第一篇：楊珺訴東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案[推薦]

楊珺訴東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案

裁判摘要

一、人民法院依法獨立行使審判權,在審理案件中以事實為根據,以法律為準繩。人民法院據以定案的事實根據,是指經依法審理查明的客觀事實.建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件,在關于房屋建筑工程質量的訴訟中僅屬訴訟證據,對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力,如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實,并且該客觀事實確系建筑施工所致,則人民法院應當依法認定房屋存在質量缺陷。

二、除有特別約定外,房屋出賣人應當保證房屋質量符合工程建設強制性標準以及合同的約定,房屋買受人因房屋存在質量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的,人民法院應當予以支持。

原告：楊珺

被告：東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司 法定代表人：季國棟,該公司總經理

原告楊珺因與被告東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱東盛房地產公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛,向江蘇省東臺市人民法院提起訴訟。原告楊珺訴稱：2006年3月25日,原告與被告東盛房地產公司簽訂商品房買賣合同,購買被告開發(fā)的東臺市水景灣10號樓A室房屋一套,并于同年5月至9月進行了精裝修。在裝修、居住過程中,原告發(fā)現房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題,雖然被告得知后對裂縫及滲漏問題進行了多次處理,但仍未能根治修復,從而給原告造成了損失 隨后,南京東南建設工程安全鑒定有限公司對裂縫滲漏原因及修復方案進行了鑒定,認定墻體裂縫主要是因溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致,屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致樓層溫度裂縫明顯,而墻體裂縫是窗戶部位產生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔修復房屋裂縫及相關費用的民事責任,賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊珺提交了如下證據：

1、原告楊珺與被告東盛房地產公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產權證、住宅使用說明書、住宅質量保證書各一份,用以證明原被告之間存在買賣合同關系,且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結構工程和主體結構工程都屬于被告的保修范圍。

2、照片16張、南京東南建設工程安全鑒定有限公司第SF207078-1號鑒定報告一份,用以證明被告東盛房地產公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質量缺陷,且系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致,屋面未做保溫層和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯,這種裂縫嚴重影響了原告楊珺對房屋的使用和觀瞻。鑒定報告還 對裂縫提出了整改及修復方案。

3、東臺市建筑工程質量監(jiān)督站出具的建設工程質量監(jiān)督報告、監(jiān)理單位工程質量評估報告各一份,用以證明被告東盛房地產公司交付的房屋在工程設計上存在著建筑節(jié)能方面的質量缺陷,在合同中被告沒有載明此情況,在交付時亦未能告知。4、2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產公司作出的關于東臺水景灣維修的說明和關于對業(yè)主反映有關質量問題的處理情況說明及其態(tài)度和建議,用以證明被告已進行了維修,但未能修復的事實。5、2007年12月30日建筑工程預算書,用以證明按照鑒定結論提出的整改修復方案產生的工程預算。

6、南京千都裝飾工程有限公司東臺分公司稅務登記證、營業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書、收條、報修記錄表、情況反映及證人證言各一份,用以證明原告楊珺在房屋裝修期間,因被告東盛房地產公司對A室墻體進行二次修復,導致裝修工期延誤,補償裝修方違約金等共7100元。

7、中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》,用以證明對房屋修復整改所需的費用。

被告東盛房地產公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經竣工驗收合格,被告僅在保修期限內依據合同約定和法律規(guī)定承擔維修責任。被告的施工圖設計文件通過了有關行政部門審查,符合國家強制 性標準及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設計要求和規(guī)定,不是被告的過錯。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務。原告的主張沒有合同和法律規(guī)定上的依據,故請求駁回原告的訴訟請求。

被告東盛房地產公司提交了如下證據：

1、勘察單位質量評估報告、設計單位工程質量檢查報告、監(jiān)理單位工程質量評估報告、單位工程竣工驗收報告、單位工程交付竣工驗收證明書、建設工程質量監(jiān)督報告,用以證明該房屋通過了各方主體,包括政府的工程質量監(jiān)督部門的驗收,該工程按圖施工,符合設計要求,為質量合格工程,符合國家強制性標準及規(guī)范。

2、關于發(fā)布《住宅工程質量通病控制標準》的通知、《住宅工程質量通病控制標準》、《住宅工程常見質量通病防治措施手冊》,用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質量通病,2006年4月才將建筑節(jié)能列為強制性標準。3、20041226號施工圖設計審查報告、設計施工圖通用圖紙說明、原告楊珺所在房屋設計圖紙、建設工程抗震設防審查證書,用以證明被告東盛房地產公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國家的強制性規(guī)范,通過了有關行政部門的審核,屋面保溫層施工不是被告的法定義務。

4、東臺市規(guī)劃建設局東建發(fā)[2006]136號文件,用以證明江蘇省建筑節(jié)能強制性標準和強制性規(guī)程在東臺市是2006年6月1日起施行的,原告楊珺所訴的房屋在建筑時沒有節(jié)能要求。

東臺市人民法院一審查明： 2006年3月25日,原告楊珺與被告東盛房地產公司簽訂商品房買賣合同一份,該合同載明,原告購買被告開發(fā)的坐落于東臺市原新東南路(現海陵南路)水景灣 10號樓A室房屋一套,房屋用途為居住,房屋總價款為441430元,《住宅質量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起,按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任,在房屋保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題,出賣人應當履行保修義務,因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞,出賣人不承擔責任,但可協(xié)助維修,維修費用由購買人承擔。水景灣10號樓為疊加別墅,除去頂樓閣樓層后有4個結構層,為磚混結構,屋面未設臵保溫層,對此,被告向原告出售房屋時未予告知。該樓的設計單位為通州市建筑設計院,施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司,監(jiān)理單位為通州市天元建設監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工, 2006年1月20日竣工。

2006年6月21日,原告楊珺領取了涉案房屋的房屋所有權證。在裝修、居住過程中,原告發(fā)現存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題,多次報修,被告東盛房地產公司多次派員維修,但均未能根本修復。

2007年9月3日,原告楊珺將被告東盛房地產公司訴至法院要求其修復房屋的裂縫。審理中,原告申請對墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進行鑒定。2007年12月 11日,南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出SF207078-1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》(以下簡稱鑒定報告),其鑒定結論為：水景灣10號樓A室產生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結構材料的不均勻收縮所 致,屋面未做保溫屋和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯,上述裂縫對主體結構安全沒有影響,但嚴重影響觀瞻和使用功能。其整改修復方案為：

1、現有裂縫的修復方案：對內外貫通的裂縫可采用結構膠進行灌縫,對墻面粉刷層的裂縫,可鏟除原粉刷層,進行重新粉刷

2、防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：水景灣10號樓 A室的裂縫基本上都屬于溫度縫,當溫差較大時,房屋的裂縫發(fā)展會比較明顯,雖然溫度裂縫不影響主體結構的安全性能,但是會影響建筑的觀瞻和使用,因此,應該采取措施,降低溫度變化帶給建筑的損傷,考慮到10號樓A室的屋面未設臵保溫屋,建議拆除原屋面瓦,參照圖集蘇J9801-1／8新做保溫屋面 新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂漿摻107膠,內調16號鍍鋅鋼絲網一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材 SBS一層；(5)20厚1:3水泥砂漿找平層；(6)鋼筋混凝土現澆屋面板。

2007年12月19日,原告楊珺向法院提出撤訴申請,同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書,裁定準許原告撤訴,同年12月21日,原告另訴要求被告東盛房地產公司承擔根治修復房屋裂縫滲漏及相關費用的民事責任,賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日,原告楊珺申請對東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價進行評估。2008年7月9日,中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣 10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》,結論為：原告位于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價為35481.36元。本案一審的爭議焦點是：

1、被告東盛房地產公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質量問題；

2、若存在質量問題,被告是否應當承擔民事責任；

3、若被告應當承擔民事責任,則應當承擔何種方式的民事責任。東臺市人民法院一審認為：

第一,被告東盛房地產公司出售給原告楊珺的房屋存在質量缺陷。

1、根據《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定,竣工驗收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷,且建筑工程實行質量保修制度。該法及國務院《建筑工程質量管理條例》(以下簡稱質量管理條例)未對“質量缺陷”作出進一步的解釋或規(guī)定。建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質量保修,是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷,予以修復。本辦法所稱質量缺陷,是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定 ”。參照該條規(guī)定,只要房屋建筑工程質量不符合法定標準以及合同目的,則可以認定存在質量缺陷。

2、根據建筑法第五十二條的規(guī)定,建筑工程勘察、設計、施工的質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求,具體管理辦法由國務院規(guī)定。根據質量管理條例第三條、第十六條的規(guī)定,建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建筑工程質量負責,建設單位在收到建設工程竣工報告后,應當組織對建筑工程質量負責的有關單位進行竣工驗收, 由勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質量合格文件后,方可交付使用。在當事人對房屋建筑工程質量提起的訴訟中,建設單位提供的有關行政管理部門的批準文件,以及勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位的質量合格文件,只能作為證據使用,對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力。

3、本案中,原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題,這是一個客觀事實,并且該客觀事實經司法鑒定結論證實系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致,屋面設計瑕疵和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點,足以認定本案被告出售給原告的房屋存在質量缺陷,被告認為房屋的施工設計文件經有關行政部門審核批準、房屋竣工后經有關單位驗收合格,因此應當認定房屋質量合格的理由,不予采納。

第二,被告東盛房地產公司應當對本案的房屋質量缺陷承擔相應的民事責任。

1、如上所述,我國實行建筑工程質量保修制度。根據質量管理條例第四十條的規(guī)定,在正常使用條件下,房屋主體結構工程的保修期限為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限,房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年,保修期自竣工驗收合格之日起計算 根據司法鑒定結論,本案訟爭房屋的主體結構雖然不存在安全問題,但存在裂縫的質量缺陷,且出現了滲漏。原告楊珺在保修期內主張權利,應當予以支持。

2、根據《中華人民共和國產品質量法》第二條的規(guī)定,建設工程不適用該法,因此,原告主張的房屋質量缺陷責任應當適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對建筑工程施工質量負責的一般原 則。質量管理條例第四十一條規(guī)定：“建設工程在保修范圍內和保修期限內發(fā)生質量問題的,施工單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任 ”以上建筑法律法規(guī)的規(guī)定,旨在明確建筑工程質量的最終責任承擔者為施工單位。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定,出賣人交付的標的物不符合質量要求的,買受人可以要求其承擔相應的違約責任。所以,原告向被告主張權利有法律規(guī)定上的依據。

3、本案中,被告交付給原告的房屋存在的質量缺陷比較隱蔽,經鑒定,質量缺陷的產生原因在房屋交付時即已存在,只是在交付后才被發(fā)現。在原、被告雙方簽訂的《住宅質量保證書》中,也約定了在房屋保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題,出賣人應當履行保修義務。綜合以上三點,原告有權主張被告承擔相應的民事責任。

第三,被告東盛房地產公司應當對房屋質量缺陷承擔修復責任。根據合同法第一百一十一條的規(guī)定,對于質量不符合約定的,買受人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同或賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔 ”本案中,被告交付給原告楊珺的房屋因出現裂縫滲漏質量問題嚴重影 響居住使用,原告選擇要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的民事責任,依法應予支持,被告應當按照南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第 SF207078-1號鑒定報告中所明確的整改修復方案履行修復義務。關于原告要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的相關費用的訴訟請求,因該費用尚未實際發(fā)生,不予支持。關于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元,證據不足,不予支持。

據此,江蘇省東臺市人民法院依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、第六十三條,合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定,于2008年12月 14日判決：

一、被告東盛房地產公司于本判決生效之日起三個月內對屬于原告楊珺所有的坐落于東臺市原新東南路(現海陵南路)水景灣10號樓A室按南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》中所明確的整改修復方案進行整改修復；

二、駁回原告楊珺的其他訴訟請求。

東盛房地產公司不服一審判決,向江蘇省鹽城市中級人民法院提起上訴,主要理由是：一審認定事實錯誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗收文件等,能夠證明本案房屋設計施工通過了有關行政部門的強制性標準審查,被上訴人楊珺的屋面未設計、未設臵保溫層,符合當時的建筑標準和規(guī)范,故一審法院判決上訴人按鑒定報告方案修復房 屋裂縫滲漏,依據不足；被上訴人在購買該商品房時,上訴人已經依據相關規(guī)定提供了相應的圖紙及資料,雙方對房屋的結構、層次等在合同中作了明確的約定,房屋竣工交付時,上訴人也依據相關規(guī)定提供了驗收證明書及質量監(jiān)督報告等文件,被上訴人應當知道屋面未設臵保溫層的事實,故一審判決認定上訴人在售房和交房時未盡告知義務,無事實依據。請求二審查明事實,依法改判上訴人僅對室內裂縫部分承擔修復義務,并駁回被上訴人的其他訴訟請求

鹽城市中級人民法院經二審,確認了一審查明的事實。鹽城市中級人民法院二審認為：

上訴人東盛房地產公司與被上訴人楊珺簽訂房屋買賣合同,其應當保證出賣的房屋符合法律規(guī)定或者合同約定的質量,現上訴人交付給被上訴人的房屋出現墻體裂縫及滲漏問題,經專業(yè)部門鑒定,其主要原因系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致,而屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。對此,上訴人作為房屋的出賣人,對其出售房屋存在的質量缺陷,依法應當承擔相應的修復義務,一審判決并無不當。

關于上訴人東盛房地產公司以交付的房屋通過了有關行政管理部門的強制性標準審查且通過了竣工驗收為由拒絕承擔相應責任的主張,法院認為,雖然上訴人交付的房屋從設計施工至竣工均經有關行政管理部門審核批準,未設臵保溫層符合當時的建筑標準和規(guī)范,但是上訴人交付給被上訴人楊珺的房屋存在明顯有質量缺陷,且已嚴重影響被上訴人對房屋的正常居住使用,其原因亦經相關專業(yè)部門鑒 定。上訴人提出的房屋通過標準審查僅是有關行政管理部門認定的事實,并不能據此否定房屋存在質量缺陷的客觀事實 故對上訴人的該上訴理由,不予采納。

上訴人東盛房地產公司認為,其已向被上訴人楊珺出具了房屋的相關圖紙資料,被上訴人應當知道屋面未設臵保溫層的事實。對此本院認為,房屋的圖紙資料屬于專業(yè)技術材料,沒有上訴人的相關告知,被上訴人僅憑常識,不可能得知房屋未設臵保溫層,即使被上訴人知道未設臵保溫層的事實,在上訴人交付房屋時,被上訴人也不可能知道未設臵保溫層會產生裂縫滲漏等問題。且本案中的房屋質量缺陷具有隱蔽性,被上訴人在使用過程中才得以發(fā)現，上訴人不能以訂立合同時所擁有的信息優(yōu)勢來免除保證房屋質量的法定責任。故上訴人的這一上訴理由,不予采納。

據此,鹽城市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定,于2009年5月 15日判決：

駁回上訴,維持原判。

本判決為終審判決。

2010年11月10日中華人民共和國最高人民法院公報[2010]第11期出版

第二篇：澳大利亞JBP建筑設計有限公司訴鎮(zhèn)江祥盛房地產開發(fā)有限公司建設工程設計合同糾紛案

澳大利亞JBP建筑設計有限公司訴鎮(zhèn)江祥盛房地產開發(fā)有限公司建設工程設計合同糾紛案

中華人民共和國江蘇省鎮(zhèn)江市中級人民法院

民事判決書

（2007）鎮(zhèn)民三初字第51號

原告澳大利亞JBP建筑設計有限公司。

法定代表人Tom Mathews，該公司董事會主席。

委托代理人王庭軍，江蘇南京華庭律師事務所律師。

被告鎮(zhèn)江祥盛房地產開發(fā)有限公司。

法定代表人陳洪祥，該公司董事長。

委托代理人唐雷洪，江蘇大唐人律師事務所律師。

原告澳大利亞JBP建筑設計有限公司訴被告鎮(zhèn)江祥盛房地產開發(fā)有限公司建設工程設計合同糾紛一案，本院受理后于2007年12月19日公開開庭進行了審理。原告法定代表人Tom Mathews、委托代理人王庭軍，被告委托代理人唐雷洪到庭參加了訴訟。本案已審理終結。

原告澳大利亞JBP建筑設計有限公司訴稱，2007年3月7日，雙方簽訂了一份“聆湖尚郡中心湖區(qū)景觀工程設計合同”。原告依約完成并如期交付了工程方案后，被告沒有按約支付設計費用并單方提出解除合同?，F請求判令被告立即支付設計費用117000元，并支付逾期付款違約金50324元（計算至2007年9月10日止）。

被告在法定期限內沒有書面答辯，其在庭審中辯稱，雙方簽訂合同是事實，但是原告沒有依約完成設計任務，原告的請求沒有事實理由，正因為原告的違約才導致被告解除合同。被告請求駁回原告的訴訟請求。

原告為支持自己的主張，在法定期限內向本院舉證如下：

1、（境外）建設設計合同復印件一份，證明雙方構成了設計合同關系；

2、2007年3月20日，被告發(fā)給原告的函件復印件一份，證明原告已經依約完成了前期的設計，被告也表示同意并交付了設計成果，但是被告沒有按約定支付第2筆款項；

3、2007年3月23日，由被告出具的收條復印件一份，證明被告收到了原告工程設計的施工定位圖和基礎標高文件；

4、2007年3月25日，由被告出具的“關于中止合作的函”復印件一份，證明被告單方面終止合同的違約事實；

5、2007年8月17日由被告的委托代理人江蘇鎮(zhèn)江大唐人律師事務所出具的律師函復印件一份，證明被告單方面違約及其本案的大致經過。

被告對原告提供的證據的質證意見是：對原告所提供的1-5證據的真實性和關聯(lián)性沒有異議。但對證據1，認為147000元僅僅是估算設計費而非確定，本合同為格式合同且約定的違約金比例過高，請求調整。并認為該合同約定原告提供境外發(fā)票且不承擔稅收違反法律規(guī)定，應認定無效；對證據2，認為文件提交延遲且被告是基本同意并非完全同意。且在該函件中被告明確要求原告于3月22日提交定位圖等整改內容，但是被告沒有按約提供上述

成果；對證據3，認為被告雖然收到相關文件，但是無法使用實施；對證據4，認為說明了雙方爭議的問題及其終止合同的理由；對證據5，認為是被告針對原告律師函的回復，說明了終止合同的事實和依據。

被告在法定期限內沒有提供證據。

本院的認證意見是：對原告提供的證據1-5的真實性和關聯(lián)性予以確認，對其合法性應該從雙方的真實意思表示、是否符合法律法規(guī)等方面綜合認定。

經審理查明：2007年3月7日，原告澳大利亞JBP建筑設計公司和被告鎮(zhèn)江祥盛房地產開發(fā)有限公司簽訂了一份（境外）建設工程設計合同。合同約定由被告委托原告承擔被告開發(fā)的樓盤“聆湖尚郡”中心湖區(qū)景觀的工程設計。估算設計面積為14700平方米，包括二組團內兩條溝谷、三組團內兩條溝谷、沿中央湖區(qū)駁岸設計、二、三組團交接處水體與駁岸及湖區(qū)補（排）水系統(tǒng)、水循環(huán)電氣設計（照明弱電），設計單價為每平方米10元，估算設計費147000元，最終總價按實際景觀面積計算；被告在合同簽訂時向原告提交設計范圍紅線圖、設計任務書各一份；原告在2007年3月10日向被告提交施工定位圖8份，同月15日提交手繪彩圖1份，中心湖區(qū)沿岸景觀和4條溝谷的設計方案8份，景觀總圖8份，同月31日提交中心湖區(qū)沿岸景觀和4條溝谷設計施工圖8份；另外原告還需要向被告提交反映提交過程的電子設計文件1份。以上的設計資料及文件均為施工藍圖，一式8份。被告在合同簽訂時付定金30000元，合同履行后定金抵作設計費，在設計方案提交時支付58200元，在施工圖提交時支付58800元，付費的時間參照上述的資料及文件提交時間；設計方提供境外發(fā)票且不承擔中國境內的任何稅收。雙方還約定被告應該在約定時間內向設計人提供基礎資料及文件并對完整性、正確性、時限負責，如逾期支付應承擔應付金額每天千分之五的逾期付款違約金；原告應按照國家規(guī)定技術規(guī)范、標準、規(guī)程和被告的設計要求進行工程設計并依約交付質量合格的設計資料，每延誤一天應減收該項目應收設計費的千分之五；設計人對設計資料及文件出現的遺漏或錯誤負責修改或補充；在合同履行期間，被告要求終止或解除合同，原告未開始設計工作的，不退還已付的定金；已經開始設計工作的應根據設計人已進行的實際工作量，不足一半時按該階段設計費的一半支付；超過一半時按該階段設計費的全部支付。雙方還約定了其他事項。合同簽訂后，被告依約支付定金30000元，并提交了相應的設計資料給原告。原告也投入該項目的設計工作，并就本項目的設計方案等與被告做了溝通。2007年3月19日，原告提交被告中心湖區(qū)沿岸景觀和4條溝谷的方案設計及補充說明。次日，被告致函原告表示基本同意并要求按此方案繼續(xù)進行施工圖設計并就施工圖的設計提出了8點要求，包括深化擋土墻方案、做全4條溝谷方案、保證提交相應主要節(jié)點位置的透視圖、充分考慮豎向等。另外，被告要求原告于3月22日前提交施工定位圖（特別是中央湖區(qū)、溝谷區(qū)擋土墻的施工定位圖），整理好中心湖區(qū)沿岸景觀和4條溝谷的設計方案文本及相應的電子文件，并要求原告將達到施工圖預算深度的完整施工圖設計文件于3月31日前提交被告。接到被告的函件后，原告繼續(xù)該項目的設計工作并在同月23日向被告發(fā)去“聆湖尚郡中心湖區(qū)景觀工程設計”施工定位圖電子文檔一份并傳真“基礎標高”文件一份。被告收到后出具了收條，被告的副總經理鄭俊山簽注：收到此文，但無法實施。同月25日，被告又向原告發(fā)出函件一份，稱原告沒有依約在3月15日提交景觀總圖，特別是三組團的溝谷至今未見任何方案，中心湖區(qū)沿岸景觀和4條溝谷的設計方案均未考慮豎向，以致不符合標準，提交的施工定位圖無法指導施工等。在該函件中被告決定終止與原告簽訂的設計合同。2007年8月1日，原告在接到函件后委托江蘇南京華庭律師事務所向被告發(fā)出律師函，說明原告已經依約交付了設計成果，要求被告履行付款義務。2007年8月17日，被告的委托人江蘇鎮(zhèn)江大唐人律師事務所回復律師函，認為原告違反雙方約定，在約定的時間內沒有提交合格的設計文件，已構成違約，應承擔違約責任。為此，雙方發(fā)生爭議，原告為追索剩余設計費用訴至本院。庭審中，雙方同意適用中國法律進行審判。

本案的焦點是：

一、2007年3月7日簽訂的（境外）建設工程設計合同的效力；

二、原告是否依約提交被告符合約定要求的設計方案文本和電子文件以及原被告雙方的民事責任的承擔。

本院認為，原被告對本案爭議同意適用中國法律進行審理和裁判，本院予以準許。2007年3月7日雙方簽訂的（境外）建設工程設計合同是被告委托原告進行商品房景觀的設計協(xié)議，是雙方的真實意思表示，被告也已支付了定金，合同已經履行。雙方約定的“設計人提供境外發(fā)票，不承擔中國境內的任何稅收”條款以及定金超過合同標的額的20%以上部分因違反法律規(guī)定屬無效外，國家法律和法規(guī)對本案糾紛所涉及的事項并無強制的禁止性規(guī)定，故其他條款應確認為有效；2007年3月19日，原告提交被告中心湖區(qū)沿岸景觀和4條溝谷的方案設計及補充說明，次日被告回復表示基本同意，且要求按照此方案完成施工圖，由此可以認定原告雖然延遲4天，但還是依約提交了設計任務中的中心湖區(qū)沿岸景觀和四條溝谷的設計內容。同時，被告提出了整改意見并要求在3月22日前予以交付，應視為同意對原告設計方案的延遲履行。至于被告在2007年3月25日函件中提出三組團沒有設計的問題，因被告在3月19日收到原告設計方案后并沒有提出，現原告也否認漏項，故對被告的此抗辯本院不予支持，因此應該認定原告向被告提交了全套設計方案。雙方預先估算了設計面積，在履行過程中并沒有變更的情形，所以仍以約定的暫定面積確認設計費用。被告在履行期間，解除合同已有約定的違約責任條款，被告也沒有舉證因原告的違約所造成的經濟損失，且本院依據現有證據不能確認是否過分高于任何一方因為彼此違約行為給對方所造成的損失，故對被告調整違約金比例的請求不予支持；在被告同意逾期交付的情況下，原告在3月22日提交了施工定位圖電子文檔一份，同月23日又傳真基礎標高一份。據此，應視為原告也履行了交付施工定位圖的義務；被告在收到原告的設計文件后認為不能實施，因為工程的具體實施應等待原告交付施工圖后才能進行，且被告單方面認為不能實施的證據也不充分，另外雙方在合同中也約定原告對設計可能產生的遺漏和錯誤應予修改或補充，如存在設計問題被告應要求原告進行彌補。故對被告的此項異議，本院亦不予支持；手繪彩圖和景觀總圖是否已經交付被告，雙方各執(zhí)一詞，原告沒有證據證明已經依約按時提交被告，但是從被告在3月19日前已經實施具體的定位、景觀規(guī)劃，而被告實施上述行為一般應該依據上述兩圖的內容，因此推定已經交付或被告已經完全知曉兩者的具體內容較符合常理，即使沒有交付，在被告已經實施具體定位和景觀規(guī)劃的情況下也不影響被告項目的后續(xù)工作；雙方約定的整個項目可分為三個階段：即簽約、提交設計方案和施工圖階段。提交施工定位圖和施工圖方案是原告第二階段工作的主要內容，綜合本案事實，應認定原告完成了該階段的二分之一以上的工作量。雙方約定在原告完成第二階段工作量大于約定工作量的二分之一時，被告應支付該階段的整個設計費用，該約定可視為雙方約定的違約責任條款。按照合同約定整個工程的施工圖應在3月31日前交付被告，但在接受了原告逾期履行的情況下被告在3月25日發(fā)函單方面解除合同，缺乏約定或法定依據，對此，被告應承擔違約責任。原告延遲交付定位圖和設計方案也應按照雙方約定支付逾期交付的違約金；原被告雙方均未主張適用定金罰則，原告訴訟中選擇違約條款追究被告的違約責任，因此對被告的同一違約行為不再適用定金罰則，對定金的處理按照雙方在合同中的約定進行。雙方約定的定金超過合同總金額20%以上的部分雖屬無效，但該定金簽訂合同時被告已經支付，現合同已經履行且雙方約定抵為設計費用，本院予以認可；雙方約定了被告在合同履行中可以終止和解除合同并且涉案設計方案和施工已經另行完成，雙方履行合同已經沒有必要，可予以解除；原告并沒有完成第三階段的設計任務，也沒有交付被告施工圖紙，也沒有證據證明被告實際使用了其設計成果，故其要求支付全額設計費的請求沒有事實和法律依據，本院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第九十七條、《中華人民共和國擔保法》第九十一條、最高

人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、第二百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、原告澳大利亞JBP建筑設計有限公司與被告鎮(zhèn)江祥盛房地產開發(fā)有限公司2007年3月7日簽訂的（境外）建設工程設計合同終止履行；

二、被告鎮(zhèn)江祥盛房地產開發(fā)有限公司支付原告澳大利亞JBP建筑設計有限公司設計費用58200元，扣除已折抵的30000元，還應支付28200元；

三、原告澳大利亞JBP建筑設計有限公司支付被告鎮(zhèn)江祥盛房地產開發(fā)有限公司延遲交付設計資料的違約金4656元（16天×0.005×58200元）；

以上二、三項相折抵，被告應支付原告設計費用23544元，在本判決生效后的十日內付清。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費3700元，原告承擔1700元，被告負擔2000元。原告預交案件受理費中的剩余部分2000元由本院退回，被告應負擔案件受理費部分在本判決生效之日起十日內向本院繳納。

如不服本判決，原告可在判決書送達之日起三十日內，被告可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省高級人民法院。根據最高人民法院《人民法院訴訟收費辦法》和《關于以法院專遞方式郵寄送達民事訴訟文書的若干規(guī)定》，同時應向江蘇省高級人民法院預交上訴案件受理費3700元（江蘇省高級人民法院開戶行：中國農業(yè)銀行南京市山西路支行，帳號033291***475）。

審 判 長 易小輝

審 判 員 劉 凱

代理審判員 謝榮根

二〇〇八年二月二十五日

書 記 員 許滿紅

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第三篇：沈A訴A(上海)木業(yè)有限公司承攬合同糾紛案

沈a訴a（上海）木業(yè)有限公司承攬合同糾紛案

_______________________________________________________________________________________（2010）閔民二（商）初字第262號

民事判決書

原告沈a，男。

委托代理人邱a，上海a律師事務所律師。

委托代理人呂a，上海a律師事務所律師。

被告a（上海）木業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)春申路×××。

法定代表人卜a，董事長。

委托代理人陳a，北京市b律師事務所上海分所律師。

委托代理人葉a，北京市b律師事務所上海分所律師。

原告沈a與被告a（上海）木業(yè)有限公司承攬合同糾紛一案，本院于2010年2月1日立案受理后，依法由代理審判員周皓媚適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告沈a及其委托代理人呂a，被告a（上海）木業(yè)有限公司的委托代理人葉a均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告沈a訴稱，其與被告存在長期的禮品加工承攬業(yè)務合作關系。2009年9月14日左右，被告員工俞a通過電話及網絡要求原告為其緊急加工一批變色禮品杯，雙方就此業(yè)務未簽訂書面合同，但口頭約定禮品杯單價為8.3元（人民幣，下同），加工數量5,000個，交貨時間為2009年9月25日，被告于2009年9月14日先支付原告30%款項即12,450元。之后，原告立即按約完成了承攬義務，并于2009年9月25日交付被告。但被告收貨三天后卻以質量不合格為由拒絕支付余款29,050元，并要求原告將系爭禮品杯取回。原告認為，其承攬的杯子不存在質量問題，被告以此為由拒不付款侵害了其合法權益，故訴至本院，請求判令：被告支付剩余價款29,050元。

原告為其訴訟請求，向本院提交了以下證據材料：

3、原告銀行卡對帳單及送貨單各1份，證明被告于2009年9月15日支付原告預付款12,450元；原告于同年9月25日按約交付被告約定數量的禮品杯；

4、通知1份，證明被告承認于2009年9月25日收到原告交付的禮品杯5,000個，以及被告以杯子存在質量問題拒付原告剩余價款。

被告a（上海）木業(yè)有限公司辯稱，原、被告確實存在5,000個禮品杯的承攬合同關系。被告收到杯子后，因杯子的質量問題與原告進行過協(xié)商，原告之后委托了李a全權處理此糾紛。根據原告出具的授權委托書，被告與原告的委托代理人李a達成協(xié)議，雙方同意將價款減少為21,450元，扣除已付原告的預付款12,450元后，剩余價款9,000元在簽訂協(xié)議時即支付給了李a。因此，本案系爭的承攬合同糾紛已經了結，原告的訴請應予駁回。

被告為其抗辯向本院提交了以下證據材料： 1、2009年10月9日原告出具的授權委托書1份，證明原告委托李b、李a全權處理原、被告之間的承攬合同糾紛； 2、2009年10月12日的協(xié)議書1份，證明原告的委托代理人李a與被告協(xié)商后簽訂協(xié)議，同意將價款減少為21,450元，扣除已付款12,450元后，剩余價款9,000元在簽訂協(xié)議書時即支付給了李a，李a以收款人身份在協(xié)議書上予以簽收。

庭審質證中，被告對原告提供的證據1認為系復印件，真實性無法確認，但認可俞a系其單位員工；對證據2真實性不能確認，但認可原、被告之間存在承攬合同關系，對于價款、數量等均無異議；對證據3中對帳單真實性無異議，對送貨單真實性無法確認，但認可其員工俞a確實代表被告簽收了5,000個禮品杯；對證據4真實性無異議。

原告對被告提供的證據1、2均不認可，認為李b、李a不是其委托代理人，授權委托書上債權人c制傘廠亦與原告自然人身份不符，但原告承認與被告發(fā)生糾紛后，其曾委托討債公司追討款項，并向討債公司出具了該份內容并不完整的授權委托書，庭審中原告確認該授權委托書上第一行委托人處“沈a”的簽名及落款處委托人“沈a”的簽名系其本人所簽，第二行手寫的電話號碼亦其本人所寫，委托書除此之外的手寫內容非其本人所寫。對被告提供的證據2，原告亦不認可，認為該協(xié)議書無被告公章、所謂的原告代理人李a提供的身份證號虛假、且該協(xié)議書僅能證明被告與李a之間的約定。

本院對雙方的證據認證如下：原、被告提供的證據真實、合法，且與本案有關聯(lián)，本院予以確認。

基于上述證據及雙方當事人的陳述，本院認定事實如下： 2009年9月中旬，原、被告通過網絡方式，商定被告委托原告為其定作5,000個禮品杯，禮品杯單價為8.30元，交貨日期為同年9月25日，并約定被告于同年9月14日支付原告總價款的30%即12,450元作為預付款。雙方達成承攬合意后，即實際履行。被告于2009年9月15日向原告支付了12,450元預付款，原告則于同年9月25日向被告交付了5,000個禮品杯。

2009年9月28日，被告致函原告，認為經對原告交付的禮品杯檢查后發(fā)現存在嚴重質量問題，并要求作全部退貨處理。雙方由此產生糾紛。

2009年10月12日，原告的委托代理人李a持原告出具的授權委托書與被告協(xié)商后簽訂協(xié)議書1份，內容大致為：被告向原告采購的禮品杯由于質量問題，原告委托李a全權處理此事，原總價為41,500元，經協(xié)商一次性付款21,450元，前期已付款12,450元，今天再付款9,000元。協(xié)議書上，李a以原告代理人身份簽字，并在收款人處簽字，對此，被告稱協(xié)議書簽訂當時，其向李a支付了余款9,000元后，由李a在協(xié)議書收款人處簽字進行確認。

本院認為，本案的爭議焦點是原、被告之間就本案系爭承攬合同所產生的債務是否已經結清。被告提供了原告出具的授權委托書及協(xié)議書，據此主張其已與原告的委托代理人李a就本案糾紛達成了減少價款的協(xié)議并已實際履行完畢，因此雙方的債務已經結清。針對被告提供的授權委托書，原告述稱該委托書系其先前委托討債公司追討本案系爭價款時向討債公司出具，其簽名時委托書上其余內容均為空白，但其從未委托過李a處理與被告之間的糾紛，亦不認識李a。對此，本院認為，首先，原告對授權委托書上簽名在前、主文手寫內容形成在后這一節(jié)事實并未舉證證明；其次，即便原告所述屬實，那么原告作為一名完全民事行為能力人，理應具備一定的法律常識和風險意識，應當預見到其在授權委托書上簽名并將委托書交付給他人所可能產生的法律后果。因此，該授權委托書應當對原告具有法律約束力，由此所引起的民事法律責任應由原告自行承擔。根據我國相關法律規(guī)定：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為，承擔民事責任?！被谏鲜鲆?guī)定，本案中，李a持原告出具的授權委托書，以原告委托代理人的身份與被告磋商并達成的《協(xié)議書》，亦應對原告產生法律拘束力。原告作為被代理人，對代理人李a的代理行為承擔民事責任。由此，被告根據《協(xié)議書》的約定將本案價款余款9,000元支付給了李a，其已經履行了余款支付義務。至此，原、被告之間的債務已經結清，原告現起訴被告再行支付價款，于法無據，本院不予支持。至于原告如認為李a在代理活動中對其合法權益造成損害的，可根據相關證據，另行主張。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條之規(guī)定，判決如下： 駁回原告沈a的訴訟請求。

案件受理費減半收取計263.13元，由原告沈a負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。審 判 員 書 記 員 周皓媚茅建中

第四篇：李長風訴新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設有限公司商品房買賣合同糾紛案

李長風訴新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設有限公司商品房買賣合同糾紛案

(2003)新郊民初字第448號

河南省新鄉(xiāng)市郊區(qū)人民法院民事判決書

原告：李長風，女，漢族，1942年5月3日出生，住新鄉(xiāng)市新華區(qū)姜莊大街29號，身份證號：***。

委托代理人：郭振雷，男，漢族，1966年10月14日出生，住新鄉(xiāng)市姜北小區(qū)20號樓1單元15號。

被告：新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設有限公司，住所地：新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)五一路農行三樓。

法定代表人：馮愛萍，董事長。

委托代理人：席建松，河南師大方正律師事務所律師。

李長風訴新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設有限公司(以下簡稱建住公司)商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告李長風委托代理人郭振雷，原告建住公司委托代理人席建松到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告李長風訴稱，2003年9月12日，李長風與建住公司簽訂了建業(yè)綠色家園11號樓2單元2層B(西)戶認購協(xié)議書。李長風依約交納了購房款，可是建住公司違反合同，在簽訂合同時，故意隱瞞其公司和房產銷售的真實情況，欺詐李長風，為此將建住公司訴之法院，請求判令雙方當事人簽訂的認購協(xié)議無效，返還李長風已付房款15萬元，并按已付房款1倍賠償金。

原告李長風為支持自己的訴訟主張，提交以下證據：

1、2003年9月12日李長風與建住公司簽訂的認購協(xié)議書；

2、2003年9月12日建住公司向李長風出具11＃-2-2B首付款，定金15萬元的收據。

被告建住公司辯稱，建住公司與李長風簽訂房屋認購協(xié)議屬實，并未隱瞞任何真實事實，我們的手續(xù)正在辦理之中，李長風是知道的。建住公司可以返還購房款及利息，但不可能賠償。因為我們的商品房在開盤時至始至終并未隱瞞無商品房預售許可證的事實，我們售樓時在公開的地方貼有公示且售房銷售員在售房時向買房者予以說明，一切合法售房手續(xù)正在辦理之中。

被告建住公司為支持自己的抗辯，提交以下證據：

1、2003年10月24日建住公司取得的商品房預(銷)售許可證；

2、2003年5月15日河南省新鄉(xiāng)高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會證明，證明建住公司“建業(yè)綠色家園”項目相關手續(xù)正在辦理中；

3、新鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理局證明，證明建住公司“建業(yè)綠色家園”項目相關手續(xù)正在辦理中；

4、2003年5月20日建住公司制定的銷售人員統(tǒng)一說詞；

5、2003年8月23日建住公司在新鄉(xiāng)市福星山莊召開客戶座談會會議紀要；

6、建住公司2003年9月16日致客戶的一封信，證明預售許可證正在辦理中；

7、河南新眾力廣告?zhèn)鞑ビ邢薰境鼍咦C明。證明建住公司委托其將新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)2份證明裝入方框內，懸掛于一樓展廳西墻上；

8、新鄉(xiāng)市東方廣告有限責任公司出具證明，建住公司于2003年10月下旬將懸掛一樓展廳西墻上2份開發(fā)區(qū)證明換成房屋開發(fā)所需的5證；

9、建住公司銷售大廳接待員陳海英2003年12月24日出具的該房售房經過證明；

10、建住公司購房戶朱芝民、張麒麟出具的他們購房時建住公司已告知預售證正在辦理中的證明；

11、建住公司提供三張照片以證明其告知廣大購房戶其項目手續(xù)正在辦理中。

本院主持了庭審質證、認證。被告建住公司對原告李長風提交的所有證據無異議。原告李長風對被告建住公司提供1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11均有異議。證據1只能說明建住公司于2003年10月24日取得了，但在李長風起訴時尚未取得商品房預售許可證；認為證據2、3并未說明建住公司許可證正在辦理中，只能證明開發(fā)區(qū)管委會對建住公司出具的證明，但并不能證明建住公司對消費者盡了告知義務；且是虛假的，是建住公司后來補充的偽證，對其真實性也有異議。建住公司銷售大廳也從未掛過這種證明。銷售代表也未告知我們其沒有取得許可證的事實，建住公司在明知其沒有許可證的情況下和消費者簽訂合同明顯是欺詐。認為證據4、9是建住公司單方的東西，不能作為證據使用，只可以得知建住公司的業(yè)務人員有統(tǒng)一的說詞，不能說明對消費者告知了，不具備證據的效力；認為證據7、8與事實不符，將2份證明懸掛框內是不需要廣告公司未做的，證明的內容是虛假的。認為證據11沒有證明建住公司是在什么時間拍攝的證明不了其懸掛的地點是消費者必然觀看的位置，照片也根本看不清建住公司墻上掛的東西內容。法庭經質證，對雙方當事人無爭議的證據予以確認；建住公司的證據1、2、3、4、7、8、11李長風沒有舉出相應的證據證實，應予認證；建住公司的證據9由于超過法定舉證期限本院不予采納；建住公司的證據10由于2名購房業(yè)主身份不明，沒有相應證據證明其是購房者，該證據不充分，本院亦不予采納。由于證據5、6建住公司沒有提交法庭質證，本院亦不予采納。

基于上述證據，本院認定本案事實如下：2003年9月12日李長風與建住公司簽訂一份商品

房認購協(xié)議書，該協(xié)議約定，1、定購物業(yè)：建住公司開發(fā)的《建業(yè)綠色家園》11號樓2單元2層B(西)戶，定購建筑暫定面積171.17m2，定購價格317126元(優(yōu)惠3%)；

2、付款方式(一次性付款/銀行按揭貸款)：定金20000元須于簽署本認購書時付清，余款(認購房價扣除定金)須于簽訂認購書之日起的10日內付清；

3、買賣條款：買賣方同意于簽訂本認購書后按出售方指定日期，地點攜帶本認購書與出售方簽署河南省工商行政管理局，河南省建設廳共同監(jiān)制，新鄉(xiāng)市房管局統(tǒng)一核發(fā)的《商品房買賣合同》，簽訂《商品房買賣合同》后，本認購書自行作廢。在簽訂《商品房買賣合同》前，本認購書為買賣雙方的正式合約。該協(xié)議簽訂后，同日李長風向建住公司交納了定金20000元和首付款130000元。在簽訂該認購協(xié)議書時，建住公司尚未取得商品房預售許可證。但其在《建業(yè)綠色家園》開盤時已將河南省新鄉(xiāng)高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、新鄉(xiāng)高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理局出具的證明懸掛于銷售大廳西墻的事實存在，且有河南新眾力廣告?zhèn)鞑ビ邢薰?、新鄉(xiāng)市東方廣告有限責任公司出具證明佐證。2003年9月12日李長風與建住公司簽訂商品房認購協(xié)議書并交付首付款及定金150000元后，嗣后即于2003年9月19日向法院提起本案訴訟。

本院認為：李長風與建住公司簽訂的《建業(yè)綠色家園》商品房認購協(xié)議，由于該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且建住公司對此無異議，故該商品房認購協(xié)議書應當認定為商品房買賣合同。該商品房買賣合同由于建住公司在李長風提起訴訟前未能取得商品房預售許可證，其售房行為違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的強制性規(guī)定，即商品房預售必須辦理商品房預售許可證，故該商品房買賣合同無效。導致合同無效的責任應由建住公司負擔。建住公司應當返還李長風已付購房首付款與定金合計150000元。同時建住公司應當賠償李長風因此所受到的損失。由于建住公司在其《建業(yè)綠色家園》開盤時已將河南省新鄉(xiāng)高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會、新鄉(xiāng)高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理局出具的證明建住公司投資建設《建業(yè)綠色家園》項目相關手續(xù)正在辦理中，且有2家無利害關系的廣告公司予以證明。這已充分證明建住公司在銷房過程中不存在故意隱瞞其沒有取得商品房預售許可證明的事實，即不存在欺詐行為。故建住公司的辯稱理由，本院予以采信。李長風請求建住公司按已收房款1倍賠償的訴訟請求本院不予支持。但建住公司應當賠償李長風交房款期間的經濟損失，按中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率計。從2003年9月13日算至返還款之日止。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(一)項、第(五)項、第五十八條；《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條第一款第(四)項、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十三條第(四)項；最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，判決如下：

一、李長風與新鄉(xiāng)建業(yè)住宅有限公司簽訂的商品房認購協(xié)議書為無效合同。

二、新鄉(xiāng)建業(yè)住宅有限公司于本判決生效后十日內返還李長風購房款150000元。

三、新鄉(xiāng)建業(yè)住宅有限公司于本判決生效后十日內賠償李長風付款期間的經濟損失(按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計。從2003年9月13日算至返還款完畢之日止)。

四、駁回李長風其他訴訟請求。

本案受理費7100元，由李長風負擔3400元，由新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設有限公司負擔3708元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于新鄉(xiāng)市中級人民法院。

審 判 長：劉 浩

審 判 員：邵彥博

審 判 員：吳繼偉

二○○四年一月十七日

書 記 員：張雙喜

第五篇：黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案

黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案

裁判摘要

對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經入住為由，主張業(yè)主對房屋現狀認可。根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關于已提出異議的主張成立。

根據合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發(fā)商向業(yè)主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責任的理由。原告：黃穎，女，35歲，職員，住北京市宣武區(qū)虎坊路。被告：北京美晟房地產開發(fā)有限公司，住所地：北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)。

法定代表人：楊美玲，該公司總經理。

原告黃穎因與被告北京美晟房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱美晟房產公司）發(fā)生商品房預售合同糾紛，向北京市大興區(qū)人民法院提起訴訟。

原告訴稱：原告通過簽訂合同，購買了被告預售的一套房屋。在辦理入住手續(xù)時原告發(fā)現，該房屋客廳窗外有一根用于裝飾的鋼梁。1

這個鋼梁不僅遮擋窗戶，給原告造成視覺和心理障礙，還威脅原告的人身、財產安全和隱私權。在原告與被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個鋼梁，更沒有在購房合同中約定窗外有鋼梁。原告多次以書面方式要求被告解決這個問題，但被告均以各種借口拒絕。請求判令被告拆除原告窗外的裝飾鋼梁，并負擔本案訴訟費用。

被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實。這個鋼梁是從整個小區(qū)的美觀與協(xié)調考慮，按照經政府相關部門批準的小區(qū)建設設計圖紙安裝的，且符合建筑規(guī)范。現在整個小區(qū)已經竣工，并經驗收合格。原告應該考慮整個小區(qū)的利益，況且現在原告已入住，表明其對房屋的現狀也認可。不同意原告的訴訟請求。

北京市大興區(qū)人民法院經審理查明：

2003年8月17日，原告黃穎與被告美晟房產公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃穎（買受人）購買美晟房產公司（出賣人）預售的美然?北美態(tài)度（又名“美利新世界”）E-7幢2單元502號商品房一套，建筑面積143.4平方米，總金額567864元。2004年8月16日，美晟房產公司給黃穎發(fā)出《入住通知書》，現在黃穎已辦理入住手續(xù)，并已交納所購房屋價款。同月，黃穎給美晟房產公司發(fā)函反映窗外鋼梁一事。

另查明，2003年6月30日，北京市建筑設計研究院審查批準的被告美晟房產公司施工圖中，訴爭房屋外設計有裝飾鋼梁。在美晟房產公司為預售房屋而展示的沙盤圖上，訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方

當事人簽訂的《商品房買賣合同》中，對客廳外存在鋼梁一事未約定?，F訴爭房屋經驗收合格，竣工圖也經政府有關部門審核批準。

上述事實，有雙方當事人陳述、《商品房買賣合同》、沙盤圖照片、北京市建筑工程施工圖、設計文件審查報告、竣工圖等證據證實。北京市大興區(qū)人民法院認為：

原告黃穎與被告美晟房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規(guī)，應當確認合法有效。美晟房產公司為預售房屋展示的沙盤圖，只能反映整個小區(qū)外部的總體概況，不能反映建筑設施的各個細節(jié)。因此，預售房屋外墻及室內裝修的標準，應以經政府有關部門審核批準的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為準。經政府有關部門審核批準的竣工圖表明，訴爭房屋的設計不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且建造符合相應建筑規(guī)范。在交接房屋時，黃穎未提出異議，并實際辦理了入住手續(xù)，現以窗外鋼梁侵犯其人身、財產安全和隱私權，造成視覺和心理障礙為由，訴請美晟房產公司拆除該鋼梁，因無合同依據及損害后果，不予支持。

據此，北京市大興區(qū)人民法院于2005年3月20日判決：駁回原告黃穎的訴訟請求。

訴訟費50元，由原告黃穎負擔。

黃穎不服一審判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴稱：

1、本案是合同糾紛，雙方都應當按合同約定行事，法院也應當按合同約定解決糾紛。一審既然承認雙方在合同中對有無橫梁并未約定，就不

能對這個合同未約定的問題添附“政府有關部門審核批準”等條款；

2、上訴人購買的是期房而非現房，故只能依照宣傳冊、沙盤的展示來簽訂購買房屋合同，這是合同中未提及鋼梁一事的根本原因。而在簽訂合同前，被上訴人對有無鋼梁是清楚的，卻故意隱瞞了這一情節(jié)，已經違約在先。以無合同依據駁回上訴人的訴訟請求，是顛倒黑白；

3、在入住前，被上訴人并未將該房屋外有橫梁一事告知上訴人。入住時，上訴人是在沒有任何選擇余地的情況下，才在《業(yè)主入住驗收單》上簽字，但同時在此單上對窗外有裝飾鋼梁一事提出明確的書面異議。一審認定上訴人在房屋交接時未提出異議，不是事實。請求：

1、撤銷一審判決；

2、判令被上訴人將裝飾橫梁上移55厘米。美晟房產公司同意一審判決。

北京市第一中級人民法院經審理查明：

上訴人黃穎所購房屋之樓號，已經由《商品房買賣合同》中表述的E-7幢2單元502號，變更為10號樓2單元502號。對此處房屋窗外的鋼梁，黃穎在一審中一再陳述，其已通過《業(yè)主入住驗收單》明確提出書面異議，該《業(yè)主入住驗收單》由被上訴人美晟房產公司保存。二審中，經法院要求，美晨房產公司拒不交出有黃穎簽名的《業(yè)主入住驗收單》。

經實地觀察，訴爭房屋窗外的鋼梁，純屬該幢樓房外立面的裝飾造型，對樓房主體結構沒有影響。裝飾造型底部的橫梁位于5樓與6樓之間，對5樓部分房屋的窗戶造成一定程度且永久性遮擋，從而影響窗內人的視覺感受。

除此以外，二審確認一審查明的其他事實。

二審中，上訴人黃穎提交由有資質證書的北京首都工程建筑設計有限公司出具的一份報告。報告主要內容為：為不影響黃穎、王永旗、吳衛(wèi)兵、韓峻巍、莫莉、劉羽、趙遠昭等5樓住戶的采光，美利新世界D戶型5層房屋外裝飾鋼梁的底部橫梁以從現位臵上移55厘米重新焊接為宜。經質證，對北京首都工程建筑設計有限公司的上述報告，雙方當事人均無異議。

本案爭議焦點為：

1、對訴爭房屋窗外的鋼梁，黃穎入住時是否認可？

2、鋼梁的存在是否構成美晟房產公司違約？美晟房產公司對此應否承擔違約責任？

北京市第一中級人民法院認為：

房屋是價值昂貴的不動產，日常生活經驗法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主收房時一般不會輕易忽視。上訴人黃穎在一審中一再陳述，收房時對窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議?！稑I(yè)主入住驗收單》是被上訴人美晟房產公司單方保存的證據，經法院要求，美晟房產公司拒不提交。最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立?！睋?，可以推定黃穎關于收房時已對窗外有鋼梁一事提出書面異議的主張成立。一審認定黃穎在交接房屋時未提出異議，不符合事實，應當糾正。本案是商品房預售合同糾紛，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因裝飾鋼梁影響窗內人的視覺感受，上訴人黃穎訴請判令被上訴人美晟房產公司承擔將裝飾橫梁上移55厘米的責任；美晟房產公司堅稱，是從整個小區(qū)的美觀與協(xié)調考慮，且在經過政府有關部門批準與符合建筑規(guī)范的情況下才安裝這個鋼梁，黃穎應顧及整個小區(qū)的利益。在美晟房產公司與黃穎簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而美晟房產公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產公司履行合同義務不符合約定，依法應承擔違約責任。至于安裝鋼梁是否經過行政審批與是否符合建筑規(guī)范，屬另一法律關系，不能成為美晟房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業(yè)主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內各項設施是否有利于居住使用。只有在這一前提下，黃穎才可能與美晟房產公司簽訂《商品房買賣合同》。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。黃穎主張將裝飾橫梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑設計有限公司證明在技術上可行，又可以用較低的成本補救裝飾鋼梁帶來的不當影響，此意見應予采納。

綜上所述，一審判決認定事實不清，導致判決結果失當，應當糾正。據此，北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟

法》第一百五十三條第一款第（三）項規(guī)定，于2005年7月8日判決：

一、撤銷一審民事判決；

二、本判決生效后10日內，被上訴人美晟房產公司將上訴人黃穎所購房屋窗外的裝飾鋼梁橫梁上移55厘米并重新焊接。

一、二審案件受理費各50元，由被上訴人美晟房產公司負擔。本判決為終審判決。

2006年2月10日中華人民共和國最高人民法院公報[2006]第2期出版