第一篇：工程建設項目決策和前期階段業(yè)主的風險分析

工程建設項目決策和前期階段業(yè)主的風險分析

來源：項目管理 時間：2011-03-03 點擊：

隨著在工程建設領域的國際合作的深入，工程項目的風險管理在國內(nèi)日益受到重視，許多業(yè)主和具有總包資質(zhì)的工程公司，都基本按照國際先進經(jīng)驗建立了相應的風險管理程序和規(guī)定。但這些程序和規(guī)定基本上都是針對工程項目實施階段的風險管理與控制，而對項目決策階段和前期階段所面臨的風險問題，則涉及較少。本文嘗試對國內(nèi)大型工程建設項目決策和前期階段業(yè)主所面臨的典型風險進行定性分析，以供借鑒。

決策階段風險分析

決策階段對國內(nèi)項目而言指項目可行性研究報告批復之前（國外也稱為概念設計階段）；而對于國外獨資項目，則指FEED設計批準之前。由于在本階段涉及到業(yè)主的最終投資決策和投資金額，所以決策階段的風險分析與風險管理尤為重要。其中影響投資決策的主要風險因素來自項目（或投資法人實體）外部。

政策風險。在進行項目決策時，尤其是涉及到異地投資時，必須了解當?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，要對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一定的政策前瞻性。否則可能在項目建設期間或建成后不久，隨著國家或地方政策的調(diào)整，企業(yè)面臨關閉或不得不再投入巨資進行改造升級的風險。目前各地政府對低碳、環(huán)保、節(jié)能、綠色、清潔能源等項目大力支持，因此投資項目要盡量切合這些趨勢。同時還要對地方的投資規(guī)定進行詳細的調(diào)查以發(fā)現(xiàn)可能的投資保護和投資限制等隱性問題。

法律風險。任何國家的法律都不可能是完善的，因為歷史在發(fā)展，技術在不斷更新，人們的觀念也在不斷變化。相對而言：雖然有部分法律前瞻性比較強，但多數(shù)法律條款卻落后于現(xiàn)實需要。因此抱怨法律的不完善、不配套是沒有意義的。有些業(yè)主想利用法律條款的不明確性打擦邊球，對于這種思路一定要非常慎重，除非這種擦邊球會更符合社會的發(fā)展趨勢，將來能夠得到法律的保護。否則很可能會承擔更嚴重的后果。

環(huán)境保護風險。隨著社會的發(fā)展，人們對周邊的環(huán)境越來越關注，尤其對化工、石化、煤化工等高耗能高污染的項目。雖然有些地方出于招商引資的需要，同意建設這些項目，但由于當?shù)鼐用竦膹娏曳磳?，最終投資者不得不更換選址和地區(qū)，造成前期的投入白白損失。東南沿海某城市擬上馬的芳烴項目即是因為當?shù)匕傩盏穆?lián)名抗議而不得不另換地方。承諾不兌現(xiàn)風險。有些當?shù)卣疄榱苏猩桃Y，盲目設立開發(fā)園區(qū)或經(jīng)濟園區(qū)，做出很多口頭承諾?？墒钱敇I(yè)主決定投資，進駐現(xiàn)場后，水電遲遲不能引入，配套工程遲遲不見兌現(xiàn)，造成業(yè)主投資失控，甚至被迫放棄項目建設。

經(jīng)濟風險。金融形勢和經(jīng)濟形勢的變化對投資影響巨大。對于一些大國企，融資自然不成問題，但對多數(shù)企業(yè)，融資渠道受到一定的限制。有些企業(yè)覺得項目前景好，就急于將項目上馬，在資金不足的時候，就打起讓承包商墊資的主意。這樣的項目往往隱藏了較大財務

與融資風險，因為一旦大的金融和經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，往往造成不少項目資金難以為繼，只能緩建或停建，給自己和承包商均造成很大損失，這樣的例子在金融危機中比比皆是。技術選擇風險。隨著現(xiàn)代煤化工、石化、煉油項目規(guī)模日趨擴大，企業(yè)為了達到做大做強的目標，一批世界級規(guī)模甚至全球范圍內(nèi)尚無先例的大型項目不斷上馬，如大型煤制天然氣項目、煤直接液化項目等。這些項目在技術上仍然蘊含了不少技術放大風險，尤其在長周期可靠運行方面。而國內(nèi)往往有一哄而上的習慣，譬如前些年的甲醇和二甲醚項目，殊不知這些風險可能會致一些企業(yè)于死地。其實不光是這些比較令國人矚目的大型項目，在一些相對特殊的煤化工等項目上也存在盲目追求規(guī)模而忽視技術風險的情況。而我們同時可以看到，國外行業(yè)巨頭在投資建設大型項目時，對技術路線的選擇非常謹慎，他們寧愿采用非常成熟的工藝技術，也不愿意趕所謂的技術時髦。

前期階段風險分析

前期階段目前僅指國內(nèi)工程建設項目工藝包設計、總體設計和基礎設計階段（也有稱為定義階段）。在該階段的主要工作涉及到項目執(zhí)行策略、長周期設備采購策略、物資采購框架協(xié)議策略、標段的劃分、合同策略、風險管理等若干重要的執(zhí)行策略的制定，所以在本階段項目所面臨的風險主要來自項目內(nèi)部。

組織架構(gòu)與工作流程風險。由于決策階段參與人數(shù)少，組織風險并不突出。一旦決策完成進入到具體的執(zhí)行階段時，部門和人員會開始增加，組織機構(gòu)也會不斷變化完善，工作界面、流程迅速增加，工作量急劇膨脹。此時，如何設計能夠推動項目高效前進的組織機構(gòu)、聘用合適的人力資源、工作分工和界面劃分、有效的工作流程制定等方面的問題就將突出起來。如果不能很好解決，就會造成分工不清、界面模糊、流程冗長、效率低下、矛盾和內(nèi)耗增加、一些工作搶著干而一些工作無人問的局面，給項目目標的實現(xiàn)造成很大不確定性?？蚣軈f(xié)議風險?？蚣軈f(xié)議的簽訂在EPC招標之前完成。國內(nèi)工程項目大規(guī)模采用框架協(xié)議始于本世紀初幾個大型石化合資項目，框架協(xié)議的本意是通過大批量的采購吸引優(yōu)秀的制造商或供應商，降低采購成本，便于質(zhì)量控制，同時規(guī)格型號的相對集中和統(tǒng)一有利于建設過程、生產(chǎn)過程中對這些設備材料的管理，降低建設成本與生產(chǎn)成本。國內(nèi)后來陸續(xù)啟動的大型煉油工程、煉化一體化工程以及大型煤化工工程等的建設管理單位通過和早期幾個合資企業(yè)的交流取經(jīng)，也紛紛制訂和簽署了大量的框架協(xié)議。但是，或多或少存在下述問題：

1、追求簽訂框架協(xié)議的數(shù)量，在較短時間內(nèi)無法認真考察供應商的能力、信譽等，部分供應商雖然報價較低，但其并非行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，其產(chǎn)品質(zhì)量一般或較差，不能滿足大型項目的高質(zhì)量和長周期可靠運轉(zhuǎn)的要求。

2、部分供應商生產(chǎn)能力不足或同一產(chǎn)品選擇的單位過少，不能滿足承包商的數(shù)量和進度需求，影響甚至制約工程建設的連續(xù)性和進度要求。

3、對同一類產(chǎn)品框架協(xié)議涵蓋的品質(zhì)或規(guī)格不全。這樣，會給部分供應商低價競爭的機會，協(xié)議內(nèi)包含的產(chǎn)品價格很低，一旦超出協(xié)議范圍，哪怕僅僅是配置上略有差異，價格馬上急劇上漲，甚至翻番，給承包商造成不應有的損失。造成供應商、承包商甚至業(yè)主幾方關系緊張。長周期設備材料采購和稀缺資源風險。為了保證項目建設工期，一般業(yè)主都會在基礎設計階段進行長周期設備與材料的采購。近年來實施的大項目都有一些專有設備或有特殊材料設備，一般只有1到2家制造商具備相應的技術和制造能力，還有一些項目所使用的材料也

只有1到2家能夠供應，如果事先不做調(diào)研或提前鎖定這些資源，工期就不可能得到保證。因此在項目前期就應綜合考察這些長周期設備材料和關鍵設備材料在國內(nèi)外廠家的制作周期和成本對工程的總體影響，優(yōu)化長周期設備的采購策略。

超限設備運輸風險。長周期設備通常是超限設備，業(yè)主應深刻認識地理環(huán)境對工程建設投資和進度的影響。對于地處偏遠地區(qū)和山區(qū)的項目，一定要事先調(diào)研運輸路線，并盡可能和瓶頸地方的政府部門和要害企業(yè)進行溝通。要知道大型超限設備的運輸是一件非常重要的工作，直接影響到項目工期和質(zhì)量，運輸路途的道路、橋梁、隧道、碼頭、凈空高度、對當?shù)亟煌ǖ挠绊懙壬婕氨姸嗖块T和企業(yè)，如果沒有細致的調(diào)查和溝通，因為長周期設備的采購和安裝處于工程項目關鍵線路上，一旦不能按期到達，就會造成工期拖延。同時，這些信息對承包商也十分重要，部分長周期設備由承包商采購，如果承包商沒有這些信息，眾多承包商就不得不各自調(diào)查，耗費時間和精力，還可能因為時間緊張，未能細致調(diào)查，致使運輸方案不切合實際，影響工期和質(zhì)量，給雙方均帶來重大損失?；蛘叱邪坛鲇趯︼L險的恐懼和減少，會報出較高的價格。

匯率風險。一是大型項目融資渠道多，可能使用外資；二是專利商和國外大型工程公司承包部分工程，需支付外幣；三是業(yè)主引進關鍵設備材料，需要使用外幣。近年來，人民幣對美元和歐元等外幣的匯率波動較大，且美元和歐元等相互之間的匯率走勢也可能不一致，因此對外幣的選擇就要十分慎重，必須采取各種措施避免匯率損失。

招標風險。招標之前首先要進行標段劃分。標段劃分一定要把項目具體特點和潛在的承包商資源結(jié)合起來。標段過多會使管理協(xié)調(diào)界面大幅增加，導致承包商索賠的機會增加，業(yè)主管理人員大增。標段過少，會使?jié)撛诘暮细癯邪虜?shù)量不足，競爭性不強。招標過程要嚴格按照招標投標法及行業(yè)的招標規(guī)定開展招標工作。招標方式一定要符合規(guī)定，不可化整為零，即使符合議標條件的項目，也一定要按照流程進行申請或說明以得到批準。細致周密的準備和嚴格按照流程操作可以有效防止招標流產(chǎn)，或避免給承包商以違法的口實。因為違反招標程序，一旦被舉報，有關部門就會在相關媒體上予以公布，嚴重影響企業(yè)形象，并會遭到政府部門的處罰。另外，防止承包商串標或圍標，選擇合適的評標專家、防止內(nèi)外勾結(jié)也是業(yè)主招標階段應注意防范的風險之一。

合同策略。合同策略決定了業(yè)主和承包商之間許多風險的分配。合同模式基本上可以分為固定總價承包和工程量清單單價模式。在工程量清單模式下，數(shù)量的風險由業(yè)主承擔，相應地，由于地質(zhì)條件變化等因素造成的數(shù)量變化的風險由業(yè)主承擔。各種方案經(jīng)業(yè)主審批后作為數(shù)量計量的依據(jù)，這種情況下，承包商沒有優(yōu)化方案的積極性。承包商主要承擔價格風險、工期風險，不利的氣候條件，不可預見因素等。固定總價承包情況下，更多的風險由承包商承擔，包括數(shù)量的變化。業(yè)主應對合同模式做出針對性的變化和調(diào)整，以適合具體項目。但總的原則應該是：相對公平、可操作、能夠調(diào)動承包商的積極性和能動性，使項目目標能夠順利得以實現(xiàn)。

保險條款。工程保險作為風險轉(zhuǎn)移措施，這一點可以說廣為人知。工程保險除了工程一切險、第三者責任險、意外傷害險、機動車輛險、施工機具設備險、貨物運輸險外，還有職業(yè)責任險、質(zhì)量責任險等。但是目前的工程保險單上的范圍不夠全面，還存在重疊、交叉和

遺漏等問題。許多一切險的保險金額是以工程重置成本考慮，但沒有考慮事件發(fā)生后的處理成本以及由此造成的重置成本的增加，如受損工程的修復費用、現(xiàn)場庫存延長和要求供應商延遲發(fā)貨等增加的費用、人工成本增加、工程未建部分的成本增加、工程延期竣工受到的利潤損失、貸款利息的增加等。對免賠額大小以及免賠額的風險轉(zhuǎn)移也需要關注。對于大型化項目，不可能由一家承包商來購買工程一切險，一定要周密考慮，否則不但不能避免發(fā)生上述問題，而且會導致總保費上升。如果由業(yè)主以業(yè)主和承包商等作為共同被保險人，就會存在某個承包商違約導致保單失效的情況，這一點尤需注意。隨著投資主體的復雜化和項目融資方式的多樣化，保險條款也將愈加復雜，如何通過保險轉(zhuǎn)移風險，保障被保險人利益，又能合理降低保險投入，是一個需要持續(xù)關注的問題。否則，不當?shù)谋ｋU安排也可能成為一個風險源。

以上僅是本人對項目決策和前期階段所面臨典型風險的理解，一個完整的風險分析與管理流程包含多個步驟：風險管理計劃和目標的建立、風險識別、風險評估（概率和后果）、分類或排序、風險對策、風險控制和反饋。風險分析時，一定要注意分析風險之間的關聯(lián)性或內(nèi)在聯(lián)系，一些風險是由同一風險源引起的，如果能夠從源頭切斷風險或進行控制，就可以消除和控制關聯(lián)風險。需要注意的是，風險在一定情況下可以轉(zhuǎn)化為機會。以前項目和在建項目的經(jīng)驗都可以借鑒。目前的風險管理工作還處于起步和探索階段，加之有些風險還難以識別、缺乏統(tǒng)計和數(shù)據(jù)積累。因此在風險管理時，既要反對風險管理無用論，尤其在第一次引入風險管理遭到挫折或失敗時，要知道引入風險管理本身也是一個風險；又要反對事事皆風險，草木皆兵的態(tài)度，造成風險管理成本大大增加，反而違背初衷。堅持實事求是，正確對待風險，一定能夠最大程度的防范和控制風險，提高成本效益，順利達到項目目標。

第二篇：建設項目業(yè)主工作手冊-施工階段[范文模版]

施工階段工作手冊

施工階段的定義：指自開至竣工的實施過程中。即自辦理施工許可證后獲得合法施工開始至竣工驗收及專項驗收前的各項工作。

施工階段的目標：督促各參建單位完成合同規(guī)定的全部施工任務，達到驗收、交工的條件。

（一般情況下在承包單位進場后至辦理合法施工許可證尚需一兩個月，可進行三通一平的工作（臨水臨電的報裝、場地平整、臨設搭建等施工準備）

一、施工階段管理依據(jù)

（一）項目實施依據(jù)：

1、施工圖紙（責任部門：前期設計部）。

2、監(jiān)理合同、工程總承包合同、甲供材料合同、技術服務合同含第三方檢測合同（責任部門：采購合同部）。

（二）法規(guī)性依據(jù)：《中華人民共和國建筑法》、《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》、《建筑工程監(jiān)理規(guī)范》（GB50319—2000）、《建設工程質(zhì)量管理條例》、《建設工程施工技術規(guī)范》、其他現(xiàn)行施工規(guī)范及驗收規(guī)范、其他現(xiàn)行安全生產(chǎn)、文明施工的規(guī)定。

（三）其他相關法規(guī)、規(guī)范等文件：建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（十三項）

（四）重點辦文件（詳見重點辦管理制度目錄清單）。

（五）經(jīng)辦領導審批的工程管理實施方案或策劃（質(zhì)量、安全目標；二級進度計劃、資金計劃、移交計劃、結(jié)算計劃）。

二、施工階段的組織管理體系

成立以工程部部長（副部長）為組長的項目管理小組，（內(nèi)設項目副組長、專業(yè)工程師、造價工程師、資料員或文員）

項目部成員職責：熟悉合同、熟悉項目的建設程序、熟悉工程概況、熟悉各標段的建設范圍、界面。

1、協(xié)同監(jiān)理負責項目進度管理。根據(jù)項目管理規(guī)劃或項目總體計劃的安排，編制施工進度計劃，并按項目實施過程、專業(yè)、階段、承包單位進行分解；實施進度計劃，跟蹤檢查與調(diào)整、及時解決存在的問題與偏差，落實項目的工期目標。

2、協(xié)同監(jiān)理負責工程質(zhì)量管理。進行工程質(zhì)量策劃、確定質(zhì)量目標，編制質(zhì)量計劃、運用動態(tài)控制原理進行工程質(zhì)量控制、對項目質(zhì)量狀況進行檢查、分析、并制定和實施質(zhì)量改進措施。組織設備、材料看樣定板工作，對材料進行過程控制，落實項目的工程質(zhì)量目標。

3、協(xié)同監(jiān)理負責項目職業(yè)健康安全管理。認真貫徹執(zhí)行《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》等國家、政府主管部門頒布的各項有關安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)與條令。根據(jù)風險預防要求和項目特點，制定職業(yè)健康安全生產(chǎn)技術措施計劃并組織實施，確保安全施工責任制的落實以及工程施工安全目標的兌現(xiàn)。

4、協(xié)同監(jiān)理負責項目環(huán)境管理。根據(jù)批準的建設項目環(huán)境影響報告，通過對環(huán)境因素的識別和評估，確定管理目標及主要指標，對工程項目環(huán)境管理工作進行總體策劃和部署，建立組織，制訂措施，對環(huán)境因素進行控制，實施文明施工。

5、協(xié)同監(jiān)理負責合同的實施控制。根據(jù)合同要求施工單位落實人工、材料、機械設備等計劃，保證實現(xiàn)合同約定的工期、質(zhì)量、安全等目標。

6、協(xié)同監(jiān)理負責項目投資的事中控制。根據(jù)合同約定審批工程簽證。審核施工圖預算、計量支付、工程簽證的工程量。負責四類以下設計變更的審批。（與最 新辦的制度不符）

7、負責工程項目建設的組織、指揮與協(xié)調(diào)工作。

8、負責工程項目的收尾與移交管理。負責編制項目竣工收尾工作計劃，組織工程竣工驗收，主持項目移交以及保修期的全部工作。

9、負責工程監(jiān)理管理工作，檢查與督促駐地監(jiān)理認真履行監(jiān)理合同。

10、負責完成本辦領導交辦的其他工作。

三、施工階段的過程控制管理

（一）工程質(zhì)量控制

1.質(zhì)量控制目標：以合同確定的工程質(zhì)量等級為準。

2.質(zhì)量控制規(guī)定：抓好參建單位建立和健全質(zhì)保管理體系，確保專人負責并管理到位，從組織上加以保障。要求參建單位按照“質(zhì)量第一，預防為主”的方針和“計劃、執(zhí)行、檢查、處理”循環(huán)工作方法，不斷改進過程控制；滿足工程施工技術標準和業(yè)主的要求；項目質(zhì)量控制因素應包括人員、材料、機械、方法、環(huán)境；嚴格推行質(zhì)量樣板引路制度。施工過程均應按要求進行自檢、互檢和交接檢。隱蔽工程、指定部位和分項工程未經(jīng)檢驗或已經(jīng)檢驗定為不合格的，嚴禁轉(zhuǎn)入下道工序。

3．質(zhì)量控制方案

3.1施工準備階段的質(zhì)量控制：

1）健全工地各種質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場會議制度，現(xiàn)場質(zhì)量檢驗制度，質(zhì)量事故控制及處理制度。

2）組織圖紙會審，對設計圖紙的建筑性能、使用性能及工程施工的技術問 題提出意見和建議。

3）督促施工單位編制質(zhì)量計劃上報監(jiān)理審核。質(zhì)量計劃應體現(xiàn)從工序、分項工程、分部工程到單位工程的過程控制，且應體現(xiàn)從資源投入到完成工程質(zhì)量最終檢驗和試驗的全過程控制；質(zhì)量計劃應成為對外質(zhì)量保證和對內(nèi)質(zhì)量控制的依據(jù)。

4）新材料、新工藝、新技術、新設備在采用或?qū)嵤┣埃瑧酱偕陥髥挝簧蠄蠹夹g評審部（詳見辦內(nèi)“四新”申報制度）。

3.2施工階段的質(zhì)量控制：

1）工程項目組應會同監(jiān)理監(jiān)督施工單位在每個分部、分項工程施工前按照質(zhì)量標準、技術要求對班組進行技術交底，關鍵部位施工單位應編制施工方案交監(jiān)理、項目組審核。

2）上道工序驗收不合格，不能進行下道工序施工，對不合格項堅決要求整改，要求監(jiān)理負責整改后的驗收，通過后才能進入下道工序施工，并留有整改記錄。

3）保證操作質(zhì)量，貫徹“三檢”制、推行定崗操作。主體結(jié)構(gòu)、高級裝飾設備安裝等關鍵工種的操作人員持證上崗。跟蹤隱檢（施工中）、預檢（施工前）、結(jié)構(gòu)（交工、竣工）驗收。

4）加強對質(zhì)量通病的防治與管理。

5）嚴把進場材料驗收關，應會同監(jiān)理單位對施工單位的材料進行檢查，查出廠合格證、質(zhì)量證明、產(chǎn)品說明及材料實體質(zhì)量，并監(jiān)督監(jiān)理單位和施工單位對進場材料的取樣、送檢、復試按規(guī)范要求實施。合格后才能用于工程施工。

6）配合質(zhì)安驗評部定期或不定期進行的工地檢查，根據(jù)整改通知單督促監(jiān)理單位檢查施工單位的整改并回復。7）要求監(jiān)理公司編制第三方檢測方案，檢測單位編制檢測實施方案，并參加由質(zhì)安驗評部主持的第三方檢測方案評審會議。要求檢測單位在檢測過程發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。

8）對工程質(zhì)量事故，工程項目組應及時匯報，并組織施工、設計方判定可行的補救和整改措施報批后實施，并監(jiān)督整改。

4．施工階段質(zhì)量驗收內(nèi)容

4.1建筑工程的分部工程有十大項，分別為地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給水、排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風與空調(diào)、電梯、建筑節(jié)能。

4.2分部工程驗收內(nèi)容：分部工程（子分部）工程所含分項工程的質(zhì)量均應驗收合格；質(zhì)量控制資料應完整；地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)和設備安裝等分部工程有關安全及功能的檢驗和抽樣檢測結(jié)果應符合有關規(guī)定；觀感質(zhì)量驗收應符合要求。

4.3分項工程驗收內(nèi)容：所含的檢驗批均應符合合格質(zhì)量的規(guī)定；分項工程所含的檢驗批的質(zhì)量驗收記錄應完整；分部（子分部）工程所含分項工程的質(zhì)量均應驗收合格；質(zhì)量控制資料應完整；

5．施工階段質(zhì)量驗收程序和組織

5.1檢驗批及分項工程應由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負責人等進行驗收；

5.2分部工程應由總監(jiān)理工程師組織施工單位項目負責人和技術、質(zhì)量負責人等進行驗收；地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)分部工程的勘察、設計單位工程項目負責人和施工單位技術、質(zhì)量部門負責人也應參加相關分部工程驗收；

5.3單位工程完工后,施工單位應自行組織有關人員進行檢查評定，并向建 設單位提交工程驗收報告。建設單位收到工程驗收報告后,應由建設單位（項目）負責人組織施工（含分包單位）、設計、監(jiān)理等單位（項目）負責人進行單位（子單位）工程驗收。單位工程有分包單位施工時,分包單位對所承包的工程項目應按本標準規(guī)定的程序檢查評定,總包單位應派人參加。分包工程完成后，應將工程有關資料交總包單位。單位工程質(zhì)量驗收合格后，建設單位應在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗收報告和有關文件,報建設行政管理部門備案。

6．施工階段重要分部（子分部）工程的驗收工作：

6.1驗收范圍：樁基礎、天然地基、處理地基等工程；地下結(jié)構(gòu)工程（含防水工程）；主體結(jié)構(gòu)工程（包括混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)等受力結(jié)構(gòu)）；幕墻工程；建筑節(jié)能分部工程；建設、監(jiān)理單位或建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)根據(jù)有關規(guī)定以及工程特點確定的涉及結(jié)構(gòu)安全、重要使用功能、關鍵部位的其他分部（子分部）工程。

6.2驗收準備工作

（1）分部（子分部）工程完工后30個工作日內(nèi)，施工單位應按照國家有關驗收標準、規(guī)范全面檢查工程質(zhì)量，整理工程技術資料，填寫分部（子分部）工程質(zhì)量驗收申請表一份，將申請表和工程技術資料提交監(jiān)理單位。

（2）監(jiān)理單位在5個工作日內(nèi)按照有關規(guī)定對工程實體進行檢查，審核工程技術資料，由總監(jiān)理工程師在分部（子分部）工程質(zhì)量驗收申請表簽署意見，并將全部資料送建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)。

（3）建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)在5個工作日內(nèi)對工程技術資料進行檢查，在分部（子分部）工程質(zhì)量核查記錄表上填寫檢查意見，并將檢查意見書面通知監(jiān)理單位。(4)監(jiān)理單位通知勘察、設計、施工、建設等單位的有關人員參加驗收，在驗收5個工作日前通知建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督員到場實施驗收監(jiān)督。

6.3、驗收工作內(nèi)容（1）審查工程技術資料；（2）實地查驗工程質(zhì)量；

（3）對分部（子分部）工程的實體質(zhì)量和質(zhì)量管理等作出全面評價，填寫分部（子分部）工程質(zhì)量驗收記錄表一式四份和分部（子分部）工程質(zhì)量驗收意見表一式四份并加蓋有關單位公章。

6.4、驗收監(jiān)督

建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對分部（子分部）工程的組織、程序、對工程建設強制性標準執(zhí)行情況實施質(zhì)量監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為、存在不滿足使用功能、影響安全使用或其他重大質(zhì)量問題的，發(fā)出責令整改通知書。

6.5、驗收登記

（1）建設單位應當自重要分部（子分部）工程驗收合格之日起5個工作日內(nèi)向建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提交以下資料辦理登記手續(xù)：1.分部(子分部)工程質(zhì)量驗收申請表；2.分部(子分部)工程質(zhì)量驗收記錄表；3.分部（子分部）工程質(zhì)量驗收意見表；4.圖紙會審及設計變更情況資料；5.主要建筑材料、設備和構(gòu)配件的進場檢驗報告；6.分部(子分部)工程實體安全和功能檢測報告；7.竣工圖。

（2）建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應當在收齊資料后向建設單位出具分部（子分部）工程驗收登記表。

（二）工程進度控制

1．進度控制目標：以施工合同約定的竣工日期為最終目標。

2．進度控制任務：審查施工單位編制施工總進度計劃（經(jīng)監(jiān)理審核）并上報辦審批；督促審查施工單位編制、季茺、月度及周計劃并控制其執(zhí)行。

3．進度控制內(nèi)容：

（1）提供三通一平，為施工單位創(chuàng)造開工的有利條件。

（2）檢查監(jiān)理人員是否按合同承諾要求到位，確定及時進行分部、分項驗收工作。要求監(jiān)理單位應依據(jù)批準的施工組織設計和施工方案在施工前檢查施工單位的準備情況和落實情況。

（3）項目組應協(xié)同監(jiān)理定期現(xiàn)場巡視、檢查進度計劃的實施情況，并做好工程進度記錄。

（4）項目組應協(xié)同監(jiān)理制定工程進度的關鍵控制點并隨時了解工程動態(tài)，逐點檢查落實情況并每周書面向部門或辦領導匯報工程進展情況及需協(xié)調(diào)解決的問題。

（5）要求監(jiān)理及時通知第三方檢測單位進場檢測，防止因檢測滯后造成進度的延誤。

（6）主持會議研究各方面提出來的與工程進度有關的問題，參加項目總監(jiān)主持的有關進度協(xié)調(diào)會議，對影響工期的有關問題及時梳理，找出原因，提出措施，必要時對施工手段、施工資源、施工組織直至合同工期進行調(diào)整。但須報辦領導批準。

（7）當出現(xiàn)因承包人原因造成進度滯后時，項目組應督促監(jiān)理單位發(fā)出監(jiān)理通知單要求施工單位采取糾編措施，制定適當?shù)募夹g、組織和經(jīng)濟等方面的趕工期措施?；蛘埵巨k領導后約請公司領導層談話、駐場等一系列手段，確保 工期可控；情況嚴重時可按合同條款發(fā)書面警告、一般違約等處罰措施直至部分或全部解除合同。

（8）對非承包人原因造成滯后或潛在滯后應及時向部門或分管辦領導匯報。如設計圖紙或設計變更未及時發(fā)放應向前期部發(fā)起聯(lián)系單，并抄報分管辦領導；如甲供材料或業(yè)主使用方的設備、材料未及時到場，影響工期的，應做好預警措施，提請其早日到貨。如在關鍵線路上造成滯后的，督促施工單位做好工期延誤申請，調(diào)整總工期。

（9）強化服務意識，提高辦事效率，積極主動、協(xié)調(diào)、配合完成辦內(nèi)各部門的各項審批流程工作。

（10）及時審簽工程進度款：督促施工單位每月按時申報工程款、監(jiān)理單位及時審核，要求先進行網(wǎng)上PMS系統(tǒng)申報審批后，再進行紙質(zhì)審批流程，防止因支付不及時造成工期延誤。

（11）督促施工單位每周五、每月二十五日前上報工程統(tǒng)計周（月）報（含形象進度），并上報本部門。

（三）工程投資控制

1．投資控制目標：確?？偼顿Y不超過合同的10%，未經(jīng)上級部門批復，嚴禁超過項目可研批復金額。

2．投資控制的內(nèi)容：審核合同范圍內(nèi)的進度款、工程簽證（經(jīng)濟索賠），過程結(jié)算。

3．投資控制措施：

(1)工程開工前的圖紙會審是投資控制的一個主要控制點，工程項目部應會同業(yè)主在會審圖紙技術問題時，審查圖紙設計在選材、用料、結(jié)構(gòu)等方面是否 有超出預算范圍之外的情況，并及時與設計人員溝通，做相應變更。分析設計圖紙、施工方案，標底價，合同（工程量核算、定額取費、材差價格構(gòu)成因素）等，明確工程費用最容易突破的部分或環(huán)節(jié)即投資控制重點。

(2)項目組應在工程開工前督促施工單位上報工程資金計劃，項目組制定撥款計劃并報辦。

(3)對工程設計變更，技術措施、材料涉及到費用的要嚴格把關。工地現(xiàn)場只對設計圖紙以外及工程量清單以外引起的簽證進行受理，簽證內(nèi)容由駐地工程師及業(yè)主到現(xiàn)場核實無誤后再簽證。并設立工程設計變更和工程簽證臺帳。

(4)工程款撥付：施工單位按每月實際完成的工程量報監(jiān)理審核后由項目組審查，并設立工程款支付臺帳。

(5)材料選購：確保材料在投標品牌或推薦品牌中選用，新增主材材料的確定和選購應在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料。

（6）處理好質(zhì)量與成本的關系，質(zhì)量要同物業(yè)設定的檔次、市場定位聯(lián)系起來，研究目標市場對某項材料設備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。

（7）每月上報項目進展情況（含工程形象進度）報部門和辦。

1）督促施工單位每月二十五日前上報月度報告月形象進度報表報工程項目部；工程項目部對施工單位申報的已經(jīng)完成并確認合格的工程進行核實，于每月30日前將一份月形象進度報表報業(yè)主；

2）工程項目組對月形象進度報量表及形象進度報表進行審核，項目組負責對形象進度報表和資金申請表進行審核；

3）工程項目組要認真審核施工單位所報的月形象進度報量，核實月形象進度表，按照工程項目組審核的核減量的限度對監(jiān)理單位進行考核；（8）工程工程簽證管理辦法：

1）工程簽證是工程建設中工程量增減內(nèi)容核定的認證，是履行合同的補充和工程結(jié)算的依據(jù)。參與者應堅持實事求是、嚴肅認真的原則。

2）工程簽證的范圍是指設計范圍以外及設計變更沒有體現(xiàn)工程量的內(nèi)容，其它情況原則上應以協(xié)議形式辦理?，F(xiàn)場只對設計圖紙范圍以外的及設計變更無法核實工程量的內(nèi)容進行工程簽證。需要辦理工程簽證的工程量事前需經(jīng)監(jiān)理單位、業(yè)主同意后方可實施；

3）工程簽證單要求采用通用格式，即工程聯(lián)系單、工程量簽證審批表，工程簽證費用審批表三個表格。

4）工程簽證的工程量應經(jīng)發(fā)包人、監(jiān)理、承包人三方共同實測實量，由施工單位填寫工程簽證單。工程項目組審查簽署意見，報合同部門（合同組）審核后，辦理簽證手續(xù)。

5）工程簽證要求即時發(fā)生及時辦理，三十日內(nèi)為有效辦理時間，過期不補，責任自負。

（四）工程安全、文明管理控制

1．一般規(guī)定：重點辦、監(jiān)理單位、施工單位必須遵照《建設工程安全生產(chǎn)管理條例》和《職業(yè)健康安全管理體系》GB/T 28001標準，堅持“安全第一、預防為主和防治結(jié)合”的方針，建立并持續(xù)改進職業(yè)健康安全管理體系,保證安全生產(chǎn),依法承擔相關建設工程安全生產(chǎn)責任。

2．安全、文明目標：杜絕一般事故等級以上的傷亡事故；新建項目確保廣州市安全文明施工樣板工地，爭創(chuàng)廣東省安全文明施工樣板工地。

3．安全管理依據(jù) 參建單位必須認真貫徹執(zhí)行（但不限于）以下法律法規(guī)：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《建設安全生產(chǎn)管理條例》、《建設工程項目管理規(guī)范》（GB/T50326-2006）、《施工安全檢查標準》（JGJ59-99）、《廣東省建筑工程安全生產(chǎn)動態(tài)管理辦法》（粵建管2004-471號）、《關于統(tǒng)一使用廣東省建筑施工安全管理資料統(tǒng)一用表的通知》（粵建管2004-471號）、《廣東省建設廳建筑工程安全防護、文明施工措施費用管理辦法》（粵建管【2007】39）

4．施工現(xiàn)場安全管理的內(nèi)容主要是：安全組織管理、場地與設施管理、行為控制和安全技術管理等四個方面，分別對生產(chǎn)中的人、物、環(huán)境的行為與狀態(tài)，進行具體的管理與控制。為有效地將生產(chǎn)因素的狀態(tài)控制好，實施安全管理過程中必須堅持六項基本管理原則：1)管生產(chǎn)同時管安全；2)堅持安全管理的目的性；3)必須貫徹“安全第一、預防為主、防治結(jié)合”的方針；4)堅持“四全”動態(tài)管理；5)安全管理重在控制；6)在管理中發(fā)展、提高。

5．安全管理措施

5.1要求施工單位根據(jù)風險預防要求和項目的特點，制定職業(yè)健康安全技術措施計劃，制定職業(yè)健康安全 生產(chǎn)事故應急救援預案，完善應急準備措施，建立健全相關組織。發(fā)生事故，應按照國家有關規(guī)定，向有關部門報告。要及時處理事故，防止二次傷害。

5.2要求監(jiān)理、施工單位必須按有關規(guī)定為從事危險作業(yè)的人員在現(xiàn)場工作期間辦理意外傷害保險。

5.3要求施工單位、監(jiān)理單位必須認真落實安全生產(chǎn)責任制。施工單位要對項目的安全施工負責，監(jiān)理單位對安全施工負監(jiān)督管理責任，施工單位、監(jiān)理單位要保證按合同以足夠的資源投入職業(yè)健康安全管理。項目經(jīng)理（項目負責人）、總監(jiān)應負責項目職業(yè)健康安全的全面管理工作。項目經(jīng)理（項目負責人）、專職安全生產(chǎn)管理人員、安全監(jiān)理人員應持證上崗。沒有接受“平安卡”教育培訓并領取“平安卡”的工人，不得進入施工現(xiàn)場，建筑施工企業(yè)不得雇傭。

5.4對結(jié)構(gòu)復雜、施工難度大、專業(yè)性強的項目，要求施工單位必須制定項目總體、單位工程或分部、分項工程的安全技術措施。

5.5施工單位應建立事故應急救援組織架構(gòu)，在重大危險源和潛在事故分析的基礎上，編制事故應急救援預案。應急救援預案由施工單位項目部技術負責人編制，經(jīng)施工單位企業(yè)技術負責人審批并經(jīng)監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師審批后實施。

5.6協(xié)同監(jiān)理單位、施工單位應每周定期或不定期地對項目進行職業(yè)健康安全管理檢查，及時記錄，及時采取隨機抽樣、現(xiàn)場觀察、過程旁站、實物檢測相結(jié)合的方法，分析影響職業(yè)健康或不安全行為與隱患存在的部位和危險程度，及時糾正發(fā)現(xiàn)的違章指揮和違規(guī)作業(yè)行為，及時下達整改通知單，并跟蹤督促整改?，F(xiàn)場監(jiān)督檢查時，發(fā)現(xiàn)重大安全隱患或嚴重違章作業(yè)及可能危及作業(yè)人員生命安全或可能造成重大損失時，應予以制止并責令停工整改。檢查人員應在每次檢查結(jié)束后及時提交安全檢查報告，做好安全檢查記錄和臺帳。

5.7施工單位應在開工前制定《施工現(xiàn)場視頻監(jiān)控方案》，報監(jiān)理單位審查。5.8建立安全應急預案，協(xié)同監(jiān)理、施工單位解決突發(fā)事件。

5.9高度重視維穩(wěn)工作，監(jiān)督施工單位發(fā)放民工工資，防止發(fā)生勞資糾紛。

四、工程管理制度

（一）、會議制度

1、承包單位進場會（在中標單位公示后，采購部組織辦內(nèi)各部門對該承包單位進行見面并對其初步交底，工程部下發(fā)《關于下達xx項目近期工作安排 的通知》詳見標準版本）

2、主持召開工地第一次會議（強調(diào)質(zhì)量安全目標、節(jié)點工期、工程款支付、工程簽證、中間驗收、竣工驗收、專項驗收、資料歸檔、項目移交等）

3、施工前期組織辦內(nèi)相關管理辦法的詳細交底：PMS系統(tǒng)等信息管理及計劃管理辦法（計統(tǒng)部主講），關于工程預付款（采購部主講），關于進度款支付管理辦法、工程簽證管理辦法、工程移交管理辦法（工程部主講），設計變更管理辦法（一至五類）（前期設計部主講），質(zhì)量安全管理辦法（質(zhì)安部主講），資料歸檔管理辦法（圖檔室主講）。

4、定期召開會議（每周監(jiān)理例會、設計例會、涉及質(zhì)量、安全、進度、簽證等專題會議、乙供材料看樣定板會議、專項施工組織方案評審會議、第三方檢測方案評審會議）

（二）、工程開工申請制度（施工單位申報、監(jiān)理審核、建設單位審批）

1、建設單位辦妥施工許可證以及施工過程中可能損壞道路、管線、電力、通訊等公共設施取得合法的申請批準手續(xù)等；

2、解決好施工所需的三通一平（水、電、路通和平整場地）；

3、從前期設計部領取施工圖紙及工程地質(zhì)勘探報告等資料并發(fā)放給施工單位；

4、參與由前期設計部組織承包方和設計單位進行圖紙會審和設計交底會議；

5、委托業(yè)主測量隊確定水準點和座標控制點，以書面形式交給承包方，并進行現(xiàn)場交驗；

6、組織或委托監(jiān)理工程師對施工組織設計進行審查。

（三）、施工組織設計審核制度

（四）、計劃管理制度（重點辦文號）

（五）、第三方檢測制度（重點辦文號）

（六）、工程樣板引路制度

（七）、安全文明施工檢查制度（重點辦文號）

（八）、工程管理周、月報制度（重點辦文號）補充運行標準表格

（九）、乙供材料看樣定板管理制度（重點辦文號）

（十）、設計變更管理制度（重點辦文號）

（十一）、工程進度款支付制度（重點辦文號）

（十二）、工程簽證管理制度（重點辦文號）

（十三）、工程移交管理辦法（重點辦文號）

（十四）、工程檔案資料管理制度（重點辦文號）

五、工地日常工作

填寫工程管理日志（含建設大事記）：根據(jù)合同檢查監(jiān)理單位資源投入、人員到位情況，實施每天點名制度等；協(xié)同監(jiān)理檢查施工單位進度、質(zhì)量、安全、文明施工、投資、工程資料情況，并進行動態(tài)管理。

主持、參加各種會議（例會、專題會、評審會、驗收會、協(xié)調(diào)會）督促檢查參建單位合同執(zhí)行情況，按合同規(guī)定及時支付各項款項。督促監(jiān)理通知第三方檢測服務單位及時進場配合施工過程的檢測工作。督促設備制造商（甲供料）按合同要求及時提供質(zhì)量合格的設備，并按時組織運到現(xiàn)場。

配合質(zhì)安驗評部檢查督促落實施工單位的整改工作、組織專項驗收及竣工驗收工作。

收集項目前期資料、施工過程的分部、單位工程的驗收及備案資料。

六、工作流程

（一）工程簽證工作流程

工程簽證工作流程辦主要領導辦分管領導相關部門工程管理部相關服務單位提出工程簽證計量申請工作聯(lián)系單工程量簽證表工程簽證審批表支持材料否否審核工程量采購合同部審核審批審批財務審價部審核是計入當月計量 24

（二）施工圖會審流程

施工圖會審流程工程管理部相關部門組織參建各方讀圖施工圖會審意見前期設計部組織圖紙會審技術評審部圖紙會審記錄前期設計部確認組織實施完善設計變更

（三）重大施工組織方案評審流程

重大施工組織方案評審流程辦主要領導辦分管領導工程管理部相關部門形成施工組織方案否技術評審部否組織施工組織方案評審質(zhì)安驗評部評審意見審批審核根據(jù)評審意見形成新的施工組織方案是是 組織實施

（四）質(zhì)量控制流程

質(zhì)量控制流程辦主要領導辦分管領導工程管理部相關部門否否質(zhì)量控制計劃質(zhì)安驗評部審批審批是是實施執(zhí)行監(jiān)督檢查質(zhì)安驗評部整改落實總結(jié) 27

（五）進度控制流程

進度控制流程辦主要領導辦分管領導工程管理部相關部門否進度控制計劃審批審批是實施階段一信息交流計劃統(tǒng)籌部...是.階段實施是否成功..采購合同部否實施階段N重新制定進度目標計劃統(tǒng)籌部總結(jié) 28

（六）竣工驗收工作流程

竣工驗收工作流程前期設計部工程管理部質(zhì)安驗評部各項報建審批文件（開工前提供）參建單位提出驗收申請參與各項專項驗收質(zhì)量預驗收參與否通過形成整改意見形成整改意見落實整改意見參與組織竣工驗收主持竣工驗收竣工備案 29

（七）安全控制流程

安全控制流程辦主要領導辦分管領導工程管理部相關部門否否安全控制計劃質(zhì)安驗評部審批審批是是實施執(zhí)行監(jiān)督檢查質(zhì)安驗評部整改落實總結(jié)

第三篇：建設項目業(yè)主工作手冊-驗收階段

竣工驗收階段工作手冊

一、工程管理部竣工驗收階段負責組織辦理的事項

（一）、組織建筑節(jié)能分部驗收

（二）、組織專項驗收，包括：

1、規(guī)劃驗收：

2、消防驗收：

3、環(huán)保驗收：

4、室內(nèi)環(huán)境驗收：

5、衛(wèi)生防疫驗收：

6、電梯驗收：

7、燃氣驗收：

8、檔案驗收：

9、人防工程驗收：

10、防雷驗收：

（三）、組織工程竣工驗收

二、工程管理部組織專項驗收的指南(一)、建筑節(jié)能分部驗收

1、工程管理部負責組織建筑節(jié)能分部工程驗收

2、總監(jiān)理工程師主持驗收，參加人員包括施工單位項目經(jīng)理、項目技術負責人和相關專業(yè)質(zhì)量檢查員、施工員、質(zhì)量或技術負責人以及建筑設計單位節(jié)能設計人員等。

31(二)、專項驗收

1、規(guī)劃驗收：

規(guī)劃驗收依據(jù)廣州市城市規(guī)劃局《建設工程規(guī)劃驗收》、《道路交通工程規(guī)劃驗收》程序的程序進行；

在規(guī)劃驗收前，委托廣州市城市規(guī)劃勘測設計研究院進行規(guī)劃驗收測量，出具《廣州市建設工程規(guī)劃驗收測量記錄冊》；

工程管理部組織相關單位統(tǒng)一向廣州市城市規(guī)劃局辦理規(guī)劃驗收，施工總承包單位為規(guī)劃驗收責任主體，同時各專業(yè)承包單位必須全力配合；

2、消防驗收：

消防驗收依據(jù)廣州市公安消防局的《申報建筑工程消防驗收程序》的要求進行。

施工單位備齊消防產(chǎn)品相關證明、檢測報告、出廠合格證、消防工程竣工圖及相關資料，由工程管理部組織相關單位統(tǒng)一向廣州市公安消防局辦理驗收手續(xù)，專業(yè)承包單位為專項驗收責任主體，同時施工總承包單位必須全力配合；

3、環(huán)保驗收：

工程項目前期環(huán)境保護審查、審批手續(xù)完備，技術資料與環(huán)境保護檔案資料齊全，達到環(huán)境保護驗收受理條件，然后再進入申請驗收程序。

環(huán)保驗收前，還應委托環(huán)保監(jiān)測部門對規(guī)定的監(jiān)測項目進行測試，并提供監(jiān)測報告。

工程管理部向環(huán)保主管部門申請驗收，專業(yè)承包單位為專項驗收責任主體，同時施工總承包單位必須全力配合；

4、室內(nèi)環(huán)境驗收：

室內(nèi)環(huán)境驗收依據(jù)為《關于開展建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量管理工作的通知》（穗建筑[2002]146號），工程管理部組織相關單位委托有資質(zhì)的檢測單位對室內(nèi)氡、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機物等五種有害物質(zhì)進行檢測，并形成檢測報告作為竣工驗收資料，專業(yè)承包單位為專項驗收責任主體，同時施工總承包單位必須全力配合；

5、衛(wèi)生防疫驗收：

衛(wèi)生防疫的主管部門是市衛(wèi)生局，有關衛(wèi)生防疫驗收依據(jù)市衛(wèi)生局有關文件進行。

工程管理部統(tǒng)一向市衛(wèi)生局辦理驗收手續(xù)，專業(yè)承包單位為專項驗收責任主體，同時施工總承包單位必須全力配合；

6、電梯驗收：

電梯安裝調(diào)試后，應廣州市質(zhì)量技術監(jiān)督局特種設備檢驗所驗收合格后領取電梯安裝分部工程質(zhì)量驗收登記表、電梯使用許可證；

由工程管理部統(tǒng)一向廣州質(zhì)量監(jiān)督部門、廣州市質(zhì)量技術監(jiān)督局特種設備檢驗所辦理驗收手續(xù)，專業(yè)承包單位為專項驗收責任主體，同時施工總承包單位必須全力配合；

7、燃氣驗收：

燃氣安裝調(diào)試自檢后應報廣州市燃氣公司主管部門驗收領取廣州市燃氣輸配及應用工程（交工驗收證書）；

由工程管理部組織相關單位統(tǒng)一向廣州市燃氣公司主管部門辦理驗收手續(xù)，專業(yè)承包單位為專項驗收責任主體，同時施工總承包單位必須全力配合；

8、檔案驗收：

檔案驗收依據(jù)《廣州市城市建設工程檔案預驗收規(guī)定》的通知進行。

工程竣工文件經(jīng)自檢合格后，檔案館參加監(jiān)理單位組織的單位工程竣工預驗收并審閱技術文件資料存在的問題。城建檔案館的專項驗收與單位工程質(zhì)量竣工驗收同時進行，不再組織城建檔案專項驗收工作。

由工程管理部督促相關單位向廣州市城市建設檔案館辦理驗收手續(xù)，施工總承包單位為檔案驗收責任主體，同時各專業(yè)承包單位必須全力配合；

9、人防工程驗收：

人防工程專項驗收依據(jù)《廣州市人民防空工程專項竣工驗收備案管理暫行規(guī)定》（穗人防辦[2004]89號）的通知進行。

由工程部管理部到出具《防空地下室建設意見書》的人民防空主管部門辦理驗收備案手續(xù)，專業(yè)承包單位為專項驗收責任主體，同時施工總承包單位必須全力配合；

10、防雷驗收：

防雷驗收依據(jù)《防雷工程竣工驗收程序》進行，由工程管理部統(tǒng)一向相關防雷研究所辦理驗收手續(xù)，專業(yè)承包單位為專項驗收責任主體，同時施工總承包單位必須全力配合。

三、工程管理部組織單位（子單位）工程驗收指南

（一）驗收方案及驗收計劃

1、驗收實施方案；

2、機電設備（弱電）安裝調(diào)試方案；

3、預驗收實施方案。

（二）施工單位組織的自驗收

1、驗收條件：

34（1）已完成設計要求和合同約定的各項內(nèi)容、工程所含分部（子分部）工程質(zhì)量均已驗收合格。建筑工程工程在申請驗收前必須完成該工程內(nèi)所有專業(yè)（包括綜合布線系統(tǒng)、BA與弱電集成、安防系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、有線電視、供配電系統(tǒng)、電力監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防工程、紅線內(nèi)各種管線等）施工安裝調(diào)試并配合有關機房施工，否則將不能進行工程自驗收；

（2）建筑物內(nèi)及周邊清潔完成。

2、驗收組人員要求：

必須由施工單位技術負責人主持，公司一級相關部門（工程質(zhì)量和資料管理部門）與項目部指揮長、項目經(jīng)理、各部門負責人參加，監(jiān)理單位專業(yè)監(jiān)理工程師參加監(jiān)督自驗收工作。

3、驗收程序：

（1）主持人簡單介紹工程情況、參加單位及人員、驗收程序；（2）單位工程的總包施工單位項目負責人進行書面施工小結(jié)（含土建、機電、弱電），專業(yè)分包單位進行書面小結(jié)，小結(jié)包含施工過程情況、中間驗收情況、分部分項驗收情況、檢驗、檢測情況（要有數(shù)據(jù)）、工程完成情況、未完工程項目、存在問題等；

（3）驗收組分土建組、建筑設備組（含弱電）、資料組對實物和資料進行檢查。土建組、建筑設備組進行實測和觀感檢查，觀感檢查按單位工程觀感質(zhì)量檢查記錄的內(nèi)容逐一進行檢查，實測要對除隱蔽工程以外的各分部分項工程進行實測；

（4）各驗收小組對檢查情況進行匯總，簽名形成統(tǒng)一意見（應有表格記錄，對問題的處理意見，檢查結(jié)論）；

（5）驗收主持人對驗收情況總結(jié)，對驗收情況下結(jié)論（通過、不通過或暫緩通過和對存在問題的處理意見）；

35（6）監(jiān)理單位或督導單位對自驗收進行確認；（7）參加驗收的單位代表發(fā)言；（8）驗收結(jié)束。

（三）監(jiān)理單位組織的預驗收

1、驗收條件：

施工單位已完成自驗，自驗中發(fā)現(xiàn)的問題已整改處理完畢，已向監(jiān)理單位提出預驗收申請，同時預驗收申請已獲批準。

2、驗收組人員要求：

監(jiān)理單位組織、項目總監(jiān)任組長并主持，參加單位：重點辦質(zhì)安驗評部，工程管理部，監(jiān)理單位，施工單位，督導單位，設計單位，施工圖審查單位，勘察單位，檔案館、使用單位組成。

3、驗收程序

（1）主持人介紹參加預驗收會的各單位及代表，宣布會議議程；（2）施工單位匯報工程合同履約情況，自驗收工作組織情況、自驗收結(jié)果及對自驗收工作中發(fā)現(xiàn)的問題整改完善情況，執(zhí)行工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準情況，工程竣工驗收技術文件資料整理情況；

（3）監(jiān)理單位報告該工程預驗收準備情況；

（4）工程資料驗收小組審閱施工單位的工程竣工驗收技術文件資料并記錄存在的問題；

（5）土建及建筑設備安裝工程實體施工質(zhì)量預驗收小組成員實地查驗工程施工質(zhì)量并記錄存在的質(zhì)量問題。

（6）各專業(yè)驗收小組集中討論并形成《工程預驗收存在問題及整改意見記錄表》；

36（7）匯合后各預驗收小組組長發(fā)表預驗收小組意見。各預驗收小組必須根據(jù)驗收情況提出驗收意見（通過、暫緩驗收、不通過）；

（8）勘察、設計及重點辦補充意見。

（9）主持人匯總各預驗收小組意見并形成驗收統(tǒng)一意見后宣布單位工程預驗收結(jié)論；

（10）重點辦代表發(fā)言；

（11）質(zhì)量站、安監(jiān)站代表發(fā)表監(jiān)督意見；（12）施工單位對預驗收意見表態(tài)；（13）預驗收會議結(jié)束。

（四）工程竣工驗收

1、驗收條件：

（1）施工單位對預驗收發(fā)現(xiàn)的問題整改完畢，并報監(jiān)理單位、工程管理部復核，經(jīng)重點辦質(zhì)安驗評部核查，符合要求后提交《工程質(zhì)量驗收申請表》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》、《單位工程質(zhì)量控制資料核查記錄》、《單位工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄》、《單位工程觀感質(zhì)量檢查記錄》報監(jiān)理單位審查；

（2）監(jiān)理單位對施工上報資料進行審查，符合要求后配合重點辦組織的質(zhì)量驗收，同時編制《質(zhì)量評估報告》，根據(jù)各單位提交的驗收組人員名單協(xié)助重點辦編制《工程質(zhì)量驗收計劃書》，并將《工程質(zhì)量驗收計劃書》報質(zhì)監(jiān)站；

（3）勘察、設計單位根據(jù)驗收計劃，提交各驗收組人員名單，同時編制《勘察文件質(zhì)量檢查報告》和《設計文件質(zhì)量檢查報告》交監(jiān)理單位匯總；

（4）重點辦工程管理部負責工程質(zhì)量驗收計劃的實施，組織監(jiān)理

單位編制《單位工程質(zhì)量驗收記錄》、《單位工程質(zhì)量驗收紀要》、《建設工程竣工驗收報告》和《竣工驗收備案表》；

（5）質(zhì)安驗評部負責督促辦理《建設工程竣工驗收報告》并簽署驗收意見；

（6）建筑節(jié)能分部工程驗收合格、單位工程電梯驗收、消防驗收、燃氣驗收、防雷驗收等專項驗收必須驗收通過；

（7）質(zhì)監(jiān)站已對報送的文件進行審查，同意組織質(zhì)量驗收。

2、驗收參加人員：

（1）重點辦各部門、質(zhì)量監(jiān)督站、安全監(jiān)督站等政府相關部門、監(jiān)理單位（含專業(yè)監(jiān)理單位）、督導單位、勘察單位、設計單位（含專業(yè)設計單位）、施工圖審查單位、檔案館、施工單位（含專業(yè)分包單位）、使用單位等的相關人員；

（2）工程管理部組織，質(zhì)安驗評部主持竣工驗收。

3、驗收程序：

（1）主持人介紹參加單位及人員、驗收程序；

（2）總包施工單位負責人進行總結(jié)（含專業(yè)分包單位的工作）；（3）監(jiān)理單位及督導負責人進行小結(jié)；（4）勘察單位進行小結(jié)；（5）設計單位進行小結(jié)；（6）重點辦工程管理部進行小結(jié)；

（7）分組對工程實物和資料進行核查，各組匯總檢查意見，分組的情況與檢查內(nèi)容同預驗收，各小組長由重點辦人員擔任；

（8）各組匯報檢查意見，勘察、設計單位作質(zhì)量檢查報告，監(jiān)理單位作質(zhì)量評估報告；

（9）主持人落實檢查意見，對驗收作結(jié)論（合格或不合格）；

38（10）質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站代表發(fā)言。

（五）工程驗收存在問題及整改意見記錄要求

1、為保證驗收質(zhì)量，對于施工單位組織的自驗收、監(jiān)理單位組織的預驗收及重點辦組織的竣工驗收（簡稱“三級驗收”）必須嚴格按照所規(guī)定的驗收條件、驗收人員、驗收程序執(zhí)行；

2、對于三級驗收，各驗收小組必須嚴格按照設計與合同要求及國家、地方或行業(yè)的工程建設有關驗收規(guī)范、標準執(zhí)行；

3、對于三級驗收，各驗收小組要求客觀評價驗收意見，詳細記錄工程存在的問題，并對存在的問題提出明確的整改意見及整改時間要求。同時對于驗收意見表、工程驗收存在問題及整改意見記錄表及整改完成情況報告要求監(jiān)理單位整理歸檔，作為逐級驗收的依據(jù)；

4、在三級驗收過程中，對于驗收結(jié)論或重大問題存在異議時，由重點辦會同負責該工程質(zhì)量監(jiān)督的政府主管部門依據(jù)驗收規(guī)范及設計文件、施工合同等做出鑒定。

第四篇：招投標階段的風險分析.doc

工程施工招投標階段的風險分析

風險管理是項目管理體系的一部分。但是在項目管理理論中，風險管理并不是與投資控制、進度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)并列的一個獨立部分，而是將以上六方面與風險有關的內(nèi)容綜合而成的一個獨立部分。有人曾說“所有的管理都是風險管理”，看來也不為過。

招標文件及投標文件是工程實施的綱領性文件，是建設工程實施過程中的依據(jù)，風險分析是業(yè)主和承包商在招投標階段工作的核心內(nèi)容。

一、工程擔保及工程保險

1．工程擔保工程擔保是最基本、最有效的風險防范手段，對于招標人來說，擔保需要分階段設置實施：招標投標階段的投標擔保；工程實施初期的預付款擔保；合同執(zhí)行過程中的履約擔保；工程保修期保修擔保。做為投標人來說，政府為保證解決拖欠工程款問題而設立的業(yè)主支付擔保無疑給處于買方市場激烈競爭中的施工企業(yè)吃了一顆定心丸。這些擔保做為建設工程承包合同的從屬合同在招投標階段必須精心設置。

(1)投標擔保。投標擔?？刹捎勉y行保函或擔保公司擔保書、投標保證金等方式，具體方式可由招標人在招標文件中規(guī)定。采用投標保證金的，在確定中標人后，招標人應當及時向沒有中標的投標人退回其投標保證金；除不可抗拒因素外，中標人拒絕與招標人簽訂工程合同的，招標人可以將其投標保證金予以沒收，實行合理低價中標的，也可以要求按照與第二標投標報價的差額進行賠償；除不可抗拒因素外，招標人不與中標人簽訂工程合同的，招標人應當按照投標保證金的兩倍返還中標人。

(2)預付款擔保。預付款擔保是為了保證承包人因經(jīng)營狀況不良或某些原因挪用、轉(zhuǎn)移預付款無法按合同規(guī)定完成相應工程內(nèi)容而采取的措施。預付款擔保在發(fā)包人支付預付款之日至發(fā)包人按合同規(guī)定向承包人收回全部工程預付款之日有效，擔保額可根據(jù)預付款扣回情況而遞減。

(3)承包商履約擔保。履約擔?？梢圆捎勉y行保函或擔保公司擔保書、履約保證金的方式，也可以引入承包商的同業(yè)擔保，即由實力強、信譽好的承包商為其他承包商提供履約擔保。對于履約擔保，如果是非業(yè)主的原因，承包商沒有履行合同義務，擔保人應承擔其擔保責任；一是向該承包商提供資金、設備、技術援助，使其能繼續(xù)履行合同義務；二是直接接管該工程或另覓經(jīng)業(yè)主同意的其他承包商，負責完成合同的剩余部分，業(yè)主只按原合同支付工程款；三是按合同約定，對業(yè)主蒙受的損失進行補償。實行履約保證金的，應當按照《招標投標法》的規(guī)定執(zhí)行?！墩袠送稑朔ā返?6條規(guī)定：“招標文件要求中標人提供履約保證金的，中標人應當提交?！钡?0條規(guī)定：“中標人不履行與招標人訂立的合同的，履約保證金不予以退還，給招標人造成的損失超過履約保證金數(shù)額的，還應當對超過部分予以賠償”。履約擔?？梢詫嵭腥~擔保(即合同價的100％)，也可以實行分段(一般為合同價的10—15％)滾動擔保。對于一些大工程或特大工程，可以由若干擔保人共同擔保；擔保人應當按照擔保合同約定的擔保份額承擔擔保責任，沒有約定擔保份額的，這些擔保人承擔連帶責任，債權人可以要求其中任何一個擔保人承擔全部擔保責任，而其負有擔保全部債權實現(xiàn)的義務，并在承擔擔保責任后有權向債務人迫償，或者要求其他承擔連帶責任的擔保人清償其應當承擔的份額。擔保人在工程主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務人財產(chǎn)依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔擔保責任。中小型工程 1

也可以由承包商實行抵押、質(zhì)押擔保。

(4)保修擔保。在《建筑法》和《建設工程質(zhì)量管理條例》中，對工程質(zhì)量保修制度作了明確規(guī)定。為了保證保修責任的落實，應建立工程質(zhì)量的保修擔保制度。保修擔?？梢圆捎勉y行保函或擔保公司擔保書、保修保證金的方式，也可以實行承包商的同業(yè)擔保，但通用最方便的方式是采用保修保證金的形式。

(5)業(yè)主支付擔保。2003年，建設領域拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資問題做為一項嚴重的社會問題驚動了中央。業(yè)主支付擔保由此而生?！秶鴦赵恨k公廳關于切實解決建設領域拖欠工程款問題的通知》中提出“對項目積極推行業(yè)主工程款支付擔保等風險管理方式”。業(yè)主支付擔保是保證人依據(jù)《中華人民共和國擔保法》為業(yè)主提供的，保證業(yè)主按照合同規(guī)定的支付條件，如期將工程款支付給承包商，如果業(yè)主不能按合同要求支付工程款，將由保證人負責向承包商履行支付責任的信用擔保。業(yè)主支付擔保是與承包商履約擔保對等的反擔保措施，它作為一種維護建筑市場秩序、保證工程項目參與各方守信履約，實現(xiàn)公開、公正、公平的風險管理機制。

2．工程保險我國目前雖已開設建筑工程一切險和安裝工程一切險，但真正投保的工程卻不多，參加工程保險雖然能使建設工程發(fā)生重大損失后可以從保險公司及時得到賠償，使建設工程實施能不中斷地、穩(wěn)定的進行，從而最終保證建設工程的進度和質(zhì)量，但保險的缺點首先表現(xiàn)為機會成本增加，其次工程保險合同的內(nèi)容較為復雜，保險費沒有統(tǒng)一固定的費率，需根據(jù)特定建設工程的類型、建設地點的自然條件(包括氣候、地質(zhì)、水文等條件)、保險范圍、免賠額大小等加以綜合考慮。另外，很重要的一個原因，工程保險費用沒有列入工程概預算。目前，納入國家法律的保險是建筑職工意外傷害保險，《建筑法》第48條規(guī)定：“建筑施工企業(yè)必須為從事危險作業(yè)的職工辦理意外傷害保險，支付保險費?！睋?jù)此，建筑職工意外傷害保險屬強制性保證。投保人是施工企業(yè)，也可以由施工企業(yè)委托項目經(jīng)理部代辦。被保險人應當是施工現(xiàn)場上的作業(yè)人員及其管理人員，包括房屋拆除現(xiàn)場的有關人員。保險期限應當自批準開工之日起至合同竣工之日止，因故拖延工期的，須辦理保險順延長續(xù)。意外傷害保險費應列入直接工程費中的現(xiàn)場管理費，計入工程成本。在上述工程擔保中提到保修擔保，但在實際操作中，值得業(yè)主在招標階段慎重考慮的—個問題是工程保修期的風險?！督ㄔO工程質(zhì)量管理條例》第四十條第一款規(guī)定：“基礎設施工程、房屋建筑工程的地基基礎工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。”建筑工程的合理使用年限通常為幾十年，幾十年的事事變遷，很難實現(xiàn)擔保責任的落實，因此工程保修期保險也許是最佳方式。工程擔保及工程保險做為規(guī)避風險的常規(guī)方式，應得到招投標雙方的重視。工程擔保制度在工程實施過程中已經(jīng)較成熟，而工程保險則需要我們繼續(xù)探討與研究。

二、工程招標風險分析 工程擔保及工程保險并不能擔保及轉(zhuǎn)移建設工程的所有風險，建設工程自身及其外部環(huán)境的復雜性，給人們?nèi)娴?、系統(tǒng)的識別工程風險帶來了許多具體的困難，建設工程風險主要來源于設計技術風險、施工技術風險、自然及環(huán)境風險、政治社會風險、經(jīng)濟風險、合同風險、人員風險、材料設備風險、組織協(xié)調(diào)風險等，這些風險只能依靠項目管理人員分析預測。

1．設計技術風險。工程設計是工程建設實施的龍頭，沒有一個完善的設計，無從談及招標及合同。設計變更是造成工程索賠的重要原因，因此在工程招標之前應盡量完善設計工作。只有避免在設計方案不確定時招標，才能避免由此帶來的風險。設計方案是否確定應做為是否開展招標工作的先決條件。

2．施工技術風險。在設計方案確定的情況下應研究施工方案，因為任何施工方案都不能保證沒有變更和索賠。每一個施工方案，無論它是傳統(tǒng)的還是新創(chuàng)的，都有自身獨特的優(yōu)點和局限。業(yè)主必須對施工方案中存在的風險進行考慮和評估。當采用新的施工方法和技術時，工程變更與索賠的風險會大大增加，所以必須根據(jù)工程項目的具體情況，確定適合的施工方案。

3．自然及環(huán)境風險。自然及環(huán)境風險包括洪水、地震、火災、臺風、雷電等是不可抗拒自然力，另外不明的水文氣象條件，復雜的工程地質(zhì)條件，惡劣的氣候、施工對環(huán)境的影響等都是潛在的風險因素。招標人在起草招標文件時時應充分考慮這些因素，對不可抗力的級別加以界定，要求承包商在投標文件中充分考慮自然及環(huán)境影響對工程的影響。對不可抗力如何界定是關系到工程實施過程中風險分擔的一個重要問題，因為不可抗力引起的風險主要包括超過合同規(guī)定等級的地震、風暴、雨、雪及海嘯和特殊的未預測到的地質(zhì)條件。按照一般合同條件，這類風險應由合同主體共同承擔，承包商一般只能得到工期延誤的補償。

4．政治社會風險。政治社會風險表現(xiàn)很多，項目管理人員除了要求具備豐富的自然科學領域的知識，還需具備政治頭腦。例如，國內(nèi)某工程招標工作已完成，但此時政府投資方卻發(fā)現(xiàn)整體投資規(guī)模過大，要求重新調(diào)整工程規(guī)模，工程開標半年以后仍未定標，投標書早巳超出了投標有效期；另一BOT引水項目，招投標工作業(yè)已完成，但由于連續(xù)干旱，水源饋乏，政府不得已迫使該項目流產(chǎn)。按《招標投標法》規(guī)定，出現(xiàn)上述情況時招標人要給予投標人予經(jīng)濟補償，因此招標人應為此付出代價。以上兩個舉例在工程實施中不在多數(shù)，但以上兩個案例卻是事實，這不得不提醒招標人在招標時應慎重。目前，招標人承擔最普遍的政治社會風險是拆遷問題，在城市工程實施過程中由于拆遷問題而造成的工期延誤比比皆是。工程延期使得招標人要要承擔工期延誤及工程延期索賠的雙重風險。如何解決由拆遷而造成的風險，需要招標人具體情況，具體分析，妥善處理。

5．合同風險。工程合同既是項目管理的法律文件，也是項目全面風險管理的主要依據(jù)。項目的管理者必須具有強烈的風險意識，在起草合同文件時學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對項目可能遇到的風險因素有全面深刻的了解。否則，風險將給項目帶來巨大的損失。

(1)選擇合適的合同計價形式。根據(jù)不同工程項目內(nèi)容選擇不同合同計價類型。根據(jù)工程項目的特點和實際，適當選擇計價形式，降低工程的合同風險。例如對于施工條件較好，工程量變化不大、施工工藝成熟的項目，風險量較小，可以采用固定價合同方式，以求得承包商在競爭中較低的報價；對于工程量變化較大的項目，采取可調(diào)價合同，在工程量可能變化的幅度范圍內(nèi)采取不同的結(jié)算單價；對于招標階段建材市場價較高的項目，一定要在合同增加材料調(diào)價條款，因為招標階段與實施階段有一個時間差，在這一個時間段攀升較高的材料降價的可能性較大，而繼續(xù)漲價的空間較小。

(2)嚴密的語言表達。語言是合同的載體，合同是索賠的依據(jù)。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中沒有嚴密的表達，很可能給工程索賠留下隱患。

(3)合理的風險分配。根據(jù)風險管理的基本理論，建設工程風險應由有關各方分擔，而風險分擔的原則是：任何一種風險都應由最適宜承擔該風險或最有能力進行損失制的一方承擔，符合這一原則的風險轉(zhuǎn)移是合理的，可以取得雙贏或多贏的效果。目前，國內(nèi)建筑市場處于買方市場，造成招標人在招標人做出很多不對稱的合同條款，通過風險轉(zhuǎn)移條款轉(zhuǎn)嫁了，但由于風險責任與權力平衡的關

系，這種轉(zhuǎn)移后面往往隱藏著更大的風險，如某些承包商，為了抵償承擔風險造成的損失，加大索賠力度，將主要精力放在索賠上，不但影響工程投資，進而可能影響施工進度、質(zhì)量；某些承包商由于承擔了較大的風險損失，不得不依靠偷工減料爭取利潤空間；甚至某些承包商由于風險造成的壓力，無力施工，企業(yè)倒閉等。由此可見，合理的風險分配顯得同樣重要。

①從工程整體效益的角度出發(fā)，最大限度地發(fā)揮各方面的積極性。因為項目參加者如果都不承擔任何風險，則他也就沒有任何責任，當然也就沒有控制的積極性，就不可能搞好工作。因此只有讓各方承擔相應的風險責任，通過風險的分配以加強責任心和積極性，達到能更好地計劃與控制。

②公平合理，責、權、利平衡。一是風險的責任和權力應是平衡的。有承擔風險的責任，也要給承擔者以控制和處理的權力，但如果已有某些權力，則同樣也要承擔相應的風險責任；二是風險與機會盡可能對等，對于風險的承擔者應該同時享受風險控制獲得的收益和機會收益，也只有這樣才能使參與者勇于去承擔風險；三是承擔的可能性和合理性，承擔者應該擁有預測、計劃、控制的條件和可能性，有迅速采取控制風險措施的時間、信息等條件，只有這樣，參與者才能理性地承擔風險。

③符合工程項目的慣例，符合通常的處理方法。如采用國際慣例FIDIC合同條款，就明確地規(guī)定了承包商和業(yè)主之間的風險分配，比較公平合理。

第五篇：各階段業(yè)主的心態(tài)分析3

各階段業(yè)主的心態(tài)分析 質(zhì)疑階段接觸階段 比較階段決定階段簽約階段

整個談單過程中，業(yè)主的心態(tài)是一個從緊閉到開放的過程，在各個不同階段，需要設計師根據(jù)業(yè)主的一言一行去判斷業(yè)主的心態(tài)，判斷出下一步的工作應該如何進行，如何事先引導業(yè)主，做單做的是深度。

1、質(zhì)疑階段：在這個時期，業(yè)主往往是帶著一種抗拒的心態(tài)，但自己又不得不去找裝飾公司，此時，設計師（公司）給人的第一印象就相當重要。良好健康的外表，所表露出的專業(yè)素養(yǎng)等多方面，會是業(yè)主考慮繼續(xù)交往的首要因素。在有了基礎的信任前提下，業(yè)主才會考慮和設計師去進行溝通。

2、接觸階段：此時期，大多數(shù)業(yè)主會試著把自己所考慮的問題逐步提出，進一步從更深的角度來和設計師（公司）接觸。會主動去了解材料、樣房、大概報價等多方面的問題，業(yè)主一般在這個時候會同時和幾家公司同時保持聯(lián)系。一般會在這個過程中選擇幾家公司進行更深一步的接觸。很多設計師在同業(yè)主接觸到此階段時，會發(fā)現(xiàn)突然間沒有了下文，對方既不推脫，但也不會再來公司。就是因為設計師的信任還沒有基本建立。設計師準備資料的完整性，所考慮問題的全面性等都是制約，更深一步接觸的因素。很多設計師會在這個時期產(chǎn)生一個自我判斷，如這個業(yè)主僅僅是比比價格或是來套方案，或說單太小沒什么做的，其中原因并不在此，而是設計師并沒有給予業(yè)主足夠的尊重，每一個人都希望自己能當個上帝，希望對方能全心全意的為自己考慮?；蛟S設計師所做的設計內(nèi)容和業(yè)主內(nèi)心所考慮的有出誤。但沒有了對設計師認可的心態(tài)，業(yè)主是無論如何不會主動去進行更深的接觸的。

3、比較階段：當業(yè)主對設計師建立了基本信任的前提之后，業(yè)主才會將自己的想法逐步托出。每一個細節(jié)方案，每一項的報價，使用的具體材料等內(nèi)容。業(yè)主都會主動來和設計師進行溝通。此時，設計水平就顯得極其重要，這個時期，最能打動業(yè)主的一般就是設計師的設計水平。從具體圖紙到語言描繪，這個時期一般較長，就需要設計師能認真的對待每一次溝通的機會，對問題做好詳細的記錄，對每一個問題都能提出多種解決方案，一點一點、一條一條的去落實。

4、決定階段：業(yè)主經(jīng)歷了和幾家公司的“戀愛階段”，最終要考慮到“談婚論嫁”。這時方案應該是基本成熟的，業(yè)主此時往往要考慮全局性的東西，總造價、總體方案、總體服務水平等就決定了業(yè)主的最后判斷。

5、簽約階段：業(yè)主決定了就要簽合同，合同的具體條款，付款方式、打折、工期、稅收、雜費等系列的問題都將提出，設計師一定要事先對此類問題有所考慮，事先準備答案。做到兵來將擋、水來土淹。

這個過程一步一步走過來，需要的是專業(yè)知識與溝通能力的完美結(jié)合。作為設計師，一定要學會總結(jié)，反省自己的不足之處和成功之處。

下表（10萬以下單）

因素技巧

70-80%價格（心理底價/總價

主要單價）

60%尋找可信任的人或公司

個人形象、言派、修養(yǎng)、氣質(zhì)

50%了解設計、材料、工藝、施工過程

30%公司形象/氛圍

投其所好(生活中的愛好)成為朋友

10%

.技巧的目地性(不同階段有沒同亮點,突破點,打開僵局)

如何將業(yè)主分類，并運用經(jīng)驗應付

業(yè)主心理過程

質(zhì)疑接觸比較決定簽約