城市房屋拆遷糾紛救濟(jì)途徑新探（5篇材料）

第一篇：城市房屋拆遷糾紛救濟(jì)途徑新探

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城市房屋拆遷糾紛救濟(jì)途徑新探

城市房屋拆遷糾紛救濟(jì)途徑新探在城市房屋拆遷過(guò)程中，由于拆遷人違反運(yùn)作程序、補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后反悔等原因經(jīng)常引發(fā)拆遷糾紛。拆遷法律關(guān)系從拆遷主管部門(mén)發(fā)放拆遷許可證后開(kāi)始產(chǎn)生，拆遷的每一環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)不同法律性質(zhì)的糾紛，有的拆遷糾紛屬于人民法院的受案范城市房屋拆遷糾紛救濟(jì)途徑新探

在城市房屋拆遷過(guò)程中，由于拆遷人違反運(yùn)作程序、補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后反悔等原因經(jīng)常引發(fā)拆遷糾紛。拆遷法律關(guān)系從拆遷主管部門(mén)發(fā)放拆遷許可證后開(kāi)始產(chǎn)生，拆遷的每一環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)不同法律性質(zhì)的糾紛，有的拆遷糾紛屬于人民法院的受案范圍，有的拆遷糾紛應(yīng)該尋求行政程序解決。那么，拆遷糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人如何選擇適當(dāng)?shù)耐緩竭M(jìn)行救濟(jì)？本文將對(duì)城市房屋拆遷糾紛的訴訟、仲裁和行政等救濟(jì)途徑作一概述。

一、目前規(guī)范城市房屋拆遷的主要規(guī)定

（一）2001年6月13日國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，自2001年11月1日起施行。該條例共五章四十條，規(guī)定在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用該條例。因該條例的施行，1991年3月22日國(guó)務(wù)院公布的《城市

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

（二）2005年8月1日最高人民法院公布的《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)》，從2005年8月11日起施行。該《批復(fù)》是最高人民法院答復(fù)浙江省高級(jí)人民法院175號(hào)《關(guān)于雙方未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議當(dāng)事人就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向法院起訴，法院能否以民事案件受理的請(qǐng)示》的，主要內(nèi)容為：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)裁決。;該《批復(fù)》的精神實(shí)質(zhì)是避免拆遷人濫用先予執(zhí)行申請(qǐng)權(quán)，依法保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)利。

（三）省、自治區(qū)、直轄市為了加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)利，保障城市建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)務(wù)院2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定的關(guān)于本地區(qū)城市房屋拆遷管理的條例。如2002年10月24日江蘇省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)頒布的，2003年1月1日起實(shí)施的《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

已經(jīng)廢止的1991年3月22日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和1996年7月23日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》，都規(guī)定了當(dāng)事人就補(bǔ)償安置不能達(dá)成協(xié)議的，可以選擇民事訴訟和行政裁決。而2001年6月13日國(guó)務(wù)院頒布

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定了當(dāng)事人就補(bǔ)償安置不能達(dá)成協(xié)議的，只能先申請(qǐng)行政裁決；2005年8月1日公布的《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)》，只是重申了2001年6月13日國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，使拆遷補(bǔ)償安置糾紛解決的途徑更加明確。

二、城市房屋拆遷糾紛的主要救濟(jì)途徑

依據(jù)國(guó)務(wù)院2001年11月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，城市房屋拆遷的流程為提出拆遷申請(qǐng)、發(fā)放許可證、公告、簽訂協(xié)議或者作出裁定、實(shí)施拆遷。不同流程中的糾紛，其法律性質(zhì)亦不相同，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)糾紛的法律性質(zhì)選擇正確的救濟(jì)途徑。

（一）拆遷當(dāng)事人訂立補(bǔ)償安置協(xié)議后一方反悔的，可以提起民事訴訟。

根據(jù)國(guó)務(wù)院2001年11月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條的規(guī)定，拆遷人和被拆遷人應(yīng)該對(duì)拆遷補(bǔ)償安置問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并達(dá)成協(xié)議。該協(xié)議屬于民事合同，具有法律約束力，雙方當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行。但在實(shí)踐中，拆遷當(dāng)事人訂立補(bǔ)償安置協(xié)議后，反悔的情況經(jīng)常出現(xiàn)。對(duì)于拆遷當(dāng)事人訂立補(bǔ)償安置協(xié)議后又反悔的，另一方當(dāng)事人可以依據(jù)2001年11月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條的規(guī)定，依法向人民法院提起民事訴訟。

（二）在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)當(dāng)事人約定仲裁條款，協(xié)議訂立后一方反悔的，可以申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。2001年11月1日實(shí)施的《城市房

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了拆遷糾紛除可以提起民事訴訟外，還可以采取仲裁裁決的方式救濟(jì)。當(dāng)事人采用仲裁方式解決合同糾紛應(yīng)當(dāng)達(dá)成仲裁協(xié)議，沒(méi)有仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁的，仲裁機(jī)構(gòu)不予受理；當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議后向人民法院起訴的，法院不予受理。對(duì)于訂立補(bǔ)償安置協(xié)議后又反悔的拆遷糾紛，如果當(dāng)事人在補(bǔ)償安置協(xié)議上約定出現(xiàn)糾紛采取仲裁方式解決的，當(dāng)事人就應(yīng)該到雙方約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)裁決。

（三）對(duì)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，糾紛當(dāng)事人應(yīng)該先申請(qǐng)行政裁決，對(duì)行政裁決不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。行政裁決是國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)法律法規(guī)的授權(quán)，以居間裁決者的身份，對(duì)特定范圍內(nèi)與裁決機(jī)關(guān)行政管理職權(quán)密切相關(guān)的問(wèn)題依法作出處理的具體行政行為。2005年8月11日施行的《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事糾紛人民法院應(yīng)否受理問(wèn)題的批復(fù)》明確規(guī)定，人民法院不受理沒(méi)有達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛。所以，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，應(yīng)該首先向當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門(mén)或者同級(jí)人民政府申請(qǐng)行政裁決；對(duì)行政裁決不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

（四）未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，取得房屋拆遷許可證的單位（拆遷人）在沒(méi)有法定依據(jù)的情況下，對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行拆除造成財(cái)產(chǎn)損失的，被拆遷人可以提起民事?lián)p害賠償訴訟。拆遷人與被拆遷人未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷人侵害被拆遷人房屋所有權(quán)，屬于民事

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 侵權(quán)行為。被拆遷人可以依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》一百零六條的規(guī)定，以拆遷人為被告向人民法院提民事?lián)p害賠償訴訟，如果是拆遷公司接受拆遷人的委托違法拆除房屋的，被拆遷人可以以拆遷人和拆遷公司為共同被告，要求他們承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。除此之外，被拆遷人也可以申請(qǐng)行政裁決。但是，被拆遷人在提起民事訴訟之后，就不能再申請(qǐng)行政裁決；同樣，在申請(qǐng)行政裁決之后，也不能再提起民事訴訟。

（五）行政機(jī)關(guān)違法強(qiáng)制拆除房屋的，被拆遷人可以提起行政賠償訴訟。2001年11月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，補(bǔ)償安置裁決作出后，被拆遷人或者房屋承租人在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。但行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)措施合法，依法送達(dá)行政裁決，并進(jìn)行先予補(bǔ)償、證據(jù)保全和公告。在實(shí)踐中，有的行政機(jī)關(guān)在沒(méi)有作出行政裁決或者強(qiáng)制拆遷決定之前就實(shí)施強(qiáng)制拆遷，也有的行政機(jī)關(guān)在沒(méi)有進(jìn)行補(bǔ)償安置或證據(jù)保全的情況下實(shí)施強(qiáng)制拆遷。行政機(jī)關(guān)違法強(qiáng)制拆遷屬行政侵權(quán)，被拆遷人可以以行政機(jī)關(guān)為被告、以拆遷人為第三人向人民法院提起行政賠償訴訟。

三、城市房屋拆遷過(guò)程中幾種特殊問(wèn)題的處理

（一）關(guān)于滅失房屋的補(bǔ)償安置問(wèn)題。在通常情況下，房屋除因自然力的作用滅失外，人為的原因也可能導(dǎo)致房屋滅失，主要表現(xiàn)為拆遷人或行政機(jī)關(guān)違法拆除被拆遷人的房屋。房屋因自然原因滅失后，土地使用權(quán)仍歸房屋所有人，房屋所有人有權(quán)進(jìn)行再建。所以，因自然

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 力的原因?qū)е路课轀缡У?，拆遷人仍應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償安置；另外，拆遷人或者行政機(jī)關(guān)無(wú)論基于什么原因違法拆除房屋的，都要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置。如果雙方達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，應(yīng)先申請(qǐng)行政裁決。

（二）關(guān)于被拆遷房屋的價(jià)格評(píng)估問(wèn)題。由于房屋的價(jià)值評(píng)估專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，評(píng)估行為具有相對(duì)獨(dú)立性，評(píng)估結(jié)果不受委托人意志左右。評(píng)估結(jié)論對(duì)當(dāng)事人是否有利，是否公正，不屬于人民法院民事案件的受案范圍。如果拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議而提起民事訴訟的，人民法院不予受理。但是，由于房屋價(jià)格評(píng)估結(jié)論在拆遷當(dāng)事人之間只是協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格的一個(gè)參考，不具有強(qiáng)制效力，如果雙方不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，拆遷當(dāng)事人可以依據(jù)2001年11月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定，申請(qǐng)行政裁決。

（三）關(guān)于申請(qǐng)先予執(zhí)行問(wèn)題。國(guó)務(wù)院2001年11月1日實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定了城市房屋拆遷案件法院先予執(zhí)行權(quán)，有的學(xué)者認(rèn)為，通過(guò)行政法規(guī)授予人民法院拆遷案件的先予執(zhí)行權(quán)，有立法越權(quán)之嫌。最高人民法院曹建明副院長(zhǎng)在2004年12月份全國(guó)高級(jí)法院工作會(huì)議上指出：要依法制止城市房屋拆遷中侵害居民利益的違法行為；法院不得以任何借口參與拆遷，原則上不先予執(zhí)行。所以，人民法院在拆遷案件中應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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2018

第二篇：論農(nóng)村房屋拆遷的法律救濟(jì)途徑

論農(nóng)民房屋拆遷存在問(wèn)題及其法律救濟(jì)途徑

第一作者；姓名沈虹單位：南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院郵編：210095 學(xué)歷：碩士電話：*** 郵箱：343050558@qq.com 第二作者：沈偉

摘要：在我國(guó)，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償金額偏低，拆遷主體資格不符，拆遷人無(wú)視拆遷程序，“釘子戶”問(wèn)題以及村干部截留拆遷補(bǔ)償款是農(nóng)村房屋拆遷中最常見(jiàn)的問(wèn)題。原因主要有我國(guó)立法政策上的缺陷與沖突、城鄉(xiāng)二元體制導(dǎo)致農(nóng)村房屋拆遷的不公平、地方政府的“土地財(cái)政”之困以及與建設(shè)單位相勾結(jié)等問(wèn)題。建議完善農(nóng)村集體建設(shè)用地立法、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，破除二元體制下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、完善拆遷程序的機(jī)制，使拆遷的各個(gè)階段都可以做到公開(kāi)化、透明化。

關(guān)鍵詞:房屋拆遷；土地征收；拆遷程序

農(nóng)村土地集體所有，但農(nóng)民在農(nóng)村集體土地上建造的房屋是農(nóng)民合法的私有財(cái)產(chǎn)，因此農(nóng)民房屋拆遷必須具有法律依據(jù)，否則構(gòu)成對(duì)農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯。近幾年，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快,農(nóng)村的集體土地大量被征用。2004年《憲法》第10條規(guī)定，國(guó)家基于公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。實(shí)踐中當(dāng)農(nóng)村集體土地被征收時(shí),農(nóng)村房屋作為集體土地上的“附著物”一同被征收,農(nóng)民房屋拆遷就是集體土地被征收的結(jié)果。法律不允許不辦理土地征收而直接進(jìn)行房屋拆遷,必須適用土地征收制度,而土地征收是先將集體土地征為國(guó)有土地，然后進(jìn)行房屋拆遷。目前中國(guó)大陸的農(nóng)民房屋拆遷存在的問(wèn)題仍然具有相當(dāng)大的普遍性和共同性。

一、農(nóng)村房屋拆遷存在的普遍性問(wèn)題

（一）補(bǔ)償金額偏低

目前，我國(guó)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，農(nóng)村征地拆遷適用《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l第四款規(guī)定:“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)村房屋被作為集體土地上的“附著物”看待,其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。這是農(nóng)村房屋拆遷中一個(gè)最重要的問(wèn)題，實(shí)踐中，農(nóng)民的集體土地被征收，存在兩種補(bǔ)償方式：一種是貨幣補(bǔ)償，但是貨幣補(bǔ)償金額普遍偏低，特別是在現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元體制下，城市和農(nóng)村的的補(bǔ)償金額就相差很多。2006年重慶市沙坪壩區(qū)有一個(gè)案例中兩戶被拆遷人僅僅因?yàn)橐粔χ?，僅僅因?yàn)樘幱诔青l(xiāng)分界線的兩邊，一戶屬于城市，一戶屬于農(nóng)村，就算房屋結(jié)構(gòu)相似，卻得到天差地別的補(bǔ)償金額。這是農(nóng)民得不到保障的一個(gè)原因。農(nóng)民得到的補(bǔ)償金額偏低，根本就無(wú)法實(shí)現(xiàn)在城市買(mǎi)房子，那么，失去農(nóng)村房屋的農(nóng)民要怎么在城市找到安居樂(lè)業(yè)的地方。另一種補(bǔ)償方式是置換房屋，實(shí)踐中由于城市房屋與補(bǔ)償金額相差太遠(yuǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民百分之九十都會(huì)選擇這樣一種方式以保證有居住的地方，但是農(nóng)轉(zhuǎn)非之后存在的問(wèn)題是農(nóng)民失去了土地，依賴土地生存的保障也失去了，現(xiàn)在就業(yè)壓力巨大，大學(xué)生找工作都很難，那么這些農(nóng)民生活的

保障在哪里。

（二）拆遷主體資格不符

現(xiàn)今農(nóng)民房屋拆遷大部分屬于征地拆遷，其依附于土地征收。依據(jù)《土地管理法》第46條規(guī)定，國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。因此，只有縣級(jí)以上人民政府有資格進(jìn)行征地拆遷?？墒窃趯?shí)踐中，我們看到的是許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了增加土地財(cái)政，雖然沒(méi)有征地的權(quán)限，仍然利用辦教育、發(fā)展高科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)等名義，與各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)文進(jìn)行征地拆遷，最后改變土地性質(zhì)搞房地產(chǎn)業(yè)，謀取暴利。雖然鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒(méi)有征地拆遷的資格，卻為了土地財(cái)政，將農(nóng)地賣(mài)給發(fā)展商建立私企的比比皆是，雖說(shuō)違法，可是真正利用法律來(lái)解決這樣的問(wèn)題的卻是很少。本文認(rèn)為缺少專(zhuān)門(mén)立法對(duì)農(nóng)村集體土地征收，對(duì)集體土地上的房屋拆遷的主體資格以及不符資格進(jìn)行拆遷應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等內(nèi)容加以調(diào)整規(guī)范，才會(huì)導(dǎo)致拆遷主體資格不符的情況。

（三）拆遷程序不正當(dāng)

農(nóng)村房屋拆遷應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行，然而到目前為止，我國(guó)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)農(nóng)民房屋拆遷程序進(jìn)行規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā分灰?guī)定征收征用集體土地的程序，并沒(méi)有規(guī)定房屋拆遷的程序。實(shí)踐中，各省、自治區(qū)、直轄市會(huì)制定規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷的地方性法規(guī)、政府規(guī)章。比如北京市制定了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，規(guī)定區(qū)、縣國(guó)土房管局核準(zhǔn)用地單位的申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在用地范圍內(nèi)予以公告，通知和公告應(yīng)當(dāng)載明拆遷范圍、暫停辦理事項(xiàng)和暫停期限。暫停期限自公告之日起算，最長(zhǎng)不超過(guò)1年。但是這些規(guī)定往往得不到很好的遵守，拆遷人按照程序進(jìn)行拆遷的真是寥寥無(wú)幾。主要表現(xiàn)為拆遷之前本應(yīng)該公告，然而不公告或者公告時(shí)間不滿，公告內(nèi)容不全，以及公告內(nèi)容不實(shí)比較常見(jiàn)。拆遷人也會(huì)利用各種手段阻止被拆遷人行使發(fā)表意見(jiàn)等權(quán)利，嚴(yán)重忽視了被拆遷農(nóng)民的參與權(quán)和知情權(quán)。本文認(rèn)為強(qiáng)制拆遷程序不公平就是典型例子。

強(qiáng)制拆遷程序發(fā)生的前提是必須具有生效的行政裁決。當(dāng)拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償金額等問(wèn)題達(dá)不成協(xié)議時(shí)，通常由拆遷人向行政主管部門(mén)申請(qǐng)行政裁決。當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴，但是訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。被拆遷人在行政裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)沒(méi)有搬遷的，由有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)踐中，法院一般會(huì)維持政府作出的行政裁決，造成強(qiáng)制拆遷后果。

（四）農(nóng)民“釘子戶”問(wèn)題

農(nóng)村房屋拆遷中也存在“釘子戶”問(wèn)題，農(nóng)村房屋不像城市房屋那樣由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一建造的商品房，而是由村民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和建造要求購(gòu)買(mǎi)材料，請(qǐng)建筑工匠一轉(zhuǎn)一瓦蓋起來(lái)的。所以每一個(gè)農(nóng)戶的房屋都有自己的特點(diǎn)，構(gòu)造也不一樣，拆遷的補(bǔ)償金額也無(wú)法按一般方法計(jì)算，但是現(xiàn)在的農(nóng)村房屋補(bǔ)償?shù)慕痤~針對(duì)建造好的房屋和建造差的房屋相差無(wú)幾，這讓許多建造時(shí)投入大量錢(qián)財(cái)?shù)谋徊疬w戶覺(jué)得不公平。

（五）村干部截留拆遷補(bǔ)償款

在集體土地房屋拆遷過(guò)程中，村干部一直是重要的角色。農(nóng)民同意拆遷之前，村干部努力做好農(nóng)民的思想工作，成為地方政府與農(nóng)民之間的紐帶。在簽訂征地拆遷合同時(shí)，通常是村干部代表村民集體經(jīng)濟(jì)組織與地方政府簽訂合同。征地拆遷補(bǔ)償款都是先由村干部代為領(lǐng)取，然后才在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行分配?，F(xiàn)實(shí)是村干部貪污現(xiàn)象嚴(yán)重，村民真正拿到的補(bǔ)償款少的可憐，有些村干部卻吃喝玩樂(lè)，住豪宅，根本沒(méi)有為百姓著想。拆遷合同本應(yīng)該是農(nóng)民與地方政府簽訂的，充分體現(xiàn)農(nóng)民的意思自治，然而現(xiàn)實(shí)中卻是村干部代表農(nóng)戶簽訂協(xié)議，法律對(duì)此并沒(méi)有任何規(guī)定。其深層次的原因是農(nóng)村房屋拆遷立法的缺失以及農(nóng)民權(quán)利不能得到充分實(shí)現(xiàn)，農(nóng)民力量薄弱加之沒(méi)有可以依靠的法律，更加無(wú)法免于自己的權(quán)利受到侵害。

二、對(duì)農(nóng)村房屋拆遷存在問(wèn)題的原因分析

（一）立法政策上的缺陷與沖突

2004年修改后的《憲法》第10條第3款規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。第13條第3款規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2007年頒布的《物權(quán)法》第42條第1款規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。2007年修改的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法》）第6條規(guī)定，為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。但是，由于上述立法的原則性和抽象性，國(guó)務(wù)院《拆遷條例》只是城市房屋拆遷的具體法律依據(jù)。農(nóng)村房屋拆遷則基本上處于無(wú)法可依的狀態(tài)，我國(guó)尚無(wú)專(zhuān)門(mén)法律針對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷問(wèn)題進(jìn)行調(diào)整，只能根據(jù)各地方的政策文件行事。這是我國(guó)立法存在的嚴(yán)重缺陷。

實(shí)踐中，農(nóng)村征地拆遷適用《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第四十七條第四款規(guī)定:“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)村房屋被作為集體土地上的“附著物”看待,其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。目前,為了適應(yīng)新形勢(shì)下的房屋拆遷，很多地方已經(jīng)頒布了專(zhuān)門(mén)針對(duì)集體土地上的房屋拆遷的規(guī)定。1各省、自治區(qū)、直轄市、政府部門(mén)等均發(fā)布了地方性法規(guī)或政府規(guī)章,對(duì)集體土地房屋拆遷進(jìn)行規(guī)制。但是這些地方性法規(guī)、政府規(guī)章本身與《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定相左?！吨腥A人民共和國(guó)立法法》第八條第六款規(guī)定,對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收,只能制定法律(指狹義法律)；第九條規(guī)定,對(duì)上述事項(xiàng)未制定法律的,全國(guó)人大及其常委會(huì)有權(quán)作出決定，授權(quán)給國(guó)務(wù)院可以根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)其中的部分事項(xiàng)先制定行政法規(guī)。

顯然,這些地方性法規(guī)、政府規(guī)章,既非狹義的法律,也非行政法規(guī)。依據(jù)上位法高于下位 1 例如，北京市頒布了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，昆明市頒布了《昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置管理辦法》等，對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷作出了具體規(guī)定。

法的法律適用原則,由全國(guó)人大制定的《中華人民共和國(guó)立法法》的效力等級(jí)高于由全國(guó)人大常委會(huì)制定的《土地管理法》。因此根據(jù)《土地管理法》由各省、自治區(qū)、直轄市制定的地方性法規(guī)、政府規(guī)章是違背上位法的,是不能夠作為農(nóng)村房屋拆遷的法律依據(jù)的。因此很多省、自治區(qū)、直轄市頒布專(zhuān)門(mén)針對(duì)集體土地上的房屋拆遷的地方性法規(guī)或政府規(guī)章作為房屋拆遷的依據(jù)，這是跟法律的規(guī)定有沖突的，這是立法本身存在的沖突。

（二）城鄉(xiāng)二元體制導(dǎo)致農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償不公平

城鄉(xiāng)二元體制使得農(nóng)村房屋拆遷的補(bǔ)償相較于城市房屋拆遷嚴(yán)重不公平，以重慶市相關(guān)規(guī)定為例，比較一下城市房屋拆遷與農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償?shù)牟罹?。?duì)國(guó)有土地的房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積或套內(nèi)面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定；2而對(duì)集體土地上的房屋拆遷的補(bǔ)償僅考慮權(quán)屬證書(shū)記載的合法面積，按農(nóng)房造價(jià)給予適當(dāng)補(bǔ)償，住房貨幣安置方式的具體標(biāo)準(zhǔn)不低于被征地范圍內(nèi)相鄰地段經(jīng)濟(jì)適用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格，征地范圍內(nèi)村民的住房改作其他用途的，按住房補(bǔ)償。3上述比較看出，城市房屋拆遷考慮房屋的區(qū)位、用途，區(qū)分住宅性用房與營(yíng)業(yè)性用房，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估給予補(bǔ)償；而農(nóng)村房屋拆遷卻不考慮具體區(qū)位，不考慮用途，一律按照住宅性用房對(duì)待，按照經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售價(jià)格給予補(bǔ)償。例如，2006年沙坪壩區(qū)新橋的石新路擴(kuò)建時(shí)，新橋醫(yī)院對(duì)面有兩幢房屋，一幢房屋屬于李某，一幢屬于其表弟，兩幢房屋都是通過(guò)繼承的方式獲得的，兩幢房屋也均被改成門(mén)面房進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，在工商登記、繳納稅費(fèi)方面也合乎規(guī)范，而且李某的門(mén)面房裝修更為豪華，生意也更好。然而，僅僅由于李某的房屋性質(zhì)上屬于農(nóng)房，而僅一墻之隔的表弟的房屋屬于城市房屋，兩幢房屋土地性質(zhì)不同。因此，就在拆遷補(bǔ)償時(shí)，依據(jù)了懸殊巨大的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，李某的房屋按照240元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償，裝修也不予賠償，而其表弟的房屋按照9800元/平方米進(jìn)行補(bǔ)償。4這樣的結(jié)果對(duì)李某來(lái)說(shuō)是嚴(yán)重不公平的。在這種城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)民得不到真正意義上的公平，各種嚴(yán)重不合理的案子會(huì)持續(xù)出現(xiàn)。

（三）地方政府的“土地財(cái)政”之困

由于中國(guó)的分稅制度的改革，地方政府的壓力變大，在沒(méi)有財(cái)政收入的條件下，事權(quán)卻日益增多，導(dǎo)致支出與收入的缺口不斷加大。面對(duì)日漸擴(kuò)大的財(cái)政缺口，加之地方政府沒(méi)有正式的稅收自主權(quán)，也不能通過(guò)舉債籌資，地方政府不得不努力追求預(yù)算外和非預(yù)算資金收入的增加，而“賣(mài)地”漸漸成為地方政府謀取財(cái)政收益的重要途徑。5土地財(cái)政應(yīng)運(yùn)而生。土地財(cái)政是造成農(nóng)民房屋拆遷不公平的最主要的原因，政府日益覺(jué)得土地上的收益可以解決財(cái)政之困，征地行為越來(lái)越廣泛，土地上的收益大部分進(jìn)了政府的口袋，農(nóng)民得到的補(bǔ)貼少 23 參見(jiàn)《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第26條。

參見(jiàn)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》第6條、《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事項(xiàng)的通知（2008）》、《重慶市沙坪壩區(qū)征地補(bǔ)償安置實(shí)習(xí)細(xì)則》第19條。4 此案例參見(jiàn)江帆、丁麗柏、馬勇、孫曉峰、張良培：“重慶市沙坪壩區(qū)房屋拆遷問(wèn)題及對(duì)策研究”，載《經(jīng)濟(jì)法論壇》第9卷，群眾出版社。5 張維宸：“土地財(cái)政再思考”，載《中國(guó)土地》2011年第3期。

只有少。本文認(rèn)為如果沒(méi)有從根本上解決地方政府的“財(cái)政”問(wèn)題，不從分稅制度的角度入手，相對(duì)減少地方政府的事權(quán)，相應(yīng)增加地方政府的財(cái)政，更加合理地處理地方稅與中央稅，就難以找到合理征地、合理拆遷補(bǔ)償安置的方法了。

（四）地方政府與建設(shè)單位相勾結(jié)

建設(shè)單位通過(guò)繳納土地出讓金等費(fèi)用給地方政府，地方政府獲得源源不斷的財(cái)政收入，這使得地方政府跟建設(shè)單位的利益聯(lián)系在一起。中國(guó)的征地行為中，體現(xiàn)的是政府部門(mén)、房地產(chǎn)商以及農(nóng)民的利益博弈，實(shí)踐中，政府部門(mén)與房地產(chǎn)商相勾結(jié)，侵犯農(nóng)民的私權(quán)。許多建設(shè)單位通過(guò)各種方式賄賂地方政府取得拆遷許可證，然后肆無(wú)忌憚，開(kāi)始各種違法拆遷，各種暴力拆遷、野蠻拆遷。

三、農(nóng)村房屋拆遷的法律救濟(jì)途徑

（一）完善農(nóng)村集體建設(shè)用地立法

改革開(kāi)放以后，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越迅速，國(guó)家為了經(jīng)濟(jì)有序快速的發(fā)展，實(shí)施市場(chǎng)干預(yù)。筆者認(rèn)為農(nóng)村土地的征收也是政府的調(diào)制行為，也的確土地征收之后，國(guó)家富裕了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。這種調(diào)制行為本身就是一種有目的的對(duì)社會(huì)主體實(shí)體利益的損益，土地的征收制度使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蒸蒸日上，在《財(cái)富》、《福布斯》、《胡潤(rùn)》等富豪榜的中國(guó)內(nèi)地榜單中，房地產(chǎn)商們都是幾近半壁江山。然而窮苦的農(nóng)民變得更加窮困，征地補(bǔ)償款還要被各種剝削。

政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)，制定了這樣的一個(gè)征地制度肯定是沒(méi)有錯(cuò)的，農(nóng)民土地被征收也沒(méi)有錯(cuò)，農(nóng)民對(duì)征地不服，只能上訪，但是現(xiàn)實(shí)中上訪成功的幾率幾乎是零。所以筆者認(rèn)為還是中國(guó)的體制有問(wèn)題，農(nóng)村集體土地由于公共利益的需要可以被征收，政府征收農(nóng)民的土地，然后賣(mài)給房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商通過(guò)繳納土地出讓金等有關(guān)費(fèi)用，源源不斷地充實(shí)著地方政府的財(cái)政收入，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)土地，牟取暴利，房?jī)r(jià)上漲，農(nóng)民買(mǎi)不起房子，這樣惡性循環(huán)，這樣的體制下，農(nóng)民根本沒(méi)有出路。

因此筆者認(rèn)為原因還是在于農(nóng)村集體建設(shè)用地立法相當(dāng)滯后，政府不出臺(tái)相應(yīng)的法律來(lái)規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地，農(nóng)村土地除土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)之外并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置。國(guó)家不允許集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，極大地限制了農(nóng)民自主實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城市化的積極性，不允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)是導(dǎo)致當(dāng)前中國(guó)城鄉(xiāng)差距擴(kuò)大的重要原因。如果允許農(nóng)民集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，農(nóng)民就可以分享到土地非農(nóng)使用的增值收益。如果國(guó)家能按土地非農(nóng)使用的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償農(nóng)民，農(nóng)民就可以有在目前所獲征地補(bǔ)償費(fèi)的基礎(chǔ)上增加十倍乃至幾十倍的收入。農(nóng)民收入增加了，城鄉(xiāng)差距自然就減少了。如果政府能夠規(guī)定單純的商品房開(kāi)發(fā)用地是絕對(duì)不能作為政府征地的理由，而應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自己去向農(nóng)民協(xié)商購(gòu)買(mǎi)土地，土地可以自由流轉(zhuǎn)的話，農(nóng)民就可以得到本來(lái)由政府謀取的利益，地價(jià)也可以降下來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)降低。只是現(xiàn)在中國(guó)政府在如此豐厚的利益面前很難做出這樣的決定，但是不難看出政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的存在，也在努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。

對(duì)于農(nóng)民而言，擁有多大的土地權(quán)利并沒(méi)有意義。土地私有化既不能保護(hù)農(nóng)民利益，也

不能提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率，甚至?xí)p害農(nóng)民利益，中國(guó)土地制度不能走私有化道路。農(nóng)民真正需要的不是土地的所有權(quán)，而是調(diào)整權(quán)，也即合法進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利。中國(guó)并沒(méi)有出現(xiàn)多數(shù)發(fā)展中國(guó)家城市化進(jìn)程中的貧民窟現(xiàn)象，其原因就是我國(guó)農(nóng)民有退路，這是中國(guó)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

十八屆三中全會(huì)《決定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。6十八屆三中全會(huì)的《決定》對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)具有深遠(yuǎn)意義，雖然沒(méi)有直接說(shuō)明農(nóng)村土地可以自由流轉(zhuǎn)，但是土地可以抵押的制度下，未來(lái)土地可以自由流轉(zhuǎn)是必然的發(fā)展。政府建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，說(shuō)明農(nóng)村集體土地也會(huì)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置，農(nóng)民可以自由支配自己的土地，農(nóng)民就可以直接跟開(kāi)發(fā)商交易，而不必通過(guò)政府，農(nóng)民土地收益增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降?，F(xiàn)階段已經(jīng)在安徽等地形成試點(diǎn)，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，試圖推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開(kāi)、公正、規(guī)范運(yùn)行?！稕Q定》提出的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)說(shuō)明農(nóng)村集體建設(shè)用地立法的可能性、現(xiàn)實(shí)性以及迫切性。本文認(rèn)為應(yīng)該在十八屆三中全會(huì)《決定》提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，出臺(tái)規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的立法，進(jìn)一步保障農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)。

（二）破除二元體制下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐中，城市房屋的拆遷補(bǔ)償還是比較合理的，雖然農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償金額在不斷提高，但是仍然不足以使農(nóng)民有能力在城市買(mǎi)房，居住，融入到城市發(fā)展中。筆者認(rèn)為我國(guó)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償存在不公平，原因在于制度的不完善，因此我的建議是推動(dòng)法律的完善，逐步探索城鄉(xiāng)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但是這一點(diǎn)實(shí)踐起來(lái)比較難，所以基層政府應(yīng)該結(jié)合城鎮(zhèn)化過(guò)程中暴露出來(lái)的問(wèn)題展開(kāi)積極調(diào)查，向上級(jí)機(jī)關(guān)反映問(wèn)題，加快推進(jìn)各種法律的完善，為城鎮(zhèn)化的發(fā)展提供科學(xué)合理、體現(xiàn)公平與效率的法律體制。

十八屆三中全會(huì)提出城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。7賦予農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利是基于土地基于房產(chǎn)產(chǎn)生的收益，政府也在努力推進(jìn)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。本文認(rèn)為農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)參考城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，在沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格的情況下，通過(guò)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定補(bǔ)償金額，確保補(bǔ)償數(shù)額能夠讓被拆遷的農(nóng)民重建或者購(gòu)置同等質(zhì)量、同等居住條件的房屋。應(yīng)當(dāng)考慮農(nóng)民房屋本身的區(qū)位價(jià)值、庭院空地等附屬設(shè)施的價(jià)值等，給予適當(dāng)、合理的補(bǔ)償。

（三）保證拆遷程序公開(kāi)化和透明化

程序公正是看得見(jiàn)的公正。通過(guò)公正、公開(kāi)、透明的程序來(lái)保障征收拆遷的公平合理是 67 參見(jiàn)十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》

參見(jiàn)十八屆三中全會(huì)公報(bào)

世界上大多數(shù)國(guó)家的做法。以美國(guó)為例,美國(guó)聯(lián)邦憲法第五條修正案規(guī)定了有償征收的三個(gè)要件:正當(dāng)?shù)姆沙绦?、公平補(bǔ)償、公共使用。其中對(duì)征收行為的正當(dāng)法律程序,詳細(xì)規(guī)定了九個(gè)步驟。8在土地征收階段，筆者對(duì)比了美國(guó)的征收制度，很明顯美國(guó)的制度就相當(dāng)嚴(yán)格。不是為了嚴(yán)格意義上的公共利益是不允許征收土地的，征收土地的正當(dāng)性是否基于公共利益通常是由法院判決的。美國(guó)對(duì)于征收制度的程序也相當(dāng)嚴(yán)格，必須經(jīng)過(guò)預(yù)先通知，政府評(píng)估，召開(kāi)公眾聽(tīng)證會(huì)等缺一不可。對(duì)于補(bǔ)償制度也是按照征地者的損失計(jì)算的，而且相當(dāng)注重買(mǎi)主與賣(mài)主的意思自愿。筆者認(rèn)為美國(guó)的這種制度是相當(dāng)值得中國(guó)借鑒的，完善征收制度可以嚴(yán)格規(guī)范征地行為，保護(hù)農(nóng)民的私權(quán)。在拆遷補(bǔ)償安置政策制定階段，補(bǔ)償安置方案不能不能僅僅由政府單方面決定或批準(zhǔn),應(yīng)引入聽(tīng)證程序,由被拆遷方代表、相關(guān)專(zhuān)家、政府三方舉行社會(huì)聽(tīng)證,共同商討確定。9這既可以是政府決策公開(kāi)化，又能讓政府及時(shí)了解拆遷方案的不足之處，便于及時(shí)改正。在達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議階段完善被拆遷人的司法救濟(jì)權(quán)。現(xiàn)在的拆遷制度規(guī)定了當(dāng)拆遷人與被拆遷人達(dá)不到拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，只能由房屋拆遷管理部門(mén)裁決或同級(jí)人民政府裁決。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，但是訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。這樣的規(guī)定使得農(nóng)民房屋被拆除，這樣的結(jié)果是不可逆的，無(wú)法通過(guò)其他的補(bǔ)償措施時(shí)其恢復(fù)到拆遷之前的狀態(tài)。因此政府應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的法律，真正保護(hù)農(nóng)民的司法救濟(jì)權(quán)。

四、結(jié)語(yǔ)

（一）農(nóng)民房屋拆遷是中國(guó)土地制度改革的一部分，有其合理的部分：使農(nóng)村土地充分集中起來(lái)，提高土地利用效率，推進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化、城市化的發(fā)展。

（二）農(nóng)民房屋拆遷現(xiàn)有法律救濟(jì)途徑存在的問(wèn)題，有其深刻的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)背景，但是歸根到底還是法律制度的不完善，仍然存在農(nóng)村集體建設(shè)用地立法相當(dāng)滯后、城鄉(xiāng)二元體制下房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致以及拆遷程序不公正等方面的問(wèn)題，值得深入研究并加以彌補(bǔ)和完善。

（三）本文的探討立足于對(duì)農(nóng)村集體土地上房屋拆遷法律制度的完善。但是真正的救濟(jì)途徑的出臺(tái)和實(shí)踐，由于利益集團(tuán)之間的博弈，也許會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)的階段，但是出于對(duì)農(nóng)民權(quán)利的保障和維護(hù)，應(yīng)該迫切加以解決。

Theory of farmers house dismantlement exist problems and its legal relief way

Abstract: In our country, rural housing demolition compensation amount is low, demolition main body qualifications, the dismantler ignored the demolition process, “nail households” problem, and village cadres intercept units compensation is the most common problems in rural housing 8 詳見(jiàn)周大偉：《美國(guó)土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判例——兼議中國(guó)城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》,中國(guó)憲法行政法法律網(wǎng), http: //004km.cn /get/lltt/fxlw/***2.html 9 賴淑春：“農(nóng)村集體土地房屋拆遷法律問(wèn)題探討”，載《山東大學(xué)學(xué)報(bào)》2008年第5期。

demolition.Reason mainly has defects and conflict of legislative policy in our country, urban dual system leads to unfair of rural housing demolition, the local government of “l(fā)and finance” trapped and collaborating with the construction unit, etc.Legislative Suggestions to perfect the rural collective construction land, urban and rural planning as a whole, to break the dualistic system of the compensation standard, improve the mechanism for the demolition process, make the demolition of all stages can be open and transparent.Keywords: housing demolition, land expropriation, demolition program.

第三篇：城市房屋拆遷糾紛裁決問(wèn)題淺析

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城市房屋拆遷糾紛裁決問(wèn)題淺析

城市房屋拆遷糾紛行政裁決(以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷糾紛裁決)是指房屋拆遷管理部門(mén)，根據(jù)拆遷當(dāng)事人的申請(qǐng)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、爭(zhēng)議事實(shí)和相關(guān)證據(jù)，針對(duì)平等民事主體之間因房屋拆遷發(fā)生的糾紛做出居中裁判的一種準(zhǔn)司法性質(zhì)的具體行政行為。拆遷糾紛裁決是一項(xiàng)集行政執(zhí)法、準(zhǔn)司法行為于一體的政策性、規(guī)范性、程序性、法制性都很強(qiáng)的特殊工作，其目的是及時(shí)、公正地解決、處理房屋拆遷糾紛，更好地維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障工程建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷入或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決，裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出。

因此，拆遷糾紛裁決就成為城市房屋拆遷管理部門(mén)不能回避的法定職責(zé)。在現(xiàn)行拆遷管理體制下，為了進(jìn)一步提高裁決工作的質(zhì)量和效率，需要對(duì)拆遷糾紛裁決工作進(jìn)行實(shí)踐總結(jié)和理性探討。

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一、城市房屋拆遷管理部門(mén)要勇敢面對(duì)矛盾

根據(jù)《條例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。目前申請(qǐng)裁決的當(dāng)事人幾乎全是拆遷人，如果拆遷管理部門(mén)不依法受理，拆遷人可以起訴管理部門(mén)不履行法定職責(zé)、不作為;如果受理，就必須在30日內(nèi)做出裁決，并且要承受被拆遷人的“充當(dāng)拆遷人打手”的指責(zé)。如果被拆遷人對(duì)裁決這個(gè)具體行政行為不服，依照《行政復(fù)議法》、《行政訴訟法》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《裁決規(guī)程》)的規(guī)定，可以在裁決書(shū)送達(dá)之日起60日內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議或者在三個(gè)月內(nèi)提起行政訴訟，拆遷管理部門(mén)將忙于應(yīng)訴。即使在行政復(fù)議和行政訴訟中勝訴，拆遷管理部門(mén)還要申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷或者申請(qǐng)人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。這樣一來(lái)，一是拆遷管理部門(mén)在裁決、復(fù)議、訴訟、強(qiáng)制拆遷中沖在了第一線，陷入了矛盾的漩渦之中，耗費(fèi)了大量精力;二是激化了與拆遷當(dāng)事人的矛盾，成為信訪投訴的對(duì)象;三是忙于行政裁決，耗費(fèi)了大量的行政資源，卻出力不討好。拆遷人與被拆遷入本是平等的民事主體，在房屋拆遷法律關(guān)系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)民事訴訟程序最終由法院裁定：而通過(guò)行政裁決的方式干涉兩個(gè)平等的民事主體之間的合同訂立，會(huì)使拆遷管理部門(mén)陷入矛盾不能自拔、成為被告增大了行政風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)勇敢面對(duì)，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，想

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方設(shè)法做好拆遷糾紛裁決工作。

二、合理的裁決受理?xiàng)l件和裁決量是保證裁決質(zhì)量的必要條件

當(dāng)前，各地拆遷糾紛裁決申請(qǐng)量一直居高不下，且呈上升趨勢(shì)。據(jù)分析，其主要原因表現(xiàn)在：

一是拆遷糾紛救濟(jì)途徑單一?！稐l例》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以向人民法院起訴。這樣，對(duì)于達(dá)不成協(xié)議的拆遷糾紛，法院不再直接受理，先由房屋拆遷管理部門(mén)進(jìn)行裁決，法院只受理當(dāng)事人對(duì)裁決不服的行政訴訟案件，這就迫使拆遷管理部門(mén)沖在了解決大量拆遷糾紛的第一線并且隨時(shí)準(zhǔn)備當(dāng)被告應(yīng)訴。

二是拆遷管理部門(mén)提供免費(fèi)裁決服務(wù)?！恫脹Q規(guī)程》沒(méi)有明確拆遷管理部門(mén)可以收取裁決費(fèi)用，因此裁決申請(qǐng)人(幾乎全是拆遷人)就可以享受免費(fèi)裁決服務(wù)。這就客觀上鼓勵(lì)了拆遷人設(shè)法通過(guò)免費(fèi)的行政裁決來(lái)解決難以處理的拆遷糾紛，而不去積極地同被拆遷人進(jìn)行協(xié)商。

三是拆遷糾紛裁決申請(qǐng)條件過(guò)于寬松。餓決規(guī)程》第五條規(guī)定了拆遷入提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的資料，如被拆遷房屋權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)

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告，補(bǔ)償安置方案、當(dāng)事人協(xié)商記錄等，以上資料拆遷人比較容易提供，從而使大量的裁決申請(qǐng)涌向拆遷管理部門(mén)。由于拆遷糾紛裁決案件較為復(fù)雜，一件拆遷糾紛裁決案件從受理、調(diào)查取證、調(diào)解、開(kāi)庭審理到下達(dá)裁決書(shū)、送達(dá)到應(yīng)對(duì)行政復(fù)議、應(yīng)對(duì)行政訴訟、申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行等起碼要經(jīng)過(guò)半年時(shí)間，裁決人員消耗了大量精力，難以保證在法定的時(shí)間內(nèi)完成受理案件的裁決工作，形成大量積壓案件，而新的裁決申請(qǐng)又不斷涌入，拆遷管理部門(mén)的裁決壓力可想而知;匆忙做出的裁決難免不出現(xiàn)瑕疵，裁決質(zhì)量無(wú)法保證。

為進(jìn)一步規(guī)范拆遷糾紛行政裁決行為，有效控制裁決量，提高裁決工作效率和成功率，切實(shí)維護(hù)拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益尤其是被拆遷人的合法權(quán)益，裁決受理?xiàng)l件在符合《裁決規(guī)程》要求的前提下，各地還要結(jié)合具體裁決實(shí)踐情況進(jìn)一步補(bǔ)充和完善，提高受理?xiàng)l件的針對(duì)性和可操作性。因此，拆遷入申請(qǐng)行政裁決時(shí)提交的資料除滿足《裁決規(guī)程》第五條規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充以下內(nèi)容：

l、補(bǔ)償安置資金存儲(chǔ)證明。核實(shí)拆遷補(bǔ)償安置資金在許可前是否已足額到位，確保拆遷糾紛裁決后拆遷人能夠有足夠資金及時(shí)履行補(bǔ)償義務(wù)。

2、拆遷許可證及拆遷公告。審查拆遷許可證是否真實(shí)有效、是否辦理了必要的延期手續(xù)、是否進(jìn)行了廣泛告知。

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3、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)及委托合同、動(dòng)遷單位資質(zhì)證書(shū)及委托合同。核實(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)和動(dòng)遷機(jī)構(gòu)的資質(zhì)情況，確保拆遷服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)包給有資質(zhì)的單位并在其業(yè)務(wù)承攬范圍內(nèi)。

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)報(bào)告。核實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)報(bào)告與被拆遷房屋估價(jià)報(bào)告是否由同一家評(píng)估機(jī)構(gòu)采用同一時(shí)點(diǎn)、同一參數(shù)、同一評(píng)估規(guī)則做出的，確保實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置時(shí)差價(jià)計(jì)算的公平性、合理性。

5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬證明或施工進(jìn)度證明。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、施工進(jìn)度證明等，確保裁決的安置房屋能夠按期建成、及時(shí)安置被拆遷人。

6、拆遷現(xiàn)場(chǎng)各種資料的公示證明。核實(shí)拆遷許可證、拆遷公告、各種資質(zhì)證書(shū)、委托合同、評(píng)估報(bào)告、安置房源、補(bǔ)償安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆遷人的知情權(quán)。

7、受理裁決聽(tīng)證意見(jiàn)書(shū)。當(dāng)未達(dá)成協(xié)議戶數(shù)占總戶數(shù)一定比例如30%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)受理裁決申請(qǐng)前的聽(tīng)證會(huì)，并出具聽(tīng)證意見(jiàn)書(shū)。

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8、不適宜出庭的高齡老人、高危病人等被申請(qǐng)人出具的授權(quán)委托書(shū)。

三、加強(qiáng)裁決隊(duì)伍建設(shè)

要做好裁決工作，拆遷管理部門(mén)必須健全裁決機(jī)構(gòu)、充實(shí)裁決人員、提高人員綜合素質(zhì)、完善裁決程序。

要根據(jù)工作需要充實(shí)培養(yǎng)裁決人員。按照審理規(guī)定的要求，開(kāi)庭審理必須有首席裁決員、裁決員、書(shū)記員，每個(gè)裁決室至少要配備三名工作人員，裁決量較大的城市要設(shè)置二個(gè)以上的裁決室。裁決人員應(yīng)當(dāng)由拆遷管理部門(mén)中的行政人員擔(dān)任，但由于管理部門(mén)在編人數(shù)有限，現(xiàn)有人員中通曉法律、拆遷業(yè)務(wù)和裁決業(yè)務(wù)的人員又少，目前各地普遍存在裁決力量薄弱的問(wèn)題。要根據(jù)工作需要及時(shí)充實(shí)裁決人員。要加強(qiáng)對(duì)在崗人員的培訓(xùn)，注重對(duì)政治理論、思想道德、拆遷管理、法律知識(shí)、裁決實(shí)務(wù)等方面的綜合培訓(xùn)。

拆遷糾紛裁決工作是由裁決工作人員完成的，工作人員的綜合素質(zhì)決定了裁決工作的質(zhì)量和效率。要做好拆遷糾紛裁決工作，裁決人員應(yīng)當(dāng)具備的綜合素質(zhì)包括：有較高的政治理論水平、有較高的思想道德水平和原則性、善于鉆研理論和業(yè)務(wù)知識(shí)、始終做到嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致。

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只有建設(shè)一支高水平、高素質(zhì)的裁決隊(duì)伍，才能做好拆遷糾紛裁決工作。

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第四篇：池州市城市房屋拆遷糾紛裁決程序規(guī)定

池州市人民政府令

第１７號(hào)

（《池州市城市房屋拆遷糾紛裁決程序規(guī)定》

第一條為規(guī)范房屋拆遷裁決程序，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)和監(jiān)督拆遷裁決機(jī)關(guān)依法行使職權(quán)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》和《池州市城市房屋拆遷管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，特制定本規(guī)定。

第二條在城市規(guī)劃區(qū)主城區(qū)內(nèi)，因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及搬遷過(guò)渡方式、過(guò)渡期限等原因達(dá)不成協(xié)議，當(dāng)事人申請(qǐng)裁決的，適用本規(guī)定。

第三條池州市房屋拆遷管理部門(mén)負(fù)責(zé)市城市房屋拆遷糾紛裁決工作。各縣、九華山風(fēng)景區(qū)管委會(huì)房屋拆遷主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)房屋拆遷糾紛裁決工作。

第四條裁決房屋拆遷糾紛，要以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)、及時(shí)的原則。

第五條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，可向房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決。

被拆遷人是房屋拆遷糾紛房屋拆遷管理部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。

本規(guī)定中的拆遷人、被拆遷人和房屋承租人為裁決當(dāng)事人。

第六條有下列情形之一的，不屬拆遷裁決范圍：

一對(duì)拆遷許可證合法性提出裁決的；

二申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人不是拆遷當(dāng)事人的；

三人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)受理的；

四被拆遷房屋已滅失的，但在拆遷期間因不可抗力致使房屋滅失的除外；

五拆遷當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；

六裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再次申請(qǐng)的；

七房屋拆遷管理部門(mén)認(rèn)為依法不予受理的其他情形。

第七條申請(qǐng)裁決應(yīng)符合下列條件。

一符合本規(guī)定第五條規(guī)定的條件；

二有明確的被申請(qǐng)人；

三有具體的申請(qǐng)和事實(shí)依據(jù)。

第八條申請(qǐng)裁決應(yīng)提交裁決申請(qǐng)書(shū)。裁決申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人基本情況，達(dá)不成協(xié)議的主要原因，申請(qǐng)裁決的請(qǐng)求等主要事項(xiàng)。

第九條拆遷人申請(qǐng)裁決的，應(yīng)提交下列資料：

一裁決申請(qǐng)書(shū)；

二法定代表人身份證明、授權(quán)委托書(shū)；

三被拆遷房屋權(quán)屬情況資料；

四對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案以及安置房的情況材料，屬于期房安置的還應(yīng)提供臨時(shí)過(guò)渡周轉(zhuǎn)房屋的情況材料；

五房屋拆遷估價(jià)報(bào)告書(shū)；

六拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人就補(bǔ)償安置事宜協(xié)商３次以上談話筆錄；被拆遷人或者房屋承租人拒絕協(xié)商的，拆遷人應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明情況；

七房屋拆遷管理部門(mén)要求提供的其他材料。

第十條被拆遷人申請(qǐng)裁決的，應(yīng)提交下列材料：

一裁決申請(qǐng)書(shū)；

二房屋所有權(quán)證包括房屋共有權(quán)證或者合法有效的房屋租賃證；

三申請(qǐng)人的身份證明；

四申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料；

五房屋拆遷管理部門(mén)要求提供的其他材料。

第十一條未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門(mén)在受理裁決前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。

第十二條房屋拆遷管理部門(mén)受理房屋拆遷裁決申請(qǐng)后，經(jīng)審核資料齊全、符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起５個(gè)工作日內(nèi)向申請(qǐng)人發(fā)出裁決受理通知書(shū)。申請(qǐng)裁決資料需要當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)正的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)正。申請(qǐng)裁決資料不齊全，需要補(bǔ)充資料的，應(yīng)當(dāng)在５個(gè)工作日內(nèi)一次性書(shū)面告知申請(qǐng)人，受理時(shí)間從申請(qǐng)人補(bǔ)齊資料的次日起計(jì)算。

第十三條房屋拆遷管理部門(mén)受理房屋拆遷裁決申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

一向被申請(qǐng)人送達(dá)房屋拆遷裁決申請(qǐng)書(shū)副本及答辯通知書(shū)，并告知被申請(qǐng)人的權(quán)利；

二審核相關(guān)資料、程序的合法性；

三組織當(dāng)事人調(diào)解，調(diào)解必須充分聽(tīng)取當(dāng)事人的意見(jiàn)，對(duì)當(dāng)事人提出的事實(shí)、理由和證據(jù)進(jìn)行復(fù)核，對(duì)當(dāng)事人提出的合理要求應(yīng)當(dāng)采納，不得因當(dāng)事人申辯而做出損害申辯人合法權(quán)益的裁決；拆遷當(dāng)事人拒絕調(diào)解的，依法作出裁決；

四核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)并公示；

五當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議，且未經(jīng)房地產(chǎn)專(zhuān)家估價(jià)委員會(huì)鑒定的，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)家估價(jià)委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)，鑒定時(shí)間不計(jì)入裁決時(shí)限；

六經(jīng)調(diào)解達(dá)成一致意見(jiàn)的，出具裁決終結(jié)書(shū)；達(dá)不成一致意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)作出書(shū)面裁決；部分事項(xiàng)達(dá)成一致意見(jiàn)的，裁決時(shí)應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

第十四條裁決工作人員與當(dāng)事人有利害關(guān)系或者有其他關(guān)系可能影響公正裁決的，應(yīng)當(dāng)回避。

第十五條裁決當(dāng)事人可以委托１至２人代理參加裁決活動(dòng)。委托他人代理的，必須向房屋拆遷管理部門(mén)提交具有法律效力的授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)委托書(shū)必須載明委托事項(xiàng)和權(quán)限。

第十六條房屋拆遷管理部門(mén)需要補(bǔ)充證據(jù)的，裁決當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門(mén)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)舉證；逾期未舉證的，房屋拆遷管理部門(mén)可以依據(jù)現(xiàn)有的證據(jù)進(jìn)行裁決，由此產(chǎn)生的法律后果由當(dāng)事人自行承擔(dān)。

第十七條房屋拆遷管理部門(mén)通知當(dāng)事人到場(chǎng)裁決，主要采取書(shū)面通知形式，也可采取口頭通知形式。采取口頭通知形式的，應(yīng)有證人見(jiàn)證。

申請(qǐng)人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不到場(chǎng)的，視為撤回裁決申請(qǐng)；被申請(qǐng)人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不到場(chǎng)的，房屋拆遷管理部門(mén)可作缺席裁決。

第十八條裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出。房屋拆遷管理部門(mén)作出裁決，應(yīng)當(dāng)出具裁決書(shū)。裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

一提請(qǐng)裁決各方當(dāng)事人的姓名、住址；

二提請(qǐng)裁決的事實(shí)；

三裁決的內(nèi)容；

四裁決依據(jù)的法律、法規(guī)和規(guī)章；

五根據(jù)裁決申請(qǐng)需要裁決的補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式以及過(guò)渡期限等；

六當(dāng)事人對(duì)裁決不服時(shí)的救濟(jì)途徑；

七房屋拆遷管理部門(mén)的名稱(chēng)、作出裁決的時(shí)間，并加蓋房屋拆遷管理部門(mén)的印章；

八裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于１５天。

第十九條有下列情形之一的，房屋拆遷管理部門(mén)可以中止裁決，并告知當(dāng)事人：

一一方當(dāng)事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加裁決的；

二一方當(dāng)事人喪失民事行為能力，尚未確定法定代理人的；

三發(fā)現(xiàn)新的需要查證事實(shí)的；

四未提供房屋拆遷估價(jià)報(bào)告書(shū)的；

五出現(xiàn)不可抗力或其它特殊情況的。

中止裁決的原因消除后，恢復(fù)裁決。中止裁決時(shí)間不計(jì)入裁決時(shí)限。

第二十條有下列情形之一的，終結(jié)裁決，并告知當(dāng)事人：

一當(dāng)事人簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的；

二被拆遷房屋是違法建筑或者超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的；

三作為自然人的申請(qǐng)人死亡，１５日內(nèi)沒(méi)有近親屬或者近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的；

四其他違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的。

第二十一條申請(qǐng)人書(shū)面撤回申請(qǐng)，房屋拆遷管理部門(mén)可以作出撤消受理的決定，并告知裁決當(dāng)事人。

第二十二條被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)不明或者發(fā)生爭(zhēng)議的，拆遷人在提出補(bǔ)償安置方案，并就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)辦理證據(jù)保全，經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后，方能實(shí)施拆遷。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)明確后，當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償安置方案有爭(zhēng)議的，可以依照本規(guī)定向房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決。

第二十三條裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)通過(guò)直接送達(dá)、留置送達(dá)、委托送達(dá)或郵寄送達(dá)等方式送達(dá)。

第二十四條當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起３個(gè)月內(nèi)向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。

被拆遷人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未履行搬遷義務(wù)，拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷住房安置的、以及期房安置提供了臨時(shí)過(guò)渡周轉(zhuǎn)房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第二十五條裁決期間發(fā)生的拆遷估價(jià)、證據(jù)保全等費(fèi)用，由裁決申請(qǐng)人承擔(dān)。

第二十六條房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)有關(guān)管理部門(mén)、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會(huì)公信力的代表等，對(duì)行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽(tīng)證。

第二十七條裁決書(shū)一經(jīng)送達(dá)，被拆遷人或者房屋承租人應(yīng)在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷；逾期未搬遷的，房屋拆遷管理部門(mén)可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷的，必須經(jīng)集體討論決定后，方可向同級(jí)人民政府提出行政強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)。經(jīng)批準(zhǔn)，由同級(jí)人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

第二十八條拆遷人未按裁決意見(jiàn)向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

第二十九條房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

一強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書(shū)；

二裁決調(diào)解記錄和裁決書(shū)；

三被拆遷人不同意拆遷的理由；

四被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書(shū)；

五被拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房權(quán)屬證明或者補(bǔ)償資金證明；

六被拆遷人拒絕接收補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明。

第三十條依據(jù)強(qiáng)制拆遷決定實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷的，房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提前１５日通知被拆遷人，并認(rèn)真做好宣傳解釋工作，動(dòng)員被拆遷人自行搬遷。

第三十一條行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行。強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處居委會(huì)、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場(chǎng)作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由公證部門(mén)對(duì)被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。

第三十二條房屋拆遷管理部門(mén)工作人員或者行政強(qiáng)制拆遷執(zhí)行人員違反本規(guī)定的，由所在單位給予警告；造成錯(cuò)案的，按照有關(guān)規(guī)定追究錯(cuò)案責(zé)任；觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十三條拆遷人、接受委托的拆遷單位在實(shí)施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電等手段，強(qiáng)迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強(qiáng)制拆遷的，由房屋拆遷管理部門(mén)責(zé)令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十四條在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷申請(qǐng)裁決的，可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條本規(guī)定由池州市建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第三十六條本規(guī)定自２００４年８月１日起施行

第五篇：蘇州市城市房屋拆遷糾紛行政裁決辦法

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蘇州市城市房屋拆遷糾紛行政裁決辦法

第一章總則第一條為公正及時(shí)地處理房屋拆遷糾紛，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，制定本辦法。第二條凡領(lǐng)取城市房屋拆遷許可證的房屋拆遷糾紛適用本辦法。本辦法所稱(chēng)房屋拆遷糾紛，是指拆遷人與被拆遷人第一章總則

第一條為公正及時(shí)地處理房屋拆遷糾紛，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

第二條凡領(lǐng)取城市房屋拆遷許可證的房屋拆遷糾紛適用本辦法。

本辦法所稱(chēng)房屋拆遷糾紛，是指拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋租賃人經(jīng)協(xié)商達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而發(fā)生的糾

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紛。

第三條負(fù)責(zé)頒發(fā)城市房屋拆遷許可證的機(jī)關(guān)，為當(dāng)?shù)胤课莶疬w糾紛行政裁決機(jī)關(guān);房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。

第四條裁決機(jī)關(guān)審理房屋拆遷糾紛案件，遵循公平、公正原則，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，對(duì)當(dāng)事人在適用法律上一律平等，保障當(dāng)事人平等地行使權(quán)利。

行政裁決實(shí)行一次終裁制度。

第二章程序

第五條當(dāng)事人向裁決機(jī)關(guān)申請(qǐng)裁決的，必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限或者延期期限內(nèi)遞交申請(qǐng)書(shū)，并且按照被申請(qǐng)人數(shù)提交副本。

申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：

(一)申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人的姓名、性別、年齡、工作單位和住址、法人或者其他組織的名稱(chēng)、地址和法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名、職

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務(wù)等;

(二)申請(qǐng)要求和依據(jù)的事實(shí)理由;

(三)證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住址。

第六條申請(qǐng)人為拆遷人的，應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)和資料：

(一)城市房屋拆遷許可證;

(二)被拆除房屋的所有權(quán)、建筑面積的審查證明和作價(jià)評(píng)估清單，對(duì)被拆遷人或者房屋租賃人的補(bǔ)償安置方案;

(三)法定代表人身份證明書(shū)、授權(quán)委托書(shū);

(四)裁決機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)證據(jù)和資料。

申請(qǐng)人為被拆遷人或者房屋租賃人的，應(yīng)當(dāng)提供以下證據(jù)和資料：

(一)房屋所有權(quán)證(包括共有權(quán)證)、國(guó)有土地使用權(quán)證或者房屋租賃憑證;

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(二)戶口簿、身份證;

(三)住宅改為非住宅的批準(zhǔn)文件及相關(guān)證照，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)人員核定依據(jù);

(四)裁決機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他有關(guān)證據(jù)與資料。

凡提供的證據(jù)和資料是復(fù)印件、影印件的，均需向裁決機(jī)關(guān)提供原件核對(duì)。

第七條裁決機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證據(jù)、資料后，經(jīng)審查，符合本辦法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)立案;不符合本辦法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)通知申請(qǐng)人不予受理，并說(shuō)明理由。

第八條裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在立案之日起五日內(nèi)將申請(qǐng)書(shū)副本發(fā)送給被申請(qǐng)人，并通知被申請(qǐng)人按指定日期提交答辯書(shū)和有關(guān)的證據(jù)資料。被申請(qǐng)人不如期提交答辯書(shū)和有關(guān)證據(jù)資料的，不影響案件的裁決。

裁決機(jī)關(guān)通知申請(qǐng)人到場(chǎng)的，經(jīng)兩次通知不到的，視為撤回申請(qǐng);裁決機(jī)關(guān)通知被申請(qǐng)人到場(chǎng)的，經(jīng)兩次通知不到的，裁決機(jī)關(guān)可以作

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缺席裁決。

第九條當(dāng)事人可以委托1至2人代理參加裁決活動(dòng)。委托他人代理的，必須向裁決機(jī)關(guān)提交授權(quán)委托書(shū)，授權(quán)委托書(shū)必須寫(xiě)明委托事項(xiàng)和權(quán)限。

第十條裁決機(jī)關(guān)可以向有關(guān)單位或個(gè)人查閱與案件有關(guān)的檔案、資料和原始憑證，有關(guān)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供材料，協(xié)助調(diào)查，需要時(shí)應(yīng)出具證明。有關(guān)單位或個(gè)人出具偽證的，依法承擔(dān)法律責(zé)任。

第十一條裁決機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查的，應(yīng)當(dāng)通知當(dāng)事人到場(chǎng)，必要時(shí)可邀請(qǐng)有關(guān)單位派人協(xié)助?，F(xiàn)場(chǎng)勘查應(yīng)當(dāng)制作勘查記錄，并由參加勘查鑒定的人員簽字或蓋章。

裁決機(jī)關(guān)對(duì)專(zhuān)門(mén)性問(wèn)題需要鑒定的，應(yīng)當(dāng)由法定鑒定部門(mén)鑒定;沒(méi)有法定鑒定部門(mén)的，由裁決機(jī)關(guān)指定的鑒定部門(mén)鑒定。

第十二條裁決機(jī)關(guān)在審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行調(diào)解。調(diào)解應(yīng)當(dāng)在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

調(diào)解達(dá)成一致意見(jiàn)的，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū);調(diào)解不成的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出裁決。

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調(diào)解達(dá)成協(xié)議后一方拒絕搬遷的，按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定處理。

第十三條有以下情況之一的，裁決機(jī)關(guān)可以中止案件的裁決：

(一)審理案件過(guò)程中發(fā)現(xiàn)需追加被申請(qǐng)人的;

(二)拆遷當(dāng)事人不住拆遷地或者因病住院、出差等，難以通知到會(huì)進(jìn)行調(diào)查取證的;

(三)拆遷當(dāng)事人拒絕拆遷，申請(qǐng)裁決書(shū)副本或者裁決調(diào)解通知從郵局退回，影響審理期限的;

(四)調(diào)解過(guò)程中拆遷當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)評(píng)估提出異議，裁決機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核或者鑒定的;

(五)拆遷當(dāng)事人未能及時(shí)提供安置房源或過(guò)渡房源的;

(六)房屋產(chǎn)權(quán)人下落不明或房屋產(chǎn)權(quán)人死亡，繼承人下落不明，需要查明的;

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(七)案件較為復(fù)雜，一時(shí)難以查清事實(shí);

(八)其他應(yīng)當(dāng)中止裁決的情形。

中止裁決的原因消除后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)案件的審理和裁決。

第十四條裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

裁決機(jī)關(guān)作出裁決時(shí)必須制作裁決書(shū)，裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明以下事項(xiàng)：

(一)申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人的名稱(chēng)、住所及其代理人或者法定代表人的姓名、職務(wù);

(二)裁決認(rèn)定的事實(shí)、理由和適用的法律、法規(guī)、規(guī)章等;

(三)裁決結(jié)果及其案件處理費(fèi)的承擔(dān);

(四)告知當(dāng)事人對(duì)裁決不服時(shí)的權(quán)利;

(五)裁決機(jī)關(guān)的全稱(chēng)、地址和作出裁決的時(shí)間。

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第十五條送達(dá)裁決書(shū)必須有送達(dá)回證，由受送達(dá)人在送達(dá)回證上簽明收到日期并簽名或者蓋章。

裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)直接送交受送達(dá)人。受送達(dá)人不在時(shí)，將交其同住成年家屬簽收，并注明與受送達(dá)人的關(guān)系。受送達(dá)人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)由法人的法定代表人、其他組織的主要負(fù)責(zé)人或者該法人組織負(fù)責(zé)收件的人簽收。受送達(dá)人有委托代理人的，可以送交其代理人簽收。

受送達(dá)人或者代收人拒絕簽收時(shí)，送達(dá)人可邀請(qǐng)其他證人到場(chǎng)，把裁決書(shū)留在其住所，在送達(dá)回證上記明拒收事由和送達(dá)日期，由送達(dá)人、證人簽名即視為已經(jīng)送達(dá)。

直接送達(dá)有困難的，可以郵寄送達(dá)，以回執(zhí)上注明的收件日期為送達(dá)日期。

第十六條當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起60日內(nèi)，向市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議;也可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)，向人民法院提起行政訴訟。

行政復(fù)議和行政訴訟期間，不停止裁決的執(zhí)行。

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