第一篇：洛陽市人民政府辦公室關(guān)于實施城市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋提升物業(yè)管理

【發(fā)布單位】洛陽市政府 【發(fā)布文號】洛政辦〔2009〕49號 【發(fā)布日期】2009-04-20 【生效日期】2009-04-20 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】洛陽市

洛陽市人民政府辦公室關(guān)于實施城市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋提升物業(yè)管理水平的通知

(洛政辦〔2009〕49號)

各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

為改善城市形象，提升城市品位，維護社會穩(wěn)定，建設(shè)和諧洛陽，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合洛陽實際，現(xiàn)就進一步提升物業(yè)管理水平工作通知如下：

一、突出重點，搞好指標(biāo)量化和綜合整治

2009年，各城市區(qū)物業(yè)管理工作的重點是采取多種措施進一步規(guī)范物業(yè)管理工作。一是要新培育一批優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀管理人員。優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀員工要分別達17個、21人、41人，力爭占服務(wù)企業(yè)和管理人員總量的10％以上；二是新培育一批國家、省、市示范住宅小區(qū)、優(yōu)秀住宅小區(qū)，在2008年創(chuàng)先評優(yōu)32個示范優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）的基礎(chǔ)上力爭2009年總量實現(xiàn)翻一番。通過典型引路和示范帶動，促使物業(yè)管理趨向規(guī)范，提升水平；三是各城市區(qū)、各有關(guān)單位機關(guān)后勤式管理的物業(yè)管理小區(qū)通過采取逐漸脫鉤、制定優(yōu)惠政策、下達責(zé)任目標(biāo)等措施，加大專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐機關(guān)后勤管理的住宅小區(qū)服務(wù)的覆蓋面。特別是對條件具備、建筑面積1萬平方米以上的機關(guān)后勤式管理的住宅小區(qū)，力爭在2009年50％以上實行專業(yè)公司進駐服務(wù)。2萬平方米以上的住宅小區(qū)專業(yè)物業(yè)公司的覆蓋面要達到66％以上，新建住宅小區(qū)專業(yè)公司覆蓋面要達到100％；四是各城市區(qū)要從市政府利用再就業(yè)資金購買的公益崗位中，拿出一部分崗位充實到因破產(chǎn)關(guān)閉、業(yè)主委員會組建困難，收費暫由辦事處、社區(qū)居委會代管的住宅小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)，并由社區(qū)聘請物業(yè)公司進駐該住宅小區(qū)服務(wù)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；五是各城市區(qū)從2009年開始，以后每年都要有計劃、有步驟地安排一些不能實施拆遷改造的舊住宅小區(qū)進行整合整治。2009年每個城市區(qū)要有選擇的安排1－2個舊住宅小區(qū)（2000年前建成的小區(qū)）作為試點實施整合整治（整合整治的標(biāo)準(zhǔn)另定），以點帶面，逐步推進，使舊居住小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，給物業(yè)管理創(chuàng)造良好的硬件條件；六是加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管考核評議力度，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終在社區(qū)居委會、辦事處的監(jiān)督下，在行業(yè)主管部門管理指導(dǎo)下搞好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，提升服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)行為，把《物業(yè)服務(wù)企業(yè)積分考核辦法》、《資質(zhì)動態(tài)考核辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理辦法》等規(guī)定落到實處。

二、加強調(diào)研，搞好政策制定和規(guī)范管理

市房管部門牽頭，市民政、物價等部門參與，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，盡快出臺我市物業(yè)服務(wù)的合理收費標(biāo)準(zhǔn)、組建業(yè)主委員會的指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的意見、各級各部門在物業(yè)管理方面的職責(zé)等政策，從而使我市的物業(yè)管理工作進一步規(guī)范，收費更合理，各級各部門職責(zé)分工進一步明確。

三、加強培訓(xùn)，切實提高行業(yè)隊伍素質(zhì)

做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要有一支業(yè)務(wù)精、懂管理、會經(jīng)營的人才隊伍。房管部門要組織選聘物業(yè)管理方面的專家教授對我市的各級物業(yè)管理部門工作人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法人代表（經(jīng)理）、項目經(jīng)理、管理人員進行分級培訓(xùn)和輪訓(xùn)，分級培訓(xùn)、輪訓(xùn)的人數(shù)要達到1000人以上，為物業(yè)管理造就一支高素質(zhì)的人才隊伍，使各級物業(yè)管理部門工作人員和行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)得到明顯提升。

四、加強督查力，切實抓好工作落

各城市區(qū)政府要把物業(yè)管理工作納入年度責(zé)任目標(biāo)。由區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，轄區(qū)有關(guān)部門參加，每月對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、辦事處進行抽查督查，年終評比總結(jié)，獎優(yōu)罰劣。市物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每季度要對各城市區(qū)的物業(yè)管理工作督查一次，年終要對各城市區(qū)的物業(yè)管理工作進行績效認(rèn)定，并根據(jù)業(yè)績情況進行獎懲。

附件：1.城市區(qū)政府、區(qū)房管部門（物業(yè)辦）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責(zé)

2.2009年度物業(yè)管理各項量化指標(biāo)明細(xì)表

洛陽市人民政府辦公室

二

本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準(zhǔn)。

第二篇：洛陽市人民政府辦公室關(guān)于實施城市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋提升物業(yè)管理水平的通知

公開方式: 主動公開 公開時限: 常年公開

文件編號: 洛政辦〔2009〕49號 公開范圍: 全社會

生成日期: 2009-04-20 發(fā)布機構(gòu): 洛陽市人民政府辦公室

附 件: 物業(yè)管理各項量化指標(biāo)明細(xì)表.doc

信息索取號: C0001-0202-2009-001

51洛陽市人民政府辦公室關(guān)于實施城市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋提升物業(yè)管理水平的通知

洛政辦〔2009〕49號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，各有關(guān)單位：

為改善城市形象，提升城市品位，維護社會穩(wěn)定，建設(shè)和諧洛陽，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合洛陽實際，現(xiàn)就進一步提升物業(yè)管理水平工作通知如下：

一、突出重點，搞好指標(biāo)量化和綜合整治

2009年，各城市區(qū)物業(yè)管理工作的重點是采取多種措施進一步規(guī)范物業(yè)管理工作。一是要新培育一批優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀管理人員。優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀經(jīng)理、優(yōu)秀員工要分別達17個、21人、41人，力爭占服務(wù)企業(yè)和管理人員總量的10％以上；二是新培育一批國家、省、市示范住宅小區(qū)、優(yōu)秀住宅小區(qū)，在2008年創(chuàng)先評優(yōu)32個示范優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）的基礎(chǔ)上力爭2009年總量實現(xiàn)翻一番。通過典型引路和示范帶動，促使物業(yè)管理趨向規(guī)范，提升水平；三是各城市區(qū)、各有關(guān)單位機關(guān)后勤式管理的物業(yè)管理小區(qū)通過采取逐漸脫鉤、制定優(yōu)惠政策、下達責(zé)任目標(biāo)等措施，加大專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐機關(guān)后勤管理的住宅小區(qū)服務(wù)的覆蓋面。特別是對條件具備、建筑面積1萬平方米以上的機關(guān)后勤式管理的住宅小區(qū)，力爭在2009年50％以上實行專業(yè)公司進駐服務(wù)。2萬平方米以上的住宅小區(qū)專業(yè)物業(yè)公司的覆蓋面要達到66％以上，新建住宅小區(qū)專業(yè)公司覆蓋面要達到100％；四是各城市區(qū)要從市政府利用再就業(yè)資金購買的公益崗位中，拿出一部分崗位充實到因破產(chǎn)關(guān)閉、業(yè)主委員會組建困難，收費暫由辦事處、社區(qū)居委會代管的住宅小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)，并由社區(qū)聘請物業(yè)公司進駐該住宅小區(qū)服務(wù)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；五是各城市區(qū)從2009年開始，以后每年都要有計劃、有步驟地安排一些不能實施拆遷改造的舊住宅小區(qū)進行整合整治。2009年每個城市區(qū)要有選擇的安排1－2個舊住宅小區(qū)（2000年前建成的小區(qū)）作為試點實施整合整治（整合整治的標(biāo)準(zhǔn)另定），以點帶面，逐步推進，使舊居住小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，給物業(yè)管理創(chuàng)造良好的硬件條件；六是加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管考核評議力度，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終在社區(qū)居委會、辦事處的監(jiān)督下，在行業(yè)主管部門管理指導(dǎo)下搞好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，提升服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)行為，把《物業(yè)服務(wù)企業(yè)積分考核辦法》、《資質(zhì)動態(tài)考核辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理辦法》等規(guī)定落到實處。

二、加強調(diào)研，搞好政策制定和規(guī)范管理

市房管部門牽頭，市民政、物價等部門參與，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，盡快出臺我市物業(yè)服務(wù)的合理收費標(biāo)準(zhǔn)、組建業(yè)主委員會的指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的意見、各級各部門在物業(yè)管理方面的職責(zé)等政策，從而使我市的物業(yè)管理工作進一步規(guī)范，收費更合理，各級各部門職責(zé)分工進一步明確。

三、加強培訓(xùn)，切實提高行業(yè)隊伍素質(zhì)

做好物業(yè)管理服務(wù)工作，需要有一支業(yè)務(wù)精、懂管理、會經(jīng)營的人才隊伍。房管部門要組織選聘物業(yè)管理方面的專家教授對我市的各級物業(yè)管理部門工作人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法人代

表（經(jīng)理）、項目經(jīng)理、管理人員進行分級培訓(xùn)和輪訓(xùn)，分級培訓(xùn)、輪訓(xùn)的人數(shù)要達到1000人以上，為物業(yè)管理造就一支高素質(zhì)的人才隊伍，使各級物業(yè)管理部門工作人員和行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)得到明顯提升。

四、加強督查力，切實抓好工作落實

各城市區(qū)政府要把物業(yè)管理工作納入責(zé)任目標(biāo)。由區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，轄區(qū)有關(guān)部門參加，每月對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、辦事處進行抽查督查，年終評比總結(jié)，獎優(yōu)罰劣。市物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室每季度要對各城市區(qū)的物業(yè)管理工作督查一次，年終要對各城市區(qū)的物業(yè)管理工作進行績效認(rèn)定，并根據(jù)業(yè)績情況進行獎懲。

附件：1.城市區(qū)政府、區(qū)房管部門（物業(yè)辦）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責(zé)

2.2009物業(yè)管理各項量化指標(biāo)明細(xì)表

洛陽市人民政府辦公室

二〇〇九年四月二十日

附件

1城市區(qū)政府區(qū)房產(chǎn)管理部門（物業(yè)辦）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）

社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責(zé)

一、各區(qū)政府物業(yè)管理工作職責(zé)

（一）全面負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作，認(rèn)真貫徹落實物業(yè)管理方面的法律法規(guī)政策規(guī)定，并做好宣傳工作。

（二）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作長效機制的建立。

（三）負(fù)責(zé)制定本轄區(qū)內(nèi)各辦事處、各有關(guān)單位物業(yè)管理工作的責(zé)任目標(biāo)，并將其納入責(zé)任目標(biāo)、年終組織績效認(rèn)定考核。

（四）認(rèn)真貫徹執(zhí)行《洛陽市人民政府關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作意見的通知》（洛政〔2006〕203號）和《洛陽市人民政府關(guān)于進一步提升城市區(qū)物業(yè)管理水平的通知》（洛政〔2008〕103號）精神，切實把“五級管理、部門聯(lián)動”的物業(yè)管理機制體制和“屬地管理、立足基層”的原則，落到實處。

（五）負(fù)責(zé)落實本轄區(qū)物業(yè)管理工作所需人員和經(jīng)費以及實施物業(yè)管理小區(qū)整合整治所需資金。

（六）完成市政府和市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組交辦的其他工作任務(wù)，并及時協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的突發(fā)事件和辦事處等基層單位處理不了的物業(yè)管理服務(wù)方面的矛盾糾紛。

二、各區(qū)房產(chǎn)管理部門（物業(yè)辦）物業(yè)管理工作職責(zé)

（一）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理方面法律、法規(guī)、政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。

（二）會同辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會指導(dǎo)組織召開本轄區(qū)住宅小區(qū)、非住宅小區(qū)的首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)和備案。

（三）建立本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會溝通機制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主投訴的登記、交辦，并督促和指導(dǎo)業(yè)主訴求的協(xié)調(diào)處理、反饋等事宜，協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會之間的矛盾。

（四）負(fù)責(zé)指導(dǎo)建設(shè)單位、新建小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)工作。

（五）負(fù)責(zé)對本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)考核進行初審登記。

（六）負(fù)責(zé)申報市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）的推薦和初驗。

（七）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的檢查與考核，對不規(guī)范行為和違規(guī)行為進行糾正，并將有關(guān)情況報市物業(yè)管理主管部門。

（八）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)典型示范住宅小區(qū)（大廈）的培育，協(xié)助市物業(yè)管理部門搞好相關(guān)人員的培訓(xùn)和再教育，建立物業(yè)管理工作督查巡查機制和通報機制。

（九）完成市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室交辦的其他工作任務(wù)。

三、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）物業(yè)管理工作職責(zé)

（一）依法加強對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。

（二）接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（三）配合房管、規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門，參與對新建住宅的綜合驗收和配套設(shè)施驗收，對未按規(guī)定建設(shè)配套共用服務(wù)設(shè)施發(fā)現(xiàn)設(shè)施有質(zhì)量問題的，有權(quán)提請有關(guān)行政主管部門督促其糾正；負(fù)責(zé)組織實施轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)小區(qū)的整合整治工作。

（四）建立物業(yè)管理投訴受理制度，受理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的投訴，投訴接待的地點、時間、聯(lián)系電話應(yīng)予以公布，督促社區(qū)居委會及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛。

（五）指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)居委會承擔(dān)起不具備市場化物業(yè)管理服務(wù)條件的住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。

（六）負(fù)責(zé)對組建業(yè)主大會及業(yè)主委員會有困難的諸如破產(chǎn)、關(guān)閉、撤并的企事業(yè)單位生活大院（住宅區(qū)、大雜院）的管理服務(wù)工作，接受企事業(yè)單位委托管理服務(wù)。

（七）在區(qū)房管部門（物業(yè)辦）的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會組建業(yè)主委員會的籌備組，并主持組建、換屆、改選業(yè)主委員會工作。對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督。參與物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)考核提出初審意見。對依法組建的業(yè)主委員會予以備案。

四、社區(qū)居委會物業(yè)管理工作職責(zé)

（一）在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，與業(yè)主大會、業(yè)主委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、社會治安等相關(guān)工作。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會的召開，業(yè)主委員會的組建、換屆、改選工作。

（二）對后勤式物業(yè)管理、社區(qū)代管物業(yè)管理、業(yè)主自治物業(yè)管理等形式的物業(yè)管理活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用，與社區(qū)居委會自我管理、自我教育、自我服務(wù)的作用結(jié)合起來，形成群眾參與的組織機制。

（三）配合辦事處、區(qū)物業(yè)管理主管部門對服務(wù)質(zhì)量差、群眾滿意率低、社會影響壞的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，下發(fā)整改通知。對拒不整改、違反行規(guī)、不講誠信的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建議市物業(yè)管理主管部門降低其資質(zhì)等級和注銷資質(zhì)。同時，依法維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)動態(tài)考核提出審核意見。

（四）建立“五位一體”的聯(lián)席會議制度（街道辦事處、社區(qū)黨支部、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)），調(diào)解調(diào)處小區(qū)的矛盾糾紛，及時把矛盾化解在萌牙狀態(tài)，解決在社區(qū)。

（五）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進行日常監(jiān)督（例如定期在小區(qū)發(fā)放物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查表，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行評議等），對其違規(guī)行為及時督促糾正。對業(yè)主委員會的日常工作給予指導(dǎo)。

第三篇：關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實施意見

關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的實施意見

各轄市、區(qū)人民政府，鎮(zhèn)江新區(qū)管委會，市各有關(guān)部門：

為全面加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理，進一步改善人居環(huán)境，提高群眾生活水平，特提出如下意見。

一、推進全覆蓋

目標(biāo)：到2011年年底，市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)全覆蓋。

范圍：京口區(qū)、潤州區(qū)、丹徒區(qū)以及鎮(zhèn)江新區(qū)的城市建成區(qū)。

對象：上述范圍內(nèi)各類住宅物業(yè)，包括以住宅為主、人口規(guī)模達1000人或戶數(shù)達300戶的居住生活聚集地，以及分散的居住樓、生活大院。

標(biāo)準(zhǔn)：按照“封閉式管理，開放式服務(wù)”的要求,新建住宅小區(qū)全面實行市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理等級服務(wù)；暫不具備市場化、專業(yè)化運作條件的其他各類小區(qū)以及分散的居住樓、生活大院，實行“五個有”的基礎(chǔ)性服務(wù)，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護、有物業(yè)維修、有停車管理（以下簡稱“五個有”）。具體標(biāo)準(zhǔn)由市住建局制定公布。

二、實行分類管理

1．新建（在建）商品房住宅小區(qū)。全面推行市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理等級服務(wù)。在建未交付前，或已建成交付但業(yè)主委員會尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)市場選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，落實前期物業(yè)管理；業(yè)主委員會已經(jīng)成立的，在所在街道辦事處指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方按規(guī)定做好物業(yè)管理續(xù)聘、新聘或業(yè)主自治管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，實行市場化運作。

2．老舊住宅小區(qū)（2001年6月30日以前建成交付）。結(jié)合環(huán)境綜合整治，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施，落實服務(wù)收費為主、政府補貼為補充的“五個有”基礎(chǔ)性服務(wù)。整治后具備市場化、專業(yè)化運作條件的，由所在街道辦事處指導(dǎo)，按照規(guī)定程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；暫不具備條件的，以及分散的居住樓、生活大院，由街道物業(yè)服務(wù)中心先行接管。

3．保障性住宅小區(qū)（拆遷安置房、公共租賃房等）。在建未交付前，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織管理。建成交付后，仍可由原開發(fā)建設(shè)單位實施物業(yè)管理，或者由開發(fā)建設(shè)單位按總建筑面積二級物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，定補3年一次性補貼該小區(qū)的管理服務(wù)經(jīng)費，移交所在街道辦事處落實物業(yè)管理。

三、創(chuàng)新體制機制

市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋實行屬地管理。

轄區(qū)政府負(fù)責(zé)。各轄區(qū)政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋負(fù)總責(zé)。具體負(fù)責(zé)：制定全覆蓋工作方案并認(rèn)真實施；明確區(qū)物業(yè)管理主管部門，落實人員和經(jīng)費；組織老舊住宅小區(qū)整治，參與新建住宅小區(qū)物業(yè)查驗交接；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)管理，制訂服務(wù)和收費標(biāo)準(zhǔn)；指導(dǎo)各街道辦事處組建物業(yè)服務(wù)中心，將物業(yè)管理納入日常工作；承接市各相關(guān)職能部門下放職權(quán)等。

部門下放職權(quán)。涉及住宅小區(qū)物業(yè)管理的各項市級職權(quán)，一律下放到各轄區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)。包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)維修基金使用審核、物業(yè)管理行政執(zhí)法、物業(yè)服務(wù)收費核準(zhǔn)、住宅小區(qū)停車收費審批等。下放的職權(quán)實行“權(quán)隨責(zé)走”、“費隨事轉(zhuǎn)”，建立“責(zé)、權(quán)、利”相統(tǒng)一的區(qū)級管理網(wǎng)絡(luò)。

創(chuàng)新運行機制。堅持市場主導(dǎo)、政府引導(dǎo)，形成市場化與公益性相結(jié)合的物業(yè)管理投入機制。理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)單位職能，形成“三位一體”的協(xié)調(diào)機制。

四、落實保障措施

1．加強資金保障。自2011年7月1日起5年內(nèi)，市、區(qū)兩級根據(jù)管理效能考核情況，對市區(qū)老舊小區(qū)的物業(yè)管理實行補貼。補貼標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米每年2.4元；補貼費用由市、區(qū)分級承擔(dān)，市與京口區(qū)、潤州區(qū)的分擔(dān)比例為6：4，與丹徒區(qū)、鎮(zhèn)江新區(qū)的分擔(dān)比例為2：8。同時，市財政每年安排300萬元用作對市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作的考核獎勵。考核獎勵標(biāo)準(zhǔn)由市住建局、財政局共同制定。

2．加強政策支持。在本市從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)（含街道組建的物業(yè)服務(wù)中心）新招聘的保潔、保安人員，參照市環(huán)衛(wèi)職工標(biāo)準(zhǔn)繳納社會保險費。街道組建的物業(yè)服務(wù)中心為民辦非企業(yè)登記性質(zhì)，應(yīng)以“40、50”再就業(yè)人員為主體，兼顧就業(yè)困難人員就業(yè)；與其簽訂1年以上期限勞動合同、按時按規(guī)定繳納社會保險費并依法支付不低于最低工資標(biāo)準(zhǔn)勞動報酬的，三年內(nèi)根據(jù)實際招用人數(shù)，按每人每年4800元定額標(biāo)準(zhǔn)依次扣減營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅。

3．加強配套建設(shè)。市區(qū)尚未改造的老舊小區(qū)，由各轄區(qū)政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會負(fù)責(zé)改造，市財政補貼。新建小區(qū)的公建配套，由市規(guī)劃、住建部門負(fù)責(zé)審核把關(guān)、配建到位。新建小區(qū)的物業(yè)交接，由所在街道辦事處、社區(qū)居委會派人參加。

4．加強輿論引導(dǎo)。各級、各有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的重要意義，宣傳《物業(yè)管理條例》及相關(guān)的法律法規(guī)，宣傳市委、市政府推進市區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的惠民政策，引導(dǎo)廣大市民強化物權(quán)意識和消費意識，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，積極參與物業(yè)管理活動，引導(dǎo)全社會形成支持物業(yè)管理發(fā)展的良好氛圍。

第四篇：物業(yè)管理全覆蓋

新蓮新社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋的現(xiàn)狀及其工作理路

新蓮新社區(qū)盧健康

一、社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋相關(guān)概念

物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、道路、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋是指把社區(qū)物業(yè)全部納入物業(yè)管理服務(wù)范圍，讓群眾普遍享受高效物業(yè)服務(wù)帶來的便利，解除生活后顧之憂，達到安居與樂居。實現(xiàn)八個有，即有治安防范、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維護、有綠化保養(yǎng)、有道路保養(yǎng)、有維修服務(wù)。

二、新蓮新社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋現(xiàn)狀及其問題

新蓮新社區(qū)是一個由新桂村低洼地、交子街拆遷戶和原地返遷農(nóng)轉(zhuǎn)非人員組成，居民整體素質(zhì)不高。總共16個院落，其中專門的物業(yè)管理只有錦東苑，其它15個院落是自管或者住委會管理。在街道辦領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下和本社區(qū)人員的努力工作，本社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作基本得到了落實。社區(qū)大院清潔、綠化、安保等工作有了明顯的提高改善，居民滿意度增加，但我區(qū)的物業(yè)管理全覆蓋正處于發(fā)展初期，離區(qū)委、區(qū)政府的有關(guān)文件要求的物業(yè)管理全覆蓋還有一定的距離。存在這樣或則那樣的問題和困難。

(一)歷史遺留問題多，物業(yè)硬件設(shè)施落后或者不健全，尤其在老院落這方面問題顯得突出。由于當(dāng)時建設(shè)規(guī)劃條件限制，存在基礎(chǔ)設(shè)施不齊全、綠地面積小、停車泊位不等問題。我區(qū)大部分院落沒有專門的停車場，隨著買車的人增多，停車難就成了亟待解決的大問題，車停在院落里數(shù)量的增多也據(jù)了消防通道，停車問題引發(fā)的矛盾日趨尖銳。本來綠化面積就少的院落就變得更少，居民反向意見大。另外在本79號院落，全院落居民用水只有一個總表，沒有單元的總表，居民用水總量與總表相差大，每月住委會貼水費高達3000元以上，給物業(yè)管理帶來了很大的難度。對開展社區(qū)其他工作帶來了障礙。

(二)居民消費意識很低，費用收取難。根據(jù)諾斯的路徑依賴原理，一個人一旦養(yǎng)成了某種習(xí)慣和思維方式，就會形成某種依賴，要想改變這種習(xí)慣和思維方式就很困難。老院落，收費難度大，又沒有專門的物業(yè)管理委員，消費意識更差，不愿繳納物業(yè)管理費，在一些院落的衛(wèi)生收費率僅能達到60％。這源于部分居民對物業(yè)管理這樣一個新興事物，在觀念上尚沒有完全接受。一是只要好的服務(wù)，不愿付出成本。由于我國長期的住宅消費模式是福利型的，居民們還不習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的觀念，容易對物業(yè)管理產(chǎn)生過分的要求，在繳費時總是找種種理由為借口以此少繳費或不繳費受服務(wù)，喜歡搭便車。二是權(quán)利義務(wù)不對

等，文明素養(yǎng)薄弱。購買了房屋的業(yè)主希望享有一流的服務(wù)，卻不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，更不要談小區(qū)主人翁意識和小區(qū)人歸屬感。

(三)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚未健全。盡管有物業(yè)管理條例出臺，但立法總是有一定的滯后性。市場經(jīng)濟本屬于法制經(jīng)濟，只有通過立法，確定社區(qū)管理職能、社區(qū)組織和物業(yè)管理組織性質(zhì)、體制、職責(zé)和經(jīng)費來源等，才能明確各自職責(zé)和工作范圍，才能保證兩者工作協(xié)調(diào)，相互支持，才能有法可依。社區(qū)管理與物業(yè)管理都是新生事物，都處在起步階段，離規(guī)范的社區(qū)管理和物業(yè)管理還有一段距離，在當(dāng)前法制不健全的情況下，遇到一些事情就很難做到依法管理，而全憑管理服務(wù)人員的認(rèn)識水平、工作熱情、協(xié)調(diào)處理能力，服務(wù)很難到位，容易產(chǎn)生矛盾。比如對違規(guī)裝修的處置，管理執(zhí)法部門職責(zé)不明確。作為物業(yè)管理部門沒有執(zhí)法權(quán)，一旦遇到違規(guī)裝修、破墻開門、損壞綠化、占用公共場所的行為，按照《國務(wù)院物業(yè)管理條例》的規(guī)定，只能勸說，在勸說無效時，向行政部門報告，而現(xiàn)在的行政執(zhí)法部門主體不明確，造成許多違規(guī)行為得不到及時有效制止，亂搭濫建、違章裝修有蔓延之勢。

(四)物業(yè)管理經(jīng)費不足，資金來源困難。物業(yè)管理費是實施社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的保障。我社區(qū)處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，所轄院落沒有什么企業(yè)或者較好的大型超市，經(jīng)費來源很困

難，政府扶持的資金也很少。社區(qū)內(nèi)不少居民不愿意繳納物業(yè)管理費，物業(yè)管理經(jīng)費相對不足。門衛(wèi)、清潔人員工資偏低，對安全衛(wèi)生沒有穩(wěn)定持續(xù)的保障。物業(yè)管理管理人員積極性也受到了挫折。如果遇到大修或本體維修項目資金無處開支，資金缺口就更大了。因此，社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費從何而來，是目前亟需解決的問題。這將成為困擾本社區(qū)推行物業(yè)管理全覆蓋深入發(fā)展的瓶頸。

三、加快我社物業(yè)管理全覆蓋的工作理路

(一)加強對硬件設(shè)施的投入。點面結(jié)合發(fā)展社區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。以某個院落為示范點，漸次帶動其它院落物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范，形成物業(yè)管理全覆蓋健康良序循環(huán)。在老院落完善一些基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的環(huán)節(jié)，逐步加大投入，分階段的搞好院落基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，按照錦江區(qū)委文件精神要求，構(gòu)建居民比較滿意的和諧社區(qū)。

(二)加大宣傳力度,不斷提高居民的消費意識。社區(qū)干部要通過建立自己的網(wǎng)絡(luò)以及張貼告示等方式，提高居民的消費理念。經(jīng)常組織居民參加社區(qū)活動，讓他們有小區(qū)人情懷，增強凝集力，樹立責(zé)任意識。同時，對個別或則少數(shù)困難家庭可以采取幫扶的措施以及通過政策的優(yōu)惠對的確困難家庭交物業(yè)管理費減免或者補貼的形式等來提高他們的消費意識。也可以采取有獎問答抽獎形式來增強對公共消費服務(wù)的理解，對居民采取情于理對的說服教育方式，積極引導(dǎo)居

民樹立公共責(zé)任感，增強居民對有償服務(wù)的感知和理解，提高居民消費意識。

(三)從多渠道籌措資金，解決物業(yè)管理經(jīng)費問題。一個社區(qū)要和諧發(fā)展，享受很好的物業(yè)管理服務(wù)，需要資金鏈的支持。但是政府撥入社區(qū)的經(jīng)費很少。因此，只有通過其它渠道來補充。采取招商以及與企業(yè)愛心互動等方式籌措資金。另外也可以提高停車位費來補償物業(yè)管理費的不足。同時采取分級收費方式：10元、15元、18元、20元的方式，居民就享受不同的服務(wù)，10元的就是享受最基礎(chǔ)性的五項服務(wù)，收費15元、18元、20元的就各享受不同的個性化服。

(四)推動物業(yè)管理立法，健全物業(yè)管理相關(guān)條例，加強監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)管理立法涉及到上層建筑，可以向立法部門提出物業(yè)管理立法的建議或則意見，推動物業(yè)的管理立法。根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)條例結(jié)合本社區(qū)實際情況，召開業(yè)主大會，征求小區(qū)居民意見，咨詢物業(yè)管理相關(guān)的學(xué)者或者專業(yè)人士，可以建立相應(yīng)的物業(yè)管理條例，80%的業(yè)主一致通過同意后，建立本院落物業(yè)服務(wù)自管條例，并選舉單元組長和棟長進行監(jiān)督執(zhí)行，社區(qū)統(tǒng)一管理，對院落物業(yè)管理服務(wù)做的好進行評比優(yōu)先，并給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)和精神獎勵，推動院落物業(yè)管理服務(wù)更加人性化，使院落居民滿意。

(五)提高物業(yè)管理水平，完善物業(yè)管理服務(wù)體系。要推進物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋，提高物業(yè)管理水平，對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)必不可少。讓物業(yè)管理人員參加培訓(xùn)班，也可以到搞的好的物業(yè)管理院落學(xué)習(xí)取經(jīng)，以此提高院落物業(yè)管理服務(wù)。定期召開物業(yè)管理會，互相探討物業(yè)管理意見，對在物業(yè)管理所遇到的問題，進行匯總。更新管理觀念，創(chuàng)新管理機制。與多部門同管共建，相互配合，共同搞好社區(qū)物業(yè)管理。

社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展到一定程度后，逐步探究試行由專業(yè)物業(yè)管理公司來管理，并對他們建立信用等級制度考核，督促物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

成立院落便民服務(wù)隊，并對他們進行管理和必要的培訓(xùn)。設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)電話，多院落互動。組建巡邏隊，給巡邏隊員配備必要的安防工具，有條件院落可以安裝監(jiān)控系統(tǒng)。系統(tǒng)化的搞好本社區(qū)的各方面工作。

(六)建立社區(qū)物業(yè)管理考評體制，加強管理與監(jiān)督。結(jié)合本社區(qū)院落實際情況，制定本轄區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作計劃，加強對社區(qū)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對工作情況實行定期調(diào)查，推動工作落實。與物業(yè)管理負(fù)責(zé)簽訂崗位責(zé)任協(xié)議書，建立社區(qū)物業(yè)管理工作目標(biāo)考核制度。

總的來說，新蓮新社區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋還有很長的路要走，需要深入調(diào)查了解以及街道辦事處大力支持，還要社區(qū)工作人員的不斷學(xué)習(xí)，不斷創(chuàng)新，最終，在大家共同的努力下進一步推動和完善本社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋體系，打造新蓮新社區(qū)的亮點。

第五篇：物業(yè)管理全覆蓋工作會議講話

物業(yè)管理全覆蓋工作會議講話

同志們：

今天我們召開雨山區(qū)2013年物業(yè)管理全覆蓋工作總結(jié)會議，主要是對我區(qū)2013年的物業(yè)管理全覆蓋工作做個匯總，對表現(xiàn)較好的物業(yè)企業(yè)及單位、個人進行表彰。希望受表彰的先進集體和個人再接再厲、扎實工作，為全區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展再立新功,希望大家以先進為榜樣，創(chuàng)新思路、真抓實干，努力開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理工作新局面。

一、準(zhǔn)確把握全區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)自1998年起步，歷經(jīng)十幾年發(fā)展，從無到有、從小到大，逐步走上快速發(fā)展的良性軌道。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴大，管理隊伍正在形成，服務(wù)內(nèi)容日趨豐富，服務(wù)質(zhì)量逐年提高，社會認(rèn)知度和業(yè)主滿意度大幅提升。特別是2012年實施物業(yè)管理全覆蓋工作以來，各有關(guān)部門和物業(yè)公司以美化城市形象、改善人居環(huán)境為目標(biāo)，完善管理體制，創(chuàng)新服務(wù)模式，全區(qū)物業(yè)管理工作取得顯著成績。

目前，全區(qū)103個小區(qū)中有77個小區(qū)實行了物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)達到40余家；15個有安置房小區(qū)有14個實行了物業(yè)化管理，物業(yè)管理全覆蓋率達到了93%；有40個物業(yè)管理小區(qū)成立了業(yè)主委員會，占小區(qū)總數(shù)的39%。我區(qū)已將業(yè)主委員會建設(shè)納入社區(qū)建設(shè)體系，推行居委會和業(yè)委會成員交叉任職，形成了物業(yè)服務(wù)與社區(qū)建設(shè)和諧發(fā)展的良好局面。

二、物業(yè)管理工作的新局面

城鎮(zhèn)化的快速推進為我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展拓展了新空間，廣大農(nóng)民群眾由農(nóng)村平房搬進社區(qū)樓房，居住需求從單純的生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，對居住舒適度、安全性提出了更高要求，物業(yè)管理的領(lǐng)域和范圍也將逐步向村鎮(zhèn)社區(qū)拓展和延伸。目前，我區(qū) 同時，我區(qū)文明城市建設(shè)也對物業(yè)管理工作提出了新要求。

在今年的“文明城市”創(chuàng)建過程中，我深有感觸：那些實行規(guī)范化物業(yè)管理的小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善，稍作努力就能達到標(biāo)準(zhǔn)要求，成為一道靚麗的風(fēng)景線；反觀那些物業(yè)管理不到位的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差，成為創(chuàng)城工作的難點，雖然投入大量人力物力進行整治，但差距仍然較大。這其中既有體制方面的原因，但主要還是物業(yè)管理不到位、不達標(biāo)造成的。

三、提高認(rèn)識、高度重視

在成績面前，也必須清醒地看到，我區(qū)物業(yè)管理工作與先進城市相比，與形勢發(fā)展要求相比，與群眾期望相比，還有較大差距。雖然實行物業(yè)管理全覆蓋工作以來，物業(yè)管理導(dǎo)致的投訴有所下降，但還達不到人民群眾百分百滿意。究其原因，我的認(rèn)識如下：一方面，物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強，先服務(wù)后收費的觀念沒有形成；另一方面，業(yè)主有償服務(wù)觀念滯后，“物業(yè)服務(wù)是商品”的意識淡薄，業(yè)主委員會成立比例不高，已成立的往往也不能充分履行職責(zé)。現(xiàn)在有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)糾紛是由開發(fā)建設(shè)遺留問題引發(fā)的，比如開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)配套設(shè)施、部分房屋及附屬設(shè)備存在質(zhì)量問題等。同時，還有部分物業(yè)管理企業(yè)隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項目交接缺乏嚴(yán)格驗收手續(xù)，為后期管理服務(wù)矛盾的產(chǎn)生埋下隱患。

所以，我們高度重視實施物業(yè)管理全覆蓋工作，各級單位、個人和物業(yè)公司要加大工作力度，使每個物業(yè)管理工作人員都能全身心投入到全區(qū)的物業(yè)管理工作中去，；同時也要加大對物業(yè)管理工作的宣傳力度，使群眾理解支持物業(yè)管理，并能積極參與到小區(qū)的物業(yè)工作中來。

四、下一步打算

客觀地講，這些年我們在實施重點工程、民生工程等方面取得了一定成果，城市功能形象得到顯著提升，但在住宅小區(qū)物業(yè)管理方面傾注精力還不夠，各單位各部門及物業(yè)企業(yè)之間配合不密切，一定程度上影響了工作開展。下一步我們將加強物業(yè)管理

全覆蓋工作的督導(dǎo)考核，明確目標(biāo)、落實責(zé)任，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作開展提供有力保障。各物業(yè)企業(yè)要切實加強內(nèi)部管理，苦練內(nèi)功、創(chuàng)新經(jīng)營，全面提升物業(yè)服務(wù)水平。各物業(yè)企業(yè)要積極更新觀念、轉(zhuǎn)變角色，把提升服務(wù)水平放在首位，大力推行精細(xì)化管理、人性化服務(wù)。要主動與社區(qū)居委會、業(yè)主委員會搞好溝通協(xié)調(diào)，共同研究解決存在的困難和問題。全區(qū)各級物業(yè)服務(wù)單位和物業(yè)管理企業(yè)，統(tǒng)一思想、認(rèn)清形勢，搶抓機遇、創(chuàng)新發(fā)展，全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和水平。

同志們，物業(yè)管理工作事關(guān)我區(qū)城市建設(shè)發(fā)展，事關(guān)社會和諧穩(wěn)定。我們要在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，進一步明確目標(biāo)、強化責(zé)任，創(chuàng)新思路、扎實工作，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平，為建設(shè)文明和諧的雨山區(qū)作出新的貢獻！