第一篇：關(guān)于舊村改造政策修訂的建議

關(guān)于舊村改造政策修訂的建議

發(fā)布時(shí)間：2008-12-12 13:56:31

舊村改造是一項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，其成敗得失關(guān)系到我市城市品位提升、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程等方面。隨著我市城市化建設(shè)步伐的加快，城市、城郊、農(nóng)村舊村改造所帶來的問題日益凸現(xiàn)，因舊村改造涉及的城市多方面的問題，已給城市房地產(chǎn)市場、城市規(guī)劃及城市發(fā)展帶來不可估量的影響。

目前，我市舊村改造還處于探索起步階段，為了規(guī)范、引導(dǎo)我市舊村改造工作，我市分別于2001年10月、2002年5月、2005年4月先后出臺(tái)了《瑞安市中心區(qū)舊村改造房屋拆遷安置暫行規(guī)定》、《瑞安市舊村改造管理試行辦法》、《塘下鎮(zhèn)舊村小規(guī)模團(tuán)塊改造實(shí)施意見 》等相關(guān)政策。在此期間，我市陸續(xù)啟動(dòng)了牛伏嶺村、嶺下村、白巖橋村、塘根村、岑頭村、浹東閣村、陳岙村等等舊村改造試點(diǎn)工作，應(yīng)該說這三個(gè)政策對(duì)我市的舊村改造工作起到一定的指導(dǎo)作用，但是由于沒有一個(gè)統(tǒng)一的拆遷政策，存在“一村一策”，改造各村的拆遷補(bǔ)償安置政策寬嚴(yán)度各異，后改造的村為了順利實(shí)施改造工程，可能要求將拆遷補(bǔ)償安置政策越放越寬，甚至對(duì)違法建筑視同合法建筑予以補(bǔ)償安置，造成政策彈性一發(fā)不可收拾。

舊村改造政策直接牽涉到舊村住戶的房屋拆遷，關(guān)系到各住戶的切身利益，政策的合理與否是關(guān)系到舊村改造能否順利實(shí)施的一個(gè)關(guān)鍵。因此，及時(shí)制定一個(gè)統(tǒng)一規(guī)范的舊村改造政策以指導(dǎo)規(guī)范全市舊村改造工作，使之健康、有序推進(jìn)，已是我市加快城市化進(jìn)程的迫切要求。今年5月，市府決定整合上述三個(gè)規(guī)定、辦法，在《瑞安市舊村改造管理試行辦法》的基礎(chǔ)上進(jìn)行修訂，完善、統(tǒng)一我市舊村改造政策。

為了使修訂后的舊村改造政策更加切合我市實(shí)際，增強(qiáng)科學(xué)性和可操作性，政策修訂領(lǐng)導(dǎo)小組決定開展一次政策修訂調(diào)研工作。我們利用一個(gè)月的時(shí)間走訪了我市已完成改造的、正進(jìn)行改造的、準(zhǔn)備改造的幾十個(gè)舊村，了解了各村舊村改造工作的實(shí)施情況、矛盾所在和實(shí)際困難，聽取了當(dāng)?shù)貙?duì)舊村改造政策的修訂要求，在分析舊村改造相關(guān)問題的基礎(chǔ)上，就我市舊村改造政策中修訂的內(nèi)容及熱點(diǎn)問題提出若干參考性建議：

一、關(guān)于政策的適用范圍：

2008年1月1日實(shí)施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)一體化，注重城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。我市市域范圍內(nèi)的舊村改造，對(duì)應(yīng)《瑞安市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》劃分的舊城區(qū)、核心區(qū)和規(guī)劃區(qū)，可分為三類:即城中村改造、城郊村改造和村莊改造三類。村莊改造是指城市規(guī)劃區(qū)外的村莊改造建設(shè)，屬農(nóng)村集體土地的整治或征用拆遷，改造后絕大多數(shù)村民不改變其農(nóng)民身份的情況，被征用土地上的農(nóng)戶可以另行申請(qǐng)宅基地重建房屋。村莊改造應(yīng)按照國家有關(guān)政策另行制定實(shí)施辦法。本次修訂的舊村改造政策使用范圍應(yīng)針對(duì)城中村、城郊村改造，城中村指城市舊城區(qū)與核心區(qū)范圍內(nèi)的舊村改造，城郊村指城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除城中村外的其他村莊的改造。

城中村、城郊村改造是指改造區(qū)域占地屬于農(nóng)村集體土地，按自然條件和經(jīng)濟(jì)條件在有關(guān)政府部門的指導(dǎo)下對(duì)村民集體居住房屋、配套設(shè)施等按預(yù)定規(guī)劃進(jìn)行改造、新建以提升居住條件和生活條件的一種方式。城中村、城郊村改造是集體行為，改造后的集體土地

可轉(zhuǎn)為國有土地，村民的身份可改為城市戶口居民戶口或非農(nóng)戶口。城中村改造和城郊村改造始終突現(xiàn)著土地規(guī)劃與土地權(quán)屬的不一致帶來的一系列矛盾。同時(shí)，城中村、城郊村的改造由于居住人口和建設(shè)規(guī)模的增加、土地開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)城市局部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施體系的壓力等問題，涉及到各方利益的平衡和公共利益的維護(hù)。這是本次改造政策修訂必須考慮的方面。

二、拆遷規(guī)模：

在《瑞安市舊村改造管理試行辦法》中，對(duì)舊村改造的拆遷范圍予以限定，即3公頃以上的地塊才可以啟動(dòng)改造。就目前許多要求改造的舊村來說，這是一條難以跨越界線。有些舊村規(guī)模較小，全村用地不到3公頃，就因?yàn)檫@個(gè)條件的限制，舊村改造難以啟動(dòng)，要與鄰村同時(shí)改造，更是難上加難。因此，我們認(rèn)為城市舊村改造的拆遷規(guī)模應(yīng)以上一層次控規(guī)劃定的地塊單元為依據(jù)，按照地塊的控制指標(biāo)進(jìn)行改造。這就要求編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，合理劃分地塊并根據(jù)舊村改造政策落實(shí)建設(shè)指標(biāo)。由各村依據(jù)控規(guī)指標(biāo)制定舊村改造計(jì)劃和拆遷安置政策，按控規(guī)要求預(yù)留公共用地和配套設(shè)施用地后分期實(shí)施，“成熟一塊，推行一塊，改造一塊”。

三、關(guān)于安置面積：

舊村改造建設(shè)資金難以籌集是制約舊村改造啟動(dòng)的主要原因，而舊村改造安置面積標(biāo)準(zhǔn)也是舊村改造前期策劃中最關(guān)鍵、最突出的問題。原《瑞安市舊村改造管理試行辦法》確定每一自然間130-200平方的安置標(biāo)準(zhǔn)，由于舊村改造成本的增加及對(duì)“自然間”的爭議，在實(shí)際中難以實(shí)施。許多舊村改造要求安置面積為兩套各120-150平方的住宅加底層一間附屬房，計(jì)劃出讓一套住宅作為房屋改造的建設(shè)資金；也有的村要求由房開公司介入經(jīng)營，每間指標(biāo)無償分得150平方的住宅，多余面積歸房開公司出讓。兩種要求的目的是一致的，通過舊村改造，原住戶可不出資金獲得120-150平方的新住宅。這就要求每間安置面積為260至320平方，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了《瑞安市舊村改造管理試行辦法》的安置標(biāo)準(zhǔn)，致使新舊政策、先后改造難以平衡，造成社會(huì)的不穩(wěn)定；同時(shí)會(huì)造成居住人口的大幅上升，增加城市配套設(shè)施和交通的壓力，擾亂城市規(guī)劃。

考慮到目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢(shì)和舊村改造成本（原以多層為主，現(xiàn)以高層為主）增加，結(jié)合房地產(chǎn)市場行情和建筑造價(jià)、住區(qū)最佳人口規(guī)模等方面測算，我們建議將原住戶要求無償獲得120-150平方的新住宅的標(biāo)準(zhǔn)改為原住宅面積（不含違章部分）的無償置換，以增加住宅建筑面積對(duì)原住戶出讓后獲得的利潤作為地塊改造的建設(shè)成本。對(duì)于城中村，具體安置方案可參照《瑞安市中心區(qū)舊村改造房屋拆遷安置暫行規(guī)定》第三章第（三），在此基礎(chǔ)上可考慮適當(dāng)增加安置面積10平方（多層）至30平方（高層），以平衡舊村改造由多層向高層發(fā)展和居住環(huán)境優(yōu)化所增加的建設(shè)成本。另外，應(yīng)補(bǔ)充限制過小面積（如建筑面積不到20平方）或過大面積（如建筑面積超出200平方）超出部分的安置方式僅作貨幣補(bǔ)償，避免人為劃分自然間以求得額外安置指標(biāo)；同時(shí)，明確多層住宅底層作為附屬房或停車庫分配的面積應(yīng)包含在內(nèi)，高層住宅的地下停車庫面積可不包含在內(nèi)。對(duì)于城郊村，則可按照《瑞安市舊村改造管理試行辦法》按自然間安置指標(biāo)，并適當(dāng)提高到160-235平方，同時(shí)應(yīng)明確 “自然間”的界定條件。在滿足拆遷戶居住的前提下，政策應(yīng)引導(dǎo)拆

遷戶將多余的建設(shè)指標(biāo)用于營利性公建項(xiàng)目的建設(shè)，以控制地塊人口規(guī)模無度增加，避免盲目開發(fā)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

四、關(guān)于優(yōu)惠政策：

舊村改造就是通過對(duì)現(xiàn)狀建筑物實(shí)施整體拆建或部分拆建，按照城市規(guī)劃要求和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，重新建設(shè)為配套設(shè)施完善的、環(huán)境優(yōu)美的城市居住區(qū)。在此過程中，由于城市規(guī)劃的要求，舊村改造時(shí)有些地塊必須退出城市道路、城市綠地、城市公共設(shè)施等用地，雖拆除的民房可以就近安置，但由于可建設(shè)用地面積的縮小，在增加安置面積的同時(shí)也會(huì)造成建設(shè)容量、環(huán)境容量、交通設(shè)施、配套設(shè)施的壓力，導(dǎo)致舊村改造成本的增加。因此，我們建議對(duì)舊村中為城市留出公共空間的，應(yīng)額外追加所留用地的1.5-2.0容積率（參照返回地政策）的建設(shè)指標(biāo)予以鼓勵(lì)或享受國家征用集體土地的補(bǔ)償政策。這部分利益應(yīng)該由該地塊所有改造住戶共同享有，當(dāng)?shù)貕K的人口容量超出控規(guī)要求時(shí)，增加部分應(yīng)建設(shè)公共項(xiàng)目。

另外，由于城市規(guī)劃對(duì)重點(diǎn)地段的控制要求使舊村改造無法就地安置時(shí)，個(gè)別村可能利用村集體土地異地予以安置，或結(jié)合周邊地塊予以統(tǒng)一改造，統(tǒng)一安置（就近安置）。舊村政策應(yīng)對(duì)就近安置和異地安置分別予以獎(jiǎng)勵(lì)和支持。

五、關(guān)于配套設(shè)施的建設(shè)：

舊村改造不僅改造了村民的住宅和居住環(huán)境，也改造徹底改變了舊村的建筑空間形態(tài)和配套設(shè)施體系，改造后的舊村將融入城市，或接近城市水平。通過改造能產(chǎn)生盈余的村，正是土地增值潛力較大的村，而其土地增值潛力是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，使其周邊的綜合環(huán)境大大改善所形成的。因此，舊村的全面改造必須嚴(yán)格按照瑞安市城市總體規(guī)劃和區(qū)域的控制性詳細(xì)規(guī)劃落實(shí)城市配套設(shè)施，按照《瑞安市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》以及其它技術(shù)規(guī)范的要求,建設(shè)組團(tuán)級(jí)公建配套設(shè)施，并將其列入舊村改造成本。有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)劃審批和建設(shè)方案審查，配套設(shè)施的建設(shè)應(yīng)與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步實(shí)施。

六、關(guān)于非住宅用地的安置：

舊村中非住宅用地大部分為企業(yè)用地，也有一些村公共設(shè)施。對(duì)于村公共設(shè)施，改造后應(yīng)就地按原有建筑面積的1.5-2倍的指標(biāo)予以安置，保持其用地功能，仍為集體資產(chǎn)；對(duì)于企業(yè)用地，改造拆遷中對(duì)非住宅用房屬于個(gè)人的可實(shí)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，由被拆遷人自行解決搬遷用地。但近年來，我市地價(jià)猛漲，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上地價(jià)上漲的步伐，另外，我市工業(yè)用地十分緊張，致使企業(yè)外遷安置難度很大。建議舊村內(nèi)的企業(yè)用地改造時(shí)“退二進(jìn)三”，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化建設(shè)的需要，確保集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，保證農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

七、關(guān)于集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：

舊村改造最終目的，是利用土地政策，改善村民居住條件，提高環(huán)境品位。但是，隨著集體土地轉(zhuǎn)為國有，村民變?yōu)榫用?，若村集體沒有產(chǎn)業(yè)作為支撐，村民的生活就難以保障，舊村改造不可能取得成功。因此，舊村改造過程中，要鼓勵(lì)節(jié)余土地用于產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)，要根據(jù)村莊的自然稟賦和區(qū)域特點(diǎn)，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，提高自身的競爭力，保持集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，要明確和規(guī)范村集體資產(chǎn)管理收益，切實(shí)保護(hù)村集體資產(chǎn)不被侵占或人為流失，壯大村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高村民福利。

八、關(guān)于實(shí)施主體及其權(quán)限

村民及村民自治組織——村民委員會(huì)是舊村改造主體，村委會(huì)是舊村改造的具體組織實(shí)施者。舊村改造按照“自籌資金、自我改造、自我安置”的方針，改造資金由村委會(huì)負(fù)責(zé)籌集，安置指標(biāo)由舊村改造政策確定，村民拆遷、補(bǔ)償及安置方案由地塊村民委員會(huì)自行制定。

在舊村改造中會(huì)出現(xiàn)少數(shù)村民不愿配合，成了拆舊建新工作的“釘子戶”，成為舊村改造中一個(gè)十分棘手的問題。對(duì)此，我們建議：政府及有關(guān)部門要積極向上反映，爭取早日出臺(tái)法規(guī)或行政規(guī)章，使舊村改造等工作有法可依，有章可循。第二，要發(fā)揮輿論引導(dǎo)作用，強(qiáng)化思想教育工作。把工作做深做細(xì)做透，化解矛盾。第三，發(fā)揮村民自治作用。舊村改造的主體是全體村民，改造方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，包括拆遷的實(shí)施辦法都要由村民代表大會(huì)通過。拆除舊房，由村里自行組織實(shí)施，政府和相關(guān)部門做好配合工作。

現(xiàn)行舊村改造審批程序中，對(duì)于地塊中的拆遷戶需100%達(dá)成協(xié)議后方可拆建，這往往導(dǎo)致個(gè)別住戶以此為要挾，提出各種不合理的要求，增加了舊村改造的難度。建議修訂后的政策將其確定為地塊中大多數(shù)（70%以上）的住戶達(dá)成協(xié)議即可操作；另外，牽涉到同一地塊住戶經(jīng)濟(jì)條件差異或分屬兩村以上，使舊村改造難以達(dá)成一致時(shí)，建議允許在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在不影響周邊建筑的通風(fēng)、日照間距和滿足退界要求的前提下允許分幢改造。

九、關(guān)于違章建筑

舊村內(nèi)的違章建筑一定程序上制約舊村改造項(xiàng)目的實(shí)施。由于違章成本低，部門監(jiān)督難，村集體主體缺乏，帶來違章泛濫，致使村居密度高，拆遷難。特別是歷史違章鑒定難度大、拆遷安置協(xié)議難以達(dá)成，給舊村拆遷帶來很大難度和很高的成本。最后往往由政策買單，廣大群眾無動(dòng)于衷。為此，政府要加大違章的查處力度，處理和處置一批現(xiàn)行違章，減輕工作壓力和阻力，也減輕村集體負(fù)擔(dān)。同時(shí)，充分調(diào)動(dòng)廣大村民的積極性，表明舊村改造涉及大多數(shù)人利益，對(duì)違章建筑應(yīng)及時(shí)舉報(bào)，不應(yīng)因一時(shí)迫于私人面子而損害集體利益，使違章建筑阻礙舊村改造的進(jìn)展。在安置政策方面，對(duì)違章建筑應(yīng)進(jìn)行鑒定并征求四鄰意見后予以公正，由村集體提出處置方案給有關(guān)部門后統(tǒng)一處理。

十、關(guān)于舊村改造的機(jī)構(gòu)設(shè)置：

舊村改造涉及面廣，政策性強(qiáng)，矛盾較多。要搞好舊村改造，除了自身要有較好的內(nèi)部條件外，還離不開政府及相關(guān)部門的支持和配合。因此，建議成立舊村改造管理常設(shè)機(jī)構(gòu)，抽調(diào)土地、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、金融、發(fā)改、房管等相關(guān)部門的技術(shù)人員，把握政策，加強(qiáng)指導(dǎo)。幫助有條件的舊村，編制規(guī)劃、審批手續(xù)、工程招標(biāo)、拆遷安置等工作，以及提供相關(guān)格式文件（合同）文本，完善和健全村民自治等相關(guān)制度及程序，確保政策環(huán)境、資金到位、力量到位，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。

舊村改造涉及城市建設(shè)發(fā)展計(jì)劃和城市規(guī)劃實(shí)施，涉及政府對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，涉及改造地塊土地政策法規(guī)和在經(jīng)濟(jì)上是否具備可行性，而且在政策推廣前可能還須進(jìn)行試點(diǎn)工作，所以實(shí)施改造的舊村必須經(jīng)市政府確定后按計(jì)劃有步驟組織實(shí)施，在此，對(duì)舊村改造的實(shí)施再提幾點(diǎn)建議：首先是按照規(guī)劃先行的原則，在城市總體規(guī)劃和分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上落實(shí)舊村改造詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃要尊重自然，尊重歷史文化傳統(tǒng)，符

合當(dāng)?shù)貙?shí)際，并具有可操作性。同時(shí)，在滿足規(guī)范的前提下，盡可能為改造地塊創(chuàng)造最大效益。在舊村改造過程中，所有的改造項(xiàng)目均在整體詳細(xì)規(guī)劃的前提下進(jìn)行，分塊實(shí)施的，應(yīng)按整體詳細(xì)規(guī)劃預(yù)留公共空間，并將規(guī)劃進(jìn)行充分的公告并下發(fā)給舊村改造區(qū)域土地所有者。其次，要充分尊重村民意愿。舊村改造主體是村集體，政府不能包辦和替辦，成熟一個(gè),推行一個(gè)，成熟一期，實(shí)施一期。政府通過政策引導(dǎo)和工作指導(dǎo)，充分調(diào)動(dòng)村民主體積極性，要充分發(fā)揚(yáng)民主，落實(shí)村民代表制度，規(guī)范村民自治能力和水平。再次，在舊村安置政策修訂后，應(yīng)盡早完出臺(tái)配套政策，如舊村改造用地使用政策、舊村改造收益分配政策、村集體資產(chǎn)管理辦法、舊村改造多余住宅出讓辦法等等。同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)政策的統(tǒng)一性，做到：房開村委一個(gè)樣；同一地塊一個(gè)樣；同一區(qū)域一個(gè)樣；先后實(shí)施一個(gè)樣。使舊村改造工作更加合情、合理、合法，體現(xiàn)公共政策的公開、公平、公正。

綜上所述，為個(gè)人的一些見解，僅供參考。

第二篇：舊村改造做法 意義及建議

舊村改造做法、意義及建議

一、翁垟鎮(zhèn)后西村舊村改造基本情況

翁垟鎮(zhèn)后西門村是翁垟鎮(zhèn)建成區(qū)范圍內(nèi)村，屬我市實(shí)施舊村舊村改造示范村。全村在冊(cè)人口837人，235戶；另有外來人口587人，166戶。去年村集體經(jīng)濟(jì)收入48萬元，人均收入10750元。其收入主要來源為務(wù)農(nóng)（約10%勞動(dòng)力從事純農(nóng)業(yè)）、務(wù)工、經(jīng)商和出租房屋。現(xiàn)有耕地223畝，居住區(qū)占地50多畝，兩者成片分離，相距一公里。其中列入舊村改造范圍內(nèi)的老村居住人口約400人，112戶。

2003年，后西門村多數(shù)村民要求對(duì)老村進(jìn)行舊村改造，改變現(xiàn)有居住條件和生活環(huán)境。村兩委根據(jù)村民意見進(jìn)行認(rèn)真研究，多次召開村民代表會(huì)議和村民大會(huì)，統(tǒng)一思想，取得了98%的村民支持。在此基礎(chǔ)上，該村制訂了《后西門村舊村改造實(shí)施辦法》，決定用三至五年時(shí)間對(duì)老村112戶住宅實(shí)施拆除，在原址建設(shè)多層公寓住宅，分四期完成改造任務(wù)。

該村舊村改造一期工程于去年經(jīng)市發(fā)改局立項(xiàng)，并通過市規(guī)劃建設(shè)局方案會(huì)審和初步設(shè)計(jì)會(huì)審，目前，規(guī)劃等有關(guān)手續(xù)已辦理完畢，現(xiàn)正在辦理建設(shè)用地報(bào)批手續(xù)。拆遷戶拆賠情況調(diào)查、拆賠協(xié)議簽訂、建設(shè)資金籌措、老屋拆除等前期工作已基本完成。據(jù)后西門村兩委介紹，一期工程改造完成后，該區(qū)塊范圍內(nèi)總用地面積4181平方米保持不變，建筑占地面積由原來的2443平方

· 1 · 米減至1751平方米，建筑密度降低；建筑面積由原來的5240平方米增加至14760平方米，凈增9520平方米。

二、翁垟鎮(zhèn)后西門村舊村改造的意義

翁垟鎮(zhèn)后西門村的舊村改造是我市舊村改造工作開展以來一個(gè)依法依規(guī)按程序報(bào)批、成片改造的例子，到目前為止，它只需再履行建設(shè)用地報(bào)批和建設(shè)許可程序即可動(dòng)工興建。它的成功，意義是多方面的：

（一）順應(yīng)了近幾十年來農(nóng)村城市化、工業(yè)化、市場化的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，并且將加快這種趨勢(shì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)形態(tài)、生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變和農(nóng)民生活方式、生活品質(zhì)的提高。從后西門村來說，現(xiàn)全村僅有10%勞動(dòng)力從事純農(nóng)業(yè)，大部分勞動(dòng)力從事二、三產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)農(nóng)耕生活在該村漸趨式微，取代它的是現(xiàn)代城鎮(zhèn)、城市居民的生活方式。這就是為什么村兩委在征求全體村民進(jìn)行舊村改造、興建多層公寓式住宅時(shí)得到98%支持率的原因所在。

（二）為全市城中村、城鎮(zhèn)近郊村、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村舊村改造提供范本。后西門村的舊村改造，到目前為止還屬嚴(yán)格意義上的、完整的、按村民意愿和政府有關(guān)部門倡導(dǎo)的思路進(jìn)行的舊村改造，依此完成，村民可依法取得“一戶兩證”（土地證、房產(chǎn)證），這就避免了之前北白象鎮(zhèn)樟灣村、石帆鎮(zhèn)前林村因未經(jīng)正常手續(xù)審批，自行組織拆遷建設(shè)，舊村改造完成了，但村民拿不到兩個(gè)權(quán)證的后遺癥。因此，后西門村的舊村改造，將為全市相當(dāng)數(shù)量的城中村、城鎮(zhèn)近郊村、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村的舊村改造提供范本，同時(shí)也 · 2 ·必將推進(jìn)全市農(nóng)村新社區(qū)建設(shè)步伐。

（三）盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，提高農(nóng)民生活品質(zhì)。后西門村舊村改造在符合鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃的前提下，通過適當(dāng)提高建筑容積率，達(dá)到降低建筑密度、增加建筑面積的目的。據(jù)測算，四期改造工程共減少建筑占地面積2000平方米，凈增建筑面積17000平方米。騰出的這2000平方米空地安排作為公共綠地和其他公共場所、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，這對(duì)寸土寸金的城中村來說是非常寶貴的。而且按照村兩委的設(shè)想，村民在增加居住面積后，勢(shì)必有一部分用于出租，他們要求村民在選擇出租房對(duì)象上，要首選附近企業(yè)的工程技術(shù)管理人員，淘汰“撿垃圾的和無業(yè)游民”，這對(duì)于增加村民收入、提高生活品質(zhì)是非常有益的。

（四）擴(kuò)大村集體經(jīng)濟(jì)收入來源，增強(qiáng)村級(jí)組織調(diào)控力。根據(jù)后西門村舊村改造方案，通過改造凈增的建筑面積，除用于安置拆遷戶居住、解決困難戶居住外，剩余部分歸村集體用于興辦三產(chǎn)和出租。村集體經(jīng)濟(jì)收入增加后，無疑對(duì)增強(qiáng)村組織凝聚力、號(hào)召力、完成政府交辦事項(xiàng)以及發(fā)揮社會(huì)管理的基礎(chǔ)作用都是十分有利的。同時(shí)，通過舊村改造，村兩委掌控一定的資源，相當(dāng)于增添了一個(gè)業(yè)態(tài)工作平臺(tái)，這對(duì)村級(jí)組織建設(shè)也非常有利。

三、相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)政策研究指導(dǎo)，激發(fā)村民參與熱情。實(shí)施舊村改造是一件利國利民利社會(huì)的好事，政府對(duì)這項(xiàng)工作也非常重視，為此還專門成立舊村改造指揮部。但從這項(xiàng)工作的推動(dòng)情況來看，· 3 · 無疑是進(jìn)程阻力不小。分析其中原因，不外由于舊村改造涉及多個(gè)主體的利益分割、轉(zhuǎn)移，涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管等許多政策法規(guī)層面的關(guān)卡，也涉及審批層面的部門協(xié)調(diào)和程序安排，而現(xiàn)有的市委、市政府關(guān)于這些問題的研究、規(guī)定是較為粗略的，尤其是對(duì)舊村改造后村民如何取得土地證、房產(chǎn)證，以及取得兩證后其用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)如何確定，均語焉不詳（參見樂委辦?2003?37號(hào)、發(fā)委辦發(fā)?2005?157號(hào)、樂政發(fā)?2007?63號(hào)文件）。這種指向上的不明確，一定程度上影響到村組織和村民參與舊村改造的積極性。

（二）形成部門統(tǒng)一意志，增強(qiáng)部門服務(wù)意識(shí)。舊村改造是一項(xiàng)新事物，目前工作還屬政府主導(dǎo)型，非常需要政府各有關(guān)部門圍繞大力推進(jìn)舊村改造的目的，加強(qiáng)配合協(xié)作，形成統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一意志，不能有各唱各的調(diào)、相互推諉扯皮的情況發(fā)生。從具體審批環(huán)節(jié)來說，由于大部分村組織和村民對(duì)此不熟悉，是靠部門人員指點(diǎn)去行事的，這就更需要部門人員在吃透有關(guān)政策法規(guī)的前提下，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，給村組織和村民以強(qiáng)有力的指導(dǎo)，做到指導(dǎo)到位、辦事高效、不越俎代庖、盡量開綠燈。

（三）鼓勵(lì)改革創(chuàng)新，積極探索嘗試國有、集體“兩種產(chǎn)權(quán)、一個(gè)市場”的運(yùn)作辦法。目前，城鎮(zhèn)居民的住房早已實(shí)現(xiàn)“一戶兩證”，被金融信貸認(rèn)同，可以進(jìn)入市場自由買賣。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，房屋歸農(nóng)戶私有，房屋不能單獨(dú)作為完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場交易。農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性，使農(nóng)民家家都擁 · 4 ·有的最大財(cái)富不能作為資本來運(yùn)作，這不僅影響了金融資本進(jìn)入農(nóng)村，在被扭曲的市場（如北白象樟灣村存在的隱型地下市場）交易中，農(nóng)民住房很難保證交易公平和保值增值。對(duì)此，我市農(nóng)村合作銀行從2006年開始在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的建制鎮(zhèn)試點(diǎn)辦理集體土地農(nóng)民自建房的抵押貸款業(yè)務(wù)。截至2008年2月末，已為3452戶農(nóng)民提供農(nóng)民自建房抵押貸款，貸款余額達(dá)6.23億元，貸款不良率為0.96%，比該行整體貸款不良率低0.12個(gè)百分點(diǎn)。為了控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，該行在辦理此類房屋抵押貸款時(shí)，施行比國有出讓土地上房屋抵押率低10個(gè)百分點(diǎn)的辦法。而我市房管部門近幾年也嘗試性辦理了一些樂清市域范圍內(nèi)同城村民之間的集體土地使用權(quán)性質(zhì)的農(nóng)民住房過戶手續(xù)。這些探索性的做法，變農(nóng)民手中的靜態(tài)資源為動(dòng)態(tài)資源，為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。但這些做法尚需政府予以肯定支持。

此外，政府部門在推進(jìn)舊村改造時(shí)，應(yīng)積極引導(dǎo)改造村“依法將舊村改造范圍內(nèi)村集體建設(shè)用地征收轉(zhuǎn)為國有土地后，實(shí)施拆遷安置建設(shè)”方式進(jìn)行，并且在土地出讓金等稅費(fèi)收取上和項(xiàng)目權(quán)證辦理上給予特殊政策，以使村組織和村民合法、方便、優(yōu)惠獲得國有土地性質(zhì)的兩個(gè)權(quán)證。

· 5 ·

第三篇：舊村改造步驟

一、村向街道打報(bào)告，申請(qǐng)舊村改造

二、街道同意后，以街道的名義向區(qū)政府打報(bào)告。

三、辦舊村改造用地預(yù)審。

四、政府同意后由城市規(guī)化辦公室出證明到規(guī)化局辦選址。

五、做舊村改造規(guī)劃設(shè)計(jì)。

六、規(guī)劃方案批準(zhǔn)后由城市化辦公室申批安置計(jì)劃和土地出讓方案。

七、與政府簽定三年改造目標(biāo)責(zé)任書。

八、對(duì)舊村改造做出安置拆遷補(bǔ)償辦法,召開村民代表大會(huì)

九、對(duì)所有房屋評(píng)估，與村民簽定拆遷安置協(xié)議

十、辦建設(shè)用地,建設(shè)工程,規(guī)劃許可證做安置樓建筑工程方案，辦施工手續(xù).十一、與街道簽定土地出讓拆遷安置責(zé)任書

十二、街道、村委分別與國土局（儲(chǔ)備中心）簽定土地出讓 拆遷安置（承諾）協(xié)議

十三、剩余土地辦理集體土地出讓手續(xù)。

十四、辦理出讓土地招、拍、掛手續(xù)。

十五、招、拍、掛結(jié)束，出讓地內(nèi)村民拆遷。

第四篇：舊村改造流程

一、編制舊村改造項(xiàng)目總體策劃方案：

申報(bào)資料：

1、本村在冊(cè)戶籍人口狀況和現(xiàn)有土地狀況.(附當(dāng)?shù)貞艏芾聿块T出具的在冊(cè)戶籍人口狀況證明和區(qū)國土資源管理部門出具的土地權(quán)屬、類別、面積證明)；

2、違規(guī)違法建設(shè)及處理情況；

3、初步改造意向。

（1）區(qū)政府關(guān)于村莊整合的意見；

（２）居住用地和生活保障用地（含機(jī)動(dòng)用地）選址意向、范圍、面積以及是否合并重組使用的意見。擬將安置住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目捆綁實(shí)施的，可提出用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊選址意向、范圍和面積。并標(biāo)注于1：2000地形圖上；

（3）需安置村民人口數(shù)量及擬建安置住宅和生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施建筑面積。

（4）村民拆遷安置和后續(xù)生活保障意見；

（5）舊村改造的資金籌集方式；

（6）其他需說明的問題。

承辦部門：區(qū)舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。

二、總體策劃方案的報(bào)審：

申報(bào)資料：

1、總體策劃方案編竣后，由區(qū)舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過并形成審查意見，報(bào)市舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室；

2、市舊村改造辦公室組織會(huì)審，綜合各部門意見通過后，報(bào)市舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議；

3、市領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議通過的舊村改造項(xiàng)目總體策劃方案，正式行文批復(fù)。承辦部門：市舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。

三、申辦規(guī)劃策劃方案審批：

申報(bào)資料：

1、申辦規(guī)劃策劃方案策劃要求通知單；

辦理時(shí)限：8個(gè)工作日。

申辦程序：

出具規(guī)劃方案策劃要求通知單及附圖。通知單應(yīng)包括用地性質(zhì)、規(guī)劃策劃用地范圍、市政設(shè)施及村民安置、生活保障（含機(jī)動(dòng)用地）、捆綁開發(fā)用地規(guī)模等規(guī)劃條件。

2、編報(bào)規(guī)劃策劃方案。（委托具有甲級(jí)或乙級(jí)城市規(guī)劃編制資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行編制，其成果應(yīng)達(dá)到修建性詳規(guī)的深度）。

辦理時(shí)限：8個(gè)工作日。

申辦程序：

規(guī)劃局出具審查意見。對(duì)確需實(shí)施招拍掛的地塊，市規(guī)劃局出具規(guī)劃指標(biāo)及要求；對(duì)村民安置居住和生活保障地塊，市規(guī)劃局予以批復(fù)詳細(xì)規(guī)劃。

承辦部門：市規(guī)劃局。

四、申辦安置住宅及生活保障建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)：

申報(bào)資料：

1、登記備案申請(qǐng)表及企業(yè)申請(qǐng)文件（分別報(bào)市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局，其中市發(fā)改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（一式五份）；

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，新設(shè)立企業(yè)尚未辦理工商登記的，須出具出資方關(guān)于項(xiàng)目建

設(shè)的合作協(xié)議有效文件；

4、資金落實(shí)證明；

5、項(xiàng)目所在地縣（市）、區(qū)發(fā)展改革部門和環(huán)保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現(xiàn)狀地形圖，并用HB鉛筆標(biāo)明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提報(bào)濟(jì)南市建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案申請(qǐng)書，包括招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式等招標(biāo)內(nèi)容；

9、依法必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提報(bào)相關(guān)申請(qǐng)材料，包括企業(yè)申請(qǐng)文件、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告和項(xiàng)目位置示意圖；

10、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

承辦部門：市發(fā)展改革委員會(huì)。

辦理時(shí)限：10個(gè)工作日。

申辦程序：

市發(fā)改委受理后3日內(nèi)，分送市國土資源局、市環(huán)保局。市國土資源局、市環(huán)保局對(duì)申報(bào)項(xiàng)目于5個(gè)工作日內(nèi)分別出具土地預(yù)審、環(huán)評(píng)初審等書面意見；市發(fā)改委在2個(gè)工作日內(nèi)出具安置住宅及生活保障建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)文件。

五、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：

申報(bào)資料：

1、書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）。

2、經(jīng)計(jì)劃部門批準(zhǔn)的有效計(jì)劃文件。

3、1：500地形圖。

4、已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。

承辦部門：市規(guī)劃局。

辦理時(shí)限：7個(gè)工作日。

申辦程序：

1、持所需材料向市規(guī)劃局提出申請(qǐng)。經(jīng)現(xiàn)場勘察，審查、核對(duì)相關(guān)規(guī)劃，在15個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)。需申請(qǐng)建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》；需制定詳細(xì)規(guī)劃的，在7個(gè)工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書》。

2、到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

六、申辦舊村改造用地審核意見：

申報(bào)資料：

1、委托具有土地測量資質(zhì)的專業(yè)隊(duì)伍將土地利用總體規(guī)劃確定的村建設(shè)用地的位置、范圍標(biāo)繪于上1：10000土地利用現(xiàn)狀圖上（附界址點(diǎn)坐標(biāo)）的圖件。

2、立項(xiàng)計(jì)劃（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

3、規(guī)劃定點(diǎn)意見（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

4、規(guī)劃范圍圖紙（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）；

5建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份，1份）。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時(shí)限：6個(gè)工作日。

申辦程序：

出具舊村改造用地審核意見及附圖，并說明村現(xiàn)狀土地利用的有關(guān)要求。

七、實(shí)施捆綁房地產(chǎn)開發(fā)用地招拍掛：

申報(bào)資料：

1、要求地對(duì)市規(guī)劃局審查通過的規(guī)劃策劃方案中確定的舊村改造捆綁房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)施統(tǒng)征（收購）的申請(qǐng)表。

承辦部門：市國土資源局。

申辦程序：

市國土資源局審查同意后，由市土地儲(chǔ)備交易中心向市發(fā)改委申辦該用地的土地熟化整理項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)。市發(fā)改委受理后５個(gè)工作日內(nèi)，出具項(xiàng)目核準(zhǔn)文件。

八、工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批：

申報(bào)資料：

1、登記備案申請(qǐng)表及企業(yè)申請(qǐng)文件（分別報(bào)市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局，其中市發(fā)改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（一式五份）；

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，新設(shè)立企業(yè)尚未辦理工商登記的，須出具出資方關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的合作協(xié)議有效文件；

4、資金落實(shí)證明；

5、項(xiàng)目所在地縣（市）、區(qū)發(fā)展改革部門和環(huán)保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現(xiàn)狀地形圖，并用HB鉛筆標(biāo)明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提報(bào)濟(jì)南市建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案申請(qǐng)書，包括招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式等招標(biāo)內(nèi)容；

9、依法必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提報(bào)相關(guān)申請(qǐng)材料，包括企業(yè)申請(qǐng)文件、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告和項(xiàng)目位置示意圖；

10、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

承辦部門：市發(fā)展改革委員會(huì)。

辦理時(shí)限：15個(gè)工作日。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

如在開發(fā)辦辦理立項(xiàng)，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費(fèi)。注意：舊村改造項(xiàng)目按上述程序申辦立項(xiàng)審批。

申辦程序：

有行政主管部門的建設(shè)單位，由主管行政部門轉(zhuǎn)報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料；無行政主管部門的建設(shè)單位，可直接報(bào)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)資料由該辦轉(zhuǎn)報(bào)市計(jì)委。納入土地收購出讓的項(xiàng)目，建設(shè)單位在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報(bào)材料一起上報(bào)。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。對(duì)屬上級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項(xiàng)目，由市計(jì)委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報(bào)。

九、國有（集體）土地使用證：

申報(bào)資料：

（1）土地登記需要的資料

①計(jì)劃立項(xiàng)批文；

②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；

③土地登記申請(qǐng)書；

④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；

⑤土地登記審批表；

⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)審批表；

②出讓人土地使用權(quán)證書；

③土地使用權(quán)評(píng)估報(bào)告；

④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；

⑥出讓人原出讓批文；

⑦出讓方土地登記申請(qǐng)

承辦部門：市國土資源局。

辦理時(shí)限：7個(gè)工作日。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，可直接利用地塊進(jìn)行建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按相關(guān)程序辦理。

申辦程序：

①申請(qǐng)：建設(shè)單位持所需材料提出土地登記申請(qǐng)，有關(guān)人員對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對(duì)受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報(bào)市局審批。

③審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。

④注冊(cè)登記頒發(fā)證書：市局對(duì)批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。

十、建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證：

申報(bào)資料：

1、用地申請(qǐng)；

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

3、建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；

4、建設(shè)用地規(guī)劃意見。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時(shí)限：7個(gè)工作日。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

須繳納土地開發(fā)管理費(fèi)800元/畝。

申辦程序：

持用地申請(qǐng)及相關(guān)申報(bào)資料報(bào)市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。

十一、房屋拆遷許可證：

申報(bào)資料：

1、拆遷申請(qǐng)書。

2、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件。

4、《國有土地使用證》或《拆遷用地批準(zhǔn)書》。

5、建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證。

6、拆遷補(bǔ)償、安置資金證明。

7、拆遷計(jì)劃和拆遷方案。

8、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

承辦部門：市拆遷辦。

辦理時(shí)限：10個(gè)工作日。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實(shí)行過渡安置12元/平方米。申辦程序：

1、審查立項(xiàng)申請(qǐng)，并于收到申請(qǐng)后二日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予立項(xiàng)的決定。

2、批準(zhǔn)立項(xiàng)的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項(xiàng)之日起三日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，交納拆遷管理費(fèi)。

3、立項(xiàng)批準(zhǔn)之日起五日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》，發(fā)布拆遷公告。

4、拆遷完畢，拆遷人應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格的，取得《拆遷驗(yàn)收合格證》。

第五篇：舊村改造項(xiàng)目分析

3、舊村改造在城市化中的作用

舊村由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計(jì)生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌?！俺侵写濉备脑焓歉纳迫司迎h(huán)境、提升城市品味，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃的需求，實(shí)施的的改建工程。其是推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城區(qū)土地日顯稀缺的現(xiàn)狀下，不僅為部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了城市發(fā)展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)也有利于解決當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃無序的問題。改造后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，改善了當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境。同時(shí)將會(huì)給安置在該區(qū)域內(nèi)的居民（村民）提供大量的就業(yè)崗位，為居民（村民）從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，個(gè)人收入將大大提高有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。其采用的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也在節(jié)能和環(huán)保方面也起到了很大的作用?？傊f村改造工程解決了城市化過程中出現(xiàn)的問題，有利于推動(dòng)城市化進(jìn)程的健康合理發(fā)展，推動(dòng)生態(tài)文明城市的建設(shè)。

舊村改造類型

舊村改造是一項(xiàng)聚民心、暖民心、穩(wěn)民心的民心工程、戰(zhàn)略工程，實(shí)施好該工程，必將大大改善農(nóng)村群眾的居住環(huán)境，有效推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。近期，政府先后出臺(tái)加快舊村改造工作的意見，從上級(jí)工作部署來看，舊村改造勢(shì)在必行。

1、舊村改造模式和開發(fā)類型

舊村改造是一項(xiàng)全新的較為復(fù)雜的工程。在村莊布局、改造開發(fā)模式等方面可供借鑒參考的經(jīng)驗(yàn)辦法不多、具體操作實(shí)施難度大的情況下，應(yīng)根據(jù)舊村所處的區(qū)位和實(shí)際情況，區(qū)分不同的改造類型，然后根據(jù)不同類型研究制定相關(guān)政策，扎實(shí)推進(jìn)舊村改造工作。根據(jù)舊村改造情況，舊村改造可以分為以下類型：撤村建居型；小城鎮(zhèn)集聚型；農(nóng)村社區(qū)型；大企業(yè)（項(xiàng)目）駐地及周邊村莊改造型；舊村原址改造型。

依據(jù)相關(guān)的類型可以提出不同的開發(fā)方案，目前的情況下有以下幾種開發(fā)方案：

（1）政府主導(dǎo)型財(cái)政直接投資是政府支持舊村改造的方式之一。在這種模式下，政府充當(dāng)開發(fā)商的角色，直接投資改造舊村，解決村民的拆遷安置問題，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，從而達(dá)到改造目標(biāo)。此種模式較適合于重點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)籌建設(shè)型村莊改造。

優(yōu)點(diǎn)：該模式政府能夠從整個(gè)城市景觀、環(huán)境效益和社會(huì)效應(yīng)上按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行更新，從根本上解決舊村問題。能夠保證改造質(zhì)量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出讓金以及部分稅費(fèi)的免除）。但同時(shí)要求政府一次性投入大量的財(cái)政支出。

缺點(diǎn)：從實(shí)踐來看，無論是公共設(shè)施的建設(shè)還是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，想要大規(guī)模改造舊村，單憑政府的財(cái)力是負(fù)擔(dān)不起的。因用地規(guī)模、用地兼容性等因素的限制，并不適合建設(shè)這樣的項(xiàng)目。

所以，此種模式僅適合于局部地段的改造，或個(gè)別政府項(xiàng)目的建設(shè)需要。

（2）村級(jí)主導(dǎo)型

以村為操作主體，以村集體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，自行組織實(shí)施非市場化的改造是舊村改造的實(shí)施模式之一。

優(yōu)點(diǎn)：該模式由村民改造，不僅容易解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)重大障礙，還省去了開發(fā)商的利潤部分，總體上降低了改造項(xiàng)目的開發(fā)強(qiáng)度和改造成本。同時(shí)，能夠調(diào)動(dòng)居民的積極性，從而能夠靈活、有效地吸引相當(dāng)數(shù)量的小規(guī)模資金投入到改造中，也能避免由于大量人口置換 帶來的一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。

缺點(diǎn)：由于村委會(huì)獨(dú)立承擔(dān)舊村改造的全部工作，對(duì)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、村干部的技術(shù)力量及經(jīng)營管理、協(xié)調(diào)等各方面能力都要求比較高。若村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，則村民自籌資金的壓力較大。

因此，該模式主要適合于：集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大、村領(lǐng)導(dǎo)班子組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)好的村。

（3）開發(fā)商主導(dǎo)型

在村投資能力有限、政府又不打算大規(guī)模投資的條件下，為推進(jìn)舊村改造的進(jìn)程，開發(fā)商介入值得考慮。開發(fā)商介入可有多種方式，最完全的方式是開發(fā)商主導(dǎo)：開發(fā)商成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)征地、拆遷、補(bǔ)償、安置、建設(shè)、銷售等，按市場化方式進(jìn)行綜合開發(fā)。這種方式在舊村改造實(shí)踐中被證明是成功的經(jīng)驗(yàn)，也利于促進(jìn)舊村的根本轉(zhuǎn)變。

優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，承擔(dān)舊村的改造，將有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)。同時(shí)可借助知名開發(fā)商的品牌，樹立片區(qū)高檔次形象，提高市場價(jià)值。開發(fā)商獨(dú)立承擔(dān)可實(shí)現(xiàn)改造過程中的拆建統(tǒng)一，有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)、控制開發(fā)運(yùn)作時(shí)間。

缺點(diǎn)：政策限制與市場化的困難。按現(xiàn)行土地政策，舊村的留用地、宅基地等建設(shè)用地均屬集體用地性質(zhì)，僅可用于建設(shè)村民住宅、村公共設(shè)施、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不能轉(zhuǎn)讓，不得建房出售。在這樣的背景下，舊村改造的融資、開發(fā)商的介入等在操作上面臨困難，市場化的改造方式難以實(shí)現(xiàn)。

這種方式適用范圍比較廣，具有很大的代表性。（4）村與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型

政府指導(dǎo)，由開發(fā)商與村委會(huì)共同組建舊村改造公司，負(fù)責(zé)拆遷安置、土地平整、回遷返建、商品房建設(shè)等整個(gè)城中村改造的全部工作。

優(yōu)點(diǎn)：村委會(huì)參與整個(gè)舊村改造的開發(fā)工作，也有獲利機(jī)會(huì)，故開發(fā)積極性相應(yīng)提高。村委會(huì)參與整個(gè)開發(fā)改造工作，代表村集體及村民利益，利益統(tǒng)一，有利于開展工作，確保改造順利進(jìn)行。開發(fā)商與村委員會(huì)共同承擔(dān)可充分利用雙方優(yōu)勢(shì)，保證開發(fā)改造工作順利進(jìn)行，同時(shí)拆建統(tǒng)一也有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)，加快開發(fā)進(jìn)度。

缺點(diǎn)：主要在于開發(fā)商與村委會(huì)雙方共同組建的開發(fā)改造公司的企業(yè)決策、經(jīng)營管理權(quán)的分配，以及利益劃分的問題。此問題解決不好，容易產(chǎn)生矛盾，影響雙方合作意向。

在實(shí)際操作中，可探索通過不同的股權(quán)劃分、控股形式實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理權(quán)的分配及利益的劃分。

（5）政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型

實(shí)行政府收儲(chǔ)后統(tǒng)一拆遷安置，凈地招拍掛后由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

優(yōu)點(diǎn)：該模式有利于在當(dāng)前形勢(shì)下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆遷安置，政府在城中村改造過程中能夠?qū)崿F(xiàn)土地收益，也有利于政府合理把握開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏和土地投放量，實(shí)現(xiàn)村民贏環(huán)境、開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

缺點(diǎn)：政府融資難。解決的途徑有兩種：一是利用土地收儲(chǔ)貸款。二是利用國有資產(chǎn)運(yùn)營公司這個(gè)融資平臺(tái)。目前形勢(shì)而言，受國家政策限制，加上我縣土地收儲(chǔ)數(shù)量極少，利用土地收儲(chǔ)貸款很難實(shí)現(xiàn)。國有資產(chǎn)運(yùn)營公司這個(gè)融資平臺(tái)融資效果還可以，但大部分用于城市建設(shè)，拿不出更多的資金用于舊村改造。

因此，從目前情況來看，該模式在實(shí)際操作中存在很大的困難。以上只在對(duì)五種舊村改造開發(fā)模式進(jìn)行了分析比較，在實(shí)際操作中，應(yīng)結(jié)合各類舊村改造的實(shí)際和特點(diǎn)，創(chuàng)造性的選擇和探索改造開發(fā)模式，確保舊村改造工作取得實(shí)效。濟(jì)南市舊村改造分析

截至2011年11月中旬，濟(jì)南市超額完成省里確定的三年建設(shè)農(nóng)房20萬戶任務(wù)，共新建農(nóng)房26.5萬戶，完成三年任務(wù)的144%，其中整村遷建23.5萬戶、分散建房3萬戶；實(shí)施村莊改造項(xiàng)目337個(gè)，涉及村莊553個(gè)，總投資達(dá)390余億元；完成危房改造3萬余戶。濟(jì)南市的舊村改造工程取得了憂郁的成績，得到了廣大農(nóng)民的極大擁護(hù)，使農(nóng)房建設(shè)真正成為貼近群眾需求，是符合民意的一項(xiàng)惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快舊村改造，對(duì)于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，進(jìn)一步優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展都有著極其重要的作用。但是，舊村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及面廣，工作難度大。雖然進(jìn)展比較順利，但也暴露出一些問題和困難。

（1）資金短缺問題。第一，縣鎮(zhèn)財(cái)政壓力大?！渡綎|省人民政府關(guān)于繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見》（魯政發(fā)[2012]21號(hào)）明確要求，各級(jí)政府要設(shè)立專項(xiàng)資金，并對(duì)舊村改造戶加大扶持補(bǔ)助力度。

二、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)比較薄弱。就目前村集體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，多數(shù)村集體沒有能力承擔(dān)舊村改造工作。

三、農(nóng)民自籌難度大。近年來，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了較快發(fā)展，農(nóng)民收入有了大幅度提高。但建造新房是一項(xiàng)重大的建設(shè)性投入，同時(shí)需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施配套，就目前情況而言，多數(shù)村莊農(nóng)民收入水平與建房投資相比，資金缺口比例仍然很高，部分危舊房改造戶尤其是困難戶缺少原始資金，籌款能力又比較差，這給舊村改造工作帶來更大困難。（2）群眾思想障礙問題

對(duì)于舊村改造工作，當(dāng)前群眾存在三種思想傾向：一是急于改。有些群眾對(duì)舊村改造工作抱有很大希望，急切盼望開展舊村改造。二是不敢改。部分群眾擔(dān)心改造后利益得有到保障，造成“上樓致貧”問題三是不愿改。一些群眾由于受傳統(tǒng)、家族、宗派等原因的影響，看重的是手中的土地，一些“城中村”農(nóng)民由于受既得利益影響，封閉狹隘的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)濃厚，怕改造后失去“房東經(jīng)濟(jì)”這塊主要經(jīng)濟(jì)來源。因此，廣大村民存在著既想改（為改善生活質(zhì)量）、又怕改的等待觀望心態(tài)。

（3）政策問題。一是舊村改造涉及土地利用制度、投融資體制、行政管理體制等諸多方面問題，因而在操作上沒有統(tǒng)一的政策和成熟的模式。二是農(nóng)村住房屬于集體用地，改造后新建房屋除部分用于農(nóng)民拆遷安置外，其他部分作為商品房出售用于平衡改造資金。因這些新建房屋土地性質(zhì)為集體用地，只能出售給本村村民，一般不能對(duì)外出售。

濟(jì)南市舊村改造發(fā)展前景（1）濟(jì)南市政策的大力支持

為推進(jìn)舊村改造工作，省政府和市政府相繼出臺(tái)了相關(guān)政策措施，并對(duì)財(cái)政扶持、土地、費(fèi)用減免等政策進(jìn)行了明確。濟(jì)南市財(cái)政每年安排1億元農(nóng)房建設(shè)專項(xiàng)資金。濟(jì)南市財(cái)政又籌集5億元扶持資金，用于舊村改造任務(wù)的啟動(dòng)和資金周轉(zhuǎn)，為充分發(fā)揮濟(jì)南市扶持資金的效益，將5億元市扶持資金的還款期限延長到2012年12月底。濟(jì)南市要求縣（市）區(qū)自籌資金支持農(nóng)房建設(shè)，各縣市區(qū)投入配套資金約合10余億元。良好的政策支持將促進(jìn)濟(jì)南市的舊村改造項(xiàng)目發(fā)展。

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民對(duì)住房環(huán)境改善的需求

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，舊村的居住環(huán)境的落后就顯現(xiàn)出來。居住規(guī)劃的不合理，居住環(huán)境的臟亂差，影響著百姓對(duì)生活質(zhì)量的追求。并且近年來濟(jì)南市的房地產(chǎn)價(jià)格一直比較高，超出了普通人民的承受能力。舊城改造項(xiàng)目可以使百姓以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格得到新的住房。并且，舊村改造可以利用良好的規(guī)劃條件發(fā)展商業(yè)，具有良好的投資前景，能使該村的服務(wù)業(yè)得到很好的發(fā)展。所以，舊村改造項(xiàng)目具有良好的商業(yè)前景。