第一篇：法院判決書(shū)—影響物業(yè)收費(fèi)率的雙刃劍

法院判決書(shū)—影響物業(yè)收費(fèi)率的雙刃劍

【關(guān)鍵詞】

物業(yè)費(fèi)

起訴

物業(yè)服務(wù)瑕疵

減免物業(yè)費(fèi)

業(yè)主權(quán)利

違約金

【案情簡(jiǎn)介及判決結(jié)果】

甲、乙兩個(gè)案件的案由均為物業(yè)服務(wù)合同糾紛，案況大體相同，兩個(gè)物業(yè)公司服務(wù)的是北京市的兩個(gè)小區(qū)，都是由于業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)達(dá)4-5年之久，物業(yè)公司催告無(wú)果，遂法院提起訴訟，要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)本金和遲延交費(fèi)違約金。訴訟過(guò)程中，被告業(yè)主提出的抗辯理由也基本相同，都認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵，不應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)或者應(yīng)當(dāng)減少交費(fèi)金額，同時(shí)，業(yè)主不認(rèn)可物業(yè)公司進(jìn)行過(guò)交費(fèi)催告，認(rèn)為4-5年的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)有一部分超過(guò)了訴訟時(shí)效，物業(yè)公司對(duì)于超過(guò)訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)喪失了勝訴權(quán)，且由于沒(méi)有進(jìn)行過(guò)交費(fèi)催告，遲延交費(fèi)違約金不同意支付。

這樣看似相同的兩個(gè)案件，卻由于案件代理人不同、證據(jù)準(zhǔn)備的充分程度不同，最終導(dǎo)致了不同的判據(jù)結(jié)果。

甲案的判決結(jié)果是：物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求均得到了法院的支持，法院判決業(yè)主向物業(yè)公司支付拖欠物業(yè)費(fèi)的本金和相當(dāng)于欠付金額一倍的遲延交費(fèi)違約金。（該案系我事務(wù)所指派專業(yè)律師代理）

乙案的判據(jù)結(jié)果是：法院認(rèn)定物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，據(jù)此判決酌減了部分物業(yè)費(fèi)，對(duì)于遲延交費(fèi)違約金的訴訟請(qǐng)求，也由于物業(yè)公司不能證明進(jìn)行過(guò)交費(fèi)催告和存在物業(yè)服務(wù)瑕疵，完全沒(méi)有支持。（該案系物業(yè)公司自行委托代理人）

就個(gè)案來(lái)講，雖然兩個(gè)判決的結(jié)果不同，但相差的金額僅為數(shù)萬(wàn)元，物業(yè)公司完全可以接受。但是，這兩個(gè)不同結(jié)果，看似簡(jiǎn)單的案件，對(duì)于物業(yè)公司今后的整體收費(fèi)率卻產(chǎn)生了巨大影響。其中：

甲案的物業(yè)公司充分利用取得了完勝的判決書(shū)，在之后催繳物業(yè)費(fèi)的過(guò)程中，通過(guò)向其他業(yè)主披露或出示該判決書(shū)，向業(yè)主說(shuō)明如果不按約定交費(fèi)，不僅拖欠的物業(yè)費(fèi)本金要交，還會(huì)繳納遲延交費(fèi)違約金，業(yè)主面對(duì)生效判決書(shū)，自然會(huì)從自身利益考慮，主動(dòng)交費(fèi)，避免承擔(dān)繳納違約金的損失。

乙案的情形則完全不同，該案判決書(shū)被業(yè)主通過(guò)網(wǎng)絡(luò)業(yè)主群等平臺(tái)廣為散布，由于判決書(shū)認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在瑕疵，不僅沒(méi)有支持遲延交費(fèi)違約金，甚至判決酌減了物業(yè)費(fèi)，業(yè)主據(jù)此認(rèn)為欠費(fèi)并無(wú)不利后果，不僅其他欠費(fèi)的業(yè)主仍然繼續(xù)拖欠，甚至發(fā)生了已經(jīng)交費(fèi)的業(yè)主要求物業(yè)公司按照法院判決酌減物業(yè)費(fèi)的幅度退費(fèi)的情況，造成物業(yè)公司所服務(wù)小區(qū)的整體收費(fèi)率因此大幅下降，物業(yè)公司陷入經(jīng)營(yíng)困境。

【律師提示】

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是長(zhǎng)期困擾物業(yè)服務(wù)企業(yè)的老大難問(wèn)題，物業(yè)公司往往通過(guò)起訴業(yè)主的 方式解決。依據(jù)我們依據(jù)長(zhǎng)期以來(lái)為多家物業(yè)企業(yè)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)提示物業(yè)公司：訴訟存在風(fēng)險(xiǎn)，涉及眾多業(yè)主的物業(yè)糾紛，風(fēng)險(xiǎn)猶大，不應(yīng)當(dāng)作為簡(jiǎn)單的個(gè)案看待，個(gè)案不同的判決結(jié)果所產(chǎn)生的影響可謂天壤之別，判決書(shū)更是可能傷到自己的雙刃劍，應(yīng)當(dāng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，謀定而后動(dòng)，不能草率從事。在訴訟過(guò)程中，一定要會(huì)同專業(yè)代理律師充分交流案情，組織證據(jù)，更應(yīng)當(dāng)充分預(yù)估被告可能提出的抗辯理由，提前消除可能影響訴訟結(jié)果的不利因素，力爭(zhēng)取得一個(gè)漂亮完勝的判決結(jié)果，達(dá)到通過(guò)判決書(shū)，為今后的整體收費(fèi)工作提供幫助的目的，避免因不利判決結(jié)果而造成惡劣影響。

北京市致尚律師事務(wù)所

李增利律師

第二篇：法院判決書(shū)11020103179

原告 ：李一

委托代理人：李天，北京市大成律師事務(wù)所律師。

被告：北京山燕出版社有限公司，住所地北京市東城區(qū)燈市口大街100號(hào)。

法定代表人朱八，社長(zhǎng)。

委托代理人朱誡，男，1977年11月7日出生，北京燕山出版社有限公司員工，住北京市朝陽(yáng)區(qū)朝外大街甲6號(hào)2008室。

被告北京藍(lán)創(chuàng)印刷有限公司，住所地北京市順義區(qū)牛山地區(qū)富各莊村西。

法定代表人吳三貴，經(jīng)理。

被告北京市新華書(shū)店王府井書(shū)店，住所地北京市東城區(qū)王府井大街218號(hào)。

法定代表人田文明，總經(jīng)理。

委托代理人葉子，女，1957年10月12日出生，北京市新華書(shū)店王府井書(shū)店總經(jīng)理辦公室主任，住北京市東城區(qū)王府井大街218號(hào)。原告李一訴被告北京山燕出版社有限公司（以下簡(jiǎn)稱山燕出版社）、北京藍(lán)創(chuàng)印刷有限公司（以下簡(jiǎn)稱藍(lán)創(chuàng)公司）、北京市新華書(shū)店王府井書(shū)店（以下簡(jiǎn)稱王府井書(shū)店）侵犯著作權(quán)糾紛一案，本院于2010年12月21日立案受理，依法適用普通程序，由審判員樊靜馨擔(dān)任審判長(zhǎng)，與代理審判員魏嘉、張帆組成合議庭，于2011年3月3日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李一及其委托代理人李天，被告山燕出版社委托代理人張明，被告藍(lán)創(chuàng)公司法定代表人吳三桂，被告王府井書(shū)店委托代理人葉子到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李一訴稱：原告系《元曲典故趣聞》一書(shū)的作者。1993年，原告與被告山燕出版社簽訂了出版合同，約定由山燕出版社出版該書(shū)，期限5年。此后，原告就該書(shū)未再簽訂出版合同。2010年7月22日，原告在被告王府井書(shū)店購(gòu)得《元曲典故趣聞》（2009年版，以下簡(jiǎn)稱涉案圖書(shū)），該書(shū)的出版單位為被告山燕出版社，印刷單位為被告藍(lán)創(chuàng)公司。經(jīng)原告核對(duì)，該書(shū)存在391處錯(cuò)誤，錯(cuò)別字達(dá)150余處，67處缺少內(nèi)容，差錯(cuò)率高達(dá)萬(wàn)分之二十九點(diǎn)八五。三被告的行為給原告造成了惡劣影響，侵犯了原告的著作權(quán)，故起訴要求：

1、三被告立即停止侵權(quán)行為，被告燕山出版社停止發(fā)行、印刷涉案圖書(shū)，被告藍(lán)創(chuàng)公司停止印刷涉案圖書(shū)，被告王府井書(shū)店停止銷售涉案圖書(shū)；

2、三被告收回售出的涉案圖書(shū)，并將收回圖書(shū)和庫(kù)存圖書(shū)予以銷毀，銷毀時(shí)需通知原告到場(chǎng)；

3、三被告在《中國(guó)圖書(shū)商報(bào)》第一版向原告公開(kāi)賠禮道歉，消除影響，字?jǐn)?shù)不得少于500字；

4、三被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失10萬(wàn)元；

5、三被告賠償原告精神損失3萬(wàn)元；

6、三被告賠償原告的合理支出及律師費(fèi)4.7萬(wàn)元（其中包括復(fù)印費(fèi)13.6元、交通費(fèi)123元、餐費(fèi)356元、購(gòu)書(shū)費(fèi)26元、律師費(fèi)4.2萬(wàn)元）；

7、案件受理費(fèi)由三被告負(fù)擔(dān)。

被告山燕出版社辯稱：被告山燕出版社在2009年出版涉案圖書(shū)時(shí)未征得原告的同意，該書(shū)質(zhì)量確不合格。但在2009年10月11日，原告與被告山燕出版社已就該書(shū)達(dá)成和解，被告山燕出版社承諾不再銷售涉案圖書(shū)，同時(shí)向原告支付了4萬(wàn)元的賠償款。原告遂撤回了對(duì)被告的起訴。此后，由于涉案圖書(shū)已經(jīng)到了銷售商手中，被告山燕出版社無(wú)法阻止在銷售商處的流通，現(xiàn)在原告購(gòu)買(mǎi)的圖書(shū)是被告山燕出版社沒(méi)有收回的圖書(shū)。被告山燕出版社不同意原告的訴訟請(qǐng)求。被告藍(lán)創(chuàng)公司辯稱：涉案圖書(shū)是2008年9月印刷的，總印數(shù)為3000冊(cè)，被告燕山出版社出具了合法的委托印刷手續(xù)，被告藍(lán)創(chuàng)公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

被告王府井書(shū)店辯稱：被告王府井書(shū)店銷售涉案圖書(shū)有合法的進(jìn)貨渠道，盡到了合理的注意義務(wù)。不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：原告李一《元曲典故趣聞》一書(shū)的作者，其就該書(shū)的出版事宜于1993年與被告燕山出版社達(dá)成協(xié)議，約定由被告燕山出版社出版該書(shū)，協(xié)議有效期限為5年。

2009年1月，被告燕山出版社在未與原告李一重新簽訂出版合同的情況下，擅自再版該書(shū)。在該書(shū)的版權(quán)頁(yè)標(biāo)注：2009年1月第2版，2009年1月第2次印刷，定價(jià)26元，ISBN978-7-5402-0610-9，字?jǐn)?shù)為131千字。該書(shū)的封面上署名李一著。原告主張?jiān)摃?shū)存在391處錯(cuò)誤。被告認(rèn)可該書(shū)質(zhì)量不合格，存在66處缺印、少印部分，150處錯(cuò)別字，其余部分系標(biāo)點(diǎn)符號(hào)的使用問(wèn)題，不存在錯(cuò)誤。被告藍(lán)創(chuàng)公司（原名稱為北京市順義富各莊福利印刷廠）接受被告山燕出版社的委托印刷了涉案圖書(shū)，印數(shù)為3000冊(cè)。被告王府井書(shū)店銷售了涉案圖書(shū)，其自首都發(fā)行所有限公司批發(fā)購(gòu)進(jìn)該書(shū)，批銷單上標(biāo)注的銷售日期為2010年5月13日，北京泛舟橫渡書(shū)刊有限公司系該書(shū)的供貨單位。另查，2009年10月22日，李一向本院提起訴訟，主張被告山燕出版社出版涉案圖書(shū)構(gòu)成侵權(quán)。在該案中，原告主張被告山燕出版社擅自出版該書(shū)，未支付報(bào)酬，損害了原告的經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)原告的名譽(yù)造成嚴(yán)重危害，故起訴要求被告山燕出版社：

1、停止發(fā)行、銷售涉案圖書(shū)，收回全部涉案圖書(shū)，銷毀軟片及庫(kù)存，銷毀時(shí)需通知原告到場(chǎng)；

2、在《中國(guó)圖書(shū)商報(bào)》、《中國(guó)新聞出版報(bào)》、《北京晚報(bào)》第一版向原告公開(kāi)賠禮道歉；

3、賠償原告經(jīng)濟(jì)損失25萬(wàn)元及合理支出0.9萬(wàn)元；

4、賠償原告精神損失5萬(wàn)元；

5、案件受理費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。經(jīng)調(diào)解，被告山燕出版社出具了《承諾書(shū)》，承諾自2009年11月10日起，停止向圖書(shū)市場(chǎng)發(fā)行該編校質(zhì)量不合格的涉案圖書(shū)。當(dāng)月，山燕出版社出具《特別聲明》，表示涉案圖書(shū)系未經(jīng)該社正式授權(quán)發(fā)行的圖書(shū)，要求各網(wǎng)站注意。2009年11月11日，李一收取了山燕出版社就涉案圖書(shū)的賠償款4萬(wàn)元，并以雙方達(dá)成和解為由撤回了起訴。本案訴訟中，被告山燕出版社未舉證證明其自2009年11月11日后向其各發(fā)行渠道發(fā)布通知，停止涉案圖書(shū)的發(fā)行。

原告于2010年7月22日購(gòu)得涉案圖書(shū)。為證明其主張，原告提交了其支出的復(fù)印費(fèi)、交通費(fèi)、購(gòu)書(shū)費(fèi)、餐費(fèi)的收據(jù)及發(fā)票，其中支出復(fù)印費(fèi)13.6元，餐費(fèi)356元，購(gòu)書(shū)費(fèi)26元，交通費(fèi)123元。原告亦提交了其與北京市大成律師事務(wù)所簽訂的《委托代理合同》，合同中約定原告委托北京市天理律師事務(wù)所的律師代理其與王府井書(shū)店著作權(quán)侵權(quán)案件，代理費(fèi)為4.2萬(wàn)元，原告未提交其支付該代理費(fèi)的票據(jù)。上述事實(shí)，有涉案圖書(shū)、票據(jù)、復(fù)制委托書(shū)、（2009）東民初字第10750號(hào)訴訟卷宗材料以及當(dāng)事人的陳述等在案佐證。

本院認(rèn)為：原告系涉案圖書(shū)的著作權(quán)人，其權(quán)利依法受法律保護(hù)。被告山燕出版社未經(jīng)原告許可，擅自出版涉案圖書(shū)，侵犯了原告就該書(shū)享有的復(fù)制權(quán)、發(fā)行權(quán)。在2009年10月的訴訟中，被告山燕出版社認(rèn)可涉案圖書(shū)編校質(zhì)量不合格，原告與被告山燕出版社已就停止發(fā)行該書(shū)達(dá)成了一致意見(jiàn)，則雙方均應(yīng)按照此約定履行。但被告燕山出版社未積極采取措施，向其銷售渠道發(fā)送通知，停止涉案圖書(shū)的發(fā)行，導(dǎo)致本次訴訟的發(fā)生，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)的法律責(zé)任。被告藍(lán)創(chuàng)公司接受被告山燕出版社的委托印刷涉案圖書(shū)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止印刷的法律責(zé)任。被告王府井書(shū)店銷售涉案圖書(shū)，雖有合法的進(jìn)貨渠道，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止銷售的法律責(zé)任。

關(guān)于精神損失及經(jīng)濟(jì)損失一節(jié)，鑒于在2009年的訴訟中，被告山燕出版社已經(jīng)就涉案圖書(shū)的侵權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了賠償，該賠償已經(jīng)彌補(bǔ)原告的相關(guān)損失，故原告在本案中主張對(duì)其精神損失及經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償，本院不予支持。原告為本次訴訟支出的合理費(fèi)用，被告山燕出版社應(yīng)當(dāng)予以賠償，具體數(shù)額，本院根據(jù)合理性與必要性原則，根據(jù)實(shí)際情況酌定。關(guān)于涉案圖書(shū)的質(zhì)量問(wèn)題一節(jié)，在2009年訴訟中已有涉及，被告亦基于存在質(zhì)量問(wèn)題承諾停止發(fā)行，并進(jìn)行了賠償，故原告在本案中主張被告賠禮道歉，不應(yīng)予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)著作權(quán)法》第十條第一款第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第二款，第三十二條第一款，第四十八條第一款第（一）項(xiàng)，第四十九條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、自本判決生效之日起，被告北京山燕出版社有限公司停止出版、發(fā)行《元曲典故趣聞》（2009年1月第2版，ISBN978-7-5402-0610-9），被告北京藍(lán)創(chuàng)印刷有限公司停止印刷《元曲典故趣聞》（2009年1月第2版，ISBN978-7-5402-0610-9），被告北京市新華書(shū)店王府井書(shū)店停止銷售《元曲典故趣聞》（2009年1月第2版，ISBN978-7-5402-0610-9）；

二、被告北京山燕出版社有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，賠償原告馮繼魁訴訟合理支出一千四百三十八元六角；

三、駁回原告李一的其他訴訟請(qǐng)求。

如被告北京山燕出版社有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民生訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)3840元，由原告李一負(fù)擔(dān)840元，由被告北京山燕出版社有限公司負(fù)擔(dān)3000元（原告李一已交納，被告北京山燕出版社有限公司于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級(jí)人民法院。上訴期滿后七日內(nèi)不交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。審判長(zhǎng)：石飛燕

審判員：石飛 審判員：石燕

第三篇：法院公告送達(dá)判決書(shū)

省縣人民法院

公 告

：

本院受理訴你糾紛一案，已審理終結(jié)。現(xiàn)依法向你公告送達(dá)本院（）字第號(hào)民事判決書(shū)。自公告送達(dá)之日起60日內(nèi)來(lái)本院領(lǐng)取判決書(shū)，逾期則視為送達(dá)。如不服本判決，可在公告期滿后15日內(nèi)向本院遞交上訴狀及副本，上訴于省市中級(jí)人民法院。逾期本判決即發(fā)生法律效力。

第四篇：物業(yè)收費(fèi)率低的現(xiàn)狀和改善此問(wèn)題的對(duì)策

物業(yè)收費(fèi)率低的現(xiàn)狀和改善此問(wèn)題的對(duì)策

隨著現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)和房改的不斷推進(jìn)，以前的獨(dú)門(mén)獨(dú)院被現(xiàn)在的小區(qū)居住所代替，物業(yè)管理孕育而生，并不斷發(fā)展。雖然現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)小有成就，但存在的問(wèn)題仍然很多，這些問(wèn)題在一定程度上制約著物業(yè)管理進(jìn)一步發(fā)展和完善，尤其是其中的物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題是從物業(yè)管理存在開(kāi)始就沒(méi)有徹底解決的問(wèn)題。物業(yè)管理是針對(duì)小區(qū)住戶的一種服務(wù)，但小區(qū)住戶為什么和物業(yè)服務(wù)公司的矛盾不斷。這一切一切的根源是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于對(duì)于小區(qū)住戶提供的服務(wù)是有償服務(wù)。現(xiàn)在就對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)率低的問(wèn)題進(jìn)行分析和提出改善此問(wèn)題的對(duì)策。

一、業(yè)主以種種理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)率低

科海物業(yè)服務(wù)公司是嘉興市的“物業(yè)老大”，曾接管和簽約77個(gè)物業(yè)樓盤(pán)及項(xiàng)目、員工達(dá)700多名??無(wú)論規(guī)模還是實(shí)力等，在嘉興本地的物業(yè)公司中都是首屈一指。但近段時(shí)間以來(lái)，公司董事長(zhǎng)黃征卻感受到前所未有的壓力。目前，科海物業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入半癱瘓狀態(tài)，討薪、上訪、離職等接連不斷?？坪Ｎ飿I(yè)到底碰到了什么困難？

科海物業(yè)服務(wù)公司的董事長(zhǎng)黃征直言，公司接連兩個(gè)月沒(méi)有給員工發(fā)工資，公司經(jīng)營(yíng)基本上陷入半癱瘓狀態(tài)，公司遭遇著物業(yè)管理收費(fèi)難和融資難的困境。據(jù)統(tǒng)計(jì)，科海物業(yè)每年合同金額高達(dá)3600多萬(wàn)元。這份“業(yè)績(jī)單”，讓許多物業(yè)公司感到“眼紅”，如此有實(shí)力的企業(yè)，為啥面臨困境？“主要是資金運(yùn)作困難?！秉S征說(shuō)。據(jù)他介紹，到2011年9月份，科海物業(yè)全年的物業(yè)管理費(fèi)收繳率只有40%左右，還有700多萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)收上來(lái)，如果加上歷年拖欠的物業(yè)費(fèi)，則超過(guò)1000萬(wàn)元，這是造成物業(yè)公司資金緊張的原因之一。

黃征告訴記者，科海物業(yè)現(xiàn)管理的小區(qū)特別是起步階段接管的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低。比如，嘉善杜鵑小區(qū)、南苑里小區(qū)等，目前還是按照每平方米0.15元或每月12元收取，這些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是10年前制定的，物業(yè)公司在這些項(xiàng)目上年年虧損。

不僅如此，在其他小區(qū)，由于物業(yè)公司自身工作不到位、業(yè)主交費(fèi)意識(shí)模糊等，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率都偏低?！坝械臉I(yè)主借各種理由，比如偷盜、動(dòng)遷或一些開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題拒繳物業(yè)管理費(fèi)?！秉S征頗感無(wú)奈地說(shuō)。我了解，對(duì)于物業(yè)企業(yè)的員工來(lái)說(shuō)，每次收物業(yè)費(fèi)的日子總是“黑色的”，一到收費(fèi)時(shí)間，物業(yè)企業(yè)的員工就開(kāi)始忙著上門(mén)催業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)是催，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)兒是討。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一些小區(qū)收繳率只有50%到60%，超過(guò)70%的少之又少，低于40%的也不在少數(shù)，不過(guò)，一些高檔或新建小區(qū)物業(yè)收費(fèi)情況卻要樂(lè)觀得多，收繳率基本上都在80%以上，這與公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)是分不開(kāi)的。

二、物業(yè)管理公司收費(fèi)與服務(wù)問(wèn)題分析

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)存在的問(wèn)題

從物業(yè)管理公司的角度來(lái)分析，物業(yè)收費(fèi)難在很大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)中存在的問(wèn)題。如收費(fèi)沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家法規(guī)的欠缺，及收費(fèi)和服務(wù)的質(zhì)價(jià)不相符等等。

1物業(yè)管理費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行情況分析

（1）物業(yè)管理費(fèi)用征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際執(zhí)行不到位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價(jià)部門(mén)審定標(biāo)準(zhǔn)，而且對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確的規(guī)定。業(yè)主交一塊錢(qián)能享受多少服務(wù)，沒(méi)有明碼標(biāo)價(jià)，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于這個(gè)也沒(méi)有一個(gè)相對(duì)比較共識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。（2）我國(guó)尚無(wú)全國(guó)性統(tǒng)一性的物管法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，對(duì)支付多少物業(yè)費(fèi)，提供什么樣的服務(wù)，怎樣達(dá)到“質(zhì)”、“價(jià)”相符沒(méi)有統(tǒng)一的要求，同時(shí)頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》缺乏實(shí)際操作性，各地自行制定的地方性法規(guī)，各省市政府對(duì)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細(xì)則均有不同版本，無(wú)法統(tǒng)一形成完整系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間有著各自的地方特色，甚至相互矛盾，專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度亦相對(duì)地打大增加，由此造成業(yè)主和物業(yè)企業(yè)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。2物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量情況分析

（1）業(yè)管理企業(yè)在中國(guó)僅有30年的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，在全國(guó)發(fā)展起來(lái)也就最近10來(lái)年的時(shí)間，所以在管理服務(wù)水平上與專業(yè)的物業(yè)管理有一定的差距。物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程滯后，造成部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行模式和機(jī)制與市場(chǎng)機(jī)制要求不協(xié)調(diào)，其結(jié)果是從業(yè)人員的積極性不高，更別說(shuō)工作的主動(dòng)性和創(chuàng)造性了。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，侵害了業(yè)主的利。業(yè)主認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符，就不繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“收費(fèi)率”自然就不會(huì)高。（2）物業(yè)收費(fèi)應(yīng)是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，按質(zhì)論價(jià)，而不應(yīng)是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務(wù)的差別性和收費(fèi)的差別性，應(yīng)該在不同的范圍內(nèi)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的量化和質(zhì)化，從而體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)的原則性?，F(xiàn)在我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來(lái)的房地產(chǎn)公司分立出來(lái)的，或是從房管部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái)的，體制轉(zhuǎn)軌的過(guò)程是急促的被動(dòng)的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理公司規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營(yíng)效益也比較差，從而不具備應(yīng)有的實(shí)力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門(mén)服務(wù)不及時(shí)，冬季供暖不足等問(wèn)題，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣，不菲的收費(fèi)業(yè)主當(dāng)然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生。

（二）通小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)存在的問(wèn)題

從業(yè)主方面講，物業(yè)收費(fèi)難主要和業(yè)主不理解物業(yè)，業(yè)主的法律意識(shí)淡薄，在遇到侵權(quán)行為不能用正確的方法來(lái)維護(hù)自己的權(quán)力，而是選擇拒交物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)自己內(nèi)心的不滿，這樣做不但不能解決問(wèn)題，反而使問(wèn)題激化。

其一，業(yè)主不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，享受物業(yè)服務(wù)理應(yīng)付費(fèi)的觀念還沒(méi)有形成，長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護(hù)保養(yǎng)成了業(yè)主自己的事情，對(duì)此觀點(diǎn)還不能從根本上轉(zhuǎn)彎過(guò)來(lái)，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還有待時(shí)日。其二，由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)只停留在表面上，再加上一些物業(yè)管理服務(wù)是間接的和隱性的，業(yè)主沒(méi)有得到直接的利益，或是得到不能立刻看到的利益，業(yè)主就不承認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所做的工作，目前物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化、同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題也全部應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。所以一旦房屋有質(zhì)量問(wèn)題，就以此為借口，拒交，少交，欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，他們并不知道這些問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻?，其?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開(kāi)發(fā)商或是業(yè)主個(gè)人。并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作職責(zé)范圍。其三，有一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理費(fèi)，這樣物業(yè)管理的收費(fèi)和物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)價(jià)不相符，給物業(yè)管理收費(fèi)帶來(lái)很多困難，但物業(yè)管服務(wù)企業(yè)對(duì)于這樣的業(yè)主也無(wú)能為力。

三、違約拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約情況分析

對(duì)于業(yè)主違約拒繳物業(yè)，國(guó)家沒(méi)有特別好的制約條款，對(duì)于這樣的情況只能由業(yè)主做司法程序來(lái)解決，而這樣的官司，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)是每打必贏。因?yàn)橹灰飿I(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施了物業(yè)管理，又不屬亂收費(fèi)，法院就判業(yè)主繳錢(qián)。但這種穩(wěn)贏的官司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻不想打，總是想用其他的辦法來(lái)解決。因?yàn)榇蚯焚M(fèi)官司，把業(yè)主放在對(duì)立面，傷了感情，有時(shí)得不償失，除非是為了起到教育的意義，不得以而為之。物業(yè)公司和業(yè)主整天抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，卻要對(duì)簿公堂，感情上總難以接受，另外對(duì)于拖欠的物業(yè)費(fèi)這樣小的問(wèn)題就打官司，法院仍要按標(biāo)準(zhǔn)的司法程序來(lái)辦，沒(méi)有簡(jiǎn)易程序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要打官司，等的時(shí)間太長(zhǎng)，牽扯精力太多，同時(shí)由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理，即使法院裁決后，執(zhí)行難的問(wèn)題依然存在，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨(dú)停止服務(wù)，致使個(gè)別業(yè)主一直拖欠著。

四、物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題的解決對(duì)策

1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳

為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會(huì)上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式：如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥；讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。

2、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式

以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門(mén)收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣、收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見(jiàn)而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式。避免上述問(wèn)題的發(fā)生。

3、實(shí)行信譽(yù)廣告牌制度

對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門(mén)入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對(duì)經(jīng)說(shuō)服教育無(wú)效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會(huì)更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

4、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制

對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級(jí)主管行政部門(mén)——房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)出面幫助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如：可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無(wú)法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。

5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動(dòng)從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)管理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對(duì)經(jīng)做工作仍無(wú)效的業(yè)主，可通過(guò)法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

7、與開(kāi)發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，引起糾紛，在與開(kāi)發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問(wèn)題的房產(chǎn)，要在開(kāi)發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開(kāi)發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

參考文獻(xiàn)

【 楊連武.業(yè)智能化管理.上海:同濟(jì)大學(xué)出版社，2004.1 [2 張連生.物業(yè)管理案例分析.南京:東南大學(xué)出版社，2005.2

第五篇：關(guān)于提高燃?xì)馐召M(fèi)率的建議

關(guān)于提高燃?xì)馐召M(fèi)率的措施和建議

城鎮(zhèn)燃?xì)馐召M(fèi)率，作為一個(gè)評(píng)價(jià)燃?xì)庑袠I(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的綜合性指標(biāo),其數(shù)值大小直接反映了燃?xì)馄髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平的高低，必須全力抓好。提高收費(fèi)率要從源頭、輸差、巡線、安裝、驗(yàn)收、抄表、打擊私拉亂接等方面分清責(zé)任落實(shí)到人。控制輸差，抓好用氣管理是工作的重心，必須落到實(shí)處。

如何控制輸差，提高燃?xì)馐召M(fèi)率，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，作為公司的運(yùn)營(yíng)部門(mén)我們應(yīng)從以下幾項(xiàng)措施著手抓好工作：

1、管理措施

在部室現(xiàn)有管理制度、考核辦法、考核指標(biāo)的基礎(chǔ)上，必須做好以下幾項(xiàng)工作：

（1）大用戶的管理。在安全排查的基礎(chǔ)上，根據(jù)上半年實(shí)際情況，抽專人對(duì)所有大用戶目前使用的灶頭數(shù)量、表具型號(hào)規(guī)格、最后一次抄表讀數(shù)等，再進(jìn)行一次全面核查，經(jīng)用戶簽字確認(rèn)后，將其詳細(xì)資料全部輸入電腦，存入用戶資料庫(kù)。并同收費(fèi)人員核定下半年收費(fèi)任務(wù)，責(zé)任落實(shí)到人，為下一步表具更換改造打好基礎(chǔ)。

（2）居民基表用戶。利用安全排查和每輪收費(fèi)的同時(shí)，補(bǔ)充和完善所有用戶的檔案資料，建立詳細(xì)的用戶資料

檔案并輸入電腦，每月對(duì)用戶使用情況進(jìn)行分析匯總，并同相關(guān)人員簽定包干責(zé)任書(shū)。

（3）對(duì)智能表用戶，利用目前安全排查和每輪入戶檢查機(jī)會(huì)補(bǔ)充和完善用戶檔案，及時(shí)掌握用戶使用情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，并智能表管理人員安全巡回檢查責(zé)任書(shū)。

（4）部?jī)?nèi)每季不定期組織專人對(duì)大灶用戶、基表和智能表用戶進(jìn)行抽查，每季隨機(jī)抽查3—5%，抽查情況登記在案，作為對(duì)相關(guān)人員考核的依據(jù)。

（5）做好無(wú)檔案用戶的查處工作：由于歷史的原因，目前市區(qū)內(nèi)尚有極個(gè)別燃?xì)庥脩簦瑳](méi)有在公司電腦管理系統(tǒng)中進(jìn)行注冊(cè)登記，屬無(wú)檔案黑戶。我們計(jì)劃利用本次天然氣置換的機(jī)會(huì)，徹底查清此類用戶，堵塞漏洞，確保燃?xì)赓M(fèi)不流失。

2、激勵(lì)措施

（1）精神激勵(lì)

①利用部門(mén)每周例會(huì)或月末總結(jié)會(huì)議，表?yè)P(yáng)在本周和本月工作中成績(jī)突出的個(gè)人及其先進(jìn)事跡，建立每個(gè)職工工作業(yè)績(jī)檔案，作為年終評(píng)比先進(jìn)個(gè)人或獎(jiǎng)勵(lì)的依據(jù)。②利用業(yè)績(jī)通報(bào)欄，每月通報(bào)每個(gè)人的本月工作業(yè)績(jī)，如收費(fèi)情況、安檢數(shù)量等，以圖表形式上墻進(jìn)行公示。

（2）物質(zhì)激勵(lì)

綜觀目前成功企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，參照同行業(yè)先進(jìn)的管

理辦法，其物質(zhì)激勵(lì)是非常行之有效的辦法之一，它不僅能調(diào)動(dòng)職工的積極性、創(chuàng)造性，而且能激發(fā)職工的潛能。因此如能從降低氣損率所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益中，公司拿出一定的比例用于激勵(lì)收費(fèi)人員，實(shí)行月考核，季兌現(xiàn)，半年小結(jié)，年終總算帳。

3、三點(diǎn)建議：

（1）目前全公司共有3249戶到期基表仍在運(yùn)行，安全隱患多，安全形勢(shì)嚴(yán)峻，這些老用戶使用時(shí)間長(zhǎng)，室內(nèi)管道生銹嚴(yán)重，表前閥年久失修無(wú)法關(guān)閉，換表時(shí)用戶不配合，甚至阻撓，胡攪蠻纏，無(wú)理取鬧，更換難度非常大，因此建議對(duì)到期表全部采用戶外布管，室外統(tǒng)一設(shè)置表箱，以后視情況分批進(jìn)行改造，徹底堵塞漏洞，提高收費(fèi)率。另外，可以在人口相對(duì)集中、便于管理的小區(qū)燃?xì)夤艿揽傔M(jìn)口或調(diào)壓器總出口處安裝一塊區(qū)域流量計(jì)，實(shí)行分區(qū)管理，通過(guò)對(duì)比詳細(xì)測(cè)算該區(qū)域的燃?xì)廨敳?，分析原因，減少損失。

（2）利用本次天然氣置換的有利時(shí)機(jī)，徹底解決大灶用戶目前存在的“大馬拉小車”----燃?xì)獗砭吡砍踢^(guò)大計(jì)量不準(zhǔn)之問(wèn)題。建議公司先投入部分6m燃?xì)獗?，更換目前在用的10m燃?xì)獗恚瑢?duì)換下來(lái)的10m燃?xì)獗磉M(jìn)行檢查校驗(yàn)后，替換目前使用的25m燃?xì)獗?；以此類推。對(duì)新裝用戶建議盡可能采用一灶一表，以提高計(jì)量準(zhǔn)確率和收費(fèi)率。

（3）建議公司相關(guān)部門(mén)互相配合，堅(jiān)決堵塞燃?xì)馀?/p>

冒滴漏，減少氣量損失，提高燃?xì)馐召M(fèi)率。尤其是全部置換天然氣以后，由于天然氣氣質(zhì)好，價(jià)位高，特別是注意降低各種意外原因造成的損失，如管道意外泄漏等。

（4）對(duì)燃?xì)獗砦吹狡谟脩簦弥脫Q天然氣的機(jī)會(huì)，在做好戶內(nèi)置換和安檢工作的同時(shí)，對(duì)煤氣表接頭加封“防盜套”，預(yù)防盜氣。

二〇〇九年七月一日