第一篇：高層住宅樓宇管理的內(nèi)容

高層住宅樓宇管理的內(nèi)容

作者：admin發(fā)布于：2010-10-18點擊：57

高層住宅樓宇管理的內(nèi)容

一，代表購房業(yè)主（住戶）驗收樓宇

物業(yè)管理部門最好能在樓宇規(guī)劃設(shè)計時就提前介入，并在施工中同步進(jìn)行質(zhì)監(jiān)，一旦發(fā)現(xiàn)問題就要求及時整改。在樓宇完工交付使用之前，根據(jù)各項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，對樓宇進(jìn)行全面的內(nèi)外部的竣工驗收，邊驗邊改，以盡可能完好的物業(yè)交付業(yè)主使用，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

二，依法維護(hù)居住環(huán)境的完美

要依據(jù)《住戶手冊》《管理公約》等與業(yè)主訂立的相互間的行為規(guī)范，堅決杜絕類似封閉陽臺等違章搭建，空調(diào)室外機(jī)組要有統(tǒng)一的安裝位置，冷凝水管要有統(tǒng)一的排放總管理。原則上不允許在外墻立面上搭建晾衣架。業(yè)主裝修時若損壞外墻立面裝飾，堅決要求責(zé)任者恢復(fù)原狀。

三，做好給水，排水管理

由于城市管網(wǎng)壓力不夠，因此高層建筑的供水需另行加壓。當(dāng)建筑物超過一定高度后，還必須在垂直方向?qū)⑷珮欠殖蓭讉€區(qū)，分壓供水。否則上層和下層都會產(chǎn)生問題，如下層給水壓力過大，會引起噴濺現(xiàn)象；上層的水龍頭由于流速過大影響出水，還會產(chǎn)生負(fù)抽吸現(xiàn)象，造成回流污染。

高層住宅樓宇的給水方式可分三大類：高位水箱式，氣壓水箱式，無水箱式。把物業(yè)管理師加入收藏夾！

高層住宅的排水由于污水立管長，接入衛(wèi)生器具多，部分立管可能補(bǔ)水充塞，破壞了衛(wèi)生器具中的水封，使臭氣外泄。因此，排水系統(tǒng)必須設(shè)置勇氣管。四，認(rèn)真做好電氣，機(jī)電 設(shè)備的管理

除了做好常規(guī)的電氣線路設(shè)備的保養(yǎng)維修外，高層住宅樓宇更要注意以下幾項設(shè)備的管理：

水泵間：水泵間有振動和噪聲，要盡可能將其設(shè)備在地下室或底層。每個系統(tǒng)的水泵不可少于兩臺有一臺備用。每個水泵間至少有四臺水泵，兩臺為生活用水泵，兩臺為消防車用水泵。

擦窗機(jī)：為了維修建筑外墻面和清潔玻璃窗，可在建筑物的屋頂上，沿外墻設(shè)軌道安裝擦窗機(jī)、伸出吊臂及升降吊斗，吊斗一般可容3人至5人工作，電動控制。

其他屬于弱電系統(tǒng)的沒有：消防自動報警和防排煙系統(tǒng)，電梯及自動扶梯控制系統(tǒng)，電力和照明控制系統(tǒng)，變配電及備用柴油機(jī)電機(jī)組系統(tǒng)，空調(diào)及通風(fēng)控

制系統(tǒng)，給水排水控制系統(tǒng)，采暖及電熱鍋爐系統(tǒng)，保安監(jiān)視閉路緊急電話系統(tǒng)，緊急廣播系統(tǒng)，經(jīng)營管理微機(jī)系統(tǒng)等。

五，樓宇內(nèi)的綠化管理

搞好樓宇封閉區(qū)內(nèi)及庭院的綠化。因高層住宅樓不能與別墅等相比，綠化面積相對較小，所以中綠化的面積一定不能移作他用，更要見縫插針式地大搞綠化，還可以在門庭，大堂，走廊的布置上下點功夫，甚至在規(guī)劃設(shè)計時，有意識地造些屋頂花園，使垂直綠化的用武之地，也能使鋼筋混凝土森林綠色長駐，賞心悅目。

六，保持樓宇清潔衛(wèi)生

高層住宅樓宇的人口密度極高，層次不一，上下班時間相對集中。因此，要求清掃保潔人員首先要有良好的服務(wù)素質(zhì)。其次，在安排作息時間時要與住衣的上下班時間錯開，一般安排每天首次靖掃要早，等大部分住戶上班時，樓宇內(nèi)已經(jīng)清掃一至二遍。再次，收集代裝生活垃圾要定時定點，并使規(guī)定深入人心，家喻戶曉。

清潔作業(yè)面的安排要針對高層結(jié)構(gòu)復(fù)雜，隱蔽死角多等的特點，作業(yè)的時間路線安排要盡量合理，不要遺留死角。

底層的大堂猶如人的一張臉，尤其要加強(qiáng)清掃的力度。

七，加強(qiáng)安保值勤，確保業(yè)主安全

高層住宅進(jìn)出人員多，時間也極不固定，因此除了在底層大堂入口處24小時配置安保人員外，樓宇內(nèi)更要設(shè)立巡邏人員，針對可能發(fā)生的一切意外事故，設(shè)計多套應(yīng)急方案，如失火，臺風(fēng)，偷竊，業(yè)主急救，打架斗毆，鄰里糾紛等。有監(jiān)控室24小時不能斷人，并針對各種事故，要定期進(jìn)行實況演習(xí)，并與公安，消防部門保持經(jīng)常性聯(lián)系，以得到它們業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)。

八，保證電梯的正常運轉(zhuǎn)

由于科技的發(fā)展，目前所采用的電梯設(shè)備都比較先進(jìn)，對管理水平和保養(yǎng)維修技術(shù)水平要求也高，因此 在高層住宅樓宇管理中，電梯的管理業(yè)得特別重要。電梯是用來運送人或物的街垂直交通工具，其安全性要求最重要，因此其使用方法及注意事項不僅要求物業(yè)管理人員知道，其使用者——乘客也應(yīng)了解。管理部門應(yīng)在電梯內(nèi)顯著位置懸掛管理規(guī)定和使用說明。此外，水浸可能對電梯造成非常大的破壞，要嚴(yán)密檢查，杜絕此類事故的發(fā)生，有條件的高層樓宇，一般都將載客一載貨分流運行。革客的電梯又分為住戶與大樓工作人員分流運行。九，防風(fēng)，防臺，防雷擊

住宅樓宇因高度較高，受風(fēng)面積相對較大，因此在臺風(fēng)等天氣異常季節(jié)，管理部門要派出專職人員對各住戶的陽臺，窗臺，天臺等鼾東西的地方進(jìn)行檢查，督促，防止高空附物傷人損物的現(xiàn)象發(fā)生。

高層建筑物被雷擊的或然率隨建筑物高度的平方根而遞增。因此，高層建筑必須采取必要的防雷擊措施。防雷裝置一般包括：廟在屋頂上的防雷設(shè)備；防雷接地裝置，引下線。管理部門要經(jīng)常檢查這些設(shè)施是否完好，尤其在雷雨季節(jié)，更要加倍注意。

十，加強(qiáng)消防管理

隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮和高層住宅樓宇生活服務(wù)設(shè)施配套的不斷完善，消防工作顯得日益重要。管理部門在房屋裝修的前期即要求室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)采用非燃和陰燃材料，盡可能地減少可燃性物質(zhì)。嚴(yán)格控制明火的使用，維修，施工動用明火須按有關(guān)規(guī)定經(jīng)過批準(zhǔn)，并在防火員的監(jiān)督下進(jìn)行。要按防火墻及防火門等將建筑分隔成若干防火防煙分區(qū)，每層樓之間也要有防火防煙分隔設(shè)施。若發(fā)現(xiàn)消防隱患，必須及時處理。有條件的要組織義務(wù)消防員隊伍，加強(qiáng)上崗培訓(xùn)，增強(qiáng)消防，預(yù)防能力。

十一，積極為業(yè)主排擾

管理部門要積極為業(yè)主排憂解難，及時處理與回復(fù)各類涉及樓宇管理問題的投訴，對合理，能解決的要立即解決，暫時無法解決的要給予認(rèn)真的答復(fù)解釋，務(wù)使業(yè)主滿意。

十二，及時投保

加強(qiáng)風(fēng)險，保險意識，及時投購樓宇的房屋保險，包括土建，裝修和設(shè)備。有條件的物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)督促業(yè)主及時輸家庭財產(chǎn)保險，確保物業(yè)保值，升值。

第二篇：樓宇管家服務(wù)內(nèi)容和職責(zé)

“樓宇管家”的服務(wù)分為三部分，即常規(guī)服務(wù)、借用服務(wù)和代理服務(wù)。

常規(guī)服務(wù)：客戶入住拜訪、填寫房屋管理日志、入戶滿意度調(diào)查、叫醒服務(wù)、訪客接待及留言服務(wù)、老人小孩樓內(nèi)護(hù)送服務(wù)。

借用服務(wù)：購物車借用服務(wù)、醫(yī)藥箱借用服務(wù)、雨傘借用服務(wù)、常用工具借用服務(wù)。

代理服務(wù)：桶裝水及牛奶訂購服務(wù)、報刊雜志訂購服務(wù)、訂餐服務(wù)、電影票訂購服務(wù)、衣物送洗及接收服務(wù)、車船機(jī)票及酒店代訂服務(wù)、私家花園綠化及室內(nèi)植物養(yǎng)護(hù)服務(wù)、日常家政服務(wù)、不動產(chǎn)投資服務(wù)、私人聚會策劃及組織服務(wù)。

樓宇管家崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)所轄樓棟業(yè)戶、客戶來訪接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。

2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶跟進(jìn)裝修申請、報修手續(xù)、有償服務(wù)下單。

3、按接待來訪客戶，做好來訪登記，對業(yè)主預(yù)約的來訪要及時通知相關(guān)業(yè)主，對突然來訪者，要征求業(yè)主的意見后，再放行。

4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。

5、為業(yè)戶提供商務(wù)、票務(wù)、郵件收發(fā)等項服務(wù)工作。

6、熟悉了解責(zé)任片區(qū)業(yè)主（住戶）的基本信息，做好向用戶的各種宣傳工作并將住戶的意見和建議及時向客服領(lǐng)班反饋。

7、加強(qiáng)與客戶溝通與聯(lián)系，每月定期走訪客戶，聽取客戶意見和建議，及時處理客戶投訴并對投訴處理進(jìn)行跟蹤回訪，協(xié)助公司對片區(qū)內(nèi)住戶的回訪工作，收集住戶的意見和建議并匯總分析提出合理化改進(jìn)方案。

8、全面統(tǒng)籌并協(xié)調(diào)所轄區(qū)域內(nèi)安管、保潔、維修、綠化等工作；

9、負(fù)責(zé)二次裝修的施工過程的現(xiàn)場管理監(jiān)督，每天巡查轄區(qū)裝修單元二次，參與裝修驗收工作，發(fā)現(xiàn)不合格行為及時處理，并做好相關(guān)記錄；

10、安排住戶房屋或分管樓宇設(shè)施，區(qū)域的維修事項，每天從前臺獲取維修信息并做好事后跟蹤，及時向住戶反饋維修進(jìn)度，每月轄區(qū)內(nèi)不能超過2次關(guān)于維修的投訴；

11、工作崗位細(xì)則： A、巡樓檢查：按規(guī)定的巡樓路線和要求，每天至少巡樓二遍。巡樓時應(yīng)認(rèn)真、細(xì)致，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄和處理。

B、清潔檢查：注意大堂入口、電梯內(nèi)外、各層走廊、墻壁、防火門、消防箱、鋁合金通風(fēng)窗、燈罩、樓梯扶手、天臺等的清潔衛(wèi)生和公共設(shè)施設(shè)備的完好情況。C、投訴處理：業(yè)主如有投訴，應(yīng)做好記錄，自己能處理的，自己及時作好現(xiàn)場處理，不能處理的要馬上匯報上級領(lǐng)導(dǎo)并進(jìn)行處理，如不屬本公司或本客戶服務(wù)中心責(zé)任，應(yīng)耐心向業(yè)主解釋清楚。

D、每月認(rèn)真做好接待業(yè)主、上門回訪、催交管理費等工作并做好各項工作記錄。E、熟悉掌握物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)，嚴(yán)格遵守客戶服務(wù)中心的各項規(guī)章制度，積極維護(hù)公司利益和聲譽(yù)。

F、掌握管理費、水電費、租金等繳納程序，及時做好管理費催交的工作。

G、按合同要求對專業(yè)清潔、綠化公司的清潔衛(wèi)生，綠化保養(yǎng)進(jìn)行檢查、督導(dǎo)和考核。

H、積極做好與各部門相互溝通、協(xié)調(diào)和配合工作。

12、公司機(jī)密、業(yè)主資料的保密工作，服從主任或部長安排的其它工作和事項調(diào) 配。

第三篇：淺析高層住宅電梯

淺析高層住宅電梯選型安裝及維護(hù)保養(yǎng)

隨著城市用地的日益緊張，土地資源日益緊缺，現(xiàn)代住宅不可避免地向高層化發(fā)展，電梯是高層住宅中極為重要垂直運輸工具。電梯設(shè)備不但費用昂貴；而且電梯交通系統(tǒng)的設(shè)計是否合理、安裝是否符合規(guī)范、維修保養(yǎng)是否到位將直接影響建筑的使用安全和經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量以及經(jīng)濟(jì)效益。因此，對高層住宅電梯必須給予足夠的重視。

一、高層住宅電梯的選型 1.電梯品牌的選擇

目前世界上最好的電梯品牌已全部進(jìn)入中國市場，同時，中國本土電梯品牌業(yè)已具備很強(qiáng)的國際競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)形成了對電梯產(chǎn)品的巨大消費，決定采購電梯的理由是品牌和技術(shù)。目前，全國在用電梯總數(shù)已超過50萬臺。全球8大電梯制造商美國奧蒂斯、瑞士迅達(dá)、德國蒂森、芬蘭通力、日本三菱、日立、富士達(dá)和東芝。中國市場上銷量比較大的是：上海三菱、西子奧蒂斯、廣州日立、這三家年銷量都在15000臺以上，是國內(nèi)電梯銷量三強(qiáng)。

歐美的電梯穩(wěn)定耐用，但是經(jīng)濟(jì)性、款式裝潢稍差。日本的電梯經(jīng)濟(jì)實惠、比較花哨。實際上國內(nèi)品牌電梯在質(zhì)量上并不比國際品牌遜色多少，同型號的電梯，國產(chǎn)電梯價格低廉。今后住宅電梯的選擇可能會更多地考慮電梯的多樣性及綜合成本，因此極有可能出現(xiàn)有機(jī)房電梯與無機(jī)房電梯，廉價電梯與高檔電梯，普通住宅電梯與觀光梯并存的局面。

2.高層住宅電梯載重量的選擇 電梯載重量直接影響井道大小，進(jìn)而影響建筑平面布置，提供合理的載重選型建議，可以為建筑前期設(shè)計提供幫助。據(jù)調(diào)查，載重量范圍普遍為800-1200KG，而其中以800-1000KG最為常見。雖然800KG梯型價格較低，但在高層住宅里人流量比較大，載重量800KG梯型不滿足要求，而且其開門寬度通常只有800mm，使用較不便。而900KG載重量梯型與1000KG載重量梯型相比，優(yōu)勢不明顯，因此建議將1000KG作為主要推薦載重量。

3.高層住宅電梯運行速度的選擇

在電梯適用性選擇中，全程運行時間是一個有關(guān)乘用人員心理感受的重要指標(biāo)。為了減小人員在轎廂中的被關(guān)閉時間，減輕其不適感，設(shè)定一個較為合理的電梯運行速度區(qū)間是相當(dāng)必要的。由于電梯的速度越高，安全裝置投資也越大，價格就貴，但是在高層住宅電梯要求從大樓的首層到最高層單程運行時間不超過40s，所以在高層住宅電梯一般都是要選擇2m/s至2.5m/s的運行速度,才能讓乘用人員有舒適感覺。

4.高層住宅電梯的門裝置選擇

對于任何高、中、低檔電梯正常運行時，乘客進(jìn)出轎廂容易被電梯門夾住或撞擊是目前電梯故障反饋的主要來源之一，作為一項重要的安全性能指標(biāo)，各電梯或?qū)I(yè)公司不斷地從技術(shù)和成本角度改進(jìn)門保護(hù)裝置，為用戶提供質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品。

電梯門保護(hù)使用范圍很廣泛，不僅可以適用于電梯門系統(tǒng)，而且還適用于任何門自動開閉的區(qū)域。門保護(hù)的種類也很多，其中高層住宅電梯的門保護(hù)基本分為兩種：

1)光幕門保護(hù)；

光幕門保護(hù)系統(tǒng)的使用，避免了電梯廳轎門對乘客、行李、推車等的撞擊，使乘梯環(huán)境更友善、更安全、更舒適，也使電梯本身免于頻繁的損壞，與機(jī)械安全觸板相比，光幕裝置無機(jī)械運動部件，無精密機(jī)械傳感器，與物體無接觸，因而故障率低，可靠性強(qiáng)。光幕光束的多少決定了掃描的精度，光束越多，掃描精度和反應(yīng)靈敏度越高，成本也隨之增高。當(dāng)門關(guān)閉時，光束的數(shù)量一般自動或由于角度變化減少。以光幕為例，按照國標(biāo)規(guī)定，在門關(guān)閉最后50mm的行程中門保護(hù)作用可以被消除，由于光束的減少，造成部分盲區(qū)，對于很薄的物體無法感應(yīng)到，這一點應(yīng)引起相關(guān)部門的注意。所以選購光幕時不僅要考慮成本，更要考慮安全因素，盡可能提高光幕光束的數(shù)量。

2）二合一光幕保護(hù)(光幕+安全觸板)二合一光幕門保護(hù)是在門兩邊的安全觸板上增加的光幕的一種門保護(hù)裝置。二合一光幕保護(hù)從名字上可以看出是以光幕為主的一種保護(hù)裝置，但現(xiàn)在社會對安全更為注重的人們有更高的要求，總覺得只靠電氣方面的保護(hù)不夠安全，于是，二合一光幕就在電梯客戶的期待中被研發(fā)出來了，其實二合一光幕保護(hù)很簡單，只是在安全觸板的邊緣處安裝了光幕，這樣既有電氣方面的保護(hù)又增加了機(jī)械方面的保護(hù)，從而更能使電梯安全的運行。但是工地現(xiàn)場對二合一光幕的安裝、調(diào)試、維保方面要比單純的光幕或安全觸板有著更高的要求，所以這方面的費用也會有所增加，再就是二合一光幕本身在成本費用上是單純光幕及安全觸板裝置的總和，所以總成本費用有很大的增加。

二、高層住宅電梯的安裝注意事項

1.土建電氣工程過慢或電源柜不符合使用要求

有相當(dāng)一部分土建電氣施工跟不上電梯的安裝工期，電梯用臨時電源供電的比例很大，延誤了電梯安裝監(jiān)督檢驗的時間，拖長了施工工期；有的主電源容量過小。例如：某部電梯功率15KW、額定速度1.5ms、提升高度60m、額定電流41A，而主電源開關(guān)容量僅為32A，這樣容易造成供電系統(tǒng)的故障導(dǎo)致電梯無法安全運行。

2.層門地坎低于裝飾地平面

GB10060—93《電梯安裝驗收規(guī)范》第4.4.2條“層門地坎應(yīng)高出裝修地面2～5mm?！钡恍╇娞莅惭b單位與地面裝飾單位沒有互相協(xié)調(diào)，對各樓層地板完成面的標(biāo)高無統(tǒng)一的要求，造成層門地坎與裝修地面同高或低于裝修地面。GB7588—2003中第7.4.1條給我們做了如下解釋：“在各層站地坎前面宜有稍許坡度，以防洗刷、灑水時，水流入井道?！彼请娞莅踩拇蠹?，水順著層門和轎門地坎間隙進(jìn)入井道容易引發(fā)電氣短路,造成嚴(yán)重故障。

3.緊急開鎖的位置不當(dāng)

多數(shù)使用單位為了強(qiáng)調(diào)美觀，在層門門頭用大理石或裝飾物裝飾，此時應(yīng)注意緊急開鎖的位置，應(yīng)有足夠的開鎖空間。GB7588—2003《電梯制造與安裝安全規(guī)范》中第7.7.3.2條“每個層門均應(yīng)能從外面借助于一個與附錄B規(guī)定的開鎖三角孔相配的鑰匙將門開啟?！庇袀€別單位忽略了緊急開鎖的位置,當(dāng)安裝完畢后才發(fā)現(xiàn)開鎖空間不夠而重新返工,造成了不必要的麻煩。

4.底坑滲水和防水的問題

GB7588—2003中第5.7.3.1條規(guī)定：底坑不得作為積水坑使用，且在導(dǎo)軌、緩沖器、柵欄等安裝竣工后，底坑不得漏水或滲水。有些土建施工單位對此不夠重視，沒有做好防水處理，出現(xiàn)了滲漏水現(xiàn)象，造成電梯機(jī)械部件銹蝕，電氣元件絕緣性能下降。

合理的土建布置和土建結(jié)構(gòu)能使電梯順利安裝，對后期維護(hù)減少困難。在電梯安裝監(jiān)督檢驗過程中，我們要本著對使用單位負(fù)責(zé)的態(tài)度，把握好每一個細(xì)小的環(huán)節(jié)，這樣才能避免上述問題的發(fā)生，才能保障電梯的正常安全運行。合理的土建布置和土建結(jié)構(gòu)能使電梯的作用有效發(fā)揮，確保電梯的順利安裝。在電梯安裝監(jiān)督檢驗過程中，我們要本著對使用單位負(fù)責(zé)的態(tài)度，把握好每一個細(xì)小的環(huán)節(jié)，嚴(yán)格把關(guān)，這樣才能避免上述問題的發(fā)生，才能保障電梯的正常安全運行。

三、高層住宅電梯的使用管理與維護(hù)保養(yǎng) 1.電梯的使用管理

1.1房開商應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對電梯的安全管理，嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范（以下簡稱安全技術(shù)規(guī)范）的規(guī)定，對電梯的使用安全負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)購置符合安全技術(shù)規(guī)范的電梯，保證電梯安全運行所必需的投入，嚴(yán)禁購置國家明令淘汰的產(chǎn)品。并應(yīng)當(dāng)根據(jù)電梯安全技術(shù)規(guī)范以及產(chǎn)品安裝使用維護(hù)說明書的要求和實際使用狀況，組織進(jìn)行維保。必須委托取得相應(yīng)電梯維修項目許可的單位（以下簡稱維保單位）進(jìn)行維保，并且與維保單位簽訂維保合同，約定維保的期限、要求和雙方的權(quán)利義務(wù)等。維保合同至少包括以下內(nèi)容：

(一)維保的內(nèi)容和要求；

(二)維保的時間頻次與期限；

(三)維保單位和房開商雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。1.2使用電梯單位的安全管理人員應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(一)進(jìn)行電梯運行的日常巡視，記錄電梯日常使用狀況；(二)制定和落實電梯的定期檢驗計劃；

(三)檢查電梯安全注意事項和警示標(biāo)志，確保齊全清晰；

(四)妥善保管電梯鑰匙及其安全提示牌；

(五)發(fā)現(xiàn)電梯運行事故隱患需要停止使用的，有權(quán)作出停止使用的決定，并且立即報告本單位負(fù)責(zé)人；

(六)接到故障報警后，立即趕赴現(xiàn)場，組織電梯維修作業(yè)人員實施救援；

(七)實施對電梯安裝、改造、維修和維保工作的監(jiān)督，對維保單位的維保記錄簽字確認(rèn)。

1.3電梯乘客應(yīng)當(dāng)遵守以下要求，正確使用電梯：(一)遵守電梯安全注意事項和警示標(biāo)志的要求；(二)不乘坐明示處于非正常狀態(tài)下的電梯；(三)不采用非安全手段開啟電梯層門；(四)不拆除、破壞電梯的部件及其附屬設(shè)施；

(五)不乘坐超過額定載重量的電梯，運送貨物時不得超載；(六)不做其他危及電梯安全運行或者危及他人安全乘坐的行為。2.電梯的維護(hù)保養(yǎng)

維保單位對其維保電梯的安全性能負(fù)責(zé)。對新承擔(dān)維保的電梯是否符合安全技術(shù)規(guī)范要求應(yīng)當(dāng)進(jìn)行確認(rèn)，維保后的電梯應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的安全技術(shù)規(guī)范，并且處于正常的運行狀態(tài)。

電梯的維保分為半月、季度、半年、維保，其維保的基本項目（內(nèi)容）和達(dá)到的要求分別見附件A至附件D。維保單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)各附件的要求，按照安裝使用維護(hù)說明書的規(guī)定，并且根據(jù)所保養(yǎng)電梯使用的特點，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進(jìn)行清潔、潤滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達(dá)到安全要求，保證電梯能夠正常運行。

四、結(jié)束語

由于電梯的種類、用途、驅(qū)動、曳引方式、控制方式差別很大，更具實際情況選擇好電梯后再做好合理的土建布置和土建結(jié)構(gòu)能使電梯的作用有效發(fā)揮，確保電梯的順利安裝。為了更好地滿足電梯能正常運行，使用電梯時要愛護(hù)和電梯維修保養(yǎng)及時是非常關(guān)鍵的，采取正確的、切合實際的維護(hù)保養(yǎng)，才能迅速有效地排除各種電梯故障，使電梯安全正常運行。

第四篇：高層住宅調(diào)研報告

高層住宅調(diào)研報告

學(xué)生：xxx

班級：建筑學(xué) 1203 班 學(xué)號：01212062203xx 老師：陳李波

隨著城市的迅猛發(fā)展和人口的集中，住宅的需求量擴(kuò)大，城市中心地段的土地越來越稀缺。高層住宅建筑通過“豎向型”增長，對有限土地高效集約的利用，提高了規(guī)模效益，為城市發(fā)展創(chuàng)造了新的空間。因此，對高層住宅市場的探討和研究具有十分重要的意義。

在國外，高層住宅與別墅一樣成為財富人群權(quán)利和身份的象征；在香港，寸土寸金導(dǎo)致的高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；在上海、深圳、廣州等一線城市，高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒，發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受。

一、高層住宅簡介 1.1 超高層建筑的定義

最新定義

超過一定層數(shù)或高度的建筑將成為高層建筑。高層建筑的起點高度或?qū)訑?shù)，各國規(guī)定不一，且多無絕對、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

中國定義

在中國，舊規(guī)范規(guī)定：8層以上的建筑都被稱為高層建筑，而目前，接近20層的稱為中高層，30層左右接近100m稱為高層建筑，而50層左右200m以上稱為超高層。在新《高規(guī)》即《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3－2002）里規(guī)定：10層及10層以上或高度超過28m的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)稱為高層建筑結(jié)構(gòu)。當(dāng)建筑高度超過100m時，稱為超高層建筑。

中國的房屋6層及6層以上就需要設(shè)置電梯，對10層以上的房屋就有提出特殊的防火要求的防火規(guī)范，因此中國的《民用建筑設(shè)計通則》（GB 50352—2005）、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB 50045-95）將10層及10層以上的住宅建筑和高度超過24m的公共建筑和綜合性建筑劃稱為高層建筑。

國外定義

在美國，24.6m或7層以上視為高層建筑；在日本，31m或8層及以上視為高層建筑；在英國，把等于或大于24.3m得建筑視為高層建筑。

1.2高層住宅的發(fā)展背景 1.高層住宅的提出

從人類居住的角度來說，人口劇增與不可再生土地資源的短缺已經(jīng)成為最尖銳的矛盾，成為人類社會所面臨的最直接、最急迫的問題。盡管我國的人口出生率已有明顯的回落，但預(yù)測到2050年我國人口還講增加到15億，占世界人口的1/6.因此我們不但要認(rèn)真解決好現(xiàn)今城市建設(shè)中的人口劇增與土地資源短缺這一矛盾，還要切實的為子孫后代在未來五十年的居住問題做好規(guī)劃，留有發(fā)展余地。如何在同樣的用地上解決好更多人的居住問題，從環(huán)境建筑學(xué)的角度來看有兩個指標(biāo)與此有直接關(guān)系，一是建筑密度，二是建筑容積率。住宅高層化無疑是解決這個問題行之有效的途徑之一。從20實際至今，現(xiàn)代建筑運定的旗手們在這方面做出了許多開創(chuàng)性的工作。2.高層住宅的爭論

近20年來，隨著中國高層住宅的出現(xiàn)與發(fā)展，建筑界關(guān)于高層住宅的爭論從未中斷，爭論主要有三大特點。一是偏重于多層住宅與高層住宅的宏觀概念的爭論。二是爭論及時觸及一些技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題；三是在多層住宅與高層住宅的比較重，反對建筑高層住宅者?；乇芏鄬幼≌陨淼拿?，感情色彩濃重，而少有科學(xué)理性的論述與分析，影響了研究的深入與對結(jié)果的探索。3.高層住宅的發(fā)展

1980年以前，中國的高層住宅寥若辰星，僅分布于廣州、上海、天津等大城市。它的發(fā)展成因一是在技術(shù)上具備了初步的條件，二是因為拆遷還建的需要，必須建造高層住宅來提供更多的面積，以便原地安排拆遷戶，當(dāng)然也有為了顯示大城市雄偉街景而建設(shè)高層住宅的需要。當(dāng)時高層住宅的層數(shù)雖然多，但套型平面及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是垂直交通設(shè)施標(biāo)注你，是很低的，許多設(shè)計理念和手法還沿襲了多層住宅的標(biāo)準(zhǔn)，如北京“前三門大街”的高層住宅，上海漕溪路的高層住宅等。

從全國來講，真正推動高層住宅發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動力是來自于城市土地的有償使用和住宅的商品化，在市場經(jīng)濟(jì)體制的前提下，在開發(fā)商的策劃下，為了達(dá)到更高的容積率和更寬松的空間環(huán)境，住宅順理成章的向高空生長，并引領(lǐng)了城市住宅的發(fā)展方向。

二、高層住宅客戶心理分析

2.1 客戶特征

高層客戶群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、視野開闊、見多識廣 C、愿意嘗試新鮮事物 d、經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)

2.2 客戶抗性探究

國內(nèi)部分消費者仍存在不安全感?？蛻粼诟邔幼≌戏叛厶魍麜r，向下看到變得渺小的街道、房屋、景觀、行人，總有飄浮在半空中的不安全感，在心理上產(chǎn)生對高度的恐懼，同時對后期物管、配套服務(wù)等也存在質(zhì)疑。開發(fā)商應(yīng)從居住感覺上主動引導(dǎo)，強(qiáng)化超高層優(yōu)勢，淡化劣勢。日本較為成熟的技術(shù)解決不同年齡客戶層抗性問題。不同年齡層對高層住宅建筑的關(guān)注點不同，2.3高層住宅外部空間的應(yīng)用

地段——城市新區(qū)或核心地段，并依賴強(qiáng)勢資源驅(qū)動。高層多處于城市核心區(qū)域，且具有強(qiáng)勢水景資源，高端產(chǎn)品多擁有一線海景、江景資源，中高端產(chǎn)品多擁有湖景、河景等二線景觀資源。

總體規(guī)劃——不同開發(fā)模式下，規(guī)劃布局差異化。在大規(guī)模高端住宅產(chǎn)品中，建筑面積達(dá)百萬方，容積率相對較低。為降低建筑密度，多采用單排布臵，前后錯落，樓距寬闊，視線互不遮擋，保證充足的日照和通風(fēng)性，板式結(jié)構(gòu)的設(shè)計，實現(xiàn)戶戶觀景面。

建筑立面——多采用色彩明朗的現(xiàn)代都市風(fēng)格，形成凹凸有致的三段式立面效果。高層住宅建筑外立面多采用現(xiàn)代都市風(fēng)格，采用明朗的顏色搭配，通過凸凹有致的體塊交接。屋頂?shù)男螤?、有無退臺決定住宅的天際線是否美觀，立面構(gòu)筑物的形狀、顏色、材質(zhì)的變化使住宅富有韻律感，表達(dá)一種高端、現(xiàn)代、時尚的風(fēng)情。三段式立面設(shè)計緩解了高層住宅給人的壓迫感。

景觀——造價高，園林景觀主題化、精致化。由于高層住宅樓體占地范圍小，留有的景觀面較大，為了解決高、低層客戶抗性問題，景觀設(shè)計往往以主題化、精致化的營造手法來擴(kuò)大景觀視覺面，造價也就比普通高層住宅多50%。配套——社區(qū)內(nèi)配套齊全多元化地產(chǎn)配套模式。高層住宅社區(qū)內(nèi)通常配有大型豪華會所，同時開發(fā)商會采取多元化地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)揮土地最大價值與政府合作建設(shè)包括住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等一系列設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補(bǔ)，資源得以共享，提高經(jīng)濟(jì)效益。三．重慶高層住宅市場調(diào)研 1.龍湖春森彼岸 項目介紹

龍湖春森彼岸擁有長江、嘉陵江江岸線突出城市特色的我們更不缺乏濱江建筑。重慶的山、重慶的水和坡地上的層層建筑在春森彼岸高差近100米的原生態(tài)地貌與高低起伏的建筑群中得到完美展現(xiàn)。我們發(fā)誓要將其打造成重慶地標(biāo)式的建筑，通過龍湖春森彼岸去傳遞重慶的價值。

龍湖的想法與以創(chuàng)新見長的“美國MRY建筑事務(wù)所”一拍即合，讓這個原本只專注于世界名城公共建筑群的超一流建筑事務(wù)所也為之一動。合作其間，龍湖數(shù)十次派人前往世界各地考察、觀摩，每天與設(shè)計方美國設(shè)計師事務(wù)所3次以上國際長途討論設(shè)計方案，僅設(shè)計稿摞起來就有一人多高。和MRY一樣，我們都認(rèn)為重慶城的綜合價值決定著它也一定應(yīng)該有屬于自己的城市地標(biāo)建筑群。

那么什么才能叫做城市地標(biāo)建筑群？那一個個璀璨于世界之顛的名城替我們給出了最好答案：以城市公共空間為依托，提供符合現(xiàn)代生活的設(shè)施，同時又充分尊重傳統(tǒng)城市的空間規(guī)劃，在建筑本身的功能之外，被賦予更多代表城市形象功能的提升與展現(xiàn)的意義。

春森彼岸的設(shè)計規(guī)劃：居于十年重慶規(guī)劃核心區(qū)域江北并處于現(xiàn)今江北商圈核心與江北未來CBD的中心，春森彼岸項目地段價值已無庸質(zhì)疑，而在春森彼岸的規(guī)劃形態(tài)上我們選擇板樓和塔樓相結(jié)合的原理，（請注意；之前的江景房為了追求利益最大化，從不修建板樓小高層）將建筑向空中發(fā)展，盡量減小覆蓋率，這樣可以最大限度的保持原生的地形地貌，將建設(shè)與開發(fā)對城市生態(tài)的影響減到最小，對于建筑立面，我們采取了一種反規(guī)劃的建筑思路，使建筑本身成為一件藝術(shù)品，使建筑沒有標(biāo)準(zhǔn)層，使建筑每個立面都標(biāo)新立異。不僅如此，在春森彼岸的地塊上，我們保留了原有巖壁，利用基地和陡峭山地的特點為視覺及結(jié)構(gòu)提供了聯(lián)系。保留密植大樹的樹林、將原有的低谷作為水體、地塊內(nèi)的豐富原生植物，為打造生態(tài)的春森彼岸打下了良好的基礎(chǔ)。項目中青石板鋪就的“記憶通道”、順著自然高差從建新東路一直延伸到江岸的“城市通道”都是其中的完美詮釋。

以高層、小高層、商業(yè)與一棟集寫字樓與酒店為主的超高層組成，該項目2007年首次開盤推出1棟高層和部分小高層，面積從70多平米的兩房至130平米的三房為主，頂樓為200-300平米左右的躍層。

龍湖?春森彼岸[香邸]

介紹：

78萬方世界級濱水建筑群，占據(jù)城市中心絕版地段，位于重慶北濱路，緊鄰江北嘴CBD,粹集現(xiàn)代城市生活之品質(zhì)要素：觀江豪宅、商務(wù)SOHO、5A甲級寫字樓、10萬方國際風(fēng)尚商業(yè)街區(qū)、1000米濱江休閑長廊…構(gòu)筑城市未來國際化水岸生活！

更以幾近奢華的產(chǎn)品配置，彰現(xiàn)城市精英尊崇的品質(zhì)生活：5000元/㎡的精裝超五星住戶大堂，精選稀少云石，加工為奢華大堂主題墻；定制2.5米/秒品牌電梯，每部10萬元轎箱內(nèi)飾，配備電梯智能預(yù)約系統(tǒng)；意大利馬進(jìn)口賽克，鋪就CBD濱江唯一無邊界涌池；德國ROTO、新風(fēng)系統(tǒng)、電子指紋密碼門鎖、彩色可視對講系統(tǒng)、密碼鎖信報箱…諸多頂級配置，匹配高處人生。

2008年7月底，龍湖?春森彼岸CBD濱江電梯洋房[香邸]即將盛裝開盤，約130-230㎡，1梯2戶純板式建筑，僅50余套，總價約91萬起。

洋房很多，城市洋房不多，江景洋房極少，而城中央CBD的江景洋房絕無僅有。

[香邸]，CBD濱江絕版水岸，唯一親地洋房，被花樹包圍的洋房雅舍，彌漫四季花香的貴胄府邸，前后皆是繁花簇?fù)淼膱@林，薔薇、玫瑰、桂花、香樟如水紋排布，貫穿春夏秋冬的綠意芬芳。

周邊配套

會所面積:3000平方米

會所規(guī)劃:室內(nèi)泳池；壁球館；網(wǎng)球場；健身房；室外泳池；美容中心；

公建配套:中餐廳；超市；西餐廳；美容美發(fā)；家政中心；娛樂中心；洗衣房；

標(biāo)志建筑:北濱路、嘉陵江大橋、渝澳大橋

公園綠化:嘉陵公園

自然景觀:嘉陵江

就醫(yī)條件:社區(qū)醫(yī)院

商業(yè)環(huán)境:北濱路商業(yè)街配套 查找周邊商場

交通狀況

北濱路——曾家?guī)r站(輕軌二號線)，直線距離658米，步行大約11分鐘； 大溪溝站(輕軌二號線)，直線距離781米，步行大約13分鐘。

建材裝修

裝修情況:毛坯；

安保系統(tǒng):保安24小時巡邏、紅外監(jiān)控

智能化設(shè)施:電腦監(jiān)控、背景音樂、門禁系統(tǒng)

電梯品牌:待定

供水系統(tǒng):市政供水、二次加壓供水

車庫配置:地下車庫

外墻:面磚；

大堂:大理石地板、高級墻漆

走廊:大理石地板、高級墻漆

電梯廳:大理石地板、高級墻漆

進(jìn)戶門:品牌門

窗材:彩鋁、塑鋼

樓層狀況

9+1,33層

車位信息

停車位:車位配比:0.7

相關(guān)信息

物業(yè)現(xiàn)狀:地下

內(nèi)外銷:外銷

占地面積:160326平方米

總建筑面積:782392.65平方米

總戶數(shù):262戶

開發(fā)商:重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司

物業(yè)管理公司:重慶新龍湖物業(yè)管理有限公司

整合推廣單位:深圳優(yōu)點傳播

實景圖片

2.鵬潤藍(lán)海

項目介紹

鵬潤藍(lán)海情報：

鵬潤藍(lán)海，是鵬潤地產(chǎn)進(jìn)入重慶的開篇之作，位于北濱路中段，嘉華橋頭，是江北CBD、觀音橋商圈、新渝中構(gòu)成的黃金三角中心。項目總占地600余畝，總建筑面積約60萬方，由A、B、C、D四個區(qū)塊組成，社區(qū)內(nèi)擁有近10萬平方米的公共綠地、4000余平方米的商業(yè)會所、社區(qū)商業(yè)步行街及足夠的分散商業(yè)設(shè)施。觀音橋+北濱路雙核心大城。

藍(lán)海A區(qū)情報：

A區(qū)地塊約2.71萬方（約41畝），位于B、D區(qū)地塊之間，總建筑面積約為10.5萬平方米，由5棟26層高層、1棟21層的國際風(fēng)情酒店式公寓及商業(yè)所組成，總共1431戶，擁有平層、兩躍及三躍等豐富空間構(gòu)造，以19-67平方米的一房和兩房為主力戶型。

周邊配套

大型百貨/超市：金源Shopping-Mall、家樂福、黃金海岸、蘇寧電器、國美電器

星級酒店：君豪大飯店（五星級）

休閑娛樂：方特科幻主題公園、奔放KTV、音樂龍KTV、時代國際會所

餐飲配套：東方家園商業(yè)街、北岸引擎餐飲街（君豪食府、過門香酒樓、雙照樓食府、菜根香、運通大酒樓等）

醫(yī)療配套：324醫(yī)院、江北第一人民醫(yī)院、十二院、江北三院四門診、光澤診所、和平藥房、萬鑫藥房等

教育配套：重慶工商大學(xué)、景德幼兒園、華新實驗小學(xué)、觀音橋小學(xué)、觀音橋?qū)嶒炛袑W(xué)、十八中

生活配套：超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場

交通狀況

401路、863路、127路環(huán)線、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多條公交線路可到達(dá)主城各區(qū)

建材裝修

結(jié)構(gòu):框架

外墻:貼瓷磚

門窗:防盜門和鋁合金窗

供水:一次、二次供水

供氣:天然氣

通訊:電信寬帶

樓層狀況

21-26層

車位信息

停車位:2000個(A區(qū)331個)相關(guān)信息

物業(yè)類別：住房

項目特色：水景地產(chǎn)

建筑類別：高層

裝修狀況：毛坯

所屬區(qū)域：江北

所屬商圈：觀音橋

開盤時間：2010-04 入住時間：2011-12 容 積 率：2.45

綠 化 率：41.90%

物 業(yè) 費：1.40元/平方米·

鵬潤藍(lán)海周邊地圖

物業(yè)現(xiàn)狀:竣工

內(nèi)外銷:外銷

占地面積:402868平方米

總建筑面積:640000平方米

總戶數(shù):6000戶(A區(qū)1431戶)開發(fā)商:鵬潤地產(chǎn)

投資商:鵬潤地產(chǎn)

物業(yè)管理公司:鵬潤物業(yè)

建筑單位:中關(guān)村建設(shè)

景觀設(shè)計單位:PERIDIAN新加坡博綠地安

整合推廣單位:今天廣告

建筑設(shè)計單位:圣帝國際建筑工程有限公司、美國ADG設(shè)計事務(wù)所

實景圖片

3.金科廊橋水岸 樓盤介紹

金科廊橋水岸的南面為占地面積約560畝的人頭山自然保護(hù)區(qū)和塔子山公園；

北側(cè)毗鄰雄偉壯觀的大佛寺大橋，同時在金科廊橋水岸內(nèi)靠橋頭位置規(guī)劃有一約23000㎡的社區(qū)體育公園。

金科廊橋水岸東面直面長江，可以直接欣賞南山綠麓和朝天門兩江交匯的壯闊江天；

項目西側(cè)緊靠建設(shè)中的江北區(qū)區(qū)政府府廣場，約25000㎡的市政綠化廣場保證了項目西側(cè)絕佳的視野和通風(fēng)效果；

金科廊橋水岸中央規(guī)劃的，從西至東最窄寬度約66米、總長約300多米的綠色景觀長廊，更是體現(xiàn)了項目極其良好的自然生態(tài)景觀和整體通透規(guī)劃的優(yōu)勢，可直接從小區(qū)西側(cè)入口抵達(dá)長江及規(guī)劃中的北濱路邊緣。2006年底，江北區(qū)政府進(jìn)駐，新增18路公交路線，通往主城13個方向。

2007年，龍頭寺火車站運營，包攬重慶鐵路客運70%運輸任務(wù)。

2008年，從南岸——長江大橋——渝澳大橋——龍頭寺火車站的三號輕軌建成通車。

黃花園大橋、王家沱搭橋、大佛寺搭橋、朝天門兩江隧道、輕軌三號線交匯于此。

臨江面長約400米，項目所面對的長江呈“U”形，而金科廊橋水岸地塊所在位置居高臨下，正好可以最大限度地觀賞到江景，屬于重慶能夠看到長江、嘉陵江在朝天門兩江交匯壯麗景象的極少的樓盤之一。

另外，在項目旁邊還規(guī)劃有一所名牌小學(xué)和正在修建的江北區(qū)紅十字會醫(yī)院。

金科廊橋水岸整體定位為擁有良好自然山水資源的、高檔文化健康社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計將根據(jù)對內(nèi)外景觀資源不同的需求去創(chuàng)造自然合諧統(tǒng)一的氛圍開始，營造出獨特的山、水、人的居住空間和環(huán)境，創(chuàng)造出既有城市文化和精神的自由、開放性，又有自然、生態(tài)和恬靜的生活空間。

樓盤周邊

教育——金科正式簽約巴蜀，方便業(yè)主子女小學(xué)、初中、高中全程教育。

醫(yī)療——江北紅十字醫(yī)院即將搬遷至廊橋水岸，打造健康平安社區(qū)。

市政——江北區(qū)政府短期內(nèi)進(jìn)駐，公、檢、法等機(jī)構(gòu)亦規(guī)劃于此；暢享市政設(shè)施。

交通狀況

金科廊橋水岸離五里店僅2.5公里，車行時間約4分鐘；距解放碑僅5.6公里，車行時間約 13分鐘；距江北商圈觀音橋5公里，車行時間約8分鐘。公交線路：812,813,817,866,107,123,835。

建材裝修

裝修情況:毛坯；

電梯數(shù):4

安保系統(tǒng):保安24小時巡邏和紅外監(jiān)控

智能化設(shè)施:可視對講

電梯品牌:奧的斯電梯

供水系統(tǒng):市政供水、二次加壓供水

車庫配置:地下停車場

外墻:面磚；

外立面說明:簡潔、俊朗，現(xiàn)代感、時尚感強(qiáng)

大堂:高級地磚鋪地、高級墻漆抹面

走廊:高級地磚鋪地、高級墻漆抹面

電梯廳:高級地磚鋪地

進(jìn)戶門:美心防盜門

窗材:高級地磚鋪地、高級墻漆抹面

實景圖片 四．結(jié)論

1、高層出現(xiàn)的必要條件表現(xiàn)為要求GDP在3000億以上，城市化率要65%以上

2、高層要考慮設(shè)置轉(zhuǎn)換層。

3、高層建安成本在3000-3500之間，銷售單價一般過萬。配置外墻外保溫墻體，外墻涂料或真石漆，斷橋型材的鋁合金中空玻璃，鉆孔灌注樁，基座可考慮部分石材。電梯可考慮2-4部，還可考慮分層直達(dá)設(shè)置，單梯直接入戶，提高品質(zhì)。

4、高層建筑的樁基形式以鉆孔灌注樁為主，該樁型施工周期較長，有一定的難度；若考慮抗震埋深要求，還需考慮深基坑開挖施工對周邊建筑物的影響。

5、考慮高層墻體較厚。層高考慮3.0-3.2米，價格層差一般在50-80元/平米，針對一線景觀資源，景觀差異較大的樓層可一次性調(diào)整200-500元/平米。

6、高層通風(fēng)戶型及中高樓層銷售較快，高樓層受單價較高、安全性、便利性等方面的影響，在重慶市場的銷售過程中有一定的抗性。

8、高層住宅基本考慮以第一居所定位（酒店式公寓及旅游地產(chǎn)除外），戶型面積不應(yīng)太小，考慮每個空間的舒適性面積為主，只配備一個分區(qū)完備的大衛(wèi)生間，也可以接受。

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第五篇：高層住宅平面設(shè)計心得

高層住宅 戶型平面設(shè)計

1、功能分區(qū)合理，睡眠、活動、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動靜分區(qū)，減少相互干擾而又分區(qū)思路清晰才能提升樓盤品質(zhì)。

2、戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。廚房應(yīng)設(shè)置在入戶門附近，利于日常用品與食物的運輸。主臥應(yīng)設(shè)置在平面最深處，以給主人一個安靜的休息環(huán)境。

3、其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。例：結(jié)構(gòu)與建筑尺寸的差異造成的室內(nèi)凹凸應(yīng)注意，用異型柱代替矩形術(shù)可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。

4、房間內(nèi)家具的布置應(yīng)做到細(xì)致入微，結(jié)合家具的布置細(xì)致的調(diào)整房間尺寸，會給人更多的實用感和親和力。

5、建筑設(shè)計時應(yīng)盡可能的考慮裝修時的思路，把建筑設(shè)計和裝修設(shè)計更有機(jī)的串聯(lián)起來，使整個戶型的設(shè)計理念達(dá)到完美的統(tǒng)一。

6、采光與通風(fēng)應(yīng)注意，特別是廚衛(wèi)，完美才是樓盤品質(zhì)的體現(xiàn)。

7、入戶花園與門廳應(yīng)提倡設(shè)置，也可提升樓盤品質(zhì)。

8、洗衣機(jī)的位置應(yīng)布置合理，傭人房與儲藏室也是應(yīng)關(guān)注的問題。雖然是細(xì)節(jié)，但細(xì)節(jié)也是提升品質(zhì)的關(guān)鍵。

9、倡導(dǎo)“主人的尊貴”也是戶型設(shè)計中可以考慮的思路之一。所以主臥的功能性、舒適性在設(shè)計中應(yīng)著重考慮。

公共部分平面設(shè)計

1、底層大堂的寬敞舒適、平層電梯廳的通風(fēng)采光等都是平面設(shè)計中可以考慮的問題。

2、高層住宅如有2部以上電梯，可將其中一部設(shè)計安裝成標(biāo)準(zhǔn)的貨梯，其實也是兩用，即一大一小。大的貨梯為業(yè)主裝修運材及平時的搬運東西提供方便，也可提升樓盤品質(zhì)。而且《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》中也提到：12層及12層以上的住宅應(yīng)設(shè)不少于2臺電梯，其中一臺宜能容納擔(dān)架。

3、高層建筑每層應(yīng)在公共部位設(shè)置垃圾收集空間（垃圾間），面積不用太大，只要可以放下一個中型的垃圾桶就行，位置應(yīng)盡量靠近貨梯便于清理。這樣更多的為住戶考慮，效果較好。

純剪力墻住宅設(shè)計技術(shù)措施

一.關(guān)于基礎(chǔ)平面圖：底板下降處（如電梯間、水箱間、廁所水房的集水坑）應(yīng)畫詳圖，小集水坑如400X400X300可將板消弱，不必單獨處理。應(yīng)注意兩個集水坑可能集中在一起或離墻較近處的集水坑可能坡出墻面。注意集水坑的蓋板高度應(yīng)與地面等高（廁所水房常墊起來）?？繅μ幖討?yīng)畫兩個剖面，下降處底板斜坡應(yīng)注角度，宜注角度，不注坡長，剖面只畫構(gòu)造，配筋同底板筋。應(yīng)將大部分鋼筋拉通，僅大房間附加鋼筋（包括上下鐵），附加筋應(yīng)標(biāo)出作用范圍，如從12軸到14軸。底板鋼筋上鐵向下錨固，錨固長度為從墻邊錨入15d。下鐵考慮承受一定的彎距，向上錨固40d。外側(cè)墻體鋼筋的錨固：錨入板底，直段長度200。注明暗柱錨入底板的長度，為施工方便，可加200的直段。門洞口下的暗梁取值：寬度=墻厚+2倍底板的h0，窗洞口下取窗底至基底和門下暗梁的較小值?；A(chǔ)出挑板的分布筋應(yīng)改為直徑12或14，不采用通長筋。電梯底座不落地時，板厚應(yīng)取300，鋼筋應(yīng)留余量，一般可取14@150?；A(chǔ)底板出挑時，窗井處應(yīng)認(rèn)為已經(jīng)出挑，非窗井處做挑板，可出挑1至1.2m.二.應(yīng)避免將大梁穿過較大房間，在住宅中嚴(yán)禁梁穿房間。

三.高層剪力墻結(jié)構(gòu)，當(dāng)窗下墻改為填充墻時，周期可延長并節(jié)約造價。(剪力墻拆模后應(yīng)立即砌填充墻)

四.關(guān)于洞口連梁：以下處應(yīng)注意：1.人防內(nèi)的廁所、水房等，由于使用要求一般要墊起來，故此處洞口要抬高增大，造成其上連梁與一般梁不同。2.剪刀梯入口處連梁，由于休息平臺板的做法一般只有20厚，比一般樓板處較薄，此處連梁應(yīng)按休息平臺的標(biāo)高考慮。3.躍層、樓梯間出屋面處洞口一般要抬高，其上下連梁不同。4.首層有窗井處因窗井采光的要求可能將其上的陽臺及洞口抬高，造成上、下的連梁不同。5.其他有門檻處上下連梁不同于一般連梁。

五.連梁配筋可取各層一致，當(dāng)超筋時可采取：1.將連梁斷面減小，按普通梁計算。2.將連梁的剛度折減系數(shù)調(diào)低，適當(dāng)增大墻體配筋。3.將連梁配筋配至最大配筋，并用其能承受的剪力計算彎距和縱筋。4.長寬比小于2的連梁能承受的最大剪力取值較低，宜避免使用。

六.關(guān)于墻體：

(1).小墻肢的長度不宜小于3b，并按柱子配筋，軸壓比小于0.6。大于4b的墻肢按剪力墻計算和配筋。

(2).長度大于8米的墻體應(yīng)開施工洞，并用磚砌堵。兩戶以后可能打通的墻體應(yīng)開洞預(yù)留。陽臺門聯(lián)窗下的墻體應(yīng)采用輕體墻砌筑。

(3).關(guān)于墻體的暗柱：盡量暗柱是暗柱，墻是墻，不采用大暗柱，暗柱相疊也沒關(guān)系。注明暗柱縱筋的連接方式。

(4).一級剪力墻應(yīng)驗算水平施工縫的抗滑移。當(dāng)?shù)叵麻_洞（窗井處）和地上開洞錯開時，應(yīng)加暗框架，在地面處加通長的連梁，起到托梁的作用。并且適當(dāng)考慮兩個洞口的連梁按一個大洞口計算，最底下的連梁要能承受五層左右的錯洞墻肢垂直作用力。

(5).墻體分布筋，地上部分和地下部分墻水平筋均在外。洞口錯開時，應(yīng)將連梁錨入暗柱內(nèi)，作成暗框架。

七.屋頂退臺內(nèi)收，而內(nèi)收的墻體下面并無剪力墻，可采?。喝缬袟l件，做上反梁，否則采用輕墻直接作用在板上。上層加梁來承受頂板荷載。

八.用SATWE軟件計算時，長寬比小于4的墻肢按異型柱輸入，或忽略小墻肢的配筋。長高比大于4的連梁按普通梁輸入。

九.說明剪力墻的加強(qiáng)區(qū)范圍。說明剪力墻的拉筋為φ6@600，加強(qiáng)區(qū)為φ6@400。

十.人防通風(fēng)井上應(yīng)有蓋板。

十一.廚廁間樓板上的通風(fēng)洞，從一層頂板處開始留，一直穿出屋面。廁所通風(fēng)洞為350X650，廚房為450X750，在樓板洞邊加角鋼，通風(fēng)洞管塊架在角鋼上，一層托一層。

剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計要點

整體規(guī)定

◆ A級高度乙類、丙類高層建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)最大適用高度：

全部落地剪力墻——非抗震、6度、7度、8度、9度抗震時，分別為150、140、120、100、60m

部分框支剪力墻——非抗震、6度、7度、8度抗震時，分別為130、120、100、80m，9度抗震時不宜采用

A級高度甲類高層建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)最大適用高度：

6度、7度、8度抗震時，將本地區(qū)設(shè)防烈度提高一級后，按乙類、丙類建筑采用

9度抗震時，應(yīng)專門研究

（說明：房屋高度指室外地面至主要屋面高度，不包括局部突出屋面的電梯機(jī)房、水箱、構(gòu)架等高度）

◆ B級高度乙類、丙類高層建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)最大適用高度：

全部落地剪力墻——非抗震、6度、7度、8度抗震時，分別為180、170、150、130m

部分框支剪力墻——非抗震、6度、7度、8度抗震時，分別為150、140、120、100m

B級高度甲類高層建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)最大適用高度：

6度、7度抗震時，按本地區(qū)設(shè)防烈度提高一級后，按乙類、丙類建筑采用

8度抗震時，應(yīng)專門研究

◆ 結(jié)構(gòu)的最大高寬比：

A級高度——非抗震、6度、7度、8度、9度抗震時，分別為6、6、6、5、4

B級高度——非抗震、6度、7度、8度抗震時，分別為8、7、7、6

◆ 質(zhì)量與剛度分布明顯不對稱、不均勻的結(jié)構(gòu)，應(yīng)計算雙向水平地震作用下的扭轉(zhuǎn)影響；

其他情況，應(yīng)計算單向水平地震作用的扭轉(zhuǎn)影響

◆ 考慮非承重墻的剛度影響，結(jié)構(gòu)自振周期折減系數(shù)取值0.9～1.0

◆平面規(guī)則檢查，需滿足：

扭轉(zhuǎn)： A級高度——

B級高度、混合結(jié)構(gòu)高層、復(fù)雜高層——

樓板： 有效樓板寬 ≥ 該層樓板典型寬度的50％

開洞面積 ≤ 該層樓面面積的30％

無較大的樓層錯層

凹凸：平面凹進(jìn)的一側(cè)尺寸 ≤ 相應(yīng)投影方向總尺寸的30％

◆ 豎向規(guī)則檢查，需滿足：

側(cè)向剛度：

除頂層外，局部收進(jìn)的水平向尺寸 ≤ 相鄰下一層的25％

樓層承載力：A級高度——抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的層間受剪承載力（宜）≥ 相鄰上一層的80％

薄弱層抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的受剪承載力（應(yīng)）≥ 相鄰上一層的65％

B級高度——抗側(cè)力結(jié)構(gòu)的層間受剪承載力（應(yīng)）≥ 相鄰上一層的75％

（說明：樓層層間抗側(cè)力結(jié)構(gòu)受剪承載力指在所考慮的水平地震作用方向，該層全部柱及剪力墻的受剪承載力之和）

豎向連續(xù)：豎向抗側(cè)力構(gòu)件（柱、抗震墻、抗震支撐）的內(nèi)力不得由水平轉(zhuǎn)換構(gòu)件（梁等）向下傳遞

◆

◆ 水平位移驗算：

多遇地震作用下的最大層間位移角 ≤

罕遇地震作用下的薄弱層層間彈塑性位移角 ≤ 1/120

◆ 舒適度要求：

高度超過150m的高層建筑，按10年一遇的風(fēng)荷載取值計算的順風(fēng)向與橫風(fēng)向結(jié)構(gòu)頂點的最大加速度限值為：住宅、公寓 0.15 m/s2，辦公、旅館 0.25 m/s2

◆ 伸縮縫

1.最大間距：現(xiàn)澆 45m，裝配 65m

2.可適當(dāng)放寬最大間距的條件：

① 頂層、底層、山墻和縱墻端開間等溫度變化影響較大的部位提高配筋率

② 頂層加強(qiáng)保溫隔熱措施，外墻設(shè)置外保溫層

③ 每隔30～40m留出后澆帶，帶寬800～1000mm，鋼筋采用搭接接頭，后澆帶砼兩個月之后澆灌

④ 頂部樓層改用剛度較小的結(jié)構(gòu)形式，或頂部設(shè)局部溫度縫，將結(jié)構(gòu)劃分為長度較短的區(qū)段

⑤ 采用收縮較小的水泥，減少水泥用量，砼中加入適宜的外加劑

⑥ 提高每層樓板的構(gòu)造配筋率，或采用部分預(yù)應(yīng)力混凝土

◆ 防震縫

1.最小寬度：按框架結(jié)構(gòu)的50％取用，但不宜小于70mm。

框架結(jié)構(gòu)防震縫最小寬度規(guī)定為：高度≤15m的部分，70mm；超過15m的部分，6度、7度、8度、9度相應(yīng)每增加高度5m、4m、3m、2m，縫寬加寬20mm

2.縫兩側(cè)結(jié)構(gòu)體系不同時，按不利情況確定

縫兩側(cè)房屋高度不同時，按較低房屋高度確定

3.縫沿房屋全高設(shè)置，地下室和基礎(chǔ)可不設(shè)，但在與上部防震縫對應(yīng)處應(yīng)加強(qiáng)構(gòu)造和連接

4.相鄰結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)存在較大沉降差時，宜加寬防震縫

墻體布置

◆ 宜雙向布置，尤其是抗震時應(yīng)避免單向布置

◆ 門窗洞口宜上下對齊，成列布置。一、二、三級抗震時，底部加強(qiáng)部位不宜采用錯洞墻，且所有部位不宜采用疊合錯洞墻

◆ 墻肢長度不宜超過8m，且墻段總高與墻肢高度之比應(yīng)大于2。當(dāng)墻肢較長時宜開設(shè)洞口，各墻段間設(shè)置弱連梁

◆ 應(yīng)避免樓面梁垂直支承在無翼墻的剪力墻的端部（《審查要點》3.6.3 / 6）

◆ 當(dāng)墻肢與其平面外方向的樓面梁連接時，應(yīng)至少采取以下一種措施：

◆ 一般剪力墻的底部加強(qiáng)部位高度的取值：

（說明：當(dāng)有地下室時，墻肢總高度應(yīng)從地上一層（首層）算起，但底部加強(qiáng)部位應(yīng)額外加上地下室的高度）

截面設(shè)計

◆ 構(gòu)件截面長邊與短邊之比大于4時，宜按墻的要求進(jìn)行設(shè)計（《砼規(guī)》10.5.1）

◆ 矩形截面獨立墻肢的長度與厚度之比不宜小于5

當(dāng)其比值小于5時——其在重力荷載代表值作用下的軸壓比限值，當(dāng)一、二級抗震時，應(yīng)較正常墻肢的相應(yīng)值減0.1，三級抗震時為0.6

當(dāng)其比值不大于3時——宜按框架柱進(jìn)行設(shè)計，但縱向鋼筋的最小配筋率不變，且箍筋宜沿全高加密

◆ 雙肢剪力墻的抗震設(shè)計中，墻肢不宜出現(xiàn)小偏拉，當(dāng)任一墻肢出現(xiàn)大偏拉時，兩墻肢均應(yīng)將彎矩設(shè)計值和剪力設(shè)計值乘以1.25的增大系數(shù)

（說明：剪力墻墻肢不同受力狀態(tài)的延性優(yōu)劣—— 小偏拉 < 大偏拉 < 小偏壓 < 大偏壓）

◆ 剪力墻截面設(shè)計的內(nèi)容：平面內(nèi)的斜截面受剪、偏壓或偏拉、平面外軸心受壓

◆ 在集中荷載作用下，墻內(nèi)宜設(shè)置暗柱，并注明暗柱縱筋的連接方式，無暗柱時應(yīng)進(jìn)行局部受壓承載力驗算

◆ 一級抗震時，墻體的水平施工縫處宜進(jìn)行抗滑移驗算

截面厚度

◆ 一、二級抗震時，底部加強(qiáng)部位 ≥

其他部位 ≥

（《砼規(guī)》11.7.9 / 1）補(bǔ)充：當(dāng)墻端無端柱或翼墻時，≥ 層高的1/12

◆ 三、四級抗震時，底部加強(qiáng)部位 ≥

其他部位 ≥

◆ 非抗震時，≥

◆ 當(dāng)不能滿足上述要求時，應(yīng)進(jìn)行墻體的穩(wěn)定計算（高規(guī)附錄D）

◆ 剪力墻井筒中，分隔電梯井或管道井的墻肢截面厚度可適當(dāng)減小，但不宜小于160mm。

◆ 截面尺寸還應(yīng)符合受剪要求

◆ 剪力墻的厚度不宜小于樓層高度的1/25（《砼規(guī)》10.5.2）

軸壓比限值

◆ 一般剪力墻底部加強(qiáng)部位——三級抗震無規(guī)定、二級抗震0.6、一級（7、8度）抗震0.5、一級（9度）抗震0.4

其他部位——無規(guī)定

◆ 短肢剪力墻各部位統(tǒng)一規(guī)定為三級抗震0.7、二級抗震0.6、一級抗震0.5，一字形墻應(yīng)各降低0.1

砼強(qiáng)度等級

◆ ≥C20，帶筒體和短肢剪力墻的結(jié)構(gòu)≥C25

截面配筋

◆ 豎向和水平鋼筋不應(yīng)單排設(shè)置：截面厚度hw ≤ 400 時，可雙排配筋；

400 ≤ 截面厚度hw ≤ 700 時，宜三排配筋；

截面厚度hw ≥ 700 時，宜四排配筋

◆ 短肢剪力墻的全部縱向配筋率——底部加強(qiáng)部位 ≥ 1.2％ ；其他部位 ≥ 1.0％

◆

端部縱筋

◆ 墻肢每端的豎向鋼筋不宜少于4φ12或2φ16，該處對應(yīng)的拉筋直徑不小于6mm（間距250mm）（《砼規(guī)》10.5.8）

◆ 非抗震設(shè)計時，剪力墻端部構(gòu)造配置不少于4φ12的縱筋，沿縱筋配置不少于直徑6mm、間距250mm的拉筋（《高規(guī)》7.2.17/5）————同上條

◆ 縱筋搭接長度：≥ laE 和 la（抗震和非抗震）

豎向和水平分布鋼筋

一般剪力墻：

◆ 最小配筋率：一、二、三級抗震時，0.25％ ；四級和非抗震設(shè)計時，0.20％

◆ 間距：≤ 300mm；直徑：≥ 8mm，但 ≤ 墻肢厚度的1/10

◆ 以下特殊部位的剪力墻的分布鋼筋應(yīng)加強(qiáng)，最小配筋率不應(yīng)小于0.25％，間距不應(yīng)大于200mm

房屋頂層剪力墻長矩形平面房屋的樓梯間和電梯間剪力墻 端開間的縱向剪力墻 端山墻

◆ 溫度、收縮應(yīng)力較大的部位，剪力墻水平和豎向分布鋼筋應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)（《砼規(guī)》10.5.9）

◆ 水平分布鋼筋搭接

搭接接頭間距：同排水平分布筋搭接接頭之間的水平凈距 ≥ 500mm

上、下相鄰水平分布筋搭接接頭之間的垂直凈距 ≥ 500mm

搭接長度：≥ 1.2 laE 和 1.2 la（抗震和非抗震）

◆ 豎向分布鋼筋搭接

搭接接頭間距：可在同一高度搭接

搭接長度：≥ 1.2 laE 和 1.2 la（抗震和非抗震）

拉筋

◆ 間距不應(yīng)大于600mm，直徑不應(yīng)小于6mm（一般取為φ6@600）

◆ 底部加強(qiáng)部位，約束邊緣構(gòu)件以外的拉筋間距應(yīng)適當(dāng)加密（一般取為φ6@400）

◆ 構(gòu)造邊緣構(gòu)件陰影區(qū)域內(nèi)拉筋的水平間距不應(yīng)大于縱向鋼筋間距的2倍（《砼規(guī)》11.7.16）

邊緣構(gòu)件

◆ 約束邊緣構(gòu)件的設(shè)置范圍：

一、二級抗震的剪力墻底部加強(qiáng)部位及其上一層的墻肢端部

◆ 構(gòu)造邊緣構(gòu)件的設(shè)置范圍：

一、二級抗震的剪力墻其他部位的墻肢端部三、四級和非抗震設(shè)計的剪力墻全部部位的墻肢端部

◆ 在設(shè)置約束邊緣構(gòu)件的范圍內(nèi)，若墻肢底截面在重力荷載代表值作用下的軸壓比小于下述的規(guī)定值，可按構(gòu)造邊緣構(gòu)件設(shè)置（《抗震規(guī)范》6.4.6/1）（《砼規(guī)》11.7.4）

—— 一級抗震（9度）0.1、一級抗震（8度）0.2、二級抗震0.3

約束邊緣構(gòu)件

剪力墻的約束邊緣構(gòu)件

◆ 配箍特征值λv按下表取用，約束邊緣構(gòu)件的長度lc取下表數(shù)值、1.5 bw和450mm的最大值

項目 一級（9度）一級（7、8度）二級

λv 0.20 0.20 0.20

lc（暗柱）0.25 hw 0.20 hw 0.20 hw

lc（翼墻或端柱）0.20 hw 0.15 hw 0.15 hw

（說明：，hw為剪力墻墻肢長度）

◆ 當(dāng)有端柱、翼墻或轉(zhuǎn)角墻時，lc ≥（翼墻厚度＋300mm）或（端柱沿墻肢方向截面高度＋300mm）（《砼規(guī)》11.7.5 / 1）

◆ 翼墻長度不得小于其厚度的3倍，端柱截面邊長不得小于墻厚的2倍，否則視為無翼墻或無端柱

◆ 豎向鋼筋的配筋范圍不應(yīng)小于圖中陰影面積，一、二級抗震時分別不應(yīng)小于6φ16和6φ14，且分別不應(yīng)小于陰影面積的1.2％和1.0％

（一般來說，端部縱筋配置在陰影范圍內(nèi)，陰影范圍之外、lc范圍之內(nèi)部分的縱筋按豎向分布鋼筋配置）

◆ λv要求的箍筋范圍為圖中陰影所示，箍筋直徑不應(yīng)小于8mm，一、二級抗震時，箍筋間距分別不應(yīng)大于100mm和150mm

構(gòu)造邊緣構(gòu)件

剪力墻的構(gòu)造邊緣構(gòu)件

◆ 構(gòu)造邊緣構(gòu)件的范圍見上圖，最小配筋率應(yīng)符合下表規(guī)定

底部加強(qiáng)部位其他部位

抗震等級縱向鋼筋最小用量（取較大值）箍筋 縱向鋼筋最小用量（取較大值）箍筋

最小直徑（mm）最大間距（mm）最小直徑（mm）最大間距（mm）

一級 —— —— —— 0.008Ac，6φ14 8 150

二級 —— —— —— 0.006Ac，6φ12 8 200

三級 0.005Ac，4φ12 6 150 0.004Ac，4φ12 6 200

四級 0.005Ac，4φ12 6 200 0.004Ac，4φ12 6 250

◆ 箍筋的無支長度不應(yīng)大于300mm，拉筋水平間距不應(yīng)大于縱筋的2倍

（當(dāng)拉筋隔一拉一時，縱筋間距≤150mm；當(dāng)每道縱筋均設(shè)拉筋時，縱筋間距一般均可滿足要求≤300mm）

◆ 當(dāng)墻端部為端柱時，端柱的縱筋和箍筋宜按框架柱的構(gòu)造要求配置

連梁

◆ 跨高比大于5時，按框架梁設(shè)計

◆ 樓面主梁不宜支承在連梁上

◆ 連梁可作剛度折減，折減系數(shù)不低于0.5

◆ 連梁應(yīng)進(jìn)行斜截面抗剪承載力計算，當(dāng)連梁截面尺寸不滿足抗剪要求（超筋）時，可如下處理

1.減小連梁截面高度

2.可對連梁進(jìn)行內(nèi)力調(diào)幅，以降低剪力設(shè)計值。此法應(yīng)盡量避免，且調(diào)幅范圍應(yīng)當(dāng)限值，因為連梁已經(jīng)進(jìn)行了剛度折減

3.當(dāng)連梁破壞對承受豎向荷載無明顯影響時，可考慮在大震作用下該連梁不參與工作，按獨立墻肢進(jìn)行第二次多遇地震作用下的內(nèi)力分析，墻肢按兩次計算所得的較大內(nèi)力進(jìn)行配筋設(shè)計

◆ 縱筋設(shè)置：

1.規(guī)范未規(guī)定縱筋的最小配筋率，可參照同一級框架梁的要求，但縱筋在保證受彎承載力的前提下，應(yīng)越小越好，以使連梁在地震作用下盡早屈服、耗散能量，形成抗震的第一道防線

2.洞口上、下兩邊的連梁內(nèi)縱筋面積不宜小于被洞口截斷的水平分布筋面積的一半，且≥2根，≥φ12mm（《砼規(guī)》10.5.8）

◆ 箍筋設(shè)置：

1.抗震設(shè)計時，連梁箍筋沿全長的構(gòu)造按框架梁端加密區(qū)箍筋的構(gòu)造要求采用

2.洞口連梁全長配箍：直徑≥6mm，間距≤150（《砼規(guī)》10.5.14）

3.頂層連梁的縱向鋼筋錨固范圍內(nèi)，應(yīng)設(shè)置箍筋（《抗震規(guī)范》6.4.11），箍筋直徑與該連梁的箍筋相同，但間距不宜大于150mm

◆ 腰筋設(shè)置：

1.連梁范圍內(nèi)，墻體的水平分布筋應(yīng)作為連梁的腰筋拉通連續(xù)配置

（一般情況下，連梁腰筋即為墻體水平分布筋）

2.連梁截面高度大于700mm時，兩側(cè)腰筋的直徑不小于10mm，間距不應(yīng)大于200mm

3.連梁跨高比不大于2.5時，兩側(cè)腰筋的面積配筋率不應(yīng)小于0.3％

4.腰筋置于連梁箍筋的外側(cè)（00G101）

◆ 一、二級抗震，且連梁跨高比≤

2、墻厚≥200時，連梁內(nèi)除普通箍筋外，宜另設(shè)斜向交叉構(gòu)造鋼筋（《抗震規(guī)范》6.4.10），其直徑不小于12mm，斜筋應(yīng)按受拉鋼筋的錨固長度要求錨入墻內(nèi)

開洞、錯洞

◆ 當(dāng)剪力墻面開有各邊長小于800mm的非連續(xù)小洞口，且整體計算中不考慮其影響時，洞口四周可不另設(shè)加強(qiáng)鋼筋，應(yīng)將被洞口截斷的墻內(nèi)分布鋼筋分別集中配置在洞口四邊，且鋼筋直徑不應(yīng)小于12mm

◆ 剪力墻面內(nèi)邊長小于300mm的洞口要按要求預(yù)留

◆ 穿過連梁的管道宜預(yù)埋套管，洞口上下的有效高度 ≥，且洞口處宜補(bǔ)強(qiáng)鋼筋，單側(cè)補(bǔ)強(qiáng)≥2φ14

◆ 連梁被洞口削弱的截面應(yīng)進(jìn)行承載力驗算

◆ 樓板開大洞削弱后，如下措施予以加強(qiáng)：

1.加厚洞口附近樓板，提高樓板配筋率，雙層雙向布筋，加配斜向鋼筋

2.洞口邊緣設(shè)邊梁、暗梁

3.樓板洞口角部配置斜向鋼筋

短肢剪力墻特殊規(guī)定

◆ 定義：墻肢截面高度與厚度之比為5～8

◆ 截面厚度不小于200mm

◆ 最大適用高度應(yīng)比一般剪力墻結(jié)構(gòu)的規(guī)定值適當(dāng)降低，且不應(yīng)大于100m（7度抗震）和60m（8度抗震）

◆ 短肢剪力墻承受的第一振型底部地震傾覆力矩不宜大于總力矩的50％

◆ 抗震等級應(yīng)比一般剪力墻提高一級采用

◆ 7、8度抗震時，宜設(shè)置翼緣，且一字形短肢墻平面外不宜布置與之單側(cè)相交的樓面梁

◆ 不應(yīng)適用于B級高度和9度抗震的A級高度

樓蓋

◆ 高度超過50m時，宜采用現(xiàn)澆樓蓋

◆ 現(xiàn)澆樓蓋砼強(qiáng)度宜在C20～C40之間，板厚可按跨度的1/35～1/45采用

施工圖繪制

◆ 地上和地下部分，剪力墻的水平分布筋均在豎向分布筋之外側(cè)

◆ 洞口錯開時，宜將連梁錨入暗柱內(nèi)，形成暗框架

◆ 設(shè)計說明：

1.剪力墻的底部加強(qiáng)區(qū)的范圍

2.剪力墻的拉筋為φ6@600，底部加強(qiáng)區(qū)為φ6@400

3.轉(zhuǎn)角窗（陽臺）的窗下填充墻，在轉(zhuǎn)角處設(shè)置構(gòu)造柱，并增設(shè)水平配筋腰帶與兩側(cè)剪力墻端連接，構(gòu)造柱配筋按框架柱構(gòu)造要求

他山之石

◆ 應(yīng)避免將大梁穿過較大房間，住宅中嚴(yán)禁梁穿房間

◆ 設(shè)有轉(zhuǎn)角窗（陽臺）的高層住宅剪力墻結(jié)構(gòu)不宜再設(shè)置躍層單元

◆ B級高度和9級抗震的A級高度的高層建筑在角部剪力墻體上開設(shè)轉(zhuǎn)角窗（陽臺）應(yīng)慎重，需進(jìn)行專門研究

◆ 非抗震設(shè)計和7、8、9度抗震設(shè)計的A級高度的高層建筑，在設(shè)置轉(zhuǎn)角窗（陽臺）時，宜如下處理

1.轉(zhuǎn)角處沿窗線設(shè)置挑梁并相交

2.靠窗邊的墻端暗柱配筋加強(qiáng)，尤其是箍筋加強(qiáng)，必要時暗柱可按約束邊緣構(gòu)件配筋，或在建筑允許的情況下，靠窗邊的墻端設(shè)端（壁）柱

3.板內(nèi)設(shè)斜向暗梁（或直接設(shè)斜向拉結(jié)筋），以連接窗邊兩墻體，或在建筑允許的情況下，直接設(shè)斜向連梁

4.將該房間的樓板加厚，雙向雙層配筋加強(qiáng)

5.轉(zhuǎn)角窗窗下墻體設(shè)置構(gòu)造柱，并增設(shè)水平配筋腰帶與兩側(cè)構(gòu)造柱連接

6.窗邊兩道墻體應(yīng)盡量避免一字形墻、短肢墻，并控制軸壓比

◆ 長寬比小于2的連梁的受剪承載力較低，宜避免采用

說明：除“他山之石”外，未注明之規(guī)定，均出自于《高規(guī)》