第一篇：城市棚戶區(qū)改造融資模式研究

城市棚戶區(qū)改造融資模式研究

字?jǐn)?shù)：2467 來源：商情

2015年24期

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【摘要】近年來，我國城市一味的向邊界擴(kuò)張導(dǎo)致城市發(fā)展的不均衡，老城區(qū)發(fā)展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區(qū)由此產(chǎn)生。基礎(chǔ)設(shè)施落后，危房舊房嚴(yán)重影響居民的生活和城市的健康發(fā)展。如何迅速推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)程，改善居民的生活環(huán)境，實現(xiàn)城市健康發(fā)展是當(dāng)前城市發(fā)展的重中之重。

【關(guān)鍵詞】

棚戶區(qū)；融資；南昌

一、研究背景

2008年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實施

2013年7月4日，《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》正式發(fā)布，為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，推動以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)提出了相關(guān)的意見。

李克強(qiáng)在2015年兩會上表示，住房既是經(jīng)濟(jì)問題也是民生問題，政府要為低收入困難群體提供住房保障，中國城鎮(zhèn)化在加快，住房需求是剛性的，鼓勵居民的自住性住房和改善性住房，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、棚戶區(qū)產(chǎn)生的原因及存在的問題

近年來，我國城市一味的向邊界拓展導(dǎo)致城市發(fā)展的不均衡，使老城區(qū)的發(fā)展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區(qū)由此產(chǎn)生?；A(chǔ)設(shè)施落后，危房舊房使居民的生活和城市的健康發(fā)展受到嚴(yán)重影響。城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，棚戶區(qū)也越來越多，當(dāng)達(dá)到一定的數(shù)量時，棚戶區(qū)對城市的健康發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響，迫切需要更新改造。

城市基礎(chǔ)設(shè)施的成本越來越高，城市土地資源趨緊，造成棚戶區(qū)改造成本大大增加。

棚戶區(qū)中生活著一些特殊困難家庭，生活拮據(jù)、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等。拆遷之后，根據(jù)國家規(guī)定的拆遷條例，他們所獲得的補(bǔ)償無法滿解決幾代人的居住問題，所以這部分人會強(qiáng)力的阻礙拆遷，這是拆遷中很難實現(xiàn)的困難。

由于棚戶區(qū)的基本設(shè)施嚴(yán)重缺乏落后，房屋年久失修，存在許多的安全問題。南昌市市長郭安說棚戶區(qū)有三怕，怕下雨，一下雨整個棚戶區(qū)漏的很厲害，情緒不穩(wěn)定。第二是怕下雪，一下雪花結(jié)果容易垮房壓人，安全隱患十分嚴(yán)重。第三還怕天干物燥，火災(zāi)十分頻繁。這個地方一旦著起火來，那就是火燒連營，無法挽救。

三、南昌棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀

南昌對棚戶區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任務(wù)的目標(biāo)編制了《南昌市城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013年—2017年）》，初步確定了改造總體目標(biāo)、年度任務(wù)以及具體項目。2013—2017年南昌市規(guī)劃改造288個地塊項目，總占地面積約4.7萬畝，房屋建筑面積約2058萬㎡，涉及約9.6萬戶、36.5萬人，計劃總投資約1778億元。南昌計劃用四年時間基本完成20132017年規(guī)劃舊城改造面積約2000萬㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆遷面積653.7萬平方米，其中中心城區(qū)372萬平方米。短短幾個月，實施了十字街、萬壽宮、青山南路、青山湖西岸、郭家莊、何坊西路、火車站東廣場、幸福渠流域、臨江商務(wù)區(qū)、象湖東岸等十大舊城改造項目，涉及9284戶，房屋建筑面積154萬平方米。

2014年，青山湖西岸片區(qū)、象山南路沿線、殷家巷片區(qū)等棚改全面推進(jìn)，舊城改造涉及的總戶數(shù)將達(dá)到3.4萬戶，房屋征遷面積約800萬平方米。其中，中心城區(qū)項目主要有西湖區(qū)象山南路沿線、東湖區(qū)青山湖西岸等21個改造項目，涉及約2.01萬戶，改造面積約452萬平方米。

2015年，在南昌市新建縣、東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)等縣區(qū)召開的“兩會”上劃定了主城區(qū)舊城改造范圍。改造的地塊有：京山老街、萬溪村“城中村”、團(tuán)結(jié)路棚戶區(qū)、十字街棚戶區(qū)、中山路棚戶區(qū)、二七北路沿線、環(huán)丘街（寰丘街）及周邊、起鳳路和香江家具城地塊、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家片區(qū)等。

四、南昌棚戶區(qū)改造現(xiàn)行融資模式

2013年江西南昌市確立“四個平衡”的棚改政策，對全市棚改項目資金采取封閉運(yùn)行、統(tǒng)籌使用，通過“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改，多個棚改項目快速推進(jìn)。

根據(jù)國家和省里有關(guān)政策，南昌明確以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以努力實現(xiàn)城市贏得環(huán)境、百姓贏得財富、政府贏得民心、社會贏得和諧作為城市棚戶區(qū)改造的根本目的，遵循“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、市區(qū)聯(lián)動、機(jī)制推動、統(tǒng)一規(guī)劃、政策扶持”的改造原則。城市棚戶區(qū)改造按照“市級平衡、平臺融資、縣區(qū)拆遷、分類指導(dǎo)”的模式實施。

（一）資金封閉運(yùn)行、統(tǒng)籌使用謀求四個平衡

南昌把全市四個中心城區(qū)的棚改項目統(tǒng)籌在一起，由市級統(tǒng)籌資金統(tǒng)一調(diào)配使用，建立了“四個平衡”機(jī)制，即單個地塊不能平衡就綜合平衡，內(nèi)部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就遠(yuǎn)期平衡，靜態(tài)不能平衡就動態(tài)平衡，確保全市棚改項目的土地收益全部返回用于棚改，統(tǒng)籌棚改項目的總體收支平衡。這樣市、區(qū)兩級就可以拋開單個項目短期內(nèi)資金無法平衡的顧慮推進(jìn)棚戶區(qū)改造。

（二）“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地儲備中心籌措資金負(fù)責(zé)政府主導(dǎo)的舊改項目，土地出讓凈收益全部進(jìn)入市土地儲備中心專戶，為后續(xù)棚改準(zhǔn)備啟動資金?！?”即由市政控股集團(tuán)、市城投公司、昌工控股公司、軌道公司、旅游集團(tuán)、市水投公司6家市屬國有平臺籌措資金負(fù)責(zé)棚改項目。“X”是指引進(jìn)社會資本參與棚戶區(qū)改造?？梢允侨咧粏为毴谫Y，也可以三者分別組合共同融資?！?+6+X”的最大亮點是撬動了社會資本，形成多元資本參與棚改的局面。社會資本參與棚改，不僅解決前期的資金壓力，還有助于加快棚改速度以及提升棚改地塊的業(yè)態(tài)。

五、常見融資模式

（一）PPP模式

1、實質(zhì)：政府部門通過給予私營企業(yè)長期的特許經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)來換取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營

2、PPP模式的優(yōu)點

（1）保證項目的在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的可行性，縮短前期工作周期，降低項目費(fèi)用，有利于緩解政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。

（2）有利于轉(zhuǎn)換政府職能，減輕財政負(fù)擔(dān)，政府將部分債務(wù)轉(zhuǎn)移到私人部門。

（3）使項目參與各方整合組成聯(lián)盟，協(xié)調(diào)各方不同的利益，同時也能分散部分風(fēng)險，當(dāng)虧損時，政府與私人共同承擔(dān)。

3、PPP模式在棚戶改造的應(yīng)用的優(yōu)勢

在棚戶區(qū)改造前期動遷需要大量的資金，引入私人資金能夠加快改造進(jìn)程，提高改造效率，PPP模式使政府部門和民營企業(yè)能夠充分利用各自的優(yōu)勢，政府贏利性企業(yè)和非贏利性企業(yè)基于某個項目而形成以雙贏相互合作形式參與各方可以達(dá)到預(yù)期單獨行動相比更為有利的結(jié)果，參與各方雖然沒有達(dá)到自身理想的最大利益，但社會效應(yīng)最大化，對棚戶區(qū)居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授權(quán)項目業(yè)主，將擬建設(shè)的某個基礎(chǔ)設(shè)施項目，通過合同約定并授權(quán)另一投資企業(yè)來融資、投資、建設(shè)、經(jīng)營、維護(hù)該項目，該投資企業(yè)在協(xié)議規(guī)定的時期內(nèi)通過經(jīng)營來獲取收益，并承擔(dān)風(fēng)險。政府或授權(quán)項目業(yè)主在此期間保留對該項目的監(jiān)督調(diào)控權(quán)。協(xié)議期滿根據(jù)協(xié)議由授權(quán)的投資企業(yè)將該項目轉(zhuǎn)交給政府或政府授權(quán)項目業(yè)主的一種模式。

1、BOT在棚戶區(qū)之類基礎(chǔ)工程建設(shè)方面的優(yōu)勢

（1）可以有效的減輕政府的財政負(fù)擔(dān)，把從基礎(chǔ)設(shè)施上省下的資金用到其它政府項目中去，從而可以在政府資源不足時將事情辦的更好。

（2）而第三方承包商則可以通過這種方式與政府和財團(tuán)搭線，獲得更好的投資機(jī)會，采用BOT可以把金融機(jī)構(gòu)和私人財團(tuán)各自的資金通過入股或貸款的形式集中起來，投資建設(shè)于基礎(chǔ)設(shè)施項目，而且投資效益往往相當(dāng)可觀。

2、BOT融資方式的劣勢：

同樣也是因為基礎(chǔ)工程的緣故，BOT方式存在著一些缺點與局限性。融資成本較高，因此要求的投資回報率也高。相對授權(quán)期限較長，對投資者而言，投資回收期也較長、投資風(fēng)險大，構(gòu)成了對投資者不利的一面。

合同文件繁多、復(fù)雜。BOT方式是一個復(fù)雜的程勛，中間有許多的環(huán)節(jié)，包括與政府簽訂特許權(quán)的協(xié)議、與承包商簽訂建設(shè)合同、與金融公司簽訂貸款協(xié)議、與保險公司簽訂協(xié)議，在建設(shè)項目開始階段就得付出巨大精力進(jìn)行這些工作。

BOT涉及的經(jīng)濟(jì)主體比較多而且復(fù)雜，多個經(jīng)濟(jì)主體的利益協(xié)調(diào)相當(dāng)困難，而政府作為經(jīng)濟(jì)主體而不是仲裁者的參與，又增加了協(xié)調(diào)難度。

（三）ABS模式

ABS指的是以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場上發(fā)型債券籌集資金的一種項目融資方式。

拓展融資渠道，降低融資成本，對于南昌棚戶區(qū)改造項目來說，由于ABS融資成本低，融資效率高，對于這種棚戶區(qū)改造需要盡快籌集資金的項目來說具有很高的實用性。

資金來源豐富、投資風(fēng)險小，ABS項目融資的對象時資本市場上數(shù)量眾多的債券購買者，債券可在二級市場流通，并通過SPC的“信用增級”使投資者免受資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險的損失。而且被重組的資產(chǎn)匯集而成的“資產(chǎn)池”，從而可以在許多債務(wù)人中分?jǐn)傔`約風(fēng)險，這就極大地分散了項目的投資風(fēng)險，使每個投資者的風(fēng)險減小。

政府資金壓力小，ABS融資是用項目的未來收益來償還債務(wù)，這樣就有利于緩解政府的財政資金壓力，使政府的或者企業(yè)的有限資金從事更多的投資成為可能。通過ABS能獲得資金而且又不增加負(fù)擔(dān)。在棚戶區(qū)改造這個需要大量資金的項目中，ABS融資模式能很好的滿足。

六、總結(jié)

棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)程，改善居民的生活環(huán)境，實現(xiàn)城市健康發(fā)展是當(dāng)前城市發(fā)展的重中之重。每一個融資模式都是在特定的時代，特定的現(xiàn)實情況下順應(yīng)實際產(chǎn)生的，有其獨特的優(yōu)勢，同樣也有其劣勢。沒有最好的融資模式，只有最適合的。研究的目的就是根據(jù)前人的經(jīng)驗，根據(jù)當(dāng)前的現(xiàn)實情況總結(jié)出最符合當(dāng)代情況的措施，將棚戶區(qū)改造的工作更快更好的完成，讓人民早日搬出棚戶區(qū)，過上好日子。

第二篇：北京市棚戶區(qū)改造項目融資模式研究

北京市棚戶區(qū)改造項目融資模式研究

2014年03月31日09：32 徐 明 來源：金融時報

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棚戶區(qū)改造是關(guān)乎首都民生和發(fā)展的重大政治工程，也是以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重要的突破口。北京市自2009年開展棚戶區(qū)改造工程以來，先后啟動了“三區(qū)三片”和“新增五片”等棚戶改造工程，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力。2013年，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，北京市將棚戶區(qū)改造作為第一要務(wù)，計劃在5年內(nèi)完成全市棚戶區(qū)改造，總投資達(dá)7944億元。國家開發(fā)銀行北京分行以“服務(wù)首都”為宗旨，貫徹落實北京市棚戶區(qū)改造戰(zhàn)略部署，與市住建委、重大辦加強(qiáng)合作，率先支持了新棚戶區(qū)政策下北京市首個棚戶區(qū)項目——西城區(qū)百萬莊北里居民住房改善項目，編制了《北京市棚戶區(qū)改造系統(tǒng)性融資規(guī)劃》。本文針對北京市新一輪棚戶區(qū)改造項目的融資特點，探索與之相適應(yīng)的融資模式，提出支持北京市棚戶區(qū)改造的思路建議。

北京市棚戶區(qū)改造的類型及難題

（一）北京市棚戶區(qū)改造的類型。2013年，北京市在原有城市和國有工礦棚戶區(qū)改造類型上，將棚戶區(qū)改造范圍擴(kuò)展至五類，分別是中心城區(qū)平房院落修繕、老舊小區(qū)綜合整治、城中村、邊角地整治拆遷遺留項目、城鄉(xiāng)接合部改造以及城市和國有工礦棚戶區(qū)改造。

（二）北京市棚戶區(qū)改造的待解之題。隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和棚戶區(qū)改造范圍的擴(kuò)大，尤其是本輪棚戶區(qū)改造重點集中在城市中心區(qū)，面臨的問題進(jìn)一步復(fù)雜化，主要體現(xiàn)在，一是開發(fā)難度高，拆遷難度大。大多數(shù)棚戶區(qū)改造項目市場運(yùn)作空間小、配套設(shè)施建設(shè)壓力大，同時，由于北京的高房價和特殊的地緣政治特點，拆遷難度更大。二是開發(fā)建設(shè)資金缺乏，融資困難。棚戶區(qū)改造開發(fā)建設(shè)資金需求巨大，僅依靠財政資金無法平衡缺口，貸款方面存在資本金缺口及融資抵押物匱乏等問題。三是區(qū)縣發(fā)展水平差距較大，建設(shè)資金和土地資源供給能力差別較大，棚戶區(qū)改造可支配資源不均衡。四是市、區(qū)兩級投融資平臺缺乏聯(lián)動機(jī)制。各區(qū)縣在棚戶區(qū)改造過程中更傾向于使用下屬平臺進(jìn)行投融資，市級平臺的資源和優(yōu)勢未充分發(fā)揮。五是土地開發(fā)拆建分離的模式不利于項目整體的資金平衡。

北京市棚戶區(qū)改造融資模式探討

（一）政府回購模式。該模式適用于公益性強(qiáng)、項目收益差、商業(yè)開發(fā)價值不高、主要依靠政府的財政資金還款的棚戶區(qū)改造項目，如改造用途為綠地或公共建筑用地項目。該模式由區(qū)縣政府授權(quán)某主體負(fù)責(zé)項目實施，按照《政府采購法》與實施主體簽訂BT協(xié)議，逐年支付回購資金。實施主體通過招標(biāo)選擇項目建設(shè)主體，并為其提供融資擔(dān)保。項目建設(shè)主體向銀行申請貸款，以政府回購資金作為還款來源。項目所在區(qū)縣需要與銀行簽署還款資金差額補(bǔ)足協(xié)議。如在委托代建或BT協(xié)議中明確約定回購資金來源，且評審認(rèn)為資金來源可靠的，可使用委托代建、BT等協(xié)議項下的應(yīng)收賬款質(zhì)押作為擔(dān)保。實施主體可為有實力和資質(zhì)的民營企業(yè)、國有企業(yè)或地方政府融資平臺等。

（二）市場化運(yùn)作模式。該模式適用于具有良好的收益、能夠?qū)崿F(xiàn)自身平衡改造項目。在該模式下，政府支持項目公司部分資本金，其余資金由項目公司從銀行進(jìn)行融資。籌集資金時，可考慮棚戶區(qū)居民以拆遷補(bǔ)償款入股項目公司，一方面減輕項目公司拆遷補(bǔ)償?shù)馁Y金壓力，另一方面居民通過股權(quán)投資的回報可以在安置后獲得穩(wěn)定的收入來源。該模式可選擇社會投資者、政府融資平臺等作為項目的實施主體，優(yōu)點是通過土地開發(fā)收入平衡部分改造投入，能最大程度減輕政府的財政負(fù)擔(dān)。

（三）REITs模式。由于各區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差較大，在承擔(dān)的棚戶區(qū)改造任務(wù)量和可支配的資源上也不盡相同，可通過REITs模式盤活存量資產(chǎn)，統(tǒng)籌全市的改造資金和土地資源，促進(jìn)資金的整體平衡。REITs 模式由市保障房投資中心將保障房資產(chǎn)抵押給信托公司，并進(jìn)行打包，在交易市場流轉(zhuǎn)。投資者的收益為同期保障房租賃市場所獲得的收益，差價由政府進(jìn)行補(bǔ)貼。通過REITs募集的資金，投資中心用于棚戶區(qū)改造投資，開發(fā)收益用于新增保障房建設(shè)，擴(kuò)大REITs資產(chǎn)池規(guī)模；通過棚戶區(qū)改造新增的保障房資產(chǎn)，也交由投資中心統(tǒng)一管理，實現(xiàn)保障房存量資產(chǎn)滾動發(fā)展。建議棚戶區(qū)改造REITs由投資中心和國有信托公司共同發(fā)起。為了縮小風(fēng)險涉及范圍，可采用私募形式，融資對象限于一定范圍，如國開行、公積金、社保資金、保險資金、大型央企和國有企業(yè)等，不對普通投資者發(fā)行和流通。

（四）政府引導(dǎo)性發(fā)展投資基金模式。對于項目資本金不足問題，可參照北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金模式，建立棚戶區(qū)改造政府引導(dǎo)基金，吸引社會資本參與棚戶區(qū)改造進(jìn)程。在資產(chǎn)管理層面，政府投融資平臺為項目的開發(fā)建設(shè)主體，基金對棚戶區(qū)改造、棚改區(qū)商業(yè)開發(fā)、安置房建設(shè)、物業(yè)經(jīng)營等項目進(jìn)行股權(quán)投資或提供債權(quán)融資，以股權(quán)投資為主?；鸬闹饕找鎭碓窗ㄅ锔膮^(qū)商業(yè)開發(fā)股權(quán)投資收益、安置房物業(yè)及附屬設(shè)施經(jīng)營股權(quán)收益、債權(quán)投資收益。政府投融資平臺作為GP對發(fā)展投資基金承擔(dān)無限連帶責(zé)任風(fēng)險；其他投資人作為LP，以其投資金額承擔(dān)有限責(zé)任；基金以所持股權(quán)對所投資企業(yè)承擔(dān)有限責(zé)任。

（五）私募債模式。該模式具有審批便捷、發(fā)行條件寬松、融資規(guī)模不受限、期限相對較長、資金使用靈活、成本相對較低等優(yōu)勢，與棚戶區(qū)改造資金需求特點具有很高的契合度。由政府指定或設(shè)立的投融資平臺為發(fā)債主體，由主承銷商代理承銷，并實施統(tǒng)一監(jiān)管、審核資金的支付使用、項目回款資金最終歸集以及還本付息，結(jié)算經(jīng)辦銀行負(fù)責(zé)資金的支付結(jié)算和項目回款的初步歸集。承銷商還可根據(jù)發(fā)行主體要求，提供委托貸款服務(wù)，并對貸款項目進(jìn)行監(jiān)督和資金回收等。主要還款來源為棚戶區(qū)改造項目的商業(yè)開發(fā)運(yùn)營。為降低發(fā)行成本，可考慮由政府或主承銷商給予信用支持。

北京市棚戶區(qū)改造融資的相關(guān)建議

（一）建立并完善金融支持棚戶區(qū)改造的工作機(jī)制。包括落實國務(wù)院以及北京市關(guān)于棚戶區(qū)改造融資支持政策，建立全市棚戶區(qū)改造資源的統(tǒng)籌機(jī)制，建立區(qū)縣合作利益分享機(jī)制，完善各相關(guān)委辦局間的協(xié)作機(jī)制。

（二）加大財政支持力度。包括盤活存量資產(chǎn)，拓寬財政資金來源，設(shè)立棚戶區(qū)改造專項資金，積極爭取國家金融支持棚改政策傾斜，以市保障房投資中心為主體建立市級棚戶區(qū)改造融資平臺，做大做強(qiáng)區(qū)縣融資平臺，提供貸款貼息，擴(kuò)大稅費(fèi)減免適用范圍。

（三）積極拓寬融資渠道。包括通過多種方式鼓勵和支持社會資本參與棚戶區(qū)改造，支持有實力、信譽(yù)好的國有企業(yè)在政府組織下參與改造，規(guī)范利用企業(yè)債券融資，鼓勵金融機(jī)構(gòu)通過債券、基金、信托等方式提供多元化融資支持，積極爭取國開行軟貸款支持。

（四）建立棚戶區(qū)改造資金的風(fēng)險控制機(jī)制。包括建立棚戶區(qū)改造資金專項賬戶，嚴(yán)控政府債務(wù)上限，建立償債準(zhǔn)備金制度，建立棚戶區(qū)改造風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，建立棚改投融資檢測評估機(jī)制。

第三篇：棚戶區(qū)改造融資創(chuàng)新模式

創(chuàng)新棚戶區(qū)改造融資模式

來源：中國建設(shè)報

2015-05-01

棚戶區(qū)的存在是一個歷史遺留問題，已成為城市中“二元結(jié)構(gòu)”的一大表現(xiàn)。棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造了5000萬平方米，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。目前，全國還有1400多萬戶需要進(jìn)行棚改，尚未改造的棚戶區(qū)大多位于中西部地區(qū)、獨立工礦區(qū)、資源枯竭型城市和三線企業(yè)較集中的城市。

近年來，國家先后出臺了《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》等文件，要求加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人亦強(qiáng)調(diào)，棚改是重大民生問題、發(fā)展問題，把這項工作放到經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)中來審視，具有深遠(yuǎn)的重要意義。加快推進(jìn)棚改，順應(yīng)了人民群眾對改善居住條件的期待，能增加消費(fèi)和投資、助力經(jīng)濟(jì)增長，可以完善配套設(shè)施、改善城市面貌、提升城市競爭力。

相比保障房建設(shè)，地方政府對棚戶區(qū)改造的積極性更高，因為保障房面對的是低收入人群，消耗的又是政府儲備的土地；而棚戶區(qū)改造利用的都是棚戶區(qū)現(xiàn)有土地，對其提高了利用率。對地方來說，棚戶區(qū)改造相當(dāng)于一個小型的經(jīng)濟(jì)刺激，可以彌補(bǔ)目前房地產(chǎn)市場下滑對經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響。目前我國不少產(chǎn)業(yè)下滑趨勢明顯，工業(yè)產(chǎn)能過剩較嚴(yán)重，因此加大棚戶區(qū)改造不僅不會帶來產(chǎn)能過剩，還可以滿足老百姓的切實需求，帶動相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，消化部分過剩產(chǎn)能。棚戶區(qū)改造存在的問題

首先，棚戶區(qū)改造涉及土地房屋征收、土地整理、安置房建設(shè)及配套項目建設(shè)等內(nèi)容?？陀^上講，實施棚戶區(qū)改造的難度越來越大，主要原因是商業(yè)價值高、容易改造的地區(qū)已基本改造完畢，剩下的大多改造成本過高。棚戶區(qū)改造存在的突出問題包括：一是征地拆遷工作難度大，供地計劃落實受到影響，一些納入計劃的棚戶區(qū)改造項目無法按期實施；配套設(shè)施不能按時完成，影響到已建成棚戶區(qū)安置住房的交付使用；少數(shù)項目存在質(zhì)量問題，包括參建單位質(zhì)量責(zé)任不落實，存在一些質(zhì)量通病等。

其次，政府要完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，解決資金來源是關(guān)鍵。棚戶區(qū)改造一般是通過政府規(guī)劃由企業(yè)來操作。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，地方政府棚改籌資缺口至少在千億元以上。2014年4月國務(wù)院常務(wù)會議上確定，由國開行成立住宅金融事業(yè)部，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵商業(yè)銀行、社?；?、保險機(jī)構(gòu)等積極參與，重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。此前媒體報道，國家開發(fā)銀行從央行獲得3年期1萬億元的抵押補(bǔ)充貸款，專項用于支持國開行住宅金融事業(yè)部，支持保障性住房，特別是棚戶區(qū)改造的信貸資金需求。2014年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》中稱：“各地要建立健全信貸償還保障機(jī)制，確保還款保障得到有效落實?！卑凑招骂A(yù)算法規(guī)定，政府債務(wù)只能通過政府及其部門舉借，不得通過企事業(yè)單位等舉借。政府舉債以政府債券形式，主體僅限省級政府，省級以下無舉債權(quán)，市縣可由省級政府代為舉借。因此，地方政府也只能間接利用國開行的專項資金。運(yùn)用PPP創(chuàng)新融資模式

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵社會投資的指導(dǎo)意見》和《財政部關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》的要求，在公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施等重點領(lǐng)域要進(jìn)一步創(chuàng)新投融資體制，充分發(fā)揮社會資本特別是民間資本的積極作用。

此前，財政部和發(fā)改委都力推政府債務(wù)PPP化，以政府購買服務(wù)等形式來替代傳統(tǒng)政府融資平臺運(yùn)作。PPP通常由社會資本承擔(dān)建設(shè)、運(yùn)營、維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的大部分工作，并通過“使用者付費(fèi)”及必要的“政府付費(fèi)”獲得合理投資回報。政府部門可針對某一項目和社會資本一起組建一個項目公司，為該項目主體安排好現(xiàn)金流，并負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價格和質(zhì)量監(jiān)管，以保證公共利益最大化。

政府可以爭取國家開發(fā)銀行的專項資金貸款來降低融資成本，實行財政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、土地出讓、收益返還等優(yōu)惠政策，或者允許在改造項目里配套建設(shè)一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和商品住房，吸引社會資本參與棚戶區(qū)改造，使原棚戶區(qū)居民能享受到更好的公共服務(wù)。

應(yīng)用PPP模式有利于緩解棚戶區(qū)改造項目的融資難題。一方面，創(chuàng)新投融資機(jī)制，引入社會資本投資，可以緩解政府建設(shè)資金的不足。另一方面，政府通過投資補(bǔ)助、擔(dān)保補(bǔ)貼、貸款貼息等方式支持引入社會資本的項目，能夠進(jìn)一步強(qiáng)化社會資本信心。

第四篇：“新常態(tài)”下棚戶區(qū)改造融資模式探討

“新常態(tài)”下棚戶區(qū)改造融資模式探討

摘要：隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，進(jìn)行棚戶區(qū)改造是改善人民生活環(huán)境、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。在經(jīng)濟(jì)形勢下行、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài)下，原有的棚戶區(qū)改造融資方式已不能滿足現(xiàn)實的需要。為解決棚戶區(qū)改造融資過程中的問題，需要在融資模式上做出突破和創(chuàng)新。本文結(jié)合目前棚戶區(qū)改造的現(xiàn)狀，并對當(dāng)下棚戶區(qū)改造所采用融資的模式進(jìn)行分析，借鑒國外棚戶區(qū)改造融資經(jīng)驗，對我國融資模式提出創(chuàng)新建議。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造 融資模式 改進(jìn)

棚戶區(qū)改造是黨和政府實施的重大戰(zhàn)略舉措。棚戶區(qū)改造工作的有效實施是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具，體現(xiàn)了現(xiàn)階段所倡導(dǎo)的以人為本的思想。根據(jù)調(diào)查顯示，中國到目前為止仍然有成千上萬的城鎮(zhèn)人口住在棚戶區(qū)中，棚戶區(qū)改造的任務(wù)相當(dāng)繁重。2016年棚戶區(qū)改造任務(wù)為600萬套，比2015年增加了100多萬套，如果按每一戶60萬元來計算，那么建設(shè)總成本高達(dá)36000億元，這還沒有把項目前期的土地整理費(fèi)和項目后期的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用囊括進(jìn)去，如果再加上這些費(fèi)用，那么建設(shè)成本就會多出更多。面對中國經(jīng)濟(jì)增長速度放慢、經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變以及地方政府債務(wù)管理的“新常態(tài)”環(huán)境下，為棚戶區(qū)改造提供資金支持具有重要的意義。

一、新常態(tài)下棚戶區(qū)改造主要融資模式分析

我國棚戶區(qū)改造項目融資模式在依托本國實際的發(fā)展情況下，逐步形成了商業(yè)銀行貸款、開發(fā)性金融、公積金貸款、債券、股權(quán)、資產(chǎn)支持證券、信托計劃、資產(chǎn)管理計劃以及PPP等多種模式并存的現(xiàn)狀。在實際的操作中應(yīng)用最廣泛的主要有以下幾種：

（一）貸款融資模式

貸款融資模式主要包括商業(yè)銀行貸款和公積金貸款兩種形式。這類模式是通過向不同金融機(jī)構(gòu)或者主體申請貸款融資獲得棚戶區(qū)改造的項目資金。

1、商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款融資模式是指棚戶區(qū)項目承建企業(yè)或項目公司通過向商業(yè)銀行貸款的方式融資。

2、住房公積金貸款

住房公積金貸款模式是擴(kuò)大棚戶區(qū)改造資金來源和提高公積金資金使用效率的融資模式。

公積金貸款的運(yùn)作模式與商業(yè)銀行模式基本相同。區(qū)別在于，公積金管理中心并不自行發(fā)放貸款，只是提供貸款資金，委托商業(yè)銀行貸款給承建企業(yè)。

（二）債務(wù)工具直接融資模式

包括企業(yè)債、公司債、項目收益?zhèn)?、中期票?jù)等融資模式。直接債務(wù)融資模式由承建棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)或者項目公司通過發(fā)行各類融資債務(wù)工具來獲得資金。融資企業(yè)和出資人通過債務(wù)工具形成直接的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債務(wù)關(guān)系到期后融資企業(yè)向出資人支付本息。

債券融資模式。債券融資是指由承建企業(yè)或者項目公司授權(quán)代理機(jī)構(gòu)，發(fā)行各類直接債務(wù)融資工具募集資金的融資模式。棚戶區(qū)項目融資運(yùn)用的主要有企業(yè)債、公司債、中期票據(jù)和短期融資券。

（三）股權(quán)融資模式

包括股權(quán)融資模式和產(chǎn)業(yè)基金融資模式。出資人通過收購融資企業(yè)股權(quán)方式向企業(yè)和項目注入資金，然后通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)、股票漲價回購以及企業(yè)分紅等途徑獲取投資回報。承包棚戶區(qū)改造項目的單位或企業(yè)通過出讓單位或企業(yè)的項目所有權(quán)以及質(zhì)押股票股權(quán)等形式，獲得資金涌入，為棚戶區(qū)改造項目提供資金周轉(zhuǎn)。承包單位或企業(yè)通過股權(quán)融資獲得的資金無須還本付息，但要向新股東即出資人分享企業(yè)利潤。

（四）非傳統(tǒng)融資模式

1、信托計劃融資模式

信托計劃融資模式，是指承建企業(yè)或者項目公司借助信托公司獲得融?Y的模式。信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，然后以信托貸款或者股權(quán)投資等方式將資金注入項目企業(yè)，待項目產(chǎn)生收益后收回信托資金和收益退出企業(yè)或項目。棚戶區(qū)項目拿地成本較低，大多采取“回遷房+商品房”的模式，后期有較充足的現(xiàn)金流償還信托本息，與信托產(chǎn)品能較好融合，因此，2011年以來發(fā)行的保障房信托集中在棚戶區(qū)改造項目。

2、政府購買服務(wù)模式

政府與社會資本合作模式簡稱PPP模式，是指項目由地方政府或者是政府主管部門按照PPP管理的相關(guān)制度流程，履行完整、合法有效的操作手續(xù)，參與棚戶區(qū)改造項目。實施的主體是社會資本項目公司或者是與政府共同成立的項目公司，社會資本通過項目自身的利益以及政府約定的財政補(bǔ)貼，對其投資資本進(jìn)行回收，并獲取合法利益的模式。

二、各種融資模式比較分析

貸款融資模式審批便捷、手續(xù)簡單，應(yīng)用最廣。貸款融資模式較其他各類融資模式的優(yōu)點在于審批便捷、手續(xù)簡單，只要滿足商業(yè)銀行貸款條件即可申請貸款融資，不需要額外的行政審批環(huán)節(jié)。因此，貸款模式是目前應(yīng)用最多和最廣的棚戶區(qū)改造融資模式。

股權(quán)融資門檻較高。股權(quán)融資與債權(quán)融資相比最大的優(yōu)勢是融資規(guī)模大，而且承包單位或企業(yè)通過股權(quán)融資獲得的資金無須還本付息。但是股權(quán)融資對融資項目資格條件的限制比較多，不僅要考察融資項目是否能獲得穩(wěn)定的收益，而且股權(quán)融資只能適用于可經(jīng)營性的基礎(chǔ)設(shè)施。對一些項目回報利潤較低的棚戶區(qū)改造項目基本上不具備股權(quán)融資的資格。

債務(wù)融資受政策限制較多。棚戶區(qū)改造利用債務(wù)融資受兩方面制約：一是融資項目的資本金約束。二是可覆蓋債務(wù)本息的項目現(xiàn)金流。在這兩方面的約束條下，不同的融資方式都有各自的缺陷。商業(yè)銀行對項目進(jìn)行貸款必須是在有穩(wěn)定的利潤收入的前提下才予以貸款，這樣就會對一些盈利較低的棚戶區(qū)改造項目的約束就比較大。此外，債務(wù)融資很容易受國家宏觀調(diào)控政策的影響，如果國家實施減少貨幣發(fā)行的政策，那么棚戶區(qū)改造項目就很難從銀行中獲得貸款，項目就會因為缺乏資金支持而無法順利開展。

非傳統(tǒng)融資方式風(fēng)險較大。對于信托、理財、資產(chǎn)證券化等融資方式，存在融資透明度和規(guī)范性問題，難以有效監(jiān)管，對銀行體系造成潛在風(fēng)險。另外，這些方式只適合于經(jīng)營性的、收益比較高的棚戶區(qū)改造項目。因此，不具備大規(guī)模推廣的條件?？傮w來看，提供無償服務(wù)的項目由于缺乏資金流入而不能形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，其融資渠道不暢通，另外國發(fā)〔2010〕19號文、財預(yù)〔2012〕463號文等對公益性項目融資資格條件進(jìn)行了嚴(yán)格限制。因此，上述融資方式由于各自的弊端都無法從根本上解決融資問題。對于有較高投資利潤的棚戶區(qū)改造項目，運(yùn)用多元化渠道進(jìn)行融資可以積極考慮采用PPP等方式吸納社會資金，與有實力、有經(jīng)驗、有資源、有品牌的社會資本開展合作，通過風(fēng)險分擔(dān)、利益共享原則，來實施開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級開發(fā)，不斷提升區(qū)域開發(fā)品質(zhì)。

三、新常態(tài)下棚戶區(qū)改造融資模式改進(jìn)措施

國外在棚戶區(qū)改造融資方面的經(jīng)驗與我國相比更加成熟。國外在進(jìn)行棚戶區(qū)改造融資時更注意注意發(fā)揮政府的補(bǔ)貼作用，積極引導(dǎo)社會資金融入，同時不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品以占據(jù)更廣闊的市場。上世紀(jì)八十年代的美國就已經(jīng)開始推行保障房建設(shè)市場化，美國政府以稅收優(yōu)惠、開發(fā)維修資金投入以及利息抵稅等政策為開發(fā)商提供資金補(bǔ)貼，而且規(guī)定開發(fā)商可以按照市場利率從私人銀行貸款，但是只需要1%的利息，其中的差額部分全部由政府來補(bǔ)貼。政府直接補(bǔ)貼、優(yōu)惠稅收、貸款貼息的方式極大的調(diào)動了各類社會投資者的投資熱情，彌補(bǔ)了棚戶區(qū)改造資金缺口，強(qiáng)大的資金支持更有利于新常態(tài)下棚戶區(qū)改造項目的順利進(jìn)行。

四、結(jié)束語

棚戶區(qū)改造融資模式的科學(xué)選擇能促進(jìn)棚戶區(qū)改造項目的順利進(jìn)行，推進(jìn)我國惠民工程的有效實施。面對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢的新常態(tài)下，不斷改進(jìn)棚戶區(qū)改造融資方式以順應(yīng)現(xiàn)實發(fā)展的需要是目前我國棚戶區(qū)改造工作的重點，為此，我們應(yīng)該在借鑒國外經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合國內(nèi)實際情況，不斷創(chuàng)新我國棚戶區(qū)改造融資模式，為加快我國城市化步伐，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：棚戶區(qū)改造研究

棚戶區(qū)改造法律資料匯總及指引

棚戶區(qū)是我國對西方所謂貧民窟的一種具有中國特色的稱謂，當(dāng)然做為比西方資本主義先進(jìn)的社會主義制度下我們的國家是不可能存在平民窟的，因為西方資本主義國家公民有遷徙自由的權(quán)利，在他們的城市化的過程中，大量失地農(nóng)民進(jìn)入城市，在社會保障不健全的情況下，大量的在城市化浪潮中被卷進(jìn)城市的人就在城市的國有土地上搭建臨時的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最終形成了城市平民窟，也就是我國的所謂棚戶區(qū)。因為國情不同，主要是土地政策的不同所以有關(guān)棚戶區(qū)的形成和處理在中西方有很大差別，但是還原棚戶區(qū)的本來面目可以使問題相對簡單明了化，也使我們的棚戶區(qū)改造的政策更顯人性化，也正契合了我黨國執(zhí)政為民的理念。

什么是棚戶區(qū)

棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域。從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。

棚戶區(qū)的特征如下：

第一，棚戶區(qū)所在區(qū)域?qū)儆诔鞘惺袇^(qū)內(nèi)，及城市建成區(qū)，包括城鎮(zhèn)、國有農(nóng)場等國有土地之上。

例：山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見指出改造的范圍是：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上和獨立工礦區(qū)內(nèi)。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：城市建成區(qū)國有土地范圍內(nèi)。

第二，棚戶區(qū)所在的絕大部分房屋為平房。平房是相對于樓房而言，其特點是低矮，質(zhì)量差。也包括部分簡易的樓房。

例如：山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見指出改造的范圍是：集中連片平房和簡易樓房。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：集中連片平房區(qū)、簡易樓以及因規(guī)劃需要拆除的現(xiàn)狀樓。

第三，市政設(shè)施不完善，沒有公共排水設(shè)施等。治安和消防隱患大以及環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。

山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見指出改造的范圍是：使用年限久、房屋質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、交通不暢、消防隱患大、環(huán)境臟亂差。

太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見指出改造范圍是：使用年限長、房屋質(zhì)量差、設(shè)施不配套、交通不便利、環(huán)境臟亂差、安全隱患大。

第四，破舊簡易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建。

山東省建設(shè)廳對棚戶區(qū)的概念還特別突出了：“破舊簡易平房構(gòu)成，混雜大量違章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面積小。

“人均居住水平低”（黑龍江省、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽）

通過對棚戶區(qū)特征的分析，雖然國家沒有對棚戶區(qū)作出一個明確統(tǒng)一的概念，但可以看出，各個地方人民政府對棚戶區(qū)的定義，基本上是大同小異，均能反映出當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)的實際情況。

什么是棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造是我國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計顯示，我國在過去幾年進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，約改造５０００萬平方米棚戶區(qū)，近１００萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。

２００５年開始，我國在東北三省實施振興戰(zhàn)略中相繼開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用３至５年時間，讓２００多萬居民全部遷入新居。

目前，我國包括棚戶區(qū)在內(nèi)有大約１．５億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計劃，因地制宜進(jìn)行改造。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)劃，我國將從２００９年開始，對國內(nèi)煤炭采空區(qū)、林場、農(nóng)墾及華僑農(nóng)場中棚戶區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造。

核心政策如下：

1、政策優(yōu)惠，陽光操作。妥善處理棚戶區(qū)中歷史遺留的產(chǎn)權(quán)問題，對已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區(qū)居民的承受能力，做好與各項住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償。

2、破解復(fù)雜問題，必須堅持原則性和靈活性相統(tǒng)一，創(chuàng)新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強(qiáng)棚戶區(qū)居民安置用房的建設(shè)質(zhì)量管理。盡可能通過公開招標(biāo)的方式選擇有實力的單位參與建設(shè)，加強(qiáng)工程質(zhì)量安全監(jiān)督管理，確?；剡w安置房屋的建設(shè)質(zhì)量，防止因質(zhì)量問題引發(fā)矛盾糾紛。

4、要完善棚戶區(qū)改造后的公共服務(wù)功能。

以上政策在《山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見》(晉政發(fā)[2008]3號)和《太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見》（并政發(fā)〔2007〕23號）中均有比較充分的反應(yīng)。

棚戶區(qū)改造的法律性質(zhì)

在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見稿）》中的第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：

（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)的需要；

（五）為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；

根據(jù)山西省和太原市關(guān)于棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見的指導(dǎo)思想分別是：“城市居民棚戶區(qū)改造,是實踐黨的宗旨、鄧小平理論和“三個代表”重要思想,落實科學(xué)發(fā)展觀,構(gòu)建社會主義和諧社會的具體體現(xiàn)。城市居民棚戶區(qū)改造要與創(chuàng)建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結(jié)合,與降低城市中心區(qū)人口密度和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合,按照建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的要求,優(yōu)化配置土地資源,建設(shè)節(jié)能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環(huán)境。”和“以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善居民居住條件、提高城市土地集約利用率為宗旨，科學(xué)規(guī)劃，精心組織，分類實施,全面啟動城市居民棚戶區(qū)改造，力爭用3-5年時間完成全市棚戶區(qū)改造任務(wù)，提升城市品位，改善人民生活，構(gòu)建和諧太原，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展?！?/p>

在住建部和山西省和太原市三級指導(dǎo)意見中的棚戶區(qū)改造基本原則中均規(guī)定了“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作”的基本原則。

綜上我們可以看出棚戶區(qū)改造在法律上屬于是公共利益的范疇。

棚戶區(qū)改造的一般程序

一、前期準(zhǔn)備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質(zhì)，確定適用拆遷的程序。

主要區(qū)分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內(nèi)集體土地上房屋的拆遷，以及農(nóng)村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質(zhì)，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。

此時應(yīng)該注意：① 拆遷主管行政機(jī)關(guān)不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴(kuò)大或縮小。④提示建設(shè)項目若在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)經(jīng)拆遷主管行政機(jī)關(guān)同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續(xù)。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規(guī)，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權(quán)證或土地征收征用批準(zhǔn)文件，是否合法取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件，是否取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證并且公示。（5）調(diào)查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數(shù)、人口、老弱病殘?zhí)厥鈱ο蟆?/p>

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。

（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機(jī)構(gòu)的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當(dāng)事人通過協(xié)商一致的方式或者抽簽方式確定評估機(jī)構(gòu)。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的相應(yīng)房地產(chǎn)評估資質(zhì)。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機(jī)構(gòu)及估價人員的資質(zhì)、綜合實力、社會信譽(yù)。②對估價機(jī)構(gòu)確定程序的合法性進(jìn)行核實。

③核實估價機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，或者是否是拆遷當(dāng)事人。

④對估價報告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實。

⑤對估價機(jī)構(gòu)公示初步估價結(jié)果和送達(dá)分戶估價報告的程序性、合法性進(jìn)行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細(xì)操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質(zhì)的評估公司專業(yè)評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對該房屋客觀合理價格（價值）進(jìn)行估算和判斷的活動。

（2）房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標(biāo)準(zhǔn)，是依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區(qū)位是指房屋的地理位置，與城市區(qū)域發(fā)展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環(huán)境等有關(guān)。區(qū)位是決定房屋價格的主要因素，實質(zhì)上是土地價值因素。但房屋拆遷補(bǔ)償考慮區(qū)位因素并非是對房屋土地使用權(quán)的實際補(bǔ)償。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。沒有所有權(quán)證書或證書上未標(biāo)明用途時，應(yīng)界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃、城建部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設(shè)計為住宅，改為營業(yè)用途不但要看是否有營業(yè)執(zhí)照，還要有規(guī)劃部門批準(zhǔn)手續(xù)。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權(quán)證書上標(biāo)明為準(zhǔn)。沒有所有權(quán)證書的房屋以有資質(zhì)的面積測繪單位測繪結(jié)果為準(zhǔn)。除上述三個因素外，房屋的成新、權(quán)屬、結(jié)構(gòu)形式、樓層、朝向等因素均應(yīng)在評估時一并考慮，采用一定的系數(shù)進(jìn)行換算。（3）房屋拆遷評估行為的法律性質(zhì)

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，估價機(jī)構(gòu)做出的《評估報告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。Ⅲ 補(bǔ)充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協(xié)商達(dá)成一致意見，可不經(jīng)過評估程序，直接簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

Ⅳ 專業(yè)性：從事房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)必須具有三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產(chǎn)估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，對被拆遷房屋的市場價值進(jìn)行客觀、公正的估價，其評估結(jié)論可以作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。但有證據(jù)證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結(jié)論明顯背離事實的情況，該評估結(jié)論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強(qiáng)制性：房屋的估價一般不等同于房屋補(bǔ)償價，在確定房屋拆遷補(bǔ)償價時，《評估報告》不具有強(qiáng)制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據(jù)評估報告確定的估價值協(xié)商房屋拆遷補(bǔ)償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據(jù)，沒有拘束力。（4）房屋拆遷評估范圍

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾、無法恢復(fù)使用設(shè)備的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托其他資產(chǎn)評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生

Ⅰ承擔(dān)房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)必須取得建設(shè)部拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房地產(chǎn)價格評估資格，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

Ⅱ房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，但處于暫定期內(nèi)的三級估價機(jī)構(gòu)除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強(qiáng)、社會信譽(yù)好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

Ⅲ 評估機(jī)構(gòu)按以下程序產(chǎn)生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協(xié)商共同選定并委托一家具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)抽取或抽簽確定。為保護(hù)拆遷人利益，應(yīng)由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監(jiān)督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機(jī)構(gòu)。

⑶公示入選的評估機(jī)構(gòu)。估價機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

⑷拆遷估價機(jī)構(gòu)確定后，由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。

Ⅳ評估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生程序的弊端

⑴評估機(jī)構(gòu)出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關(guān)人員的意見對評估機(jī)構(gòu)實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機(jī)構(gòu)簽訂，并由拆遷人支付費(fèi)用。事實上，拆遷人和評估機(jī)構(gòu)建立起一定的利益聯(lián)系，可能影響評估的公正性。

（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應(yīng)向拆遷當(dāng)事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機(jī)構(gòu)人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向評估機(jī)構(gòu)如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，房地產(chǎn)管理部門給與協(xié)助查閱。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

Ⅲ現(xiàn)場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。其中兩個數(shù)據(jù)非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日；二是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格數(shù)據(jù)。按《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》的規(guī)定，市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產(chǎn)評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進(jìn)行比較，對這些補(bǔ)償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經(jīng)營性房屋，有時很難找到參照物進(jìn)行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區(qū)域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現(xiàn)在雙方協(xié)商上，被拆遷人的社會關(guān)系、談判能力、心理素質(zhì)等等因素決定交易價格。

Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構(gòu)建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發(fā)生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設(shè)開發(fā)法，是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值扣除相應(yīng)的費(fèi)用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用有：①土地取得費(fèi)用，包括征地費(fèi)、拆遷費(fèi)、出讓金等；②前期工程費(fèi)用，包括場地平整費(fèi)、項目設(shè)計費(fèi)等；③建筑安裝工程費(fèi)用；④期間費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營者在商（pin）品房開發(fā)期間的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等；⑤開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（市政配套費(fèi)）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區(qū)域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應(yīng)是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區(qū)并沒有確立這樣的補(bǔ)償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應(yīng)包含土地使用權(quán)價值

按建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》相關(guān)規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，理解該條規(guī)定，不難看出既然是市場價就應(yīng)該包括土地使用權(quán)在內(nèi)，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進(jìn)行拆除的行為。拆遷人委托評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋價值進(jìn)行評估，評估價應(yīng)為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。

（9）被拆遷人對評估機(jī)構(gòu)不配合，應(yīng)但承擔(dān)的后果。

被拆遷人應(yīng)該配合評估機(jī)構(gòu)實施評估，提供相關(guān)資料并配合實地查勘，否則，評估機(jī)構(gòu)很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔(dān)限制舉證的后果。裁決機(jī)關(guān)依據(jù)評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。（10）拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結(jié)果有爭議是最常見的，通常認(rèn)為該結(jié)果不能反映自己房產(chǎn)的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當(dāng)起“釘子戶”。該做法可以導(dǎo)致裁決程序中出現(xiàn)主張權(quán)利程序瑕疵。拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有爭議時，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序解決： Ⅰ拆遷當(dāng)事人對估價報告有疑問的，可以向估價機(jī)構(gòu)咨詢。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

Ⅱ拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。

Ⅲ拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

Ⅳ拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。

Ⅴ估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應(yīng)當(dāng)由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。棚戶區(qū)改造的拆遷安置問題

一、拆遷安置的依據(jù)。

根據(jù)山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見：

四、拆遷補(bǔ)償安置與住房保障

拆遷補(bǔ)償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的方式。為保障被拆遷城市棚戶區(qū)內(nèi)居民的基本住房需求,應(yīng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。依法實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償,屬于私有房屋的,按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進(jìn)行房改后,按照私有房屋接受補(bǔ)償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房。

符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產(chǎn)權(quán);其余部分為公有產(chǎn)權(quán),可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估凈值的50%給予補(bǔ)償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經(jīng)濟(jì)適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經(jīng)濟(jì)適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估凈值的50%給予補(bǔ)償,不予安置。各市、縣人民政府要結(jié)合城市居民棚戶區(qū)改造,通過就地或異地建設(shè)、收購二手住房等方式,籌集一批租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房,并按照廉租住房政策儲備一批廉租住房,以滿足無力購買回遷安置住房的住房困難家庭的需求。

根據(jù)以上的文件的精神，關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償總體上分為兩大類四種情況。

首先，兩大類分別為貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償是指拆遷人以專業(yè)房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對被拆遷人的房屋進(jìn)行的評估結(jié)果為依據(jù)，與拆遷人達(dá)成拆遷協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。貨幣補(bǔ)償給被拆遷人后，拆遷方接受相關(guān)房屋進(jìn)行拆除。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人給予被拆遷人異地或回遷安置并根據(jù)相關(guān)評估結(jié)果計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。其中根據(jù)城市房地產(chǎn)拆遷管理條例規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

其次四種情況。

四種情況是根據(jù)拆遷的房屋產(chǎn)權(quán)情況分別為：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

4、無證自建房屋。

1、私有房屋的拆遷按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、租住的公房。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區(qū)居民,可先進(jìn)行房改后,按照私有房屋接受補(bǔ)償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房。

也有關(guān)理論對公房類承租人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置的方法有四種：（1）租賃權(quán)安置。安置房應(yīng)當(dāng)在同類地區(qū)、其使用面積應(yīng)不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。搬遷費(fèi)、提前獎、過渡費(fèi)及承租人添置物品的補(bǔ)償歸承租人（在公房中，對搬遷費(fèi)、提前獎、過渡費(fèi)三項費(fèi)用有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。對承租人添置物品的補(bǔ)償則無論是公房還是私房，有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。下同）。

（2）貨幣安置。此種安置的關(guān)鍵在于如何在被拆遷人與承租人之間進(jìn)行分配。對此有的地方是確定一個固定的比例，如無錫市政府頒布的《無錫市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日起施行）第三十二條規(guī)定：“拆遷政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，??被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，拆遷補(bǔ)償金額的80%補(bǔ)償給房屋承租人，20%補(bǔ)償給被拆遷人?！薄赌暇┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第三十五條則規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)將貨幣補(bǔ)償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關(guān)系終止。租賃雙方約定貨幣補(bǔ)償金額分配比例的，從其約定。”《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》第三十二條規(guī)定：“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋，??實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照下列?guī)定執(zhí)行：

（一）拆遷住宅房屋的，拆遷人按照被拆遷房屋補(bǔ)償金額的5％給予被拆遷人補(bǔ)償，按照被拆遷房屋補(bǔ)償金額的95％給予房屋承租人補(bǔ)償；”這就產(chǎn)生一個問題，即承租人是獲得80%合理還是獲得95%合理？還是這些比例都不合理？筆者以為對拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有租賃房屋實行貨幣補(bǔ)償時，按固定比例補(bǔ)償是沒有法律依據(jù)也是不合理的，事實上也是一直為人所詬病的。在實施貨幣補(bǔ)償時，還是應(yīng)區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補(bǔ)償歸承租人；承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費(fèi)、提前獎、過渡費(fèi)及添置物品部分的補(bǔ)償。

（3）準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關(guān)權(quán)利，其可以要求拆遷人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換安置。

（4）產(chǎn)權(quán)安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產(chǎn)權(quán)人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進(jìn)行安置。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

根據(jù)太原市的相關(guān)政策對棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合廉租住房保障條件的被拆遷人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關(guān)規(guī)定優(yōu)先予以安置。具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。山西省相關(guān)政策是符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優(yōu)先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產(chǎn)權(quán);其余部分為公有產(chǎn)權(quán),可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

4、無證自建房屋。

根據(jù)城市房屋拆遷管理條例的規(guī)定拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。所以對于拆除無證的自建房屋是不予以補(bǔ)償?shù)?，但是出于社會安定和照顧到自建房屋人員的安置問題。山西省規(guī)定拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估凈值的50%給予補(bǔ)償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經(jīng)濟(jì)適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經(jīng)濟(jì)適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估凈值的50%給予補(bǔ)償,不予安置。該條政策只是針對自建居住三年以上的住戶，并且計算的截止時間點是拆遷公告發(fā)布的那一天。

二、拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)償分為拆遷搬遷補(bǔ)助、臨時安置補(bǔ)助(過渡期)和經(jīng)營性用房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償。

1、拆遷搬遷補(bǔ)助

第六條拆遷住宅房屋,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為:(一)設(shè)區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)200—300元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)7—10元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)150—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)5—7元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)90—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)3—5元。

第七條拆遷非住宅房屋,一次性支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)設(shè)區(qū)的市商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付15—20元,生產(chǎn)用房每平方米支付20—25元,辦公用房每平方米支付10—12元,倉儲用房每平方米支付15—20元。

(二)縣(市)商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付10—15元,生產(chǎn)用房每平方米支付15—20元,辦公用房每平方米支付7—10元,倉儲用房每平方米支付10—15元。

(三)建制鎮(zhèn)商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付7—10元,生產(chǎn)用房每平方米支付10—15元,辦公用房每平方米支付5—7元,倉儲用房每平方米支付7—10元。

第八條實行貨幣補(bǔ)償和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付搬遷補(bǔ)助費(fèi);實行期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付兩次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

2、臨時安置補(bǔ)助(過渡期)第九條被拆遷人自行過渡的,支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)(過渡費(fèi))的標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)設(shè)區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)120—200元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)4—6元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)90—150元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)3—4元。

(三)建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)60—100元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)2—4元。

3、經(jīng)營性用房停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償。

第十條拆遷經(jīng)營性、生產(chǎn)型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷人在拆遷公告發(fā)布的上一納稅情況給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償包括工資補(bǔ)償和經(jīng)營補(bǔ)償兩部分。經(jīng)營補(bǔ)償金額按照實際納稅額計算;沒有納稅的,不予補(bǔ)償。

拆遷公告發(fā)布前,雖已獲取營業(yè)執(zhí)照,尚無納稅行為的不予補(bǔ)償;拆遷公告發(fā)布前,已停產(chǎn)、停業(yè)的,不予補(bǔ)償。

第十一條拆遷經(jīng)營性非住宅房屋,造成停業(yè)的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同在冊(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;經(jīng)營補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅情況給予一次性補(bǔ)償。

造成全部停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過6個月;造成部分停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過3個月。

第十二條拆遷生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋,造成停產(chǎn)的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)勞動和社會保障部門提供的被拆遷單位在冊(在崗、繳納勞動保險)的人員名冊,按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;經(jīng)營補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅額給予一次性補(bǔ)償。

造成全部停產(chǎn)的,補(bǔ)償期限不超過6個月;造成部分停產(chǎn)的,補(bǔ)償期限不超過3個月;非正常生產(chǎn)的企業(yè),工資補(bǔ)償按前款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的一半補(bǔ)償,期限不超過6個月。

第十三條拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

工資補(bǔ)償根據(jù)在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同的在冊(在崗)人員,按本企業(yè)上一人均月工資標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)償;未簽訂勞動用工合同的不予補(bǔ)償。

經(jīng)營補(bǔ)償根據(jù)上一月平均納稅額給予一次性補(bǔ)償;未納稅的不予補(bǔ)償。

造成全部停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過6個月;造成部分停業(yè)的,補(bǔ)償期限不超過3個月。第十四條拆遷出租的非住宅房屋,已簽訂租賃合同的,并在被拆遷房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案的,拆遷人對被拆遷人和承租人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為:

(一)根據(jù)租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn),給予被拆遷人3個月的一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

(二)根據(jù)本辦法第七條、第十條、第十一條、第十二條規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),給予承租人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

未簽訂租賃合同或者租賃合同未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的,不予補(bǔ)償。

房屋拆遷糾紛的行政裁決

一、概念界定

（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。

（2）強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷的行為。

二、適用范圍

主要針對城市房屋拆遷中的律師實務(wù)，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。

三、裁決申請與受理階段

（一）申請階段

律師在代理當(dāng)事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規(guī)定申請所必需的資料。在為拆遷主管行政機(jī)關(guān)提供服務(wù)時則應(yīng)審查申請資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請裁決應(yīng)提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。

（2）申請人的身份證明(指營業(yè)執(zhí)照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

（3）被拆除房屋的權(quán)屬及租賃關(guān)系的調(diào)查資料、房屋評估報告。（4）對被申請人的房屋拆遷補(bǔ)償安置具體方案。

（5）申請人與被申請人就補(bǔ)償安置達(dá)不成協(xié)議的相關(guān)證據(jù)資料(包括協(xié)商記錄)。

（6）其他與裁決有關(guān)的資料。

拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例數(shù)。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請裁決應(yīng)提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。（2）申請人的身份證明。

（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。（4）其他與裁決有關(guān)的資料。

3.代書裁決申請書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所。

（2）被申請人名稱、地址等基本情況。（3）申請裁決的請求、事實和理由。（4）申請人簽名或蓋章、申請日期。

（二）審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應(yīng)注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽證

裁決機(jī)關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應(yīng)當(dāng)對達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷基地總戶數(shù)的比例進(jìn)行審核，對已達(dá)成協(xié)議不足20％的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理裁決前就該拆遷基地的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容組織聽證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機(jī)關(guān)不予受理裁決申請：（1）已超過房屋拆遷期限的。

（2）申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補(bǔ)齊資料的。

（3）申請人與被申請人達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的。

（4）房屋已經(jīng)滅失的。

（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細(xì)則》規(guī)定的。

（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的。（7）裁決做出后，當(dāng)事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。

律師對行政機(jī)關(guān)作出受理或不予受理的決定，均可為當(dāng)事人提供咨詢意見，確認(rèn)行政機(jī)關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認(rèn)不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復(fù)議申請書、訴狀或代理復(fù)議與行政訴訟。

四、裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務(wù)重點主要是以下幾方面： 1.對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實。

（1）裁決行政機(jī)關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。（2）裁決行政機(jī)關(guān)是否向被申請人送達(dá)裁決申請副本及答辯通知書。

（3）相關(guān)資料、程序的合法性。

（4）裁決行政機(jī)關(guān)是否組織拆遷當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視作為撤回裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機(jī)關(guān)可以缺席裁決。

（5）

核實補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。

在審理過程中，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)委托估價專家委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。

（6）

裁決行政機(jī)關(guān)是否及時合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法、適當(dāng)。裁決須經(jīng)裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

（7）裁決書是否送達(dá)。裁決書應(yīng)當(dāng)送達(dá)當(dāng)事人，并留有送達(dá)的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)、公告送達(dá)的順序以及實際情況，確定送達(dá)方式。公告送達(dá)的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內(nèi)。裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達(dá)。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務(wù)重點是以下七個方面：

（1）審查是否是發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實。

（2）審查是否是當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。（3）審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。

（5）審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。（6）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

（7）中止裁決的情形消除后，應(yīng)當(dāng)提請行政裁決機(jī)關(guān)恢復(fù)裁決。3.裁決終結(jié)的審查

裁決審理過程中，行政裁決機(jī)關(guān)可能會決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務(wù)的重點是以下四個方面：

（1）審查是否是當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的。（2）審查是否是發(fā)現(xiàn)申請人或被申請人不是裁決當(dāng)事人的。（3）審查是否是申請人撤回裁決申請的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人沒有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書內(nèi)容的審查 裁決書應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由。（3）裁決機(jī)關(guān)認(rèn)定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。（4）補(bǔ)償安置方案(補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細(xì)則》中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償?shù)捻椖?。

（5）告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限。（6）裁決機(jī)關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。（7）裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。

五、行政強(qiáng)制執(zhí)行階段的律師實務(wù)

在行政決定的行政強(qiáng)制執(zhí)行階段，律師為當(dāng)事人以及行政機(jī)關(guān)提供法律服務(wù)的重點主要以下四個方面：

1.審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請主體

房屋拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行裁決方案。被拆遷當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機(jī)關(guān)可依法申請強(qiáng)制執(zhí)行。

2.審查行政強(qiáng)制拆遷前是否依法聽證

申請行政強(qiáng)制執(zhí)行前，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織拆遷當(dāng)事人對行政強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。同時，還應(yīng)邀請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當(dāng)事人拒絕參加聽證會的，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織召開調(diào)查會。律師可代理委托人參與聽證會及調(diào)查會，發(fā)表律師意見。

3.審查行政強(qiáng)制執(zhí)行申請應(yīng)提交的材料 申請行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：（1）行政強(qiáng)制執(zhí)行申請書。（2）裁決調(diào)解記錄和裁決書。（3）安置用房或補(bǔ)償資金證明。

（4）被拆遷當(dāng)事人拒絕接受補(bǔ)償資金的，應(yīng)當(dāng)提交補(bǔ)償資金的提存證明。

（5）被拆遷當(dāng)事人不同意拆遷的有關(guān)材料。（6）聽證會或調(diào)查會記錄。4.行政強(qiáng)制執(zhí)行其他應(yīng)注意的事項

（1）申請行政強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)由裁決機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定。

（2）拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當(dāng)事人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)的安置用房的，不得申請行政強(qiáng)制執(zhí)行。

（3）裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷當(dāng)事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當(dāng)事人自行搬遷。

（4）拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

（5）行政強(qiáng)制執(zhí)行時，裁決機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場。

（6）裁決機(jī)關(guān)是被拆遷當(dāng)事人的，由同級人民政府裁決。（7）行政強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應(yīng)對突發(fā)事件的預(yù)案。

（8）執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn)定與和諧。

行政復(fù)議與訴訟 一、一般規(guī)定 1．目的和依據(jù)

為依法維護(hù)拆遷委托人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政復(fù)議法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《最高人民法院〈關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)〉》、《最高人民法院〈關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)〉》等規(guī)定，結(jié)合拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)操作流程和經(jīng)驗制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復(fù)議與行政訴訟業(yè)務(wù)作參考。

2．適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護(hù)自身合法權(quán)益，依法進(jìn)行司法救濟(jì)的實務(wù)操作。

二、拆遷行政復(fù)議 1.一般規(guī)定

拆遷行政復(fù)議并不是每個項目拆遷的必經(jīng)階段,但拆遷行政復(fù)議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應(yīng)的法律服務(wù)。

在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門作出與拆遷相關(guān)的行政決定等過程中，只要當(dāng)事人認(rèn)為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門申請行政復(fù)議。

除行政復(fù)議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應(yīng)當(dāng)提示拆遷委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行；拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

2.律師在行政復(fù)議階段的法律業(yè)務(wù)內(nèi)容：

（1）審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：

（一）審查立法文件的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

（二）審查規(guī)劃許可的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

（三）審查用的許可的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

（四）審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對下列文件進(jìn)行實體和程序?qū)彶?/p>

（五）審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權(quán)益的情形；

（六）審查拆遷補(bǔ)償資金是否符合法律規(guī)定的及是否被挪用等情形。

（2）審查相關(guān)拆遷實施行為，律師工作內(nèi)容主要包括：

（一）審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機(jī)構(gòu)的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內(nèi)容（內(nèi)容詳見本指引第三章第二節(jié)部分）。

（二）審查補(bǔ)償安置方案的合法性。包括補(bǔ)償對象、利益相關(guān)人、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償方法，以及安置房源等內(nèi)容。

（三）審查補(bǔ)償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補(bǔ)償安置的執(zhí)行等事實情況。

（3）審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機(jī)關(guān)對被拆遷房屋的面積認(rèn)定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。（4）審查行政強(qiáng)制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強(qiáng)制拆遷的實施等內(nèi)容。

（5）對相關(guān)事實調(diào)查取證，發(fā)表律師意見。（6）向委托人提供法律咨詢。（7）對具體事項進(jìn)行專項法律研究。

（8）代理協(xié)商、調(diào)解、申請行政復(fù)議、仲裁、訴訟、申訴。（9）參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強(qiáng)制拆遷后的法律疏導(dǎo)、矛盾化解工作。

（10）其他相關(guān)法律服務(wù)。

三、拆遷訴訟 1.一般規(guī)定

按法律關(guān)系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類：

（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復(fù)議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當(dāng)事人也可以在行政裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟。

（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當(dāng)事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當(dāng)事人與非拆遷當(dāng)事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應(yīng)注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：（1）公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)按行政案件受理。

（2）拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

（3）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以申請房屋拆遷主管機(jī)關(guān)裁決。房屋拆遷主管機(jī)關(guān)是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據(jù)不同的案情及訴訟請求，律師應(yīng)當(dāng)分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下證據(jù)：

（1）證明訴訟主體資格的證據(jù)

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交身份證明資料，即，當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證或戶口本；為法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團(tuán)法人登記證等；法人或其它經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應(yīng)當(dāng)提交變更登記資料。（2）證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據(jù) 拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

（一）房屋拆遷許可證。

（二）拆遷公告。

（三）新建建筑物的，提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明。

（四）房屋被拆除前所作的面積測量報告。

（五）已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

（六）已向被拆遷人支付貨幣補(bǔ)償款、過渡費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)等費(fèi)用的憑證。

（七）提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據(jù)。

（八）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。

被拆遷人應(yīng)提交的證據(jù)：

（一）能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)。

（二）能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)。

（三）在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補(bǔ)償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等。

（四）能證明房屋何時被拆除的證據(jù)。

（五）已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議。

（六）經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應(yīng)提交裁決書。

棚戶區(qū)改造依據(jù)的法律文件

《中華人民共和國憲法》 《中華人民共和國物權(quán)法》 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國土地管理法》

《城市房屋拆遷管理條例 》或（《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》）

《山西省城市房屋拆遷條例》

《山西省城市房屋拆遷補(bǔ)助與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》

《財政部關(guān)于切實落實相關(guān)財政政策積極推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》

《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》 《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于中西部地區(qū)中央下放煤礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知》

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部等 關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》

《山西省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 《山西省人民政府關(guān)于實施城市居民棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見(試行)》

《山西省人民政府關(guān)于實施國有重點煤礦棚戶區(qū)改造的意見》 《太原市人民政府關(guān)于城市居民棚戶區(qū)改造的實施意見》