),促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。其中，提出大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。

3月10日,國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》。該通知明確規(guī)定開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%%、囤地開發(fā)商將被凍結(jié)等19條內(nèi)容。

政策二：新國四條

出臺時間：2010年4月14日

部門：國務(wù)院

4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議上針對房地產(chǎn)市場的“新國四條”出臺，拉開了本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的序幕。國務(wù)院常務(wù)會議指出并要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外,對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%%。

政策三：新國十條

出臺時間：2010年4月17日

部門：國務(wù)院

僅過三天，國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出了新“國十條”。通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

5月2日，中國人民銀行宣布，從5月10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。

政策四：國36條

出臺時間：2010年5月7日

部門：國務(wù)院

5月7日，國務(wù)院再度發(fā)文放開民間投資，被各界稱為“新36條”的《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》一經(jīng)發(fā)布，立刻引起了社會各界，尤其是民營資本的廣泛關(guān)注。新36條鼓勵民間資本進(jìn)入六大領(lǐng)域：基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施（包括交通運輸、電力、電信、石油天然氣等），市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)，社會事業(yè)，金融服務(wù)，商貿(mào)流通，國防科技工業(yè)。其中支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，這些可以轉(zhuǎn)移原先投入在房地產(chǎn)市場部分資本的方向，改變投資渠道，有效地控制投機(jī)性購房導(dǎo)致的過高房價。民間資本在找不到很好出口的背景下，這次出臺的《意見》對民間資本是一個非常好的引導(dǎo)，有助于經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。

政策五：加強(qiáng)版（國家有關(guān)部委近日分別出臺措施遏制部分城市房價過快上漲）

出臺時間：2010年9月29日

（住建部、國土資源部、監(jiān)察部日前決定，對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對政策落實不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。）

一是各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。

二是完善差別化的住房信貸政策。

三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。

四是切實增加住房有效供給。

五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同等行為。”

第五篇：2011年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨

2011年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會5日在北京舉行?！斗康禺a(chǎn)藍(lán)皮書》副主編尚教蔚作主題報告時表示，年內(nèi)商品房價可能進(jìn)入相持態(tài)勢，納入保障性住房統(tǒng)計的平均房價可能呈下調(diào)趨勢。

在分析2011年房地產(chǎn)市場走勢時，尚教蔚表示，中高檔商品房價存在走高壓力，低檔商品房價存在下調(diào)壓力。

平均房價可能呈下調(diào)趨勢主要由以下幾個原因：

在2011年“十二五”國家保障性住房建設(shè)目標(biāo)，必將形成重高檔住房供給進(jìn)一步趨緊，低檔住房供給大幅增加的強(qiáng)烈預(yù)期。

由于政策實施存在反復(fù)性，導(dǎo)致市場主體對未來政策預(yù)期的不確定性，潛在投機(jī)性需求向現(xiàn)實需求轉(zhuǎn)化動力仍然存在。

經(jīng)歷2008到2010年間調(diào)整、經(jīng)驗和教訓(xùn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控盤能力大增。

大量保障性住房入市，使納入保障性住房統(tǒng)計的平均房價將呈下調(diào)趨勢。

中廣網(wǎng)北京5月5日消息 據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報道，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格，這是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)和社會領(lǐng)域中最受關(guān)注的話題之一，房地產(chǎn)市場改革究竟是弊大還是利大，高燒不退的房價如何才能控制??？今天中國社科院發(fā)布了2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書，同時召開2011中國房地產(chǎn)高峰論壇，各方專家就此發(fā)表了自己的意見。

中國社科院副院長李揚(yáng)指出，房地產(chǎn)市場改革使得中國人均居住面積從改革之前的人均幾平方米平米，到今天人均幾十平米，相當(dāng)一部分人已經(jīng)擁有了自己的住房，這些成績不容否定。

李揚(yáng)：現(xiàn)在有一種取向，否定這幾年以市場化為基本取向的房地產(chǎn)市場的改革希望回歸國家、政府大包大攬的體制中去，我覺得這肯定是錯誤的。應(yīng)該說它的功勞非常大，只是說在這樣發(fā)展的過程中有一些偏頗，有一些問題事先我們沒有考慮到，或者考慮不周到，導(dǎo)致了在解決了一些問題的同時產(chǎn)生了另外一些問題，因此對這個問題有歷史的觀點、有全面的觀點、科學(xué)的觀點。

在房地產(chǎn)市場改革初期，我國正處在財政狀況比較差的年代，這個客觀條件造成了我們房地產(chǎn)市場改革對于商品房的過分依賴。

李揚(yáng)：我們到今天大家在批評中國今天的住房市場，只是賣、只是商品房，商品房的發(fā)展是過度的，要考慮當(dāng)時是怎樣起來的，只有賣房一個途徑，賣了房回頭有錢就可以蓋房，所以售和建的問題都可以解決。就是這樣一個歷史的一個軌跡導(dǎo)致我們今天幾個市場的重大缺陷：一是非常偏頗于市場化的賣房機(jī)制，與此相關(guān)的開發(fā)商、土地財政等等都有關(guān)。第二個缺陷中國整個住房市場中，租房市場極其疲弱。要想讓我們的房地產(chǎn)市場更加健康合理，李揚(yáng)認(rèn)為必須要進(jìn)一步提高租房在解決居民住房問題當(dāng)中的比例。

李揚(yáng)：國務(wù)院在前年開始大規(guī)模的推公租房，這是一個非常英明的戰(zhàn)略舉措，因為它正式地把租房也作為滿足我們居民住宅需求的一個正常的必要手段，而在此前，雖然政府有關(guān)部門并沒有非常明確地說，但是隱含的意思就是所謂居者有其屋，在中國就是居者買其屋，公租房政策我覺得最大的貢獻(xiàn)是，所謂居者有其屋，就是你有地方住，這個住的地方有可能是你買的，但是多數(shù)人有可能是租的。

中國投資協(xié)會會長，原國家發(fā)改委投資研究所所長張漢亞也認(rèn)為，由于土地具有特殊屬性，長期看來房價還是要漲，想要控制上漲的速度，關(guān)鍵還要看保障房、公租房等政策。張漢亞：就是各種價格，其中主要是地價，然后還有勞動價格、原材料價格、加工各種成本和用工，它涉及到所有上游產(chǎn)品價格都在上漲。另外從長遠(yuǎn)發(fā)展，土地是有限的資源，它永遠(yuǎn)是，除了特殊情況下，發(fā)生戰(zhàn)爭，它永遠(yuǎn)是上漲的，現(xiàn)在的國家宏觀調(diào)控基本到位，基本沒有城市房價過快上漲了，這個是一個。另外一個特別提出了公租房的概念，而且是保障房、促進(jìn)房。去年是350萬，今年要達(dá)到1000萬套，應(yīng)該這是非常好的。所有的調(diào)控手段這一條是最重要的，而且是最能解決問題的。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年4月，全國100個城市住宅平均價格為8773元/平方米，較上月上漲0.40%，其中 77 個城市價格環(huán)比上漲，1個城市與上月持平，22個城市環(huán)比下跌。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有84個。

百城住宅價格環(huán)比漲跌幅分析

4月住宅價格環(huán)比漲幅居前的城市分別是：邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊、長春、鄭州、湖州、洛陽、濰坊，漲幅皆在1%-2%之間。另有長沙、連云港等6個城市的漲幅也處于1%-2%之間，南昌、徐州等61個城市漲幅在1%以內(nèi)。溫州4月住宅價格與上月持平。

4月住宅價格環(huán)比跌幅居前的城市分別是：寧波、汕頭、三亞、佛山、宜昌、天津、紹興、江門、臺州、蘭州，跌幅均在1%以內(nèi)。另有張家港、蕪湖等12 個城市跌幅也在1%以內(nèi)。

十大城市住宅價格漲跌情況

根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)：4 月十大城市平均價格為 15802 元/平方米，環(huán)比上漲0.13%。具體來看，天津、北京住宅價格環(huán)比分別下降0.35%和0.14%，其他8個城市價格環(huán)比上漲，漲幅皆在1%以內(nèi)，深圳漲幅最大，環(huán)比上漲0.57%。

這次我們論壇主題是什么？今天這個地方開了兩場會，一場是財富論壇，下午是房地產(chǎn)業(yè)的聚會，上午的論壇各行各業(yè)、直接人士參加了，將近400人，規(guī)模非常大。我們這個會的人數(shù)比較少，人數(shù)少質(zhì)量高。為什么？到會的人都是代表企業(yè)的人才，劉曉光是首創(chuàng)董事長每年開發(fā)規(guī)模5000平方米，孟曉蘇現(xiàn)在是幸福人壽保險的董事長。這個會總有一個主題，討論什么呢？房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的形勢分析。大家都非常關(guān)注，房地產(chǎn)目前究竟是什么狀態(tài)？下一步怎么走？大家都很關(guān)注。所以，我說今天下午來的人數(shù)少，但是質(zhì)量高，大家都關(guān)注這個行業(yè)發(fā)展的命運和前途。大家知道，去年全國宏觀調(diào)控，最嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，但是收效甚微，沒有達(dá)到原來預(yù)期的目的。總體來講，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，對國家貢獻(xiàn)很大，大家都公認(rèn)，但是存在著三大危險。第一，規(guī)模失控；第二，房價過高；第三，質(zhì)量失控。

今天這個論壇我們就是根據(jù)中央的決策和“十二五”規(guī)劃討論如何應(yīng)對，所以今天的主題就是討論形勢應(yīng)對，什么形勢，怎么應(yīng)對？今天上午厲以寧教授參加了，他講當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)問題，物價上漲他提出了七條對策。我們今天下午的會議大家都講有用的話，我個人意見房價問題怎么對策，要說短話、開短話、講有用的話。我主持論壇三原則，我搞了20年協(xié)會的會長，組織過多少次論壇，就是三大原則。第一，鼓勵說真話；第二，反對說假話；第三，允許說錯話。特別是現(xiàn)在政策多變的情況下，三句話是我20年來主持論壇的一貫原則，所以今天下午咱們本著論壇的三原則大家熱烈討論，有什么說什么，大家可以有不同的爭論，共同把會議開好，共同迎接新的機(jī)遇期的大好形勢。

這是我致辭的主要目的。謝謝大家！

陳國強(qiáng)：

非常感謝楊會長給我們熱情洋溢的致辭，他給我們出了題目，針對目前的形勢我們來研討對策，今天的論壇就按照楊會長提出的“三不”原則來展開。下面就請對話嘉賓。

剛才楊部長在致辭當(dāng)中提出去年應(yīng)該是房改以來調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，但是同時我們也看到去年一年無論是房地產(chǎn)的開發(fā)投資，我們知道創(chuàng)下了“十一五”期間，無論是投資總規(guī)模還是增長規(guī)模創(chuàng)下了房改以來的之最，去年我們看到住宅市場的成交金額和最輝煌的09年相比有過之而無不及，我們看到了住宅市場千億級銷售規(guī)模的萬科誕生了，所以2010年應(yīng)該說是一個非常不尋常的一年，也有很多非常耐人

尋味的情況。

第一個問題，請臺上各位嘉賓用幾個關(guān)健詞，或者用簡單的話對去年一年做一些盤點，或者說從你們的角度對210

年是如何看待的？

孟曉蘇：

剛才我們房地產(chǎn)業(yè)界的老領(lǐng)導(dǎo)、老前輩楊慎部長一口氣說了三個失控，我看確實是失控，而且去年正是因為這些失控就造成了老百姓的情緒失控，媒體的語言失控，媒體人能利用中央電視臺這樣一個國家電視臺向總理發(fā)問，說房價是總理說了算還是總經(jīng)理說了算？這一問弄的全國人民都糊涂了，一想是總理說的算還是總經(jīng)理說的算？第二天我就在一個大會上講，不是這兩個選項吧，是市場說了算，但是聽這個會的人畢竟是少數(shù)，多數(shù)人還是沒明白，一直磨叨到了一年。盼到年底總理到電視臺作客了，一個傻主持人大姐就問溫總理這個問題了，總理回答了，說這個問題也正確也不正確，就是批評這個主持人了。說房價應(yīng)該有政府管的部分，也有應(yīng)該由市場管的部分，商品房是市場管的部分，總理說，總理的職責(zé)主要是管保障住房，保證低收入家庭住房問題，講的這么清楚了，我看網(wǎng)站還在出怪題目，說房價不歸總理管你怎么看？你說這是真傻呀還是什么？所以，我看去年一

年是情緒失控。

劉曉光：

去年一年我概括就是調(diào)控的力度比較大，還有就是大量的行政的手段開始應(yīng)用；供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化社；地產(chǎn)商也在轉(zhuǎn)型。

李貴斌:

去年應(yīng)該說是供銷兩旺，價格還是沒有達(dá)到政府希望達(dá)到的目標(biāo)，房價確實是高了一些，這些問題還是供需的問題，因為這一個時期供應(yīng)量沒有很有效的跟上，市場比較強(qiáng)勁。

張民耕：

太陽底下沒有新東西，我還是學(xué)習(xí)住建部一個副部長，用幾個前所未有。一個是調(diào)控的力度前所未有；另外調(diào)控的難度前所未有；第三需求前所未有；第四而實際市場達(dá)成的承銷價格和承銷總額土地交易量是前所未有，一個是9.5億平方米，一個是2.7萬億土地交易量，說明市場在調(diào)控中應(yīng)

該說平穩(wěn)的向前發(fā)展了。

鮑筱斌：

我講兩點。

第一，2010年政策很多，但是還留下很多不到位的空間，政策不到位，就是對政府的公信力從市場、從企業(yè)對政府提

出了挑戰(zhàn)。

第二，2010年需求和供給不是很好，但是應(yīng)該來講我看到的材料，總體來講就是庫存增加了，如果說對2011年房地產(chǎn)投資進(jìn)行分析，我覺得這兩點是應(yīng)該注意的。

陳國強(qiáng)：

2011年如何看待當(dāng)前的政策環(huán)境，當(dāng)前的市場狀況呢？我們從最近總理接受媒體采訪的談話當(dāng)中我們知道，2011年政府政策兩條主線，一是保障房去年580萬套，今年是1000萬套，保障房應(yīng)該是2011年政府調(diào)控樓市的要點；二是繼續(xù)抑制投資性需求。去年政策沒有很好的落地，效應(yīng)沒有充分的顯現(xiàn)出來，我們先從兩個主題之一，保障性住房的角度說起。從住房發(fā)展思路，剛才幾位嘉賓也都提到，應(yīng)該說過去十年市場在推動商品房建設(shè)方面成績非常顯著，但是在保障性住房建設(shè)，政策落實方面應(yīng)該說缺乏很多，需要補(bǔ)課。未來政府在構(gòu)建符合國情的商品房體系和保障房體系方面我們想請教臺上的幾位嘉賓，在這方面我們有一些什么樣的思考，有什么的建議？

孟曉蘇：

談到保障房，今天大家算來對了，因為最早向國務(wù)院建議，由政府建保障房是楊部長和我，應(yīng)當(dāng)說最早中國在沒有商品房的時候是全民保障，那時候的結(jié)果是全民蝸居，我記得在80年代組織調(diào)研的結(jié)果，城鎮(zhèn)人均住房面積3.7平方米，說明全民福利并不能滿足老百姓的住房條件。98年推動房改的時候我們這些人在一線參與設(shè)計，楊部長主持的課題組專門研究保障房的問題，認(rèn)為要同時建立起完善的住房保障體系，由政府出資建立廉租房，當(dāng)時設(shè)立商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房三個體現(xiàn)，后兩個都屬于住房保障體系。在1998年提出以后，到現(xiàn)在12年了，應(yīng)當(dāng)說有9年時間是沒有被認(rèn)識到的，雖然我們建了一些經(jīng)濟(jì)適用房，但是廉租房多少年都沒有建設(shè)，這樣積存的問題就慢慢積累起來，就使得中低收入家庭他們收入水平和高漲的商品房房價越來越遠(yuǎn)，積存到了9年、10年的時候問題爆發(fā)了，意見很大?，F(xiàn)在好了，從07年國務(wù)院開會提出了政府要承擔(dān)保障住房責(zé)任，到現(xiàn)在已經(jīng)三年，這三年里從開始國務(wù)院提出，最終形成全黨的共識，到這次“十二五”規(guī)劃和中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出來要建立符合國情的住房保障體系和商品房體系，這樣兩個體系總算是把12年前提出的問題認(rèn)識到了。但是缺錢，怎么辦？從去年開始發(fā)國債搞投資，發(fā)2000億國債，今年還得靠發(fā)國債，怎么還再說吧，先把眼前的問題解決再說，誰讓我們曠課10多年呢？去年是前所未有的保障房規(guī)模力度，今年更是前所未有的。有人說用不用拿這么多土地搞保障房呢？我認(rèn)為曠課總要補(bǔ)，所以這時候力度大一些是可以理解的。所以我相信隨著保障性住房的建設(shè)，結(jié)構(gòu)性問題將得到緩解。商品房是兩一個體系，現(xiàn)在一味的打壓商品房價格，試圖不用政府投資就實現(xiàn)保障，這種想法已經(jīng)過去了，很幼稚的想法，不是這屆政府的想法，是原來的某些人的想法，這已經(jīng)過去了。所以，這兩個體系將應(yīng)該成為一個主線，我認(rèn)為這是全黨和主管部門認(rèn)識上重要的突破，相信在新的一年

會有好的成果。

劉曉光：

首先，我們要明確下一步房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式，保障房是保障房，商品房也非常清晰，現(xiàn)在攪合在一塊兒打壓商品房，如果把模式定下來，保障房的發(fā)展速度快和慢當(dāng)然對整個中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展很有關(guān)系。我想這有幾個

問題。

一是保障房的地在哪里？這個政府要想辦法，收到土地出讓金之后，用這部分資金還有其他一部分資金來源來解決保障房地的問題，沒有地建不了。

二是保障房要有政策體系，財政、稅收、信貸的體系。這個體系現(xiàn)在也沒有很深入的琢磨。

三是保障房是去建？投資主體是誰？我們作為大地產(chǎn)

商也想建保障房。

陳國強(qiáng)：

北京很多開發(fā)商已經(jīng)承擔(dān)了保障房的建設(shè)。

劉曉光：

這個很難拿，這個要建立公正、透明的通道，誰都可以

建。

四是保障房這個問題要有很好的市場化的融資體系要出現(xiàn)，比如說建保障房回報率8%可不可以，如果8%可以發(fā)一些投資債券，如果達(dá)不到8%怎么辦？政府應(yīng)該拿出一部

分資金來保證利潤。

楊慎：

經(jīng)濟(jì)適用房是3%。

劉曉光：

3%是有問題，我的觀點是略高于銀行利息是可以的。以投資者為基數(shù)，投資回報率嘛。這樣的話，土地成本是低的，時開發(fā)商的利潤水平是低的，各種稅費和各種政策配起來成本也會低下來。這樣老百姓也愿意投資這種投資品，比如說保障房的什么樣的長期債券，實際上這是有意義的。

李貴斌：

關(guān)于保障房的問題，現(xiàn)在呼聲很高，雷聲很大?，F(xiàn)在中國區(qū)域之間發(fā)展很不平衡，再一個城市之間也是如此，往往政策如果總想一刀切，恰恰事與愿違，有好東西不見得有好效果，出于這種情況，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應(yīng)的配套政策，這個配套政策的落地得是全面的、系統(tǒng)的，因為房地產(chǎn)它是一項系統(tǒng)工程，是不可分割的整體，而恰恰在這方面有些東西屬于缺位，沒能把這個事兒很好的解決好。再一個就是保障房本身和商品房應(yīng)該是兩個共同發(fā)展的體系，第一個體系里面就是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市化進(jìn)程，房子的需求量是有限的不是無限的，與其說加大土地供應(yīng)量，加大開發(fā)量，這個事情在未來很快也能過去，而恰恰這個時期是不可逾越的。再一個就是保障性住房，像北京就有它的特殊性，最近北京出臺了一個政策，說你拿地的時候如果超過房頂價再溢價出來的部分蓋保障性住房，我覺得這個政策比較好。關(guān)于保障性住房一系列的配套政策出了臺，才能更

有效地解決這個問題。

張民耕：

我看有一篇記者的長篇報道，說保障房體系有了很大的推進(jìn)。特別是這次總理在中央廣播電臺的講話為標(biāo)志，前所未有的把界限說清楚了，政府就管保障房這一塊兒，市場就管商品房，說的非常清楚，連問責(zé)制都出來了。在中國這樣的政策體系下，保障性住房再有困難，今年的1000萬套是能夠完成的。但是那個記者也算了一筆帳，他那個帳不是很內(nèi)行的，不是房地產(chǎn)出身的記者，他算了一下1.4萬億就夠了，我倒推了一下，就是每套70平方米，1000萬套，連土地加上建筑的成本2000塊錢，這樣算出來1.4萬億。咱們都搞房地產(chǎn)，如果算上土地、建筑成本不夠，翻一番都不夠，怎么也得3000塊錢，算一算就是3萬億。3萬億相當(dāng)于一個什么數(shù)字呢？咱們形象的來說，就是扛這次國際上的金融危機(jī)就是4萬億，實際上政府還沒出那么多，不管是中央政府出還是地方政府出，總之那么大一筆錢讓政府來負(fù)擔(dān)是不太現(xiàn)實的。所以，我特別贊成劉總的意見，就是保障性住房蓋了以后產(chǎn)權(quán)要賣掉不是一個路子，其實蓋的越多賣的越多缺口越大，如果都做成廉租房和公租房，對平抑房價還是比較有效的，否則就變成投資了。

劉曉光：

老百姓有的租廉租房了，但是他還是要退了買經(jīng)濟(jì)適用

房，他還是要產(chǎn)權(quán)。

張民耕：

如果能把這一塊兒做成在政府補(bǔ)貼下的有市場機(jī)制的衍生產(chǎn)品，比如說發(fā)債券，我在做基金就盯著這一塊兒，我就在跟一些大學(xué)在討論，大學(xué)問題嚴(yán)重到什么程度呢？北大、清華的校長都說，現(xiàn)在搞千人計劃什么，我連吸收一個人都吸收不起，從美國回來一個大學(xué)教授，我至少保證他住房得有150平米，北大、清華周邊你買買看，500萬未必能拿得下來，過去引進(jìn)一個教授給100萬的住房津貼就夠了，所以現(xiàn)在能不能跟大學(xué)聯(lián)手，我出地，你出成本，我收20年的租金，每年8%的收益，作為基金發(fā)得出去。比如說和大學(xué)國家級的研究院所，他們每年要進(jìn)人，而且他們進(jìn)人好處公租房的房租不會賴，還有政府稅收上的出讓，總比政府自己出2萬億要建這些房要好得多。你想想，如果出8%的利息，如果是3萬億就是2400億，這2400億要比3萬億好得多，如果再通過稅收的補(bǔ)貼，能夠轉(zhuǎn)化成一個商業(yè)行為，而這個商業(yè)行為又有一因的市場，那么這件事情就能做得成。所以，我相信如果政府真心誠意想用這個辦法來解決住房問題，這個事情是做得下去，而且是能夠做得成的，孟總說的10幾年的愿望是能夠?qū)崿F(xiàn)的。從我們開發(fā)商來說，就是剛才劉總說的那個話，大家聽了一帶而過，我心里特別重視這個，一定要認(rèn)清現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是雙軌制，是有一部分保障房，有一部分商品房。

劉曉光：

死一塊兒、活一塊兒。

張民耕：

這塊兒影響是極其巨大的，如果沒忘記的話董建華是因此什么下臺的，就是8萬套嗎？什么概念呢？當(dāng)時香港人口六、七百萬。實際上供求是一方面，人的預(yù)期是另外一方面，所以我們作為開發(fā)商來說面臨雙軌制的情況下要謹(jǐn)慎，當(dāng)然首先我是樂觀的，必要的謹(jǐn)慎還是需要的。

鮑筱斌：

保障房應(yīng)該是好事兒，從我本人十幾年的房地產(chǎn)從業(yè)生涯，我沒做過保障房，但是我談幾點看法。

第一，要解決房地產(chǎn)的模式問題。就是說財經(jīng)雜志上有一篇仇部長寫的文章，由美國模式、日本模式、歐洲模式等等，但是現(xiàn)在目前房地產(chǎn)行當(dāng)里面到底是什么模式，實際上我自己感覺不是太清楚。商品房跟保障房到底是什么關(guān)系？從政策層面，公共媒體的引導(dǎo)上界限不太清楚，我們必須針對我們的國情找出保障房發(fā)展是和房地產(chǎn)發(fā)展模式怎么形成互動，到現(xiàn)在也有一些探討，但是我感覺不系統(tǒng)。

第二，保障性住房如果說作為政府職能的話，就要解決公共財政第二次分配的問題。去年有一些新的情況，第一個報道了中信產(chǎn)業(yè)基金，在江蘇試點做保障性住房，前幾聽我看到一個文件，就是講國開航準(zhǔn)備投資1000億做保障住房，我覺得做保障住房要解決土地出讓一系列的問題，如果這些問題沒有解決保障住房的錢哪兒來呢？以前我也是做基金的，基金不是對保障住房沒興趣，8%左右是有興趣的，但是現(xiàn)在這塊兒怎么樣形成一套金融系統(tǒng)，一方面需要財政支持，另外一方面需要金融系統(tǒng)的支持，當(dāng)然現(xiàn)在有很多創(chuàng)新的東西，但是目前這塊兒有很多地方需要創(chuàng)新。如果保障性住房把土地問題都解決到郊區(qū)去了，沒有配套設(shè)施一系列的社會問題就會出來了。比如說學(xué)校老師肯定希望住在學(xué)校旁邊，但是你要保障住房，如果在二環(huán)里面沒有哪個政府能背得起這樣的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所以私募包括國家的融資等應(yīng)該有一

套系統(tǒng)來試試保障性住房。

第三，政府保障性住房的步子邁的過快，去年是580萬套，今年提出1000萬套，北京是100萬套，“十二五”期間就是7000多萬平方米，我感覺這段時間邁的有點兒急躁，所以對保障性住房的選址和沖擊都會很大，但是作為房地產(chǎn)商還不能輕視這個問題。保障性住房的啟動對上下游端的帶動

很大。

所以，我最后想提示大家不能小視保障性住房對房地產(chǎn)的影響。謝謝！

孟曉蘇：

從要不要建保障房到怎么樣找錢建保障房了，保障房為什么這么年沒建起來呢？就是差錢。新財富論壇得找錢呀，剛才專家都說要找基金，叫房地產(chǎn)信托投資基金，在國外有這個產(chǎn)品。在座的幾位里面就是我從房地產(chǎn)公司董事長轉(zhuǎn)化成了保險公司董事長，過去我干房地產(chǎn)公司董事長的時候項目多，總為沒錢著急，現(xiàn)在干了保險公司董事長又為錢多花不出去著急，世界上不是光有缺錢的，還有不少拿著錢花不出去的。比如說新的一年股市能不能投，有人說是快牛，有人說是慢牛，我們當(dāng)時的判斷是熊市的延續(xù)，果不其然下跌了15%，就在下跌的過程中我們還能掙出7.6%，你說得多不容易，我們是全保險行業(yè)收益第二位。但是新的一年，股市還敢投嗎？什么叫做穩(wěn)健的貨幣政策？就是緊縮，在緊縮狀態(tài)下股市不可能好。這不是我說的，我們研究過，覺得新的一年做股市很難，這筆錢是干什么用的？是老百姓養(yǎng)老保命的錢，給人家弄丟了不行。怎么辦，怎么保值增值，我們也著急。有了新36條，要引導(dǎo)社會資金、民間資金投資保障性住房，那就你拿出產(chǎn)品來吧，其實這種產(chǎn)品在07年6月份我們就跟國家建議出來了，就是把國外成熟的房地產(chǎn)信托投資基金引到中國來，專項做保障性住房，美國允許有25%的資金進(jìn)入到政府推動的保障性住房里面去，我們?nèi)珖?.1萬億，如果按照保監(jiān)會的規(guī)定拿出10%就是5000億，如果再變成基金就是不按投資房地產(chǎn)來算，是按照投資股市，最多可以投到35%，這就是1.5萬億，光一個保障房基金就可以撐起來了，也把房地產(chǎn)搞起來了，如果將來租屋轉(zhuǎn)售還可以賺一把。所以今天我們要呼吁，正在進(jìn)行的保障房的（房地產(chǎn)信托基金REITs）試點，把這個盡快試點，保障性住房的資金有穩(wěn)定的來源，也早點兒把國債還上。希望把這種思路進(jìn)一步的推進(jìn)，我們新財富論壇又為國家出了一個好主

意。

陳國強(qiáng)：

對近年來說，我們面臨的政策環(huán)境沒有變化，應(yīng)該說調(diào)控的基調(diào)未變，我們觀察最近的政策信息，高層表態(tài)應(yīng)該說在融資方面、在土地市場整治方面，包括最近我們看到的重慶也開始房產(chǎn)稅的開征試點，所以政策環(huán)境沒有變化，應(yīng)該說2011年房地產(chǎn)市場仍然面臨很多不確定性，我想接下來請各位嘉賓從你們的角度對2011年是什么樣的期待？或者說您最關(guān)心的關(guān)健詞是什么？我們從鮑總開始。

鮑筱斌：

2011年房地產(chǎn)也沒什么新東西了，我有自己的看法。

第一，我覺得2011年在今年二季度左右，房地產(chǎn)企業(yè)銀根會比較緊，因為從去年4月份開始調(diào)控。

第二，2011年的房子不同的產(chǎn)品價格的走勢可能會不一樣，有些處在高端真正很好的價格可能還會提升，但是中低

端可能價格就會振蕩。

第三，政策肯定還延續(xù)，但是房地產(chǎn)這個行當(dāng)跟股市不太一樣，房地產(chǎn)是資產(chǎn)它對價格的變動是需要有周期的，所以我認(rèn)為市場不會有太大變化，但是中國的房地產(chǎn)市場某種程度講比股市更重要，按照貨幣的價值來算，房地產(chǎn)價值在90萬億的價值。股市大概是20萬億左右上下，所以我個人感覺房地產(chǎn)在2011應(yīng)該還是振蕩前行。謝謝！

張民耕：

你說是振蕩前行，我說的是謹(jǐn)慎樂觀。我們看到有四方

面的政策還是會沖擊。

第一，宏觀調(diào)控力度不會撤，限購令還會繼續(xù)。

第二，銀根收緊，我和若干銀行都碰過，實際上各個方面銀行可以放開其他，對于信貸尤其是房地產(chǎn)信貸是要繼續(xù)

收緊的。

第三，保障房的批量出現(xiàn)，雙軌制正式確立。

第四，房地產(chǎn)稅上路了。

這些方面對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，尤其對于價格來說是看跌的因素，但是這些政策真正發(fā)揮作用是要有相當(dāng)長時間的，比方出1000萬套房，這對于每一年兩、三千萬人進(jìn)城，歷史有巨大的欠帳，一年不能解決，但是如果“十二五”期間年年1000萬套你看一下這個作用是什么樣子。當(dāng)然，政府如果不把資金來源問題解決，年年1000萬套是無以為繼的。另外，剛性需求還是很強(qiáng)，老百姓的投資渠道還是很少，股票還是不能做，黃金可以炒一炒，不管怎么調(diào)控房產(chǎn)還會成為一部分人的投資品。剛才說了地方政府賣地，中央政府印票子，印票子還會繼續(xù)，不是為了應(yīng)對國內(nèi)，其實是為了應(yīng)對國外，美國量化寬松還會繼續(xù)，我們也繼續(xù)往人民幣里面兌水。從去年的趨勢看，房價基本上沒怎么降，明年可能會出現(xiàn)一些波動，但是我感覺不會太大的波動，只不過作為開發(fā)商來說以前只要看前邊就行了，現(xiàn)在是要看前面也要看后面，因為這四項對于整個房地產(chǎn)形勢會造成重大影響，有的上路了，有的箭在弦上，有的已經(jīng)發(fā)揮作用了，所以我的判

斷是謹(jǐn)慎樂觀的。

李貴斌：

以上兩個老總對2011年房地產(chǎn)的走勢說的很全面，其

實我有幾點看法。

第一，從供銷來說就是需求量和供應(yīng)量還仍然在加大，應(yīng)該是供銷兩旺的一年，這是我的判斷。它的根據(jù)是印的票子多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，城市化進(jìn)程快就需要這些房子。所以，應(yīng)該是供銷兩旺的局面。

第二，國家對于房地產(chǎn)價格的問題還是持續(xù)的用比較嚴(yán)厲的手段來抑制房價，因為有些城市房價確實是過高了，只能一部分人買到房子，一部分人買不起，政策應(yīng)該是疊加式的，不可能再放松，包括房產(chǎn)稅。其實房產(chǎn)稅對房價有沒有影響？肯定有，只是大小的問題，這些政策一出來對房價的抑制肯定能起到作用。

第三，信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會有一些分化，越強(qiáng)的越強(qiáng)，越弱的會越弱，在拿地的過程中，在項目的推進(jìn)過程中，市場在逐漸的走向成熟，競爭的市場越來越激烈，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來分化會越來

越嚴(yán)重。

第四，現(xiàn)在的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，有些企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向做商業(yè)地產(chǎn)，原來是做住宅的，就是由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)，這個趨勢在加強(qiáng)。

陳國強(qiáng)：

說到轉(zhuǎn)型劉總是代表性企業(yè)，請劉總說說企業(yè)轉(zhuǎn)型方面的一些做法和經(jīng)驗。

劉曉光：

第一，雙軌制明年基本上定型。

第二，剛性需求仍然非常旺。

第三，政策調(diào)控進(jìn)一步驅(qū)緊。

第四，需求多樣化會出現(xiàn)。

第五，商人的轉(zhuǎn)型。

結(jié)論：今年從4月份以后可能價格還會穩(wěn)步上升。

轉(zhuǎn)型角度不多說了，我們從去年就開始轉(zhuǎn)型了，從單一的開發(fā)普通房地產(chǎn)向打造新的城市中心過渡，把產(chǎn)業(yè)跟地產(chǎn)融合在一起，把城市的功能跟產(chǎn)業(yè)的功能，把商業(yè)功能跟低密度住宅融合在一起，適應(yīng)城市未來的城市化需求，緩解交通壓力、提供就業(yè)、提高稅收等等。我們一方面是在大的城市建設(shè)新的城區(qū)；另一方面就是建設(shè)新的城市中心。這樣的轉(zhuǎn)型我相信在今年是波瀾壯闊的趨勢。

孟曉蘇：

我想盡管已經(jīng)明確了建立符合我國國情的保障性住房體系和商品房體系。盡管去年保障房和今年保障房的力度加大在未來改善貧困家庭的居住狀況和緩解社會情緒，但是它的產(chǎn)出還需要實踐。所以，我認(rèn)為面臨2011年我感覺盡管我們對未來形勢充滿樂觀，但是它是充滿矛盾的一年。充滿了樂觀和不樂觀的各種因素，而在政策上將是理性和非理性交匯的一年，所以說這一年一句話說清楚不容易，因為人們正在迷茫中走出去。如果說到4月份，我再加重一點兒語氣，我認(rèn)為新的一年將是迷茫的上半年和清醒地下半年。

我們現(xiàn)在正處在商品房和保障房都供不應(yīng)求的時期，在這個時期是應(yīng)當(dāng)減少供應(yīng)量還是應(yīng)當(dāng)增加供應(yīng)量，我們在05、06年就是錯誤的在這個時候緊縮銀根結(jié)果造成了越調(diào)控房價越上漲，面對新的一年又聽說有人要打壓限制投資，進(jìn)一步推升房價，各方效果如此，所以這可能就是一個迷茫。那么，再一個迷茫來自社會，人們誤以為只有打壓商品房價

格就能保證房地產(chǎn)價格。

去年國務(wù)院文件明確說在一定時期內(nèi)采取行政手段確實過去沒有，但是到了年底打順手了，又繼續(xù)要實行這種行政調(diào)控，我想起當(dāng)年我看那個小品，黃宏演的農(nóng)民工砸墻，最后業(yè)主說你別砸了都砸坍了，他說我砸順手了。什么時候能住手呢？限購令應(yīng)該逐漸的退出市場，實現(xiàn)把短期的調(diào)控正常和長期的發(fā)展政策有機(jī)的結(jié)合起來，而在年初我們看到的反而是調(diào)控限購令的加碼和延長，這就反映了一種迷茫，這種迷茫會不會導(dǎo)致房屋供應(yīng)量的減少，從而抵消國務(wù)院為了抑制過熱的需求而抑制購買力呢？這兩個就抵消了，白調(diào)控了，所以未來的房價還會上漲。但是，到下半年就會明白了，原來這么調(diào)控不行，還得增加商品房的供應(yīng)量，增加保障房的供應(yīng)量，真正做到在03年提出來了的供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定，這個時候人們就明白了，下半年會是一個好的年景、好的時間。

所以，為了能夠爭取下半年的清醒，希望業(yè)內(nèi)人士還要多把這個問題提出來，提的明確一點兒，興許就能明白的早一點兒，就能實現(xiàn)中央“十二五”規(guī)劃提出的使中國經(jīng)濟(jì)保持

長期持續(xù)較快的發(fā)展。

楊慎：

剛才我講過這次會議雖然比上午范圍小，但是質(zhì)量高。今天下午不到兩個小時的發(fā)言應(yīng)該證明我說的是正確的，這些人發(fā)言都是有理論有實踐，都是自己深刻教訓(xùn)的發(fā)言。在這里借這個機(jī)會，我想提一個問題大家思考，現(xiàn)在都說房地產(chǎn)價格上漲不能控制，需求不能控制，土地的供應(yīng)是有限的，資金的供給是過量的，因此這個大的怪圈出現(xiàn)了，在這個怪

圈中大家不能自拔。

因此，我提出一個問題，究竟中國房地產(chǎn)發(fā)展到多大規(guī)模，多少量才能滿足？因為現(xiàn)在大家把房地產(chǎn)不是做成一種居住的需要、生存的需要，而是投資的需要，投資的需要不斷地賺錢，在這種情況下永遠(yuǎn)是無止境的，絕對沒有止境，在這種情況下我們應(yīng)該用什么樣的思路，通過什么樣的體制，或者什么樣的政策來研究這個問題怎么解決。我講幾個基本數(shù)字，這個數(shù)字不是國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)據(jù)，是我自己整理的。全國目前各類住房加在一塊兒，住宅商業(yè)用房、營業(yè)用房、公共用房加在一塊兒總量580億平方米，現(xiàn)在的統(tǒng)計數(shù)據(jù)相當(dāng)不準(zhǔn)確，我敢說我統(tǒng)計的準(zhǔn)確。這個數(shù)字包括城鄉(xiāng)，一共是580億平方米。從什么時候算起呢？

中國現(xiàn)存的土地總量，其中1949年中華人民共和國成立以前總量是52億平方米（占9%），全國建國以前統(tǒng)計出來的房子只要是在建的一戶一戶登記調(diào)查52億平方米，占全國總量的9%。第二，改革開放以后，前30年從1950年開始到改革開放1980年49億平方米，占全國總量的8.4%，兩個加在一塊兒17.4%，其它的都是改革開放以后建設(shè)的，480億平方米，就是改革開放以后建成的。

現(xiàn)在目前全國每年建房總量13億平方米，折合一下200萬套，這樣的速度規(guī)模還再不準(zhǔn)建，現(xiàn)在沒有敢說出這樣一個權(quán)威數(shù)字的，所以中國的住房就成了無底洞。在這種情況下，永遠(yuǎn)無止境。我認(rèn)為中國這樣的政策下去必須改變，因為目前的數(shù)量人均城市已經(jīng)達(dá)到31平方米，農(nóng)村達(dá)到30平方米，全世界發(fā)展中國家是第一位的。在這種情況下，一個國家的資金有限、土地有限、城市容量有限、基礎(chǔ)設(shè)施有限，我們無止境的開發(fā)，中國的住房制度改革要做1000萬套的保障性住房，資金從哪兒來，還是賣土地，賣多少？全國賣地7萬億收入，平均每年1400億，房地產(chǎn)、稅收、土地總和加在一塊兒6萬億?！笆晃濉逼陂g3萬億，每年6000億?，F(xiàn)在我們靠賣地這種辦法去填這個大窟窿，永遠(yuǎn)是需求不足，需求不平衡，因此促進(jìn)價格上漲。

在這種情況下，建議在不準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)下總量的估算，必須要改變政策?，F(xiàn)在正在換屆，下一屆政府誰當(dāng)皇帝誰好，體會一下吧，怎么來應(yīng)對這樣一個局面。住宅人均30平方米，每個人的占有量是不一樣的，都要求要提高，在這種情況下總量上用什么辦法解決，過去就是總量不清楚，底數(shù)不清，這種情況下做的決策，不斷地修訂決策、不斷地完善決策、不斷地錯誤，最后就是錯誤不斷地增長，我們的錯誤到了不能自拔的地步。所以，作為研究問題來講，這樣的政策需要我們很好的思考。我把這些基本的數(shù)據(jù)告訴大家，提出了這樣一個問題供大家思考，大的體制政策背景需要大家考

慮。

陳國強(qiáng)：

楊部長提供的數(shù)據(jù)希望在這個會議室里面分享，請媒體記者不要報道相關(guān)的數(shù)據(jù)。我們再一次用掌聲楊部長給我們提出了他的一些思考，給我們提出了非常基本的命題，或者說是根本的命題，就是如何來看待這些年房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中的政策體系，房地產(chǎn)發(fā)展模式的問題，房地產(chǎn)發(fā)展的目的問題等等。這些問題實際上是值得業(yè)內(nèi)所有人思考的問題。

今天由于時間關(guān)系，另外一場馬上就要開始了，非常感謝臺上各位嘉賓，也謝謝大家！

主持人：

各位來賓，咱們下午的會議后半段按照大會的安排主題

是“保障和改善民生”。

今天下午會議非常榮幸請到了很知名的專家，坐在我旁邊這位是蔡昉研究員，是咱們中國社會科學(xué)院人口與勞動經(jīng)濟(jì)研究所的所長，蔡所長是奪得十七次代表大會代表，也是本屆常委會的委員，在這方面有很深的研究，咱們中央政治局搞集體學(xué)習(xí)就有關(guān)的專題蔡所長都去講過。旁邊是社科院社會學(xué)所的景所長，是上一屆全國政協(xié)委員，是這個領(lǐng)域資深的研究專家。還有就是環(huán)保部環(huán)境規(guī)劃研究院的副院長；財政部財經(jīng)研究所的所長賈康研究員，賈康研究員是全國政協(xié)委員，也曾多次出席中央領(lǐng)導(dǎo)問徹中央經(jīng)濟(jì)工作的座談會，也在中央集體學(xué)習(xí)有關(guān)問題上進(jìn)行過專門的講解。所以，今天能夠有幸請到他們四位和大家一起進(jìn)行交流，應(yīng)該說是一個非常榮幸的事情。今天下午時間很寶貴，時間是一個小時，剛才我們幾位商量了一下，開始的時候請咱們四位專家就保障和改善民生這樣一個主題把他們最主要的想法給大家簡要的談一下。之后咱們大家有什么問題，利用這個機(jī)會

互相交流一下。

蔡昉：

實際上我們現(xiàn)在講民生的時候，解決民生基本的著眼點實際上是兩頭，一頭是在初次分配的領(lǐng)域，除了初次分配的領(lǐng)域最重要的就是老百姓關(guān)心的話題，就是漲工資，到底能漲多久，能夠持續(xù)多久，漲多高，能不能趕上勞動生產(chǎn)力的提高速度，能不能趕上企業(yè)拿到的份額的增長速度，能不能趕上政府拿到的份額的增長速度，這是初次分配領(lǐng)域。初次分配領(lǐng)域里面我想有很多抓手，其中一條我個人比較關(guān)心的就是要用勞動力市場制度或者說具體的一種做法工資的集體協(xié)商制度來解決如何在企業(yè)和職工之間進(jìn)行合理的分配，也就是說勞動力市場看上去是市場供求關(guān)系決定，但是我們要知道勞動力市場跟一般商品市場部一樣，勞動力市場實際上參與的人和勞動力的載體都是人，因此就決定了人在這其中的作用尤其的重要，因此在這種情況下不僅僅是用勞動力供求關(guān)系來調(diào)節(jié)，而應(yīng)該各個方面的協(xié)商也要參與其中。

我們從國際經(jīng)驗來看，大部分比較發(fā)達(dá)的國家，他們基本上都有工資的集體協(xié)商制度，反而在那些工資很低，工資不上漲那些地方?jīng)]有這種制度，那么我們也有很多人擔(dān)心，特別是經(jīng)濟(jì)學(xué)家容易擔(dān)心，因為經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)心效率，比較注重效率，擔(dān)心是不是有了勞動力市場制度會增加交易費用，會增加談判成本，如果談不攏還會出現(xiàn)社會的不安定，但是我覺得這些疑問其實都是現(xiàn)實存在的，但是我反問一個問題，關(guān)鍵是說從國際經(jīng)驗看，你有沒有這種勞動力市場制度勞資糾紛總是存在，工人的訴求總是存在的，因此沒有這個制度工人的訴求就用各種方式表達(dá)，企業(yè)內(nèi)部表達(dá)，企業(yè)內(nèi)部不能表達(dá)就到街上去表達(dá)，到街上就會串聯(lián)起來，社會動蕩就會更嚴(yán)重。如果政府參與其中，有領(lǐng)導(dǎo)的工會參與其中，與企業(yè)和工人對話的三方制度的話，就有好的平臺規(guī)范工資集體協(xié)商，來綜合和妥協(xié)各個方面的訴求，所以我覺得在“十二五”改善民生建立勞動力市場制度特別是工資集體協(xié)商制度是初次分配中最重要的制度建設(shè)之一。

那么，接下來我們還知道再分配領(lǐng)域也是改善民生的重要領(lǐng)域，其中中央在“十二五”規(guī)劃建議中提出建立健全基本公共服務(wù)體系，體系這兩個字加在基本公共服務(wù)后面是第一次，就是在“十二五”時期我們給自己設(shè)了硬的時間表，在社會保障方面比如說新農(nóng)保的全面覆蓋，現(xiàn)在基本上已經(jīng)定了要在三年之內(nèi)全面的覆蓋?；A(chǔ)養(yǎng)老金的全面統(tǒng)籌在“十二五”時期要完成，過去是城市的基本養(yǎng)老保險制度是職工養(yǎng)老保險制度，現(xiàn)在要把沒有就業(yè)和靈活就業(yè)的人員也充分的覆蓋，因此建立城市居民養(yǎng)老保障制度，那么除此之外我們還要完善基本養(yǎng)老關(guān)系的跨省接續(xù)，以便把更多的農(nóng)民工納入

其中。這是再分配領(lǐng)域。

我再簡單說兩句話，在初次分配領(lǐng)域之外我覺得應(yīng)該還有一個抓手，能夠把改善民生，就是說利用已經(jīng)有的財富存量把它進(jìn)行新的組合，新的調(diào)整改善，它的分配關(guān)系之外還應(yīng)該有一個東西是既改善民生做重新的調(diào)整，同時又做大餡餅，我覺得這就是中央提出來的所謂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式中的三個轉(zhuǎn)變。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式從依靠投入轉(zhuǎn)向依靠技術(shù)進(jìn)步生產(chǎn)力提高；二是把過去過度的依靠外需出口和投資轉(zhuǎn)向更加依靠消費需求；三是把過分以來二產(chǎn)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，以及更高的經(jīng)濟(jì)增長方式。

我們知道，曾經(jīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更多的是給外國人做世界制造中心的工作，我們的經(jīng)濟(jì)拉動需求來自于國外的消費者，那么到了我們這個發(fā)展階段以后只有擴(kuò)大自己的消費需求才能保持經(jīng)濟(jì)增長的可持續(xù)性，因為我們也知道金融危機(jī)以后很多經(jīng)驗都表明這么大的金融危機(jī)要完全恢復(fù)到原來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平趨勢上需要7年的時間，在這7年里面整個世界的經(jīng)濟(jì)增長速度可能會低10%左右，因此沒有原來那么大的外需了。第二，我們也知道現(xiàn)在外國人在講再平衡，什么意思呢？中國人多消費點兒，少儲蓄點兒，美國人少消費點兒，多儲蓄點兒，就意味著美國也要調(diào)整，調(diào)整后需求也不會像原來那么大。因為美國的緩慢復(fù)蘇，我們叫無就業(yè)復(fù)蘇，在這種情況下美國的老百姓就業(yè)不充分，收入增長不會，消費業(yè)不能提高，因此我們必須轉(zhuǎn)向自己的國內(nèi)消費需求，才有可能保持過去這樣的10%左右的經(jīng)濟(jì)增長速度。

那么，與此同時我們知道消費的擴(kuò)大其實更主要的是收入分配的結(jié)果；二是城鎮(zhèn)化的結(jié)果，因此擴(kuò)大消費需求就成了邏輯鏈條中一個關(guān)鍵點，就是說它既是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長保持可持續(xù)發(fā)展勢頭關(guān)鍵的引擎，與此同時它又是收入增長以后改善收入分配，反過來又會刺激消費，因此它處在良性的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，也就是我們想要達(dá)到的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

景天魁：

“十二五”期間從民生這塊兒來說應(yīng)該特別重視，就是在原來資金保障上改善民生的同時要加強(qiáng)服務(wù)保障的建設(shè)，我把它叫做社會服務(wù)體系的建設(shè)。這一點恐怕是“十二五”不同于“十一五”最主要的特點，當(dāng)然目前的社會保障和民生問題總的來說資金保障應(yīng)該大幅度的繼續(xù)提高，但是下一個提高應(yīng)該和“十一五”期間的提高不同，“十一五”期間基本上是提供資金，少提供或者沒有怎么提供服務(wù)，“十二五”期間我覺得應(yīng)該是資金和服務(wù)協(xié)調(diào)、硬性的提高，大量的工作應(yīng)該開拓社會服務(wù)。開拓社會服務(wù)的主要方向就是民生的若干緊迫的需求，比如說養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、就業(yè)服務(wù)、就學(xué)服務(wù)等等各方面與老百姓生活相關(guān)的建設(shè)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，這將是很大的財富增長的源泉，或者說領(lǐng)域。

比方說養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)在城市也好、農(nóng)村也好經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一些情況，特別是現(xiàn)在空巢老人家庭大量的增加，北京市有些區(qū)域會達(dá)到80%左右都是空巢老人家庭，養(yǎng)老需求缺在什么地方呢？我們發(fā)現(xiàn)很多老人迫切需要的是服務(wù)，有的老人甚至因為沒有服務(wù)在家里去世很多天了也沒人知道，現(xiàn)在包括農(nóng)村都會先這種情況了，這些人不見得沒有養(yǎng)老金，也不見得沒有基本的生活來源，是沒有人管。所以，社會這方面的照顧包括短期的、臨時的照護(hù)，或者長期的照護(hù)制度應(yīng)該迫切的建立起來。醫(yī)療的問題也是這樣，現(xiàn)在除了醫(yī)療資源分配極其不合理以外，缺少醫(yī)療服務(wù)體系，這是很重要的方面。

大家看到北京就醫(yī)的外地人，特別是外地的農(nóng)民到北京來以后，找醫(yī)院要跑18個醫(yī)院以后才能真正找到看自己病的醫(yī)院的醫(yī)生，因為缺乏這類相應(yīng)的服務(wù)造成多大的資源上的浪費，時間上的浪費，貽誤醫(yī)療的機(jī)會等等。所以，我覺得“十二五”期間的規(guī)劃，目前的提法是基本公共服務(wù)，我覺得這個概念需要擴(kuò)展，基本公共服務(wù)的概念主要還是政府提供的面向所有人的一般性的服務(wù)，不包括由社會自主提供的面向個人的更個性化的更貼心的服務(wù)，基本公共服務(wù)一般是指基本的平臺，當(dāng)然很需要，但是有這樣一個概念還是不夠的，所以我覺得還是應(yīng)該像國外那樣就是講社會服務(wù)，這里面既包括政府提供的，以財政支持為主的基本公共服務(wù)，同時也包括以社會組織提供的，社會自主組織的面向所有社會成員的個性化的服務(wù)。后一個領(lǐng)域要求全體社會學(xué)家大量發(fā)揚(yáng)社會組織的建設(shè)，這是我們欠缺的方面，所以我希望在“十二五”期間公益性的社會服務(wù)組織應(yīng)該大量的發(fā)展，讓它自主

面向社會方方面面的需要。

我看到北京市還有其他省市都在向這方面發(fā)展，包括政府也大量的購買服務(wù)，也鼓勵公益性社會服務(wù)組織的建立，支持他們的活動，同時我希望企業(yè)也要積極參與到這里面來，現(xiàn)在全國各地也有大量的企業(yè)參與到社會服務(wù)里面來的成功案例，同時也要大力支持社會企業(yè)的發(fā)展，所謂社會企業(yè)最主要是面向社會服務(wù)的，但是基本上是以公益性為主的，這樣企業(yè)的組織形式在發(fā)達(dá)國家占企業(yè)數(shù)量里面很大的比例，但是在我們國家欠缺的多，我希望在“十二五”期間能夠在這個領(lǐng)域有所開拓。同時，就像蔡所長講的，社會服務(wù)領(lǐng)域可能是未來中國新的財富源泉，有遠(yuǎn)見的企業(yè)要提早的開發(fā)服務(wù)。有的研究已經(jīng)做過測算，我記得南開大學(xué)做過測算，比如說估計養(yǎng)老服務(wù)會創(chuàng)造多少的財富，醫(yī)療服務(wù)會創(chuàng)造多少的財富，這恐怕很難講，比方說有一位教授測算光社會服務(wù)將來每年會創(chuàng)造8000億的新財富，這個東西都是很難講的，我相信隨著中國人收入水平的提高，大量的財富來源應(yīng)該從提高人民的生活品質(zhì)過程中獲得。

王金南：

在這里我想跟大家共享一個觀點，因為今天的題目是怎么來保障和改善“十二五”的民生，我個人來看保護(hù)環(huán)境應(yīng)該是實實在在的改善民生的基礎(chǔ)工程。怎么說呢？

第一，保護(hù)環(huán)境本身它跟一般的民生是密切相關(guān)的。在座的可以想像，假如說我們現(xiàn)在把環(huán)境污染的一塌糊涂，水不能喝，空氣不能呼吸，土壤污染以后種出的莊稼不能吃，其他的財富都?xì)w零。環(huán)境污染的問題在30年前沒有感覺到那么緊迫，當(dāng)時享受的是碧水藍(lán)天、綠地凈土不是夢想，但是現(xiàn)在來看對中國來說是比較遙遠(yuǎn)的夢想，至少三、四十年以后才能得到目標(biāo)以上。西部很多地方生態(tài)環(huán)境質(zhì)量很差，河水的問題、住房的問題等等的問題都很差。像這些地方生態(tài)環(huán)境就直接影響到生存的問題，像西部地區(qū)有一些像生態(tài)難民一樣，在全世界也不少。富裕地區(qū)也是這樣，東部很多地方已經(jīng)污染的不能再污染了，現(xiàn)在綠色GDP的核算，總體來看整個環(huán)境污染的損失總量每年都在上升，特別是東部地區(qū)，雖然說經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所謂的經(jīng)濟(jì)財富增長量很大，但是在環(huán)境方面綠色財富越來越少。舉個例子，現(xiàn)在GDP總量全世界來看我們從近三年看從第四名到第二名，但是從做全世界環(huán)境績效評估，把全世界160個國家和地區(qū)環(huán)境績效進(jìn)行排隊以后，中國從原來的94名下降到現(xiàn)在的120多名，經(jīng)濟(jì)總量往上升，但是整個環(huán)境的績效是往下走的，這種趨勢表現(xiàn)的很明顯。所以，保護(hù)環(huán)境、改善環(huán)境應(yīng)該是很實實

在在的基礎(chǔ)工程。

第二，我們在“十二五”期間怎么做這個事情？我是來自于環(huán)境保護(hù)工作部門，直接協(xié)助政府制定環(huán)境保護(hù)政策，在這個層面上我們看到了依據(jù)這樣基本的理論，把“十二五”環(huán)境保護(hù)怎么向更多的民生改善方面去做。首先，我們要具備相應(yīng)的目標(biāo)和保護(hù)環(huán)境改善的指標(biāo)，這里面有一些分歧，比如說“十一五”大家看到了，環(huán)境保護(hù)做的最多的，在社會層面上影響最大的就是污染減排，二氧化碳、二氧化硫指標(biāo)的減排，這兩項跟當(dāng)?shù)卣墓賳T的政績是掛鉤的，這是從另外一個層面看出來這兩項指標(biāo)跟地方烏紗帽掛鉤必然會出現(xiàn)結(jié)果，某種程度說也是好事兒。從指標(biāo)方面我覺得應(yīng)該更多的向民生方面改變，老百姓不知道二氧化硫是什么，他能感受到北京的空氣質(zhì)量怎么樣，我出去郊游看到水的情況怎么樣，這些他是能感受到的?，F(xiàn)在吃的東西安不安全、放不放心是能感受到的，我們應(yīng)該把環(huán)境保護(hù)的指標(biāo)應(yīng)該往這些方向去靠。或者說報二級空氣以上的人口怎么減少，清潔飲用水的供給有多少，城市百分比多少，農(nóng)村百分比多少，應(yīng)該明確的提出來，這樣的話環(huán)境保護(hù)跟民生更掛鉤一些。

第三，“十二五”環(huán)境保護(hù)從改善民生的角度來說需要做什么事情？環(huán)境保護(hù)面臨的任務(wù)很多很多，我想從改善民生角度來看，主要是抓三個方面。

一是全面推進(jìn)水污染防治，讓老百姓能夠盡早的喝上干凈的水，我只能說盡早，這個任務(wù)很重，現(xiàn)在涉及到農(nóng)村的飲用水安全問題，城市的飲用水安全問題。農(nóng)村的飲用水安全問題跟城市里完全不是一回事兒，08年跟全國政協(xié)副主席、人大委員長專門調(diào)研全國農(nóng)村飲用水安全問題，這個結(jié)果讓我大吃一驚。大家知道，那時候全國還有2.5億左右的農(nóng)村人口喝不上干凈的水，有的是喝不上，有的根本就沒水喝。像貴州1噸水的水價成本很高，另外水質(zhì)很差，西部地

區(qū)的水一聞都是有味道的。

二是防治大氣污染，讓老百姓呼吸到新鮮的空氣。

三是抓土壤污染防治問題，讓老百吃上無污染的蔬菜。

第四，怎么來改進(jìn)環(huán)保、民生的問題，我想最主要的是結(jié)合“十二五”，把環(huán)境保護(hù)納入到基本的公共服務(wù)范疇。說到基本公共服務(wù)都不包括這個，或者說民生工程也很少觸及環(huán)保這個領(lǐng)域，我建議把這個領(lǐng)域?qū)崒嵲谠诜旁诨菊呖蚣芾锩嫒?。我們現(xiàn)在比較高興的看到，在“十二五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)把環(huán)境保護(hù)作為最后一項基本公共服務(wù)的內(nèi)容放進(jìn)去了，放進(jìn)去究竟能起多大作用，公共財政會有多大支持還是一個未知數(shù)。希望能夠真正實實在在的包括環(huán)保民生工程上一個新臺階。謝謝！

賈康：

我作為一個研究者也感覺方方面面都比較關(guān)注民生這個問題，大家關(guān)注這個問題就有特別不滿意的地方。針對的問題我想有幾點：

第一，在整個分配格局里面，中央說的兩個比重下降這

個格局要改變。

第二，收入差距過大，宏觀指標(biāo)上兩個比重，一般老百姓不一定能夠說得很清楚，說收入差距過大很多人都感覺是這樣，越來越的人認(rèn)為自己是弱勢群體，跟發(fā)展更好的社會成員比自己的水平在落后，差距擴(kuò)大，有人甚至強(qiáng)調(diào)出現(xiàn)了兩極分化。宏觀指標(biāo)也有這方面的佐證，就是經(jīng)濟(jì)系數(shù)官方承認(rèn)0.47，這是發(fā)出預(yù)警以后的區(qū)間。

第三，環(huán)境問題、食品安全問題，生活質(zhì)量問題這些年

在中國越來越突出。

第四，大家特別看中分配格局里面還有一個隱含的空白，政府看起來財政收了不少錢，但是政府透明度低、行政

成本高、職能轉(zhuǎn)變不到位。

第五，存在所謂中等收入階段上民眾預(yù)期的福利和收入的提升是快于實際的福利增長的，這是發(fā)展中間有共性的印象，到了這個階段，民眾不是先表態(tài)感謝黨感謝政府，而是更多的強(qiáng)調(diào)政府什么什么事情沒做到位，很多情況表現(xiàn)為端起飯碗吃肉，放下筷子罵娘，就是他預(yù)期的本來更好，你總

是不能滿足我的預(yù)期。

在“十二五”這樣一個很重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期關(guān)鍵階段，我們實現(xiàn)全面小康抓什么？從大的思路還要強(qiáng)調(diào)中央科學(xué)發(fā)展觀所占的人民主義立場，可持續(xù)發(fā)展實際上還是要惠民、富民，在具體的取向上，前所未有的特別強(qiáng)調(diào)，在階段性的轉(zhuǎn)換的另一階段強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需而是把整個中國發(fā)展的基點強(qiáng)調(diào)在發(fā)展民生問題上。這是帶有統(tǒng)領(lǐng)全局的方針了，擴(kuò)大內(nèi)需就要鼓勵和引導(dǎo)消費，鼓勵和引導(dǎo)消費是擴(kuò)大內(nèi)需的要領(lǐng)，同時要民眾得實惠，貢獻(xiàn)改革開放成果的要領(lǐng)。

再往下至少要提出五方面具體的政策要點：

第一，在社會保障體系方面要努力的更加健全，并且努力提升它的水平，這樣就是解除社會成員后顧之憂，可以有益于減少預(yù)防性儲蓄，這樣得到的收入大家可以以更大的比重敢于用于積極消費，這樣是得實惠的第一個事情，這是安

全網(wǎng)建設(shè)。

第二，怎么樣調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，要做很多的工作。初次分配要做，再分配也要做。初次分配我感覺現(xiàn)在可操作的手段上大家注意到提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，這個已經(jīng)研究論證過，可做的空間其實并不大。最低工資標(biāo)準(zhǔn)定的很低不起作用，企業(yè)要用工自然就把工資提上去了，提的過高適得其反。所以合理的界限就是要琢磨的八九不離十。北京宣布提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)以后收益面是10萬人，北京現(xiàn)在勞動人口至少幾百萬，也就是說這10萬就是整個勞動人口的1%多一點兒，在這種情況下政府提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大覆蓋面就可能越過零界點，反而造成最需要得到就業(yè)機(jī)會，增加勞動機(jī)會的低收入階層喪失了機(jī)會，所以經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)律我們還要進(jìn)一

步研究。

第三，組織工會和自發(fā)的集體談判。這個原則我也是同意的，我個人觀察在“十二五”操作空間可能相對有限，因為中國現(xiàn)在矛盾凸顯，很多關(guān)系繃的很緊，現(xiàn)在這么強(qiáng)調(diào)三農(nóng)，但是管理部門死守一個底線就是對成立農(nóng)會不松口，對城鎮(zhèn)企業(yè)這方面敢不敢放手讓工會發(fā)揮作用，這個政治敏感性也比較高。我個人感覺敏感度會上升到政治層面，在這方面“十二五”期望的操作空間可能是有限的。還有一件事可做，政府更多的容忍農(nóng)副產(chǎn)品價格上升，這樣中國人民中一半的人最多實惠，恰恰現(xiàn)在是物價高度敏感的問題，一系列的措施包括行政手段死壓的措施都出來了，這方面的空間也不大。初次分配沒有更多的做法，就要依靠再分配。就是依靠各種各樣的保障、救濟(jì)、福利。另外，就是要有調(diào)節(jié)手段，抽肥補(bǔ)瘦，現(xiàn)在直接稅一定要發(fā)揮更多的作用，直接稅已經(jīng)有框架就是所得稅，企業(yè)所得稅以后會往下調(diào)，就是個人所得稅。還有就是財產(chǎn)稅，最近的消息是說成都在試點，上還有可能跟進(jìn)，財產(chǎn)稅首先在房產(chǎn)稅方面先搭框架，這些只能是漸進(jìn)的往前推。在再分配和優(yōu)化方面還要貫徹中央的一個方針，就是創(chuàng)造條件，壯大中等收入階層，這里面又涉及到比較敏感的財產(chǎn)收入問題，中等收入階層除了靠勞動，靠其他技能之外其實很多的實際支撐是靠財產(chǎn)收入，但是財產(chǎn)收入如果處理不好就出現(xiàn)房地產(chǎn)市場這樣嚴(yán)重的矛盾糾結(jié)，這些事情就不展開說了?？傮w來說，收入分配格局的調(diào)整是非常復(fù)雜的綜合性的問題，但是我們一定努力在“十二五”有所優(yōu)化和

推進(jìn)。

第四，一定要強(qiáng)化深化改革，反過度壟斷是不可能繞過去的坎，現(xiàn)在看起來是難啃的硬骨頭。在行業(yè)看來說我不是壟斷，其實大家一直在強(qiáng)調(diào)推進(jìn)反過度壟斷的改革，但是很難推動，即得利益的阻礙，這是很現(xiàn)實的問題，所以就要尋求切入點。提高財政的公共透明度，提高績效。比如說在公共預(yù)算之外，在08年確立了國有資本經(jīng)營預(yù)算，這幾年提高透明度，要求大型、特大型國有企業(yè)對國庫做出貢獻(xiàn)。還有其他更大復(fù)雜的配套改革問題，降低行政成本建立服務(wù)型政府等等方面，以及發(fā)展各種要素市場配合方面，應(yīng)該是

一個良性互動的。

第五，還應(yīng)該強(qiáng)調(diào)我們要把短期利益和中長期的轉(zhuǎn)軌，長期利益相結(jié)合。要把物質(zhì)文明、社會文明、生態(tài)分明相結(jié)合，追求民富。這里面強(qiáng)調(diào)一下，中國其實要借鑒拉美的陳彤教訓(xùn)，拉美進(jìn)入中等收入階層以后，曾經(jīng)有一段心氣很高，在上世紀(jì)60、70年代以后，這幾十年一蹶不振，是陷入民粹主義的福利趕超，民眾特別看中眼前實實在在的利益，誰都希望福利增加的越快越好，政治家仿效美國的選舉制度，千方百計回應(yīng)選民的要求，爭取自己能選上，盡量按照自己的承諾把福利提升起來，這兩邊的互動超過了經(jīng)濟(jì)活力的支撐度，活力跟不上，福利趕超到一定階段，整個經(jīng)濟(jì)的活力沒有了，這個時候社會矛盾更加尖銳，就出現(xiàn)拉美很多國度里面軍人通過政變的方式一下子翻盤，這方面經(jīng)濟(jì)效果起到很多作用，但是很多社會矛盾又激化起來，這就帶來很多的負(fù)面效應(yīng)。

中國在這方面是不是也值得警惕這樣的教訓(xùn)？所以，一定要強(qiáng)調(diào)惠民生、追求民富應(yīng)該是理性的把短期利益和中長期的經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)軌以及可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)利益相結(jié)合的問題。調(diào)高胃口不可持續(xù)我們也會落入中國式的滯脹，一方面物價推的很高，另一方面經(jīng)濟(jì)活力沒有了。從物質(zhì)文明角度看，除了收入這些指標(biāo)外，還應(yīng)該有更綜合性的指標(biāo)，生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、政治文明推進(jìn)的指標(biāo)也應(yīng)該追求，我總感覺在中國走向現(xiàn)代化的過程中，惠民生需要和強(qiáng)民權(quán)相呼應(yīng)，但是必須理性的把握，不能走極端，要可控有序追求綜合的現(xiàn)代化。這樣一種綜合的里面也是矛盾重重，提高收入增加生活質(zhì)量怎么結(jié)合，這種物質(zhì)文明和政治文明怎么結(jié)合，這個結(jié)構(gòu)互動的問題也是非常復(fù)雜的，我們有很多的挑戰(zhàn)，但是我們要應(yīng)對挑戰(zhàn)爭取把它處理好。

第六，還應(yīng)該特別強(qiáng)調(diào)鼓勵自下而上的創(chuàng)業(yè)，包括草根自救式的創(chuàng)業(yè)，中國現(xiàn)在收入差距很大，在城市區(qū)域我們可以看到很多像非洲的農(nóng)村區(qū)域流入城鎮(zhèn)的這些人，不斷地出現(xiàn)被城管驅(qū)趕，他們自命式的小攤小販都不能得到社會的寬容待遇，我們草根金融、創(chuàng)業(yè)金融是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上社會需要的，實體經(jīng)濟(jì)層面往往關(guān)注不足，更多是金融方面看起來很有勢頭但是很容易泡沫化的經(jīng)濟(jì)活動。實體經(jīng)濟(jì)層面的支撐性的，從草根開始的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新我覺得更多的需要給予關(guān)注，它也是直接關(guān)系到市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下怎么樣有效地上下互動促

進(jìn)民富。

這些事情可能概括的很不全面，但是我覺得直說我說的這五方面都應(yīng)該正面討論的問題，總體一條我認(rèn)同就是中央總結(jié)起來的加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€，一方面要調(diào)結(jié)構(gòu)節(jié)能降耗；另外一方面必須結(jié)合深化改革，破除過度壟斷，促進(jìn)政府轉(zhuǎn)型等等，這些才能夠?qū)崿F(xiàn)民富國強(qiáng)，而不是偏激的把民富和國強(qiáng)對立起來，在整個良性互動中間保證短期利益和長期利益相結(jié)合的現(xiàn)代化趕超。

主持人：

剛才聽了幾位專家從不同的角度講了保障和改善民生的問題。我剛才介紹了，這都是國內(nèi)著名的專家，咱們也不用做過多的評價，今天這個時間很寶貴，時間很有限，咱們在座的各位嘉賓你們有什么問題借這個機(jī)會可以提一下。

我先提一個好奇的事兒，咱們賈所長和蔡所長都參加過中央集體學(xué)習(xí)的活動，他們在集體學(xué)習(xí)的過程當(dāng)中，你們講

完有沒有提問題的環(huán)節(jié)？

賈康：

有。

提問：

我想問一下賈所長，提高財產(chǎn)稅重慶和上海房產(chǎn)稅的事情，現(xiàn)在爭議也非常大，我不知道您對房產(chǎn)稅的試點還有推

出的看法？

賈康：

我的基本態(tài)度我認(rèn)為這是我們不可回避的制度建設(shè)，這個制度建設(shè)的事情現(xiàn)在看來這么明顯的爭議，就要按照小平理論里面的一個亮點，淡化爭議而要在改革的方向上大膽的試，我認(rèn)為現(xiàn)在重慶、上海這樣的動向是非常值得肯定的，是要通過有些地區(qū)的施甸縣建一個初步框架，然后讓全社會方方面面一起推動對它的動態(tài)優(yōu)化。不同意見的爭論實際上就是因為牽動利益、牽動感情，網(wǎng)一說這個事兒就是開罵的態(tài)勢，我是不贊成。

今年是辛亥革命100周年，現(xiàn)在是什么概念？就是走向共和，共和是和民主有聯(lián)系有區(qū)別的概念，到了財產(chǎn)權(quán)、消費者主權(quán)，并是少數(shù)服從多數(shù)的問題。假設(shè)說你要做一個全民公決，中國的個人所得稅何去何從？在現(xiàn)在的情況下公決的結(jié)果就是應(yīng)該取消，但是稍微有一些基本的制度安排知識，財稅知識和國家治理這方面考量的人，都得承認(rèn)不能按照少數(shù)服從多數(shù)去解決問題，更多的應(yīng)該用聽證會這種方式，讓各種利益集團(tuán)理性、嚴(yán)肅、透明的表達(dá)出來。上次調(diào)個人所得稅起征點就是電視直播的聽證會，這個形式很好，為什么在房產(chǎn)稅這方面大家都縮頭縮尾，任憑大家在網(wǎng)上罵，我覺得這種形式不好。這種制度長信我認(rèn)為無可回避，任志強(qiáng)先生有人跟他談的很好，但是稅上就談不通，他就認(rèn)為是稅就不是好東西，他馬上寫博客說重慶改革曇花一現(xiàn)，我說你說這個太絕對了，你要充分考慮對整個中國完成轉(zhuǎn)軌的制度建設(shè)意義。

提問：

從技術(shù)上現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅是不是成熟的？

賈康：

技術(shù)上現(xiàn)在我覺得官方應(yīng)該適當(dāng)透露一下，前面已經(jīng)有很多年在十個城市，東部、中部、西部都有，開始六個后來是十個，所謂的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的試點，要解決就是信息基礎(chǔ)的測算，模擬測算以后實施改革以后，怎么樣使改革和操作的技術(shù)性問題，我了解的情況是實際上技術(shù)上沒有硬障礙，在最低評估方面模擬的時候都是軟件化，干部的培訓(xùn)要趕緊做，絕對不是說這個多么復(fù)雜，中國人做不了，外國人才能做，這個理由是完全不成立的。

提問：

賈所長您好，改善民生的話，有一個方法是提高才商，我想問一下您對中小學(xué)生學(xué)習(xí)才商有什么看法？對我們研究這個課題和探索有什么好的建議呢？

賈康：

您說的才商是不是從智商、情商來發(fā)展，怎么讓我們的后一代如何知道理財？

提問：

是。

賈康：

從孩子的教育里面應(yīng)該引入理性的才商的信息，不要覺得金錢就是銅臭味，但是又不能讓他們是拜金主義，怎么把握好確實有很多東西要探索，需要大家共同努力。美國在前不久在一個社區(qū)集會上，有一個美國女孩子很小，賣礦泉水，有城管說你這個沒有衛(wèi)生許可不準(zhǔn)賣，后來這個女孩兒含著眼淚不賣了。最后美國公眾都指責(zé)城管，最后這個城管上門道歉，說我們壓制了這個孩子的創(chuàng)業(yè)沖動，而這個沖動對美國的孩子來講是最可貴的。而中國就是振振有辭，我就不讓你在這兒做。從另外一方面，孩子、成人、社會管理部門更應(yīng)該注意才商怎么掌握，這是官家的，因為畢竟孩子的可塑性強(qiáng)。你要給他跟寬容的引導(dǎo)，可能會影響他一生的健康成長。

提問：

各位專家、各位在座的朋友大家下午好！很高興認(rèn)識各位專家，想請教一下賈所長，剛才您談到重慶和上海現(xiàn)在要實施房產(chǎn)稅，這個房產(chǎn)稅的實施現(xiàn)在是不是意味著今后解決

貧富差距的一個政策？

賈康：

它會在這方面發(fā)揮正面效應(yīng)的作用，但是你不能全指望它，它的效應(yīng)在哪兒？社會上先富起來住好房子的人他們有承受能力，他們應(yīng)該給國庫多做一些貢獻(xiàn)，而國家增加這部分收入會去更好的改善低收入家庭的境遇，這是優(yōu)化再分

配。

提問：

在上海、重慶試點成功以后什么時候在全國各地實施？

賈康：

如果試點成功后應(yīng)該很快的擴(kuò)大覆蓋面。

提問：

這是解決貧富差距的利好嗎？

賈康：

這是一部分，我們認(rèn)為在中國市場經(jīng)濟(jì)框架里面不能少

這部分。

提問：

我前一段時間知道有這樣一個觀點，叫能玩兒虛的不要玩兒實，第二個是錢要玩兒得轉(zhuǎn)，不要埋頭干。過去有一段時間我們國家政策支持玩兒虛的東西，而剛才你一個觀點讓我感覺到很高興就是支持中小型實業(yè)創(chuàng)業(yè)者，我關(guān)心的是你參加中央的相關(guān)會議的時候有沒有成型的方案和建議？

蔡昉：

我們歸根到底是說，實體經(jīng)濟(jì)能夠獲得同等的競爭環(huán)境，就是說實際上我個人認(rèn)為制度設(shè)計本身已經(jīng)基本上具備了他所需要的要素，這是第一，它的進(jìn)入是自由的，我們沒有任何政策說小型的企業(yè)創(chuàng)業(yè)是不能夠進(jìn)入這些領(lǐng)域，當(dāng)然有一些關(guān)系國計民生也不是我們想要進(jìn)的。再一個，實際上稅收對創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)的相關(guān)的小企業(yè)的創(chuàng)建是有各方面的優(yōu)惠的，在金融危機(jī)時期我們出臺，隨后會大幅度的正常化，還包括那些社會保障等等，它們本身也能夠得到一些特殊的優(yōu)惠。

除此之外，雖然我們看到了城管現(xiàn)象、警察現(xiàn)象會打擊小型的創(chuàng)業(yè)活動，實際上在某種程度上中國的創(chuàng)業(yè)環(huán)境其實好于其他國家，城管跑到街上抓人，大家嚇的像小偷一樣跑掉了，在任何國家我都看到過，在歐洲、美國、紐約非常普遍，比如說中國的很多畫家跑到紐約街頭畫肖像，只要警察一露面，他馬上就拿起自己的花具什么都不管了就跑了，跟中國是一樣的。相比來說，實際上我們也知道很多場地或者說在一定程度上城(論壇 新聞)管的視而不見等等的現(xiàn)象，我們的環(huán)境還是比較好的。因為比較正式的企業(yè)的創(chuàng)建其實我們是同等待遇，現(xiàn)在把外國人的優(yōu)惠也取消了，從比較微小的創(chuàng)業(yè)活動來說還有很多的優(yōu)惠待遇，包括小額信貸等等。那么，制度上其實沒有什么缺陷，但是制度的執(zhí)行中的確有缺陷，那么實際上這個是我們工作所要進(jìn)一步加強(qiáng)的部

分。

主持人：

剛才工作人員提示我，因為咱們這個活動完了之后下面還有活動，所以咱們的時間就不好再演唱了。今天時間并不長，但是我覺得質(zhì)量還是比較高的，首先咱們幾位專家從不同的角度講保障和改善民生的問題，我覺得確實講的水平很高。其次，我們互動的時間并不長，但是互動的氣氛效果還是挺不錯的。所以，大家對專家的講解表示感謝，對互動的成功表示祝賀。

這次中央在指定“十二五”規(guī)劃的時候強(qiáng)調(diào)要更加注重保障和改善民生，我覺得這個說到了我們老百姓的心里，看了“十二五”規(guī)劃的建議，我過去沒看到過在指導(dǎo)思想里面加上這樣的話語，順應(yīng)各族人民過上更好生活新期待，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的目標(biāo)里面明確提出要使城鄉(xiāng)居民的收入普遍較快增長。實事求是，看了這個東西心里頭高興，那么我最大的期盼就是希望寫在文件上的這些話到2015年年末的時候我們能夠看到一個很好的成果，這樣的話我覺得就需要把中央制定的這樣的目標(biāo)有好的辦法，解決好橋的問題、船的問題，確實能夠?qū)崿F(xiàn)這個目標(biāo)，拜托我們這些高層的專家給中央多出好主意。剛才這位年輕的女士他們正在研究小孩子的才