第一篇：淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制

淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制

摘要：針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的一些問(wèn)題和困難，分析房地產(chǎn)開(kāi)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)有哪些以及房地產(chǎn)貸款內(nèi)部外部的環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn) 環(huán)境

最年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，我國(guó)住房制度改革的不斷深入，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房的意向漸趨強(qiáng)烈。住房市場(chǎng)中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生。按揭貸款是指購(gòu)房戶(hù)交納部分首期付款后，將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給貸款行，剩余房款向銀行申請(qǐng)貸款的住房消費(fèi)貸款，實(shí)質(zhì)上是銀行與貸款人之間的資金借貸關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)此貸款有價(jià)值較穩(wěn)定的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由于政策、市場(chǎng)及借款人自身情況的變化均會(huì)影響貸款的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和借款人的還款能力，使得安全性存在一些問(wèn)題。據(jù)近年來(lái)我國(guó)銀行實(shí)際運(yùn)作表明，貸款風(fēng)險(xiǎn)正日益增加。

一、全球經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的政策性風(fēng)險(xiǎn) ：隨著全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各國(guó)經(jīng)濟(jì)都在相當(dāng)程度地合作滲透，相互之間的影響也在不斷地加大。東南亞金融風(fēng)暴，就是“一發(fā)”牽動(dòng)“千鈞”。

二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。近年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給充足，但價(jià)格居高不下使空房沉淀不少，當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金回籠時(shí)，會(huì)通過(guò)虛擬按揭套取銀行資金，供求不平衡使按揭貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化。市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，業(yè)主愿意損失首付和已還款，以低于尚未歸還的貸款余額，重新購(gòu)置低價(jià)房產(chǎn)，使銀行難以收回貸款，貸款損失風(fēng)險(xiǎn)增大。3.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限內(nèi)市場(chǎng)利率可能發(fā)生數(shù)輪波動(dòng)，利率上升，短期存款利率上升，壓縮了銀行獲利空間，利率下降，借款人以較低利率籌資并提前還貸，銀行會(huì)因其放貸不能獲得原定貸款利息回報(bào)而受損失。而且合同有關(guān)利率條款在利率管制時(shí)制訂，對(duì)利率市場(chǎng)化后可能形成風(fēng)險(xiǎn)缺乏前瞻性。

三、銀行風(fēng)險(xiǎn)分析

銀行是典型的負(fù)債經(jīng)營(yíng)組織，其經(jīng)營(yíng)的好壞，關(guān)系到儲(chǔ)戶(hù)存款和銀行本身的安全，體系和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安定。按揭貸款的銀行風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自借款人和銀行經(jīng)營(yíng)兩方面： 1借款人的風(fēng)險(xiǎn)

（1）借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。借款人違約風(fēng)險(xiǎn)是銀行在經(jīng)營(yíng)按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)面臨的最直接最集中的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為被迫違約(指?jìng)€(gè)人財(cái)力不足引起還款能力喪失)和理性違約（即借款人轉(zhuǎn)移投資違約,指借款人具有還款能力，但覺(jué)得放棄繼續(xù)還款可帶來(lái)更大的利益）。借款人買(mǎi)房后，房?jī)r(jià)上升，其理性違約的情況少，而市場(chǎng)不景氣時(shí)，借款人可能提前還款，銀行在一定的時(shí)間內(nèi)，失去收入來(lái)源，影響資金正常循環(huán)。（2）借款人個(gè)人信用潛在風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)目前個(gè)人收入制度不透明，個(gè)人消費(fèi)信貸處于初級(jí)階段, 貸款行不能正確評(píng)價(jià)借款人實(shí)際收入，不能對(duì)其進(jìn)行有效的跟蹤監(jiān)控，個(gè)人信用狀況難以評(píng)估。

（3）借款人對(duì)住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。部分業(yè)主購(gòu)房時(shí)被按揭優(yōu)惠條件所吸引，未充分考慮自身的還款能力，隨時(shí)間推移，生老病死、事業(yè)成敗、社會(huì)環(huán)境等直接影響到按揭貸款的安全。（4）按揭成數(shù)確定不當(dāng)。按揭成數(shù)確定不當(dāng)，對(duì)借款人不加區(qū)分地提高按揭貸款成數(shù)可能造成的風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)低的成數(shù)還可能誘發(fā)借款人的道德風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)以投資為目的的購(gòu)房行為來(lái)說(shuō)，首付比例降低，前期投入越小，放棄投資后遭受損失越小，房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，就有可能放棄房產(chǎn)并拒絕還款，將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給銀行。（5）信貸經(jīng)營(yíng)中信息不對(duì)稱(chēng)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)尚未建立個(gè)人信用征集系統(tǒng)，對(duì)個(gè)人資質(zhì)評(píng)估缺乏統(tǒng)一客觀的標(biāo)準(zhǔn)，影響了銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用的調(diào)查評(píng)定，會(huì)產(chǎn)生提供虛假證明的欺詐行為，也為銀行在形成逾期后的催收工作設(shè)置了障礙。2 銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）按揭貸款比例問(wèn)題。按揭貸款比例越高，對(duì)借款人壓力越大，在高按揭貸款比例下一旦借款人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范有哪些？違約，銀行處分抵押房產(chǎn)所得扣除各項(xiàng)支出后，有可能不足以彌補(bǔ)銀行的支出。一般還款期越長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)可變因素就越多，抵押房產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)就越難預(yù)料和把握，銀行需承擔(dān)的違約風(fēng)險(xiǎn)就越大。

（2）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款的資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款和企事業(yè)單位的短期存款，而住房按揭貸款的期限一般較長(zhǎng)，這就產(chǎn)生了以短期資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，并在一定程度上影響銀行對(duì)短期資金的有效利用。

四、開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）假按揭（開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶(hù)串通對(duì)銀行金融欺詐，騙取銀行資金）風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)高估房地產(chǎn)價(jià)值并與購(gòu)房人串通，以虛假購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)貸款，目的達(dá)到后，開(kāi)發(fā)商立即轉(zhuǎn)移資金，導(dǎo)致銀行債權(quán)懸空，即使銀行處置房產(chǎn)，也會(huì)大幅“縮水”，信貸資產(chǎn)出現(xiàn)損失。

（2）開(kāi)發(fā)商不具備相應(yīng)實(shí)力。隨著住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，具備雄厚資金實(shí)力、強(qiáng)大開(kāi)發(fā)能力和優(yōu)良開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)是各家銀行爭(zhēng)奪的對(duì)象，但激烈競(jìng)爭(zhēng)也給一些實(shí)力很差的開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)可乘之機(jī)。（3）來(lái)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)因素分析失誤，房屋出售后價(jià)格下降。在期房按揭貸款中預(yù)售不理想，導(dǎo)致后續(xù)資金不足，不能按期交房，客戶(hù)不能按期入住，甚至項(xiàng)目“爛尾”。開(kāi)發(fā)商多利用融資和預(yù)售收入作為資金來(lái)源，處于劣勢(shì)的客戶(hù)可能要求解除購(gòu)房合同，迫使銀行出面幫助挽回?fù)p失，從而將其與開(kāi)發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（4）資格與能力、房產(chǎn)質(zhì)量、配套設(shè)施、市場(chǎng)、道德及其它風(fēng)險(xiǎn)。主要貸款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在： 抵押物風(fēng)險(xiǎn)分析: 1住房按揭貸款的抵押物即房屋是貸款金的最基本保障，但因貸款期限長(zhǎng)，期內(nèi)抵押物發(fā)生變化的可能性極大，保證人資產(chǎn)可能惡化，易造成抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

（1）評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價(jià)普遍存在高估的現(xiàn)象，若不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高估，在貸款成數(shù)較高時(shí)，有可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金額的風(fēng)險(xiǎn)。（2）抵押物損毀或滅失，影響銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量。

（3）抵押物法律風(fēng)險(xiǎn)。主要來(lái)自抵押的合法性，一是因建筑違規(guī)違章或嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，抵押物無(wú)法取得《產(chǎn)權(quán)證》，導(dǎo)致抵押無(wú)效。二是重復(fù)抵押、重復(fù)銷(xiāo)售，致不能辦理抵押登記手續(xù)被查封，若此前銀行已發(fā)放貸款，就造成債權(quán)懸空。

（4）抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)政策法規(guī)不健全，當(dāng)不能償還借款時(shí)，作為抵押人的銀行雖有權(quán)處分抵押物，但若該抵押物為借款人的唯一財(cái)產(chǎn)，會(huì)涉及居民的安置和社會(huì)穩(wěn)定等問(wèn)題，使處置難以執(zhí)行。即使收回房產(chǎn)，但我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，拍賣(mài)變現(xiàn)的處置方式也難以實(shí)行，若貸款后抵押物價(jià)值下降，銀行很可能得不償失。住房按揭貸款雖是一種風(fēng)險(xiǎn)較低的貸款，但各個(gè)環(huán)節(jié)仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，如不能正確認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，不能對(duì)客觀環(huán)境的變化做出正確的預(yù)測(cè)和反應(yīng)，就可能在未來(lái)造成損失。2貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

為了推動(dòng)其健康發(fā)展，就必須防范規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)測(cè)大環(huán)境、局部環(huán)境的變化，提倡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)但要避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。改善住房貸款的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，制定相關(guān)的法律法規(guī)，健全社會(huì)保障制度，決政府直接參與問(wèn)題，組建非盈利性擔(dān)保公司。嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸的金融政策、法規(guī)法令，防止有欺詐行為的開(kāi)發(fā)商騙取信貸資金。提高按揭貸款審批門(mén)檻，大大提高賴(lài)賬的機(jī)會(huì)成本, 預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，以保證銀行債權(quán)安全。2.1銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范

銀行是房地產(chǎn)貸款的提供者，是按揭業(yè)務(wù)的主要且穩(wěn)定的操作者，銀行按揭業(yè)務(wù)的規(guī)范化、程序化和法制化是風(fēng)險(xiǎn)防范的中心環(huán)節(jié)。

（1）加強(qiáng)貸前審查，在成本允許時(shí)，盡量細(xì)致。嚴(yán)格主體資格及信用審查，綜合評(píng)價(jià)申請(qǐng)人的素質(zhì)、收入穩(wěn)定性、還款第一來(lái)源及綜合還款能力等，確保業(yè)主信用良好，據(jù)不同客戶(hù)群體，采取靈活的信貸政策，幫助客戶(hù)合理地確定貸款金額、成數(shù)、期限。對(duì)宏觀市場(chǎng)情況、政策、法律環(huán)境應(yīng)有明確具體的審查；抓住營(yíng)銷(xiāo)貸款的客戶(hù)經(jīng)理這個(gè)關(guān)鍵。

（2）防范整個(gè)簽約過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。在簽約時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的資信證明材料原件進(jìn)行審查，盡量不一次性把貸款付予開(kāi)發(fā)商，盡量將回購(gòu)條款具體化，加強(qiáng)可操作性。不搞人情和關(guān)系貸款，設(shè)定合理的抵押率。在簽約后介入項(xiàng)目全過(guò)程，掌握按揭貸款的實(shí)際用途和流向，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、總投資、成本構(gòu)成、工程進(jìn)度、資金缺口及后續(xù)資金落實(shí)情況等，督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)按質(zhì)按量完成項(xiàng)目，防止工程“爛尾”，“供樓”期間，了解購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)狀況，加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，掌握其經(jīng)營(yíng)狀況，發(fā)現(xiàn)和確定“供樓”不能的情況后，及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商參與解決。期樓按揭要慎重，考慮工程延期可能性，根據(jù)工程進(jìn)度，分期投放貸款，專(zhuān)款專(zhuān)用。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的貸后管理工作和風(fēng)險(xiǎn)跟蹤訪問(wèn)策略。在發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，必須適時(shí)建立“兩項(xiàng)制度”，即貸后對(duì)業(yè)主訪問(wèn)制度和對(duì)業(yè)主跟蹤管理制度。在期房按揭中應(yīng)落實(shí)專(zhuān)人加強(qiáng)對(duì)售房款的監(jiān)控。了解按揭樓盤(pán)的配套建設(shè)、小區(qū)環(huán)境、市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況，加強(qiáng)對(duì)按揭項(xiàng)目的回訪。掌握借款人的動(dòng)態(tài)，及時(shí)對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

（4）確定合理的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、信貸額度及貸款成數(shù)。根據(jù)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)價(jià)格、利率及按揭比率，確定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和信貸額度，提前預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。采取實(shí)時(shí)防范措施，防止按揭違約帶來(lái)的提前償還風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的預(yù)期利潤(rùn)率，提高資金的運(yùn)用效率。合理確定按揭貸款成數(shù)，不為競(jìng)爭(zhēng)而隨意提高按揭成數(shù)，減少價(jià)格縮水的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)期樓適當(dāng)降低按揭成數(shù)。3密切關(guān)注開(kāi)發(fā)商，規(guī)避來(lái)自開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

（1）加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查。在簽訂按揭貸款的合作協(xié)議之前，積極穩(wěn)妥地選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)，注重對(duì)開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、歷史業(yè)績(jī)等要素的調(diào)查，與實(shí)力雄厚、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)好、經(jīng)營(yíng)效益高的開(kāi)發(fā)商發(fā)生業(yè)務(wù)合作；科學(xué)地分析和研究市區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)以及市民居住心理和居住習(xí)慣，審慎選擇支持對(duì)象。

（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查。嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、環(huán)境、地段、建筑品質(zhì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)許可證，加強(qiáng)對(duì)城市建設(shè)規(guī)劃的先期調(diào)查和信息收集工作。在期房按揭中，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的審查，即自有資金的投入、預(yù)售形勢(shì)和前景、資金缺口及資金來(lái)源是否有保障。

（3）為有效確保信貸資金正確使用、安全運(yùn)轉(zhuǎn)及全部用于開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)對(duì)所有的建設(shè)資金(包括銀行貸款)實(shí)行“封閉管理,專(zhuān)項(xiàng)運(yùn)行”。

（4）要充分發(fā)揮按揭貸款的綜合效應(yīng)。按揭客戶(hù)一般有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有的還創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，可通過(guò)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取到本行開(kāi)戶(hù)或辦理銀行卡業(yè)務(wù)。

（5）設(shè)置個(gè)人住房按揭貸款保證金制度。簽訂按揭協(xié)議時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商按每個(gè)項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)設(shè)置貸款保證金，金額不得低于貸款額的 10%，作為其履行擔(dān)保責(zé)任，當(dāng)違約發(fā)生時(shí)，便于銀行收回貸款。4加強(qiáng)對(duì)抵押物監(jiān)測(cè)，防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)

（1）強(qiáng)化對(duì)抵押物的審查，確保抵押的有效性，防止重復(fù)抵押，對(duì)于期房按揭必須取得相應(yīng)的證明。（2）對(duì)抵押房產(chǎn)準(zhǔn)確估價(jià)。對(duì)所有按揭貸款中用作抵押的房產(chǎn)準(zhǔn)確估價(jià)，按照謹(jǐn)慎性原則，采用相對(duì)保守的評(píng)估方法，防止價(jià)格高估。最好建立銀行自己的抵押物評(píng)估機(jī)構(gòu)，若銀行沒(méi)有自己的評(píng)估機(jī)構(gòu)，應(yīng)委托信得過(guò)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。該類(lèi)貸款期限長(zhǎng)，抵押物的價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，貸款行應(yīng)定期或不定期地對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)測(cè)，合理地確定抵押物價(jià)值。

（3）辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，防止抵押物毀損。貸款銀行應(yīng)時(shí)時(shí)關(guān)注抵押物現(xiàn)狀，要求借款人在借款時(shí)對(duì)抵押物辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生人為或自然毀損時(shí),及時(shí)獲得補(bǔ)償,不會(huì)對(duì)貸款的按期償還產(chǎn)生影響。（4）采取積極的措施，提前研究抵押物的處理問(wèn)題，減少抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可考慮采取銀行同借款人到律師事務(wù)所簽署處置房產(chǎn)的委托授權(quán)書(shū)方式，給銀行處理抵押物贏得時(shí)間，減少貸款損失。積極促進(jìn)建立和完善住房二級(jí)市場(chǎng)，使抵押物的拍賣(mài)和交易能正常、合法進(jìn)行，降低抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)。促進(jìn)建立“廉租住房”制度，使無(wú)力繼續(xù)還款而失去住房的人有安身之所，降低銀行處置抵押物的社會(huì)成本。（5）爭(zhēng)取立法，規(guī)定當(dāng)樓價(jià)持續(xù)下跌時(shí)，銀行可對(duì)抵押物重新評(píng)估，如果一時(shí)未能立法，則在購(gòu)房抵押借款合同中注明。

總之，房地產(chǎn)貸款的可持續(xù)發(fā)展對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義,要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)貸款的可持續(xù)發(fā)展，我們一定要不斷完善各項(xiàng)管理制度，采取措施，控制各種風(fēng)險(xiǎn)。

第二篇：淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量控制

淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

摘要：當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)仍然一直是熱門(mén)話題，作為開(kāi)發(fā)商，如何提高工程項(xiàng)目的管理水平，保證工程質(zhì)量，降低工程造價(jià)，是研究的熱點(diǎn)、重點(diǎn)。質(zhì)量控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命線，本文從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)狀和問(wèn)題入手，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的意義、現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及主要實(shí)施策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目質(zhì)量 質(zhì)量控制

每年中國(guó)消耗全球一半的鋼鐵和水泥用于建筑業(yè)，然而值得重視的是,中國(guó)的建筑數(shù)量與質(zhì)量之間有著巨大的反差，建筑工程質(zhì)量參差不齊,建筑平均壽命低,成為中國(guó)建筑工程的通病?，F(xiàn)在政府號(hào)召房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高建筑質(zhì)量，將目前30年的建筑平均壽命延長(zhǎng)至100年，這正是意識(shí)到了房屋的質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)成為影響我國(guó)居民生活的重要因素，房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)管人員的責(zé)任重大。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的質(zhì)量控制的意義

質(zhì)量控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)獲利的重要法寶。一方面，從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量控制進(jìn)行研究，有利于合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，從而減少?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量控制進(jìn)行研究有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷(xiāo)售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在未來(lái)售價(jià)或預(yù)估的不明確情況下，只有企業(yè)控制好質(zhì)量問(wèn)題才有可能在競(jìng)爭(zhēng)中有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)，而不會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。由于國(guó)家加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，并對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)積極抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)質(zhì)量控制，練好內(nèi)功，方能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更大的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

近年來(lái)房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理上不斷進(jìn)步，取得了很多值得稱(chēng)道的經(jīng)驗(yàn)，并得到較好的傳承；同時(shí)，也有需要我們繼續(xù)改進(jìn)的地方，尤其是重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。以下質(zhì)量管理中暴露出來(lái)的問(wèn)題，在當(dāng)今行業(yè)內(nèi)帶有一定的共性： 1．規(guī)劃、設(shè)計(jì)不合理

好的設(shè)計(jì)方案從來(lái)沒(méi)有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無(wú)奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。如立面缺少空調(diào)安裝位置或預(yù)留空調(diào)板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口設(shè)置考慮不周，部分出現(xiàn)在人行小道路中央等等。

2．缺乏全面質(zhì)量管理

在工程實(shí)施管理中，事前質(zhì)量控制意識(shí)不足，常在施工單位施工完畢后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做事后補(bǔ)救。例如：土建施工單位與園林施工單位經(jīng)常出現(xiàn)交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無(wú)法拆除情況下，園林單位無(wú)法進(jìn)場(chǎng)施工，導(dǎo)致工期延后（后續(xù)工程采用懸挑排架已較好地解決了這個(gè)問(wèn)題）。常出現(xiàn)的鋁合金窗滲漏問(wèn)題，主要也是安裝過(guò)程和操作不規(guī)范引起。

在工程質(zhì)量的管理過(guò)程中，竣工驗(yàn)收以后開(kāi)始萬(wàn)事大吉，而忽視對(duì)成品的保護(hù)意識(shí)。例如：對(duì)鋁合金門(mén)窗的成品保護(hù)上。鋁合金門(mén)窗分包單位完成安裝后，沒(méi)有與后序施工單位進(jìn)行工序交接。結(jié)果，由于后序的施工使很多鋁合金門(mén)窗的滑道被破壞，門(mén)框撞傷；而后序施工單位通常都屬于業(yè)主方直接委托的分包單位，造成責(zé)任無(wú)法分清，維修主體抵觸情緒嚴(yán)重，造成管理難度和協(xié)調(diào)成本的增加。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量控制的關(guān)鍵策略 1．前期階段質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作，包括項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等；前期工作的質(zhì)量是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督管理人員要熟悉地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)走勢(shì)，精挑細(xì)選咨詢(xún)單位；明確咨詢(xún)成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，盡量避免憑感覺(jué)上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

重視可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，不應(yīng)該片面地把可行性研究報(bào)告視為可批性報(bào)告。可行性研究應(yīng)該有深入的市場(chǎng)調(diào)研(宏觀、中觀、微觀調(diào)查)，包括定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析；對(duì)規(guī)劃方案、戶(hù)型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選；要嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審。評(píng)審是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作質(zhì)量的重要手段，同時(shí)吸取更多專(zhuān)家的知識(shí)和智慧，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，優(yōu)化前期工作成果。

2．設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制

1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制

要保證規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是經(jīng)過(guò)精心優(yōu)化的前期可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；而咨詢(xún)公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)。

2）施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制

施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。

3．施工階段質(zhì)量控制

施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)、機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4．開(kāi)發(fā)售后質(zhì)量控制

房屋交付后，其質(zhì)量控制管理并沒(méi)有劃上句號(hào)，至少還有兩方面的管理工作要做。

一是要做好售后服務(wù)。有銷(xiāo)售部門(mén)牽頭，組織售后服務(wù)和維修整改小組，徹底持續(xù)跟蹤售后維修工作。

二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶(hù)的意見(jiàn)和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門(mén)，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的系統(tǒng)工程，良好的質(zhì)量來(lái)自于企業(yè)對(duì)各個(gè)階段較好的控制。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目受外界影響因素較多，因此它的使質(zhì)量管理控制工作難度很大，須讓開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目管理的各階段，時(shí)時(shí)要有“質(zhì)量至上”的觀念，從源頭控制企業(yè)的成本，從而以求最大限度地提高資金的投資效益。同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要不斷完善項(xiàng)目質(zhì)量管理制度，努力提高質(zhì)量，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：【4】王立紅, 孟慶麗.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制[J].林業(yè)科技情報(bào),2007,(04)[3]、陳朝輝,陳志強(qiáng),沈廣鋒等.淺析設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用[J].城市建設(shè),2010,(1):31-33.[4]、郭鴻飛,李一凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2011,(5):24-25.[5]、張沈生,殷振瑤,朱曉凱等.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程質(zhì)量管理體系構(gòu)建研究[J].沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）,2011,13(2):161-165.［2］ 楊翠友、王光輝主編.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理學(xué).北京：中國(guó)物資出版社，2001.

第三篇：當(dāng)前農(nóng)信社新增貸款風(fēng)險(xiǎn)如何控制（本站推薦）

當(dāng)前農(nóng)信社新增貸款風(fēng)險(xiǎn)如何控制

作者：楊曉謀

長(zhǎng)期以來(lái)，受多種因素制約，信貸資產(chǎn)質(zhì)量低劣、不良貸款占比高一直困擾著農(nóng)村信用社，已成為制約我們快速健康發(fā)展的根本因素，也是我們扭虧增盈的最大障礙。不良貸款已成為歷史，如何有效控制新增貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，切實(shí)提高經(jīng)營(yíng)管理水平，已直接關(guān)系到我們農(nóng)村信用社能否持續(xù)生存和發(fā)展。我們就此問(wèn)題到幾個(gè)縣級(jí)聯(lián)社進(jìn)行了調(diào)研，并結(jié)合全市農(nóng)村信用社實(shí)際提出幾點(diǎn)粗淺的建議。

一、新增貸款風(fēng)險(xiǎn)形成原因

當(dāng)前農(nóng)村信用社新增貸款風(fēng)險(xiǎn)形成原因主要可以分為貸款人管理失誤、借款人原因以及其它原因等三大類(lèi)。

（一）作為貸款人的農(nóng)村信用社自身貸款管理方面的原因主要有以下幾方面

1、貸款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和篩選機(jī)制不健全。主要有：對(duì)新的、資本不充足的、而且尚未開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)融資、貸款不是基于借款人的財(cái)務(wù)狀況或貸款抵押品，而是基于對(duì)借款人成功完成某項(xiàng)業(yè)務(wù)的預(yù)測(cè)。或者在借款人的資信程度及償還能力產(chǎn)生質(zhì)疑的情況下，發(fā)放貸款過(guò)分倚重第二還款來(lái)源（如抵押物）；或抵押品的變現(xiàn)能力很低；異地貸款、多頭貸款過(guò)多，缺乏有效的監(jiān)控；貸款已存在潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，沒(méi)能及時(shí)采取果斷措施；貸款已明顯出現(xiàn)問(wèn)題，卻疏于催收或迅速采取有效措施清收，使貸款形成風(fēng)險(xiǎn)等。

2、貸款管理機(jī)制設(shè)置不合理。主要表現(xiàn)有：在貸前信用分析階段，獲得的貸款信息不完全，貸款項(xiàng)目評(píng)估質(zhì)量不高。部分信貸人員缺乏必要的信用評(píng)估、財(cái)務(wù)分析知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，發(fā)放貸款時(shí)又沒(méi)有充分聽(tīng)取必要的勸告而發(fā)放調(diào)查不充分、信貸資料有缺陷、抵押物變現(xiàn)力差、不足值的貸款；在貸款的審批階段，未嚴(yán)格把握貸款審批條件；貸款集中程度過(guò)高，過(guò)分集中于某一借款人，某一行業(yè)、某一種類(lèi)貸款，致使貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中，貸款金額超過(guò)借款人的還款能力而無(wú)力償還。還有的是貸款發(fā)放后信貸管理人員對(duì)日常監(jiān)督管理不力，存在“重放輕收輕管理”的現(xiàn)象；部分信用社由于人手較少，根本沒(méi)有按照信貸操作規(guī)程執(zhí)行貸后檢查等。

3、信貸人員素質(zhì)的制約。“成也在人，敗也在人”，人是事業(yè)成敗的關(guān)鍵因素之一。信貸人員除了必須具備一定的金融理論、企業(yè)財(cái)務(wù)管理、法律制度等業(yè)務(wù)知識(shí)外，還必須具有誠(chéng)實(shí)的品格和強(qiáng)烈的責(zé)任心。信貸工作人員的素質(zhì)直接影響到貸款的質(zhì)量，尤其是在管理體制不健全、貸款運(yùn)作不規(guī)范、約束不力的情況下。由于多種因素的制約，當(dāng)前農(nóng)村信用社信貸人員的數(shù)量有限，部分人員素質(zhì)不高，難以進(jìn)行貸款的科學(xué)決策和有效管理，違規(guī)放貸時(shí)有發(fā)生；在執(zhí)行信貸政策方面，有的信貸人員隨意性很大，存在 “人情代替制度”現(xiàn)象。在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)方面，有的信貸人員缺乏科學(xué)的理論知識(shí)，憑主觀經(jīng)驗(yàn)的成分較重，用經(jīng)驗(yàn)代替制度。對(duì)于即將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的貸款，不能拿出一套完整的防范措施和處置辦法來(lái)，只是將希望寄托于借款人能扭轉(zhuǎn)局面或輕信借款人的還款承諾，白白浪費(fèi)和錯(cuò)過(guò)了清收不良貸款的有利時(shí)機(jī)。加之由于管理體制原因以及改革步伐相對(duì)滯后，部分信貸員“在其位而不謀其職”工作主動(dòng)性差，缺乏開(kāi)拓創(chuàng)新精神，不能干好自己的本職工作。還有少數(shù)信貸人員思想不健康，三查流于形式、串通客戶(hù)高估抵押物價(jià)值、違規(guī)操作等，大大增加了新增貸款風(fēng)險(xiǎn)。4、自身經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。利益與風(fēng)險(xiǎn)并存，一些農(nóng)村信用社盲目地追求高效益，一味地支持風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，這種貸款配置本身就孕育著高風(fēng)險(xiǎn)。

（二）借款人方面的原因主要有以下幾方面

1、借款人欺詐。借款人欺詐主要通過(guò)向信用社提供部分虛假信息以改善本企業(yè)的資信狀況，獲得用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的貸款。這種欺詐的特征有：（1）借款人向信用社提供的信息部分虛假；（2）提供虛假信息的主要用意在于提高其資信狀況，期望獲得信用社的充分信任；（3）獲得的貸款主要用于真實(shí)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)。如果經(jīng)營(yíng)按計(jì)劃進(jìn)行，借款人也不愿意拖欠貸款而在信用社留下不良記錄，即使出現(xiàn)其他情況時(shí)，借款人雖然無(wú)力歸還貸款，但通常愿意與信用社合作。

2、借款企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制不健全，經(jīng)營(yíng)管理不善，缺乏市場(chǎng)觀念、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、健全機(jī)制和發(fā)展能力，形成高負(fù)債、低效益、軟約束、超分配的局面，致使企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，甚至倒閉，給信用社貸款形成新增風(fēng)險(xiǎn)。

3、借款人遭受不可抗拒因素影響，致使貸款形成不良貸款。主要表現(xiàn)在農(nóng)戶(hù)貸款，由于各種自然災(zāi)害，農(nóng)戶(hù)抗御自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)能力較低，大多數(shù)地方存在靠天吃飯這種情形，這增加了涉農(nóng)貸款收回的不確定性和貸款的風(fēng)險(xiǎn)性。一旦遇到自然災(zāi)害，農(nóng)作物減產(chǎn)，農(nóng)業(yè)欠收，直接影響農(nóng)民收入，影響新增貸款的及時(shí)歸還。

（三）其它方面的原因主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、宏觀政策因素。由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策缺乏連續(xù)性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的頻率高、幅度大，使信貸擴(kuò)張和收縮的壓力相當(dāng)大，在宏觀緊縮、經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，如果信用社把握不好，往往形成大量新增貸款風(fēng)險(xiǎn)。2、行政干預(yù)因素。主要表現(xiàn)為地方政府干預(yù)，迫使農(nóng)村信用社發(fā)放大量指使性貸款、救濟(jì)貸款，貸款行為行政化，直接削弱了貸款產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。

3、國(guó)際因素。主要是在對(duì)外開(kāi)發(fā)進(jìn)一步擴(kuò)大的形式下，國(guó)際貿(mào)易、信貸、利率、匯率、匯率風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)前的國(guó)際金融危機(jī)，使一些經(jīng)營(yíng)外貿(mào)業(yè)務(wù)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)受阻，效益滑坡，無(wú)法及時(shí)足額償還貸款本息，使新發(fā)放的貸款形成風(fēng)險(xiǎn)。

二、新增貸款風(fēng)險(xiǎn)控制建議

農(nóng)村信用社新增貸款風(fēng)險(xiǎn) 如何有效控制呢？方法多種多樣，但萬(wàn)變不離其宗。核心是兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是制度，一個(gè)是人，就是以人為本抓制度的建設(shè)和落實(shí)，重點(diǎn)是防范道德風(fēng)險(xiǎn)。從目前的情況看，農(nóng)村信用社的信貸風(fēng)險(xiǎn)，半數(shù)以上是由于道德因素造成的，形成的風(fēng)險(xiǎn)不同，但原因相似，就是貸前調(diào)查不徹底、貸中審查不嚴(yán)格、貸后跟蹤不深入，甚至存在因?yàn)閭€(gè)人的私利而放縱風(fēng)險(xiǎn)，真正由于不可抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)卻不是主要問(wèn)題?？刂坪头婪顿J款風(fēng)險(xiǎn) 必須從其產(chǎn)生的根源入手，以便對(duì)癥下藥，采取施治措施。

（一）嚴(yán)把“五關(guān)”，提高新增貸款的質(zhì)量

1、實(shí)行五崗分設(shè)，把好審、貸、查三權(quán)分離關(guān)。粗放經(jīng)營(yíng)是導(dǎo)致農(nóng)村信用社不良貸款比例居高不下的重要原因。要改粗放經(jīng)營(yíng)為集約經(jīng)營(yíng)，在操作規(guī)程上必須借鑒商業(yè)銀行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身實(shí)際，應(yīng)抓好兩個(gè)方面：一是建立五崗制（即調(diào)查崗、審查崗、審批崗、審核崗、檢查崗）和審、貸、查三權(quán)分離制。明確規(guī)定，凡新發(fā)放的貸款，不論金額大小均不得單人操作。必須實(shí)行五崗制，通過(guò)審、貸、查環(huán)節(jié)方能發(fā)放，違者追究直接責(zé)任和領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。通過(guò)實(shí)行五崗分設(shè)和三權(quán)分離，形成相互制約，相互監(jiān)督的有效機(jī)制，增加貸款透明度，防止徇私舞弊，確保貸款質(zhì)量。

2、實(shí)行貸款權(quán)限差別化管理，把好貸款風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。即改變以金額大小為依據(jù)，分級(jí)確定貸款審批權(quán)限的做法，而是根據(jù)各信用社信貸資產(chǎn)質(zhì)量、信貸管理人員素質(zhì)以及經(jīng)營(yíng)管理能力，區(qū)別對(duì)待，綜合確定其不同階段的款審批權(quán)限。貸款審批權(quán)限實(shí)行一季度或半年調(diào)整一次。

3、實(shí)行信貸員集中辦公，把好資金跑、冒關(guān)。應(yīng)以制度化的形式，明確規(guī)定，杜絕外勤人員單人操作發(fā)放貸款，所有貸款必須按五崗制，三權(quán)分離程序統(tǒng)一辦理。改變信貸人員分散在家，單人調(diào)查，單人辦理貸款，無(wú)人監(jiān)督的落后工作狀態(tài)。有條件的可分別設(shè)立個(gè)貸部、企貸部、按揭貸款部等部門(mén)，分門(mén)別類(lèi)辦理貸款業(yè)務(wù)。4、實(shí)行抵押物現(xiàn)場(chǎng)鑒定，把好抵押物足額、變現(xiàn)關(guān)。建議對(duì)貸款抵押物實(shí)行縣級(jí)聯(lián)社鑒定制，其做法是：由縣聯(lián)社成立鑒定小組，負(fù)責(zé)對(duì)貸款的抵押物進(jìn)行合法性、合規(guī)性，及市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值現(xiàn)場(chǎng)鑒定。并根據(jù)抵押物所在地理位置、商業(yè)價(jià)值建筑物構(gòu)造等不同情況，對(duì)抵押值與貸款額之間的比例實(shí)行區(qū)域差別，做出鑒定意見(jiàn)，確定貸款的最高限額。

5、實(shí)行法律顧問(wèn)制，把好貸款手續(xù)合法關(guān)。建議在縣聯(lián)社一級(jí)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的法律咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，配備既懂法律，又懂金融業(yè)務(wù)的骨干為法律顧問(wèn)。明確規(guī)定：縣聯(lián)社大額貸款必須經(jīng)過(guò)法律顧問(wèn)簽字同意，方能正式發(fā)放貸款。

（二）改進(jìn)信貸管理方法，建立和完善信貸管理體制 目前，多數(shù)農(nóng)村信用社傳統(tǒng)的信貸管理方法是對(duì)信貸人員下達(dá)考核指標(biāo)，過(guò)分注重結(jié)果。而對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)缺乏必要的分析、控制和防范。必須從傳統(tǒng)的結(jié)果管理轉(zhuǎn)到過(guò)程管理上來(lái)，通過(guò)對(duì)合理產(chǎn)品和服務(wù)的控制，從內(nèi)部機(jī)制上建立先進(jìn)的管理制度，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。1、按照“預(yù)防為主”的思想，構(gòu)筑信貸風(fēng)險(xiǎn)防范多道“防火墻”。要建立全員參與，全體相關(guān)人員監(jiān)督的內(nèi)控機(jī)制，使信貸業(yè)務(wù)的上下部門(mén)或上下崗位的接口得到有效控制，確認(rèn)并掌握業(yè)務(wù)部門(mén)或流程中的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便能夠迅速進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、衡量、防范、處置。

2、實(shí)行信息化管理，提高信貸決策的科學(xué)性。要建立完整、真實(shí)、靈敏的信息數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)。在受理每筆貸款前，先在人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)或本省農(nóng)信社聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)中進(jìn)行查詢(xún)，防止多頭貸款和壘大戶(hù)貸款，對(duì)有不良貸款記錄的實(shí)行信貸制裁。3、建立糾正和預(yù)防、控制程序，確保信貸管理的持續(xù)改進(jìn)。建立內(nèi)部質(zhì)量保證體系，建立經(jīng)常性的稽核審查制度，采取具體的糾正、預(yù)防措施，以不斷評(píng)價(jià)、發(fā)現(xiàn)、改進(jìn)信貸流程，推進(jìn)信貸管理走上良性循環(huán)的軌道。

（三）進(jìn)一步完善和創(chuàng)新信貸管理機(jī)制

1、創(chuàng)新信貸管理制度。創(chuàng)新信貸管理制度，關(guān)鍵是要找出貸款流程的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，然后合理確定制約措施，最大限度地規(guī)范、控制、約束易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的操作行為，明確各崗位的職責(zé)。一旦風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，誰(shuí)承擔(dān)什么樣的責(zé)任一目了然。

2、創(chuàng)新信貸員薪酬管理辦法。首先，對(duì)信貸員要收取適當(dāng)?shù)馁J款發(fā)放保證金。其次要建立真正意義上的收入與業(yè)績(jī)掛鉤制度。信貸人員的主要收入分為兩部分，一部分是基本生活保障工資；另一部分要與其經(jīng)手的貸款質(zhì)量和收貸收息情況掛鉤。三是縣聯(lián)社、信用社主任實(shí)行年薪制。其收入總量與業(yè)務(wù)量掛鉤，明確轄內(nèi)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的可按轄內(nèi)職工年平均收入的適當(dāng)倍數(shù)，確定年薪。完不成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)任務(wù)的，按比例扣發(fā)，或者是只發(fā)員工平均工資，甚至取消其任職資格。

（四）以人為本，加強(qiáng)對(duì)信貸人員的管理，提高信貸隊(duì)伍的整體素質(zhì)

人的素質(zhì)是企業(yè)素質(zhì)的集中體現(xiàn)，提高信貸人員整體素質(zhì)是改善農(nóng)村信用社信貸質(zhì)量的關(guān)鍵。1、合理核定信貸崗位，充實(shí)調(diào)整信貸人員。使信貸人員數(shù)量達(dá)到員工總?cè)藬?shù)的 20-30%。要優(yōu)先選拔年輕的、文化層次較高的，思想作風(fēng)優(yōu)良、與農(nóng)戶(hù)感情深厚的人員，把他們充實(shí)到信貸崗位鍛煉。成績(jī)突出的，要優(yōu)先提拔，提高信貸人員的群體活力。

2、強(qiáng)化員工培訓(xùn)，提高信貸隊(duì)伍的整體素質(zhì)。通過(guò)建立規(guī)范的培訓(xùn)管理程序，保持信貸人員教育、培訓(xùn)、技能、經(jīng)驗(yàn)、職務(wù)鍛煉、知識(shí)更新等工作的持續(xù)開(kāi)展。重點(diǎn)對(duì)信貸人員進(jìn)行敬業(yè)愛(ài)崗教育和責(zé)任心的培養(yǎng)，積極培育其市場(chǎng)意識(shí)、營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)、分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。

3、嚴(yán)格貸款責(zé)任追究制，切實(shí)加大對(duì)違規(guī)違紀(jì)放貸行為的查處力度。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行貸款發(fā)放的終身責(zé)任追究制。進(jìn)一步完善貸款實(shí)行“四包一掛”責(zé)任制，并加強(qiáng)經(jīng)常性的檢查和考核，使制度落到實(shí)處。

（五）加強(qiáng)對(duì)借款人的檢查和監(jiān)督

借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的好壞直接影響貸款能否按期歸還，借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)惡化也可能將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給信用社。因此，信貸人員發(fā)放貸款后，要經(jīng)常關(guān)心借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，隨時(shí)掌握其發(fā)展動(dòng)態(tài)，以便一旦發(fā)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)苗頭，及時(shí)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，及早收回貸款本息。目前，部分信用社違規(guī)貸款屢禁不止，最大的原因是貸后檢查不力，直到貸款形成不良后才去查找其中原因和責(zé)任。按照今年省聯(lián)社制訂的《湖北省農(nóng)村信用社小額農(nóng)戶(hù)貸款管理辦法》規(guī)定，基層農(nóng)信社負(fù)責(zé)人每月要對(duì)轄內(nèi)農(nóng)戶(hù)小額信用貸款的真實(shí)性進(jìn)行一次檢查核實(shí)。為將此項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處，每月信用社主任對(duì)轄內(nèi)貸款檢查情況，以報(bào)告形式上報(bào)聯(lián)社信貸部門(mén)一份進(jìn)行審核備案；其它微小客戶(hù)貸款也應(yīng)提倡按季進(jìn)行檢查，并形成文字報(bào)告上報(bào)聯(lián)社信貸部審核備案。

（七）加大對(duì)新增貸款逾期處罰力度

按照省聯(lián)社新的信貸管理制度辦法規(guī)定，新增貸款必須要實(shí)行“四包一掛”管理，農(nóng)戶(hù)小額信用貸款、農(nóng)戶(hù)小額擔(dān)保貸款等均由客戶(hù)經(jīng)理或第一責(zé)任人負(fù)責(zé)按期收回。若貸款形成逾期，在貸款形成逾期后貸款第一責(zé)任人和貸款提議人立即停職停薪收貸，在文件制度規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回貸款的重新上崗，不能收回的追究其賠償責(zé)任，并視其是否違規(guī)及違規(guī)情節(jié)分別給予經(jīng)濟(jì)處罰或行政處理。大額貸款逾期出現(xiàn)損失的，貸款第一責(zé)任人、提議人、審查責(zé)任人都要按規(guī)定比例承擔(dān)貸款賠償責(zé)任。同時(shí)，信用社每月要對(duì)新增貸款到期收回率實(shí)行提前預(yù)警監(jiān)控管理，每月初要從信貸風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)導(dǎo)出當(dāng)月到期貸款，到月底由聯(lián)社對(duì)其考核收回率，將當(dāng)月到期貸款收回率與信用社主任及分管信貸的副主任工資進(jìn)行掛勾考核。

第四篇：關(guān)于高校銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)控制與管理

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關(guān)于高校銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)控制與管理 作者：白海泉

來(lái)源：《財(cái)會(huì)通訊》2006年第01期

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

◆ 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

◆ 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；

◆ 稅務(wù)環(huán)境及其影響；

◆ 資金計(jì)劃；

◆ 《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣(mài)項(xiàng)目）；

◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

◆ 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

2、《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提前一周上交集團(tuán)總部。

3、若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣(mài)條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。

4、招標(biāo)或拍賣(mài)項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破集團(tuán)批準(zhǔn)的最高限價(jià)；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。

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5、招標(biāo)、拍賣(mài)合同或合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)集團(tuán)總部律師審核后正式簽署。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：

◆ 能由集團(tuán)內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由集團(tuán)內(nèi)部自行完成；

◆ 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

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3、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。

4、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費(fèi)較低的單位。

5、凡投資額超過(guò)人民幣1,000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式，應(yīng)事后向集團(tuán)總部提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。

6、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。

7、壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。

8、施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專(zhuān)業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。

9、應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。

10、出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。

（四）施工過(guò)程的成本控制

現(xiàn)場(chǎng)簽證

1、現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

2、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。

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3、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

4、凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。

5、因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況確定。

工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、項(xiàng)目開(kāi)工前，原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。

2、工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。

3、應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收，必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。

工程進(jìn)度款

1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

2、工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

◆ 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；

◆ 工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；

◆ 預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量；

◆ 經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3、應(yīng)要求施工單位在我方開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)具結(jié)算帳戶(hù)，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

（五）工程材料及設(shè)備管理

1、項(xiàng)目開(kāi)工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：

2、甲方能找到一級(jí)建材市場(chǎng)的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供；

3、實(shí)行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購(gòu)保管費(fèi)。

4、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

5、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢(xún)價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式。在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿(mǎn)足要求的前提下，應(yīng)比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：

◆ 能夠?qū)嵭匈d銷(xiāo)或定金較低的供貨商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商；

◆ 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商；

◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。

6、工程管理部門(mén)對(duì)到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場(chǎng)檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對(duì)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款。

7、《采購(gòu)合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)或質(zhì)量、數(shù)量等問(wèn)題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

8、各單位必須建立健全材料的詢(xún)價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過(guò)程的行為。

9、對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施。同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。

10、材料的代用應(yīng)由工程管理部門(mén)書(shū)面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過(guò)，審算部門(mén)同意，領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

11、甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門(mén)的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部門(mén)的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審算、財(cái)務(wù)部門(mén)審核無(wú)誤后，方能辦理結(jié)算。

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

1、單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交。

2、設(shè)計(jì)、工程、審算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署。

3、凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

4、工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書(shū)》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。

6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)。

（七）工程結(jié)算管理

工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件：

◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定；

◆ 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料；

◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

◆ 工程遺留問(wèn)題已處理完畢；

◆ 施工單位結(jié)算書(shū)按要求編制，所附資料齊全。

2、工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，一般只能作為參考。

3、“點(diǎn)工”必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算。

4、審算部門(mén)應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請(qǐng)建行或國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行復(fù)審。

5、編制的預(yù)、結(jié)算書(shū)，應(yīng)當(dāng)有工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程及詳細(xì)的編制說(shuō)明，扣清甲供材料款項(xiàng)。

6、審算部門(mén)應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)。

7、在審算部門(mén)提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)。

（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制

1、正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷(xiāo)售、設(shè)計(jì)、工程和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核；對(duì)學(xué)校、交通、水塔等配套，應(yīng)測(cè)算其運(yùn)行成本，并列入項(xiàng)目完全成本范圍內(nèi)。《銷(xiāo)售承諾事項(xiàng)清單》及有關(guān)成本測(cè)算，須報(bào)各開(kāi)發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)審查通過(guò)。

2、銷(xiāo)售過(guò)程中為增加“賣(mài)點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)算并

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

報(bào)各開(kāi)發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

3、應(yīng)盡可能縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶(hù)承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

4、各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、競(jìng)爭(zhēng)、平等、服務(wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系。

1.目的

1.1.為進(jìn)一步明確公司各部門(mén)及相關(guān)人員和設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位在工程成本控制中的責(zé)任，從而達(dá)到對(duì)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制的目的，確保各項(xiàng)目工程成本控制在管理公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

2.適用范圍

2.1.適用于公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有項(xiàng)目。

3.職責(zé)

3.1.規(guī)劃部負(fù)責(zé)施工圖預(yù)算低于目標(biāo)合同價(jià)及設(shè)計(jì)變更費(fèi)用的控制。

3.2.工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本控制。

3.3.成本控制部負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算及審核現(xiàn)場(chǎng)簽證單及設(shè)計(jì)變更單產(chǎn)生的費(fèi)用，并及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本的完成情況提出預(yù)警。

4.程序

4.1.確定目標(biāo)合同價(jià)，目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

4.1.1.成本控制部根據(jù)已完成工程及同類(lèi)工程的數(shù)據(jù)資料提出各項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。

4.1.2.成本控制部根據(jù)管理公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和已定的目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用確定各分項(xiàng)工程的目標(biāo)合同價(jià)（目標(biāo)合同價(jià)=目標(biāo)成本—目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用—目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用），并編制成表一。

4.1.3.成本委員會(huì)對(duì)表一的各分項(xiàng)工程的目標(biāo)合同價(jià)、目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的限額進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后的上述費(fèi)用作為各責(zé)任部門(mén)成本控制的依據(jù)。

4.2.設(shè)計(jì)階段成本控制

4.2.1.規(guī)劃設(shè)計(jì)部在與設(shè)計(jì)院簽訂委托施工圖設(shè)計(jì)合同時(shí)必須將以下成本控制參數(shù)寫(xiě)入合同條款中，并明確提出實(shí)現(xiàn)下列目標(biāo)的獎(jiǎng)懲辦法：

每平米鋼筋含量低于目標(biāo)鋼筋含量

每平米砼含量低于目標(biāo)砼含量

項(xiàng)目的施工圖預(yù)算不超過(guò)目標(biāo)合同價(jià)

屬設(shè)計(jì)質(zhì)量產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用不超出目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用

4.2.2.施工圖完成后，成本控制部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工圖預(yù)算，如施工圖預(yù)算未超出目標(biāo)合同價(jià)，則按施工圖實(shí)施；如施工圖預(yù)算超出目標(biāo)合同價(jià)，則由規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織成本控制部、設(shè)計(jì)院分析超出原因。如屬設(shè)計(jì)問(wèn)題，由設(shè)計(jì)院修改；如屬設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)太高，則由規(guī)劃設(shè)計(jì)部調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，使施工圖預(yù)算低于目標(biāo)合同價(jià)。4.3.施工階段成本控制

4.3.1.施工圖確認(rèn)后，由工程部按管理公司招投標(biāo)管理規(guī)定及南昌地產(chǎn)公司招標(biāo)程序組織招標(biāo)工作。

4.3.2.不提倡采用費(fèi)率招標(biāo)，盡可能采取總價(jià)或單價(jià)包干方式。

4.3.3.與中標(biāo)單位簽訂的合同價(jià)不得高于目標(biāo)合同價(jià)。

4.3.4.設(shè)計(jì)變更費(fèi)用的控制

4.3.4.1.規(guī)劃設(shè)計(jì)部是施工圖設(shè)計(jì)變更費(fèi)用控制的責(zé)任部門(mén)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部各專(zhuān)業(yè)工程師是各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)變更控制的責(zé)任人。

4.3.4.2.設(shè)計(jì)變更分為設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)質(zhì)量引起的變更和甲方提出的變更兩類(lèi)。

4.3.4.3.因設(shè)計(jì)質(zhì)量引起變更時(shí)，設(shè)計(jì)院應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計(jì)變更，規(guī)劃部一天內(nèi)確認(rèn)其技術(shù)可行性和合理性；成本控制部2天內(nèi)核算出此次變更產(chǎn)生的費(fèi)用增、減值。

設(shè)計(jì)變更引起的造價(jià)增加：2萬(wàn)元以下需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬(wàn)元以下需經(jīng)總經(jīng)理批

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需經(jīng)公司技術(shù)質(zhì)量委員會(huì)及成本委員會(huì)批準(zhǔn)后下發(fā)實(shí)施。確因特定原因無(wú)法實(shí)施的，工程部應(yīng)立即反饋給規(guī)劃發(fā)展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出變更時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部應(yīng)作出設(shè)計(jì)變更方案，經(jīng)成本控制部估價(jià)后，成本增加2萬(wàn)元以下的需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬(wàn)元需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需報(bào)管理公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由設(shè)計(jì)院正式出具設(shè)計(jì)變更單下發(fā)實(shí)施。確因特定原因無(wú)法實(shí)施的，工程部應(yīng)立即反饋給規(guī)劃發(fā)展部及成本控制部。

4.3.4.5.規(guī)劃設(shè)計(jì)部每月月中將上月所發(fā)生的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用按因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題、因甲方提出變更兩類(lèi)分專(zhuān)業(yè)匯總報(bào)設(shè)計(jì)總監(jiān)、總經(jīng)理及成本委員會(huì)各成員并抄送設(shè)計(jì)院。

4.3.5.現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的控制

4.3.5.1.工程部是現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用控制的責(zé)任部門(mén)，工程部各專(zhuān)業(yè)工程師是各專(zhuān)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用控制的責(zé)任人。

4.3.5.2.工程部在與監(jiān)理公司簽訂合同時(shí)，應(yīng)將現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用不超出目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的條款寫(xiě)入合同中，并明確獎(jiǎng)懲辦法。

4.3.5.3.現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限：2萬(wàn)元以下的需經(jīng)工程總監(jiān)批準(zhǔn)；2—5萬(wàn)元的需報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需報(bào)公司成本委員會(huì)批準(zhǔn)。

4.3.5.4.現(xiàn)場(chǎng)簽證分“正常類(lèi)”、“特急類(lèi)”簽證：

“正常類(lèi)”簽證的辦理應(yīng)遵循先估價(jià)后施工的原則，凡是現(xiàn)場(chǎng)簽證事項(xiàng)一經(jīng)提出十天以后再施工的，都視為正常類(lèi)簽證，必須先定價(jià)（估價(jià)）后實(shí)施；正常簽證的辦理需在十天內(nèi)完成。

“特急類(lèi)”簽證的辦理是必須立即執(zhí)行而且延緩實(shí)施會(huì)造成更大損失的簽證。特急類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理原則是邊施工邊洽談，但必須在開(kāi)工后十天內(nèi)辦妥全部手續(xù)。

4.3.5.5.工程部每月月中將上月所發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用按專(zhuān)業(yè)匯總報(bào)工程總監(jiān)、總經(jīng)理及成本委員會(huì)各成員并抄送監(jiān)理公司。

4.4.分項(xiàng)工程完成一月內(nèi)成本控制部應(yīng)將該項(xiàng)工程成本控制情況書(shū)面報(bào)告設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程總監(jiān)、總經(jīng)理及成本委員會(huì)各成員并抄送設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司。

4.5.工程竣工結(jié)算后成本控制部在一周內(nèi)按土建和安裝工程統(tǒng)計(jì)出分部分項(xiàng)工程單位成本、建筑面積單位成本、可售面積單位成本及總設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增加比例、各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增加比例、總現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用增加比例、各專(zhuān)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用增加比例，為后續(xù)工程的成本控制提供依據(jù)。

4.6.成本控制的獎(jiǎng)罰

項(xiàng)目管理師PMS系統(tǒng)

4.6.1.工程竣工結(jié)算完成后，公司根據(jù)整個(gè)工程的成本控制情況，對(duì)成本控制成績(jī)優(yōu)秀的責(zé)任部門(mén)和個(gè)人按節(jié)約成本額的5 %提成予以獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)成本超過(guò)目標(biāo)成本的責(zé)任部門(mén)和個(gè)人按超出額的2%予以處罰，從年終獎(jiǎng)金中扣除。

4.6.2.工程竣工結(jié)算完成后，公司根據(jù)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用低于目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用時(shí)，予以設(shè)計(jì)院節(jié)約額的5%的獎(jiǎng)勵(lì)，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用高于目標(biāo)設(shè)計(jì)變更費(fèi)用時(shí)，則予以設(shè)計(jì)院超出金額的5%的罰款，罰款從預(yù)留的設(shè)計(jì)費(fèi)中扣除。

工程竣工結(jié)算完成后，公司根據(jù)整個(gè)工程的現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，對(duì)非設(shè)計(jì)變更所發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用低于目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證總費(fèi)用時(shí)，予以監(jiān)理公司節(jié)約額的5%的獎(jiǎng)勵(lì)；當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用高于目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)簽證總費(fèi)用時(shí)，予以監(jiān)理公司超出金額的2%的罰款。注：上述比例均為參考數(shù)值。