第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的條件有哪些

房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的條件有哪些？

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》規(guī)定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認(rèn)：

（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出商品實(shí)施控制；

（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。

在實(shí)務(wù)工作中，有的認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

我們認(rèn)為，這種情況不符合上述標(biāo)準(zhǔn)第一條的規(guī)定，不應(yīng)確認(rèn)。否則有提前確認(rèn)收入之嫌。

也有的認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個(gè)政府部門，是僅具法律形式意義的收入實(shí)現(xiàn)，與真實(shí)情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合實(shí)質(zhì)重于形式原則。正確、真實(shí)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實(shí)現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項(xiàng)具體條件：

（1）工程已經(jīng)竣工并驗(yàn)收合格；

（2）具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；

（3）履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款已經(jīng)取得或確信可以取得；

（4）成本能夠可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實(shí)現(xiàn)？《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第95條規(guī)定，固定造價(jià)合同符合下列四個(gè)條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入：

（1）合同總收入能夠可靠地計(jì)量；

（2）與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

（3）在資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；

（4）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量，以便實(shí)際合同成本能夠與以前的預(yù)計(jì)成本相比較。

中國證監(jiān)會(huì)發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認(rèn)。代建房產(chǎn)實(shí)際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；

（2）買方累計(jì)付款超過銷售價(jià)格的一定比例（一般為50%）；

（3）其余應(yīng)收款能夠收回；

（4）開發(fā)項(xiàng)目的完成程度能夠可靠地確定。

第二篇：房產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的四種情況（本站推薦）

房產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的四種情況

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)是在營業(yè)稅收入確認(rèn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要包括完工產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)、未完工產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)、視同銷售收入確認(rèn)以及對(duì)外出租產(chǎn)品租金收入確認(rèn)四種情況。筆者現(xiàn)根據(jù)《企業(yè)所得稅法》、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號(hào)）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)方法進(jìn)行總結(jié)。

完工產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權(quán)證明其中一個(gè)條件即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。在銷售時(shí)一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房

地產(chǎn)預(yù)售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認(rèn)的方法也不同。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日確

認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

這里的“取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當(dāng)天，未簽訂書面合同

或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成（所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移）的當(dāng)天。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，提

前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款于實(shí)際

收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)

品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按

買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日

確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確

認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

未完工產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品一般都屬于預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在開發(fā)期內(nèi)分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入開發(fā)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再計(jì)算其實(shí)際計(jì)稅成本和實(shí)際毛利額，將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入完工當(dāng)期的企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。預(yù)計(jì)毛利率由省、自治區(qū)、直轄市國稅局、地稅局確定，但一般位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15％。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不低于10%。位于其他地區(qū)的不低于5％。但經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房均不

低于3%。

【例】某房產(chǎn)開發(fā)公司，2009年計(jì)劃在縣城開發(fā)建設(shè)15棟商品樓，2008年12月份已預(yù)售250套，收取價(jià)款45000000元，計(jì)劃在2009年10月末竣工交付使用，則這批預(yù)售房在竣工前每月應(yīng)記入應(yīng)納稅所得額的毛利額為45000000×5%÷10＝225000（元）。完工時(shí)假設(shè)該開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利率12%，應(yīng)記入2009

年10月份當(dāng)期的毛利額為45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

視同銷售收入的確認(rèn)

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，按視同銷售于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移、或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。其方法和順序如下：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。例如：某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新開發(fā)的寫字樓10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間向A鋼鐵公司進(jìn)行投資，開發(fā)成本38000000元，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的成本利潤率為20%，則這10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間應(yīng)確認(rèn)的收入為38000000×（1＋20%）÷（1－

5%）＝48000000（元）。

對(duì)外出租產(chǎn)品租金收入的確認(rèn)

企業(yè)將新建開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出租時(shí)，采取直接收款或預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。分期付款的為合同約定付款日當(dāng)天。

開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，在開發(fā)產(chǎn)

品交付承租人使用日確認(rèn)預(yù)收租金收入的實(shí)現(xiàn)。

需要注意的幾個(gè)問題

（一）根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第四條規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定可

以不設(shè)置賬簿。

應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料。雖設(shè)置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬。發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)或申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由等的情形時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅要按核定征收方式進(jìn)行征收管理，同時(shí)還要按《稅收征管法》等稅收法律、行政法

規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格以內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格以內(nèi)并由其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。但根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)均不視為企業(yè)所得稅的收入：一是由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事

業(yè)性收費(fèi)；二是收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；三是所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

（三）預(yù)售的房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在辦理所得稅納稅申報(bào)時(shí)，還須出具已銷售未完工產(chǎn)品實(shí)際毛利額與

預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第三篇：企業(yè)直銷貨物增值稅銷售收入確認(rèn)問題

企業(yè)直銷貨物增值稅銷售收入確認(rèn)問題

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，現(xiàn)將直銷企業(yè)采取直銷方式銷售貨物增值稅銷售額確定有關(guān)問題公告如下：

一、直銷企業(yè)先將貨物銷售給直銷員，直銷員再將貨物銷售給消費(fèi)者的，直銷企業(yè)的銷售額為其向直銷員收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。直銷員將貨物銷售給消費(fèi)者時(shí)，應(yīng)按照現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。

二、直銷企業(yè)通過直銷員向消費(fèi)者銷售貨物，直接向消費(fèi)者收取貨款，直銷企業(yè)的銷售額為其向消費(fèi)者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

本公告自2013年3月1日起施行。

關(guān)鍵詞：直銷收入確認(rèn)

第四篇：出口銷售收入時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)

出口貨物銷售收入時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)

1、新會(huì)計(jì)制度對(duì)出口貨物銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)的規(guī)定

新會(huì)計(jì)制度改變了以往的分行業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)外銷收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，不再以企業(yè)向銀行交單時(shí)作為確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)。新會(huì)計(jì)制度規(guī)定按不同的成交方式來確認(rèn)收入，主要的確認(rèn)方式有以下三種：

離岸價(jià)（FOB）。離岸價(jià)也稱為船上交貨（指定裝運(yùn)港）條款，采用離岸價(jià)核算的外銷收入的，以裝船日作為確認(rèn)收入的時(shí)間。

成本加運(yùn)費(fèi)（CFR）。成本加運(yùn)費(fèi)也稱為成本加運(yùn)費(fèi)（指定目的港）條款，采用成本加運(yùn)費(fèi)核算外銷收入的，也是以裝船日作為確認(rèn)收入的時(shí)間。

到岸價(jià)（CIF）。到岸價(jià)也稱為成本加運(yùn)保費(fèi)（指定目的港）條款，采用到岸價(jià)核銷外銷收入的，應(yīng)以到港日作為確認(rèn)收入的時(shí)間。

2、稅法對(duì)出口貨物銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的規(guī)定

根據(jù)國家稅務(wù)總局《出口貨物退（免）稅管理辦法》的規(guī)定，出口企業(yè)在貨物報(bào)關(guān)出口后，應(yīng)按財(cái)務(wù)制度的規(guī)定憑有關(guān)憑證在財(cái)務(wù)上作銷售處理，即出口企業(yè)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間分別為：陸運(yùn)應(yīng)以取得承運(yùn)貨物收據(jù)或鐵路運(yùn)單，海運(yùn)應(yīng)以取得出口裝船提單，空運(yùn)應(yīng)以取得空運(yùn)單并向銀行辦理交單后作為收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

生產(chǎn)企業(yè)出口貨物不論海、陸、空、郵運(yùn)出口，均以取得提單并向銀行辦妥交單手續(xù)的當(dāng)天，作為出口貨物銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。預(yù)收貨款不通過銀行交單的，以取得提單日期作為出口貨物銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

生產(chǎn)企業(yè)委托外貿(mào)企業(yè)代理出口，應(yīng)以收到外貿(mào)企業(yè)代辦的運(yùn)單和銀行交單憑證作為確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間。

外貿(mào)企業(yè)確認(rèn)出口銷售收入的時(shí)點(diǎn)，應(yīng)采取貨物流通企業(yè)財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，在取得出口單據(jù)并向銀行辦理交單后，再作為收入的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)還應(yīng)結(jié)合不同的結(jié)算方式。如采用L/C等無風(fēng)險(xiǎn)方式的出口銷售，可及時(shí)確認(rèn)收入；采用匯款方式結(jié)匯的，應(yīng)于款到后確認(rèn)收入；采用D／P、D／A結(jié)算方式的，應(yīng)分別將收到貨款和買方承兌日期作為收入的確認(rèn)時(shí)間。

出口貨物由于業(yè)務(wù)流程長，涉及部門多，政策復(fù)雜，其納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)還

有一些特殊規(guī)定：

1、國家政策明確規(guī)定不予退（免）稅的出口貨物納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國消費(fèi)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的銷售貨物納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；

2、未按期申報(bào)退（免）稅和不申報(bào)退（免）稅的出口貨物納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是出口貨物退（免）稅90日申報(bào)期限或設(shè)區(qū)市國稅局核準(zhǔn)的延期申報(bào)期限屆滿的次日；

3、未按期補(bǔ)齊退（免）稅單證的出口貨物納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是出口報(bào)關(guān)單、出口收匯核銷單、代理出口貨物證明等單證規(guī)定申報(bào)期限屆滿的次日；

4、代理出口貨物的受托方在開具《代理出口貨物證明》60天期限屆滿的次日，委托方在貨物出口后90天申報(bào)期限屆滿的次日；

5、未按規(guī)定提供有效備案單證的出口貨物納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，是指未按規(guī)定期限提供備案單證的次日。

第五篇：房地產(chǎn)銷售收入的確定

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行所得稅匯算清繳時(shí)，對(duì)銷售收入具體確認(rèn)理解不準(zhǔn)確，還存在按照原稅法規(guī)定預(yù)售收入的概念理解并判斷確認(rèn)銷售收入，出現(xiàn)申報(bào)錯(cuò)誤?！秶叶悇?wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡稱《辦法》）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，按不同結(jié)算方式分別在收到款項(xiàng)時(shí)或合同約定應(yīng)收款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)收入?，F(xiàn)結(jié)合文件進(jìn)行說明。

取消預(yù)售收入的概念

按照新稅法實(shí)施前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工前的收入為預(yù)售收入，完工后才按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。而國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要按照房地產(chǎn)銷售相關(guān)規(guī)定與銷售對(duì)象正式簽訂了《銷售合同》或《預(yù)售合同》，不管開發(fā)產(chǎn)品是否完工，稅收上均確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。雖然會(huì)計(jì)核算方面存在預(yù)售收入或預(yù)收賬款，但在企業(yè)所得稅方面，只有完工前銷售收入和完工后銷售收入的概念，而不再有預(yù)售收入的概念。按照《辦法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)和建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

完工前銷售收入仍要預(yù)計(jì)毛利額

雖然取消預(yù)售收入概念，但由于開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用尚未結(jié)算，企業(yè)會(huì)計(jì)上無法計(jì)算產(chǎn)品成本，稅收上也無法計(jì)算計(jì)稅成本。因此，《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對(duì)完工前確認(rèn)的銷售收入還是采取預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額的方式計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅?！掇k法》第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年取得開發(fā)產(chǎn)品完工前銷售收入1000萬元，當(dāng)?shù)厥〖?jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的計(jì)稅毛利率為15%。則當(dāng)年預(yù)計(jì)成本為850萬元，計(jì)稅

毛利額為150萬元應(yīng)計(jì)入2008應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定減除相關(guān)稅費(fèi)后繳納企業(yè)所得稅。如2009年開發(fā)產(chǎn)品完工，該部分的實(shí)際計(jì)稅成本為800萬元，則會(huì)計(jì)上在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入1000萬元同時(shí)，確認(rèn)成本為800萬元，實(shí)現(xiàn)利潤200萬元。稅收上允許減除2008年預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利額150萬元，其差額50萬元計(jì)入2009應(yīng)納稅所得額。

完工前銷售收入可作為三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)

按照《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)是以當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的銷售（營業(yè)）收入為計(jì)算基數(shù)的。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可以在不超過銷售收入15%范圍之內(nèi)稅前扣除，超過部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到以后扣除；企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5％。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品完工前，一般會(huì)要發(fā)生大量的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)以及部分業(yè)務(wù)招待費(fèi)，如果取得預(yù)售賬款需要預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額，同時(shí)相應(yīng)的三項(xiàng)費(fèi)用又不允許稅前扣除的話，勢必會(huì)增加預(yù)售的應(yīng)納稅所得額，加重房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)?！掇k法》第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照稅法確認(rèn)的銷售收入為基數(shù)，計(jì)算上述三項(xiàng)費(fèi)用的當(dāng)年扣除數(shù)額，按規(guī)定稅前扣除。以上述舉例為例，2008年企業(yè)完工前銷售收入為1000萬元，允許稅前扣除實(shí)際發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)限額為150萬元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)限額為5萬元。但是，按照不重復(fù)計(jì)算扣除的原則，當(dāng)企業(yè)會(huì)計(jì)上將完工前銷售收入轉(zhuǎn)為企業(yè)產(chǎn)品銷售收入時(shí)，不得再重復(fù)計(jì)算該部分收入基數(shù)。

需要提醒注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行所得稅匯算清繳填寫申報(bào)表時(shí)，要將完工前的銷售收入填入其他視同銷售收入，將預(yù)計(jì)計(jì)稅成本填入其他視同銷售成本。這樣，就可以將完工前的銷售收入納入三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。因上述填表已經(jīng)調(diào)增預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額，因此，在填寫其他調(diào)整預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額時(shí)，要做相應(yīng)的調(diào)減處理，避免重復(fù)計(jì)算計(jì)稅毛利額。