第一篇：物業(yè)管理若干法律問題的探索思考與立法對策[最終版]

隨著物業(yè)管理的迅猛發(fā)展，隨著物業(yè)管理規(guī)模和覆蓋面的迅速擴(kuò)增，廣大業(yè)主權(quán)利意識的覺醒，物業(yè)管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和實(shí)際問題，如現(xiàn)有法規(guī)的缺陷、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位和法律關(guān)系，《業(yè)主公約》的法律地位與作用，物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)值導(dǎo)向與收繳行為的法律效力等等，也已經(jīng)開始浮現(xiàn)出來。這些復(fù)雜問題的解決，無疑最終都會歸結(jié)到物業(yè)管理理論研究以及立法對策上來。同時，目前物業(yè)管理進(jìn)入了快速發(fā)展的重要時期，也到了非要解決這些復(fù)雜問題的關(guān)鍵時刻，如果我們不能從理論上科學(xué)認(rèn)識和尋求出物業(yè)管理的內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復(fù)雜問題，就可能使這些復(fù)雜問題成為物業(yè)管理繼續(xù)健康發(fā)展前進(jìn)的羈絆。

一、現(xiàn)有法規(guī)存在的缺陷直接束縛著物業(yè)管理的健康發(fā)展

盡管全國各地近年來都加快了物業(yè)管理的立法步伐，制定和出臺了許多地方性物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章，取得了一定的立法成就，但綜觀這些物業(yè)管理法規(guī)普遍都存在著這樣或那樣的缺陷，這些缺陷主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.現(xiàn)有的法規(guī)缺乏一個強(qiáng)有力的、科學(xué)完整的物業(yè)管理理論體系的支持，物業(yè)管理理論滯后物業(yè)管理實(shí)踐、滯后物業(yè)管理的立法?！懊^過河”，憑著感覺立法，具有較濃厚的實(shí)用主義色彩，沒有真正尋求到建筑物區(qū)分所有權(quán)這個物業(yè)管理理論的根源，沒有。致使各物業(yè)管理活動的責(zé)任主體法律地位不明確，權(quán)利義務(wù)不清楚，法律關(guān)系不清晰等等，造成許多物業(yè)管理熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題一直困擾著物業(yè)管理行業(yè)，影響著物業(yè)管理的立法，使物業(yè)管理裹足不前，無法可持續(xù)的健康發(fā)展；

2.現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)整體性、配套性、協(xié)調(diào)性、互補(bǔ)性相對比較差，個別地方顯得雜亂無章，沒有建立一個系統(tǒng)的、完善的法規(guī)體系；

3.由于缺乏全國性的、最權(quán)威的物業(yè)管理法律、法規(guī)，自然反映出現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)的滯后和立法檔次不高的問題，導(dǎo)致社會各界要求物業(yè)管理立法的呼聲逐年高漲。現(xiàn)有的地方性物業(yè)管理法規(guī)只有深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個省是以物業(yè)管理?xiàng)l例的地方性法規(guī)形式出現(xiàn)的，而更多的省市則大多是以物業(yè)管理辦法這種行政規(guī)章或紅頭文件的形式出現(xiàn)，法律效力等級比較低。這些行政規(guī)章或紅頭文件的法律效力等級比較低，在實(shí)施中就存在著很大的局限性和制約性；

4.現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，通常都僅僅局限于住宅區(qū)的物業(yè)管理，雖然有些地方性法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定了寫字樓、商住樓可以參照執(zhí)行，但在執(zhí)行的過程中，由于沒有概括集中各類物業(yè)建筑物的整體特點(diǎn)，往往難以依照這些地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章來進(jìn)行整體的規(guī)范管理；

5.現(xiàn)有的地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章總體上顯得立法體例比較籠統(tǒng)和原則，有些條文缺乏可操作性。尤其是法律責(zé)任的伸縮性過大，不便于在實(shí)際運(yùn)作上掌握；

6.現(xiàn)有的法規(guī)在立法技術(shù)上相對比較差，在與國家大法和基本法的上下銜接和左右協(xié)調(diào)上有著教大的空隙，甚至有著沖突和矛盾；

7.現(xiàn)有的法規(guī)沒有與國際慣例的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度接軌，與西方發(fā)達(dá)國家相比較，我們的物業(yè)管理法律制度處于相對滯后的狀態(tài)。這在一定程度上對于我國加入WTO之后，不斷提升我們物業(yè)管理行業(yè)參與國際物業(yè)管理市場競爭有所影響，尤其是在我們與西方發(fā)達(dá)國家競爭我國物業(yè)管理市場時，會使我們處于一個不利的局面。

針對上述現(xiàn)有法規(guī)的缺陷和物業(yè)管理立法的問題，我們充分利用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)改革開放試驗(yàn)田和享有立法權(quán)的優(yōu)勢，利用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理理論研究的豐碩成就，已經(jīng)著手對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地方物業(yè)管理立法作出相應(yīng)的調(diào)整，創(chuàng)制一部具有適度超前領(lǐng)先的地方性物業(yè)管理法規(guī)，來保持深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理立法的領(lǐng)先地位。

二、以建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度為構(gòu)建物業(yè)管理法律、法規(guī)的基本理論和基本框架

毋庸諱言，我國走進(jìn)WTO“入世”，肯定會給我國物業(yè)管理行業(yè)帶來新資金、新技術(shù)、新的管理方法和手段等促使物業(yè)管理健康發(fā)展的便利條件以及新的機(jī)遇，為我國物業(yè)管理健康發(fā)展提供良好的外部國際環(huán)境，同時也自然地把我們的物業(yè)管理公司推向更為激烈的國際市場。我國“入世”后，國內(nèi)一批新興產(chǎn)業(yè)必然要被迫向外商企業(yè)開放，國內(nèi)企業(yè)也必然受到競爭的強(qiáng)大壓力，直接沖擊了國產(chǎn)品牌的市場占有率和國內(nèi)企業(yè)的地位，其中，服務(wù)業(yè)將首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊。物業(yè)管理作為我國服務(wù)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，大幅度地對外開放物業(yè)管理市場是勢在必行。事實(shí)上，目前在上海、廣州、北京以及我們深圳，德國、日本、新加坡、英國以及美國等西方發(fā)達(dá)國家以及我國的香港、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理公司已經(jīng)悄悄地侵蝕進(jìn)入了我們的物業(yè)管理市場，與我們展開了競爭物業(yè)管理市場的較量。

面對我國“入世”后外商企業(yè)所帶來的沖擊，我們要從根本上改變物業(yè)管理行業(yè)的落后和競爭力低下的被動局面，首先就必須對西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理公司進(jìn)行認(rèn)真深入的理論研究，要認(rèn)真剖析研究西方發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理發(fā)展史，研究其發(fā)展過程的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，從中尋求我們可以借鑒和吸收的精華。為此近年來我們擺脫了就事論事、零敲碎打、實(shí)用主義的研究方法，加大并強(qiáng)化了物業(yè)管理理論研究的力度、深度和廣度。我們從深入剖析研究西方發(fā)達(dá)國家包括德本文來自文秘之音網(wǎng)，在百度中可以直接搜索到文秘知音網(wǎng)站國、法國、日本、意大利、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士等以及我國的港澳臺地區(qū)的物業(yè)管理制度出發(fā)，透過基本的現(xiàn)象，從民法的角度尋求出物業(yè)管理的理論源泉，并提出用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系的新觀念，從根本上解決了長期困擾物業(yè)管理行業(yè)的許多難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，全面、系統(tǒng)、科學(xué)地構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系。

長期以來由于物業(yè)管理理論研究的滯后，我國的物業(yè)管理的立法原理處于一個模糊不清的狀態(tài)。相對而言，作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)為包括德國、法國、日本、意大利、美國、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士及我國臺灣、香港、澳門地區(qū)在內(nèi)的世界眾多國家和地區(qū)民事立法所普遍確立，成為英美法系與大陸法系的一項(xiàng)重要制度。而建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度的內(nèi)容從本質(zhì)上構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系，是對以建筑物為主體的物業(yè)產(chǎn)權(quán)最核心、最清晰、最本質(zhì)、最系統(tǒng)的闡述。全國人民代表大會常務(wù)委員會目前正在立法審議的《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》中，已經(jīng)在民法物權(quán)法中確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)作為我國不動產(chǎn)所有權(quán)的基本法律制度。因此，我們通過深入的理論研究認(rèn)為應(yīng)該在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中貫穿和融入建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，并用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論構(gòu)建物業(yè)管理法律、法規(guī)的基礎(chǔ)理論和基本框架，以此與西方發(fā)達(dá)國家的國際慣例以及國家民法物權(quán)法的立法體系和原則相銜接、相呼應(yīng)，使物業(yè)管理法律、法規(guī)具有國家法律的基礎(chǔ)支持，從而獲得更廣泛的適用性和權(quán)威性。

深圳是在全國物業(yè)管理行業(yè)中最早率先開始建筑物區(qū)分所有權(quán)理論研究的。建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是從一九九五年以法律出版社出版我國民法專家梁彗星教授主編、陳華彬博士著作的《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》為標(biāo)志引入到我國民法體系中，而深圳物業(yè)管理行業(yè)則是在一九九七年已經(jīng)開始了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的學(xué)習(xí)和研究。從一九九八年起到現(xiàn)在通過全國房地產(chǎn)業(yè)深圳培訓(xùn)中心和深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院開辦的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓(xùn)班和物業(yè)管理從業(yè)人員上崗培訓(xùn)班，向80多期培訓(xùn)班，一萬多人次的學(xué)員宣講了建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。在去年十月深圳舉辦的全國首屆住交會物業(yè)管理研討會上，我們就分別提交了《建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理》和《創(chuàng)新物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論和運(yùn)作模式》兩篇論文，而這兩篇論文早在一九九八年底就陸續(xù)完成了，在論文中首次提出了用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系的觀點(diǎn)。在今年第二期《物業(yè)管理動態(tài)》上公開發(fā)表的《用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系》的論文，不僅在深圳物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生了重大的影響，而且受到建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。我們成功地把民法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論引入了物業(yè)管理行業(yè)，并在用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系方面取得了豐碩的成果。

在立法對策上，我們認(rèn)為應(yīng)該從立法體例上著手，將建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的具體內(nèi)容融入物業(yè)管理法律、法規(guī)之中。首先應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)中直接對建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念術(shù)語進(jìn)行定義和說明，并在此基礎(chǔ)上全面更新、規(guī)范和界定了物業(yè)管理的基本概念，拋棄了物業(yè)管理屬于“委托”或“委托代理”等不符合法律規(guī)范的概念；其次，對于類似于“異產(chǎn)毗鄰”、“自用部位”、“共用部位”等存在著落后、封閉、狹隘性的概念名稱，應(yīng)采用符合國際慣例的、符合建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的“專有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，一改過去籠統(tǒng)簡單的提法，而是按建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的專有部分、共用部分和成員權(quán)三個層次分別科學(xué)、完整、系統(tǒng)地論述其權(quán)利與義務(wù)，進(jìn)一步明確和規(guī)范物業(yè)管理各責(zé)任主體的權(quán)利和義務(wù)；第四，以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論為科學(xué)依據(jù)，明確賦予業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有的法律地位，進(jìn)一步明確和規(guī)范業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作方法；第五，以建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的科學(xué)內(nèi)容為基本核心，對業(yè)主公約、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理基金、物業(yè)建筑物使用和維護(hù)、強(qiáng)制性收費(fèi)等涉及物業(yè)管理難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題作出了明確的規(guī)定。

三、明確確立業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位，平衡物業(yè)管理責(zé)任主體的權(quán)利義務(wù)

物業(yè)管理中兩個最主要主體業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題一直是困擾著物業(yè)管理實(shí)踐和理論的一個懸而未決的重大核心問題。早在一九九九年五月的全國物業(yè)管理工作深圳會議上，國家建設(shè)部宋春華副部長就已經(jīng)尖銳地指出：“建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。沒有業(yè)主委員會，缺少了物業(yè)管理市場的主體，就談不到發(fā)揮新體制和市場機(jī)制的作用和效能，物業(yè)管理企業(yè)也失去了生存和發(fā)展的基礎(chǔ)?！币虼?，準(zhǔn)確科學(xué)地為業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司定位，明確業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司各自的法律地位，奠定物業(yè)管理立法的基石，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。

長期以來，之所以沒有找到這個良方的最根本的重要原因在于尋求方法上的偏差。部分人僅僅局限于從自身的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行提升和挖掘，還有一部分人也只是從經(jīng)濟(jì)管理的理論中探索和推敲；而恰恰忽視了業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位從本質(zhì)上說是一個法律的范疇，必須依據(jù)我國現(xiàn)行的法律，從法律的基本規(guī)定以及立法原意中進(jìn)行追尋和探索。我們通過艱辛的理論研究，通過對我國民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意的剖析，借鑒國外以及我國港澳臺地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從而依法準(zhǔn)確合理地確立了業(yè)主委員會作為區(qū)分所有建筑物的管理人的法律地位，確立了物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人的法律地位，從而徹底地解決了業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的定位問題。

我們認(rèn)為我國民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意所謂的管理人實(shí)際上應(yīng)該是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營管理權(quán)的人。管理人是依照法律、法規(guī)或行政命令直接產(chǎn)生的，不同于當(dāng)事人以出租、出借、出典等法律行為自愿設(shè)定的占有人（如承租人、借用人和典權(quán)人）。管理人的存在是我國社會主義國家國有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與管理權(quán)兩權(quán)分離的結(jié)果。我國國有的建筑物或其他設(shè)施一般授予國有企業(yè)、事業(yè)單位或機(jī)關(guān)團(tuán)體進(jìn)行管理，被授權(quán)的單位享有占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利。這種享有管理權(quán)的人就是我國民法中的所謂“管理人”。所以，管理人在我國民法立法的原意上應(yīng)該是指享有占有、使用、收益甚至處分權(quán)利的建筑物管理者，是指基于所有人授權(quán)或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實(shí)上的占有，以及承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)的人。

從管理人的法律概念來看，物業(yè)管理公司首先不享有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利；其次，沒有享有對特定建筑物的“固定的”“帶有永久性”的經(jīng)營管理權(quán)。相對比較之下，業(yè)主委員會則具有固定的帶有永久性管理權(quán)的性質(zhì)，因?yàn)榻ㄖ锎嬖?，就必須對區(qū)分所有建筑物行使管理權(quán)，雖然業(yè)主委員會要經(jīng)過換屆選舉，但“鐵打的營盤，流水的兵”，業(yè)主委員會委員的人選更迭并不會影響業(yè)主委員會的存在，業(yè)主委員會作為管理團(tuán)體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，代表全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾性自治自律組織，其民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。而全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，自然從責(zé)任與權(quán)利的主體都是一致。如果使管理人的地位空置，就會在司法實(shí)踐中因管理人的真空，而錯誤地將物業(yè)管理公司作為管理人，使物業(yè)管理公司代人受過。顯然這樣就將物業(yè)管理公司放在了一個權(quán)利與義務(wù)不均衡的地位上，勢必不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。相反將業(yè)主委員會放在管理人的地位上，由全體業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑物管理的整體責(zé)任，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權(quán)利，而且也平衡了業(yè)主自律的義務(wù)責(zé)任。

物業(yè)管理公司雖然承擔(dān)有一定的管理服務(wù)責(zé)任，但這種管理服務(wù)責(zé)任是通過與業(yè)主委員會所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責(zé)任也是有限度的，是全部管理責(zé)任其中的一部分。因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責(zé)任都囊括在內(nèi)，例如，建筑物建造缺陷而造成的損害，其責(zé)任人可能是建筑物的開發(fā)建設(shè)單位，也可能是設(shè)計(jì)者、承建施工者或前所有人，過錯情形可能是設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)不合乎規(guī)范，也可能是承建施工者偷工減料或者馬虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蠻使用形成的，這些因素是根本不可能在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定由物業(yè)管理公司來支配控制，除了業(yè)主、業(yè)主委員會之外往往其他民事主體（如物業(yè)管理公司）是不可能左右控制或徹底解除的。何況，當(dāng)物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理服務(wù)責(zé)任，就應(yīng)該以合同違約來承擔(dān)管理服務(wù)責(zé)任。但是，業(yè)主委員會的管理責(zé)任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務(wù)是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責(zé)任顯然仍然由業(yè)主委員會所保留，業(yè)主委員會有保留管理責(zé)任的權(quán)利，自然就要有承擔(dān)管理責(zé)任的義務(wù)，理應(yīng)成為合法的管理人。根據(jù)過錯責(zé)任原則，誰有過錯誰就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。既然業(yè)主委員會沒有將全部管理責(zé)任通過物業(yè)管理服務(wù)合同交給物業(yè)管理公司，自然物業(yè)管理公司就不可能承擔(dān)全部管理責(zé)任。否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔(dān)責(zé)任，就有悖公平正義的民法基本原則，不符合我國民法對管理人的立法本意。因此，物業(yè)管理公司只能是區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，是物業(yè)管理服務(wù)合同的平等的當(dāng)事人之一。

基于上述理論研究的成果，我們認(rèn)為應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“業(yè)主委員會是區(qū)分所有建筑物的法定管理人?！泵鞔_規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會所具有的平等的民事主體地位?！?/p>

通過物業(yè)管理立法的形式，明確地直接賦予業(yè)主委員會作為區(qū)分所有建筑物管理人的法律地位，明確地直接賦予物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的法律地位，合理、科學(xué)地給這兩個物業(yè)管理責(zé)任主體定位，不僅直接體現(xiàn)了業(yè)主自治管理的權(quán)利，體現(xiàn)了物業(yè)管理公司提供服務(wù)為主要職責(zé)的平等的合同關(guān)系，平衡了業(yè)主自律的義務(wù)責(zé)任，而且改變了當(dāng)前物業(yè)管理公司將管理業(yè)主為主要職責(zé)的錯誤觀念，以及出現(xiàn)致害責(zé)任后物業(yè)管理公司代人受過的不公平處境，給物業(yè)管理的原則（實(shí)行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合）奠定了堅(jiān)實(shí)、穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

四、明確確立業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系，直接體現(xiàn)出民事主體的平等關(guān)系

多年來我們一直將業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系鎖定在“委托”或“委托代理”上，其實(shí)這是望文生義所造成的一種物業(yè)管理誤區(qū)，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。

“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。

委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同的類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際認(rèn)真對照新合同法就會發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理是有本質(zhì)上的差別的，具體反映在以下幾個方面：

1.合同的目的不同?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！边@條規(guī)定是法律對委托合同的概念的界定。依據(jù)這條法律規(guī)定委托合同的最主要特征就是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達(dá)數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實(shí)際上人人都不管，也無法管的局面。

2.《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理法律、法規(guī)，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實(shí)義務(wù)。

3.物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著本質(zhì)的差別。

4.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司，不得將整體管理服務(wù)責(zé)任交給他人。

5.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢?guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當(dāng)事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。雙方當(dāng)事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

從上述五個方面的本質(zhì)差別可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當(dāng)然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。

在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認(rèn)識的不清晰，加上《中華人民共和國合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業(yè)管理委托合同”卻與《中華人民共和國合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。

所謂代理，是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實(shí)施的、法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。代理作為一種獨(dú)立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的產(chǎn)物。在處于簡單商品經(jīng)濟(jì)時期的羅馬法中，并沒有關(guān)于代理的規(guī)定。資本主義社會以后，科技發(fā)展、交易擴(kuò)大，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，因此產(chǎn)生了代理的需求。代理制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴(kuò)大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項(xiàng)不可或缺的重要內(nèi)容。

代理關(guān)系的基礎(chǔ)，是代理權(quán)，代理人之所以能代替被代理人實(shí)施法律行為，就在于代理人擁有代理權(quán)。代理行為最根本的核心，首先是所代理的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在代理的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要代理人代理，被代理人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。代理行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系?！?/p>

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常是沒有代理權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進(jìn)行代理。因此，代理行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，絕不能用代理的概念來函蓋物業(yè)管理的概念。

委托代理，又稱為意定代理，是基于被代理人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的代理。委托代理是代理的一種形式。委托代理的核心是必須完全忠實(shí)地按照被代理人的指示進(jìn)行代理活動。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中是根本不可能完全忠實(shí)地按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨(dú)立運(yùn)作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔(dān)服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托代理的關(guān)系。至于“委托—代理”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。

基于上述理論研究的成果，我們應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)中徹底地拋棄“委托”、“代理”以及“委托代理”的物業(yè)管理法律關(guān)系。我們認(rèn)為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：

1.依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；

2.依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系；

3.依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的法律規(guī)定，構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的平等的法律關(guān)系；

4.依據(jù)經(jīng)濟(jì)服務(wù)法的相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成服務(wù)與被服務(wù)之間的平等的法律關(guān)系。

總之，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是構(gòu)成民法的平等的民事法律關(guān)系。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，明確與區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會所具有的平等的民事主體地位?！泵鞔_規(guī)定：“業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)可信的原則，以及遵守法律、尊重社會公德、不損害社會利益的原則簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同?！?/p>

五、明確賦予《業(yè)主公約》為最高自治規(guī)則的法律地位，設(shè)定了強(qiáng)制性登記制度

目前，由于在物業(yè)管理立法中沒有明確確立《業(yè)主公約》的法律地位，無論是業(yè)主、業(yè)主委員會，還是物業(yè)管理公司對于《業(yè)主公約》的法律地位和作用沒有一個正確地充分認(rèn)識，沒有充分認(rèn)識和發(fā)揮《業(yè)主公約》的真正作用，對于《業(yè)主公約》的簽訂不夠重視。也導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，部分法官往往并沒有將《業(yè)主公約》作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來對待，也沒有把《業(yè)主公約》看成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，使得《業(yè)主公約》缺乏應(yīng)有的法律約束力。因此，作為立法機(jī)關(guān)在物業(yè)管理的立法活動中有必要，特別關(guān)注《業(yè)主公約》的法律地位問題，提高《業(yè)主公約》的法律地位，明確賦予《業(yè)主公約。作為物業(yè)管理最高自治規(guī)則和物業(yè)管理法規(guī)有效組成部分的合法地位。

在物業(yè)管理實(shí)踐中經(jīng)常遇到業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，而不愿意簽訂《業(yè)主公約》的情況，這也是《業(yè)主公約》作用得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個普遍原因。因此，《業(yè)主公約》的作用要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個非常重要的因素就是要確實(shí)保證《業(yè)主公約》的公平、公正、公開、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實(shí)踐中，的確有一些開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司利用自己有權(quán)起草和擬訂《業(yè)主公約》的途徑，在《業(yè)主公約》的強(qiáng)制性或禁止性內(nèi)容上，處于維護(hù)自己的私利而設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，這就背離了《業(yè)主公約》應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、公開、平等以及合法、合理的基本原則。針對這種情況，應(yīng)該在物業(yè)管理立法中明確，在物業(yè)建筑物出售或業(yè)主辦理入伙住用手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司組織簽訂的《業(yè)主公約》，必須強(qiáng)制要求使用政府統(tǒng)一制定的《業(yè)主公約示范文本》，并且對所使用的《業(yè)主公約》實(shí)行政府的強(qiáng)制性登記，《業(yè)主公約示范文本》一經(jīng)登記就產(chǎn)生了公示效力，昭示了業(yè)主公約對全體業(yè)主的合法約束力?；凇稑I(yè)主公約》具有私法自治原則所衍生的規(guī)約自治主義的特性，允許業(yè)主、業(yè)主委員會可以通過業(yè)主大會的特別議決程序，即經(jīng)全體業(yè)主中持區(qū)分所有權(quán)比例四分之三以上業(yè)主投票通過，結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況形成《業(yè)主公約》的修改補(bǔ)充決議，對《業(yè)主公約》進(jìn)行修改補(bǔ)充。當(dāng)然修改補(bǔ)充后的《業(yè)主公約》必須在履行了政府的強(qiáng)制性登記之后，方可生效。

鑒于以上情況，我們在物業(yè)管理立法上采取的對策是，明確規(guī)定：“業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對區(qū)分所有建筑物使用、維護(hù)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主管理團(tuán)體客觀化的自治規(guī)則，是全體業(yè)主的最高自治規(guī)則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。”這實(shí)際上是根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法，基于私法自治原則所衍生的規(guī)約自治主義，明確賦予了《業(yè)主公約》具有最高自治規(guī)則的法律地位。

為了充分體現(xiàn)與發(fā)揮《業(yè)主公約》的法律地位和作用，我們在物業(yè)管理立法上采取的對策上還對《業(yè)主公約》的制定原則、主要內(nèi)容、強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定內(nèi)容、簽訂以及強(qiáng)制性登記等事項(xiàng)作出了具體的規(guī)定。為了區(qū)別于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定，在法律程序上設(shè)定了強(qiáng)制性登記制度，一經(jīng)登記就產(chǎn)生公示效力，昭示《業(yè)主公約》已成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容之一，也便于登記機(jī)關(guān)監(jiān)督管理《業(yè)主公約》的合法性。

六、增設(shè)業(yè)主大會的特別議事決議程序

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，業(yè)主大會決議的內(nèi)容有兩大類，一類是常規(guī)性的問題，另一類是特別重要的事項(xiàng)，對于不同性質(zhì)問題的決議，應(yīng)采用不同形式的程序，予以區(qū)別。因此，應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定了七個方面的重要事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主大會特別事項(xiàng)議決程序決定：1.《業(yè)主公約》及《業(yè)主委員會章程》的修訂變更；2.在合同期內(nèi)解除終止物業(yè)管理服務(wù)合同，解聘作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會的撤消和重選；6.區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項(xiàng)。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)的選聘、解聘，以及《業(yè)主公約》修訂變更、業(yè)主委員會的撤消和重選等問題更是重中之重。并要求：業(yè)主大會對于下列“特別事項(xiàng)議決，應(yīng)經(jīng)持投票權(quán)比例四分之三以上的業(yè)主投票同意，方可通過并形成業(yè)主大會的決議”。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)中增設(shè)業(yè)主大會特別事項(xiàng)議決程序的最重要的目的是為了保護(hù)全體業(yè)主的共同利益，直接體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的決策權(quán)利，避免少數(shù)人的濫用權(quán)利來侵犯大家的共同利益，侵犯物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，使得所形成的決議真真正正反映出大多數(shù)業(yè)主的呼聲，集中表達(dá)出大家共同的意志，體現(xiàn)出自治管理、自主選擇、自主參與、自主行為、自主負(fù)責(zé)的意思自治原則。而不是由個別少數(shù)人假借全體業(yè)主的名義，狐假虎威地干著損害全體業(yè)主的勾當(dāng)。同時，在客觀上，也起到鼓勵更多的物業(yè)管理區(qū)域使用政府統(tǒng)一制定的比較公平、合理和規(guī)范的《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主委員會章程》的示范文本作用，改變了少數(shù)人出于個人私利而動輒以解除物業(yè)管理服務(wù)合同為要挾，侵犯全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益的被動局面，真正體現(xiàn)出業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間的平等民事主體的法律關(guān)系。

七、突破業(yè)主委員會的單一模式的單調(diào)格局，充分發(fā)揮業(yè)主委員會自治管理優(yōu)勢

由于我國地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是一特征，用一刀切的辦法統(tǒng)一采用一種固定模式，不利于物業(yè)管理的健康發(fā)展。盡管深圳市范圍不大，但情況也千差萬別，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)水平檔次和發(fā)展的階段性，應(yīng)該按照“百花齊放，百家爭鳴”的原則，允許業(yè)主委員會充分發(fā)揮自治管理的自身優(yōu)勢，以多種模式共存是理所當(dāng)然的。對于規(guī)模小、條件不成熟的業(yè)主委員會，賦予其一般性群眾組織的主體資格；對于一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會鼓勵其成為社會法人團(tuán)體。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)中應(yīng)立法明確規(guī)定：“政府鼓勵有一定規(guī)模的、條件成熟的業(yè)主委員會成為社會法人團(tuán)體。對于規(guī)模較小、條件不成熟的業(yè)主委員會應(yīng)依據(jù)我國民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定賦予其他組織的訴訟主體資格?！边@種允許業(yè)主委員會多種形式共存，一方面適應(yīng)了世界潮流，即管理團(tuán)體法人的趨勢，另一方面解決了爭論已久的兩難問題――如果不是法人團(tuán)體就沒有訴訟主體資格，如果是法人團(tuán)體又沒有承擔(dān)民事責(zé)任的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)的矛盾。

八、依法強(qiáng)化國有物業(yè)建筑物的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

引入競爭機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)，徹底改變誰開發(fā)、誰管理的壟斷經(jīng)營局面，這是物業(yè)管理走向市場的一個重要舉措。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會運(yùn)用市場競爭和價(jià)值規(guī)律，通過招標(biāo)投標(biāo)的形式，以物業(yè)管理權(quán)為標(biāo)的，招請若干個物業(yè)管理公司秘密報(bào)價(jià)競爭，由開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會從中選擇優(yōu)勝的物業(yè)管理公司中標(biāo)并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的過程。簡單的說，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)就是通過招標(biāo)投標(biāo)的形式選聘物業(yè)管理公司。

物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司，其目的在于選擇適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理公司。因而物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會在招標(biāo)時必須考慮投標(biāo)者的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、物業(yè)管理資質(zhì)等級、以往的物業(yè)管理業(yè)績、服務(wù)質(zhì)量、管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)是否合理、信譽(yù)是否良好等反映物業(yè)管理公司整體素質(zhì)的各種綜合因素。對于眾多的投標(biāo)者，物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，選擇中標(biāo)者，再與中標(biāo)者簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理引入招標(biāo)投標(biāo)，實(shí)際上就把物業(yè)管理行業(yè)直接推入到社會主義市場經(jīng)濟(jì)之中，因此，這實(shí)際上也是物業(yè)管理市場化的具體體現(xiàn)，是物業(yè)管理行業(yè)中引入競爭機(jī)制的具體體現(xiàn)。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)不僅為物業(yè)建筑物開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會提供了選聘高素質(zhì)物業(yè)管理公司的較大空間，同時也為物業(yè)管理公司提供了公平競爭的機(jī)會。因此，物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)的優(yōu)勝劣汰法則，有利于全面提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，有利于增強(qiáng)了物業(yè)管理公司的活力，有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是一個競爭過程，必須遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，應(yīng)當(dāng)有嚴(yán)格的規(guī)范，因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“屬于政府或國有資產(chǎn)形成的物業(yè)建筑物，以及已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)建筑物，應(yīng)依法采用招標(biāo)投標(biāo)方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。政府鼓勵其他的物業(yè)建筑物依法采用招標(biāo)投標(biāo)方法選聘物業(yè)管理企業(yè)?！逼渲械暮诵氖菑?qiáng)調(diào)了“依法采用”，是要嚴(yán)格依照國家招標(biāo)標(biāo)法的基本原則和程序進(jìn)行，在此基礎(chǔ)上才是執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則。依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第二條：“在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動，適用本法。”的規(guī)定，依法首先是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和相關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。對《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》所確立的各項(xiàng)行為規(guī)則，不得違反，不得規(guī)避。盡管我們深圳在這方面走在全國的前列，但如何努力創(chuàng)造公平、公開、公正的市場環(huán)境，還有待不斷的探索。這里有一個下位法與上位法的銜接，協(xié)調(diào)新問題需要解決。

九、確立物業(yè)管理基金的設(shè)立原則

物業(yè)管理基金又可以稱為共同儲備基金。設(shè)立物業(yè)管理基金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動中巨額的非預(yù)見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理基金的作用類似于區(qū)分所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的計(jì)提。

眾所周知，區(qū)分所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動、大氣、水、雷電等對區(qū)分所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會加速區(qū)分所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使區(qū)分所有建筑物過早達(dá)到危險(xiǎn)程度，縮短了區(qū)分所有建筑物的使用壽命使之提前到達(dá)設(shè)計(jì)壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理基金，就可以有效、合理地妥善安排區(qū)分所有建筑物的修繕改良，區(qū)分所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使區(qū)分所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運(yùn)行，充分發(fā)揮區(qū)分所有建筑物的正常使用功能，不斷延長區(qū)分所有建筑物的使用壽命，改善和提高了區(qū)分所有建筑物的使用功能，提高了區(qū)分所有建筑物的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動了區(qū)分所有建筑物的升值，使區(qū)分所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報(bào)率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設(shè)施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，而公用設(shè)施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因?yàn)樽≌惖奈飿I(yè)管理都直接面對著居民，同時在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設(shè)施相對比較多，考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般在需要對公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造時，需要的費(fèi)用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費(fèi)用收集比較困難，這就直接影響了公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造的效率，從這個意義上設(shè)置公用設(shè)施專用基金具有一定的社會公益性質(zhì)。相反對于非住宅類的物業(yè)管理，公用設(shè)施相對較少，費(fèi)用小也比較容易籌集，因此，沒有設(shè)置公用設(shè)施專用基金的必要。

十、明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)市場機(jī)制的協(xié)商定價(jià)導(dǎo)向

以業(yè)主承受能力為借口，導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì)，必須靠其他經(jīng)營收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。國家建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)最近向新聞媒體透露：作為扶持物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)邁向市場化的重要一部，國家目前正在考慮在職工工資改革中加入物業(yè)管理費(fèi)用支出部分，將物業(yè)管理費(fèi)用以補(bǔ)貼形式列入職工工資。物業(yè)管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場規(guī)律，應(yīng)由當(dāng)事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的導(dǎo)向是協(xié)商定價(jià)：“已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。物業(yè)建筑物已交付使用尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出，報(bào)市、區(qū)價(jià)格行政主管部門核定?！蓖瑫r應(yīng)在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定原則是：“確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！倍皇菢I(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力為標(biāo)準(zhǔn)。

十一、明確收繳物業(yè)管理費(fèi)用屬于物權(quán)行為，具有優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的法律效力

依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，收繳物業(yè)管理費(fèi)用屬于物權(quán)行為。而物權(quán)是具有優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的。所謂“優(yōu)先受償權(quán)”是指在同一物上有數(shù)種權(quán)利同時存在時，物權(quán)具有較其他權(quán)利優(yōu)先行使的效力，物權(quán)的效力優(yōu)于債權(quán)，某一債務(wù)人在破產(chǎn)宣告前，對屬于債務(wù)人所有的財(cái)產(chǎn)有抵押和留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的，可就其財(cái)產(chǎn)先于破產(chǎn)債權(quán)人受償，即所謂別除權(quán)?！白芳皺?quán)”是指物權(quán)的標(biāo)的物不論轉(zhuǎn)移到任何人手中，物權(quán)的權(quán)利人均可向?qū)嶋H占有人主張權(quán)利，而無論實(shí)際占有人的取得是合法還是非法。實(shí)際上在物業(yè)管理行業(yè)中存在的“認(rèn)房不認(rèn)人”的國際慣例的就是物權(quán)行為的追及權(quán)的具體體現(xiàn)。因此，在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中明確規(guī)定：“依據(jù)物權(quán)行為的優(yōu)先受償權(quán)和追及權(quán)的法律效力的原則，無論物業(yè)建筑物易手是采用按揭、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承，還是拍賣，其受益人都有交納前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)，新業(yè)主交納后可以依據(jù)法律途徑以債務(wù)的形式向前業(yè)主追討?！蓖瑫r第一百零二條明確規(guī)定：“物業(yè)建筑物按揭、抵押轉(zhuǎn)讓、贈與繼承、拍賣等易手時，如果通過房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)，按照優(yōu)先受償權(quán)的原則，房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)該從房款中將前業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用、滯納金等代為扣除，并直接交付給物業(yè)管理企業(yè)?！辈⑶以谖飿I(yè)管理?xiàng)l例法律、法規(guī)的立法中相應(yīng)地規(guī)定違反這些規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

十二、設(shè)定了區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制剝奪的執(zhí)行程序

按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的方式主要有禁止使用專有部分、拍賣區(qū)分所有權(quán)二種。這是對違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人或?qū)Ｓ胁糠终加萌说淖顬閲?yán)厲的制裁措施，是一項(xiàng)禁止使用專有部分的制度。如果區(qū)分所有權(quán)人有重大違反義務(wù)的情形，已經(jīng)不可能維持建筑物內(nèi)的共同關(guān)系，那么，經(jīng)全體區(qū)分所有權(quán)人過半數(shù)同意，就可以剝奪其專有權(quán)。為了慎重期間，通常強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的決議應(yīng)該由業(yè)主大會的特別事項(xiàng)議決程序形成，并由人民法院判決執(zhí)行。

最早規(guī)定剝奪區(qū)分所有權(quán)的是1948年頒布的《奧地利住宅所有權(quán)法》，該法第十條規(guī)定“從共同關(guān)系中予以驅(qū)逐”。現(xiàn)行的《德國住宅所有權(quán)法》進(jìn)一步完善了區(qū)分所有權(quán)剝奪制度，以制裁共同關(guān)系中違反義務(wù)的區(qū)分所有權(quán)人?！兜聡≌袡?quán)法》第十八條規(guī)定，構(gòu)成被剝奪的原因主要為“區(qū)分所有權(quán)人對其自己所應(yīng)負(fù)的義務(wù)有重大違反的情形，以致無法期待其繼續(xù)維持共同關(guān)系?！眳^(qū)分所有權(quán)人如果因酒精或藥物中毒而喪失自主意思，致有引起火災(zāi)的危險(xiǎn)，或罹患惡性疾病，或有侵害他人行為的精神病等，均可構(gòu)成剝奪理由。在實(shí)務(wù)中尚認(rèn)為其使用專有部分賣淫情形時，也可構(gòu)成剝奪理由。在我國物權(quán)法草案的第一百條和第一百零四條的強(qiáng)制措施中也參照了德國、日本以及我國臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，設(shè)立了由管理人或管理委員會請求人民法院強(qiáng)制出讓及拍賣制度的法律規(guī)定。其目的就在于為了建立區(qū)分所有建筑物的安全、舒適及衛(wèi)生的居住環(huán)境，確保居住的品質(zhì)。

為了與我國民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度相銜接、協(xié)調(diào)、配套和統(tǒng)一，為了與國際慣例接軌，為了維護(hù)和營造物業(yè)管理區(qū)域以及區(qū)分所有建筑物的安全、舒適及衛(wèi)生的居住環(huán)境，確保居住的品質(zhì)，我們在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中應(yīng)設(shè)定強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)的條款。明確規(guī)定有下列五種情況之一的行為可以強(qiáng)制剝奪區(qū)分所有權(quán)：1.對專有部分的利用，嚴(yán)重妨礙建筑物的正常使用和安全，經(jīng)制止而不停止的；2.嚴(yán)重違反全體業(yè)主的共同利益的行為，并且情節(jié)重大，經(jīng)制止而不停止的；3.嚴(yán)重違反業(yè)主公約的行為，并且情節(jié)重大，經(jīng)制止而不停止的；4.拖欠物業(yè)管理費(fèi)用以及滯納金等總費(fèi)用已經(jīng)超過其物業(yè)建筑物當(dāng)前市面價(jià)值的50%以上，經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司強(qiáng)制催繳，仍未交納的；5.嚴(yán)重違反本條例的強(qiáng)制性規(guī)定，經(jīng)制止而不停止的。有上述五種行為之一的“受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主大會請求以特別事項(xiàng)議決程序形成強(qiáng)制出讓區(qū)分所有權(quán)決議，訴請人民法院責(zé)令業(yè)主出讓其區(qū)分所有權(quán)或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分；當(dāng)業(yè)主大會休會或未形成決議時，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以直接向人民法院訴請責(zé)令業(yè)主出讓其區(qū)分所有權(quán)或禁止專有部分占用人使用其占用的專有部分”。“ 人民法院判決責(zé)令出讓其區(qū)分所有權(quán)后三個月內(nèi)，業(yè)主不自行出讓并完成所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)的，受到侵害的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以申請人民法院對其區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制拍賣?！?/p>

應(yīng)該指出目前在物業(yè)管理活動中所涉及到的物業(yè)管理法律問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的地位和權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理市場競爭、政府在物業(yè)管理活動中的地位與作用……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問題，強(qiáng)化物業(yè)管理理論研究，用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對策上構(gòu)筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎(chǔ)，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個業(yè)內(nèi)人士應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進(jìn)取，才能迎來二十一世紀(jì)物業(yè)管理的燦爛明天。

第二篇：關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考

關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考

來源：熱點(diǎn)論文[ 2009-3-19 21:50:44 ]作者：李許明編輯：論文

論文摘要

20世紀(jì)80年代開始，我國住房制度逐漸貨幣化以來，人民的居住條件有了很大改善，但其中也存在了一些問題，比如物業(yè)管理引起的糾紛，在我國，物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物，但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后，在實(shí)際過程中出來糾紛、審判時對法律實(shí)踐帶來許多問題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問題及原因入手，提出幾點(diǎn)對策。在文章中，首先陳述了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容，其次對我國物業(yè)管理中存在的一些法律問題進(jìn)行了分析，最后對物業(yè)管理的存在問題提出了自己的看法，希望通過自己的分析和寫作能對我國的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力

[關(guān)鍵詞]： 物業(yè)管理滯后問題規(guī)范

從十一屆三中全會將全黨全國的工作重心轉(zhuǎn)移到社會主義現(xiàn)代化建設(shè)上來以后，房地產(chǎn)市場在我國逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。特別是20世紀(jì)80年代我國住房制度從“國家包、福利性、低租金、等級制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來，成片的大型住宅小區(qū)可以說一眨眼之間便拔地而起，人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè)，也進(jìn)入人民的生活中。它是在我國住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法》國務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)章外，國家對此方面尚無較完整的法律法規(guī)體系，使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問題略陳管見。

一、物業(yè)管理概述

（一）、物業(yè)管理的概念：物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語，特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn)，主要是指一個住宅單位或樓宇、建筑物。我國對物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、旅游賓館等。物業(yè)可大可小，一座大廈可作為一項(xiàng)物業(yè)，一個住宅單元也可作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。1981年3月,我國第一家物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過注冊,正式掛牌營業(yè)。自此,我國現(xiàn)代物業(yè)管理從無到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來。據(jù)統(tǒng)計(jì),到

1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個,物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億ｍ2。在我國,物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽產(chǎn)業(yè)。

（二）、物業(yè)管理的模式：從現(xiàn)實(shí)情況來說，無論國內(nèi)或國外，物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理；第二種模式是由業(yè)主委員會實(shí)行自營管理；第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。以上三種模式實(shí)質(zhì)上是兩種模式，即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主，根據(jù)合作社章程成立的管理委員會與業(yè)主委員會沒有多大區(qū)別，因此，合作社自主管理同業(yè)主自營管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國的國情，這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好，可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù)，免除他們的后顧之憂，雖然收費(fèi)高一些，但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起，因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司，雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能由開發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司，單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對業(yè)主來說是不公平的。業(yè)主自營模式，由于不需要交納營業(yè)稅等稅費(fèi)，有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等，可以不聘用專職人員，而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān)，不用給他們交納社會保險(xiǎn)和住房公積金，只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣，就可以節(jié)省很大一筆開支，再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營收入，業(yè)主可以花很少的錢就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，有49％的被訪者表示希望采用業(yè)主自營式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個數(shù)據(jù)表明，有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè)，不同意交給物業(yè)公司管理。

二、我國物業(yè)管理法律中存在的一些問題

（一）、目前我國物業(yè)管理立法滯后。目我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個方面構(gòu)成：

1、憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國家保護(hù)公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”?！稇椃ā返谌艞l:“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二層次,全國人大及其常委會、國務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言，物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國物業(yè)管理的迅速發(fā)展。

（二）、物業(yè)管理公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確：由于我們國家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒幾年，物業(yè)管理公司一般都與開發(fā)商存在這千絲萬縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生爭議時，物業(yè)管理公司往往會維護(hù)開發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國新的物

業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會來確定。在開發(fā)商開發(fā)過程，可以由開發(fā)商臨時委托物業(yè)管理公司來進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中，由于法律意識淡薄、管理不力，二者職責(zé)仍沒有明確分開。

（三）、業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施。業(yè)主自治，是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治

組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主，業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會和業(yè)主委員會；自治所遵循的基本原則是民主原則；自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動；業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對業(yè)主委員會的民主選舉以及對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學(xué)的角度來看，在業(yè)主自治法律關(guān)系中，權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主自治實(shí)質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會分別處于不同的法律地位，從而也就分別享有不同的權(quán)利，也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利，沒有業(yè)主的自治權(quán)，就不會有業(yè)主自治，當(dāng)然也就不會產(chǎn)生業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)，（2）請求權(quán)，（3）投票權(quán)，（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（5）監(jiān)督權(quán)，（6）知情權(quán)等。業(yè)主大會是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式，是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu)，他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會的職責(zé)主要包括：（1）制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán)，包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員的權(quán)利；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利；

（4）重要事項(xiàng)的決定權(quán)；（5）監(jiān)督權(quán)，有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的實(shí)施；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主大會制定的各項(xiàng)決議。自1994年我國實(shí)施物業(yè)管理已來，已經(jīng)走過了10個年頭。在這10年中，業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn)，業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見諸報(bào)端，與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮，并逐年呈上升趨勢，這都與業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為：

1、開發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；

2、業(yè)主自治活動運(yùn)行過程中發(fā)生的糾紛，例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項(xiàng)的過程中的對實(shí)體性和程序性問題而產(chǎn)生的爭議；

3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)各種糾紛。這與我國在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識淡漠等都與直接聯(lián)系。

（四）、物業(yè)管理公司的經(jīng)營缺乏規(guī)范和監(jiān)督：由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，它往往反客為主，與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人，對小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi)，對小區(qū)內(nèi)的任何變動，都可以完全不征求居民的意見。有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需交費(fèi)。對居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物業(yè)公司為獲取更多利潤，在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告，影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者，物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時毆打業(yè)主。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。

（五）、業(yè)主法律意識淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)，一些業(yè)主對物業(yè)管理問題知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識。他們買房時只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。

（六）、物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到60%，實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費(fèi)，主要原因有：一，對物業(yè)管理的不滿意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價(jià)不相等，多收費(fèi)少服務(wù)；三，除政府定價(jià)的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時等。

三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策

1、進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報(bào)酬、業(yè)委會收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

2、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。個人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：一要結(jié)合國外先進(jìn)物業(yè)管理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主招標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競爭的物業(yè)

管理市場機(jī)制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時候盡快采取公開由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理；

四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時間，督促開發(fā)商及時成立業(yè)主委員會?？梢栽O(shè)

立類式履約保證金制度的制約機(jī)制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會時，給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁；五對物業(yè)管理公司實(shí)行隨時抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施，對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。

3、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)，加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，應(yīng)當(dāng)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)；同時，業(yè)主委員會也必須要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按規(guī)章實(shí)施，眾業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)督，以維護(hù)自身利益。

4、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價(jià)格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時，針對目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，建議有關(guān)部門修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。

5、增強(qiáng)業(yè)主的付費(fèi)觀念。要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)意識，在住房制度改革進(jìn)程中，促使住房人更新觀念。同時要加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時及時繳納管理費(fèi)，物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個良性循環(huán)。

6、健全業(yè)主民主自治機(jī)制。要發(fā)揮業(yè)主對物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會由廣大業(yè)主財(cái)經(jīng)的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。建議將業(yè)主大會設(shè)立為自治性的社會團(tuán)體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會和業(yè)主委員會充分行使其職能，為廣大業(yè)主服務(wù)。

7、加強(qiáng)宣傳和教育，提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平，建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，樹立物業(yè)管理人員的市場意識和服務(wù)理念，使其真正能夠?yàn)闃I(yè)主服務(wù)

第三篇：物業(yè)管理面臨著哪些法律問題

物業(yè)管理面臨著哪些法律問題

2000-12-11

伍勁松

一、業(yè)主委員會的法律地位

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，也是物業(yè)管理市場的主體，業(yè)主委員會代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，行使物業(yè)管理選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。這是物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。因此，建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的新體制的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。那么，這種團(tuán)體是否具有民事主體資格、屬于何種民事主體？若業(yè)主群體不具有主體資格，那么為什么能簽訂物業(yè)管理合同；若具有主體資格，那么它是否具有相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力呢？

對這一問題我國法律目前尚無明確規(guī)定，但這種客觀形成的團(tuán)體已經(jīng)在實(shí)踐中行使作為民事主體的權(quán)利。全體業(yè)主是通過業(yè)主大會推選出的業(yè)主委員會來管理其共同事務(wù)的，并由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)同物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同。據(jù)此判斷，由全體業(yè)主組成的團(tuán)體應(yīng)該具備民事主體資格。而業(yè)主委員會是同一建筑物內(nèi)全體業(yè)主設(shè)立的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的人格被全體業(yè)主所吸收，它的行為對外代表全體業(yè)主，對全體業(yè)主產(chǎn)生效力。根據(jù)我國民事訴訟法第54條的規(guī)定，當(dāng)業(yè)主們的共同利益受到侵犯或與他人發(fā)生糾紛時，業(yè)主委員會可代表全體業(yè)主參加訴訟。

雖然《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》僅規(guī)定對業(yè)主委員會的材料予以備案，但實(shí)際操作層面，業(yè)主委員會要取得合法地位，必須由房管部門給予批復(fù)，然后才能刻制公章，開展活動，以體現(xiàn)政府的管理權(quán)威和確認(rèn)職能。

二、有關(guān)物業(yè)管理權(quán)移交的問題

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第2O條第2款規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理。但第21條規(guī)定，綜合驗(yàn)收合格后方可將物業(yè)管理權(quán)移交業(yè)主委員會。前后條文本身并不沖突，但是由于建筑行政管理部門未能切實(shí)貫徹執(zhí)行《廣東省居住小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收暫行辦法》和《廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》有關(guān)綜合驗(yàn)收的相關(guān)規(guī)定，為了避免承擔(dān)延期交樓的違約責(zé)任，發(fā)展商在交樓的時候往往隱瞞沒有綜合驗(yàn)收的事實(shí)真相，匆忙交樓，從而導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)不能移交。根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》，可以分期驗(yàn)收，實(shí)踐中，應(yīng)以單體建筑物取得《廣州市建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收合格證》為準(zhǔn)。如果未能綜合驗(yàn)收，發(fā)展商自然應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。

三、物業(yè)管理的收費(fèi)問題

1、關(guān)于管理費(fèi)用及報(bào)酬的分擔(dān)方式。建設(shè)部1995年12月1日頒布實(shí)施的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第1O條、第11條規(guī)定，由于物業(yè)管理只限于共用部分，所以各位業(yè)主對于管理費(fèi)用的分擔(dān)取決共用面積的分?jǐn)?。但是現(xiàn)有的物業(yè)管理收費(fèi)一般都按照業(yè)主的建筑面積計(jì)算，兩者之間差異是顯而易見的。按建筑面積收費(fèi)，表面上看，降低了每平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雖然也是按比例收費(fèi)，但并不公平合理。因?yàn)椋飿I(yè)管理公司僅對物業(yè)的共有部分與共同事務(wù)實(shí)施管理，而業(yè)主的專有部分由業(yè)主自己進(jìn)行管理，所以，并不存在管理公司收費(fèi)的問題。業(yè)主僅對共有部分和共同事務(wù)承擔(dān)交付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。

在實(shí)踐中，物業(yè)管理又分為統(tǒng)一服務(wù)和特約服務(wù)，自然應(yīng)按不同的標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。統(tǒng)一服務(wù)依物業(yè)管理合同而定，只限于共用部分，收取的費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)是指個別業(yè)主同物業(yè)公司簽訂的單獨(dú)合同，涉及到專有部分，如對其房屋設(shè)施進(jìn)行一些安裝、修繕等服務(wù)工作，有權(quán)自行定價(jià)。但不論是政府指導(dǎo)價(jià)還是物業(yè)公司定價(jià)，都要遵循合理、公開以及與業(yè)主承受能力相適應(yīng)的原則。尤其是政府指導(dǎo)價(jià)須先由物業(yè)公司根據(jù)實(shí)際費(fèi)用支出情況向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門申報(bào)，然后物價(jià)部門以獨(dú)立的住宅小區(qū)為單位核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，核定時應(yīng)該充分聽取小區(qū)業(yè)主委員會的意見，還要照顧到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場的發(fā)育程度。

2、關(guān)于代收水電煤氣以及有線電視等服務(wù)費(fèi)。應(yīng)由水電煤氣公司及電視臺承付代收服務(wù)費(fèi)，這些公司與物業(yè)公司在代收此費(fèi)時，構(gòu)成了委托關(guān)系，物業(yè)公司是受托方，水電煤氣公司是委托方。在有償委托中，委托方應(yīng)向受托方支付委托收取水電煤氣費(fèi)行為的費(fèi)用，而不能將這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到居住者身上。

3、業(yè)主將物業(yè)出租及業(yè)主外出不在的情況下如何收費(fèi)。由于租賃權(quán)并非所有權(quán)，且有期限性，放物業(yè)承租人對共用部分的管理毫無興趣，即使勉強(qiáng)執(zhí)行管理規(guī)約也多有懈怠。而業(yè)主外出不在則使管理費(fèi)用不能按時征收，也不能出席業(yè)主大會或業(yè)主委員會，給物業(yè)管理帶來許多困難。因此，應(yīng)該在有關(guān)立法中規(guī)定物業(yè)承租人也要受管理規(guī)約拘束，并在管理規(guī)約中要求業(yè)主在出租物業(yè)時，將承租人必須遵守管理規(guī)約作為租賃合同的主要條款之一，而且要在租賃合同中明確約定，由出租人或承租人按照物業(yè)管理合同的規(guī)定及時交納管理費(fèi)用。

四、有關(guān)維修基金的問題

維修基金雖然也屬于物業(yè)管理范圍內(nèi)費(fèi)用，但維修基金的所有權(quán)屬于業(yè)主，使用權(quán)屬于業(yè)主委員會。有的物業(yè)公司將維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混同起來，并且在使用時也不征求業(yè)主委員會的同意；有的發(fā)展商和物業(yè)公司在離開時，甚至將維修基金帶走，這些行為實(shí)際上侵犯了業(yè)主的利益。

既然維修基金屬于業(yè)主，那么如果某一業(yè)主要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是否可以從物業(yè)管理公司處要回已交付的維修基金？維修基金性質(zhì)上雖然屬于業(yè)主所有，但這筆基金一旦由業(yè)主交出，就不屬于某一業(yè)主專有，而是屬于全體業(yè)主擁有，由管理公司根據(jù)業(yè)主委員會的指示統(tǒng)一使用。所以業(yè)主轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，對于維修基金的事他可以一并與受讓人商談，但不能向物業(yè)管理公司索回。因?yàn)槭茏尫讲辉冈倭硇薪桓毒S修基金，而且已經(jīng)使用若干時間的物業(yè)也許很快就要維修，因此，已交付的維修基金自然不能退回原主。

商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日以后核發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)商按物業(yè)總投資的2％繳納物業(yè)管理維修基金。而在此之前，應(yīng)由購房者向物業(yè)管理公司繳交維修基金。但是物業(yè)總投資究竟按建安成本計(jì)算，還是包括地價(jià)，不無疑問。房地產(chǎn)商不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金，由市國土房管局責(zé)令限期履行，逾期不履行的，業(yè)主委員會可依法向人民法院起訴。

按照“誰使用，誰收益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，物業(yè)管理的維修基金應(yīng)由業(yè)主委員會自行管理。但立法時為了保障資金的及時到位，維護(hù)基金的安全性，因此決定該款項(xiàng)設(shè)立專戶由國土房管局代為保管。發(fā)展商移交管理權(quán)時，一次性劃給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。但根據(jù)建設(shè)部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第10條規(guī)定，業(yè)主委員會成立后，房管部門應(yīng)將維修基金移交給物業(yè)管理公司代管。這一規(guī)定以及財(cái)政部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)生沖突，由于國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》尚未出臺，按照地方性法規(guī)的法律效力高于部門規(guī)章的原則，當(dāng)然應(yīng)以《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》為準(zhǔn)。

五、小區(qū)治安的法律問題

物業(yè)管理公司在其經(jīng)營服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切聯(lián)系。范圍涉及街道、居委會、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用、商業(yè)及文化娛樂等部門。這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系，由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為物業(yè)管理公司發(fā)展中的突出問題。業(yè)主洪女士自1997年7月初將汽車停放在文華花園內(nèi)起，直到1997年8月17日汽車被盜，洪女士在汽車被盜前既沒有向物業(yè)公司交納汽車保管費(fèi)，也沒有將汽車停放在文華花園指定的停車場內(nèi)。洪女士在汽車失竊之后第二天才匆匆忙忙向管理公司繳交停車費(fèi)，當(dāng)即被物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人拒絕。但是，在汽車被盜后第三天即1998年8月ZO日洪女士向不知情的出納繳交了停車費(fèi)，取得停車費(fèi)收據(jù)。東蕪市中級人民法院判決認(rèn)為：作為文華花園業(yè)主洪女士將車停在文華花園內(nèi)，物業(yè)管理公司未表示異議，洪的小汽車已置于物業(yè)管理公司的管理之下，應(yīng)視為該小汽車已交付管理公司保管。

一、二審判決將洪女士的汽車失竊歸結(jié)為物業(yè)管理公司警惕性不高，管理疏忽，保管制度不完善所致。遂適用《中華人民共和國民法通則》第56、57、106條，判決要求物業(yè)管理公司承擔(dān)汽車被盜的損失。

物業(yè)管理公司為保證車輛的安全，派人24小時看守專門的停車場，以提供特別服務(wù)。而洪女士將汽車停放在文華花園停車場以外的地方，并未將汽車交付保管人保管，物業(yè)管理公司亦從未接收該標(biāo)的物。雙方實(shí)際上沒有達(dá)成意思表示一致的保管汽車的協(xié)議，保管合同自然沒有成立。但法院判決既沒有分清“文華花園”和“文華花園停車場”的不同范圍，也沒有將“車輛保管”和“物業(yè)管理”分開來看，認(rèn)為只要物業(yè)管理公司管理不當(dāng)，具有過錯，且造成了損害的后果，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。這個案件引人深思，由于物業(yè)管理公司管理上的一些漏洞，導(dǎo)致法院判決承擔(dān)賠償責(zé)任，教訓(xùn)可謂深刻。

根據(jù)《廣州市企業(yè)治安保衛(wèi)條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司僅是協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好小區(qū)的治安工作，只要作好了治安保衛(wèi)目標(biāo)管理責(zé)任制，履行了治安保衛(wèi)工作的相應(yīng)職責(zé)，沒有過錯，就可以免資。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司終究不是公安機(jī)關(guān)，沒有行政權(quán)，更沒有司法權(quán)。對于業(yè)主之間爭吵、打架，物業(yè)管理公司的勸阻往往無濟(jì)于事。對于那些開放式的小區(qū)，治安差、車輛亂停亂放、違章搭建等問題不僅困擾業(yè)主，也使物業(yè)管理公司一籌莫展。因?yàn)闆]有任何文件賦予物業(yè)管理公司行政司法權(quán)力，管理公司的措施除了教育、警告，還是教育、警告，根本沒有實(shí)質(zhì)性的制約作用，幻想“企業(yè)管社會”，自然力不從心，只有與有關(guān)行政機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系、密切配合，并加強(qiáng)自身的組織管理，才能預(yù)防惡性事件的發(fā)生。

物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是基于物業(yè)所產(chǎn)生的物權(quán)，即物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)的管理權(quán)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，屬于民事權(quán)利范疇。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的計(jì)劃生育、治安管理等事項(xiàng)，屬于政府行政管理部門的職權(quán)范圍內(nèi)管理的事情，自然應(yīng)由政府去管，物業(yè)管理公司僅能起到協(xié)助的作用。

第四篇：思考與探索

對年輕的公務(wù)員如何成長為

真正鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的思考與探索

在就業(yè)形式愈發(fā)嚴(yán)峻的當(dāng)前，大學(xué)生就業(yè)難的問題一直是黨中央解決民生實(shí)際的重中之重，而隨著歷年來以基層工作為主要對象的招考力度的不斷加大，越來越多的大學(xué)生響應(yīng)國家的號召，通過各種公考制度的渠道走上了鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的大舞臺，也為基層工作的開展注入了新鮮血液。然而，面對鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作較之艱苦的工作環(huán)境，紛繁瑣碎的工作任務(wù)，事無巨細(xì)的政策落實(shí)等各種特點(diǎn)，作為年輕的新錄用鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員究竟如何才能迅速的融入工作氛圍，適應(yīng)工作環(huán)境且對本職工作充滿職業(yè)素養(yǎng)，這無疑成為了新時期下實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)更好更快發(fā)展所必須具備的重要條件。

一、要了解當(dāng)前年輕的公務(wù)員所具有的特征

1、高學(xué)歷。與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部相比較，新近進(jìn)入鄉(xiāng)政府的工作人員學(xué)歷普遍較高，這在很大程度上直接取決于國家各項(xiàng)基層工作招考政策的報(bào)考要求，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員外，三支一扶、選調(diào)生及村官考試的選拔對象無一不是具有大專以上文憑的大學(xué)生。在這種特殊的時代背景下，年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作者在學(xué)歷上形成了一個有別于以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的新群體。

2、高姿態(tài)。正是由于原本具有的高學(xué)歷，再加之經(jīng)過“萬人徒走獨(dú)木橋，一職難求為公考”的艱難選拔，被錄用 1的公務(wù)員在心理上形成了萬里挑一唯我獨(dú)尊的自豪感，其對自身“公務(wù)員職業(yè)”概念的優(yōu)越感增強(qiáng)，使得高姿態(tài)也成為了他們的一大特征。

3、遠(yuǎn)距離。由于工作性質(zhì)的決定，服務(wù)對象主要以農(nóng)民為主，這就恰恰與之前接觸的社會群體產(chǎn)生了較大差異，使得這一群體對農(nóng)村的陌生感加重。與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部主體來源于村級組織或農(nóng)村不同，新近公務(wù)員絕大多數(shù)畢業(yè)于高校，出生地在城市的也大有人在。存在對農(nóng)村感情不深、對農(nóng)村工作和環(huán)境感到陌生等問題。同時受教育程度和市場意識的影響，現(xiàn)在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員更多的是將鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部看成是一份社會職業(yè)，較能夠公正客觀的看待這一社會角色，這與以往鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部相比較，在去“官意識”的同時卻也少了些許使命感和責(zé)任感。

二、對鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作要有基本的了解和認(rèn)識

鄉(xiāng)政府作為國家最基層的一級政權(quán)組織，其管理區(qū)域主要集中在農(nóng)村，其服務(wù)對象主要是農(nóng)民，其著力領(lǐng)域主要是農(nóng)業(yè)。而中國的問題在很大程度上就是“三農(nóng)”問題。因此，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層工作人員，必須在深刻了解自身工作的重大意義和深遠(yuǎn)影響的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)及其工作的主要特點(diǎn)：

1、直面農(nóng)民群眾。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部處在廣大農(nóng)村第一線，直接同農(nóng)民和居民接觸，管理轄區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)社會事務(wù)。黨和國

家的路線、方針、政策和各項(xiàng)工作任務(wù)，都要靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的遞接作用直接和廣大群眾見面，并想方設(shè)法得到群眾的理解和擁護(hù)，從而帶領(lǐng)他們?nèi)ヅν瓿?。同時，農(nóng)民管理國家和社會事務(wù)的權(quán)利，特別是在廣闊天地里改造自然獲取生存、發(fā)展、幸福與和平之機(jī)會的意見、愿望和要求，都要通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織直接回復(fù)滿足，在很多情況下更需要及時向上級機(jī)關(guān)反映。

2、管理匯報(bào)結(jié)合。鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)面對的是整個農(nóng)村社會。農(nóng)村社會中土地流轉(zhuǎn)、計(jì)劃生育、村務(wù)選舉、兒童失學(xué)等生產(chǎn)生活方方面面，都得管。管得多，而不讓老百姓感到厭煩和掣肘，這就需要從打造服務(wù)型政府的角度出發(fā)，提高管理技術(shù)和行政能力的精細(xì)化程度。真正從農(nóng)民群眾滿不滿意、愿不愿意、高不高興的核心追求出發(fā)去管理，去服務(wù)，切實(shí)解決農(nóng)民最關(guān)切的問題。不管是憲法還是地方組織法等專門法律，賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)的權(quán)力都是有限的。遇到重大社會經(jīng)濟(jì)問題，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)需要依法依規(guī)向上級請示、匯報(bào)，不應(yīng)擅作主張。

3、注重綜合協(xié)調(diào)。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)所屬的部門和單位，又有許多上級職能部門派駐的單位。諸如林業(yè)、農(nóng)業(yè)、勞動和社會保障、計(jì)生等等縣市級單位都可能會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)派駐機(jī)構(gòu)。要做好各項(xiàng)工作，促進(jìn)全面發(fā)展，必須處理好各方面關(guān)系，加強(qiáng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，搞好條塊結(jié)合。

4、必須整體推進(jìn)。正因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)工作兼具具體性、綜合性、執(zhí)行性等特征，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人大、政府及其它各類組織，雖都有各自的職能和任務(wù)，但在實(shí)際工作中，只能搞協(xié)同，靠協(xié)調(diào)。大多數(shù)工作必須跨越部門來開展，想要將其截然分開，各干各行，以做到近乎絕對意義上的權(quán)責(zé)分明，顯然是不可能的。這就決定了鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部在工作中務(wù)必要樹立集體行政意識，要學(xué)會做多面手。

三、成長為真正的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部所必須具備的素質(zhì)態(tài)度。

1、陌生的工作環(huán)境，態(tài)度是從容不迫的自信。

作為一個剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，與萬千同齡人在就業(yè)壓力的大潮下激流勇進(jìn)，奮勇拼搏，終于順利的通過了人生又一個獨(dú)木橋，誠然是幸運(yùn)的。然而當(dāng)大浪遠(yuǎn)去，只身到達(dá)彼岸后的陌生無疑也是茫然的。因?yàn)槌霈F(xiàn)在眼前的完全是一個陌生的環(huán)境，站在起點(diǎn)，當(dāng)未知與初來乍到的不知所措忽然襲來時，小小的忐忑在所難免，因而此時就需要正確認(rèn)識從事的工作的重要性，以飽滿的精神，昂揚(yáng)旺盛的斗志，全身心投入到自己所從事的工作中，積極調(diào)整好自己的心態(tài)，以一種從容不怕的自信去適應(yīng)全新的工作環(huán)境，這是開展工作的先決條件。

2、生疏的業(yè)務(wù)知識態(tài)度是虛心請教的奮進(jìn)

適應(yīng)了環(huán)境，結(jié)識了同事，接下來最重要的當(dāng)然是工作任務(wù)。然而對于鄉(xiāng)政府工作的知之甚少，生疏的業(yè)務(wù)知識成為開展工作最大的弊端，但是面對未知的領(lǐng)域不懂不會絕不是不干的借口，要學(xué)要干其實(shí)會有很多方式。而首當(dāng)其沖的便是向領(lǐng)導(dǎo)和同事們虛心請教。因此，要有虛心學(xué)習(xí)的態(tài)度和刻苦學(xué)習(xí)的精神。

3、未來的工作計(jì)劃態(tài)度是結(jié)合實(shí)際的創(chuàng)新

雖然對于工作開展不具備任何實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是仍然可以為今后的工作制定一個初步的計(jì)劃，畢竟要想取得良好的工作效率，就一定要有完善的工作計(jì)劃和明確的工作目標(biāo)，如此一來，才能做到時時有目標(biāo)，事事有重心，才能在看似遙不可及的任務(wù)目標(biāo)中取得事半功倍的工作效率。首先是學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)是進(jìn)步唯一的方式，虛心努力的學(xué)習(xí)更是盡快掌握提高業(yè)務(wù)能力最好的辦法。毛主席云：在游泳中學(xué)會游泳，在戰(zhàn)爭中學(xué)會戰(zhàn)爭。到鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作，僅靠學(xué)習(xí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要加以實(shí)踐鍛煉。直接面對群眾，有許多書本知識老是記不住，但到了具體工作，經(jīng)歷了容易記、記得牢。因此，只有通過理論學(xué)習(xí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的雙重積累，才能讓自己盡快的成長。其次是思考，用善于發(fā)現(xiàn)的眼睛去尋找鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的亮點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際情況提出新的創(chuàng)意，時刻具備創(chuàng)新意識，將自己所學(xué)的知識更好的融入工作之中，真正做到學(xué)以致用，推陳出新；最后是勤奮，始終堅(jiān)信一份一分耕耘一分收獲的道理，好吃懶做不是該有的作為，勤奮努力才是年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員所必須的態(tài)度。

農(nóng)村是一個廣袤的天地，在這里有屬于祖國最肥沃的土地和最樸實(shí)的人民，而作為年輕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員，要想成長為一名真正的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”干部，任重而道遠(yuǎn)。只有做到和農(nóng)民群眾真心的交朋友，摒棄不為農(nóng)民群眾所接受的作風(fēng)習(xí)氣，與農(nóng)民群眾打成一片，樹立工作依靠農(nóng)民，工作為了農(nóng)民的意識，做到發(fā)展依靠農(nóng)民，發(fā)展為了農(nóng)民，發(fā)展成果與農(nóng)民共享。只有這樣才能和農(nóng)民群眾將心比心，肝膽相照，成為實(shí)實(shí)在在的朋友，才能獲得農(nóng)民群眾的大力支持，推動我們的工作順風(fēng)順?biāo)?，也只有這樣年輕的我們才能成長為一名真正的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部”。

第五篇：思考與探索

思考與探索

1．反思你執(zhí)教的一次語言教育活動？

2．在談話活動應(yīng)該注意哪些問題？

3．在繪本閱讀活動中應(yīng)該注意哪些問題？在一次的語言教育活動《三只小豬》中，我將幼兒分成三大組進(jìn)行角色扮演，幼兒很快在動作扮演中完成了言—行—意的轉(zhuǎn)換，從而獲得了大量的新的經(jīng)驗(yàn)，完成了對角色的想象，同時他們還將自己的主觀經(jīng)驗(yàn)投射到故事中，出現(xiàn)了與故事原文截然不同的聯(lián)想，如有的幼兒在扮演時，增加了用手機(jī)撥打110的情節(jié)，有的幼兒讓三只小豬在危難時刻得到了大象伯伯的幫助趕走了大灰狼，還有的幼兒將自己想象成一只充滿智慧的小豬，待大灰狼進(jìn)屋后，給他喝了一杯奇特的飲料，大灰狼竟然變的和小豬、小兔們一樣，不愛吃肉，愛吃草了，于是，三只小豬與大灰狼成了好朋友、、、、、、2在談話活動中應(yīng)注意以下幾個方面：

首先要注意活動環(huán)境和條件的創(chuàng)設(shè)。

其次要選擇恰當(dāng)?shù)幕顒臃椒ā?/p>

最后要考慮活動的組織形式。

3在繪本閱讀活動中應(yīng)注意的問題：

（1）“聽賞”為主要途徑。

（2）以幼兒閱讀興趣為先導(dǎo)。

（3）習(xí)得圖畫書閱讀技能技巧。

（4）不以識字為目標(biāo)。