城市房屋拆遷評估估價時點的思考[小編推薦]

第一篇：城市房屋拆遷評估估價時點的思考[小編推薦]

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城市房屋拆遷評估估價時點的思考

估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同的時間，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。因此，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，在對城市房屋拆遷進(jìn)行評估時，估價時點是個十分重要的問題。

一、合理確定拆遷評估的估價時點

根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！痹诓疬w中對被拆遷房屋和安置用房進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估時，必然會涉及到評估時點的確定問題，由于房屋拆遷是個動態(tài)的過程，從開始準(zhǔn)備拆遷到拆遷實施直到房屋安置，一般需要三至五年時間，在這樣長的時間里，以哪個時間作為拆遷評估的評估時點呢？從實踐中來看，至少有以下幾個時點：決定拆遷日、拆遷動員日、拆遷

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許可證核發(fā)之日、拆遷公告日、開始拆遷日、拆遷完成日、開始安置日、安置完成日。在這么多的時點上，比較合理的價格時點是房屋拆遷許可證核發(fā)之日。

因為根據(jù)規(guī)定，拆遷房屋的拆遷人取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。房屋拆遷許可證是啟動房屋拆遷的法律依據(jù)，是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件。拆遷人在申請房屋拆遷許可證時，必須向拆遷管理部門提供建設(shè)項目批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，拆遷計劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進(jìn)行認(rèn)真的審查，嚴(yán)格把關(guān)。對不符合條件的拆遷項目，不發(fā)給房屋拆遷許可證；對符合條件的才發(fā)給房屋拆遷許可證。因此，核發(fā)房屋拆遷許可證之日，是整個拆遷過程中十分重要的日子，標(biāo)志著拆遷工作的正式啟動與實施。從此之后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋；改變房屋、土地用途和租賃房屋。也就是說，拆遷許可證核發(fā)之后，被拆遷房屋就不能再改變。以房屋拆遷許可證核發(fā)之日表現(xiàn)的房屋市場價格，無論是對拆遷人還是被拆遷人來說，都是比較合理的。

二、對被拆遷房屋和安置用房的估價應(yīng)統(tǒng)一估價時點。

在拆遷評估中，對于被拆遷人來說，如果采用貨幣補償?shù)?，只?/p>

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及對被拆遷房屋的價格時點問題。如果采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不但要對被拆遷房屋估價，還要對安置用房進(jìn)行評估。對于安置用房來說，與拆遷安置的方案有關(guān)，有的采用現(xiàn)房安置，有的采用期房安置。對于現(xiàn)房安置來說，對被拆遷房屋和安置用房的估價時點都是拆遷許可證核發(fā)之日，都是對現(xiàn)房的評估。但對期房評估時，因為期房有許多不確定因素，如安置房的時間、房屋的層次、朝向、室號、套型、周邊環(huán)境等等無法確定，但是基本的區(qū)位，大概的面積等是確定的。

對于期房來說，由于期房的建造時間有長有短，房價會隨著時間的變化而變化，這里就存在著一定的風(fēng)險。這風(fēng)險有兩種可能，一是房價上漲，二是房價下跌。采用將來的估價時點，如果房價上漲，被拆遷人要承受很大的風(fēng)險；如果房價下跌，拆遷人要承受風(fēng)險。特別是對被拆遷人來說，如果采用將來的估價時點，所承擔(dān)的風(fēng)險概率就比較高，顯然對被拆遷人不利。那么，對期房的評估時點統(tǒng)一為拆遷許可證核發(fā)之日，這樣，對被拆遷人來說，安置用房的房價已基本確定，不至于承擔(dān)過多的風(fēng)險，對于拆遷人來說，要根據(jù)自身的條件，抓緊落實安置用房，縮短工期，降低成本，抓好管理，提高效益?？傊?，這樣對雙方都有利。

對期房如何進(jìn)行評估呢？這在實踐中可以采取下列辦法來評估：對被拆遷房屋及其附屬物的評估，以公布的房屋貨幣補償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、法律咨詢s.yingle.com

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朝向、裝修等因素由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。安置用房的估價應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋的估價同時進(jìn)行，以房屋拆遷許可證核發(fā)的當(dāng)年公布的房屋補償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合安置用房的區(qū)位等因素確定，朝向?qū)哟蔚纫蛩卦诎仓糜梅靠⒐ぃ姨柧唧w落實后，再結(jié)算。

對于房屋的具體區(qū)位、建筑面積等因素，由估價師根據(jù)實際情況逐項評估。房屋具體區(qū)位是指評估對象所在地段的具體位置，區(qū)位差價系數(shù)在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價師根據(jù)實際評估確定；建筑結(jié)構(gòu)是指房屋的結(jié)構(gòu)類型，不同的房屋結(jié)構(gòu)考慮其結(jié)構(gòu)差價率；建筑面積是指房屋所有權(quán)證或者其它合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積；成新是指房屋的新舊程度，由房地產(chǎn)估價師根據(jù)規(guī)定的房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋的使用保養(yǎng)狀況評估確定；層次是指房屋所在的樓層；朝向是指房屋結(jié)構(gòu)的主方向及所在部位。其它因素可以包括房屋的戶型、特殊建筑結(jié)構(gòu)形式、周邊環(huán)境等因素，其它因素差價率在規(guī)定的幅度內(nèi)由房地產(chǎn)估價師根據(jù)實際評估確定。附屬物的補償價格根據(jù)規(guī)定的附屬物補償價格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新評估確定。裝修的補償價格根據(jù)規(guī)定的裝修補償價格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合成新評估確定。

總之，估價時點即是房地產(chǎn)評估中的一個原則性問題，又是房地產(chǎn)評估中的一個技術(shù)性問題，它在房地產(chǎn)評估中具有特殊重要的意義，對于保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，具有十分重要的作用，在拆遷評估中應(yīng)引起重視。

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第二篇：城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》2004年1月1日起施行

建設(shè)部近日下發(fā)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》,以規(guī)范城市房屋拆遷估價行為,維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。意見明確了城市房屋拆遷評估的范圍和拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定方法。意見提出,城市房屋拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機(jī)構(gòu)承擔(dān),拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。意見將于2004年1月1日起施行。

自行裝修費不給補償

意見提出,城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,按照各地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評估確定。

估價應(yīng)由專家來指導(dǎo)

意見明確,拆遷估價應(yīng)由估價專家委員會進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織,應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會,對拆遷估價進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo),受理拆遷估價技術(shù)鑒定。

初步估價結(jié)果應(yīng)公示

依照意見,估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日,并進(jìn)行現(xiàn)場說明,聽取有關(guān)意見。意見提出,拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格,結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

發(fā)證日為拆遷估價日

意見提出,拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的,以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

可申請復(fù)核估價結(jié)果

意見明確,拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的,自收到估價報告之日起5日內(nèi),可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價,也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的,該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的,受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

第三篇：城市房屋拆遷估價常見問題淺.doc

城市房屋拆遷估價常見問題淺析

各位領(lǐng)導(dǎo)、同行：

大家好！

國務(wù)院305號令《城市房屋拆遷管理條例》實施后,將被拆遷戶的拆遷補償價格也列入了房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)范疇,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)入了房屋拆遷這一敏感地帶, 面對成千上萬的被拆遷戶, 房地產(chǎn)價格評估人員的業(yè)務(wù)技術(shù)能力和執(zhí)業(yè)道德水平都要經(jīng)受嚴(yán)格考驗。經(jīng)過實踐的磨煉, 業(yè)內(nèi)人士深感房屋拆遷評估在把握技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和履行評估程序及處理各方利益矛盾方面與其它目的類型的房地產(chǎn)價格評估有著很大區(qū)別, 難度更大，拆遷評估不僅是簡單的企業(yè)行為,也要把政府的拆遷政策落到實處，以在評估的操作過程中貫徹、在評估結(jié)果中體現(xiàn)，做到公平、公正執(zhí)業(yè)。

今受省房協(xié)中介委委托，就城市房屋拆遷評估中目前存在的常見問題與各位交流，希望對大家有所幫助。

一、關(guān)于城市房屋拆遷評估的政策依據(jù)和作用的問題為規(guī)范城市房屋拆遷評估技術(shù)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房屋拆遷的順利進(jìn)行，國務(wù)院、建設(shè)部以及湖南省及其地州市相繼出臺了相關(guān)政策，包括《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院第305號令）、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號)、《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》(省

.1.政府第157號令)，《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》（湘建房[2004]264號）以及《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》（部令第142號）等有關(guān)規(guī)定。其中：

（1）《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第二十五條實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

（2）《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第四條規(guī)定：拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機(jī)構(gòu)(以下簡稱估價機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

（3）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第八條規(guī)定被拆遷房屋的補償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評估，確定房地產(chǎn)市場評估價格。

（4）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第三條規(guī)定城市房屋拆遷評估，應(yīng)當(dāng)由取得建設(shè)部或者省建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的估價資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。城市房屋拆遷評估的人員，應(yīng)當(dāng)是專職的注冊房地產(chǎn)估價師。

（5）《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第三條第二款規(guī)定本辦法所稱房地產(chǎn)估價活動，包括??城鎮(zhèn)房屋拆遷等需要進(jìn)行的房

.2.地產(chǎn)評估。

有了這五大法寶，房屋拆遷評估的作用以及評估機(jī)構(gòu)與評估人員的地位和資格要求得到了確認(rèn)。城市房屋拆遷評估由取得估價資質(zhì)證書的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，城市房屋拆遷評估的人員應(yīng)是專職的注冊房地產(chǎn)估價師。

二、關(guān)于城市房屋拆遷評估程序的問題

估價報告的形成必須符合法定程序，只要程序到位，那我們做拆遷評估就不會存在太大的問題。

評估機(jī)構(gòu)要使自己不至于工作被動，規(guī)范房屋拆遷評估行為，推進(jìn)房屋拆遷評估活動公開、透明、公正，進(jìn)一步強化房屋拆遷評估監(jiān)督作用。如果違反該程序規(guī)定完全由拆遷人確定估價機(jī)構(gòu)，所作的估價報告就違反了證據(jù)的合法性而不被采信。

評估程序合法、合規(guī)，歸納如下：

（1）主體合法：評估機(jī)構(gòu)及簽字房地產(chǎn)估價師符合規(guī)定。評估機(jī)構(gòu)主體只有符合法律的有關(guān)規(guī)定才具有法人資格，否則，即使其出具的估價報告客觀真實，也不具有合法性，不能被采用。據(jù)此，估價報告只有法定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（臨時機(jī)構(gòu)不能做拆遷評估）作出并由房地產(chǎn)估價師簽字，才能作為證據(jù)被采用。例如，某地一拆遷項目，就補償安置的問題沒有達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷人申請，拆遷管理部門作出補償安置裁決，被拆遷人不服裁決，向人民法院提起行政訴訟，經(jīng)過庭審舉證、質(zhì)證發(fā)現(xiàn)，裁決所依據(jù)的估價報告簽名的“估價師”不具有房地產(chǎn)估價師資格，.3.法院否定該證據(jù)的效力，并以事實不清為由撤銷裁決責(zé)令重新作出。

（2）委托方式符合規(guī)定：分類評估與拆遷人簽定委托合同，分戶評估只能通過評估機(jī)構(gòu)被拆遷人投票或雙方共同選擇或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，并簽定委托合同。

（3）現(xiàn)場查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場之前由委托方書面及電話通知評估人員進(jìn)場時間；其次，要有無關(guān)的第三方證人（社區(qū)工作人員等）全程陪同；第三，評估機(jī)構(gòu)在一個房屋拆遷項目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊房地產(chǎn)估價師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價師從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評估要求要亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場的估價人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時請有關(guān)當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。

（4）評估資料收集齊全：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部分提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價報告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

（5）估價技術(shù)路線正確、估價方法合理、估價參數(shù)的選取和使用基本合理，估價計算過程較清晰、無錯誤，估價結(jié)果的確定符合規(guī)范。

.4.（6）評估公示符合規(guī)定，評估要求公示七天，并在公示予以現(xiàn)場答復(fù)。

（7）估價報告的要素組成完整，符合規(guī)范和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，并按要求進(jìn)行送達(dá)。

（8）估價報告出具后異議期間的處理。

三、與評估機(jī)構(gòu)接受委托方式的問題

（1）《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！?/p>

（2）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第八條規(guī)定：被拆遷房屋的補償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評估，確定房地產(chǎn)市場評估價格。第九條規(guī)定：被拆遷房屋的補償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評估。雙方不能就評估中介機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇評估中介機(jī)構(gòu)的，任何一方可以申請房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評估中介機(jī)構(gòu)。

（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第八條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)共同選擇房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評估，并共同出具分戶評估委托書。拆遷人與被拆

.5.遷人不能就房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的，任何一方可申請市、縣房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。

第九條市、縣房屋拆遷管理部門受理抽簽申請后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)發(fā)出分戶評估公開抽簽邀請函，接受房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)報名。報名參加公開抽簽的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得少于3家。少于3家的，市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)再次邀請。市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請拆遷當(dāng)事人和有關(guān)方面的代表監(jiān)督公開抽簽，并聘請公證人員進(jìn)行現(xiàn)場公證，當(dāng)場宣布抽簽結(jié)果。

之所以規(guī)定了估價機(jī)構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)便通過房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機(jī)構(gòu)“爭飯吃”的情況下，估價機(jī)構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關(guān)系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個因素在于估價機(jī)構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機(jī)構(gòu)很難有獨立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。

四、關(guān)于房屋拆遷估價現(xiàn)場實勘的問題

.6.（1）《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十五條拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

（2）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十二條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)協(xié)助評估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場調(diào)查、現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作。

現(xiàn)場調(diào)查記錄應(yīng)當(dāng)由評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現(xiàn)場調(diào)查記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中如實說明。

現(xiàn)場查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場之前由委托方書面及電話通知評估人員進(jìn)場時間；其次，要由無利害關(guān)系的第三人（社區(qū)工作人員等）見證、全程陪同；第三，評估機(jī)構(gòu)在一個房屋拆遷項目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊房地產(chǎn)估價師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價師從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評估要求亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場的估價人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時請有關(guān)

.7.當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。

五、評估之前應(yīng)首先明晰評估對象產(chǎn)權(quán)文件的問題，以及違章建筑的問題

（1）《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十二條委托拆遷估價的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

（2）《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

當(dāng)事人對被拆遷房屋的性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

當(dāng)事人對被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請確認(rèn)。

估價人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部門提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價報告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。

各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價息息相關(guān)，例如在城市房屋動遷評估中，我們經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實際上有商業(yè)價值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實際上卻是大型的商場，對于這種情況我本人認(rèn)為在選用評估方法時應(yīng)堅持“合理，合法，合情”的原則。

對于房屋產(chǎn)權(quán)屬權(quán)所出現(xiàn)非正常情況，應(yīng)在報告中特別是假設(shè)與限制條件中予以充分說明，或特別假設(shè)與限制說明。

另：違章建筑的問題：

.9.《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十七條違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的評估價值為零。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a償，根據(jù)其剩余年限，評估房地產(chǎn)價值。

六、關(guān)于城郊農(nóng)村房屋的拆遷評估問題

隨著加快城市化進(jìn)程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴(kuò)張，帶來了大量的城郊農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多原為農(nóng)村集體土地，現(xiàn)被征收為國有土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，對于這種情況下，作為估價師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價呢？兩種方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評估技術(shù)思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國土部門按土地征收政策執(zhí)行，評估時按照市場價格評估思路。

實際評估中，與安置方式很有關(guān)。如果以實物安置（拆一補一），就應(yīng)采用成本法對房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價，如果以貨幣形式進(jìn)行補償，就應(yīng)當(dāng)以重量價對房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評估，再考慮原有土地使用權(quán)的價值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場出讓價格，而實際工作中，采用貨幣補償時，往往由政府定個區(qū)位地價，再考慮房屋重量價，我覺得這

.10.種方法欠妥。

七、關(guān)于城市房屋拆遷評估的價格內(nèi)涵，以及房屋裝修裝飾評估的問題

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第三條第二款規(guī)定：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

評估價格包括房屋裝修裝飾部分的價格，但應(yīng)單獨評估。估價人員可結(jié)合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。

房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格×（耐用年限-實際使用年限）÷耐用年限

房屋裝修裝飾重置價格應(yīng)按照本地房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。《長沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》中明確規(guī)定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第2-5年每年折舊20％，使用6年以上的，補償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第1、2年不予折舊，第3-10年每年折舊12.5％，使用10

.11.年以上的，補償10％的殘值。違法違章建筑或臨時建筑內(nèi)的裝飾裝修不予補償。發(fā)布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補償。

八、關(guān)于土地出讓金問題

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十六條規(guī)定城市房屋拆遷評估，采用的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開的房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權(quán)取得的不同方式所造成的影響。

現(xiàn)在的老百姓對政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實際上土地政策執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)，確實在實際生活中沒有體現(xiàn)出兩種產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，相鄰不同性質(zhì)的土地使用權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)，其帶來的租金收入沒什么區(qū)別并不明顯，最終的房地產(chǎn)價格也應(yīng)該接近?？蛇@個問題一拿到拆遷補償上，我們就開始斤斤計較“出讓”“劃撥”的區(qū)別，對拆遷戶好像不太公平。

對于拆遷評估，最近很多人都在談?wù)撏恋爻鲎尳鸬膯栴}。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭論很多。我想大家為什么就不能換一個角度想一想，我們是估價師，而不是造價師，拆遷估價指導(dǎo)意見提倡的市場比較法呢？

拆遷評估，還是建議用市場比較法。這樣土地的性質(zhì)問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價格并不比同類的二手商品房的交易價格低。這么大的市場，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場決定一切。在階段的公眾認(rèn)知水平條件下，老百

.12.姓不管你是劃撥還是出讓，在他看來兩個房子沒有差別，就得一個價！甚至在我們這里出讓地差個三五年的使用年限，甚至更多，房價它也沒多大差。這就是市場比較法的應(yīng)用條件。

九、臨街住宅的拆遷評估問題

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十二條委托拆遷估價的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。

對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第七條被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

當(dāng)事人對被拆遷房屋的性質(zhì)、用

.13.途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

當(dāng)事人對被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請確認(rèn)。

有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價格補償。這是個大問題啊。且不說這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財路。從國家的政策看，拆遷的原則一是保證補償合理，再就是不能影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活。但是我們“依法”按“住宅”評估是一定會損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活的！

還用成本法評估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場比較法行嗎？當(dāng)然可以。但在選取可比實例的時候，一定要注意與不臨街的區(qū)分開。

收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經(jīng)商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價格？這樣也可回避“產(chǎn)權(quán)人改變房屋法定用途的事實”！估價是要有合法前提的。盡管有規(guī)定拆遷雙方可以協(xié)商確定被拆房屋的性質(zhì)，但是，拆遷雙方往往是對立的，很難協(xié)調(diào)一致？我們估價一不能違法，二不能不考慮現(xiàn)實。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個價，這就是市場，我們“拿來”即依了法又合了市場？

十、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告常見問題

.14.《湖南省實施<城市房屋拆遷管理條例>辦法》第十二條評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定3名以上估價人員，按照國家房地產(chǎn)估價規(guī)范，獨立、客觀、公正地進(jìn)行被拆遷房屋的價格評估。

估價報告的要素組成完整，估價技術(shù)路線正確、估價方法合理、估價參數(shù)的選取和使用基本合理，估價計算過程較清晰、無錯誤，估價結(jié)果的確定符合規(guī)范。

1、致委托方函

（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點和估價結(jié)果；（3）估價機(jī)構(gòu)要寫全稱；（4）致函日期，一般為報告完成日期；（5）估價機(jī)構(gòu)法定代表人簽字。

2、估價師聲明

（1）說明是否對估價對象進(jìn)行了實地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對未包括的部分，說明評估依據(jù)。（2）如果有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。（3）說明某些評估資料的來源。（4）說明評估報告的使用條件。（5）依據(jù)本次估價目的，說明對估價報告使用的限制。（6）依據(jù)本次估價目的其他有關(guān)需要聲明的事項。（7）參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。

3、假設(shè)與限制條件

說明本次估價的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)；估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價報告使用的限制條件。

.15.（1）注意估價的假設(shè)、估價限制條件的區(qū)別：估價假設(shè)是對估價時已發(fā)生的無法調(diào)查核實的假設(shè)；限制條件是對估價時點未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價的一些條件限制。（2）說明本次估價的假設(shè)前提，以及未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。（3）說明估價報告使用的限制條件、以及估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。

4、估價對象描述

概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。）

估價對象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（2）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述，土地使用權(quán)人交代不清；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代，土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（6）對估

.16.價對象的性質(zhì)沒有描述清楚；（7）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚；（10）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態(tài)交代不清楚，現(xiàn)實用途與法定用途是否相符。

5、估價時點

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

6、估價目的和價值定義

估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。拆遷補償估價報告不適用于拆遷補償之外的其他用途。

房屋拆遷評估的價值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。

7、估價依據(jù)

估價依據(jù)應(yīng)寫明估價所依據(jù)的估價規(guī)范；國家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關(guān)資料；估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

有的報告依據(jù)過于簡單或?qū)懛ú粔驀?yán)謹(jǐn)，如：估價依據(jù)為“××手冊”，過于籠統(tǒng)。另外，“××網(wǎng)”上的價格信息只代表了買方或賣方的單方意愿，而并非實際成交的價格，以此作為市場比

.17.較法的依據(jù)，理由不夠充分。

8、估價方法的選用

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十五條規(guī)定城市房屋拆遷評估必須堅持房地合一的原則，從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估。一般應(yīng)當(dāng)以市場比較法為主。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。對門面或者收益性的房屋，還應(yīng)當(dāng)采用收益法。

評估指標(biāo)、系數(shù)的選取應(yīng)當(dāng)理由充分，符合被拆遷房屋的客觀實際。

《規(guī)范》中要求應(yīng)說明估價的思路，采用的方法以及估價方法的定義。有的報告思路、方法描述不清；有的報告對估價方法無定義。

《城市房屋拆遷管理條例》中明確說明房屋拆遷貨幣補償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價格來確定，這就明確了被拆遷房屋應(yīng)以市場公正價進(jìn)行評估，而實際工作中，我們發(fā)現(xiàn)許多評估對象由于各種因素卻難以形成市場（或者無法實現(xiàn)），對我們的評估理論和評估方法提出了新的要求。

目前，我國房地產(chǎn)估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等多種。《城市房屋拆遷管理條例》確定的補償原則的實質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進(jìn)行拆除。因此，.18.城市房屋拆遷估價最適宜的辦法應(yīng)當(dāng)是比較法。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業(yè)的房屋、對經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評估，使用收益法可能更有利。

有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，選擇評估方法時要注意：由于成本法對舊房的估價更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。

9、影響因素分析方面的問題

《規(guī)范》中要求，對影響估價對象的個別因素、區(qū)域因素、市場背景狀況及最高最佳使用情況都要作詳細(xì)的說明、分析。

大多數(shù)估價報告在對這四項的分析中，都存在相關(guān)性、針對性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價結(jié)果的測算過程以及最終結(jié)果的確定。

有的報告這部分的描述僅是結(jié)果報告中估價對象狀況的簡單重復(fù)。

還有的報告中的分析違背基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論或常識。市場背景分析要詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。

10、估價結(jié)果的確定存在的問題

（1）部分報告的結(jié)果明顯偏離市場行情，或大大低于市場

.19.正常價格，又如兩家評估機(jī)構(gòu)各自的評估結(jié)果差異很大。

（2）確定估價結(jié)果未說明理由。有的報告采用兩種方法得出的結(jié)果差異很大，但不作任何分析說明，或說明理由不充分。

（3）詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由，估價結(jié)果應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。有的報告只有總價，沒有單價；有的報告金額無大寫。

11、報告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在的問題

（1）名詞術(shù)語不準(zhǔn)確。如將“估價時點”寫成“估價時間”，“假設(shè)和限制條件”改為“評估條件與說明”等。

（2）對名詞術(shù)語的界定不準(zhǔn)確、不清楚。

①行文、譴詞、造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊）；②邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）；③寫作有錯誤，表達(dá)形式不科學(xué)。

12、報告的裝訂、形式與格式方面存在的問題

（1）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)的存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”或者“房地產(chǎn)估價技術(shù)報告”過于簡單，缺少具體的分析測算過程。

（2）相當(dāng)一部分報告只運用一種方法進(jìn)行評估，不符合《規(guī)范》中要求的“對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價”。

（3）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報

.20.告。在《規(guī)范》頒布實施以后，仍采用原來的格式是不妥的。

（4）大多數(shù)機(jī)構(gòu)對成片的拆遷分戶估價報告采用了簡易格式。

根據(jù)拆遷分戶評估數(shù)量大、價值量小的特點，在評估實際中可以采用簡易報告格式，但有些機(jī)構(gòu)的簡易報告過于簡單，無法說明問題，進(jìn)入司法程序。

（5）部分機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價報告采用了其它報告的格式，如資產(chǎn)評估報告格式或土地估價報告格式。對房地產(chǎn)估價而言，這樣顯然是不合適的。

13、關(guān)于估價報告附件的問題

可能缺少必須的附件，如可能缺少必須有的依據(jù)，如拆遷估價中沒有拆遷許可證則無法確定估價時點；沒有公證書、位置圖、內(nèi)外圖片、查勘記錄、權(quán)屬證明等，則說明估價依據(jù)不足；再如拆遷估價在附件雖寫明了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，但沒寫《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，也可算依據(jù)不足。

相當(dāng)部分報告附件資料不完整，或沒有附件清單。

十一、房屋拆遷評估報告出示之后有異議的問題

《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十八條估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)

.21.交分戶估價報告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機(jī)構(gòu)咨詢。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。

第二十條拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。

第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；估價結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

第二十二條拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下簡稱估價專家委員會)申請技術(shù)鑒定。

第二十三條估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。

.22.估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。

《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報告之日起5日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)估。

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到復(fù)估申請之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)出具書面通知。

第二十四條規(guī)定拆遷當(dāng)事人對復(fù)估結(jié)果有異議的，可以在收到復(fù)估結(jié)果之日起5日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格評估鑒定機(jī)構(gòu)申請評估技術(shù)鑒定。

（1）初步估價結(jié)果公示7日；（2）現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見；

（3）向委托人提供估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告；

（4）疑問咨詢、解釋；

（5）拆遷當(dāng)事人在5日內(nèi)提出異議，申請復(fù)核，估價機(jī)構(gòu)5內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論；

（6）接到復(fù)核報告5日內(nèi)申請鑒定，10日內(nèi)作出鑒定結(jié)論。

十二、評估技術(shù)以外的話題

城市房屋拆遷估價有政策性強，影響大，設(shè)計面廣，時間緊迫等特性。城市房屋拆遷估價與其他估價目的下的估價有一定的

.23.區(qū)別，不僅只是真正意義上的房地產(chǎn)公開市場價值的估價，如果不從實際出發(fā)，生搬硬套《條例》規(guī)定，逐戶進(jìn)行拆遷估價，不僅給估價工作增加難度和業(yè)務(wù)量，估價效率低，還會造成拆遷標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)估價師應(yīng)該認(rèn)真領(lǐng)會《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性，拆遷法律法規(guī)以及地方政策，嚴(yán)守職業(yè)道德，及時了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場行情，特點，要有大局意識，全面平衡，一方面體現(xiàn)拆遷估價的特性，一方面使估價結(jié)果盡可能接近實際，被拆遷相關(guān)利益公認(rèn)和接受。

.24.

第四篇：城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

中華人民共和國建設(shè)部

第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定和國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，制定本意見。

第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本意見。

第三條本意見所稱城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

第四條拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機(jī)構(gòu)(以下簡稱估價機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

第五條拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。

第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會公示一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價機(jī)構(gòu)評估。需要由兩家或者兩家以上估價機(jī)構(gòu)評估的，估價機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第七條拆遷估價機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

第八條受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

估價機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價機(jī)構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機(jī)構(gòu)進(jìn)

行實地查勘。

第十條受托估價機(jī)構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十一條拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格?！?/p>

拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。

拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。

對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格。

第十四條拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

第十五條拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

第十六條拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。

第十七條拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價機(jī)構(gòu)評估的，受托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。

估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。

第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成的估價專家委員會，對拆遷估價進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價技術(shù)鑒定。

第二十五條受理拆遷估價技術(shù)鑒定后，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

原估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價專家委員會做好鑒定工作。

第二十六條估價專家委員會成員、估價機(jī)構(gòu)、估價人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。

拆遷當(dāng)事人不如實提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價機(jī)構(gòu)實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十七條對有下列行為之一的估價機(jī)構(gòu)和估價人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

(一)出具不實估價報告的；

(二)與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

(三)以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；

(四)允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；

(五)多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的；

(六)違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十八條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估，參照本意見執(zhí)行。

城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，參照本意見執(zhí)行。

第二十九條本意見自2004年1月1日起施行。此前已頒發(fā)房屋拆遷許可證的拆遷項目，其拆遷估價不適用本意見。

第五篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷評估實踐分類：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價報告

項目名稱：朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

委托估價單位：****公司

估價日期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

（略）

第一部分致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補償價值進(jìn)行了評估。估價結(jié)果如下：

一、估價對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價結(jié)果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細(xì)表》。

北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。

7、本報告由北京****房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分估價假設(shè)和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價前提。

2、本報告結(jié)果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報告結(jié)果不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機(jī)費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務(wù)的，估價結(jié)果僅作為拆遷補償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內(nèi)容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分估價結(jié)果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區(qū)德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據(jù)估價目的，本次房地產(chǎn)價值為房屋拆遷補償價值。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規(guī)則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區(qū)位補償房價和房屋重置成新價構(gòu)成。

1、區(qū)位補償房價。由基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價構(gòu)成，基準(zhǔn)地價是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準(zhǔn)房價是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。《拆遷評估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細(xì)規(guī)定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調(diào)移機(jī)費等各項補助費用。

七、估價依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）；

5、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設(shè)工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準(zhǔn)日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場上，估價的目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產(chǎn)的價格時，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評估，然后對其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r對象的房地產(chǎn)價格。要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，估價結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價方法

根據(jù)估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進(jìn)行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區(qū)位補償房價+房屋重置成新價

=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價

1、基準(zhǔn)地價。是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評估中基準(zhǔn)地價有關(guān)問題的批復(fù)〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號）所確定的《北京市基準(zhǔn)價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準(zhǔn)地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個拆遷評估項目中的基準(zhǔn)地價需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價對象基準(zhǔn)地價。

2、基準(zhǔn)房價。是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表》中查取估價對象基準(zhǔn)房價。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定?，F(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟?，計算公式為?/p>

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積

其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)八個城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規(guī)定價格嚴(yán)重偏離的實物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價人員按照市場價格結(jié)合實際情況進(jìn)行作價。

十、估價結(jié)果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細(xì)表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應(yīng)用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分附件

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城市房屋拆遷評估估價時點的思考[小編推薦]

第一篇：城市房屋拆遷評估估價時點的思考[小編推薦]

第二篇：城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

第三篇：城市房屋拆遷估價常見問題淺.doc

第四篇：城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見

第五篇：城市房屋拆遷評估報告

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