第一篇：物業(yè)管理實(shí)施方案(簡(jiǎn)單)

《物業(yè)管理實(shí)施方案》

★ 第一部分 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

一、公司簡(jiǎn)介：

二、公司管理理念及服務(wù)理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念： > > 團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和嚴(yán)格管理

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1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)中，團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。> >

2、個(gè)性發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在優(yōu)秀企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性發(fā)展是激發(fā)員工積極性和主動(dòng)性的重要方式，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，也是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

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3、先進(jìn)的模式和嚴(yán)格管理：物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，我們作為一個(gè)新成立的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)借鑒最新的管理理念，堅(jiān)持高起點(diǎn)，直接駛?cè)肟燔嚨馈匀藶橹行?、?qiáng)調(diào)服務(wù)、堅(jiān)持嚴(yán)格管理的經(jīng)營(yíng)模式。企業(yè)應(yīng)從成立開(kāi)始便導(dǎo)入嚴(yán)格完善的管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)的完善和完美。

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4、“真切付出、真誠(chéng)服務(wù)”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主之間是一種合作關(guān)系，公司努力創(chuàng)造出一種 “舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的環(huán)境，使我們的業(yè)主能在其中很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在此基礎(chǔ)上能理解、支持、配合我們的工作。

三、公司的組織結(jié)構(gòu)圖

四、公司工作流程圖

五、公司人員配備情況： > >

1、經(jīng)理：1人。> >

2、會(huì)計(jì)：1人。> >

3、各部門：

水電維修科：土建工1人，水電工（含強(qiáng)弱電）2人，電梯工（直梯）1人。保潔綠化科：綠化工1人，保潔員4人（每棟樓一人）； 保安隊(duì)：保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)員7人（兩個(gè)門，24小時(shí)三班倒）； 接待室：接待員1人、收費(fèi)員1人（兼采購(gòu)員）。> > 總計(jì)：20人

附：公司智能化配套設(shè)施：

可以有：寬帶上網(wǎng)、分時(shí)計(jì)費(fèi)供電設(shè)施、雙向數(shù)字有線電視網(wǎng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、Ic卡智能表具、小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站、物業(yè)管理電腦軟件、小區(qū)數(shù)碼攝像與紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子對(duì)講防盜門等

六、公司各部門職責(zé)： > > 經(jīng)理：

1、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策；

2、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負(fù)責(zé)人，實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理；

3、明確公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系。

4、引導(dǎo)并培訓(xùn)員工，保持員工的工作積極性、以實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)；

6、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；

7、對(duì)各個(gè)責(zé)任部門的工作情況進(jìn)行檢查或抽查。

8、處理客戶投訴，安排公司其他相關(guān)事宜。> > 接待處：

1、負(fù)責(zé)辦理住戶的上房手續(xù)，建立并維護(hù)住戶檔案；

2、接待住戶并負(fù)責(zé)整理住戶的反饋意見(jiàn)，提出合理建議；

3、根據(jù)住戶反映的意見(jiàn)和要求，迅速通知其他職能部門，以求問(wèn)題在最短時(shí)間內(nèi)得到解決。

4、將已解決的、未解決的，未完全解決的問(wèn)題分類整理、登記，以備查找。5、負(fù)責(zé)傳達(dá)及安排上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的各項(xiàng)任務(wù)，及時(shí)把重要信息及通知告知客戶。

6、負(fù)責(zé)安排公司的各項(xiàng)收費(fèi)事宜； > >保潔員：

負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生，保潔，垃圾清理。

提供每天從早7:30－下午6:30全年365天的保潔服務(wù)工作，保證小區(qū)公共部分干凈整齊，并維持地面保潔。每天做到垃圾及時(shí)清運(yùn)，垃圾桶外表無(wú)污跡及粘附物。> >綠化員：

負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境綠化，補(bǔ)種，養(yǎng)護(hù)工作及綠化帶衛(wèi)生清理。保護(hù)公共的花草樹(shù)木不被人為損壞。> >水電維修員：

負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋、公共設(shè)施、供電、供水、供熱維修、維護(hù)工作。

提供正常維修服務(wù)，保證小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和水、電、暖的正常供應(yīng)。接到客戶報(bào)修電話，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，一般問(wèn)題30分鐘解決，重大問(wèn)題24小時(shí)得到處理。> >土建工： 負(fù)責(zé)公司建筑物的建筑、結(jié)構(gòu)的檢查工作及監(jiān)管工作，應(yīng)住戶的要求，迅速解決基建方面的問(wèn)題。負(fù)責(zé)核查用戶裝修申報(bào)材料的土建專業(yè)內(nèi)容。住戶要做非常規(guī)裝修、改建時(shí)必須在場(chǎng)。> >電梯工：

負(fù)責(zé)小區(qū)所有電梯運(yùn)行的管理，保障轄區(qū)內(nèi)電梯的安全、正常運(yùn)行，能解決電梯出現(xiàn)的小問(wèn)題。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開(kāi)啟、關(guān)閉電梯的使用。

> >保安員：

負(fù)責(zé)小區(qū)的日常安全，做好人員車輛出入登記；

提供全天24小時(shí)值勤、巡邏服務(wù)，嚴(yán)守操作規(guī)程和門衛(wèi)制度；

維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常秩序及公共安全，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題以最快速度趕到現(xiàn)場(chǎng)處理問(wèn)題。> >會(huì)計(jì)：

負(fù)責(zé)公司的收支帳目，做到帳目清晰。> >收費(fèi)員：

做好小區(qū)內(nèi)所有住戶的物管費(fèi)的收繳工作，力爭(zhēng)做到及時(shí)、足額。對(duì)因各種原因未交費(fèi)用的住戶必須登記清楚，注明原因。協(xié)助經(jīng)理，會(huì)計(jì)做好物品采購(gòu)工作。

★ 第二部分 公司管理目標(biāo)

（一）、公司總目標(biāo)

1、年度業(yè)主綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%

2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%

3、年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。

（二）、目標(biāo)分解

> > 接待室：（包括收費(fèi)員）（1）、接待處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)率100%（2）、業(yè)主有效投訴處理率100%（3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%（6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費(fèi)收取率≥90%（8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率≤1‰

（9）、購(gòu)買物品合格率≥90%，帳目清楚率100% > > 綠化保潔組：

（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95% > > 水電維修組：（包括電梯工）

（1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)合格率率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%，完好率98% > > 保衛(wèi)隊(duì)：

（1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)良好

（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（4）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機(jī)動(dòng)車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（6）、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100% > > 會(huì)計(jì)：

（1）、帳目清楚，收支記錄準(zhǔn)確。（2）、帳目抽查良好率100%。

★ 第三部分 公司服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；

2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改；

3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收；

5、行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促；

6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；

7、供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。> >

（一）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；

2、對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。> >

（二）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1、公共性服務(wù)

公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護(hù)管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護(hù)管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費(fèi)；

（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。

2、特約性服務(wù)

特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)

（1）、家居設(shè)施維修

包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。（2）、家居清潔服務(wù)

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家政服務(wù)

包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（4）、租賃服務(wù)

包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。

二、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達(dá)到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無(wú)改變使用功能，無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá)98%以上。

（3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到90%以上。

2、設(shè)備管理

設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。

3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。

4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。

6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患。

（2）、設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。

（4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，（5）、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。

7、空調(diào)系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

8、市政公用設(shè)施管理

（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。

9、綠化管理

定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。

11、治安管理

（1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。（2）、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶滿意率

無(wú)重大投訴，對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議，滿意率達(dá)到95%以上。

★ 第四部分 公司日常管理工作安排(一)日常管理工作

1、日常管理工作的內(nèi)容

（1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;

（3）住戶裝修管理；

（4）車輛管理；

（5）客戶檔案管理；

2、安全保衛(wèi)

（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問(wèn)題，制定治安案件 發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn)；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理?xiàng)l例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程；

3、清潔綠化

（1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場(chǎng)所及配套設(shè)備的特點(diǎn)、制定清潔保潔率；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理?xiàng)l例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程；

（3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定；

（4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

4、消防

（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理?xiàng)l例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人；

（3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國(guó)家規(guī)定要求；

5、水、電設(shè)備的管理、維護(hù)

（1）了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問(wèn)題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時(shí)率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn)；

（2）制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程，以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)；

（3）制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理

（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問(wèn)題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時(shí)率及驗(yàn)收合格率指標(biāo)；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；

（3）制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理?xiàng)l例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

（4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對(duì)承租人的管理規(guī)定。

7、住戶裝修管理

（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時(shí)間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報(bào)手續(xù)；

（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；

8、車輛管理

（1）車輛管理包括機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車的管理；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任 人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

（3）制定停車場(chǎng)、自行車棚的完好率、維修及時(shí)率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。

9、客戶檔案管理

（1）客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請(qǐng)表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費(fèi)記錄；

（2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。

（二）便民服務(wù)

物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項(xiàng)目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點(diǎn)及自身的實(shí)際情況而定。

1、便民服務(wù)

（1）可分為無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價(jià)格應(yīng)透明化；

（2）無(wú)償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定；

2、建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語(yǔ)及行為。

（三）與業(yè)主日常溝通

1、與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：

（1）通過(guò)電話、信函、張貼公布及面對(duì)面等形式處理各項(xiàng)與客戶有關(guān)的事務(wù)；

（2）通過(guò)登門或約見(jiàn)的形式，定期或不定期拜訪客戶；

（3）通過(guò)組織專題或系列活動(dòng)，開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)；

（4）應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

2、物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。

3、如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時(shí)，物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過(guò)正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。

（四）處理客戶投訴

1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則，規(guī)范客戶投訴的處理流程；

（1）接到投訴時(shí)，首先要假定我們的工作存在問(wèn)題；

（2）出現(xiàn)投訴，一定要及時(shí)向上反映信息；

（3）面對(duì)重大的投訴問(wèn)題，第一負(fù)責(zé)人要親自處理；

（4）在滿足客戶的要求時(shí)，應(yīng)遵循公司的經(jīng)營(yíng)原則辦事。

2、物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。

（五）營(yíng)造社區(qū)文化

1、社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動(dòng)兩方面。社區(qū)文化活動(dòng)促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動(dòng)層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。

2、物業(yè)管理公司應(yīng)把營(yíng)造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

3、社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住戶的鄰居關(guān)系；

4、建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約，通過(guò)設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守，起模范表率作用。

5、社區(qū)文化活動(dòng)有各種類型，包括：各類競(jìng)技、表演、旅游、購(gòu)物、培訓(xùn)班、夏令營(yíng)、節(jié)日慶祝活動(dòng)以及當(dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動(dòng)。

6、開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，物業(yè)管理公司應(yīng)：

（1）分析住戶的構(gòu)成，充分了解住戶的需求；

（2）針對(duì)不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動(dòng)方案及經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)；

（3）提高并逐步改善活動(dòng)場(chǎng)地。

★ 第五部分 管理人員的職責(zé)和權(quán)利

一、物業(yè)管理人的主要權(quán)利

（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，制定物來(lái)管理公約、住戶手冊(cè)、員工手冊(cè)等各方面的管理規(guī)定。

（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。

（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。物業(yè)管理公司有權(quán)按時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)、裝修管理費(fèi)以及其他合理的費(fèi)用。

（4）制止違反規(guī)章制度的行為。物業(yè)管理公司如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人違反規(guī)定進(jìn)行以下行為的，應(yīng)予以制止、批評(píng)教導(dǎo)，責(zé)令恢復(fù)原狀和賠償損失：

a 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；

b 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)和外觀，毀損設(shè)備、設(shè)施而危及房屋安全的；

c 私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等。

（5）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)。如選聘清潔公司負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔工作，選聘保安公司負(fù)責(zé)物業(yè)保安方面的工作等。

（6）可實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。在現(xiàn)階段，由于居民收入水平的限制，物業(yè)管理收費(fèi)不可能很高，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，增加收入，以補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足是行之有效的辦法。

二、物業(yè)管理人的主要義務(wù)

（1）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。正確處理物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系，追求和諧共處。

（2）按照管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，履行物業(yè)管理合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以物業(yè)管理合同為依據(jù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，履行管理合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（3）采取完善的安全保衛(wèi)措施，保衛(wèi)住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全和公共安全。

（4）接受業(yè)主的監(jiān)督。重大的管理措施應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主的意見(jiàn)。

（5）接受房地產(chǎn)行政主管部門以及其他部門和物業(yè)所在地政府的管理、監(jiān)督。（6）對(duì)住戶的合理要求和實(shí)際困難，迅速做出反應(yīng)，給予認(rèn)真解決。（7）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合業(yè)主的實(shí)際情況，定期或不定期地開(kāi)展多種形式的社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化活動(dòng)。

★ 第六部分 公司日常費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表

一|、人員費(fèi)用（此為估算，為了后面計(jì)算物業(yè)管理成本）經(jīng) 理 1人 1200*12=14400 會(huì)計(jì) 1人 1000*12=12000 土建工1人，700*12=8400 水電工2人，700*12*2=16800 電梯工1人。600*12=7200 保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)員7人，800*12*7=67200 綠化工1人，600*12*=7200 保潔員4人 600*12*4=28800 接待員1人、700*12=8400 收費(fèi)員1人。800*12=9600 共計(jì)：180000元

二、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、運(yùn)行費(fèi) 1000元/月 12000元（估算）

三、安全保衛(wèi)費(fèi) 300元/月 3600元（估算）

四、清潔衛(wèi)生環(huán)境綠化外墻清洗 600元/月 7200元（估算）

五、辦公費(fèi) 1000元/月 12000元（估算）

六、折舊費(fèi) 1000元/ 月 12000元（估算）

七、其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 1000元/月 12000元（估算）小計(jì)：58800元

八、法定稅費(fèi)為 1—7項(xiàng)費(fèi)用的5.5 % 13134 元

九、合理利潤(rùn)為 1—8項(xiàng)費(fèi)用的5 % 12596.7 元

十、總計(jì) 264530.7元

由此：計(jì)算出物管費(fèi)每平方米至少應(yīng)為： 264530.7/12/40000=0.551 元（按物管面積40000平方米計(jì)算）

實(shí)際物管費(fèi)每平方米可以設(shè)定在0.6—1.0元之間，下面分別列出0.6元，0.8元時(shí)的收入情況：

0.6元： 最大收入：40000*0.6*12=288000 最大利潤(rùn)：288000—180000—58800—13134=36066元 0.8元 最大收入：40000*0.8*12=384000 最大利潤(rùn)：384000—180000—58800—13134=132066元

第二篇：物業(yè)管理實(shí)施方案

物業(yè)管理實(shí)施方案

一，成立物業(yè)管理公司，建立物來(lái)管理機(jī)制。

二，組織機(jī)制

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物來(lái)管理企來(lái)外于虧損狀態(tài)．因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔，實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等．

三，人事安排

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗．預(yù)計(jì)12名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))． 序號(hào) 崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1人在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等．

2經(jīng)營(yíng)部主任1人具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)，人事等．

3辦事員2人，文書，財(cái)務(wù)，勞資，后勤等

4物業(yè)管理員1人，具體物業(yè)管理，裝修監(jiān)管，收費(fèi)，維保服務(wù)等．

5安全護(hù)衛(wèi)員４人，門衛(wèi)．巡更，停車管理，小區(qū)內(nèi)公共秩序等．

6水電工１人公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)，水電維修服務(wù)等．

7保潔員４人，公共區(qū)域衛(wèi)生保潔．綠化養(yǎng)護(hù)等．

員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)．培訓(xùn)率100％．

四，目標(biāo)

貫徹開(kāi)發(fā)商打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理項(xiàng)目的構(gòu)想，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)將正金嘉園小區(qū)管理成都市居民生活的樂(lè)園．讓業(yè)主在家中享受都市生活氛圍．并使物業(yè)管理達(dá)到一定的水平．促進(jìn)小區(qū)物業(yè)保值增值．樹(shù)立我物管公司品牌。

五，組建業(yè)主管理委員會(huì)，由業(yè)主選舉，在業(yè)主中自行產(chǎn)生，組委會(huì)由七人組成．

主任１人，副主任１人，棟號(hào)員４人，聯(lián)防員１人，每位業(yè)主都是業(yè)主管理委員會(huì)委員． 六，前期物來(lái)接管

A派物業(yè)管理員，水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議)．

B物來(lái)接管驗(yàn)收既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益．當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物來(lái)驗(yàn)收發(fā)管工作即完成．

七，物管聯(lián)防入伙

1，準(zhǔn)備工作

治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄，增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)，統(tǒng)一安裝監(jiān)控器，防盜窗或鋁金窗．

車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志，封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出，增設(shè)自行車棚，衛(wèi)生箱及

垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池或垃圾清運(yùn)站等．

樓道燈：改用節(jié)能燈(如溫感，聲控或角摸式等)

分步購(gòu)置辦公，護(hù)衛(wèi) 保潔，水電工等 維修設(shè)備及工具用具和員工工作服等． 3協(xié)調(diào)工作

與供電局，自來(lái)水公司，石液化氣公了衛(wèi)保潔水電工等 郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水，電，氣，的供應(yīng)和通信網(wǎng)絡(luò)暢通．

2，入伙現(xiàn)場(chǎng)

入伙準(zhǔn)備，協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗，橫幅，花卉，背景音樂(lè)，安全

護(hù)衛(wèi)立崗，巡更，迎接業(yè)主入伙

舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員司員，新聞媒體，業(yè)主代表剪彩，歡迎業(yè)主入?。?注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵，噪音等不和諧的現(xiàn)象．

八，房屋裝修與管理

業(yè)主在接號(hào)樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行，其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》．根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主裝修申請(qǐng)表，領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表早簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工．業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格即退還裝修押金及保證金．

九，建立物業(yè)管理檔案

物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修，配套，改造必不可少的依據(jù)，也是更換物來(lái)管理企業(yè)時(shí)必要須移交的內(nèi)容 之一，現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西，物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集，整理，歸案，利用四個(gè)環(huán)節(jié)．

十，日常管理

1，房屋管理運(yùn)作一覽表，工作內(nèi)容 核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍每天，入伙期間6H每天，消滅違章于未然，每周三次，100％，標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確，符合規(guī)定，無(wú)危及安全，外觀無(wú)改變，用途無(wú)改變，無(wú)亂堆亂放，亂控亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100％，投訴1‰以下，無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，滿足業(yè)主合理要求，

第三篇：物業(yè)管理實(shí)施方案范文

物業(yè)管理實(shí)施方案

眉縣安居物業(yè)管理服務(wù)有限公司于20xx年9月經(jīng)眉縣工商局批準(zhǔn)成立，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：***.注冊(cè)資金52萬(wàn)元，是一家專業(yè)從事物業(yè)管理、居民服務(wù)及房地產(chǎn)中介服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，20XX年8月取得寶雞市住建局頒發(fā)的暫定資質(zhì)等級(jí)證書，資質(zhì)編號(hào)為寶房物20XX027號(hào)。

1-2.公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置

公司設(shè)經(jīng)理一名，下設(shè)四個(gè)職能科室：

物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及各科室人員配置

經(jīng)理部是公司的決策機(jī)構(gòu)，設(shè)經(jīng)理1名。經(jīng)理對(duì)公司所有事務(wù)全面負(fù)責(zé)，對(duì)公司的一切重大事務(wù)做出最終決策，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各科室工作。

在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，各科室互相協(xié)作，全面處理分管工作，對(duì)于重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)經(jīng)理處理，或通過(guò)高層會(huì)議商討決策。各科室在完成分管工作的同時(shí)，并完成經(jīng)理交付的各項(xiàng)其他工作。

1-3.公司員工配置

公司現(xiàn)有員工43人，獲得物業(yè)管理崗位從業(yè)資格證書的14人，各種專業(yè)技術(shù)和管理人員21人，其中中級(jí)職稱5人。我公司目前接管兩個(gè)住宅小區(qū)，物業(yè)管理總面積達(dá)22萬(wàn)平方米，其中小高層1萬(wàn)多平方米，多層住宅20萬(wàn)平方米。

1-4.公司現(xiàn)有固定資產(chǎn)

公司現(xiàn)有房產(chǎn)一套，價(jià)值41萬(wàn)元。為更好地給管轄物業(yè)提供保潔、綠化、共用設(shè)施設(shè)備、秩序消防等方面的服務(wù)，我公司先后購(gòu)置垃圾箱1臺(tái)；垃圾清運(yùn)車29輛，；剪草機(jī)、打孔機(jī)、綠籬機(jī)各1臺(tái)；對(duì)講機(jī)9個(gè)；潛水泵、污水泵各一臺(tái)；電腦3臺(tái)及打印機(jī)等設(shè)備，總價(jià)值8萬(wàn)多元。為物業(yè)管理服務(wù)搭建了良好的設(shè)施設(shè)備平臺(tái)。

二、花園小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀分析

2-1.眉縣花園小區(qū)簡(jiǎn)介

眉縣花園小區(qū)地處縣城景賢路南段，美陽(yáng)街向南300米處。東西兩區(qū)占地總面積111畝，現(xiàn)有住宅樓42棟，住戶1200戶，業(yè)主3700余人。建筑總面積158675m2。

小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，設(shè)專業(yè)配電室和加壓站各2個(gè)，院內(nèi)設(shè)有智能化監(jiān)控設(shè)施、路燈，廣場(chǎng)燈；樓道內(nèi)設(shè)聲光控感應(yīng)燈照明，目前有5棟樓各單元門口設(shè)智能門。小區(qū)共有標(biāo)準(zhǔn)化糞池15個(gè)，并在每個(gè)單元門口設(shè)雨水＃、主干道設(shè)污水井、個(gè)別樓號(hào)設(shè)置消防栓。小區(qū)內(nèi)還設(shè)置大型停車廣場(chǎng)2個(gè)，劃分停車位200個(gè)；自行車棚7個(gè)，共可容納自行車1000多輛。小區(qū)實(shí)行集中供暖，除車庫(kù)外，住宅、商鋪、地下室全部通暖，暖氣覆蓋面積156051 m2。

小區(qū)擁有大型廣場(chǎng)花園1個(gè)，面積400平方米；各種小型花壇、草坪24處；栽植櫻花樹(shù)、鐵桿海棠、銀杏樹(shù)、琵琶樹(shù)、龍爪槐等名貴樹(shù)種800多棵，綠化總面積19580 m2。目前小區(qū)管理規(guī)范，治安秩序良好，車輛管理基本到位，環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。

2-2.物業(yè)特點(diǎn)

該物業(yè)具有以下特點(diǎn)：

1、小區(qū)住戶多，業(yè)戶來(lái)源復(fù)雜，有商人、農(nóng)民、國(guó)家機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)職工等；

2、小區(qū)分多次階段性建成，原有設(shè)施設(shè)備落后；

3、小區(qū)分東西兩區(qū)。2-3物業(yè)管理分析

征對(duì)該物業(yè)特點(diǎn)，除收費(fèi)、綠化外，秩序、維修、保潔服務(wù)需配備兩班服務(wù)人員。秩序管理、維修服務(wù)需實(shí)行24小時(shí)物業(yè)服務(wù)管理，收費(fèi)、保潔、綠化實(shí)行8小時(shí)服務(wù)。

三、物業(yè)管理方案

1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。3-2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。經(jīng)理部下設(shè)三科一室，辦公室設(shè)文員1名，負(fù)責(zé)各種文件、資料、材料、檔案管管理和后勤保障工作；三個(gè)科長(zhǎng)對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，三個(gè)科各設(shè)兩個(gè)班；工程科設(shè)科長(zhǎng)一名，維修員4名，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；服務(wù)科設(shè)科長(zhǎng)1名，保潔員7名，綠化員1名，收費(fèi)員2名，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)保潔、綠化管理，收費(fèi)和客戶接待服務(wù)；秩序科設(shè)科長(zhǎng)一名，秩序員8名，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)秩序、消防及車輛管理，共需配置至少27 人。日常工作任務(wù)執(zhí)行由各班長(zhǎng)在科長(zhǎng)的指導(dǎo)下開(kāi)展。

3-3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

3-3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場(chǎng)、車庫(kù)和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

一小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動(dòng)場(chǎng)所一次/天清掃

5、積水、積雪及時(shí)清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無(wú)垃圾、無(wú)污物。

三、來(lái)及處理與收集

1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。

秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次；

3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。

5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無(wú)顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害及時(shí)消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對(duì)枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。

5、每周對(duì)綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛(ài)護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個(gè)罰款10元。

2、對(duì)無(wú)照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。

3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來(lái)車輛進(jìn)入由業(yè)主申請(qǐng)后，可停放在指定地點(diǎn)。

5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。

6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入；車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務(wù)

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過(guò)程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2、有償服務(wù)

1、對(duì)有償服務(wù)，由業(yè)主申請(qǐng)，服務(wù)科約定維修時(shí)間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場(chǎng)后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開(kāi)始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。

方案二：物業(yè)管理實(shí)施方案

為促進(jìn)全縣物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理行為，理順物業(yè)管理體制，全面提高物業(yè)管理服務(wù)水平，切實(shí)改善城市環(huán)境面貌，提高群眾居住質(zhì)量，創(chuàng)建文明、整潔、安全、便利的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合全縣物業(yè)管理實(shí)際情況，制定本實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想和工作原則

（一）指導(dǎo)思想：以深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以縣委提出的建設(shè)“生態(tài)之縣”、“宜居之縣”為目標(biāo)，以改善城市環(huán)境面貌、提高群眾居住質(zhì)量、構(gòu)建和諧社會(huì)為宗旨，以建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制為根本，全面提高住宅小區(qū)管理水平。

（二）工作原則：總體按照“解決突出問(wèn)題，完善服務(wù)功能，健全管理制度，提高物業(yè)管理水平”的原則，分步實(shí)施，整體推進(jìn)。

二、工作目標(biāo)

（一）建立并推行有關(guān)職能部門各司其職、分工協(xié)作、齊抓共管的物業(yè)綜合管理機(jī)制。

（二）新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理推行招標(biāo)，招標(biāo)率達(dá)到100%。《前期物業(yè)管理合同》簽訂率達(dá)到100%，《業(yè)主臨時(shí)公約》簽訂率達(dá)到100%。

（三）縣物業(yè)供熱辦接管城區(qū)內(nèi)無(wú)人管理小區(qū)，遺留問(wèn)題得到有效解決，年底前整改率達(dá)到90%。

（四）物業(yè)管理企業(yè)全部取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，經(jīng)理持證上崗。

（五）加強(qiáng)業(yè)主自律行為，年底前入住的小區(qū)80%以上成立業(yè)主委員會(huì)。

（六）建立物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。

（七）開(kāi)展縣城內(nèi)裸地硬化和綠化。

（八）縣城內(nèi)100處二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任務(wù)及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1.現(xiàn)有的二次供水設(shè)施不符合衛(wèi)生要求的，應(yīng)當(dāng)限期改造，短期內(nèi)不能改造的應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)衛(wèi)生管理，加大監(jiān)督檢測(cè)力度，并適當(dāng)增加檢測(cè)頻次。（責(zé)任單位：衛(wèi)生局）

2.二次供水的產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)保證供水設(shè)施及設(shè)備完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水設(shè)施每年清洗二次。消毒清洗后，經(jīng)縣衛(wèi)生監(jiān)督檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)水質(zhì)檢驗(yàn)合格后方可供水。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位）

3.負(fù)責(zé)對(duì)全縣100處水箱的責(zé)任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗(yàn)收。全面檢驗(yàn)水質(zhì)，對(duì)水箱內(nèi)水質(zhì)不合格的責(zé)任單位立即整改，確保居民飲用水安全。（責(zé)任單位：縣衛(wèi)生局、縣物業(yè)供熱辦）

（二）完成裸地硬化和綠化任務(wù)

具備綠化條件的采取綠化方式覆蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。對(duì)車行道裸土地面，根據(jù)道路等級(jí)和承載能力，采用水泥混凝土或?yàn)r青混凝土結(jié)構(gòu)，按照道路施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行硬化。對(duì)人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進(jìn)行硬鋪裝。不具備停車場(chǎng)功能的，采用普通人行步道板進(jìn)行硬化；具備停車條件的，一律鋪水泥或?yàn)r青混凝土。

1.城關(guān)鎮(zhèn)所有街路、巷道、游園廣場(chǎng)、城鄉(xiāng)接合部、出入城口。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.20個(gè)物業(yè)小區(qū)裸地9月末完成硬化和綠化。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

3.企事業(yè)單位自有庭院、自管居住區(qū)范圍內(nèi)和道路。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位）

4.臨街商家業(yè)戶門前破損踏步。（責(zé)任單位：業(yè)戶、行政執(zhí)法局）

5.基建工地內(nèi)的裸土地面(包括已硬化出現(xiàn)破損形成的裸露地和未硬化的土路)進(jìn)行分類硬化。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

（三）加大物業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為

1.依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《哈爾濱市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，進(jìn)一步

加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí)，承接物業(yè)管理項(xiàng)目。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

3.強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)督。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度，考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

4.依據(jù)《哈爾濱市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)程序》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

5.加大住房專項(xiàng)維修資金的收繳力度。嚴(yán)格按照依政辦發(fā)〔2007〕18號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，加大力度足額收取，按照業(yè)主所有、專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，切實(shí)收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問(wèn)題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量?jī)?yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

6.依據(jù)《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)信用保證金規(guī)定》收取物業(yè)服務(wù)信用保證金，對(duì)物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目、提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)信用保證金，保證金由縣建設(shè)局統(tǒng)一監(jiān)管，專項(xiàng)用于物業(yè)企業(yè)擅自退出管理，出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處置等。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

（四）建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要接受建設(shè)局監(jiān)督指導(dǎo)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

1.理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式。

對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭(zhēng)取年底前物業(yè)管理率達(dá)到100%；對(duì)達(dá)不到要求、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，不具備物業(yè)管理?xiàng)l件無(wú)人管理的小區(qū)，統(tǒng)一由建設(shè)局物業(yè)供熱辦接管，提供基本的衛(wèi)生保潔和二次供水服務(wù)。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

縣建設(shè)局為全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和認(rèn)證工作，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作。

縣環(huán)保局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）有關(guān)噪音、油煙污染的治理工作。

縣工商局負(fù)責(zé)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷售廣告內(nèi)容，加大對(duì)虛假銷售廣告的查處力度，對(duì)有減免、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)而損害其他業(yè)主利益的違規(guī)銷售廣告不予審批。治理和規(guī)范住宅小

區(qū)（樓）各類經(jīng)營(yíng)行為。

縣法院對(duì)物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件，應(yīng)依法予以支持。對(duì)事實(shí)清楚、無(wú)爭(zhēng)議的拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件應(yīng)依法采取支付令形式予以執(zhí)行；對(duì)物業(yè)公司勝訴、業(yè)主拒不履行的生效判決應(yīng)依法予以強(qiáng)制執(zhí)行。

縣公安局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）安全防范工作，對(duì)存在的薄弱環(huán)節(jié)，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業(yè)企業(yè)安全防范服務(wù)能力和水平。督促落實(shí)住宅小區(qū)（樓）安全防范設(shè)施建設(shè)，大力推廣電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)為主要內(nèi)容的安防技術(shù)，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構(gòu)建住宅小區(qū)（樓）安全防范體系。及時(shí)對(duì)住宅小區(qū)（樓）發(fā)生的治安、犯罪案件進(jìn)行偵破。

縣行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)物業(yè)管理違法違規(guī)行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

水、電、有線電視、燃?xì)獾裙?yīng)單位作為經(jīng)營(yíng)和受益單位，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)（樓）相關(guān)管網(wǎng)、線路的鋪設(shè)、維修及費(fèi)用的收繳工作，一律實(shí)行收費(fèi)到戶。物業(yè)企業(yè)必須與相關(guān)部門簽訂委托代收協(xié)議后，方可代收水、電、有線電視、燃?xì)獾荣M(fèi)用。

四、保障措施

（一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。加強(qiáng)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。成立縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，代縣長(zhǎng)趙長(zhǎng)滿任組長(zhǎng)，副縣長(zhǎng)張樹(shù)文、王國(guó)柏、李繼東，縣長(zhǎng)助理王迎春任副組長(zhǎng)，副縣長(zhǎng)李繼東為常務(wù)副組長(zhǎng)?？h建設(shè)局、法院、房產(chǎn)住宅局、衛(wèi)生局、環(huán)保局、公安局、行政執(zhí)法局、工商局、依蘭鎮(zhèn)等為成員單位。建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制?？h政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，縣領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（設(shè)在建設(shè)局）具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；縣政府相關(guān)部門要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。

（三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。開(kāi)展貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強(qiáng)化管理，鞏固成果?？h政府相關(guān)部門要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理，定期檢查。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確責(zé)任，避免類似問(wèn)題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。

方案三：物業(yè)管理實(shí)施方案

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

二、工作任務(wù)

（一）理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1、街道辦事處職責(zé)。

組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

（1）會(huì)同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問(wèn)題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改。

（2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn)。

（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

（6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。

（7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。

（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn)。

（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。

（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

（2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

（4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

（6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。

（7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

（8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

（10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。

（11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。

（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

開(kāi)放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理。

具有一定規(guī)模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開(kāi)展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

（三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。

對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問(wèn)題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過(guò)渡。

（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開(kāi)選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門

要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

（六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。

（七）保證措施。

1、強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語(yǔ)、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“十一五”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

2、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。市物業(yè)管理辦公室要制

訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

三、時(shí)間安排

（一）20XX年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

（二）20XX年5月，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

（三）20XX年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。

（四）20XX年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開(kāi)展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

（五）20XX年4月至12月，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

（六）20XX年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收

本文來(lái)自: 書通網(wǎng)(/201494/61725.htm

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

方案一：寧南街道住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

為切實(shí)加強(qiáng)我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機(jī)制，進(jìn)一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高居民安居樂(lè)業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，結(jié)合我街道實(shí)際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的三結(jié)合原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

二、職責(zé)任務(wù)

（一）強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

（1）會(huì)同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng)，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。

（2）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn)；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作。

（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問(wèn)題的，提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改。

（6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

2.街道各科室職責(zé)

（1）街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

（2）街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金，按照規(guī)定及時(shí)撥付補(bǔ)貼款，監(jiān)督資金使用，參與對(duì)社區(qū)的考核與獎(jiǎng)懲評(píng)比。

（3）街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時(shí)拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

（4）街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強(qiáng)對(duì)調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

（5）街道社會(huì)事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對(duì)低保戶實(shí)行先征后返。

（6）街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)。

（7）街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)管理工作的考核，對(duì)物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

3.社區(qū)居委會(huì)職責(zé)

（1）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作；會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作等。

（2）監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn)。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

（5）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

（1）負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作。

（2）接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí)；定期參加業(yè)主大會(huì)，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（3）受理業(yè)主來(lái)訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺(tái)帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對(duì)下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。

（7）每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

（8）對(duì)小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保持出入口暢通。

（9）按時(shí)保質(zhì)完成上級(jí)部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

（1）按照快速反應(yīng)、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則，開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)無(wú)管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。

（2）負(fù)責(zé)實(shí)行全天候24小時(shí)專人接聽(tīng)?wèi)?yīng)急報(bào)修電話并做好記錄。

（3）負(fù)責(zé)安排維修單位，承諾服務(wù)時(shí)限，30分鐘內(nèi)到場(chǎng)及時(shí)排險(xiǎn)，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù)。

（4）負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺(tái)帳。

（5）對(duì)于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供相關(guān)維修咨詢，對(duì)涉及供水、供電、燃?xì)獾炔块T的報(bào)修，應(yīng)提供相關(guān)電話。

（6）對(duì)屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供專項(xiàng)維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請(qǐng)手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

（1）受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（2）受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（3）受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（4）受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（5）有關(guān)政策規(guī)定社會(huì)矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。（6）凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級(jí)上訪，如越級(jí)上訪原則上不予受理。

（二）完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主對(duì)物管公司的監(jiān)管；加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn)；對(duì)物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，為主管部門年審提供基本意見(jiàn)；參與優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時(shí)將各級(jí)有關(guān)檢查考評(píng)情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào)，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場(chǎng)化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運(yùn)行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì)與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

4.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開(kāi)發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。

（三）加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對(duì)小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識(shí)。組織社委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi)，形成良性循環(huán)。二是積極爭(zhēng)取上級(jí)部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高整體水平。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，成員如下：

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長(zhǎng)由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。

四、機(jī)構(gòu)設(shè)置

為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立兩站一中心一小組執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級(jí)監(jiān)管。一級(jí)監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé)；二級(jí)監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實(shí)施，由居委會(huì)社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會(huì)代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì)主任任組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實(shí)施步驟

1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

（2）外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn)。

（3）落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動(dòng)階段（6月20日前）

（1）召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組成員及兩站一中心一小組人員動(dòng)員會(huì)。

（2）通過(guò)各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開(kāi)社區(qū)居民骨干、樓幢長(zhǎng)、黨小組長(zhǎng)、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區(qū)居民對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。

3.全面實(shí)施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開(kāi)展工作，切實(shí)為社區(qū)居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。

六、工作要求

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識(shí)。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會(huì)物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，精心組織，周密部署，明確措施，建立問(wèn)責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

2.強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊(cè)、宣傳板報(bào)等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹(shù)立物業(yè)管理是消費(fèi)、是商品的意識(shí)，營(yíng)造全社會(huì)共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé)，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立一把手負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì)議制度，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。

4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區(qū)要加大對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對(duì)老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時(shí)，街道將采取爭(zhēng)取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

方案二：杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實(shí)施方案

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的生活品質(zhì)之城的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理擴(kuò)面提質(zhì)，構(gòu)建與杭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到20xx年年末，杭州市區(qū)（包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡(jiǎn)稱五城區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬(wàn)平方米，涉及住戶約13.2萬(wàn)戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)八個(gè)有，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

三、實(shí)施范圍

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋標(biāo)準(zhǔn)成套； 3．尚未開(kāi)展專業(yè)化物業(yè)管理。

四、基本原則

1．堅(jiān)持屬地管理。要按照條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

2．堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

3．堅(jiān)持軟硬共建。在開(kāi)展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4．堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5．堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)四問(wèn)四權(quán)，確保業(yè)主、居民的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

五、實(shí)施步驟

1．調(diào)查計(jì)劃階段。20xx年6月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

2．全面推進(jìn)階段。20xx年7月-2011年年底，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對(duì)已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成100萬(wàn)平方米，20xx年完成500萬(wàn)平方米，2011年完成400萬(wàn)平方米，累計(jì)完成1000萬(wàn)平方米。

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過(guò)回頭看進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡。

2．未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫(kù)）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機(jī)制。

在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

1．確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見(jiàn)的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見(jiàn)以戶為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

2．實(shí)施物業(yè)管理。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展?？梢苑謩e聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

七、資金政策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

2．硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力上改下工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線上改下和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線上改下的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來(lái)水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3．住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

八、保障措施

1．建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問(wèn)題。各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2．落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3．加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評(píng)優(yōu)機(jī)制，對(duì)考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無(wú)力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無(wú)異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

4．加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

5．加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。

方案三：小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。

2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場(chǎng)、車庫(kù)和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

一小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動(dòng)場(chǎng)所一次/天清掃

5、積水、積雪及時(shí)清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無(wú)垃圾、無(wú)污物。

三、來(lái)及處理與收集

1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次；

3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。

5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無(wú)顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害及時(shí)消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對(duì)枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。

5、每周對(duì)綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛(ài)護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個(gè)罰款10元。

2、對(duì)無(wú)照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。

3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來(lái)車輛進(jìn)入由業(yè)主申請(qǐng)后，可停放在指定地點(diǎn)。

5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。

6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入；車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務(wù)

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過(guò)程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務(wù)

1、對(duì)有償服務(wù)，由業(yè)主申請(qǐng)，服務(wù)科約定維修時(shí)間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場(chǎng)后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開(kāi)始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 方 案

1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場(chǎng)、車庫(kù)和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

一小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動(dòng)場(chǎng)所一次/天清掃

5、積水、積雪及時(shí)清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無(wú)垃圾、無(wú)污物。

三、來(lái)及處理與收集

1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次；

3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。

5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除

一次，保證無(wú)顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害及時(shí)消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對(duì)枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。

5、每周對(duì)綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛(ài)護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個(gè)罰款10元。

2、對(duì)無(wú)照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。

3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來(lái)車輛進(jìn)入由業(yè)主申請(qǐng)后，可停放在指定地點(diǎn)。

5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。

6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入；車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務(wù)

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過(guò)程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為

依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問(wèn)題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務(wù)

1、對(duì)有償服務(wù)，由業(yè)主申請(qǐng)，服務(wù)科約定維修時(shí)間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場(chǎng)后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開(kāi)始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場(chǎng)，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。

武漢市環(huán)寓物業(yè)管理有限公司

2013年3月11日