第一篇：二手樓交易操作實務(wù)

二手樓交易操作實務(wù)

過戶 交納相關(guān)稅費(如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款)這個過戶如果按業(yè)主(賣方)的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證,這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的100%份額,這樣才可以到國土局進行正常交易

過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種: A.原房產(chǎn)證登記時間到交易時間滿五年的,可以免去營業(yè)稅,同時也會免去城建維護費和教育附加稅,否則將不得免除；

如果即滿五年，同時業(yè)主夫妻雙方在深圳范圍內(nèi)名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個人所得稅，此時在新證上完全可以按成交價來填寫．這樣的好處是，因為深圳的房漲的快，而且人的流動性也大，沒準哪天新業(yè)主也要賣房，這樣你的房產(chǎn)證價格高，有利于快點出手，也可以賣個更好點的價格喲！當然，你的新證的價格填寫的高了，契稅等稅費會相應增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價填寫喲，這樣銀行貸款不論是現(xiàn)在還是以后都有可能方便多貸喲． Ｂ．應交納的稅費及費率：

契稅： 新證價格＊１．５％

印花稅：新證價格＊０．１％（買賣雙方各付一半）

交易見證費：關(guān)外每平方６元，關(guān)內(nèi)好象是每平方３元

查檔費：５０元

貼花稅：５元

營業(yè)稅：新證價格＊５％

城建維護費和教育附加費是在產(chǎn)生營業(yè)稅的基礎(chǔ)上就有，否則無營業(yè)稅就沒有這些費用，費率是營業(yè)稅的０．１％和３％

個人所得稅：（新證價格－原證價格－原業(yè)主購房時產(chǎn)生的正當稅費和一定數(shù)額的裝修費，通常是原證價的１５％）＊２０％

其中，契稅和登記費是在領(lǐng)取新證的時候才交付，所有費用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據(jù)去國土局換取正試交稅發(fā)票． 關(guān)于免除營業(yè)稅和個人所得稅手續(xù)的辦理：

個人轉(zhuǎn)讓自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得個人所得稅減免，由產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人在簽訂權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同并向國土房管部門遞交產(chǎn)權(quán)過戶申請后，在取得產(chǎn)權(quán)證之前，向住房所在地的地稅局（稅務(wù)所）提出減免申請．應提交以下資料：

Ａ 《納稅人減免稅（費）申請表》

Ｂ 房屋產(chǎn)權(quán)人身份證、戶口簿戶口登記卡的原件、復印件

房屋產(chǎn)權(quán)人或夫妻名義的，須提供結(jié)婚證原件、復印件

Ｃ 出售自用住房的合同、國土房管部門產(chǎn)權(quán)過戶受理回執(zhí)的原件、復印件，及房產(chǎn)證復印件

Ｄ 由市規(guī)劃與國土資源信息中心檔案部開具的《房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢證明》產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人戶口登記卡的婚姻狀況記載為“已婚”的，應同時提供配偶名義的《房屋產(chǎn)權(quán)登記信息查詢證明》

如果，買賣雙方不通過中介過戶？怎么辦呢？

賣方房產(chǎn)證在手，買方需要按揭?？梢园凑瘴艺f的交易流程去操作.不需要贖樓的,可以先與業(yè)主簽個雙方買賣合同,約定交易事項,再查檔,把首期款放在銀行監(jiān)管,然后就去交易中心過戶呀.過完戶后就去銀行辦理按揭申請,等你的新證出來時,銀行也會通知你可貸款事項了.等新證出來后就拿到銀行作抵押,等銀行放款給原業(yè)主后,你們就去辦理水電煤氣,物業(yè)管理等的過戶事宜呀.再來說第三個問題: 3.領(lǐng)取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)新證在關(guān)外,按目前的政策是要22個工作日出來,關(guān)內(nèi)好象是11個工作日出來吧.新證領(lǐng)取時應由新證上的權(quán)利人都到國土局去辦理領(lǐng)取手續(xù),同時要交納契稅和登記費.新證手領(lǐng)取手續(xù)比較簡單.如需到銀行按揭的,此時應把新證拿到銀行辦理抵押手續(xù),向銀行簽署抵押合同.同時放首期款給原業(yè)主.15個工作日后(一般為自然日)銀行就會放按揭的款給原業(yè)主.這樣原業(yè)主就收到了全部的房款,下一步就是辦理水電煤氣,物業(yè)管理費,收視費的過戶手續(xù)了.當然還有交房了.呵呵

關(guān)于是先查檔還是先交定金這個問題,個人認為: 就是在最好是在簽訂合同之前就要查檔,以確定業(yè)主是否真正的業(yè)主,是否擁有此套物業(yè)的100%產(chǎn)權(quán)(有時是朋友合買的),是否在抵押狀態(tài),如果可以的話最好是弄汪楚該物業(yè)業(yè)主是以其它形式作為抵押物了.通常這樣操作是不太現(xiàn)實的,因為業(yè)主一是怕麻煩,二是查檔會有一定的費用,50元,如果交易不成,又沒有簽定合同,誰來承擔這個費用?中介肯定不會的在中介的操作實務(wù)中,通常因為中介對業(yè)主又有個實先的了解,而且在簽定合同的時候會要求業(yè)主把房產(chǎn)證的原件或是復印件和銀行抵押合同拿來向買方和中介出示,這樣也是一個初步的核查.所以多數(shù)是先簽定合同,業(yè)主收了買方的定金后買賣合同成立了,中介在贖樓前或是過戶前都會帶業(yè)主去查檔的.因為這個時候,費用誰來出也確定了.通常在中介公司的操作是:在與業(yè)主簽定三房買賣協(xié)議的時候就會付一筆定金,以不超過成交額的10%為上限,當然了,如果雙方愿意,可以多交,不過要注意風險的防范,以二萬到五萬

為宜.第二筆款是首期款,如果對方需要按揭的,通常都會存在首期款的問題,這時需要到銀行做資金監(jiān)管.等到新的房產(chǎn)證出來后,新的業(yè)主(即買你房的人)拿到銀行做抵押后,銀行會自動放款給原業(yè)主.第三筆款也就是最后一筆款是等銀行為新業(yè)主辦理了國土局抵押登記后就再放款給原業(yè)主此款就是新的業(yè)主向銀行貸款部分的尋筆款,此時全部購樓款支付完畢.舉例說明吧: 如果某物業(yè)成交價是100萬,購樓者需向銀行貸款50萬.雙方協(xié)議在簽署交易合同時購樓者先向業(yè)主支付2萬元做為定金,那么支付方式為

購樓款 = 定金+首期款48萬+購樓者向銀行貸款的50萬

簽署三方合同時(業(yè)主,中介,買家)買家向業(yè)主支付定金2萬元

過戶之前(如果要贖樓的就要在業(yè)主贖樓之前)買家就要先把首期款放在銀行做資金監(jiān)管 48萬元

等新證出來后,買房者去領(lǐng)取新證后就拿到銀行做抵押,并向銀行簽署按揭合同,15天后銀行放款50萬給原業(yè)主

全部購房款支付完畢

個人建議,最好是在簽定合同的當天就去查檔.這樣整個流程就完成了.Ｅ 稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料

現(xiàn)在說說在簽署三房協(xié)議或者說是雙方協(xié)議時應注意的問題: 第一:如果合同之前都約定好了所有事項了,那么最主要的就是要約定付款的方式,這是

合同最主要的問題,這個問題約定好了,自然風險就不會存在了.定金一定要交,如果不交定金,這合同等同于空文一張,任何一方肆意反悔都不會受到太大的約束的.一般以交易額最高限不超過10%為宜,最低不要低于一萬元,通常二到三萬元合適.如果是雙方私自成交的協(xié)議,定金最好是全部與首期款一起到銀行監(jiān)管,這樣如果業(yè)主反悔了,買方也不會在追要定金時太被動,也可以有效的防范惡意交易行為(有專門騙人定金的假業(yè)主)首期款最好是在買方要按揭的銀行做監(jiān)管,這樣銀行方會比較配合,也有些便利.首期款的放款最好是等對新的房產(chǎn)證出來后再放款給業(yè)主,這也是與銀行的資金監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容相一致的.不過,有時也有買方急著先拿到房的情況,這時最好是等到過完戶五日后考慮放款.因為此時國土部門內(nèi)部操作也到了一定程度了,對雙方都較可靠安全了.切忌在沒有過戶之前

就把首期款付給業(yè)主,如果這樣買方會很被動的,很會給一些不良交易的人有機可乘做為業(yè)主,也不要要求人家還沒有過戶都付給你這么多錢,要站在對方立場上考慮:換作是你,你同意這樣做嗎? 這里提醒一下做為業(yè)主的,一定要在過戶的時候,隨買家一起到銀行做按揭申請,并在三

日內(nèi)向銀行索要“貸款承諾書”,這是你最后一筆款能否拿到的保障.因為如果你手中有了這個承諾書,就算買方不依合同約定去貸款,你也可以找銀行來負這個責任的.再就是水、電、煤氣、物業(yè)管理、有線收視的過戶事宜。在雙方簽署合同之前后，一定要搞清原業(yè)主的這些費用的交付情況，如果很久沒有人住過的房，可要小心業(yè)主會欠很多費。有些業(yè)主到最后是不管這些的喲，這樣的人是有的喲最好是去物業(yè)管理處查尋一下就知交費情況如何了。有中介方的情況，中介會要業(yè)主預留一定的費用來結(jié)

算，可是如果自已交易的話一定要“明查暗訪”喲三八了不是？ 可卻是大實話，在深圳這個高壓區(qū)，什么樣的人都有呀

控制住付費的環(huán)節(jié)，可保順利交易，但如果在時間上沒有約束的話，就是程序設(shè)計的再好也是沒有用的。一定要約定什么時候做什么事，如果違約了如何如何。先小人后君子才是正理。

第二篇：新會二手樓 名勝置業(yè)公司簡介

江門市新會區(qū)會城明勝置業(yè)信息部，位于江門市新會區(qū)會城明翠新村A1座101號，是一家經(jīng)營地產(chǎn)，裝飾的公司。專業(yè)服務(wù)，誠信為本，公平交易，杜絕差價，是公司的服務(wù)宗旨。本公司現(xiàn)時擁有三大業(yè)務(wù)板塊：中介業(yè)務(wù)板塊、房屋金融業(yè)務(wù)板塊、裝飾業(yè)務(wù)板塊。經(jīng)過員工們的努力，他們不斷銳意創(chuàng)新，推出多項極具特色的置業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，更致力于構(gòu)建專業(yè)房屋服務(wù)體系。

明勝置業(yè)專注于房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)的項目投資，致力為消費者提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的一站式置業(yè)服務(wù)。以發(fā)展為二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)為核心，全面介入按揭服務(wù)、置業(yè)擔保、裝修等居住服務(wù)鏈條，成為專注于居住綜合服務(wù)的公司。

經(jīng)過這幾年的發(fā)展和擴張，本公司業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長，累積了豐富的市場經(jīng)驗,形成了行內(nèi)比較成熟的運營模式。

明勝置業(yè)集團成員包括明勝置業(yè)信息部，廣州市番禺區(qū)祈福新村明勝煙花爆竹專賣店，祈福新村煙花爆竹廣州市指定燃放場地。

“以人為本”--為員工營造最佳的工作條件，讓員工無限發(fā)揮其個人潛能的管理理念。為樹立公司的專業(yè)形象及嚴謹?shù)霓k事作風，確保為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，各部門組織架構(gòu)力求簡單直接，方便員工各抒己見，溝通無間；對利益分配力求公平、合理、透明，令員工時刻保持高昂士氣及積極性；對各員工的權(quán)責分工力求清晰明確、仔細，讓同事充分發(fā)揮個人無窮創(chuàng)意及團隊合作精神。

這，就是明勝人的理想。

以顧客至上、專業(yè)誠懇的專注務(wù)實態(tài)度，精心打造出“皇牌代理，信心標記”的品牌形象，我們的口號是：“真心、至誠為您服務(wù)，沒有最好，只有更好?！?/p>

這，也是明勝人理念

第三篇：廣東省房地產(chǎn)買賣合同(適用二手樓)

甲方(轉(zhuǎn)讓方)：_________

姓名：_________

國籍：_________

身份證號碼：_________

居住地址：_________

委托代理人：_________

姓名：_________

國籍：_________

身份證號碼：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

乙方(受讓方)：_________

身份證號碼：_________

居住地址：_________

委托代理人：_________

姓名：_________

國籍：_________

身份證號碼：_________

地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

根據(jù)國家和省法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達成如下協(xié)議：

第一條 買賣房地產(chǎn)情況

甲方擬將位于_________的房地產(chǎn)(房屋平面圖見附件一)轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方對甲方擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)作了了解，愿意購買該房地產(chǎn)。

該房地產(chǎn)【共用】【自用】土地使用權(quán)面積為_________平方米，土地使用權(quán)類型為_________，房屋建筑面積為_________平方米，其中【套內(nèi)】【整層內(nèi)】的建筑面積為_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積為_________平方米(以上面積均以《房地產(chǎn)權(quán)證》登記的面積為準)。該房地產(chǎn)甲方于_________年_________月_________日向申請產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取了《房地產(chǎn)權(quán)證》，證書號碼為_________，房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證號碼為_________。

第二條 買賣房地產(chǎn)價格、付款方式

甲、乙雙方議定該房地產(chǎn)交易總金額為(_________幣)_________元整。乙方應于合同簽訂后天內(nèi)支付甲方定金(幣)_________元整。

乙方于_________年_________月_________日前支付第一期房款(_________幣)_________元整。

乙方于_________年_________月_________日前支付第二期房款(_________幣)_________元整。

最后一期付款(_________幣)_________元整，在辦理好轉(zhuǎn)讓手續(xù)并核發(fā)新的《房地產(chǎn)權(quán)證》時付清。已付定金將在最后一期付款時沖抵，付款方式：【現(xiàn)金】【支票】【匯款】【】。

第三條 登記過戶手續(xù)辦理

本合同簽訂之日起三十日內(nèi)，甲、乙雙方應攜帶有關(guān)資料_________到辦理過戶手續(xù)。乙方支付最后一期購房款時，甲方應同時將辦理過戶后的《房地產(chǎn)權(quán)證》交付給乙方。

第四條 房地產(chǎn)交接

雙方同意于_________年_________月_________日由甲方將該房地產(chǎn)交付給乙方使用。

第五條 權(quán)利保證約定

甲方保證上述房地產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛或其他權(quán)利限制，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負責處理，并承擔相應法律責任，由此給乙方造成經(jīng)濟損失的，由甲方負責賠償。

第六條 違約責任

甲方?jīng)Q定中途不賣及逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，甲方應在悔約之日起七日內(nèi)將所收定金及購房款退還給乙方，另賠償乙方(_________

幣)_________元整的違約金。

乙方?jīng)Q定中途不買及逾期15天仍未付清應繳購房款時，作乙方悔約處理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付購房款甲方在七日內(nèi)退回乙方，另賠償甲方(_________幣)_________元整的違約金，由甲方在乙方已付房款中扣除。

第七條 稅務(wù)承擔

辦理上述房地產(chǎn)過戶所需繳納的稅費，由甲、乙雙方按規(guī)定各自負責。

第八條 合同爭議的解決方法

本合同履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下述第_________種方式解決：

1、提交_________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第九條 合同未盡事宜處置及生效

本合同未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補充協(xié)議(附件二)，刊、充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第十條 本合同保存

本合同一式三份，甲、乙方雙方各存一份，當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門存一份。

甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

委托代理人(簽字)：_________委托代理人(簽字)：_________

簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件一：房屋平面圖(與《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的一致)(略)

附件二：合同補充協(xié)議(略)

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，乙方應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)刂鞴懿块T咨詢。

2、本合同所稱房地產(chǎn)是指單位和個人擁有完全產(chǎn)權(quán)，領(lǐng)取了房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》的房屋及其所占用的土地使用權(quán)。

3、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要約定的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。

【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打×，以示刪除。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

5、在簽訂合同前，甲方應當向乙方出示應當由甲方提供的有關(guān)證書、證明文件。

6、本合同條款由廣東省建設(shè)廳和廣東省工商行政管理局負責解釋。

第四篇：領(lǐng)隊操作實務(wù)

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

領(lǐng)隊操作實務(wù)-考點總結(jié) 出境旅游的定義：旅游者參加組團社組織的前往旅游目的地國家或地區(qū)的旅行和游覽活動。2 組團社的經(jīng)營規(guī)定是依據(jù)09年5月1日起施行的《旅行社條例》和自2013年10月1日起施行的《中華人民共和國旅游法》等法律法規(guī)規(guī)定的。行業(yè)內(nèi)經(jīng)營接待的俗稱“四種人”是：港澳同胞、華僑、外籍華人和臺灣同胞。4 1983年11月15日，為滿足內(nèi)地居民港澳眷屬探親訪友的需求，廣東省旅游公司開始在廣東省內(nèi)試行組織“赴港澳地區(qū)的探親旅游團”。標志開端。早期邊境旅游中的各類限制：人員限制（必須是邊境居民）、時間限制（要求當日往返）、地點限制（目的地一般為堆放地邊境地區(qū)）和貨幣限制（由于邊境貿(mào)易的存在，一般會使用人民幣結(jié)算，使得外匯耗量減少）。我國最早開展組團業(yè)務(wù)的國家依次為泰國新加坡 馬來西亞 菲律賓。7 新興出游方式有自由行形式 互聯(lián)網(wǎng)形式 郵輪出游形式。8 中國大陸目前有上海 天津兩大母港。第一部國家隊領(lǐng)隊人員的規(guī)章是02年10月28日國家旅游局發(fā)布的《出境旅游領(lǐng)隊人員管理辦法》。出境旅游領(lǐng)隊人員，是指依照本辦法規(guī)定取得出境旅游領(lǐng)隊證，接受具有出境旅游業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán)的國際旅行社委派，從事出境旅游領(lǐng)隊業(yè)務(wù)的人員。1996年10月15日發(fā)布的《旅行社管理條例》，這是國家旅游法規(guī)中，第一次使用“領(lǐng)隊”的稱謂。13年10月1日施行的《旅游法》規(guī)定：旅行社組織團隊出境旅游或者組織、接待團隊入境旅游，應當按照規(guī)定安排領(lǐng)隊或者導游全程陪同。12 出境 是指通過國境口岸。必須和出國區(qū)別開來。

13，1983年的港澳游，我國旅行社最早出現(xiàn)出境旅游領(lǐng)隊。97年國務(wù)院批準《中國公民自費出國旅游管理暫行辦法》發(fā)布生效后，全國具有出境旅游特許經(jīng)營資格的128家旅行社的領(lǐng)

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

隊獲得中國第一批出境旅游領(lǐng)隊證資格證。98年組織領(lǐng)隊證考試。14 申辦領(lǐng)隊證人員應符合下列條件：

1有完全民事行為能力的中華人民共和國公民；

2熱愛祖國，遵紀守法；

3可切實負起領(lǐng)隊責任的旅行社人員；

掌握旅游目的地國家或地區(qū)的有關(guān)情況。

對某些已經(jīng)在國外獲得長期居留權(quán)或有就居住權(quán)的人員，若未加入該國國籍，起身份仍未中華人民共和國財政部公民，該人員可以申辦出境旅游領(lǐng)隊證。申請領(lǐng)隊證人員的業(yè)務(wù)培訓內(nèi)容包括：思想道德教育，涉外紀律教育，旅游政策法規(guī)，旅游目的地國家的基本情況，領(lǐng)隊人員的義務(wù)和職責。領(lǐng)隊證是由國家旅游局統(tǒng)一樣式并制作，有組團社所在地的省級或經(jīng)授權(quán)的地級市以上旅游行政管理部門發(fā)放。15年5月1日發(fā)布并實施的《導游領(lǐng)隊引導文明旅游規(guī)范》中，規(guī)定了引導的基本要求是“一崗雙責”。導游領(lǐng)隊人員兼具為旅游者提供服務(wù)，與引導旅游者文明旅游的兩項職責。出境旅游領(lǐng)隊是組團社的代表。領(lǐng)隊對組團社與旅游者簽訂的旅游合同，負有解釋權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)。在整個行程中，當旅游者對“旅游行程表”的實施提出任何疑問或異議時，都應當由領(lǐng)隊負責解釋或說明?！堵眯猩鐥l例實施細則》規(guī)定：旅行社及其委派的導游人員和領(lǐng)隊人員的下列行為屬于擅自改變旅游合同安排行程：1 減少游覽項目或者縮短游覽時間的；2增加或者變更旅游項目的；3增加購物次數(shù)或者延長購物時間的；4其他擅自改變旅游合同安排的行為。

《旅游法》規(guī)定：旅行社不得以不合理的低價組織旅游活動，誘騙旅游者，并通過安排購物或者另行付費旅游項目獲取回扣等不正當利益。

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

違反后由旅游主管部門責令改正，沒收非法所得，責令停業(yè)整頓，并處3-30萬元罰款；嚴重的，吊銷旅行社業(yè)務(wù)經(jīng)驗許可證，對直接負責的主管人員和其他直接責任人，沒收違法所得，處2000-20000的罰款，并暫扣或者吊銷導游證、領(lǐng)隊證。23 行前說明會一般告知的主要內(nèi)容有：1 作自我介紹；

代表公司向全體旅游團人員致歡迎詞、表示感謝；

3提示辦理托運行李和手提行李的規(guī)定和注意事項；

4報告出境的順序及通關(guān)要求和規(guī)定；

5分發(fā)護照（通行證），登機牌（座位姓名應按26個英文字母排序，需作說明）；

6要求旅游者核對護照（通行證）、登機牌姓名等信息；

7其他方面的安全提示和注意事項。出境旅游領(lǐng)隊在帶團實施行程計劃和服務(wù)中，經(jīng)常遇到不可抗力或者突發(fā)事件的影響，因此提高領(lǐng)隊業(yè)務(wù)技能，增強領(lǐng)隊應對與處理突發(fā)事件能力極為重要?！睹穹ㄍ▌t》《合同法》均對不可抗力做如下解釋：是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力與突發(fā)事件的主要表現(xiàn)有

1自然因素：臺風地震暴雨泥石流大霧等。

2人為因素：戰(zhàn)爭 軍事行動 ** 罷工 示威游行 恐怖事件等。其他因素：交通工具故障或延誤 道路擁堵 人身意外傷亡 食物中毒 景點臨時關(guān)閉 游客滯留不歸 簽證或證件原因出入境受阻 錢物及證件被盜或遺失 戶外部分高危活動 以及故意行為?！堵糜畏ā芬?guī)定：因不可抗力或者旅行社 履行輔助人已盡合理注意義務(wù)人不能避免的事件，影響旅游行程的，按照下列情形處理：*危機旅游者人身財產(chǎn)安全的，旅行社應當采取相應的安全措施，因此支出的費用由旅行社和旅游者分擔； *造成旅游者滯留的，旅行社應當

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

采取相應的安置措施。因此增加的食宿費用有旅游者承擔，增加的返程費用由旅行社和旅游者分擔。領(lǐng)隊處理突發(fā)事件的要點：

1保持冷靜，趕赴現(xiàn)場或者積極幫助救援；

2保護現(xiàn)場，獲取相關(guān)證據(jù)；

3進行求助救援并報警（必要時求助領(lǐng)事館）；

4及時報告組團社和地接社，聽從指示和安排；

5索取和保管好報警記錄及相關(guān)原始資料或憑證；

6做好穩(wěn)定其他旅游者情緒的工作，繼續(xù)進行后段帶團工作。29 領(lǐng)隊處理突發(fā)事件的訣竅： 發(fā)生重大事件，領(lǐng)隊必須在第一時間報告組團社，并始終保持聯(lián)系，執(zhí)行組團社處置方案；2依靠中國駐目的地國家使領(lǐng)館或地區(qū)相關(guān)部門及地接社，積極參與協(xié)調(diào)處置；3要掌握和熟知相關(guān)法律法規(guī)，如《旅行社條例》 和旅行社服務(wù)質(zhì)量賠償標準，以及旅游合同條款；4盡力做好各項取證工作，為事后處理保存或提供相關(guān)依據(jù)；5遇事不可驚慌，積極主動做好安撫工作，依法說理、以情動人，注意交流溝通方式；6要善于控制局面，抓住主要矛盾，防止矛盾激化與升級。突發(fā)事件發(fā)生的預防：1重視開好行前說明會；2做到事前告知與提醒；3須真實說明與明確告知；4提醒旅游者購買保險。P50

第三章領(lǐng)隊常用知識儲備

1護照：境外使用，是本國發(fā)給的一種證明公民國籍和身份的合法證件。簽證：簽證制度是國家主權(quán)的象征，是一個國家對于其他國家的公民進行入境控制和管理的具體表現(xiàn)，以此打打牌維護國家安全及國內(nèi)社會秩序的目的。

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

護照是持有者的國籍和身份的證明，簽證則是主權(quán)國準許外國公民或者本國公民出入境或者經(jīng)過國境的許可證明。

3簽證的有效期、停留期、有效次數(shù)的區(qū)分。

P61 4《申根公約》5個歐盟國家在盧森堡小城申根在85年簽署95年生效的合約。申根國家，申根公約國，申根區(qū)。目前有26個申根國，除挪威 冰島 瑞士和列支敦士登之外均為歐盟國家。英國 愛爾蘭 羅馬尼亞和保加利亞是歐盟國家但不是申根國家。ADS（Approved Destination Status）簽證即“被批準的旅游目的地國家”的簽證。此簽證在目的地國家境內(nèi)補課簽轉(zhuǎn)，不可延期，必須“團進團出”。6 簽注分六大類，其中個人旅游（G）團隊旅游（L）。世界上各航空公司一般均自行定義使用哪些字母作為艙位代號，在艙位代號上無統(tǒng)一的規(guī)定。OPEN機票，是指往返票回程日期和航班都沒有確定的機票，即在機票上不標明回程的日期和航班，標注有OPEN的字樣的，都被稱為OPEN票。

9澳大利亞和新西蘭是兩個獨立的大海島，都設(shè)有嚴格的檢疫部門，是全球為數(shù)不多的海關(guān)檢查最嚴格或者說最苛刻的國家。

該國家禁止攜帶肉制品、蛋制品、乳制品入境，以及蔬菜、植物、種子、動物等禁止入關(guān)。若需要帶食品入境，則必須在入境卡上申明，接受檢驗。

該國家可以帶入的物品，但必須在抵達時間向檢疫官員出示相關(guān)證明文件，檢疫官員會查驗這些物品：1木器竹器及藤器；2毛皮、未制成的皮革品；3花種；4堅果仁；5動植物做的陳列紀念品及珍品；6嬰兒食物（每名嬰兒準攜帶1公斤）；7小量圣水。退稅定義：是指國家按規(guī)定對納稅人已納稅款的退還，即國家為鼓勵納稅人從事或擴大某種經(jīng)濟活動而給予的稅款退還。境外退稅是主要形式包括：現(xiàn)金退稅，信用卡退稅，旅行支票退稅，支付寶退稅。

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

12境外退稅的一般流程P91 填單-蓋章-退稅。申根國家退稅注意事項：1購物退稅須在最后一站離境時辦理；2遇到申根國家之間的轉(zhuǎn)機離境，轉(zhuǎn)機停留時間小于3小時的，則需在上一站辦理退稅（或者咨詢前一站退稅辦理機構(gòu)，按申根國家當?shù)睾ｊP(guān)規(guī)定為準執(zhí)行）；3所有退稅物品，在未完成海關(guān)檢驗蓋章前，不可裝入行李托運，否則將無法辦理退稅；4乘坐早晚班機離境，辦理退稅手續(xù)完畢后，如遇銀行或退稅柜臺關(guān)閉時，則需要回國后到相關(guān)制定銀行辦理退稅。

第四章出境旅游領(lǐng)隊應急知識儲備

1相關(guān)法律法規(guī)有：《中國公民出境旅游突發(fā)事件應急預案》《旅游突發(fā)公共事件應急預案》。相關(guān)部門：旅游局、外交部、公安部。根據(jù)出國旅游目的地的安全狀況，國家有關(guān)部門將發(fā)布出境旅游提示、出境旅游勸告、出境旅游警告三個層次的預警信息。

3根據(jù)事發(fā)地點、性質(zhì)、規(guī)模和影響，中國公民出境旅游突發(fā)事件分為特別重大（Ⅰ 級）、重大（Ⅱ級）、較大（Ⅲ級）和一般（Ⅳ級）四級響應。

4領(lǐng)隊代表組團社與旅游者簽署的協(xié)議書或者契約書內(nèi)容，應包括以下事項：

1旅游行程發(fā)生變更或者增減旅游項目的主要原因；

2旅游行程變更或者增減的主要項目；

3變更或增減涉及的費用約定； 協(xié)議書或契約書簽署各方的義務(wù)和權(quán)利；

5須雙方確認簽署（要求團隊所有旅游者簽字），并注明簽署日期。5 遇意外傷害的急救原則:

1不要驚慌失措，要保持鎮(zhèn)靜，并設(shè)法維持好現(xiàn)場秩序。

2在不危及生命的情況下，一般不要隨意搬動傷者；

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

3不要隨意給患者喝任何飲料和進食； 要及時呼救，設(shè)法求來著幫助，不要單獨留下傷者無人照看；

5在難以確定病情時，應及時將患者送往醫(yī)院診斷救治；

6在遇到重大事故或災害時，除急救呼救外，還應立即向有關(guān)部門報告。6出境旅游領(lǐng)隊的工作責任心和技能要求：

1高度的工作責任心與良好的儀容儀表；

2主動細微服務(wù)與負責的工作態(tài)度；

3嫻熟的業(yè)務(wù)技能與靈活的應變能力；

4穩(wěn)定的心理素質(zhì)與強大的心理修復能力；

5超前的服務(wù)意識和超凡的控團能力；

6良好的溝通能力。

領(lǐng)隊帶團工作程序： 證件交接，證件復核的主要內(nèi)容有證件的姓名、有效期、簽發(fā)地、簽證（簽注）的有效期及出入境的簽證（簽注）次數(shù)。聽取OP關(guān)于團隊概況的介紹：1旅游團隊人員組成情況；2旅游團隊特別安排項目；3團隊用車用房等安排。獲取旅游團隊“邊防名單”，邊防名單即為“中國公民出國旅游團團隊名單表”

“內(nèi)地居民赴香港澳門特別行政區(qū)旅游團隊名單表”

“大陸居民赴臺灣地區(qū)旅游團名單表” 4領(lǐng)隊出團前的行裝準備（需區(qū)分）：

帶團必備物品包括：證件及邊防名單；交通票及分房名單；領(lǐng)隊證及領(lǐng)隊旗；接待計劃及

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

各類資料等。

工作輔助物品包括：通信工具（手機充電器等）；有關(guān)聯(lián)系電話和應急電話；目的地相關(guān)資源資料書籍；自備小禮品和小紀念品。

個人生活用品包括：個人衣物；生活必需品；雨具及防曬用品；常用藥品。領(lǐng)隊分房應注意的幾個問題：①酒店房型與實際團隊分房計劃要求不符。②酒店安排的房間出現(xiàn)多樓層。③酒店已事先按名單分房。④記錄團隊旅游者房號。出入境過三關(guān)：海關(guān)、衛(wèi)生檢疫、邊防檢查。其中衛(wèi)生檢驗檢疫是分“非特殊期”和“特殊期”。非特殊期不填卡只測體溫，特殊期旅游者需填寫“中華人民共和國出入境檢疫檢疫出/入境健康申明卡”，并接受衛(wèi)生檢驗檢疫部門電子或人工體溫測試檢查。海關(guān)檢查的功能有貨檢、緝私、統(tǒng)計。分紅色和綠色通道。紅色通道即為申報通道。對不滿16周歲者，海關(guān)只放行其旅途需用的“限量表”第一類物品。P171 8 我國禁止、限制進出境物品。P172 9 我國法律規(guī)定，被限制出境的人員類型有：

1刑事案件的被告人和公安機關(guān)或者人民檢察院或人民法院認定的犯罪嫌疑人；

2人民法院通知有未了結(jié)民事案件不能離境的人；

3被判處刑罰正在服役的人；

4國務(wù)院有關(guān)主管機關(guān)認為出境后將會對國家安全造成危害或?qū)依嬖斐芍卮髶p失的人；

5未持有效證件或持用他人的出境證件，以及持有偽造或涂改的出境證件的人。10 通過登機安全檢查時，不存在任何免檢對象。無差別對待。機場安檢規(guī)定中對打火機火柴的規(guī)定：禁止旅客隨身攜帶打火機、火柴乘坐民航班機（含國際/地區(qū)航班、國內(nèi)航班），也不可放在托運行李中托運。P176 12 在飛行途中，領(lǐng)隊的主要工作有：

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

為旅游者提供相應的幫助和服務(wù)：協(xié)助旅游者調(diào)換座位；照料有特殊需求的旅游者；熟悉飛機上的救生設(shè)備；解答旅游者提出的各類問題。

幫助旅游者填寫入境資料：填寫入境卡、海關(guān)申報單、衛(wèi)生健康申報；準備團隊所需入境資料。在飛行途中，領(lǐng)隊可以做的一些事情有：

1準備好抵達目的地國家或地區(qū)入境所需要的資料文件，或者是中途轉(zhuǎn)機所需要的資料文件；

2準備飛機抵達后，向旅游者提醒的入境通關(guān)注意事項；

3對旅游團隊行程計劃的再次預習，尤其是城市區(qū)域交通的銜接，以及重要景區(qū)景點的游覽安排；

4記錄旅游團隊出境過程中發(fā)生的問題，或者旅游者需要協(xié)助解決的事項；

5巡視旅游者途中休息等情況，主動關(guān)心旅游者，融洽彼此之間的關(guān)系。他國（地區(qū)）入境一般順序為：通過衛(wèi)生檢驗檢疫--辦理入境手續(xù)--領(lǐng)取托運行李--接受海關(guān)檢查--與導游會面。15 入境受阻的主要原因有：

1入境后可能危害本國（地區(qū)）安全、社會秩序或違反公共利益的人員；

2屬于本國（地區(qū)）政府禁止入境黑名單上的人員；

3使用偽造護照、簽證、入境許可證或其他證件的人員；

4患有某種疾病的人員；

5攜帶資金不充足，或缺乏生活手段，有可能成為社會公共負擔的人員；

6受到國際刑警組織通緝的犯罪分子；

7以前在入境他國（地區(qū)）內(nèi)違法或犯罪而被驅(qū)逐出境的人員；

8其他情形的人員。

領(lǐng)隊操作實務(wù) 考點總結(jié)

16各國（地區(qū)）海關(guān)針對中國（大陸）游客，最常見的是對旅游者入境時，隨身攜帶的煙酒類檢查或抽查，其次是隨身攜帶的各類食品進行檢查。

領(lǐng)隊在境外的主要工作 旅游團隊在境外旅游期間，要以導游為主，領(lǐng)隊為輔。領(lǐng)隊要保證接待計劃的實施與運作。2 《旅游法》并沒用禁止組團社安排旅游者購物。國家旅游局和工商總局與14年制定的“團隊出境旅游合同”中，對組團社在旅游行程中組織安排旅游者購物，要求組團社和旅游者簽署“自愿購物活動補充協(xié)議”，切作為“合同”附件。補充協(xié)議需雙方約定的項目有：購物時間、地點、場所名稱；主要商品信息；最長停留時間（分鐘）；其他說明。3 他國（地區(qū)）離境重點在退稅，中國（大陸）入境重點在海關(guān)。他國（地區(qū)）離境流程：辦理乘機手續(xù)--辦理退稅手續(xù)--購買機場稅--辦理離境手續(xù)--通過海關(guān)檢查--通過登機安全檢查--候機與登機。

5中國（大陸）入境流程：抵達機場--通過衛(wèi)生檢驗檢疫--通過邊防檢查--領(lǐng)取托運行李--通過海關(guān)檢查--團隊解散。出入境檢驗檢疫對象包括：出入境人員、交通工具、運輸設(shè)備，以及可能傳播檢疫傳染病的行李、貨物、郵包等特殊物品?！妒称沸l(wèi)生法》規(guī)定出入境檢疫對象有進口食品、食品添加劑、食品容器，以及包裝材料、工具設(shè)備等。

7外匯：旅客攜帶外幣、旅行支票、信用卡等進境，數(shù)量不受限制。旅客攜帶超過折合美元5000元外幣現(xiàn)鈔進境，需向海關(guān)如實申報。旅客攜帶人民幣進境，超過20000元人民幣現(xiàn)鈔，需向海關(guān)申報。

第五篇：操作實務(wù)

操作實務(wù)

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)PPP模式操作要點

發(fā)布日期：2016-10-10來源：網(wǎng)絡(luò)來源編輯：宋珍珍

與基礎(chǔ)設(shè)施項目相比，養(yǎng)老項目具有形態(tài)多樣、強調(diào)服務(wù)、市場發(fā)起、收費機制復雜、價格彈性大等特點，同時在合作模式上有著一套與基礎(chǔ)設(shè)施項目完全不同的概念體系，這些因素造成了將PPP模式引入養(yǎng)老項目存在一定難度。

養(yǎng)老領(lǐng)域引入PPP 模式，與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域相比面臨的主要難題有哪些?需要厘清的幾種模式類型是什么?設(shè)計要點是什么?應該做些怎樣的準備?

一、養(yǎng)老項目引入PPP模式切入點難找

作為一種融資手段，PPP模式在我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域運作項目相對較多，主要涉及市政交通、生態(tài)環(huán)保、能源設(shè)施、環(huán)境整治等多方面。經(jīng)過多年的實踐，形成了幾種比較固定和成熟的模式，如BOT、TOT、ROT(釋義見下)等。與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域相比，養(yǎng)老項目引入PPP模式，情況相對復雜，項目切入點難找。

而且，養(yǎng)老PPP模式與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目也有所差別，養(yǎng)老設(shè)施的形態(tài)更為多樣化。一方面，養(yǎng)老方式包括居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老。社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)包括日間照料中心、托老所、老年活動站等，機構(gòu)養(yǎng)老又包括老人院、老人福利院、老人醫(yī)院等，形態(tài)非常多樣化。

另一方面，就養(yǎng)老項目的合作模式而言，根據(jù)目前政府相關(guān)文件，包括公建民營、民辦公助、政府購買服務(wù)等幾種模式，與現(xiàn)已出臺的PPP系列文件中推薦的PPP具體模式，在概念體系上存在著較大差異。如何從這些復雜多樣的設(shè)施形態(tài)和合作模式中找到與PPP模式銜接的切入點，就成了養(yǎng)老項目實施PPP模式的難點之一。

二、PPP模式不是政府“甩包袱”的良方

對于PPP模式而言，2014年是個特殊年份。2014年10月，李克強總理主持召開國務(wù)院常務(wù)第66次會議，明確提出“積極推廣PPP模式”。隨后，財政部、發(fā)改委相繼出臺配套政策法規(guī)文件和試點項目，PPP模式全面升溫并被引入社會建設(shè)與治理的各個領(lǐng)域。

從PPP模式鼓勵社會資本參與提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，減輕政府公共財政舉債壓力來看，PPP模式是否意味著地方政府可以將融資難和債務(wù)問題寄托于此?對此，財政部金融司司長孫曉霞公開表示：“地方政府在運用PPP開展項目建設(shè)時，不能簡單地把思想局限在緩解債務(wù)壓力上，把推廣PPP當作又一次‘甩包袱’，搞‘新瓶裝舊酒’，而是要以此為契機，切實轉(zhuǎn)變政府職能，把精力放到營造良好的、公平透明的政策環(huán)境上，把更多的注意力放到加強監(jiān)管、確保社會福利最大化上?！?/p>

PPP不僅是一種融資手段，更重要的是一種理念和思路的轉(zhuǎn)變。國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究部主任錢平凡指出：“從過去的政府深度參與項目，到放手市場，競爭機制可以更好地發(fā)揮作用。政府要適應角色轉(zhuǎn)變，避免過于強勢而擋住民間資本的進入?！?/p>

三、PPP項目需要更深入的“契約精神”

開展PPP項目，不但在觀念上要正確對待，更為復雜的是項目簽約后，在項目管理規(guī)范上涉及的方方面面：其中包括從項目儲備、項目遴選、伙伴選擇到合同管理、績效評價、退出機制等幾個方面的管理規(guī)范，而這是決定一個PPP項目能否成功的關(guān)鍵。在思考如何運用PPP模式時，對于政府和企業(yè)雙方來講，都意味著新的挑戰(zhàn)和更深入的“契約精神”，只能摸索前進。

與PPP模式呼聲日高的現(xiàn)實相比，PPP法律、法規(guī)并沒有做好準備，這也成為國內(nèi)PPP項目運作面臨的一項挑戰(zhàn)。比如對于“特許經(jīng)營項目”，這類項目往往投資額大、周期長，涉及多方利益主體，同時和各個政府相關(guān)部門及一些中介機構(gòu)都有關(guān)聯(lián)，需要政府長期穩(wěn)定可預期的合作和支持機制。政府的誠信履約，對于保障投資者權(quán)益、穩(wěn)定特許經(jīng)營的預期、持續(xù)保障公用產(chǎn)品和公用服務(wù)供給十分關(guān)鍵，這都需要依靠法治手段，貫穿法治精神。

對此，中國著名的PPP智庫機構(gòu)大岳咨詢有限公司總經(jīng)理兼大岳研究院院長金永祥曾表示：“PPP項目規(guī)范性是第一位的，法律的完善是一個漫長的過程。當前最重要的是從現(xiàn)有幾千個PPP項目中尋找營養(yǎng)，我們做PPP不能一直停留在小學階段。”地方政府需要將工作重心從具體的項目運作，轉(zhuǎn)到強調(diào)規(guī)則程序制定、事中事后監(jiān)管、法制信用環(huán)境營造等方面上來。

四、關(guān)于BOT、BOO、TOT、ROT 幾種模式類型

PPP 模式此前在項目建設(shè)實踐中，形成了BOT、BOO、TOT、ROT 等幾種常見的模式類型，在此分別介紹其做法加以厘清。

B O T(BuildTransfer)即建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓。是社會資本參與項目建設(shè)，向社會提供公共服務(wù)的一種方式，一般稱之為“特許權(quán)”，政府部門就某個項目與社會資本簽訂特許權(quán)協(xié)議，授予簽約方承擔該項目的投融資、建設(shè)和維護，在協(xié)議規(guī)定的特許期限內(nèi)，許可其通過向用戶收取費用或出售產(chǎn)品以回收投資并賺取利潤。政府對此有監(jiān)督權(quán)、調(diào)控權(quán)，特許期滿，簽約方將項目設(shè)施無償或有償移交給政府部門。

BOO(Build-Own-Operate)即建設(shè)-擁有-經(jīng)營，承包商根據(jù)政府賦予的特許權(quán)，建設(shè)并經(jīng)營某項產(chǎn)業(yè)項目，但并不將此項目移交給公共部門。BOO 模式的優(yōu)勢在于，政府部門既節(jié)省了大量財力、物力和人力，而企業(yè)也可以從項目承建和維護中得到相應的回報。

T O T(Transfer-Operate-Transfer)即移交-經(jīng)營-移交。通常是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項目一定期限的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進行運營管理;投資人在約定的期限內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資并得到合理的回報，雙方合約期滿之后，投資人再將該項目交還政府部門或原企業(yè)的一種融資方式。

ROT(Renovate-Operate-Transfer)即重整-經(jīng)營-移交模式，是指特許經(jīng)營者在獲得特許經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，對過時、陳舊的基礎(chǔ)設(shè)施項目的設(shè)施、設(shè)備進行改造更新，在此基礎(chǔ)上由特許經(jīng)菅者經(jīng)營約定年限后再轉(zhuǎn)讓給政府。ROT 與TOT 的主要區(qū)別是特許經(jīng)營項目是否需要修復更新。

五、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引入PPP模式設(shè)計要點

1.設(shè)計合適的衡量指標，有效監(jiān)控

養(yǎng)老項目的實施以軟性服務(wù)為主，缺乏有效的衡量指標，監(jiān)管難度更大。對于基礎(chǔ)設(shè)施項目來講，針對設(shè)施的建設(shè)和運營通常都可以依據(jù)相關(guān)規(guī)范，制定一些硬性指標來衡量，如水廠的日供水能力、供水水質(zhì)標準，軌道交通的運輸承載能力、發(fā)車間隔，也便于監(jiān)管。而養(yǎng)老項目提供的主要是軟性服務(wù)，應根據(jù)老人的健康狀況，分為不同的服務(wù)項目和服務(wù)等級，并制定相應的服務(wù)標準。但目前的現(xiàn)狀是，養(yǎng)老標準規(guī)范偏重于硬件設(shè)施，軟件服務(wù)標準相對滯后，很難依據(jù)這些規(guī)范制定出一套行之有效的指標來衡量養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量，監(jiān)管起來難度較大，對實施PPP模式造成一定障礙。

2.根據(jù)項目產(chǎn)生與收費機制不同來設(shè)計

通常情況下，在城市規(guī)劃的編制過程中，就會根據(jù)該地區(qū)人口、區(qū)位等因素確定相應的基礎(chǔ)設(shè)施項目，如道路、橋梁、水廠、電廠等，而這些基礎(chǔ)設(shè)施的位置、規(guī)模、建設(shè)的時間節(jié)點等條件也是基本確定的，因此，政府通常會根據(jù)實際需要來發(fā)起基礎(chǔ)設(shè)施PPP項目。

而對養(yǎng)老項目來說，相當部分都是在城市發(fā)展、舊城改造等過程中自然產(chǎn)生的需求，政府在這方面缺少相應的規(guī)劃，而項目通常是也由社會投資人根據(jù)市場需求發(fā)起，政府主要采取后置審批與行業(yè)監(jiān)管的管理方式，難以像對基礎(chǔ)設(shè)施項目那樣對于養(yǎng)老項目的情況有一個完全的了解和掌握，因此政府也就自然在推進養(yǎng)老項目PPP方面比較謹慎。

養(yǎng)老項目收費機制比較復雜，價格彈性更大。經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施項目，如水廠、地鐵，通常會有一個相對確定的價格標準和調(diào)價方式;而養(yǎng)老項目則不然，在同一個養(yǎng)老機構(gòu)中，由于服務(wù)類型和服務(wù)等級不同，服務(wù)收費差異通常較大，同時又可以采取不同的收費方式，如月付制、年付制或者會員制。不同的收費標準和收費方式將會影響投資回報率、投資回收周期等指標，從而影響投資人的投資意愿。因此，在養(yǎng)老項目設(shè)計初期就需要考慮不同的收費標準和收費方式所帶來的影響，這無形中就加大了政府在與社會資本合作時項目條件設(shè)計的難度。

針對上述情況，政府該如何破局，真正將PPP模式所帶來的利好順利接入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，既達到緩解公共財政壓力的目的，又能給社會投資人開拓出一個新的投資領(lǐng)域?

3.政府應設(shè)計出切實可行的合作模式

養(yǎng)老項目可以由政府發(fā)起，也可以由市場發(fā)起，對后者，政府只要按照既有的政策給予支持和補貼就可以了;而前者，需要政府的投入，如何針對這類項目設(shè)計出切實可行的合作模式是需要重點研究的問題。

對有效緩解政府財政壓力的養(yǎng)老項目采取BOT、BOO等模式。在鼓勵社會力量進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的相關(guān)政策文件中，明確提出的適用于養(yǎng)老項目的公建民營、公辦民營、民辦公助、政府購買服務(wù)等幾種模式，主要是著力于運營階段，解決公辦養(yǎng)老項目供給能力不足、運營服務(wù)水平低下的問題。

采用適用于新建基礎(chǔ)設(shè)施的BOT、BOO等模式建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施。但由于養(yǎng)老項目的公益性，又是面向老人這一弱勢群體收費，完全由投資人投資并通過提供養(yǎng)老服務(wù)收回投資，經(jīng)濟上可能并不可行，仍然需要政府采取某種形式的補貼。如以優(yōu)惠價格提供場地或土地，在運營階段按照床位給予補貼等。

采用“建設(shè)-維護-移交(BOT)+委托運營”的模式，對政府規(guī)劃、投資的項目，如何通過與投資人的合作，降低當期政府投入、緩解財政壓力，筆者認為可以借鑒早先進入老齡社會的發(fā)達國家經(jīng)驗，采用“建設(shè)-維護-移交(BOT)+委托運營”的模式，在這種模式中，有三個參與方，一是政府，作為項目的主導者和監(jiān)管者;二是建設(shè)方，就是社會投資人，負責設(shè)施的建設(shè)和維護;三是運營單位，作為項目建成后的運營者。政府先與社會投資人簽訂投資和維護更新協(xié)議，由其出資建設(shè)養(yǎng)老院等設(shè)施，在竣工并完成驗收后，投資人在一定期限內(nèi)負責設(shè)施的維護和更新，政府以租賃方式獲得養(yǎng)老設(shè)施的使用權(quán)，以租賃費支付投資人建設(shè)、維護成本及回報。同時，政府以租賃經(jīng)營或委托運營的方式將該養(yǎng)老設(shè)施租賃給運營單位使用，視情況以降低租金方式或按養(yǎng)老院實際入住人數(shù)給予補貼，使運營者在提供高性價比服務(wù)的同時也能獲得合理的收益。這種模式的主要優(yōu)點是專業(yè)運作，解決了養(yǎng)老服務(wù)所需的儀器儀表的專業(yè)維護問題，同時能夠在較長時間內(nèi)平滑政府投入的現(xiàn)金流。政府可以從一些有融資需求和服務(wù)需求的單體項目著手進行試點，形成經(jīng)驗后再逐步加以推廣。