第一篇：物業(yè)費(fèi)按等級(jí)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格)

物業(yè)費(fèi)按等級(jí)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格

市府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)哈爾濱市物業(yè)管理工作的若干意見》

為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理，理順管理體制，日前，市政府出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)哈爾濱市物業(yè)管理工作的若干意見》?！兑庖姟芬?guī)定，市房產(chǎn)住宅部門要以房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容為主，制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)部門要根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，測(cè)定普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際成本、法定稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，制定與物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)格。同時(shí)要將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容等在住宅小區(qū)公示。

物業(yè)糾紛由聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決

《意見》規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施“市、區(qū)、街道、社區(qū)”四級(jí)管理體系。市房產(chǎn)住宅部門是全市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)政府將指定一個(gè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作，如指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)，監(jiān)督物業(yè)管理用房的配置和使用，協(xié)助市維修資金管理中心做好轄區(qū)住房專項(xiàng)維修資金的歸集工作，調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，及時(shí)處理投訴等。

《意見》要求，各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），要明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管物業(yè)管理工作。負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、備案工作，調(diào)解社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的關(guān)系等。此外，社區(qū)居民委員會(huì)也要明確具體人員協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

《意見》要求，建立聯(lián)席會(huì)議工作制度。物業(yè)管理活動(dòng)出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主正常生活秩序受到影響的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)單位召開聯(lián)席會(huì)議，共同協(xié)商解決。

建設(shè)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督房屋保修

《意見》要求，市房產(chǎn)住宅行政管理、區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、民政、城管等行政管理部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的監(jiān)督檢查力度，形成齊抓共管的局面。建設(shè)行政管理部門要監(jiān)督建設(shè)單位嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量保修責(zé)任制，按照法律、法規(guī)規(guī)定及房屋買賣合同約定的保修范圍和時(shí)限履行保修義務(wù)；公安部門要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的防盜、防搶、安全監(jiān)控、區(qū)域保安、流動(dòng)人口、犬類豢養(yǎng)等治安防范的檢查監(jiān)督等；規(guī)劃部門要審核物業(yè)管理用房按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置情況，在批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙中明確標(biāo)注位置和面積；質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要加強(qiáng)電梯的檢驗(yàn)檢測(cè)、安全監(jiān)察工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)公司進(jìn)行電梯保養(yǎng)維護(hù)，保證電梯正常安全運(yùn)行等。

合同期內(nèi)物業(yè)不得退出服務(wù)

《意見》對(duì)前期物業(yè)管理工作也作出了規(guī)范。據(jù)規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，由區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行核實(shí)，未按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的，不得交付使用。建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，不得對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的物業(yè)管理事項(xiàng)向買受人擅自作出承諾。建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，將物業(yè)

圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記。

《意見》還完善了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制。合同期限內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自退出物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)。企業(yè)擅自退出物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(來源：哈爾濱日?qǐng)?bào) 2008-05-05)

第二篇：劉宏誠：物業(yè)費(fèi)按政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將上調(diào)19？

物業(yè)服務(wù)費(fèi)將上調(diào)19？

近日，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)和北京市國土資源和房屋管理局公開征求對(duì)《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）》和《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》的意見再次引起媒體和業(yè)主的關(guān)注，由于物業(yè)管理費(fèi)關(guān)系到眾多北京業(yè)主的切身利益，筆者對(duì)此次征求意見的“政府指導(dǎo)價(jià)”和現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)如果真的按此“政府指導(dǎo)價(jià)”收費(fèi)，業(yè)主在綜合管理費(fèi)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，秩序維護(hù)費(fèi)五項(xiàng)基本收費(fèi)上，經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主支出沒有變化，普通住宅小區(qū)的業(yè)主則將多支出19.北京市普通居住小區(qū)現(xiàn)行的物業(yè)收費(fèi)執(zhí)行的是1977年物價(jià)局和國土房管局196號(hào)文的規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)中分為甲類、乙類、一般住宅三種情況?，F(xiàn)將筆者進(jìn)行比較的情況加以說明：

一、綜合管理費(fèi)：

目前執(zhí)行的196號(hào)文上稱為“管理費(fèi)”，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米3.50元、2.82元、2.40元，加上5.5的稅費(fèi)，折合每月每建筑平方米0.31元、0.25元、0.21元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.32元（含稅）。

二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)：

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目包括：化糞池清掏費(fèi)、房屋公共部分小修費(fèi)、小區(qū)共有設(shè)施維修費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)?；S池清掏費(fèi)和小區(qū)共有設(shè)施維修費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅相同，分別為每年每建筑面積0.30元和1.00元；房屋公共部分小修費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅分別為每年每建筑平方米1.83元、1.37元和0.91元。這些費(fèi)用加上稅費(fèi)，甲類、乙類、一般住宅分別為每月每建筑平方米0.27元、0.24元和0.20元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.31元（含稅）。

三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用為每年每建筑面積0.55元，綠地率超過30的可上浮20，加上5.5稅費(fèi)，綠地率30以下的，每月每建筑面積0.05元，綠地率30以上的每月每建筑面積0.06元。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.07元（含稅）。

四、清潔衛(wèi)生費(fèi)

該費(fèi)用196號(hào)文沒有統(tǒng)一規(guī)定，區(qū)、縣物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)按每月每戶計(jì)算，除密云、順義為5元外，其它區(qū)縣為1.5-3元。按國家甲類、乙類、一般住宅標(biāo)準(zhǔn)：每戶面積在56-102建筑平方米之間，取中位數(shù)計(jì)算，每戶80建筑平方米3元清潔費(fèi)，加5.5稅后每月每建筑平方米0.04元，比經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)每月每建筑平方米0.05元還低。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.08元（含稅）。

五、秩序維護(hù)費(fèi)

目前執(zhí)行的196號(hào)文上該費(fèi)用叫做保安費(fèi)，每戶年月3-5元，如果我們?nèi)〖最愖≌娣e范圍83-102建筑平方米）中位數(shù)每戶90建筑平方米繳納5元保安費(fèi)計(jì)算，加5.5稅后每月每建筑平方米0.06元；取一般住宅（面積范圍56-64建筑平方米）中位數(shù)每戶60建筑平方米繳納3元保安費(fèi)計(jì)算，加5.5稅后每月每建筑平方米0.05元，與現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房收費(fèi)持平。

此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.11元（含稅）。

綜上所述，取現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)高的計(jì)算，上述五項(xiàng)收費(fèi)共計(jì)每月每建筑平方米0.75元（含稅），此次“政府指導(dǎo)價(jià)”統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為每月每建筑平方米0.89元（含稅），上漲幅度19.為何上漲卻說下降？

此次物業(yè)費(fèi)調(diào)整前的宣傳同三年前一樣，只不過3年前說的是下降40，這次說的是略有下降，為何筆者算的上漲了，宣傳卻說下降了？原因是此次“政府指導(dǎo)價(jià)”剝離了業(yè)主自用部分的中、小修費(fèi)，防范了物業(yè)公司共用部分中修費(fèi)的重復(fù)收取，取消了去年9月就應(yīng)依法停收的每戶每月1元的所謂“代辦費(fèi)”。

市發(fā)改委收費(fèi)管理處處長(zhǎng)王巖先生也承認(rèn)了過去物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“存在重復(fù)繳費(fèi)問題”，這就引發(fā)了一個(gè)主管部門知道“存在重復(fù)繳費(fèi)問題”為何不糾正或糾正不利的問題，同時(shí)也引發(fā)了重復(fù)繳費(fèi)是否應(yīng)退還的問題，欠費(fèi)業(yè)主要不要補(bǔ)繳這部分本來就不該收的“重復(fù)收費(fèi)”和“不合法收費(fèi)”。

業(yè)主將從“政府指導(dǎo)價(jià)”中得到的實(shí)惠

從196號(hào)文發(fā)布到現(xiàn)在，業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)大多包含了業(yè)主自用部分的中、小修費(fèi)，但卻有為數(shù)不少的業(yè)主在自用部分進(jìn)行維修時(shí)還要另行向物業(yè)公司繳納維修費(fèi)或所謂的“材料費(fèi)”。這筆費(fèi)用甲類、乙類、一般住宅的業(yè)主分別每月每建筑平方米要繳納8.35元、6.86元、5.03元，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，將不用繳納這筆費(fèi)用。

1999年1月1日以后購房的業(yè)主繳納的公共維修基金已包含了共用部分的中修費(fèi)，但仍有物業(yè)公司繼續(xù)收取這部分費(fèi)用，甲類、乙類、一般住宅分別每月每建筑平方米為5.30元、4.57元、3.51元，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，將不用繳納這筆費(fèi)用。

電梯、水泵的大、中修費(fèi)、折舊費(fèi)由于是按部、臺(tái)計(jì)算，也有物業(yè)公司進(jìn)行重復(fù)收費(fèi)的，具體數(shù)字要根據(jù)各個(gè)小區(qū)的具體情況計(jì)算，筆者只能略過，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，物業(yè)公司將不法再騙收這筆費(fèi)用。196號(hào)文規(guī)定了物業(yè)公司可每戶每月收取1元的“各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)”，去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)行，該費(fèi)用應(yīng)停收，但很多物業(yè)公司仍然收取，如果按“政府指導(dǎo)價(jià)”，這筆費(fèi)用將不能再收取。

“政府指導(dǎo)價(jià)”將無人駕駛電梯收費(fèi)單列，按此辦法，使用無人駕駛電梯的小區(qū)業(yè)主可比現(xiàn)在少繳40的電梯運(yùn)行費(fèi)。

“政府指導(dǎo)價(jià)”的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)比196號(hào)文時(shí)有提高，增加了清洗外墻、物業(yè)公司統(tǒng)一著裝、計(jì)算機(jī)管理等要求。

“政府指導(dǎo)價(jià)”的意義

北京市新的物業(yè)收費(fèi)辦法征求意見稿雖將“經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)；辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅區(qū)；按照《北京市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，成立業(yè)主大會(huì)的或不成立業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，同時(shí)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅區(qū)；在房屋買賣合同和物業(yè)服務(wù)合同中明確約定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)”列為實(shí)行“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”的范圍，并不要求實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”，但不等于這些實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)費(fèi)就一定要比“政府指導(dǎo)價(jià)”高，業(yè)主大會(huì)在選聘物業(yè)公司時(shí)，可參考“政府指導(dǎo)價(jià)”和物業(yè)公司約定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甚至可選擇經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或更低的標(biāo)準(zhǔn)。“政府指導(dǎo)價(jià)”可幫助業(yè)主了解物業(yè)收費(fèi)的構(gòu)成和應(yīng)享受的相對(duì)服務(wù)。

第三篇：物業(yè)費(fèi)的價(jià)格構(gòu)成

荊楚網(wǎng)消息（楚天都市報(bào)）（記者熊星星 通訊員沈佳 實(shí)習(xí)生夏菲婭）經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主可以免交物業(yè)費(fèi)嗎？如果不是，有標(biāo)準(zhǔn)沒有？昨日，省物價(jià)局三位處室負(fù)責(zé)人做客本報(bào)接聽

“3·15維權(quán)直通車”熱線時(shí)，很多市民咨詢這個(gè)問題。

漢口長(zhǎng)豐大道百姓之春小區(qū)業(yè)主夏女士說，她家經(jīng)濟(jì)房去年2月驗(yàn)收，一直未入住，不知按規(guī)定可否免交物業(yè)管理費(fèi)。接聽熱線的省物價(jià)局房服處副處長(zhǎng)胡時(shí)中說，按規(guī)定，武漢

市普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，都實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，最多只能上浮20%。按現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1.2元，它包括8項(xiàng)費(fèi)用：0.15元的綜合管理費(fèi)、0.15元的共用設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、0.05元的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、0.1元的清潔衛(wèi)生費(fèi)、0.15元的秩序維護(hù)費(fèi)、0.05元的智能化系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、0.5元的電梯費(fèi)和0.05元的水泵費(fèi)。指導(dǎo)價(jià)“下不保底”，若服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低或減少，收費(fèi)也相應(yīng)縮減。

第四篇：吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格

吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)

格

一、我省各類住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)（指提供房屋，設(shè)施維修，綠化的養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生，維護(hù)秩序，檔案資料管理等服務(wù)費(fèi)）政府指導(dǎo)價(jià)格（按每月每平方米建筑面積計(jì)算）如下：

1、普通住宅

一級(jí)：每平方米1.00－1.50元；

二級(jí)：每平方米0.70－1.00元；

三級(jí)：每平方米0.50－0.70元；

四級(jí)：每平方米0.30－0.50元；

五級(jí)：每平方米0.30元

2、高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量程度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商議定。

二、非住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格由各市、州政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)承受能力，按照《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》規(guī)定的原則，制定本地區(qū)非住宅物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格。

三、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照《吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》由雙方協(xié)商議定，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參照當(dāng)?shù)胤亲≌飿I(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商議定，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定的，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。

附件3：

吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 一、一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

（1）物業(yè)管理企業(yè)原則上應(yīng)持有二級(jí)以上物業(yè)管理資質(zhì)證書，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。

（2）建立完善的物業(yè)管理服務(wù)制度，并落實(shí)到位，按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（3）物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

（4）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。

（5）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)具有大專以上學(xué)歷。

（6）物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)戶檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。

（7）小區(qū)設(shè)有“服務(wù)中心”，實(shí)行24小時(shí)物業(yè)服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。采取多種形式服務(wù)反饋，如走訪業(yè)戶、懇談會(huì)、電話溝通、問卷調(diào)查等，保證每年與50%以上業(yè)戶作有效溝通，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到95%。

（8）建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。

（9）適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)開展文化活動(dòng)。

（10）建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支狀況。

（11）按規(guī)定管理、使用專項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

（1）按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

（2）房屋外觀（包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

（3）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

（4）空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕。

（5）陽臺(tái)封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。

（6）無超出設(shè)計(jì)或統(tǒng)一設(shè)置以外的防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。

（7）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止，并報(bào)告有關(guān)部門。

（8）小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖，小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無事故隱患。有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。

（2）實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。維修回訪率達(dá)到90%以上。

（3）水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行管理人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。定期進(jìn)行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。

（4）道路、停車場(chǎng)平整通暢，交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

（5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

（6）維修養(yǎng)護(hù)制度健全，并在工作場(chǎng)所明示。工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

（7）對(duì)設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

（8）辦理房屋及公共設(shè)備設(shè)施損壞險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。

（9）各設(shè)備場(chǎng)所衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全。

（10）各設(shè)備場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標(biāo)志和防范措施。

(11)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶。

4、公共秩序維護(hù)

（1）小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。

（2）對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位按合同約定巡查。

（3）中央監(jiān)控室對(duì)小區(qū)實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控，監(jiān)控員不得離崗。

（4）對(duì)小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備場(chǎng)所、頂層天臺(tái)等具有危險(xiǎn)隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。（5）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機(jī)動(dòng)車）。

（6）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理；對(duì)可疑人員作盤問、登記管理；對(duì)訪客指引行走路徑。

（7）對(duì)火災(zāi)、消防設(shè)施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。

(8)消防設(shè)施符合公安消防部門的要求，標(biāo)明防火疏散通道。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

（1）小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進(jìn)行一次清掃。

（2）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每?jī)芍懿潦靡淮巍?/p>

（3）及時(shí)清掃積水、積雪。

（4）清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。

（5）根據(jù)物業(yè)實(shí)際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對(duì)垃圾進(jìn)行分類收集。

（6）垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。

（7）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。

（8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

（9）對(duì)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

（10）對(duì)小區(qū)內(nèi)的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時(shí)清掏，保證雨水、污水井通暢。

（11）禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止，并報(bào)告有關(guān)部門，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行處理。

（12）建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對(duì)各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

（1）有綠化專業(yè)人員，管理制度落實(shí)。（2）小區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。

（3）花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)的死樹，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

（4）綠籬超過平齊線10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無枯枝爛葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

（5）造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。

（6）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌，施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好。

（7）及時(shí)組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲害。

（8）綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護(hù)綠地。二、二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有三級(jí)以上物業(yè)管理資質(zhì)證書。

(2)建立完善的管理服務(wù)制度，并落實(shí)到位，按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。

(3)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

(4)70%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。

(5)70%以上物業(yè)管理人員要具有大專以上學(xué)歷。

(6)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主檔案、收費(fèi)管理等多方面要實(shí)行計(jì)算機(jī)管理。

(7)對(duì)業(yè)主實(shí)行每天12小時(shí)物業(yè)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話）。

(8)根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，根據(jù)業(yè)主需要，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)（公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目）。

(9)采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會(huì)、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與30%以上業(yè)主作有效溝通，每年對(duì)物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到90%。

(10)招牌、廣告牌、霓虹燈統(tǒng)一規(guī)劃，整齊有序。

(11)建立較完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案），并落實(shí)到位。

(12)根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，配合社區(qū)開展必要的文化活動(dòng)。

(13)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收支狀況。

(14)按規(guī)定管理、使用專項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

(2)房屋外觀（包括屋面、天臺(tái)）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損。外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

(3)空調(diào)安裝位置統(tǒng)一有序，支架無銹蝕，無安全隱患。

(4)封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

(5)除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺(tái)護(hù)欄等。

(6)房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請(qǐng)及審批記錄、日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等，對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸止，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助有關(guān)部門處理。

(7)小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設(shè)施場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)共用配套設(shè)備設(shè)施良好，運(yùn)行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備，有設(shè)備運(yùn)行記錄。

(2)實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度，急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，維修回訪率達(dá)到80%。

(3)水、電、電梯等設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通，制訂消防應(yīng)急方案，進(jìn)行消防演練。

(4)道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場(chǎng)及主要道路交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

(5)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。(6)維修養(yǎng)護(hù)制度健全，并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

(7)對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

(8)各設(shè)備房衛(wèi)生整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全，設(shè)備房管理制度明確。

(9)具有危及人身安全隱患的設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地，要有明顯標(biāo)志和防范措施。

(10)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶。

4、公共秩序維護(hù)

(1)小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。

(2)對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次。

(3)應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

(4)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施登記管理，引導(dǎo)車輛有序停放。

(5)進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理。

(6)對(duì)火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年演練一次）。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

(1)小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進(jìn)行一次清掃。

(2)室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每月擦拭一次。

(3)及時(shí)清掃積水、積雪。

(4)清潔區(qū)域部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。

(5)根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進(jìn)行分類收集袋裝。

(6)垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。

(7)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。

(8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。(9)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

疏通一次，保證排放管道的暢通。

(10)小區(qū)內(nèi)的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時(shí)清掏，保證排放井通暢。

(11)小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止，報(bào)告并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。

(12)建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對(duì)各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)

(1)有綠化專業(yè)人員，管理制度落實(shí)。

(2)小區(qū)內(nèi)綠化的布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。

(3)花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，必須在半月內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

(4)綠籬超過平齊線時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。

(5)造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。

(6)根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好。

(7)適時(shí)組織防凍保暖、防沙，預(yù)防病蟲害。

(8)綠地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護(hù)綠地。三、三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

(3)按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

(4)物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

(5)50%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。(6)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天8小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號(hào)碼）。

(7)每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到80%。

(8)建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

(9)建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況。

(10)按規(guī)定管理使用專項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理、服務(wù)。

(2)房屋外觀良好、整潔。

(3)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

(4)空調(diào)安裝無安全隱患。

(5)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

(6)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無事故隱患。

(2)設(shè)立24小時(shí)報(bào)修值班電話，急修一小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。建立維修回訪制度，維修回訪率達(dá)到70%。

(3)設(shè)備運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

(4)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(6)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

(7)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

(8)保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備場(chǎng)所管理制 度。

(9)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

(10)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶。

4、公共秩序維護(hù)

(1)小區(qū)主出入口24小時(shí)值班。

(2)對(duì)小區(qū)重要部位每4小時(shí)巡查一次。

(3)應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺(tái)等具有危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

(4)進(jìn)出小區(qū)的車輛按指定位置有序停放。

(5)秩序維護(hù)員經(jīng)過突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。

(6)每年進(jìn)行消防培訓(xùn)一次。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

(1)小區(qū)公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次。

(2)及時(shí)清掃積水、積雪。

(3)樓道玻璃每季擦拭一次。

(4)合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。

(5)垃圾每日收集1次，做到日產(chǎn)日清。

(6)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。

(7)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(8)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。

(9)對(duì)雨水、污水排放井定時(shí)清掏，保證排放井通暢。

6、綠化管理及養(yǎng)護(hù)(1)花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，及時(shí)清除，并適時(shí)按需要補(bǔ)種。

(2)綠籬每年應(yīng)進(jìn)行修剪，及時(shí)清除修剪廢棄物。

(3)造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形。

(4)根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌，施肥和松土。

(5)適時(shí)組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲害。四、四級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

(3)按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同。

(4)40%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。

(5)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天6小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號(hào)碼）。

(6)每年與10%以上業(yè)主作有效溝通；每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到80%。

(7)建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

(8)建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支狀況。

(9)按規(guī)定管理使用專項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋進(jìn)行管理服務(wù)。

(2)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

(3)空調(diào)安裝無安全隱患。

(4)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

(5)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無事故隱患。

(2)設(shè)立24小時(shí)報(bào)修值班電話，急修1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。建立維修回訪制度，維修回訪率達(dá)到70%。

(3)設(shè)備運(yùn)行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

(5)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

(6)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(7)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

(8)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

(9)保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備設(shè)施管理制

度。

(10)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

(11)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶。五、五級(jí)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)：

1、基本要求

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

(3)按政策規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

(4)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。

(5)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天6小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號(hào)碼）。

(6)每年與業(yè)主作有效溝通。

(7)建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

(8)建立財(cái)務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間公布物業(yè)管理費(fèi)的收支狀況。

(9)按規(guī)定管理使用專項(xiàng)維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋進(jìn)行管理服務(wù)。

(2)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止，報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理

(3)空調(diào)安裝無安全隱患。

(4)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

(5)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運(yùn)行正常，無事故隱患。

(2)設(shè)立報(bào)修值班電話，建立回訪制度。

(3)設(shè)備運(yùn)行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

(5)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

(6)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(7)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到90%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。

(8)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

(9)保持設(shè)備設(shè)施場(chǎng)所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備管理制度。

(10)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

(11)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶。

附件4：

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表

小區(qū)面積 管理人員 保潔人員 治安員 維修人員 人員總數(shù)

5萬平方米 5 5 7 3 20

10萬平方米 8 12 14 5 39

15萬平方米 10 16 20 8 54

20萬平方米 17 30 30 15 92

第五篇：轉(zhuǎn)：天津物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整

轉(zhuǎn)：天津物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整

http://news.dichan.sina.com.cn每日新報(bào)2009-12-2 8:46:03

提要：除別墅、酒店型公寓等高檔住宅以及廉租住房、整修后實(shí)施物業(yè)管理的舊樓區(qū)以外的住宅小區(qū)，且采取包干制形式確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的適用本辦法。

除別墅、酒店型公寓等高檔住宅以及廉租住房、整修后實(shí)施物業(yè)管理的舊樓區(qū)以外的住宅小區(qū)，且采取包干制形式確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的適用本辦法。

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行級(jí)別管理，各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價(jià)格。

各等級(jí)中準(zhǔn)價(jià)格分別為每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元；開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)時(shí)可在中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)，上下浮動(dòng)幅度不得超過20%。

為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，市發(fā)展改革委和市國土房管局在廣泛聽取各方面意見的基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)行的《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)行了修訂。修訂后的《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》將于12月1日起執(zhí)行。

《辦法》規(guī)定了適用范圍，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，推出了成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅小區(qū)，協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)可以采取“菜單式”選擇的模式，重申了普通住宅小區(qū)機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)的概念和確定方式。

為緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)成本逐年上升的壓力，《辦法》本著既合理補(bǔ)償企業(yè)成本，又兼顧消費(fèi)者承受能力的原則，適當(dāng)調(diào)整了各等級(jí)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅小區(qū)機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本小區(qū)具體情況另行協(xié)商確定。普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門適時(shí)調(diào)整，并向社會(huì)公布。

開發(fā)建設(shè)單位在售房時(shí)應(yīng)當(dāng)向購房人明示《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》。購房人在購買新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)管理規(guī)約》的內(nèi)容予以書面確認(rèn)，并受其約束。

成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅小區(qū)，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)辦法規(guī)定的物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合小區(qū)前期物業(yè)管理情況和設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀，協(xié)商確定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)商時(shí)，可以分單項(xiàng)跨等級(jí)選擇組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也可以直接選擇某一等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超出或低于《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定范圍的，物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)另行協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。