第一篇：關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)舊村改造的思考

關(guān)于**縣田市鎮(zhèn)舊村改造的思考

在田市鎮(zhèn)陳坦頭村蹲點調(diào)研期間，本人對該鎮(zhèn)的舊村改造情況作了初步了解，并實地走訪了幾個具體有代表性的村莊，立足于陳坦頭村，以點帶面鋪開到整個田市鎮(zhèn)，對如何更好地推進(jìn)舊村改造進(jìn)行了分析，提出了一些思路和建議，在此撰文作一初探。

一、陳坦頭村和整個田市鎮(zhèn)舊村改造情況

陳

坦頭村位于田市鎮(zhèn)南面，是一個以農(nóng)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)的村，集體收入很少。全村近四分之一村民外出做些小生意，其余在家務(wù)農(nóng)。該村以農(nóng)業(yè)為主，山林、土地都分到戶。村內(nèi)未建公廁。2008年計劃開展村莊整治工作，包括進(jìn)行改水改廁，消滅露天糞坑，在露天公共場地規(guī)劃建設(shè)一個村民文化娛樂小公園。

田市鎮(zhèn)完成了建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，村級規(guī)劃已編制21個村，整治村已完成11個村。建立垃圾中轉(zhuǎn)站一座，鎮(zhèn)區(qū)垃圾處理率達(dá)100%，農(nóng)村垃圾處理率達(dá)82%。有10個村建立保潔隊伍。全鎮(zhèn)改廁3700多戶，計劃在今后三年內(nèi)完成改廁。

二、舊村改造存在的問題

隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整步伐明顯加快，多數(shù)村民迫切要求改善居住環(huán)境。通過調(diào)查了解，村干部和村民對舊村改造積極性較高，愿意通過舊村改造來改善生產(chǎn)生活環(huán)境，提高農(nóng)民的收入水平，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。但在實施過程中，暴露出來的問題比較多。

一是規(guī)劃編制較為落后，浪費土地資源現(xiàn)象比較嚴(yán)重。各村基本上以傳統(tǒng)的生產(chǎn)、生活方式為主，規(guī)劃建設(shè)比較散亂，土地利用率低，村內(nèi)道路狹窄彎曲，環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施不配套、共享性差，只有新房不見新村；村民的觀念和生產(chǎn)生活方式與農(nóng)村城市化發(fā)展的要求相比，具有一定的差距。這些現(xiàn)象存在的主要原因之一就是農(nóng)村整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入乏力，致使農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期處于低水平狀態(tài)，污水、垃圾尚未找到出路；許多村民未批先建，老房子也沒有拆除，“空心村”現(xiàn)象普遍，造成土地資源浪費嚴(yán)重。

二是土地啟動區(qū)塊是個難題。舊村改造是一項極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，但與之配套的統(tǒng)一政策還沒有形成，其中最關(guān)鍵的是土地政策問題。改建新村，要求另有一塊啟動土地用于置換。但由于存在著城鄉(xiāng)兩元結(jié)構(gòu)，在土地指標(biāo)使用上，往往是“重城市，輕農(nóng)村；重工業(yè)，輕農(nóng)業(yè)”，隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上級政府配給的土地指標(biāo)與實際需求缺口更大，能用于舊村改造的則更少。同時，在農(nóng)村土地承包工作中，許多村沒有或很少預(yù)留了建設(shè)用地，根本不能滿足舊村改造的需要。

三是建設(shè)資金難以保障，基礎(chǔ)設(shè)施條件差。對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的田市鎮(zhèn)，各村集體經(jīng)濟(jì)實力普遍不強(qiáng)，用于舊村改造的自有資金缺乏，許多基礎(chǔ)設(shè)施無法建設(shè)，制約著舊村改造的推進(jìn)步伐。在調(diào)研中，所蹲點的陳坦頭村反映了村民多年來飲水難的問題。一直以來，村民都是自挖水井解決用水問題，但當(dāng)?shù)鼐牡V物質(zhì)含量過高，偏堿性，長期飲用對人體健康造成極大威脅。村兩委計劃籌資自建水廠，但一次性投入較大，而且每年的運行費用也是一筆不小的固定支出，對原本無多少集體收入的陳坦頭村來說，壓力非常大。通過進(jìn)一步調(diào)查得知，田市鎮(zhèn)范圍內(nèi)各村都沒有自來水供應(yīng)，這是一個普遍性的問題。

四是村民的思想認(rèn)識還有待進(jìn)一步提高。舊村改造是一件惠及千家萬戶的好事，但由于該項工作涉及全體村民的切身利益，受傳統(tǒng)生活模式、生活習(xí)慣的影響，加上現(xiàn)實生活條件的制約，部分村民不愿離開原住地，怕負(fù)債建設(shè)。

三、進(jìn)一步推進(jìn)田市鎮(zhèn)舊村改造工作的措施和建議

(一)合理選擇舊村改造模式，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。

根據(jù)田市鎮(zhèn)南北狹長、地形地貌復(fù)雜多樣、各村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不平衡等特點，不同村在實施舊村改造時應(yīng)科學(xué)合理地選擇適合各自特點的改造模式。

一是拆遷新建模式。可通過整體拆遷、集中建設(shè)、統(tǒng)一安置的方式，建設(shè)一批新型居住小區(qū)，以促進(jìn)現(xiàn)代化新村的形成。對高山村，宜采取全村搬遷，合并高山村。如田市鎮(zhèn)蒼山村，共33戶88人，由于地處高山，交通極為不便，全村已有一半以上農(nóng)戶搬遷至山下居住，留在山上的主要是老人。村民要求把公路修到山上，但投資過大收效卻不明顯，不如多做村民思想工作，有計劃地搬遷到山下移民小區(qū)。一來可使農(nóng)民生活更方便，二來可減少高山自然資源的破壞，為生態(tài)旅游的開發(fā)創(chuàng)造條件。

二是整理改造模式。以規(guī)模調(diào)整后的行政村為依托，因村制宜，編制規(guī)劃，對規(guī)模較大的村莊，采用部分保留、部分遷建的方式進(jìn)行改造，在其周圍擴(kuò)建新區(qū)，吸引周圍自然村向新區(qū)遷移。其中首先要對“空心村”進(jìn)行整治。但整治空心村不等于拆了舊房子，再在原地建上新房子就了事，還得綜合考慮道路、綠化、排污等多方面問題。

三是保留治理模式。以村莊環(huán)境建設(shè)為重點，對基礎(chǔ)條件較好的村或尚不具備

改造條件的村，重點進(jìn)行村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拆除違章建筑及危房，進(jìn)行村莊整治，使整體環(huán)境達(dá)到整齊、干凈、美觀。

以上“拆、改、留”的三種模式，要因村制宜，立足資源的節(jié)約與綜合利用，制定一個功能齊全、規(guī)模適度、布局合理的村莊建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格控制在村莊占地范圍內(nèi)。規(guī)劃編制絕不能脫離目前農(nóng)民的生活水平、經(jīng)濟(jì)承受能力以及住宅狀況，要按照節(jié)約土地，延續(xù)特色，尊重農(nóng)民意愿原則，統(tǒng)籌考慮村莊的長遠(yuǎn)發(fā)展，對農(nóng)民住房、基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，對水、電、排污、道路、綠化等都作出科學(xué)合理安排?？朔S意性和盲目性，避免將來重復(fù)規(guī)劃建設(shè)，從而優(yōu)化配置資源，提高資金和土地利用率。重視節(jié)能減排措施在農(nóng)村的應(yīng)用。

(二)破解土地政策，給予政策的支持。

根據(jù)我們的國情、市情以及土地法律法規(guī)精神，用地緊張的局面將長期存在，舊村改造用地問題，要從改革入手，制定相應(yīng)政策，擴(kuò)大增量、盤活存量、合理配置資源，提高土地利用率。

政府部門要加大支持力度，配足土地指標(biāo)。舊村改造是一項重要民心工程，應(yīng)該在土地指標(biāo)方面給予大力支持。而且，從總體上看，舊村改造有利于土地集約利用，應(yīng)鼓勵支持舊村改造，在用地指標(biāo)等各方面加大扶持力度。對于啟動區(qū)塊，可以集中有限土地指標(biāo)，先啟動其中有條件的村，待一個村完畢，再將整理出來的土地轉(zhuǎn)移給另外村，這樣又可啟動新村建設(shè)。

開源與挖潛并重，加大農(nóng)村集體建設(shè)用地改革力度。在堅持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。一是出臺優(yōu)惠政策，積極擴(kuò)大遷村并點試點工作?？s并農(nóng)村居民點，擴(kuò)大城鎮(zhèn)、中心村用地規(guī)模，合理調(diào)整城鄉(xiāng)居民點用地結(jié)構(gòu)，達(dá)到節(jié)約、保護(hù)耕地目的。二是在中心集鎮(zhèn)推行多層公寓。在供地方式、購房面積、購買價格、房產(chǎn)處置等方面采取優(yōu)惠政策，既可以維護(hù)農(nóng)民利益，同時也能緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張的矛盾。三是住宅建設(shè)用地要利用村內(nèi)空閑地、閑置宅基地，先行安排一批村民建房；然后拆除老房子騰出新的空地，用于另一批建房。如此往復(fù)幾輪，就能達(dá)到全村的改造。四是對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，應(yīng)制定政策予以獎勵或補(bǔ)助。嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅政策。控制農(nóng)民超用地標(biāo)準(zhǔn)建房。對農(nóng)村宅基地歷史遺留問題，如未批先建，一戶多宅等問題，應(yīng)盡快研究出臺符合當(dāng)?shù)貙嶋H的政策，及時予以解決，不能一味地久拖不決。否則，只會使問題越積越嚴(yán)重。這個政策既要充分考慮歷史原因，又必須有利于今后對規(guī)劃和土地的管理。

要把握好拆建工作。象水各村對老人的拆遷安置做法值得推廣。該村針對有些老人在原居住的舊房拆除后不愿重建房屋的情況，采取村集體出面買斷老人的舊房，在新規(guī)劃區(qū)建設(shè)公房，再低價租給他們居住。這樣一方面可為舊村改造騰出空地，另一方面也能解決老人的實際困難，減輕他們的生活負(fù)擔(dān)。

（三）拓寬舊村改造籌資渠道。

一是用足政策，整合資金，形成推進(jìn)舊村改造的合力。在實施過程中，要用足用好現(xiàn)有政策，按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行規(guī)劃、實施。充分調(diào)動農(nóng)民群眾的積極性，建立以村民建房投資為主體，村集體投入基礎(chǔ)設(shè)施為配套，財政投入為扶持的舊村改造投資機(jī)制。目前，對于農(nóng)村建設(shè)的各項政策及資金扶持較多，如山區(qū)搬遷政策、產(chǎn)權(quán)制度改革政策、引進(jìn)社會資金促進(jìn)山區(qū)綜合開發(fā)的試點政策等，這些政策的出臺對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民生活水平的提高，生產(chǎn)生活環(huán)境的改善起到了一定的作用。如果整合利用這些政策和資金用于舊村改造，對舊村改造的推動作用會更加顯著。同時，可結(jié)合田市鎮(zhèn)優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，利用“無害化”處理來包裝農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施項目，爭取資金集中用于舊村改造和新村建設(shè)。

二是深化農(nóng)村土地使用制度改革。從現(xiàn)實條件和各地的做法來看，籌資渠道根本出路還是在于土地，農(nóng)村集體建設(shè)土地是農(nóng)村集體最大的一筆資產(chǎn)，如何通過市場化運作，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)顯性化，是解決新農(nóng)村建設(shè)資金問題的有效途徑。近年來，許多地方都開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點工作，出臺了相應(yīng)政策，明確提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地可以在除商品房開發(fā)以外進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)性質(zhì)得到體現(xiàn)。在不違背法律精神的大前提下，在舊村改造試點村采取一些靈活、變通的政策，以地生財，為解決舊村改造建設(shè)資金問題打開一條新路。

三是發(fā)展村級經(jīng)濟(jì)。鎮(zhèn)政府要大力開展脫貧幫扶工作，拓寬農(nóng)民增收渠道，向農(nóng)業(yè)內(nèi)部挖潛，向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)拓展，構(gòu)建農(nóng)民增收的長效機(jī)制。繼續(xù)抓好千畝示范方建設(shè)，大力引進(jìn)效益農(nóng)業(yè)投資。抓好以楊梅、蜜梨為主導(dǎo)的水果生產(chǎn)，及時輸送科技種植技術(shù)，提高品質(zhì)和產(chǎn)率，同時創(chuàng)造條件幫助解決銷售渠道。鼓勵種養(yǎng)大戶、農(nóng)家樂休閑旅游業(yè)，利用好溪灘地，進(jìn)行有益開發(fā)。村干部要多向村民宣傳，跳出單一種水稻的生產(chǎn)模式，多推廣經(jīng)濟(jì)作物種植，利用良好的生態(tài)環(huán)境，種植高山蘿卜、蒔藥、芋頭等，增加農(nóng)民收入。集中山林土地，搞規(guī)模農(nóng)業(yè)；發(fā)揮**楊梅、蜜梨品牌優(yōu)勢，逐步把坡地和山林改成經(jīng)濟(jì)林，壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

（四）加強(qiáng)宣傳，統(tǒng)一干群思想。通過開會、廣播、板報、標(biāo)語等形式，反復(fù)講解和宣傳舊村改造的目的、意義和目標(biāo)要求，使舊村改造成為廣大村民的自覺行動，變“要我改”為“我要改”，齊心協(xié)力，支持配合舊村改造工作。其中，黨員干部要首先統(tǒng)一思想認(rèn)識，帶頭配合開展工作。為減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，各種費用能免則免，能減則減。鎮(zhèn)政府要把舊村改造作為一項中心工作來抓，加強(qiáng)指導(dǎo)。

（五）開展村莊整治活動。開展舊村改造，要從各村現(xiàn)實條件出發(fā)，成熟一個改造一個。象陳坦頭村這樣條件還不夠的村，要先啟動整治村工作。整治工作不能盲目學(xué)習(xí)“面子”工程，搞連片整治，要有針對性地開展工作，使村民真正得到實惠。首先，做好宣傳發(fā)動，開展清潔衛(wèi)生活動。以農(nóng)村改廁為切入點，大力開展衛(wèi)生綜合整治，徹底清除露天糞坑，建造適當(dāng)數(shù)量的公廁，使村貌先有所改變。建立村衛(wèi)生保潔長效機(jī)制，成立衛(wèi)生整治隊伍，開展經(jīng)常性的保潔工作。其次，對于已建好的房子，動員農(nóng)戶對外墻進(jìn)行粉刷。一來可以保護(hù)墻壁，防止雨水長期沖刷而帶來安全隱患，二來也可增強(qiáng)美感，改善村貌。第三，要統(tǒng)籌安排改水問題。根據(jù)田市鎮(zhèn)地形實際，應(yīng)由鎮(zhèn)政府牽頭，組織各村集資在上游建一水廠，供應(yīng)沿線各村，不僅能減少各村的支出，同時還能更好地保障飲用水的安全。針對村民思想認(rèn)識上的差距，要加強(qiáng)宣傳發(fā)動，言明常喝自備井水的潛在危害，使村民主動配合支持改水工作。

第二篇：關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)舊村改造的思考

調(diào)研文章

關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)舊村改造的思考

隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整步伐明顯加快，多數(shù)村民迫切要求改善居住環(huán)境。通過調(diào)查了解，村干部和村民對舊村改造積極性較高，愿意通過舊村改造來改善生產(chǎn)生活環(huán)境，提高農(nóng)民的收入水平，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)。但在實施過程中，暴露出來的問題比較多。一是規(guī)劃編制較為落后，浪費土地資源現(xiàn)象比較嚴(yán)重。各村基本上以傳統(tǒng)的生產(chǎn)、生活方式為主，規(guī)劃建設(shè)比較散亂，土地利用率低，村內(nèi)道路狹窄彎曲，環(huán)境衛(wèi)生、生活服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施不配套、共享性差，只有新房不見新村；村民的觀念和生產(chǎn)生活方式與農(nóng)村城市化發(fā)展的要求相比，具有一定的差距。這些現(xiàn)象存在的主要原因之一就是農(nóng)村整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入乏力，致使農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期處于低水平狀態(tài)，污水、垃圾尚未找到出路；許多村民未批先建，老房子也沒有拆除，“空心村”現(xiàn)象普遍，造成土地資源浪費嚴(yán)重。

二是土地啟動區(qū)塊是個難題。舊村改造是一項極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，但與之配套的統(tǒng)一政策還沒有形成，其中最關(guān)鍵的是土地政策問題。改建新村，要求另有一塊啟動土地用于置換。但由于存在著城鄉(xiāng)兩元結(jié)構(gòu)，在土地指標(biāo)使用上，往往是“重城市，輕農(nóng)村；重工業(yè)，輕農(nóng)業(yè)”，隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上級政府配給的土地指標(biāo)與實際需

求缺口更大，能用于舊村改造的則更少。同時，在農(nóng)村土地承包工作中，許多村沒有或很少預(yù)留了建設(shè)用地，根本不能滿足舊村改造的需要。

三是建設(shè)資金難以保障，基礎(chǔ)設(shè)施條件差。對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的田市鎮(zhèn)，各村集體經(jīng)濟(jì)實力普遍不強(qiáng)，用于舊村改造的自有資金缺乏，許多基礎(chǔ)設(shè)施無法建設(shè)，制約著舊村改造的推進(jìn)步伐。在調(diào)研中，所蹲點的陳坦頭村反映了村民多年來飲水難的問題。一直以來，村民都是自挖水井解決用水問題，但當(dāng)?shù)鼐牡V物質(zhì)含量過高，偏堿性，長期飲用對人體健康造成極大威脅。村兩委計劃籌資自建水廠，但一次性投入較大，而且每年的運行費用也是一筆不小的固定支出，對原本無多少集體收入的陳坦頭村來說，壓力非常大。通過進(jìn)一步調(diào)查得知，田市鎮(zhèn)范圍內(nèi)各村都沒有自來水供應(yīng)，這是一個普遍性的問題。四是村民的思想認(rèn)識還有待進(jìn)一步提高。舊村改造是一件惠及千家萬戶的好事，但由于該項工作涉及全體村民的切身利益，受傳統(tǒng)生活模式、生活習(xí)慣的影響，加上現(xiàn)實生活條件的制約，部分村民不愿離開原住地，怕負(fù)債建設(shè)。

三、進(jìn)一步推進(jìn)恒升鎮(zhèn)舊村改造工作的措施和建議

(一)合理選擇舊村改造模式，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。根據(jù)恒升鎮(zhèn)地形地貌復(fù)雜多樣、各村經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡等特點，不同村在實施舊村改造時應(yīng)科學(xué)合理地選擇適合各自特點的改造模式。

一是拆遷新建模式。可通過整體拆遷、集中建設(shè)、統(tǒng)一安置的方式，建設(shè)一批新型居住小區(qū)，以促進(jìn)現(xiàn)代化新村的形成。對于地方偏遠(yuǎn)、交通極為不便有人煙稀少的村子，就可多做村民思想工作，有計

劃地搬遷出來。這樣既可使農(nóng)民生活更方便，又可減少政府舊村改造的投入。

二是整理改造模式。以規(guī)模調(diào)整后的行政村為依托，因村制宜，編制規(guī)劃，對規(guī)模較大的村莊，采用部分保留、部分遷建的方式進(jìn)行改造，在其周圍擴(kuò)建新區(qū)，吸引周圍自然村向新區(qū)遷移。其中首先要對“空心村”進(jìn)行整治。但整治空心村不等于拆了舊房子，再在原地建

上新房子就了事，還得綜合考慮道路、綠化、排污等多方面問題。三是保留治理模式。以村莊環(huán)境建設(shè)為重點，對基礎(chǔ)條件較好的村或尚不具備改造條件的村，重點進(jìn)行村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拆除違章建筑及危房，進(jìn)行村莊整治，使整體環(huán)境達(dá)到整齊、干凈、美觀。以上“拆、改、留”的三種模式，要因村制宜，立足資源的節(jié)約與綜合利用，制定一個功能齊全、規(guī)模適度、布局合理的村莊建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格控制在村莊占地范圍內(nèi)。規(guī)劃編制絕不能脫離目前農(nóng)民的生活水平、經(jīng)濟(jì)承受能力以及住宅狀況，要按照節(jié)約土地，延續(xù)特色，尊重農(nóng)民意愿原則，統(tǒng)籌考慮村莊的長遠(yuǎn)發(fā)展，對農(nóng)民住房、基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，對水、電、排污、道路、綠化等都作出科學(xué)合理安排?？朔S意性和盲目性，避免將來重復(fù)規(guī)劃建設(shè)，從而優(yōu)化配置資源，提高資金和土地利用率。重視節(jié)能減排措施在農(nóng)村的應(yīng)用。

(二)破解土地政策，給予政策的支持。

根據(jù)我們的國情以及土地法律法規(guī)精神，用地緊張的局面將長期存在，舊村改造用地問題，要從改革入手，制定相應(yīng)政策，擴(kuò)大增量、盤活存量、合理配置資源，提高土地利用率。

要加大支持力度，配足土地指標(biāo)。舊村改造是一項重要民心工程，應(yīng)該在土地指標(biāo)方面給予大力支持。而且，從總體上看，舊村改造有利于土地集約利用，應(yīng)鼓勵支持舊村改造，在用地指標(biāo)等各方面加大扶持力度。對于啟動區(qū)塊，可以集中有限土地指標(biāo)，先啟動其中有條件的村，待一個村完畢，再將整理出來的土地轉(zhuǎn)移給另外村，這樣又可啟動新村建設(shè)。

開源與挖潛并重，加大農(nóng)村集體建設(shè)用地改革力度。在堅持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。一是出臺優(yōu)惠政策，積極擴(kuò)大遷村并點試點工作?？s并農(nóng)村居民點，擴(kuò)大城鎮(zhèn)、中心村用地規(guī)模，合理調(diào)整城鄉(xiāng)居民點用地結(jié)構(gòu)，達(dá)到節(jié)約、保護(hù)耕地目的。二是在中心集鎮(zhèn)推行多層公寓。在供地方式、購房面積、購買價格、房產(chǎn)處置等方面采取優(yōu)惠政策，既可以維護(hù)農(nóng)民利益，同時也能緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張的矛盾。三是住宅建設(shè)用地要利用村內(nèi)空閑地、閑置宅基地，先行安排一批村民建房；然后拆除老房子騰出新的空地，用于另一批建房。如此往復(fù)幾輪，就能達(dá)到全村的改造。四是對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，應(yīng)制定政策予以獎勵或補(bǔ)助。嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅政策。控制農(nóng)民超用地標(biāo)準(zhǔn)建房。對農(nóng)村宅基地歷史遺留問題，如未批先建，一戶多宅等問題，應(yīng)盡快研究出臺符合當(dāng)?shù)貙嶋H的政策，及時予以解決，不能一味地久拖不決。否則，只會使問題越積越嚴(yán)重。這個政策

既要充分考慮歷史原因，又必須有利于今后對規(guī)劃和土地的管理。

（三）拓寬舊村改造籌資渠道。

一是用足政策，整合資金，形成推進(jìn)舊村改造的合力。在實施過程中，要用足用好現(xiàn)有政策，按照相關(guān)法規(guī)進(jìn)行規(guī)劃、實施。充分調(diào)動農(nóng)民群眾的積極性，建立以村民建房投資為主體，村集體投入基礎(chǔ)設(shè)施為配套，財政投入為扶持的舊村改造投資機(jī)制。目前，對于農(nóng)村建設(shè)的各項政策及資金扶持較多，這些政策的出臺對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民生活水平的提高，生產(chǎn)生活環(huán)境的改善起到了一定的作用。如果整合利用這些政策和資金用于舊村改造，對舊村改造的推動作用會更加顯著。

二是深化農(nóng)村土地使用制度改革。從現(xiàn)實條件和各地的做法來看，籌資渠道根本出路還是在于土地，農(nóng)村集體建設(shè)土地是農(nóng)村集體最大的一筆資產(chǎn)，如何通過市場化運作，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)顯性化，是解決新農(nóng)村建設(shè)資金問題的有效途徑。近年來，許多地方都開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點工作，出臺了相應(yīng)政策，明確提出了農(nóng)村集體建設(shè)用地可以在除商品房開發(fā)以外進(jìn)行出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，使農(nóng)村集體建設(shè)土地資產(chǎn)性質(zhì)得到體現(xiàn)。在不違背法律精神的大前提下，在舊村改造試點村采取一些靈活、變通的政策，以地生財，為解決舊村改造建設(shè)資金問題打開一條新路。

三是發(fā)展村級經(jīng)濟(jì)。鎮(zhèn)政府要大力開展脫貧幫扶工作，拓寬農(nóng)民增收渠道，向農(nóng)業(yè)內(nèi)部挖潛，向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)拓展，構(gòu)建農(nóng)民增收的長效機(jī)制。繼續(xù)抓好千畝示范方建設(shè)，大力引進(jìn)效益農(nóng)業(yè)投資。及時輸送科技種植技術(shù)，提高品質(zhì)和產(chǎn)率，同時創(chuàng)造條件幫助解決銷售渠道。村干部要多向村民宣傳，跳出單一種水稻的生產(chǎn)模式，多推廣經(jīng)濟(jì)作物種植，利用良好的生態(tài)環(huán)境，種植高山蘿卜、芋頭等，增加農(nóng)民收

入。集中山林土地，搞規(guī)模農(nóng)業(yè)，逐步把坡地和山林改成經(jīng)濟(jì)林，壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

（四）加強(qiáng)宣傳，統(tǒng)一干群思想。通過開會、廣播、板報、標(biāo)語等形式，反復(fù)講解和宣傳舊村改造的目的、意義和目標(biāo)要求，使舊村改造成為廣大村民的自覺行動，變“要我改”為“我要改”，齊心協(xié)力，支持配合舊村改造工作。其中，黨員干部要首先統(tǒng)一思想認(rèn)識，帶頭配合開展工作。為減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，各種費用能免則免，能減則減。鎮(zhèn)政府要把舊村改造作為一項中心工作來抓，加強(qiáng)指導(dǎo)。

（五）開展村莊整治活動。開展舊村改造，要從各村現(xiàn)實條件出發(fā)，成熟一個改造一個。象陳坦頭村這樣條件還不夠的村，要先啟動整治村工作。整治工作不能盲目學(xué)習(xí)“面子”工程，搞連片整治，要有針對性地開展工作，使村民真正得到實惠。首先，做好宣傳發(fā)動，開展清潔衛(wèi)生活動。以農(nóng)村改廁為切入點，大力開展衛(wèi)生綜合整治，徹底清除露天糞坑，建造適當(dāng)數(shù)量的公廁，使村貌先有所改變。建立村衛(wèi)生保潔長效機(jī)制，成立衛(wèi)生整治隊伍，開展經(jīng)常性的保潔工作。其次，對于已建好的房子，動員農(nóng)戶對外墻進(jìn)行粉刷。一來可以保護(hù)墻壁，防止雨水長期沖刷而帶來安全隱患，二來也可增強(qiáng)美感，改善村貌。

第三篇：舊村改造步驟

一、村向街道打報告，申請舊村改造

二、街道同意后，以街道的名義向區(qū)政府打報告。

三、辦舊村改造用地預(yù)審。

四、政府同意后由城市規(guī)化辦公室出證明到規(guī)化局辦選址。

五、做舊村改造規(guī)劃設(shè)計。

六、規(guī)劃方案批準(zhǔn)后由城市化辦公室申批安置計劃和土地出讓方案。

七、與政府簽定三年改造目標(biāo)責(zé)任書。

八、對舊村改造做出安置拆遷補(bǔ)償辦法,召開村民代表大會

九、對所有房屋評估，與村民簽定拆遷安置協(xié)議

十、辦建設(shè)用地,建設(shè)工程,規(guī)劃許可證做安置樓建筑工程方案，辦施工手續(xù).十一、與街道簽定土地出讓拆遷安置責(zé)任書

十二、街道、村委分別與國土局（儲備中心）簽定土地出讓 拆遷安置（承諾）協(xié)議

十三、剩余土地辦理集體土地出讓手續(xù)。

十四、辦理出讓土地招、拍、掛手續(xù)。

十五、招、拍、掛結(jié)束，出讓地內(nèi)村民拆遷。

第四篇：舊村改造流程

一、編制舊村改造項目總體策劃方案：

申報資料：

1、本村在冊戶籍人口狀況和現(xiàn)有土地狀況.(附當(dāng)?shù)貞艏芾聿块T出具的在冊戶籍人口狀況證明和區(qū)國土資源管理部門出具的土地權(quán)屬、類別、面積證明)；

2、違規(guī)違法建設(shè)及處理情況；

3、初步改造意向。

（1）區(qū)政府關(guān)于村莊整合的意見；

（２）居住用地和生活保障用地（含機(jī)動用地）選址意向、范圍、面積以及是否合并重組使用的意見。擬將安置住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)項目捆綁實施的，可提出用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊選址意向、范圍和面積。并標(biāo)注于1：2000地形圖上；

（3）需安置村民人口數(shù)量及擬建安置住宅和生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施建筑面積。

（4）村民拆遷安置和后續(xù)生活保障意見；

（5）舊村改造的資金籌集方式；

（6）其他需說明的問題。

承辦部門：區(qū)舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。

二、總體策劃方案的報審：

申報資料：

1、總體策劃方案編竣后，由區(qū)舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過并形成審查意見，報市舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室；

2、市舊村改造辦公室組織會審，綜合各部門意見通過后，報市舊村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議審議；

3、市領(lǐng)導(dǎo)小組會議審議通過的舊村改造項目總體策劃方案，正式行文批復(fù)。承辦部門：市舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組。

三、申辦規(guī)劃策劃方案審批：

申報資料：

1、申辦規(guī)劃策劃方案策劃要求通知單；

辦理時限：8個工作日。

申辦程序：

出具規(guī)劃方案策劃要求通知單及附圖。通知單應(yīng)包括用地性質(zhì)、規(guī)劃策劃用地范圍、市政設(shè)施及村民安置、生活保障（含機(jī)動用地）、捆綁開發(fā)用地規(guī)模等規(guī)劃條件。

2、編報規(guī)劃策劃方案。（委托具有甲級或乙級城市規(guī)劃編制資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行編制，其成果應(yīng)達(dá)到修建性詳規(guī)的深度）。

辦理時限：8個工作日。

申辦程序：

規(guī)劃局出具審查意見。對確需實施招拍掛的地塊，市規(guī)劃局出具規(guī)劃指標(biāo)及要求；對村民安置居住和生活保障地塊，市規(guī)劃局予以批復(fù)詳細(xì)規(guī)劃。

承辦部門：市規(guī)劃局。

四、申辦安置住宅及生活保障建設(shè)項目核準(zhǔn)手續(xù)：

申報資料：

1、登記備案申請表及企業(yè)申請文件（分別報市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局，其中市發(fā)改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制的項目申請報告（一式五份）；

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，新設(shè)立企業(yè)尚未辦理工商登記的，須出具出資方關(guān)于項目建

設(shè)的合作協(xié)議有效文件；

4、資金落實證明；

5、項目所在地縣（市）、區(qū)發(fā)展改革部門和環(huán)保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現(xiàn)狀地形圖，并用HB鉛筆標(biāo)明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，應(yīng)同時提報濟(jì)南市建設(shè)項目招標(biāo)方案申請書，包括招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式等招標(biāo)內(nèi)容；

9、依法必須進(jìn)行地震安全性評價的項目，應(yīng)同時提報相關(guān)申請材料，包括企業(yè)申請文件、項目申請報告和項目位置示意圖；

10、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

承辦部門：市發(fā)展改革委員會。

辦理時限：10個工作日。

申辦程序：

市發(fā)改委受理后3日內(nèi)，分送市國土資源局、市環(huán)保局。市國土資源局、市環(huán)保局對申報項目于5個工作日內(nèi)分別出具土地預(yù)審、環(huán)評初審等書面意見；市發(fā)改委在2個工作日內(nèi)出具安置住宅及生活保障建設(shè)項目核準(zhǔn)文件。

五、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：

申報資料：

1、書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）。

2、經(jīng)計劃部門批準(zhǔn)的有效計劃文件。

3、1：500地形圖。

4、已批準(zhǔn)的可行性研究報告。

承辦部門：市規(guī)劃局。

辦理時限：7個工作日。

申辦程序：

1、持所需材料向市規(guī)劃局提出申請。經(jīng)現(xiàn)場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復(fù)。需申請建設(shè)用地計劃指標(biāo)的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》；需制定詳細(xì)規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計要求通知書》。

2、到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。對具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

六、申辦舊村改造用地審核意見：

申報資料：

1、委托具有土地測量資質(zhì)的專業(yè)隊伍將土地利用總體規(guī)劃確定的村建設(shè)用地的位置、范圍標(biāo)繪于上1：10000土地利用現(xiàn)狀圖上（附界址點坐標(biāo)）的圖件。

2、立項計劃（復(fù)印件1份，驗原件）；

3、規(guī)劃定點意見（復(fù)印件1份，驗原件）；

4、規(guī)劃范圍圖紙（復(fù)印件1份，驗原件）；

5建設(shè)用地規(guī)劃許可證（復(fù)印件1份，1份）。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：6個工作日。

申辦程序：

出具舊村改造用地審核意見及附圖，并說明村現(xiàn)狀土地利用的有關(guān)要求。

七、實施捆綁房地產(chǎn)開發(fā)用地招拍掛：

申報資料：

1、要求地對市規(guī)劃局審查通過的規(guī)劃策劃方案中確定的舊村改造捆綁房地產(chǎn)開發(fā)用地實施統(tǒng)征（收購）的申請表。

承辦部門：市國土資源局。

申辦程序：

市國土資源局審查同意后，由市土地儲備交易中心向市發(fā)改委申辦該用地的土地熟化整理項目核準(zhǔn)手續(xù)。市發(fā)改委受理后５個工作日內(nèi)，出具項目核準(zhǔn)文件。

八、工程建設(shè)項目立項審批：

申報資料：

1、登記備案申請表及企業(yè)申請文件（分別報市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局，其中市發(fā)改委二份，其他部門各一份）；

2、由具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢機(jī)構(gòu)編制的項目申請報告（一式五份）；

3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，新設(shè)立企業(yè)尚未辦理工商登記的，須出具出資方關(guān)于項目建設(shè)的合作協(xié)議有效文件；

4、資金落實證明；

5、項目所在地縣（市）、區(qū)發(fā)展改革部門和環(huán)保部門初審意見；

6、國有土地出讓合同或土地使用證；

7、1;500、1:1000或1：2000的現(xiàn)狀地形圖，并用HB鉛筆標(biāo)明用地位置和范圍意向（一式三份）；

8、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目，應(yīng)同時提報濟(jì)南市建設(shè)項目招標(biāo)方案申請書，包括招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和招標(biāo)方式等招標(biāo)內(nèi)容；

9、依法必須進(jìn)行地震安全性評價的項目，應(yīng)同時提報相關(guān)申請材料，包括企業(yè)申請文件、項目申請報告和項目位置示意圖；

10、法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。

承辦部門：市發(fā)展改革委員會。

辦理時限：15個工作日。

收費標(biāo)準(zhǔn)：

如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費。注意：舊村改造項目按上述程序申辦立項審批。

申辦程序：

有行政主管部門的建設(shè)單位，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報資料；無行政主管部門的建設(shè)單位，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，建設(shè)單位在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)報。

九、國有（集體）土地使用證：

申報資料：

（1）土地登記需要的資料

①計劃立項批文；

②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；

③土地登記申請書；

④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；

⑤土地登記審批表；

⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；

②出讓人土地使用權(quán)證書；

③土地使用權(quán)評估報告；

④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；

⑥出讓人原出讓批文；

⑦出讓方土地登記申請

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：7個工作日。

收費標(biāo)準(zhǔn)：

通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，可直接利用地塊進(jìn)行建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按相關(guān)程序辦理。

申辦程序：

①申請：建設(shè)單位持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進(jìn)行審查，并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地法人或其委托人在確認(rèn)的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。

④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進(jìn)行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。

十、建設(shè)拆遷臨時用地許可證：

申報資料：

1、用地申請；

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

3、建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；

4、建設(shè)用地規(guī)劃意見。

承辦部門：市國土資源局。

辦理時限：7個工作日。

收費標(biāo)準(zhǔn)：

須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。

申辦程序：

持用地申請及相關(guān)申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時用地許可證。

十一、房屋拆遷許可證：

申報資料：

1、拆遷申請書。

2、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件。

4、《國有土地使用證》或《拆遷用地批準(zhǔn)書》。

5、建設(shè)拆遷臨時用地許可證。

6、拆遷補(bǔ)償、安置資金證明。

7、拆遷計劃和拆遷方案。

8、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

承辦部門：市拆遷辦。

辦理時限：10個工作日。

收費標(biāo)準(zhǔn)：

拆遷管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平方米。申辦程序：

1、審查立項申請，并于收到申請后二日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予立項的決定。

2、批準(zhǔn)立項的，拆遷人應(yīng)自批準(zhǔn)立項之日起三日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，交納拆遷管理費。

3、立項批準(zhǔn)之日起五日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》，發(fā)布拆遷公告。

4、拆遷完畢，拆遷人應(yīng)及時申請拆遷驗收，經(jīng)驗收合格的，取得《拆遷驗收合格證》。

第五篇：舊村改造項目分析

3、舊村改造在城市化中的作用

舊村由于歷史和管理體制等原因，規(guī)劃管理無序，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎(chǔ)設(shè)施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。“城中村”改造是改善人居環(huán)境、提升城市品味，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃的需求，實施的的改建工程。其是推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障。

“城中村”改造在城市中心城區(qū)土地日顯稀缺的現(xiàn)狀下，不僅為部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了城市發(fā)展用地，提高了城市土地的利用效率。其高起點、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)也有利于解決當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃無序的問題。改造后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊含著巨大商機(jī)，改善了當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境。同時將會給安置在該區(qū)域內(nèi)的居民（村民）提供大量的就業(yè)崗位，為居民（村民）從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，個人收入將大大提高有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。其采用的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也在節(jié)能和環(huán)保方面也起到了很大的作用?？傊?，舊村改造工程解決了城市化過程中出現(xiàn)的問題，有利于推動城市化進(jìn)程的健康合理發(fā)展，推動生態(tài)文明城市的建設(shè)。

舊村改造類型

舊村改造是一項聚民心、暖民心、穩(wěn)民心的民心工程、戰(zhàn)略工程，實施好該工程，必將大大改善農(nóng)村群眾的居住環(huán)境，有效推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。近期，政府先后出臺加快舊村改造工作的意見，從上級工作部署來看，舊村改造勢在必行。

1、舊村改造模式和開發(fā)類型

舊村改造是一項全新的較為復(fù)雜的工程。在村莊布局、改造開發(fā)模式等方面可供借鑒參考的經(jīng)驗辦法不多、具體操作實施難度大的情況下，應(yīng)根據(jù)舊村所處的區(qū)位和實際情況，區(qū)分不同的改造類型，然后根據(jù)不同類型研究制定相關(guān)政策，扎實推進(jìn)舊村改造工作。根據(jù)舊村改造情況，舊村改造可以分為以下類型：撤村建居型；小城鎮(zhèn)集聚型；農(nóng)村社區(qū)型；大企業(yè)（項目）駐地及周邊村莊改造型；舊村原址改造型。

依據(jù)相關(guān)的類型可以提出不同的開發(fā)方案，目前的情況下有以下幾種開發(fā)方案：

（1）政府主導(dǎo)型財政直接投資是政府支持舊村改造的方式之一。在這種模式下，政府充當(dāng)開發(fā)商的角色，直接投資改造舊村，解決村民的拆遷安置問題，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，從而達(dá)到改造目標(biāo)。此種模式較適合于重點項目統(tǒng)籌建設(shè)型村莊改造。

優(yōu)點：該模式政府能夠從整個城市景觀、環(huán)境效益和社會效應(yīng)上按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行更新，從根本上解決舊村問題。能夠保證改造質(zhì)量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出讓金以及部分稅費的免除）。但同時要求政府一次性投入大量的財政支出。

缺點：從實踐來看，無論是公共設(shè)施的建設(shè)還是房地產(chǎn)項目的開發(fā)，想要大規(guī)模改造舊村，單憑政府的財力是負(fù)擔(dān)不起的。因用地規(guī)模、用地兼容性等因素的限制，并不適合建設(shè)這樣的項目。

所以，此種模式僅適合于局部地段的改造，或個別政府項目的建設(shè)需要。

（2）村級主導(dǎo)型

以村為操作主體，以村集體經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)，自行組織實施非市場化的改造是舊村改造的實施模式之一。

優(yōu)點：該模式由村民改造，不僅容易解決拆遷補(bǔ)償這個重大障礙，還省去了開發(fā)商的利潤部分，總體上降低了改造項目的開發(fā)強(qiáng)度和改造成本。同時，能夠調(diào)動居民的積極性，從而能夠靈活、有效地吸引相當(dāng)數(shù)量的小規(guī)模資金投入到改造中，也能避免由于大量人口置換 帶來的一系列社會經(jīng)濟(jì)問題。

缺點：由于村委會獨立承擔(dān)舊村改造的全部工作，對其經(jīng)濟(jì)實力、村干部的技術(shù)力量及經(jīng)營管理、協(xié)調(diào)等各方面能力都要求比較高。若村集體經(jīng)濟(jì)實力較弱，則村民自籌資金的壓力較大。

因此，該模式主要適合于：集體經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)大、村領(lǐng)導(dǎo)班子組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)好的村。

（3）開發(fā)商主導(dǎo)型

在村投資能力有限、政府又不打算大規(guī)模投資的條件下，為推進(jìn)舊村改造的進(jìn)程，開發(fā)商介入值得考慮。開發(fā)商介入可有多種方式，最完全的方式是開發(fā)商主導(dǎo)：開發(fā)商成立項目公司，負(fù)責(zé)征地、拆遷、補(bǔ)償、安置、建設(shè)、銷售等，按市場化方式進(jìn)行綜合開發(fā)。這種方式在舊村改造實踐中被證明是成功的經(jīng)驗，也利于促進(jìn)舊村的根本轉(zhuǎn)變。

優(yōu)點：開發(fā)商經(jīng)驗豐富、經(jīng)營管理能力及技術(shù)力量強(qiáng)，承擔(dān)舊村的改造，將有利于保證片區(qū)開發(fā)檔次與品質(zhì)。同時可借助知名開發(fā)商的品牌，樹立片區(qū)高檔次形象，提高市場價值。開發(fā)商獨立承擔(dān)可實現(xiàn)改造過程中的拆建統(tǒng)一，有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)、控制開發(fā)運作時間。

缺點：政策限制與市場化的困難。按現(xiàn)行土地政策，舊村的留用地、宅基地等建設(shè)用地均屬集體用地性質(zhì)，僅可用于建設(shè)村民住宅、村公共設(shè)施、村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不能轉(zhuǎn)讓，不得建房出售。在這樣的背景下，舊村改造的融資、開發(fā)商的介入等在操作上面臨困難，市場化的改造方式難以實現(xiàn)。

這種方式適用范圍比較廣，具有很大的代表性。（4）村與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型

政府指導(dǎo)，由開發(fā)商與村委會共同組建舊村改造公司，負(fù)責(zé)拆遷安置、土地平整、回遷返建、商品房建設(shè)等整個城中村改造的全部工作。

優(yōu)點：村委會參與整個舊村改造的開發(fā)工作，也有獲利機(jī)會，故開發(fā)積極性相應(yīng)提高。村委會參與整個開發(fā)改造工作，代表村集體及村民利益，利益統(tǒng)一，有利于開展工作，確保改造順利進(jìn)行。開發(fā)商與村委員會共同承擔(dān)可充分利用雙方優(yōu)勢，保證開發(fā)改造工作順利進(jìn)行，同時拆建統(tǒng)一也有利于整體規(guī)劃、整體協(xié)調(diào)，加快開發(fā)進(jìn)度。

缺點：主要在于開發(fā)商與村委會雙方共同組建的開發(fā)改造公司的企業(yè)決策、經(jīng)營管理權(quán)的分配，以及利益劃分的問題。此問題解決不好，容易產(chǎn)生矛盾，影響雙方合作意向。

在實際操作中，可探索通過不同的股權(quán)劃分、控股形式實現(xiàn)經(jīng)營管理權(quán)的分配及利益的劃分。

（5）政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)型

實行政府收儲后統(tǒng)一拆遷安置，凈地招拍掛后由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

優(yōu)點：該模式有利于在當(dāng)前形勢下加快城中村改造步伐，加快城中村的拆遷安置，政府在城中村改造過程中能夠?qū)崿F(xiàn)土地收益，也有利于政府合理把握開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏和土地投放量，實現(xiàn)村民贏環(huán)境、開發(fā)商贏利潤、政府贏形象的“三贏”。

缺點：政府融資難。解決的途徑有兩種：一是利用土地收儲貸款。二是利用國有資產(chǎn)運營公司這個融資平臺。目前形勢而言，受國家政策限制，加上我縣土地收儲數(shù)量極少，利用土地收儲貸款很難實現(xiàn)。國有資產(chǎn)運營公司這個融資平臺融資效果還可以，但大部分用于城市建設(shè)，拿不出更多的資金用于舊村改造。

因此，從目前情況來看，該模式在實際操作中存在很大的困難。以上只在對五種舊村改造開發(fā)模式進(jìn)行了分析比較，在實際操作中，應(yīng)結(jié)合各類舊村改造的實際和特點，創(chuàng)造性的選擇和探索改造開發(fā)模式，確保舊村改造工作取得實效。濟(jì)南市舊村改造分析

截至2011年11月中旬，濟(jì)南市超額完成省里確定的三年建設(shè)農(nóng)房20萬戶任務(wù)，共新建農(nóng)房26.5萬戶，完成三年任務(wù)的144%，其中整村遷建23.5萬戶、分散建房3萬戶；實施村莊改造項目337個，涉及村莊553個，總投資達(dá)390余億元；完成危房改造3萬余戶。濟(jì)南市的舊村改造工程取得了憂郁的成績，得到了廣大農(nóng)民的極大擁護(hù)，使農(nóng)房建設(shè)真正成為貼近群眾需求，是符合民意的一項惠民工程、德政工程和民心工程，把好事真正做到了百姓心坎里。

加快舊村改造，對于改善城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活條件，進(jìn)一步優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，拉動內(nèi)需促進(jìn)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展都有著極其重要的作用。但是，舊村改造是一項系統(tǒng)工程，涉及面廣，工作難度大。雖然進(jìn)展比較順利，但也暴露出一些問題和困難。

（1）資金短缺問題。第一，縣鎮(zhèn)財政壓力大。《山東省人民政府關(guān)于繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造的意見》（魯政發(fā)[2012]21號）明確要求，各級政府要設(shè)立專項資金，并對舊村改造戶加大扶持補(bǔ)助力度。

二、村級集體經(jīng)濟(jì)比較薄弱。就目前村集體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，多數(shù)村集體沒有能力承擔(dān)舊村改造工作。

三、農(nóng)民自籌難度大。近年來，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了較快發(fā)展，農(nóng)民收入有了大幅度提高。但建造新房是一項重大的建設(shè)性投入，同時需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施配套，就目前情況而言，多數(shù)村莊農(nóng)民收入水平與建房投資相比，資金缺口比例仍然很高，部分危舊房改造戶尤其是困難戶缺少原始資金，籌款能力又比較差，這給舊村改造工作帶來更大困難。（2）群眾思想障礙問題

對于舊村改造工作，當(dāng)前群眾存在三種思想傾向：一是急于改。有些群眾對舊村改造工作抱有很大希望，急切盼望開展舊村改造。二是不敢改。部分群眾擔(dān)心改造后利益得有到保障，造成“上樓致貧”問題三是不愿改。一些群眾由于受傳統(tǒng)、家族、宗派等原因的影響，看重的是手中的土地，一些“城中村”農(nóng)民由于受既得利益影響，封閉狹隘的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識濃厚，怕改造后失去“房東經(jīng)濟(jì)”這塊主要經(jīng)濟(jì)來源。因此，廣大村民存在著既想改（為改善生活質(zhì)量）、又怕改的等待觀望心態(tài)。

（3）政策問題。一是舊村改造涉及土地利用制度、投融資體制、行政管理體制等諸多方面問題，因而在操作上沒有統(tǒng)一的政策和成熟的模式。二是農(nóng)村住房屬于集體用地，改造后新建房屋除部分用于農(nóng)民拆遷安置外，其他部分作為商品房出售用于平衡改造資金。因這些新建房屋土地性質(zhì)為集體用地，只能出售給本村村民，一般不能對外出售。

濟(jì)南市舊村改造發(fā)展前景（1）濟(jì)南市政策的大力支持

為推進(jìn)舊村改造工作，省政府和市政府相繼出臺了相關(guān)政策措施，并對財政扶持、土地、費用減免等政策進(jìn)行了明確。濟(jì)南市財政每年安排1億元農(nóng)房建設(shè)專項資金。濟(jì)南市財政又籌集5億元扶持資金，用于舊村改造任務(wù)的啟動和資金周轉(zhuǎn)，為充分發(fā)揮濟(jì)南市扶持資金的效益，將5億元市扶持資金的還款期限延長到2012年12月底。濟(jì)南市要求縣（市）區(qū)自籌資金支持農(nóng)房建設(shè)，各縣市區(qū)投入配套資金約合10余億元。良好的政策支持將促進(jìn)濟(jì)南市的舊村改造項目發(fā)展。

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民對住房環(huán)境改善的需求

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，舊村的居住環(huán)境的落后就顯現(xiàn)出來。居住規(guī)劃的不合理，居住環(huán)境的臟亂差，影響著百姓對生活質(zhì)量的追求。并且近年來濟(jì)南市的房地產(chǎn)價格一直比較高，超出了普通人民的承受能力。舊城改造項目可以使百姓以遠(yuǎn)低于市場的價格得到新的住房。并且，舊村改造可以利用良好的規(guī)劃條件發(fā)展商業(yè)，具有良好的投資前景，能使該村的服務(wù)業(yè)得到很好的發(fā)展。所以，舊村改造項目具有良好的商業(yè)前景。